Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, December 5, 2019

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 40C/33/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1419201741
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 12. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michal Kubiš

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2019:1419201741.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV sudcom JUDr. Michalom Kubišom v právnej veci žalobcu: SENES spol. s r.o.,

so sídlom Vlčie hrdlo, 824 10 Bratislava, IČO: 31 385 940, zastúpený Mgr. Adrianou Novomestskou,
advokátkou so sídlom Trnavská cesta 64, 821 02 Bratislava, proti žalovanému: L.. U. Y., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom S. C. 8, XXX XX N., zastúpený Advokátska kancelária Mandzák a spol., s.r.o.
so sídlom Zámocká 5, 811 01 Bratislava, IČO: 35 943 882, o zaplatenie 5.366 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 5.366 eur spolu s úrokmi z omeškania vo výške 5
% ročne zo sumy 5.144,38 eura od 07.06.2019 do zaplatenia, a to do troch dní od právoplatnosti tohto
rozsudku.

II. Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou domáhal od žalovaného zaplatenia sumy 5.366 eur spolu s úrokmi z omeškania
vo výške 5 % ročne zo sumy 5.144,38 eura od 07.06.2019 do zaplatenia na tom skutkovom základe, že
žalovanému ako vlastníkovi bytu č. 7 v bytovom dome súp. č. XXXX na ul. S. C. X v N. vznikol za obdobie
od 25.07.2017 do 06.06.2019 nedoplatok na službách spojených s užívaním bytu a na zálohových
platbách v celkovej výške 5.366 eur. V podaní doručenom súdu dňa 12.11.2019 špecifikoval žalovaný
nárok tak, že z vyúčtovania nákladov za rok 2017 a 2018 vyplynul žalovanému nedoplatok vo výške

3.698,38 eura, čo predstavuje rozdiel medzi skutočnými nákladmi na služby spojené s užívaním bytu
a úhradami žalovaného, a do podania žaloby vznikol žalovanému dlh z titulu predpísaných zálohových
platieb za mesiac január až jún 2019 po 235 eur mesačne, spolu 1.410 eur. V zmysle zmluvy o výkone
správy a cenníka žalobcu na rok 2019 mal žalovaný zaplatiť poplatok za upomienku podanú 18.02.2019
v sume 7,80 eura a sumu 28,20 eura za prípravu podkladov pre súdne vymáhanie pohľadávky. Žalovaný
je povinný zaplatiť aj úrok z omeškania, ktorý je vypočítaný z každej oneskorene zaplatenej predpísanej
platby, pričom ku dňu podania žaloby z dlžnej sumy predstavuje 221,60 eura. Spolu teda dlh žalovaného

ku dňu podania žaloby predstavuje 3.698,38 eura + 1.410 eur + 7,80 eura + 28,20 eura + 221,62 eura
= 5.366 eur.

2. Žalovaný žiadal žalobu ako nedôvodnú zamietnuť. Poukázal na to, že žalobca si riadne neplní svoje
povinnosti, a preto nie je v súlade s dobrými mravmi uplatňovanie domnelej pohľadávky za plnenia
spojenésužívanímasprávoubytu.Uviedol,žeužpribližnedvarokyniejeschopnýriadneužívaťsvojbyt
zdôvoduenormnéhozatekania,ktorésapostupomčasulenzhoršuje.Tútosituáciuriešilsožalobcomuž

viackrát, doposiaľ však nedošlo zo strany žalobcu k žiadnemu riešeniu. Ide pritom o dlhodobý problém,
ktorý postihuje nielen žalovaného, ale i ďalších vlastníkov bytov v bytovom dome, ku ktorému správu
vykonáva žalobca. Mal za to, že žalobca je oprávnený domáhať sa úhrady nedoplatkov až po tom, čo
sám splní svoje povinnosti a umožní tak riadny a nerušený výkon jeho vlastníckych práv.3. Žalobca v reakcii na uvedené poprel, že by si riadne neplnil svoje povinnosti Poukázal na to, že
na schôdzi vlastníkov bytov a NP v bytovom dome na ul. S. C. X-X, konanej XX.XX.XXXX predložil

vlastníkom na odsúhlasenie náklady na opravu terasy a kompletnú rekonštrukciu terasy podľa cenovej
ponuky SP Bilding, vlastníci prítomní na schôdzi sa však rozhodli, že z fondu opráv a údržby sa nebudú
vykonávať žiadne opravy na terasách a balkónoch. Ďalej rozhodli, že je potrebné, aby si opravy na
terasách, balkónoch zabezpečovali vlastníci bytov na vlastné náklady. Napriek uvedenému nesúhlasu
vlastníkov sa v rámci možností snaží o zabezpečenie odstránenia vady zatekania. Môže však konať a

práce zabezpečiť len v rámci finančných prostriedkov, ktoré vytvoria vlastníci vo fonde opráv. Vo fonde
opráv bytového domu súp. č. XXXX na ul. S. C. č. X však nie je dostatok prostriedkov na zaplatenie
takých nákladných opráv, keďže fond opráv tvoria vlastníci len minimálnou sumou - 0,12 eura/m2
mesačne a odmietajú túto sumu zvýšiť. V bytovom dome sú viacerí neplatiči, dlhodobo neprispievajúci
do fondu opráv, medzi ktorých patrí aj žalovaný, ktorý napriek podanej žalobe naďalej neplatí predpísané
platby, jeho dlh stále narastá a v súčasnosti činí viac ako polovicu celkového dlhu za dom.

4. Žalovaný uviedol, že zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov, na ktorú
poukazuje žalobca, nie je relevantnou, nakoľko išlo o inú závadu. Sporná vada vznikla až v roku 2017
(zápisnica je z roku 2014). Nesúhlasil s tvrdením žalobcu, že túto situáciu nemá riešiť žalobca ako
správca bytového domu, resp. že ju nemá zabezpečiť svojimi vlastnými zdrojmi. Mal za to, že v tomto

prípade ide o spoločné časti a zariadenia domu, nakoľko ide o priesak dažďovej vody zo strešnej terasy
okolo zvodu dažďovej vody umiestneného v stenách bytového domu, pričom zatekajú nielen steny bytov,
ale aj balkóny. K zatekaniu došlo prvýkrát v auguste 2017, pričom sa situácia odvtedy iba zhoršuje. Za
dva roky žalobca nebol schopný nájsť riešenie, nakoľko doposiaľ nie je zistená ani presná príčina vady
ani jej cenové ohodnotenie.

5. Na pojednávaní konanom dňa 05.12.2019 žalovaný uviedol, že skutočný dlh môže žalovanému
vyplynúť iba z vyúčtovania a nemožno k tomu pripočítavať zálohové platby za nasledujúce obdobie.
Skutočný dlh sa odrazí až v nasledujúcom vyúčtovaní. Tiež mal za to, že žalobca si uplatňuje duplicitne
úrok z omeškania keďže jednak si ho vyčíslil na sumu 221,62 eura, ktorú započítal do istiny a potom

následne si uplatňuje 5 % úrok z omeškania zo sumy 5.144,38 eura. Žalobca v reakcii na to poukázal
na § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, v zmysle ktorého sú vlastníci povinní poukazovať preddavky
mesačne vopred. Z toho vyplýva že aj preddavky sú súčasťou dlhu. Ak by žiadny vlastník tieto preddavky
neplatil, tak by sa nemali z čoho uhrádzať náklady na vodu, elektrinu, atď.. Čo sa týka úroku z omeškania
uviedol, že v petite žaloby je vyčíslený dlh žalovaného na sumu 5.366 eur, kde je zahrnutý aj úrok

z omeškania vyčíslený do podania žaloby na sumu 221,62 eura, pričom následne si uplatnil úrok z
omeškania po podaní žaloby zo sumy 5.144,38 eura, teda už iba z čistej istiny bez úroku z omeškania.

6. Súd vychádzal pri rozhodovaní z nasledovného skutkového stavu:

6.1. Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre k.ú. G. S., obec BA-m.č. G. S., okres Bratislava IV súd zistil,
že žalovaný je vlastníkom bytu č. X na 3. poschodí v bytovom dome so súp. č. XXXX na ul. S. C. X v
N., a to od 08.12.2008.

6.2. Zo zmluvy o výkone správy zo dňa 19.05.2008 (č.l. 5-11 spisu) súd zistil, že správu predmetného

bytového domu vykonáva žalobca. Podľa čl. II. bod 9. zmluvy pri vyúčtovaní zistené nedoplatky a
preplatky za poskytnuté služby spojené s užívaním bytu obe strany vyrovnajú do 30 dní odo dňa
doručenia vyúčtovania vlastníkovi bytu. Podľa čl. II. bod 11. zmluvy každá upomienka je spoplatňovaná
podľa platného cenníka služieb s platnosťou od 01.01. príslušného roka. Podľa čl. III. bod 3. zmluvy
platbypodľačlánkuIII.ods.2(mesačnépreddavkynaplnenie,preddavkynaopravyaúdržbuspoločných

častí a zariadení domu, poplatok za správu bytu) je vlastník povinný poukazovať dodávateľovi mesačne
vopred najneskôr do 25. dňa každého predchádzajúceho mesiaca na základe zákona č. 182/1993 Z.z.
§ 10 ods. 1 a 4.

6.3. Z výpočtového listu poplatkov a zálohových platieb (č.l. 12 spisu) súd zistil že výška zálohových

platieb od 01.06.2013 bola 186,97 eura, od 01.09.2017 bola 190 eur a od 01.08.2018 bola 235 eur.

6.4. Z vyúčtovania nákladov za užívanie bytu za obdobie 01.01.2017 - 31.12.2017 a za obdobie
01.01.2018 - 31.12.2018 a z prehľadu predpísaných platieb a skutočných úhrad za rok 2017, 2018a 2019 (č.l. 13-16, 101-103 spisu) súd zistil, že žalovaný mal k 31.12.2018 nedoplatok na službách
spojených s užívaním bytu (rozdiel medzi skutočnými nákladmi na služby spojené s užívanom bytu a
úhradami žalovaného) spolu vo výške 3.698,38 eura a od 01/2019 do 06/2019 neuhradil zálohové platby

spolu vo výške 1.410 eur (6x 235 eur).

6.5. Z vyčíslenia úroku z omeškania (č.l. 18 spisu) súd zistil, že úrok z omeškania v sadzbe 5 % ročne z
jednotlivých neuhradených zálohových platieb od 25.06.2017 do 06.06.2019 predstavoval sumu 221,62
eura.

6.6. Z upomienky zo dňa 18.02.2019 súd zistil, že žalobca vyzval žalovaného na úhradu nedoplatku vo
výške 4.176,18 eura.

6.7. Z cenníka poplatkov a služieb vykonávaných nad rámec zmluvy o výkone správy bytov a NP s
platnosťou od 01.01.2019 (č.l. 21 spisu) súd zistil, že poplatok za zasielanie upomienok bol stanovený

v sume 7,80 eura a poplatok za vyhotovenie podkladov pre vymáhanie dlžoby zasielané právnemu
zástupcovi v sume 28,20 eura.

6.8. Ostatné predložené dôkazy neboli pre rozhodnutie súdu podstatné, preto súd skutočnosti z nich
vyplývajúce na tomto mieste osobitne neuvádzal.

7. Po právnej stránke súd vec posúdil nasledovne:

7.1. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len
„zákon č. 182/1993 Z.z.“) vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou

o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu
prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva
do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané
náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných

nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu
a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu
prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón,
lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti
spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov

do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť
mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov
a garáží v dome.

7.2. Podľa § 10 ods. 6 prvá veta zákona č. 182/1993 Z.z. úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a

nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke.

7.3. Podľa § 517 ods. 1 prvá veta zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „O.z.“) dlžník,
ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.

7.4. Podľa § 517 ods. 2 O.z. ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať
od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z
omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

7.5. Podľa § 3 nariadenia č. 87/1995 Z.z. výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov

vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s
plnením peňažného dlhu.

8. Z predložených listinných dôkazov ako aj skutočností, ktoré neboli medzi stranami sporné, mal súd
za preukázané, že žalovaný ako vlastník bytu v bytovom dome, ktorého správu vykonáva žalobca,

si neplnil svoju povinnosť platiť mesačné zálohové platby (preddavok do fondu prevádzky, údržby a
opráv domu, preddavok na úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a poplatok za správu), čím mu
vznikol za obdobie rokov 2017 a 2018 nedoplatok predstavujúci rozdiel medzi skutočnými nákladmi
podľa ročných vyúčtovaní za roky 2017 a 2018 a úhradami žalovaného spolu vo výške 3.698,38 euraa nedoplatok na zálohových platbách od 01/2019 do 06/2019 vo výške 1.410 eur (6x 235 eur), spolu
5.108,38 eura. Zároveň žalovanému vznikla povinnosť zaplatiť žalobcovi v zmysle čl. II. bod 11. zmluvy
o výkone správy a cenníka poplatkov a služieb vykonávaných nad rámec zmluvy o výkone správy bytov

a NP s platnosťou od 01.01.2019 poplatok za zaslanie upomienky zo dňa 18.02.2019 v sume 7,80
eura a poplatok za vyhotovenie podkladov pre vymáhanie v sume 28,20 eura. Neuhradením zálohových
platieb do 25 dňa každého predchádzajúceho mesiaca v zmysle čl. III. bod 3. zmluvy o výkone správy sa
žalovaný dostal do omeškania, čím mu vznikla povinnosť zaplatiť žalobcovi úrok z omeškania vo výške
o päť percentuálnych bodov vyššej ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k

prvému dňu omeškania (§ 517 ods. 1 prvá veta, ods. 2 O.z. v spojení s § 3 nariadenia č. 87/1995 Z.z.),
t.j. 5 % ročne z jednotlivých neuhradených zálohových platieb od 25.06.2017 do 06.06.2019 vyčíslený
na sumu 221,62 eura a od 07.06.2019 v sadzbe 5 % ročne zo sumy 5.144,38 eura (5.108.38 eura + 7,80
eura + 28,20 eura) do zaplatenia. Spolu tak súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu
5.366 eur (5.108.38 eura + 221,62 eura + 7,80 eura + 28,20 eura).

9. Žalovaný sa v konaní bránil tým, že žalobca si riadne neplní svoje povinnosti, keď neodstránil závady
v jeho byte, ktorý už približne dva roky nemôže riadne užívať z dôvodu enormného zatekania. Mal za
to, že žalobca je oprávnený domáhať sa úhrady nedoplatkov až po tom, čo sám splní svoje povinnosti a
umožní tak riadny a nerušený výkon jeho vlastníckych práv. K uvedenej obrane žalovaného súd uvádza,
že predmetom konania v posudzovanej veci bolo zaplatenie nedoplatku a zálohových platieb za služby

spojené s užívaním bytu žalovaného. V konaní pritom nebolo sporné, že žalovaný tieto služby užíva,
ale platby za ne neuhrádza. Konštrukcia žalovaného, že uvedené platby zaplatí až vtedy, keď žalobca
odstráni závady v jeho byte a bude si riadne plniť svoje povinnosti ako správca bytového domu, nemá
oporu v zákone. Žalovaný nemôže robiť vykonávanie úhrad za služby spojené s užívaním bytu závislým
na tom, či si žalobca podľa jeho názoru a predstáv plní svoje povinnosti riadne alebo nie. Povinnosť

vykonávať úhrady za služby (plnenia) spojené s užívaním bytu (mesačne vopred) vyplýva jednotlivým
vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome z ustanovenia § 10 ods. 1 a 6 zákona č. 182/1993
Z.z.. Pokiaľ má žalovaný za to, že žalobca si neplní riadne svoje povinnosti ako správca, môže sa voči
nemu domáhať svojich nárokov v samostatnom konaní, nemôže však odôvodňovať neplatenie úhrad
za služby spojené s užívaním bytu touto skutočnosťou. Treba si tiež uvedomiť, že žalovaný dlhodobým

neplatením uvedených platieb ohrozuje riadne zabezpečovanie služieb spojených s užívaním bytu
(a plnenie ostatných povinností žalobcu ako správcu vyplývajúcich mu zo zákona) aj pre ostatných
vlastníkov bytového domu, ktorí tieto platby riadne uhrádzajú. Uvedenú obranu žalovaného preto súd
vyhodnotil ako nedôvodnú a zároveň nevykonal ním navrhnuté dokazovanie k tejto skutočnosti (výsluch
štatutárneho zástupcu žalobcu a žalovaného). Pokiaľ ide o námietku žalovaného, že skutočný dlh môže

žalovanému vyplynúť iba z vyúčtovania a nemožno k nemu pripočítavať zálohové platby za nasledujúce
obdobie súd uvádza, že povinnosť uhrádzať zálohové platby mesačne vopred vyplýva jednotlivým
vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome z ustanovenia § 10 ods. 1 a 6 zákona č. 182/1993 Z.z.,
a preto súčasťou žalovaného nároku (okrem nároku na zaplatenie skutočných nákladov vyplývajúcich z
ročného vyúčtovania) môže byť aj nárok na zaplatenie jednotlivých zálohových platieb, a to až do času

vykonania ročného vyúčtovania nákladov za príslušný rok (ako tomu bolo aj v posudzovanej veci, kedy
si žalobca uplatnil okrem iného aj nárok na zaplatenie zálohových platieb za obdobie 1/2019 - 6/2019,
pričom výška skutočných nákladov za rok 2019 bude zrejmá až z ročného vyúčtovania, ktoré je žalobca
povinný vyhotoviť do 31.05.2020). Čo sa týka námietky žalovaného, že žalobca si uplatňuje duplicitne
úrok z omeškania, keďže jednak si ho vyčíslil na sumu 221,62 eura, ktorý započítal do istiny a potom

následne si uplatňuje 5 % úrok z omeškania zo sumy 5.144,38 eura, súd uvádza, že žalobca si neuplatnil
úrok z omeškania duplicitne, keďže v sume 5,144,38 eura nie je zahrnutý úrok z omeškania (vyčíslený
na sumu 221,62 eura). Povinnosť žalovaného zaplatiť úrok z omeškania z jednotlivých mesačných
zálohových platieb, ktoré neuhradil, vyplýva z § 10 ods. 1 a 6 zákona č. 182/1993 Z.z., § 517 ods. 1
prvá veta, ods. 2 O.z. v spojení s § 3 nariadenia č. 87/1995 Z.z. a čl. III. bod 3. zmluvy o výkone správy

(ako to už súd uviedol vyššie).

10. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení § 262 ods. 1
C.s.p. tak, že žalobcovi ako v celom rozsahu úspešnej strane sporu priznal voči žalovanému nárok na
náhradu trov konania v plnom rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd v súlade s § 262

ods. 2 C.s.p. po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom
súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozsudkom, možno podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.