Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, December 8, 2020

Súd: Okresný súd Levice
Spisová značka: 13Cb/79/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4314200286
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 12. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Viera Kováčová

ECLI: ECLI:SK:OSLV:2020:4314200286.17

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Levice, sudkyňou Mgr. Vierou Kováčovou, v spore žalobcu: Mesto Šahy, so sídlom 936

01 Šahy, Hlavné námestie 1, IČO: 00 307 513, v konaní zast.: JUDr. Peter Polák, advokát so sídlom
934 01 Levice, M. R. Štefánika 3, IČO: 34 033 734, proti žalovanému: H. N., D.. XX.XX.XXXX, N. XXX
XX Š., X. Z. XXX/XX, v konaní zast.: Mgr. Peter Nyúl, advokát so sídlom 934 05 Levice, kpt. Jaroša 4,
IČO: 36 105 040,
o zaplatenie 8.660,30 eura s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba sa z a m i e t a .

II. Žalovaný má nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

III. Žalobca je p o v i n n ý nahradiť trovy štátu vo výške 83,35 Eur, na účet Okresného súdu Levice IBAN:
Z. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, do troch dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa podanou žalobou domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť istinu vo výške
8 660,30 eura s príslušenstvom a nahradiť trovy konania. Žalobca ďalej v podanej žalobe uviedol, že na
základe Nájomnej zmluvy zo dňa 1.2.2010, uzavretej medzi prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom
H. N. V.-R. /. H. W. V. A. V. H. V. W. XX.X.XXXX A. P. D. H. N. V.-R., L.: XXXXXXXX/ užíval nájomca

nájomca nehnuteľnosť vedenú na U. Č.. X G.. Ú.. Š., A.. Č.. XXXX zast. plochy a nádv. v celkovej výmere
197 m2, z toho prenajatá plocha bola 56 m2. V zmluve v Čl. V. bolo dohodnuté aj nájomné vo výške 3
920 eura ročne. Nájomné však nájomca neplatil, respektíve platil len sporadicky (v roku 2010 zaplatil
269,90 eura) a to ani po niekoľkých upozorneniach a pokusoch o zmier. Nezaplatil ani naše faktúre č.
XXXXXXXXXX na sumu 148,53 eura a faktúru č. XXXXXXXXX na sumu 27,10 eura za vodné a stočné.
Podľa § 340 ods. 1 Obchodného zákonníka dlžník je povinný záväzok splniť v čase určenom v zmluve.
Podľa článku V. ods. 2 zmluvy nájomné sa platí štvrťročne v alikvotnej časti 980 eur a to v termínoch

do 15. januára, 15. apríla, 15. júla a 15. októbra.

2. Žalobca písomným podaním doručeným súdu dňa 16.5.2014 žalobu upresnil.

3. Okresný súd Levice vo veci vydal dňa 3.6.2014 platobný rozkaz pod spisovou značkou 16Rob/2/2014
- 20, proti ktorému podal žalovaný v zákonnej lehote odpor a preto sa platobný rozkaz zrušil v celom

rozsahu a súd vo veci nariadil pojednávanie.

4. Žalovaný v podanom odpore uviedol, že nesúhlasí s podaným návrhom v plnom rozsahu čo do
dôvodu i výšky uplatnenej pohľadávky. Je pravdou že dňa 1.2.2010 uzatvorili účastníci konania nájomnúzmluvu, na základe ktorej žalobca prenechal nájomcovi do nájmu nebytové priestory o výmere 56 m2
nachádzajúce sa v kat. území Šahy, vedené na U. Č.. X, na parcele Č.. XXXX - zastavané plochy a
nádvoria a to na účely prevádzkovania bufetu rýchleho občerstvenia. Vzhľadom na zlý technický stav

nebytových priestorov, bolo nevyhnutné po ich prenechaní do užívania vykonať zo strany žalovaného
úpravy predmetu nájmu, na základe ktorých došlo k zhodnoteniu týchto priestorov (ako napríklad
izolácia strechy, uloženie štrkového lôžka, výkop a uloženie kanalizácie, betonáž podlahy, inštalácia
vody a elektriny, atď.) Bez realizácie stavebných úprav by nebolo možné nebytové priestory užívať na
dojednaný účel. Dňa 19.12.2011 žalovaný preto požiadal žalobcu o započítanie investovaných nákladov

do nájomného za používanie obchodných priestorov v prevádzke rýchleho občerstvenia. Žalovaný
pritom poukázal na predbežnú ústnu dohodu so žalobcom o tom, že podmienkou uvedenia priestorov
do prevádzky bola ich stanovená oprava. Stavebné práce boli prevedené vo výške 9 027 eur, o čom
žalovaný predložil faktúru č. XXX/XXXX zo dňa 1.9.2010 vystavenú F. G., Z. O. A. M.. Z. Č.. XXX/XX,
Š. spolu so súpisom vykonaných prác s materiálom a príjmovým pokladničným dokladom na sumu 9
027 eur zo dňa 25.1.2011. Žalobca dňa 20.1.2012 žalovanému oznámil, že nemá nárok na náhradu

vynaložených nákladov na úpravu priestorov, vykonané práce priamo súvisia s prevádzkou bufetu a nie
sú zhodnotením prenajímaných priestorov pre žalobcu. Za opravu, zhodnotenie majetku žalobcu možno
považovať izoláciu strechy vrátane materiálu a náter kovových konštrukcií v celkovej hodnote 457 eur v
zmysle priloženého súpisu prác. Súčasne žalobca uviedol, že o započítaní 457 eur ako kompenzačnej
čiastky do nájomného je možné medzi účastníkmi konania rokovať až po vyrovnaní dlhu žalovaným

na nájomnom. Po skončení nájomného pomeru žalovaný zaslal dňa 17.12.2013 žalobcovi započítanie
vzájomných pohľadávok v zmysle ust. § 580 Občianskeho zákonníka, na základe ktorého započítal voči
pohľadávke žalobcu z titulu zameškaného nájomného sumu vo výške
8 660,30 eur svoju pohľadávku z titulu prevedených prác na oprave obchodných priestorov vo
vlastníctve žalobcu vo výške 9 027 eur. Rozdiel zápočtu vo výške 366,67 eur žalovaný žiadal uhradiť

najneskôr do 31.12.2013. Žalobca cestou svojej právnej zástupkyne dňa 5.2.2014 žalovanému oznámil,
že započítanie vzájomných pohľadávok nie je možné, pretože pohľadávka žalovaného neexistuje s
poukazom na ust. článku VI. ods. 3 nájomnej zmluvy zo dňa 1.2.2010. Ohľadne nárokov nájomcu
voči prenajímateľovi pri úprave predmet nájmu, v danom prípade je nevyhnutné aplikovať všeobecné
ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl.) Konkrétne v ust. § 667 ods.

1 Občianskeho zákonníka sú definované dve kategórie náhrady toho, čo nájomca vynaložil na úpravu
predmetu nájmu. Okrem náhrady nákladov spojených so zmenou veci je to aj protihodnota toho, o čo sa
zvýšila hodnota veci. Ak teda účastníci zmluvy ešte pri vzniku nájomného pomeru dohodli, že nájomca
po skončení nájmu nebude mať nárok na náhradu vynaložených nákladov spojených so zmenami
prenajatej veci, nájomca môže po skončení nájmu požadovať od prenajímateľa protihodnotu toho, o čo

sa zvýšila hodnota prenajatej veci. Zo znenia článku VI. bod 3 nájomnej zmluvy zo dňa 1.2.2010 je síce
zrejmé, že účastníci konania sa dohodli na vylúčení nároku nájomcu na náhradu vynaložených nákladov
po skončení nájmu, avšak k dohode o vylúčení nároku nájomcu na tzv. zhodnotenie predmetu nájmu
medzi nimi nedošlo. Z tohto dôvodu má žalovaný nárok na náhradu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila
hodnota predmetu nájmu. Žalovaný je preto toho názoru, že v zmysle ust. § 580 Občianskeho zákonníka

došlo k zániku navzájom sa kryjúcich pohľadávok účastníkov konania. Tento zánik nastal okamihom
stretu pohľadávok spôsobilých na započítanie. Žalovaný po zániku nájomného vzťahu nepochybne
uskutočnil voči žalobcovi právny úkon, z ktorého je zrejmé, ktorá pohľadávka a v akom rozsahu sa
uplatňuje na započítanie proti pohľadávke žalobcu. Na započítanie ako jednostranný prejav vôle sa
nevyžaduje súhlas druhého účastníka, možno ho teda vykonať aj proti jeho vôli. Zároveň žalovaný

z opatrnosti vzniesol námietku premlčania uplatneného nároku za obdobie od 1.2.2010 do 8.1.2011
s poukazom na ust. 101 Občianskeho zákonníka, nakoľko ako vyplýva zo záverečných ustanovení
nájomnej zmluvy zo dňa 1.2.2010 celý záväzkový vzťah účastníkov vrátane plynutia premlčaných lehôt
sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

5. Žalobca sa k podanému odporu písomne vyjadril dňa 26.9.2014 a poukázal na to, že žalovaný si
nesprávne vykladá znenie uzatvorenej nájomnej zmluvy. Predovšetkým je toho názoru, že ak žalovaný
pri uzatvorení Nájomnej zmluvy vedel, že nebytové priestory sú v takom stave, v akom sú, nemal
nájomnú zmluvu uzatvoriť obzvlášť keď vedel, že zmluva obsahuje klauzulu v čl. VI. ods 3 Nájomnej
zmluvy,podľaktorej„Vprípadevykonaniaakejkoľvekinvestícienapredmetenájmunemánájomcanárok

na náhradu takto vynaložených nákladov po skončení nájmu, ak sa strany písomne nedohodnú inak“. A
podľa vedomostí žalobcu k takejto dohode nedošlo. Nájomca bol v čase uzatvorenia zmluvy plnoletý,
plne spôsobilý na právne úkony, a musel teda vedieť, čo podpisuje. Zmluva bola uzatvorená 1.2.2010
a žalovaný až dňa 19.12.2011 teda skoro po dvoch rokoch požiadal o započítanie investovanýchnákladov , na čo mu žalobca oznámil, že na započítanie nákladov nemá nárok. O prípadnej ústnej
dohode o možnosti započítania nemá žalobca vedomosť, okrem toho k prípadnému zápočtu a uznaniu
nákladov by bola potrebná písomná dohoda. Žalobca nesúhlasí so stanoviskom, podľa ktorého v danom

prípade je potrebné aplikovať všeobecné ustanovenie Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve.
Predovšetkým s poukazom na ust. § 1 ods. 2 Občianskeho zákona. „Občiansky zákonník upravuje
majetkové vzťahy pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony. Občiansky zákonník
neupravuje nájom nebytových priestorov, takýto právny vzťah je riešený osobitným zákonom - zák. č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnkov, na to

odkazujeiust.§720Občianskehozákonníka.Žalobcasiďalejmyslí,ženemohlodôjsťkjednostrannému
zápočtu pohľadávok vzhľadom na skutočnosti uvedené v bode 1. Žalobca navrhol žalovanému možnosť
rokovať o prípadnom uznaní časti nákladov (dvojstrannom zápočte), podmienkou však bolo zaplatenie
dlžného nájomného. Pokiaľ ide o námietku premlčania uplatneného nároku za obdobie od 1.2.2010 do
8.1.2011 žalobca je názoru, že žalovaný pri námietke nepoužil správny predpis. V čase uzatvorenia
Nájomnejzmluvybolžalovanýpodnikateľomapretovšetkyprípadnénárokyazvlášťdobynapremlčanie

sa riadia ust. zák. č. 513/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, predovšetkým ust. Tretej časti, Hlavy
1 Obch. zákonníka. Podľa § 263 ods. 1 Obch. zák.: „Strany sa môžu odchýliť od ustanovenia tejto časti
zákona alebo jej jednotlivé ustanovenia vylúčiť s výnimkou ustanovení § 386 až 408“. Ustanovenie §
387 a nasl. upravujú právne doby premlčania, konkrétne v § 397: „Ak zákon neustanovuje na jednotlivé
práva inak, je premlčacia doba štyri roky. Z toho vyplýva, že uplatnený nárok nie je premlčaný.

6. Žalobca na pojednávaní dňa 12.5.2015 uviedol, že návrh žalobcu je opodstatnený aj preukázaný.
Žalovaný záväzok písomne uznal čo do dôvodu a výšky listom nazvaným započítanie vzájomných
pohľadávok kde uviedol v akej výške je pohľadávka Mesta voči žalovanému a to vo výške 8 660,30
eura a že tento záväzok vznikol z dôvodu zmeškaného nájomného a nákladov, vodné a stočné

za rok 2010, 2011 a 2012. Snahu žalovaného o započítanie určitých svojich nákladov žalobca
nepovažuje za opodstatnené ani za preukázané. Tieto tvrdenia žalovaného sú len účelové. V zmluve je
jednoznačne zakotvené pravidlo ako sa zmluvné strany dohodli ohľadom investícií na predmete nájmu
vykonaných zo strany nájomcu. Nájomca podľa zmluvy nebol oprávnený vykonať na predmete nájmu
bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa stavebné úpravy. Písomný súhlas žalovaný nikdy od

žalobcu nedostal a ani on oň nežiadal. Žalovaný nemal súhlas prenajímateľa na vykonanie stavebných
úprav. Zhodnotenie neprichádza do úvahy ani s poukazom na čl. VI. bod 6 zmluvy, ktorý hovorí, že
po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu v stave zodpovedajúcemu dojednanému
užívaniu, v stave v akom ho prevzal s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Bod 7 zmluvy hovorí,
že ak nájomca vykoná na predmete nájmu zmeny hoci aj so súhlasom prenajímateľa, je povinný

predmet nájmu uviesť na vlastné náklady do pôvodného stavu, ak sa s prenajímateľom nedohodnú inak.
Predmetné ustanovenie svedčí o tom, že sa zmluvné strany dohodli, že hoci by nájomca aj zhodnotil
nehnuteľnosť prenajímateľa, po skončení nájmu je povinný takého zhodnotenie odstrániť, to znamená,
že nemohol vzniknúť nárok na náhradu nákladov. Výšku zhodnotenia musí žalovaný preukázať. Výška
zhodnotenia nie je totožná so sumou, ktorú nájomca za zmenu skutočne vynaložil. Za preukázanú

výšku by bolo možné považovať znalecký posudok. Nie je možné zohľadniť ani tvrdenie žalovaného o
akejkoľvek ústnej dohode, o žiadnej takejto dohode dôkaz do dnešného dňa nepredložil. Podľa názoru
žalobcu je potrebné na premlčanie aplikovať právnu úpravu Obchodného zákonníka, čo znamená že
premlčaná doba je štvorročná.

7. Právna zástupkyňa žalovaného na pojednávaní dňa 12.5.2015 uviedla, že strany sporu sa v
zmluve dohodli, že žalovaný ako nájomca bude nebytové priestory užívať na prevádzkovanie bufetu,
rýchleho občerstvenia. Vzhľadom na technický stav priestorov bol žalovaný po uzavretí nájomnej zmluvy
nútený pristúpiť k rekonštrukcii týchto nebytových priestorov. Pred uzavretím nájomnej zmluvy nebytové
priestory slúžili na účely prevádzkovania textilu. Súčasne predložila súdu vyhlásenie podnikateľa LONG

TRAN HUY s miestom podnikania Thuroczyho 33, Šahy, ktorý vyhlásil, že vykonávanie podnikateľskej
činnosti predaja textilu musel ukončiť z dôvodu, že do priestorov mu zatekala voda, boli mokré steny a
odpadávala omietka. Vzhľadom k tomu aby bolo možné užívať nebytové priestory na účely prevádzky
rýchleho občerstvenia bolo potrebné zo strany žalovaného vykonať stavebné práce. Žalovaný rokoval
s vtedajšími predstaviteľmi Mesta Šahy, ktorí mu na základe ústnej dohody prezentovali tú skutočnosť,

že tieto opravy môže vykonať a na ne bude prihliadnuté. Žalobca mal vedomosť o vykonaní stavebných
úprav žalovaným o čom svedčí aj spisová agenda žalobcu - oznámenie drobnej stavby, stavebných
úprav, vybudovanie nových toaliet, situačný výkres stavebných úprav, rozhodnutie žalobcu o zmeneužívania stavby. Žalovaný Mestu Šahy odovzdal po skončení nájomného pomeru nebytové priestory, do
ktorých žalobca nemusel investovať finančné prostriedky a následne tieto priestory prenajíma.

8. Žalovaný H. N. na pojednávaní dňa 12.5.2015 uviedol, že od roku 2010 nájomné neplatil, nakoľko
bol dohodnutý s predstaviteľmi žalobcu, že Mesto Šahy bude akceptovať ním realizované stavebné
úpravy. Nevie súdu uviesť či je suma na nájomnom nižšia ako žalovaná istina vo výške 8 660,30 eura.
L.. M. Y. z oddelenia majetku žalobcu navrhol, aby priestory využíval na podnikanie formou bufetu
rýchleho občerstvenia, pretože takáto prevádzka sa nenachádzala na autobusovej stanici. L.. Y. a

vtedajší primátor žalobcu L.. Ľ. A. prisľúbili, že bude uzavretý písomný dodatok k nájomnej zmluve, v
ktorom sa uvedie, že náklady na stavebné úpravy sa vykompenzujú oproti žalobcovej pohľadávke voči
žalovanému na nájomnom.

9. Právna zástupkyňa žalovaného na pojednávaní dňa 28.1.2016 po predložení nájomných zmlúv z
webovej stránky žalobcu poukázala na to, že pri určení výšky ceny nájmu žalobca nevychádzal z

rovnakých pravidiel a preto je názoru, že v prípade žalovaného žalobca postupoval rozdielne nie len
pokiaľ ide o samotnú klauzulu o zohľadnení investícií do nevyhovujúcich bytových priestorov, ale aj
ohľadne určenia výšky nájomného. Takéto konanie žalobcu je v rozpore s dobrými mravmi a v rovine
obchodného práva v rozpore s poctivým obchodným stykom.

10. Svedok L.. Ľ. A. na pojednávaní dňa 28.1.2016 potvrdil, že jeden rok pôsobil u žalobcu ako
primátor a 24 rokov pracuje na daňovom úrade. Z týchto pracovných pozícií pozná žalovaného ako
podnikateľa. Nepamätá si, či dával písomný súhlas, aby žalovaný vykonával úpravu na predmete
nájmu. Započítanie vzájomných pohľadávok nepodpísal. Nepamätá si na to, že by žalovanému prisľúbil,
že všetky vynaložené peňažné prostriedky na stavebné úpravy v súvislosti s užívaním prenajatých

priestorov od žalobcu si môže započítať oproti nájomnému. Potvrdil, že boli aj nájomné zmluvy, v ktorých
boli zohľadnené investície podnikateľov na stavebné úpravy v prenajatých priestoroch. Na konkrétny
prípad žalovaného si nepamätá a ani na prísľub žalovanému, že bude uzavretý písomný dodatok k
nájomnej zmluve, v ktorom bude upravené, že náklady, ktoré vynaložil žalovaný na stavebných úpravách
budú vykompenzované oproti nároku na nájomnom zo strany žalobcu voči žalovanému. Uviedol, že

rozhodnutie o zmene v užívaní stavby deklaruje, že žalobca povolil zmenu v užívaní časti stavby
na pozemku parcelné číslo XXXX a táto listina nie je súhlasom žalobcu, aby mohol na prenajatých
priestoroch vykonávať stavebné úpravy.

11. Svedok L.. M. Y. na pojednávaní 3.3.2016 potvrdil, že predtým pracoval u žalobcu od 1.11.2009 do

30.6.2015akovedúcioddeleniamajetkovéhoaregionálnehorozvoja.Počasceléhopôsobeniaužalobcu
nemal oprávnenie za žalobcu uzatvárať zmluvy. Započítací prejav nepodpísal. K započítaniu bola daná
negatívna odpoveď od žalobcu. Žalovaný mal povinnosť platiť nájomné a žalobca ho na úhradu vyzýval.
Keďpôsobilužalobcu,neboloprávnenýabyústnedávalsúhlasžalovanémunavykonávaniestavebných
prác. O tom, že predmet nájmu nebol v 100 % stave sa vedelo. Žalovaný, keď chcel začal prevádzkovať

podnikateľskú činnosť musel vynaložiť peňažné prostriedky a tiež žalovaný vedel, že tieto náklady mu
žalobca nepreplatí. Celé nedorozumenie vzniklo z toho, že v prvom rade žalovaný mal povinnosť platiť
nájomné a potom mal právo si podať žiadosť.

12. Na pojednávaní dňa 9.6.2016 právny zástupca žalobcu poukázal na komentár

k ustanoveniu § 667 Občianskeho zákonníka v tom zmysle, že svojou konštrukciou je zjavne
dispozitívneho charakteru a pripúšťa odchylné dojednania potrebné v čo najširšej miere na
rešpektovanie slobodnej vôle účastníkov. Účastníci nájomnej zmluvy sa môžu platne dohodnúť, že sa
nájomca vzdáva práva na protihodnotu toho o čo sa jeho určením zvýši hodnota prenajatej veci. Zároveň
sa odvolal na rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky č. k. 26Cdo/681/2015 a rozhodnutie

Najvyššieho súdu Českej republiky č. k. 26Cdo/2615/2012. Obidve súdne rozhodnutia poukazujú na
to, že žiadosť žalovaného o započítanie proti nájomnému o tú sumu, ktorú vynaložil žalovaný na
rekonštrukciu alebo opravu alebo zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti nie je možné.

13. Právna zástupkyňa žalovaného na pojednávaní dňa 9.6.2016 uviedla, že žalovaný nie je schopný

ustáliť akú čiastku použil na stavebné úpravy a preto navrhla vykonať dokazovanie znalcom za účelom
ustálenie výšky zhodnotenia investícií zo strany žalovaného.14. Právna zástupkyňa žalovaného vo svojom vyjadrení zo dňa 23.6.2016 uviedla, že náležitosti zmluvy
o nájme nebytových priestorov sú upravené v ustanovení § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa § 3 ods. 4 citovaného zákona

je zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, absolútne neplatná. Účel nájmu musí byť podľa § 3 ods.
3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov
v zmluve písomne vyjadrený. V prípade nájomnej zmluvy podpísanej medzi účastníkmi konania je
zrejmé, že účel nájmu v nej uvedený je v rozpore s účelom užívania nebytových priestorov uvedeným
v konkrétnom kolaudačnom rozhodnutí, nakoľko nebytové priestory naposledy slúžili ako predajňa

textilu. Nebytové priestory, ktoré boli žalovanému prenechané do užívania neboli podľa rozhodnutia
stavebného úradu určené na účely prevádzkovania rýchleho občerstvenia. Ďalší dôvod neplatnosti
vidí žalovaný v tom, že chýba podrobná špecifikácia predmetu nájmu, nie je zrejmé aké konkrétne
priestory žalobca prenecháva do užívania, uvedenie len ich výmery 56 m2 žalovaný považuje za
nedostatočné a odporujúce ustanovenie § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. S poukazom na uvedený skutkový a právny stav

je zrejmé, že nájomná zmluva podpísaná medzi účastníkmi konania je absolútne neplatným právnym
úkonom podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka pre jeho rozpor so zákonom. Absolútna
neplatnosť právneho úkonu nastáva bez ďalšieho priamo zo zákona (ex. lege), v dôsledku čoho sa hľadí
na absolútne neplatný úkon tak, ako keby nebol nikdy urobený. Na základe neplatnej nájomnej zmluvy
žalovaný užíval nebytové priestory bez akéhokoľvek právneho dôvodu a na jeho strane došlo k vzniku

bezdôvodného obohatenia. Žalobca preto nemá nárok na nájomné dojednané v tejto neplatnej zmluve,
jeho nárok je možné posúdiť len ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl.
Občianskeho zákonníka.

15. Žalovaný sa k veci písomne vyjadril dňa 14.3.2017 a poukázal na ustanovenie § 9a ods. 1 zákona č.

138/1991 Zb. v znení zákona č. 211/2000 Z. z. účinnom od 1.7.2009 ak tento zákon neustanovuje inak,
prevody vlastníctva majetku obce sa musia vykonať
a) na základe obchodnej verejnej súťaže, b) dobrovoľnou dražbou alebo c) priamym predajom najmenej
za cenu vo výške všeobecnej hodnoty majetku stanovenej podľa osobitného predpisu. Podľa § 9a ods.
2 zákona č. 138/1998 Zb. v znení zákona č. 211/2000 Z. z. účinnom od 1.7.2009 obec zverejní zámer

predať svoj majetok a jeho spôsob na svojej úradnej tabuli, na internetovej stránke obce, ak ju má
obec zriadenú a v regionálnej tlači. Ak ide o prevod podľa odseku 1 písm. a) a b), musí oznámenie
v regionálnej tlači obsahovať aspoň miesto, kde sú zverejnené podmienky obchodnej verejnej súťaže
alebo dražby. Podľa
§ 9a ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. v znení zákona č. 211/2000 Z. z. účinnom od 1.7.2009 podmienky

obchodnej verejnej súťaže obec uverejní minimálne na 15 dní pred uzávierkou na podávanie návrhov
do obchodnej verejnej súťaže. Podľa § 9a ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. v znení zákona 211/2000 Z.
z. účinnom od 1.7.2009 ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 je obec povinná primerane uplatniť aj pri
prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom
mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel rovnaké alebo porovnateľné nehnuteľnosti,

okrem a) hnuteľnej veci vo vlastníctve obec, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur, b) nájmu
majetku obce, ktorého trvanie s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom mesiaci, c)
prípadov hodných osobitného zreteľa, o ktorých obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou
prítomných poslancov. Na základe oznámenia žalobcu z 22.2.2017 pri nájme nebytových priestorov
uzavretej medzi stranami žalobca nepostupoval podľa § 9a zákona č. 138/1991 Zb. ale podľa svojho S.

Č.. X/XXXX - R. C. V. D. Z. O. O. Š., ktoré sa dostali do rozporu so zákonom č. 138/1991 Zb. po novele
č. 211/2020 Z. z. s účinnosťou od 1.7.2009. Podľa zákona č. 138/1191 Zb. účinného od 1.7.2009 nie je
možné prenechať majetok mesta formou „aukčného prenájmu“ tak, ako to uvádza žalobca v citovanom
liste a mal to upravené vo svojom S. Č.. X/XXXX. Žalobca sa nemôže dovolávať na to, že pri nájme
nebytových priestorov postupoval podľa svojho platného S., ktoré v čase uzavretia nájomnej zmluvy

1.2.2010 už boli v rozpore so zákonom č. 138/1991 Zb. Nerešpektovanie zákonnej úpravy uvedenej v §
9a zákona o majetku obcí má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu v zmysle ustanovenia
§ 39 Občianskeho zákonníka, teda neplatnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi stranami (napr.
rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo 296/2008). Žalobca porušil § 9a zákona č. 138/1991 Zb.
minimálne v tej časti, že nezverejnil zámer prenechať nebytové priestory v regionálnej tlači a prenechal

majetok mesta bez použitia postupu podľa § 9a zákona č. 138/1191 Zb. Z dôvodov uvedených vyššie
nájomná zmluva uzavretá medzi stranami je absolútne neplatná a každá zo strán je povinná vrátiť
druhej strane to, čo podľa zmluvy plnila. Okrem toho žalobca je povinný vrátiť žalovanému titulom
bezdôvodného obohatenia cenu zhodnotenia nebytových priestorov z dôvodu rekonštrukcie. Keďže vtejto časti ide o odbornú otázku, na určenie výšky zhodnotenia nebytových priestorov navrhujem, aby
súd vyžiadal odborné vyjadrenie od odborne spôsobilej osoby.

16. Právny zástupca žalobcu sa k stanovisku žalovaného vyjadril na pojednávaní dňa 5.4.2018 s tým,
že nájomná zmluva žalobcu sa so žalovaným sa odvoláva na príslušné ustanovenia Občianskeho
zákonníka,pokiaľideouverejnenietakzvanéhoaukčnéhoprenájmu.Akmestochceloprenajaťnebytové
priestory formou dražby tak ako to poznal príslušný zákon pred dátumom 1.7.2009 tak aj v znení
platnom po 1.7.2009 takzvaný aukčný prenájom je dobrovoľnou dražbou tak ako to má na mysli zákon

č. 138/91 Zb. v znení účinnom po 1.7.2009. Pokiaľ ide o nezverejnenie v periodickej tlači v tom čase
v Šahách vychádzala regionálna tlač nepravidelne a pre krátkosť času mesto použilo všetky ostatné
prostriedky danej zákonom. Žalobca si preto nemyslí, že z uvedeného dôvodu by mala byť nájomná
zmluva neplatná. Pokiaľ by bola zmluva vyhlásená za absolútne neplatnú nezbavuje to žalovaného
povinnosti zaplatiť žalobcovi nájomné.

17. Na pojednávaní dňa 5.4.2018 právny zástupca žalovaného uviedol, že v zmysle ustanovenia §9a
zákona č. 138/1991 Zb. v znení zákona 211/2000 Z. z., ktorý je určený od 1.7.2009 ustanovenia odsekov
1 - 3 a 5 - 7 obec je povinná primerane uplatniť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu a to
najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom istom mieste obvykle prenechávajú do nájmu
na dohodnutý účel rovnaké alebo porovnateľné nehnuteľnosti okrem: a) hnuteľné veci vo vlastníctve

obce, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur, b) nájom majetku obce ktorého trvanie s tým
istým nájomcom neprekročí 10 dní v kalendárnom mesiaci a c) prípadov hodných osobitného zreteľa o
ktorýchobecnézastupiteľstvorozhodnetrojpätinovouväčšinouprítomnýchposlancov.Žalobcaprinájme
nebytových priestorov uzavretej medzi stranami nepostupoval podľa ustanovenia § 9a zák. č. 138/91
Zb., ale postupoval podľa všeobecne záväzného nariadenia č. 4/2007, ktoré sa dostali do rozporu so

zákonom č. 138/91 Zb. po novele č. 211/2000 Z. z. s účinnosťou od 01.07.2009, pretože nie je možné
prenechať majetok mesta formou aukčného prenájmu tak, ako to bolo uvedené zo strany žalobcu.

18. Dňa 12.6.2018 žalovaný súdu písomne oznámil, že trvá na doplnení dokazovania odborným
vyjadrením od odborne spôsobilej osoby za účelom zistenia zhodnotenia nebytových priestorov

žalovaným z dôvodu rekonštrukcie.

19. Z odborného vyjadrenia pod č. 5/2020, ktoré vyhotovil znalec L.. M. D., A.. dňa 20.1.2020 je zrejmé,
že znalcom stanovená výška zhodnotenia nebytových priestorov žalovaným, ktoré užíval na základe
nájomnej zmluvy zo dňa 1.2.2010 uzavretej medzi prenajímateľom mesto Šahy a nájomcom H. N. V.-R.

predstavuje sumu 7850,22 eura bez DPH t. j. 9420,22 eura s DPH.

20. Právny zástupca žalobcu na pojednávaní dňa 8.12.2020 poukázal na to, že žalovaný vedel do akých
priestorov pôjde, zmluvu si prečítal, priestor prebral a poznal dobre stav v čase začatia nájmu. Žalovaný
nemal záujem platiť nájom. K žiadosti žalovaného oznámil žalobca, že majiteľ nesúhlasí so zápočtom.

Je preto otázne či je zmluva z dôvodov uvedených žalovaným neplatná, pretože o tom, na aký účel a
ako bude užívať prenajatú nehnuteľnosť žalovaný vedel pri uzatváraní zmluvy. K námietke žalovaného,
že bol porušený predpis o nájme, nakoľko v zmluve bolo uvedené že ide o aukčný, termín aukčný podľa
slovníka cudzích slov znamená „dražbu“ a preto podľa názoru žalobcu predpis nebol porušený.

21. Právny zástupca žalovaného na pojednávaní dňa 8.12.2020 uviedol, že žalobca sa odvoláva svoje
všeobecnénariadeniač.4/2007,vktorommalupravenépodmienky„aukčnéhoprenájmu“nehnuteľnosti.
Medzičasom bol zmenený zákon č. 138/1991 Zb. s účinnosťou od 1.7.2009, ktorý zmenil spôsob
nakladania s majetkom obce týkajúci sa nehnuteľnosti formou odcudzenia ako aj formou prenájmu.
Nadobudnutím účinnosti tohto zákona sa ustanovenia Všeobecného záväzného nariadenia č. 204/2007

dostali do rozporu s novelou zákona č. 138/1991 Zb. Nebolo už preto možné priamo aplikovať
Všeobecne záväzné nariadenia mesta Šahy o aukčnom prenájme a zo zákona došlo k derogácii tých
ustanovení, ktoré sú v rozpore zákonom č. 138/1991 Zb. účinného od 1.7.2009. Aukcia vykonaná
žalobcom nie je dobrovoľnou dražbou a tiež aukčný prenájom nie je ani priamym prenájmom za cenu
hodnoty nájmu stanovenej znaleckým posudkom a nie je ho možné považovať za nájom verejnej súťaže

a ani o prípad hodný osobitného zreteľa z tohto dôvodu sa proces aukčného prenájmu dostal mimo
zákona a takýto právny úkon považuje žalovaný za neplatný. Je preto irelevantné či žalovaný vedel do
akých priestorov ide a že bude musieť do nich investovať. Z hľadiska posúdenia veci je rozhodujúce, že
nájomná zmluva uzavretá medzi stranami sporu je absolútne neplatná a preto došlo k bezdôvodnémuobohateniu na strane žalobcu aj žalovaného. Žalovaný sa obohatil na úkor žalobcu vo výške obvyklého
nájmu a žalobca sa obohatil na úkor žalovaného tým, že sa jeho majetok zväčšil o investície, ktoré
vykonal žalovaný. Hodnota investícií je podľa znalečného posudku vo výške 9 420,22 eura vrátane DPH

a žalobca v žalobe si uplatňuje sumu vo výške 8 660,30 eura. Započítací prejav zo dňa 17.12.2013 bol
vykonaný ešte pred podaním žaloby. Žalovaný považuje nárok žalobcu do výšky sumy 8 660,30 eur
za dôvodný. V čase započítania presná výška obohatenia nebola známa a žalovaný si započítal výšku
obohatenia v sume nižšej a to vo výške 9027 eur. Obidve strany sporu sa obohatili na úkor druhej strany,
avšak pred podaním žaloby došlo k platnému započítaniu nárokov ešte v roku 2013 a preto žaloba bola

podaná v roku 2014 bezdôvodne. Žalovaný z uvedených dôvodov navrhol súdu žalobu zamietnuť v
celom rozsahu.

22. Ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania strany sporu nepredniesli.

23. Súd vykonal dokazovanie výpisom zo Živnostenského registra vedenom na Okresnom úrade

Levice k 3.1.2014 na žalovaného, písomnou nájomnou zmluvou zo dňa 1.2.2010 uzavretou medzi
prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom H. N.
V.-R., pokusom o zmier spínaným žalobcom žalovanému dňa 13.12.2014, doručenkou na žalovaného
k pokusu o zmier, prílohou č. 1, doručenkou na žalovaného k výzve na zaplatenie nájomného zo
dňa 20.1.2012, výzvou žalobcu žalovanému na zaplatenie nájomného zo dňa 20.1.2012, faktúrou

vystavenou žalobcom žalovanému na sumu 928,61 eura pod číslom XXXXXXXXXX s termínom
splatnosti do 7.3.2012 za energie, vodné a stočné, písomnou žiadosťou žalovaného o započítanie
investovaných nákladov zo dňa 19.12.2011, jednostranným započítaním pohľadávok žalovaným zo
dňa 17.12.2013 výzvou žalobcu zo dňa 20.1.2012 na zaplatenie nájomného vrátane doručenky na
žalovaného k tejto výzve, vyjadrením žalobcu k započítaniu vzájomných pohľadávok zo dňa 5.2.2014,

faktúrou pod číslom XXX/XXXX vystavenou F. G. žalovanému na sumu 9 027 eur za prevedené práce
a materiál s termínom splatnosti do 30.9.2010, súpisom vykonaných prác s materiálom k faktúre č.
XXX/XXXX, príjmovým pokladničným dokladom zo dňa 25.1.2011 na sumu 9 027 eur uhradených
žalovaným F. G., fotodokumentáciou prenajatých priestorov, čiastočným výpisom z listu vlastníctva číslo
X zo dňa 3.9.2015 pre okres Levice, Obec Šahy, katastrálne územie Šahy parcelné číslo XXXX o

výmere 197m2, faktúrou žalobcu pod číslo XXXXXXXXXX, faktúrou žalobcu pod číslom XXXXXXXXXX,
faktúrou žalobcu pod číslom XXXXXXXXXX, oznámením k ohláseniu drobnej stavby - stavebných úprav
zo dňa 24.2.2010, náčrtom prenajatých priestorov, vyjadrením Okresného riaditeľstva hasičského a
záchranného zboru v Leviciach zo dňa 17.3.2010 k zmene užívania stavby - prevádzková budova - na
obchod a služby v lokalite Šahy, Hlavné námestie č. 39, rozhodnutím Mesta Šahy zo dňa 22.3.2010 č. j.

XX/XXXX Z.Ú., záväzným stanoviskom regionálneho úradu verejného zdravotníctva zo dňa 11.3.2010
číslom: W. X/XXXX/XXXXX, nájomnou zmluvou o prenájme nebytových priestorov XX/XX/XXXX/X
zo dňa 14.3.2011 uzavretou medzi prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom Zoltán Oros - Optika,
písomnou zmluvou o nájme nehnuteľnosti zo dňa 3.9.2012 uzavretou medzi prenajímateľom Mesto
Šahy a nájomcom TIPLIVE, s. r. o., písomným Dodatkom č. 3 zo dňa 21.12.2012 uzavretým medzi

prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom Finančné riaditeľstvo SR, odstúpením od nájomnej zmluvy zo
dňa 5.6.2012 a doručenkou k odstúpeniu od nájomnej zmluvy, výzvou žalobcu na zaplatenie nájomného
zo dňa 20.1.2012, doručenkou na žalovaného k výzve zo dňa 20.1.2012, výzvou I žalobcu na úhradu
bežnej sumy žalovanému zo dňa 27.1.2012, doručenkou na žalovaného k výzve I, aukčným prenájmom
Mesta Šahy pod číslom X/Cz/XXXX zo dňa 15.12.2009, žiadosťou žalovaného zo dňa 2.12.2009

žalobcovi o prenájom nebytových priestorov, rozhodnutiami NS ČR spisová značka 26Cdo/681/2015,
NS ČR zo dňa 23.4.2013 spisová značka 26Cdo/2615/2012, výzvou II zo dňa 15.10.2010 žalovanému o
zaplatenienedoplatku,čestnýmprehlásenímspoločnostiBiotrendb-d,s.r.o.,zodňa3.6.2016,výpisom
zo Živnostenského registra na žalovaného ku dňu 24.6.2016, rozhodnutím o zmene v užívaní stavby
zo dňa 22.3.2010 č. j. XX/XXXX-Z. vydané žalobcom, výzvou žalobcu o zaslanie dokumentov zo dňa

15.8.2016, rozhodnutím o zmene v užívaní stavby vydané žalobcom dňa 22.3.2010 č. j. XX/XXXX - Z.,
odpoveďou žalobcu zo dňa 28.12.2016, žiadosťou o zmenu účelu užívania stavby žalovaným žalobcovi,
rozhodnutím o zmene
v užívaní stavby, ktoré vydalo mesto Šahy dňa 22.3.2010, písomnou zmluvou o nájme nebytových
priestorov číslo XX/XX/XXXX/X zo dňa 13.3.2012 uzavretou medzi prenajímateľom Mesto Šahy a

nájomcomJozefPéter-PETIFER,nájomnouzmluvoumedzistranamisporuzodňa1.2.2010,Dodatkom
č. 1 uzavretým medzi stranami sporu dňa 8.9.2010, žiadosťou o poskytnutie informácie zo dňa 22.7.2017
a odpoveďou žalobcu, Uznesením číslo XX/XX - R. XX. riadneho zasadnutia Mestského zastupiteľstva
v Šahách konaného dňa 14.12.2009, aukčným prenájmom žalobcu zo dňa 15.12.2009, zápisnicouo aukčnom prenájme zo dňa 30.12.2009, Cenovou mapou pre prenájom nebytových priestorov a
pozemkov na území mesta Šahy s platnosťou od 1.3.2012, geografickým zobrazením, Nájomnou
zmluvou uzavretou dňa 30.6.2010 medzi prenajímateľom - mestom Šahy a nájomcom

Hospitale, s. r. o., nájomnou zmluvou o prenájme nebytových priestorov XX/XX/XXXX/X zo dňa
30.9.2011, Dodatkom číslo 1 k nájomnej zmluve o prenájme nebytových priestorov číslo XX/XX/XXXX/X
ktorý bol uzavretý 9.5.2012, nájomnou zmluvou o prenájme nebytových priestorov číslo XX/XX/XXXX/
X zo dňa 10.3.2011, Dodatkom číslo 1/2012 k zmluve o prenájme nebytových priestorov číslo XX/XX/
XXXX/X ktorý bol uzavretý 31.8.2012, písomnou zmluvou o nájme nebytových priestorov číslo XX/XX/

XXXX/X zo dňa 13.3.2012, nájomnou zmluvou o prenájme nebytových priestorov číslo XX/XX/XXXX/X
zo dňa 9.3.2011, písomnou zmluvou o užívaní majetku Mesta na osobitné účely číslo XX/XX/XXXX/X zo
dňa 1.6.2012, zmluvou o užívaní majetku mesta na osobitné účely číslo XX/XX/XXXX/X zo dňa 1.6.2012,
zmluvou o nájme nehnuteľností zo dňa 3.9.2012 medzi prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom
TIPLIVE, s. r. o., výpisom z uznesenia z 22. zasadnutia Mestského zastupiteľstva v Šahách zo dňa
28.8.2012, zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 5.12.2012 uzavretou medzi prenajímateľom

Mesto Šahy a nájomcom Sociálnou poisťovňou, písomnou zmluvou o nájme nebytových priestorov
medzi prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom Sociálna poisťovňa zo dňa 14.6.2012, písomnou
zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 5.12.2012 uzavretou medzi prenajímateľom mesto Šahy
a nájomcom Sociálnou poisťovňou zo dňa 14.6.2012, písomnou zmluvou o nájme nebytových priestorov
uzavretou medzi prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom ČMELAK s. r .o. zo dňa 1.7.2011, písomnou

zmluvou o prenájme nebytových priestorov číslo XX/XX/XXXX/X zo dňa 1.4.2011 uzavretou medzi
prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom Združenie obcí pre separovaný zber Hont - Poiplie, odborným
vyjadrením číslo X/XXXX zo dňa 20.1.2020 vypracovaným znalcom L.. M. D., A.. znalcom v odbore
stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností a odhad hodnoty stavebných
prác.

24. Podľa § 1 písmeno a) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (účinný od
1.7.2004) tento zákon sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností,
ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi
nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné

priestory domu;
b) na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové priestory

25. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. (účinný od 1.7.2004) o nájme a podnájme nebytových
priestorov prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“)

zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“).

26. Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov zmluva musí
mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob
jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových

priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno
zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

27. Podľa § 9a ods. 1 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (účinný od 1.7.2009 do 31.12.2010) ak
tento zákon neustanovuje inak, prevody vlastníctva majetku obce sa musia vykonať

a) na základe obchodnej verejne súťaže,
b) dobrovoľnou dražbou (ďalej len „dražba“), alebo
c) priamym predajom najmenej za cenu vo výške všeobecnej hodnoty majetku stanovenej podľa
osobitného predpisu.

28. Podľa § 9a ods. 2 zákona č. 138/1991 Zb. (účinný od 1.7.2009 do 31.12.2010) o majetku obcí
obec zverejní zámer predať svoj majetok a jeho spôsob na svojej úradnej tabuli, na internetovej stránke
obce, ak ju má obec zriadenú, a v regionálnej tlači. Ak ide o prevod podľa odseku 1 písmeno a) a b),
musí oznámenie v regionálnej tlači obsahovať aspoň miesto, kde sú zverejnené podmienky obchodnej
verejnej súťaže alebo dražby.

29. Podľa § 9a ods. 3 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí podmienky obchodnej verejnej súťaže
obec uverejní minimálne na 15 dní pred uzávierkou na podávanie návrhov do obchodnej verejne súťaže.30. Podľa § 9a ods. 4 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí na prevod majetku obce dražbou sa
vzťahuje osobitný zákon.

31. Podľa § 9a ods. 5 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí obec zverejní zámer predať svoj
majetok priamym predajom najmenej na 15 dní. Zároveň zverejní lehotu na doručenie cenových
ponúk záujemcov. Obec nemôže previesť vlastníctvo svojho majetku priamym predajom, ak všeobecná
hodnota majetku stanovená podľa osobitného predpisu presiahne 40 000 eur. Nehnuteľnosť musí
byť jednoznačne identifikovaná tak aby nebola zameniteľná s inou nehnuteľnosťou. Stanovenie

všeobecnej hodnoty majetku obce pri priamom predaji nesmie byť v deň schválenia prevodu obecným
zastupiteľstvom staršie ako šesť mesiacov.

32. Podľa § 9a ods. 6 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí obec nemôže previesť vlastníctvo svojho
majetku priamym predajom na fyzickú osobu, ktorá je v tejto obci
a) starostom obce,

b) poslancom obecného zastupiteľstva,
c) štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu právnickej osoby zriadenej alebo založenej
obcou,
d) prednostom obecného úradu,
e) zamestnancom obce,

f) hlavným kontrolórom obce,
g) blízkou osobou osôb uvedených v písmenách a) až f).

33. Podľa § 9a ods. 7 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí obec nemôže previesť vlastníctvo
svojho majetku priamym predajom na právnickú osobu, v ktorej zakladateľom, vlastníkom obchodného

podielu, štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu, členom riadiaceho, výkonného alebo
dozorného orgánu je osoba uvedená v ods. 6; to neplatí ak ide o právnickú osobu, ktorej zakladateľom
je obec alebo v ktorej má obec obchodný podiel.

34. Podľa § 9a ods. 8 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí ustanovenia odsekov 1 až 7 sa nepoužijú

pri prevode majetku obce a to
a) bytu alebo pozemku podľa osobitného predpisu,
b) pozemku zastavaného stavbou vo vlastníctve nadobúdateľa vrátane priľahlej plochy, ktorá svojím
umiestnení a využitím tvorí neoddeliteľný celok so stavbou,
c) podielu majetku obce, ktorým sa realizuje zákonné predkupné právo,

d) hnuteľnej veci, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur,
e) v prípadoch hodných osobitého zreteľa, o ktorých obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou
väčšinou prítomných poslancov.

35. Podľa § 9a ods. 9 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí ustanovenia ods. 1 až 3 a 5 až 7 je obec

povinná primerane uplatniť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné,
za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel rovnaké alebo
porovnateľné nehnuteľnosti, okrem
a) hnuteľnej veci vo vlastníctve obec, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur,
b) nájmu majetku obce, ktorého trvanie s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom

mesiaci,
c) prípadov hodných osobitného zreteľa, o ktorých obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou
väčšinou prítomných poslancov.

36. Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom

odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

37. Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.

38. Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka bezdôvodným obohatením je majetkový prospech
získanýplnenímbezprávnehodôvodu,plnenímzneplatnéhoneplatnéhoprávnehoúkonualeboplnením
z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.39. Podľa § 456 Občianskeho zákonníka predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na
úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

40. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z
účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

41. Podľa § 458 ods. 1 Občianskeho zákonníka musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným
obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa

poskytnúť peňažná náhrada.

42. Podľa § 580 Občianskeho zákonníka ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie.

43. Podľa§581ods.1Občianskehozákonníkazapočítanieniejeprípustnéprotipohľadávkenanáhradu
škody spôsobenej na zdraví, iba že by išlo o vzájomnú pohľadávku na náhradu škody toho istého druhu.
Započítanie nie je prípustné ani proti pohľadávkam, ktoré nemožno postihnúť výkonom rozhodnutia.

44. Podľa § 581 ods. 2 Občianskeho zákonníka započítať nemožno premlčané pohľadávky, pohľadávky,
ktorýchsanemožnodomáhaťnasúde,akoajpohľadávkyzvkladov.Protisplatnejpohľadávke,nemožno
započítať pohľadávku, ktorá ešte nie je splatná.

45. Podľa § 581 ods. 3 Občianskeho zákonníka dohodou účastníkov možno započítaním vyrovnať aj

pohľadávky uvedené v odsekoch 1 a 2.

46. Súd na základe vykonaného dokazovania nárok žalobcu v celom rozsahu zamietol. Žalobca si
podanou žalobou uplatnil od žalovaného nárok na zaplatenie 8 660,30 eura s príslušenstvom na základe
nájomnej zmluvy zo dňa 1.2.2010 uzavretej medzi prenajímateľom Mesto Šahy a nájomcom H. N. - V. -

R.. Podľa nájomnej zmluvy čl. V sa žalovaný zaviazal platiť žalobcovi ako prenajímateľovi ročne 3 920
eur štvrťročne v splátkach po 980 eur v termínoch do 15. januára, 15. apríla, 15. júla a 15. októbra.
Žalobca podľa nájomnej zmluvy žalovanému poskytol nebytové priestory na podnikateľský účel - bufet
rýchleho občerstvenia.

47. Platná nájomná zmluva sa upravuje právnym režimom zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov, ak sa prenecháva do nájmu nebytový priestor za účelom vykonávania
podnikateľskej činnosti.

48. Žalobca pri uzavretí nájomnej zmluvy dňa 1.2.2010 postupoval podľa Všeobecne záväzného

nariadenia Mesta Šahy čislo X/XXXX o zásadách hospodárenia a nakladania s majetkom Mesta Šahy
s doplnkom „Organizácia aukcie a obchodnej verejnej súťaže.“ Žalobca dňa 15.12.2009 pod číslom
X/Cz/XXXX v zmysle „Zásad o hospodárení s majetkom mesta“ a v zmysle zák. číslo 138/1991 Zb.
vypísalo formou aukčného prenájmu dražbu na prenájom majetku mesta „časť nebytových priestorov
na Hlavnom námestí v bývalej budove SAD“ o výmere 56 m2 v k. ú. Šahy, vedenej na U. Č.. X -

vlastník Mesto Šahy. Na základe tohto aukčného prenájmu, žalobca uzavrel so žalovaným dňa 1.2.2010
nájomnú zmluvu. Dňa 22.2.2017 žalobca písomne oznámil žalovanému, že zámer prenechať nebytové
priestory do nájmu nezverejnil v regionálnej tlači. Od 1.7.2009 nadobudol účinnosť zákon č. 138/1991
Zb. o majetku obcí, ktorým sa zmenil spôsob nakladania s majetkom obce týkajúci sa nehnuteľností
formou predaja a aj formou prenájmu. Žalobca mal postupovať pri nájme nebytových priestorov podľa

platného zák. č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (účinného od 1.7.2009) tak, že v zmysle § 9a ods. 2 zák.
č. 138/1991 Zb. zverejní zámer predať svoj majetok na svojej úradnej tabuli, na internetovej stránke
obce a tiež v regionálnej tlači. Podľa § 9a ods. 9 zák. č. 138/1991 Zb. bol žalobca povinný primerane
uplatniť ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, čo je aj tento
prípad. Dňa 22.2.2017 sám žalobca potvrdil, že zámer prenájmu nebytových priestorov v Šahách, kat.

územie Šahy vedený na U. Č.. X parc. č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria v celkovej výmere 197
m2, nezverejnil v regionálnej tlači.49. Žalobca pri zámere prenechať priestory do prenájmu mal postupovať v súlade so zákonom č.
138/1991 Zb. (účinný od 1.7.2009). Žalobca bol povinný dať do súladu so zákonom č. 138/1991 Zb.
svoje Všeobecné záväzné nariadenie č. X/XXXX - Zásady hospodárenia a nakladania s majetkom mesta

Šahy. Žalobca porušil ustanovenie § 9a zák. č. 138/1991 Zb. minimálne v tej časti, že nezverejnil zámer
prenechať nebytové priestory v regionálnej tlači a prenechal majetok mesta, nehnuteľnosť do prenájmu
bez toho, aby rešpektoval ustanovenie § 9a ods. 2 a § 9a ods. 9 zák. č. 138/1991 Zb. Podľa zákona č.
138/1991 Zb. účinného od 1.7.2009 nie je možné prenechať majetok mesta formou aukčného prenájmu.
Podľa § 9a ods. 1 zák. č. 138/1991 Zb. prevody vlastníctva majetku obce (a aj prenájom) sa musia

vykonať
a) na základe obchodnej verejnej súťaže,
b) dobrovoľnou dražbou alebo
c) priamym predajom.

50. Ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 § v zmysle § 9a ods. 9 zák. č. 138/1991 Zb. je obec

povinná primerane uplatniť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. Žalobca pri prenájme priestorov
nepostupoval ani jedným zo spôsobov v zmysle § 9a ods. 1 písmena a), b), c) zák. č. 138/1991 Zb.
Aukčný prenájom nie je dobrovoľnou dražbou, pretože sám žalobca nemá oprávnenie na vykonanie
dražby, dražba sa neuskutočnila v zmysle platnej právnej úpravy - nebol udelený príklep, nebola spísaná
zápisnica o výsledku dražby. Aukčný prenájom nemožno považovať za priamy prenájom a ani za nájom

z obchodnej verejnej súťaže. Žalobca pri prenájme nehnuteľnosti žalovanému nerešpektoval zákonnú
úpravu v ustanovení § 9a zák. č. 138/1991 Zb. (účinného od 1.7.2009) o majetku obcí čo má za následok
absolútnu neplatnosť právneho úkonu podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva zo dňa
1.2.2010uzavretámedzistranamisporujeabsolútneneplatnýmprávnymúkonom.Absolútnaneplatnosť
právneho úkonu pôsobí priamo zo zákona (ex lege) a od začiatku (ex tunc) takže subjektívne práva a

povinnosti z takéhoto úkonu vôbec nevzniknú.

51. Na absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy nemá žiadny vplyv ani vedomosť žalovaného do akých
priestorov ide podnikať a ani tá skutočnosť, že žalovaný vedel, že bude musieť do priestorov žalobcu
investovať.

52. Vzhľadom k tomu, že nájomná zmluva je absolútne neplatným právnym úkonom, podľa §
457 Občianskeho zákonníka, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému, čo podľa nej dostal.
Táto vzájomná reštitučná povinnosť sa vzťahuje iba na situácie, keď obe strany fakticky plnili.
Obojstranné plnenie ide v režime ust. § 457 Občianskeho zákonníka ide o tzv. synalagmatický

(vzájomne podmienený) záväzok, kedy požiadavka jednej zmluvnej strany, aby jej bolo druhou zmluvnou
stranou vrátené plnenie, ktoré jej poskytla, môže uspieť, len ak je žiadateľom navonok deklarovaná aj
pripravenosť vrátiť to, čo na základe takejto zmluvy dostal od druhej zmluvnej strany.

53. Žalovaný nerozporoval uplatnený nárok v žalobe o zaplatenie 8 660,30 eura. Žalovaný zhodnotil

nebytové priestory žalobcu o sumu 9 420,22 eura vrátanie DPH v zmysle záveru odborného vyjadrenia
číslo X/XXXX zo dňa 20.1.2020 vyhotoveného znalcom L.. M. D. A.. znalcom v odbore stavebníctvo,
odhad hodnoty stavebných prác.
S účinnosťou od 1.7.2009 sa zmenil spôsob nakladania s majetkom obce ohľadne nehnuteľností tak
formou scudzenia aj formou prenájmu. Nadobudnutím účinnosti zák.

č. 138/1991 Zb. a ustanovenia Všeobecného záväzného nariadenia č. X/XXXX u žalobcu sa dostali
do rozporu o novelou zák. č. 138/1991 Zb. Zákon má vyššiu právnu silu ako VZN žalobcu a preto
nadobudnutím účinnosti zákona č. 138/1991 Zb. mal žalobca postupovať v súlade so zákonom. Žalobca
pri prenájme nehnuteľností žalovanému konal v rozpore so zákonom minimálne v časti, že žalobca
nezverejnil zámer prenechať nebytové priestory do prenájmu v regionálnej tlači a prenechal majetok

žalobcu do užívania bez použitia postupu podľa § 9a zák. č. 138/1991 Zb. Žalovaný súdu preukázal, že
za zhodnotenie nebytových priestorov žalovaný zaplatil dodávateľovi F. G. na základe faktúry č. XXX/
XXXX (za práce a dodaný materiál) sumu vo výške 9 027 eur dňa 25.1.2011 (príjmový pokladničný
doklad na čl. 32).

54. Žalovaný na obohatil na úkor žalobcu vo výške obvyklého nájmu (8 660,30 eura), ktorú sumu mal
žalobcovi uhradiť a žalobca sa obohatil na úkor žalovaného tým, že sa jeho majetok zväčšil o investície,
ktoré vykonal žalovaný vo výške 9 420,22 eura vrátane DPH.55. Žalovaný dňa 17.12.2013 jednostranným právnym úkonom si započítal svoju pohľadávku vo výške
9 027 eur (za zhodnotenie nehnuteľnosti žalobcu žalovaným) voči pohľadávke žalobcu za zameškané
nájomné, vodné a stočné vo výške 8 660,30 eur. Žalobcovi bolo preukázateľne doručené jednostranné

započítanie žalovaného zo dňa 17.12.2013, nakoľko dňa 5.2.2014 sa k nemu písomne vyjadril.

56. Ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu, zaniknú
započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav smerujúci
k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie (§ 580

Občianskeho zákonníka).

57. Započítanie je oprávnením ktorejkoľvek strany. Možno ho vykonať aj bez súhlasu ba aj proti vôli
druhej strany, čo je tento prípad, nakoľko žalobca dňa 5.2.2014 písomne žalobca oznámil žalovanému,
že zápočet nie je možný.

58. Z ustanovení § 580 a § 581 Občianskeho zákonníka vyplýva, že započítať možno a) vzájomné
pohľadávky, pohľadávky rovnakého druhu, existujúce pohľadávky, platné pohľadávky a pohľadávky
splatné. Pohľadávka žalobcu vo výške 8 660,30 eura voči žalovanému a pohľadávka žalovaného voči
žalobcovi vo výške 9 027 eura ku dňu 17.12.2013 t. j. ku dňu jednostranného zápočtu žalovaným bola
spôsobilá na započítanie. Dňa 5.2.2014 mal žalobca jednostranný zápočet v dispozičnej sfére t. j. mu

bol doručený.

59. Žalovaný dňa 8.12.2020 na pojednávaní uviedol, že žiada žalobu zamietnuť v celom rozsahu s tým,
že voči žalobcovi si neuplatňuje viac ako žalobca v tomto súdnom konaní na základe vyššie uvedených
skutočností ako aj platného jednostranného zápočtu žalovaným, súd žalobu žalobcu ako nedôvodnú v

celom rozsahu zamietol. Dlh žalovaného voči žalobcovi zanikol jednostranným právnym úkonom, ktorým
bolo započítanie najneskôr dňa 5.2.2014, v ktorý deň žalobca oznámil žalovanému, že jednostranný
zápočet neakceptuje.

60. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru

jej úspechu vo veci.

61. Žalovaný mal v konaní plný úspech a preto má nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %
voči žalobcovi.

62. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

63. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

64. O výške náhrady trov konania rozhodne súdny úradník po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia
súdu prvej inštancie, samostatným uznesením.

65. Žalobca mal v súdnom konaní neúspech v rozsahu 100 % a preto mu súd uložil nahradiť trovy štátu

vo výške 83,30 eura na účet podľa písomného vyhotovenia tohto rozsudku do troch dní. Trovy štátu vo
výške 83,35 eur pozostávajú zo sumy 22,29 eura, ktorú sumu vyplatila účtareň Okresného súdu Levice
z titulu svedočného priznaného svedkovi L.. Ľ. A. na základe uznesenia Okresného súdu Levice zo dňa
11.2.2016 č. k. 13Cb/79/2014 - 106, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 3.3.2016. Peňažná čiastka vo
výške 61,06 eura (zo sumy 83,35 eur) predstavuje rozdiel medzi zaplateným preddavkom žalovaného

dňa 18.6.2019 na trovy súvisiace s odborným vyjadrením L.. M. D., A.. a vyúčtovanou odmenou znalcom
na sumu 861,06 eura.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu v Leviciach na Krajský súd v Nitre v dvoch písomných vyhotoveniach.Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie,
a) ktorému súdu je určené,
b) kto ho robí,

c) ktorej veci sa týka,
d) čo sa ním sleduje a
e) podpis (§ 127 ods. 1 CSP).
Ak ide o podanie urobené v prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky
tohto konania (127 ods. 2 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých
dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh) (363 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP).

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len

do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na nariadenie exekúcie podľa osobitného zákona.