Rozhodnutie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, January 14, 2020

Súd: Okresný súd Martin
Spisová značka: 21C/63/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5717212773
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 01. 2020

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dušan Pagáč
ECLI: ECLI:SK:OSMT:2020:5717212773.11

Rozhodnutie

SudcaOkresnéhosúduMartinJUDr.DušanPagáčvprávnejvecižalobkyne:Z.Z.,H..XX.X.XXXX,C.Z.
XXX/X, XXX XX C., právne zastúpená: Advokátska kancelária Marko, s.r.o., so sídlom Gróbska 19, 900
27 Bernolákovo, IČO: 36 860 646, proti žalovanej: Z.. Z. L., (S. U.), H.. XX. X. XXXX, C. Č. Š. X/XX, XXX
XX Z., právne zastúpená: Advokátska kancelária JUDr. Michal Krnáč, s.r.o., so sídlom Vojtecha Tvrdého
793/21, 010 01 Žilina, IČO: 52 791 777, v konaní o zaplatenie 47 000,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobkyni 47 000 € a úrok z omeškania 5,25 % z tejto sumy od 7. 5. 2018
až do zaplatenia, a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalobkyňa má voči žalovanej právo na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou, ktorá bola doručená 27. 12. 2017, žalobkyňa žiadala, aby súd zaviazal žalovanú zaplatiť

sumu 47 000,- eur, pretože žalovaná nesplnila svoj záväzok v uvedenej výške z dohody o postúpení
práv a povinností zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

2. Súd vo veci rozhodol vydaním platobného rozkazu, voči ktorému podala žalovaná odpor. Uviedla, že
žalobkyňa svoj nárok odvodzuje od dohody o postúpení práv a povinností, uzatvorenej medzi sporovými
stranami dňa 7. 4. 2017. Predmetom tejto dohody boli práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve,

ktorá bola pôvodne uzavretá medzi spoločnosťou SANUS Real s.r.o. ako budúcim predávajúcim a
Máriou Fuksovou ako budúcou kupujúcou. Potom Mária Fuksová previedla svoje práva a povinnosti
zo zmluvy o budúcej zmluve na žalobkyňu a následne došlo k prevodu práv a povinností zo zmluvy o
budúcejzmluvezožalobkynenažalovanú,atodohodouzodňa7.4.2017.Žalovanátvrdila,žedohoduo
postúpení práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve uzatvorila v omyle, a preto je neplatná. Tvrdila,
že keby mala vedomosť o skutočnej výške kúpnej ceny, nikdy by neakceptovala dojednanie odplaty vo

výške 50 000,- eur, ktoré malo podľa žalobkyne predstavovať časť už zaplatenej kúpnej ceny, ktorá bola
120 000,- eur.

3. K odporu sa žalobkyňa vyjadrila podaním zo dňa 13. 7. 2017 a skutočnosť, že žalovanú uviedla do
omylu v otázke výšky kúpnej ceny za byt, poprela.

4. Súd vo veci rozhodol rozsudkom 21C 63/2017-171 zo dňa 4. 4. 2019 a žalovanú zaviazal zaplatiť
žalobkyni sumu 47 000,- eur s príslušenstvom. Odvolací súd uznesením č. k. 7Co 156/2019-205 zo dňa
9. 10. 2019, rozsudok prvoinštančného súdu v časti, ktorou žalovanú zaviazal zaplatiť žalobkyni sumu 47
000,- eur s príslušenstvom zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Odvolací súd potvrdil
prejudiciálne rozhodnutie prvoinštančného súdu o tom, že zmluva o postúpení práv a povinností, od
ktorejžalobkyňaodvodzujesvojfinančnýnárokzodňa7.4.2017,niejerelatívneneplatná.Vodôvodnení

rozhodnutia odvolacieho súdu sa konštatuje, že pokiaľ žalovaná namietala relatívnu neplatnosť dohody
o postúpení práv a povinností s poukazom na ustanovenie § 40a v súvislosti s § 49a Občianskehozákonníka, tak vykonaným dokazovaním nebolo preukázané, že by došlo k omylu na strane žalovanej
a tento by vyvolala žalobkyňa.

Návrh spornej dohody o postúpení práv a povinností zo dňa 7. 4. 2017 vypracovala sama žalovaná, ktorá
má vysokoškolské právnické vzdelanie. Pri uzatváraní trojstrannej dohody bola žalovanej predložená
k nahliadnutiu aj zmluva o budúcej kúpnej zmluve, z ktorej vyplýva záväzok spoločnosti SANUS Real
s.r.o. predať budúcej kupujúcej byt za sumu 77 760,- eur. Z týchto dôvodov potom prvoinštančný súd
považoval dohodu o postúpení práv a povinností, uzatvorenú medzi sporovými stranami zo dňa 7.

4. 2017, za platnú a za odôvodnený považoval aj záväzok žalovanej zaplatiť za postúpené práva a
povinnosti zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sumu 47 000,- eur.

Odvolacísúdvyslovilnázor,žeprvoinštančnýsúdbolzúradnejpovinnostipovinnýskúmaťajskutočnosť,
či zmluva o postúpení práv a povinností zo dňa 7. 4. 2017 nie je absolútne neplatným právnym úkonom
pre rozpor s dobrými mravmi (§ 3 a § 39 Občianskeho zákonníka). Podľa názoru odvolacieho súdu je

potrebné sa zaoberať tým, či dohodnutá cena za postúpenie práv a povinností zo zmluvy o budúcej
zmluve je akceptovateľná z hľadiska momentálneho vývoja a nastavenia spoločnosti a z hľadiska
ustálených etických a morálnych noriem v danom mieste a čase.

5. Súd skúmal, či zmluva o postúpení práv a povinností, zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, uzatvorená

medzi sporovými stranami zo dňa 7. 4. 2017, je platná, a to v súvislosti s ustanovením § 3 v spojení s
ustanovením § 39 Občianskeho zákonníka.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom
odporuje zákon, alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z občiansko-právnych
vzťahov, nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť
v rozpore s dobrými mravmi.

6. V odôvodnení uznesenia odvolacieho sa konštatuje, že za dobré mravy treba považovať súhrn
spoločenských, kultúrnych a právnych noriem, ktoré v historickom vývoji osvedčujú istú nemennosť,
sú rešpektované rozhodujúcou časťou spoločnosti, majú povahu noriem základných, ide teda
o súhrn etických, všeobecne zachovaných, uznávaných zásad, ktorých dodržiavanie je veľakrát
zabezpečované aj právnymi normami tak, aby každé konanie bolo v súlade so všeobecnými morálnymi

zásadami demokratickej spoločnosti. Dobré mravy sú totiž meradlom hodnotenia konkrétnej situácie,
zodpovedajúcej všeobecne uznávaným pravidlám slušnosti, v súlade so všeobecnými zásadami
morálky v demokratickej spoločnosti. Za právny úkon, priečiaci sa dobrým mravom treba považovať
úkon, ktorý je všeobecne neakceptovateľný z hľadiska v spoločnosti prevládajúcich mravných zásad a
princípov, vzájomných vzťahov medzi ľuďmi. Súlad právneho úkonu s dobrými mravmi treba posudzovať

komplexne so zreteľom na konkrétnu situáciu na oboch stranách sporu, s prihliadnutím na všetky
rozhodujúce okolnosti a nezávisle od vedomia a vôle toho, kto právo alebo povinnosť vykonáva
(rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo 137/2003 Z. z.).

7.Právna predchodkyňa žalobkyne Marianna Fuksová uzatvorila dňa 21. 9. 2016 s investorom, ktorý

realizoval výstavbu bytového domu (rekonštrukciu administratívnej budovy), a to spoločnosťou SANUS
Real s.r.o, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. V zmluve o budúcej zmluve sa investor výstavby bytového
domu zaviazal odpredať dvojizbový byt vo výmere 34,30 m2, ktorý sa nachádza v Bratislave, a
to v miestnej časti Ružinov, v širšom centre hlavného mesta, za sumu 77 760,- eur. Spoločnosť
SANUS Real s.r.o. bola investorom výstavby bytového domu súpisné číslo 1316, projektu „Apollis“,

a to na základe stavebného povolenia, vydaného 9. 8. 2016. Byt, ktorý sa investor zaviazal budúcej
kupujúcej predať, je v zmluve o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy podrobne špecifikovaný, a to podľa
projektovej dokumentácie, vypracovanej spoločnosťou Atelier 008 s.r.o. Spolu s bytom sa predával
aj spoluvlastnícky podiel k spoločnému vybaveniu a zariadeniu domu a spoluvlastnícky podiel k
zastavanému pozemku. Byt sa predával spolu s pivnicou a jeho podlahová plocha je 33,55 m2. Do

podlahovej plochy bytu nie je započítaná podlahová plocha balkónu. Investor sa zmluvne zaviazal
odpredať po ukončení výstavby bytového domu sľúbený 2-izbový byt právnej predchodkyni žalobkyne
Marianne Fuksovej za cenu 77 760,- eur vrátane dane z pridanej hodnoty.8.Včasezačatiavýstavbyapodpísaniazmluvyobudúcejkúpnejzmluve,bytreálneneexistovalanebolo
ho možné obhliadnuť. Zákony trhu nútia investorov (v čase pred začatím výstavby bytového domu), aby
budúce byty, ktoré vzniknú výstavbou, ponúkali za podstatne nižšie sumy, než za aké budú predávané

po ich ukončení a po kolaudácii, to znamená v čase, keď si záujemca bude môcť dokončený bytový dom
ohliadnuť a ohliadnuť bude možné aj byt a overiť si jeho dispozíciu a kvalitu. Záujemcovia o byty, v dome
ktorého výstavba sa má len začať, nemajú úplnú istotu, či zálohu, ktorú na výstavbu domu investorovi
zaplatia, sa im vráti a či na majetok investora nebude vyhlásený konkurz.

Z marketingových dôvodov ponúka investor byty pred začatím ich výstavby za uvádzacie ceny, teda za
ceny nižšie ako obvyklé. Ponuka investora závisí od viacerých faktorov, napríklad od množstva vlastných
finančných prostriedkov, od možností a podmienok na získanie úveru na výstavbu a podobne. Kvalitná
marketingová a finančná analýza je predpokladom úspechu projektu. V danom prípade sa investor
zaviazal byt po dokončení odpredať záujemcovi za sumu 77 760,- eur s daňou z pridanej hodnoty, pričom
záujemca bol povinný zaplatiť zálohu vo výške 10 % z kúpnej ceny, t. j. vo výške 7,077,- eur. Výstavba

bytového domu „Apollis“ sa vykonávala v v širšom centre mesta, v mestskej časti Ružinov. Táto lokalita
má veľmi výhodnú polohu (peši dostupnú občiansku vybavenosť, v blízkosti projektu sa nachádzajú
obchodné centrá, priestory pre zábavné aktivity).

Právny zástupca žalobkyne tvrdil, že v súčasnosti bol rovnaký dvojizbový byt v objekte „Apollis“ predaný

za sumu 150 000,- eur. Túto skutočnosť žalobca kúpnou zmluvou nepreukázal. Podľa webových stránok
súkromných aj realitných inzercií takáto cena zodpovedá realite.

9. Žalovaná sporný byt kúpila od investora SANUS Real s.r.o., a to kúpnou zmluvou zo dňa 11. 7. 2017.
Cena nových dvojizbových bytov v polovici roku 2017 v širšom centre Bratislavy nebola nižšia ako suma

127 760,- eur, ktorú by žalovaná za sporný byt mala zaplatiť. Táto suma zodpovedá ponuke a dopytu
po nových dvojizbových bytoch v širšom centre hlavného mesta Bratislava.

Vývoj cien bytov na Slovensku býva často súčasťou finančných správ v masmédiách. Aktuálne
ceny bytov je možné si overiť aj na webových stránkach realitných kancelárií. Vývoj cien

nehnuteľností na bývanie je pravidelne zverejňovaný aj na webovej stránke Národnej banky Slovenska
(www.nbs.sk.statisticke-udaje ). Vzhľadom na obmedzenú ponuku
nových bytov v širšom centre hlavného mesta bola a je ich cena pomerne vysoká a konanie žalobkyne,
ktorým odpredala práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, na základe ktorej si žalovaná
byt od investora SANUS Real odkúpila za sumu 77 760,- eur, nie je možné považovať za konanie v

rozpore s dobrými mravmi. Po ukončení výstavby bytového domu je cena práv a povinností zo zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve takmer identická s kúpnou cenou bytu.

V roku 2016 a v roku 2017 boli úrokové sadzby, za ktoré banky poskytovali úvery na svojich minimách
a hypotéky boli z toho dôvodu pre ľudí ľahko dostupné, čo malo za následok rast cien nehnuteľností.

Vzhľadom na túto situáciu na trhu, sa ceny bytov v Bratislave (a zvlášť v jej širšom centre) udržujú
na vysokej úrovni. Takýto kontinuálny rast cien bytov ovplyvňuje aj malá ponuka bytov. Iná je situácia
ohľadne cien za prevod práv a povinností zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ekonomické správanie
sa investora výstavby bytov vychádza z jeho vlastnej finančnej analýzy vo väzbe na situáciu na
trhu s nehnuteľnosťami. Právo uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu na základe zmluvy o budúcej kúpnej

zmluve nemôže investor pred začatím výstavby, keď bytový dom ešte neexistuje (nebola začatá jeho
rekonštrukcia) ponúkať za vysoké ceny. Záujemcovia o kúpu nevedia, či a kedy sa podarí výstavbu
realizovať, v akej kvalite a či sa to investorovi vôbec podarí a či „neskrachuje“.

Aj na tieto dôvody musel investor pred začatím výstavby prihliadať a z marketingových dôvodov ponúkal

právo na uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na sporný dvojizbový byt pred začatím výstavby
za sumu 77 760,- eur. Ak by to investorovi podmienky na trhu s nehnuteľnosťami umožňovali, rozhodne
by právo na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy predal za cenu vyššiu. Je logické, že po ukončení
výstavby, keď si mohli záujemcovia byty ohliadnuť a presvedčiť sa o ich kvalite, bola cena práva na
uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve podstatne vyššia, čo potvrdzuje aj správanie sa účastníkov

zmluvných vzťahov ohľadne sporného bytu.

Ak by žalobkyňa dobrovoľne predala nový dvojizbový byt žalovanej za sumu 77 760,- eur, tak ako si to
predstavuje žalovaná, konanie žalobkyne by bolo možné považovať za nerozumné a nezodpovedné.Žalobkyňa by konala nezodpovedne, ak by práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve, predala
žalovanej za sumu 96 676,- eur (77,760 + 18 916,- ktoré zaplatila žalobkyňa jej právnej predchodkyni).

Rozumné a uvážené ekonomické správanie sa nepovažuje za nemorálne.

Tieto skutočnosti preukazujú, že práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve majú inú
cenu pred začatím výstavby bytového domu, ako po jej ukončení. V čase zahájenia výstavby investor
potrebuje získať nejakých záujemcov o kúpu a získať od nich časť peňazí na výstavbu. Záujemcovia o

kúpu v tom čase si nemôžu ešte predmet kúpy ohliadnuť a nemôžu posúdiť ani dispozíciu bytu a kvalitu
stavebných prác. Nemajú istotu ani v tom, či na majetok investora pred ukončením výstavby nebude
vyhlásený konkurz.

Úplne iná situácia nastane po ukončení výstavby. Záujemcovia sú ochotní zaplatiť viac ako pred začatím
výstavby. Po ukončení výstavby je cena práv a povinností zo zmluvy o budúcej kúpnej cene takmer

rovnaká ako kúpna cena bytu.

10. Pri uzatváraní zmlúv je potrebné rešpektovať autonómnu vôľu zmluvných strán. Pokiaľ by žalovaná
bola ochotná zaplatiť za prevod práv a povinností zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve aj vyššiu ako
dohodnutú sumu 50 000,- eur, aj v takomto prípade by bolo potrebné rešpektovať vôľu zmluvných strán

(pokiaľ kupujúca je riadne o predmete kúpy informovaná). Pre kupujúceho môže byť aj vyššia suma, ako
je obvykle požadovaná za rovnaké byty, akceptovateľná a to vzhľadom na jej osobné záujmy a potreby.
Napríklad ak sa byt nachádza v blízkosti jej príbuzných, jej pracoviska, v blízkosti prírody, športoviska
a podobne. To znamená, že ak je kupujúci riadne o predmete kúpy informovaný a je ochotný zaplatiť
aj podstatne viac, než je obvyklá cena nehnuteľnosti v danom mieste a čase, nie je možné ani takéto

správanie sa predávajúceho považovať za nemravné.

11. Z uvedeného vyplýva, že dohoda o postúpení práv a povinností zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve,
ktorú sporové strany uzatvorili dňa 7. 4. 2017, nie je uzatvorená v rozpore s dobrými mravmi a je platná
a platný je aj záväzok žalovanej zaplatiť za postúpenie práv a povinností sumu 50 000,- eur. Z tejto

sumy žalovaná žalobkyni zaplatila zálohu 3000,- eur, a preto ju súd zaviazal, aby žalovanej zaplatila
zostávajúcu časť dohodnutej ceny 47 000,- eur, a to do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

12.V konaní bolo preukázané, že žalovanej bola doručená žaloba spolu s listinnými dôkazmi, spolu s
platobným rozkazom dňa 05.05.2018 a nasledujúceho dňa teda 06.05.2018, sa žalovaná pohľadávka

stala splatnou. Žalobkyňa nepreukázala, že na splnenie dlhu žalovanú vyzvala. Z týchto dôvodov súd
žalobkyni priznal právo na zaplatenie úroku z omeškania 5,25% od 07.05.2018 z dlžnej sumy 47 000 €
až do zaplatenia, a to podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 nariadenia vlády č.
87/1995 Z. z. Nárok na zaplatenie úroku z omeškania si žalobkyňa uplatnila podaním zo dňa 13.07.2018
(č.l. 47).

Podľa § 563 Občianskeho zákonníka, Ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym predpisom
alebourčenývrozhodnutí,jedlžníkpovinnýsplniťdlhprvéhodňapotom,čohooplnenieveriteľpožiadal.

13.Otrováchkonaniasúdrozhodolpodľa§255Civilnéhosporovéhoporiadkuvspojenís§262Civilného

sporového poriadku a žalobkyni, ktorá bola v spore úspešná, priznal právo na náhradu trov konania v
plnom rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozsudku osobitným
rozhodnutím, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva v lehote 15 dní od doručenia

rozhodnutia na súde, ktorý ho vydal.
Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty

na podanie odvolania.Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 C.s.p. odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len
do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa § 366 C.s.p. prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.