Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, March 5, 2019

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 18Cb/129/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8115228731
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 03. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tomáš Novák

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2019:8115228731.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom JUDr. Tomášom Novákom v právnej veci žalobcu: Miloš Tuhrinský -

MTCOM,smiestompodnikania17.novembra108,08001Prešov,IČO:14320924,právnezastúpeným:
JUDr. Dušanom Remetom, advokátom, so sídlom Masarykova 2, 080 01 Prešov, proti žalovanému:
PVS Computer, s.r.o., so sídlom Vajanského 5673/30, 080 01 Prešov, IČO: 36 475 874, zastúpenému
Mgr. Slavomírom Ilavským, advokátom, so sídlom Námestie Legionárov č. 5, 080 01 Prešov, IČO: 37
871 218, o zaplatenie 5.348,89 € s príslušenstvom a o vzájomnom návrhu na zaplatenie 13.422,24 €
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi 5.348,89 € s úrokom z omeškania vo výške 8,05 %

ročne zo sumy 1.176 € od 01.04.2015 do 01.06.2015, zo sumy 1.176 € od 01.05.2015 do 01.06.2015,
zo sumy 455,23 € od 01.06.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od 01.07.2015 do zaplatenia, zo sumy
1.176 € od 01.08.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od 01.09.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od
01.10.2015 do zaplatenia a zo sumy 189,66 € od 01.11.2015 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku.

II. Vzájomný návrh žalovaného na zaplatenie 13.422,24 € z a m i e t a.

III. Žalobca má voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške tejto rozhodne
súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením,
ktoré vydá súdny úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 30.11.2015 sa žalobca proti žalovanému domáhal zaplatenia sumy
5.348,89 € s príslušenstvom. Ako v žalobe uviedol, sporové strany uzatvorili dňa 28.09.2012 zmluvu
o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej prenechal žalobca žalovanému do nájmu nebytový
priestor vo svojom vlastníctve, a to prízemie o výmere 69 m2 a suterén o výmere 54 m2, nachádzajúce

sa v bytovom dome súpisné č. 8288, postavenom na parcele C KN č. 5643, nachádzajúcom sa na
ul. 17 novembra 8288/108 v Prešove, zapísanom v LV č. 9663, k. ú. Prešov, obec Prešov. Podľa V.
a VI. článku zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 28.09.2012 sa zmluvné strany dohodli na
ročnom nájomnom vo výške 14.112 € s DPH, ktoré bude žalovaný platiť v mesačných splátkach vo výške
1.176 €. Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 28.09.2012 bola uzatvorená na dobu určitú do
31.12.2017 s tým, že v súlade s písm. b) v VIII. článku v spojení s X. článkom tejto zmluvy ju môže
žalobca ako prenajímateľ vypovedať v trojmesačnej výpovednej dobe, ak nájomca mešká s platením

nájomného viac ako 10 dní. Pre prípad, že žalovaný ako nájomca počas plynutia výpovednej doby
nezaplatí žalobcovi ako prenajímateľovi nájomné, ktoré je povinný platiť aj počas plynutia výpovednej
doby, je žalobca oprávnený podľa X. článku zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 28.09.2012
od tejto zmluvy odstúpiť.2. Žalovaný užíval predmetné prenajaté nebytové priestory za účelom svojej podnikateľskej činnosti,
pričom sa dostal do omeškania s úhradou nájomného za mesiace 03/2015 a 04/2015, ktoré uhradil
naraz dňa 01.06.2015 vo výške 3.072,77 € (aj časť nájomného za mesiac 05/2015 vo výške 720,77 €).

Následne sa dostal do omeškania s úhradou časti nájomného za mesiac 05/2015 vo výške 455,23 €.
Po neuhradení časti nájomného za mesiac 05/2015 vo výške 455,23 € žalovaný neuhradil žalobcovi ani
nájomné ani za mesiac 06/2015 vo výške 1.176 € a za mesiac 07/2015 vo výške 1.176 €.
3. Žalovaný listom doručeným žalobcovi dňa 20.05.2015 oznámil odstúpenie od zmluvy, na čo žalobca
reagoval listom zo dňa 05.06.201, v ktorom žalovanému oznámil, že jeho odstúpenie od zmluvy je

neplatný a neúčinný právny úkon a nájomný vzťah aj naďalej trvá.
4. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný neuhradil žalobcovi nájomné za obdobie viac ako dvoch
mesiacov, ani po výzve, pristúpil žalobca dňa 26.08.2015 k výpovedi predmetnej zmluvy o nájme
nebytových priestorov, ktorá bola doručená žalovanému dňa 27.08.2015. Listom doručeným žalobcovi
dňa 09.09.2015 si žalovaný voči nemu uplatnil nárok na zľavu z nájomného, ktorý odôvodňoval
rovnakými okolnosťami ako odstúpenie od zmluvy, ktoré bolo nedôvodné, nezákonné a tým neplatné,

preto žalobca považoval nárok za neopodstatnený, prekludovaný a preto už na tento list nereagoval.
5. Žalovaný neplatil žalobcovi nájomné za užívanie prenajatých nebytových priestorov ani počas plynutia
výpovednej doby, preto žalobca dňa 02.10.2015 odstúpil od zmluvy o nájme nebytových priestorov
zo dňa 25.09.2012, čo bolo žalovanému doručené dňa 05.10.2015 a týmto dňom aj skončil zmluvný
nájomný vzťah.

6. Dlžné nájomné v celkovej výške 5.348,99 €, pozostáva z neuhradenej časti nájomného za mesiac
05/2015 vo výške 455,23 €, neuhradeného nájomného za mesiac 06/2015 vo výške 1.176 €, za mesiac
07/2015 vo výške 1.176 €, za mesiac 08/2015 vo výške 1.176 €, za mesiac 09/2015 vo výške 1.176 € a
neuhradenej časti nájomného za mesiac 10/2015 vo výške 189,66 €, odporca navrhovateľovi neuhradil
po upomienke zo dňa 02.11.2015. Žalovaný uplatnenú sumu žalobcovi doposiaľ nezaplatil, napriek

upomienke, doručenej mu dňa 09.11.2015.

7. Žalovaný so žalobou nesúhlasil z dôvodu, že žalobca neuviedol v žalobe všetky rozhodujúce
skutočnosti a nedoložil v prílohách kompletné listinné dôkazy, na základe ktorých by bolo možné správne
a zákonne vyhodnotiť skutkový stav a zamlčal zásadné skutočnosti. Žalovaný neuznáva nárok uplatnený

žalobcom, jeho základ ani výšku, a to ani z časti, a teda ani uplatnené úroky z omeškania. Právne úkony
vykonané žalobcom (výpoveď zmluvy a odstúpenie od zmluvy) považuje za neplatné, právne neúčinné
a nezáväzné, nakoľko pred ich vykonaním žalovaný listom zo dňa 29.04.2015, ktorý osobne žalobca
prevzal dňa 20.05.2015 odstúpil od zmluvy a týmto dňom bola nájomná zmluva zrušená. Odstúpenie od
zmluvy nájomcom bolo vykonané v súlade s § 48 za použitia § 679 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka a

dôvodmi tohto právneho kroku bola nemožnosť riadne užívať prenajaté nebytové priestory v suteréne
o výmere 54 m2, pre plesne, vlhkosť, nedostatočné vetranie, a v tejto príčinnej súvislosti dochádzalo
niekedy na majetku žalovaného aj k poškodzovaniu počítačov, ich komponentov a iného príslušenstva.
Žalobca pritom sám, ešte dňa 15.07.2013 písomne žiadal Východoslovenskú vodárenskú spoločnosť
a.s. Košice o riešenie pravidelného vytápania suterénu, nakoľko ako uvádza, k prvému vytopeniu došlo

v r. 2010. problémy s vytápaním pretrvávali, zhoršovali sa a voda preniká do suterénu aj pri slabších
dažďoch, teda touto písomnosťou žalobcu sa preukazuje závadnosť prenajatých priestorov, za ktoré
mu ale žalovaný riadne platil ako za priestory nezávadné. Regionálny úrad verejného zdravotníctva v
Prešove vykonal v prenajatých priestoroch dňa 20.03.2015 štátny zdravotný dozor pri ktorom boli zistené
závažné škodlivé skutočnosti, ako zvýšená vlhkosť, na stenách plesne, miestnosť bez vykurovania a

bez funkčného vetrania, miestnosti bez okien (suterén), len nutné vetranie (ventilátor), vykurovanie
elektrickým ohrievačom, konštatované porušenie § 20 ods. 1 z.č. 355/2007 Z.z. - nesplnenie požiadaviek
na tepelno-vlhkostnú mikroklímu, vetranie, vykurovanie, osvetlenie, presklenie a iné. Uvedené závažné
škodlivé zistenia rozhodli o zákonnom odstúpení žalovaného od nájomnej zmluvy s následkom jej
zrušenia dňom 20.05.2015, teda od tohto dátumu žalovaný nie je povinný platiť nájomné podľa zmluvy.

Na základe uvedených skutočnosti preukazujúcich škodlivosť a závadnosť časti prenajatých priestorov
v suteréne o výmere 54 m2, za ktoré ale žalovaný žalobcovi dlhodobo platil si žalovaný uplatnil voči
žalobcovi zľavu z nájomného, listom zo dňa 26.08.2015, s odôvodnením, že za priestory v suteréne o
výmere 54 m2 riadne platil, avšak tieto priestory pre závadnosť nemohol využívať na skladovanie a inú
súvisiacu činnosť. Nárok zľavy z nájomného bol uplatnený v súlade s §§ 673 - 675 Obč. zákonníka v

zákonnej 6 mesačnej lehote počítanej od dňa 20.03.2015, kedy bol vykonaný štátny zdravotný dozor so
zisteniami potvrdzujúcimi závadnosť časti prenajatých priestorov. Nárok zľavy nájomného je uplatnený
aj v súvislosti so vznikom bezdôvodného obohatenia žalobcu ( právny dôvod ktorý odpadol - nemožnosť
riadne užívať časť priestorov ), spätne za obdobie behu subjektívnej premlčacej 2 ročnej lehoty, tedaod 20.03.2013 do dňa skončenia nájmu 20.05.2015 (26 mesiacov). Uplatnenú zľavu žalovaný vypočítal
na základe výmery nepoužívanej plochy 54 m2, platby za 1 m2 9,56 €, nájmu mesačne 516,24 €
x 26 mesiacov v celkovej výške 13.422,24 €. Na uplatnený nárok žalobca nereagoval, zotrvával na

svojom stanovisku preto mu žalovaný v písomnej odpovedi na upomienku zo dňa 11.11.2015 vysvetlil,
že nájomná zmluva bola odstúpením zrušená dňom 20.05.2015 a preto jeho fakturáciu považuje za
nezákonnú a bezpredmetnú a tento nárok si uplatnil aj konaní vzájomným návrhom.

8. Rozsudkom Okresného súdu Prešov zo dňa 04.05.2017, č.k. 18 Cb/129/2015 -104 bolo rozhodnuté,

že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 5.348,89 € s úrokom z omeškania vo výške 8,05 % ročne zo
sumy 1.176 € od 01.04.2015 do 01.06.2015, zo sumy 1.176 € od 01.05.2015 do 01.06.2015, zo sumy
455,23 € od 01.06.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od 01.07.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176
€ od 01.08.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od 01.09.2015 do zaplatenia, zo sumy 1.176 € od
01.10.2015 do zaplatenia a zo sumy 189,66 € od 01.11.2015 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku, vzájomný návrh žalovaného na zaplatenie 13.422,24 € súd zamietol z a m i e t a, a žalobcovi

priznal voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

9. Uznesením Krajského súdu v Prešove zo dňa 22.11.2018, č.k. 5Cob/59/2017 - 137 bol rozsudok
súdu prvého stupňa zrušený a vec mu bola vrátená na ďalšie konanie. Ako vyplýva z odôvodnenia
tohto rozhodnutia niet pochýb, že medzi stranami sporu ako podnikateľskými subjektmi bola uzatvorená

nájomná zmluva na prenájom nebytových priestorov. Základnú právnu úpravu nájmu a podnájmu
nebytových priestorov obsahuje zákon č. 116/1990 Zb. ako lex specialis. V praxi však nie je možné
vylúčiť, že pre posúdenie určitých právnych úkonov zmluvných strán bude nutná aplikácia všeobecnej
úpravy, ktorú zastrešuje Občiansky zákonník v ustanoveniach § 663 a nasl. a nie Obchodný zákonník,
ako to mylne prezentoval súd prvej inštancie. Pokiaľ súd prvej inštancie k posudzovaniu jednotlivých

právnych úkonov strán sporu, ktorých dôsledkom malo byť ukončenie nájomného vzťahu, resp. nárokov
vyplývajúcich z porušenia ich zmluvných, resp. zákonných povinností pristúpil v rozpore s uvedeným,
dopustil sa pochybenia pri aplikácii právnej normy. Z doposiaľ vykonaného dokazovania vyplýva,
že žalovaný učinil ako prvý právny úkon smerujúci k ukončeniu nájomného vzťahu listom zo dňa
29.04.2015,doručenýmžalobcovidňa20.05.2015.Povinnosťousúduprvejinštanciepretobudenáležite

sa vyporiadať s týmto právnym úkonom v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka, prihliadajúc na
vykonané dôkazy, resp. na dôkazy predložené stranami sporu v ďalšom konaní. Až po vyriešení tejto
otázky bude možné pristúpiť k posúdeniu právnych úkonov žalobcu a tým aj k posúdeniu dôvodnosti jeho
nárokov, ako aj nárokov žalovaného. Taktiež sa súd prvej inštancie bude musieť opakovane vysporiadať
s tvrdením prekludovaním práv žalovaného.

10. Súd vykonal dokazovanie výsluchom zástupcov sporových strán účastníkov, oboznámením žaloby,
Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 28.09.2012, platobného kalendára na rok 2015 zo dňa
14.01.2015, výpisu z účtu žalobcu za mesiac jún 2015, výpovede zmluvy zo dňa 26.08.2015, odstúpenia
od zmluvy zo dňa 02.10.2015, upomienky zo dňa 02.11.2015, odstúpenia od zmluvy o nájme nebytových

priestorov zo dňa 29.04.2015, žiadosti žalobcu VVS a.s. Košice o odstránenie dlhotrvajúcej poruchy
kanalizácie zo dňa 15.07.2013, Zápisnice z výkonu štátneho zdravotného dozoru zo dňa 20.03.2015,
uplatnenia zľavy z nájomného zo dňa 26.08.2015, upomienky - odpovede zo dňa 11.11.2015, správy o
odbornej prehliadke a skúške elektrického zariadenia zo dňa 3.10.2014, fotodokumentácie, ostatného
spisového materiálu a zistil skutkový stav vyplývajúci z vyššie uvedených písomných prednesov.

11. V danom prípade bolo rozhodujúcou skutočnosťou zistenie presného konkrétneho momentu určenia
skončenia predmetného zmluvného vzťahu. V tej súvislosti súd okrem oboznámenia listinných dôkazov
vykonal aj dokazovanie zástupcov sporových strán.

12. Žalobca vo svojej výpovedi poukázal na to, že štatutárni zástupcovia žalovanej spoločností mali
predmetné priestory prenajaté už niekoľko rokov predtým spolu asi 12 rokov ako fyzické osoby, neskôr
ako občianske združenie. V roku 2012 prejavili záujem na uzavretie nájomnej zmluvy ako obchodnej
spoločnosti. Preto im ponúkol priestory, kde predtým bolo kvetinárstvo, proti čomu nemali žiadne
námietky. Vo vzťahu k suterénnym priestorom uviedol, že raz za čas, priebežne 4 až 5 krát počas

celej doby nájmu vznikol problém s ich zatopením, pričom sa jednalo o problém celej ulice. Tento
problém nevedel ovplyvniť, vzhľadom na celkový stav kanalizácie na ulici, bolo preto potrebné všetky
priestory vetrať, na čo apeloval. Podľa názoru žalobcu si štatutárni zástupcovia žalovanej spoločností
našli iné priestory a z toho dôvodu, bez jeho prítomnosti predmetné priestory vypratali a odsťahovalisa do nových priestorov. Po zistení tejto skutočnosti mal záujem, vzhľadom na dohodnutý nájom na
dobu určitú, na dohode o vysťahovaní až keď nájdu nejakého náhradného nájomcu, prípadne ho
zabezpečí on sám. Teda netrval na plnení celej doby nájmu, avšak tento návrh nebol akceptovaný.

Užívanie sporných priestorov nebolo zo strany žalovaného namietané a ani žiadna zľava nebola
uplatnená, dokonca ho nepožiadali, aby vykonal nejaké opatrenia. V roku 2013 mu oznámili, že budú
mať protipožiarnu kontrolu, a za tým účelom je potrebné zabezpečiť revízne správy. Pán Vyslocký mu
ponúkol príbuzného, ktorý vypracoval revíznu správu dňa 03.10.2014, v ktorej skonštatoval ako závady -
doplniť chýbajúce osvetlenie v priestoru suterénu a označiť dvierka rozvádzačov výstražnými tabuľkami

a výstražným bleskom. Teda žiadne skutočnosti, ktoré by preukazovali, že priestory neboli užívania
schopné. Priestory v ktorých sa nachádzajú potrubia kanalizácie patria vlastníctvu spoločenstva bytov
a nebytových priestorov, teda nie sú vlastníctvom žalobcu, napriek tomu na vlastné náklady vykonal
úpravu kanalizácie tak aby nedochádzalo práve k nejakým poškodeniam. Zo strany žalovaného nemal
zaplatené nájomné za mesiac marec, apríl a časť mája 2015. Preto podal návrh na vydanie platobného
rozkazu, nakoľko to však zaplatil, vrátane 20 dní mesiaca máj 2015, keď došlo k odstúpeniu od zmluvy,

mal za to, že žalovaný sám uznal, že predmetné priestory v tom čase ešte užíval, a teda mal povinnosť
za nich zaplatiť.

13. Štatutárni zástupcovia žalovaného vo svojich výpovediach uviedli, že k zamákaniu priestorov
dochádzalo častejšie ako uvádza žalobca, o čom vyhotovovali fotodokumentáciu v čase keď predmetné

priestory vypratali. Napriek tvrdeniu žalobcu o očistení a hygienickej úprave priestorov tam bola špina,
hrdza a fľaky, ktoré sa nepodarilo odstrániť a teda to bolo nespôsobilé na užívanie. Žalobcu v priebehu
nájmu viackrát upozorňovali na nadmernú vlhkosť. V prenajatých priestoroch suterénu bol v každej
iba jeden ventilátor, ktorý bol v permanentnej prevádzke, avšak kapacitne sa to nestíhalo. Mali tam aj
vyhrievacie zariadenia, ktoré tam sami dali, čo však nestačilo priestory vyhriať. Žalobcu pritom viackrát

žiadali o nápravu, k však čomu nedošlo. Preto celé suterénne priestory vypratali a nasťahovali sa
do horných priestorov vrátane skladu a dokumentácie, ktorú tam pôvodne mali mať. Ďalšie priestory
v tom čase nepotrebovali, len pre nemožnosť užívania suterénnych priestorov im žalobca ponúkol
priestory kvetinárstva, nie však ako náhradu za tieto priestory, ale za odplatu. Nakoľko však bola situácia
neúnosná a k zlepšeniu kvality týchto priestorov nedošlo rozhodli sa hľadať náhradné priestory. Žalobca

im oznámil, že on na vlastné náklady nebude zháňať žiadneho nájomcu, že je to ich povinnosť. Správa
o odbornej prehliadke a skúške elektrického zariadenia žiadnym spôsobom podľa nich nepreukazuje,
že predmetné priestory neboli užívania schopné, rieši len otázku spotrebičov, ich bezpečnosti, pričom
väčšina z nich sa nachádza v horných priestoroch. V suteréne boli len zásuvky, svetlá a pod. Prenajaté
priestory boli na začiatku nájomných vzťahov plne funkčné a suché, k nemožnosti ich riadneho užívania

v suteréne došlo v priebehu posledných 4-5 rokov od odstúpenia od zmluvy, najmä v dažďovom období
dochádzalo k neustálemu zvyšovaniu vlhkosti pričom žalovaná spoločnosť obchoduje s výpočtovou
technikou, ktorá si vyžaduje riadne skladovanie v suchých a vetraných priestoroch. Vo vzťahu k
námietke preklúzie uplatnených nárokov uviedli, že pre určenie toho, že priestory nie sú vyhovujúce
bol potrebný relevantný dôkaz, čo sa stalo až dňa 20.03.2015 vydaním zistení regionálneho úradu

verejného zdravotníctva v spísanej zápisnici. Od toho momentu nastalo právo žalovaného na odstúpenie
od zmluvy, ktoré si uplatnil.

14. Zo zápisnice regionálneho úradu verejného zdravotníctva z výkonu štátneho zdravotného dozoru
zo dňa 20.03.2015 vyplýva, že menšia miestnosť v suteréne bola v čase kontroly prázdna a nie je

prevádzkovateľom využívaná, na mnohých miestach boli viditeľné na stenách plesne a subjektívne
bola pozorovaná zvýšená vlhkosť v miestnosti, pričom priestor je bez vykurovania a bez funkčného
vetrania. V druhej miestnosti boli plesne iba na jednom mieste, miestnosti sú bez okien, vetranie je
zabezpečené len núteným vetraním ventilátorom a kúrenie elektrickým ohrievačom. Z tohto dôvodu
bolo prevádzkovateľovi (žalovanému) uložené opatrenie realizovať technické opatrenia v priestoroch

prevádzky na zabezpečenie vyhovujúcej tepelno-vlhkostnej mikroklímy, vetrania a vykurovania do
30.04.2015.

15. Podľa § 1 ods. 1,2 Obchodného zákonníka tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné
záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním.(2) Právne vzťahy uvedené v

odseku 1 sa spravujú ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto
ustanovení, riešia sa podľa predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto
predpisov, posúdia sa podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento
zákon.16. Podľa § 3 ods. 1 zákona číslo 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov (ZNP) prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou

o nájme.

17. Podľa § 5 ods. 3,4 ZNP nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním.

18.Podľa§7ZNPakvýskanájomnéhoaleboúhradazapodnájomniejeupravenávšeobecnezáväzným

právnym predpisom, určí sa dohodou.

19. Podľa § 9 ods. 2 písm. b) ZNP, prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý
čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za
služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

20. Podľa § 9 ods. 3 písm. a), b), c) ZNP nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na
určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si
nebytový priestor najal; b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené
užívanie; c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

21. Podľa § 12 ZNP, výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého
dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

22. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

23. Podľa § 668 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi bez
zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto povinnosti
zodpovedánájomcazaškodutýmspôsobenúanemánároky,ktorébymuinakprislúchaliprenemožnosť
alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili.

24. Podľa § 673 Občianskeho zákonníka nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,
ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

25. Podľa § 674 Občianskeho zákonníka ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených
v § 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí
započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

26. Podľa § 675 Občianskeho zákonníka právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného

sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich
mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

27. Podľa § 679 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek,
ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak

sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo
obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým
zmaril účel zmluvy. (2) Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich
zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy.
Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať.

28. Podľa § 48 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. (2) Odstúpením od zmluvy sa zmluva od
začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

29. Podľa § 149 ods.1 CSP prostriedkami procesného útoku a prostriedkami procesnej obrany sú najmä
skutkové tvrdenia, popretie skutkových tvrdení protistrany, návrhy na vykonanie dôkazov, námietky k
návrhom protistrany na vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky.30. Podľa § 150 ods.1 CSP strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a rozhodujúce
skutkové tvrdenia týkajúce sa sporu.

31. Podľa § 151 ods. 1 CSP skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

32. Podľa § 391 ods. 2 CSP ak bolo rozhodnutie zrušené a ak bola vec vrátená na ďalšie konanie a
nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.

33. Žalobca si v konaní uplatnil nárok na zaplatenie sumy v celkovej výške 5.348,99 €, ako neuhradenej
časti nájomného s príslušenstvom. Ako vyplynulo s vykonaného dokazovania žalovaný uzavretím
predmetnej zmluvy o nájme nebytových priestorov prevzal na seba záväzok platiť žalobcovi ako
prenajímateľovi nájomné vo výške a spôsobom určeným v zmluve. Vychádzajúc z vykonaného
dokazovania dospel súd k záveru, že nárok žalobcu je v celom rozsahu dôvodný.

34. V danej veci sporové strany uzavreli ako podnikatelia pri ich podnikateľskej činnosti predmetnú
nájomnúzmluvu,pretosanaprávnypredmetnývzťahokremustanovenízákonač.116/1990Zb.onájme
a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov aplikujú ustanovenia obchodného
zákonníka, a to najmä vo vzťahu k tvrdeným odstúpeniam od zmluvy a ich prípadným následkom. Zo

skutkového stavu zisteného z vykonaného dokazovania dospel súd k záveru, že zo strany žalovaného
nedošlo k platnému a účinnému odstúpeniu od zmluvy.

35. Na základe nesporných tvrdení bolo preukázané, že žalovaný listom zo dňa 29.04.2015 odstúpil od
zmluvy v podstate pre nemožnosť riadneho užívania prenajatých nebytových priestorov. V prípade ak

sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie môže nájomca
písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času (§ 9 ods. 3
písm. b) ZNP). Žalovaný mal teda vzhľadom na dôvody, ktoré uviedol v liste zo dňa 29.04.2015 právo
podať výpoveď z nájomného vzťahu uzavretého na dobu určitú, uplatnil asi však právo na odstúpenie
od zmluvy, v súlade s § 48 za použitia § 679 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Citované zákonné

ustanovenie dáva právo nájomcovi odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná
v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby
nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane
neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Nakoľko
prenajaté miestnosti neboli prenajaté na obývanie, alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia ustanovenia

§ 679 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa na daný právny vzťah nevzťahujú. Nájomca aj prenajímateľ
je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, t. j. bez časového obmedzenia. Dôvodmi na odstúpenie
od zmluvy sú a) závady prenajatej veci (nespôsobilosť na dohodnuté užívanie), ktoré existovali už v
čase odovzdania veci nájomcovi alebo vznikli počas trvania nájmu, bez zavinenia nájomcu - t. j. bez
toho aby nájomca porušil svoju povinnosť, b) neupotrebiteľnosť veci, ak k nej došlo počas trvania nájmu

c) odňatie takej časti prenajatej veci nájomcovi, že by sa tým zmaril účel zmluvy. V danom prípade
z vykonaného dokazovania vyplýva, že pri uzatváraní nájomnej zmluvy zástupca žalovaného svojím
podpisom potvrdil, že preberá prenajaté priestory v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, pričom
podľa výpovedí zástupcov žalovaného mal byť nevyhovujúci stav prenajatých priestorov v období 4 až
5 rokov pred výpoveďou z nájmu zo strany žalobcu, teda v období pred uzavretím nájomnej zmluvy v

septembri roku 2012. Problém s vykurovaním a vetraním sa pritom týkal len jednej miestnosti v suteréne,
pričom aj zo zápisnice regionálneho úradu verejného zdravotníctva z výkonu štátneho zdravotného
dozoru na ktorú sa žalovaný odvoláva vyplýva, že väčšia miestnosť v suteréne prenajímaných priestorov
je používaná prevádzkovateľom, teda žalovaným ako nájomcom ako sklad tovaru a menšia miestnosť
nie je prevádzkovateľom teda žalovaným využívaná. Z vykonaného dokazovania zároveň vyplynulo,

že žalovaný žiadne vady písomnou alebo inou formou u žalobcu nereklamoval a súčasne neoznámil
žalobcovi ako prenajímateľovi potrebu opráv v súlade s § 5 ods. 4 ZNP, pričom štatutári žalovaného
poukázali len na upozornenia len ústnou formou (nie uplatnenie nárokov), ktoré však žalobca vo svojej
výpovedi poprel.

36. Žalovaný teda nepreukázal splnenie podmienok pre odstúpenie od zmluvy podľa § 679 ods. 1
Občianskeho zákonníka v zmysle právneho úkonu - listu zo dňa 29.04.2015 a to, že prenajatá vec (celý
prenajatý nebytový priestor) sa stala nespôsobilá na dohodnuté užívanie počas trvania nájmu a teda žeprenajaté priestory by vykazovali také vady, ktoré by spôsobovali nemožnosť ich užívania dohodnutým
spôsobom. Preto je odstúpenie od zmluvy žalovaným nedôvodné a predstavuje neplatný právny úkon.

37. Žalovaný mal v danom prípade vzhľadom na namietanú vadnosť poskytnutého plnenia možnosť
podľa § 668 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca povinnosť oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného
odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca
za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu inak prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú
možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili. Ako vyplynulo z prednesov

zástupcov žalovaných vadný stav trval posledných cca 4-5 rokov, teda už v tom čase mal žalovaný právo
uplatniť si bez zbytočného odkladu svoje nároky z vadného plnenia. Keďže žalovaný si uplatnil nárok na
zľavuznájomnéhoažlistom,ktorýboldoručenýžalobcovi09.09.2015,sodkazom nakontroluvykonanú
dňa 20.3.2015, svoje právo teda nevyužil bez zbytočného odkladu a preto je jeho nárok prekludovaný,
na čo súd musí zo zákona prihliadať. Nie je pritom možné vychádzať až so záveru regionálneho úradu
regionálneho zdravotníctva, keď podľa tvrdenia žalovaného bol takýto stav dlhodobý a práve preto si

svoje nároky mali uplatniť riadne a včas, v zmysle citovaných zákonných ustanovení.

38. Z hodnotenia vykonaných dôkazov jednotlivo, ako aj v ich súhrnne preto dospel súd k záveru, že
uplynutím prekluzívnej lehoty pre nesplnenie zákonom stanovených podmienok je žalovaným tvrdené
odstúpenie od zmluvy absolútne neplatné a z tohto dôvodu žalovanému ani nevznikol nárok na zľavu z

ceny nájmu, ktorý by bol uplatnený riadne a včas. Preto súd posúdil obranu žalovaného v celom rozsahu
ako nedôvodnú, vrátane uplatneného vzájomného návrhu na priznanie zľavy z ceny nájmu a rozhodol
tak ako je to uvedené vo výrokovej časti rozsudku, vychádzajúc z prednesu žalobcu, na ktorý poukazuje.

39. Podľa § 365 Obchodného zákonníka dlžník je v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a

to až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník
však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

40. Podľa § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku
alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky

z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho
práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky
z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

41. Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia

Občianskeho zákonníka výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná
úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

42. Žalovaný nezaplatením pohľadávky v lehotách splatnosti jednotlivých faktúr dostal sa dňom
nasledujúcim do omeškania som splnením svojho peňažného záväzku. Preto je povinný zaplatiť v

zmysle citovaných ustanovení žalobcovi uplatnený úrok z omeškania, tak ako je to uvedené vo výrokovej
časti rozsudku.

43. Podľa ust. § 255 ods. 1 C.s.p., súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu
vo veci. O trovách konania rozhodol súd v zmysle citovaného ustanovenia § 255 ods. 1 C.s.p., žalobca

bol v konaní úspešný, preto mu súd priznal voči žalovanému náhradu trov konania, vrátane konania o
vzájomnom návrhu v rozsahu 100%.

Poučenie:

Protitomutorozsudkumožnopodaťodvolanievlehote15dníododňajehodoručenianaOkresnomsúde
Prešov písomne v 2 vyhotoveniach. V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, v ktorej

veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie sa spisová značka. Ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Rozsah v akom
sa rozhodnutie napáda môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.Podľa § 364 C.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 C.s.p. odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 C.s.p. odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 C.s.p. odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len
do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak nebude povinnosť uložená týmto rozsudkom splnená v stanovenej lehote, možno sa jej plnenia
domáhať návrhom na výkon exekúcie podľa osobitného právneho predpisu.