Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, January 23, 2019

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 7Csp/240/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4117230844
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 01. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vlasta Ondrejková

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2019:4117230844.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra, sudkyňou JUDr. Vlastou Ondrejkovou, v spore žalobkyne: G.. B. D., nar.

XX.XX.XXXX, bytom A., X. XXX/X, proti žalovanému: Službyt Nitra, s.r.o., so sídlom Nitra, Janka Kráľa
122, IČO: 31 447 929, o zaplatenie sumy 4108,10 eura a iné, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaný má voči žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou, doručenou súdu dňa 24.11.2017, domáhala zaplatenia sumy 3.273,06 eura
a primeraného finančného zadosťučinenia v sume 1000 eur. Žalobu odôvodnila tým, že sa nachádza v
postavení spotrebiteľky ako vlastníčka bytu č. XX na ulici M. XXXX/X v A. cca do októbra 2015 vo vzťahu

k žalovanému ako podnikateľskému subjektu - poskytovateľovi správcovských služieb. Žalobu podáva
z dôvodu porušenia jej spotrebiteľských práv, pretože pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy,
v tomto prípade zmluve o výkone správy č. 10/06/40324 nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej
činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti. Žalovaný dodával v období, keď bola vlastníčkou bytu, služby
ako správca bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na ulici M. X a X v A., súpisné číslo XXXX
a pozemku parc. č. XXXX/XXXXX, ktorý prislúcha k tomuto domu, zapísaných na LV č. XXXX. Vzhľadom
na to, že mala záujem predať svoj byt č. XX, bola nútená predložiť k prevodu vlastníctva pre potreby

katastrálneho úradu v Nitre vyhlásenie správcu, že nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenie
spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Žalovaný jej nechcel vydať toto vyhlásenie, prinútil ju urobiť úhradu a vyhlásenie jej vydal až po uhradení
čiastky 3273,06 eura (401,96 eura uhradené dňa 28.10.2015, 2859,10 eura dňa 16.09.2015, 12 eur dňa
12.09.2015), ktorú viedol ako nedoplatok v jeho evidencii, platbu uhradila na účet Službytu Nitra, s.r.o.,
IBAN SK2609000000005064586912. Žalovaný nebol pritom oprávnený účtovať a požadovať uhradenie
tejto čiastky, pretože tak konal na základe spotrebiteľskej zmluvy o výkone správy č. 10/06/40324, ktorú

s ním žiadnym spôsobom neuzatvorila, čiže žalovaný jej ukladal povinnosti bez právneho dôvodu, čo
je v rozpore s ust. § 4 ods. 2 písm. a) zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa. Okrem toho
zmluvu o výkone správy č. 10/06/40324 považuje za absolútne neplatnú. V konaní 12C/155/2014 bolo
preukázané, že v prípade uzatvárania zmluvy č. 10/06/40325 nebol dodržaný postup a forma stanovené
zákonomč.182/1993Z.z.,čímdošloknaplneniuskutkovejpodstaty§39a§40Občianskehozákonníka,
nebola splnená podmienka bezpodmienečného hlasovania nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov podľa § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom a platnom

v čase podpísania správcom - Službytom, t.j. ku dňu 24.09.2010. Okrem toho z konania 12C/155/2011
vyplýva, že nebola predložená žiadna zápisnica z schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
na ktorej by zmluva o výkone správy č. 10/06/40324 bola prerokovaná, na ktorej by bola schválená,
na ktorej by bolo o zmluve hlasované vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a tom, že by zmluvabola schválená nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Z rozsudku
Okresného súdu Nitra sp. zn. 12C/155/2011 -780 vyplýva, že predložená zmluva o výkone správy č.
10/06/40324, ktorá bola uzatvorená medzi žalovaným a jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových

priestorov, obsahuje dátum podpisu zmluvy žalovaným dňa 29.04.2010, pričom na zmluvách nie sú
dátumy podpisov jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Predmetnú zmluvu nepodpísala
a z dôvodu jej uzatvorenia v rozpore, resp. obchádzaním zákona č. 182/1993 Z.z. ju považuje za
nezáväznú pre seba, a preto jej z nej ani nevyplývajú žiadne povinnosti. Okrem toho k žiadnej zmluvnej
podmienke sa nemohla vyjadriť, ani ju prerokovať, ani o nej hlasovať, preto ani jednu nepovažuje za

individuálne dojednanú.

2. Žalovaný v písomnom vyjadrení k žalobe navrhol žalobu ako nedôvodnú v celom rozsahu zamietnuť.
Uviedol, že žalobkyňa si v žalobe protirečí a túto považuje za zmätočnú, keď na jednej strane sa
žalobkyňa označuje za spotrebiteľku, odvolávajúc sa na zmluvu o výkone správy č. 10/06/40324, na
strane druhej tvrdí, že jej boli ukladané povinnosti bez právneho dôvodu, pretože žiadnym spôsobom

neuzatvorila zmluvu o výkone správy. Za zásadnú skutočnosť však považuje to, že žalobkyňa považuje
zmluvu o výkone správy č. 10/06/40324 za absolútne neplatnú, na druhej strane však žalobkyňa sama
požadovala vyhotovenie vyhlásenia správcu bytového domu potrebného pri prevode jej bytu podľa § 5
ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. Je preto nepochopiteľné podanie tohto návrhu, pretože pri predaji bytu
sa žalobkyňa na žalovaného obrátila ako na jediného správcu a dobrovoľne uhradila podlžnosti vedené

na spravovanom účte za predávajúci byt. Odmieta tvrdenie, že žalobkyňa bola nútená urobiť úhradu. Po
úhrade nedoplatku predložené vyhlásenie predložila kupujúcemu ako dôkaz od správcu bytového domu
o neexistujúcich finančných podlžnostiach za byt. Ak žalovaného nepovažuje za správcu, uvedeným
konaním priviedla kupujúcich do omylu a to H. F. a G. I.. Vrátenie sumy 3273,06 eura nie je možné aj z
dôvodu, že by tým konali v rozpore s vyhlásením o nedoplatku, ktoré vyhotovili na žiadosť žalobkyne a

ktoré je súčasťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Takýto postup, keď by sa najskôr uhradil nedoplatok
zabyt,následnebysapožiadaloovyhlásenieoneexistenciinedoplatku,uzatvorilasazmluvaanásledne
domáhalo vrátenia zaplatených finančných prostriedkov bez úhrady ktorých by nedošlo k uvedeným
právnym úkonom, považuje za konanie v rozpore s dobrými mravmi a zákonom č. 182/1993 Z.z.
Vyhovením návrhu by sa poprelo vyhlásenie správcu bytového domu, ktoré bolo prílohou návrhu na

povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti zo dňa 30.10.2015. Popiera, že by sa mal
obohatiť na úkor žalobkyne, úhrady spojené s užívaním bytov platia všetci vlastníci bytov a nebytových
priestorov na účet bytového domu, ktorého majiteľom sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v súlade
s § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z., na ktorého účet uhradila žalobkyňa finančné prostriedky uvádzané
v žalobe. Z uvedeného dôvodu namieta pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného, keďže neprijal na svoj

účet žiadne finančné prostriedky, pričom stranami sporu by mali všetci vlastníci bytov a nebytových
priestorov a zároveň by mal byť prispôsobený aj žalobný petit. Pokiaľ sa žalobkyňa domnievala, že nemá
nedoplatok, mala možnosť podať žalobu o určenie povinnosti doručiť vyhlásenie správcu podľa § 5 ods.
2 zákona č. 182/1993 Z.z.

3. Žalobkyňa v písomnom vyjadrení k vyjadreniu žalovaného uviedla, že žalovaný jej ukladal povinnosti
na základe absolútne neplatnej spotrebiteľskej zmluvy č. 10/06/40324, teda bez právneho dôvodu.
Žalovaný vyžadoval dlhodobo plnenia vyplývajúce z tejto zmluvy, preto je nevyhnutné, aby sa súd
zaoberal otázkou absolútnej neplatnosti tejto zmluvy vo vzťahu k nej ako spotrebiteľke, pričom
rozhodnutie o absolútnej neplatnosti sa bude vzťahovať len na ňu ako spotrebiteľku, čiže nebude sa

rozhodovať o právach iných osôb, súčasných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V prípade, ak
by zmluva o výkone správe vznikla v súlade so zákonom, je záväzná pre všetkých vlastníkov, teda aj
pre ňu. Keďže kataster akceptuje len potvrdenie od žalovaného, ktorý de facto poskytoval správcovské
služby, nezostávalo jej nič iné, len sa obrátiť na žalovaného s požiadavkou vystavenia potvrdenia na
účely zápisu zmeny do katastra. Čiastku vyčíslenú žalovaným bola nútená zaplatiť, pretože v opačnom

prípade by jej žalovaný nevystavil potrebné potvrdenie k predaji bytu. Žalovaný jej nechcel vystaviť
vyhlásenie s ním vyčísleným nedoplatkom, ale prinútil ju peniaze uhradiť na ním uvedený bankový
účet a až potom jej vystavil vyhlásenie potrebné na prevod bytu predajom. F. do fondu prevádzky,
údržby a opráv a ostatné platby za služby a plnenia bytu č. XX musela (bola žalovaným prinútená)
uhradiť duplicitne. O jej platbách v celkovej výške 3268,24 eura na bankový účet vlastníkov, vedený

pod správou HABYTER, s.r.o. bol žalovaný informovaný listami doručenými dňa 01.04.2015 a všetky
dokumenty boli zaslané aj mailovými správami. Z upozornenia žalovaného zo dňa 26.07.2012, ktoré jej
bolo doručené dňa 03.08.2012, vyplýva, že žalovaným bola upozornená, že k 30.06.2012 evidujú na jej
konte nedoplatok vo výške 3170,37 eura, čo dokazuje, že ide o tie isté peniaze, ktoré v rokoch 2010a 2011 uhradila tiež na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov vedený pod správou HABYTER,
s.r.o. Žalovaný nezohľadnil platby na účet vlastníkov zriadený a spravovaný spoločnosťou HABYTER,
s.r.o., a to aj napriek tomu, že bol o to požiadaný a 01.04.2015 obdržal všetky účtovné doklady na to, aby

tak mohol urobiť. Netvrdí, že vyhlásenie pre kataster bolo neplatné, ale tvrdí, že výška nedoplatku bola
nesprávne určená, keďže žalovaný zohľadnil len platby na bankový účet vlastníkov v jeho evidencii a
nebral do úvahy platby na bankové účty vlastníkov v evidencii spoločnosti HABYTER, s.r.o. Uvedeným
konaním žalovaného v rozpore s dobrými mravmi, ktorý má viesť účtovníctvo pre vlastníkov a zodpovedá
za správnosť výpočtu nedoplatku, preplatku, jej uprel jej právo na ochranu ekonomických záujmov.

Za nakladanie s finančnými prostriedkami vlastníkov zodpovedali obidve spoločnosti, a to žalovaný
a spoločnosť HABYTER, s.r.o. Svoju povinnosť uhrádzať preddavky si splnila úhradami na bankový
účet bytového domu zriadeného spoločnosťou HABYTER, s.r.o. v rokoch 2010-2011 a bankový účet
bytového domu zriadeného žalovaným v rokoch 2012-2015 a pri predaji bytu k októbru 2015 nemala
žiadny nedoplatok. Napriek tomu musela uhradiť žalovanú sumu žalovanému, pričom si vyžiadala od
kupujúceho zálohu v zodpovedajúcej výške, pri tejto príležitosti ho upozornila na súdne spory medzi

niektorými vlastníkmi a žalovaným. Žalovaný je pasívne vecne legitimovaný vo veci nesprávneho
vyčíslenia nedoplatku.

4. Žalovaný v písomnom vyjadrení k vyjadreniu žalobkyne vzniesol námietku premlčania voči nároku
žalobkyne. Pokiaľ žalobkyňa žiada, aby sa súd zaoberal otázkou absolútnej neplatnosti zmluvy o výkone

správy č. 10/06/40324, má za to, že stranami sporu majú byť všetky zmluvné strany, t.j. všetci vlastníci
bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. V tomto spore nejde o individuálne práva žalobkyne,
ktorá nebola len vlastníčkou bytu č. XX, ale bola súčasne s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov aj spoluvlastníčkou spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a pozemku, na
ktorom je bytový dom postavený, a preto rozhodnutím súdu by boli dotknuté aj ich práva a povinnosti

a to s prihliadnutím na skutočnosti, že všetci vlastníci ich považujú za svojho správcu od 01.06.2010.
Okrem toho žalobkyňa nemá naliehavý právny záujem na určenie neplatnosti zmluvy o výkone správy,
keďže už nie je v súčasnej dobe vlastníčkou bytu č. XX. Žalovaný zodpovedá za správnosť výpočtu
nedoplatku len s prihliadnutím na platby, ktoré boli uhradené na bankový účet, ku ktorému má dispozičné
právo, žiadostiam o zohľadnenie platieb nemohli vyhovieť, keďže im spoločnosť HABYTER, s.r.o., ktorá

mala výhradné dispozičné právo k bankovému účtu, nezaslala žiadne finančné prostriedky prijaté na
bankový účet od vlastníkov. Tvrdenie žalobkyne, že dlhodobo vyžadovali od nej plnenia a ukladali
povinnosti bez právneho dôvodu, považuje za absurdné, pričom ak bola presvedčená o svojej pravde,
tak nemala uhradiť sumu, ktorú jej vyčíslil. Rovnako tak pokiaľ žalobkyňa nepovažovala žalovaného za
správcu, nemala požiadať o vyhotovenie vyhlásenia správcu bytového domu potrebného pri prevode

jej bytu žalovaného, ale spoločnosť HABYTER, s.r.o., ktorej je žalobkyňa spoločníčka a konateľka
a ktorá spoločnosť mala dispozičné právo k bankovému účtu, na ktorý uhrádzala platby. Naviac
kataster nedisponuje žiadnym hodnoverným zoznamom správcov bytových domov a nemá si ako overiť,
kto vykonáva činnosť správcu bytového domu v konkrétnom dome, preto mohla žalobkyňa predložiť
vyhlásenie spoločnosti HABYTER, s.r.o., vedomá si prípadných dôsledkov. Tvrdenie žalobkyne, že

uhradila duplicitne platby za služby a plnenie na bankové účty vedené žalovaným a spoločnosťou
HABYTER, s.r.o., nie je pravdivé, pretože v nedoplatku, ktorý evidovali za služby a plnenia zahrnuli len
tie položky, ktoré zabezpečovali najmä voda, teplá úžitková voda, teplo pre ústredné kúrenie, a položky
za služby, ktoré zabezpečovala spoločnosť HABYTER, s.r.o. - elektrina spoločných priestorov - výťahov,
žalobkyni nevyúčtovali.

5. Žalobkyňa v písomnom vyjadrení zo dňa 13.08.2018 uviedla, že nárok si uplatnila v trojročnej
premlčacej dobe. Okrem toho žalovaný si evidované nedoplatky žiadnym spôsobom nevymáhal. O
nedoplatkoch za roky 2010 , 2011, 2012 sa dozvedela k 31.05.2011 a k 31.05.2012. Čiastku vyčíslenú
žalovaným v roku 2015 vrátane premlčaných nárokov bola nútená uhradiť, v opačnom prípade by jej

žalovaný nevystavil potrebné potvrdenie k predaju a nemohlo by prísť k prevodu vlastníctva. Stranami
sporu nemusia byť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, pretože výrok rozsudku sa bude
vzťahovať len voči nej, ide o žalobu na plnenie a nie o žalobu na určenie neplatnosti zmluvy o výkone
správy č. 10/06/40324.

6. Žalobkyňa na pojednávaní dňa 26.10.2018 zotrvala na podanej žalobe, ktorú podala z dôvodu
porušenia jej práv ako spotrebiteľky v zmysle § 3 ods. 1 zákona č. 250/2007 Z.z. v spojení s § 4 ods. 2
písmeno a) zákona 250/2007 Z.z., podľa ktorého predávajúci nesmie ukladať povinnosti bez právneho
dôvodu, rovnako tak nesmie upierať spotrebiteľovi právo na uplatnenie reklamácie ako aj ďalších práv.Domáha sa zaplatenia sumy 3273,06 eura, ktorá má predstavovať údajne dlhy v evidencii žalovaného,
o ktorom nedoplatku sa dozvedela v októbri 2015, kedy predávala byt a súčasťou návrhu na vklad
muselo byť aj vyhlásenie správcu. Dňa 16.09.2015 uhradila sumu 2859,10 eura, dňa 28.10.2015 sumu

401,96 eura a dňa 29.10.2015 sumu 12 eur. Jej práva ako spotrebiteľky boli porušené tým, že jej nebola
doručená zmluva o výkone správy č. 10/06/40324, ako aj tým, že žalovaný jej ukladal povinnosti bez
právneho dôvodu a nebol oprávnený účtovať a požadovať uhradenie sumy 3273,06 eura, pretože pred
podpisom zmluvy o výkone správy neprebehlo hlasovanie a schválenie tejto zmluvy nadpolovičnou
väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, tak ako to ukladá zákon č. 182/1993

Z.z., a teda zmluva o výkone správy napriek podpisu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov nemohla
nadobudnúť právne účinky. Zmluva o výkone správy nebola schválená, bola iba podpísaná. A keďže
nebola schválená, nebol odsúhlasený a schválený obsah zmluvy týkajúci sa poplatkov a platieb v zmysle
§ 8 ods. 1 písmeno d) a e) zákona č. 182/1993 Z.z. Žaloba nebola podaná z dôvodu bezdôvodného
obohatenia, ale žalovanú sumu žiada priznať titulom náhrady škody, a preto nárok nepovažuje za
premlčaný. Naviac poukazuje na to, že žalovaný si neplnil svoje povinnosti, keď nevymáhal nedoplatky.

Netrvá na absolútnej neplatnosti zmluvy o výkone správy, chce len naspäť peniaze, ktoré jej boli ako
spotrebiteľkenesprávneúčtované.Mávedomosť,žežalovanývypovedalzmluvuovýkonesprávy,avšak
má stále dispozičné právo k účtu, keďže je vo výpovednej lehote. O dianí v bytovom dome vedela,
zúčastňovala sa schôdzí.

7. Žalovaný na pojednávaní dňa 26.10.2018 zotrval na námietke premlčania, keďže aj v prípade nároku
na náhradu škody, ako aj v prípade nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia uplynula dvojročná
subjektívna premlčacia lehota. Okrem toho je daný aj nedostatok pasívnej vecnej legitimácie, keďže
úhrady zo strany žalobkyne boli vykonané na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového
domu M. X,. X, a preto žalovaným v tomto spore by mali byť všetci vlastníci predmetného bytového

domu. Žalobkyňa ich od počiatku nepovažovala za oprávneného správcu bytového domu, napriek tomu
pri predaji bytu sa obrátila na žalovaného a vyžiadala si vyjadrenie správcu o tom, že nemá nedoplatok,
ktoré vyhlásenie je potrebné doložiť k návrhu na vklad. Je pravdou, že došlo zo strany žalovaného k
vypovedaniu zmluvy o výkone správy, výpovedná lehota uplynie k 30.11.2018.

8. Svedok U. X. vo výpovedi na pojednávaní dňa 26.10.2018 uviedol, že žalobkyňa je zástupkyňa
bývalého správcu bytového domu Habyter, s.r.o., celá záležitosť sa vzťahuje ešte k problémom s
predchádzajúcim správcom Habyter, s.r.o., ktorého odvolali. Uvedené bolo napadnuté na súde s tým,
že žaloba bola zamietnutá, čo potvrdil aj odvolací súd. Zo zákona, keď odvolávate správcu musíte
priniesť na schôdzu nového správcu. K odvolaniu Habyter, s.r.o. došlo niekedy na jar 2010, pričom na

túto schôdzu sa dostavil žalovaný. Každý jeden z nás vlastníkov bytov a nebytových priestorov osobne
uzatvoril zmluvu so Službytom. Zmluvy boli uzatvorené. Pokiaľ ide o žalovaného, tento je v súčasnosti
správcom, avšak beží výpovedná lehota. Každý vlastník si uzatvoril zmluvu na Službyte osobne, bolo
to riešené individuálne. Nevie, kedy bolo o zmluve o výkone správy hlasované, bolo to dávno v roku
2010. Kvôli tejto zmluve bola vykonaná kontrola zo strany ŠOI, ktorá preverovala správnosť uzatvorenia

zmluvy a neboli zistené žiadne pochybenia.

9. Svedok H. F. vo výpovedi na pojednávaní dňa 26.10.2018 uviedol, že kupoval spolu so svojou
priateľkou G. I. byt od žalobkyne a to na inzerát, všetko prebehlo štandardne, overoval si či sú na byte
nejaké ťarchy, prípadne nedoplatky. Žalobkyňa všetko vydokladovala s tým, že na byte nie sú žiadne

ťarchy a nedoplatky, po predaji bytu išiel do Službytu, kde uzatvoril zmluvu o výkone správy. Zmluva mu
bolapredloženávdostatočnomčasovompredstihužalobkyňou,malmožnosťsasňouoboznámiť.Nevie
sa vyjadriť k tomu, či bol v zmluve uvedený správca bytového domu, avšak vie doložiť kópiu zmluvy. Nie
je si istý, či sa bavili o správcovi bytového domu so žalobkyňou, ale má pocit, že bola reč o Službyte.
Potvrdenie bolo vystavené od Službytu. Žalobkyni poskytol zálohu 3000 eur. Bola to žalobkyňa s ktorou

sa bavil o Službyte, s nikým iným nebol ani v kontakte.

10. Žalobkyňa v písomnom vyjadrení zo dňa 05.11.2018 uviedla, že nárok nepovažuje za premlčaný,
keďže tento si uplatnila v trojročnej lehote od zaplatenia nesprávne vyčísleného nedoplatku, čím jej
vznikla škoda vo výške žalovanej sumy 3273,06 eura. Preto rozporuje vznesenú námietku premlčania.

Okrem toho jej vznikla škoda tým, že v roku 2015 uhradila 11 mesiacov ako preddavky za plnenia a
príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv v celkovej sume 1870 eur, z prehľadu platieb za rok 2015
vyplýva, že posledná platba bola realizovaná dňa 15.10.2015, pričom novým vlastníkom H. F. nebola
uhradená v roku 2015 žiadna platba. Preplatok 552,57 eura je preplatok z jej finančných prostriedkovznížený o náklady za služby a plnenia do 05.11.2015, kedy medzi kupujúcim a predávajúcim došlo k
odpočtom, teda zaplatila aj náklady za služby a plnenia nového vlastníka za obdobie od 05.11.2015 do
31.12.2015. Preplatok 552,57 eura žalovaný nedôvodne a úplne nelogicky vyplatil novému vlastníkovi.

V danom prípade zmluva o výkone správy č. 10/06/40324 nebola schválená nadpolovičnou väčšinou
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nebol odsúhlasený a schválený obsah tejto zmluvy, čo vyplýva
z rozsudkov Okresného súdu Nitra sp. zn. 12C/155/2011-780 a sp. zn. 9C/161/2014-334. Okrem toho
vo vyúčtovaní za obdobie od 01.01.2015 - 31.12.2015 účtoval aj neodsúhlasené poplatky v sume
101,79 eura, pozostávajúca zo sumy 87,24 eura (správcovský poplatok), sumy 5,04 eura (poplatok za

vyúčtovanie), sumy 6,63 eura (ZV Techem), sumy 2,88 eura (Techem popl.), ktorým konaním došlo k
bezdôvodnému obohateniu žalovaného.

11. Žalobkyňa na pojednávaní dňa 23.01.2019 navrhla zmenu žaloby s tým, že sa domáha zaplatenia
sumy 4108,10 eura, ktorá pozostáva jednak z pôvodnej sumy 3273,06 eura a zvyšok sumy predstavuje
sumu, ktorá zodpovedá ročnému vyúčtovaniu za rok 2015, kedy došlo k zmene vlastníka bytu č.

XX a súčasne sa domáha priznania primeraného finančného zadosťučinenia v sume 4000 eur.
Zmenu žaloby podáva z toho dôvodu, že po poslednom pojednávaní jej svedok F. zaslal vyúčtovanie
nákladov za obdobie od 01.01.2015 do 31.12.2015, ktoré jej odmietol žalovaný vydať a podľa ktorého
celková suma vyplatená na preddavkoch za rok 2015 predstavovala ňou uhradenú sumu 5131,06
eura. Žalovaný poškodil jej ekonomické záujmy tým, že nevyplatil preplatok 4027,79 eura, ktorá suma

pozostáva z ňou uhradených poplatkov za služby plnenia a fond opráv. Okrem toho neoprávnene
bol účtovaný správcovský poplatok vo výške 73,62 eur, poplatok za vyúčtovanie vo výške 4,25 eur
a Techem rozúčtovanie vo výške 2,44 eur. Z uvedeného vyplýva, že uhrádzala poplatky a napriek
tomu neoprávnene žiadal žalovaný, aby uhradila nedoplatok pri predaji bytu v roku 2015. Presné čísla
k špecifikácii dlžnej sumy sa dozvedela až 29.10.2018, a preto námietku premlčania nepovažuje za

dôvodnú. Poukazuje na to, že suma, ktorú uhradila žalovanému v októbri 2015 bola iba preddavkom
a až 31.05.2016 pri vyhotovení vyúčtovania bolo zrejmé, že ide o preplatok. Keďže do 31.05.2016
neboli známe náklady za služby, tieto sú známe až po skončení účtovného roka a až dňom 31.05.2016
boli známe skutočné náklady spojené s užívaním predmetného bytu. Z tohto dôvodu považuje deň
31.05.2016 za rozhodujúci z hľadiska plynutia premlčacej doby. Z vyhlásenia o nedoplatku, ktorý bol

priložený k návrhu na vklad vyplýva, že vyhlásenie sa netýka vyúčtovania za plnenie spojené s užívaním
bytu a vyúčtovania fondu prevádzky údržby a opráv za rok 2015, ktoré správca predloží vlastníkovi bytu
do 31.05.2016. Do 31.05.2016 by žaloba bola podaná predčasne. Okrem toho porušili jej právo tým, že
jej neposkytli vyúčtovanie za rok 2015. Z uvedeného dôvodu žalobkyňa navrhla zmenu žaloby v znení:
„Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni sumu 4108,10 eura do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni titulom primeraného finančného zadosťučinenia sumu 4000 eur
do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku“.

12. Žalovaný na pojednávaní dňa 23.01.2019 uviedol, že z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním
bytu za rok 2015 vyplýva počiatočný stav k 01.12.2014 mínus 3122 eura, ktorá suma predstavuje

neuhradené mesačné predpisy za predchádzajúce obdobia a netýka sa roku 2015, ako tvrdí žalobkyňa.
Po zohľadnení súm, tak ako boli určené predpisom, vykonaných platieb na účet a počiatočného stavu
dostaneme sumu, ktorú uhradila žalobkyňa v čase, keď požiadala o vydanie vyhlásenia. Zo zmluvy
o prevode vlastníctva bytu a to článku 4 bod 6 vyplýva, že žalobkyňa a kupujúci sa dohodli na
tom, že prípadné preplatky, ako aj nedoplatky si medzi sebou vzájomne vysporiadajú. V roku 2016

preplatok tak ako vyplýva z doloženého vyúčtovania predstavoval sumu 752,69 eura a nie 4000
eur, ako tvrdí žalobkyňa. Uvedené si mali vysporiadať žalobkyňa s kupujúcim medzi sebou. Zákon
neustanovuje povinnosť správcovi pri zmene vlastníctva v priebehu roka vyhotovovať vyúčtovanie
nákladov pôvodnému vlastníkovi a novému vlastníkovi, správca je povinný urobiť vyúčtovanie na
konkrétny byt.

13. Súd uznesením, vyhláseným na pojednávaní dňa 23.01.2019, pripustil zmenu žaloby v nasledovnom
znení:
„I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni sumu 4108,10 eura do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.
II. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni titulom primeraného finančného zadosťučinenia sumu 4000

eur do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.“

14. Žalobkyňa v záverečnej reči uviedla, že žalobe žiada vyhovieť v celom rozsahu. Od 01.01.2010 do
23.08.2011 hradila platby spojené s užívaním bytu na bankový účet domu s dispozičným oprávnenímspoločnosti Habyter, s.r.o., ktorý vykonával predtým správu bytového domu, reklamovala u žalovaného
nedoplatok vo vyúčtovaní s odôvodnením, že platby uhradila na iný účet vlastníkov bytov a nebytových
priestorov s dispozičným oprávnením spoločnosti Habyter, s.r.o., čo zákon dovoľuje, pričom bytový

dom môže mať viac účtov. V roku 2014 uhradila nedoplatok 2921,14 eur, od tohto dátumu uhrádzala
pravidelne všetky platby, preto pri žiadosti o vydanie vyhlásenia o nedoplatkoch zostala zaskočená
z toho, že na byte je nedoplatok 2850,10 eura, ktorú sumu uhradila na bankový účet a následne jej
bolo oznámené, že je potrebné uhradiť sumu 401,96 eura, čo realizovala priamym vkladom. Žiadala
o vyúčtovanie za rok 2015, čo žalovaný odmietol. Má za to, že žalovaný klamal úmyselne, keďže ako

konateľka Habyter, s.r.o., ktorý tiež vykonáva správu bytových domov, došlo v rokoch 2003-2010 k
presunu viacerých bytových domov. Ohľadne porušenia jej práv prebieha na Okresnom súde Nitra
konanie pod sp. zn. 19C/301/2012, v ktorom žiada ospravedlnenie a náhradu nemajetkovej ujmy.
Konanie nie je skončené. Žalovaný ju nikdy neriešil ako neplatičku, nikdy ju nezažaloval. Má za to, že
z jeho strany dochádza k porušovaniu zákona, čo bolo aj dôvodom, že zmluva o výkone správy nebola
platneuzatvorená,pričomtútovroku2018vypovedal.Mázato,žesvedokX.sámkontaktovalvlastníkov

s tým, aby predmetnú zmluvu podpísali. Žalovaného nepovažuje za oprávneného správcu, preto aj došlo
k podaniu viacerých žalôb. Kúpnu zmluvu o prevode vlastníctva bytu vyhotovovala banka na žiadosť
kupujúcich, pričom skutočnosť, že Službyt vykonáva správu v danom bytovom dome je verejne známa.
Žalovaný bol povinný jej vydať vyúčtovanie za rok 2015 a sumu, ktorú uhradila, zadržiava protiprávne.
Protiprávne vyplatil preplatok za rok 2015 novému vlastníkovi bytu, pánovi F., ktorý za rok 2015 neuhradil

žiadnu platbu spojenú s užívaním bytu.

15. Žalovaný v záverečnej reči navrhol žalobu v celom rozsahu zamietnuť, žalobkyňa sama uznala, že
správca bytového domu nie je povinný vykonať vyúčtovanie pri zmene vlastníka v priebehu roku. Je
irelevantné, kto vypracovával obsah predmetnej kúpnej zmluvy, keďže žalobkyňa túto zmluvu podpísala,

a preto vyjadrila s jej znením súhlas. V tejto zmluve bolo jednoznačne uvedené, že žalobkyňa ako
predávajúca a pán F. ako kupujúci si navzájom vysporiadajú prípade preplatky alebo nedoplatky viažuce
sa k predmetnému bytu. Svedok F. vo výpovedi uviedol, že znenie zmluvy, vyhotovené žalobkyňou, mu
bolo predložené v dostatočnom časovom predstihu.

16. Súd na pojednávaní dňa 23.01.2019 oboznámil obsah pripojeného spisu Okresného súdu Nitra
sp. zn. 9C/161/2014, z toho najmä rozsudok sp. zn. 9C/161/2014-334 zo dňa 11.09.2018. Ďalej súd
uvádza, že dokazovanie ich čítaním, čítaním ich častí alebo oboznámením o ich obsahu podľa § 204
CSP nevykonal, nakoľko listiny, ktoré tvorili prílohy podaní oboch sporových strán boli protistranám
v priebehu konania doručované a žalobkyňa a žalovaný, prítomní na pojednávaní dňa 23.01.2019,

na ktorom súd rozhodol spor strán sporu, zhodne uviedli, že netrvajú na tom, aby súd oboznamoval
obsah spisu, nakoľko tento je im známy. Súd sa oboznámil s rozsudkom Okresného súdu Nitra
sp. zn. 12C/155/2011-780 zo dňa 09.09.2015, zmluvou o výkone správy č. 10/06/40324 na meno
vlastníka G.. P. D., návrhom na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti zo dňa
30.10.2015, rozhodnutím Okresného úradu Nitra, katastrálny odbor č. V 9650/15 zo dňa 12.11.2015,

vyhlásením k prevodu bytu zo dňa 29.10.2015, platobným príkazom na úhradu zo dňa 16.09.2015,
potvrdením o hotovostnom vklade zo dňa 28.10.2015, príjmovým pokladničným dokladom č. P151311,
zmluvou o bežnom účte SPORObusiness pre bytový dom, predpisom a úhradami vlastníkov za
obdobie 01-12/2010 BD M. X,X predpisom a úhradami vlastníkov za obdobie 01/12/2011, podaním
zo dňa 20.03.2015 označené ako zaslanie podkladov na korekciu účtovníctva za roky 2010-2014 +

vrátenie faktúr, odovzdávacím protokolom bytového domu M. X,X A., upozornením o nedoplatku zo dňa
26.07.2012, výpisom z bežného účtu Dexia banka Slovensko, a.s. vedený na Habyter, s.r.o., výpisom
z účtu Volksbank Slovensko, a.s. vedený na Habyter, s.r.o., mailovými správami zo dňa 30.04.2015,
odpoveďou Ministerstva Financií Slovenskej republiky, s.r.o. zo dňa 25.04.2018, rozsudkom Krajského
súdu v Nitre sp. zn. 5Co/1095/2015-851 zo dňa 26.04.2017, podrobným sumárom predpisov záloh

za obdobie 01-12/2010 BD M. X,X, podrobným sumárom predpisom záloh za obdobie 01-12/2011
BD M. X,X predpismi a úhradami vlastníkov za obdobie 01-12/2012 BD M. X,X podrobným sumárom
predpisov záloh za obdobie 01-12/2012 BD M. X, X, predpisom a úhradami vlastníkov za obdobie
01-12/2013 BD M. X,X, podrobným sumárom predpisov záloh za obdobie od 01-12/2013 BD M. X,X,
predpismi a úhradami vlastníkov za obdobie od 01-12/2014 BD M. X,X podrobným sumárom predpisov

záloh za obdobie od 01-12/2014 BD M. X,X, prehľadom pohybov na účte bytového domu M. X,X
A. za obdobie 2010-2011, prehľadom pohybov na účte bytového domu M. X,X za obdobie rokov
2012-2014, tabuľkami o uhradených faktúrach za elektrickú energiu, teplo, vodné, stočné, dažďovú
vodu, výťahy a upratovanie v jednotlivých vchodoch bytového domu M. X,X A. za rok 2010, tabuľkamio uhradených faktúrach za elektrickú energiu, teplo, výťahy a upratovanie v jednotlivých vchodoch
bytového domu M. X,X A. za rok 2011, tabuľkami o uhradených faktúrach za elektrickú energiu,
výťahy v jednotlivých vchodoch bytového domu M. X,X A. za roky 2012, 2013, 2014, tabuľkami o

uhradených faktúrach za elektrickú energiu v jednotlivých vchodoch bytového domu M. X,X A. za rok
2015, 2. časťou odovzdávacieho protokolu bytového domu M. X,X A. po uzavretí účtu k 31.12.2014,
faktúrou č. 141397 zo dňa 31.12.2014, vyúčtovacou faktúrou za elektrinu č. 7160735260, vyúčtovacou
faktúrou za elektrinu č. 7130904282, vyúčtovacou faktúrou za elektrinu č. 713094281, vyúčtovacou
faktúrou za elektriku č. 7180705834, tabuľkou o prehľade pokút uložených obchodnou inšpekciou

Službytu Nitra, s.r.o. po 01.06.2010, fotografiou, zmluvou o prevode vlastníctva bytu zo dňa 30.10.2015,
mailovou správou zo dňa 29.10.2018, vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie od
01.01.2015-31.12.2015,protokolomoodpočtochTechemzaobdobie01.01.2015-31.12.2015,žiadosťou
o vyhotovenie vyúčtovania nákladov za služby a plnenia zo dňa 08.02.2016, odpočtami k 05.11.2015,
prehľadom transakcií od 01.01.2014 do 31.12.2015, správou o činnosti správcu týkajúcej sa domu za
rok 2015, Rozsudkom Okresného súdu Nitra sp. zn. 9C/161/2014, tabuľkami o uhradených zálohách

a skutočných nákladoch na byt č. XX, M. X,. A. za roky 2010-2015 vyhotovené žalobkyňou, presným
rozúčtovaním všetkých nákladov a FO za byt č. XX za rok 2015 v bytovom dome M. X,X v A. medzi
majiteľkou G.. B. D. (majiteľkou od 01.01.2015 do 04.11.2015) a majiteľmi: H. F. a G. I. (majitelia od
05.11.2015 do 31.12.2015 za rok 2015 vyhotovený žalobkyňou a zistil tento skutkový a právny stav:

17. Žalobkyňa ako predávajúca a H. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom F., L. XXX/X a G. I., nar, XX.XX.XXXX,
bytom A., O. XXX/XX ako kupujúci uzatvorili dňa 30.10.2015 zmluvu o prevode vlastníctva bytu v zmysle
zákona č. 182/1993 Z.z. a ust. § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb., predmetom ktorej bol prevod
vlastníctva k bytu č. XX na X. p. vchod č. X na ulici M. X, okres A., zapísaný na LV č. XXXX pod B XX
v podiele 1/1 a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti

680/31563, bytový dom súp. č. XXXX na parc. č. XXXX a XXXX, spoluvlastnícky podiel k pozemku vo
veľkosti XXX/XXXXX parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape, parc. č. XXXX zastavané
plochy a nádvoria o výmere XXX m2, parc. č. XXXX zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2.
Podľa čl. IV bod. 2 zmluvy kupujúci prehlasujú, že sa oboznámili so zmluvou o výkone správy, podľa
ktorej správu bytového domu zabezpečuje správca Službyt Nitra, s.r.o., so sídlom Janka Kráľa 122, 949

01 Nitra a vyhlasujú, že pristupujú bez výhrad k tejto zmluve.
Predávajúca prehlasuje, že ku dňu uzatvorenia tejto zmluvy nemá nedoplatky na úhradách za plnenia
spojené s užívaním prevádzaných nehnuteľností a na tvorbe fondu, prevádzky, údržby a opráv, ktorú
skutočnosť preukazuje Vyhlásením zo dňa 28.10.2015.
Podľa článku IV. bod. 6 zmluvy zmluvné strany sa dohodli, že pri odovzdávaní bytu bude nimi

spísaná zápisnica o vykonaní odpočtu všetkých energií. Zmluvné strany sa dohodli, že kupujúci sú
povinní uhradiť všetky náklady súvisiace s užívaním prevádzaného bytu odo dňa jeho prevzatia, a
kupujúci vyhlasujú, že tieto náklady zaväzujú uhradiť. Predávajúca vyhlasuje, že sa zaväzuje uhradiť
všetky náklady súvisiace s užívaním prevádzaného bytu do dňa jeho odovzdania. Zmluvné strany sa
dohodli, že akékoľvek prípadné preplatky ako i nedoplatky súvisiace s nákladmi spojenými s užívaním

prevádzaného bytu od dňa jeho odovzdania kupujúcim znáša predávajúca, a akékoľvek prípadné
preplatky ako i nedoplatky súvisiace s nákladmi spojenými s užívaním prevádzaného bytu odo dňa jeho
prevzatia kupujúcimi, znášajú kupujúci a zmluvné strany sú si navzájom povinní tieto prípadné preplatky
odovzdať, resp. nedoplatky uhradiť.

18. Z vyhlásenia k prevodu bytu zo dňa 29.10.2015 vyplýva, že žalovaný v zastúpení G.. F. W., konateľ-
riaditeľspoločnostivpostavenísprávcubytuč.XXnachádzajúcisanauliciM.X,A.vyhlasuje,ževlastník
uvedeného bytu - žalobkyňa nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia s užívaním bytu a na
fonde prevádzky, údržby a opráv ku dňu prepisu k XX.XX.XXXX, platby k XX.XX.XXXX. Q. sa netýka
vyúčtovania za plnenia spojené s užívaním bytu a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv za rok

XXXX, ktoré správca predloží vlastníkovi bytu v súlade so zmluvou o výkone správy do XX.XX.XXXX.
S. vyhlásenie tvorí prílohu k zmluve o prevode bytu v súlade s § 5 ods. 2 zákona č. 367/2004 Z.z.,
ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov.

19. Z platobného príkazu zo dňa 16.09.2015 vyplýva, že žalobkyňa dňa 16.09.2015 uhradila sumu 2859
eur na účet číslo SK26 0900 0000 0050 6458 6912, VS 4032402201/SS/KS 0308, správa pre príjemcu
úhrada nedoplatku.20. Podľa hotovostného vkladu zo dňa 28.10.2015 vyplýva, že žalobkyňa vložila na účet X sumu 401,96
eura, VS: XXXXXXXXX.

21. Podľa príjmového podkladničného dokladu č. P 151311 vyplýva, že žalobkyňa dňa 29.10.2015
uhradila u žalovaného poplatok za vyhlásenie správcu pre kataster v sume 12 eur.

22. Podľa zmluvy o bežnom účte SPORObusinness pre bytový dom zo dňa 07.11.2014 vyplýva, že
Slovenská sporiteľňa, a.s. ako banka a vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu sp. č.

1497 podľa LV č. 5805 evidovaného Okresným úradom v Nitre, adresa bytového domu M. X-X, A., v
zastúpení správcom bytového domu: Službyt Nitra, s.r.o., so sídlom Janka Kráľa 122, 949 01 Nitra, IČO:
31 447 929, zastúpený G.. F. W., bytom A., S. E. XXX/X, Nitra ako klientom uzatvorili zmluvu, predmetom
ktorej je zriadenie bežného úštu číslo 5064586912/0900 bankou pre klienta.

23. Z listu označeného ako zaslanie podkladov na korekciu účtovníctva za roky 2010 -2014 + vrátenie

faktúr - odpoveď zo dňa 20.03.2015, vyplýva, že spoločnosť HABYTER, s.r.o., Spojovacia 3, 949 01 Nitra
týmto v prílohe zasiela podklady na korekciu účtovníctva za rok 2010-2014. Ku pripomienke ohľadom
zostatkov na fonde opráv uvádza, že finančné prostriedky, ktoré sú uvedené ako zostatky na fonde
prevádzky, údržby a opráv boli použité na uhradenie za služby a plnenia bytového domu M. X,X v A., t.j.
osvetlenie spoločných priestorov, elektrina výťahov, údržba výťahov, správcovský poplatok, poplatok za

vyúčtovanie, bankové poplatky, pohľadávky voči vlastníkov (preplatky za predchádzajúci rok) a výdavky
fondu prevádzky, údržby a opráv. Informácie, že niektoré čísla nie sú presné, odôvodňuje chybou v
písaní a zasiela už skorigované dokumenty.

24.Zupozorneniazodňa26.07.2012vyplýva,žežalovanýoznamuježalobkyni,žektermínu30.06.2012

eviduje na konte bytu nedoplatok vo výške 3170,37 eura.

25. Z príkazu na úhradu zo dňa 18.06.2014 vyplýva, že žalobkyňa uhradila na účet SK XXXX XXXX
XXXXX XXXX názov účtu Službyt Nitra, s.r.o. sumu 2921,14 eura.

26. Z presného rozúčtovania nákladov a FO za byt č. XX za rok 2015 v bytovom dome M. X,X v A. medzi
majiteľkou G.. B. D. (majiteľka od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX) a majiteľmi H. F. a G. I. (majitelia od
XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX) za rok 2015 súd zistil, že ide o rozúčtovanie vyhotovené žalobkyňou na
základe výpočtov žalobkyne, v ktorom uvádza, že bola prinútená zaplatiť navyše 3261,06 eura, aj keď
pravidelne, každý mesiac r. 2015 uhradila aj predpísanú zálohovú platbu (11 x 170 eur = 1870 eur),

novému majiteľovi p. F. a p. I. bol Službytom bezdôvodne vyplatený preplatok vo výške 552,57 eura,
hoci im preukázateľne vznikol v roku 2012 nedoplatok - 612,12 eura, pretože v r. 2015 žiadnu zálohovú
platbu za byt. č. XX neuhradili ani inú platbu.

27.RozhodnutímOkresnéhoúraduNitra,katastrálnyodborč.V9650/15zodňa12.11.2015bolpovolený

vklad záložného práva do katastra nehnuteľnosti v kat. úz. A. LV č. XXXX, byt č. XX, číslo vchodu o.č.
X, X.p. súpisné číslo stavby XXXX na pozemkoch registra C KN XXXX, XXXX a spoluvlastnícky podiel
o veľkosti 680/31563 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku registra
C KN s parc. č. XXXX zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2, na pozemku registra C KN s
par. č. XXXX zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2 v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s.,

so sídlom Bratislava, Tomášikova 48, IČO: 00 151 653 na základe zmluvy o zriadení záložného práva
uzatvorenej medzi Slovenská sporiteľňa, a.s. ako záložný veriteľ a G.. B. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom
X. XXX/X, XXX XX A. ako záložca.

28. Podľa vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie 01.01.2015-31.12.2015 bytu

č. XX súd zistil, že H. F., M. X, A. bol vyúčtovaný za rok 2015 preplatok v sume 752,69 eura, stav
konta k 30.11.2015 pre vyúčtovaním - 200,12 eur, preplatok po vyúčtovaní k 30.11.2015 predstavuje
552,57 eura. Za položky - správcovský poplatok, fond opráv, elektrinu, elektrinu výťahov, revízie
výťahov, poplatok za vyúčtovanie bola predpísaná záloha spolu v sume 2472,08 eura, skutočný
náklad predstavuje sumu 1719,39 eura. Preplatok správca poukáže do 30 dní odo dňa vysporiadania

nedoplatkov, na osobné účty tým užívateľom, ktorí predpísané zálohy uhrádzajú prevodom z účtu,
alebo nahlásili číslo účtu na zaslanie preplatku, podmienkou je, aby na účte príslušného domu boli
finančné prostriedky. Užívatelia platiaci poštovou poukážkou alebo priamo v pokladni banky si preplatok
odpočítajú v nasledujúcej mesačnej platbe. Z dôvodu platenia záloh za užívanie bytu za mesiac vopred,nie je v platbách za rok 2015 započítaná platba december 2015 - ktorá je preddavok na január 2016.
Z prehľadu platieb za rok 2015 vyplýva, že počiatočný stav k 01.12.2014 je mínus 3122,29 eura, za
1/2015 bol predpísaná záloha 208,95 eura - dňa 15.12.2014 bola realizovaná platba 170 eur na účet,

za 2/2015 bola predpísaná záloha 208,95 eura - dňa 23.01.2015 realizovaná platba 170 eur na účet,
za 3/2015 bola predpísaná záloha 208,95 eura - dňa 15.02.2015 bola realizovaná platba 170 eur na
účet, za 4/2015 bola predpísaná záloha 208,95 eura - dňa 15.03.2015 bola pripísaná platba 170 eur
na účet, za 5/2015 bola predpísaná záloha 208,95 eura - dňa 15.04.2015 bola realizovaná platba 170
eur na účet, za 6/2015 bola predpísaná záloha 208, 95 eura - dňa 15.05.2015 bola realizovaná platba

170 eur na účet, dňa 30.06.2015 bol zaúčtovaný rozdiel zo ZP a nákl. v sume 263,19 eura, za 7/2015
bola predpísaná zálohová platba 208,95 eura - dňa 15.06.2015 realizovaná na účet platba 170 eur, za
8/2015 bola predpísaná platba 208,95 eura - dňa 15.07.2015 bola realizovaní platba 170 eur na účet,
za 9/2015 bola predpísaná platba 200,12 eura - dňa 15.08.2015 bola na účet realizovaná platba 170
eur, za 10/2015 bola predpísaná zálohová platba 200,12 eura - dňa 15.09.2015 realizovaná platba 170
eur na účet, dňa 16.09.2015 bola pripísaná na účet suma 2859,18 eura, za 11/2015 bola predpísaná

zálohová platba 200,12 eura - dňa 15.10.2015 bola realizovaná platba 170 eur na účet, dňa 28.10.2015
bola realizovaná na účet platba v sume 401,98 eura, k 31.10.2016 zostatok predstavoval sumu 0 eur.

29. Zo žiadosti o vyhotovenie vyúčtovania nákladov za služby a plnenia pre pôvodného ako aj
nového vlastníka bytu č. XX na ulici M. v A. zo dňa 08.02.2016, vyplýva, že žalobkyňa žiadala ako

predchádzajúcavlastníčkaovyhotovenieročnéhovyúčtovanianákladovzaslužbyaplneniazarok2015,
dôvodiac, že má právo na toto vyúčtovanie, aj keď žalovaný to v jeho štandardnej zmluve nepraktizuje,
situácia v bytovom dome na M. X,X v A. však nie štandardná, na poslednom pojednávaní na Okresnom
súde Nitra bolo uvedené do zápisnice, že o zmluve o výkone správy sa nehlasovalo, ani nerokovalo,
takže sa nemôžete oprieť o túto zmluvu. V prípade, ak bude žiadosť zamietnutá, obráti sa žalobkyňa po

uplynutí 30 dní na Inšpektoráte SOI Nitra pre podozrenie na poškodzovanie jej ekonomických záujmov.

30. Predmetom konania vedeného na Okresnom súde Nitra sp. zn. 12C/155/2011 bola žaloba
žalobcov:X/G.. P. D., 2. G.. B. D., X/P. M., X/U. U., X/F. O., 6/ B. U., 7/HABYTER, s.r.o. proti žalovanému
Službyt, s.r.o., o určenie, že hlasovanie na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa

21.07.2011 je neplatné a určenie, že zmluva o výkone správy uzatvorené medzi vlastníkmi bytov a
nebytových bytov na M. X a X v A. a Službytom Nitra, s.r.o. č. 10/06/40324 je neplatná. Okresný
súd Nitra rozsudkom sp. zn. 12C/155/2011-780 zo dňa 09.09.2015 žalobu zamietol. V dôsledku
odvolania žalobcov rozhodoval Krajský súd v Nitre, ktorý rozsudkom sp. zn. 5Co/1095/2015-851 zo dňa
26.04.2017 rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti týkajúcej sa zamietnutia žaloby o určenie

neplatnosti zmluvy o výkone správy zo dňa 29.04.2010 potvrdil a žalovanému nárok na náhradu trov
konania nepriznal. Z odôvodnenia rozhodnutí v tejto veci vyplýva, že vzhľadom na predmet uplatneného
nároku nie je splnená podmienka úplného označenia žalovaného, ktorými majú byť všetci účastníci
zmluvy o výkone správy okrem žalovaného už uvedeného, pričom okruh účastníkov vzhľadom na
nerozlučné spoločenstvo môže stanoviť iba žalobca, súd nie je oprávnený z vlastnej vôle riešiť túto

otázku.

31. Predmetom konania vedeného na Okresnom súde Nitra sp. zn. 9C/161/2014 je žaloba žalobkyne G..
P. D. proti žalovanému Službyt Nitra, s.r.o., ktorou sa žalobkyňa domáha zaplatenia sumy 345,62 eura
s príslušenstvom, ktorá suma má predstavovať správcovský poplatok v sume 49,70 eura a poplatkom

TECHEM za rozpočítanie v sume 3,60 eura v rámci vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu
za rok 2010, správcovský poplatok v sume 87,24 eura a poplatok TECHEM za rozpočítanie v sume
2,89 eura za rok 2011, správcovský poplatok v sume 87,24 eura a poplatok TECHEM za rozpočítanie v
sume 2,89 eura , poplatok za vyúčtovanie v sume 5,04 eura a ZV TECHEM v sume 6,45 eura v rámci
vyúčtovania nákladov za rok 2012, správcovský poplatok v sume 87,24 eura, poplatok TECHEM za

rozpočítanie v sume 2,89 eura, poplatok za vyúčtovanie v sume 5,04 eura ZV TECHEM v sume 6,01
eura v rámci vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2013 a priznania primeraného
finančného zadosťučinenia v sume 500 eur. Okresný súd Nitra rozsudkom sp. zn. 9C/161/2014-334 zo
dňa 11.10.2018 zaviazal žalovaného zaplatiť žalobkyni sumu 202,80 eura spolu s úrokom z omeškania
vo výške 8,50% ročne zo sumy 101,62 eura od 01.07.2013 do zaplatenia, úrokom z omeškania vo výške

8,15% ročne zo sumy 101,18 eura od 01.07.2014 do zaplatenia, a to do troch dní od právoplatnosti
rozsudku, ako aj zaplatiť žalobkyni sumu vo výške 50 eur ako primerané finančné zadosťučinenie
do troch dní od právoplatnosti rozsudku, súd žalobu vo zvyšku zamietol a žalobkyni priznal nárokna náhradu trov konania voči žalovanému v rozsahu 17,36%. Predmetné konanie nie je právoplatne
skončené, vo veci je podané odvolanie.

32. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom do 31.10.2018 zmluva o prevode
vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem
všeobecných náležitostí musí obsahovať
a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, 5) vymedzenie polohy bytu alebo
nebytovéhopriestoruvdomeoznačenímčíslabytu,číslavchoduaopisomnebytovéhopriestoru,určenie

rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na
spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom
domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom
podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a
nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),

c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého
pozemkuaprípadnéurčenie,ktoréspoločnéčastidomuaspoločnézariadeniadomu,častipríslušenstva
a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu

alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv,
ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo
nebytového priestoru požiada,
g) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o

spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase
príslušných orgánov.

33. Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom do 31.10.2018 prílohou zmluvy o

prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu
alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá
žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na
tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý
prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo

zmluvyoprevodevlastníctvanebytovéhopriestorujeajvyhlásenieprenajímateľaotom,ženájomcabytu
alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené
s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

34. Podľa § 5 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom do 31.10.2018 práva a povinnosti

zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na právneho
nástupcu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.

35. Podľa § 7a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom do 31.10.2018 s prevodom alebo
prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu

alebonebytovéhopriestoruvdomeprávaapovinnostivyplývajúcezozmluvyospoločenstve.Akvlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe
zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo
prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú

až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne
úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku
vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

36. Podľa §8a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom do 31.10.2018 s prevodom alebo

prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu
alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na
základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy.Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje
doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky
vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového

priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu
alebo nebytového priestoru v dome.

37. Podľa § 10 ods. 5 zákona č. 182/1992 Z.z. s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo

nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie
alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu.

38. Podľa § 3 ods. 5 zákona č. 250/2007 Z.z. proti porušeniu práv a povinností ustanovených zákonom
s cieľom ochrany spotrebiteľa môže sa spotrebiteľ proti porušiteľovi na súde domáhať ochrany svojho
práva. Združenie sa môže na súde proti porušiteľovi domáhať, aby sa porušiteľ zdržal protiprávneho

konania a aby odstránil protiprávny stav, a to aj vtedy, ak takéto konanie porušiteľa poškodzuje záujmy
spotrebiteľov, ktoré nie sú len jednoduchým súhrnom záujmov jednotlivých spotrebiteľov poškodených
porušením spotrebiteľských práv, ale ide o konanie porušiteľa uplatňované voči všetkým spotrebiteľom
(ďalej len "kolektívne záujmy spotrebiteľov"). Spotrebiteľ, ktorý na súde úspešne uplatní porušenie
práva alebo povinnosti ustanovenej týmto zákonom a osobitnými predpismi, má právo na primerané

finančné zadosťučinenie od toho, kto za porušenie práva alebo povinnosti ustanovenej týmto zákonom
a osobitnými predpismi zodpovedá.

39. Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.

40. Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka bezdôvodným obohatením je majetkový prospech
získanýplnenímbezprávnehodôvodu,plnenímzneplatnéhoprávnehoúkonualeboplnenímzprávneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

41. Podľa § 455 ods. 1 Občianskeho zákonníka za bezdôvodné obohatenie sa nepovažuje, ak bolo
prijaté plnenie premlčaného dlhu alebo dlhu neplatného len pre nedostatok formy.

42. Podľa § 456 Občianskeho zákonníka predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na
úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

43. Podľa § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej ( § 101 až 110). Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník
premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.

44. Podľa § 100 ods. 2 Občianskeho zákonníka premlčujú sa všetky majetkové práva s výnimkou
vlastníckeho práva. Tým nie je dotknuté ustanovenie § 105. Záložné práva sa nepremlčujú skôr, než
zabezpečená pohľadávka.

45. Podľa § 101 Občianskeho zákonníka pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia

doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

46. Podľa § 106 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo
dňa, keď sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá.

47. Podľa § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí za
tri roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne, za desať rokov odo dňa, keď došlo k udalosti, z ktorej
škoda vznikla; to neplatí, ak ide o škodu na zdraví.

48. Podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia

sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto
sa na jeho úkor obohatil.49. Podľa § 107 ods. 2 Občianskeho zákonníka najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného
obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa,
keď k nemu došlo.

50. Právny vzťah bezdôvodného obohatenia je samotným záväzkovým právnym vzťahom, ktorý
vznikne v dôsledku porušenia iného právneho vzťahu, alebo na základe určitej právnej skutočnosti.
Na základe tohto právneho vzťahu vzniká právo požadovať poskytnuté plnenie naspäť a povinnosť
takéto plnenie vrátiť. Podstatou bezdôvodného obohatenia je zákonom ustanovená povinnosť toho,

kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, vydať toto obohatenie tomu, na úkor koho bol predmet
bezdôvodného obohatenia získaný. Záväzkový vzťah z bezdôvodného obohatenia vznikne pri splnení
všetkých predpokladov a to získanie bezdôvodného obohatenia na strane určitej osoby (oprávneného),
protiprávnosť získania bezdôvodného obohatenia, majetková ujma, ktorá postihuje určitú osobu
(postihnutého), príčinná súvislosť medzi protiprávnym získaním bezdôvodného obohatenia určitou
osobou a majetkovou ujmou inej určitej osoby. Predpoklady vzniku bezdôvodného obohatenia musí

preukázať ten, kto sa domáha jeho vydania.

51. Podstata premlčania (§ 100 a nasl. Občianskeho zákonníka) spočíva v tom, že pokiaľ sa určité
právo po zákonom stanovenú dobu (premlčaciu dobu) nevykonáva alebo sa v priebehu premlčacej doby
neuplatní na súde či u príslušného orgánu, nemôže byť po jej uplynutí veriteľovi priznané. To znamená,

že dlžník po uplynutí zákonom stanovenej doby sa môže úspešne brániť vymáhaniu práva s poukazom
na to, že toto právo bolo už premlčané. V dôsledku premlčania právo nezaniká, trvá ďalej, ale do značnej
miery sa oslabuje zmenšením možnosti jeho úspešného uplatnenia. Pokiaľ dlžník pred súdom namietne
premlčanie práva, nemôže byť veriteľovi premlčané právo priznané. Premlčanie plní v súkromnom práve
tri základné funkcie: stimuluje veriteľa, aby svoje nároky uplatnil včas, predchádza dôkaznej núdzi, a

prispieva k právnej istote.

52. Na to, aby premlčanie malo hmotnoprávne účinky, zákon v § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka
určuje dve základné kumulatívne podmienky: márne uplynutie premlčacej doby a námietku premlčania
vznesenú dlžníkom na súde. Márne uplynutie premlčacej doby ako objektívna právna skutočnosť má

za následok premlčanie práva, o ktoré ide, za premlčané sa považuje právo, ktoré sa nevykonalo v
dobe ustanovenej zákonom. Premlčacia doba je stanovená presnou dobou začiatku plynutia (právna
skutočnosť vyvolávajúca začiatok plynutia premlčacej doby) a koncom. O tom, že sa právo nevykonalo,
možno hovoriť vtedy, keď uplynula premlčacia doba a počas nej dlžník dobrovoľne nesplnil povinnosť
zodpovedajúcu príslušnému právu a veriteľ sám sa zákonným spôsobom nedomáhal svojho práva

jeho uplatnením na súde, prípadne u iného príslušného orgánu. Premlčacie teda samo o sebe ešte
nespôsobujezánikpráva(pohľadávky)alebránilenjehovymáhateľnosti.Ideosubjektívneprávodlžníka
vzniesť po uplynutí premlčacej doby (§ 101 až 110 OZ) na súde námietku proti uplatneniu práva. Pokiaľ
túto námietku dlžník použije, súd nemôže premlčané právo (pohľadávku) priznať.

53. Ustanovenia § 107 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka upravujú kombinovanú premlčaciu dobu
pri práve na vydanie bezdôvodného obohatenia, t.j. subjektívnu a objektívnu premlčaciu dobu, ktorých
začiatok je upravený odlišne; tieto dve premlčacie doby začínajú, plynú a končia sa nezávisle od
seba. Zároveň platí, že objektívnu premlčaciu dobu nemožno prekročiť a subjektívna premlčacia doba
môže plynúť iba v rámci objektívnej premlčacej doby. Pre začiatok behu subjektívnej premlčacej

doby sa vyžaduje skutočná, nie iba predpokladaná vedomosť oprávneného o tom, že na jeho úkor
bolo získané bezdôvodné obohatenie a kto ho získal. Nie je rozhodujúce, že oprávnený sa mohol o
získaní tohto obohatenia na jeho úkor dozvedieť pri vynaložení potrebnej starostlivosti prípadne aj skôr.
Naproti tomu, plynutie objektívnej premlčacej doby je upravené bez akejkoľvek závislosti na subjektívnej
vedomosti oprávneného a o bezdôvodnom obohatení získanom na jeho úkor; v zmysle ust. § 107 ods. 2

Občianskeho zákonníka objektívna premlčacia doba plynie odo dňa, keď k bezdôvodnému obohateniu
došlo (R25/1986, s. 111 ods. 4 a s. 112 ods. 1).

54. Predmetom konania bol nárok žalobkyne po pripustení zmeny žaloby na pojednávaní dňa
23.01.2019 na zaplatenie sumy 4108,10 eura a primeraného finančného zadosťučinenia v sume

4000 eur. S ohľadom na námietku žalovaného o nedostatku pasívnej vecnej legitimácie, sa súd
ako s predbežnou otázkou zaoberal, či žalovaný je pasívne vecne legitimovaný v tomto spore. Súd
dodáva, že vecná legitimácia vyjadruje postavenie strany sporu v hmotnoprávnom vzťahu (niekedy
aj v procesnoprávnom vzťahu), ktoré v konečnom dôsledku vedie k úspechu alebo neúspechu vkonaní. Strana sporu, ktorá je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti (záväzku), má pasívnu legitimáciu.
Vecná legitimácia sa na začiatku tvrdí. Súd žalobe vyhovie len vtedy, ak žalobca žaluje osobu,
ktorá je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti. Ak sa to v konaní nedokáže, súd žalobu zamietne so

záverom o nedostatku pasívnej vecnej legitimácie žalovaného bez ohľadu na prípadné zistenie, či je
nositeľom pasívnej vecnej legitimácie iný subjekt, ktorého žalobca za žalovaného neoznačil. Aktívnou
vecnou legitimáciou sa rozumie také hmotnoprávne postavenie, z ktorého vyplýva subjektu - žalobcovi
ním uplatňované právo (nárok) respektíve mu vyplýva procesné právo si tento hmotnoprávny nárok
uplatňovať. Preskúmavanie vecnej legitimácie, či už aktívnej (existencia tvrdeného práva na strane

žalobcu) alebo pasívnej (existencia tvrdenej povinnosti na strane žalovaného) je imanentnou súčasťou
každého súdneho konania. Súd vecnú legitimáciu skúma vždy aj bez návrhu aj v prípade, že ju žiaden
z účastníkov konania nenamieta. To, že sa súd k vecnej legitimácii nevysloví, neznamená, že sa ňou v
konaní nezaoberal (rozsudok najvyššieho súdu SR z 29.06.2010 sp. zn. 2 Cdo 205/2009). S ohľadom na
predmetom sporu, ktorým je žaloba o zaplatenie sumy 4108,10 eura a náhrada primeraného finančného
zadosťučinenia, súd konštatuje, že stranami sporu nemusia byť všetci vlastníci bytov a nebytových

priestorov, keďže ide o žalobu o plnenie, kedy súd ako predbežnú otázku je oprávnený skúmať platnosť
zmluvy o výkone správy, prípadne ďalšie otázky týkajúce vykonania vyúčtovania nákladov, úhrady
nedoplatkov ako aj prípadných preplatkov vzniknutých v súvislosti s vyúčtovaním nákladov spojených
s užívaním bytu, pričom rozhodnutie súdu v tomto prípade je záväzné len pre žalobkyňu. Iná situácia
je v prípade ak by bola predmetom sporu žaloba o určenie neplatnosti zmluvy o výkone správy, kedy

musia byť stranami sporu všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov daného bytového domu, čo
nie je daný prípad. V tomto prípade podľa názoru súdu svedčí žalovanému pasívna vecná legitimácia,
ktorý tento sa mal podľa tvrdení žalobkyne bezdôvodne obohatiť na úkor žalobkyne jednak tým, že si
vyžiadal uhradenie sumy 3.273,06 eura, ktorú sumu uhradila žalovanému z dôvodu potreby doloženia
vyhlásenia správcu o tom, že nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo

nebytového priestoru a neoprávnene sa mal obohatiť aj vo vzťahu k sume 835,04 eura, ktorá mala
predstavovať preplatok na základe vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie roka
2015 a neoprávnene účtované poplatky za vyúčtovanie vo výške 4,25 eura správcovský poplatok vo
výške 73,62 eura, techem rozúčtovanie 2,44 eura.

55. Vo vzťahu k sume 3273,06 eura žalobkyňa v žalobe tvrdila, že pri predaji bytu č. XX, bola nútená
predložiť k prevodu vlastníctva bytu pre potreby katastrálneho konania vyhlásenie správcu, že nemá
žiadne nedoplatky na úhradách za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a
na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, pričom žalovaný nebol oprávnený účtovať a požadovať
uhradenie sumy 3273,06 eura, pretože tak konal na základe spotrebiteľskej zmluvy o výkone správy

č. 10/06/40324, ktorú s ním žiadnym spôsobom neuzatvorila, čiže žalovaný jej ukladal povinnosti
bez právneho dôvodu, pričom predmetnú zmluvu súčasne považovala za absolútne neplatnú. Tvrdila,
že predmetnú zmluvu o výkone správy nepodpísala a z dôvodu jej uzatvorenia v rozpore, resp.
obchádzaním zákona č. 182/1993 Z.z. ju považuje za nezáväznú pre seba a preto jej z nej nevyplývajú
žiadne povinnosti. Tvrdila, že žalovaný jej ukladal povinnosti bez právneho dôvodu a nebol oprávnený

účtovať a požadovať uhradenie sumy 3273,06 eura, ktorú uhradila titulom nedoplatkov pri prevode
vlastníctva k bytu č.XX na ulici M. XXXX/X v A.. Následne v konaní žalobkyňa začala tvrdiť, že
sumu 3273,06 eura žiada zaplatiť od žalovaného z dôvodu nesprávne účtovania nedoplatku, ktorého
úhradu požadoval žalovaný pri prevode vlastníckych práv k bytu za účelom vydania vyhlásenia pre
potreby zápisu do katastra, pričom tvrdila, že výška nedoplatku bola nesprávne určená, keďže žalovaný

zohľadnil len platby na bankový účet vlastníkov v jeho evidencii a nebral do úvahy platby na bankové
účty vlastníkov v evidencii spoločnosti HABYTER, s.r.o., pričom povinnosť uhrádzať preddavky si
splnila úhradami na bankový účet bytového domu zriadeného spoločnosťou HABYTER, s.r.o. v rokoch
2010-2011 a bankový účet bytového domu zriadeného žalovaným v rokoch 2012-2015 a pri predaji jej
bytu k októbru 2015 podľa jej výpočtov nemala žiadny nedoplatok.

56.Súdvychádzajúczoskutkovýchtvrdenížalobkyne,posúdilpredmetnýnárokžalobkynenazaplatenie
sumy 3273,06 eura ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 451 Občianskeho
zákonníka. Z tohto dôvodu ako už bolo vyššie uvedené svedčí žalovanému pasívna vecná legitimácia,
keďže tento sa mal podľa tvrdení žalobkyne bezdôvodne obohatiť na úkor žalobkyne tým, že si vyžiadal

uhradenie sumy 3.273,06 eura, ktorú sumu uhradila žalovanému z dôvodu potreby doloženia vyhlásenia
správcu o tom, že nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového
priestoru. Keďže žalovaný vzniesol námietku premlčania vo vzťahu k nároku žalobkyne na zaplatenie
sumy 3273,06 eura, súd sa ako s predbežnou zaoberal s uplatnenou námietkou premlčania, ktorúposúdil ako dôvodnú, pretože v prípade práva na vydanie bezdôvodného obohatenia sa v zmysle § 107
ods. 1 OZ sa toto premlčí za dva roky odo dňa, kedy sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému
obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil. V danom prípade žalobkyňa mala vedomosť o skutočnostiach,

pre ktoré podľa jej tvrdení žalovaný nebol oprávnený účtovať a požadovať uhradenie žalovanej sumy
3273,06 eura už v čase kedy realizovala predmetné úhrady žalovanej sumy, t.j. dňa 28.10.2015, kedy
uhradila žalovanému sumu 401,96 eura, dňa 16.09.2015, kedy uhradila sumu 2859,10 eura a dňa
29.10.2015, kedy uhradila sumu 12 eur, kedy vedela aj o tom, kto sa na jej úkor obohatil - žalovaný,
preto nárok žalobkyne na vydanie bezdôvodného obohatenia sa ohľadne každej uvedenej sumy, ktorej

vrátanie sa domáha v konaní, premlčuje v rámci subjektívnej premlčacej doby v trvaní dvoch rokoch od
ododňavykonaniajednotlivýchúhrad.Toznamená,žedvojročnásubjektívnapremlčaciadobaupravená
v ust. § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka určená na uplatnenie nároku žalobkyni v prípade sumy
401,96 eura začala plynúť dňom 28.10.2015 a uplynula dňom 28.10.2017, v prípade sumy 2859,10 eura
začala plynúť dňa 16.09.2015 a uplynula dňom 16.09.2017 a sumy 12 eur začala plynúť dňa 29.10.2015
a uplynula dňom 29.10.2017. V danom prípade žalobkyňa uplatnila žalobu na súde dňa 24.11.2017

urobila tak po uplynutí dvojročnej subjektívnej premlčacej doby. V tomto smere súd poukazuje aj na to,
že žalobkyňa bola stranou sporu v konaní vedenom na Okresnom súde Nitra pod sp. zn. 12C/155/2011,
ktoréhopredmetomokreminéhobolaajneplatnosťzmluvyovýkonesprávyuzatvorenámedzivlastníkmi
bytov a nebytových priestorov na M. č. X a X v A. a Službytom Nitra, s.r.o. č. 10/06/40324, na ktoré
skutočnosti poukazuje aj samotná žalobkyňa v žalobe a počas tohto konania. Podľa názoru súdu

žalobkyňa disponovala už v čase vykonania úhrad vedomosťou o tom, že na strane žalovaného má
ísť podľa jej tvrdenia o plnenie, na ktoré nemá právny nárok, preto nemožno v tomto prípade hovoriť o
objektívnej premlčacej dobe. Tvrdenie žalobkyne, že za rozhodujúci deň z hľadiska plynutia premlčacej
doby treba považovať deň 31.05.2016, kedy bolo vykonané vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním
bytu, pričom žaloba by bola do 31.05.2016 podaná predčasne, súd považoval za účelové. Rovnako tak

sa súd nestotožňuje s právnym posúdením nároku žalobkyne vo vzťahu žalovanej sumy 3273,06 eura
ako nároku na náhradu škody, pretože v prípade neoprávneného a nesprávneho účtovania na strane
žalovaného, dochádza na strane žalovaného k bezdôvodnému obohateniu na úkor žalobkyne. Pre
úplnosť súd dodáva, že aj v prípade ak by nárok žalobkyne na vrátenie sumy 3273,06 eura titulom úhrad
zo dňa 28.10.2015, 16.09.2015, 29.10.2015, posúdil ako nárok na náhradu škody, súd by predmetný

nárok z dôvodu vznesenej námietky premlčania, považoval za premlčaný, pretože aj v prípade nároku
na náhradu škody sa uplatňuje objektívna a subjektívna premlčacia doba. Právo na náhradu škody sa
premlčí podľa § 106 ods. 1 Občianskeho zákonníka za dva roky odo dňa, keď sa poškodený dozvie o
škode a o tom, kto (konkrétny subjekt) za škodu zodpovedá. Obe podmienky sú súčasne podmienkami,
aby si poškodený mohol uplatniť právo na náhradu škody na súde (actio nata). Až od tohto momentu

môže začať plynúť dvojročná subjektívna doba. Plynutie premlčacej doby je tu viazané na subjektívny
moment, ktorý spočíva vo vedomosti poškodeného o spôsobenej škode a o tom, kto zodpovedá za
škodu. Ak sa poškodený dozvie o spôsobenej škode alebo hoci len o tom, kto za škodu zodpovedá ( keď
o spôsobenej škode už vedel) až neskoršie, ako došlo ku škodovej udalosti, predĺži sa premlčacia doba
o časový úsek medzi škodovou udalosťou a momentom, keď sa poškodený dozvie o škode, prípadne o

tom, kto za ňu zodpovedá. Subjektívna premlčacia doba na uplatnenie nároku žalobkyni za predpokladu
že by bol nárok na zaplatenie sumy 3.273,06 eura posúdený ako nárok na náhradu škody, začala plynúť
od okamihu, kedy vykonala predmetné úhrady, ktoré podľa žalobkyne predstavujú nesprávne vyčíslený
nedoplatok, a preto aj prípadný nárok na náhradu škody by bol premlčaný.

57. Keďže žalobkyňa svoj nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vo vzťahu k sume 3273,06
eura (teda samotný základ) uplatnila na súde po uplynutí subjektívnej premlčacej doby a žalovaný
vzniesol námietku premlčacia, súd žalobu v tejto časti zamietol z dôvodu premlčania požadovaného
nároku žalobkyne. Súd dodáva, že žalobkyňa v priebehu konania neustále menila skutkové tvrdenia
ohľadne základu ňou uplatňovaného nároku, keďže najskôr tvrdila, že žalovaný jej ukladal povinnosti

bez právneho dôvodu a nebol oprávnený účtovať a požadovať uhradenie sumy 3273,06 eura, ktorú
uhradilatitulomnedoplatkovpriprevodevlastníctvakbytuč.XX nauliciM.XXXX/X vA.,následnetvrdila
aj to, že sumu 3273,06 eura žiada zaplatiť od žalovaného z dôvodu nesprávne účtovania nedoplatku,
ktorého úhradu požadoval žalovaný pri prevode vlastníckych práv k bytu za účelom vydania vyhlásenia
pre potreby zápisu do katastra, pričom tvrdila, že výška nedoplatku bola nesprávne určená a táto

obsahovala aj premlčané nedoplatky nevie z akej hlbokej minulosti. V tomto smere súd dodáva, že aj
v prípade ak by žalobkyňa uhradila žalovanému nedoplatky, vrátane nedoplatkov, ktoré ako tvrdila v
spore, mali byť premlčané (čo nebolo preukázané) uvedené by nezakladalo bezdôvodné obohatenie
žalovaného, pretože prijatie plnenia premlčaného dlhu nie je v zmysle § 455 ods. 1 Občianskehozákonníka bezdôvodným obohatením. Rovnako tak neobstoja tvrdenia žalobkyne, že bola nútená
uhradiť čiastku vyčísleného nedoplatku žalovaným, keďže v opačnom prípade by jej žalovaný nevystavil
potrebné potvrdenie k predaji bytu a nemohlo by prísť k prevodu vlastníckeho práva. Súd za zmätočnú

považuje argumentáciu žalobkyne, ktorá na jednej strane odmieta žalovaného za správcu bytového
domu, v ktorom bola vlastníčkou bytu č. XX, na strane druhej v zmluve o prevode vlastníctva bytu č. XX
zo dňa 30.10.2015 uzatvorená medzi žalobkyňou ako predávajúcou a H. F. a G. I. ako kupujúcimi sa
v čl. IV. bod. 2 zmluvy uvádza, že „kupujúci prehlasujú, že sa oboznámili so zmluvou o výkone správy,
podľa ktorej správu bytového domu zabezpečuje správca Službyt Nitra, s.r.o., so sídlom Janka Kráľa

122, 949 01 Nitra a vyhlasujú, že pristupujú bez výhrad k tejto zmluve. Predávajúca prehlasuje, že ku dňu
uzatvorenia tejto zmluvy nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním prevádzaných
nehnuteľností a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorú skutočnosť preukazuje vyhlásením zo
dňa 29.10.2015“. Z výpovede svedka H. F. mal súd za preukázané, že predmetnú zmluvu o prevode
vlastníctva bytu predložila žalobkyňa. V rozpore s týmto tvrdením žalobkyňa začala tvrdiť, že zmluvu
pripravovala banka kupujúcich, čo však nebolo preukázané svedeckou výpoveďou svedka H. F..

58. Vo vzťahu k sume 835,04 eura, o ktorú žalobkyňa rozšírila žalobu na pojednávaní dňa 23.01.2019,
na ktorom pojednávaní súd uznesením pripustil zmenu žaloby, súd žalobu v tejto časti ako nedôvodnú
zamietol. V danom prípade predmetná suma podľa tvrdenia žalobkyne predstavuje sumu, ktorá podľa
žalobkyne zodpovedá ročnému vyúčtovaniu za rok 2015, kedy došlo k zmene vlastníka bytu č. XX, na

základe ktorého bol vyúčtovaný preplatok 752,69 eura, ktorý podľa žalobkyni jej mal byť vyplatený a
rovnako tak suma 73,62 eura predstavujúca správcovský poplatok, suma 4,25 eura za vyúčtovanie a
suma 2,44 eura predstavujúci Techem rozúčtovanie.

59. Súd poukazujúc na ust. § 5 ods. 2 vety prvej zákona č. 182/1993 Z.z. konštatuje, že prílohou

zmluvyoprevodevlastníctvabytualebozmluvyoprevodevlastníctvanebytovéhopriestorujevyhlásenie
správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytových a nebytových priestorov v dome, že vlastník
nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru
a na tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv: to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. V
komentovanom zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od autorov: Q./L./ I., C.H.BECK,

2012 z dikcie § 5 ods. 2 zákona síce vyplýva, že vyhlásenie o nedoplatkoch prevodcu je prílohou zmluvy,
avšak katastrálny zákon ako primárne procesný predpis upravujúci postup správ katastra pri povolení
vkladu vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam upravuje osobitné náležitosti návrhu na vklad
vlastníckeho práva do katastra, ako aj postup príslušného orgánu pri rozhodovaní o povolení vkladu.
Faktom je, že v ust. § 30 ods. 5 katastrálneho zákona táto príloha uvedená nie je a to z toho dôvodu,

že vyplýva z osobitného hmotnoprávneho predpisu. Ak účastník konania o vklade vyhlási, že správca
alebo predseda spoločenstva vlastníkov bytu mu odmieta takéto potvrdenie (vyhlásenie o nedoplatkoch
prevodcu) vyhotoviť, čo sú zrejme v praxi ojedinelé prípady, správa katastra by si mala vyžiadať od
príslušného správcu alebo spoločenstva takéto potvrdenie z úradnej moci a ak by ani v poskytnutej
lehote takéto potvrdenie procesnej strane nebolo doručené, táto by zrejme mala rozhodnúť o povolení

vkladu vlastníckeho práva za predpokladu, že s ním bude najmä nadobúdateľ bytu súhlasiť. Tento totiž
pri absencii takéhoto vyhlásenia sám na seba preberá riziko, že v zmysle § 7a ods. 2 zákona a § 8a ods.
7 zákona č. 182/1993 Z.z. bude povinný uhradiť aj dlhy svojho právneho predchodcu, ktoré vyjdú najavo
až po prevode vlastníctva k bytu. V prípade, že vyhlásenie správcu o nedoplatkoch prevodcu, ktoré bolo
poskytnuté podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. bude obsahovať tvrdenie o existencii dlhov, napriek

tejto skutočnosti by mala príslušná správa katastra po splnení ostatných náležitostí návrhu na zápis
vyhovieť. Výklad § 5 ods. 2 teda nie je ani z pohľadu činnosti správ katastra v praxi jednoznačný. Ak
existencia dlhov nebráni prechodu vlastníckeho práva napr. pri dedení, udelením príklepu licitátora na
dobrovoľnej či nútenej dražbe, niet dôvodu pre ktorý by tak malo byť pri akomkoľvek prevode. Vyhlásenie
správcualebopredseduspoločenstvavlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdomevzmysle§5ods.

2 zákona, netvorí prílohu návrhu na vklad, ale prílohu k zmluve, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho
práva bytu alebo nebytového priestoru. Správa katastra neskúma hmotnoprávne podmienky platnosti
zmluvy. Správa katastra pri takýchto zmluvách má vklad vlastníckeho práva povoliť aj vtedy, keď k nim
nie je pripojené vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva o existencii nedoplatkov vlastníka
prevádzajúceho bytu alebo nebytového priestoru, ktoré je hmotnoprávnou náležitosťou zmluvy (pozri

stanovisko ÚPGKaK SR publikované v katastrálnom bulletine č. 1/2011, dostupný na webstránke
www.skgeodesy.sk). S poukazom na uvedené preto neobstojí argumentácia žalobkyne, že bola nútená
predložiť v rámci vkladového konania vyhlásenie správcu, že nemá nedoplatky za plnenia spojené s
užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, pretože pokiaľmala za to, že nemá nedoplatky, a žalovaný jej podľa jej tvrdenia odmietol vydať toto vyhlásenie o tom,
že nemá nedoplatky, mohla podať návrh na vklad zmluvy o prevode vlastníctva bytu s tým, že prílohu
k zmluve a to vyhlásenie správcu nepredkladá z dôvodu odmietnutia jeho vystavenia žalovaným ako

správcom, pričom príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor by bol povinný vyžiadať toto vyhlásenie z
úradnej moci a ak by ani v poskytnutej lehote takéto potvrdenie nebolo doručené, mal by rozhodnúť o
povolení vkladu vlastníckeho práva za predpokladu, že s ním bude najmä nadobúdateľ bytu súhlasiť,
keďže tento pri absencii takéhoto vyhlásenia sám na seba preberá riziko, že v zmysle § 7a ods. 2
zákona a § 8a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z. bude povinný uhradiť aj dlhy svojho právneho predchodcu,

ktoré vyjdú najavo až po prevode vlastníctva k bytu. V prípade, že vyhlásenie správcu o nedoplatkoch
prevodcu, ktoré bolo poskytnuté podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. bude obsahovať tvrdenie o
existencii dlhov, napriek tejto skutočnosti by mal príslušný okresný úrad, katastrálny odbor po splnení
ostatných náležitostí návrhu na zápis vyhovieť. V opačnom prípade, ak by na základe predloženého
potvrdenia o existencii nedoplatkov alebo v prípade ak by bolo odmietnuté vystaviť bezdôvodne takéto
vyhlásenia, okresný úrad, katastrálny odbor nepovolil vklad, išlo by podľa názoru súdu o zásah do

zmluvnejvoľnosti,čojevprávnomštáte,najmäsohľadomnazákonnúkonštrukciuoprevodeaprechode
všetkých práv a povinností spojených s vlastníctvom bytu a vyplývajúcim zo zmluvy o výkone správy
alebo zmluvy o spoločenstve (§7a ods. 2, §8a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z.)

60. Je potrebné dodať, že podľa ust. § 7a ods. 2 a § 8a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.z. dochádza

k singulárnej sukcesii, teda k prechodu pohľadávok i dlhov vzťahujúcich sa na prevádzaný byt alebo
nebytový priestor na nového nadobúdateľa, teda že správca môže v prípade vzniku nedoplatkov
tieto vymáhať od nového vlastníka bytu, alebo nebytového priestoru po prevode, alebo po prechode
vlastníckehoprávaažetýmjevpodstatevytvorenádôležitázásada,podľaktorejvznikzáväzkovjepodľa
právneho rámca zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov akcesoricky spojený nie s osobou

vlastníka bytu a nebytového priestoru, t.j. s personálnym substrátom, ale s vecným substrátom, ktorým
je existencia vecného práva k bytu alebo nebytovému priestoru. Podľa § 7a ods. 2 zákona č. 182/1993
Z.z. s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na
nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o
spoločenstve.Akvlastníkbytualebonebytovéhopriestoruvdomenadobudolbytalebonebytovýpriestor

v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe je povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve.
Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z
tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru v dome. Súd pri výklade tohto ustanovenia § 7a ods. 2 zákona č, 182/1993 Z.z. vychádzal z
komentovaného zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od autorov: Valachovič/ Grausová/
Cirák, C.H.BECK, 2012. V tomto odseku je upravená dôležitá zásada (ktorá však vyplýva aj z ďalších
ustanovení zákona ust. § 8a ods. 7, § 5 ods. 1 písm. g). Podľa tejto zásady totiž dochádza prevodom

alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome k právnemu nástupníctvu tzn.
singulárnej sukcesii všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o spoločenstve z doterajšieho
vlastníka na nového vlastníka. Je však otázne kto zodpovedá za záväzky, ktoré predchádzajúci vlastník
nemusí mať voči spoločenstvu vysporiadané ku dňu prevodu alebo prechodu vlastníctva bytu a
nebytovému priestoru v dome. Vychádzajúc zo znenia zákona je namieste položiť otázku voči komu sa

spoločenstvo môže oprávnene domáhať úhrady týchto záväzkov. V zásade môžu vzniknúť tri alternatívy
výkladu: a) zodpovedá výlučne pôvodný vlastník bytu alebo nebytového priestoru, lebo on dlhy spôsobil
a tie vznikli ešte do momentu prevodu vlastníckeho práva k bytu alebo nebytového priestoru; uvedený
výklad nerešpektuje zákonnú dikciu, z ktorej vyplýva singulárna sukcesia, a tým aj prechod všetkých
dlhov a pohľadávok z právneho predchodcu na nového nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru

v dome; b) zodpovedá výlučne nový vlastník v dôsledku singulárnej sukcesie upravenej zákonom a
c) zodpovedajú oba subjekty vzhľadom na dikciu „záväzky zanikajú usporiadaním“. Súd sa v tomto
spore prikláňa k výkladu, že za úhradu takýchto záväzkov by mal zodpovedať výlučne nový vlastník v
dôsledku singulárnej sukcesie, pretože výklad rešpektuje všetky zásady právneho nástupníctva. Právo
spoločenstva, prípadne správcu vymáhať všetky pohľadávky spojené s vlastníctvom a užívaním bytu

alebonebytovéhopriestorutakmusísprávca,resp.spoločenstvouplatniťlenvočisúčasnémuvlastníkovi
zapísanému v katastri nehnuteľnosti, pretože toto právo je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu alebo
nebytového priestoru v bytovom dome. To by sa pochopiteľne vzťahovalo aj na povinnosti vyplývajúce
z ročného vyúčtovania nákladov, ktoré by za uplynulé obdobie znášal vždy aktuálny vlastník bytu alebonebytového priestoru v čase vykonania ročného zúčtovania. Teda správca, resp. spoločenstvo môže
v prípade vzniku nedoplatkov tieto vymáhať od nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru po
prevode alebo prechode vlastníckeho práva a tým je v podstate vytvorená dôležitá zásada, podľa ktorej

vznikzáväzkovjepodľaprávnehorámcaakcesorickynaviazanýnienaosobuvlastníkat.j.napersonálny
substrát, ale na vecný substrát, ktorým je existencia vecného práva k bytu alebo nebytového priestoru. V
dôsledku uvedeného nie je nijako dotknutá občianskoprávna zodpovednosť vo vzťahu medzi prevodcom
a nadobúdateľom bytu alebo nebytového priestoru. Ak po uzavretí tejto zmluvy o povolení vlastníckeho
právadokatastranehnuteľnostívzniknúnadobúdateľovibytualebonebytovéhopriestoruďalšienáklady,

ktorémuselspoločenstvuvlastníkovuhradiťzdôvodu,žeprevodcatietodlhypriuzavretízmluvyzamlčal,
môže úhradu týchto nákladov nadobúdateľ vymáhať od prevodcu z titulu uzavretej zmluvy o prevode
vlastníctva, pričom v praxi tieto vyhlásenia prevodcu sú zabezpečené rôznymi zmluvnými inštitútmi napr.
zmluvnou pokutou.

61. S poukazom na uvedené neobstojí argumentácia žalobkyne, že žalovaný bol povinný poskytnúť

žalobkyni vyúčtovanie za rok 2015 a vzniknutý nedoplatok ako aj ďalšie žalobkyňou tvrdené
neoprávnene vyúčtované poplatky žalobkyni vyplatiť, pretože prevodom vlastníctva k bytu pôvodne vo
vlastníctve žalobkyne na kupujúcich H. F. a G. I., prešli všetky práva a povinnosti spojené s vlastníctvom
bytu na kupujúcich H. F. a G. I., ktorí sú vlastníkmi bytu, a boli nimi od konca roku 2015, aj v roku
2016, kedy im ako vlastníkom bytu bolo žalovaným vykonané ročné vyúčtovanie nákladov za obdobie

od 01.01.2015-31.12.2015, pričom žalovaný nemal žiadnu povinnosť vyplatiť preplatok žalobkyni a
rovnako tak nebol povinný zaslať žalobkyni vyúčtovanie za rok 2015, ktorá už v tom čase nebola
vlastníkom predmetného bytu. V tomto smere súd poukazuje aj na čl. IV bod. 6 zmluvy o prevode
vlastníctva bytu podľa ktorého sa žalobkyňa s kupujúcimi dohodli, že kupujúci sú povinní uhradiť všetky
náklady súvisiace s užívaním prevádzaného bytu odo dňa jeho prevzatia, a kupujúci vyhlasujú, že

tieto náklady zaväzujú uhradiť, žalobkyňa vyhlasuje, že sa zaväzuje uhradiť všetky náklady súvisiace
s užívaním prevádzaného bytu do dňa jeho odovzdania s tým, že akékoľvek prípadné preplatky ako
i nedoplatky súvisiace s nákladmi spojenými s užívaním prevádzaného bytu od dňa jeho odovzdania
kupujúcim znáša predávajúca, a akékoľvek prípadné preplatky ako i nedoplatky súvisiace s nákladmi
spojenými s užívaním prevádzaného bytu odo dňa jeho prevzatia kupujúcimi, znášajú kupujúci a

zmluvné strany sú si navzájom povinní tieto prípadné preplatky odovzdať, resp. nedoplatky uhradiť. Aj z
uvedeného zmluvného dojednania jednoznačne vyplýva, že prípadný preplatok, ktorý vznikol na základe
vyúčtovania za rok 2015 si boli povinní vysporiadať medzi sebou žalobkyňa a kupujúci, preto neobstojí
tvrdenie žalobkyne, že žalovaný bol povinný vyplatiť jej prípadný preplatok. Okrem toho podľa ust. § 10
ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. prevodom vlastníctva bytu nemá doterajší vlastník bytu v dome právo

na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu.

62. Žalobkyňa v konaní ďalej požadovala priznanie finančného zadosťučinenia podľa § 3 ods. 5
zákona č. 250/2007 Z.z. v sume 4000 eur. Keďže žalobkyňa nebola úspešná v konaní so svojím
nárokom na zaplatenie žalovanej sumy, nevznikol jej podľa názoru súdu ani nárok na zaplatenie

finančného zadosťučinenia, pretože podmienkou pre priznanie primeraného finančného zadosťučinenia
je úspešné uplatnenie porušenia práva alebo povinnosti ustanovenej týmto zákonom a osobitnými
predpismi, ktorá podmienka v tomto konaní splnená nebola. Súd poukazuje na to, že podľa § 3 ods.
5 citovaného zákona v platnom znení, proti porušiteľovi práva a povinností ustanovených zákonom s
cieľom ochrany spotrebiteľa môže sa spotrebiteľ proti porušiteľovi na súde domáhať ochrany svojho

práva. Združenie sa môže na súde proti porušiteľovi domáhať, aby sa porušiteľ držal protiprávneho
konania a aby odstránil protiprávny stav a to aj vtedy, ak takéto konanie porušiteľa poškodzuje záujmy
spotrebiteľov, ktoré nie sú len jednoduchým súhrnom záujmov jednotlivých spotrebiteľov poškodených
porušením spotrebiteľských práv, ale ide o konanie porušiteľa uplatňované proti všetkým spotrebiteľom
(ďalej len „kolektívne záujmy spotrebiteľov“). Spotrebiteľ, ktorý na súde úspešne uplatní porušenie

práva alebo povinnosti ustanovenej týmto zákonom a osobitnými predpismi má právo na primerané
finančné zadosťučinenie od toho, kto za porušenie práva alebo povinnosti ustanovenej týmto zákonom
a osobitnými predpismi zodpovedá. Zákon o ochrane spotrebiteľa v znení čl. VIII zákona č. 102/2014
Z. z. vymedzuje pojem spotrebiteľa ako fyzickú osobu, ktorá vystupuje vo vzťahu s podnikateľom pri
uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy. Spotrebiteľom je každá fyzická osoba, ktorá nekoná v rámci:

- svojej podnikateľskej činnosti - svojho zamestnania alebo - svojho povolania. Zákon neustanovuje
pozitívnu definíciu, kto je spotrebiteľ, ale vymedzuje spotrebiteľa cez negatívne vymedzenie určením
okruhu osôb, ktoré nie sú spotrebiteľmi. Na rozdiel od spotrebiteľa predávajúcim nie je iba fyzická osoba,
ale môže ním byť aj právnická osoba. Zákon vymedzuje predávajúceho pozitívnou definíciou, z ktorejmožno vyvodiť, že predávajúcim je protistrana voči spotrebiteľovi. Podľa zákona predávajúcim je každá
osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej podnikateľskej
činnosti alebo povolania. Predávajúcim podľa zákona je aj ďalšia skupina osôb, ktoré konajú v mene

alebo na účet predávajúceho. Na rozdiel od spotrebiteľa, pri dimenzovaní ktorého je významná
požiadavka zamestnania, pre vymedzenie predávajúceho nie je vznesená požiadavka zamestnania.
Citované ustanovenie § 3 ods. 5 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa upravuje právo
spotrebiteľa žiadať primerané finančné zadosťučinenie v prípade, ak na súde úspešne uplatní porušenie
svojho práva a to od toho, kto za toto porušenie práva zodpovedá. Cieľom finančného zadosťučinenia je

dovŕšenie ochrany porušeného práva spôsobom, ktorý vyžaduje poskytnutie vyššieho stupňa ochrany.
Hypotéza tejto právnej normy vyžaduje splnenie predpokladov, ktorými sú úspešné uplatnenie porušenia
práva alebo povinnosti stanovenej zák. č.250/2007 Z. z. alebo osobitnými predpismi a spôsobilosť
takéhoto porušenia práva alebo povinnosti privodiť spotrebiteľovi ujmu. Samotná povaha primeraného
finančného zadosťučinenia neumožňuje jeho priame vyčíslenie, preto súdu nemusia byť predložené
dôkazy o existencii ujmy, pretože stačí, ak tá ujma tu je. Bez právneho významu je, že ujma spotrebiteľovi

reálne vznikla, pretože postačuje iba možnosť vzniku takejto ujmy. Inštitút primeraného finančného
zadosťučinenia môže na účely ochrany spotrebiteľa naplniť požiadavku účinného a odradzujúceho
prostriedku ochrany. Vychádzajúc z vyššie uvedeného, ako aj z vykonaného dokazovania mal súd
za preukázané, že žalobkyni ako spotrebiteľovi nárok v zmysle § 3 ods. 5 zákona č. 250/2007 Z.z.
o ochrane spotrebiteľa nevznikol, pretože nebola splnená podmienka, že ako spotrebiteľ na súde

úspešne uplatnila porušenie práva alebo povinnosti ustanovenej týmto zákonom č. 250/2007 Z.z. a
osobitnými predpismi žalovaným. Jediným predpokladom pre uplatnenie práva na primerané finančné
zadosťučineniejeporušenieprávaalebopovinnostiustanovenejtýmtozákonomaosobitnýmipredpismi,
ktorá podmienka splnená nebola. Zákon nevyžaduje pre vznik tohto práva, aby spotrebiteľovi bola
privodená nejaká ujma, postačuje, ak k takémuto porušeniu práva alebo povinnosti dôjde. Čo sa

týka úspešného uplatnenia porušenia práva alebo povinnosti ako predpokladu pre priznanie práva na
primerané finančné zadosťučinenie, tento je naplnený nielen vtedy, ak si spotrebiteľ uplatní porušenie
práva alebo povinnosti žalobou proti dodávateľovi, ale aj vtedy, ak tak urobí v rámci svojej obrany proti
dodávateľom uplatnenému nároku, ktorá podmienka splnení nebola a preto súd zamietol žalobu aj v
časti, v ktorej sa žalobkyňa domáhala priznania primeraného finančného zadosťučinenia.

63. Z uvedených dôvodov súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

64. Súd o trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že žalovanému, ktorý bol v konaní
úspešný, priznal voči žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%. O výške náhrady trov

konania rozhodne súd podľa § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Nitra písomne.

V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie
sa spisová značka, ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z
akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.