Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, February 26, 2014

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 15Co/155/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6711216068
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 02. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jaroslav Mikulaj

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2014:6711216068.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici, v senáte zloženom z predsedu JUDr. Jaroslava Mikulaja a sudcov JUDr.

Jaroslava Galla a JUDr. Oľgy Maľovej, v právnej veci navrhovateľa IMMO SLOVAKIA s. r. o., , SNP
108/20, Zvolenská Slatina, IČO: 35696311, zast. MAĎAR & Partners, s. r. o., advokátska kancelária,
Skuteckého 1, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 47232692, proti odporkyni I. F., B. 7, XXX XX W. J., IČO:
43773923, zastúpenej JUDr. Emilom Vaňkom, advokátom, Advokátska kancelária so sídlom Tŕnie 134,
962 34 Tŕnie (kancelária Sládkovičova 2, 960 01 Zvolen), o zaplatenie 1 472,04 € s prísl., na odvolanie
odporkyne proti rozsudku Okresného súdu Zvolen zo dňa 17. 12. 2012, č. k. 14C/54/2012 - 187, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu vo výroku, ktorým prvostupňový súd uložil odporkyni zaplatiť navrhovateľovi

1 073,27 eur s príslušenstvom a trovy konania 854,11 eur do troch dní od právoplatnosti rozsudku, p
o t v r d z u j e .

Odporkyňa je povinná zaplatiť navrhovateľovi trovy odvolacieho konania vo výške 83,06 eur na účet
právneho zástupcu navrhovateľa MAĎAR & Partners, s. r. o., advokátska kancelária, Skuteckého 1,
Banská Bystrica, do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd rozhodol tak, že „žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobcovi
sumu 1.073,27 Eur s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 165,97 Eur od 01. 01. 2009 do
28. 01. 2009, vo výške 5 % ročne zo sumy 165,94 Eur od 01. 03. 2009 do 08. 03. 2009, vo výške 5 %
ročne zo sumy 222,72 Eur od 04. 02. 2012 do 19. 11. 2012, vo výške 5 % ročne zo sumy 88,52 Eur od

16. 11. 2009 do 19. 11. 2012, vo výške 5 % ročne zo sumy 77,45 Eur od 16. 11. 2009 do zaplatenia, vo
výške 5 % ročne zo sumy 87,53 Eur od 04. 02. 2012 do 19. 11. 2012, vo výške 5 % ročne zo sumy 995,82
Eur od 01. 06. 2010 do zaplatenia, a trovy konania vyčíslené v písomnom vyhotovení rozsudku na účet
Maďar & partners, s.r.o., Advokátska kancelária so sídlom Skuteckého 1, 974 01 Banská Bystrica, a to
všetko do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Súd konanie v časti o zaplatenie sumy 398,77 Eur z
a s t a v u j e. V zvyšujúcej časti súd žalobuz a m i e t a.“

Rozhodnutie odôvodnil tým, že navrhovateľ sa návrhom zo dňa 02. 11. 2011, doručeným súdu dňa

07. 11. 2011, domáhal pôvodne voči odporkyni zaplatenia 1 472,04 eur s úrokom z omeškania z toho
dôvodu, že s odporkyňou dňa 08. 11. 2007 uzavrel zmluvu o nájme nebytových priestorov s účinnosťou
od 01. 02. 2008 na dobu 5 rokov, pričom bol dohodnutý mesačný nájom vo výške 165,97 eur, v tejto
sume neboli zahrnuté úhrady za vodu a elektrickú energiu. Nájomné bolo splatné najneskôr do 15 dní
od začiatku platobného obdobia, ktorým bol každý mesiac nájmu. V novembri 2009 odporkyňa zaslala
navrhovateľovi výpoveď nájomnej zmluvy, výpovedná lehota je 6 mesiacov a začala plynúť prvý deň
kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy bola výpoveď doručená druhej strane. Keďževýpoveď bola doručená v novembri 2009, nájom skončil uplynutím 6 mesačnej výpovednej lehoty dňa
31. 05. 2010 a následne navrhovateľ vystavil odporkyni faktúry.

Súd rozhodol platobným rozkazom, voči ktorému podala odpor odporkyňa, v ktorom namietala, že

fakturované sumy nezodpovedajú skutočnosti, lebo navrhovateľ nezabezpečil zmluvné podmienky na
prevádzku. Predmet nájmu nebol v zimných mesiacoch spôsobilý na dohodnuté užívanie, čím musela
obmedziť v niektorých mesiacoch aj prerušiť prevádzku.

Po prvom pojednávaní navrhovateľ dňa 05. 12. 2012 zobral návrh v časti o zaplatenie 398,77 eur späť
z dôvodu, že odporkyňa túto sumu zaplatila dňa 20. 11. 2012. V tejto časti súd konanie podľa § 96 ods.
1, 2 O. s. p. zastavil.

Súd z vykonaného dokazovania zistil skutkový stav, na základe ktorého dospel k záveru, že navrhovateľ
podal voči odporkyni dôvodne návrh o sumu 1 073,27 eur z titulu nájomného, pretože účastníci dňa
08. 11. 2007 uzatvorili zmluvu o nájme nebytových priestorov, ktorá podlieha právnemu režimu zák. č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Odporkyňa si prenajala obchodné priestory
za účelom prevádzky kaderníctva, kozmetiky a nechtového štúdia, pričom boli preukázané dohodnuté

podmienky v zmysle tvrdenia navrhovateľa ohľadom platenia výšky nájomného 165,97 eur, ako aj doby
trvania nájomnej zmluvy od 01. 02. 2008 na dobu 5 rokov. Odporkyňa zo zmluvy dala výpoveď, ktorá
síce nebola datovaná, ale vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že bola doručená odporcovi v
mesiaci november 2009. Odporkyňa vypovedala zmluvu podľa čl. VII. bod 4 písm. b), c). V zmysle zák.
č. 116/1990 Zb. výpovedná lehota je tri mesiace, pokiaľ nie je dohodnuté inak. Keďže v zmluve bolo

dohodnuté inak, bola dohodnutá výpovedná lehota 6 mesiacov, táto uplynula dňom 31. 05. 2010.

Za obdobie trvania nájmu mal navrhovateľ nárok na nájomné v celkovej výške 1 073,27 eur, ktoré sumy
podrobne prvostupňový súd vo svojom odôvodnení špecifikoval a zrozumiteľne vypočítal. Súd poukázal
na to, že odporkyňa sa nezbavila svojej zmluvnej povinnosti zaplatiť nájomné do skončenia nájomného
vzťahu, pokiaľ aj odovzdala kľúče od nebytového priestoru skôr. To, či odporkyňa opodstatnene alebo

neopodstatnene dala a výpoveď zo zmluvy o nájme, nemá vplyv na dĺžku výpovednej doby, ktorá bola
dojednaná, preto nebolo potrebné vykonať dokazovanie výpoveďami svedkov, ohľadom opodstatnenosti
dôvodov výpovede.

Pokiaľ odporkyňa tvrdila, že dala výpoveď z nájomnej zmluvy podľa § 679 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, súd uviedol, že odporkyňa neodstúpila od zmluvy, ale dala výpoveď podľa zmluvných

dojednaní, preto toto ustanovenie nie je možné aplikovať.

V konaní bolo dostatočne preukázané, že pokiaľ existovali vady ohľadom dodávky vody, prenajímateľ
na tom nemal podiel, pokiaľ došlo k zamrznutiu vodovodného potrubia, k tomu došlo, avšak za toto
obdobie navrhovateľ odpustil nájom za prevádzku vo výške 165,97 eur. Opakované vyskytnutie tejto
závady sa nepreukázalo v zimných mesiacoch 2009, kedy odporkyňa dala výpoveď zo zmluvy o nájme.

Z výpovede odporkyne súd mal za preukázané, že v zimných mesiacoch roku 2009 k takejto opakovanej
závade nedošlo a výpoveď dala preto, že mala obavu, že situácia z roku 2008 a začiatku roku 2009
ohľadom dodávky vody sa zopakuje.

Pokiaľ vo výpovedi ako dôvod uviedla nadmernú fakturáciu elektrickej energie, nedošlo tým k porušeniu
povinnosti prenajímateľa podľa § 5 ods. 1 zák. č 116/1990 Zb. Súd na zistený skutkový stav správne

aplikoval príslušné ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. a príslušné ustanovenia Občianskeho
zákonníka.

Proti rozhodnutiu sa odvolala odporkyňa. Žiadala rozsudok okresného súdu zrušiť, lebo prvostupňový
súd vec nesprávne právne posúdil, keď nepoužil správne ustanovenie právneho predpisu a
nedostatočne zistil skutkový stav.Namietala, že súd sa riadne nevysporiadal s obsahom listu odporkyne označenej ako „okamžitá
výpoveď“. Z jej výpovede vyplýva, že mala záujem ukončiť nájom okamžite, odovzdala kľúče a spísali
sa stavy energií so súhlasom prenajímateľa. Prenajatý priestor nebol použiteľný na ďalšie podnikanie

- salón krásy.

Súdu vytkla, že mal skúmať všetky okolnosti, nielen označenie listu neprávnicky vzdelanej odporkyne,
ako „výpoveď“. Evidentne nerozlišuje právne formy ukončenia nájomnej zmluvy, mala úmysel ukončiť
nájom okamžite z dôvodu, že predmet nájmu nebol spôsobilý na dohodnutý účel.

Poukázala na ust. § 575 ods. 1 OZ, kde takéto plnenie sa stalo nemožným. Ak priestory nebolo možné
využívať, v tomto prípade išlo o odstúpenie od zmluvy pre chlad, nevykúriteľnosť miestností, problémy

s vodou, pričom poukázala na § 679 Občianskeho zákonníka.

Súčasne sa súd nezaoberal ani samotnou nájomnou zmluvou a jej charakterom, pričom ide jednoznačne
o tzv. vazalskú zmluvu. Taktiež poukázala na § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého
dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná.

K odvolaniu sa písomne vyjadril navrhovateľ. Rozsudok okresného súdu žiadal potvrdiť ako vecne

správny a priznať náhradu trov odvolacieho konania vo výške 83,06 eur s DPH.

K námietkam uvedeným v odvolaní poukázal na čl. VII bod 4 písm. b), c), keď odporkyňa dala výpoveď,
pričom takýto spôsob skončenia nájmu prezentovala počas celej doby konania na prvostupňovom
súde. V priebehu súdneho konania sa odporkyňa ani raz nezmienila o tom, že jej prejav vôle má
byť považovaný za odstúpenie od zmluvy. Toto okrem iného potvrdzuje aj prejav právneho zástupcu

odporkyne na pojednávaní dňa 23. 10. 2012, kde uviedol, že odporkyňa neuznala nárok navrhovateľa
na zaplatenie nájomného za 6 mesiacov, a to preto, že odporkyňa dala riadnu výpoveď z nájomnej
zmluvy, ktorá bola doručená riadne prenajímateľovi a tento len konkludentne, ale i fakticky potvrdil
výpoveď z tejto zmluvy.

V prípade, ak by odporkyňa aj prejavila svoju vôľu od predmetnej zmluvy odstúpiť, poukázal na čl. VII

bod 1 písm. c) nájomnej zmluvy, ktorý upravuje odstúpenie od zmluvy len z dôvodov, ktoré sú uvedené v
zákone, a to iba do času, kým dôjde k preukázaniu splnenia povinnosti, ktorej nesplnenie založilo právo
na odstúpenie od zmluvy. Z toho vyplýva, že podľa zmluvných dojednaní, ktoré majú prednosť pred
všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka, skončenie nájmu odstúpením od zmluvy nie je možné
považovať ako jeden zo spôsobov skončenia nájomného vzťahu.

Zdôraznil, že obidve zmluvy uzavreli nájomnú zmluvu dobrovoľne podľa zák. č. 116/1990 Zb. Odporkyňa
v písomnej výpovedi z nájomnej zmluvy uviedla dva dôvody výpovede, a to nefunkčnosť priestoru
na podnikanie z dôvodu opätovného mrznutia vody a nadmernú fakturáciu elektrickej energie. V
odôvodnení odvolania však odporkyňa ako hlavný dôvod nemožnosti využívať prenajaté priestory
a teda právo na odstúpenie od zmluvy uvádza chlad v prenajatých priestoroch, a to ako skutočnosť

spôsobujúcu, že predmetné priestory boli zdraviu závadné podľa § 679 Občianskeho zákonníka.

Odporkyňa počas celej doby trvania nájomnej zmluvy tento problém nikdy nevytýkala, nesťažovala
si a ani nepreukázala. V čase, keď odporkyňa výpoveď doručila navrhovateľovi, žiadny problém so
zamŕzajúcim vodovodným potrubím nebol, pretože ho ihneď po zamrznutí zaizoloval, a preto obavu
odporkyne o tom, že situácia z predchádzajúcej zimy sa zopakuje, považuje za účelovú a tendenčnú.

Pretože zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov taxatívne vymedzuje dôvody
na vypovedanie zmluvy na strane prenajímateľa, tak na strane nájomcu, skúmanie, či priestor bol
alebo nebol bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohodnuté užívanie, má v zmysle zákonnej úpravy
opodstatnenie len v tom, či odporkyňa mohla vypovedať nájomnú zmluvu ešte pred uplynutímdojednaného času. Nič sa nemení na tom, že podľa čl. VII bod 1 písm. b) nájom skončí až uplynutím
výpovednej lehoty na základe písomnej výpovedi, ktorá je 6 mesiacov, počas ktorej doby je odporkyňa
povinná platiť nájom.

Podľa judikatúry ust. zák. č. 116/1990 Zb. sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl.
Občianskeho zákonníka špeciálnymi ustanoveniami. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a
podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len vtedy, ak ju neupravuje špeciálny
zákon. Zákonč.116/1990Zb.upravujev§9ods.2písm.a)aži)taxatívnedôvody,zktorýchprenajímateľ
môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas pred jej uplynutím. Tieto ustanovenia

majú prednosť pred všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka, pričom poukázal aj na rozsudok
Najvyššieho súd SR zo dňa 13. 10. 2010, sp. zn. 2Obdo 10/2010.

Krajský súd, ako súd odvolací, vec preskúmal podľa ust. § 212 ods. 1, 2 O. s. p. a bez nariadenia
pojednávania podľa § 214 ods. 1, 2 O. s. p. rozsudok okresného súdu potvrdil ako vecne správny podľa
§ 219 ods. 1, 2 O. s. p.

Preskúmaním veci odvolací súd dospel k záveru, že rozhodnutie okresného súdu je vo výroku správne

a odvolací súd sa stotožňuje aj s odôvodnením rozsudku prvostupňovým súdom. Keďže odvolací súd
sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, v odôvodnení sa obmedzuje
len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia a na zdôraznenie správnosti
napadnutého rozhodnutia s prihliadnutím na námietky uvedené v odvolaní dopĺňa niektoré ďalšie
skutočnosti.

Prvostupňový súd svoje rozhodnutie založil na dostatočne vykonanom dokazovaní, pričom svoje
rozhodnutiepodrobneazrozumiteľneodôvodniltak,že je dostatočnepreskúmateľné.Prvostupňovýsúd
vykonané dôkazy vyhodnotil jednotlivo aj vo vzájomných súvislostiach a na základe takto vykonaného
dokazovania zistil aj skutkový stav, na ktorý správne aplikoval príslušné ustanovenia rozhodujúcich
právnych predpisov. Pokiaľ súd nevykonal výsluch svedkýň, ktoré navrhovala odporkyňa, v odôvodnení

správne uviedol, taký dôkaz by bol nadbytočný, pretože skutočnosť, či odporkyňa opodstatnene alebo
neopodstatnene dala výpoveď zo zmluvy o nájme, nemá vplyv na dĺžku výpovednej doby, ktorá bola
dojednaná.

Odvolací súd predovšetkým zdôrazňuje, že v danom prípade na zistený skutkový stav sa aplikujú
príslušné ustanovenia zák. č. 116/1990 Zb., ktoré sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam

Občianskeho zákonníka špeciálnym zákonom a majú prednosť pri aplikácii právnych noriem. Z tohto
predpokladu vychádzal aj prvostupňový súd a vo vyjadrení k odvolaniu na to správne poukazuje aj
navrhovateľ. Pokiaľ odporkyňa namieta, že súd sa nevysporiadal riadne s obsahom listu označenej
ako „Okamžitá výpoveď“, z vykonaného dokazovania vyplýva, že takýto list neexistuje, pretože súd
vychádzal z listiny „Výpoveď nájomnej zmluvy“ bez dátumu, z ktorej jednoznačne vyplýva, že sa

odporkyňa pridržiava nájomnej zmluvy a podľa bodu 4, písm. b), c) dáva okamžitú výpoveď nájomnej
zmluvy.

Z odôvodnenia rozhodnutia dostatočne vyplýva, ako sa súd vyporiadal s týmito námietkami. Pokiaľ
namieta, že odporkyňa je právnicky nevzdelaná alebo že nerozlišuje právne formy ukončenia nájomnej
zmluvy, nie je žiadny dôvod preto, aby súd z takéhoto konštatovania vychádzal, pretože jednak daná

skutočnosť nie je nespochybniteľne preukázaná, nakoľko odporkyňa urobila právny úkon, výpoveď z
nájomnej zmluvy, čo predstavuje taktiež určitú kvalitu právnického vedomia, na druhej strane treba
konštatovať, že prípadné pochybenie, či neznalosť nemá vplyv na dohodnuté podmienky uvedené v
zmluve o nájme a ich záväznosť. Odporkyňa až na základe vykonaného dokazovania zmenila právny
názor, pričom poukazuje na to, že si mienila nechať spísať odstúpenie od zmluvy, resp. že v danom

prípade išlo o odstúpenie od zmluvy v zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka.Ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka upravujú nájomnú zmluvu pre všetky druhy nájmu, pričom
ustanovenia zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov sú vo vzťahu k
všeobecným ustanoveniam Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o

nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú právnu úpravu použiť iba v prípade, ak ich
neupravuje osobitný zákon (R47/1999).

V danom prípade všeobecnú právnu úpravu nemožno použiť, keďže je upravená zák. č. 116/1990 Zb.
ktoré správne aplikoval i prvostupňový súd.

Pokiaľ odporkyňa namietala, že ide o tzv. vazalskú zmluvu, odvolací súd uvádza, že súčasný právny
poriadok Slovenskej republiky daný typ zmluvy neupravuje . Avšak na vysvetlenie odvolací súd dopĺňa,

že vazalita predstavovala znak feudálneho štátu v Európe, pričom vznik vazalského vzťahu je typický
pre všetky štáty západnej Európy. Vazalita nevznikla v tých krajinách strednej a východnej Európy, v
ktorých sa neuplatňovalo rímsko-nemecké právo. Vazal mával mnohé povinnosti voči svoju seniorovi,
tento vzťah sa vyznačoval mnohými vzťahmi, pričom však vazalita bola vždy chápaná ako zmluva, teda
súkromnoprávny vzťah. Medzi takýto vzťah možno zaradiť aj hlavnú povinnosť vazala, ktorou bola

vernosť, teda zákaz obrátiť zbrane proti svojmu seniorovi, poradná povinnosť ako aj súkromnoprávna
vojenská povinnosť, ktorú mal vazal voči svojmu seniorovi.

Nie je zrejmé, čo odporkyňa v odvolaní mienila poukazom na daný vzťah zdôrazniť, vysvetliť a
argumentovať proti nesprávnosti rozhodnutia okresného súdu, naviac ako sama píše, je právne
nevzdelaná, odvolanie si píše sama, pretože nemá na právnika, pritom však argumentuje vysoko

odbornými historickými pojmami z oblasti práva.

V prípade uzavretia danej zmluvy nejde o rozpor s dobrými mravmi, zmluva bola uzavretá v zmysle
platnej právnej úpravy, pričom aj pokiaľ ide o účtovanie energií a vykurovanie daných priestorov,
odporkyňa mala o nich vedomosť, zmluvu uzavrela dobrovoľne a bola ňou aj riadne viazaná. V konaní
bolo preukázané, že kúrenie v prevádzke si zabezpečovala odporkyňa sama elektrickým radiátorom,

teda je nepochybné, že spotreba elektrickej energie v tomto elektrospotrebiči bola vysoká. Kúrenie
podľa zmluvy nezabezpečoval navrhovateľ a teda nespôsobil zvýšené náklady s vykurovaním. Keďže
rozhodnutie prvostupňového súdu je správne, odvolací súd ho v napadnutej časti potvrdil, pokiaľ súd
návrh v časti zamietol, odvolaním tento výrok zostal nedotknutý, ako aj výrok o zastavení konania.

O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 224 ods. 1 a § 142 ods. 1 O. s. p.

v spojení s § 151 O. s. p. keď v odvolacom konaní bol v celom rozsahu úspešný navrhovateľ, preto mu
patrí náhrada trov odvolacieho konania, ktoré pozostávajú z trov právneho zastúpenia. Právny zástupca
navrhovateľa žiadal priznať 83,06 eur s DPH, a to za jeden úkon právnej pomoci - písomné podanie
na súd vo veci samej dňa 19. 03. 2013 podľa § 14 ods. 1 písm. b) vyhl. č. 655/2004 Z. z. vo výške
61,41 eur plus režijný paušál 7,81 eur, t. j. spolu 69,22 eur bez DPH, k tomu 20% DPH 13,84

eur, spolu 83,06 eur s DPH.

Odvolací súd priznal uplatnené trovy konania, ktoré sú správne vypočítané a sú uplatnené v súlade s
vyhl. č. 655/2004 Z. z.

Rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov členov senátu 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.