Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, August 28, 2014

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 4Co/292/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3110225006
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 08. 2014

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Lichnerová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2014:3110225006.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky JUDr. Oľgy Lichnerovej a sudkýň JUDr. Alice
Beňovej a JUDr. Ivety Martinákovej v právnej veci navrhovateľa R. O., bytom V., M.. E. XX, zastúpeného
R.,sosídlomV.,Z.XX/C,protiodporcoviU.,zastúpenéhoL.,ozaplatenie4.390,39eursprísl.,oodvolaní
navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Trenčín zo dňa 18. júna 2012, č.k. 12C/55/2011-54 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e.

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť odporcovi náhradu trov odvolacieho konania - trov právneho
zastúpenia vo výške 158,68 eur, k rukám L.. M. U., advokátky, do troch dní.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh navrhovateľa, ktorým sa proti odporcovi
domáhal zaplatenia istiny 4.186 Eur s 8,5% úrokmi zo meškania od 01.10.2007 do zaplatenia.
Vychádzal zo zistenia, že zmluvou o postúpení pohľadávky zo dňa 15.04.2009 nájomca, a to P. v
likvidácii postúpil navrhovateľovi pohľadávku nájomcu voči odporcovi, ktorá predstavuje neuskutočnené
vzájomné započítanie záväzkov a pohľadávok v zmysle čl. VI., bod 9. Zmluvy o nájme nebytových

priestorov č. XX/XXXX v celkovej výške 132.265,-Sk (t.j. 4.390,39Eur). Podľa čl. II.3 zmluvné strany sú
si vedomé, že dlžník - odporca popiera existenciu pohľadávky a uvedená skutočnosť je zohľadnená vo
výške odplaty. Odplata bola podľa čl. III.1 dohodnutá vo výške 300,-Eur. Zmluvou o nájme nebytových
priestorovč.XX/XXXXzodňa30.09.2005odporcaakoprenajímateľprenechalnájomcovi,P.nadočasné
užívanie nebytové priestory uvedené v čl. I. na dobu neurčitú za dohodnuté nájomné vo výške 52.320,-
Sk (1.736,71 Eur) ročne. Podľa čl. VI., bodov 1,6,7,8 predmetnej zmluvy o nájme bolo dohodnuté, že

ak počas doby nájmu prenajímateľ dá súhlas na vykonanie stavebných úprav, nájomca po ukončení
nájmu nebude požadovať finančné vyrovnanie vložených nákladov do predmetu nájmu. Nájomca sa
zaviazal k povinnosti do 31.10.2005 vybudovať na vlastné náklady sociálne zariadenie vo vedľajších
nebytových priestoroch a zhodnotiť nebytový priestor tak, aby bol spôsobilý plniť účel tejto zmluvy. Za
účelom zhodnotenia nebytových priestorov v rozsahu bodu 7.,8. nájomca preinvestoval 254.345,-Sk
(8.442,71Eur) . Podľa čl. VI., bodu 9. predmetnej zmluvy o nájme suma 254.345,-Sk preinvestovaná
nájomcom spôsobom a za účelom podľa bodu 7.,8. tohto článku sa po vzájomnej dohode započíta

na nájomnom, ktoré bolo stanovené v článku VII. zmluvy. Podľa Dodatku č. 1 zo dňa 30.12.2005 k
predmetnej zmluve k 31.12.2005 zostáva ešte neodpočítaná časť investícií vo výške 241.265,-Sk
(8.008,53Eur) a investície sa po vzájomnej dohode medzi zmluvnými stranami pokladajú za plnenie
ceny nájmu po dobu 44 mesiacov, od 01.01.2006 do 31.08.2009. Na základe čl. VII. bodu 4 Dodatku k
zmluve po dobu 44 mesiacov t.j. od 01.01.2006 do 31.08.2009 bude nájomca splácať dohodnutú cenu
nájmu vo forme investícií vložených do zhodnotenia nebytových priestorov. Podľa čl. IX. predmetnej

zmluvy o nájme bolo dohodnuté, že ak dôjde k ukončeniu nájomného vzťahu výpoveďou nájomcu,
alebo ukončeniu zmluvy dohodou v období do 58. mesiacov od podpísania a účinnosti tejto zmluvy
(t.j. od 01.10.2005 do 31.07.2010), nájomca stráca nárok na vrátenie hodnoty investovaných nákladovvo výške 254.345,- Sk (8.442,71 Eur). Zo záznamu o odovzdaní nebytového priestoru nájomcovi zo
dňa 01.10.2005 bolo zistené, že prevzal 2 ks kľúčov, ale záznam neobsahoval opis technického stavu
priestorov. Podľa súpisu prác a dodávok zo dňa 01.08.2005 bola vyúčtovaná cena prác vo výške

205.089,40 Sk s DPH, k tomu ďalšie práce a dodávky bez dátumu, spolu vo výške 254.345 Sk s DPH.
Výpoveďou z predmetnej nájomnej zmluvy zo dňa 30.08.2007 likvidátor nájomcu ukončil zmluvu o nájme
nebytových priestorov č. XX/XXXX zo dňa 30.09.2005 bez uvedenia dôvodu v súlade s čl. IX. nájomnej
zmluvy s dohodnutou jednomesačnou výpovednou lehotou. Zároveň vo výpovedi vyzval odporcu na
zaplatenie zostávajúcej časti investícií nájomcu do predmetu nájmu a to najneskôr do 30.09.2007 a

po tomto dni bude žiadať aj úrok z omeškania. Odporca prevzal túto výpoveď dňa 31.08.2007. V
protokole o odovzdaní nebytových priestorov nájomcom prenajímateľovi- odporcovi zo dňa 26.09.2007
bolo uvedené, že priestory boli odovzdané, avšak bez posúdenia stavebných úprav nájomcom v
priestoroch WC a chodby a opísania stavu všetkých priestorov. Svedok V. F., ktorý len odovzdával za
nájomcu nebytové priestory odporcovi vzhľadom na odstup času nevedel podrobne opísať priestory
opísať. Uviedol len toľko, že na neho pôsobili udržiavaným dojmom. Z vykonaného dokazovania bolo

preukázané, že právny predchodca navrhovateľa ako nájomca a odporca ako prenajímateľ uzavreli
zmluvuonájmenebytovýchpriestorov,ktoráobsahovalaajsúhlasprenajímateľaprevykonaniezmienna
predmete nájmu a to stavebných úprav v konkretizovanom rozsahu, finančnom ohodnotení a časovom
limite. Zároveň bol v zmluve medzi účastníkmi určený spôsob úhrady týchto vložených nákladov tak, že
počas trvania nájomnej zmluvy na dobu určitú, uvedenú v zmluve, sa výška vložených investícii započíta

s nájomným po dobu od 01.10.2005 do 31.07.2010 (podľa Dodatku k zmluve do 31.08.2009) a v prípade
predčasného skončenia nájomnej zmluvy v období od 01.10.2005 do 31.07.2010 nájomca stráca nárok
na vrátenie hodnoty investovaných nákladov vo výške 254.345,-Sk. Súd nepovažoval dohodu ohľadne
vzdania sa práva nájomcu na náhradu vložených investícii za neplatnú podľa § 574 Občianskeho
zákonníka, pretože ustanovenie § 667 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka umožňuje účastníkom

nájomnej zmluvy si dohodnúť úhradu vložených nákladov na zmenu veci aj inak, ako uvádza § 667 ods.
1 v ostatných vetách. Pritom ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka je špeciálnym ustanovením
vo vzťahu k § 574 Občianskeho zákonníka, ktoré je všeobecným ustanovením záväzkového práva a
aplikuje sa až v prípade, keď nie je špeciálna úprava. Tým, že nájomca ukončil nájomnú zmluvu v dobe,
počas ktorej podľa nájomnej zmluvy nemal nárok na vrátenie vložených investícií, súd mu nepriznal

nárok na úhradu vložených investícií. V prípade, že by nájomca resp. jeho právny nástupca mal nárok
na úhradu nákladov, výška úhrady by sa musela určiť podľa § 667 ods. 1, poslednej vety Občianskeho
zákonníka tak, že by sa určila hodnota, o ktorú sa zvýšila hodnota nebytových priestorov a nie vo výške
preinvestovaných finančných prostriedkov. Ak by súd vychádzal z názoru, že dohoda ohľadne vzdania
sa práva nájomcu na náhradu vložených investícií je neplatná podľa § 574 Občianskeho zákonníka,

zostával by potom postup podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka vo forme započítania náhrady
s nájomným počas trvania nájomnej zmluvy a po jej skončení vo forme nároku nájomcu na vyplatenie
protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, avšak s prihliadnutím na už započítanú časť vložených
investícií s nájomným do doby skončenia nájomnej zmluvy. Pritom nájomca resp. jeho právny nástupca
sa môže tejto náhrady domáhať až po skočení nájmu, t.j. 01.10.2007. Keďže prenajímateľ sa nezaviazal

na náhradu nákladov, hoci dal súhlas k vykonaniu zmien, prenajímateľ je povinný zaplatiť nájomcovi
po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zhodnotili jeho nebytové priestory, a to podľa zásad o
bezdôvodnom obohatení. Teda prenajímateľ - odporca má právny titul na vyplatenie náhrady, stanovený
ustanovením § 667 Občianskeho zákonníka a nejde o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 ods. 1,2
Občianskeho zákonníka pre neexistujúci právny dôvod, hoci sa pri určení výšky náhrady používajú

zásady ako pri bezdôvodnom obohatení. Ide teda o majetkové právo nájomcu, ktoré sa premlčuje vo
všeobecnej 3-ročnej premlčacej lehote podľa § 101 Občianskeho zákonníka, ktorá začína plynúť na
druhý deň po skončení nájmu t.j. dňa 01.10.2007 a končí dňa 01.10.2010. Žaloba bola podaná na súd
dňa30.09.2010,tedavčasanároknavrhovateľaniejepremlčaný.Takátosúdnapraxjeajprivyporiadaní
investícií vložených jedným z podielových spoluvlastníkov, teda ak jeden zo spoluvlastníkov investuje do

nehnuteľnosti so súhlasom ostatných spoluvlastníkov, ide o jeho majetkové právo na vrátenie vložených
nákladov s 3-ročnou premlčacou dobou podľa § 101 Občianskeho zákonníka s tým rozdielom, že právo
môže uplatniť na druhý deň po investovaní sumy a nie až po zrušení podielového spoluvlastníctva.
Súd návrh zamietol na základe vzdania sa nájomcu na náhradu vložených investícií podľa znenia
nájomnej zmluvy a pritom nárok navrhovateľa nepovažoval za premlčaný. O náhrade trov konania

rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. tak, že priznal úspešnému odporcovi náhradu trov konania proti
neúspešnému navrhovateľovi. Trovy konania odporcu pozostávali z trov právneho zastúpenia za 2 a 1/4
úkonov (prevzatie veci 24.01.2012, písomné vyjadrenie k návrhu z 31.01.2012, odročené pojednávanie
06.02.2012) po 161,01Eur z hodnoty sporu 4.390,39 Eur a za 2 úkony (pojednávania 07.03.2012 a18.06.2012) po 151,05Eur z hodnoty sporu 4.186,-Eur, spolu 664,37Eur. Súd nepriznal náhradu za
písomné vyjadrenie z 11.06.2012, pretože odporcu k tomu nevyzval. Ďalej náhrada pozostávala z
režijného paušálu 5 x 7,31Eur t.j. 36,55Eur, náhrady za stratu času na 3 pojednávania x 2 polhodiny

x 12,71Eur, t.j. 76,26Eur, náhrady cestovného za použitie vlastného motorového vozidla zn. Nissan
Qashqai z Z.. Z. do Z. a späť 30 km pri spotrebe 6,2 l/100 km a cene benzínu 1,54 Eur/l a amortizácii
0,183 Eur/ l t.j. 8,35 Eur x 3 pojednávania, t.j. 25,05Eur, celkom spolu 802,23Eur.

Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľ. Navrhol ho zmeniť a jeho návrhu
v celom rozsahu vyhovieť. Namietal nesprávne právne posúdenie veci. Vyslovil názor, že súd prvého

stupňa nesprávne aplikoval ust.§ 667 Obč. zákonníka v spojení s § 574 Obč. zákonníka na zmluvu o
nájme nebytových priestorov č. XX/XXXX zo dňa 30.09.2005 a znení jej dodatku č. 1. Poukázal na to,
že odporca ako nájomca (správne prenajímateľ) sa v predmetnej zmluve zaviazal na náhradu nákladov
spojených so zmenami prenajatých priestorov, a to vo výške určenej v zmluve, čiže bez zohľadnenia
znehodnotenia zmien, keď sa s právnym predchodcom navrhovateľa dohodol na započítavaní časti
týchto nákladov na nájomné, ktoré mal platiť nájomca prenajímateľovi. Mal za to, že súd prvého stupňa

pochybil, keď označil následnú a samostatnú dohodu o vzdaní sa práva na náhradu nákladov za súladnú
s § 574 ods. 2 Obč. zák. V čase podpisu dodatku č. 1 k zmluve mal nájomca nárok na náhradu nákladov
a vzhľadom na ich v časti postupné započítavanie voči nájomnému nevedel, kedy a v akej výške, mu
vznikne nárok na vyplatenie týchto nákladov v prípade skončenia nájmu a preto sa nepochybne jednalo
o práva, ktoré majú vzniknúť v budúcnosti.

Odporca v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhovateľa navrhol napadnutý rozsudok ako vecne
správny potvrdiť. Poukázal na to, že z predmetnej zmluvy jednoznačne vyplýva, že sa nezaviazal k
náhrade nákladov spojených so zmenami prenajatých priestorov. Mal za to, že navrhovateľ neuniesol
dôkazné bremeno, keď bez akýchkoľvek pochybnosti nepreukázal opodstatnenosť žalobného návrhu.
Uviedol, že nebytový priestor odovzdal právny predchodca navrhovateľa bez toho, aby niekto posúdil,

či stavebné úpravy právnym predchodcom navrhovateľa boli vykonané a v akom rozsahu. Uvedená
skutočnosť vyplýva z listinného dôkazu predloženého odporcom, konkrétne protokolom o odovzdaní
nebytového priestoru zo dňa 26.09.2007. Z ďalšieho listinného dôkazu, konkrétne z cenovej ponuky
hrubej montáže elektroinštalačných prác vyplýva, že cenová ponuka je predbežná, nie záväzná a
fakturácia bude prevedená podľa skutočných nákladov. Uvedená cenová ponuka preto nemohla byť pri

podpise nájomne zmluvy, vrátane dodatku k zmluve relevantným dôkazom, že v čase podpisu nájomnej
zmluvy a jej dodatku už došlo k investícii do nebytového priestoru vo výške, ako je uvedené v nájomnej
zmluvy. Uplatnil si náhradu trov odvolacieho konania vo výške 168,62 Eur.

Krajský súd v Trenčíne ako odvolací súd preskúmal vec bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§
212 ods. 1, § 214 ods. 2 v spojení s § 156 ods. 3 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie navrhovateľa

nie je dôvodné.

Odvolací súd podrobne preskúmal odvolacie námietky, ktoré boli navrhovateľom v odvolaní vznesené
a v plnom rozsahu sa stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku, a to po skutkovej aj právnej
stránke v zmysle § 219 ods. 2 O.s.p. Na zdôraznenie správnosti a k odvolacím námietkam navrhovateľa
dodáva nasledovné:

Navrhovateľ v odvolaní namieta nesprávne právne posúdenie veci súdom prvého stupňa.

V danom prípade z odôvodnenia napadnutého rozsudku jednoznačne vyplýva, že súd prvého stupňa
vychádzal z nájomnej zmluvy uzavretej medzi právnym predchodcom navrhovateľa ako nájomcom
a odporcom ako prenajímateľom dňa 30.09.2005, z obsahu ktorej vyplýva, že obsahovala aj súhlas
prenajímateľa pre vykonanie zmien na predmete nájmu, a to stavebných úprav v konkretizovanom

rozsahu,finančnomohodnoteníačasovomlimite.Zároveňbolvzmluvemedziúčastníkmiurčenýspôsob
úhrady týchto vložených nákladov tak, že počas trvania nájomnej zmluvy na dobu určitú uvedenú v
zmluve, sa výška vložených investícii započíta s nájomným po dobu od 01.10.2005 do 31.07.2010,
nájomca stráca nárok na vrátenie hodnoty investovaných nákladov vo výške 254.345,-Sk. Súd prvéhostupňa nepovažoval dohodu ohľadne vzdanie sa práva nájomcu na náhradu vložených investícii za
neplatnú podľa § 574 Obč. zák., pretože ust. § 667 ods. 1 veta tretia Obč. zák. umožňuje účastníkom
nájomnej zmluvy si dohodnúť úhradu vložených nákladov na zmenu veci aj inak, ako uvádza § 667

ods. 1 v ostatných vetách. Pritom ust. § 667 Obč. zák. je špeciálnym ustanovením vo vzťahu k §
574 Obč. zák., ktoré je všeobecným ustanovením záväzkového práva a aplikuje sa až v prípade,
keď nie je špeciálna úprava. Tým, že nájomca ukončil nájomnú zmluvu v dobe, počas ktorej podľa
nájomnej zmluvy nemal nárok na vrátenie vložených investícii, súd prvého stupňa mu správne nepriznal
nárok na úhradu vložených investícii. Odvolací súd v súlade s názorom súdu prvého stupňa má za

to, že v danom prípade je potrebné rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu.
Pri úhrade nákladov, príslušné ustanovenia ponechávajú možnosť odchýliť sa od úpravy ustanovení
zákona, čo v danom prípade účastníci pri uzatváraní nájomnej zmluvy využili. Zmluvné dojednanie má
prednosť pred zákonnou úpravou. Navrhovateľ sa zaviazal vykonať stavebné úpravy na vlastné náklady
(č.l. VI. bod 6.7.8. predmetnej zmluvy). Odporca ako prenajímateľ sa nezaviazal nájomcovi refundovať
vynaložené náklady. Žaloba na úhradu nákladov na zmenu veci nie je preto odôvodnená. Zmluvným

dojednaním totiž zmluvné strany vylúčili možnosť nájomcu domáhať sa po ukončení nájmu, ak k jeho
ukončeniu dôjde v období do 58 mesiacov od podpísania a účinnosti predmetnej nájomnej zmluvy (t.j. od
01.10.2005 do 31.07.2010), nárok na vrátenie hodnoty investovaných nákladov. Vychádzajúc z dohody
zmluvných strán v nájomnej zmluve týkajúcej sa úhrady nákladov, aj odvolací súd v zhode s názorom
súdu prvého stupňa, túto dohodu nepovažoval za neplatnú a navyše ju taktiež nepovažoval ani za

vzdanie sa práva nájomcu, lebo, ako už bolo konštatované, zákon umožňuje odchýlnu úpravu. Napríklad
dohodu medzi účastníkmi, kde je možné určitú úpravu modifikovať alebo vylúčiť. Takúto dohodu preto
nie je možné kvalifikovať ako dohodou o vzdaní sa budúcich práv za neplatnú. Odvolacie námietky
navrhovateľa boli preto neopodstatnené.

Z týchto dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 219 ods. 1 O.s.p. ako

vecne správny v celom rozsahu potvrdil.

O náhrade trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 224 ods. 1, § 142 ods. 1 a § 151 ods. 1
O.s.p. tak, že úspešnému odporcovi bola táto náhrada trov konania priznaná. Trovy odvolacieho konania
spočívajú v odmene za právne zastúpenie za 1 úkon právnej pomoci - vyjadrenie k odvolaniu zo dňa
05.09.2012, vychádzajúc z hodnoty veci 4.186 Eur = 151,05 Eur + 1x režijný paušál 7,63 Eur, spolu

158,68 Eur (§ 10 ods. 1, § 14 ods. 1 písm. b), § 16 ods. 3 vyhl.č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách
advokátov pri poskytovaní právnej pomoci v znení platnom do 30.06.2013).

Toto rozhodnutie prijal senát krajského súdu jednomyseľne.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .