Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, September 26, 2019

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 9Co/124/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117213865
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 09. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ján Burik

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2019:6117213865.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Jána Burika a členov

senátu JUDr. Ladislava Mejstríka a JUDr. Jozefa Turzu, v spore žalobkyne I. H., nar. XX.XX.XXXX,
bytom V. H. XXXX/X, H., zastúpenej JUDr. Rastislavom Vrancom, advokátom so sídlom I. XXX/XX, G.
K., proti žalovanému TUreality Pezinok s.r.o., so sídlom Andreja Kmeťa 310/28, Žilina, IČO: 50 068
121, o zaplatenie 3.000,- eur, na odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Žilina, č. k.
8Csp/138/2017-169 zo dňa 14. januára 2019, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie potvrdzuje.

Žalobkyňa má nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1) Napadnutým rozsudkom súd rozhodol, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni sumu 3.000,- eur
spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 3.000,- eur od 20.12.2016 do zaplatenia, a
to do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Vo zvyšnej časti žalobu zamietol a žalobkyni voči žalovanému
priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

2) Vykonaným dokazovaním zistil, že žalobkyňa ako záujemca a žalovaný ako sprostredkovateľ uzavreli
dňa 12.10.2016 Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti podľa § 50a Občianskeho zákonníka na dobu určitú

(od 12.10.2016 do 12.12.2016). Predmetom zmluvy bola rezervácia nehnuteľnosti evidovanej na LV
č. XXX pre katastrálne územie G. T. D., obec G. T. D., okres U., a to rodinného domu so súp. č.
XX, pozemkov parc. č. 1152 - zastavané plochy a nádvoria, parc. č. 1154/5 - záhrady. Mala byť
uhradená rezervačná záloha v sume 5.000,- eur, pričom kúpna cena nehnuteľnosti bola stanovená
na 85.000,- eur. Z príjmového pokladničného dokladu, ako aj vyjadrení strán mal za preukázané, že
žalobkyňa uhradila rezervačnú zálohu v sume 3.000,- eur. Nárok na úhradu zvyšnej časti zálohy v
sume 2.000,- eur nebol predmetom tohto sporu a bol upravený samostatnou zmluvou o pôžičke. Právny

vzťah medzi stranami sporu z vyššie uvedenej zmluvy považoval za spotrebiteľský, na ktorý treba
aplikovať aj všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o spotrebiteľskom práve, ale aj o platnosti
právnych úkonov a bezdôvodnom obohatení (ktoré v Obchodnom zákonníku absentujú). Zmluvu o
rezervácii nehnuteľností hodnotil ako inominátnu zmluvu. Žalobkyňa bola v postavení spotrebiteľa, ktorý
k zmluve pristúpil za vopred určených podmienok. Mal preukázané, že žalobkyňa vynaložila všetko
úsilie na to, aby k samotnému uzavretiu kúpnej zmluvy došlo, avšak za podmienok, ktoré by ju v
budúcnosti mohli právne chrániť pre prípad neočakávaných vád kupovanej nehnuteľnosti. Uvedené

vyplýva z mailovej komunikácie, výpovede na pojednávaní, aj zo samotných tvrdení žalovaného
ohľadom viacerých dopytov a požiadaviek žalobkyne na žalovaného v rozhodnom čase. Dôkaz o
tom, že žalobkyňa nemala dostatok financií na kúpu nehnuteľnosti (dopytom na hypotekárnu banku),
z ktorého dôvodu nepristúpila k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, nepovažoval za potrebné vykonať a tos ohľadom na celkový kontext žaloby. Za podstatné a odôvodnené považoval tvrdenie žalobkyne,
že k neuzavretiu zmluvy nedošlo z dôvodov na jej strane, pretože neporušila žiadne ustanovenie
rezervačnej zmluvy (upravené v článku VIII. písm. a/ až c/ vzťahujúce sa k záväzkom záujemcu -

žalobkyňa neuzavrela zmluvu s vlastníkom nehnuteľnosti, nerokovala s vlastníkom nehnuteľnosti a
uhradila rezervačnú zálohu). K povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu do konca platnosti rezervačnej zmluvy
(písm. d/) poznamenal, že uvedené zmluvné dojednanie bez zreteľa na ďalšie okolnosti nemožno
od žalobkyne požadovať bezvýhradne, i za nevýhodných podmienok, či v rozpore so zákonom. Toto
zmluvné dojednanie považoval v zmysle § 39 OZ za absolútne neplatné, pričom na absolútnu neplatnosť

musel prihliadať ex offo. Preto argumentácia žalovaného, že žalobkyňa do konca platnosti zmluvy
neuzavrela kúpnu zmluvu, čím došlo k porušeniu jej povinnosti, neobstála. Mal za to, že zmluvné
podmienky upravujúce rezervačnú zálohu v článku IX, odsek 1 a 2 (z ktorého zmluvného ustanovenia
vyplýva, že v prípade, ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodov a strane záujemcu, je záujemca
povinný uhradiť sprostredkovateľovi odmenu vo výške rezervačnej zálohy, pričom v prípade porušenia
povinnosti článku VIII bod 2 písm. a/, c/ je záujemca povinný zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu vo

výške rezervačnej zálohy), s poukazom na ustanovenie § 53 ods. 4 písm. k) OZ, sú neprijateľnými
zmluvnými podmienkami, ktoré sú v zmysle § 53 ods. 5 OZ neplatné. Dôvodom neplatnosti je, že toto
ustanoveniejezmätočnéaneurčitéasvojímobsahomodporujezákonu,keďžetaktodohodnutáodmena
započítaná na rezervačnú zálohu sankcionuje porušenie neexistujúcich (v zmluve nešpecifikovaných)
povinností žalobkyne ako záujemcu. Predmetné ustanovenia spôsobujú značnú nerovnováhu v právach

a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa, keď požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplní
svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s neplnením jeho záväzku,
nakoľko mu nekorešponduje žiadne ustanovenie zmluvy, ktoré by obsahovalo obdobné alebo vôbec
nejaké sankcie pre žalovaného ako sprostredkovateľa v prípade jeho porušenia zmluvných povinností.
V zmysle uvedeného má žalobkyňa voči žalovanému nárok na vrátenie rezervačnej zálohy vo výške

3.000,- eur. Keďže platnosť zmluvy skončila 12.12.2016, uplynutím 7 kalendárnych dní (článku IX bod
3) bol žalovaný povinný vrátiť rezervačnú zálohu žalobkyni, t. j. do 19.12.2016. Do omeškania s plnením
sa tak dostal 20.12.2016, preto priznal nárok na úroky z omeškania od 20.12.2016 do zaplatenia a vo
zvyšnej časti žalobu zamietol. O nároku na náhradu trov konania rozhodol v zmysle ust. § 255 ods. 1
CSP.

3) Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný z dôvodov podľa uts. § 365 ods.
1 písm. d), e), f) a h) CSP. Navrhol, aby odvolací súd zrušil napadnuté rozhodnutie a vec vrátil súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie. Namietal, že súd v bode 27. napadnutého rozhodnutia nesprávne
interpretoval článok IX. zmluvy keď zamieňal pojmy „pokuta“ a „odmena“. Ich nesprávne rozlišovanie je

základom nesprávnosti rozhodnutia súdu, ktorý rezervačnú zálohu posudzuje svojvoľne. Z rozhodnutia
nie je známe, kto podľa zistení súdu zavinil neuzavretie kúpnej zmluvy. Žalovaný navrhol preukázať
motív žalobkyne neuzatvoriť kúpnu zmluvu z dôvodu, že nemala dostatok finančných prostriedkov na
kúpu nehnuteľnosti z dôvodu neschválenia úveru v požadovanej výške. Nevykonaním tohto dôkazu
súd náležite nezistil skutkový stav veci. Ďalej namietal, že súd neposudzoval relevanciu a význam

pripomienok žalobkyne ku kúpnej zmluve, resp. neodôvodnil, či pripomienky žalobkyne boli takého
významu, aby na základe nich bola oprávnená dôvodne kúpnu zmluvu nepodpísať. Netvrdil, že k
neuzavretiu zmluvy došlo z dôvodu porušenia povinností zo strany žalobkyne v zmysle čl. VIII. bod
2. rezervačnej zmluvy, ale z dôvodov na strane žalobkyne podľa čl. IX. bod 1. (v prípade, ak nedôjde
k uzatvoreniu zmluvy o prevode resp. kúpnej zmluvy z dôvodov, ktoré sú na strane záujemcu, je

záujemca povinný uhradiť sprostredkovateľovi odmenu vo výške rezervačnej zálohy) - ktorú zmluvnú
podmienku súd vo svojom rozhodnutí označil ako neprijateľnú, avšak nevysvetlil prečo. V konaní a
následnevrozhodnutínepovažovalzapreukázané,žežalobkyňakúpnuzmluvuneuzatvorilazinéhoako
z jej vlastného dôvodu. V konaní nebolo preukázané, že si sprostredkovateľ nesplnil svoje povinnosti,
ako aj to, že k neuzatvoreniu zmluvy nedošlo z dôvodov na strane vlastníka nehnuteľnosti, ktoré by

odôvodňovali vrátenie rezervačnej zálohy v zmysle rezervačnej zmluvy v plnej výške žalobkyni.

4) Žalobkyňa sa k podanému odvolaniu vyjadrila prostredníctvom právneho zástupcu. K argumentom
žalovaného uvádzaným v odvolaní sa vyjadrovala spôsobom, že poukazovala na jednotlivé body
odôvodnenia napadnutého rozhodnutia. Mala za to, že súd správne vysvetlil a vyložil znenie článku

IX. v nadväznosti na znenie článku VIII. bod 2 písm. a) a c) rezervačnej zmluvy. Uviedla, že svojím
návrhom, predloženými dôkazmi a tvrdeniami potvrdila oprávnený nárok na vrátenie, resp. vyplatenie
sumy 3.000,- eur zo strany žalovaného. Ďalej uviedla, že z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že kúpnuzmluvu neuzatvorila z dôvodu na strane žalovaného, a že žalovaný a vlastník si nesplnili svoje povinnosti
vyplývajúce im z rezervačnej zmluvy, a preto žiadala, aby odvolací súd napadnuté rozhodnutie potvrdil.

5)Krajskýsúd,akosúdodvolací(§34CSP),preskúmalvecvrozsahuvymedzenomvpodanomodvolaní
(§ 379 CSP, § 380 ods. 1 CSP) a bez nariadenia pojednávania (§ 385 CSP) odvolaním napadnutý
rozsudok podľa ust. § 387 ods. 1 CSP ako vecne správny potvrdil.

6) Odvolací súd preskúmaním napadnutého rozsudku, prislúchajúceho obsahu spisového materiálu

a vyhodnotením toho, čo uviedol v rámci odvolacieho konania odvolateľ - žalovaný, konštatuje, že
súd prvej inštancie vo veci samej v dostatočnom rozsahu zistil skutočnosti potrebné pre posúdenie
veci a vykonal dokazovanie a následne dospel k správnym skutkovým a právnym záverom. V tomto
smere sa odvolací súd v celom rozsahu stotožnil s dôvodmi napadnutého rozhodnutia, ktoré v takomto
prípade nie je potrebné opakovať (ust. § 387 ods. 2 CSP), keďže ani zo strany odvolateľa neboli v
priebehu odvolacieho konania uvedené žiadne nové skutočnosti, a preto odvolaciemu súdu neprislúcha

vyhodnotiť namietané skutočnosti iným spôsobom.

7) O trovách odvolacieho konania rozhodol súd podľa § 396 ods. 1 CSP, § 255 ods. 1 CSP, nakoľko
žalobkyňa mala v odvolacom konaní úspech, má nárok na náhradu trov tohto konania.

8) Toto rozhodnutie bolo prijaté hlasovaním v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).