Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, June 17, 2020

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 13Co/252/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6712211139
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 06. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Danica Kočičková

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2020:6712211139.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr.

Danice Kočičkovej a členov senátu JUDr. Amy Odalošovej a Mgr. Kataríny Katkovej, v právnej veci
žalobcov: 1/ I. E., nar. XX. XX. XXXX, G. letcov XX, X., občan SR a 2/ C. E., nar. XX. XX. XXXX,
L. 2, X., občianka SR, obaja právne zastúpení JUDr. Michaelou Maťuchovou, advokátkou, so sídlom
Osloboditeľov 5, Lieskovec, proti žalovaným: 1/ O. E., nar. XX. XX. XXXX, Na Y. XXX/X, X., občan SR
a 2/ Y. E., nar. XX. XX. XXXX, Na Y. XXX/X, X., občianka SR, obaja právne zastúpení Mgr. Iankom
Troiakom, advokátom, so sídlom Dukelských hrdinov č. 34, 960 01 Zvolen, o zaplatenie sumy 35.000
€ s príslušenstvom, o odvolaní žalobcov 1/ a 2/ a žalovaných 1/ a 2/ proti rozsudku Okresného súdu

Zvolen č. k. 16C/131/2012-272 zo dňa 20. 04. 2018 takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e.
II. Žiadna zo strán sporu nemá právo na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Odvolaním napadnutým rozsudkom okresný súd uložil žalovaným 1/ a 2/ povinnosť zaplatiť žalobcom
1/ a 2/ spoločne a nerozdielne sumu 12 800 € do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Vo zvyšnej časti
žalobcu zamietol. O trovách konania rozhodol okresný súd podľa ustanovenia § 255 Zák. č. 160/2015
Z. z., Civilného sporového poriadku (ďalej v texte len CSP) tak, že žalobcovia 1/ a 2/ sú povinní spoločne
a nerozdielne nahradiť žalovaným trovy konania v rozsahu 26%. Zároveň okresný súd rozhodol tak, že

zvyšnú časť znalečného, ktorá nebola krytá preddavkami na trovy znaleckého dokazovania sú povinní
uhradiť znalcovi W.. K. J., bytom vo X. za znalecký posudok č. 1/2018, žalobcovia 1/ a 2/ spoločne a
nerozdielne v rozsahu 63% a žalovaní 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne v rozsahu 37%.

1.1 Okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku uviedol, že žalobcovia 1/a 2/ sa
žalobou podanou voči žalovaným 1/ a 2/ domáhali, aby súd uložil žalovaným 1/ a 2/ povinnosť
spoločne a nerozdielne uhradiť žalobcom sumu 35.000 €. Žalobu odôvodnili tým, že medzi sporovými

stranami došlo k uzavretiu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve dňa 27. 05. 2009. Predmetom zmluvy
bola budúca kúpa nehnuteľnosti v BSM žalovaných, tam presne špecifikovaných. Dohodnutá kúpna
cena bola 66.387 €, upravená Dodatkom z 21. 11. 2011 na sumu 59.194 €. Pri podpise Zmluvy o
budúcej zmluve žalobcovia na účet žalovaných zložili časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške 33.194
€. Zvyšná časť dojednanej kúpnej ceny mala byť žalobcami uhradená po opakovanom predĺžení
termínu do 09. 12. 2011, pretože z objektívnych dôvodov nestihli prvý zmluvný dátum 01. 05. 2011.
Keďže žalobcovia mali záujem nehnuteľnosť zrekonštruovať pred nadobudnutím vlastníckeho práva,

uzavreli po vzájomnej dohode so žalovanými Nájomnú zmluvu dňa 01. 09. 2009, kedy vystúpili do
užívania nehnuteľností. Od 01. 09. 2009 žalobcovia vykonali na nehnuteľnosti úpravy a to nové rozvody
kúrenia a 8 kusov nových radiátorov, novú elektroinštaláciu, nové rozvody vody, nové priečky, nové
stierky, izoláciu stavby proti vlhkosti, nové betónové podlahy a podlahové kúrenie, murované WC,výmena nových okien a vchodových dverí. Keďže sa nehnuteľnosť nachádzala v priamom susedstve
so žalovanými, ktorí túto stavbu oddelili novým oplotením, žalovaní boli svedkami všetkých stavebných
úprav vykonávaných žalobcami. Žalovaní priebežne poskytovali aj potrebné technické informácie k

stavbe, o ktorých mali vedomosť a nikdy nespochybnili, ani nevyjadrili nesúhlas s vykonávanou
rekonštrukciou. Dňa 25. 05. 2011 právny zástupca žalovaných oznámil žalobcom, že žalovaní odstupujú
od zmluvy z dôvodu nezaplatenia zvyšnej časti kúpnej ceny a vyzvali žalobcov k podpísaniu dohody o
zrušení záložného práva, ktorou bola nehnuteľnosť dočasne zaťažená v prospech žalobcov. Žalobcovia
poskytli žalovaným súčinnosť a podpísali Zmluvu o zrušení záložného práva. Žalobcom sa medzi

časom podarilo získať zvyšnú časť kúpnej ceny, žalovaní ju však odmietli prevziať a uzatvoriť Kúpnu
zmluvu na prevod predmetných nehnuteľností. Žalovaní dňa 16. 07. 2012 vrátili žalobcom sumu
18.000 € ako časť zaplatenej kúpnej ceny po zarátaní zmluvnej pokuty 15.000 €. V zmysle bodu
6 Zmluvy o budúcej zmluve sa zmluvné strany dohodli, že ak nedôjde k uzavretiu riadnej Kúpnej
zmluvy v stanovenom termíne, budúci predávajúci sú povinní vrátiť preddavok 33.194 € a prípadnú
sumu vyčíslenú budúcimi kupujúcimi titulom náhrady nákladov vynaložených so súhlasom budúcich

predávajúcich vo forme stavebných úprav na dome a pozemkoch. Žalovaní však odmietajú uznať
náhradu stavebných nákladov. Okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku ďalej
uviedol, že v elektronickom podaní doručenom súdu 22. 01. 2013 žalovaní 1/ a 2/ popreli nárok žalobcov
v celom rozsahu. Poukázali na to, že žalobcovia v žalobe uviedli viacero neúplných, nepresných a
nepravdivých informácií. Potvrdili, že medzi sporovými stranami došlo k uzavretiu Zmluvy o budúcej

zmluve a zároveň bola podpísaná aj Zmluva o záložnom práve k dotknutým nehnuteľnostiam v prospech
žalobcov ako budúcich kupujúcich z dôvodu, aby bez ich súhlasu nebolo s týmito nehnuteľnosťami
nakladané a aj na zabezpečenie prípadnej budúcej pohľadávky, ktorá by žalovaným mohla vzniknúť
v prípade, že by sa kúpa nerealizovala, t. j. vrátenie dovtedy uhradenej časti kúpnej ceny. V ten istý
deň bola uzavretá aj Nájomná zmluva, nie však z dôvodov ako tvrdili žalobcovia, ale z dôvodu, že títo

chceli nehnuteľnosť začať užívať na bývanie tak, ako je uvedené v zmluve a nehnuteľnosti im v užívania
schopnom stave boli odovzdané. Účel užívania bol jednoznačne dohodnutý v bode 1.4 Nájomnej
zmluvy. V článku 4 boli jasne vymedzené vzájomné práva a povinnosti, kde bola jasne vymedzená
podstatná otázka týkajúca sa akýchkoľvek opráv, resp. stavebných úprav a zmien na nehnuteľnosti,
pričom na takéto nakladanie s nehnuteľnosťou si žalovaní ako vlastníci nehnuteľnosti vymienili potrebu

ich predchádzajúceho písomného súhlasu. Takýto písomný súhlas žalovaní žalobcom nikdy nedali.
Tvrdenia žalobcov, že by žalovaní so stavebnými úpravami súhlasili označili tendenčné a zavádzajúce
so snahou navodiť dojem, že žalovaní o všetkom vedeli a dokonca, že s tým aj súhlasili, čo však
žalovaní zásadne odmietajú. Uviedli, že sú si plne vedomí, toho aké povinnosti im vyplývajú zo
stavebného zákona v prípade, že by so stavebnými úpravami súhlasili, boli by ohlásené na stavebnom

úrade a k takýmto úpravám by sa vyjadrili v stavebnom konaní, ak by žiadosť alebo ohlásenie podali
žalobcovia. Nič z toho sa však nestalo, pretože súhlas, či už písomný alebo ústny zo strany žalovaných
žalobcom nikdy nebol daný. Všetky uvedené zmluvy boli medzi stranami uzatvárané v ten istý deň a
vzájomne na seba nadväzovali. V záverečných ustanoveniach Zmluvy o budúcej zmluve bola dojednaná
povinnosť vrátiť budúcim kupujúcim aj prípadnú sumu vyčíslenú budúcimi kupujúcimi titulom náhrady

nákladov vynaložených so súhlasom budúcich predávajúcich vo forme stavebných úprav na dome a
pozemkoch, čo bolo od samého začiatku dohodnuté, vysvetľované a chápané v spojení s ustanovením
bodu 4.4 Nájomnej zmluvy. Žalovaní popreli aj tvrdenia žalobcov, že by svojou činnosťou výrazne
zhodnotili nehnuteľnosť žalovaných. Žalovaní po odstúpení od zmluvy boli nútení nehnuteľnosť predať
a to za rovnakú cenu, ako bola dojednaná kúpna cena k Zmluve o budúcej zmluve so žalovanými.

Pokiaľ žalobcovia len stroho konštatujú narušenie vzájomných vzťahov, neuviedli, že toto narušenie
bolo spôsobené práve tým, že oni sami odmietali komunikovať so žalovanými, vyhýbali sa vzájomným
stretnutiam, nereflektovali na opakované výzvy žalovaných, neodpovedali na telefonáty, zavádzali a
výslovne klamali žalovaných. Okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku ďalej
uviedol, že vo veci vykonal dokazovanie výsluchom sporových strán, oboznámením listinných dokladov,

znaleckým dokazovaním a zistil nasledujúci skutkový stav:

1.2 Sporové strany uzavreli Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy dňa 27. 05. 2009, na základe
ktorej účastníci zmluvy prejavili vôľu do 01. 05. 2011 uzavrieť kúpnu zmluvu presne špecifikovanú v
Zmluve o budúcej zmluve. Predmetom budúcej Kúpnej zmluvy mala byť nehnuteľnosť tam špecifikovaná

v bezpodielovom spoluvlastníctve žalovaných, ktoré mali byť prevedené do bezpodielového vlastníctva
žalobcov ako kupujúcich. Kúpna cena bola dojednaná na 66.387,-- € s tým, že prvá splátka 33.194,-- €
bola uhradená v lehote podľa Zmluvy o budúcej zmluve a druhá splátka 33.193,-- € bude uhradená do
3 dní od právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospechkupujúcich. V bode 3 Preambuly zmluvy bolo dojednané, že budúci kupujúci do 3 dní od podpisu zmluvy
zaplatia budúcim predávajúcim peňažnú čiastku 33.194,-- €. V bode 4 Záverečných ustanovení zmluvy
bolo dojednané, že ak budúci kupujúci nedodržia termín úhrad upravený v Preambule zmluvy, majú

budúci predávajúci právo od budúcej Kúpnej zmluvy odstúpiť. V bode 5 bolo dojednané, že ak niektorá
zo zmluvných strán poruší povinnosť uzavrieť v dojednanej lehote budúcu Kúpnu zmluvu, vzniká druhej
strane nárok na zmluvnú pokutu vo výške 15.000 €, splatná do 3 dní od uplynutia lehoty na uzavretie
Kúpnej zmluvy (01. 05. 2011) a bude uhradená v hotovosti k rukám oprávnenej zmluvnej strany. V bode
6 bolo dojednané pre prípad, ak k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedôjde v stanovenom termíne (do 01. 05.

2011), budúci predávajúci sú povinní vrátiť preddavok vo výške 33.194 €, ďalej prípadnú sumu vyčíslenú
budúcimi kupujúcimi titulom náhrady nákladov vynaložených so súhlasom budúcich predávajúcich vo
forme stavebných úprav na dome a pozemkoch a to všetko v hotovosti k rukám budúcich kupujúcich do
3 dní od uplynutia lehoty na uzavretie Kúpnej zmluvy. Podľa Dodatku zo dňa 21. 11. 2011 sa zmluvné
strany dohodli v bode A/, keďže budúca Kúpna zmluva nebola uzavretá v dojednanom termíne do 01. 05.
2011 z objektívnych dôvodov, dohodli sa, že budúcu Kúpnu zmluvu uzatvoria najneskôr do 25. 11. 2011.

V ďalšom bol čiastočne upravený predmet kúpy a kúpna cena na sumu 59.194 €, platobné podmienky
v časti splatnosti druhej splátky bola upravená na 26.000 € a to vo výške 21.000,-- € prevodom na účet
predávajúcich a v čiastke 5.000 € v hotovosti do rúk predávajúcich do 3 dní od podpísania Kúpnej
zmluvy.

1.3 Sporové strany uzavreli Nájomnú zmluvu dňa 27. 05. 2009, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť
(ktorá bola predmetom aj Zmluvy o budúcej zmluve) s tým, že žalovaní ako prenajímatelia prenechali
žalobcom ako nájomcom do užívania predmetné nehnuteľnosti. Nájomcovia zároveň prehlásili, že dom
je v spôsobilom stave na užívanie. Doba nájmu bola dojednaná na dobu určitú od 01. 09. 2009 do
dňa podpísania Kúpnej zmluvy najneskôr do 01. 05. 2011. Prenajímatelia sa zaviazali ku dňu 01. 09.

2009 nehnuteľnosť uvoľniť a odovzdať v užívania schopnom stave nájomcom. Bolo dojednané nájomné
2 € mesačne k rukám prenajímateľov, nájomcovia sa zaviazali uhrádzať poplatky počas doby nájmu
(spojené s dodávkou plynu, elektriny, TV, rozhlas). V článku 4.3 sa účastníci dohodli, že drobné opravy
alebo úpravy na dome budú znášať nájomcovia. Podľa článku 4.4 bolo dojednané, že nájomcovia
počas trvania nájmu sú oprávnení vykonáva akékoľvek stavebné úpravy a zmeny len s predchádzajúcim

písomným súhlasom prenajímateľov. Podľa Dodatku k Nájomnej zmluve z 28. 08. 2009 bolo dojednané,
že nájomcovia po dobu trvania nájmu budú uhrádzať poplatky za plyn, elektriku, vodu, rozhlas a TV na
účet prenajímateľa vždy do 12-teho dňa v mesiaci vo výške 194,64 € mesačne a to od 01. 10. 2009.

1.4 Výzvou zo dňa 24. 10. 2011 žalovaní I/ a II/ adresovali žalobcom I/ a II/ výzvu na uzavretie Kúpno-

predajnej zmluvy do 01. 11. 2011 ako aj k splneniu povinností vyplývajúcich z tejto zmluvy. K tomu boli
doložené podacie lístky na pošte dňa 25. 10. 2011.

1.5. Výzvou zo dňa 02. 12. 2011 žalovaní I/ a II/ adresovali žalobcom I/ a II/ výzvu na uzavretie Kúpnej
zmluvy v súlade s Dodatkom a to do termínu 09. 12. 2011, inak budú vec riešiť súdnou cestou. K tomu

boli doložené podacie lístky na pošte z 02. 12. 2011.

1.6 Listom žalovaných I/ a II/ adresované žalobcom I/ a II/ bolo oznámené ukončenie Nájomnej zmluvy s
poukazom na článok 1 zmluvy a žalobcovia boli vyzvaní na odovzdanie predmetu nájmu do 09. 12. 2011.
Nájomná zmluva je ukončená aj z dôvodu porušovania a neplnenia si povinností v zmysle Nájomnej

zmluvy článok 3 - nájomné, článok 4 - bod 4.4 - práva a povinnosti zmluvných strán, článok 3 Dodatku
k Nájomnej zmluve. Zároveň boli žalobcovia vyzvaní na splnenie si zmluvných povinností v časti článku
3 Nájomnej zmluvy a Dodatku k Nájomnej zmluve za obdobie máj až november 2011.

1.7 Podľa Dohody o finančnom vyporiadaní zo dňa 22. 12. 2011 sporové strany vyporiadali záväzky

vyplývajúce z Nájomnej zmluvy a jej Dodatku ako aj zo Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy tak, že
budúci kupujúci sa zaviazali uhradiť budúcim predávajúcim sumu 29.000 € ako doplatok kúpnej ceny
a nájomného a to sumu 2.000 € do 30. 12. 2011, sumu 7.000 € do 30. 01. 2012, sumu 20.000 € do
30. 03. 2012. Všetci účastníci dohody s jej obsahom bez akýchkoľvek výhrad súhlasili a vlastnoručne
ju podpísali.

1.8 Listom zo dňa 25. 05. 2012 právny zástupca žalovaných adresoval žalobcom odstúpenie od Zmluvy
o budúcej zmluve. V obsahu listu je uvedené, že na základe Zmluvy o budúcej zmluve malo dôjsť
k uzavretiu Kúpnej zmluvy do 01. 05. 2011, následne na základe Dodatku bolo dojednané uzavrieťKúpnu zmluvu do 25. 11. 2011. Keďže k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedošlo, žalobcovia boli vyzývaní na
uzavretie zmluvy v náhradnom termíne do 09. 12. 2011, k čomu opätovne nedošlo. Z dôvodu porušenia
zmluvnej povinnosti žalobcovia odstupujú od Zmluvy o uzavretí budúcej Kúpnej zmluvy v znení Dodatku,

čím dochádza k zrušeniu zmluvy v celom rozsahu. Zároveň si žalovaní uplatňujú nárok na zmluvnú
pokutu v zmysle bodu 5 Zmluvy o uzavretí budúcej Kúpnej zmluvy. Keďže medzi časom došlo ku
skončeniu Nájomnej zmluvy, žalobcovia boli vyzvaní v lehote do 3 dní od obdržania tohto listu, vypratať
nehnuteľnosť a odovzdať ju žalovaným. Z týchto dôvodov stratila opodstatnenosť Záložná zmluva z 27.
05. 2009, ktorá bola uzavretá na zabezpečenie prvej splátky kúpnej ceny. Táto čiastka bude vrátená do

3 dní od podpisu Dohody o zrušení Záložnej zmluvy, na podpis ktorej boli týmto žalobcovia vyzvaní.

1.9 Žalobcovia predložili v konaní Znalecký posudok č. XXX/XXXX vypracovaný znalcom W.. K.
J. vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty stavebných prác na prestavbu a modernizáciu stavby
rodinného domu, ktorý bol predmetom Zmluvy o budúcej zmluve ako aj Nájomnej zmluve. Znalecký
posudok súd oboznámil ako listinný dôkaz podľa v tom čase platných procesných pravidiel (§ 129 O.

s. p.). Pre vypracovanie znaleckého posudku mal znalec k dispozícii podklady dodané zadávateľom
(žalobcovia) a to Dodacie listy stavebných materiálov a výrobkov, fotodokumentáciu stavby pred a
počas prestavby, znalec sám vykonal ohliadku stavebných prác a fotodokumentáciu dňa 25. 10.
2013. V bode 2.2 znaleckého posudku znalec uviedol, že posudzoval stavebné práce, ktoré boli
vykonávané v nadzemnom a čiastočne v podzemnom podlaží s poznámkou, že v podkrovnom podlaží

boli vykonávané práce iným subjektom, po ukončení stavebných prác zadávateľom posudku a v tomto
posudku znalec hodnotí len stavebné práce vykonávané zadávateľom posudku. V prvom nadzemnom
podlaží boli zadávateľom vykonané práce - vybúrané vnútorné deliace konštrukcie, podlahy vrátane
podkladných konštrukcií, pôvodné drevené okná, búranie otvorov pre nové výplne v obvodových
konštrukciách vrátane odvozu a likvidácie sute, nové vnútorné deliace konštrukcie, nové omietky,

dodané a osadené nové výplne v obvodových konštrukciách z plastu s izolačným dvojsklom, nové
podkladné vrstvy podlahových konštrukcií, izolácie proti vlhkosti a tepelné izolácie podláh, nové
rozvody vody, kanalizácie ústredného kúrenia vrátane osadenia vykurovacích telies a nové rozvody
elektroinštalácie. V podzemnom podlaží boli vybúrané pôvodné okná, dodané a osadené nové plastové
s izolačným dvojsklom, urobené nové rozvody ústredného kúrenia a vody. Podrobný popis jednotlivých

druhov ohodnocovaných stavebných prác ako aj množstvá jednotlivých druhov stavebných prác sú
uvedené v Prílohe posudku. Stavebné práce znalec hodnotil databázou Smerných orientačných cien
za prvý polrok 2010 vydané firmou Q. X., používané v čase a mieste realizovaných stavebných prác,
preto ich možno považovať za bežné ceny v čase a mieste realizovaných stavebných prác. V závere
znalec stanovil všeobecnú hodnotu stavebných prác vykonaných v rokoch 2009 až 2011 zadávateľom

v celkovej hodnote 26.128,39 € s DPH.

1.10 Súd pre určenie zhodnotenia stavby žalobcami nariadil vo veci znalecké dokazovanie uznesením
zo dňa 29. 01. 2015, za znalca bol ustanovený Ing. K. J. a jeho úlohou bolo určiť hodnotu rodinného
domu v čase jej odovzdania žalobcom, t. j. september 2009, určiť hodnotu rekonštrukčných prác

vykonávaných žalobcami, vyporiadať sa so znaleckým posudkom č. 156/2013 a námietkami žalovaných
z odborného hľadiska, ako aj určiť hodnotu nehnuteľnosti v čase jej odovzdania žalovaným I/ a II/
pri zohľadnení skutočnosti, že rekonštrukcia nehnuteľnosti nebola ukončená. Napokon bolo úlohou
znalca určiť, či došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti vykonaním rekonštrukčných prác a určiť jej sumu.
Znalec vypracoval Znalecký posudok č. X/XXXX, pričom vychádzal z obsahu spisu tunajšieho súdu,

z dokladov dodaných žalobcami a to popis stavby pred začatím prestavby a fotodokumentácia pred a
počas prestavby, dodané žalovanými a to popis stavby domu pred začatím prestavby (totožný s popisom
žalobcov), obstarané znalcom - ohliadka stavby po ukončení prác dňa 25. 10. 2013 a fotodokumentácia
vyhotovená 25. 10. 2013. Znalec vykonal miestnu ohliadku dňa 23. 11. 2017 za účasti súčasného
vlastníka pozemkov a stavieb spolu so zameraním. Pri určení hodnoty nehnuteľnosti a to rodinného

domu k 9/2009 znalec vychádzal z údajov stavebno-technického vybavenia nehnuteľnosti z roku 2009
tak, ako udali žalobca I/ a žalovaný I/ na stretnutí dňa 22. 10. 2017. Na technickom popise stavby
k septembru 2009 sa obe strany zhodli. Podľa prehlásenia žalovaného I/ bola stavba postavená v
roku 1953, preto znalec vychádzal z veku stavby od roku 1953. Pri stanovení všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti znalec vychádzal z analýzy polohy nehnuteľnosti, využitia nehnuteľnosti a rizík spojených

s využitím nehnuteľnosti. Na základe výpočtov určil všeobecnú hodnotu stavby zaokrúhlene na 51.700
€. Pri určení hodnoty rekonštrukčných prác znalec vychádzal z výpočtov podľa znaleckého posudku č.
156/2013, ktorý vypracoval dňa 28. 11. 2013 a je súčasťou súdneho spisu a zotrval na určení hodnoty
vo výške 26.128,39 €. K pripomienkam žalovaného k uvedenému znaleckému posudku znalec uviedol,že pokiaľ žalovaný namietal použitie smerných orientačných cien firmou Q. X., táto pripomienka je
nekompetentná, pretože názor o nadhodnotení cien je výlučne laický. Je pravdou, že niektoré firmy
sú schopné realizovať stavebné práce aj za nižšie ceny, avšak spravidla z dôvodu, že zamestnávajú

nekvalifikovaných pracovníkov za nižšie mzdy, resp. na čierno, čím si znižujú náklady na odvody. Pokiaľ
stavebná firma riadne eviduje svojich zamestnancov a platí všetky odvody a dane v zmysle platnej
legislatívy, nemôže svoje služby poskytovať za značne nižšie ceny, než sú odporučené v databázach
smerných orientačných cien. Čo sa týka výtky na doklady z obdobia pred realizáciou prestavby, zo
znaleckého posudku vyplýva, že sa jedná o tri pokladničné doklady a to konkrétne na strane 18 - doklad

zo 07. 10. 2006 na rúru PVC kanalizačnú v hodnote 169 Sk, tento doklad nebol zahrnutý do ohodnotenia
stavby a je len o omylom zaradený do prílohy posudku. Doklad z 13. 06. 2006 na čiastku 934 Sk (splot,
tkanina a lepidlo), na strane 16 na čiastku 360 Sk zo dňa 09. 10. 2008 (lepidlo Weber) - všetky tri druhy
materiálu boli požité na stavbe, ich jednotková cena bola po uzavretí zmluvy 9/2009 vyššia než v
uvedených dokladoch, preto táto pripomienka nemá vplyv na prípadné zníženie nákladov na prestavbu.
Námietka k strane 24 nadokenné preklady, znalec uviedol, že podľa vyjadrenia navrhovateľa boli použité

prefabrikovanéprekladyPorfix,akajbolipoužitéprekladyztvárnicabetónu,jednásaopreklady,ktorých
cenajeporovnateľnáscenouprekladovPorfix,pretotátopripomienkanemávplyvnazmenunákladovna
prestavbu (preklady z tehál - staticky je nemožné použiť). K námietke na strane 26 betónová mazanina
- podklad pod betónovou mazaninou bol nerovný a hrúbka bola spriemerovaná na 100 mm, pričom v
pripomienke nie je uvedená miestnosť alebo miesto s hrúbkou betónovej mazaniny menej ako 80 mm,

preto pripomienku nie je možné akceptovať. Strana 28 - odvoz sutiny a vybúraných hmôt: množstvá
sutiny sú stanovené softvérom z položiek búracích prác bez možnosti zásahu spracovateľa. V čase
ohliadky na stavbe žiadna suť nebola. Podľa tvrdení navrhovateľa bola suť odvezená na skládku do 5 km
auloženábezpoplatku,pretopripomienkuznalecpovažujezaneopodstatnenú.Kstrane30-polystyrén:
podklad pod tepelnou izoláciou z polystyrénu nebol rovný a hrúbka polystyrénu bola spriemerovaná

na 60 mm. V pripomienke neboli uvedené miestnosti a miesta s hrúbkou menej ako 80 mm, preto
pripomienku nie je možné akceptovať. Strana 31 - voda + kúrenie - skutočná dĺžka potrubia vody a
ústredného kúrenia bola zistená meraním dňa 25. 10. 2013, preto pripomienka je neopodstatnená. K
strane 33, 34 - elektroinštalácie - káble a trubky boli v čase ohliadky prevažne zaomietané a skutočná
dĺžka káblov a trubiek bola zistená meraním podľa vývodov v krabiciach, zásuvkách a rozvádzači pri

ohliadke, preto je pripomienka neopodstatnená. V znaleckom posudku sa znalec nezaoberal prípadnou
škodou na nehnuteľnosti, nakoľko to nebolo predmetom jeho posúdenia. Škoda na nehnuteľnosti môže
vzniknúť, ak sa z nejakej príčiny zníži jej všeobecná hodnota. V zmysle tohto podaného znaleckého
posudku však došlo k zvýšeniu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, preto výhrada žalovaných, že na
nehnuteľnostibolispôsobenéškody,jenesprávna.Ďalejznalecurčilhodnotunehnuteľnostikmáju2012.

Keďže v čase vypracovania posudku bola ukončená prestavba spojená s modernizáciou nehnuteľnosti,
ktorú v roku 2009 zahájil žalobca I/, znalec pri ohodnotení vychádzal zo stavu zisteného pri ohliadke dňa
25. 10. 2013, pričom podľa vyjadrenia žalobcu I/, stavebno-technické vyhodnotenie bolo také isté ako v
máji 2012 pri odstúpení od zmluvy. Keďže k dátumu hodnotenia nebola na stavbe ukončená prestavba
spojená s modernizáciou, rozsah rozostavanosti stavebných konštrukcií a inštalácií znalec percentuálne

vyjadril v tabuľke. Dokončenosť stavby hodnotil na 76,87 %, na základe čoho vyčíslil východiskovú
a technickú hodnotu a následne stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti použitím analýzy polohy
nehnuteľnosti, využitia nehnuteľnosti a rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti. V závere znalec určil
všeobecnú hodnotu stavby na zaokrúhlene 64.500 €. Znalec tak v úlohe č. 5 zodpovedal na otázku súdu,
že vykonaním rekonštrukčných stavebných prác, ktoré boli predmetom posudku, došlo k zhodnoteniu

nehnuteľnosti o sumu 12.800 €.

1.11 K podanému znaleckému posudku žalobcovia vzniesli výhrady vo vzťahu k určeniu všeobecnej
ceny nehnuteľnosti. Poukázali na doklad a to zverejnenie prevodu majetku štátu v práve Lesy SR z
roku 2009, kedy mali žalobcovia nadobudnúť nehnuteľnosť a kedy došlo k oceneniu majetku znalcom,

konkrétne stavby na sumu 804.361,88 Sk (26.699,92 €). Ďalej poukázali na skutočnosť, že v čase
žiadania úveru z Tatrabanky, a. s. v roku 2011 bol vykonaný znalecký odhad nehnuteľnosti pre
Tatrabanku, a. s. vo výške 75.000 €, hoci tento odhad nie je možné t. času zabezpečiť podľa vyjadrenia
banky, uvedené spochybňuje cenu vyčíslenú znalcom a to cenu stavby pred jej prestavbou, ako aj po jej
prestavbe.Žiadali,abysúdzabezpečilznaleckýposudokzobdobiaprevodumajetku štátudovlastníctva

žalovaných.

1.12 Žalovaní nenamietali závery znaleckého posudku, avšak poukázali na to, že pokiaľ žalobcovi
vznikol nárok na bezdôvodné obohatenia z titulu zhodnotenia stavby, žiadali, aby preukázal, ktorá časťinvestícií bola v ktorom období vykonaná s poukazom na špeciálnu úpravu premlčania bezdôvodného
obohateniaazároveňvznieslinámietkupremlčaniaknárokomžalobcu,ktorévznikli2rokypredpodaním
žaloby, t. j. pred dňom 17. 07. 2012, namietali hodnotu investícií vznesených pred dňom 17. 07. 2010.

Žiadali preskúmať, ktoré investície boli vnesené do nehnuteľnosti pred týmto dátumom. Žalobca uviedol,
že zhodnotenie nehnuteľnosti prebiehalo v určitom časovom období a o zhodnotení stavby možno
hovoriť až po ukončení prác, nie je možné preukázať jednotlivé dielčie práce.

1.13 Okresný súd s poukazom na dôkaznú situáciu mal zato, že nové dôkazné návrhy sú nedôvodné

a preto ich zamietol.

1.14 Okresný v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku poukázal na ust. § 50a ods. 1 Zák. č.
40/1964 Obč. zákonníka (ďalej len Občiansky zákonník), ďalej na ust. § 588, § 48 ods. 1, § 517 ods.
1, § 685 ods. 1, § 694 ods. 1, § 667 ods. 1, § 451 ods. 1, § 456, § 457, § 458 ods. 1 a § 107 ods.
1 Občianskeho zákonníka a uviedol, že pre posúdenie námietky premlčania vznesenej žalovanými

bolo potrebné najskôr ustáliť o aký právny nárok na strane žalobcov sa jedná. Žalobcovia svoj nárok
odvodzovali od zmluvnej dohody v rámci zmluvy o budúcej zmluve a to konkrétne bodu 6 záverečných
ustanovení zmluvy, kedy pre prípad, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde v stanovenom termíne sú
budúci predávajúci povinní vrátiť budúcim kupujúcim prípadnú sumu vyčíslenú budúcimi kupujúcimi
titulomnáhradynákladovvynaloženýchsosúhlasombudúcichpredávajúcichvoformestavebnýchúprav

na dome a pozemkoch. Súd považoval medzi stranami za nesporné, že došlo k uzavretiu Zmluvy
o budúcej zmluve vrátane dodatkov, predmetom ktorej bolo dojednanie uzavretia budúcej Kúpnej
zmluvy. Jej predmetom mal byť prevod nehnuteľnosti z vlastníctva žalovaných do vlastníctva žalobcov
za dojednanú kúpnu cenu. Zmluva bola uzavretá písomne a obsahovala všetky podstatné náležitosti v
súlade so zákonnou úpravou. Zmluvnými stranami bol zároveň dojednaný čas uzavretia Kúpnej zmluvy,

ktorý bol následne menený Dodatkom a Dohodou o urovnaní. Rovnako súd považoval za nesporné, že
v dojednanej lehote k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedošlo. Z výpovede sporových strán vyplynulo, že tak
bolo z dôvodov na strane žalobcov, nakoľko sa im nepodarilo v dojednanom čase získať zvyšnú časť
kúpnej ceny nehnuteľnosti a to napriek tomu, že došlo k predĺženiu lehoty na zaplatenie zvyšnej časti
kúpnej ceny Dodatkom zo dňa 21. 11. 2011 na čas do 25. 11. 2011. Následne Dohodou o urovnaní z 22.

12. 2011, kde bolo dojednané doplatiť kúpnu cenu (spolu s dlžným nájomným) v dojednaných splátkach
najneskôrdo30.03.2012.Došlokúhradelenprvejsplátky2.000€do31.12.2011,kďalšímdojednaným
splátkam kúpnej ceny nedošlo z dôvodov nezískania potrebných finančných prostriedkov žalobcami 1/
a 2/. Rovnako nebolo medzi zmluvnými stranami spochybnené, že z tohto dôvodu došlo k zrušeniu
Zmluvy o budúcej zmluve odstúpením od zmluvy zo strany žalovaných listom zo dňa 25. 05. 2012, čím

došlo k zrušeniu Zmluvy o budúcej zmluve s účinkami „ex tunc“, t. j. od počiatku. Je však pravdou, že v
Zmluve o budúcej zmluve sa zmluvné strany dohodli pre tento prípad vyporiadať vzájomné vzťahy tak,
že budúci predávajúci sú povinní vrátiť budúcim kupujúcim jednak zaplatený preddavok na kúpnej cene,
ako aj zaplatiť náhradu nákladov vynaložených budúcimi predávajúcimi vo forme stavebných úprav na
dome a pozemkoch, avšak vykonané so súhlasom budúcich predávajúcich. V konaní taktiež nebolo

sporné, že žalobcovia vykonávali na nehnuteľnosti počas trvania nájomného vzťahu stavebné úpravy
za účelom rekonštrukcie a modernizácie nehnuteľnosti, ktorú plánovali v budúcnosti odkúpiť. Zostalo
sporné, či bol daný súhlas žalovaných na vykonávanie týchto prác a teda, či sú splnené podmienky
žiadať náhradu vynaložených nákladov žalobcami. Z výpovede sporových strán vyplynulo, že v súlade
so Zmluvou o budúcej zmluve vrátane dojednaní podľa Nájomnej zmluvy žalovaný 1/ opakovane

žiadal žalobcov o písomný súpis prác za účelom poskytnutia písomného súhlasu a len z dôvodu
nečinnosti žalobcov k tomuto nikdy nedošlo. Žalovaní 1/, 2/ nepopierali, že mali vedomosť o vykonávaní
rekonštrukčných prác na predmetnej nehnuteľnosti, namietali však, že nikdy nedali súhlas na konkrétne
vykonávanie prác a to výlučne z dôvodu nečinnosti žalobcov I/, II/, na čo boli žalobcovia z ich strany
opakovane upozornení. Súd uvádza, že Zmluva o budúcej zmluve, z ktorého titulu sa žalobcovia

domáhajú svojho nároku, nepochybne súvisela aj s predloženou Nájomnou zmluvou, kde bolo medzi
zmluvnými stranami jednoznačne a bez akýchkoľvek pochybností dojednané písomné odsúhlasenie
rekonštrukčných prác na účely možného uplatnenia náhrady týchto nákladov žalobcov voči žalovaným.
Jenepochybné,žežalobcoviaužívalipredmetnúnehnuteľnosťoprávnenenapodkladeNájomnejzmluvy
a aj v súlade so zákonnou úpravou nájomného pomeru, nájomca môže na nehnuteľnosti vykonávať

stavebné úvery len so súhlasom prenajímateľa. Pokiaľ žalobcovia odvodzovali súhlas žalovaných s
vykonávaním rekonštrukcie len z ich konania a to konkludentne, pretože im nikdy nezakázali vykonávať
tieto rekonštrukčné práce, súd konštatuje, že takýto výklad je v rozpore so zmluvnými dojednaniami
medzi sporovými stranami. Je pravdou, že sa žalovaní I/, II/ jednak ako prenajímatelia a jednak akoúčastníci Zmluvy o budúcej zmluve zaviazali uhradiť žalobcom náklady vynaložené na stavebné úpravy
nehnuteľnosti, avšak len v prípade, že dajú na ne súhlas. Súd v konaní nemal za preukázané, že
by žalovaní dali súhlas na stavebné práce, v súvislosti s ktorými sa žalobcovia domáhajú náhrady

nákladov. Preto súd prvej inštancie konštatoval, že titulom zmluvného dojednania žalobcom takáto
náhrada nepatrí. Keďže došlo k zrušeniu Zmluvy o budúcej zmluve, žalobcovia sa môžu dožadovať
nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia v súlade s ustanovením § 457 Občianskeho zákonníka,
pretože došlo k zrušeniu Zmluvy o budúcej zmluve a strany sú povinné vydať druhému všetko, čo podľa
nej dostal. Na základe zrušenia Zmluvy o budúcej zmluve a ukončenie nájomného pomer tak žalobcovia

boli povinní vydať žalovaným nehnuteľnosť, ktorú ale čiastočne zrekonštruovali a tak im vzniká nárok
na vydanie bezdôvodného obohatenia v prípade, že rekonštrukčnými prácami došlo k zhodnoteniu
stavby. Súd prvej inštancie preto nárok žalobcov posudzoval ako nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia a otázku premlčania potom posudzoval v zmysle § 107 Občianskeho zákonníka. Žalovaní
tvrdili, že k bezdôvodnému obohateniu došlo vykonaním jednotlivých rekonštrukčných prác a žiadali,
aby žalobcovia zdokladovali, kedy a v akých obdobiach dochádzalo k jednotlivým rekonštrukčným

prácam. Súd prvej inštancie však konštatoval, že v danom prípade počiatok plynutia premlčacej doby
na vydanie bezdôvodného obohatenia nevznikol postupným vykonávaním rekonštrukčných prác, ale až
v čase, kedy sa žalobcovia dozvedeli o tom, že k bezdôvodnému obohateniu došlo a kto sa na ich úkor
obohatil. Žalovaní v súlade so zmluvným dojednaním očakávali, že nehnuteľnosť po uzavretí kúpnej
zmluvy v dojednanom termíne prejde do ich vlastníctva, preto ju v priebehu trvania nájomného vzťahu

rekonštruovali. Až následne, pokiaľ nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy a žalovaní odstúpili od zmluvy o
budúcej zmluve, mohli sa žalobcovia dozvedieť o tom, že k bezdôvodnému obohateniu došlo a kto sa na
ich úkor obohatil V danom prípade tento okamžik možno viazať na vydanie nehnuteľnosti, ku ktorému
podľa zhodného tvrdenia strán došlo po odstúpení od Zmluvy o budúcej zmluve žalovanými listom zo
dňa 25. 05. 2012. Keďže k podaniu žaloby došlo 17. 07. 2012, súd konštatuje, že nárok žalobcov na

vydanie bezdôvodného obohatenia nepovažuje za premlčaný.

1.15 V ďalšom sa súd prvej inštancie zaoberal výškou uplatneného nároku. Žalobcovia v žalobe
žiadali zaplatenie sumy 35.000 €, tento svoj nárok však bližšie v žalobe nešpecifikovali, nedoložili
príslušnými dokladmi, až po podaní žaloby doložili znalecký posudok, ktorý si dali vypracovať na rozsah

rekonštrukčných prác, a kde bola vyčíslená suma 26.128,39 € s DPH, pričom znalec pri vypracovaní
hodnoty rekonštrukčných prác vychádzal z podkladov, ktoré mal k dispozícii práve od žalobcov. Napriek
tomu žalobcovia žalovanú sumu v žalobe neupravili, ani nezdôvodnili, prečo žiadajú sumu vyššiu. Súd
však konštatuje, že žalobcovia nemajú nárok na úhradu nákladov, ktoré vynaložili na rekonštrukčné
práce, ale len na úhradu bezdôvodného obohatenia, t. j. na úhradu zhodnotenia stavby rekonštrukčnými

prácami v rozsahu, o ktorý sa stavba zhodnotila za obdobie užívania nehnuteľnosti žalobcami. V
tomto smere súd nariadil znalecké dokazovanie znalcom, ktorý bol znalý veci, nakoľko už hodnotil
stavebné práce. Preto mu súd prvej inštancie uložil znaleckú úlohu a to určiť všeobecnú hodnotu
nehnuteľnosti v čase začatia rekonštrukčných prác zo strany žalobcov (9/2009) do času odovzdania
nehnuteľnosti žalovaným (5/2012). Zároveň sa znalec v znaleckom posudku mal vyporiadať aj s

námietkami žalovaných vo vzťahu k vyčísleniu rekonštrukčných stavebných prác na nehnuteľnosti.
Znalec na základe získaných podkladov jednak od sporových strán, jednak vlastnou ohliadkou a
fotodokumentáciou vyčíslil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v zmysle uložených úloh a v závere
konštatoval, že po vykonaní porovnania došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti a toto zhodnotenie určil na
sumu 12.800 €. Žalobcovia I/ a II/ namietli znalecký posudok a jeho závery najmä s odôvodnením, že

znalec nesprávne určil všeobecnú cenu nehnuteľnosti k 9/2009 s poukazom na to, že v tom čase mali
žalovaní I/ a II/ nadobudnúť predmetnú nehnuteľnosť z vlastníctva štátu, kedy mal byť vypracovaný
znalecký posudok, ktorý určil cenu nehnuteľnosti na 26.699,92 € a tak znalcom určenú všeobecnú
hodnotu rodinného domu na 51.700 € považujú za neprimeranú. Rovnako poukázali na skutočnosť,
že v roku 2011 po čiastočnej prestavbe žiadali od Tatra banky, a. s. úver, kedy Tatra banka, a. s. v

spolupráci s iným znalcom určila hodnotu nehnuteľnosti na 75.000 € a teda všeobecná hodnota určená
v znaleckom posudku na 64.500 € v máji 2012 nie je určená správne. Potom aj znalcom vyčíslené
zhodnotenie rodinného domu nezodpovedá oprávnenému nároku žalobcov. K týmto námietkam súd
uvádza, že znalec pri určení všeobecnej hodnoty stavby - rodinného domu, vychádzal z údajov,
ktoré mal k dispozícii jednak od samotných sporových strán, jednak získaných vlastným šetrením na

mieste samom. Porovnanie, ktoré uvádzajú žalobcovia je len všeobecné, pretože nie je zrejmý postup
ocenenia majetku štátu pri prevodoch do vlastníctva iných osôb, pričom súd umožnil v priebehu celého
konania predložiť obom sporovým stranám dôkazy na možnosť určenia všeobecnej hodnoty stavby k
času určenia hodnoty nehnuteľnosti. Sporové strany vo veci neboli aktívne, reagovali až na výzvysúdu a to najmä strana žalobcov, preto ďalšie námietky a ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania
súd považuje len za účelové. Samotným znaleckým dokazovaním bola vyriešená spornosť stanovenia
všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti pred a po prestavbe a preto ďalšie dokazovanie v tomto smere

súd považoval za nehospodárne a preto ho zamietol. Súd prvej inštancie nemal žiadne odôvodnené
pochybnosti, prečo by nemal vychádzať zo všeobecnej hodnoty rodinného domu stanovenej znaleckým
posudkom, pretože znalecké dokazovanie bolo nariadené práve pre účely určenia všeobecnej hodnoty
rodinného domu na čas pred prestavbou a po čiastočnej prestavbe tak, aby bolo zistené, či došlo k
zhodnoteniu nehnuteľnosti a v akom rozsahu. Podľa názoru súdu prvej inštancie znalec postupoval

s náležitou odbornou starostlivosťou, vysporiadal sa so všetkými úlohami uložené mu súdom, ako aj
s námietkami žalovaných vo vzťahu k ohodnoteniu rekonštrukčných prác, ktoré závery súd považuje
za logické, vysvetlené po odbornej stránke. Na základe uvedených úvah súd uzatvára, že v konaní
bolo preukázané zhodnotenie nehnuteľnosti stavebnými prácami žalobcov I/ a II/ o sumu 12.800 €,
o ktorú došlo k bezdôvodnému obohateniu na strane žalovaných a žalovaní sú povinní výšku tohto
bezdôvodného obohatenia žalobcom vydať. Preto súd zaviazal žalovaných I/ a II/ zaplatiť žalobcom

výšku ustáleného bezdôvodného obohatenia na sumu 12.800 Sk a to v lehote do 3 dní od právoplatnosti
tohto rozsudku. V prevyšujúcej časti súd prvej inštancie žalobu žalobcov ako nedôvodnú zamietol.

2. Proti predmetnému rozsudku súdu prvej inštancie sa žalovaní 1/ a 2/ (ďalej len „žalovaní“) a aj
žalobcovia 1/ a 2/ (ďalej len žalobcovia“) odvolali. Žalobcovia v odvolaní uviedli, že proti rozsudku súdu

prvej inštancie podávajú odvolanie v celom rozsahu a to z dôvodov uvedených v ust. § 365 ods. 1
písm. e), f) a h) CSP. Ďalej uviedli, že sa podanou žalobou domáhali „náhrady skutočne vykonaných
stavebných prác a materiálov, ktoré použili na prerábku nehnuteľnosti“, špecifikovanej v petite žaloby.
Súd prvej inštancie vykonanie stavebných prác a ich rozsah nepovažoval za sporný. Sporné po
vykonanomdokazovanízostaloto,čibolžalobcomdanýsúhlasžalovanýchnavykonávaniekonkrétnych

stavebných prác. V uvedenej súvislosti žalobcovia v odvolaní uviedli, že súdu prvej inštancie ešte na
prvom pojednávaní navrhli vypočuť ako svedkov stavbárov, ktorí predmetné stavebné práce vykonávali,
avšak súd prvej inštancie tento dôkaz nevykonal. Títo svedkovia by podľa žalobcov potvrdili, že stavebné
práce sa vykonávali v súčinnosti so žalovanými. Na základe odstránenia spornosti tohto rozhodujúceho
zistenia by potom podľa žalobcov bolo možné ďalej pokračovať v súdnom spore a v právnej kvalifikácii

veci. Žalobcovia v odvolaní okresnému súdu ďalej vytkli, že nevykonal nimi navrhovaný dôkaz, ktorý
oni neboli schopní objektívne zabezpečiť. Išlo o znalecký posudok, ktorým boli oceňované predmetné
nehnuteľnosti v čase ich kúpy žalovanými. Zdôraznili, že v roku 2011 sa pri predaji majetku štátu v
zmysle platných právnych predpisov posudzovala tzv. všeobecná hodnota majetku. Jej výpočet sa riadil
vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej

hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. V zmysle ust. § 2 písmeno g/ tejto vyhlášky, sa za
všeobecnú hodnotu majetku považovala výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým
odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a
čase, ktorú by tento majetok mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže pri poctivom predaji,
keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom,

že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Podľa
žalobcov ak znalec, ktorý odhadol hodnotu majetku štátu vtom istom časovom období sumou 26 699,92
€ v zmysle tejto vyhlášky, tak je potom sporné ohodnotenie predmetných nehnuteľností súdom určeným
znalcom, ktorý postupoval v zmysle tej istej vyhlášky a ktorý ohodnotil predmetné nehnuteľnosti v čase
ich odovzdania žalovanými žalobcom sumou 51 700 €, čo je podľa skoro dvojnásobok iným znalcom

(v čase kúpy predmetných nehnuteľnosti žalovanými) určenej hodnoty predmetných nehnuteľností.
Nakoľko však ide o dokument, ktorý je v Štátnom archíve SR a žalobcovia nie sú oprávnené osoby,
ktorým by Štátny archív SR mohol vydať kópiu daného dokumentu (znaleckého posudku), pretože
neboli účastníkmi kúpnej zmluvy, požiadali súd prvej inštancie, aby tento dôkaz zabezpečil, čo súd prvej
inštancie nevykonal.

2.1 Žalobcovia v odvolaní ďalej uviedli, že v konaní pred súdom prvej inštancie namietali ocenenie
predmetných nehnuteľností súdom určeným znalcom, (ktorý predmetné nehnuteľnosti v čase ich
odovzdania žalobcami žalovaným (teda po ich zhodnotení) ohodnotil sumou 64 500 €) tiež z toho
dôvodu,žekeďžiadalioposkytnutieúveruTatrabanku,a.s.,bankou určenýznalecohodnotilpredmetné

nehnuteľnosti sumou 75 000 €, čo je v porovnaní so súdom určeným znalcom rozdiel 10 500 €. Išlo
konkrétne o znalca W.. N., ktorý je zmluvným znalcom Tatra banky, a. s.. Jeho znalecké posúdenie
je preto možné považovať za nezaujaté, nakoľko pracoval pre banku a nie pre žalovaných alebo pre
žalobcov. V prípade, ak by súd prvej inštancie vykonal oba tieto dôkazy, rozdiel v hodnote nehnuteľnostípred a po ich zhodnotení by bol 48 300 € (75 000 - 26 699,92 ). V uvedenej súvislosti žalobcovia
v odvolaní zdôraznili, že na základe nimi predloženého znaleckého posudku č. 156/2013 sa domáhali
náhrady hodnoty stavebných prác vo výške 26 128,39 € s DPH, čo je de facto polovica zhodnotenia

predmetnej nehnuteľnosti. Súd prvej inštancie im však priznal iba 12 800 €, čo je podľa žalobcov
neprimerane nízka suma. Zdôraznili, že ak by súd prvej inštancie odstránili rozpory o tom, či bol alebo
nebol daný súhlas žalovaných s vykonávaním stavebných prác, došlo by k zmene právnej kvalifikácie
a teda aj k inému právnemu posúdeniu veci. V nadväznosti na uvedené žalobcovia v odvolaní uviedli,
že považujú za nesprávne právne posúdenie, „že išlo o bezdôvodné obohatenie a nemajú nárok na

náhradu nákladov“, pretože súdu prvej inštancie postačilo iba tvrdenie žalovaných, ktoré možno podľa
žalobcov považovať za účelové, že na písomný súhlas žalobcov vyzývali; toto tvrdenie však žiadnym
spôsobom nepreukázali. Podľa názoru žalobcov v konaní pred súdom prvej inštancie neboli odstránené
odstrániteľnérozporyvskutkovomstave,nazákladektoréhoodstráneniaskutkových rozporovbymohlo
dôjsť k zmene právnej kvalifikácie danej veci, neboli tiež vykonané dôkazy, ktorých vykonanie by v
prípade „aj keby ostala právna kvalifikácia, ktorou sa riadil súd prvej inštancie“, malo za následok zmenu

výšky „náhrady“, ktorá žalobcom patrí. Navrhli, aby odvolací súd odvolaním napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie s tým, aby súd prvej inštancie
vykonal nevykonané dôkazy, ktorých vykonanie môže byť dôvodom na zmenu právnej kvalifikácie alebo
ak aj nedôjde k samotnej zmene právnej kvalifikácie, aspoň dôvodom na zmenu „výšky škody“.

2.2 Žalovaní v odvolaní uviedli, že podávajú odvolanie proti tomu výroku rozsudku súdu prvej inštancie,
ktorým ich súd prvej inštancie zaviazal zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu 12 800 €, v
lehote 3 dní od právoplatnosti rozsudku, ďalej proti tomu výroku rozsudku súdu prvej inštancie, ktorým
súd prvej inštancie zaviazal žalobcov spoločne a nerozdielne nahradiť žalovaným trovy konania len v
rozsahu 26 % a tiež proti tomu výroku rozsudku súdu prvej inštancie, ktorým im súd prvej inštancie uložil

povinnosť spoločne a nerozdielne uhradiť znalcovi Ing. K. J. zvyšnú časť znalečného, ktorá nebola krytá
preddavkami na trovy znaleckého dokazovania v rozsahu 37 %, a to podľa § 365 ods. 1 písm. f) a
h) CSP. Zdôraznili, že v konaní pred súdom prvej inštancie bolo jednoznačne preukázané, že v čl. IV
nájomnej zmluvy uzavretej medzi stranami sporu boli jasne vymedzené dohodnuté práva a povinnosti
zmluvných strán, pričom pre toto konanie sú podstatné ustanovenia bodu 4.3 a 4.4 nájomnej zmluvy.

Tu bola vymedzená podstatná otázka týkajúca sa akýchkoľvek opráv, resp. stavebných úprav a zmien
predmetnej nehnuteľnosti, pričom na také nakladanie s nehnuteľnosťami ako vykonali žalobcovia si
žalovaní ako ich vlastníci vymienili potrebu ich predchádzajúceho písomného súhlasu. Takýto súhlas
žalovaní žalobcom nikdy nedali, čo bolo v konaní jednoznačne preukázané tak výpoveďami žalovaných,
ako aj samotných žalobcov, keď títo vyslovene viackrát počas konania pred súdom prvej inštancie

potvrdili, že si takýto súhlas od žalovaných nežiadali. Tvrdenia žalobcov uvádzané v žalobe o tom,
že so stavebnými prácami žalovaní súhlasili, že ich vzájomné vzťahy so žalobcami boli bezchybné a
že každodenne komunikovali ohľadom stavebných prác, sa počas konania pred súdom prvej inštancie
preukázali ako tendenčné a zavádzajúce. Nič z toho sa podľa žalovaných nestalo, nakoľko súhlas
či už písomný alebo ústny zo strany žalovaných žalobcom daný nebol, pričom správanie žalobcov v

tomto smere nebolo nikdy aktívne, čo bolo počas konania pred súdom prvej inštancie jednoznačne
preukázané. Žalovaní v odvolaní ďalej uviedli, že nesúhlasia s rozhodnutím súdu prvej inštancie
aj z toho dôvodu ako sa súd prvej inštancie vysporiadal s nimi vznesenou námietkou premlčania,
keď plynutie premlčacej doby naviazal na zánik zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a na ust. § 107
ods. 3 Občianskeho zákonníka. V uvedenej súvislosti žalovaní v odvolaní uviedli, že na žalobcami

svojvoľne vnesené investície do nehnuteľnosti, ktorej sa zrušená zmluva o budúcej zmluve týkala,
sa toto ustanovenie Občianskeho zákonníka nevzťahuje, a teda bolo potrebné sa podľa žalovaných
zaoberať tým, kedy (v ktorom časovom období) bola tá ktorá investícia do nehnuteľnosti vykonaná,
ak súd nechcel žalobu zamietnuť z toho dôvodu, že nárok žalobcov neexistuje z dôvodu neexistencie
písomného súhlasu so vnesením investícií, resp. s prestavbou. Zdôraznili, že sa nikdy nezaviazali

uhradiť žalobcom akékoľvek investície do nehnuteľnosti, ani k nim nedali žiadny súhlas. Súd prvej
inštancie napriek rozsiahlemu dokazovaniu podľa názoru žalovaných dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, pričom odvolaním napadnutý rozsudok vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci. Z vyššie uvedených dôvodov navrhli, aby odvolací súd
odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmenil tak, že žalobu v celom rozsahu zamietne,

žalobcov zaviaže spoločne a nerozdielne nahradiť žalovaným trovy konania a trovy právneho zastúpenia
v rozsahu 100 % a žalobcom tiež uloží povinnosť uhradiť spoločne a nerozdielne znalcovi Ing. K. J.
zvyšnú časť znalečného, ktorá nebola krytá preddavkami na trovy znaleckého dokazovania, v rozsahu
100 %. Zároveň žiadali, aby im odvolací súd priznal náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.3. Žalobcovia a žalovaní sa k obsahom odvolaní druhej strany písomne nevyjadrili

4. Krajský súd ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal odvolanie žalobcov a žalovaných v rozsahu a z
dôvodov daných ust. § 379 a § 380 CSP, bez nariadenia pojednávania podľa ust. § 385 ods. 1 CSP
(a contrario) a odvolaním žalobcov a žalovaných napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne
správny podľa ust. § 387 ods. 1 a 2 CSP v celom rozsahu potvrdil.

5. Predmetom odvolacieho konania je preskúmanie správnosti záverov súdu prvej inštancie z hľadiska
odvolacích námietok žalobcov a žalovaných uvedených v ich odvolaniach.

6. Po prejednaní odvolania žalobcov, ktorí v odvolaní namietali, že súd prvej inštancie nevykonal nimi
navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností (§ 365 ods. 1 písm. e) CSP), že súd
prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods.

1 písm. f) CSP) a že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci (§ 365 ods. 1 písm. h) CSP), odvolací súd uvádza, že z obsahu odvolania žalobcov vyplýva,
že žalobcovia namietali rozhodnutie súdu prvej inštancie z dvoch dôvodov: že súd prvej inštancie
nárok uplatnený v žalobe posúdil ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vychádzajúc zo
záveru, že písomný súhlas žalovaných so stavebnými úpravami predmetu nájmu, (ktorý bol zároveň

predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve) vymedzeného v článku I. Nájomnej zmluvy zo dňa 27.
mája 2009, vyžadovaný článkom IV. predmetnej nájomnej zmluvy nebol v konaní preukázaný a tiež z
toho dôvodu, že nesúhlasili s výškou priznaného nároku titulom bezdôvodného obohatenia. V uvedenej
súvislosti odvolací súd uvádza, že pokiaľ ide o žalobcami namietané nesprávne právne posúdenie veci
súdom prvej inštancie, tak z obsahu odôvodnenia odvolaním napadnutého rozsudku jasne a zreteľne

vyplýva ako a z akého dôvodu súd prvej inštancie právne posúdil žalobou uplatnený nárok, pričom
konštatoval,ževkonanínebolopreukázanésplneniepodmienokžiadaťnáhraduvynaloženýchnákladov
žalobcami. V nadväznosti na uvedené odvolací súd uvádza, že podľa ustálenej judikatúry možno
za nesprávne právne posúdenie považovať subsumovanie skutkového stavu pod normu hmotného
práva alebo procesného práva, ktorá v hypotéze nemá také predpoklady aké vyplývajú zo zisteného

skutkového stavu. Nesprávnym právnym posúdením je omyl súdu pri aplikácii práva, ktorý spočíva
v tom, že súd na zistený skutkový stav neaplikoval správny právny predpis, alebo v tom, že súd
síce na zistený skutkový stav použil správnu právnu normu, nesprávne ju ale interpretoval (viď
napr. rozhodnutia NS SR sp. zn. 2MCdo/ 4/2009 a sp. zn. 7Cdo/7/2010). V danom prípade súd
prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov dospel k správnemu záveru, že písomný súhlas so

stavebnými úpravami realizovanými žalobcami na predmete nájmu, tak ako to vyžaduje článok IV., bod 4
Nájomnej zmluvy zo dňa 27. 05. 2009 nebol žalovanými žalobcom daný, preto žalobou uplatnený nárok
na zaplatenie sumy 35 000 € s prísl. správne posúdil ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia.
Nedopustil sa pritom omylu v aplikácii práva, keďže na zistený skutkový stav aplikoval správne tú
právnu normu, ktorá na zistený skutkový stav dopadá. Uvedený záver súdu prvej inštancie nebolo

spôsobilé zvrátiť ani žalobcami navrhované vykonanie dôkazu výsluchom svedkov - stavbárov ktorí
vykonávali predmetné stavebné práce, ktorý dôkaz mal podľa žalobcov preukázať tvrdenie žalobcov, že
tieto práce boli vykonávané v súčinnosti so žalovanými, pretože pokiaľ sa žalobcovia a žalovaní v čl.
IV. nájomnej zmluvy dohodli, že pred vykonaním akýchkoľvek stavebných úprav a zmien na predmete
nájmu je potrebný písomný súhlas prenajímateľov - žalovaných, tak tento súhlas musel byť písomný,

čo znamená, že nemohol byť nahradený ústnym súhlasom. Pokiaľ ide o určenie výšky bezdôvodného
obohatenia, na vydanie ktorého vznikol žalobcom voči žalovaným nárok, z obsahu spisu a tiež z
obsahu odôvodnenia odvolaním napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie vyplýva, že súd prvej
inštancie pri ustálení výšky bezdôvodného obohatenia vychádzal zo záverov Znaleckého posudku č.
1/2018, vypracovaného znalcom Ing. K. J., ktorého za týmto účelom v konaní ustanovil. Znalec podľa

údajov uvedených v predmetnom znaleckého posudku postupoval pri vypracovaní znaleckého posudku
v súlade s vyhlášku Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku č. 492/2004 Z. z., ktorá ustanovuje metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku
znalcom. Z uvedeného dôvodu nemožno súdu prvej inštancie v súvislosti so zisťovaním skutkového
stavu a vyhodnotením vykonaných dôkazov vytknúť, že na základe vykonaných dôkazov dospel

pri ustálení výšky bezdôvodného obohatenia k nesprávnym skutkovým zisteniam. Pokiaľ žalobcovia
súdu prvej inštancie vytýkali, že nevykonal nimi navrhované dôkazy vyžiadaním znaleckého posudku
vypracovaného v súvislosti s kúpnou zmluvou uzatvorenou medzi žalovaným ako kupujúcimi a Lesmi
SR, š. p. ako predávajúcim, ktorý oni sami nemohli zabezpečiť, pretože neboli účastníkmi uvedenejkúpnej zmluvy, odvolací súd poukazuje na uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 5
Cdo 247/2010 (ktorého závery sú aktuálne aj za účinnosti novej procesnoprávnej úpravy uskutočnenej
Civilným sporovým poriadkom), kde najvyšší súd uvádza: „súd v občianskom súdnom konaní nie je

viazaný návrhmi účastníkov (strán sporu) na vykonanie dokazovania a nie je povinný vykonať všetky
navrhované dôkazy. Posúdenie návrhu na vykonanie dôkazov a rozhodnutie, ktoré z nich budú v
rámci dokazovania vykonané, je vždy vecou súdu a nie účastníkov konania (strán sporu). Ak teda
súd v priebehu konania nevykoná všetky navrhované dôkazy, resp. vykoná iné dôkazy na zistenie
skutkového stavu, nemožno to považovať za odňatie možnosti konať pred súdom a za znemožnenie

procesných práv, ktoré účastníci (strany sporu) mohli uplatniť a boli v dôsledku nesprávneho postupu
súdu z nich vylúčení.“ V uvedenej súvislosti odvolací súd uvádza, že súd prvej inštancie nevykonanie
vyššie uvedeného žalobcami navrhovaného dôkazu v odseku 23 odôvodnenia odvolaním napadnutého
rozsudkuvysvetlil,pričomzdôraznil,ženemalžiadneodôvodnenépochybnostiprečobynemalpriurčení
výšky bezdôvodného obohatenia na strane žalovaných vychádzať zo záverov predmetného znaleckého
posudku, keďže znalec postupoval s náležitou odbornou starostlivosťou a vysporiadal sa so všetkými

úlohami uloženými mu súdom. V nadväznosti na uvedené odvolací súd uvádza, že pre rozhodnutie
súdu v tomto konaní nemohlo byť rozhodujúce za akú kúpnu cenu nadobudli žalovaní predmetné
nehnuteľnosti, ani to ako boli tieto nehnuteľnosti ocenené bankou na účely poskytnutia úveru, v čase
keď žalobcovia žiadali banku o úver. Na základe uvedeného dospel odvolací súd k záveru, že súd prvej
inštancie pri zisťovaní skutkového stavu nepochybil, keď vo vzťahu ku skutkovým záverom, ktoré sa

týkali výšky bezdôvodného obohatenia vzniknutého na strane žalovaných vychádzal zo Znaleckého
posudku č. X/XXXX, vypracovaného znalcom Ing. K. J. v tomto konaní, pretože pokiaľ žalobcovia
nemali voči postupu znalca konkrétne výhrady, v tom zmysle, že pri vypracovaní znaleckého posudku
porušil vyhlášku Ministerstva spravodlivosti o stanovení všeobecnej hodnoty majetku č. 492/2004 Z. z.
a konkrétne v čom ju porušil, a teda, že pri vypracovaní znaleckého posudku postupoval v rozpore s

týmto právnym predpisom, súd prvej inštancie nemal dôvod nebrať závery znalca uvedené v Znaleckom
posudku č. X/XXXX do úvahy. Na základe uvedených skutočností odvolací súd nepovažoval odvolanie
žalobcov za dôvodné.

7. Po prejednaní odvolania žalovaných, ktorí v odvolaní namietali, že súd prvej inštancie na základe

vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f) CSP) a že
rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods.
1 písm. h) CSP), odvolací súd uvádza, že uvedené odvolacie námietky žalovaných nepovažuje
za opodstatnené, pretože pokiaľ žalovaní v odvolaní namietali, že súd prvej inštancie na základe
vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, keď nevzal do úvahy, že „nárok

žalobcov neexistuje z dôvodu neexistencie písomného súhlasu žalovaných so vnesením investícii, resp.
prestavbou do nehnuteľností, ktoré boli predmetom nájmu a zároveň predmetom zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve žalobcami“, tak zjavne opomenuli, že súd prvej inštancie na základe vykonaných
dôkazov, zhodne s argumentáciou žalovaných prezentovanou pre súdom prvej inštancie ustálil, že
žalovanými v súlade s bodom IV. Nájomnej zmluvy zo dňa 27. mája 2009 nebol daný písomný

súhlas žalobcom s akýmikoľvek stavebnými úpravami a zmenami na predmete nájmu a preto neposúdil
nárok uplatnený žalobou ako nárok na náhradu nákladov vynaložených žalobcami do predmetnej
nehnuteľnosti ale ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré vzniklo na strane žalovaných
zhodnotením predmetnej nehnuteľnosti žalobcami. Odvolacia námietka žalovaných, v rámci ktorej
žalovaní poukazovali v odvolaní na neexistenciu súdom prvej inštancie priznaného nároku je preto

v plnom rozsahu neopodstatnená a nekorešpondujúca s dôvodmi rozhodnutia súdu prvej inštancie,
uvedenými v jeho odôvodnení. Rovnako neopodstatnená je aj odvolacia námietka žalovaných súvisiaca
s nesprávnym právnym posúdením vznesenej námietky premlčania a to z toho dôvodu, že súd prvej
inštancie neposúdil žalobou uplatnený nárok, tak ako je vyššie uvedené, ako nárok na náhradu
investícii ale ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, preto správne na posúdenie vznesenej

námietky premlčania aplikoval ust. § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka, keď v odseku 22 odôvodnenia
rozsudku súdu prvej inštancie uviedol, že v danom prípade je v zmysle ust. § 107 ods. 1 Občianskeho
zákonníka pre počiatok plynutia premlčacej doby rozhodujúce, kedy sa žalobcovia dozvedeli o tom, že
k bezdôvodnému obohateniu došlo a kto ho na ich úkor získal; čo bolo v čase vydania nehnuteľnosti
žalovaným, ku ktorému vydaniu nehnuteľnosti došlo po odstúpení od Zmluvy o budúcej zmluve

žalovanými listom zo dňa 25. 05. 2012. Z uvedeného nevyplýva, že by súd prvej inštancie „naviazal
plynutie premlčacej doby na ustanovenie § 107 ods. 3 Občianskeho zákonníka“, tak ako to uviedli
žalovaní vo svojom odvolaní, ale že počiatok plynutia premlčacej doby stanovil podľa ust. § 107 ods.
1 Občianskeho zákonníka.8. Na základe uvedených skutočností odvolací súd odvolaním žalobcov a žalovaných napadnutý
rozsudok súdu prvej inštancie podľa ust. § 378 ods. 1 a 2 CSP ako vecne správny potvrdil.

9. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ust. § 396 ods. 1 CSP v spojení s ust. §
255 ods. 1 CSP tak, že žiadna zo strán sporu nemá právo na náhradu trov odvolacieho konania, pretože
žiadna zo strán sporu nebola vo vzťahu ku svojmu odvolaniu úspešná.

10. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov členov senátu 3 : 0 (§ 393 ods.
2 druhá veta CSP).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania, t. j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpisu uvedie, tiež proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu
sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh - § 428 CSP).