Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, May 15, 2019

Súd: Okresný súd Piešťany
Spisová značka: 4C/270/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2513210865
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 05. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Vladimír Zimányi

ECLI: ECLI:SK:OSPN:2019:2513210865.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Piešťany sudcom Mgr. Vladimírom Zimányim v právnom spore žalobcu: O. J., nar.

XX.XX.XXXX, trvalo bytom Y. XXXX/XX, G., zast. JUDr. Jelou Mikuškovou, advokátkou so sídlom
Bzovícka 24, Bratislava, proti žalovaným: v 1. rade G. V., nar. XX.XX.XXXX, štát. prísl.: Č. O., trvalo
bytom D. XXX, J., Č. O., v 2. rade W.. X. L., nar. XX.XX.XXXX, prísl.: Č. O.-J., P. J. T. XX, B., Č. O., na
území SR s pobytom na adrese D. XXXX/XX, G., spoločne zast. JUDr. Radovanom Ulehlom, advokátom
so sídlom Winterova 62., Piešťany, o zaplatenie 3 821,88 eura s príslušenstvom t a k t o

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu v celom rozsahu z a m i e t a.

II. Žalovaná v 1. rade m á proti žalobcovi n á r o k na náhradu trov konania v rozsahu 100%; o výške
tejto náhrady bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

III. Žalovaný v 2. rade m á proti žalobcovi n á r o k na náhradu trov konania v rozsahu 100%; o výške
tejto náhrady bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa podanou žalobou zo dňa 11.10.2013 (došlou súdu dňa 14.10.2013) domáhal, aby súd
uložil žalovaným v 1. a 2. rade povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu 3 821,88 eura
s 5,5%-ným ročným úrokom z omeškania od 01.07. 213 až do zaplatenia a nahradiť žalobcovi trovy

konania.

2. Žalobu odôvodnil tým, že so žalovanými (štátnymi občanmi Č. O. s trvalým pobytom na území D. O.)
dňa 27.09.2011 uzatvoril nájomnú zmluvu (ďalej aj "Zmluva"), predmetom ktorej bol nájom 3-izbového
bytu žalobcu na adrese Y. XX E. G., ktorej je žalobca vlastníkom. Žalovaní sa zaviazali užívať byt tak, aby
nedošlo ku škodám, inak za vzniknutú škodu plne zodpovedajú; zaviazali sa tiež pri skončení nájmu byt
odovzdať prenajímateľovi vymaľovaný, vyčistený a bez závad, ak ho v takom stave prevzali. Podpisom

Zmluvy potvrdili, že byt prevzali bez závad, vyčistený a vymaľovaný.
3. Žalovaní nájom bytu vypovedali výpoveďou zo dňa 30.04.2012, výpovedná doba uplynula dňa
31.07.2012. pri odovzdávaní bytu dňa 31.07.2012 boli žalovaným vytknuté nedostatky, ktoré pri
preberaní bytu neexistovali a ktoré boli spôsobené počas užívania bytu žalovanými, ktoré však žalovaní
odmietli akceptovať, spísať o nich záznam a na vlastné náklady ich odstrániť.

4. Ďalej uviedol, že žalovaní mali žalobcovi osobne odovzdať kľúče od predmetného bytu potom, ako

mali odstrániť vytknuté závady, čo doposiaľ neurobili, so žalobcom prestali komunikovať a kľúče od bytu
sa pokúšali odovzdať prostredníctvom ich právneho zástupcu, avšak bez predchádzajúceho spísania
zápisnice o odovzdaní bytu a odstránení závad.5. Žalobca tvrdil, že závady v predmetnom byte (oprava maľovky - 18,- eur, oprava a výmena plaváka
výpustu vo WC - 13,90 eura, oprava a výmena uzáveru vo WC - 5,90 eura, výmena poškodenej a
prepálenej PVC krytiny - 181,08 eura a oprava a výmena koliečok posuvných dvierok sprchového kúta

- 78,- eur) odstránil na vlastné náklady, v celkovej sume 296,88 eura, ktorej sumy sa podanou žalobou
domáhal.

6. V ďalšom žalobca tvrdil, že z dôvodu neodstránenia závad v predmetnom byte a neodovzdania kľúčov
odpredmetnéhobytu(napriekopakovanýmvýzvam)nebolomožnépredmetnýbytdoodstráneniazávad

prenajímať; ďalší nájom predmetného bytu bol možný až od 01.11.2011, po odstránení zhora uvedených
závad žalobcom.

7. S poukazom na čl. VI. ods. 3. Zmluvy a ust. § 544 a § 545 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
(ďalej aj "OZ"), z dôvodu omeškania žalovaných s odovzdaním predmetného bytu a so spísaním
zápisnice o odovzdaní bytu sa žalobca domáhal priznania nároku na zmluvnú pokutu vo výške 30,- eur/

deň omeškania, čo za obdobie od 01.08.2012 do 31.10.2012 (za 92 dní) predstavuje sumu 2 760,- eur;
zároveň sa domáhal aj náhrady ušlého zisku za ušlé nájomné, ktoré by inak dostal od iného nájomcu
za obdobie august až október 2012, t. j. 3 x 255,- eur, spolu 765,- eur.

8. Celkom spolu tak žalobca žiadal priznať nárok na zaplatenie sumy 3 821,88 eura (= 296,887 eura

+ 2 760,- eur + 765,- eur), spolu s 5,5%-ným ročným úrokom z omeškania zo sumy 3 821,88 eur od
01.07.2012 až do zaplatenia a náhradu trov konania.
K podanej žalobe pripojil listinné dôkazné prostriedky.

9. Žalovaní sa k podanej žalobe (ktorá im bola doručená spolu s prílohami dňa 04.04. 2014) vyjadrili
podaním ich právneho zástupcu zo dňa 29.05.2014 (došlom súdu dňa 12.06.2014), ktorým existenciu
nároku žalobcu v celom rozsahu popreli; tvrdili, že predmetný byt uviedli do lepšieho stavu v porovnaní s
tým, v akom stave ho preberali. Tvrdili, že pri odovzdávaní bytu dňa 31.072012 žalobca vytkol žalovaným
údajné nedostatky, ktoré pri preberaní bytu neexistovali, ktoré však podľa žalovaných vznikli obvyklým

opotrebením. Ďalej uviedli, že s poukazom na ust. § 39 OZ je Zmluva v časti, podmieňujúcej zánik nájmu
až spísaním zápisnice o finančnom vyrovnaní a odovzdaním kľúčov od bytu neplatná pre rozpor so
zákonom a že konanie žalobcu spočívajúce v odmietnutí prevzatia kľúčov od bytu je v rozpore s dobrými
mravmi; tvrdili, že Zmluva zanikla dňa 31.07.2012.
Vďalšomtvrdili,žepredmetnýbytbolpovysťahovanísažalovanýchvplnejmiereobývateľnýaspôsobilý

na ďalšie prenajímanie a popreli aj nároky žalobcu na ušlý zisk aj na zmluvnú pokutu.
K podaniu pripojil aj listinný dôkazný prostriedok - Odborné posúdenie č. 114/2012, zo dňa 29.07.2012,
vypracované znalcom z odboru stavebníctvo.
10. K podaniu žalovaných (ods. 10. zhora) sa vyjadril žalobca podaním jeho právnej zástupkyne zo dňa
20.02.2017 (došlým súdu dňa 27.02.2017). K zániku nájomného vzťa-hu poukázal na dikciu ust. § 676

OZ a na čl. III. a VI. Zmluvy. Tvrdil, že v období od 01.08.2012 do 31.10.2012 predmetný byt prenajímaný
nebol, žalobca počas tohto obdobia odstraňoval závady po žalovaných a byt prenajal až od 03.12.2012
G. G.K.T. a C. W. (príslušnú nájomnú zmluvu k podaniu pripojil).

11. Z nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 03.12.2012 žalobcom ako prenajímateľom a G.P.O. G. a C. W.

ako nájomcami súd o. i. zistil, že predmetom nájmu bol rovnaký byt ako užívali ako nájomcovia žalovaní;
v závere cit. zmluvy je tiež uvedené: "byt vymaľovaný: áno", "byt bez závad a poškodenia: áno" a tiež
"v kuchyni poškodená podlaha na 5. miestach".

12. Zhora uvedené podanie žalobca doplnil podaním zo dňa 15.03.2017. Uviedol, že nájomná zmluva na

byt bola pôvodne uzavretá na firmu žalovaného v 1. rade (pozn. súdu: správne malo byť "žalovaného v
2. rade") - spoločnosť AIR kompresory s.r.o. s tým, že v ňom býval so žalovanou v 2. rade (pozn. súdu:
správne malo byť "žalovanou v 1. rade"), ktorá skončila bez vysťahovania sa žalovaných z predmetného
bytu a následne v septembri 2011 bola uzatvorená nová nájomná zmluva so žalovanými ako fyzickými
osobami, ktorí podpismi na Zmluve potvrdili prevzatie bytu do nájmu v absolútnom poriadku a bez

akýchkoľvek závad.
Namietal tiež nepresnosti v posudku znalca.
Uviedol tiež, že po skončení nájmu po 31.07.2012 žalovaný v 1. rade odmietol prísť spísať zápisnicu o
odovzdaní a prevzatí bytu tak, ako to bolo dojednané v Zmluve. Žalobca trval na odstránení závad v byte,preto poskytol žalovaným primeranú lehotu na ich odstránenie s tým, že po odstránení závad prevezme
od nich zápisnične byt s 3 ks kľúčov. Žalovaní závady v byte neodstránili, odsťahovali sa a kľúče nechali
na odovzdanie u ich právneho zástupcu, ktorý ich chcel odovzdať žalobcovi vo svojej kancelárii bez

akejkoľvek ochoty fakticky odovzdať byt a riešiť závady v ňom. Tvrdil, že z dôvodu neodstránenia závad
žalovaní zanechali byt v stave nespôsobilom na ďalšie prenajímanie, čím žalobcovi spôsobili škodu.
Uviedol tiež, že v období august až október 2012 predmetný byt neprenajímal aj z toho dôvodu, že v
priebehu júla 2012 (pozn. súdu: teda ešte počas trvania nájomného vzťahu so žalovanými) podal na
Okresný súd Piešťany návrh na zabezpečenie dôkazu ohliadkou bytu a spísaním závad, ktorej žiadosti

súd nevyhovel, preto byt prenajal v decembri 2012.
V závere citoval ust. § 687 ods. 2, § 693, § 415 a § 420 OZ.

13. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom spisu, listinnými dôkaznými prostriedkami
založenými v spise, výpoveďami sporových strán a prednesmi ich zástupcov, výsluchom svedkov a zistil

tento skutkový a právny stav:

14. Z predmetnej Zmluvy zo dňa 27.09.2011 súd zistil, že sporové strany sa dohodli na dobe nájmu
predmetného bytu na bývanie, na dobu určitú (5 rokov) od dátumu overenia podpisov na Zmluve (t.
j. od 27.09.2011), s dojednaným nájomným vo výške 255,- eur mesačne (mimo energií a poplatku za

komunálny odpad), že uvedeného dňa žalovaní poskytli žalobcovi vratnú kauciu vo výške 500,- eur
(ktorej prevzatie žalobca potvrdil svojim podpisom) na úhradu prípadných nedoplatkov na nájomnom,
energiách a ďalších dohodnutých poplatkoch spojených s užívaním bytu, ako aj na úhradu prípadných
neodstránených škôd, spôsobených v byte nájomcom (t. j. žalovanými) alebo jeho neuvedením do
pôvodného stavu pri skončení nájmu, alebo ak nájomca ukončí prenájom pred zmluvne dohodnutou

dobou bez dohody s prenajímateľom.
15. Ďalej súd z tejto Zmluvy zistil, že (čl. V. ods. 4. veta prvá) nájomca je povinný odovzdať byt
vymaľovaný,vyčistenýabezzávad,akhotakýtoprebral,že(čl.V.ods.5.vetaprvá)nájomcasazaväzuje
hradiť bežné opravy a zabezpečovať bežnú údržbu bytu na svoje náklady v súlade s Občianskym
zákonníkom, že (čl. VI.) obe strany môžu nájomný pomer vypovedať len v trojmesačnej výpovednej

lehote, písomnou formou, že nájomný pomer je ukončený až po uvedení bytu do pôvodného stavu,
vykonaní vyúčtovania za energie, poplatky spojené s nájmom, odovzdaní kľúčov a zmluv-nými stranami
podpísanou zápisnicou (dodatkom k Zmluve) o finančnom vyrovnaní pri skončení nájmu a okolnostiach
ukončenia nájomného pomeru, že bez uvedeného písomného ukončenia nájmu, aj keby nájomca už
bol odsťahovaný, nájom nie je skončený a trvá naďalej so všetkými právami a povinnosťami a teda

aj platením nájmu, avšak o 15% vyššieho, že v prípade omeškania nájomcu s odovzdaním kľúčov
od prenajatého bytu alebo zápisnice o odovzdaní bytu, nad rámec pôvodnej doby nájmu, nájomca
sa zaväzuje uhradiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 30,- eur za každý deň užívania bytu
naviac a uhradiť celú škodu spôsobenú porušením zmluvnej povinnosti pri ukončení nájmu, aj keby táto
presahovala zmluvnú pokutu.

Zo Zmluvy súd tiež zistil, že obe zmluvné strany môžu Zmluvu vypovedať, nájomcovia aj bez uvedenia
dôvodu, prenajímateľ z dôvodu/dôvodov podľa § 711 OZ.

16. Právna zástupkyňa žalobcu uviedla, že predmetná Zmluva zanikla dňa 31.07.2012, uplynutím
dojednanej (výpovednej) doby; na podanej žalobe ako aj predchádzajúcich vyjadreniach trvala. Uviedla,

že žalovaní v Zmluve prehlásili, že byt preberajú bez závad a v perfektnom stave. Ďalej uviedla, že o
existencii v žalobe uvedených závad v predmetnom byte svedčí aj ďalšia nájomná zmluva, v ktorej to
ďalší nájomca uvádza. K poškodeniu podlahovej krytiny uviedla, že v ďalšej nájomnej zmluve nie je
uvedené, že by bola prepálená, mohlo teda ísť o stopy po nábytku. Od skončenia nájmu so žalovanými
do uzavretia nájomnej zmluvy s ďalším nájomcom (dňa 03.12. 2012) v predmetnom byte nikto nebýval.

Poukázala na to, že v posudku (č. 114/2012) nie je zmienka o vadách, vytknutých v podanej žalobe.

17. Právny zástupca žalovaných uviedol, že nájom skončil dňom 31.07.2012. K nepodpísaniu zápisnice
o odovzdaní bytu (ktorú žalobca ani nemal pripravenú) nedošlo z dô-vodu na strane žalobcu, ktorý
odmietol zápisnicu podpísať a opustil miesto prevzatia (bytu). Konanie žalobcu považoval za účelové,

pre žalobcu -ktorý prenajíma viacero nehnuteľností v G.- typické, keď takmer všetci nájomníci mali so
žalobcom identické problémy s ukončením nájomných vzťahov formou zápisnice. Vzhľadom na to, že
predmetný byt v rodinnom dome nebol v katastri nehnuteľností zapísaný ako samostatná nehnuteľnosť,
považoval nájomnú zmluvu za neurčitú a teda neplatnú. Ďalej uviedol, že žalovaní vedeli, akýmspôsobom sa žalobca správa, preto si pred uplynutím výpovednej lehoty dali znalcom vypracovať
odbornýposudokč.114/2012,kdejepresnezachytenýstavpredmetnéhobytu;vposudkujefotografiami
zachytený stav predmetného bytu a žalobcom uvádzané závady pri skončení nájmu neexistujú.

Poukázal na tvrdenie zástupkyne žalobcu o trvaní závad (poškodenie linolea na piatich miestach) a o
ich zaznamenaní v ďalšej nájomnej zmluve, čo svedčí o tom, že nemohli byť odstránené a teda tvrdenia
žalobcu v podanej žalobe nie sú pravdivé, náklady žalobcovi vzniknúť nemohli.
K zmluvnej pokute uviedol, že je absolútne neprimeraná, neprimerane prísna a vzhľadom na to, že k
neodovzdaniu bytu došlo jednoznačne a výlučne z dôvodu na strane žalobcu žiadal, ktorý byt odmietol

prevziať, aby súd žalobu aj v tejto časti zamietol.

18. Žalovaný v 2. rade uviedol, že byt užívali rok, celý ho dali vymaľovať, závady, ktoré
spôsobili, odstránili a závady, ktoré v byte boli pred uzatvorením predmetnej Zmluvy, neodstraňovali; byt
dalivyupratovať.Chceli,abypriodovzdávaníbytu(31.07.2013)bolatretiaosobaakosvedok,čožalobca
odmietol. Pri kontrole kúpeľne žalobca s poukazom na strop (na ktorom sa lúpala farba z dôvodu použitia

nesprávneho sadrokartónu) povedal, že byt neprevezme a odišiel bez toho, aby spísal zápisnicu, bez
toho aby uviedol, čo mu vadí. Následne sa vyjadril k všetkým, v žalobe uvedeným závadám, pričom
poprel, že by ich spôsobili žalovaní. Tvrdil, že nejaké závady (poškodená podlahová krytina, kolieska
na sprchovom kúte) v byte boli už v čase, keď (žalovaní) byt preberali do nájmu. Uviedol tiež, že pri
uzatváraní Zmluvy nekontroloval byt centimeter po centimetri, aby hľadal každé možné poškodenie.

19. Žalobca v podaní zo dňa 24.03.2017 (došlom súdu toho dňa) uviedol, že pred uzatvorením Zmluvy
so žalovanými dňa 26.11.2008 so žalovaným v 2. rade ako právnickou osobou (?) uzatvoril nájomnú
zmluvu, platnú do 27.09.2011. Žalovaný v 2. rade bol v tom čase konateľom spoločnosti ORLÍK -
Kompresory a v jej mene so žalobcom zmluvu uzatvoril, za účelom archívu, pričom v predmetnom byte

aj takmer tri roky aj býval. V zmysle § 664 OZ bol nájomca oprávnený užívať vec spôsobom určeným
v zmluve. Pri skončení uvedeného nájmu požiadal žalovaného v 2. rade o ohliadku bytu, pri ktorej si
všimol niektoré poškodenia a závady v byte a na podlahe, ktoré spôsobil žalovaný pri sťahovaní archívu,
čo žalovanému aj vytkol. Dohodli sa, že môže v byte naďalej bývať s tým, že žalovaný v 2. rade v ďalšej
nájomnej zmluve preberie na seba všetky závady v byte z predchádzajúceho nájmu, s čím žalovaný

bezvýhradne súhlasil. Dňa 27.09.2011 uzatvorili Zmluvu, nájom skončil uplynutím výpovednej lehoty
dňa 31.07.2012.
V ďalšom tvrdil, že dňa 25.07.2012 chcel pozrieť do predmetného bytu, čo mu žalovaný najprv
neumožnil, napokon mu prehliadku bytu umožnil. Pri prehliadke zistil viaceré závady a tak sa na ne
sústredil pri preberaní bytu po skončení nájmu dňa 31.07.2012. Žalovaný mu dňa 27.07.2012 neumožnil

zúčastniť sa ohliadky bytu za účasti znalca. Potvrdil, že žalovaný ho dňa 31.07.2012 vyzval na prebratie
bytu; uvedeného dňa ho čakali žalovaní spolu s ich právnym zástupcom, ktorého účasť na odovzdávaní
bytu ale žalobca odmietol, nakoľko to pokladal za psychický nátlak na jeho osobu, aby byt prevzal ako
bez závad. Nakoľko žalovaní odmietli akceptovať vytknuté závady v predmetnom byte a ich odstránenie,
k prebratiu bytu dňa 31.07.2012 nedošlo. Priznal, že právny zástupca žalovaných ho vyzval na prebratie

kľúčov od predmetného bytu a myslel si, že mu pôjde odovzdať byť a spíšu zápisnicu o závadách v
predmetnom byte, čo sa nestalo. Závady v byte začal odstraňovať až potom, keď mu právny zástupca
žalovaných odmietol odovzdať byt spolu s kľúčmi.
Tvrdil, že dňa 31.07.2012 zápisnicu pripravenú mal, byt neprevzal zo zhora uvedeného dôvodu; žalovaní
sa vyjadrili, že pod vytknuté závady sa nepodpíšu. Poprel, že by mal identické problémy aj s inými

nájomcami. Uviedol tiež, že nájomca mu nikdy žiadne závady, ktoré by mal ako prenajímateľ opraviť,
písomne neoznámil a preto zodpovedá za škodu tým spôsobenú. Žalovaní preberali predmetný byt 2
krát a vždy uviedli, že je bez závad, čo potvrdili podpismi, a teraz to spochybňujú.
K tomuto podaniu o. i. pripojil aj fotografie poškodenej podlahovej krytiny, z ktorých ale nie je možné
zistiť, kto ich zhotovil a ani miesto, ani čas ich zhotovenia.

20. Z nájomnej zmluvy zo dňa 26.11.2008 uzatvorenej medzi žalobcom ako prenajímateľom a
spoločnosťou ORLÍK - KOMPRESORY SK, spol. s r.o. ako nájomcom (v mene ktorej zmluvu podpísal
v tomto konaní žalovaný v 2. rade) súd zistil, že prenajímateľ prenajal nájomcovi na dobu neurčitú
trojizbový byt postavený na parcele č. 5291/2, na archív.

21. Z Dohody o ukončení Nájomnej zmluvy zo dňa 26.11.2008, uzatvorenej dňa 29.9.2011
(za nájomcu podpísanej W.. S. G., konateľom) súd zistil, že zmluvné strany sa dohodli na ukončení
nájmu ku dňu 30.09.2011.22. Právna zástupkyňa žalobcu v podaní došlom súdu dňa 21.09.2017 poprela svoje tvrdenie z
pojednávania čo do ukončenia nájmu ku dňu 31.07.2012, s poukazom na ustanovenia Zmluvy o

ukončení nájmu; tvrdila, že nájom fakticky platne dodnes neskončil. Z dôvodu prenajatia predmetného
bytu ďalšiemu nájomcovi od 03.12.2012, prenajímateľ "uzavrel" tento nájomný vzťah ku dňu 30.11.2012.

23. Svedkyňa C. J. (družka žalobcu) vypovedala, že po odchode žalovaných z bytu v lete 2012
bola byt doupratovať; o. i. tvrdila, že dvierka na sprchovom kúte boli v dezolátnom stave, žalobca ich

dal dolu, boli tam pokazené kolieska. V podstate tvrdila, že byt nebol uprataný, dlažba v kuchyni bola
roztrhnutá. Nedostatky v byte odstraňoval žalobca, niekedy v septembri. Poškodenú podlahovú krytinu
žalobca zalepil, nevymieňal. Nemala vedomosť o tom, že by po odchode žalovaných z predmetného
bytu v ňom niekto býval až do decembra.

24. Svedok I. E. vypovedal, že niekedy v septembri 2012 videl ako žalobca opravoval WC, videl aj

strhnuté dvierka na sprche; ďalšie závady v byte si nepamätal. Nevedel, či v byte od augusta 2012 niekto
býval. Počas nájmu bytu spoločnosťou SK KOMPRESORY (správne "ORLÍK-KOMPRESORY SK, spol.
s r.o., ďalej aj "ORLÍK") svedok v byte nebol.

25. Žalobca vo svojej výpovedi poukázal na kontinuitu užívania bytu žalovaným; tvrdil, že všetky

eventuálne závady, ktoré žalobca nešpecifikoval, preberajú na seba s tým, že byt prevezmú bez závad.
Pri skončení nájmu spoločnosťou ORLÍK v byte závady menšieho rozsahu boli, ukázal im (rozumej
žalovaným) ich; bola tam na viacerých miestach poškodená podlaha, v minimálnom rozsahu. So
žalovaným sa dohodli, že ich odstránenie berie na seba a podpisuje Zmluvu bez závad.

26. Žalovaný vypovedal, že v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy spoločnosťou ORLÍK ho žalobca
upozornil na poškodenie podlahovej krytiny, do zmluvy to nenapísali; pri skončení tohto nájmu závady
v byte boli a žalovaní následne byt s vadami prevzali do nájmu.

27. K žalobou uplatnenému nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa čl. VI. Zmluvy právny zástupca

žalovaných uviedol, že nie je dôvodný, nakoľko žalovaní po 31.07. 2012 predmetný byt neužívali.
Poukázal aj na výpoveď svedkyne čo do nevymenenia linolea (podlahovej krytiny), za ktoré žalobca
požadoval sumu 180,- eur (k tomu viď ods. 5. zhora).

28. Žalovaná vo svojej výpovedi uviedla, že ku konfliktu žalovaných so žalobcom došlo až keď opúšťali

byt na Y. A.. XX. Byt sa snažili vymaľovať, upratať, podľa nej bol byt v lepšom stave ako pred tým, ako
ho začali užívať. So žalobcom sa dohodli, že si byt príde prebrať a v prípade, že sa mu niečo nebude
pozdávať, spíšu o tom zápisnicu. Po príchode do bytu žalobca povedal, že nie sú kolieska na sprchovom
kúte, že si byt neprevezme a odišiel. Následne splnomocnili svojho právneho zástupcu na odovzdanie
kľúčov žalobcovi. Uviedla, že pri preberaní bytu do nájmu bol byt v poriadku, možno s nejakým bežným

opotrebením. Poprela, že by sa so žalobcom pri uzatváraní Zmluvy v septembri 2011 dohodli na tom, že
preberú byt s vadami a tieto odstránia po skončení ich nájmu. Podpísali prebratie bytu bez závad, keď so
žalobcom si v tom čase dobre vychádzali; neuvedomili si, aké to môže mať následky, že nastane tento
problém, najmä, keď žalobca o závadách vedel. Uviedla tiež, že pri prebratí bytu do nájmu žalovanými
byt vymaľovaný nebol.

29. Svedok S. G. vo svojej výpovedi uviedol, že je konateľom spoločnosti, v ktorej p. Němec (t. j.
žalovaný v 2. rade) predtým pracoval a prenajímali si u p. J. (t. j. žalobcu) priestory, podľa zmluvy archív.
V súvislosti so skončením pracovného pomeru so žalovaným v 2. rade (v septembri 2011) ukončili aj
predmetnú Zmluvu; za tým účelom sa stretol so žalobcom, ktorý požadoval aby sa dohodli, pokiaľ tam

vzniknú nejaké poškodenia bytu, aby sa vyrovnali. Uviedol, že za prítomnosti jeho, žalobcu a žalovaného
v 2. rade sa dohodli, že ich zmluva končí a prechádza na žalovaného v 2. rade. V predmetnom byte bol
cca 30 minút, tak nevedel posúdiť, v akom stave byt bol, nekontrolovali to, ale v rozvalinách nebol. Stav
bytu ale nebol predmetom jednania. Uviedol tiež, že o nájme predmetného bytu sa dozvedel až keď
nájom ukončovali, až vtedy sa dozvedel, že to slúžilo ako byt. Pochopil, že tam býval p. L.Ě., ktorý to mal

ako byt. Dohodli sa, že prípadné vady (vyporiadanie) si bude riešiť p. L.; uviedol, že si nemyslí, že by o
tom bola písomná dohoda. Nájom spoločnosť ukončila s tým, že žalobca voči nej nemal žiadne nároky.30. Svedok I. Á. vypovedal (podľa vlastného vyjadrenia maliar, natierač, sadrokartóny), že od žalobcu
vie, čo je predmetom tohto konania, že má dosvedčiť, že v kúpeľni bol použitý správny (sadro)kartón.
Uviedol, že v byte (nevedel bližšie uviesť, či na Y. alebo na Y. E. G.) premaľoval kúpeľňu, bol tam olúpaný

strop, čo spôsobuje nesprávne vetranie. Tvrdil, že v kúpeľni bol použitý správny sadrokartón.

31. Svedok V. Š. vypovedal, že býval v dome žalobcu na prízemí, žalovaní na poschodí. So žalovanými
sanavštevovali;vbytesinevšimolžiadnepoškodenie,aledetailnetoneskúmal.Tvrdil,žeodnájomkyne,
ktorej nájom predchádzal nájmu bytu spoločnosťou ORLÍK vedel, že aj počas jej nájmu chýbali kolieska

na sprchovacom kúte. Tvrdil, že maľovka v kúpeľni visela zo stropu (v čase pred skončením nájmu
žalovanými) a tiež že pri každej návšteve (niekoľkokrát do týždňa) žalovaných boli dvere na kúpeľni
potvorené dokorán, takže bola dostatočne vetraná. Tvrdil, že bol pri odovzdávaní bytu žalovanými,
byt bol uprataný, vyčistený, vymaľovaný. Závady v byte nevidel. Od žalobcu aj žalovaných vedel, že
žalovaný sa viackrát pokúsil o odovzdanie bytu. Raz bol účastný aj vtedy, keď bol prítomný znalec.
Uviedol, že pri pokuse o odovzdanie bytu nebol, bol vo svojej spálni, mal otvorené okno a videl, že

žalobca po cca 1 minúte z bytu odišiel s tým, že v takom stave ho preberať nebude, sadol na motorku
a odišiel; na otázku žalobcu doplnil, že po ňom kričali, aby počkal, že chcú odovzdať byt a kľúče, že sa
na tom chcú dohodnúť, ale on odtiaľ ušiel). Mesiac po skončení nájmu žalovanými aj on so žalobcom
predčasne ukončili ich nájomný vzťah, a vtedy so žalobcom preberali, že to mohol so žalovanými riešiť
inak - spísaním závad (ak existujú) do protokolu.

Svedok mal vedomosť o tom, že žalobca si voči žalovaným uplatňoval nárok titulom poškodenej toalety,
o čom ho informoval žalovaný, boli tam dodané pokladničné bloky, ktoré už svedok videl v súvislosti
s požiadavkou žalobcu voči svedkovi, pamätal si ich dátum (06.09.2012). Uviedol, že žalobca ho
(svedka) týždeň po skončení jeho nájmu kontaktoval z dôvodu, že na toalete musí opraviť splachovacie
zariadenie; žiadal od žalobcu pokladničné bloky, ktoré mu žalobca nevedel dodať s odôvodnením, že

ich už nemá; rovnaké pokladničné bloky mu ukázal žalovaný.

32. Svedok C. E. vypovedal, že má strednú priemyselnú školu drevársku, robí aj sadrokartón, pracuje
v stavebníctve, robí aj drevostavby a to súvisí aj so sadrokartónom. Ďalej uviedol, že u žalobcu býval
aj s priateľkou od r. 2011 do r. 2013, 18 mesiacov. So žalovanými sa prvý rok nenavštevovali, potom sa

navštevovali cca raz mesačne. Mal vedomosť o tom, že konflikt medzi žalobcom a žalovanými vznikol
na základe závad v kúpeľni (maľovka, kolieska) a niekde v byte bola poškodená PVC podlaha, rozsah
poškodenia ktorej si nepamätal. K olupovaniu farby v kúpeľni uviedol, že určite bol použitý nesprávny
penetračnýprostriedokalebovôbecnebolpoužitý,lebozanormálnychokolnostíniejedôvodnaolúpanie
sa farby, aj keď je vlhké prostredie. Osobne videl iba odlupujúcu sa farbu na strope v kúpeľni (čo

podľa neho bolo spôsobené nesprávnym technologickým postupom pri natieraní, resp. pred natieraním
sadrokartónu) a sprchový kút, kde chýbali kolieska, ale nevedel odkedy. V predmetnom byte
bol naposledy v čase, keď už vedeli, že sa sťahujú, bola daná výpoveď, ale bližšie to časovo vymedziť
nevedel. O iných ako už uvedených závadách v byte nevedel. Na otázju, či má vedomosť o tom, akým
spôsobom sa žalovaní pokúsili odstrániť závady v byte uviedol, že tam bola firma, ktorá maľovala steny,

ale on pri tom nebol, po vymaľovaní už v byte nebol.

33. Po výsluchu svedkov právna zástupkyňa žalobcu na podanej žalobe v celom rozsahu trvala,
uplatnený nárok odôvodnila zhodne so žalobou a s jej predchádzajúcimi vyjadreniami. Doplnila, že z
výpovede p. S. G. je jednoznačne preukázané, že v čase odovzdávania bytu, resp. kedy (byt) preberali

žalovaní ako nájomcovia od žalobcu, sa dohodli, že (žalovaní) ho preberajú v stave aj s vadami a že
prípadné vady -ak by sa vyskytli- odstránia v čase, keď budú byt opúšťať, takže táto povinnosť prešla
na žalovaných.

34. Právny zástupca žalovaných zotrval na doterajších písomných vyjadreniach a ako aj ústnych

vyjadreniach a navrhol, aby bol nárok uplatnený žalobcom v celom rozsahu zamietnutý, čo následne
odôvodnil zhodne ako doposiaľ. Uviedol, že žalobca sa odmietnutím prevzatia bytu dostal do omeškania,
preto na zmluvnú pokutu nemá nárok. K nároku na náhradu škody titulom ušlého nájomného za mesiace
august,septemberaoktóberroku2010uviedol,žežalobcadobytuprístupmal,predmetnúnehnuteľnosť
prenajať mohol. K uplatneným nárokom na náhradu škody poukázal na to, že už samotný žalobca vo

svojom vyjadrení zo dňa 24.03.2017 uviedol, že predmetný byt bol poškodený v čase začiatku nájmu
na základe Zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom ako prenajímateľom a žalovanými ako nájomcami dňa
27.09.2011. Navrhol žalobu zamietnuť.35. Žalobca sa na záver v podstate pridržiaval svojich doterajších tvrdení, nič nové neuviedol. Žalobu
považoval za opodstatnenú; pripustil moderačné právo súdu čo do zmluvnej pokuty.

36. Žalovaný v 2. rade sa vyjadril k okolnostiam neodovzdania bytu dňa 31.07.2012 a poukázal na
konanie žalobcu aj v prípade skončenia iných nájomných vzťahov.

37. Právna zástupkyňa žalobcu považovala svoje predchádzajúce vyjadrenie za záverečnú reč; právny
zástupca žalovaných sa v záverečnej reči pridržiaval doteraz uvedeného, žiadal žalobu zamietnuť a

žalovaným priznať nárok na náhradu trov konania.

38. OZ v ôsmej časti (ust. § 488 až 852) upravuje záväzkové právo.

39. Záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie (pohľadávka)

od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok. [§ 488 OZ]

40. Záväzkový právny vzťah teda je právny vzťah, z ktorého jedna strana (dlžník) je po-
vinná druhej strane (veriteľovi) z daného dôvodu niečo dať, konať, niečoho sa zdržať alebo niečo trpieť,
a táto je oprávnená to požadovať. Povinnosť dlžníka plniť sa nazýva dlhom, záväzkom, povinnosťou a

právo veriteľa vyžadovať plnenie sa nazýva pohľadávkou, právom. Platí, že subjekt práva (veriteľ) má
spravidla nielen právo, ale zároveň aj povinnosť a subjekt povinnosti (dlžník) má nielen povinnosť, ale
súčasne aj právo.

41. Záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody, [...] alebo z

iných skutočností uvedených v zákone. [§ 489 OZ]

42. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že sporové strany dňa 27.09.2011 uzatvorili
predmetnú Zmluvu; predmet nájmu (byt) medzi sporovými stranami sporný nebol, aj keď v Zmluve nie je
jednoznačne identifikovaný. Obe zmluvné strany pri jej uzatváraní (resp. už pred jej uzatvorením) vedeli,

aký konkrétny byt v rodinnom dome žalobcu budú žalovaní ako nájomcovia užívať.

43. Nájomnú zmluvu upravujú ustanovenia OZ v ust. § 663 až § 723 (všeobecné ustanovenia - § 663
až § 684, osobitné ustanovenia o nájme bytu - § 685 až § 716).

44. Pokiaľ sú určité otázky upravené aj všeobecnými ustanoveniami o nájomnej zmluve a aj osobitnými
ustanoveniami o nájme bytu, osobitné ustanovenia o nájme bytu majú prednosť pred použitím
všeobecných ustanovení o nájomnej zmluve.

45. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné

byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla
obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. [§ 685 ods. 1 veta prvá OZ]

46. Sporná nebola ani dojednaná doba nájmu podľa Zmluvy (doba určitá, na 5 rokov, počnúc dňom
27.09.2011).

47. Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť
nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. (2) Ak nájomná zmluva neurčuje inak,
drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca.
Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu upravuje osobitný predpis. [§ 687

ods. 1 a 2 OZ]

48. Sporné medzi stranami sporu nebolo ani to, či bol predmetný byt prenajatý v stave spôsobilom na
riadne užívanie a ani plný a nerušený výkon práv žalovaných ako nájomcov spojených s užívaním bytu;
sporná bola otázka existencie závad v predmetnom byte v čase uzatvorenia Zmluvy medzi žalobcom

a žalovanými dňa 27.09.2011. V predmetnej Zmluve je uvedené, že byt bol žalovaným odovzdaný bez
závad (čo zapísal žalobca), avšak samotný žalobca uviedol a potvrdil, že závady v predmetnom byte v
čase jeho odovzdania žalovaným existovali. Je potom otázne, kedy žalobca hovorí paravdu.49. Ako vyplynulo z vykonaného dokazovania, nájomcom predmetného bytu podľa nájomnej zmluvy,
uzatvorenej dňa 26.11.2008, bola spoločnosť ORLÍK - KOMPRESORY SK, spol. s r.o.; tento nájomný
vzťah skončil dohodu žalobcu a uvedenej spoločnosti dňom 30.09.2011.

50. Žalobca teda uzatvoril so žalovanými predmetnú Zmluvu dňa 27.09.2011 k tomu isté-
mu predmetu nájmu ešte za trvania zmluvného vzťahu so spoločnosťou ORLÍK - KOMPRESORY SK,
spol. s r.o. Tu je potrebné uviesť, že (inak opatrný) žalobca pochybil, pričom na uvedenom závere nič
nemení skutočnosť, že v predmetnom byte za existencie oboch nájomných vzťahov bývali žalovaní.

51. Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou
výpoveďou. (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty.
Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v
ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. [§ 710 ods. 1 a ods. 3 vety prvá a druhá OZ]

52. Nakoľko zánik nájmu bytu (§ 710 OZ) je osobitnou úpravou zániku nájmu oproti ust. § 676 ods. 1
OZ, ktorý upravuje všeobecné dôvody zániku nájmu, má ust. § 710 OZ prednosť pred ust. § 676 OZ,
podľa ktorého "Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne
s nájomcom inak.".
Tu súd len pripomína, že ust. § 676 ods. 1 OZ je treba chápať tak, že zmluvné strany sa môžu dohodnúť

na skoršom ako dojednanom ukončení nájomného vzťahu, na pokračovaní v nájomnom vzťahu, príp. aj
na automatickom obnovovaní nájomného vzťahu (tzv. revolving lease).

53. Deň skončenia nájmu bol medzi stranami sporu sporný. Žalovaní v súlade s čl. VI. Zmluvy vypovedali
nájomnú zmluvu listom zo dňa 30.04.2012 s tým, že nájomný pomer skončí uplynutím trojmesačnej

výpovednej doby dňa 31.07.2012.

54. Ukončeniu nájmu ku dňu 31.07.2012 nasvedčuje aj konanie samotného žalobcu, ktorý sa podanou
žalobou o. i. domáhal priznania nároku na ušlý zisk na nájomnom za obdobie august až október 2012,
ktoré nájomné by mohol v uvedenom období získať na nájomnom od ďalšieho nájomcu, ak by mu

žalovaní byt odovzdali; nedomáhal sa zaplatenia nájomného za uvedené obdobie, a to ani pôvodného
a už vôbec nie zvýšeného nájomného tak, ako to je uvedené v predmetnej Zmluve. Žalobca sám teda
už v podanej žalobe vychádzal z toho, že nájomný pomer so žalovanými skončil ku dňu 31.07.2012,
čo napokon žalujúca strana na pojednávaní najprv uznala a následne zasa poprela.
Pokiaľ by nájomný vzťah podľa Zmluvy mal trvať až doposiaľ (ako to tvrdí strana žalujúca), potom by

tu bola právna prekážka, brániaca žalobcovi predmetný byt po 31.07.2012 prenajímať (čo ale žalobca
robí) a mohol by sa domáhať od žalovaných zaplatenia nájomného (čo ale žalovaný neurobil).

55. S poukazom na ust. § 710 OZ a na zhora uvedené súd dospel k záveru, že nájomný vzťah založený
Zmluvou žalobcu a žalovaných zo dňa 29.07.2012 skončil dňom 31.07. 2012, uplynutím výpovednej

doby.

56. Pri posudzovaní žalobou uplatneného nároku žalobcu na zaplatenie sumy 2 760,- eur titulom
"dojednanej" zmluvnej pokuty podľa ods. tretieho čl. VI. Zmluvy (viď ods. 15.) bolo potrebné posúdiť
platnosť takéhoto zmluvného ustanovenia a prípadne následne dôvodnosť uplatneného nároku.

57. Žalobca sám na pojednávaní konanom dňa 19.10.218 uviedol (na č.l. 210), že nájomnú zmluvu
pripravil on, má v počítači predtlač, nevyplnené sú jednotlivé konkrétnosti toho bytu, ..., takže predtlač
ako takú má pripravenú paušálne pre ostatné byty s tým, že špecificky sa tam v zmluve menia
konkrétnosti; na otázku právneho zástupcu žalovaných, či pripúšťa nejakú diskusiu ohľadne podmienok

nájomnej zmluvy, ktorú má ako predtlač vyhotovenú ohľadne napr. zmluvných pokút a podmienok nájmu
odpovedal, že "dopisujeme to perom. Po dohode zmluvných strán dopíšeme, tak sme sa dohodli s
pánom L., že po skončení právneho vzťahu s firmou Kompresory Orlík preberá alebo teda nastupuje,
začína nájom pána L.. Aj keď to nie je v nájomnej zmluve uvedené, tam proste boli tie tri dni nejak proste
sme sa dohodli, že potom automaticky jemu začína nájom. Lebo trval na tom, že on sa odtiaľ nechce

vysťahovať.".

58. Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý
túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnostinevznikne škoda. (2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška
pokuty alebo určený spôsob jej určenia. [§ 544 ods. 1 a 2 OZ]

59. K zmluvnej pokute je potrebné povedať, že jej účelom je zabezpečenie splnenia zmluvnej povinnosti.
Dojednanie zmluvnej pokuty predpokladá zhodný prejav vôle zmluvných strán po rokovaní o zmluvnej
pokute, nepostačuje iba zahrnutie klauzuly o zmluvnej pokute do vopred predtlačenej zmluvy, nakoľko -
akojezuvedeného vods.57.zhoracelkomjednoznačné-zmluvuvopredpripravilžalobcaažalovaná
strana,ktorátextzmluvyneformulovala(t.j.vsúdenejvecižalovaní)nemalamožnosťovplyvniťjejobsah

(okrem rukou dopisovaných špecifík podľa prenájmu tohto-ktorého bytu). Pokiaľ teda "dojednanie" strán
o zmluvnej pokute je obsiahnuté v žalobcom vopred pripravenej tzv. formulárovej zmluve, je možné
konštatovať, že tu absentuje zhodný prejav vôle zmluvných strán o zmluvnej pokute a tak je potrebné
vyvodiť záver, že k žiadnemu dojednaniu zmluvných strán o zmluvnej pokute nedošlo a preto nie je
možné žalobcovi právo na zaplatenie zmluvnej pokuty priznať.

60. Podľa ust. § 473 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (účinný od 01.07. 2016, ďalej len
"CSP"), zrušuje sa zákon č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších zákonov.

61. Ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo dňom nadobudnutia jeho
účinnosti. (2) Právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia účinnosti tohto

zákona, zostávajú zachované. [§ 470 ods. 1 a ods. 2 veta prvá CSP]

62. Súd rozhodne, ktoré z navrhnutých dôkazov vykoná. (2) Súd môže aj bez návrhu vykonať dôkaz,
ktorý vyplýva z verejných registrov a zoznamov, ak tieto registre alebo zoznamy nasvedčujú, že
skutkové tvrdenia strán sú v rozpore so skutočnosťou; iné dôkazy bez návrhu nevykoná, ak tento zákon

neustanovuje inak. [§ 185 ods. 1 a 2 CSP]

63. Strana sporu musí uviesť skutkové tvrdenia jasne, úplne a zrozumiteľne (povinnosť tvrdenia).
Povinnosť tvrdenia je úzko spojená s dôkazným bremenom. Jej nesplnenie má spravidla významné
dôsledky pre rozhodnutie vo veci samej. Neunesenie dôkazného bremena totiž znamená neúspešnosť

strany v spore. Samotná skutočnosť, či strana sporu, resp. účastník konania vystupuje na strane žalobcu
alebo žalovaného, nemá priamy vplyv na jeho povinnosť tvrdiť rozhodujúce skutočnosti a predložiť alebo
označiť dôkazy na svoje tvrdenia. Rozdelenie bremena tvrdenia a dôkazného bremena medzi sporovými
stranami v spore závisí na tom, ako právna norma vymedzuje práva a povinnosti sporových strán.
Obvykle platí, že žalobca je v zásade povinný tvrdiť a preukazovať skutočnosti, ktoré opodstatňujú jeho

ohrozené alebo porušené právo, resp. právom chránený záujem. Žalovaný je povinný (za predpokladu,
že chce byť úspešný v spore) tvrdiť a preukazovať skutočnosti, ktoré právo žalobcu vylučujú. Bremeno
tvrdenia a dôkazné bremeno vystihuje aktuálnu skutkovú a dôkaznú situáciu konania. (Uznesenie
Najvyššieho súdu SR z 31. júla 2018, sp. zn. 2 Cdo 27/2017)

64. Žalobca sa domáhal priznania sumy 765,- eur titulom ušlého zisku za ušlé nájomné, za obdobie
august až október 2012 tak, ako je už zhora uvedené, ktoré mohol získať od ďalšieho nájomcu, ak by mu
žalovanípredmetnýbytodovzdali.Preúspechvtejtočastižalobouuplatnenéhonárokubyžalobcamusel
preukázať, že mal konkrétneho záujemcu o uzatvorenie nájomnej zmluvy práve k predmetnému bytu (čo
však ani netvrdil, ani nepreukázal), ale byt nemohol prenajať z dôvodu na strane žalovaných. Nakoľko

žalobca v tomto smere neuniesol dôkazné bremeno, súd nemohol žalobe ani v tejto časti vyhovieť.
K uvedenému súd dáva do pozornosti uvedené v ods. 54. zhora.

65. Čo sa týka žalobcom uplatneného nároku na zaplatenie sumy 296,88 eura titulom náhrady nákladov
žalobcu, ním vynaložených na odstránenie závad v predmetnom byte, vykonaným dokazovaním bolo

zistené, že nejaké závady v byte boli, avšak žalobca nevedel preukázať aké konkrétne závady to boli,
kedy vznikli a kto za ich vznik zodpovedá. Žalobca sám uviedol, že nejaké závady v predmetnom byte
boli už počas prenajatia predmetného bytu spoločnosti ORLÍK a teda existovali aj v čase uzatvorenia
Zmluvy so žalovanými, hoci sám (nepravdivo) do Zmluvy napísal, že žalovaní prebrali byt bez závad.

66. Každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti. (2) Škoda je spôsobená
právnickou osobou alebo fyzickou osobou, keď bola spôsobená pri ich činnosti tými, ktorých na túto
činnosť použili. Tieto osoby samy za škodu takto spôsobenú podľa tohto zákona nezodpovedajú; ich
zodpovednosť podľa pracovnoprávnych predpisov nie je tým dotknutá. [§ 420 ods. 1 a 2 OZ]67. Predpokladom vzniku každej občianskoprávnej zodpovednosti je: a/ protiprávny úkon (porušenie
právnej povinnosti), b/ spôsobenie škody a c/ príčinná súvislosť medzi protiprávnym úkonom (porušením

právnej povinnosti) a škodou. V niektorých prípadoch sa vyžaduje aj zavinenie; keď sa vyžaduje aj
zavinenie škodcu, ide o subjektívnu zodpovednosť, keď sa zavinenie nevyžaduje, ide o objektívnu
zodpovednosť. Ust. § 420 OZ upravuje všeobecnú zodpovednosť za škodu, ktorá spočíva v zavinení
škodcu, ktoré sa predpokladá (prezumpcia zavinenia).

68. Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené
s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou
bytu upravuje osobitný predpis. [§ 687 ods. 2 OZ]
Osobitným predpisom tu je nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Zb., ktorým sa vykonávajú
niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (ďalej aj "nariadenie").

69. Ust. § 687 ods. 2 OZ je potrebné vykladať tak, že pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak (napr.
tak, že prenajímateľ uhrádza všetky opravy i bežné udržiavacie náklady), prenajímateľ sa s nájomcom
delí o povinnosti udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie.

70. Drobnými opravami v byte súvisiacimi s jeho užívaním (ďalej len "drobné opravy") sú opravy bytu,

miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako
aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v
prílohe tohto nariadenia. (2) Drobnými opravami sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie,
ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok
jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe tohto nariadenia,

ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré
spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy. [§ 5 nariadenia]

71. Nákladyspojenésbežnouúdržboubytusúnákladyzapráce,ktorésaobvyklevykonávajúpridlhšom
užívaní (ďalej len "obvyklé udržiavacie náklady"), ako napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej

podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien, opravy vstavaného
nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery). [§ 6 nariadenia]

72. Nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba
vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať

prenajímateľ. [§ 7 nariadenia]

73. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte,
ktorémáznášaťprenajímateľ,aumožniťichvykonanie;inakzodpovedázaškodu,ktoránesplnenímtejto
povinnosti vznikla. (2) Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu

bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám
a požadovať od neho náhradu. [§ 692 OZ]

74. Zhora cit. zákonné ustanovenie (ods. 1) je potrebné vykladať tak, že nájomca zodpovedá za
škodu, ktorá prenajímateľovi vznikne ako následok toho, že nájomca mu včas (bez zbytočného odkladu,

teda len čo je to možné) nenahlási potrebu opráv, ktoré znáša prenajímateľ a ten nezabezpečí včas
potrebnú opravu a vznikne mu škoda (napr. zatekaním vody). Pri nesplnení podmienky uvedenej v ods.
2 cit. zákonného ustanovenia, nemá prenajímateľ právo požadovať od nájomcu náhradu vynaložených
nákladov.

75. Ak boli v byte závady pred dňom uzatvorenia Zmluvy (teda pred dňom 27.09.2011) a škodu zavinil
zamestnanec spoločnosti ORLÍK (teda napr. aj niekto zo žalovaných), zodpovednosť za škodu by
zaťažovala uvedenú spoločnosť v zmysle ust. § 420 ods. 2 OZ. Ak by závady v byte zavinili žalovaní v
období od 27.09.2011, zodpovednosť za škodu by zaťažovala ich.

76. Z vykonaného dokazovania nebolo možné bezpečne ustáliť ani skutočne existujúce závady v
predmetnom byte v dobe pred dňom 27.09.2011, ani ku dňu 31.07.2012, a dokonca ani to, či (a ak áno,
tak aké) závady žalobca v predmetnom byte skutočne odstraňoval. Tu súd dáva do pozornosti rozpor
v tvrdení žalobcu o výmene poškodenej PVC podlahovej krytiny a tvrdenia svedkyne (jeho družky),že žalobca podlahovú krytinu nevymieňal, a zápisu v nájomnej zmluve zo dňa 03.12.2012, v ktorej
je ako závada uvedená práve poškodená podlahová krytina (pričom od 31.07.2012 do 03.12.2012
v predmetnom byte podľa tvrdenia žalobcu nik nebýval). Aj tu je potom namieste záver, že žalobca

neuniesol dôkazné bremeno a tak ani tejto časti žalobou uplatneného nároku nebolo možné vyhovieť.

77. V sporovom konaní súd podľa ust. § 185 CSP vykonáva dokazovanie (s výnimkou vykonania
dôkazov, ktoré vyplývajú z verejných registrov a zoznamov, ak tieto registre alebo zoznamy nasvedčujú,
že skutkové tvrdenia strán sú v rozpore so skutočnosťou) iba na návrh.

78. Dôkazným prostriedkom je najmä výsluch strany, výsluch svedka, listina, odborné vyjadrenie,
znalecké dokazovanie a obhliadka. [§ 187 ods. 2 veta prvá CSP]

79. V konaní strany navrhli doplnenie dokazovania o. i. aj výsluchom svedkov. Zo žalovanou stranou
navrhnutých svedkov boli vyslúchnutí iba tí svedkovia, ktorých účasť na pojednávaní si žalovaná strana

zabezpečila, nakoľko táto nevyužila možnosti poskytnuté jej ust. § 196 ods. 3 CSP ani ust. § 197 ods. 2
CSP, dokazovanie výsluchom svedkov, ktorých účasť žalovaná strana nezabezpečila, súd nevykonal.

80. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno tak, ako je to zhora uvedené ako
aj z dôvodu uvedeného v ods. 59. zhora, súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku I. tohto rozsudku,

teda žalobu zamietol.

81. Trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky, ktoré vzniknú v
konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva. [§ 251 CSP]

82. Súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. [§ 255 ods. 1 CSP]

83. O nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie
končí. (2) O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia,

ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. [§ 262 ods. 1 a 2 CSP]

84. Vzhľadom na to, že súd žalobu zamietol, plný (100%-ný) úspech vo veci mali žalovaní v 1. a 2. rade,
preto súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokoch II. a III. tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku j e p r í p u s t n é o d v o l a n i e. (§ 356 CSP a contrario, § 357 písm. m/ CSP)

Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu
smeruje. [§ 362 ods. 1 veta prvá CSP]

O odvolaní rozhoduje krajský súd. [§ 34 (časť vety po čiarku) CSP]
(tu: Krajský súd v Trnave)

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné. [§ 358 CSP]

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. [§ 359 CSP]

Podanie je úkon určený súdu. (2) Podanie vo veci samej je najmä [...], odvolanie, [...]. [§ 123 CSP]

Podanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe. (2) Podanie vo

veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne
doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa
dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie
podania nevyzýva. (3) Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov
s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalšísubjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd
vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil. [§ 125 CSP]

Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie: a/ ktorému súdu je určené,
b/ kto ho robí, c/ ktorej veci sa týka, d/ čo sa ním sleduje a e/ podpis. (2) Ak ide o podanie urobené v
prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky tohto konania. [§ 127 CSP]

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). [§ 363 CSP]

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. [§ 364 CSP]

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že: a/ neboli splnené procesné podmienky, b/ súd nesprávnym
procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne
obsadený súd, d/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e/ súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. [§ 365 ods. 1 CSP]

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. [§ 365 ods. 2 CSP]

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len

do uplynutia lehoty na podanie odvolania. [§ 365 ods. 3 CSP]

Prostriedkami procesného útoku a prostriedkami procesnej obrany sú najmä skutkové tvrdenia, popretie
skutkových tvrdení protistrany, návrhy na vykonanie dôkazov, námietky k návrhom protistrany na
vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky. [§ 149 CSP]

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak: a/ sa týkajú procesných podmienok, b/ sa
týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, c/ má byť nimi preukázané, že v konaní
došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo d/ ich odvolateľ bez

svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie. [§ 366 CSP]

Ak podá ten, kto je na to oprávnený, včas odvolanie, nenadobúda rozhodnutie právoplatnosť, dokiaľ o
odvolaní právoplatne nerozhodne odvolací súd. [§ 367 ods. 1 CSP]

Dokiaľ o odvolaní nebolo rozhodnuté, možno ho vziať späť. Ak odvolateľ vzal odvolanie späť, nemôže ho
podať znova. (2) Ak odvolateľ vezme odvolanie späť, právoplatnosť napadnutého rozhodnutia nastane,
ako keby k podaniu odvolania nedošlo. Lehoty, ktoré majú plynúť od právoplatnosti napadnutého
rozhodnutia, plynú v takom prípade od právoplatnosti uznesenia o zastavení odvolacieho konania. (3) Ak
sa odvolanie, o ktorom nebolo rozhodnuté, vzalo späť, odvolací súd odvolacie konanie zastaví. (4) Ak sa

odvolanie vzalo späť sčasti, použijú sa ustanovenia predchádzajúcich odsekov primerane. [§ 369 CSP]