Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Thursday, March 27, 2019

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 10Co/47/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2313225164
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 03. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Brišková
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2019:2313225164.2

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Gabriely Briškovej a členiek
senátu JUDr. Zlatice Javorovej a JUDr. Terézie Mecelovej v právnej veci žalobkyne: Y. W., nar. XX. C.
XXXX, bytom V. Y. č. XXX, O. B. P., zastúpenej: Advokátska kancelária - Mgr. Šiagyová, s.r.o. v likvidácii,
Šaľa, Jánošíkova 2, IČO: 36 868 817 proti žalovanej: FARMA JATOV, spol. s r.o., Horný Jatov 877,
Trnovec nad Váhom, IČO: 31 387 608, zastúpenej: Prosman a Pavlovič advokátska kancelária, s.r.o.,

Trnava, Hlavná 31, IČO: 36 865 281, o uloženie povinnosti uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, o
odvolaní žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Galanta z 5. októbra 2017 č. k. 15C/330/2013-159,
takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie r u š í a vec vracia na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu o uloženie povinnosti žalovanému
uzavrieť so žalobkyňou zmluvu o prevode vlastníctva bytu v bytovom dome súpisné číslo XXX v
V. Y. z dôvodu, že žalovaná odmietla žiadosť žalobkyne ako nájomníčky o odkúpenie užívaných
bytových priestorov do svojho vlastníctva, podľa § 29 ods. 8 ZoVB (z. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov do 18.11.2009). Žalovanej priznal plnú
náhradu trov konania. Rozhodnutie odôvodnil ustanovením § 1 ods. 1, § 2 ods. 1, 2, § 29 ods.

8 ZoVB. Vecne zdôvodnil, že ustanovenie § 29 ods. 8 ZoVB sa vzťahuje na právne vzťahy, ktoré
vznikajú v súvislosti s vlastníctvom bytov v bytových domoch. Skutočnosť, že ide o bytový dom je
zákonným predpokladom pre aplikáciu uvedeného zákonného ustanovenia. Ak budovy, v ktorých sa byty
nachádzajú, charakter bytového domu nemajú, uplatňujú sa pre právne vzťahy vznikajúce v súvislosti
s týmito bytmi ustanovenia ZoVB primerane, avšak podľa § 24 ods. 1 ZoVB s výnimkou ustanovenia §
29 ZoVB. Žalobkyňa užíva priestory v stavbe, ktorá nemá charakter bytového domu. Ustanovenie § 2

ods. 2 ZoVB definuje pojem bytový dom, v ktorom môže nájomcom bytov vzniknúť právo na uzavretie
zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Vykonaným dokazovaním, najmä závermi znaleckého posudku č.
6/2016, mal súd prvej inštancie preukázané, že stavba súpisné číslo XXX nemôže byť považovaná za
bytový dom, pretože nespĺňa ani jedno zo zákonom stanovených kritérií, medzi ktoré patrí, že viac ako
polovica podlahovej plochy stavby, resp. budovy je určená na bývanie, stavba (budova) má viac ako 3
byty, spoločné časti stavby a spoločné zariadenia stavby môžu byť reálne v podielovom spoluvlastníctve

všetkých vlastníkov bytov. Podľa záverov znaleckého posudku č. 6/2016 je v posudzovanej veci pomer
podlahovej plochy stavby určenej na bývanie len 31,78 %. V stavbe sa nachádzajú iba 3 byty a
uvedená stavba nemá k dispozícii žiadne reálne spoločné časti a spoločné zariadenia. Nejedná sa
preto o bytový dom, a to ani pri jeho posúdení podľa ustanovenia § 43b ods. 2 stavebného zákona
č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov (v zmysle ktorého je bytovým domom budova určená
na bývanie pozostávajúca zo štyroch a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej

komunikácie). Stavba tak nespĺňa ani jedno z dvoch kritérií, ktoré ustanovuje stavebný zákon. Priestory
užívané žalobkyňou taktiež nie je možné považovať za byt, pretože nie sú rozhodnutím príslušnéhoorgánu trvalo určené na bývanie. Tieto priestory nie sú vedené ani ako samostatný predmet vlastníctva
v katastri nehnuteľností, preto žalobný petit by bol nevykonateľný. Súd prvej inštancie zdôraznil, že
môže hľadať zásady spravodlivosti iba vo formulovaných zákonných ustanoveniach a tieto v duchu

zásad spravodlivosti vykladať a uplatňovať. Nemôže ale pri svojej rozhodovacej činnosti nahrádzať a
ustanovovať práva a povinnosti, ktoré zákonné normy neustanovujú. Žiadnej strane sporu nie je možné
priznať právo, ktoré nie je zistiteľné žiadnou z interpretačných metód právnych noriem. Zamietnutie
dôkazného návrhu na výsluch svedkov navrhnutých žalobkyňou súd prvej inštancie odôvodnil zásadou
hospodárnosti konania, keďže svedkovia mali vypovedať o skutkových okolnostiach, ktoré nemohli

objasniť právnu otázku, tvoriacu základ rozhodnutia vo veci. S poukazom na vyššie uvedené súd prvej
inštanciežalobuzamietol.Rozhodnutieonáhradetrovkonaniaodôvodnilustanovením§255ods.1CSP
(Civilný sporový poriadok č. 160/2015 Z. z. v znení neskoršieho predpisu), v zmysle ktorého úspešnej
žalovanej bola priznaná plná náhrada trov konania, ako úspešnej strane sporu. O výške náhrady trov
konania malo byť rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej
podľa § 262 ods. 2 CSP.

2. Proti tomuto rozsudku podala včas odvolanie žalobkyňa navrhujúc jeho zrušenie a vrátenie veci
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Odvolanie odôvodnila jeho nesprávnosťou a nezákonnosťou, i
ústavnou nekonformnosťou, v rozpore s ustálenou súdnou praxou. Súd prvej inštancie pri vyhodnotení
skutkového stavu pochybil a na zistený skutkový stav nesprávne aplikoval normu hmotného práva.

Podľa nálezu Ústavného súdu Slovenskej republiky (ďalej len „ÚS SR“) sp. zn. I. ÚS 26/94 obsahom
práva na súdnu ochranu je aj zákonom upravené relevantné konanie súdu, ktoré ak je v rozpore
so zákonom je porušením ústavou zaručeného práva na súdnu ochranu alebo inú právnu ochranu.
Podľa článku 2 Základných princípov CSP ochrana ohrozených alebo porušených práv a právom
chránenýchzáujmovmusíbyťspravodliváaúčinnátak,abybolnaplnenýprincípprávnejistoty.Súdprvej

inštancie sa v odôvodnení napadnutého rozsudku vôbec nezaoberal právnou argumentáciou žalobkyne,
podporenou nálezom ÚS SR a hoci spor je vedený od roku 2013, odmietol ďalšie návrhy na doplnenie
dokazovania, v dôsledku čoho nesprávne rozhodol. Doplnené dokazovanie malo podporiť tvrdenia, že
stavba (aj v pôvodnom kolaudačnom rozhodnutí slúžila na bývanie) je stavbou spôsobilou vykazovať
známky bytového domu, za predpokladu splnenia zákonných podmienok v zmysle stavebného zákona

o zmene účelu stavby, aj bez stavebných úprav. Žalobkyňa poukázala na rozhodnutie Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR“) sp. zn. 6 MCdo/16/2010 k vyriešeniu otázky, či budova je
bytovým domom v zmysle ZoVB. Ustanovenie § 1 ods. 1 ZoVB uvádza, že musí ísť o byty a nebytové
priestory v bytovom dome. Bezpochyby sú nimi len byty v dome, ktorý už vykazuje znaky bytového
domu, za predpokladu splnenia zákonných podmienok v zmysle stavebného zákona o zmene účelu

stavby (a to aj bez stavebných úprav). Podľa ustanovenia § 1 ods. 1 ZoVB vyhlášky č. 83/1976 Zb.
o všeobecných technických požiadavkách stavieb, stavby na bývanie sú bytové domy, pri ktorých
prevažuje funkcia bývania a rodinné domy. Pojem obytného domu bol v tom čase vymedzený aj v
ustanovení § 1a písm. a/ vyhlášky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov a trvalých trávnych
porastov, podľa ktorého je obytný dom domom, v ktorom zo súčtu podlahovej plochy všetkých miestností

vdomepripadáaspoňdvetretinynabyty,vrátanebytovačastibytov,ktorésaužívajúnainéúčelyakona
bývanie, ako i vedľajšie miestnosti a príslušenstvo patriace k bytom. Pri zisťovaní pomerov podlahových
plôch sa však neprihliada na priestory prístupné všetkým obyvateľom domu, ani na miestnosti pre
poľnohospodársku výrobu. Zo strany súdu prvej inštancie preto došlo k nesprávnemu vyhodnoteniu
vypracovaného znaleckého posudku, pri prepočte celkovej podlahy plochy bytov, keďže z pôdorysnej

schémy prízemia stavby vyplýva, že v polovici časti stavby sa nachádzajú tri byty a jeden nebytový
priestor, resp. dielňa a garáž a v jej druhej polovici hospodárska časť, ktorá sa podľa citovaného
zákonného ustanovenia nemá započítať do celkovej podlahovej plochy bytov a nebytových priestorov.
Nesprávne bolo konštatované, že stavba nemá viac ako polovicu podlahovej plochy určenej na bývanie.
Nie je pravdou ani to, že stavba nemá spoločné časti, pretože má spoločné najmenej obvodové múry

a strechu, v prípadnom podielovom spoluvlastníctve. Ide preto o stavbu, ktorá v stavebnom konaní o
zmene účelu stavby, je spôsobilá vykazovať znaky bytového domu. Uvedenú skutočnosť žalobkyňa
navrhla preukázať výsluchom navrhovanej svedkyne, ktorý dôkaz nebol vykonaný. S poukazom na
doterajšiu prax a judikatúru, stavba, v ktorej sa byt nachádza je spôsobilá na to, aby bola v súlade
so zákonom pretransformovaná na bytový dom a mohla vykazovať znaky pre tento dom stanovené

zákonom. Žalobkyňa poukázala aj na nález ÚS SR sp. zn. I. ÚS 650/2013. Moderná konštitucionalistika
vyžaduje hľadať právo a spravodlivosť ad salsum, teda na jednotlivý a individuálny prípad pred súdom,
pričom referenčným kritériom je tzv. súhrn všetkých okolností prípadu. Apeluje sa na všeobecné
súdy, aby v prerokúvaných veciach uprednostňovali také interpretačné metódy, namiesto doslovnéhovýkladu, ktoré umožnia spravodlivú úpravu práv a povinností medzi účastníkmi konania. Prehnane
formalistický postup vedie k sofistikovanému odôvodňovaniu zrejmej nespravodlivosti, čo predstavuje
popretie základnej úlohy sudcu. Ústavný súd dáva do pozornosti i samotný obsah, účel a zmysel ZoVB.

Predmetný zákon pritom neobsahuje výslovné vylúčenie použitia ustanovení o predaji bytov v bytovom
dome vo vzťahu k bytom v nebytových domoch. Naopak v zmysle § 24 sa na pomery v nebytových
domoch majú primerane použiť ustanovenia týkajúce sa bytových domov. To, že zákonodarca zakotvil
to ustanovenie do právneho predpisu, poskytlo sudcovi priestor, aby tento pojem naplnil obsahom, ktorý
bude racionálny, logický, hodnotový a hlavne spravodlivý. Uvedený záver je podporený aj dôvodovou

správou k zákonu č. 268/2007 Zb. zákonov, ktorým sa dopĺňa ZoVB, a ktorým bol zmenený § 24 ZoVB.
V dôvodovej správe sa hovorí o spresnení úpravy prevodu vlastníckeho práva k bytom v iných budovách
akobytovýchdomoch,atovprípade,žesanavlastníkainakvzťahujepovinnosťpreviesťvlastníctvobytu
v bytovom dome. Účelom bolo v osobitných prípadoch zaistiť možnosť všetkým doterajším užívateľom
bytu aj v tomto dome. S poukazom na § 1 ods. 2 ZoVB bol úmysel zákonodarcu vylúčiť len prevody
striktne špecifikovaných bytov. Byt, ktorý je predmetom konania však nemožno kvalifikovať ako niektorý

z tam vymenovaných. Za základ ekvity v súkromnom práve sa považujú ustanovenia § 3 O. z., v zmysle
ktorého výkon práv a povinností vyplývajúci z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu
zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Súdna
prax používa ustanovenie § 3 O. z. aj ako korektívum ekvity pre túto oblasť, ktorú potrebuje dostať do
spravodlivosti pri rozhodovaní.

3. Žalovaná v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhla napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie ako
vecne správny potvrdiť. Ako vyplýva z rozhodnutia NS SR sp. zn. 6 MCdo/16/2010, na ktoré poukazuje
žalobkyňa, rozhodná právna úprava v rámci posudzovania prípadu vychádza zo stavu ku dňu vzniku
právnehovzťahumedzistranami,ktorýmje18.november2009(deňdoručeniažiadostioodkúpeniebytu

žalovanej). V odvolaní žalobkyňa poukazuje na právne predpisy, ktoré k uvedenému dňu boli zrušené,
resp. neúčinné (vyhláška č. 465/1991 Zb. stratila účinnosť 31.12.2003, na skutkový stav sa nemôže
aplikovať, čo platí aj pre vyhlášku č. 83/1976 Zb., ktorá stratila účinnosť 31. júla 2000). Ak by aj uvedené
právne predpisy boli v rozhodnej dobe účinné, nič to nemení na tom, že posudzovaná stavba, aby
mohla reálne existovať povinnosť vlastníka na prevod bytu podľa ZoVB, musí spĺňať znaky bytového

domu podľa § 2 ods. 2 ZoVB v znení účinnom ku dňu 18. novembra 2009 (existencia viac ako troch
bytov, viac ako polovica podlahovej plochy určenej na bývanie, byty vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve
jednotlivých vlastníkov, spoločné časti a zariadenia bytového domu v spoluvlastníctve jednotlivých
vlastníkov). Vyhlášky mali pritom ustanovenia § 2 ods. 2 ZoVB len dopĺňať a tieto podzákonné normy a
ich výklad nemôžu byť v rozpore so zákonným ustanovením. Posudzovaná stavba nespĺňa podmienku

existencie viac ako troch bytov, ako ani podmienku podľa ktorej spoločné časti a spoločné zariadenia sú
v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, keďže nemá reálne k dispozícii
žiadne zariadenia a časti, ktoré by mohli byť považované za spoločné časti a zariadenia. Jednotlivé byty
v priestoroch stavby nie sú v katastri nehnuteľností vymedzené ako samostatný predmet vzťahov. Ak
by súd žalobe vyhovel, vydal by nevykonateľný rozsudok. Zaradenie alebo nezaradenie výpočtu plochy

hospodárskej, resp. neobytnej časti, medzi výpočet podlahovej plochy, nemá pre konečné vymedzenie
stavby rozhodujúci význam, pretože táto nespĺňa ďalšie náležitosti požadované ustanovením § 2 ods.
2 ZoVB. Z obsahu rozhodnutia o povolení stavby č. 4356/58 zo dňa 25. augusta 2000 vyplýva, že
posudzovaná stavba má účelové určenie „X. v V. Y.“, teda chýba podmienka vydaného rozhodnutia
stavebného úradu, podľa ktorého je byt v užívaní žalobkyne určený na trvalé bývanie.

4. Odvolací súd podľa § 34 CSP po zistení, že odvolanie bolo podané včas (§ 362 ods. 1 CSP),
oprávnenou osobou (§ 359 CSP), proti rozhodnutiu, proti ktorému je možné podať odvolanie (§ 355
ods. 1 CSP), po skonštatovaní, že odvolanie obsahuje zákonom stanovené náležitosti (§ 363 CSP),
preskúmal napadnutý rozsudok v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a § 380 CSP),

postupom bez nariadenia pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario) a dospel k záveru, že odvolanie
žalobkyne je dôvodné.

5. Podľa § 470 ods. 1, 2 CSP ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté
predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti. Právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom

nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

6. V posudzovanej veci súd prvej inštancie založil svoje rozhodnutie na právnom závere, že zákonným
predpokladom aplikácie ustanovení ZoVB, najmä ustanovenia § 29 ods. 8 ZoVB je skutočnosť, ženájomca užíva priestory v stavbe, ktorá je bytovým domom, definovaným v ustanovení § 2 ods. 2
ZoVB (budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie, má viac ako 3
byty, a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok stanovených v zákone vo vlastníctve

alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu
sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov), ktoré definičné
znaky stavba, v ktorej užíva priestory žalobkyňa, nespĺňa (a to žiaden z definičných znakov bytového
domu podľa § 2 ods. 2 ZoVB). Z dôvodu zákonnej výluky ustanovenia § 29, nebolo možné podľa
názoru súdu prvej inštancie aplikovať ani ustanovenie § 24 ods. 1 ZoVB, ktoré sa vzťahuje na budovy,

ktoré nemajú charakter bytového domu (na právne vzťahy v súvislosti s bytmi sa vzťahujú primerane
ustanovenia ZoVB, avšak s výnimkou ustanovenia § 29 ZoVB). Priestory užívané žalobkyňou však
podľa konštatovania súdu prvej inštancie nie je možné považovať za byt (miestnosti nie sú rozhodnutím
príslušného orgánu trvalo určené na bývanie), ktorá skutočnosť vyplýva aj z toho, že priestory užívané
žalobkyňou nie sú vedené ako samostatný predmet vlastníctva v katastri nehnuteľností.

7. Účelom ZoVB bolo nepochybne riešenie bytových potrieb občanov pri prechode na trhové
hospodárstvo, ktorý záver vyslovil aj ÚS SR v rozhodnutí sp. zn. PL. ÚS 26/2000, podľa odôvodnenia
ktorého nemožno opomenúť, že bytový fond, ktorý bol a je predmetom transformácie vznikol inak
ako v trhovom hospodárstve. Riešenie bytových potrieb občanov je síce záujmom súkromným, ale aj
verejným a pri prechode na trhové hospodárstvo ho bez rizika sociálnych otrasov nemožno ponechať

živelnému pôsobeniu trhu. Preto musí byť trh s bytmi aspoň do vybudovania trhového prostredia
štátom usmerňovaný a štát citovaným zákonom stanovil zákonný rámec pri prevode bytov a nebytových
priestorov do vlastníctva nájomcov. ZoVB určil pritom medze možnosti uplatnenia základného práva na
prístup k majetku (porov. nález ÚS SR sp. zn. I. ÚS 650/2013).

8. Prioritným cieľom predmetnej právnej úpravy bola preto ochrana bývania. V častiach zákona
upravujúcich podmienky nadobudnutia vlastníctva bytu ide o úpravu vzťahov vo verejnom záujme, čím je
chránené právo občanov nadobudnúť byt do vlastníctva v súlade so zámermi zákona (porov. Dôvodová
správa k zákonu č. 158/1998 Z. z. o zmene ZoVB).

9. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že stavba, v ktorej sa nachádzajú priestory na bývanie
žalobkyne bola na základe rozhodnutia o povolení stavby (Výst. 4356/58 zo dňa 25. augusta 1958)
povolená ako stavba „X. v V. Y.“. Stavby z tohto obdobia nemôžu mať prirodzene charakter bytového
domu podľa definície ZoVB a hoci predmetná stavba slúžila a slúži aj pre účely bývania, nemôže spĺňať
aktuálne platné zákonné definície. Z listinných dôkazov pritom vyplýva (písomná korešpondencia strán

konania v súvislosti so žiadosťou žalobkyňou o odkúpenie bytu na č. l. 4 až 7), ako aj zo znaleckého
posudku č. 6/2016, že žalobkyňa má postavenie nájomcu bytu a ku dňu ohliadky súdnej znalkyne sa v
budove nachádzali tri bytové jednotky a nebytové priestory - miestnosti užívané ako garáž i sklad (podľa
záverov súdnej znalkyne právny stav nekorešponduje so súčasným stavom, pretože nie je k dispozícii
dokument o účelovej zmene využitia stavby). Hlavnou stavebno-technickou závadou a prekážkou stavby

na účely bývania, podľa záverov súdnej znalkyne je, že predmetná stavba nebola navrhnutá ako bytový
dom podľa zákona č. 50/1976 Zb. stavebného zákona a STN 734301 a nie je k dispozícii žiaden
dokument preukazujúci zmenu účelu využitia stavby. Podstatnou prekážkou odstránenia stavebno-
technických závad posudzovanej stavby teda je, že právny stav nekorešponduje so skutočným stavom.
Odstránenie stavebno-technických závad stavby na účely bývania je možné vypracovaním projektu

stavby so zmenou využitia stavby, pričom jestvujúci právny stav a zmenu využitia predmetnej stavby
môže posúdiť len štátny stavebný dohľad a príslušný stavebný úrad (záver znaleckého posudku 6/2016).

10. Hoci ZoVB sa primárne zameriava na úpravu nadobúdania vlastníckeho práva k bytom a nebytovým
priestorom v bytovom dome a reguláciu práv a povinností ich vlastníkov (§ 1 ods. 1 ZoVB), tým že ďalej

do svojej pôsobnosti zaraďuje aj úpravu práv a povinností vlastníkov bytových domov, v podstate bližšie
špecifikuje, byty v akom dome má na mysli. Bezpochyby sú nimi len byty v dome, ktorý buď už vykazuje
znaky bytového domu alebo je spôsobilý na to, aby bol v súlade so zákonom pretransformovaný na
bytový dom a mohol vykazovať znaky pre tento dom stanovené zákonom (porov. uznesenie NS SR sp.
zn. 6 MCdo/16/2010, rozsudok NS SR sp. zn. 5 Cdo/132/2007, komentár § 2 ods. 1 ZoVB ASPI).

11. Odvolacia námietka žalobkyne o neprípustne zužujúcom výklade pojmu bytový dom sa tak javila
dôvodná. Súd prvej inštancie neskúmal a žiadnym spôsobom sa nevysporiadal s argumentáciou
žalobkyne (nevykonal v uvedenom smere navrhované dôkazy), či predmetná stavba je spôsobilápodľa zákona pretransformovať sa na bytový dom a mohla vykazovať znaky ustanovené pre tento
dom zákonom. Žalobkyňa dala do pozornosti, že Ústavný súd SR opakovane apeluje na všeobecné
súdy, aby v prerokúvaných veciach uprednostňovali také interpretačné metódy, namiesto doslovného

výkladu, ktoré umožnia spravodlivú úpravu práv a povinností medzi účastníkmi konania ako subjektmi
riešeného právneho vzťahu (prehnane formalistický postup vedie k sofistikovanému odôvodňovaniu
zrejmej nespravodlivosti, čo predstavuje popretie základnej úlohy sudcu v každej ním posudzovanej
kauze; cez zákon hľadať spravodlivé riešenie sporu, ktoré bude všeobecne akceptované nielen v
právnickej, ale i v laickej pospolitosti), preto je potrebné prihliadať na vzájomné vzťahy jednotlivých, do

úvahy pripadajúcich argumentov a ich úlohou v konkrétnom prípade vyvážiť s ohľadom na špecifiká
danej kauzy a nie ich aplikovať mechanicky (porov. Nález ÚS SR sp. zn. I. ÚS 650/2013). V tomto smere
bolo žiadúce zamerať pozornosť na pôsobnosť ZoVB, predmet a rozsah jeho úpravy, stanovený jednak
ustanovením § 1 ods. 1, 2, ako i § 24 ods. 1 ZoVB, s využitím interpretačných metód prostredníctvom
historického, teleologického a ústavne-konformného výkladu.

12. Zákonom č. 268/2007 Z. z. došlo k zásadnej zmene definície bytového domu podľa § 2 ods. 2
ZoVB. Pred 1. júlom 2007 sa bytovými domami rozumeli domy určené na bývanie, v ktorých byty a
nebytové priestory boli za podmienok ustanovených v ZoVB bytov vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve
jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu boli súčasne v
podielovom vlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Určenie na bývanie však nebolo pre

vymedzenie okruhu vzťahov, na ktoré sa zákon vzťahuje, v predmetnej definícii podstatné, pretože celý
ZoVB sa primerane vzťahoval podľa vtedy platného § 24 aj na budovy, ktoré nemali charakter bytového
domu (porov. komentár k ZoVB Ján Cimmermann - Jana Cimmermannová, Eurokódex, s.r.o. január
2019, § 2 ods. 2). Vyššie uvedená novela ZoVB rozšírila kvalifikačné znaky bytového domu. Definícia
pojmubytovýdomvyžadovalasplnenietechnickýchapriestorovýchparametrovtak,ževiacakopolovica

podlahovej plochy je určená na bývanie a budova má mať viac ako tri byty. V ustanovení § 24 ods. 1
ZoVB sa k pôvodnému zneniu „ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré
nemajú charakter bytového domu“, pridala zákonná výnimka „s výnimkou § 6 až § 8b a § 29 ZoVB).
Podľa dôvodovej správy k novele ZoVB (zákonom č. 268/2007 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa ZoVB)
účelom bolo upresnenie definície jednotlivých pojmov a upresnenie odkazu.

13. Nemožno tiež prehliadať ďalší legislatívny vývoj ustanovenia § 24 ods. 1 ZoVB, ktorý novelou (zákon
č. 205/2014 Z. z.) s účinnosťou od 1. októbra 2014 ustanovenia ZoVB vztiahol na budovy, ktoré nemajú
charakter bytového domu, ak je v nich najmenej 1/3 podlahovej plochy určená na bývanie a majú
najmenej 4 byty, ako aj na iné (ostatné) budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, tieto však s

výnimkou ustanovení § 29, § 29a ods. 1 ZoVB. Z hľadiska aplikácie ustanovenia § 29 ZoVB je teda
charakteristickým znakom budovy jej určenie na bývanie, a to i v menšom rozsahu, s príslušným počtom
bytov.

14. V priebehu legislatívneho vývoja rozsahu pôsobnosti ZoVB, predovšetkým ustanovení § 1, § 2, §

24, § 29 ZoVB, žalobkyňa ako nájomníčka požiadala žalovanú o uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva
bytu podľa § 29 ods. 8 ZoVB (z ktorého ustanovenia boli vyňaté služobné byty, byty v rodinných
domoch a byty nadobudnuté do vlastníctva podľa § 4 ods. 1 písm. a/ ZoVB, § 29 ods. 9 ZoVB),
legitímne očakávajúc ochranu práva na bývanie, na nadobudnutie bytu do vlastníctva, prevodom bytu od
zákonom určeného okruhu vlastníkov na nájomcu podľa § 29 ods. 8 ZoVB. Žalobkyňa predmetný bytový

priestor pritom udržiavala v užívaniaschopnom stave, vykonajúc rozsiahle rekonštrukčné práce, opravu
strechy i vybudovanie elektrickej prípojky. Zohľadňujúc individuálne okolnosti prípadu v posudzovanej
veci, s cieľom umožniť spravodlivú úpravu práv a povinností medzi stranami konania ako subjektmi
právneho vzťahu, bolo namieste použiť jednotlivé interpretačné metódy výklady, namiesto doslovného
gramatického výkladu, ako tomu bolo v posudzovanej veci. Účelom ZoVB bolo vytvoriť podmienky

pre transformáciu bytového fondu do rúk nájomcov a nie založiť určité formy diskriminácie. Existovala
skupina vlastníkov bytov, ktorá vlastníctvo k nim získala v procese tzv. veľkej privatizácie, likvidácii
štátnych podnikov, konkurze a vyrovnaní, preto aj uvedeným subjektom bola uložená povinnosť byty
nájomcom odpredať.

15. Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí sp. zn. I. ÚS 650/2013 dal tiež do pozornosti, že
ZoVB neobsahuje výslovné vylúčenie použitia ustanovení o predaji bytov v bytovom dome vo vzťahu k
bytom v nebytových domoch (na rozdiel od rodinných domov). Práve naopak, v zmysle § 24 ZoVB sa
na pomery v nebytových domoch mali primerane použiť ustanovenia týkajúce sa bytových domov. Týmzákonodarca vytvoril priestor pre súdnu aplikačnú prax, aby pomocou výkladových metód naplnila účel
regulácie právnych vzťahov ZoVB.

16. Súd prvej inštancie napriek záverom znaleckého posudku, z ktorého vyplýval nesúlad právneho
a skutočného stavu užívania predmetnej stavby a dôkaznému návrhu žalobkyne (výsluch svedkyne
pracovníčky stavebného úradu), nevykonal dokazovanie na účely posúdenia, či predmetná stavba
je spôsobilá transformovať sa na bytový dom. Z tvrdení žalobkyne vyplýva, že predmetná stavba
zabezpečuje bývanie dlhodobo (60 rokov). Podľa záverov znaleckého posudku na účely bývania sú

doposiaľ využívané tri bytové jednotky, pričom stavba má aj nebytové priestory (napr. garáž, dielňa).
Podľa stavebného povolenia z 50-tych rokov predmetná budova bola určená na ubytovanie (nie na
nebytové účely). Záver znaleckého posudku preukazuje nesúlad medzi právnym a skutočným stavom, s
tým, že kompetentným vyjadriť sa k tomu je príslušný orgán štátneho stavebného dozoru alebo stavebný
úrad.

17. Definícia bytu v ustanovení § 2 ods. 1 ZoVB súvisí potom so spôsobilosťou budovy transformovať
sa na bytový dom a vykazovať znaky pre tento dom stanovené. Nie je však rozhodujúci zápis v katastri
nehnuteľností, ktorý by byt vymedzoval ako samostatnú nehnuteľnosť (existencia zápisu vlastníctva
k bytu na LV),k čomu dochádza práve po vyčlenení jednotlivých bytov a nebytových priestorov ako
samostatných nehnuteľností, zápisom do katastra nehnuteľností, spravidla pri predaji prvého bytu alebo

nebytového priestoru v dome.

18. V posudzovanej veci súd prvej inštancie ohľadom spôsobilosti domu pretransformovať sa v súlade
so zákonom na bytový dom a vykazovať znaky stanovené pre tento dom, nedal odpoveď na podstatný
argument, ktorý nevyvážil s ostatnými argumentmi uvedenými v odôvodnení napadnutého rozhodnutia,

s ohľadom na špecifiká prípadu. Nevykonal ani navrhované dôkazy v uvedenom smere.

19. Účastník konania má právo na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne
dáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany,
t.j. s uplatnením nárokov a obranou proti takémuto útoku. V prípade ak účastník konania vyžaduje,

aby sa vec posudzovala podľa konkrétnych výkladových metód relevantných zákonných ustanovení,
súd je povinný zaoberať sa nimi a vyložiť, prečo posúdenie veci v zmysle návrhov účastníka nie je po
právnej stránke správne (porov. uznesenie NS SR sp. zn. 2 MCdo/7/2009).

20. Povinnosť súdu rozhodnutie náležite odôvodniť je odrazom práva strany sporu na dostatočné a

presvedčivé odôvodnenie spôsobu rozhodnutia súdu, ktorý sa zaoberá so všetkými právne relevantnými
dôvodmi uplatnenej žaloby, ako aj so špecifickými námietkami strán sporu. Porušením uvedeného práva
strany sporu sa odníma možnosť náležite skutkovo aj právne argumentovať proti rozhodnutiu súdu.
Znemožnením strane uskutočňovať jej patriace procesné práva v kvalifikovanej miere, dochádza k
porušeniu práva na spravodlivý proces (porov. uznesenie NS SR sp. zn. 6 Cdo/98/2017).

21. Odvolací súd preto rozhodnutie súdu prvej inštancie podľa § 389 ods. 1 písm. b/, c/ CSP zrušil a
vrátil vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

22. Povinnosťou súdu prvej inštancie v ďalšom konaní bude postupovať v intenciách vyššie uvedených

záverov odvolacieho súdu, posudzujúc nárok žalobkyne so zohľadnením osobitostí predmetnej stavby.
Na základe vykonania navrhovaných dôkazov vyhodnotí spôsobilosť predmetnej stavby transformovať
sa na bytový dom a vykazovať znaky pre tento dom stanovené zákonom, s prihliadnutím na účel
ZoVB, upraviť právny režim prevodu vlastníctva k nájomným bytom do rúk nájomcov. Vychádzajúc
z účelu stavby vyplývajúceho zo stavebného povolenia predmetnej budovy, ktorá dlhodobo slúži na

bývanie (podľa záverov znaleckého posudku ide fakticky o budovu s tromi bytovými jednotkami a
nebytovým priestorom), nie je zrejmé reálne využívanie celej stavby. Stavbu spôsobilú podľa zákona
pretransformovať sa na bytový dom, charakterizuje predovšetkým existencia bytov, ktoré môžu byť
za podmienok stanovených v zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov, a
spoločné časti domu a spoločné zariadenia, ktoré môžu byť súčasne v podielovom spoluvlastníctve

vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

23. Pôsobnosť ZoVB vymedzuje aj ustanovenie § 24 ZoVB, vzťahujúce sa na budovy, ktoré síce nemajú
charakter bytového domu, slúžia však na bývanie v určitom rozsahu.24. Hoci súd prvej inštancie správne vychádzal zo znenia právnej normy ku dňu 18. novembra 2009,
kedy žalobkyňa požiadala žalovanú o uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva bytu (porov. rozsudok NS

SR sp. zn. 2 Cdo/48/01), je potrebné uviesť, že gramatický výklad príslušných zákonných ustanovení
nemôže brániť, aby oprávnené osoby sa domohli svojho práva, v prípade naplnenia princípov ochrany
nadobudnutých práv a legitímnych očakávaní, vyplývajúcich z účelu a cieľov regulácie právnych vzťahov
podľa ZoVB.

25. Súd prvej inštancie pri písomnom vyhotovení rozhodnutia bude dbať na to, aby odôvodnenie
rozsudku bolo určité a presvedčivé, s uvedením obsahových náležitostí podľa § 220 ods. 2
CSP, ktoré skutočnosti považoval za preukázané a ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal a ako ich vyhodnotil,
prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil. Povinnosť súdu riadne odôvodniť
rozhodnutiejeodrazomprávaúčastníkanadostatočnéapresvedčivéodôvodneniespôsoburozhodnutia
súdu, ktoré sa vysporiada aj so špecifickými námietkami strán konania.

26. Svoj právny záver zdôvodní zo zákonných hľadísk, ktoré v danej veci prichádzali do úvahy a
stranám konania, dá odpoveď na podstatné a relevantné argumenty, aby riešenie konkrétneho právneho
problému bolo jasné a zreteľne dané (rozhodnutia Ústavného súdu SR napr. sp. zn. II. ÚS 193/06, III.
ÚS 198/07).

27. Podľa § 396 ods. 3 CSP ak odvolací súd zruší rozhodnutie a ak vráti vec súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie, rozhodne o náhrade trov súd prvej inštancie v novom rozhodnutí o veci.

28. Uznesenie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa.

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a/ až n/.

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak

a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia

dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a/ a b/.Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie.

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné.

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde.

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
akichzamestnanecalebočlen,ktorýzanekonámávysokoškolsképrávnickévzdelaniedruhéhostupňa.