Rozsudok ,
Zmenené Judgement was issued on Tuesday, March 26, 2019

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 9C/39/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7618204867
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 03. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Stanislava Semanová

ECLI: ECLI:SK:OSSN:2019:7618204867.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Spišská Nová Ves, sudkyňa JUDr. Stanislava Semanová, v spore žalobkyne: A.. B. U.,

E.. XX.X.XXXX, bytom Y. G. X/X, S. E. K. proti žalovaným: 1/ VB reality, s.r.o., Lieskovany 107, IČO:
44689489, právne zastúpenom Advokátskou kanceláriou Bečarik & partners, s.r.o., so sídlom Letná 37,
Spišská Nová Ves, 2/ C. E., E.. XX.XX.XXXX, bytom D. XXXX/XX, S. E. K., o zaplatenie 500,- Eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Konanie čo do zaplatenia sumy 250,- Eur s úrokom z omeškania od 28.5.2018 z a s t a v u j e .

II. Žalobu voči žalovanému v 1 rade z a m i e t a .

III. Žalovaná v 2 rade j e p o v i n n á zaplatiť žalobkyni sumu 250,- Eur s úrokom z omeškania vo
výške 5 % ročne od 12.6.2018 do zaplatenia, v lehote do 30 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

IV. Žalobu voči žalovanej v 2 rade čo do zaplatenia úrokov z omeškania zo sumy 250,- Eur vo výške
5 % ročne od 28.5.2018 do 11.6.2018 zamieta.

V. Žalovanému v 1 rade súd náhradu trov konania nepriznáva.

VI. Žalobkyňa a žalovaná v 2 rade nemajú nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa podala dňa 13.8.2018 na tunajšom súde žalobu, v ktorej žiadala aby súd zaviazal
žalovanú v 2. rade zaplatiť žalovanému v 1. rade sumu 500,- Eur s úrokmi z omeškania od 28.5.2018
do zaplatenia a žalovaného v 1. rade zaplatiť žalobkyni sumu 250,- Eur s polovicou úrokov z omeškania
od 28.5.2018 do zaplatenia. V žalobe uviedla, že dňa 13.7.2017 uzatvorila so žalovaným v 1. rade
Zmluvu o sprostredkovaní a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnosti. Jednalo

sa o predaj chaty v jej výlučnom vlastníctve. Dňa 27.4.2028 bola podpísaná Zmluva o rezervácii
nehnuteľností a poskytnutí služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti, v prospech žalovanej v 2. rade. V
Zmluve o rezervácií bola dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti na 30 000,- Eur s rezerváciou na jeden
mesiac, teda do 27.5.2018. V bode 3.4 bola dohodnutá zmluvná pokuta v prípade porušenia zmluvy vo
výške 500,- Eur. K podpisu zmluvy v čase rezervácie nedošlo. Preto vyzvala žalovaného v 1. rade na
splnenie povinnosti a to výzvu žalovanej v 2. rade na úhradu zmluvnej pokuty. Žalovaný v 1. rade zaslal
žalovanej v 2. rade výzvu na plnenie v jej prospech vo výške 250,- Eur s tým, že žalovaný v 1. rade

uviedol, že sa vzdáva nároku na zmluvnú pokutu, ktorá by mala pripadnúť jemu. Táto možnosť mu zo
zmluvy nevyplýva. Žalovaná v 2. rade sa dňa 12.6.2018 voči výzve odvolala a uviedla, že nesúhlasí s
povinnosťou zaplatiť zmluvnú pokutu z dôvodu, že bola ňou zavádzaná. Poukázala na to, že inzeráte na
predajnehnuteľnostiboliuvedené,ženehnuteľnosťmáodpadzabezpečenýseptikom,ktorýsapovažujeza vodnú stavbu a na nehnuteľnosti sa septik nenachádza. Inzerát zverejňoval žalovaný v 1. rade, nie
ona, a preto žalovaný v 1. rade zodpovedá za jeho obsah, pričom mu poskytla všetky potrebné údaje.
Chata bola skolaudovaná 23.9.1987. Podľa kolaudačného rozhodnutia sa povoľuje užívanie chaty so

žumpou, na čo boli žalovaní v 1. a 2. rade upozornení pri ohliadke chaty. Žumpa má svoje opodstatnenie
aj v dnešnej dobe, kedy už žiaden orgán štátnej vodnej správy, stavbu septiku nepovolí. Vzhľadom k
tomu neexistujú dôvody na to, aby žalovaní v 1. a 2. rade nemali zaplatiť zmluvnú pokutu, na ktorej sa
dohodli v rámci objektívnej zodpovednosti.

2. Písomným podaním doručeným súdu dňa 7.9.2018 žalobkyňa na základe výzvy súdu doplnila žalobu
tak, že sa domáha od žalovaných v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne zaplatenia sumy 250,- Eur s
úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od 28.5.2018 do zaplatenia.

3. V písomnom vyjadrení k žalobe doručenom súdu dňa 29.10.2018 žalovaný v 1. rade navrhol
žalobu v celom rozsahu zamietnuť. Uviedol, že žalovaný v 1. rade si splnil svoju povinnosť zo Zmluvy o

sprostredkovaní a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnosti zo dňa 27.4.2018,
výzvou na plnenie zo dňa 8.6.2018 žalovanej v 2. rade. Žiadna ďalšia povinnosť mu z rezervačnej
zmluvy nevyplývala a žiadne jej ustanovenie mu neukladá povinnosť zaplatiť žalobkyni zmluvnú pokutu.
Skutočnosť, že sa vzdal svojho nároku na zmluvnú pokutu je jeho vôľou a toto právo nebolo obmedzené
žiadnym zmluvným ustanovením alebo právnym predpisom. V inzeráte - číslo ponuky Z. uviedol len

skutočnosti uvedené žalobkyňou pri ohliadke nehnuteľnosti. Na otázku riešenia odpadu žalobkyňa
uviedla, že odpad je riešený septikom, ktorý pri ohliadke aj označila. Z miesta, ktoré označila nebolo
zrejme, či sa jedná o septik alebo o žumpu. Pri ohliadke nehnuteľnosti spolu so žalovanou v 2. rade
opätovnežalobkyňauviedla,žeodpadjeriešenýseptikom,avšaknevedelajednoznačneoznačiťmiesto,
kde sa nachádza. Aj brat žalobkyne, ktorému počas ohliadky volala potvrdil, že odpad je riešený

septikom. Po ohliadke bola spísaná rezervačná zmluva, kde si zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu
vo výške 500,- Eur. Pri následnej ohliadke chaty za účasti aj bývalého manžela žalobkyne, sa tento
vyjadril, že chata nemá septik, ale žumpu. Žalovaná v 2. rade sa pre túto skutočnosť rozhodla, že chatu
kúpiť nechce. Až následne o niekoľko dní žalobkyňa oznámila pracovníkovi žalovaného v 1. rade, že
chata má nepriepustnú žumpu. Kolaudačné rozhodnutie mu nebolo predložené, oboznámil sa sním až

po podaní žaloby.

4. Žalovaná v 2. rade vo vyjadrení k žalobe doručenom súdu dňa 6.12.2018 uviedla, že po podpísaní
rezervačnej zmluvy sa ďalšej ohliadky nehnuteľnosti zúčastnil jej bývalý manžel, ktorý zhodnotil, že
inzerát na chatu bol klamlivý a zavádzajúci. Kúpu nehnuteľnosti plánovala a verila, že sa nachádza v

takom stave, ako ju popisuje inzerát. Odpadové vody z rekreačných chát musia byť v súlade s platnou
legislatívou zhromažďované v nepriepustnej a bezodtokovej žumpe a následne obsah žumpy vyvážaný
a zneškodňovaný v čistiarni odpadových vôd. Takáto žumpa sa na pozemku nenachádza, pretože
žalobkyňa nevedela ukázať miesto, z ktorého sa obsah žumpy vyváža. V inzeráte bolo uvedené, že na
pozemku je voda, čo pochopila tak, že sa tam nachádza studňa, čo nebola pravda. Na pozemok len

pritekala voda, ktorá sa zhromažďovala do betónovej skruže. Po týchto nejasnostiach považuje inzerát
za klamlivý a zmluvu o rezervácií za neplatnú.

5. V replike k vyjadreniu žalovaného v 1. rade doručenej súdu dňa 26.11.2018 žalobkyňa zotrvala na
podanejžalobe.Uviedla,žechatusarozhodlapredaťzozdravotnýchdôvodov.Popodpísanírezervačnej

zmluvy poverila svoju dcéru, aby chatu vypratala, čo jej spôsobila finančnú škodu, keďže bola nútená
zbaviť sa veci pod tlakom času, aby dodržala termín a aby nedošlo z jej strany k porušeniu zmluvy.
Pri ohliadke priamo na mieste uviedla, kde je umiestnený odpad a dala možnosť pre upresnenie
telefonickým kontaktom n jej brata.

6. K vyjadreniu žalovanej v 2. rade žalobkyňa v replike doručenej súdu dňa 31.12.2018 uviedla,
že inzerát týkajúci sa jej nehnuteľnosti ona nepublikovala. Pred podpisom rezervačnej zmluvy mala
žalovaná v 2. rade možnosť si chatu aj pozemok prezrieť. Pýtala sa len na vodu, ktorá ide potrubím rovno
do chaty. Obaja žalovaní naliehali podpísanie rezervačnej zmluvy . Kolaudačný protokol bol pracovníkovi
žalovaného v 1. rade prečítaný až po podpise zmluvy. Nehnuteľnosť jej pomohla predať druhá realitná

kancelária, za oveľa vyššiu cenu. Noví majitelia chaty sú s ňou nadmieru spokojní.

7. V duplike doručenej súdu dňa 16.1.2019 žalovaný v 1. rade uviedol, že si splnil svoju povinnosť v
zmysle Zmluvy o sprostredkovaní a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnostizo dňa 27.4.2018 vyplývajúcu z článku III. a zaslal žalovanej v 2. rade výzvu na plnenie zo dňa 8.6.2018.
Žiadna ďalšia povinnosť mu zo zmluvy nevyplývala a žiadne ustanovenie zmluvy mu neukladá povinnosť
zaplatiť žalobkyni akúkoľvek časť zmluvnej pokuty resp. plniť túto povinnosť za ktorúkoľvek zmluvnú

stranu. Vkonaníniejevecnelegitimovanýnakoľkonárokžalobkyneniejepodloženýžiadnymzmluvným
záväzkom ani žiadnym hmotnoprávnym predpisom.

8. V duplike doručenej súdu dňa 15.2.2019 žalovaná v 2. rade uviedla, že chatu si chcela kúpiť na
celoročné bývanie. Preto pri hľadaní inzerátov sa zameriavala na to, aby chata mala vlastnú studňu,

vlastnú žumpu a aby bola v obývateľnom stave. Tieto požiadavky zdôrazňovala aj pri ohliadke chaty.
Žalobkyňa aj žalovaný v 1. rade tvrdila, že všetko, čo je uvedené v inzeráte je pravdivé t.j. že sa tam
nachádza vlastná žumpa aj studňa. Keďže bola tlačená aj časom, po ohliadke podpísala rezervačnú
zmluvu. Po dohodnutí druhej ohliadky s jej bývalým manželom ten mal pochybnosti o skutočnom stave
nehnuteľnosti.Žalobkyňamunevedelaukázaťodkiaľsazpozemkuodvádzaodpadatoanipotelefonáte
s jej bratom. Po druhej ohliadke je presvedčená, že bola podvedená a oklamaná a zmluvu považovala

za zrušenú, čo aj ústne vyjadrila.

9. Súd vykonal dokazovanie, vypočul svedkyňu U. A., oboznámil sa s listinnými dôkazmi a to Zmluvou o
sprostredkovaní a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnosti zo dňa 27.4.2018,
výzvou na plnenie zo dňa 8.6.2018, odpoveďou na výzvu zo dňa 12.6.2018, inzerátom - ponukou č. Z.,

kolaudačným rozhodnutím č. F. XXXX/XXXX-F., podaním hárkom, vyjadrením Okresného úradu Spišská
Nová Ves, odbor starostlivosti o životné prostredie, Spišská Nová Ves a zistil nasledovne:

10. Žalovaný v 1. rade na svojej internetovej stránke zverejnil inzerát - číslo ponuky Z., ktorým ponúkal
na predal chatu v lokalite Z. J.. Okrem iného v inzeráte je uvedené, že odpad z chaty je zabezpečený

septikom.

11. Dňa 27.4.2018 bola uzatvorená medzi žalobkyňou ako predávajúcou a žalovanou v 2. rade ako
kupujúcou Zmluva o rezervácii nehnuteľností a poskytnutí služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti.
Žalovaný v 1. rade podpísal zmluvu ako sprostredkovateľ. Predmetom zmluvy bola nehnuteľnosť vo

výlučnom vlastníctve žalobkyne a to chata súpisné číslo XXX na parcele č. XXXX/XX, zapísaná na liste
vlastníctva č. XXX, katastrálne územie J., s dohodnutou kúpnou cenou 30 000,- Eur. Zmluva o rezervácií
bola uzatvorená na dobu určitú a to na dobu jedného mesiaca t.j. do 27.5.2018.

12. V zmysle článku III. bod 3.1 v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej

zmluvyzdôvodunastranekupujúcehoalebokupujúcinezložíčineprevediedouplynutiadobyrezervácie
zostávajúcu časť kúpnej ceny, je kupujúci povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 1 rezervačnej
zálohy predávajúcemu a 1 rezervačnej zálohy sprostredkovateľovi. Nárok na zmluvnú pokutu zaniká v
prípade, ak kupujúcemu po vynaložení činnosti získania finančných prostriedkov prostredníctvom úveru,
príslušná banka preukázateľným spôsobom zamietne žiadosť o úver. Podľa bodu 3.4 sa zmluvné strany

dohodli na zmluvnej pokute vo výške 500,- Eur.

13. Dňa 8.6.2018 zaslal žalovaný v 1. rade žalovanej v 2. rade výzvu na plnenie, ktorou bola žalovaná
v 2. rade vyzvaná k okamžitej úhrade zmluvnej pokuty vo výške 250,- Eur najneskôr do troch dní od
doručenia výzvy na účet žalobkyne. K úhrade zmluvnej pokuty bola vyzvaná žalovaná v 2. rade z

dôvodu, že do uplynutia doby rezervácie podľa Zmluvy o rezervácii nehnuteľností a poskytnutí služieb
súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti zo dňa 27.4.2018 nebola uzatvorená kúpna zmluva z dôvodu na jej
strane. Zároveň žalovaný v 1. rade oznámil žalovanej v 2. rade, že sa vzdáva nároku na zmluvnú pokutu
vo výške 250,- Eur. Výzva na plnenie bola žalovanej v 2. rade odoslaná dňa 11.6.2018.

14. Žalovaná v 2. rade listom zo dňa 12.6.2018 oznámila žalovanému v 1. rade, že s výzvou na
plnenie nesúhlasí, pretože bola zavedená inzerciou „odpad je zabezpečený septikom“. Z tohto dôvodu
považuje rezervačnú zmluvu za porušenú, pretože septik sa považuje za vodnú stavbu a jej povolenie
a prevádzkovanie sa musí riadiť technickou normou. Po podpísaní rezervačnej zmluvy vyšlo najavo, že
predávajúca v inzeráte zavádzala, pretože na parcele č. XXXX/XX sa nenachádza septik zodpovedajúci

normám.15. Podľa kolaudačného rozhodnutia č. F. XXXX/XXXX-F. zo dňa 23.9.1987 bola povolené užívanie
stavby - rekreačnej chaty do 50 m2 v lokalite Z. J. umiestnenej na parcele č. XXXX/XX katastrálne
územie J.. Stavba obsahuje 48 m2 zastavanej plochy, 3 izby, kuchyňu, elektrinu, žumpu.

16. Podľa odpovede Okresného úradu Spišská Nová Ves, odbor starostlivosti o životné prostredie
Spišská Nová Ves zo dňa 19.6.2018 adresovanej žalovanej v 2. rade, v lokalite - chatová osada
Z. J. nie je zriadená verejná kanalizácia, preto odpadové vody z objektov rekreačných chát musia
byť zhromažďované v nepriepustnej a bezodtokovej žumpe a následne obsah žumpy vyvážaný a

zneškodnený v čistiarni odpadových vôd. Odpad žúmp nesmie byť vypúšťaný ani do povrchových
ani do podzemných vôd. Zneškodňovanie odpadových vôd cez septik a ich následné vypúšťanie do
povrchových alebo podzemných vôd je zakázané.

17. Na pojednávaní žalobkyňa uviedla, že v júli 2017 oslovila spoločnosť VB reality za účelom predaja
jej nehnuteľnosti - chaty a dňa 13.7.2017 bola medzi nimi uzatvorená zmluva o sprostredkovaní predaja.

Pred Vianocami 2017 ju kontaktoval pracovník kancelárie, že má kupca. Z toho dôvodu s pomocou
dcéryaznámych,keďžemalazdravotnéťažkosti,začalachatuvypratávať,kpredajuchatyvšaknedošlo.
Začiatkom roku 2018 prejavila záujem o chatu žalovaná v 2. rade. Po ohliadke chaty bola žalovaná
chatounadšená.Jedinoujejotázkouboloto,akésúnákladynabývanievchateačijetammožnézaviesť
práčku. Rezervačná zmluva bola podpísaná hneď ten deň t.j. 27.4.2018. Ešte pred uplynutím doby v

rezervačnej zmluve ju oslovila žalovaná v 2. rade, ktorá si opätovne chcela prezrieť chatu. Na ohliadku
prišla s pánom, ktorý chcel vidieť studňu a túto mu ukázala. Následne ten pán hľadal žumpu. Vzhľadom
na jej zdravotný stav ukončila ohliadku. Až následne pracovník realitnej kancelárie sa telefonicky pýtal
na kolaudačné rozhodnutie. Všetky údaje z kolaudačného rozhodnutia mu prečítala. Predtým ju nikdy
nežiadal žiadne papiere od chaty ani kolaudačné rozhodnutie. Po uplynutí rezervačnej doby sa nič

nedialo.

18. Žalovaná v 2. rade uviedla, že jej základnou podmienkou pri kúpe chaty bolo, aby bola schopná
užívania po celý rok. Žalovaný v 1 rade, ako aj žalobkyňa jej tvrdili, že chata žalobkyne môže byť užívaná
celoročne. Z tohto dôvodu aj podpísala rezervačnú zmluvu. Pri ďalšej ohliadke chaty, na ktorú zavolala

aj svojho bývalého manžela, ktorý je stavbár, žalobkyňa nevedela ukázať, kde sa nachádza studňa na
pozemku a kde je žumpa resp. ako sa k tejto žumpe dostane auto na jej vyčistenie. Podľa vyjadrení
jej bývalého manžela, počas zimného obdobia by túto chatu nemohla užívať. Z tohto dôvodu, t.j. preto,
že chata žalobkyne nespĺňala kritéria a síce že nie je schopná na celoročné bývanie, predmetnú chatu
napokon nekúpila. Nie je pravdou, aby chatu chcela kupovať na úver.

19. SvedkyňaU.A.bolaoslovenážalobkyňou,sktorousúdlhoročnépriateľky,abysňoušlanaohliadku
chaty, že má kupca. Na prvej ohliadke žalovaná v 2. rade aj s dcérou boli z chaty nadšené. Hneď po
stretnutí žalovaná v 2. rade chcela spísať rezervačnú zmluvu. Následne bola aj na druhej ohliadke chaty,
kde so žalovanou v 2. rade prišiel jej bývalý manžel, ktorý sa pýtal kde je studňa, kde je septik, hovoril,

že všetko je tam zničené. Jedná sa pritom o krásnu chatu. Následne žalovaná chatu nekúpila. Počas
jej prítomnosti žalovaná od žalobkyne nepožadovala predloženie žiadnych dokladov. Až po druhom
stretnutí telefonicky od nej chceli prečítať kolaudačné rozhodnutie.

20. Podľa § 144 zákona č. 160/2015 Civilný sporový poriadok (ďalej len Civilný sporový poriadok),

žalobca môže vziať žalobu späť.

21. Podľa § 145 ods. 1 Civilného sporového poriadku , ak je žaloba vzatá späť celkom, súd konanie
zastaví.

22. Podľa § 146 ods. 1, 2 Civilného sporového poriadku, súd konanie nezastaví, ak žalovaný so
späťvzatím žaloby z vážnych dôvodov nesúhlasí. Na nesúhlas žalovaného so späťvzatím žaloby sa
neprihliada, ak dôjde k späťvzatiu žaloby skôr, než sa začalo predbežné prejednanie sporu podľa § 168
alebo pojednávanie. Súhlas žalovaného je potrebný vždy, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi
stranami vyplýva z osobitného predpisu.

23. Žalobkyňa sa pôvodnou žalobou doručenou súdu dňa 13.8.2018 domáhala, aby súd zaviazal
žalovanú v 2. rade zaplatiť sumu 500,- Eur. Podaním zo dňa 6.9.2018 požadovala zaplatenie sumy
250,- Eur spoločne a nerozdielne od oboch žalovaných. Uvedené podanie súd podľa obsahu posúdilako čiastočné späťvzatie žaloby čo do sumy 250,- Eur vrátane príslušenstva. K čiastočnému späťvzatiu
žaloby došlo skôr, než sa začalo predbežné prejednanie sporu resp. pojednávanie vo veci. Nejde
pritom ani o spor, kde spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu. Na

základe zhora uvedených skutočností, v súlade s citovanými ustanoveniami súd konanie čiastočne čo
do zaplatenia istiny 250,- Eur s príslušenstvom zastavil.

24. Podľa § 52 ods. 1 až 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu
na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách,

ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú
sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania
alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na
všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia
Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva. Dodávateľ je osoba,
ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej

podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy
nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

25. Podľa § 491 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom
výslovne upravených; môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených ( § 51) a zo

zmiešaných zmlúv obsahujúcich prvky rôznych zmlúv. Na záväzky vznikajúce zo zmlúv v zákone
neupravených treba použiť ustanovenia zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná
zmluva neurčuje inak.

26. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne

upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

27. Podľa § 544 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len

písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

28. Podľa § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný
zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

29. Predmetomtohtokonaniabolaúhradazmluvnejpokutyžalobkynizostranyžalovanýchzaporušenie
povinnosti vyplývajúcich im z rezervačnej zmluvy. Dokazovaním mal súd v konaní preukázané, že
žalovaná v 2. rade ako záujemca o kúpu nehnuteľnosti uzatvorila so žalovaným v 1. rade ako
sprostredkovateľom predaja nehnuteľnosti a žalobkyňou ako vlastníkom predávanej nehnuteľnosti
rezervačnú zmluvu za účelom predaja nehnuteľnosti špecifikovanej v rezervačnej zmluve, v zmluvne

určenej lehote. V rezervačnej zmluve si strany dohodli pre prípad porušenia zmluvných povinnosti zo
strany predávajúcej alebo kupujúcej úhradu zmluvnej pokuty. V prípade kupujúcej bola zmluvná pokuta
dohodnutá pre prípad porušenia povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu alebo pre prípad neuhradenia kúpnej
ceny. Jedinou výnimkou, kedy kupujúca ako záujemca nie je povinná uhradiť zmluvnú pokutu, je podľa
zmluvy neschválenie úveru záujemcovi.

30. Zmluva o rezervácii je inominátnou zmluvou uzatvorenou podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
Zmluva bola uzatvorená žalovaným v 1. rade ako dodávateľom pri výkone jeho podnikateľskej činnosti
a žalobkyňou a žalovanou v 2. rade ako fyzickými osobami, ktoré pri uzatvorení zmluvy nekonali v rámci
svojej podnikateľskej činnosti. Vzhľadom na uvedené rezervačná zmluva je zmluvou spotrebiteľskou.

Preto napriek tomu, že rezervačná zmluva bola uzatvorená podľa ustanovení Obchodného zákonníka,
je potrebné vo veci aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka a to poukazujúc aj na ustanovenie
§ 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

31. Inštitút zmluvnej pokuty je jedným z osobitných inštitútov záväzkového práva na zabezpečenie

záväzkov. Ide o zmluvou určenú sumu, ktorú je dlžník povinný zaplatiť, ak nesplní svoj záväzok, teda
dôjde z jeho strany k porušeniu povinnosti. Ak z dohody o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, dlžník
nie je povinný platiť zmluvnú pokutu, ak porušenie zmluvy nezavinil. Povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu
v občianskoprávnom vzťahu je viazaná na zavinené porušenie povinnosti povinnou osobou, pričomzavinenie povinného subjektu sa predpokladá. Na splnenie podmienky zavinenia stačí aj nevedomá
nedbanlivosť, ktorá predstavuje psychický vzťah povinnej osoby k porušeniu povinnosti.

32. Akoužbolouvedené,povinnosťzaplatiťzmluvnúpokutusaviaženanesplneniezmluvnejpovinnosti
dlžníka. Rozhodujúcim tak bolo posúdenie, či zo strany žalovaných došlo k porušeniu záväzkov zo
zmluvy s následkom úhrady zmluvnej pokuty a teda, či z dôvodov na strane žalovaných resp. žalobkyne
nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy v lehote uvedenej v rezervačnej zmluve.

33. V predmetnej veci žalovaný v 1. rade ako sprostredkovateľ nemohol byť dlžníkom, ktorý nejakým
spôsobom svoju zmluvnú povinnosť porušil. Z rezervačnej zmluvy totiž pre žalovaného v 1. rade ako
sprostredkovateľa vyplývala len jedna povinnosť a to príprava a odoslanie písomnej výzvy formou
doporučeného listu kupujúcemu t.j. žalovanej v 2. rade. Zo strany žalovaného v 1. rade táto povinnosť
bola splnená, keďže v konaní to nebolo sporné a predmetná výzva bola aj súdu predložená. Z toho
vyplýva, že žalovaný v 1. rade odoslal žalovanej v 2. rade písomnú výzvu zo dňa 8.6.2018, ktorou bola

žalovaná v 2. rade vyzvaná k zaplateniu zmluvnej pokuty podľa rezervačnej zmluvy a to z dôvodu, že
do uplynutia doby rezervácie nebola uzatvorená kúpna zmluva z dôvodov na jej strane. Žalovanému v
1. rade nevyplývali ďalšie povinnosti a nebola zmluvne dohodnutá zmluvná pokuta pre prípad porušenia
povinnosti z jeho strany. Preto žalovaný v 1. rade nie je v tomto konaní pasívne vecne legitimovaný.
Vecnou legitimáciou je stav vyplývajúci z hmotného práva, kedy jeden účastník občianskeho súdneho

konania (navrhovateľ) je subjektom hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré v konaní ide (je aktívne
vecne legitimovaný) a účastník na opačnej procesnej strane (odporca) je subjektom hmotnoprávnej
povinnosti (je pasívne vecne legitimovaný) (uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky z 22. 11.
2011, č. k. III. ÚS 517/2011-9). Z uvedenej definície vecnej legitimácie je zrejme, že stranou sporu
môže byť ktorákoľvek fyzická, či právnická osoba, ktorá podá žalobu resp. voči ktorej je žaloba podaná.

Uvedené však neznamená, že táto strana sporu je aj v konaní vecne legitimovaná t.j. že je subjektom
hmotnoprávneho oprávnenia resp. hmotnoprávnej povinnosti. Z hľadiska posúdenia vecnej legitimácie
nie je pritom rozhodujúce, či a na základe čoho sa určitá fyzická alebo právnická osoba subjektívne cíti
byť účastníkom určitého hmotno-právneho vzťahu, ale vždy to, či účastníkom objektívne je alebo nie je.
Poukazujúc na už vyššie uvedené skutočnosti súd má za to, že žalovaný v 1. rade nie je v tomto konaní

pasívne vecne legitimovaný a preto žalobu voči nemu zamietol.

34. Vykonaným dokazovaním bolo v konaní preukázané, že zmluvnú povinnosť porušila žalovaná v 2.
rade ako kupujúca, keďže z dôvodov na jej strane do ukončenia doby rezervácie určenej v rezervačnej
zmluve nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy so žalobkyňou ako predávajúcou. Podľa žalovanej v 2.

rade k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nepristúpila z dôvodov riešenia odpadu v chate a z dôvodu, že
chatu nie je možné využívať na celoročné bývanie. V prvom rade súd poukazuje na to, že žalovanej
v 2. rade bola pred uzatvorením rezervačnej zmluvy umožnená ohliadka nehnuteľnosti, ktorá bola
predmetom rezervačnej zmluvy. Už na tejto ohliadke mala žalovaná v 2. rade možnosť dotazovať sa
na skutočnosti, ktoré boli podľa nej dôležité pre jej rozhodnutie chatu kúpiť, prípadne sama mohla

požadovať potrebné listiny týkajúce sa tejto nehnuteľnosti. Pokiaľ tak neurobila a podpísala rezervačnú
zmluvu, musela si byť vedomá následkov porušenia tejto zmluvy t.j. povinnosti uhradiť zmluvnú pokutu.
Okrem toho súd poukazuje na to, že skutočne v inzeráte zverejnenom žalovaným v 1. rade týkajúcom sa
predaja chaty žalobkyne, bolo uvedené, že odpad chaty je riešený septikom, pričom podľa kolaudačného
rozhodnutia odpad je riešený žumpou. Sama žalovaná v 2. rade však predložila súdu listinný dôkaz o

tom, že v súčasnej dobe zneškodňovanie odpadových vôd cez septik je zakázané. Ak teda nehnuteľnosť
žalobkyne má na zneškodňovanie odpadu žumpu a nie septik, uvedená skutočnosť nemohla byť
dôvodom neuzatvorenia kúpnej zmluvy. Dôvodom neuhradenia zmluvnej pokuty zo strany žalovanej v 2.
rade nie je ani to, že podľa jej vyjadrenia chata nie je určená na celoročné bývanie. Aj túto skutočnosť si
totiž žalovaná mohla overiť pred uzatvorením rezervačnej zmluvy so žalovaným v 1. rade a žalobkyňou.

V danom prípade nedošlo ani k zániku nároku na zmluvnú pokutu podľa uzatvorenej rezervačnej zmluvy,
keďže žalovaná v 2. rade nemienila kupovať nehnuteľnosť prostredníctvom úveru.

35. V prejednávanej veci tak bolo dostatočným spôsobom preukázané, že z dôvodov zavinených
žalovanouv2.radenedošlokpodpisukúpnejzmluvy,vsúvislostisčímvzniklopodľarezervačnejzmluvy

právo žalobkyni na zaplatenie zmluvnej pokuty. Zmluvná pokuta bola dohodnutá vo výške 500,- Eur, z
toho polovica t.j. 250,- Eur mala byť uhradená žalobkyni a 250,- Eur žalovanému v 1. rade. Súd preto
zaviazal žalovanú v 2. rade zaplatiť žalobkyni zmluvnú pokutu vo výške 250,- Eur.36. Podľa § 517 ods. 1 veta prvá, ods. 2 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas
nesplní, je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;

výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

37. Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná
úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

38. Žalovaná v 2. rade sa so splnením svojho záväzku dostala do omeškania, preto jej vznikla povinnosť
okrem dlžnej istiny zaplatiť žalobcovi i úroky z omeškania v súlade s ustanovením § 517 ods. 2
Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 ods. 1 Nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Zb..
Úroky z omeškania žalobkyňa požadovala priznať od 28.5.2018 t.j. odo dňa nasledujúceho po uplynutí
rezervačnej doby uvedenej v rezervačnej zmluve. Podľa rezervačnej zmluvy však kupujúca bola povinná

uhradiť zmluvnú pokutu do siedmych dní od doručenia výzvy zo strany žalovaného v 1. rade. Žalovaná
na výzvu zo dňa 8.6.2018 reagovala písomne dňa 12.6.2018, kde vyjadrila nesúhlas s úhradou zmluvnej
pokuty.Týmtodňomt.j.dňomodmietnutiaplneniasažalovanádostaladoomeškaniasúhradouzmluvnej
pokuty a preto úrok z omeškania bol žalobkyni priznaný až týmto dňom a za obdobie od 28.5.2018 do
11.6.2018 bola žaloba na priznanie úrokov z omeškania zamietnutá.

39. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

40. Podľa § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku ak mala strana vo veci úspech len čiastočný,

súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov
konania právo.

41. Podľa § 256 ods. 1 Civilného sporového poriadku ak strana procesne zavinila zastavenie konania,
súd prizná náhradu trov konania protistrane.

42. Podľa § 257 Civilného sporového poriadku, výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak
existujú dôvody hodné osobitného zreteľa.

43. Podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku o nároku o náhradu trov konania rozhodne aj

bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

44. Podľa § 262 ods. 2 Civilného sporového poriadku, o výške náhrady trov konania rozhodne súd
prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré
vydá súdny úradník.

45. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa citovaných ustanovení. Vo vzťahu žalobkyne
a žalovaného v 1. rade sú splnené predpoklady rozhodnutia o náhrade trov konania podľa citovaného
ustanovenia § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku. V konaní mal žalovaný v 1. rade plný úspech,
keďže žaloba voči nemu bola zamietnutá a preto by mu vo vzťahu k žalobkyni prináležala náhrada trov

konania v plnom rozsahu. Súd má však za to, že sú tu dôvody hodné osobitného zreteľa, pre ktoré
náhradu trov žalovanému v 1. rade napriek jeho plnému úspechu v spore nepriznal v zmysle § 257
Civilnéhosporovéhoporiadku.Aplikáciauvedenéhoustanoveniaprichádzadoúvahyvýnimočne,pričom
táto výnimočnosť môže spočívať tak v konkrétnych okolnostiach danej veci, ako aj v okolnostiach na
strane sporových strán. Dôvody hodné osobitného zreteľa v predmetnej veci spočívajú v okolnostiach

veci. Úlohou žalovaného v 1. rade ako realitnej kancelárie bolo totiž zabezpečiť bezchybný predaj
nehnuteľnosti žalobkyne, ako aj poskytnúť kupujúcej úplné a pravdivé informácie o nehnuteľnosti.
Z dokazovania vyplýva, že žalovaný v 1. rade si nevyžiadal od žalobkyne všetky potrebné doklady
(kolaudačné rozhodnutie), na základe ktorých by mohol dostatočným spôsobom podať informácie o
nehnuteľnosti. Súd má preto za to, že nepriznanie trov úspešnému žalovanému v 1. rade je dôvodné

a pritom nezasiahne nepriaznivo do jeho ekonomickej situácie.

46. Vo vzťahu žalobkyne a žalovanej v 2. rade súd náhradu trov konania nepriznal z dôvodu, že v
časti konania o zaplatenie sumy 500,- Eur, ktorú podľa pôvodnej žaloby mala uhradiť žalovaná v 2.rade došlo k čiastočnému späťvzatiu žaloby, pričom možno dospieť k záveru, o procesnom zavinení
žalobkyne na takomto čiastočnom zastavení konania z dôvodu, že k čiastočnému späťvzatiu žaloby
došlo bez pričinenia žalovanej v 2. rade. V tejto časti konania tak by patrila náhrada trov žalovanej v 2.

rade. Vo zvyšnej časti konania bola žalobkyňa voči žalovanej v 2. rade úspešná. Obe teda mali vo veci
úspech len čiastočný a preto im náhrada trov konania nebola priznaná.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Spišská Nová Ves písomne v troch vyhotoveniach. (§ 362 ods. 1 Civilného sporového poriadku).

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. (§ 359 Civilného sporového
poriadku)

V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,
uvedie sa spisová značka konania , proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z

akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh).Odvolanie musí byť podpísané. (§ 127 a § 363 Civilného sporového poriadku)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

(§ 365 ods. 1 Civilného sporového poriadku)

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala
vplyv na rozhodnutie vo veci samej. ( § 365 ods. 2 Civilného sporového poriadku).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. ( § 365 ods. 3 Civilného sporového poriadku).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na

vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie, ktorým bola upravená starostlivosť
o maloletého, styk s maloletým alebo iná ako peňažná povinnosť vo vzťahu k maloletému, oprávnený
môže podať návrh na súdny výkon rozhodnutia.