Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, May 18, 2011

Súd: Okresný súd Michalovce
Spisová značka: 10C/163/2006

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7705218164
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 05. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Daniela Pristášová

ECLI: ECLI:SK:OSMI:2011:7705218164.16

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Michalovce, sudkyňou Mgr. Danielou Pristášovou, v právnej veci navrhovateľa Správa

budov s.r.o., Nám.slobody 13, Michalovce, proti odporkyni v 1.E. v 2.rade U. zastúpenej JUDr.
Vladimírom Baťalíkom, advokátom, so sídlom kancelárie v Michalovciach, Špitálska 6, v 3.rade E.,
odporcovia v 1.a 3.rade zastúpení JUDr. Radoslavom Sotákom, advokátom, so sídlom kancelárie v
Michalovciach, Nám.slobody 3, o zaplatenie 9.025,84 EUR s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporkyňa v 1.rade j e p o v i n n á zaplatiť navrhovateľovi sumu 6.941,90 EUR, spolu s úrokom z
omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 2.103,- EUR od 1.11.2005 do zaplatenia, vo výške 14,75 %
ročne zo sumy 1.643,40 EUR od 1.5.2007 do zaplatenia, vo výške 14,25 % ročne zo sumy 730,40 EUR

od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo sumy 1.552,10 EUR od 1.6.2009 do zaplatenia a
vo výške 9 % ročne zo sumy 913,- EUR od 1.4.2010 do zaplatenia, to všetko do 3 dní od právoplatnosti
tohto rozsudku.

Z a s t a v u j e konanie voči odporkyni v 1.rade, čo do zaplatenia sumy 79,73 EUR, spolu s 10 % úrokom
z omeškania od 29.4.2005 až do zaplatenia.

Odporkyňa v 2.rade j e p o v i n n á zaplatiť navrhovateľovi sumu 7.053,67 EUR, spolu s úrokom
z omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 2.136,86 EUR od 1.11.2005 do zaplatenia, vo výške
14,75 % ročne zo sumy 1.669,86 EUR od 1.5.2007 do zaplatenia, vo výške 14,25 % ročne zo sumy
742,16 EUR od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo sumy 1.577,09 EUR od 1.6.2009
do zaplatenia a vo výške 9 % ročne zo sumy 927,70 EUR od 1.4.2010 do zaplatenia, to všetko do 3
dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Z a s t a v u j e konanie voči odporkyni v 2.rade, čo do zaplatenia sumy 81,- EUR, spolu s 10 % úrokom

z omeškania od 29.4.2005 do zaplatenia.

Z a m i e t a návrh voči odporcovi v 3.rade.

Z a m i e t a vzájomný návrh odporkyne v 1.rade.

O náhrade trov konania bude rozhodnuté po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Dňa 28.12.2005 bol na tunajší súd doručený návrh, v ktorom navrhovateľ žiadal od odporkýň v 1.
a 2.rade o zaplatenie sumy 132.574,50 Sk, spolu s 10 % úrokom z omeškania od 29.4.2005 až
do zaplatenia. Návrh odôvodnil tým, že na LV č. XXXX. v k. J. je vedená nehnuteľnosť, stavba so
súp. č. XXXX, na parcele č. XXXX/XX, ako prevádzková budova, odporkyňa v 1.rade je vedená akospoluvlastníčka pod V. v podiele XXX/XXXX a odporkyňa v 2.rade ako spoluvlastníčka pod V. v
podiele 3XX/XXXXX a pod B18 v podiele 208/8279. Odporkyňa v 1.rade dňa 21.1.1999 poverila v
liste spoločnosť E. spol. s.r.o. správou hore uvedených podielov s tým, že na adresu tejto spoločnosti

majú byť fakturované všetky náklady a výnosy. Odporkyňa v 2.rade svoj podiel spoločnosti E. s.r.o.
prenajala tiež s tým, že náklady spojené s užívaním za jej podiel majú byť fakturované tejto spoločnosti.
Navrhovateľ zabezpečoval výkon správy a dodávku médií do budovy aj ohľadne podielov odporkýň,
preto vyzval listom zo dňa 25. 4. 2005 spoločnosQ. s.r.o., aby mu za obdobie do 15.5.2005 uhradila za
odporkyne dlžnú sumu 101.851,70 Sk. Túto pohľadávku navrhovateľovi spoločnosť RW.. neuhradila,

pretonavrhovateľdňa28.11.2005vyzvalodporkyňuv1.radeaspoločnosťE.s.r.o.,abymuzaplatilisumu
vo výške 132.574,50 Sk k 21.10.2005. Na to spoločnosť E. reagovala listom zo dňa 7.12.2005, v ktorom
poprela existenciu takejto pohľadávky, preto si uvedený nárok uplatnil navrhovateľ voči odporkyniam
súdnou cestou.

Proti platobnému rozkazu, ktorý bol v konaní vydaný dňa 4.4.2006, podala odporkyňa v 1.rade odpor,

ktorý odôvodnila tým, že s navrhovateľom žiadnu zmluvu o výkone správy neuzatvorila, považuje ju
za neplatnú, žalobu za predčasnú a žiadala ju zamietnuť. Namietala aj to, že navrhovateľ si uplatňuje
voči odporkyniam spoločnú a nerozdielnu povinnosť zaplatiť mu uplatnenú pohľadávku, čo mu však
nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu, pretože odporkyne nie je sú v spoločenstve nerozdielnom.
Odporkyňa v 2.rade v odpore proti platobnému rozkazu uviedla, že nárok navrhovateľa neuznáva, ani

do dôvodu, ani do výšky, lebo navrhovateľ nepreukázal hmotno-právny dôvod vzniku nároku.

Súd vykonal vo veci dokazovanie a zistil tento skutkový stav :

Zo zmluvy o výkone správy vyplýva, že bola uzavretá dňa 15. 1. 1999 medzi správcom- F.

( navrhovateľ) a spoluvlastníkmi Budovy združených služieb v U. ( ďalej len predmetná budova BZS),
na dobu neurčitú, s platnosťou od 1.2.1999, z dôvodu stanovenia režimu údržieb a zabezpečovania
bezporuchového stavu súčasnej úrovne BZS), zabránenia ďalšieho znižovania tejto úrovne, stanovenia
režimu na zvýšenie úrovne BZS s výhľadom do budúcna, vytvorenia manažmentu, ktorý sa bude
zaoberať zreálnením týchto aktivít, a ktorého povinnosťou bude po zhodnotení špecifík BZS, zostaviť

schopný know- how na doplnenie finančných prostriedkov tým smerom, aby si BZS dokázala svoju
budúcnosť zabezpečiť sama. Účelom zmluvy podľa článku 2 je za účasti všetkých spoluvlastníkov
jednak správa BZS vo všeobecnosti, ale zároveň zmluva zakotvuje spôsob kontroly a určitý druh
samosprávy nad všetkým, čo je prínosom pre BZS ako celok. Zakotvuje, že správa a aktivity s
ňou spojené budú viditeľné, čo je základným predpokladom pre úspech tohto zmluvného vzťahu.

Predmet zmluvy je upravený v článkoch 3,4,5, podľa ktorých je správca, v rámci výkonu správy,
povinný zabezpečovať údržbu a opravy spoločných priestorov budovy, a to : bežnú údržbu a opravy
bude v záujme ochrany majetku zabezpečovať podľa vlastného uváženia a v súlade s právnymi
predpismi na náklady užívateľov, na čo budú spoluvlastníci mať možnosť kontaktovať správcu a ďalej
bude zabezpečovať aj rekonštrukciu, resp. väčšie opravy po prerokovaní so všetkými spoluvlastníkmi

nehnuteľnosti, s tým, že práce budú realizované po zabezpečení neodvolateľného akreditívu vo výške
spracovaného rozpočtu na rekonštrukčné práce a rekonštrukcia, resp. väčšie opravy spoločných
priestorov budovy budú zabezpečené tak, aby ich užívanie bolo v súlade s právnymi predpismi.
Bude sa zohľadňovať aj to, aby ich fyzický a morálny stav bol na súdobej úrovni, aby tak bol
zabezpečený dôstojný, nerušený výkon užívateľských práv spoluvlastníkov. Ďalej sa správca zaviazal,

že bude zabezpečovať, spravovať a aktualizovať informačný systém v celej budove, pokiaľ možno
jednotný a pre hospodárenie s energiou správca zabezpečí maximum možných a nenáročných opatrení
vedúcich k optimálnemu využitiu. Úroveň štandardu fyzického a morálneho stavu spoločných priestorov
bude správca zabezpečovať po prerokovaní a odsúhlasení so všetkými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti,
aby sa zabezpečilo spolurozhodovanie dotknutých subjektov, ako aj výška investícií a pre tieto

jednania spoluvlastníci zabezpečia účasť povereného zástupcu. Správca sa zaväzuje zvolávať jednania
minimálne 1 x polročne alebo podľa potreby, v dohodnutých priestoroch a bude zabezpečovať služby
spojené s užívaním objektu : dodávka studenej vody, dodávka TÚV a tepla, osvetlenie spoločných
priestorov budovy, upratovanie vonkajšieho priestranstva, upratovanie vstupného vestibulu, udržiavanie
prístupových komunikačných priestorov v zimných mesiacoch a zabezpečenie záhradníckych služieb

vo vegetačnom období. Ďalej bude zabezpečovať opravu a revíziu výťahov a skutočné náklady budú
rozdelené alikvotne podľa pomeru k celkovej podlahovej ploche iba užívateľov výťahov výškovej časti.
Ochrana majetku bude zabezpečovaná tým, že sa bude otvárať budova o 6.00 hod. a uzamykať o
20.00 hod. počas celého roka. Bude zabezpečená strážna služba v čase uzamknutia budovy po dohodes užívateľmi. Ďalej sa zaviazal správca ( navrhovateľ) vykonávať správu tak, aby bol zabezpečený
nerušený výkon užívateľských práv všetkých spoluvlastníkov. Spoluvlastníci sa zaviazali za uvedené
služby zaplatiť správcovi odplatu v dohodnutej výške a termíne platby a uhradiť náklady vynaložené

na zabezpečenie dohodnutých činností. V článku VI. - Rozsah užívateľských práv, je uvedené, že
spoluvlastníci potvrdzujú svojimi podpismi, že sú užívateľmi nebytových priestorov v tomto rozsahu : D.
Ďalej je uvedené v článku VI., že pri rozhodovaní o spoločných veciach má každý spoluvlastník jeden
hlas a spoluvlastnícky podiel každého spoluvlastníka je uvedený na LV, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou
zmluvy. Odmena za výkon správy sa stanovuje na základe kalkulácie podľa prílohy č. 1 zmluvy a po

uplynutí 6 mesiacov trvania správy, správca v záujme optimalizovania nákladov na správu oboznámi
spoluvlastníkov so skutočnými nákladmi a spoločne s nimi dohodne ďalší postup, prípadne upraví výšku
odmenyzavýkonsprávy.VčlánkuVII.jeuvedené,žepoisteniemajetkuapriznaniedaneznehnuteľnosti
bude uhrádzať správca podľa výšky spoluvlastníckeho podielu na náklady každého spoluvlastníka.
V článku VIII. zmluvy pod názvom- Vzájomné práva a povinnosti, je uvedené, že spoluvlastníci sa
zaväzujú do 15 dní od podpísania zmluvy predložiť správcovi platné revízne správy a pre styk so

správcom splnomocnia svojho zástupcu, ktorého osobu oznámia správcovi do 15 dní od podpísania
zmluvy. Na požiadanie zvoleného zástupcu je správca povinný predložiť mu k nahliadnutiu všetky
účtovné a iné doklady týkajúce sa opráv a služieb realizovaných v rámci výkonu správy a správca na
požiadanie sprostredkuje a zabezpečí opravy a údržby v priestoroch spoluvlastníka na jeho náklady za
odmenu, osobitne dohodnutú pre konkrétny prípad. V článku IX. , ktorý má názov- Plnomocenstvo,

je uvedené, že spoluvlastníci vo vzťahu k tretej osobe udeľujú týmto správcovi písomnú plnú moc,
aby konal pri zabezpečovaní výkonu správy, ako ich splnomocnený zástupca v plnom rozsahu. V
článku X. je uvedené, že spoluvlastníci užívajúci BZS, v lehote do 2 mesiacov od podpísania zmluvy
vytvoria komisiu, ktorá zhodnotí existujúci stav a určí jej ďalšie smerovanie s dôrazom na využitie málo
využitých priestorov na komerčné účely, určí ďalší smer týchto aktivít a túto problematiku sa účastníci

zmluvy dohodli riešiť samostatným doplnkom zmluvy, ktorý bude vychádzať zo záverov hore uvedeného
zasadnutia. Článok XI. -Záverečné ustanovenia, obsahuje dohodu, že zmluvné strany môžu zmluvu
vypovedať v 3-mesačnej výpovednej lehote, ktorá začne plynúť od 1.dňa mesiaca nasledujúceho po
doručení výpovede druhej strane a pre platnú výpoveď zo strany spoluvlastníkov sa vyžaduje súhlas
2/3 väčšiny účastníkov zmluvy a pre platnosť zmien a doplnkov tejto zmluvy, sa vyžaduje súhlas

všetkých účastníkov zmluvy. Pre platnosť zmluvy je potrebný písomný súhlas všetkých účastníkov
zmluvy. V zmluve je aj výška mesačných poplatkov pre každého z týchto spoluvlastníkov, pričom ako
11.spoluvlastník je uvedená odporkyňa v 1.rade R. a výška jej mesačného poplatku za výkon správy ku
dňu 1.2.1999 predstavuje sumu 1.410,- Sk bez DPH, pričom na zmluve je aj jej podpis.

Odporkyňa v 1. rade navrhovateľovi zaslala list zo dňa 21. 1. 1999, označený ako Poverenie
správcovstva a je v ňom uvedené : Týmto poverujem spoločnosť E. spol. s r.o. za správcu mojich
nebytových priestorov vo výškovej časti Budovy združených služieb v Michalovciach a týmto žiadam o
fakturáciu všetkých nákladov, resp. vyplácanie prípadných výnosov tejto spoločnosti. List je podpísaný
odporkyňou v 1.rade a spoločnosťou E...

V Dohode o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií BZS Michalovce, ktorú uzavreli
dňa 18. 2. 1999, ako správca- navrhovateľ a ako spoluvlastník- spoločnosť E. je uvedený predmet
dohody- Zabezpečovanie výkonu správy Budovy združených služieb v Michalovciach zmysle Zmluvy
o výkone správy uzavretej so spoluvlastníkmi predmetnej budovy s tým, že za poskytované služby sa

spoluvlastník zaväzuje uhrádzať mesačný poplatok 1.410,- Sk bez DPH a spolu s DPH 1.734,- Sk.
Ďalej je v dohode uvedené, že dodávku tepelnej energie pre vykurovanie zabezpečuje správca v zmysle
zmluvných podmienok dojednaných s dodávateľom tepla, dodávka tepla je meraná meračom tepla, ktorý
je umiestnený v archíve OS Michalovce a ročné náklady na vykurovanie rozúčtuje správca pomernou
časťou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov pre jednotlivých spoluvlastníkov. Spoluvlastník uhradí

mesačné preddavky zo dodávku tepla do 5.dňa príslušného mesiaca a preddavok za mesiac február
uhradí užívateľ do 28.2.1999. Správca zabezpečí prevedenie konečného vyúčtovania skutočných
nákladov do 30.mája nasledujúceho roka a spoluvlastník ročné vyúčtovanie uhradí na základe faktúry,
pričom rozpis mesačných výdavkov na r. 1999 je uvedený tak, že spolu od februára až po december
vrátane ide o sume 18.100,70 SK s DPH. Pokiaľ ide o dodávku studenej vody, zabezpečuje ju správca

v zmysle zmluvných podmienok dojednaných s dodávateľom studenej vody a dodávku elektrickej
energie zabezpečuje správca na základe zmluvného dojednania s VEZ a.s., rozvodným závodom
Michalovce, pričom štvrťročný preddavok za dodávku elektrickej energie je 1400,- Sk, splatný do
10.dňa druhého mesiaca príslušného štvrťroka. Prevádzkovanie výťahov zabezpečuje správca nazáklade zmluvy o servisnej činnosti a náklady na drobné opravy revízie a po- revízne opravy výťahov
sa rozúčtujú medzi jednotlivých spoluvlastníkov pomernou časťou podľa veľkosti spoluvlastníckych
podielov. Pokiaľ ide o náklady na dodávku studenej vody a na odpadové zrážkové vody, tá sa bude

uhrádzať na základe vystavených faktúr, tak, že náklady budú rozúčtované v pomere plochy, ktorú
vlastnia spoluvlastníci objektu. V záverečných dojednaniach je uvedené, že za oneskorenú úhradu
dohodnutých a vyúčtovaných platieb je užívateľ povinný zaplatiť z nezaplatenej sumy zmluvnú pokutu vo
výške 0,5 % za každý kalendárny deň omeškania a dohoda sa uzatvára na dobu neurčitú s platnosťou od
1.2.1999, pričom zálohové platby za dodávku tepla a elektrickej energie budú pre nasledujúce obdobia

aktualizované podľa aktualizácie zmlúv o dodávke tepla a elektrickej energie správcu s dodávateľmi
týchto médií.

V dodatku č. 1 k Dohode o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií v BZS Michalovce,
uzavretej medzi správcom- Správou budov s.r.o. a povereným - E., je uvedené, že poistenie budovy
zabezpečuje správca na základe poistnej zmluvy č. XXXXXXX so Slovenskou poisťovňou a.s., podľa

výšky poistnej sumy, na náklady každého spoluvlastníka a výška poistného pre spoluvlastníka je spolu
je 1.223,- Sk, pričom toto poistné sa poverený zaväzuje platiť raz ročne, na základe faktúry vystavenej
správcom a poistenie majetku si podľa vlastného uváženia zabezpečí každý spoluvlastník samostatne,
keďže uvedené poistenie sa týka pre prípad poškodenia, alebo zničenia veci živelnou udalosťou budovy,
pre prípad poškodenia alebo zničenia vecí živelnou udalosťou garáží a poistenie zodpovednosti za

škodu. Tento dodatok je uzatvorený na dobu neurčitú splatnosťou od 1.1.2000 s tým, že poistné pre
nasledujúce obdobie bude aktualizované podľa poistnej zmluvy.

ZvýpisuzLVč.XXX.1prek.ú.U.,bolozistené,žejenaňomzapísanánehnuteľnosťnaparceleč.XXXX/
X so súp. číslom 1366, druh stavby- prevádzková budova, parcela na LV č.. a medzi spoluvlastníkmi

je vedená aj odporkyňa v 1.rade, ako spoluvlastníčka podielu 391/16558, titulom kúpy V XXXX/XX z. d.
21.1.1998. Výpis je zo dňa 24.10.2001.

Z kúpnej zmluvy uzavretej medzi Mestom Michalovce ako predávajúcim a odporkyňou v 1. rade- R.,
ako kupujúcou, bolo zistené, že na jej základe predalo Mesto Michalovce R. nehnuteľnosti, a to podiel

718/8279 prevádzkovej budovy so súp. číslom XXXX pod B6 na LV č. XXXX, postavenej na parcele č.
XXXX/X.. Zmluva je zo dňa 27.9.2002 a návrh na vklad bol povolený dňa 4.10.2002.

Spoločnosť E.. oznámila navrhovateľovi, v podaní označenom- Oznámenie o zmene spoluvlastníckeho
podielu od 4.10.2002, že došlo k zmene spoluvlastníckeho podielu odporkyne v 1. rade k 30.12.2002,

nakoľko z neho bola odpredaná časť pod B vo výške XXX/XXXX, pre odporkyňu v 2. rade a k 18.2.2003
bola odpredaná zo zostávajúceho podielu odporkyne v 1. rade ďalšia časť po B vo výške XXX/XXXX,
a to pre Ing. U.

V dohode o zmene poplatkov, ktorú dňa 1. 6. 2003 uzavreli- ako správca navrhovateľ a ako odberateľ

č. 1.- E. a odberateľ č. 2.- R. uvedená zmena poplatku za služby a médiá v dôsledku zmeny
spoluvlastníckeho podielu odporkyne v 1. rade, pretože došlo k prevodu podielu vo výške 113/8279 zo
spoluvlastníka (odporkyňa v 1. rade), zastúpeného odberateľom č. 1, na spoluvlastníkov zastúpených
odberateľom č. 2. Zmenou podielu dochádza k úprave práv a povinností jednotlivých spoluvlastníkov
tak, že poplatok za výkon správy odberateľ č. 1 má uhrádzať vo výške 5310,- Sk - 650,- Sk, čo je

4660,- Sk a odberateľ č. 2 vo výške 1800,- Sk + 650,- Sk, čo je 2450,- Sk. Ostatné služby a média
budú rozúčtované podľa LV č. XXXX a budú fakturované odberateľovi č. 1 v podiele XXX,X/XXXX a
odberateľovi č. 2 v podiele XXX/XXXX.

Z kúpnej zmluvy uzavretej medzi odporkyňou v 1. rade, ako predávajúcou a odporkyňou v 2. rade, ako

kupujúcou, bolo zistené, že predávajúca predala kupujúcej podiel 391/16558 prevádzkovej budovy so
súp. číslom XXXX, zapísanej na LV č. XXXX. pod V. postavenej na pozemku parcela č. 2871/1 s tým,
že zmluva je uzavretá dňa 14.3.2004 a vklad bol povolený dňa 26.4.2004.

Odporkyňa v 2. rade v podaní označenom- Potvrdenie, prehlásila, že svoj podiel 208/8279 zapísaný na

LV č. 6941, prenajala spoločnosti REPSS s.r.o. Michalovce, ktorej konateľom je IO. a náklady spojené
s ústredným kúrením, vodným, stočným, výkonom správy, je preto potrebné účtovať tejto spoločnosti.
Pod uvedeným potvrdením je podpis odporkyne v 2.rade.Zo zmluvy zo dňa 1. 1. 2003, označenej ako „ Nájomná zmluva a zmluva o výkone správy č. 01/
A/1998“, ktorú uzavreli, ako vlastník a prenajímateľ- U. (odporkyňa v 2. rade) a ako správca a nájomca-
REPSS s.r.o., bolo zistené, že jej účelom je nebytová plocha určená na kancelárske priestory pre

REPSS s. r. alebo pre spoločnosti, ktorým to REPSS s. r. o. prenajme. Predmet zmluvy je vymedzený
ako- „ Výkon správy“ nebytových priestorov nachádzajúcich sa na 1.podlaží Výškovej budovy na
Nám. Slobody č. 3 v Michalovciach - časť B-C, užívaných Slovenskou sporiteľňou vo výmere 215,44
m2 na parcele č. XXXX,XXXX., k. ú. Michalovce. Výška nájomného určená na základe vzájomnej
dohody a náklady spojené s užívaním, prenajímaním a udržiavaním, hradí správca - nájomca, ako

napr. dodávku tepla a TUV, výkon správy. Ostatnými náležitosťami zmluvy je povinnosť nájomcu po
dobu užívania nebytových priestorov nájomcom udržiavať nebytové priestory v stave spôsobilom na
užívanie a nájomca je oprávnený vykonať stavebné úpravy podľa potrieb, ktoré bude znášať na vlastné
náklady. Ak nie je uvedené inak, riadi sa nájomný pomer ust. zák. č. 116/1990 Zb. z. o nájme nebytových
priestorov. Doba trvania nájmu je na neurčito od 1.1.2003.

Listom zo dňa 11.6.2004 odporkyňa v 2.rade oznámila navrhovateľovi, že všetky pripomienky k návrhu
o výkone správy bude potrebné predkladať IO., ktorý má jej plnú moc. Zároveň žiadala, aby všetka
korešpondencia bola zasielaná na jej meno na uvedenú adresu. V liste zo dňa 22.6.2004 odporkyňa v
2.rade navrhovateľa požiadala, aby všetky náležitosti týkajúce sa správy jej priestorov boli zasielané aj
na jej vedomie, vzhľadom k tomu, že správu jej priestorov vykonáva REPSS s.r.o., v zastúpení IO.

V liste zo dňa 2.2.2006 odporkyňa v 2.rade oznámila právnemu zástupcovi navrhovateľa L., že
spoločnosť REPSS s.r.o., má prenajatý podiel, ktorého je vlastníčkou, a táto spoločnosť aj vykonáva
správu na jej podiele, s povinnosťou uhrádzať náklady spojené s užívaním jej podielu, pričom ona
nemá výhrady voči spoločnosti REPSS, nakoľko tá si záväzok voči nej plní. V prípade, že existujú

podklady, že neboli uhradené za ňu zo strany spoločnosti REPSS nejaké poplatky, žiada, aby jej boli
zaslané a zároveň žiada o údaje - výšku príjmov spoločnosti Správy budov s.r.o., ktoré plynú z prenájmu
spoločných priestorov, ktorých je podielovou spoluvlastníčkou, z ktorých podiel patrí aj jej.

Vo vyjadrení zo dňa 2.5.2007 navrhovateľ žiadal súd, aby pripustil pristúpenie ďalšieho odporcu do tohto

konania, a to spoločnosť REPSS s.r.o. Michalovce. Uviedol, že navrhuje toto pristúpenie z opatrnosti,
keďže povinnosť zaplatiť dlžnú sumu vzniká zo zákona podielovým spoluvlastníčkam podľa veľkosti ich
podielov, ale spoločnosť REPSS s. r. o. poplatky za odporkyne doposiaľ uhrádzala podľa ich poverenia.
Zároveň predložil špecifikáciu pohľadávok voči odporkyniam, zo stavom k 20.10.2005, spolu vo výške
132.574,50 SK a poukázal na to, že pokiaľ sa v odporoch odporkyne bránia tým, že nejde o ich

nerozlučné spoločenstvo a nemôžu byť zaviazané na zaplatenie uvedenej sumy spoločne a nerozdielne,
tak im to dáva za pravdu, pretože tieto ich podiely sú rozdielne aj keď len nepatrne. V čase podania
návrhu v decembri 2005 boli spoluvlastnícke podiely také, že odporkyňa v 1.rade mala spoluvlastnícky
podiel vo veľkosti 397/8279 pod B6, odporkyňa v 2.rade spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 3XX/XXXXX
pod B14 a 208/8279 pod B18, čiže pokiaľ ide o výkon správy a služby spojené s užívaním nebytových

priestorov, ktoré vychádzajú z ich spoluvlastníckych podielov, odporkyňa v 1.rade sa na uvedenom dlhu
podieľa 49,60 % a odporkyňa v 2.rade 50,40 %. Navrhol preto upraviť petit v tejto časti tak, aby súd
zohľadnil aj tú skutočnosť, že po kontrole účtovných dokladov u navrhovateľa už po podaní návrhu bolo
zistené, že ešte pred podaním návrhu na začatie konania bola zo sumy 132.574,50 Sk uhradená čiastka
4842,20 Sk, a to dňa 20.10.2005 v sume 2.082,50 Sk, ako faktúra č. 4/05 za elektrinu a 21.10.2005

ďalšia suma 2759,70 SK, ako faktúra č. 9/05 za vodu. Tieto úhrady realizovala spoločnosť REPSS
s.r.o. a z uvedeného je zrejmé, že pohľadávka navrhovateľa po odpočítaní zaplatených súm predstavuje
127.732,30 SK, čo je 132.574,50 - 4842,20 SK. Z toho u odporkyne v 1.rade je to suma 63.354,90 SK
a u odporkyne v 2.rade suma 64.377,40 Sk. Vzhľadom na čiastočnú úhradu jeho pohľadávky zo strany
odporkýň, pred podaním návrhu, ako aj vzhľadom na to, že od podania návrhu naďalej nedochádza

k uhrádzaniu nákladov spojených s výkonom správy zo strany odporkýň, navrhovateľ požiadal o
pripustenie zmeny petitu tak, aby odporkyňa v 1.rade bola zaviazaná zaplatiť mu sumu 112.863,90 Sk
s úrokom z omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 63.354,90 Sk od 1.11.2005 do zaplatenia,
s úrokom z omeškania vo výške 14,75 % ročne zo sumy 49.509,- Sk od 1.5.2007 do zaplatenia a
odporkyňa v 2. rade, aby mu zaplatila sumu 114.685,60 Sk a úrok z omeškania 13,50 % ročne zo sumy

64.377,40Skod1.11.2005dozaplateniaaúrokzomeškaniavovýške14,75%ročnezosumy50.308,20
Sk od 1.5.2007 do zaplatenia. Od odporcu v 3.rade žiadal navrhovateľ zaplatenie sumy 227.549,50 Sk
spolu s úrokom z omeškania s tým, že plnením odporkyne v 1.rade, alebo odporkyne v 2.rade, zaniká
v rozsahu ich plnenia povinnosť plnenia odporcu v 3.rade. V prevyšujúcej časti požiadal navrhovateľkonanie zastaviť. V tomto vyjadrení navrhovateľ poukázal na to, že v r. 2002 došlo u odporkyne v 1.rade k
zmene spoluvlastníckeho podielu, ktorý vlastnila pôvodne a dňa 4.10.2002 odkúpila odporkyňa v 1.rade
od Mesta Michalovce spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 718/8279 a následne dňa 30.12.2002 časť tohto

podielu previedla na odporkyňu v 2.rade. Odporkyni tak ostal podiel 510/8279, čomu reálne zodpovedali
priestorynebytovéna3.poschodíBZS.Dňa18.2.2003previedlaodporkyňaďalšiučasťpodielu510/2879
na C. preto v r. 2003 už vlastnila odporkyňa v 1.rade podiel zapísaný pod B14 vo veľkosti XXX/XXXX8
a podiel pod B6 vo veľkosti 397/8279. Dňa 26.4.2004 previedla odporkyňa v 1.rade spoluvlastnícky
podiel zapísaný pod B14 vo veľkosti 391/16558 na odporkyňu v 2.rade a teda jej podiel je zapísaný pod

B6 397/8279, čo je súčasný právny stav a odporkyňa v 2.rade má spoluvlastnícky podiel vo veľkosti
391/16558 pod B14 a vo veľkosti 208/8279 pod B18. Navrhovateľ tvrdil, že zmluva o výkone správy
existuje a je platná a pokiaľ odporkyne v 1.a 2.rade namietajú jej platnosť, nie je to pravdivé tvrdenie.
Od 1.1.2004 pritom od r. 1999 platila spoločnosť REPSS všetky poplatky vrátane výkonu správy za
odporkyňu v 1.rade a neskôr aj za odporkyňu v 2.rade, až do 31.12.2003 a od 1.1.2004 platí spoločnosť
REPSS s.r.o. naďalej všetky poplatky spojené so správou, mimo poplatkov za výkon správy. Odporkyňa

v 1. a 2.rade poverili, resp. splnomocnili vo veciach výkonu správy na jednanie, ale súčasne aj platenie
poplatkov spojených s výkonom správy, práve spoločnosť REPSS s.r.o. a toto poverenie, resp. plnú
moc neodvolali, a keďže navrhovateľ zabezpečuje od r. 1999 všetky služby spojené s užívaním objektu
pre všetkých podielových spoluvlastníkov, čiže aj pre odporkyne, tak tento nárok má aj voči nim. K
tomuto vyjadreniu navrhovateľ predložil aj špecifikáciu pohľadávok odporkýň k 30.4.2007 so zostatkom

k 30.4.2007, spolu v sume pre obidve vo výške 227.549,50 Sk.

Dňa 15.5.2007 bol na súd doručený protinávrh, ktorý podala odporkyňa v 1.rade. Uviedla v ňom, že
predmetnú zmluvu o výkone správy považuje za neplatnú, ako aj všetky dohody odvolávajúce sa na
túto zmluvu. Potvrdila, že za výkon správy prestala navrhovateľovi platiť od r. 2004, v čase, keď 90 %

z podielových spoluvlastníkov mali už svoje vlastné kúrenie a rozsah zabezpečovania výkonov správy
sa zmenil o službu, ktorá Správou budov zabezpečovaná bola. Poukázala na to, že príjmy z prenájmu
spoločných priestorov, ktorých je tiež spoluvlastníčkou, vysoko prevyšujú náklady s výkonom správy a
preto považuje za nesprávne, aby sa tieto náklady podielovým spoluvlastníkom účtovali. Protinávrhom
si preto uplatnila voči navrhovateľovi zaplatenie sumy 140.000,- Sk, ako bezdôvodné obohatenie, ktoré

získalnavrhovateľneoprávnenýmprenájmomspoločnýchpriestorov,pripadajúcichnajejpodiel,zadobu
od 15.5.2004 až doposiaľ, pretože ona na takýto prenájom nikoho nesplnomocnila. Zároveň požiadala,
aby jej boli predložené všetky zmluvy a doklady o prijatých plneniach navrhovateľom za prenájom
všetkých spoločných priestorov, za posledné 3 roky .

Dňa18.1.2008bolonasúddoručenépodanienavrhovateľa,vktoromnavrholpripustenie zmenynávrhu,
nakoľko odporkyne nezaplatili za výkon správy ďalšie poplatky, a to za od 11.2005 do 30.4.2007, čo
je za 18 mesiacov po 5.545,40 Sk spolu suma 44.363,20 Sk. Žiadal od odporkyne v 1.rade zaplatenie
sumy 134.867,90 Sk s príslušenstvom, od odporkyne v 2.rade zaplatenie sumy 137.044,80 Sk s
príslušenstvom a od odporcu v 3.rade zapl. sumy 271.912,70 Sk s príslušenstvom, s tým, že plnením

odporcu v 1.rade, alebo odporcu v 2.rade, zaniká v rozsahu plnenia povinnosť plnenia odporcu v 3.rade.
V prevyšujúcej časti navrhol konanie zastaviť. Zároveň sa vyjadril k podaniu odporkyne v 1.rade a
uviedol, že vzťahy medzi podielovými spoluvlastníkmi a ním ako správcom boli dohodnuté, realizujú sa
podľa Zmluvy o výkone správy, čoho dôkazom je skutočnosť, že všetci podieloví spoluvlastníci platia
za výkon správy dohodnutú sumu a aj samotné odporkyne až do 31.12.2003, resp. do februára 2004,

vzhľadom na čiastočnú úhradu v mesiaci január 2004, tieto poplatky za výkon správy platili a svojvoľne
ich prestali platiť. Uviedol, že príjmy z prenájmu striech BZS nie sú príjmami, resp. ziskom správcu,
ale boli a sú účelovo používané, preto sa netýkajú platenia poplatkov za výkon správy. Príjmy za podiel
odporkyne v 1. rade bol za r. 2004 v sume 37.441,- Sk, náklady boli na jej podiel v sume 44.355,- Sk a
rozdiel je -6.914,- Sk, za r. 2005 bol rozdiel 889,- Sk, za r. 2006 rozdiel 5.915,- Sk, čiže spolu boli príjmy

z týchto zmlúv o prenájme pre odporkyňu v 1. rade v sume 133.157,- Sk, náklady v sume 133.267,-
Sk a rozdiel v sume -110,- Sk. Za obdobie r. 2004, 2005 a 2006, príjmy z prenájmu striech za podiel
odporkyne v 1. rade nepokryjú účelovo vynaložené výdavky za uvedené obdobie. Navrhovateľ preto
žiadal protinávrh odporkyne v 1. rade zamietnuť. Poukázal aj na to, že odporkyňa v 1. rade v protinávrhu
nešpecifikovala svoju pohľadávku ohľadne výšky a nie je zrejmé, ako k tejto sume dospela, z čoho

pri jej určení vychádzala, či zohľadnila skutočnosť, že nie je výlučnou vlastníčkou, ale iba podielovou
spoluvlastníčkou prevádzkovej budovy a nepreukázala neoprávnenosť prenájmu.Uznesením súdu zo dňa 13.10.2008 bola pripustená zmena návrhu. podľa ktorej navrhovateľ od
odporkyne v 1. rade žiadal zapl. sumy 134.867,90 Sk spolu s príslušenstvom, od odporkyne v 2.rade
zapl. sumy 137.044,80 Sk s príslušenstvom a od odporcu v 3.rade zapl. sumy 271.912,70 SK s

príslušenstvom, s tým, že plnením odporcu v 1.rade, alebo odporcu v 2.rade zaniká v rozsahu plnenia
povinnosť plnenia odporcu v 3.rade.

Dňa 11.3.2009 bol na súd doručený ďalší návrh navrhovateľa na pripustenie zmeny návrhu, a to z
dôvodu, že za obdobie od 1.5.2007 do 31.12.2007, čiže za ďalších 8 mesiacov, odporcovia neplatili

poplatky z výkon správy, čo je za 8 mesiacov po 5.545,40 Sk. Žiadal preto, aby mu odporkyňa v 1.rade
zaplatila 5572,40 EUR, odporkyňa v 2.rade 5662,12 EUR a odporca v 3.rade 11.234,52 EUR, pričom
predložil aj špecifikáciu týchto nákladov.

Dňa 11.5.2009 bolo na súd doručené vyjadrenie odporcu v 3.rade k návrhu, v ktorom uviedol, že v r. 1999
bola uzavretá Zmluva o výkone správy medzi navrhovateľom a podielovými spoluvlastníkmi, a to podľa

zákona č. 182/93 Z. z., ktorý však bol už viackrát novelizovaný a po novelách vyplývala pre správcu,
čiže navrhovateľa, povinnosť upraviť predmet činnosti zapísaný v Obchodnom registri a Živnostenskom
registri a upraviť uzavretú Zmluvu o výkone správy v súlade s týmito novelami. Navrhovateľ tieto
povinnosti zákona nesplnil, neupravil predmet činnosti, ani Zmluvu o výkone správy, a preto z jeho strany
ide o neoprávnené podnikanie a právne úkony zo Zmluvy o výkone správy považuje odporca v 3.rade za

absolútneneplatné.Podľazákonač.182/1993Z.z.,atonovelyúčinnejod1.7.2004dokoncar.2004,bol
navrhovateľ povinný zosúladiť predmet činnosti a podľa novely účinnej od 1.7.2007, vlastníci bytových
a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia, mali povinnosť zmluvy o výkone správy,
alebo zmluvy o spoločenstve uzavreté do 1.7.2007, uviesť do súladu so zákonom, do 31.12.2007. Časti
zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona,

sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. Navrhovateľ, ktorý predmet činnosti ani Zmluvu o výkone správy
neupravil, vykonáva preto správu predmetnej budovy v rozpore s ust. § 32 Občianskeho zákonníka a
navyše nepredložil ako správca odporcom v 1.až 3.rade do konca mája 2008- za r. 2007, žiadnu správu
v zmysle ustanovení uvedeného zákona, a aj z tohto dôvodu je jeho nárok voči odporcom za obdobie za
r. 2007, nedôvodný. Odporca v 3. rade namietal svoju pasívnu legitimáciu, uviedol, že nie je zrejmé, na

základe akého hmotnoprávneho vzťahu si jej zaplatenie navrhovateľ od neho uplatňuje, pretože odporca
v 3.rade nikdy nebol spoluvlastníkom spravovanej nehnuteľnosti.

Dňa 10.6.2009 predložil navrhovateľ súdu ďalší návrh na zmenu návrhu, v ktorom žiadal, aby súd
pripustil zmenu petitu a odporcu v 1.rade zaviazal k zaplateniu sumy 6.028,89 EUR s príslušenstvom,

odporcu v 2.rade k zaplateniu sumy 6.125,97 EUR s príslušenstvom a odporcu v 3.rade k zaplateniu
sumy 12.154,87 EUR s príslušenstvom, s tým, že plnením odporcu v 1.rade, alebo odporcu v 2.rade,
zaniká v rozsahu plnenia povinnosť plnenia odporcu v 3.rade. Poukázal na to, že ide o rozšírenie návrhu
o nezaplatené poplatky za výkon správy zo strany odporcov k 31.5.2009. S týmto podaním zároveň
predložil súdu presnú špecifikáciu dlžných súm, ktoré boli odporkyne v 1.a 2.rade povinné mu platiť

prostredníctvom odporcu v 3.rade, a ktoré doposiaľ neboli zaplatené.

Navrhovateľ vo výpovedi uviedol, že odporkyňa v 2.rade k Zmluve o výkone správy, uzavretej v r. 1999,
pristúpila, keďže kúpila spoluvlastnícky podiel v BZS od odporkyne v 1.rade. O jej súhlase s výkonom
správy dohodnutým v Zmluve o výkone správy svedčí aj to, že za tento výkon navrhovateľovi riadne

platila všetky dohodnuté poplatky od nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu až do r. 2004, odkedy
svojvoľne poplatky za výkon správy neplatí, aj keď naďalej platí ostatné dohodnuté poplatky spojené s
dodávkou médií. Poukázal na to, že konateľ odporcu v 3.rade- C., ktorý je manželom odporkyne v 1.
rade, je zároveň spoločníkom Správy budov s.r.o., teda spoločníkom navrhovateľa a má preto prístup
ku všetkým materiálom navrhovateľa aj o príjmoch z prenájmu spoločných priestorov BZS, o ktorých

vedel aj zo schôdzí spoluvlastníkov, na ktorých zastupoval odporkyne. Navrhovateľ ďalej poukázal
na to, že spoluvlastníci BZS si okrem odporkyne v 1. rade nikdy neuplatňovali za svoje podiely zisky
z predmetných prenájmov. Vo výpovedi navrhovateľ uviedol, že Dohodu o zabezpečovaní správy a
poskytovaní služieb a médií BZS Michalovce, ktorú dňa 18. 2. 1999 uzavrel s odporcom v 3, uzavrel
za tým účelom, aby odporca v 3. rade za odporkyne ako spoluvlastníčky, platil faktúry vystavované

ohľadne poplatkov dohodnutých v Zmluve o výkone správy z r. 1999. Na pojednávaní dňa 10.9.2010
navrhovateľ vypovedal, že odporkyňa v 2. rade platí od 1.4.2010 v dohodnutej výške všetky poplatky
za správu pravidelne.Odporkyňa v 1.rade vo výpovedi uviedla, že ešte v r. 1999 podpísala Poverenie, ktorým poverila manžela
C. aby za ňu riešil všetky záležitosti ohľadne jej podielov v BZS, preto sa nevedela vyjadriť k tomu, či
boli alebo neboli platené poplatky za výkon správy. Poukázala na to, že vlastní 11.podlažie, kde je aj

kancelária jej manžela, potom jej patrí časť na najvyššom poschodí budovy a reštaurácia.

Odporkyňa v 2. rade sa prostredníctvom právneho zástupcu vyjadrila, že Zmluvu o výkone správy
z r. 1999 považuje za absolútne neplatnú, preto všetky plnenia, ktoré navrhovateľ doposiaľ prijímal
na základe tejto zmluvy, sú ním prijaté bez právneho dôvodu a zakladajú právo pre všetkých

spoluvlastníkov domáhať sa od navrhovateľa vydania tohto bezdôvodného obohatenia.

Odporca v 3. rade vo výpovedi (prostredníctvom konateľa C.) uviedol, že Zmluva o výkone správy bola v
r. 1999 uzavretá za tým účelom, aby spoluvlastníci BZS mali vlastnú správu, ktorou by sa minimalizovali
všetkynáklady.Zatýmúčelomdochádzaloajkprenájmuspoločnýchčastínehnuteľnostipretretieosoby,
z ktorého plynuli určité príjmy a tieto pokrývali výkon správy. Bolo dohodnuté, že podieloví spoluvlastníci

budú platiť nejaké poplatky, aby sa zabezpečili platy, napr. pre údržbárov, účtovníčku a všetky náklady,
ktoré boli spojené s prenájmom, čo boli nutné náklady, ktoré bolo potrebné zabezpečiť. V r. 2004 bolo
už dostatočné množstvo príjmov potrebných k prevádzke BZS bez toho, aby spoluvlastníci ďalej platili
dohodnuté poplatky za výkon správy podľa Zmluvy o výkone správy. Preto od r. 2004 prestali odporkyne
prostredníctvomodporcuv3.radeplatiťpoplatkyzavýkonsprávyichpodielov.Vovýpoveditiežpoukázal

na to, že predkladal ostatným spoluvlastníkom, v r. 2004 alebo 2005, návrh novej zmluvy o výkone
správy, ktorý však nebol podpísaný. Odporca v 3.rade sa vyjadril, že Zmluvu o výkone správy z r.
1999 považuje za neplatnú a Dohodu o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií BZS
Michalovce, ktorú uzavrel s navrhovateľom dňa 18. 2. 1999, tiež považuje za neplatnú, nakoľko on
nikdy nebol spoluvlastníkom BZS, ako je v dohode uvedené. Na pojednávaní dňa 2. 12. 2009 odporca

v 3.rade vypovedal, že na vzťah medzi navrhovateľom a odporcami je potrebné aplikovať Zákon o
výkone správy, a keďže Zmluva o výkone správy z r. 1999 nezodpovedá ustanoveniam tohto zákona,
je neplatná. Na pojednávaní dňa 27.10.2010 odporca v 3.rade uviedol, že uzavrel s navrhovateľom
Dohodu o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií BZS Michalovce dňa 18. 2. 1999, a
aj keď je v dohode označený ako spoluvlastník, je to iba formálny chyba formálna, nakoľko obsahom

dohody bolo to, že za odporkyne ako spoluvlastníčky BZS, bude odporca v 3. rade navrhovateľovi platiť
poplatky dohodnuté v Zmluve o výkone správy, ktorú uzavreli spoluvlastníci s navrhovateľom. Túto
Zmluvu o výkone správy však odporkyne naďalej považujú za neplatnú. Taktiež navrhovateľ potvrdil,
že pri podpise uvedenej dohody, je podstatný jej obsah a nie označenie účastníkov dohody, pričom na
začiatku bola dohoda uzatváraná na tým účelom, že spoločnosť REPSS bude odvádzať a platiť faktúry

vystavované pre obidve spoluvlastníčky, teda odporkyne.

Dňa 14.7.2009 bolo zaslané súdu stanovisko navrhovateľa k vyjadreniu odporkyne v 1.rade, v
ktorom poukázal na to, že v danom prípade vykonáva správu nebytových priestorov BZS nie podľa
zák.č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale podľa Občianskeho zákonníka (OZ)

a to podľa ust. § 137 až 142, ktoré upravujú podielové spoluvlastníctvo. Poukázal na to, že zákon o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zmien a doplnkov, na ktorý sa odvoláva odporkyňa
v 1.rade, resp. aj odporca v 3.rade, upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a
nebytových priestorov v bytovom dome a práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v bytovom dome. Podľa § 2 ods. 2 uvedeného zákona sa bytovým domom na účely zákona rozumie

budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a viac ako 3 byty, a v ktorej
byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve
jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom
spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V danom prípade však Budova združených
služieb, v ktorej sa nachádzajú nebytové priestory v podielom spoluvlastníctve aj odporkyne v 1.a 2.rade,

nie je bytovým domom v zmysle vyššie citovaného zákona, a preto nie je možné postupovať podľa
tohto zákona. Poukázal na to, že odporca v 3. rade je legitimovaný ako účastník konania, pretože z
predloženej Nájomnej zmluvy a zmluvy o výkone správy č. 01/A/1998, ktorú odporca v 3. rade uzavrel s
odporkyňou v 2. rade vyplýva, že náklady spojené s užívaním, prenajímaním a udržiavaním jej podielu
v BZS hradí odporca v 3. rade ako správca - nájomca. Zmluva podľa navrhovateľa upravuje nájomný

pomer a nie je zmluvou o výkone správy, riadi sa podľa zákona o nájme nebytových priestoroch č.
116/1990 Zb.. Ďalej uviedol, že všetci ostatní podieloví spoluvlastníci, okrem odporkýň v 1.,2. rade,
platia pravidelne mesačné poplatky za výkon správy, ktorý zahŕňa celý rad činností, najmä zabezpečenie
režimu údržby, opráv, upratovania, bezporuchového stavu spoločných priestorov BZS, zhodnocovaniea rekonštrukcie, vlastnú kontrolu, samosprávu, hospodárenie, zabezpečenie dodávok vody. Vyjadril sa,
že Zmluva o výkone správy bola uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, podieloví spoluvlastníci
akceptujú navrhovateľa ako správcu, pretože tento správu fakticky vykonáva nielen na základe Zmluvy

o výkone správy, ale aj na základe dohôd o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií, ktoré
predložil. Poukázal aj na to, že odporkyne v 1.a 2.rade platia naďalej poplatky za dodávku studenej vody,
poplatky za poistenie majetku, poplatky za dodávku elektrickej energie za spoločné priestory, poplatky
za dane z nehnuteľností, tak ako je dohodnuté v Zmluve o výkone správy. odporkyne svojvoľne prestali
platiť iba poplatky za výkon správy, pritom ak neboli spokojné so spôsobom hospodárenia a nakladanie

so spoločnou vecou, mohli sa obrátiť na súd ako spoluvlastníčky v zmysle § 139 a nasl. OZ.

Navrhovateľ predložil dohody o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií v BZS Michalovce
ktoré uzavrel s Východoslovenskými energetickými závodmi, spoločnosťou Realmat- mix s.r.o.,
Okresným súdom Michalovce, IO., Krajskou správou Štatistického úradu SR Košice, JH. Slovenskou
poisťovňou a.s., Krajskou prokuratúrou, Slovenskou sporiteľňou a.s.. Zároveň predložil aj dodatky k

týmto dohodám.

Dňa 19. 10. 2009 bolo na súd doručené vyjadrenie navrhovateľa, v ktorom uviedol, že právnym
základom jeho nároku voči odporkyniam je dohoda uzatvorená medzi podielovými spoluvlastníkmi a
navrhovateľom podľa § 2 ods. 3 OZ, a to v zmysle § 51, s poukazom na ust. § 139 ods. 2 OZ a predmetnú

zmluvu nemožno posudzovať podľa jej názvu, ale podľa obsahu. Z tohto vyplýva, že rozsah práv a
povinností, ktoré sú v nej upravené, nemožno stotožniť s úpravou výkonu správy podľa z. č. 182/ 1993
Z. z.. Zmluvu o výkone správy uzavreli podieloví spoluvlastníci v januári 1999 a v nej vyjadrili vôľu,
aby navrhovateľ zabezpečoval pre nich správu ich spoločnej nehnuteľnosti , pričom zároveň si v nej
upravili spôsob kontroly a určitý druh samosprávy nad všetkým, čo je prínosom pre BZS ako celok.

Dohodli sa tiež na tom, že navrhovateľ bude vykonávať správu za odplatu, a keďže odporkyňa v 2.
rade prevodom získala podiel v BZS, v zmysle § 132 OZ na ňu prešli aj práva a povinnosti z uvedenej
zmluvy. Odporkyňa dohodnuté poplatky pripadajúce na jej podiel aj platila, prostredníctvom spoločnosti
odporcu v 3. rade, a to do 31. 12. 2003 a po tejto dobe ich prestala uhrádzať. Navrhovateľ vo vyjadrení
poukázal na to, že aj prostredníctvom spoločnosti ALNICO s. r., uhrádzajú niektorí iní spoluvlastníci

svoje poplatky navrhovateľovi, o čom je dohoda zo dňa 22. 8. 2002, uzavretá medzi ním a spoločnosťou
ALNICO s. r. , pričom ide o úhradu za spoluvlastníkov- IO.l. Ďalej navrhovateľ poukázal na to, že zák. č.
182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, upravoval v § 24 (účinný od 1. 9. 1993 do 31.
5. 1998), že ustanovenia zákona sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového
domu. Od 1. 6. 1998 do 30. 6. 2007 upravoval § 24 v ods. 1, že ustanovenia zákona sa primerane

vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu a v ods. 2, že odsek 1 sa nevzťahuje
na budovy a nebytové priestory v budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis
(z. č. 182/1993 Z. z.). Od 1. 7. 2007 upravuje § 24 v odseku 1, že ustanovenia zákona, s výnimkou §
6 až § 29, sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. V odseku 2
je uvedené, že odsek 1 sa nevzťahuje na budovy a nebytové priestory v budovách, na ktorých prevod

vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis (z. č. 182/1993 Z. z.). V súvislosti s tým navrhovateľ poukázal
na to, že v čase uzavretia zmluvy o výkone správy, účinnej od 1. 2. 1999, platil odsek 2 § 24 z. č.
187/1993 Z.z., účinný od 1. 6. 1998, ktorý vylúčil platnosť odseku 1 § 24 pre tie budovy a nebytové
priestory v budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis- z. č. 278/1993 Z.
z. o správe majetku štátu. Keďže podielovými spoluvlastníkmi BZS sú podľa výpisu z LV aj správca

OkresnýsúdMichalovce,správcaKrajská prokuratúravKošiciach,správcaŠtatistickýúradSR,správca
Krajská prokuratúra v Košiciach, podľa navrhovateľa sa na predmetnú zmluvu o výkone správy a vzťahy
z nej vyplývajúce, nemôže vzťahovať. Zároveň navrhovateľ uviedol, že ak by sa súd nestotožnil s jeho
odôvodnením, a vyhodnotil by zmluvu ako neplatnú podľa § 39 OZ, poukazuje navrhovateľ na § 41
ods. 1 OZ, podľa ktorého, ak je neplatný právny úkon majúci náležitosti iného právneho úkonu, ktorý je

platný, možno sa naň odvolať, ak je z okolností zrejmé, že vyjadruje vôľu konajúcej osoby. Navrhovateľ
poukázal na to, že vychádzajúc z § 34 a § 35 ods. 2, 3 OZ je písomná Zmluva o výkone správy uzavretá
medzi spoluvlastníkmi BZS a navrhovateľom ako správcom s účinnosťou od 1. 2. 1999, dôkazom toho,
že spoluvlastníci s navrhovateľom uzavreli takú dohodu pri ich nakladaní a hospodárení so spoločnou
vecou ( BZS), ktorú im umožňuje uzavrieť §139 ods. 2 OZ a je to dohoda v zmysle § 2 ods. 3 OZ uzavretá

podľa § 51 OZ, pričom vzťahy z nej vzniknuté sa posudzujú podľa § 853 OZ..

Vo vyjadrení navrhovateľa, ktoré bolo súdu doručené dňa 25.1.2010, navrhol pripustiť zmenu návrhu
tak, aby súd odporcov zaviazal aj na zaplatenie ďalších dlžných poplatkov za výkon správy, a to už zaobdobie k 31.5.2009. Navrhol preto odporkyňu v 1. rade zaviazať na zaplatenie sumy 6 028,89 EUR
s príslušenstvom, odporkyňu v 2.rade na sumu 6.126,97 EUR s príslušenstvom a odporcu v 3.rade
na sumu 12.154,87 EUR s tým, že u neho povinnosť plnenia zanikne v prípade plnenia odporkyne 1

alebo odporkyne 2. Vo vyjadrení navrhovateľ uviedol aj to, že zmluvy o prenájme spoločného priestoru
spoluvlastníkov BZS- strechy, uzatváral ako splnomocnený správca s asi 12 subjektmi. Poukázal na to,
že v rámci hospodárenia s týmto priestorom sú medzi podielovými spoluvlastníkmi špecifiká, pretože
podieloví spoluvlastníci, ktorí reálne vlastnia podiely vo výškovej časti BZS, sa podieľajú na užívaní
a na nákladoch súvisiacich so strechou výškovej časti prostredníctvom Správy budov s.r.o.. Z toho

SLSP a.s. Bratislava sa podieľa na nákladoch súvisiacich so strechou BZS, ktorú reálne vlastní a ide
o strechu nad priestormi SLSP. Pokiaľ ide o Okresný súd Michalovce, ten sa podieľa na užívaní a
na nákladoch súvisiacich so strechou tej časti BZS, ktorú reálne vlastní, ide o strechu nad priestormi
okresného súdu a pokiaľ ide o Allianz- SP a.s. , tá sa podieľa na užívaní a nákladoch súvisiacich
so strechou tej časti BZS, ktorú reálne vlastní. Uviedol, že pokiaľ ide o prenájmy strechy pre účely
umiestnenia signalizačných a mediálnych antén a zariadení na výškovej časti BZS, platí, že finančné

prostriedky získané z prenájmu výškovej časti strechy BZS slúžia na údržbu, rekonštrukciu, opravu
výškovej časti, ale súčasne pokrývajú všetky ďalšie finančné náklady navrhovateľa v prospech všetkých
spoluvlastníkov v zmysle Zmluvy o výkone správy, napr. finančné náklady súvisiace so zabezpečením
dodávky studenej vody, TÚV a tepla, osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, administratívne
a ekonomické práce, udržiavanie prístupových komunikačných priestorov, opravy, revízie výťahov,

ochrana majetku. Uviedol, že protinávrh odporkyne v 1.rade je nedôvodný, pretože príjmy z prenájmu
striech sú používané účelovo na výdavky a náklady výškovej časti BZS a aj na všetky ostatné účely
a tento spôsob nakladania s finančnými prostriedkami z uvedeného prenájmu je zo strany všetkých
ostatných podielových spoluvlastníkov plne akceptovaný. V tomto vyjadrení navrhovateľ odôvodnil
pasívnu legitimáciu odporcu v 3.rade tým, že fakturuje odporcovi v 3.rade všetky náklady a poplatky

odporkýň v 1. a 2.rade, ktoré odporca v 3.rade aj uhrádza, pokiaľ ide o poplatky mimo výkonu správy.
Poukázal na to, že prax medzi navrhovateľom a odporcom v 3.rade bola a je taká, že odporca v
3.rade spravuje podiely odporkýň 1,2 a všetky náklady a poplatky za uvedené osoby aj uhrádza mimo
výkonu správy, preto je daná je pasívna legitimácia, založená na zaužívanej praxi, teda daná existenciou
hmotnoprávneho vzťahu medzi odporcom v 3.rade a odporkyňami v 1. a 2.rade a vychádza z právneho

postaveniaodporcuv3.rade,ktorýpísomnouzmluvou,písomnýmpoverením,prevzalnasebapovinnosť
realizovať práva a povinnosti vyplývajúce pre odporkyne 1,2 zo Zmluvy o výkone správy.
Spolu s týmto vyjadrením navrhovateľ predložil súdu aj aktuálny výpis z LV č. 6941, podľa ktorého sú
spoluvlastníkmi predmetnej BZS: Slovenská sporiteľňa a.s. Bratislava, SR- Okresný súd Michalovce,
SR- Krajská prokuratúra Košice, C.- Štatistický úrad, M., tá má podiel pod V. Východoslovenská

energetikaa.s.,Allianz-SPa.s.,L.Realmat-mixs.r.o.,I.ktorámápodielypodB14+B18,čiže391/16558
+ 208/8279, ďalej sú spoluvlastníkmi C.
Dňa 6.5.2010 boli na súd doručené nájomné zmluvy, ktoré navrhovateľ uzatvoril s tretími osobami, a
na základe ktorých im prenajal spoločné priestory spoluvlastníkov BZS. Ide o tieto zmluvy: Zmluva o
nájme uzavretá so spoločnosťou Orange Slovensko a.s. zo dňa 1.8.2002, Zmluva o nájme spoločných

priestorov s nájomcom Východoslovenské energetické závody š.p., Zmluva o nájme spoločných
priestorovsospoločnosťouKabelplusVýchodnéSlovensko,a.s.,Zmluvaonájmespoločnýchpriestorov
s nájomcom PosTel a.s., Zmluva o nájme spoločných priestorov uzavretá s nájomcom Ge Com s.r.o.
Michalovce, Zmluva o nájme s nájomcom Geci Balloon Group, Nám.osloboditeľov, Michalovce, Zmluva
o nájme spoločných priestorov s nájomcom NETLAB plus, spol. s r.o. Bratislava, Zmluva o nájme

spoločných priestorov s SPP š.p. Bratislava, Zmluva o nájme spoločných priestorov s nájomcom Minet
Slovakia s.r.o., Zmluva o nájme nebytových priestorov so Slovanet a.s. Trenčín, Zmluva o nájme
spoločných priestorov s GTS Slovakia s.r.o., Zmluva o nájme spoločných priestorov s nájomcom
Východoslovenská vodárenská spoločnosť a.s. Košice ,Zmluva o nájme spoločných priestorov s
nájomcom Tel Slovensko s.r.o. Bratislava. K zmluvám sú pripojené aj všetky dodatky a prípadné

výpovede týchto zmlúv.

Navrhovateľ predložil súdu Správu o príjmoch a výdavkoch správcu za r. 2007 až 2009, ako aj rozbor
príjmov a nákladov za r. 2004 až 2006. Z týchto dokladov vyplýva, že v r. 2004 bol príjem 780.788,-
Sk, náklady 924.969,- Sk, rozdiel 144.181,- Sk, za r. 2005 bol príjem 909.765,- Sk, náklady 891.230,-

Sk, rozdiel 18.535,- Sk, za r. 2006 príjem 1.086.284,- Sk, náklady 962.942,- Sk, rozdiel 123.342,- Sk,
čiže celkový rozdiel za uvedené tri roky je -2.304,- Sk. Pokiaľ ide o roky 2007 až 2009 príjmy za
r. 2007 predstavovali 2.612.234,38 Sk, náklady 2.489.837,83 Sk, rozdiel 122.396,55 Sk, za r. 2008
príjmy 2.787.389,11 Sk, náklady 2.737.097,53 Sk, rozdiel 50.291,58 Sk. Spolu rozdiel za uvedené rokypredstavovalsumu172.688,13Sk.Vr.2009bolipríjmy96.111,91EUR,náklady173.502,47EUR,rozdiel
-3.171,73 EUR. Za tri roky spolu teda bolo nepreinvestovaných 2.560,46 EUR.

Dňa 8.9.2010 bolo na súd doručené podanie odporkyne v 1.rade, v ktorom rozšírila svoj protinávrh
o ďalšiu sumu, a to po nahliadnutí do zmlúv o prenájme, pričom uviedla, že pokiaľ si dňa 14.5.2007
uplatnila nárok na 140.000,- Sk z titulu bezdôvodného obohatenia, tak žiada, aby jej navrhovateľ zaplatil
titulom bezdôvodného obohatenia za obdobie 9/2008 do 9/2010 sumu 4.469,51 EUR, ktorej výška
vyplýva z príjmov z prenájmu spoločných priestorov vo vzťahu k jej podielu, uvedenom na LV. Konkrétne

za obdobie roka 2008 je to za mesiace 9-12/2008 suma 61.003,73 Sk/12 x 4 = 20.334,60 Sk, čiže
674,99 EUR. Za obdobie roka 2009 je to suma 2.276,71 EUR, za r. 2010 - mesiace 1 až 8 je to
suma 1.517,81 EUR, čiže za tieto 2 roky spolu je to suma 4.469,51 EUR. Uviedla, že na prenájom
spoločných priestorov nikoho nesplnomocnila a príjmy z prenájmu spoločných priestorov preto považuje
za neoprávnené obohatenie na strane navrhovateľa. Keďže za roky 2005 až 2007 žiadala protinávrhom
voči navrhovateľovi o zaplatenie sumy 3.306,75 EUR, celkovo si vzájomným protinávrhom uplatňuje

sumu 7.775,- EUR, čo je 234.230,- Sk.

K doplnenému vzájomnému návrhu odporkyne v 1. rade zaslal navrhovateľ stanovisko, v ktorom
predložil výpočet príjmov a nákladov zo striech vo finančnom vyjadrení podielu odporkyne v 1.rade, teda
podielu 397/8279. Z výpočtov je zrejmé, že za sporné obdobie (r. 2004 až 2010) boli ohľadne podielu

odporkyne v 1. rade príjmy z prenájmov spolu v sume 10.640,05 EUR, náklady na jej podiel boli v sume
10.273,74 EUR a rozdiel je 366,31 EUR. Uviedol, že pokiaľ si odporkyňa v 1.rade uplatňuje nárok z
titulu bezdôvodného obohatenia, navrhovateľ vo vzťahu k nej nie je v postavení neoprávnenej osoby,
pretože so súhlasom väčšiny podielových spoluvlastníkov na schôdzach podielových spoluvlastníkov,
bolo so ziskom z prenájmov včítane ziskov z jej podielu, naložené tak, že zisk bol použitý v súlade s

dohodou väčšiny spoluvlastníkov na výkon správy BZS. Navrhovateľ poukázal aj na uznesenie č. 3
zo schôdze podielových spoluvlastníkov zo dňa 26.5.2010, kedy bola vytvorená 3-členná komisia za
účelom podania správy o príjmoch a výdavkoch navrhovateľa, kde bolo skonštatované, že príjmy z
prenájmu strechy a výdavky na správu, prevádzku a zhodnotenie nehnuteľnosti sú riadne zaznamenané
v účtovníctve správcu a ich výška súhlasí s predkladanou správou o príjmoch a výdavkoch a príjmy

boli použité na úhradu nákladov spojených s prevádzkou a zhodnotením nehnuteľnosti spoluvlastníkov
v zmysle predloženej správy. Vzájomný návrh odporkyne v 1. rade žiadal navrhovateľ zamietnuť ako
nedôvodný.

Vo vyjadrení navrhovateľa, ktoré bolo na súd doručené dňa 22.10.2010, je uvedené, že dňa 6.10.2010

boli zo strany odporkyne v 1.rade zaslané finančné prostriedky vo výške 396,84 EUR, a to úhrada
poplatku za výkon správy za obdobie od 1.4.2010 do 30.9.2010, pričom odporkyňa v 2.rade uhrádza
pravidelne mesačný poplatok za výkon správy vo výške 67,22 EUR od 1.4.2010. Odporkyne neplatili
poplatky za výkon správy za obdobie od 1.1.2004 do 31.3.2010 a preto má odporkyňa v 1.rade dlh
ohľadne poplatkov za výkon správy za uvedené obdobie v sume 6.941,90 EUR s príslušenstvom,

odporkyňa v 2.rade v sume 7.053,67 EUR a odporca v 3.rade v sume 13.995,57 EUR s príslušenstvom, s
tým, že plnením odporkyne 1 alebo odporkyne 2 zaniká v rozsahu ich plnenia povinnosť plnenia odporcu
v 3.rade. Navrhovateľ špecifikoval svoj nárok a uviedol, že za r. 2004 odporkyňa v 1.rade nezaplatila
poplatky odvedené za poistenie spolu v sume 95,25 EUR, odporkyňa v 2.rade v sume 96,78 EUR, za
vodu odporkyňa v 1.rade za obdobie 1/2004 nezaplatila doposiaľ sumu 18,63 EUR, odporkyňa v 2.rade

18,93 EUR, za vodu 2/2004 odporkyňa v 1.rade nezaplatila 20,11 EUR a odporkyňa v 2.rade 20,43 EUR
a za vodu v období 6/2006 odporkyňa v 1.rade nezaplatila 17,25 EUR a odporkyňa v 2.rade 17,53 EUR.
Pokiaľ ide o poplatky za výkon správy, odporkyňa v 1.rade v r. 2004 nezaplatila spolu sumu 1.038,76
EUR a odporkyňa v 2.rade sumu 1.055,49 EUR, za r. 2005 odporkyňa v 1.rade nezaplatila za výkon
správy sumu 1.095,60 EUR a odporkyňa v 2.rade sumu 1.113,24 EUR, v r. 2006 nezaplatila odporkyňa v

1.rade sumu 1.095,60 EUR a odporkyňa v 2.rade 1.113,24 EUR a v r. 2007, 2008 a 2009 odporkyňa v 1.
rade nezaplatila za každý rok za výkon správy poplatky v sume po 1.095,60 EUR a odporkyňa v 2.rade
v sume po 1.113,24 EUR, pričom za výkon správy za obdobie 1-3/2010 odporkyňa v 1.rade nezaplatila
sumu 273,90 EUR a odporkyňa v 2.rade sumu 278,31 EUR. Vzhľadom na skutočnosť, že odporkyňa
v 1.rade zaplatila ešte pred podaním návrhu sumu 79,73 EUR a odporkyňa v 2.rade sumu 81,- EUR,

v tejto časti zobral návrh voči odporkyniam späť, spolu s 10 % úrokom z omeškania, čiže v prípade
odporkyne v 1.rade o sumu 79,73 EUR s 10 % úrokom z omeškania od 29.4.2005 do zaplatenia a v
prípade odporkyne v 2.rade o sumu 81,- EUR s 10 % úrokom z omeškania od 29.4.2005 do zaplatenia
a u odporcu v 3.rade o sumu 160,73 EUR s 10 % úrokom z omeškania od 29.4.2005 do zaplatenia.Poukázal na to, že navrhnutá zmena petitu je už po ponížení o tie sumy, ohľadne ktorých navrhuje
čiastočne zastavenie konania. Preto žiadal pripustiť zmenu petitu a zaviazať odporkyňu v 1.rade k
zaplateniu sumy 6.941,90 EUR s úrokom z omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 2.103,- EUR

od 1.11.2005 do zaplatenia, vo výške 14,75 % ročne zo sumy 1.643,40 EUR od 1.5.2007 do zaplatenia,
vo výške 14,25 % ročne zo sumy 730,40 EUR od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo
sumy 1.552,10 EUR od 1.6.2009 do zaplatenia a vo výške 9 % ročne zo sumy 913,- EUR od 1.4.2010
do zaplatenia. Odporkyňu v 2.rade žiadal zaviazať k zaplateniu sumy 7.053,67 EUR spolu s úrokom z
omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 2.136,86 EUR od 1.11.2005 do zaplatenia, vo výške 14,75

%ročnezosumy1.669,86EURod1.5.2007dozaplatenia,vovýške14,25%ročnezosumy742,16EUR
od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo sumy 1.577,09 EUR od 1.6.2009 do zaplatenia,
vo výške 9 % ročne zo sumy 927,70 EUR od 1.4.2010 do zaplatenia a odporcu v 3.rade žiadal zaviazať k
zaplateniu sumy 13.995,57 EUR spolu s úrokom z omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 4.239,86
EUR od 1.11.2005 do zaplatenia, vo výške 14,75 % ročne zo sumy 3.313,26 EUR od 1.5.2007 do
zaplatenia, vo výške 14,25 % ročne 1.472,56 EUR od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo

sumy 3.129,19 EUR od 1.6.2009 do zaplatenia, vo výške 9 % ročne zo sumy 1.840,70 EUR od 1.4.2010
do zaplatenia, s tým, že plnením odporcu v 1. rade, alebo odporcu v 2.rade zaniká povinnosť plnenia
odporcu v 3.rade. Súd dňa 27.10.2010 pripustil zmenu návrhu tak, ako to žiadal navrhovateľ.

Navrhovateľ predložil súdu Rokovací poriadok spoluvlastníkov BZS, v ktorom je v bode 4 uvedené,

že schôdza spoluvlastníkov je uznášaniaschopná, ak je prítomná nadpolovičná väčšina všetkých
spoluvlastníkov. V bode 8 je uvedené, že každý z prítomných spoluvlastníkov má pri rozhodovaní jeden
hlas, hlasuje sa zdvihnutím ruky a v bode 9 je uvedené, že na schôdzi spoluvlastníkov rozhoduje
nadpolovičná väčšina hlasov prítomných spoluvlastníkov, s výnimkou rozhodnutí, na ktoré je potrebná
2/3 väčšina hlasov, resp. 3 väčšina hlasov.

Zo zápisnice z pracovného rokovania spoluvlastníkov BZS zo dňa 28.2.2007 vyplýva, že na nej
spoluvlastníci riešili neplatenie poplatkov za výkon správy odporkyňami, ktorých dlh k 31.12.2006
predstavoval sumu 191.170,60 Sk. Zástupca odporkýň- konateľ spoločnosti REPSS s. r. o.- C., žiadal
navrhovateľa, aby predložil Správu o príjmoch a nákladoch BZS- výškovej časti budovy, plynúcich

z z prenájmu striech. Túto jeho žiadosť podporili viacerí spoluvlastníci a navrhovateľa ako správcu
zaviazali povinnosťou predložiť im vyúčtovanie v súvislosti s týmito príjmami. Zároveň C. navrhol, aby
navrhovateľ ako správca nepožadoval od spoluvlastníkov poplatok za výkon správy. Na schôdzi bolo
prijaté uznesenie, podľa ktorého mal správca vypracovať Správu o príjmoch a nákladoch zo striech
budovy a vypracovať návrh Zmluvy o výkone správy s tým, že zvolá ďalšiu schôdzu spoluvlastníkov

do 30.6.2007.

Zo zápisnice zo schôdze spoluvlastníkov BZS konanej dňa 28.6.2007, bolo zistené, že navrhovateľ
ako správca predložil nový návrh Zmluvy o výkone správy a rozbor príjmov a nákladov BZS za r. 2004
až 2006. Na schôdzi bolo prijaté spoluvlastníkmi uznesenie č. 1, ktorým odsúhlasili zníženie poplatku

za výkon správy, pričom sa už z tohto dôvodu nehlasovalo o návrhu C. zastupujúceho odporkyne, v
ktorom navrhol, aby sa poplatok za výkon správy neplatil. Uznesením č. 3 spoluvlastníci odsúhlasili
vypracovanie štúdie o rekonštrukcii obvodového plášťa BZS podľa predloženej cenovej ponuky, s tým,
že financovanie štúdie bude zabezpečené z príjmov z prenájmu striech.

Zo zápisnice z rokovania spoluvlastníkov BZS zo dňa 29.11.2007 vyplýva, že za R. bol na rokovaní
prítomný opäť C.

Zo zápisnice zo schôdze spoluvlastníkov BZS zo dňa 24.2.2010 bolo zistené, že na nej bolo prijaté
uznesenia č. 1, ktorým bolo schválené zníženie poplatkov za výkon správy podľa predloženého rozpisu

správcu s účinnosťou od 1.4.2010. Uznesením č. 2 schválila schôdza návrh na predloženie Správy o
príjmoch a výdavkoch správcu za r. 2007 až 2009 na najbližšej schôdzi, ktorá sa uskutoční v máji 2010.
Uznesením č. 3 bolo rozhodnuté spoluvlastníkmi o povinnosti spoluvlastníčok- neplatičov- p. M. zaplatiť
dlžné poplatky za výkon správy od r. 2004 do 31.3.2010 samostatne, alebo prostredníctvom spoločnosti
REPSS s.r.o., na účet Správy budov s.r.o. v pôvodne stanovenej výške, tak ako to bolo dohodnuté, a

tak, ako platia na základe zmluvy o výkone správy a dohôd o poskytovaní služieb a médií v znení zmien
a doplnkov aj ostatní podieloví spoluvlastníci. Uznesením č. 4 schôdza neschválila návrh C. o tom, aby
správca vyplatil podielovým spoluvlastníkom príjmy z prenájmu spoločných priestorov tretím osobám
podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.ZozápisnicezoschôdzepodielovýchspoluvlastníkovBZSkonanejdňa26.5.2010bolozistené,ženanej
bolo prijaté uznesenie č. 3, ktorým podieloví spoluvlastníci jednomyseľne schválili vytvorenie 3-člennej

komisiezastúpenejC.,zástupcomprokuratúryazástupcomsúdu, zaúčelompodaniaSprávyopríjmoch
a výdavkoch Správy budov s. r. o., v lehote do 30.6.2010, s tým, že výsledky budú oznámené podielovým
spoluvlastníkom na schôdzi, ktorá sa uskutoční v septembri alebo októbri 2010.

Zo zápisnice zo schôdze podielových spoluvlastníkov BZS zo dňa 21.10.2010 vyplýva, že na schôdzi

podieloví spoluvlastníci uznesením č. 4 rozhodli o schválení Správy o príjmoch a výdavkoch ohľadne
predmetnejnehnuteľnostizaobdobieod2007do2009,nazákladekontrolyvykonanej nimiustanovenou
kontrolnou komisiou. V zápisnici sa konštatuje, že kontrolná komisia overila predložené účtovné doklady
za r. 2007 až 2009 a podané daňové priznania za tieto roky, pričom hospodársky výsledok za jednotlivé
obdobia súhlasí s hodnotami vykázanej správy o činnosti správcu a príjmy z prenájmu strechy a výdavky
na správu, prevádzku a zhodnotenie nehnuteľnosti sú riadne účtované v účtovníctve správcu, jej výška

súhlasí s predkladanou správou príjmov a výdavkov a príjmy boli použité na úhradu nákladov spojených
s prevádzkou a zhodnotením nehnuteľnosti spoluvlastníkov v zmysle predloženej správy. Pri kontrole
príjmov Správy budov s.r.o. vykonanej Daňovým úradom Michalovce za obdobie r. 2006 neboli zistené
žiadne pochybenia správcu, keďže práve za tento rok bola vykonaná kontrola daňovým úradom na
základe sťažnosti p. R. Spoluvlastníci sa ďalej zaoberali neplatením poplatkov za výkon správy

správcovi zo strany spoluvlastníčok R., a na schôdzi bolo prijaté uznesenie č. 5, v ktorom spoluvlastníci
rozhodliotom,žeuvedenéspoluvlastníčkysúpovinnézaplatiťdlžnépoplatkyzavýkonsprávysprávcovi,
za obdobie od 1.1.2004 do 31.3.2010. Bolo tiež konštatované, že p. Kovaľová zaplatila poplatok za
výkon správy za obdobie od 1.4.2010 do 30.9.2010 sumou, ktorá bola zložená na účet správcu v októbri
2010. V zápisnici je tiež uvedené, že v Správe o príjmoch a nákladoch správcu za obdobie 2007-

2009 bola vytvorená opravná položka na nezaplatené pohľadávky, pričom finančné prostriedky, ktoré
sú predmetom súdneho sporu voči odporkyniam, nie sú fakticky k dispozícii a preto ich nebolo možné
preinvestovať v budove, čo je na úkor ostatných spoluvlastníkov.

Po vykonaní dokazovania súd vec právne posúdil takto :

Podľa § 2 ods. 3 OZ, účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť
dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona
nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť.

Podľa § 34 Občianskeho zákonníka (OZ), právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene
alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

Podľa § 35 ods. 1 OZ, prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím, môže sa stať výslovne
alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť. Podľa odseku 2,

právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež
podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Podľa ods.
3, právne úkony urobené inak než slovami sa vykladajú podľa toho, čo spôsob ich vyjadrenia obvykle
znamená. Pritom sa prihliada na vôľu toho, kto právny úkon urobil, a chráni sa dobromyseľnosť toho,
komu bol právny úkon určený.

Podľa § 51 OZ, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 853 OZ, občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani iným zákonom,

sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im najbližšie.

Podľa § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú
oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Podľa ods. 2, o hospodárení so
spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti

hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka
súd. Podľa ods. 3, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby
o zmene rozhodol súd. Podľa ods. 1, z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a
povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.Podľa ustanovenia § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní,
je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ

právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok
týkať aj len jednotlivých plnení.

Podľa ods.2, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka
popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku

úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis. Podľa § 3 Nariadenia
vlády Slovenskej republiky č.87/1995 Z. z., výška úrokov z omeškania je dvojnásobok diskontnej sadzby
určenej NBS platnou k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Z výkladu vyššie citovaného § 139 ods. 2 OZ vyplýva, že pojem hospodárenia so spoločnou vecou
zahŕňa najmä údržbu, opravu, úpravu veci, nakladanie s ňou, užívanie veci, teda aj to, za akých

podmienok bude vec prenajatá. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci dohodou,
pri ktorej zákon nestanovuje obligatórnu formu, ani výslovne nedefinuje jej náležitosti, preto musí mať
takátodohodavšeobecnénáležitostipodľaObčianskehozákonníka.Pritommôžebyťuzavretápísomne,
ústne alebo konkludentne, a to aj vtedy, ak ide o nehnuteľnú vec. Užívanie spoločnej veci niektorým zo
spoluvlastníkov je síce súčasťou obsahu jeho vlastníckeho práva, ale realizácia tohto práva vyžaduje

rozhodnutie väčšiny spoluvlastníkov a v prípade, že sa spoluvlastníci pri hospodárení so spoločnou
vecou nedohodnú, je rozhodujúca väčšina spoluvlastníckych podielov. Táto väčšina sa počíta podľa
veľkosti spoluvlastníckych podielov a nie je pritom rozhodujúce, či ide o bežnú záležitosť alebo nie.
Pod pojem hospodárenia so spoločnou vecou sa podriaďuje aj rozhodnutie o tom, aká investícia, t.j.
náklad, akého druhu a v akej výške má byť do spoločnej veci vykonaná. Súhlas, či nesúhlas môže

menšinový spoluvlastník vyjadriť výslovne alebo konkludentne, pokiaľ s investíciou nesúhlasí. Ak však
rozhodne väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti podielov, je menšinový spoluvlastník povinný
podľa veľkosti svojho podielu na takto vynaložený náklad prispievať. Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s
hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa
veľkosti podielov, nemôže sa úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení s touto vecou

a musí sa rozhodnutiu väčšiny podriadiť.

Preukázaná bola v konaní skutočnosť, že odporkyňa v 1. rade bola od 21. 2. 1998 spoluvlastníčkou
nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXXX v k. ú. U., nachádzajúcej sa na parcele č. XXXX/X, . a to stavby-
prevádzková budova so súp. číslom 1366 (ďalej len predmetná budova- Budova združených služieb- skr.

BZS), pričom jej podiel vtedy predstavoval 391/16558 pod B14 z celku. Od 4. 10 2002 sa po odkúpení od
Mesta Michalovce stala spoluvlastníčkou ďalšieho podielu v predmetnej budove, a to podielu 718/8279
pod B6, z ktorého dňa 30.12.2002 previedla časť o veľkosti 208/8279 pod B18 na odporkyňu v 2.rade a
ďalšiu časť z neho o veľkosti 113/8279 previedla k 18. 2. 2003 na C.. Následne predala odporkyni v 2.
rade ďalšiu časť zo svojho podielu- dňa 26.4.2004, a to podiel zapísaný pod B14 vo veľkosti 391/16558.

Od uvedenej doby až doposiaľ je odporkyňa v 1. rade spoluvlastníčkou predmetnej budovy v podiele
pod B6 397/8279 z celku a odporkyňa v 2. rade v podiele 391/16558 pod B14 a 208/8279 pod B18.

Preukázaná bola aj skutočnosť, že navrhovateľ a všetci spoluvlastníci predmetnej budovy (BZS), medzi
nimi aj odporkyňa v 1. rade, uzavreli dňa 15. 1. 1999 dohodu, účinnú od 1. 2. 1999, označenú

ako Zmluva o výkone správy. Na základe tejto zmluvy vznikli navrhovateľovi ako správcovi vo
vzťahu k spoluvlastníkom povinnosti spočívajúce vo vykonávaní správy BZS, konkrétne povinnosť
zabezpečovať údržbu a opravy spoločných priestorov budovy, bežnú údržbu a opravy, podľa vlastného
uváženia a v súlade s právnymi predpismi na náklady užívateľov, rekonštrukciu, resp. väčšie opravy,
rekonštrukčné práce a rekonštrukcie, resp. väčšie opravy spoločných priestorov, zabezpečovať,

spravovať a aktualizovať informačný systém v celej budove, pokiaľ možno jednotný a pre hospodárenie
s energiou správca zabezpečí maximum možných a nenáročných opatrení vedúcich k optimálnemu
využitiu. Dohodnuté bolo aj to, že navrhovateľ ako správca bude zabezpečovať pre BZS aj služby
spojené s užívaním objektu, ako je dodávka studenej vody, dodávka TÚV a tepla, osvetlenie spoločných
priestorov budovy, upratovanie vonkajšieho priestranstva, upratovanie vstupného vestibulu, udržiavanie

prístupových komunikačných priestorov v zimných mesiacoch a zabezpečenie záhradníckych služieb vo
vegetačnom období, opravu a revíziu výťahov. Spoluvlastníci sa dohodou zaviazali za uvedené služby
zaplatiť navrhovateľovi odplatu v dohodnutej výške a uhradiť mu náklady vynaložené na zabezpečenie
dohodnutých činností, pričom odmena za výkon správy bola dohodnutá pre navrhovateľova v príloheč. 1 podľa veľkosti podielov jednotlivých spoluvlastníkov. Spoluvlastníci sa tiež zaviazali, že pre styk
so správcom splnomocnia svojho zástupcu. V Zmluve spoluvlastníci výslovne udelili navrhovateľovi
Plnomocenstvo vo vzťahu k tretím osobám, aby na jeho základe konal pri zabezpečovaní výkonu správy,

ako ich splnomocnený zástupca v plnom rozsahu.

Súd posudzoval predmetnú Zmluvu o výkone správy podľa jej obsahu, a to ako dohodu, ktorú
spoluvlastníci predmetnej budovy uzavreli s navrhovateľom v rámci svojho hospodárenia so spoločnou
budovou v zmysle vyššie cit. § 139 Ods. 2 OZ, a ktorou si v súlade s cit. § 2 ods. 3 OZ a § 51 OZ,

upravili vzájomné práva a povinnosti s navrhovateľom. Odporcovia sa v konaní bránili tým, že predmetnú
zmluvu považujú za absolútne neplatnú, lebo nespĺňa podmienky ustanovené v zák. č. 182/1993 Z. z.
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení zmien a doplnkov. Súd túto námietku odporcov
hodnotil ako neopodstatnenú, nakoľko predmetnú zmluvu a vzťahy z nej vzniknuté neposudzoval podľa
cit. zákona (účinný od 1. 9. 1993). Uvedený zákon sa na predmetnú zmluvu nemohol aplikovať vzhľadom
na to, že podielovými spoluvlastníkmi predmetnej budovy boli už pri vzniku zmluvy aj: správca Okresný

súd Michalovce, správca Krajská prokuratúra v Košiciach, správca Štatistický úrad SR, správca Krajská
prokuratúra v Košiciach a ide preto o budovu, na ktorej prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis-
z. č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu. Zák. č. 182/1993 Z. z. pritom v čase vzniku zmluvy, teda ku
dňu 1. 2. 1999, upravoval v § 24, že sa nevzťahujú jeho ustanovenia na budovy a nebytové priestory v
budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis (v tomto prípade z. č. 278/1993 Z.

z.). Takáto úprava, vylučujúca aplikáciu zák. č. 182/1993 Z. z. na uvedené budovy, platí doposiaľ, aj po
prijatých novelách (napr. po novele účinnej od 1. 7. 2007 je uvedené v § 24 v odseku 1, že ustanovenia
zákona, s výnimkou § 6 až § 29, sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového
domu a v odseku 2 je uvedené, že odsek 1 sa nevzťahuje na budovy a nebytové priestory v budovách,
na ktorých prevod vlastníctva sa vzťahuje osobitný predpis). Vychádzajúc z uvedeného skutkového a

právneho stavu, bola odporkyňa v 1. rade povinná platiť navrhovateľovi dohodnuté poplatky za výkon
správy a za dodané média, tak ako to upravili spoluvlastníci (vrátane odporkyne v 1. rade)v Zmluve o
výkone správy z r. 1999.

Odporkyňa v 1. rade dohodnuté poplatky ohľadne svojho podielu preukázateľne aj platila od účinnosti

predmetnej zmluvy až do 31.12.2003. Od 1. 1. 2004 odporkyňa v 1. rade neplatila poplatky za výkon
správy a dlh má aj za niektoré platby za poistenie a vodu, pričom všetky poplatky v zmysle zmluvy
začala navrhovateľovi opäť platiť od 1. 4. 2010 a platí ich doposiaľ. Neplatenie poplatkov za výkon správy
odôvodňovala tým, že Zmluvu o výkone správy z r. 1999 považuje za neplatnú, lebo nie je zosúladená
so zákonom č. 182/1993 Z. z., v znení noviel. Súd už vyššie odôvodnil, prečo uvedenú zmluvu podľa

tohto zákona neposudzoval, kvôli čomu námietku odporkyne v 1. rade o neplatnosti zmluvy hodnotil
ako neopodstatnenú. Dlh odporkyne v 1. rade voči navrhovateľovi tak za dobu od 1. 4. 2004 do 30. 3.
2010 pozostáva z týchto nezaplatených poplatkov: za r. 2004 poplatky za poistenie spolu v sume 95,25
EUR, za vodu za obdobie 1/2004 v sume 18,63 EUR, za vodu 2/2004 v sume 20,11 EUR, za vodu v
období 6/2006 v sume 17,25 EUR, poplatky za výkon správy v r. 2004 spolu v sume 1.038,76 EUR ,

za r. 2005 v sume 1.095,60 EUR, r. 2006 v sume 1.095,60 EUR, v r. 2007, 2008 a 2009, za každý rok v
sume po 1.095,60 EUR a za obdobie 1-3/2010 v sume 273,90 EUR. Spolu jej dlh voči navrhovateľovi
predstavuje sumu 6.941,90 EUR, k zaplateniu ktorej ju súd v tomto rozsudku zaviazal spolu s úrokom z
omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 2.103,- EUR od 1.11.2005 do zaplatenia, vo výške 14,75 %
ročne zo sumy 1.643,40 EUR od 1.5.2007 do zaplatenia, vo výške 14,25 % ročne zo sumy 730,40 EUR

od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo sumy 1.552,10 EUR od 1.6.2009 do zaplatenia a
vo výške 9 % ročne zo sumy 913,- EUR od 1.4.2010 do zaplatenia, keďže s týmito sumami je v omeškaní
(vyššie cit. § 517 OZ a nar. vl. č. 87/1995 Z. z.). Súd v zmysle § 96 O. s. p. konanie voči odporkyni v 1.
rade zastavil v časti o zapl. sumy 79,73 EUR s 10 % úrokom z omeškania od 29.4.2005 do zaplatenia,
pretože to navrhol navrhovateľ z dôvodu zaplatenia uvedenej sumy ešte pred podaním návrhu.

Odporkyňa v 2. rade, po odkúpení podielu od odporkyne v 1. rade, v predmetnej budove (dňa
30.12.2002) sa stala jeho spoluvlastníčkou a prevzala s tým spojené práva a povinnosti. Bolo tiež
preukázané, že od začiatku rešpektovala v plnom rozsahu dohodu spoluvlastníkov upravenú v Zmluve
o výkone správy z r. 1999, o zabezpečovaní výkonu správy predmetnej budovy navrhovateľom a

o platení poplatkov za výkon tejto správy. Preukázateľne platila od začiatku svojho spoluvlastníctva
všetky dohodnuté poplatky za výkon správy svojho podielu a za dodávku médií, tak ako vyplývali
zo Zmluvy o výkone správy. Ako spoluvlastníčka prejavila svoju vôľu (konkludentne) byť účastníčkou
predmetnej dohody (konkludentný spôsob § 139 ods. 2 OZ pripúšťa aj v prípade nehnuteľnosti), o čomsvedčí aj podanie, ktoré adresovala navrhovateľovi, a v ktorom v zmysle Zmluvy o výkone správy z r.
1999, poverila odporcu v 3. rade za svojho zástupcu ohľadne konania so správcom - navrhovateľom.
Keďže bola menšinovou spoluvlastníčkou, bola v zmysle § 139 ods. 2 OZ povinná podriadiť sa dohode

väčšiny spoluvlastníkov o zabezpečovaní výkonu správy prostredníctvom navrhovateľa, ktorá dohoda
bola premietnutá do písomnej Zmluvy o výkone správy. Nie je sporné, že odporkyňa v 2. rade prestala
platiť poplatky za výkon správy navrhovateľovi od 1. 1. 2004, aj keď naďalej v zmysle Zmluvy o výkone
správy platila takmer všetky ostatné dohodnuté poplatky- za dodané média. Neplatenie poplatkov za
výkon správy od 1. 1. 2004 odôvodnila tým, že Zmluvu o výkone správy považuje za neplatnú, lebo

nespĺňa podmienky uvedené v z. č. 182/1993 Z. z. v znení noviel. Súd predmetnú Zmluvu o výkone
správy a vzťahy z nej vzniknuté neposudzoval podľa ustanovení cit. zákona, ale podľa § 51 OZ, teda
ako dohodu, ktorá spoluvlastníci uzavreli pri nakladaní so spoločnou vecou (§ 139 ods. 2 OZ), preto
obrana odporkyne, že od 1. 1. 2004 už Zmluvu o výkone správy nepovažovala za platnú, nie je dôvodná.
Povinnosť platiť poplatky za výkon správy preto odporkyňa v 2. rade mala aj v období po 31.12.2003, v
dohodnutejvýške,ktorábolazmenená,atozníženímpoplatkovzavýkonsprávy,nazákladerozhodnutia

väčšiny spoluvlastníkov- na schôdzi spoluvlastníkov BZS dňa 24.2.2010, v uznesení č. 1, s účinnosťou
od 1.4.2010. Odporkyňa v 2. rade znova začala platiť dohodnutý poplatok za výkon správy v sume
67,22 EUR, od 1.4.2010 a platí ho doposiaľ, čo vyplýva z výpisov účtu navrhovateľa, ktoré navrhovateľ
predložil. Odporkyňa v 2. rade preukázateľne nezaplatila navrhovateľovi dohodnuté poplatky za výkon
správy a za dodávku médií v období od 1.1.2004 do 30.3.2010, spolu v sume 7.053,67 EUR, preto ju

na zaplatenie uvedenej sumy súd zaviazal vo výroku rozsudku. Konkrétne neboli z jej strany zaplatené
tieto poplatky: za r. 2004 za poistenie spolu v sume 96,78 EUR, za vodu za obdobie 1/2004 sumu18,93
EUR, za vodu 2/2004 sumu 20,43 EUR, za vodu v období 6/2006 sumu 17,53 EUR, poplatky za výkon
správy v r. 2004 v sume 1.055,49 EUR, za r. 2005 v sume 1.113,24 EUR, v r. 2006 v sume 1.113,24
EUR, v r. 2007, 2008 a 2009 , v každom roku po sume po 1.113,24 EUR a za obdobie 1-3/2010 v sume

278,31 EUR. Zároveň súd priznal navrhovateľovi uplatnený zákonný úrok z omeškania v zmysle vyššie
cit. § 517 ods. 2 OZ a nar. vl. č. 87/1995 Z. z. , a to vo výške 13,50 % ročne zo sumy 2.136,86 EUR
od 1.11.2005 do zaplatenia, vo výške 14,75 % ročne zo sumy 1.669,86 EUR od 1.5.2007 do zaplatenia,
vo výške 14,25 % ročne zo sumy 742,16 EUR od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo
sumy 1.577,09 EUR od 1.6.2009 do zaplatenia, vo výške 9 % ročne zo sumy 927,70 EUR od 1.4.2010

do zaplatenia sumy 7.053,67 EUR, pretože s uvedenými dlžnými sumami bola odporkyňa v 2. rade v
omeškaní Súd podľa § 96 O. s. p. , zastavil voči odporkyni v 2. rade konanie v časti o zapl. sumy 81,-
EUR s 10 % úrokom z omeškania od 29.4.2005 do zaplatenia, pretože to navrhol navrhovateľ z dôvodu,
že táto suma mu bola zaplatená ešte pred podaním návrhu, čo vyplýva aj z predloženého dokladu.

Navrhovateľ si v tomto konaní uplatnil proti odporcovi v 3. rade nárok na zaplatenie sumy 13.995,57
EUR, spolu s úrokom z omeškania vo výške 13,50 % ročne zo sumy 4.239,86 EUR od 1.11.2005 do
zaplatenia, vo výške 14,75 % ročne zo sumy 3.313,26 EUR od 1.5.2007 do zaplatenia, vo výške 14,25
% ročne 1.472,56 EUR od 1.1.2008 do zaplatenia, vo výške 12,50 % ročne zo sumy 3.129,19 EUR od
1.6.2009 do zaplatenia, vo výške 9 % ročne zo sumy 1.840,70 EUR od 1.4.2010 do zaplatenia, s tým,

že plnením odporkyne v 1. rade, alebo odporkyne v 2.rade zaniká povinnosť plnenia odporcu v 3.rade.
Navrhovateľ pasívnu legitimáciu odporcu v 3. rade odôvodnil existenciou hmotnoprávneho vzťahu
medzi odporcom v 3. rade a odporkyňou v 1. a 2. rade, nakoľko ich písomnými povereniami prevzal
odporca v 3. rade na seba povinnosť realizovať práva a povinnosti vyplývajúce odporkyniam 1. a 2. zo
Zmluvy o výkone správy. Súd mal za preukázané z listu odporkyne v 1. rade zo dňa 21. 1. 1999, ktorý

doručila navrhovateľovi, že v ňom poverila odporcu v 3. rade za správcu svojho podielu v predmetnej
nehnuteľnosti a výslovne požiadala, aby navrhovateľ všetky náklady alebo výnosy dohodnuté v Zmluve
o výkone správy fakturoval odporcovi v 3. rade. Súd mal ďalej za preukázané z výpisu z LV predmetnej
budovy- tzv. Budovy združených služieb (BZS), zo zhodných výpovedí navrhovateľa a odporcu v 3. rade,
ako aj z Dohody o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií BZS Michalovce, ktorú dňa 18. 2.

1999 uzavrel navrhovateľ ako správca a odporca v 3. rade označený ako spoluvlastník , že odporca v 3.
rade, ktorý nie je spoluvlastníkom predmetnej nehnuteľnosti ( BZS), podľa obsahu predmetnej Dohody,
vystupuje iba ako zástupca spoluvlastníka- odporkyne v 1. rade. V Dohode sú upravené vzájomné práva
a povinnosti správcu a spoluvlastníka, čiže navrhovateľa a odporkyne v 1. rade, a to tak, že navrhovateľ
ako správca bude zabezpečovať výkon správy aj jej podielu v predmetnej budove, v zmysle Zmluvy o

výkone správy z r. 1999, uzavretej so spoluvlastníkmi predmetnej budovy, a odporkyňa v 1. rade je zase
povinná navrhovateľovi za ním poskytnuté služby- výkon správy, uhrádzať mesačný poplatok v sume
1.410,- Sk bez DPH ( s DPH 1.734,- Sk) a je povinná platiť mu mesačné preddavky za dodávku tepla,
vody, elektriny a ostatných médií, to všetko prostredníctvom odporcu v 3. rade. Odporkyňa v 2. rade-preukázateľne- listom zo dňa 11.6.2004, dala na vedomie navrhovateľovi, že konateľ odporcu v 3. rade
má jej plnú moc, a aby jemu navrhovateľ predkladal všetko, čo sa týka výkonu správy jej podielu. Listom
zo dňa 22.6.2004 navrhovateľovi oznámila, aby všetky náležitosti týkajúce sa správy jej priestorov boli

zasielané aj na jej vedomie, vzhľadom k tomu, že správu jej priestorov vykonáva odporca v 3. rade,
v zastúpení C. a v liste zo dňa 2.2.2006 odporkyňa v 2.rade oznámila navrhovateľovi, že odporca v
3. rade za ňu uhrádza náklady spojené s jej podielom, a že voči nej si odporca v 3. rade plní všetky
záväzky, preto, ak neboli uhradené navrhovateľovi všetky poplatky za výkon správy, žiada, aby jej boli
zaslané. Súd mal za preukázané aj to, že odporkyňa v 1.rade od r. 1999 a odporkyňa v 2. rade od r. 2002,

skutočne platili navrhovateľovi všetky dohodnuté poplatky za výkon správy i za média, a to až do 1. 1.
2004,pričomplatbyrealizovaliprostredníctvomodporcuv3.rade.NapokonajsamotnáZmluvaovýkone
správy v článku VIII. upravuje, že spoluvlastníci pre styk so správcom splnomocnia svojho zástupcu,
ktorého osobu oznámia správcovi do 15 dní od podpísania zmluvy a na požiadanie zvoleného zástupcu
je správca povinný predložiť mu k nahliadnutiu všetky účtovné a iné doklady týkajúce sa výkonu správy.

Podľa § 31 ods. 1 OZ, pri právnom úkone sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo právnickou osobou.
Splnomocniteľ udelí za tým účelom plnomocenstvo splnomocnencovi, v ktorom sa musí uviesť rozsah
splnomocnencovho oprávnenia.

Podľa § 32 ods. 1OZ, ak z právneho úkonu nevyplýva, že niekto koná za niekoho iného, platí, že koná vo

vlastnom mene. Podľa ods. 2, ak splnomocnenec koná v mene splnomocniteľa v medziach oprávnenia
zastupovať, vzniknú tým práva a povinnosti priamo splnomocniteľovi. Pokyny dané splnomocnencovi,
ktoré nevyplývajú z plnomocenstva, nemajú vplyv na právne účinky konania, ibaže by boli známe
osobám, voči ktorým splnomocnenec konal.

Podľa § 33 ods. 1 OZ, ak splnomocnenec prekročil svoje oprávnenie vyplývajúce z plnomocenstva, je
splnomocniteľ viazaný, len pokiaľ toto prekročenie schválil. Ak však splnomocniteľ neoznámi osobe,
s ktorou splnomocnenec konal, svoj nesúhlas bez zbytočného odkladu po tom, čo sa o prekročení
dozvedel, platí, že prekročenie schválil.

Citované zákonné ustanovenia upravujú zmluvné zastúpenie, ktoré vzniká na základe zmluvy medzi
splnomocniteľom (zastúpeným) a splnomocnencom (zástupcom) a ide o dvojstranný právny úkon na
rozdiel od plnomocenstva, ktoré je jednostranným právnym úkonom, a ktorým zastúpený dáva tretej
osobe na vedomie, v akom rozsahu je osoba uvedená v plnomocenstve oprávnená ho zastupovať.

Podľa § 724 OZ, príkaznou zmluvou sa zaväzuje príkazník, že pre príkazcu obstará nejakú vec alebo
vykoná inú činnosť.

Podľa § 725 OZ, príkazník je povinný konať pri plnení príkazu podľa svojich schopností a znalostí. Od
príkazcových pokynov sa príkazník môže odchýliť len vtedy, ak je to nevyhnutné v záujme príkazcu a

ak nemôže včas dostať jeho súhlas; inak zodpovedá za škodu.

Podľa § 726 OZ, príkazník je povinný vykonať príkaz osobne. Ak zverí vykonanie príkazu inému,
zodpovedá, akoby príkaz vykonával sám; ak však príkazca dovolil, aby si ustanovil zástupcu, alebo ak
bol tento nevyhnutne potrebný, zodpovedá príkazník iba za zavinenie pri voľbe zástupcu.

Podľa § 730 OZ, odsek 1, príkazca je povinný poskytnúť príkazníkovi odmenu iba vtedy, ak bola
dohodnutá alebo je obvyklá, najmä vzhľadom na povolanie príkazníka. Podľa ods. 2, príkazca je
povinný poskytovať odmenu, aj keď výsledok nenastal, ibaže nezdar konania bol spôsobený porušením
povinnosti príkazníka.

Z výkladu ustanovení o príkaznej zmluve vyplýva, že v nej môže byť zahrnuté plnomocenstvo, ak
z jej obsahu vyplýva rozsah oprávnenia príkazníka konať v mene príkazcu. V takom prípade je
potrebné odlíšiť vnútorný vzťah medzi príkazníkom a príkazcom od udeleného plnomocenstva, pretože
plnomocenstvo je jednostranným právnym úkonom adresovaným tretím osobám a splnomocnencovi

zakladá oprávnenie zastupovať splnomocniteľa pri uskutočňovaní v jeho mene.

Vzhľadom na popísaný skutkový a právny stav, súd dospel k záveru, že medzi odporcom v 3. a
odporkyňou v 1. rade (od 21. 1. 1999) a medzi odporcom v 3. rade a odporkyňou v 2. rade (od 11. 6.2002) existovali dohody uzavreté v zmysle vyššie cit. ust. § 51 OZ, ktorými boli upravené ich vzájomné
občianskoprávne vzťahy, ktoré sa v zmysle § 853 OZ spravujú ustanoveniami o príkaznej zmluve (§
724 a nasl. OZ) a ustanoveniami o zmluvnom zastúpení (§ 31 a nasl. OZ). Odporca v 3. rade v tomto

prípade vo vzťahu k odporkyniam prevzal na seba záväzok (vo vzťahu ku každej odporkyni samostatne),
že bude pre ne vykonávať činnosť spočívajúcu v úhrade poplatkov pre navrhovateľa za výkon správy
a za média, podľa výšky dohodnutej v Zmluve o výkone správy BZS. Odporkyne odporcu v 3. rade
aj splnomocnili (každá z nich samostatne), aby ich zastupoval pri konaní s navrhovateľom ohľadne
záležitosti týkajúcich sa výkonu správy ich podielov v BZS. Odporca v 3. rade teda vždy vystupoval

vo vzťahu k navrhovateľovi iba ako zástupca odporkýň v 1. a 2. rade, vykonávajúci ich príkazy, preto
mu nemohli vzniknúť vo vzťahu k navrhovateľovi žiadne práva a povinnosti, nakoľko tieto vznikali
priamo zastúpeným odporkyniam. To platí aj pre dohodu zo dňa 18.2.1999, označenú ako Dohoda
o zabezpečovaní správy a poskytovaní služieb a médií BZS Michalovce, ktorú uzavrel navrhovateľ s
odporkyňou v 1. rade, zastúpenou odporcom v 3. rade. Ak teda vznikol odporkyniam v 1., 2.. rade voči
navrhovateľovi dlh kvôli neplateniu poplatkov za výkon správy, navrhovateľ si môže nárok na zaplatenie

svojej pohľadávky uplatniť iba vo vzťahu k odporkyniam a nie aj voči odporcovi v 3. rade, ktorý je v
hmotnoprávnom vzťahu iba s odporkyňami a im sa aj zodpovedá za prípadne porušenie povinností,
ktoré mu voči nim z ich vzťahov vyplývajú. Súd preto návrh voči odporcovi v 3. rade zamietol.

Vsúvislostisozamietnutímnávrhuvočiodporcoviv3.radesúddodáva,žeajzozmluvy,ktorúodporkyňa

v 2. rade uzavrela dňa 1. 1. 2003 s odporcom v 3. rade pod označením - „ Nájomná zmluva a zmluva
o výkone správy č. 01/A/1998“, mohli vzniknúť vzájomné práva a povinnosti iba vo vzťahu odporkyne
v 2. rade a odporcu v 3. rade a uvedená zmluva preto nemá vplyv na vzťahy medzi navrhovateľom
a odporcami. Pritom súd poukazuje na to, že aj keď je v nájomnej zmluve uvedené, že je uzavretá
podľa zák. č. 116/1990 Zb. z., po obsahovej ani formálnej stránke nespĺňa podmienky uvedené v tomto

zákone. Zákon č. 116/1990 Zb. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov totiž platnosť zmluvy o
nájme viaže na taxatívne uvedené podstatné náležitosti takejto zmluvy, medzi ktoré patrí- predmet a účel
nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájmu, čas trvania zmluvy, ak nie je uzavretá na
neurčito. Ak zmluva tieto podstatné náležitosti neobsahuje, je absolútne neplatná. Nájomná zmluva zo
dňa 1. 1. 2003 nemá minimálne 2 podstatné náležitosti, a to dohodu o výške a splatnosti nájomného (je v

nej iba odkaz, že nájomné účastníci dohodnú) a dohodu o spôsobe platenia nájomného. Aj účel zmluvy
je uvedený neurčitým spôsobom, keďže je vymedzený v zmluve iba ako „ nebytová plocha určená na
kancelárske priestory“.

Odporkyňa v 1. rade si voči navrhovateľovi uplatnila vzájomným návrhom nárok vo výške 7775 EUR,

z titulu bezdôvodného obohatenia. Tvrdila, že tento nárok jej vznikol, keď navrhovateľ bez jej súhlasu
prenajímal tretím osobám za roky 2004 až 9/2010 spoločné priestory v BZS, z ktorých mal príjmy, tie jej
však ako spoluvlastníčke BZS vo vzťahu k jej podielu podľa LV nevyplácal, čím sa obohatil na jej úkor.
Konkrétne žiadala za roky 2004 až 2007 zaplatenie sumy 3.306,75 EUR a za obdobie 2008 do 9/2010
sumu 4.469,51 EUR (za rok 2008 suma 61.003,73 Sk/12 x 4 = 20.334,60 Sk, čiže 674,99 EUR, za rok

2009 suma 2.276,71 EUR, za r. 2010 suma 1.517,81 EUR). Poukázala na to, že na prenájom spoločných
častí BZS za svoj podiel nikoho nesplnomocnila, preto ide zo strany navrhovateľa o neoprávnený
prenájom.

Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie

vydať. Podľa ods. 2, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako
aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 454 Občianskeho zákonníka, bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa práva

mal plniť sám.

Súd mal v konaní za preukázané, že odporkyňa v 1. rade uzavrela spolu s ostatnými spoluvlastníkmi
Zmluvu o výkone správy s navrhovateľom, účinnú od 1. 2. 1999, v ktorej sa s navrhovateľom dohodli,
že ten bude pre spoluvlastníkov zabezpečovať výkon správy za odplatu, pričom zmluva bola uzavretá

na dobu neurčitú. Ako je už uvedené vyššie, predmetnú zmluvu súd hodnotil ako zmluvu, ktorú platne
uzavrelispoluvlastníci(medzinimiajodporkyňav1.rade)prihospodárenísospoločnouvecou-Budovou
združených služieb, ako im to umožňuje § 139 ods. 2 OZ, pričom ju uzavreli s navrhovateľom a ide o
zmluvu podľa § 51 OZ. V nej spoluvlastníci v článku IX. zároveň navrhovateľa ako správcu splnomocnili,aby vo vzťahu k tretím osobám konal za nich pri zabezpečovaní výkonu správy, ako ich splnomocnený
zástupca v plnom rozsahu. Súd mal tiež za preukázané z predložených nájomných zmlúv, ich dodatkov
a prípadných výpovedí zmlúv, že navrhovateľ ako správca, v súlade s článkom IX predmetnej zmluvy

o výkone správy, uzatváral od r. 2002 s tretími osobami nájomné zmluvy, ktorými prenajal spoločné
priestory BZS, konkrétne ich prenajal spoločnosti Orange Slovensko a.s., Východoslovenským
energetickým závodom š.p., spoločnosti Kabel plus Východné Slovensko, a.s. spoločnosti Pos Tel a.s.,
spoločnosti Ge Com s.r.o. Michalovce, spoločnosti Geci Balloon Group, Nám. osloboditeľov, Michalovce,
spoločnosti NETLAB plus, spol. s r.o. Bratislava, SPP š.p. Bratislava, spoločnosti Minet Slovakia s.r.o.,

U.,.,spoločnosti Slovanet a.s. Trenčín, GTS Slovakia s.r.o. Východoslovenskej vodárenskej spoločnosti
a.s. Košice, spoločnosti Tel Slovensko s.r.o. Bratislava. Z dokladov o príjmoch a výdavkoch správcu
bolo zase preukázané, že v r. 2004 bol príjem z predmetných nájomných zmlúv v sume 780.788,-
Sk a náklady, ktoré správca vynaložil na výkon správy boli v sume 924.969,- Sk, rozdiel predstavoval
sumu 144.181,- Sk, za r. 2005 bol príjem 909.765,- Sk, náklady 891.230,- Sk, rozdiel 18.535,- Sk, za r.
2006 príjem 1.086.284,- Sk, náklady 962.942,- Sk, rozdiel 123.342,- Sk, za r. 2007 príjmy predstavovali

2.612.234,38 Sk, náklady 2.489.837,83 Sk, rozdiel 122.396,55 Sk, za r. 2008 príjmy boli 2.787.389,11
Sk, náklady 2.737.097,53 Sk, rozdiel 50.291,58 Sk, za r.2009 boli príjmy 96.111,91 EUR, náklady
173.502,47 EUR. Podielu odporkyne v 1.rade (397/8279 k celku), zodpovedajú za roky 2004 až 2010
celkovo príjmy v sume 10.640,05 EUR, náklady v sume 10.273,74 EUR a rozdiel predstavuje sumu
366,31 EUR. Preukázané bolo aj to, že navrhovateľ zisk zodpovedajúci podielu odporkyne v 1. rade

z prenájmu spoločných priestorov BZS použil v súlade s platnou dohodou väčšiny spoluvlastníkov
na výkon tejto správy, čo napokon spoluvlastníci potvrdili aj na schôdzi podielových spoluvlastníkov
dňa 21.10.2010, kedy schválili Správu kontrolnej komisie k Správe o príjmoch a výdavkoch správcu
(navrhovateľa)stým,žepríjmyzprenájmuavýdavkynasprávu,prevádzkuazhodnotenienehnuteľnosti,
sú riadne vedené v účtovníctve správcu a príjmy boli použité na úhradu nákladov spojených s

prevádzkouazhodnotenímnehnuteľnostispoluvlastníkov.Jezrejmé,žeajpredmetnénájmyspoločných
častí BZS spadajú pod hospodárenie so spoločnou vecou, a bolo preukázané, že spoluvlastníci rozhodli
väčšinou počítanou podľa veľkosti ich podielov, ako bude naložené s príjmami z predmetných prenájmov
spoločných priestorov BZS, teda, že ich správca použije na úhradu nákladov spojených s prevádzkou
a zhodnotením nehnuteľnosti spoluvlastníkov. Pokiaľ teda odporkyňa v 1. rade nesúhlasila s tým,

ako bude naložené so ziskom z predmetných prenájmov, ako menšinová spoluvlastníčka sa už
nemôže úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom naložení s týmto ziskom a ako prehlasovaná
spoluvlastníčka sa musí rozhodnutiu väčšiny spoluvlastníkov podriadiť v zmysle § 139 ods. 2 OZ. Keďže
bolo preukázané, že navrhovateľ používal zisk z prenájmu spoločných priestorov BZS, teda aj zisk
zodpovedajúci podielu odporkyne v 1. rade, za r. 2004 až 2010, tak ako sa na tom dohodli väčšinový

spoluvlastníci, čiže na úhradu nákladov spojených s prevádzkou a zhodnotením nehnuteľnosti, konal
oprávnene v zmysle platnej dohody väčšiny spoluvlastníkov o výkone správy, teda nie bez právneho
dôvodu, ako tvrdí odporkyňa v 1. rade a preto sa o predmetný zisk nemohol na úkor odporkyne v 1. rade
obohatiť, tak ako to predpokladajú vyššie cit. § 451 a § 454 OZ. Vzhľadom na uvedené, súd vzájomný
návrh odporkyne v 1. rade zamietol.

V tomto konaní si navrhovateľ uplatnil nároky voči trom odporcom a odporkyňa v 1. rade si voči
navrhovateľovi uplatnila svoje nároky vo vzájomnom návrhu, súd preto o náhrade trov konania rozhodne
až po právoplatnosti rozsudku v zmysle § 151 ods. 3 O. s. p., podľa ktorého v zložitých prípadoch, najmä
z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania, alebo väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v konaní,

môže súd rozhodnúť, že o trovách konania rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, ktoré možno podať do 15 dní od jeho doručenia na
tunajšom súde.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, musí byť označené, proti ktorému
rozhodnutiu súdu smeruje v akom rozsahu rozhodnutie súdu napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo
postup súdu považuje za nesprávny, čoho sa odvolateľ domáha a musí byť podpísané a datované.Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný
počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.