Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, July 17, 2019

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 22Cb/21/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8115222355
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 07. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Štefan Tomašovský

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2019:8115222355.15

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov, sudcom JUDr. Štefanom Tomašovským, v právnej veci žalobcu: JUDr. Marián

Kollár, advokát so sídlom Mnoheľova 22, 058 01 Poprad, IČO: 31 957 285, zastúpený: Advokátska
kancelária JUDr. Marcel Mašan, s.r.o., so sídlom Školská 257, 059 91 Veľký Slavkov, IČO: 36 858 935,
proti žalovanému: Marcel Bobko - HARMONY, s miestom podnikania Letná 3480/1, 058 01 Poprad, IČO:
41 008 146, zastúpený: JUDr. Martin Staroň, advokát so sídlom Hlavná 89, 080 01 Prešov, o zaplatenie
1.981,70 € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 1.981,70 €, spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,25
% ročne zo sumy 1.353,00 € od 27.02.2014 do zaplatenia a úrokom z omeškania vo výške 8,25 % ročne

zo sumy 628,70 € od 28.02.2014 do zaplatenia, v lehote do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti príslušenstva žalobu z a m i e t a .

III. Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, pričom ukladá povinnosť
žalovanému zaplatiť trovy konania žalobcovi s tým, že o výške tejto náhrady bude v zmysle § 262 ods.
2 Civilného sporového poriadku rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou Okresnému súdu Poprad dňa 28.02.2014 sa žalobca domáhal zaplatenia

sumy 1.981,70 € s príslušenstvom. Žaloba bola odôvodnená tým, že žalobca je výlučným vlastníkom
nebytových priestorov v Poprade. Žalovaný ako nájomca užíval nebytové priestory v podzemnom
podlaží budovy o celkovej výmere 184 m2 ako prevádzku reštaurácie Marco, na základe zmluvy o
nájme nebytových priestorov zo dňa 30.06.2011 na dobu určitú do 01.09.2012. Žalovaný aj po uplynutí
doby nájmu naďalej užíval predmet nájmu, pričom až v dňoch 28.09.2012 až 01.10.2012 zdemontoval
a odsťahoval svoje zariadenie, čiže riadnym spôsobom nevypratal a protokolárne neodovzdal priestory
prenajímateľovi. Podľa zmluvy bol žalovaný povinný vrátiť predmet nájmu v pôvodnom stave v akom ho

prevzal, a to protokolárne za účasti oboch strán. Žalovaný však predmet nájmu neuviedol do pôvodného
stavu so záverom, že priestory sú v obvyklom opotrebení a prevádzky schopné na ďalšiu činnosť.
Ohliadkou bolo zistené, že žalovaný nedodržal ani bežnú hygienu nebytových priestorov a predmet
nájmu zanechal v značne znečistenom a poškodenom stave čo sa týka stien, na ktorých sa nachádzali
nečistoty, neodstránené diery po hmoždinkách a neodstránil ani mastnoty zo stropu a stien kuchyne. V
jednotlivých miestnostiach reštaurácie a kotolne boli poškodené obklady a dlažba. Žalobca zabezpečil
zdokumentovanie nebytových priestorov prostredníctvom fotografa Q., za ktoré mu vyplatil sumu vo

výške 30,00 €. Vzhľadom na nečinnosť žalovaného bol žalobca nútený uskutočniť opravu uvedených
nebytových priestorov prostredníctvom zhotoviteľa U.. Tento vykonal len časť dohodnutých prác a
nedodržal dohodnutý termín odovzdania diela do 21.12.2012 s tým, že dielo nedokončil ani v ďalších
dohodnutých termínoch dňa 10.02.2013, preto žalobca zmluvný vzťah ukončil a za časť vykonanéhodiela zhotoviteľovi vyplatil 400,00 €. V mesiaci január 2014 boli dokončené všetky maliarske, natieračské
práceprostredníctvomzhotoviteľa,obchodnejspoločnostiSTAV-ING,s.r.o.azároveňodstránenévšetky
vady spôsobené prevádzkovaním reštaurácie žalovaného, za čo uhradil zhotoviteľovi dňa 05.02.2014

sumu vo výške 1.093,00 €. Na účely stavebných prác žalobca nakúpil stavebný materiál v celkovej
hodnote 458,70 €. Žalovaný napriek výzve žalobcovi vynaložené výdavky doposiaľ neuhradil.

2. Na základe predložených listín súd vydal platobný rozkaz č. k. 18Rob/55/2014-23 zo dňa 14.03.2014,
proti ktorému žalovaný podal v zákonnej lehote odpor. Odpor bol odôvodnený tým, že pri skončení nájmu

došlo k odovzdaniu predmetu nájmu a to za prítomnosti svedkov. Rovnako došlo k odovzdaniu kľúčov od
predmetu nájmu a celý objekt bol odovzdaný tak, ako pri prevzatí. Nedošlo k demolácii predmetu nájmu,
ale k odsťahovaniu vecí žalovaného, preto nebol dôvod na vykonanie predmetných prác. Žalovaný mal
za to, že priestory odovzdal v stave primeranom jeho opotrebeniu.

3. Dňa 26.08.2015 bola vec prikázaná tunajšiemu súdu.

4. Žalobca na pojednávaniach uviedol, že žalovaný dostal priestory do užívania ako novo skolaudované
v bezchybnom stave. Pred uzavretím nájomnej zmluvy zo dňa 20.06.2009, bola uzavretá zmluva o dielo
s pánom D., výtvarníkom, ktorý urobil konečnú úpravu nebytových priestorov a v júni bol podpísaný
protokol o odovzdaní a prevzatí nebytových priestorov medzi pánom D. a žalobcom, za prítomnosti

žalovaného. Pri odovzdaní predmetu nájmu preberací protokol spísaný nebol, keďže tento bol v novom,
bezchybnom stave a v opačnom prípade by nebolo nevydané kolaudačné rozhodnutie. Faktúru zaslanú
otcom žalovaného vo výške 1.991,00 € žalobca zaplatil. Materiál, dlažbu, kachličky, lepidlá, špárovaciu
hmotu,lišty,dodalžalobca.Uvedenévecižalovanýnemoholvysekaťaodniesť,pretoženikdynebolijeho
vlastníctvom. Práce robil otec žalovaného, pretože zhotoviteľ meškal s prácami a žalovaný chcel otvoriť

prevádzku k augustu 2009. V zmysle zmluvy o budúcej zmluve zo 17.04.2009 bolo dohodnuté mesačné
nájomné 4.090,00 €. Keď uzavreli nájomnú zmluvu s účinnosťou od 01.07.2009, znížil mu nájom o
2.098,00 € pre tieto skutočnosti. Na základe zmluvy uzavretej 30.06.2011 mu zase znížil nájom o 663,00
€. Podľa nájomných zmlúv si mohol započítať pohľadávky voči žalobcovi, no ku vzniku nájomného
vzťahu mali predchádzajúce záväzky vyrovnané. Jeho otec v r. 2013 poslal dodatočnú faktúru, ako

reakciu na to, že žalobca chcel, aby to uviedol do pôvodného stavu. Faktúru vrátil, pretože nikdy medzi
nimi neexistoval právny vzťah. Žalovanému nezanikol nájomný vzťah k 01.09.2012., keďže nepreukázal,
aby 30 dní pred skončením nájmu upovedomil prenajímateľa, že chce skončiť nájomný vzťah a odovzdať
nebytové priestory. Písomným podaním doručeným 10.09.2012 s dátumom 31.08.2012 uviedol, že trvá
na skončení nájomného vzťahu k 01.09.2012. U žalobcu neexistoval dôvod na skončenie nájomného

vzťahu. Dňa 23.09.2012 v nedeľu o 13:00 hod. žalovaný telefonicky vyzval žalobcu, aby sa dostavil
do nebytových priestorov, že chce vykonať ohliadku, lebo vypratal nehnuteľnosť. Išiel do priestorov
reštaurácie spolu s manželkou. Bol tam žalovaný s otcom. Upozornil ho, že nájom trvá do nasledujúceho
roku, keďže konkludentne začal užívať predmet nájmu po 01.09.2012. Ak bude končiť nájomný vzťah,
trval na tom, aby mu odovzdal priestory podľa zmluvy a uviedol ich do pôvodného stavu, aby boli funkčné

v celom rozsahu pre použitie ďalšieho nájomcu. Prešiel nebytové priestory, zistil že sú tam vady, špina,
digestor v kuchyni nebol vyčistený, plný lapač tukov, mal tam aj svoje zariadenie, ešte tam mal box
na výčap, demontoval barový pult, demontoval dvere do kuchyne, nebol ochotný ani základnú očistu
nebytových priestorov uskutočniť. K odovzdaniu nebytových priestorov nedošlo, pretože podmienkou
zmluvy bolo, že musí byť spísaný a podpísaný protokol o odovzdaní a prevzatí nebytových priestorov.

Dňa 27.09. žalovaný osobne doniesol na sekretariát kľúče so svojím návrhom protokolu, kde uviedol,
že všetko je v bezvadnom stave a žalobca prehlasuje, že preberá uvedený stav nebytových priestorov,
pretože sa dajú prevádzkovať. Takýto stav žalobca nemohol akceptovať a trval na uvedení veci do
pôvodného stavu. Priestory neboli odovzdané, pretože 23.09. vykonal len ohliadku. Nemôže byť na
ťarchu žalobcu, že žalovaný tieto priestory opustil bez toho, aby si dal podpísať, že tieto priestory sú

odovzdávané v bezchybnom stave, odovzdal kľúče a zbavil sa možnosti prístupu do tohto priestoru.
Žalovaný sa jednostranne rozhodol vypratať predmet nájmu. Dňa 27.09.2012 odovzdal žalobcovi kľúče,
čímsavzdalsvojichprávnájomcudisponovaťpriestormi.Žalobcačakaldokoncaroka,ničsanezmenilo,
tak v decembri 2012 požiadal p. D., ktorý má autorizované maľby v reštaurácii, aby priestory vymaľoval,
odstránil, diery pod hmoždinkách, popísané steny vybielil do konečnej podoby, aby sa zakryli mastnoty

po kopancoch na stenách. Nedokončil to, žalobca odstúpil od zmluvy vo februári 2013 a následne
mal problém nájsť subjekt, ktorý by práce dokončil k reálnemu užívaniaschopnému stavu. Na konci
roka 2013 zadal objednávku na dokončenie prevádzky firme STAVING, ktorá urobila maliarske práce,
opravila, vymenila dlažby, obkladačky, vymaľovala stropy a umyla podlahy, okná zvonku, zvnútra advere. Stavebné úpravy spočívali v oprave stien, stropov, výmene kachličiek a dlažby. Práce nepresiahli
rozsah pôvodných malieb, išlo o uvedenie do pôvodného stavu. Vzhľadom na poškodenie stien sa
musela zmeniť farba, ale ide len o vymaľovanie interiéru. Iné rekonštrukčné práce vykonané neboli.

Firma STAVING dokončila maliarske práce, zabezpečila výmenu kachličiek a dlažieb a bolo potrebné
upratať priestory po žalovanom a p. D.. Ak by bol trval na odstránení všetkých vád, tak by hodnota
opráv presiahla vyše 3.000,00 €, pretože ostali neodstránené vady na východnej stene, kde mal na
deviatich metroch umiestnený komín z digestora z kuchyne, demontoval ho a ostali biele fľaky na celej
stene po konzolách. V exteriéri poškodil vonkajšie schody, ktoré využíval na zásobovanie, nedá sa z nich

odstrániť mastnota a hrany schodov sú zničené. Poškodil tri zárubne a troje dverí v kuchyni, v umývačke
a skladoch, ktoré nie sú predmetom náhrady škody. Doteraz nie je vyčistený digestor, z ktorého vyteká
sedem rokov tuk a v tom digestore sú tri svetlá, ktoré sú rozbité, plné mastnoty. Lapač tukov je
vyprázdnený, špinavý, nevyčistený. Sú prasknuté tri ventily na vodu, čo bolo spôsobené neodbornou
demontážou kuchynskej linky, drezov a umývačky riadu. Bolo zdemontované potrubie vzduchotechniky
na vonkajšej stene budovy, ktorá bola namontovaná aj demontovaná bez súhlasu žalobcu. Z toho

dôvodu uskutočnil stavebné práce. Sú to iné maľby, lebo sú jednoduchšie. Keby realizoval maľby
pôvodné, tak by oprava bola drahšia.

5. Žalovaný na pojednávaniach uviedol, že fakticky sa nájomný vzťah skončil dňa 27.09.2012, pričom
žalovaná čiastka nie je oprávnená, keďže nešlo o uvedenie do pôvodného stavu, ale o prerábku

nebytových priestorov, keďže táto prerábka pre nového nájomcu sa uskutočnila až s odstupom času.
Podľa žalovaného nie je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vždy odstrániť všetky stavebné
a iné úpravy, ktoré na predmete nájmu vykonal, a to do všetkých dôsledkov. Inak by mohli dôjsť k
značnému poškodeniu predmetu nájmu. Táto povinnosť sa nevzťahuje na úpravy, ktoré sa stali trvalou
súčasťou predmetu nájmu a ktorých odstránenie by viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu

nájmu a neúmernému zvýšeniu výdavkov nájomcu. Bolo teda právom žalovaného vrátiť žalobcovi
predmet nájmu v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu. Predmet nájmu bol po odchode
žalovaného v stave spôsobilom na riadne užívanie a predmet nájmu bol len obvykle opotrebený.
Článok VI bod 5 zmluvy považoval za absolútne neplatný a to s poukazom na rozhodnutie Najvyššieho
súdu Českej republiky sp. zn. 28Cdo 1222/2007. Pokiaľ by mal žalovaný uviesť vec do pôvodného

stavu, teda mal by odstrániť barový pult, alebo kachličky, prípadne dlažbu, alebo iné hnuteľné veci,
ktoré boli zabudované do nebytového priestoru, vzhľadom na to, že nebytový priestor preberal ako
holo priestor a sám si tam dal vykonať dlažbu podlahy a podobne, tak by spôsobil žalobcovi oveľa
väčšiu škodu, vzhľadom na to, že tieto veci ostali trvalou súčasťou nebytových priestorov. Išlo len o
obvyklé opotrebenie, resp. poškodenie ako sú fľaky, mastné fľaky, alebo pokreslené steny v detskom

kútiku. Žalovaný pred začatím prevádzkovania reštaurácie musel dať priestory do poriadku, pretože v
reštaurácii neboli podlahy, obklady, čo realizoval otec žalovaného. Žalobcovi vystavil faktúru na sumu asi
1.991,00 €, ktorú uhradil. Ústne sa dohodli, že zvyšnú sumu vo výške 3.824,00 € uhradí postupne a takto
sivynahradianájom.Žalobcatovšakneuhradil.Žalovanýsiodseptembra2012našielnovépriestory,tak
sa so žalobcom dohodol, že tam ostane do konca septembra a odovzdá mu priestory. Dňa 02.09.2012

mu poslal ukončenie zmluvy a tiež dodatok na predĺženie zmluvy do 27.09.2012, ktorý žalobca prevzal,
no nepodpísal. Dňa 20.09.2012 mu žalobca oznámil, že sa má vypratať do konca týždňa s tým, že mu
zanechá v reštaurácii bar a zamestnanecké šatne. V sobotu večer žalobca uviedol, že ho má zobrať, tak
ho rozobrali. Dňa 23.09.2012 za prítomnosti otca žalovaného, žalobcu a jeho manželky urobili obhliadku
reštaurácie a dohodli sa ešte na dvoch neodstránených veciach, a to lapači tukov a firma Topvar prišla

odobrať výčapné zariadenie. Dňa 26.09.2012 bol lapač tukov vyprataný. Dňa 27.09.2012 sa stretli pred
reštauráciou aj so zamestnancami žalovaného s tým, že žalobcovi odovzdá kľúče a ešte raz prezrú
priestory. Priestory pozreli, do vnútra pustil iba žalovaného a tam mu odovzdal kľúče od reštaurácie a
nechal mu aj preberací protokol, ktorý nepodpísal. Neskôr mu žalobca začal posielať faktúry za nájom a
potomajzavykonanépráce.Priestoryboliopotrebené,keďžeza3rokysamohlizašpiniť.Niejepravdou,

že priestory neboli upratané. Ak by chcel predmet nájmu uviesť do pôvodného stavu, musel by zničiť 1/3
sociálneho zariadenia reštaurácie, podlahy, lebo to robil na svoje náklady. Pri preberaní priestoru musel
žalovaný urobiť obklady a dlažby, inak by táto prevádzka nebola funkčná. Pripustil, že v stenách ostali
hmoždinky po obrazoch, ktoré zavesil so súhlasom žalobcu. Uznal tiež, že steny boli trochu zašpinené,
ale bežné opotrebenie je súčasťou nájmu. Reštaurácia je urobená celkom nanovo. Priestor preberal ako

celkom nový v roku 2009. Reštaurácia fungovala, bola technicky funkčná. Samozrejme, za tie roky sa
niečo muselo opotrebovať. So žalobcom sa dohodol, že odovzdá priestory na určitý čas, ale žalobca
mu v piatok telefonicky oznámil, že cez víkend má odovzdať priestory, tak mali na vypratanie piatok
poobede a celú sobotu. V sobotu poobede mu oznámil telefonicky, že si má zobrať aj bar, aj všetky tieveci. V nedeľu 23.09. sa stretli na odovzdávaní priestorov, čo sa ja zrealizovalo. Bola tam ešte výhrada
ohľadom lapača tukov, ktorý v pondelok 24.09.2012 vypratali a následne mu zobral žalobca kľúče, ktoré
musel odovzdať. Ak nejaké veci ostali, v kuchyni, možno by sa dal navyše spraviť, vybieliť strop, ale už

na to nebol priestor, lebo musel behom dvoch dní odtiaľ odísť, aj keď za celý september nájom zaplatil.
Niektoré veci, ako detský kútik, tam boli bežne deti, takže sa niečo mohlo pokresliť, ale veľa vecí sa stalo,
strechazatekala.Trikráthovytopilispodnévodyprezleurobenúkanalizáciu.Ajtopomohlokpoškodeniu
dverí, nedalo sa tomu zabrániť. Technický stav ostatných vecí, toalety, priestory reštaurácie, všetko bolo
funkčné. Navyše komplet kamerový systém tam ostal. Stálo to okolo 2.000,00 €. Keď odovzdali priestor

v nedeľu, potom v pondelok vypratal lapač tukov, odovzdal kľúče a do tých priestorov odvtedy nevošiel.
Tátoreštauráciajekompletináčprerobená,bolotamzasiahnutérekonštrukciou,čosatýkafarieb,malieb
stien. Čo sa týka technického stavu, tam veľké zmeny nenastali. Že bol detský kútik trošku ceruzou
pomaľovaný, poškrabaný, že plafón nebol taký čisto biely ako mal byť pri preberaní, tak taký nebol,
ale čo sa týka ostatných vecí, okná boli v poriadku, funkčné boli, dvere všade fungovali, nič také tam
nebolo, že vyložene, že sa muselo dať nové. Žalobca mu neposkytol možnosť nejakej lepšej nápravy

alebo nejaký návrh, aby tam ešte odstránil niektoré závady, ktoré by požadoval. Digestor bol očistený,
určite tam ostali nejaké mastné fľaky, lebo digestoru by sa musel len dva dni venovať, aby bol celkom
čistý. Kuchyňa bola jeho a bežné veci, napr. vstupné schodisko musel robiť jeho otec a určite nejaké
dlažby, ktoré neboli doteraz vyplatené.

6. Z výsluchu svedka F., otca žalovaného, vyplýva, že keď začali stavať, syn ho požiadal, aby urobil
obklad a dlažbu. Robil dlažbu v celej reštaurácii, v kuchyni, na záchodoch, v šatni, vonku bol sklad a
zároveň kotolňa. Dňa 22.09.2012 sa to začalo pratať, pričom bol tam stále prítomný. Všetko sa vypratalo
a dňa 24.09.2012 odovzdali so žalovaným žalobcovi všetko v stave, v akom to bolo. Počas tých 3 dní
bol pri montáži a v sobotu sa venoval oprave kachličiek. Boli dohodnutí na nedeľu, že všetko odovzdajú.

Všetko prešli. Žalobca mal pripomienky. Boli tam maľby, za toľko dní sa to nedalo zvládnuť, zavolať si
na opravu maliara. Celú reštauráciu, komplet dlažbu, všetko, urobil za 1.990,00 €. Jednu faktúru mu
žalobca zaplatil, potom sa už vyhováral. Žalovaný odovzdal žalobcovi pri obhliadke kľúče, ktoré mu však
tento vrátil, aby vyčistil lapač nečistôt a odstránil tankovacie zariadenie na pivo. Na upratovacích prácach
robilo 20 ľudí a bolo to vyčistené na 99 %.

7. Z výsluchu svedkyne P., zamestnankyne žalovaného, vyplýva, že priestory boli pri odovzdaní v
poriadku, steny a stropy boli čisté. Umývali sa okná a ona ukladala riad.

8. Z výsluchu svedka U. vyplýva, že pred pár rokmi sporové strany otvorili reštauráciu. Svoju prácu

urobil, všetko bolo v poriadku. Žalobca ho oslovil asi po 3 rokoch, aby sa išiel pozrieť do reštaurácie,
že potrebuje trošku zrenovovať. Prišiel, pozrel na steny, a po klasickom užívaní reštaurácie boli steny
zapackané, detský kútik počmáraný, špinavé. Žalobca ho poprosil, aby to dal do pôvodného stavu, nech
to vyzerá čisto. Vymaľovali to všetko znovu. Žalobca mu dal zmluvu, aby to urobil za určitý čas. Malo
to byť iba čisté, cena bola menšia, dohodli sa a zrenovoval to. Žalobca kúpil farby a svedok to spravil.

Teraz je to čisté a pekné. Opravu vykonával aspoň 10 dní, možno aj 15-20. Bolo to problematické.
Tá reštaurácia nebola v prevádzke. Nebytové priestory boli pri renovácii v horšom stave, ako keď
tam bol prvýkrát. Prvýkrát prišiel za prevádzky, keď sa stavala. Popritom, ako sa dostavovala, tak ju
začal maľovať. V surovom stave ju namaľoval. Popri ostatných pracovníkoch, ktorí tam robili podlahy,
zárubne, okná, on som začal pracovať na maľbách. Prvýkrát robil aj škrabanú omietku do výšky 80 cm.

Pri renovácii okrem škrabanej omietky všetko premaľoval znovu. Čo sa týka odbornosti, práce ktoré
realizoval v r. 2009 a v r. 2012 boli rovnaké. Podľa svedka bolo znečistenie stien spôsobené bežným
opotrebením.

9. Z výsluchu svedkyne, P., manželky žalobcu, vyplýva, že 23.09.2012 prišiel za ňou manžel a povedal,

že sa mu ozval žalovaný, aby sa išli pozrieť do prenajatých priestorov. Keď vošli dovnútra videla, že
je zdemontovaný barový pult, pričom výčap sa tam nachádzal a barový pult bol zdemontovaný, boli
zdemontované zo steny police, skrinky a bola zdemontovaná zárubňa aj s dverami do kuchyne. Všade
po stenách boli diery po obrázkoch a po veciach, ktoré tam boli povešané tak. Vyzeralo to otrasne. V
kuchyni bola všade mastnota, špina. Z digestoru stekal tuk na zem. Lapač bol plný tukov takisto. Všetky

dvere boli napučané a vnútorné sklá s parapetmi boli zašpinené, tuk nastekaný aj na parapetách, aj
na sklách. Potom išli von, k prístupovým schodom, na dlažbe bol tuk nastekaný a poobíjané rohy. V
tom čase nič nepodpisovali, povedal, že to musia dať do poriadku, že je tam špina, je to zničené, že to
nezodpovedá ani základným hygienickým požiadavkám bežného užívania. Vyšli von a rozišli sa. O tridni na to bez toho, aby žalovaný oznámil, že by sa chcel stretnúť, prišiel a sekretárke hodil na stôl kľúče
a nejaký papier, že bolo všetko odovzdané, že je všetko v poriadku. Nebola pri sekretárke, ale hneď
to vnímala a zaujímalo ju, čo je vo veci, lebo potom sa dozvedela, že žalovaný doniesol do kancelárie

10.09.2012akooznámenieonejakomukončenínájmustým,žechcelantedatovaťk01.09.2012.Manžel
to odmietol. Stále užíval tie priestory v septembri. Bol privolaný fotograf, aby nafotil tie priestory, aby
bolo zdokumentované ako to v danom stave vyzeralo, potom bol oslovený pán D., aby prišiel dať do
poriadku maľby. Spravil maľbu, tam je detský kútik, zvierací motív, pretože to bolo celé zamastené,
bolo to popísané ešte aj na strope, aj v kuchyni, aj v reštaurácii. Začal robiť túto maľbu, ale ostalo to

nedokončené. Manžel mu postupne vyplácal za to, čo vždy spravil a potom oslovil spoločnosť STAVING
a oni to prišli dokončiť, dorobiť, komplet vyspravili steny, opravili steny, dokončili maľovanie. Jediné, čo
žalovaný spravil bolo to, že ten lapač tukov vyprázdnil, ale digestor je stále v tom stave, tie žiarivky
sú aj rozbité, lebo to nikto nechce spraviť, pretože je to také zašpinené, zamastené, že sa to nikomu
neoplatí prísť spraviť. Stále to tam steká, smrdí to tam. Takisto vonkajšia stena, tam bol vývod, komín
na digestor, aj z vonku to vidno, lebo žalovaný keď si zdemontoval komín a háky, na ktorých to bolo

zakotvené v stene, tak tam ostali diery a on ich len zatrel, sú tam len biele riadne fľaky. Tieto priestory
sú stále nevyužívané, sú v takom stave ako zostali, v časti opravené, nie je tam žiadny nový nájomca.
Vzťah bol kontinuálny od roku 2009, ako sa dokončili priestory. Od kolaudácie v roku 2009 nikto iný
priestor neužíval.

10. Rozsudkom č. k. 22Cb/21/2015-233 zo dňa 12.04.2017 tunajší súd žalobe v celom rozsahu vyhovel,
protičomupodalžalovanývzákonnejlehoteodvolanie.Žalovanývodvolaníokreminéhopoprelúčelnosť
nákladov ako aj ich výšku, keďže tieto neboli preukázané relevantným dôkazom. Následne uznesením
č. k. 1Cob/68/2017-261 zo dňa 19.06.2018 Krajský súd v Prešove napadnutý rozsudok zrušil a vec
vrátil tunajšiemu súdu na ďalšie konanie, za účelom posúdenia dohody strán ohľadne práv a povinností

zmluvných strán uvedených v čl. VI. bod 5 zmluvy, ako aj doby riadneho odovzdania nebytových
priestorov, zisťovania technického stavu nebytových priestorov v čase prevzatia nebytových priestorov
a porovnania stavu so stavom v čase jeho odovzdania.

11. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom sporových strán a svedkov, ako aj oboznámením

listinných dôkazov, a to zmluvy o nájme nebytových priestorov, výpisom z LV č. XXXX, výdavkových
pokladničných dokladov, priložených faktúr, pokladničných blokov, fotodokumentácie predmetu nájmu,
rozsudku Okresného súdu Poprad, ako aj ostatného spisového materiálu, pričom zistil nasledujúci
skutkový stav:

12. Žalobca je výlučným vlastníkom budovy so súp. č. XXX, postavenej na parcele KNC č. XXX o
výmere 252 m2, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria a parcele KNC č. XXX o výmere 304
m2, druh pozemku - záhrada, zapísanej na LV č. XXXX, v k. ú. Poprad. Medzi sporovými stranami
bola dňa 30.06.2011 uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov. Predmetom nájmu boli nebytové
priestory v budove v podzemnom podlaží o výmere 184 m2 za účelom prevádzkovania reštaurácie ako

reštauračné priestory, kuchynské priestory, skladové priestory, sociálne zariadenia, kotolňu a schodiská.
Nájomný vzťah bol uzavretý na domu určitú od 01.07.2011 do 01.09.2012. Podľa čl. III ods. 3 zmluvy sa
nájomca zaviazal vrátiť a vypratať nebytové priestory, ktoré sú predmetom nájmu, najneskôr v posledný
deň ukončenia nájmu, kedy je povinný odovzdať protokolárne všetky nebytové priestory prenajímateľovi
v pôvodnom stave a tiež kľúče od vchodových dverí budovy a brány. V článku VI. ods. 2 zmluvy, nájomca

vyhlásil, že nebytové priestory mu boli odovzdané v stave spôsobilom na účel užívania. Podľa článku VI.
ods. 5 zmluvy, po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu v pôvodnom stave v akom
nebytové priestory prevzal v deň začatia nájomného vzťahu. Odovzdanie predmetu nájmu sa uskutoční
protokolárne za účasti obidvoch zmluvných strán s tým, že sa vykoná ohliadka všetkých nebytových
priestorov a budú odovzdané kľúče od všetkých dverí prvého podzemného podlažia a vstupnej brány.

Zároveň bude zrealizovaný zápis konečného stavu všetkých médií ku dňu odovzdania.

13. Dňa 23.09.2012 sporové strany vykonali obhliadku predmetu nájmu, nakoľko žalovaný tento
vypratal a chcel ho odovzdať. Žalovaný dňa 27.09.2012 odovzdal žalobcovi kľúče od predmetu nájmu.
Protokolárne odovzdanie predmetu nájmu však preukázateľným spôsobom nebolo vykonané. Žalovaný

neodovzdal žalobcovi predmet nájmu spôsobom a v stave dojednanom v zmluve. Priestor bol znečistený
a jeho zariadenie vykazovalo viaceré vady. Keďže žalovaný vady neodstránil, žalobca vynaložil v
súvislosti s ich odstraňovaním dodatočné náklady. Žalobca vyplatil U. dňa 06.11.2012 zálohu za maľbu
vo výške 200,00 €, dňa 30.11.2012 zálohu za maliarske práce vo výške 20,00 €, dňa 30.01.2013sumu 10,00 € za maliarske služby a dňa 05.12.2012 sumu vo výške 170,00 € za maliarske práce v
reštaurácii Poprad. Dňa 30.11.2012 vyplatil Vladimírovi Citriakovi sumu 30,00 € za fotografické služby.
Zároveň žalobca predložil pokladničné bloky za maliarske farby, maliarske náčinie a vodoinštalačné

výrobky v celkovej hodnote 466,20 €. Spoločnosť STAV - ING vystavila žalobcovi faktúru č. 2014001 na
sumu 1.093,90 € splatnú dňa 15.02.2014 za stavebné práce na stavbe „Oprava reštaurácie“. Žalobca
túto sumu zaplatil dňa 05.02.2014. Žalobca vystavil žalovanému faktúru č. 009/14 na sumu 1.353,00
€ splatnú dňa 26.02.2014 za opravu a úpravu interiéru nebytových priestorov prevádzkovaných ako
reštaurácia v prvom podzemnom podlaží budovy Mnoheľova 22, Poprad.

14. Okresný súd Poprad v rozsudku č. k. 9Cb/55/2014-121 zo dňa 22.12.2016 prijal záver, že žalovaný
predmet nájmu užíval aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu a žalobca svoje právo na vydanie veci
neuplatnil, preto došlo k obnoveniu nájomnej zmluvy ex lege na dobu jedného roka. Rozhodujúce bolo
to, že predmet nájmu nebol odovzdaný žalobcovi tak, ako to predpokladá nájomná zmluva.

15. Podľa § 720 Občianskeho zákonníka, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný
zákon.

16. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len
„Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“), prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať

na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“).

17. Podľa § 5 ods. 1 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nie je dohodnuté inak,
prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo
obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb,

ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

18. Podľa § 13 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nebolo dohodnuté inak, je
v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s
prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

19. Podľa § 373 Obchodného zákonníka, kto poruší svoju povinnosť zo záväzkového vzťahu, je povinný
nahradiť škodu tým spôsobenú druhej strane, ibaže preukáže, že porušenie povinností bolo spôsobené
okolnosťami vylučujúcimi zodpovednosť.

20. Podľa § 374 ods. 1 Obchodného zákonníka, za okolnosti vylučujúce zodpovednosť sa považuje
prekážka, ktorá nastala nezávisle od vôle povinnej strany a bráni jej v splnení jej povinnosti, ak nemožno
rozumne predpokladať, že by povinná strana túto prekážku alebo jej následky odvrátila alebo prekonala,
a ďalej, že by v čase vzniku záväzku túto prekážku predvídala.

21. Predmetom sporu bolo zaplatenie sumy 1.981,70 € titulom náhrady nákladov žalobcu ako
prenajímateľa, vynaložených na opravu nebytových priestorov, ktoré boli v nájme žalovaného. Medzi
stranami nebolo sporné, že došlo k platnému uzavretiu zmluvy o nájme nebytových priestorov, ani
to, že žalovaný prevzal do užívania novo zrekonštruované nebytové priestory, že žalovaný užíval
predmet nájmu podľa zmluvy, že došlo k faktickému odovzdaniu predmetu nájmu v septembri 2012,

ani že predmet nájmu pri odovzdaní vykazoval známky opotrebenia. Sporným však ostal technický stav
predmetu nájmu pri jeho prevzatí, ako aj účinnosť odovzdania predmetu nájmu, rozsah opotrebenia
predmetu nájmu, a napokon výška a účelnosť nákladov vynaložených na opravu predmetu nájmu.
Žalovaný sa bránil predovšetkým tým, že predmet nájmu pri odovzdaní nevykazoval poškodenia
presahujúce rámec bežného opotrebenia a predmet nájmu nemohol uviesť do pôvodného stavu, keďže

uvedené by nebolo možné realizovať bez spôsobenia škody na predmete nájmu.

22. Na základe vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že medzi sporovými stranami bola
uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej žalobca prenechal nebytové priestory
v prvom podzemnom podlaží budovy na Mnoheľovej ulici č. 22 v Poprade, na užívanie žalovanému,

za účelom prevádzkovania reštauračného zariadenia, a to na dobu určitú, do 01.09.2012. Strany sa v
zmluve platne dohodli, že po skončení nájmu je žalovaný povinný vrátiť predmet nájmu v pôvodnom
stave v akom nebytové priestory prevzal v deň začatia nájomného vzťahu, pričom odovzdanie predmetu
nájmu sa malo uskutočniť protokolárne za účasti obidvoch zmluvných strán. Nájom dojednaný naurčitý čas sa spravidla skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Žalovaný však predmet nájmu
k 01.09.2012 protokolárne neodovzdal a predmet nájmu aj naďalej užíval, preto v súlade s § 676
ods. 2 Občianskeho zákonníka sa nájomná zmluva obnovila za tých istých podmienok, za akých

bola dojednaná pôvodne, a to na jeden rok. Strany sa v čl. III ods. 2 zmluvy dohodli, že nájomný
vzťah môžu skončiť písomnou dohodou alebo odstúpením od zmluvy. Žalovaný mal právo odstúpiť
od zmluvy výlučne v prípade ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si predmet nájmu
prenajal. Keďže medzi stranami platne k dohode o ukončení nájmu nedošlo a zároveň nebol daný
dôvod pre zmluvné odstúpenie od zmluvy, vyhodnotil súd oznámenie o ukončení nájmu, doručené

do kancelárie žalobcu zo strany žalovaného dňa 10.09.2012, ako výpoveď. Pri nájme nebytového
priestoru zákon upravuje trojmesačnú výpovednú lehotu, ak nebolo dohodnuté inak, pričom lehota sa
počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, teda k skončeniu nájmu došlo
dňa 31.12.2012, a to bez ohľadu na súčinnosť žalobcu. Aj napriek tomu, že strany spoločne vykonali
obhliadku nebytových priestorov, v rozpore s obsahom zmluvy, doposiaľ zo strany žalovaného nedošlo
k riadnemu protokolárnemu odovzdaniu nebytových priestorov. Predmet nájmu žalovaný nesporne

fyzicky odovzdal žalobcovi dňa 27.09.2012, kedy, ako strany zhodne uviedli, odovzdal žalobcovi
kľúče od nebytových priestorov. K technickému stavu predmetu nájmu v čase jeho odovzdania do
užívania žalovanému súd uvádza, že strany v priebehu konania zhodne uviedli, že sa jednalo o
novo zrekonštruovanú nehnuteľnosť. Zároveň žalovaný ako nájomca v čl. VI. ods. 2 zmluvy výslovne
vyhlásil, že nebytové priestory mu boli odovzdané v stave spôsobilom na účel užívania, preto mal

súd za to, že tieto mu boli odovzdané v bezchybnom stave. Naopak v čase odovzdania sa predmet
nájmu nachádzal v znečistenom a značne opotrebenom stave, čo mal súd preukázané z pripojenej
fotografickej dokumentácie. Z fotografickej dokumentácie jednoznačne vyplýva, že stena v detskom
kútiku bola počmáraná a taktiež sa na nej nachádzali otlčené miesta a mastné škvrny, rovnako na
viacerých stenách nebytových priestorov sa nachádzali rozličné znečistenia, ako aj stopy po klincoch

v rôznych výškach. Taktiež na okenných rámoch a sklených tabuliach bolo viacero mastných škvŕn.
Zo spodnej strany dverí došlo k odštiepeniu povrchovej úpravy a popukaniu dverí a rovnako zárubňa
bola na viacerých miestach výrazne poškrabaná. Odsávač pár bol v značne znečistenom stave, pričom
mastné škvrny ostali aj na osvetlení miestnosti, kachličkách a dlažbe v kuchyni. Ostatné poškodenia
predmetu nájmu vo vonkajších priestoroch budovy súd neuvádza s poukazom na to, že uvedené nie je

predmetom sporu. Ustanovenie § 13 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov má dispozitívny
charakter a zakotvuje povinnosť nájomcu nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím
na obvyklé opotrebenie len pokiaľ nebolo medzi stranami dohodnuté inak. V predmetnom prípade však
strany medzi sebou výslovne dohodli, že po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu
v pôvodnom stave v akom nebytové priestory prevzal v deň začatia nájomného vzťahu. Aj keď je

pravdou, že nemožno od nájomcu požadovať odstránenie všetkých stavebných a iných úprav, ktoré
vykonal na predmete nájmu, najmä pokiaľ sa stali jeho trvalou súčasťou, v predmetnom prípade žalobca
odstránenie týchto úprav nepožadoval a náhradu škody si uplatnil výlučne za náklady vynaložené na
opravu stien, stropov, výmenu kachličiek a dlažby. Súd však uvádza, že bez ohľadu na dohodu strán,
technický stav predmetu nájmu v čase jeho odovzdania vykazoval vady jednoznačne presahujúce

rámec bežného opotrebenia spôsobeného pri prevádzke reštauračného zariadenia počas obdobia troch
rokov. Žalovanému objektívne nič nebránilo predmet nájmu odovzdať minimálne v hygienicky čistom
stave. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, nie je preto možné v predmetnej veci aplikovať
rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR 28Cdo1222/2007. Žalobca predloženými pokladničnými dokladmi
preukázal vynaloženie nákladov v súvislosti s vymaľovaním nebytových priestorov a opravou stien, ako

aj opravou vodoinštalačného zariadenia v celkovej výške 1.990,10 €, z ktorých si však uplatnil sumu vo
výške 1.981,70 €. Súd mal teda preukázané splnenie všetkých zákonných predpokladov zodpovednosti
žalovaného za škodu, kedy protiprávne konanie žalovaného spočívalo v odovzdaní predmetu nájmu v
rozpore so zmluvou, bez spísania odovzdávacieho protokolu a v stave presahujúcom rámec bežného
opotrebenia. Vznik škody bol osvedčený priloženou fotodokumentáciou, pričom jej výška vyplýva

z pokladničných dokladov. Napokon príčinnú súvislosť medzi protiprávnym konaním žalovaného a
vznikom škody súd vyvodil jednak z predložených pokladničných dokladov, ako aj z výpovedí svedkov.
Súd napriek námietkam žalovaného pripustil dokazovanie výsluchom manželky žalobcu, s poukazom
na to, že v opačnom prípade by nebolo spravodlivé prihliadať ani na výsluch otca žalovaného, keďže sa
rovnako jedná o blízkeho rodinného príslušníka sporovej strany. V zmysle uvedeného teda považoval

súd náklady žalobcu vo výške 1.981,70 € za účelne vynaložené a preukázané, a preto žalobe ako
dôvodnej v celom jej rozsahu vyhovel.23. Podľa § 365 Obchodného zákonníka, dlžník je v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a
to až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník
však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

24.Podľa§369ods.1Obchodnéhozákonníka,akjedlžníkvomeškanísosplnenímpeňažnéhozáväzku
alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky
z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho
práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky

z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

25. Podľa § 3 ods. 1 Nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú
niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka v znení účinnom do 31.01.2013, výška úrokov z
omeškaniajeo8percentuálnychbodovvyššiaakozákladnáúrokovásadzbaEurópskejcentrálnejbanky
platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

26. Keďže žalovaný nesplnil svoj záväzok riadne a včas, dostal sa do omeškania s jeho splnením, čím
vzniklo žalobcovi právo požadovať z nezaplatenej sumy úroky z omeškania, ktoré mu súd priznal v
zákonnej výške, s poukazom na to, že medzi sporovými stranami bol nájomnou zmluvou dojednaný úrok
z omeškania vo výške 0,1 % denne pre prípad omeškania s platením nájomného a služieb spojených s

nájmom, avšak v danom prípade vznikla pohľadávka, s ktorej platbou je žalovaný v omeškaní, titulom
neuhradenia nákladov spojených s opravou predmetu nájmu.

27. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku, súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

28. O nároku na náhradu trov konania podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku rozhodol
súd tak, že tento v rozsahu 100 % priznal žalobcovi, ktorý mal vo veci plný úspech, keďže žaloba
bola zamietnutá len v nepatrnej časti príslušenstva. Z rozhodovacej činnosti súdov vyplýva, že pre
posudzovanie pomeru úspechu a neúspechu strán sporu v konaní je rozhodujúci pomer úspechu a

neúspechu v uplatnenej istine bez príslušenstva, keďže toto príslušenstvo žalobca v žalobe nevyčíslil.
V danom prípade žalobca mal úspech v uplatnenej istine v plnom rozsahu a neúspech mal len v časti
ním uplatneného a nevyčísleného príslušenstva, a to úroku z omeškania vo výške 0,1 % denne zo
sumy 1.353,00 € od 27.02.2014 do zaplatenia. Vzhľadom na to, že tento úrok z omeškania nebol
kapitalizovaný, pre určenie pomeru úspechu a neúspechu strán sporu bol rozhodujúci pomer úspechu

a neúspechu v uplatnenej istine. O výške trov konania rozhodne súd v súlade s § 262 ods. 2 Civilného
sporového poriadku po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva v lehote 15 dní odo dňa doručenia
rozhodnutia na Okresnom súde Prešov.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a

exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov).