Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, January 24, 2012

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 15Cb/139/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110225900
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 01. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Hanzlíková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2012:2110225900.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava samosudkyňou JUDr. Janou Hanzlíkovou v právnej veci žalobcu: L.. L. L., nar.

XX.XX.XXXX, Q. W. XX, A., zast. JUDr. Dušanom Slaninom, advokátom, Bradlanská 2, Trnava, proti
žalovanému: Public Business Services, s.r.o., Slnečná 20, Trnava, IČO: 43 803 750, zast. PROSMAN A
PARTNERI advokátska kancelária s.r.o., Hlavná 31, Trnava, o zaplatenie 5.000,00 eur s príslušenstvom,
takto

r o z h o d o l :

Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi 5.000,00 eur s 9%-ným úrokom z omeškania
ročne od 12.04.2011 do zaplatenia a trovy konania 942,14 eur, všetko do troch dní od právoplatnosti
tohto rozhodnutia.

Vo zvyšnej časti úrokov z omeškania súd žalobu z a m i e t a .

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa podanou žalobou domáhal zaplatenia žalovanej čiastky na tom základe, že dňa 24. 2.
2010 účastníci uzavreli zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou
nehnuteľnosti. Záujmom žalobu bolo kúpiť rodinný dom na U..Č.. XXXX/X F. k. Ú.. A., C. Č.. XX. V bode I.
zmluvy žalovaný neuvádzal č.s. domu s odôvodnením, že tento nie je skolaudovaný a ubezpečil žalobcu,
že táto otázka bude vyriešená. Na základe tohto prehlásenia uhradil poplatok - zálohu 5.000 eur, i keď
dom nebol na LV zapísaný. Po rezervácii žalovaný predložil návrh zmluvy o budúcej zmluve, z ktorej

vyplynulo, že dom má skolaudovať žalobca, budúci predávajúci mal iba zabezpečiť dokumentáciu a nie
podať návrh stavebnému úradu. Preto žiadal o doplnenie zmluvy. Aj keď žalovaný sľúbil akceptovanie
podmienok, neurobil tak. Preto žalobca napriek záujmu o dom stratil dôveru, písomne od zmluvy odstúpil
a opakovane žiadal o vrátenie zálohy, čo žalovaný odmietol.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, svedka, oboznámením sa s listinnými dôkazmi a zistil
nasledovný skutkový stav:

Žalobavkonaníuviedol,žezaplateniečiastkyžiadatitulombezdôvodnéhoobohatenia,kuktorémudošlo
na základe zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb zo dňa 24. 2: 2010. Táto slúžila na
to, že žalobca neuzavrie s treťou osobou v lehote jedného mesiaca inú zmluvu na kúpu nehnuteľnosti.
Žalovaný vystupoval ako sprostredkovateľ a zaviazal sa vykonať činnosti smerujúce k uzavretiu kúpnej
zmluvy na nehnuteľnosti uvedené v bode 1. - v tejto časti nie je uvedené, že sa jedná o kúpu budúceho
rodinnéhodomu,lenoparcelyagarážČ..P..XXXX.Vbode2priurčeníkúpnejcenyjenepochybné,žesa

jedná o stavbu. Žalovaný sa zaviazal na vykonanie činnosti v prospech žalobcu uskutočniť všetky úkony
smerujúce k uzavretiu kúpnej zmluvy. Ukončením jeho činnosti malo byť predloženie kúpnej zmluvy
s budúcimi predávajúcimi ako vlastníkmi nehnuteľnosti, čo sa však nestalo napriek záujmu žalobcu.
Preto 30 3. 2010 vyzval žalovaného na vrátenie rezervačného poplatku. Pri ohliadke vyjadril nesúhlasso zabezpečením kolaudácie. Dňa 30. 3. 2010 odmietol ďalšie jednania, nakoľko uzavretá zmluva je
neplatná a nebolo vybavené kolaudačné rozhodnutie. V žiadnej zmluve nie je uvedená stavba budúceho
domu, bez kolaudačného rozhodnutia a pridelenia čs. a zápisu do KN nebolo možné zmluvu platne

uzatvoriť. Nebolo tak možné urobiť do 24. 3. ani 31. 3. 2010 podľa zmluvy o budúcej zmluve, všetko
bez zavinenia žalobcu. Nebolo možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva, ktorej podmienkou
sú konkrétne nehnuteľnosti a tieto treba v zmluve citovať podľa aktuálneho listu vlastníctva. Je možné
zapísať aj rozostavaný dom, ale musí byť zapísaný na LV: Nehnuteľnosť nebola pripravená k predaju ani
v lehote dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve. Ani predávajúci, ani žalovaný nezabezpečili podmienky

na prevod vlastníctva. Garáž uvedená v rezervačnej zmluve už neexistovala. Hlavným predmetom mal
byť prevod nehnuteľnosti - rodinného domu, ktorý bol zahrnutý v cene. Svoj nárok oprel o ust. § 650,
642 a nasl. Obch. zák.

Žalovaný žiadal návrh zamietnuť. Uviedol, že žaloba mal záujem o kúpu nehnuteľnosti. Na ohliadke
sa žalobcovi dom páčil, chcel ho okamžite kúpiť. Upozornil ho že dom nie je skolaudovaní a majiteľ

zabezpečí podklady. V dome nebola iba kuchynská linka, ktorú si chcel zabezpečiť žalobca. Vysvetlil
mu, že sa uzatvorí rezervačná zmluva a počas tejto doby sa uzavrie zmluva o budúcej zmluve alebo
kúpna zmluva. V pripravenej zmluve bolo presne uvedené, čo má zabezpečiť budúci predávajúci -
doklady ku kolaudácii, s tým, že po kúpe bude štandardne na SK doložený GP a všetky doklady, s
čím žalobca súhlasil. Koncom marca mala byť uzavretá riadna zmluva a žalobca povedal, že dom

nechce. Žalovaný splnil všetky podmienky vyplývajúce zo zmluvy o rezervácii, nie je účastníkom zmluvy
o budúcej zmluve. Nehnuteľnosti uvedené v rezervačnej zmluve boli prevoditeľné, v kúpnej cene je
zahrnutá aj rozostavaná stavba. Sprostredkoval možnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, k uzavretiu ktorej
nedošlo z dôvodov na strane žalobcu. K predaju mohlo dôjsť aj v prípade nedokončenej stavby, došlo by
k prevodu všetkých stavebných práv. Uzavretím rezervačnej zmluvy bolo len sprostredkovanie predaja,

nie uzavretie kúpnej zmluvy a to sa aj stalo. Žalobca nemal záujem zmluvu uzavrieť.

Svedok A. F. uviedol, že žalovaný mu mal zabezpečiť kupujúceho na dom. Pri prvej ohliadke bol žalobca
spokojný, na ďalších hľadal nedostatky stavby. Od začiatku vedel, že dom nie je skolaudovaný, dohodli
sa, že svedok vybaví všetky podklady, v Zmluve o budúcej zmluve si dohodli lehotu. Návrh na kolaudáciu

mal podať žalobca. Pri ďalších návštevách nesúhlasil s cenou a keď mali podpísať kúpnu zmluvu,
povedal, že odstupuje od zmluvy a doklady odmietol prevziať, i keď boli zabezpečené. Predložil GP zo
dňa 28. 2. 2010, technické správy a skúšky. Uviedol, že garáž bola počas stavby používaná ako sklad
náradia a v r. 2009 bez búracieho povolenia zbúraná. Zmluvu o budúcej zmluve vyhotovil žalovaný,
svedok ju uzavrel v záujme právnej istoty. O rezervačnej zmluve vedel, ale obsah ho nezaujímal. Dom

dal skolaudovať v roku 2011, dovtedy to nepotreboval.

Z predložených dokladov vyplýva, že účastníci uzavreli dňa 24. 2. 2010 Zmluvu o rezervácii
nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností v zmysle § 262 Obch. zák.
Žalovaný ako sprostredkovateľ a žalobca ako záujemca si dohodli v bode I. rezerváciu nehnuteľností -

parcely XXXX J. 1834/1 vo výmenách 22 m2 a 368 m2, na parcele č. XXXX/X - Y.. U. Č.. X-X/XXXX -
F..S.. XXXX/XX a garáž s.č. XXXX na parcele č. XXXX na S. Č.. X F. Trnave, C. Č.. XX. Kúpna cena bola
dohodnutásumou253.955eur,rezervačnázáloha5.000eur.Dobatrvaniabolana30dní-od24.2:2010
do 24. 3: 2010. V ďalších zmluvných podmienkach sa sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti,
na základe ktorých vznikne záujemcovi možnosť uzatvorenia zmluvy s vlastníkom - kúpnu zmluvu.

Sprostredkovateľsaďalejzaviazalvykonaťpodobutrvaniazmluvyčinnostismerujúcekuzavretiukúpnej
zmluvynajmätým,žepodobutrvaniazmluvyneuzavriezmluvustreťouosobou..Rezervačnázálohamá
slúžiť ako záloha na zaplatenie kúpnej ceny, ktorej je súčasťou /čl. II podmienok/. Podľa čl. III podmienok
- ak nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu,
prípadne tento odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške

tejto zálohy. Podľa čl. IV v prípade, že nehnuteľnosti nebude možné previesť na záujemcu pre prekážky
na strane vlastníka, je záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť. V tomto prípade je sprostredkovateľ
povinný vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu.

Skutočnosť, že k úhrade rezervačnej zálohy došlo, nebola medzi účastníkmi sporná.

V zmluve o budúcej zmluve, uzavretej medzi vlastníkmi a žalobcom /ktorá nie je predmetom sporu, a
teda nemá taký dôkazný význam/ bol predmet prevodu pozemok parc. č. XXXX, U.. Č.. XXXX/X, Y.
Č..P.. XXXX a rozstavaný rodinný dom na parc. č. XXXX/X. Tu pre úplnosť je potrebné uviesť, že tátoskutočnosť nebola na LV uvedená. V zmysle tejto zmluvy mala byť riadna kúpna zmluva uzavretá do
31. 3: 2010 s tým, že budúci predávajúci do 30 dní zabezpečí dokumentáciu.

Listom zo dňa 30. 3. 2010 žalobca odstúpil od zmluvy z dôvodu, že bol uvedený do omylu, nakoľko
vlastník nepožiadal o predĺženie lehoty dostavby domu, nepredložil stavebný denník, pri ohliadke domu
zistil vadu okien.. Dňa 14. 4. 2010 žiadal o vrátenie rezervačného poplatku. Listom zo dňa 5. 10. 2010
žiadal žalobca žalovaného o vrátenie rezervačnej zálohy, potvrdil odstúpenie od zmluvy zo dňa 30. 3.
2010 z dôvodu, že zmluva nemohla by uzavretá pre prekážky na strane predávajúceho, už od počiatku

mal výhrady, že dom nie je skolaudovaný a toto má byť úlohou predávajúceho, ktorý má podať návrh na
začatie kolaudačného konania. Pripomienky do zmluvy neboli pojaté. Doklady ku kolaudácii neprevzal,
pretože nebolo jeho povinnosťou podať návrh na začatie kolaudačného konania. Rozostavaná stavba
právne neexistovala, nebola zapísaná na LV, a teda nemohla byť predmetom prevodu.

Z ďalších predložených dokladov vyplýva, že vlastník podal návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia

18. 3. 2011, toto bolo vydané 7. 4. 2011. Dňa 11. 4. 211 požiadal vlastník Mestský úrad Trnava o vydanie
potvrdenia o odstránení stavby - garáže Č.. P.. XXXX, nakoľko bola zbúraná. Mesto A. 13. 4. 2011 vydalo
potvrdenie o odstránení stavby s tým, že sa tak stalo bez právoplatného búracieho povolenia.

Podľa § 642 Obch. zák. zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať

činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou,
a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu). Podľa § 643 Obch. zák.
sprostredkovateľ je povinný bez zbytočného odkladu oznamovať záujemcovi okolnosti dôležité
pre jeho rozhodovanie o uzavretí sprostredkúvanej zmluvy a záujemca je povinný oznamovať
sprostredkovateľovi skutočnosti, ktoré majú pre neho rozhodný význam pre uzavretie tejto zmluvy.

Podľa § 644 Obch. zák. sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je
predmetom sprostredkovania.

Podľa § 650 Obch. zák. zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom
sprostredkovania, nie je uzavretá v čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak nie je tento čas takto

určený, môže ktorákoľvek strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane.

V danom prípade medzi účastníkmi bolo dohodnuté, že sa ich vzťah upravuje ustanoveniami
Obchodného zákonníka.

Nebolo v konaní sporné, že predmetom záujmu žalobcu bola kúpa rodinného domu - túto skutočnosť
nespochybnil ani žalovaný. Samotná dohodnutá cena určená v rezervačnom poplatku zodpovedá aj
stavbe rodinného domu. Dom nebol ako predmet rezervačnej zmluvy uvedený - v tom čase nielenže
nebol skolaudovaný, ale nebol preukázateľne ani zapísaný na liste vlastníctva. Skutočnosť, že sám
žalovaný musel mať vedomosť o rozostavanej stavbe, potvrdzuje aj to, že v cene bol zahrnutý dom,

sám sa zúčastnil ohliadky a vedel, resp. mal vedieť, čo má byť konkrétne predmetom predaja. Naviac
mal pri náležitej starostlivosti vedieť, či je stavba alebo dom zapísaný na liste vlastníctva a či je
vypracovaný geometrický plán. Jeho povinnosť vyplýva z citovaných ustanovení zákona, pretože sa
jedná o skutočnosti, ktoré majú zásadný vplyv na uzavretie kúpnej zmluvy. Nepochybne v kúpnej zmluve
o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti je zákonnou podmienkou špecifikovať predmet prevodu, t. j.

konkretizovať nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva. Bez tohto nie je možné zapísať návrh na vklad do
katastra nehnuteľností. Ak teda žalovaný mal sprostredkovať predaj nehnuteľnosti, nemohol tak urobiť
voči rozostavanej stavbe, ktorá nepochybne mala byť predmetom kúpnej zmluvy. Akákoľvek zmienka o
tejto stavbe nie je na liste vlastníctva, dokonca ani v rezervačnej zmluve napriek tomu, že kúpna cena
tomu zodpovedá a nebolo sporné, že bola predmetom záujmu žalobcu a mala byť predmetom kúpy.

Rezervačná zmluva od počiatku je teda nejasná, neurčitá, nepresná, a teda neplatná.

Na strane žalobcu neboli zistené dôvody, pre ktoré by jeho zavinením nedošlo k uzavretiu kúpnej
zmluvy. K uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodu na strane žalovaného, ktorý sa zaviazal nielen
sprostredkovať kúpu, ale i pripraviť návrh kúpnej zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho práva do

katastranehnuteľnosti.Tietopovinnostisinesplnil.Nevykonaltedačinnosti,zktorýchvzniklazáujemcovi
možnosť uzavretia zmluvy s vlastníkom. Pochybenie žalovaného je dané predovšetkým v absencii
rozostavanej stavby v rezervačnej zmluve a v tom, že nevykonal žiadne kroky k tomu, aby mohlo dôjsť k
uzavretiu kúpnej zmluvy - vypracovanie GP a zápis stavby na liste vlastníctva. Nie je rozhodujúce, či tietopovinnosti má vykonať priamo predávajúci, podstatnou je skutočnosť, že žalovaný ako sprostredkovateľ
mal vyvinúť činnosť, aby skutočne sprostredkoval samotný predaj a kúpu nehnuteľnosti. Bez splnenia
týchto podmienok to možné nebolo. Skutočnosť, že predávajúci zabezpečil podklady pre kolaudáciu,

nie je smerodatná. Nepochybne v lehote určenej v rezervačnej zmluve k uzavretiu platnej zmluvy dôjsť
nemohlo, a teda žalobcovi vzniklo právo od zmluvy odstúpiť.

V zmysle Zmluvy o sprostredkovaní mala byť v lehote do 24. 3. 2010 uzavretá kúpna zmluva. To sa
však nestalo. Ako bolo uvedené, stalo sa tak pre prekážky na strane vlastníka a tým i žalovaného, a

teda v zmysle čl. IV dohodnutých podmienok mal právo záujemca, teda žalobca od zmluvy odstúpiť.
Nepochybne podľa dohody účastníkov rezervačná záloha mala byť súčasťou kúpnej ceny. K uzavretiu
kúpnej zmluvy nedošlo, avšak nie zavinením žalobcu. Žalovaný nevyvinul snahu k tomu, aby k jej
uzavretiu mohlo dôjsť. Rezervačnú zmluvu uzavrel napriek tomu, že mal alebo prinajmenšom mal
mať vedomosť o tom, že sa jedná o nehnuteľnosť, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva, nie je
vypracovaný geometrický plán. Samotné dojednanie ohľadne zabezpečenia kolaudácie v zmluve o

budúcej zmluve je irelevantné, nakoľko sa nejedná o priamy vzťah účastníkov konania. Avšak aj táto
skutočnosť potvrdzuje nemožnosť zápisu vlastníckeho práva v prospech žalobcu, nakoľko ani v tom
čase sa nejednalo o „vkladuschopnú“ stavbu, ktorá nebola zapísaná na liste vlastníctva. Naopak, v
rezervačnej zmluve sa nachádza garáž, ktorá bola zbúraná. Vzhľadom na uvedené má súd za to, že
žalobca mal právo od zmluvy odstúpiť a z toho dôvodu v zmysle čl. IV podmienok aj právo na vrátenie

rezervačnej zálohy.

Podľa § 451 ods. 1 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodné
obohatenie vzniká predovšetkým tak, že sa doterajší majetok obohateného rozmnoží o nové majetkové
hodnoty.

Rezervačný poplatok slúžil ako záloha na kúpu nehnuteľnosti. V dôsledku odstúpenia od zmluvy
k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, žalovaný si nesplnil riadne svoje povinnosti vyplývajúce mu zo
zmluvy účastníkov, nie vinou žalobcu nemohlo k uzavretiu kúpnej zmluvy dôjsť. Žalovaný sa tak
obohatil bezdôvodne, majetkový prospech získal bez právneho dôvodu. Dojednanie prepadnutia zálohy

vprípadeneuzavretiakúpnejzmluvynebolomožnépovažovaťanizazmluvnúpokutu,pretožezákonnou
podmienkou vzniku nároku na zmluvnú pokutu je porušenie zmluvnej povinnosti alebo povinnosti
ustanovenej právnym predpisom. Nebolo preukázané, že by žalobca akýmkoľvek spôsobom porušil
svoje povinnosti. Nebolo tiež preukázané, že by žalovaný utrpel akúkoľvek škodu. V prípade kvalifikácie
poskytnutého plnenia za preddavok by išlo o vyvrátiteľnú domnienku najviac zodpovedajúcu v praxi

uzatváraním zmlúv v budúcnosti, v tomto prípade však platí, že preddavok tvorí súčasť odplaty majúcej
sa zaplatiť na základe zmluvy, teda i prípadnej kúpnej ceny a právnym dôvodom na ponechanie si aj
sumy zodpovedajúcej preddavku je vždy práve uzavretie platnej zmluvy. O takýto prípad však nešlo,
pretože žalovaný v dôsledku porušenia povinností a neuzavretím zmluvy o prevode vlastníctva nezískal
právny dôvod na úhradu zálohy, resp. Podržania si preddavku na budúcu kúpnu cenu a iný prípustný

právny dôvod.

Za daného stavu má súd za to, že na strane žalovaného došlo ku vzniku bezdôvodného obohatenia a
žalobe vyhovel v celom rozsahu.

Podľa § 517 ods. 1 Obč. zák. súd priznal žalobcovi úroky z omeškania vo výške určenej nar. vl. č. 87/95
Zb. odo dňa omeškania /odstúpenie od zmluvy/ do zaplatenia, keď rozhodujúca je výška úrokov ku dňu
počiatku omeškania a táto pretrváva bez ohľadu na zmenu jej výšky, preto vo zvyšnej časti navýšených
úrokov z omeškania súd návrh zamietol.

Podľa § 142 ods. 1 O. s. p. priznal súd navrhovateľovi trovy konania za súdny poplatok, ako aj trovy
právneho zastúpenia za prevzatie a prípravu zastúpenia, pojednávanie 15. 11. 2012, 24. 1. 2012, ďalšie
porady s klientom 2-krát á 361,86 eur, paušál 3x7,41 eur, 2x7,63 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia cestou tunajšieho súdu

na Krajský súd v Trnave.V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podľa § 42 ods. 3 O. s. p. uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje
za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Podľa § 209 O. s. p. súd prvého stupňa vyzve toho, kto

podal odvolanie neobsahujúce náležitosti podľa § 205, aby chýbajúce náležitosti doplnil podľa § 218
ods. 1 písm. d/ O. s. p. / odmietnutie odvolania/. Ak aj napriek výzve súdu odvolanie nedoplní alebo
ide o oneskorené odvolanie alebo podané tým, kto naň nie je oprávnený, predloží súd prvého stupňa
odvolaciemu súdu. V takom prípade bude rovnako odvolanie odmietnuté.