Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, November 28, 2019

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 16C/2/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3819200335
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 11. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jarmila Schromová

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2019:3819200335.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Jarmilou Schromovou v právnej veci žalobkyne: P. L., G. XX XXX

XXX, miesto podnikania F., Q. č. XX, zast. JUDr. Máriou Habalčíkovou, advokátkou so sídlom Prievidza,
Bakalárska č. 4, proti žalovanému: Stredná odborná škola obchodu a služieb, Nábrežie J. Kalinčiaka č.
1, Prievidza, IČO 00158577, o zaplatenie 3 359,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni 3 359,- eur s úrokom z omeškania vo výške 5% ročne zo sumy
3 359,- eur od 8.2.2019 do zaplatenia, v lehote 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia.

II. Žalobkyni priznáva voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%, výška ktorých

bude uvedená v samostatnom rozhodnutí súdu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa podanou žalobou doručenou súdu 23.1.2019 domáhala proti žalovanému zaplatenia 3
359,- eur s úrokom z omeškania vo výške 5% ročne, počnúc dňom po doručení žaloby žalovanému a
náhrady trov konania. Uviedla, že so žalovaným uzatvorila dňa 31.7.2008 zmluvu č. 8/2008, ktorou
bol založený nájomný vzťah na nebytové priestory podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov. Nájom bol dojednaný na dobu určitú do 30.7.2018. Predmetom nájmu boli
nebytové priestory v budove učilišťa v F., ul. Q. č. 8. N. v priebehu nájmu dal žalobkyni výpoveď,
ktorá však v konaní vedenom pred OS Prievidza pod sp. zn. 16C/86/2015 bola určená ako neplatný

právny úkon s tým, že nájomný vzťah trvá. V zmluve bolo dohodnuté nájomné peňažnou sumou
1,- Sk za 1m2 podlahovej plochy prenajatého nebytového priestoru a ďalej nájomné vo forme tzv.
naturálneho nájomného. Podľa čl. VI. časť B odsek 3 zmluvy sa zaviazala žalovaná nad rámec
bežných opráv a údržby vykonať opravy a údržby prenajatého priestoru vo výške 600.000,- Sk, a to
opravu elektroinštalácie, opravu rozvodov vody a kanalizácie, opravu a údržbu okien, výmenu obkladov
a dlažby v kuchyni, výmenu obkladov a dlažby v sociálnom zariadení a v sprche s tým, že výška
finančnýchprostriedkovpoužitýchnaopravuaúdržbujezohľadnenávovýške nájomného. Nájomcabol

povinný vopred prerokovať s prenajímateľom vykonanie opráv a údržby a po ukončení prác odsúhlasiť
vynaloženú výšku finančných prostriedkov. Žalobkyňa na vlastné náklady vykonala opravy a údržby,
tieto vopred prerokovala s prenajímateľom, bol vyslovený súhlas a následne po realizácii obe
strany odsúhlasili výšku finančných prostriedkov. Celkom v roku 2008 vykonala žalobkyňa na vlastné
náklady a nad rámec bežných opráv a údržby opravy v celkovej výške 640 200,- Sk, resp. 21.250,75
eur. Žalovaný postupne prestal dodávať, resp. zabezpečovať dodávanie služieb spojených s nájmom,
ku ktorým sa zaviazal, ako prvú prestal dodávať vodu a elektrinu. Do augusta 2013 žalobkyňa predmet

nájmu riadne užívala. Žalovaný odpojil priestory od dodávky služieb v novembri 2014, preto predmet
nájmu následne nemohla užívať. Žalobkyňa vyzývala už v roku 2015 žalovaného na zdôvodnenie
prečo nie sú dodávané do priestoru služby s tým, aby jej oznámil kedy môže začať predmet nájmu
riadne užívať. Žalovaný na túto výzvu nikdy nereagoval. Uviedla, že tieto právne skutočnosti vyplývajú zdokazovania pred Okresným súdom Prievidza v konaní 16C 86/2015 a tiež z vykonaného dokazovania
v konaní pred Okresným súdom Prievidza pod sp. zn. 15C 20/2017, v ktorej veci súd rozhodol o nároku
žalobkyni na peňažné plnenie v sume 4 604,34 eur s príslušenstvom, ako nároku z titulu náhrady

vynaložených nákladov žalobkyňou do predmetu nájmu podľa § 669 Občianskeho zákonníka za čas po
ktorý nemohla predmet nájmu užívať, teda za čas od 1.11.2014 do 31.12.2016 v sume po 177,09 eur
mesačne, t.j. 26 mesiacov x 177,09 eur mesačne, čo predstavuje 4 604,34 eur. Uviedla, že z rovnakého
dôvodu pre aký jej bol priznaný nárok na peňažné plnenie voči žalovanému v konaní 15C 20/2017,
predmet nájmu nemohla užívať ani v ďalšom období, a to od 1.11.2017 do 30.6.2018 (t.j. celkom 18

kalendárnych mesiacov) a od 1.7.2018 do 30.7.2018, t.j. počas 30 kalendárnych dní z celkového počtu
31 kalendárnych dní v mesiaci, t.j. až do dňa skončenia nájmu 30.7.2018. Preto žiadala priznať nárok na
náhradu vložených finančných investícií do predmetu nájmu v zmysle § 669 Občianskeho zákonníka
za dobu 18 mesiacov po 177,09 eur a pomernú časť tejto sumy za 30 dní v mesiaci júl 2018, ktorá
predstavuje 171,38 eur, a teda spolu 3 359,- eur s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne.

2. Žalovaný sa k podanej žalobe vyjadril v podaní z 22.2.2019. Uviedol, že neuznáva uplatnený
nárok žalobou v žiadnom rozsahu. Uviedol, že žalobkyňa svoj nárok odvodzuje z ustanovenia § 669
Občianskeho zákonníka s poukazom na konanie pod sp. zn. 15C 20/2017. Uviedol, že tento nárok
neuznával ani v uvedenom konaní, pretože súd priznal žalobkyni nárok na náhradu vynaložených
nákladovnaopravuaúdržbu,ktorévskutočnostivynaložilasosúhlasomprenajímateľa,pričomžalovaný

ako prenajímateľ tvrdil, že sa na ich úhradu žalobkyni v zmluve nezaviazal. Súd podľa názoru
žalovaného len hľadal proaktívne, namiesto žalobkyne, akýkoľvek uplatniteľný nárok voči žalovanému,
čím rozhodnutie súdu nadobudlo prvky arbitrárnosti konania. Žalovaný uviedol, že súd sa v tom konaní
v rozpore s vykonaným dokazovaním pustil do úvah, ktorých výsledkom malo byť jediné - vyhovieť
žalobnému návrhu žalobkyne. Súd sa snažil presvedčiť, že v danej veci rešpektoval vôľu zmluvných

strán pri uzatváraní zmluvy, pretože len tak je možné sa priblížiť čo k najspravodlivejšiemu vyrovnaniu
vzťahu medzi účastníkmi sporu. Súd uviedol, že ak žalovaný mal rešpektovať, že náklady žalobkyne
bude nahrádzať po celú dobu nájmu takým spôsobom, že nebude požadovať obvyklé nájomné, ale
len symbolické nájomné, možno z toho vyvodiť konkludentnú dohodu medzi zmluvnými stranami podľa
ktorej žalovaný ako prenajímateľ sa podieľal na úhrade nákladov vždy mesačne, v podobe inkasa

nižšiehonájomného.Žalovanýuviedol,žeišloozjavnúsvojvôľusúdu,nakoľkotakézáverynevyplývajúz
vykonaného dokazovania, takéto tvrdenia boli nepreskúmateľné a narúšajúce rovnosť procesných strán.
Žalovanému nie je zrejmé na základe čoho, akého dôkazu, akého prejavu vôle dospel súd k záveru
o úhrade nákladov vždy mesačne v podobe inkasa nižšieho nájomného. Takáto vôľa zmluvných strán
nebola nikdy a ničím vyjadrená, nebola predmetom písomného ani ústneho zmluvného dojednania.

Súd bez akéhokoľvek ratia skonštatoval, že malo dôjsť k dohode o rovnomerne rozložených splátkach
za náklady na opravu a údržbu veci len preto, aby takto vznesený nárok žalobkyne nebol premlčaný,
nakoľko žalovaný vzniesol námietku premlčania voči akémukoľvek nároku vznesenému žalobkyňou,
keďže sama žalobkyňa právny základ nároku nevedela ustáliť. Z toho dôvodu opätovne v tomto konaní
vzniesol námietku premlčania uplatnených nárokov žalobkyňou a navrhol podaný žalobný návrh v celom

rozsahu zamietnuť.

3. Žalobkyňa sa k vyjadreniu žalovaného vyjadrila v podaní doručenom súdu 12.3.2019, Uviedla, že
napriek absencii písomného zmluvného záväzku žalovaného na úhradu nákladov, ktoré podľa § 669
Občianskeho zákonníka vložila do predmetu nájmu žalobkyňa, je v zmluve č. 8/2008 dohodnuté, že

náklady žalobkyne do opráv a údržby premetu nájmu nad rámec bežných opráv a bežnej údržby budú
zohľadneného vo výške nájomného, pričom nájomné za predmet nájmu bolo dojednané v nadväznosti
navyššieuvedené,skutočneibasymbolické.Žalobkyňanemohlapredmetnájmunajmenejodnovembra
2014užívaťnazmluvnedohodnutýúčel,atovýlučnepredôvodynastranežalovaného,ktorýdopremetu
nájmu prestal dodávať energie a služby, ku dodávke ktorých sa zmluvne zaviazal, čím žalovaný porušil

zmluvnú povinnosť zo zmluvy č. 8/2008. V tej súvislosti tiež poukázala na to, že žalovaný dlhodobo
rešpektoval, že náklady vnesené žalobkyňou bude jej nahrádzať po celú dobu trvania nájmu takým
spôsobom, že nebude požadovať obvyklé, ale iba symbolické nájomné. Uviedla, že takto sa žalovaný
od roku 2008 až do novembra 2014 skutočne aj správal, keď z jeho správania možno jednoznačne
vyvodiť to, že sa tento podieľal na úhrade nákladov vznesených žalobkyňou vždy mesačne a v podobe

nižšieho inkasa (symbolického) nájomného a takáto bola skutočná a súhlasná vôľa strán sporu ohľadom
osobitného dojednania o spôsobe náhrady nákladov vznesených žalobkyňou, ktorý záver súdu v konaní
15C 20/2017 bol podporený aj listinným dôkazom, listom žalovaného adresovaného žalobkyni zo dňa18.11.2014, ktorý je na č.l. 15 uvedeného spisu. S poukazom na všetko uvedené navrhla podanej žalobe
v celom rozsahu vyhovieť.

4.Zástupcažalovanéhonapojednávanípotvrdil,ženespochybňujú,žedoskončenianájomnéhovzťahu,
t.j. do 30.7.2018 neboli do predmetu nájmu, ktoré mala v nájme žalobkyňa, dodávané energie a tiež
nespochybnil, že ku skončeniu nájomného vzťahu došlo uplynutím doby k 30.7.2018.

5. Súd vo veci vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi pripojenými v spise 16C 2/2019, a to zmluvou č.

8/2008 z 31.7.2008, schválením zmluvy o nájme z 31.7.2008, prerokovaním vykonania opráv a údržby
z 1.8.2008, odsúhlasením vynaloženej výšky finančných prostriedkov z 27.10.2008, prerokovaním
vykonania opráv a údržby z 30.9.2008, odsúhlasením vynaloženej výšky finančných prostriedkov z
24.10.2008, prerokovaním vykonania opráv a údržby z 3.11.20008, odsúhlasením vynaloženej výšky
finančných prostriedkov z 17.12.2008, výzvou žalobkyne z 22.12.2015, pripojenými spismi tunajšieho
súdu 16C 86/2015 a 15C 20/2017 a zistil nasledovný skutkový a právny stav:

6. Z doložených listinných dôkazov / č.l. 12 spisu/ súd zistil, že žalobkyňa je fyzickou osobou -
podnikateľom, podniká pod obchodným menom P. L. so sídlom podnikania F., Q. č. XX a ako
podnikateľka uzavrela so žalovaným dňa 31.7.2008 zmluvu o nájme nebytových priestorov pod
č. 8/2008. Predmetom nájmu boli priestory v budove Stredného odborného učilišťa v Prievidzi,

nachádzajúceho sa na Q. č. 8, F., zapísané na LV č. XXXX k.ú. F. ako budova č. s. XXXXX na
parcele č. XXXX. I. výmera prenajatej plochy bola XX,XX m2. N. ako nájomkyňa sa zaviazala užívať
predmet nájmu za účelom prevádzkovania kuchyne, doba nájmu bola uzavretá do 30.7.2018, teda
celkom 9 rokov a 364 dní. Nájomné bolo dohodnuté vo výške 1,- Sk za 1m2 podlahovej plochy
nebytového priestoru, ročný nájom 72,35 Sk ročne. Nájomné za hnuteľný majetok 20,- Sk ročne.

Ďalej boli v zmluve upravené preddavky na služby - dodávku energie, vykurovanie, vodné a stočné.
V článku VI. zmluvy bola okrem iného upravená povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi
nebytový priestor v stave spôsobilom na riadne užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať,
ďalej je povinný umožniť nájomcovi užívať predmet nájmu za dohodnutých podmienok a zabezpečiť
mu plný a nerušený výkon práv spojených s nájom, je povinný riadne a včas poskytovať nájomcovi

služby, ku ktorým sa zaviazal, prípadne zabezpečiť ich poskytovanie. Žalobkyňa ako nájomca sa
okrem iného zaviazala vykonať počas celej doby nájmu nad rámec bežných opráv a údržby, opravy
a údržby prenajatého priestoru vo výške 600.000,- Sk, a to opravu elektroinštalácie, opravu rozvodov
vody a kanalizácie, opravu a údržbu okien, výmenu obkladov a dlažby v kuchyni, výmenu obkladov a
dlažby v sociálnom zriadení a v sprche. Výška finančných prostriedkov použitých na opravu a údržbu je

zohľadnená vo výške nájomného. Nájomca je povinný vopred prerokovať s prenajímateľom vykonanie
opráv a údržby vykonávaných nad rámec bežných opráv a údržby a po ukončení prác odsúhlasiť
vynaloženú výšku finančných prostriedkov. Dňa 1.8.2008 došlo k odovzdaniu priestorov do užívania
žalobkyni /zápisnica o odovzdaní a prevzatí priestoru/.

7. Z doložených listinných dôkazov v spise , a to z listín o prerokovaní vykonania opráv a údržby a ich
odsúhlasení / č.l. 17 až 19 spisu/ vyplýva, že dňa 1.8.2008 došlo k odsúhlaseniu výmeny obkladov a
dlažby v kuchyni, opravy elektroinštalácie, výmeny obkladov a dlažby v sociálnom zariadení a v sprche,
opravy rozvodov vody a kanalizácie, opravy a údržby okien, vybudovania priľahlého priestoru k školskej
kuchyni, vybudovaniu nového vstupu k bufetu, dňa 30.9.2008 došlo k vzájomnému odsúhlaseniu

vykonania výmeny výdajných okien, výmeny svietidiel, úpravu priestoru pred vchodom do školskej
kuchyne, dňa 24.10.2018 došlo k odsúhlaseniu vynaložených finančných prostriedkov , a to na
výmenu okien, svietidiel, úpravu priestoru pred vchodom do školskej kuchyne v celkovej výške
121.326,- Sk, dňa 27.10.2008 došlo k vzájomnému odsúhlaseniu ďalších prác a výkonov vo výške
443 673,- Sk. Dňa 3.11.2008 došlo k odsúhlaseniu výmeny vchodových drevených dverí za plastové

za sumu 75.200,- Sk.

8. Z písomného stanoviska žalovaného adresovaného žalobkyni zo dňa 18.11.2014 /č.l. 15 spisu
15C 20/2017/ vyplýva, že žalovaný pripúšťa možnosť pokračovať ďalej v zmluvnom vzťahu do
30.7.2018, v prípade odpredaja nehnuteľnosti by nájom trval. V liste uviedol, že pri uzatváraní zmluvy

obe zmluvné strany akceptovali, že časť nájomného je uhrádzaná aj formou prác a z tohto dôvodu
bola stanovená len symbolická výška nájomného. Prenajímateľ sa nezaviazal na úhradu nákladov s
tým spojených, pretože nie je možné požadovať úplnú úhradu nákladov, ale iba to, o čo sa prenajímateľ
obohatil zhodnotením veci. V súvislosti s pokračovaním nájmu vyzýval žalobkyňu ako nájomcu, abysi zabezpečila najneskôr do termínu 28.2.2015 nového dodávateľa plynu s priamou fakturáciou na
jej firmu s tým, že škola má uzatvorenú zmluvu na odber plynu len do 31.3. 2015. Ďalej žiadal,
aby s i určila reálnu mesačnú výšku preddavkov za odber elektrickej energie a dodávky vody a stočné,

pretože nie sú platené v súlade so zmluvou. Určil termín kontrolných odpočtov elektrickej energie, plynu,
vodného - stočného na 18.12.2014 o 9.00 hodine.

9. Listom z 24.2.2015 / č.l. 26 spisu 15C 20/2017/ žalovaný dal žalobkyni výpoveď z nájmu bytu
z dôvodu neplnenia si povinnosti nájomcu a neumožnenia plnenia práv prenajímateľa uvedených v

zmluve. Vkonaní vedenompredOSPrievidzasp.zn.16C/86/2015 bolorozsudkomzodňa 23.11.2015
rozhodnuté, že výpoveď nájomnej zmluvy daná listom z 24.2. 2015 je neplatný právny úkon, bolo
určené, že nájomný vzťah trvá.

10. Výzvou z 22.12.2015 / č.l. 20 spisu/ žalobkyňa vyzývala žalovaného na oznámenie právnej
skutočnosti, a to zabezpečenie obnoveného dodávania zmluvných služieb do predmetu nájmu podľa

zmluvy. Predmet nájmu nie je spôsobilý na riadne a dohodnuté užívanie, a to pre prekážku na strane
prenajímateľa.

11. Zo spisu tunajšieho súdu 15C 20/2017 ďalej súd zistil, že žalobkyňa si v tom konaní voči žalovanej
uplatňovala ten istý nárok, ako je uplatňovaný v tomto konaní, avšak za obdobie od novembra 2014 do

decembra 2016 spolu vo výške 4 604,34 eur, o ktorom nároku rozhodol tunajší súd rozsudkom sp. zn.
15C 20/2017 - 136 zo dňa 26.2.2018 tak, že podanej žalobe v celom rozsahu vyhovel. V odôvodnení
uviedol, že v konaní bolo nesporné, že žalobkyňa bezprostredne po vzniku nájmu vložila do
priestorov žalovaného celkom sumu 640.200,- Sk, resp. 21.250,75 eur s tým, že tento náklad bol vopred
žalovaným odsúhlasený, rovnako aj jeho finančné vyjadrenie. Nebolo sporné, že žalobkyňa vzhľadom

na účel užívania priestoru bola nútená vykonať tieto opravy a údržby, ktoré boli nevyhnutné na to, aby
mohla prevádzkovať kuchyňu v zmysle jej predmetu podnikania. Už zo samotnej povahy opráv, ako
oprava elektroinštalácie, oprava rozvodov vody a kanalizácie a podobne vyplýva, že nebytový priestor
bol v stave, ktorý nedovoľoval riadne prevádzkovanie kuchyne. Povinnosť odovzdať a udržiavať
priestor spôsobilý na riadne užívanie zaťažovala v zmysle zmluvy, ale i zákona prenajímateľa /čl. VI. pod

A zmluvy, § 5 ods. 1 zákona o nebytových priestorov/. Je potom logické, že žalovaný ako prenajímateľ
súhlasil s takou dohodou v zmluve, že žalobkyňa na svoje náklady vykoná opravy a údržby prenajatého
priestoru,čobude zohľadnenévovýškenájomného.Keďže sažalovanývzmluvenezaviazal naúhradu
týchto nákladov, dá sa predpokladať, že skutočná vôľa oboch zmluvných strán bola taká, že žalobkyňa
bude predmet nájmu užívať po celú dobu nájmu za symbolické nájomné pri súčasnom vynaloženom

náklade na opravy. Tomu zodpovedajú i písomné vyjadrenia žalovaného v rámci korešpondencie so
žalobkyňou, ako napríklad list žalovaného z 18.11.2014 /č.l. 15 spisu/. Súd ďalej v odôvodnení
uviedol, že v konaní bolo nesporné ďalej i to, že najmenej od novembra 2014 žalobkyňa nebytový
priestor neužívala vôbec, pretože do priestoru nebola dodávaná voda a elektrická energia. Z obsahu
pripojených listinných dôkazov a z tvrdenia žalobkyne a nakoniec aj žalovaného vyplýva, že sa tak stalo

z dôvodov na strane žalovaného. Žalovaný informuje v novembri 2014, že si má zabezpečiť sama
nového dodávateľa plynu s priamou fakturáciou na jej firmu, nakoľko škola má uzavretý odber len
do 31.3.2015. Z odôvodnenia rozsudku OS Prievidza sp.zn. 16C/86/2015 vyplýva, že dôvodom
neužívania priestorov žalobkyne bolo to, že prenajímateľ prestal dodávať vodu, elektrinu a plyn. Ak
teda žalobkyňa od novembra 2014 neužívala priestory z dôvodu na strane žalovaného, nemohla

prevádzkovať kuchyňu v zmysle zmluvy, prenajímateľ porušil zmluvnú povinnosť a žalobkyňa mala
právo buď na neplatenie nájomného alebo na zľavu z nájmu. Takéto právo však uplatniť nemohla,
resp. nemalo pre ňu žiaden význam vzhľadom na symbolickú výšku nájomného. Podľa názoru
súdu nepatrí žalobkyni ani právo na náhradu škody, pretože ak žalovaný aj porušil zmluvnú a zákonnú
povinnosť dodávať do priestorov energie, na ktoré sa v zmluve zaviazal, v tejto súvislosti žalobkyni

nevzniklažiadnaškoda.Žalobkyňavynaložilanákladynaopravuaúdržbu nazačiatku nájmuasamotné
neužívanie priestorov od roku 2014 nespôsobilo jej vznik škody, medzi porušením povinnosti a
tvrdenou škodou nie je daná priama príčinná súvislosť. Žalobkyňou vložené finančné prostriedky boli
jej výdavkom tak v prípade ak by sa priestor užíval alebo i neužíval v dôsledku porušenia povinností
na strane prenajímateľa. Podľa názoru súdu žalobkyni patrí len jediný možný nárok, a to je náhrada

vynaložených nákladov na opravu a údržbu, ktoré v skutočnosti vynaložila so súhlasom prenajímateľom,
pričom žalovaný ako prenajímateľ tvrdil, že sa na ich úhradu žalobkyni v zmluve nezaviazal /§ 669
Občianskeho zákonníka/. Je pravdou, že žalobkyňa plnila povinnosť za žalovaného, pretože povinnosť
odovzdať a udržiavať priestor na riadne užívanie bola na jeho strane. To, že sa na tieto opravy a údržbyzaviazala žalobkyňa bolo výsledkom dohody zmluvných strán. V zmluve sa nenachádza záväzok
prenajímateľa takéto náklady žalobkyni nahradiť, preto nastupuje zákonná úprava obsiahnutá v §
669 Občianskeho zákonníka. Takýto výklad je namieste o to zvlášť, že obe zmluvné strane prvé

roky nájmu skutočne rešpektovali to, čo zrejme mienili uzavrieť na začiatku vzťahu, a to platenie
symbolického nájomného popri takzvanom „naturálnom nájomnom“. Ak žalobkyňa uplatňuje svoj nárok
na náhradu nákladov na opravu a údržbu tak, že si tieto rozpočítala na celé obdobie nájmu, súd
konštatuje, že nárok nájomcu na náhradu nákladov na opravu je v zásade jednorazovým nárokom a
vzniká, pokiaľ nie je dohodnuté inak, momentom samotného vynaloženia týchto nákladov. Súd však v

danej veci rešpektuje vôľu zmluvných strán pri uzatváraní zmluvy, pretože len tak je možné sa priblížiť
k čo najspravodlivejšiemu vyrovnaniu vzťahov medzi účastníkmi sporu. Ak žalovaný rešpektoval, že
náklady žalobkyni bude „nahrádzať“ po celú dobu nájmu takým spôsobom, že nebude požadovať
obvyklé nájomné, ale len symbolické nájomné, možno z toho vyvodiť konkludentnú dohodu medzi
zmluvnými stranami, podľa ktorej žalovaný ako prenajímateľ sa podieľal na úhrade nákladov vždy
mesačne v podobe inkasa nižšieho nájomného. Takéto dojednanie je osobitným dojednaním v zmluve,

na ktoré zákon nepredpisuje osobitnú formu, a že skutočne vyjadruje vôľu účastníkov je preukázané
tým, že prvé roky nájmu obe zmluvné strany takýto stav rešpektovali. Pripustiť taký výklad zmluvy,
podľa ktorého prenajímateľ sa nijako nezaviazal na úhradu týchto nákladov a tieto netvorili ani dohodu o
nájomnom, by jednak nezodpovedalo skutočnej vôli toho, čo zmluvné strany zamýšľali pri uzatváraní
zmluvy a tento výklad by bo krajne nespravodlivý pre žalobkyňu. Ani sám žalovaný by predsa

nepripustil stav, aby predmetné nebytové priestory prenajal len za 1,- Sk za 1 m2 nebytového
priestoru, pretože skutočne nešlo o obvyklé nájomné na dobu 10 rokov, keby si nebol vedomý povinnosti
znášať náklady na opravu vložené žalobkyňou. Ak teda žalobkyňa od novembra 2014 nemohla užívať
priestory z dôvodu na strane žalovaného, domáhala sa dôvodne nároku na náhradu nákladov na
opravu a údržbu v určenom rozsahu. Ako súd vysvetlil vyššie prenajímateľ mal uhrádzať tieto náklady

na opravu a údržbu, ktoré by inak znášal sám, každým mesiacom v podobe symbolického inkasa
nájomného od žalobkyni. Ak žalobkyňa uplatnila nárok do novembra 2014 v podobe mesačných nárokov
spôsobom ako vyčíslila, súd považoval jej nárok na náhradu nákladov na opravu a údržbu za dôvodný,
a preto žalobe vyhovel. Za mesiace od novembra 2014 do decembra 2016, t.j. 26 mesiacov po
177,09 eur priznal žalobkyni nárok na náhradu nákladov v sume 4.604,34 eur. Podľa názoru súdu

neprichádzala do úvahy len náhrada toho, o čo sa prenajímateľ obohatil, pretože bolo zrejmé, že
opravy a údržby mal vykonať prenajímateľ a tieto vykonala žalobkyňa so súhlasom prenajímateľa.
V súvislosti so vznesenou námietkou premlčania súd uviedol, že nárok žalobkyni premlčaný nie je.
Nárok na náhradu nákladov na opravu a údržbu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe
podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pričom žalobkyňa uplatnila náhradu nákladov za mesiace od

novembra 2014 do konca roku 2016, žaloba bola podaná v júni 2017, teda v zákonnej trojročnej
premlčacej dobe. Na základe všetkého uvedeného, súd v konaní 15C 20/2017 podanej žalobe v tom
konaní vyhovel. Proti citovanému rozhodnutiu podala odvolanie žalovaná, o ktorom odvolaní rozhodol
Krajský súd v Trenčíne rozsudkom sp. zn. 4Co 116/2018 - 157 zo dňa 13.12.2018, ktorým prvostupňový
rozsudok v celom rozsahu potvrdil. V odôvodnení uviedol, že závery súdu prvej inštancie majú oporu

vo vykonanom dokazovaní a s uvedenými závermi sa odvolací súd v celom rozsahu stotožnil. Taktiež
uviedol, že v predmetnom prípade boli opravy a údržba vykonané so súhlasom prenajímateľa, preto má
nájomca nárok na náhradu týchto nákladov vo výške v akej boli skutočne vykonané, a to bez ohľadu
na to, že prípadný hmotný substrát týchto opráv v priebehu času podliehal amortizácii, v dôsledku jeho
užívania žalobkyňou, ako v odvolaní naznačoval žalovaný. Opačná by bola situácia, keby opravy boli

vykonané bez súhlasu prenajímateľa, kedy by v zmysle uvedeného ustanovenia § 669 Občianskeho
zákonníka vznikol nárok nájomcu len na to, o čo sa prenajímateľ obohatil. Keďže však bol nebytový
priestor žalobkyňou užívaný od vzniku nájmu až do novembra 2014 je zrejmé, že za toto obdobie došlo
k čiastočnému splateniu týchto nákladov na opravu a údržbu v dohodnutej podobe nižšieho nájomného,
v dôsledku ktorého je žalobkyňa oprávnená domáhať sa len zvyšnej časti, a to za obdobie do skončenia

dohodnutého nájmu nehnuteľnosti. Prvostupňové rozhodnutie v konaní 15C 20/2017 nadobudlo potom
právoplatnosť dňa 27.1.2019 v spojení s citovaným rozhodnutím Krajského súdu v Trenčíne.

12. Podľa § 3 ods. 1,2,3 veta prvá Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Nebytové

priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluva musí mať písomnú formu a
musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak
nejde o nájom na neurčitý čas, na ktorý sa nájom uzaviera.13. Podľa § 7 citovaného zákona, ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená
všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

14. Podľa § 669 Občianskeho zákonníka, ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú
je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom
prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila
jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

15. Podľa čl. 2 ods. 1 C.s.p. , ochrana ohrozených alebo porušených práv a právom chránených
záujmov musí byť spravodlivá a účinná tak, aby bol naplnený princíp právnej istoty.

16. Vychádzajúc zo skutkových zistení v predmetnej veci a citovaných ustanovení zákona súd po
zhodnotení výsledkov vykonaného dokazovania dospel k právnemu záveru, že žalobný nárok žalobkyni
uplatňovaný aj v tomto konaní je dôvodný, a preto žalobe vyhovel. Žalobkyňa svoj nárok odvíjala

od skutkových tvrdení založených na tom, že na základe uzatvorenej zmluvy o nájme nebytových
priestorov so žalovaným vložila finančné prostriedky do vykonaných opráv a údržby nebytových
priestorov, ktoré boli predmetom nájmu, a ktoré boli so žalovaným podľa zmluvy vopred odsúhlasené.
Právne svoj nárok uplatnila v zmysle § 669 Občianskeho zákonníka, ako nárok na náhradu vložených
finančných investícii do predmetu prenájmu. V tej súvislosti je potrebné uviesť, že súd sa v tomto

konaní v celom rozsahu stotožňuje so skutkovým i právnym posúdením predmetnej veci ako súd posúdil
uplatnený nárok v konaní 15C 20/2017, a to že žalobkyni patrí nárok z titulu náhrady vynaložených
nákladov na opravu a údržbu prenajatého nebytového priestoru, ktoré v skutočnosti vynaložila so
súhlasom prenajímateľa, aj keď žalovaný ako prenajímateľ tvrdí, že sa na ich úhradu žalobkyni v zmluve
nezaviazal /§ 669 Občianskeho zákonníka/. Je pravdou, že žalobkyňa plnila povinnosť za žalovaného,

pretože povinnosť odovzdať a udržiavať priestor na riadne užívanie bola na jeho strane. To, že sa
na tieto opravy a údržby zaviazala žalobkyňa bolo výsledkom dohody zmluvných strán. V zmluve
sa nenachádza záväzok prenajímateľa takéto náklady žalobkyni nahradiť, preto nastupuje zákonná
úprava obsiahnutá v § 669 Občianskeho zákonníka. Ak žalobkyňa uplatňuje svoj nárok na náhradu
nákladov na opravu a údržbu tak, že si tieto rozpočítala na celé obdobie nájmu, súd konštatuje, že

nárok nájomcu na náhradu nákladov na opravu je v zásade jednorazovým nárokom a vzniká, pokiaľ
nie je dohodnuté inak, momentom samotného vynaloženia týchto nákladov. Súd však v danej veci
rešpektuje vôľu zmluvných strán pri uzatváraní zmluvy, pretože len tak je možné sa priblížiť k čo
najspravodlivejšiemu vyrovnaniu vzťahov medzi účastníkmi sporu. Ak žalovaný v zmluve súhlasil s tým,
že náklady žalobkyni bude „nahrádzať“ po celú dobu nájmu takým spôsobom, že nebude požadovať

obvyklénájomné,alelensymbolickénájomné,možnoztohovyvodiť dohodumedzizmluvnýmistranami,
podľa ktorej žalovaný ako prenajímateľ sa podieľal na úhrade nákladov vždy mesačne v podobe
inkasa nižšieho nájomného. Takéto dojednanie je osobitným dojednaním v zmluve, na ktoré zákon
nepredpisuje osobitnú formu, a že skutočne vyjadruje vôľu účastníkov je preukázané tým, že prvé
roky nájmu obe zmluvné strany takýto stav rešpektovali. Pripustiť taký výklad zmluvy, podľa ktorého

prenajímateľ sa nijako nezaviazal na úhradu týchto nákladov a tieto netvorili ani dohodu o nájomnom,
by jednak nezodpovedalo skutočnej vôli toho, čo zmluvné strany zamýšľali pri uzatváraní zmluvy a
tento výklad by bol nespravodlivý pre žalobkyňu. Ani sám žalovaný by predsa nepripustil stav, aby
predmetné nebytové priestory prenajal len za 1,- Sk za 1 m2 nebytového priestoru, pretože skutočne
nešlo o obvyklé nájomné na dobu 10 rokov, keby si nebol vedomý povinnosti znášať náklady na opravu

vložené žalobkyňou. Ak teda žalobkyňa ani v ďalšom období, a to od 1.1.2017 nemohla užívať priestory
z dôvodu na strane žalovaného, domáhala sa dôvodne nároku na náhradu nákladov na opravu a
údržbu v určenom rozsahu. Ako súd vysvetlil vyššie prenajímateľ mal uhrádzať tieto náklady na opravu
a údržbu, ktoré by inak znášal sám, každým mesiacom v podobe symbolického inkasa nájomného od
žalobkyni. Ak žalobkyňa uplatnila nárok do 30.7.2018, t.j. do skončenia nájomného vzťahu, v podobe

mesačných nárokov spôsobom ako vyčíslila, súd považoval jej nárok na náhradu nákladov na opravu
a údržbu za dôvodný, a preto žalobe vyhovel. Za mesiace od 1.1.2017 do 30.6.2018 (t.j. celkom
18 kalendárnych mesiacov) súd priznal žalobkyni náhradu nákladov za dobu 18 mesiacov po 177,09
eur / 21 250,75 eur,čo predstavuje 640 200,- Sk deleno doba nájmu 120 mesiacov teda 10 rokov/ a za
obdobie od 1.7.2018 do 30.7.2018, t.j. počas 30 kalendárnych dní z celkového počtu 31 kalendárnych

dní v mesiaci, t.j. až do dňa skončenia nájmu 30.7.2018, pomernú časť tejto sumy za 30 dní v mesiaci
júl 2018, ktorá predstavuje 171,38 eur, a teda spolu 3 359,- eur, v ktorej časti súd posúdil žalobu ako
dôvodnú, a preto jej z vyššie uvedených dôvodov vyhovel.17. Pokiaľ ide o vznesenú námietku premlčania súd udáva, že nárok žalobkyni premlčaný nie je. Nárok
na náhradu nákladov na opravu a údržbu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe podľa
§ 101 Občianskeho zákonníka. Žalobkyňa uplatnila náhradu nákladov za mesiace od 1.1.2017 do

30.7.2018, žaloba bola podaná 23.1.2019, teda v zákonnej trojročnej premlčacej dobe.

18. O nároku žalobkyni na úrok z omeškania súd rozhodol podľa § 517 ods. 2 Občianskeho
zákonníka a § 3 Nariadenia vlády č. 87/1995 Zb. v platnom znení, pričom žalobkyňa si uplatnila úrok
z omeškania za obdobie po doručení žaloby žalovanému , v ktorej časti súd posúdil uplatnený nárok v

zmysle citovaných ustanovení, tiež ako dôvodný.

19. O nároku žalobkyni na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 CSP v spojitosti
s § 255 ods. 1 CSP. Žalobkyňa bola v konaní úspešná, preto je prináleží nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 100%.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia písomne na Krajský
súd v Trenčíne. Odvolanie sa podáva na Okresný súd Prievidza v dvoch vyhotoveniach. Odvolanie
musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí ( ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa
týka, spisovú značku, čo sa ním sleduje a podpis), označenie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa toto rozhodnutie považuje za nesprávne

( odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie môže byť odôvodnené len skutočnosťami
uvedenými v § 365 ods. 1,2 CSP.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať
návrh na vykonanie exekúcie podľa ustanovení o výkone rozhodnutia Civilného sporového poriadku a

Exekučného poriadku.