Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Friday, January 30, 2015

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 21Cob/9/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110225900
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Róbert Foltán
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2015:2110225900.2

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v právnej veci žalobcu Mgr. L. L., bytom W. XX, A., zastúpeného advokátom JUDr.
Dušanom Slaninom, Bradlanská 2, Trnava proti žalovanému Public & Business Services, s.r.o., Hlavná
29, Trnava, zastúpenému spoločnosťou Prosman a Pavlovič advokátska kancelária s.r.o., Hlavná 31,
Trnava, o zaplatenie 5.000,- eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu
Trnava č.k. 15Cb/139/2010-145 zo dňa 04.10.2013 jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa z r u š u j e a vec mu vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa v konaní voči žalovanému domáhal zaplatenie sumy 5.000,- eur, ktorú mu ako rezervačnú
zálohu uhradil v súvislosti s jeho záujmom o kúpu rodinného domu postaveného na parc. č. 1834/1 v kat.
úz. A. vo vlastníctve A. F. a jeho manželky. Poukazoval na to, že zálohu uhradil v hotovosti do pokladne
žalovaného pri podpise zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, pričom bol ubezpečený, že do podpisu kúpnej

zmluvy bude vyriešená kolaudácia domu. Po podpise rezervačnej zmluvy mu však žalovaný predložil
návrh zmluvy o budúcej zmluve, podľa znenia ktorého mal on sám podať návrh na začatie kolaudačného
konania a pred podpisom kúpnej zmluvy na vlastné náklady kúpiť kuchynskú linku, s čím nesúhlasil a
žalovaného požiadal o prepracovanie zmluvy. Nakoľko žalovaný jeho pripomienky neakceptoval a do
konečného znenia zmluvy o budúcej zmluve nezapracoval, pričom parc. č. 1834/1 bola vedená ako
záhradaastavbanebolavkatastrinehnuteľnostizaevidovaná,odzmluvypísomneodstúpilažalovaného

požiadal o vrátenie tzv. rezervačnej zálohy.

Žalovaný navrhol žalobu ako nedôvodnú zamietnuť, čo odôvodnil tým, že zo strany žalobcu nedošlo k
odstúpeniuodzmluvyorezerváciinehnuteľnosti,pričomdôvodnaodstúpenieodzmluvyanineexistoval.
Žalovanému vznikol s poukazom na čl. III Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti záväzok a žalovanému
právo na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy, keďže nedošlo do uplynutia doby rezervácie zo

strany žalobcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Žalovaný bol oprávnený túto zmluvnú pokutu si započítať
so zloženou rezervačnou zálohou, čo aj urobil.

Okresný súd Trnava rozsudkom zo dňa 04.10.2013 žalobu zamietol a žalovanému priznal právo na
náhradu trov konania vo výške 1.720,49 eur.

Podľa odôvodnenia rozhodnutia vo veci samej súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov
a svedka A. F., oboznámil sa s obsahom spisového materiálu, vyhodnotil všetky dôkazy tak jednotlivo,
ako aj v ich súhrne a dospel k záveru, že medzi účastníkmi konania bola uzatvorená rezervačná zmluva,
v predmete ktorej sa žalovaný ako sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na základe ktorých
vznikne žalobcovi ako záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti, na základe
ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti špecifikovanej v bode I. Žalobca v konaní

namietal, že predmet zmluvy o rezervácii, ako jeho podstatná náležitosť nebol riadnym zákonným
spôsobom definovaný, je nejasný a nezrozumiteľný. Predmet zmluvy je špecifikovaný v bode I. zmluvyako pozemky vedené na liste vlastníctva č. XX, obec A., katastrálne územie A., parcely č. 1833 a 1834/1,
vo výmerách 22 m2 a 368 m2, na parcele č. 1834/1- geometrický plán č. 2-6/2008- vz.z. 4237/08 a
garáž s.č. XXXX na parcele č. 1833, pričom je zrejmé, že táto špecifikácia nehnuteľností korešponduje

zo stavom, aký bol v danom čase zapísaný na uvedenom liste vlastníctva. Z takto špecifikovaného
predmetu zmluvy je zároveň zrejmé, že predmetom zmluvy nebola žiadna budova, ktorej neurčitú
špecifikáciu žalobca namieta. Špecifikácia nehnuteľnosti, tak ako je vyššie uvedená je s poukazom na
podmienku zrozumiteľnosti a určitosti postačujúca a teda nemohla u žalobcu ako kupujúceho vyvolať
omyl o predmete kúpy. Pokiaľ žalobca namietal, že pri podpise zmluvy bol žalovaným uvedený do

omylu v predmete právneho úkonu, toto tvrdenie žiadnym z vykonaných dôkazov preukázané nebolo.
O tom, že predmet zmluvy bol medzi účastníkmi určitý nasvedčuje aj to, že žalobca uzavrel s vlastníkmi
nehnuteľnosti Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, v ktorej boli uvedené nielen nehnuteľnosti
špecifikované v zmluve o rezervácii, ale aj rozostavaná stavba rodinného domu. Súd zároveň považoval
za potrebné uviesť, že žalobca uzatváral túto zmluvu po porade so svojim právnym zástupcom a
tiež potom, čo sa oboznámil s faktickým stavom nehnuteľnosti a teda podľa názoru súdu, reálne mal

možnosť presvedčiť sa o stave veci a vlastnou starostlivosťou vyhnúť sa omylu. Žalobca si teda mohol
zabezpečiť relevantné informácie aj o možných právnych následkoch uvedeného úkonu. Súd považoval
predmet zmluvy za dostatočne špecifikovaný a tiež za určitý a jasný, v danom prípade možno určiť, aká
nehnuteľnosť mala byť predmetom sprostredkovania a teda súd vyhodnotil zmluvu ako platnú.

Vzhľadom na určenie, že zmluva o rezervácii je platná, súd ďalej vyhodnocoval údajné odstúpenie
žalobcu od zmluvy. Súd s poukazom na vykonané dokazovanie a právny názor vyslovený odvolacím
súdom konštatoval, že zo strany žalobcu nedošlo k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti,
ale od zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a teda žalobcovi nevznikol nárok na vrátenie plnenia,
naopak žalobca si ako budúci kupujúci nesplnil zmluvnú povinnosť spočívajúcu v tom, že do doby

rezervácie neuzavrel kúpnu zmluvu a ani nezaplatil do tejto doby zostávajúcu časť kúpnej ceny, čím
žalovanému vznikol nárok v zmysle čl. III. bod 3.1 zmluvy o rezervácii na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Súčasne súd konštatoval, že žalobu zamietol vzhľadom na to, že žalobca nepreukázal oprávnenosť
svojho nároku nakoľko nepreukázal relatívnu ani absolútnu neplatnosť zmluvy, bezdôvodné obohatenie

žalovaného, platné odstúpenie od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a povinnosť žalovaného vrátiť
poskytnuté plnenie.

Protitomutorozsudkupodalžalobcavzákonnejlehoteodvolanie,ktorýmsadomáhalzmenyrozhodnutia
súdu prvého stupňa tak, aby bolo žalobe vyhovené. Namietal, že súd na základe vykonaných dôkazov

dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci. Podľa jeho názoru súd pri rozhodovaní opomenul skutočnosť, že rezervačná zmluva
nezodpovedala vôli zmluvných strán, t.j. že nezaručovala záujemcovi sprostredkovanie kúpy stavby
rodinného domu. Nehnuteľnosti špecifikované v rezervačnej zmluve síce zodpovedali vtedajšiemu
zápisu v katastri nehnuteľností, ale nezodpovedali skutočnému stavu (garáž, ktorej kúpa mala byť

predmetom sprostredkovania podľa obsahu rezervačnej zmluvy už v čase jej podpísania neexistovala a
plnenie zmluvy v tejto časti preto bolo nemožné) ani skutočnej vôli žalobcu smerujúcej ku kúpe stavby
rodinného domu. Predmetom rezervačnej zmluvy bola iba kúpa pozemkov a garáže, o rozostavanej
stavbe v nej nebola zmienka, preto záveru súdu o tom, že nebolo preukázané uvedenie žalobcu do
omylu v predmete právneho úkonu, je v rozpore s vykonaným dokazovaním. Ak teda podpisoval zmluvu

v presvedčení, že si rezervuje kúpu stavby, ale pritom si rezervoval iba kúpu pozemkov a neexistujúcej
garáže, konal jednoznačne v omyle o predmete záväzku vyvolanom žalovaným. Zmluva o budúcej
kúpnej zmluve, v ktorej je uvedená aj stavba rodinného domu, je samostatným záväzkovým vzťahom, v
ktorom absentuje totožnosť účastníkov, a preto nemôže dopĺňať či vysvetľovať zmluvu rezervačnú.

Ak napriek tomu súd rezervačnú zmluvu považoval za platnú, mal sa zaoberať tým, že ide o zmluvu o
sprostredkovaní podľa § 642 a nasl. Obč. zák., a nárok na vrátenie rezervačnej zálohy mal posudzovať
v súvislosti so zánikom rezervačnej zmluvy z hľadiska § 650 Obč. zák., podľa ktorého zmluva o
sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v čase
určenom v zmluve. Nakoľko zmluva zanikla, žalovanému vznikla povinnosť vrátiť rezervačnú zálohu a

ak si ju žalovaný ponechal, na úkor žalobcu sa bezdôvodne obohatil. Súd bez ďalšieho vysvetľovania
uzavrel, že kúpna zmluva nebola uzavretá z dôvodov na strane žalobcu a preto žalovanému vznikol
nárok na ponechanie si rezervačnej zálohy titulom zmluvnej pokuty, pričom neprihliadol na skutočnosť,
že povinnosti žalobcu uzavrieť kúpnu zmluvu predchádzala povinnosť žalovaného návrh kúpnej zmluvyvypracovať a žalobcovi počas trvania rezervačnej zmluvy predložiť. Túto povinnosť si žalovaný nesplnil,
preto mu nemohol vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu. Súd pochybil, keď sa pri rozhodovaní nezaoberal
plnením zmluvných povinností žalovaným a nevysporiadal sa s argumentáciou žalobcu v tomto smere.

Žalovaný až dňa 07.02.2013 v konaní 7C/175/2010 predložil návrh kúpnej zmluvy, v ktorej bol ako
predmet predaja označený rozostavaný rodinný dom, ktorý bez zápisu na liste vlastníctva právne
neexistoval, a neexistujúcu garáž, pričom predložená zmluva obsahovala dátum 01.03.2010, čo podľa
odvolateľa svedčí o falšovaní údajov a dôkazov. Nedostatočným odôvodnením rozhodnutia súd porušil
základné právo žalobcu na spravodlivý súdny proces.

Žalovaný vo svojom písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhol rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne
správny potvrdiť.

Odvolací súd prejednal vec podľa § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia pojednávania, oboznámil sa s
obsahom spisového materiálu a dospel k záveru o dôvodnosti odvolania žalobcu.

V súlade s výhradami odvolateľa voči spôsobu odôvodnenia rozsudku bolo potrebné konštatovať, že
súd prvého stupňa svoje rozhodnutie pomerne stručne odôvodnil závermi o platnosti zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti, o neodstúpení žalobcu od tejto zmluvy a o vzniku nároku žalovaného na zmluvnú pokutu
podľa článku III. bod 3.1 zmluvy z dôvodu nesplnenia povinnosti žalobcu uzavrieť do doby rezervácie

kúpnu zmluvu a zaplatiť zostávajúcu časť kúpnej ceny, pričom jasne a zrozumiteľne neozrejmil súvislosť
týchto zistení s uplatneným nárokom žalobcu na vrátenie tzv. rezervačnej zálohy.

Neuviedol, či vzťah platne založený rezervačnou zmluvou, od ktorej nebolo odstúpené, podľa jeho
zistenia naďalej trvá (napriek tomu, že zmluva bola uzatvorená na dobu určitú od 24.02.2010 do

24.03.2010)anárokžalobcunavrátenierezervačnejzálohypretonevznikol,alebovychádzalzozistenia,
že nárok žalobcu síce vznikol, ale následne zanikol napr. v dôsledku započítania s nárokom žalovaného
na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Pokiaľ dôvodom nepriznania uplatneného nároku mala byť existencia nároku žalovaného na zaplatenie

zmluvnej pokuty, súd sa dôsledne nevysporiadal s argumentáciou žalobcu, podľa ktorej tento účastník
nezavinil, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo, neidentifikoval jednoznačne ustanovenie zmluvy, z
ktorého povinnosť zabezpečovaná zmluvnou pokutou vyplýva, neuviedol, aké reálne úkony uzavretie
zmluvy zahŕňa (podpísanie predloženej zmluvy, jej vypracovanie, podpísanie o odovzdanie druhej
zmluvnej strane alebo iné?), akým konkrétnym konaním - nekonaním mal žalobca neuzavretie zmluvy

zaviniť a voči komu mal zmluvnú povinnosť, ktorá mala byť porušená.

Odvolateľsprávnenamietal,hocivinejsúvislosti,žesasúdnezaoberalcharakteromrezervačnejzmluvy.
Neobjasnil, či plnenie žalobcu vo výške 5.000,- eur vôbec považoval za plnenie žalovanému, ako by to
vyplývalo zo skutočnosti, že pri rozhodovaní zohľadnil vznik nároku žalovaného na zmluvnú pokutu v

rovnakej výške, alebo či ho považoval za úhradu časti kúpnej ceny, ako by to vyplývalo z konštatovania,
že žalobca neuhradil zostávajúcu časť kúpnej ceny, ako aj z čl. II. rezervačnej zmluvy a čl. III zmluvy o
budúcej zmluve zo dňa 03.03.2010, ktorej prijímateľom by však zrejme mali byť predávajúci a v súvislosti
sktoroubypretoopodstatnenienemalozapočítaniezmluvnejpokutydojednanejvprospechžalovaného.
Napovedať v tomto smere môže obsah zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej medzi žalovaným a

predávajúcimi, ak takáto zmluva bola uzatvorená.

Rozhodnutie súdu prvého stupňa z vyššie uvádzaných dôvodov trpí obsahovými nedostatkami (§ 157
ods. 2 O.s.p.), ktoré nebolo možné odstrániť v odvolacom konaní a ktoré súčasne napĺňajú znaky
postupu súdu odnímajúceho účastníkom možnosť konať pred súdom. Odvolací súd preto rozsudok súdu

prvého stupňa podľa § 221 ods. 1 písm. f) O.s.p. zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie v naznačenom
smere.

V novom rozhodnutí súd prvého stupňa rozhodne aj o náhrade trov tohto odvolacieho konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu nie je možné podať odvolanie.