Rozsudok Judgement was issued on Wednesday, June 8, 2017

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 35C/325/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7112230371
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 06. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lenka Bowker

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2017:7112230371.17

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I samosudkyňou JUDr. Lenkou Bowker v právnej veci žalobcu: F. štátny občan SR,

zastúpený advokátskou kanceláriou Juhás, Marják & Ferenci s.r.o., so sídlom Mojmírova 12, 040 01
Košice, IČO: 50 164 988, proti žalovanej v 1. rade: P. štátna občianka SR, zastúpená JUDr. Martinom
Kožiakom, advokátom, Murgašova 3, 043 21 Košice a žalovanému v 2. rade: F. zastúpený AK JUDr.
Ján Tokár, spol. s r.o., so sídlom Werferova 1, 040 11 Košice, IČO: 36721981, o určenie vlastníckeho
práva k bytu

r o z h o d o l :

U r č u j e s a , že vlastníkom bytu č. X, na X. poschodí vo vchode č. XX. bytového domu súpisné
číslo X na ulici A., postaveného na parcele registra C, čísla parciel: XXXX, XXXX, XXXX, XXXX a podiel

priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu vo veľkosti 152/10000 a
spoluvlastnícky podiel k pozemku parcela registra C, č. parcely XXXX, druh pozemku - zastavané plochy
a nádvoria o výmere 285 m2, spoluvlastnícky podiel k pozemku parcela registra C, č. parcely XXXX, druh
pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 237 m2, spoluvlastnícky podiel k pozemku registra
C, č. parcely XXXX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 271 m2, spoluvlastnícky
podiel k pozemku parcela registra C, č. parcely XXXX, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria
o výmere 268 m2 vo veľkosti 152/10000 z celku, to všetko evidované Katastrálnym úradom Košice,

Správou katastra Košice, okres: Košice I, obec: Košice - Sever, katastrálne územie: Severné Mesto, na
liste vlastníctve č. XXXXX, je žalobca.

Žalobu voči žalovanému v 2. rade z a m i e t a .

Žalobcovi priznáva voči žalovanej v 1. rade náhradu trov konania v rozsahu 100%.

Žalovanému v 2. rade priznáva voči žalobcovi náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 13.11.2012 a následne doplnenom podaním
zo dňa 14.2.2012 domáhal, aby súd určil, že je vlastníkom bytu č. X na druhom poschodí vo vchode
č. XX bytového domu, súp. č. X na ulici A. postaveného na parcele registra C, čísla parciel: XXXX,
XXXX, XXXX, XXXX a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového
domu vo veľkosti 152/10000 a spoluvlastnícky podiel k pozemku parcela registra C, č. parcely XXXX,
druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 285 m2, spoluvlastnícky podiel k pozemku
parcela registra C, č. parcely XXXX., druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 237 m2,

spoluvlastnícky podiel k pozemku registra C, č. parcely XXXX, druh pozemku - zastavané plochy a
nádvoria o výmere 271 m2, spoluvlastnícky podiel k pozemku parcela registra C, č. parcely XXXX, druh
pozemku - zastavané plochy a nádvoria o výmere 268 m2 vo veľkosti 152/10000 z celku, to všetkoevidované Katastrálnym úradom Košice, Správou katastra Košice, okres: Košice I, obec: Košice - Sever,
katastrálne územie Q., na liste vlastníctve č. XXXXX je F. bytom A..

2. Žalobca v žalobe tvrdil nasledovné skutočnosti: V danej veci bol vymienený veľmi zvláštny systém
pôžičky, kde bol žalovaným v 2. rade úmyselne uvedený do omylu, že zmluvy, ktoré podpisuje, sú len
zábezpekou za faktickú pôžičku, ktorú prevzal. Až následne sa potom v tejto zvláštnej štruktúre objavil
pán P. spolu s jeho dcérou žalovanou v 1. rade. Žalobca nemal nikdy v úmysle uzavrieť kúpnu zmluvu
a previesť svoje vlastníctvo k bytu na tretiu osobu. Všetky dokumenty boli podpísané v omyle a tak

žalobca nemohol nikdy účinne previesť vlastníctvo na inú osobu na základe týchto zmlúv. Z uvedeného
je zrejmá neplatnosť právneho úkonu kúpnej zmluvy v zmysle § 49a Občianskeho zákonníka, kedy
omyl pri urobení právneho úkonu vyvolal práve žalovaný v 2. rade a musel o ňom vedieť. V zmysle
§ 49 Občianskeho zákonníka je kúpna zmluva neplatná. Po uzavretí tejto neplatnej kúpnej zmluvy do
celého procesu vstúpil pán B., ktorý kontaktoval žalobcu s tým, že prevezme jeho dlžobu z pôžičky
voči žalovanému v 2. rade a súčasne mu predĺži splatnosť daného dlhu, s čím žalobca súhlasil, no

nikdy nemal v úmysle súhlasiť s tým, že pán B. alebo jemu spriaznená osoba sa stane vlastníkom jeho
nehnuteľnosti bytu. Kúpna zmluva uzavretá dňa 6.9.2011 medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade je
neplatná z dôvodu absencie podstatnej náležitosti zmluvy v zmysle § 5 ods. 1 písm. h/ zák. č. 182/1993
Z.z., t.j. že zmluva neobsahuje úpravu práv k zariadeniam civilnej obrany, ak sú také objekty v dome
po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. Nakoľko zmluva je absolútne neplatná, nemohlo

nikdy dôjsť k účinnému prevodu vlastníckeho práva zo žalobcu na žalovaného v 2. rade. V predmetnom
bytovom dome sa nachádzajú zariadenia civilnej ochrany, čo potvrdzuje pôdorysná mapka suterénu
bytovéhodomu.Žalobcauviedol,ženikdynedošlokplneniu,ktoréjeuvedenévneplatnejkúpnejzmluve,
pretoževbezhotovostnomstykuodžalovanéhov2.radeprevzallensumu14.158,16euranikdynedošlo
k odovzdaniu hotovosti vo výške 35.841,84 eur ako sa to uvádza v čl. V predmetnej kúpnej zmluvy.

V deň podpisu neplatnej kúpnej zmluvy došlo len k dohode o bezhotovostnej pôžičke, ktorá mala byť
vyplatená v tranžiach v zmysle čl. V ods. 2 písm. b/ až e/ zmluvy.

3. Čo sa týka absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu nedostatku zapísania úpravy práv k
zariadeniu civilnej ochrany, žalobca uviedol, že do roku 2010 sa jednalo o plynotesný úkryt v zmysle §

11 vyhlášky 532/2006 Z.z., ktorý bol v rovnakom roku prehodnotený a následne preradený na nižší druh
ochrany (JÚBS). V evidencii je tento kryt civilnej ochrany vedený ako ochrana - stavba evidenčné číslo
XXXXXXX. Žalobca poukázal na ustanovenie § 4 zák. č. 42/1994 Z.z. o civilnej ochrane obyvateľstva.
Na základe kúpnej zmluvy zo dňa 6.9.2011 ako absolútne neplatného právneho úkonu nikdy nedošlo,
ani nemohlo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva na žalovaného v 2. rade, čo znamená, že ani ostatné

prevody neboli urobené platne, nakoľko sú v rozpore so zásadou nemo plus iuris.

4. Žalobca ďalej v konaní svojím podaním zo dňa 24.2.2016 uviedol, že pán B. tvrdil, že za predmetný
byt vyplatil 50.000,- eur v dvoch častiach, ktorých výšku si nepamätal, avšak v skutočnosti zaplatil len
23.000,- eur spoločnosti Impulz Real s.r.o. a 12.000,- eur U. za sprostredkovanie zmluvy bankovým

prevodom dňa 4.11.2011. Predmetný byt by nepredal v žiadnom prípade za 50.000,- eur, pretože v tom
časemalbyttrhovúcenu62.000,-eur.Peňažnýdoklad27.000,-eur,ktorýpánB.predložilprikonfrontácii
v trestom konaní dňa 15.6.2012, nie je relevantný doklad, pretože nesie znaky fiktívnosti.

5. Ďalším podaním zo dňa 13.4.2016 doručeným súdu 3.5.2016 žalobca vo veci uviedol, že žalobca

aj napriek tomu, že pravdepodobne v pôvodnej kúpnej zmluve medzi žalobcom a Mestom Košice
neboli upravené práva k zariadeniam civilnej obrany, je stále vlastníkom predmetného bytu a to titulom
vydržania podľa § 134 Občianskeho zákonníka. Nakoľko boli splnené všetky podmienky vydržania a to:
1/ byt môže byť predmetnom vydržania, 2/ žalobca bol oprávneným držiteľom tejto veci po celú vydržaciu
dobu, 3/ bol dobromyseľný, že mu vec patrí, 4/ nakladal s vecou ako so svojou. Úkon, ktorým bola vec

držiteľovi odovzdaná do užívania, je pôvodná zmluva o prevode vlastníctva medzi Mestom Košice ako
predávajúcim a žalobcom ako kupujúcim. Žalobca nebol zhotoviteľom predmetnej zmluvy a je zrejmé,
že bol dobromyseľný. Uvedený byt užíval neprerušene počas celej 10 ročnej vydržacej doby. Po uplynutí
vydržacej doby sa žalobca ako oprávnený držiteľ stal vlastníkom veci bez splnenia akýchkoľvek ďalších
podmienok a teda bez akýchkoľvek pochybnosti vlastníctvo k predmetnému bytu vydržal.

6. Žalobca na preukázanie svojich tvrdení označil a predložil nasledovné dôkazy: výsluch svedka pána
A., kúpna zmluva zo dňa 6.9.2011 medzi žalobcom a žalovaným v 2. rade (č.l. 34), zakreslenie suterénu
bytového domu (č.l. 33), výsluch svedka F. - správcu domu A. výsluch správkyne domu, či sa tamnachádza kryt CO (č.l. 110), výsluch žalobcu (č.l. 111), pripojené spisy tunajšieho súdu 37C/75/2012 a
23C/19/2012, email zo dňa 10.12.2014 od pána Karola z oddelenia ekonomicko hospodárskej správy
Mestskej časti Košice - Sever (č.l. 128), list vlastníctva č. XXXXX. (č.l. 131), žalobca ďalej navrhol

dokazovanie vo vzťahu ku všetkým sporom vedených zo strany svedka pána B. (č.l. 188), výpoveď pána
B. v uznesení ORPZ ČVS: ORP-1128/7-OEK-KE2012 HF z 25.7.2012 (č.l. 196), určenie trvalej hodnoty
bytu VRK Real Plus (č.l. 497), žalobca žiadal, aby súd vyzval od pána B. na predloženie dokladov, koľko
finančných prostriedkov vynaložil v súvislosti s bytom (č.l. 197), doklad o podaní trestného oznámenia na
pána G., výpoveď pani Vozárskej zo SLSP z 25.7.2012, novinové články z 10.7.2013 (č.l. 209), rozsudok

15C/70/2012 Okresného súdu Košice II prvá a posledná strana (č.l. 207), zmluva o prevode vlastníctva
bytu zo dňa 3.12.1997.

7. Žalobca v konaní použil nasledovné prostriedky procesného útoku: skutkové tvrdenia uvedené v
žalobe, vo vyjadreniach na pojednávaniach a v ostatných podaniach a návrhy na vykonanie vyššie
uvedených dôkazov.

8. Žalovaná v 1. rade vo veci uviedla, že konanie je nedôvodné, účelové v snahe žalobcu predlžovať
konanie o vypratanie predmetného bytu vedené pred tunajším súdom pod sp. zn. 23C/19/2012.
Tým, že žalobca previedol vlastnícke právo k predmetnému bytu kúpnou zmluvou zo dňa 6.9.2011
zavkladovanou Správou katastra pod č. V 7364/2011 zo dňa 11.10.2011 odplatne na žalovaného v

2. rade, prestal byť vlastníkom bytu a teda nemá aktívnu hmotnoprávnu legitimáciu k predmetnej
veci, čo zakladá dôvod na zamietnutie žaloby. Vo veci nie je daný zákonný dôvod na vyslovenie
neplatnosti právneho úkonu podľa § 49a Občianskeho zákonníka, ani žiadny iný zákonný dôvod. Nie
je daný žiadny dôvod neplatnosti právneho úkonu kúpnej zmluvy dňa 4.11.2011 medzi žalovaným v
2. rade ako predávajúcim a žalovanou v 1. rade ako kupujúcou. Tvrdenia žalobcu, že bol uvedený do

omylu, je špekulatívne, nepreukázané a sú priamo znegované všetkými ustanoveniami kúpnej zmluvy,
ktoré jednoznačne a na akúkoľvek pochybnosť kvalifikujú právny úkon ako kúpnu zmluvu so všetkými
právnymi dôsledkami s tým spojenými. Z vyjadrení žalobcu nie je zrejmé, akým konkrétnym konaním
žalovaného v 2. rade mal byť uvedený do omylu a tieto tvrdenia sú účelové. Žalobca bol, aj je osobou
plne spôsobilou na právne úkony, vysokoškolsky vzdelaný podnikateľ, samostatne zárobkovo činná

osoba, dennodenne vstupujúca do množstva právnych vzťahov s tretími osobami, takže dôvodiť tým,
že nevedel, čo podpisuje, je z jeho strany absolútne a smiešne. Kúpna zmluva, ktorej neplatnosti sa
žalobca domáha, má podstatné náležitosti kúpnej zmluvy a zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu
a v zmluve nie je žiadna zmienka o akejkoľvek zábezpeke, nejakej pôžičke, či iného záväzku. Žalovaná
v 1. rade poukázala na rozsudok NS SR sp. zn. 3Cdo 192/2008. Žalovaná v 1. rade dobromyseľne

nadobudla vlastnícke právo k bytu od žalovaného v 2. rade, ktorý ho zase dobromyseľne nadobudol od
žalobcu. S poukazom na rozsudok NS SR sp. zn. 4Co 274/2006 zo dňa 18.12.2007 je treba rešpektovať
princíp ochrany nadobudnutých práv a takto tretie osoby konajúce v dobrej viere, spoliehajúce sa na
platné právo nemôžu stratiť nadobudnuté práva, pretože by bol porušený aj princíp právnej istoty a
vlastník by si nemohol byť istý svojim vlastníctvom. Tvrdenie žalobcu o údajnej absolútnej neplatnosti

kúpnejzmluvyzdôvoduabsencieúpravyprávkzariadeniucivilnejobranyjezjavneúčelové,nedôvodné,
pretože úprava práv a zariadeniam civilnej ochrany má byť súčasťou zmlúv o prevode vlastníctva len
v prípade, ak sú také objekty v bytovom dome, teda sa tam skutočne nachádzajú a skutočne sa ako
zariadenia civilnej ochrany využívajú. Žalovaná v 1. rade poukázala na § 2 a § 4 zák. č. 42/1994 Z.z.,
a na ustanovenia vyhlášky č. 532/2006 Z.z., kedy mala za to, že z logického, gramatického výkladu

týchto ustanovení možno považovať priestory za ochranné stavby až po vykonaní špecifických úprav.
Len realizácia týchto úprav z nich robí ochrannú stavbu civilnej ochrany. V danom suteréne bytového
domu neboli a nie sú realizované žiadne špecifické úpravy. Nie sú tam zabezpečované žiadne odborné
prehliadky a priestory nespĺňajú status zariadenia civilnej ochrany ani po formálnej, ani po materiálnej
stránke. Neslúžia na civilnú ochranu vzhľadom na ich nevyhovujúci stav, absenciu špecifických úprav ani

slúžiť nemôžu. Nie sú ako samostatný objekt zapísané na liste vlastníctva. Mala za to, že ide o spoločné
priestory bytového domu, úprava ktorých v zmluve napádanej zo strany žalobcu je upravená.

9. Žalovaná v 1. rade označila a predložila nasledovné dôkazy: stanovisko príslušného Okresného
úradu Košice I - odbor krízového riadenia, či sa v dome nachádza zariadenia CO (č.l. 100), stanovisko

príslušného Katastrálneho úradu , zoznam dlžníkov platenia poistného VŠZP (č.l. 106), zoznam
dlžníkov platenia poistného sociálneho poistenia (č.l. 107), návrh na vklad vlastníckeho práva ku kúpnej
zmluve zo dňa 6.9.2011 (č.l. 109), navrhla vyžiadať vyjadrenie príslušnej Mestskej časti k otázke, či v
daných priestoroch je jednoduchý úkryt budovaný svojpomocne (č.l. 111), navrhla vyžiadať kompletnúdokumentáciu evidenciu daného priestoru podľa zákona o civilnej ochrane, navrhla dopytovať BPMK
ako správcu bytov CO, či uvedený priestor je v súpise krytov CO, dopytovať Mestskú časť Sever o
kompletnej zložke týkajúcej sa predmetného priestoru, dopytovať správcu, či a akým spôsobom sa za

daný priestor platí a vykonať dôkaz aj znaleckým posudkom č. 30/2009 ako súčasť kompletnej spisovej
zložky k predmetnému priestoru.

10. Žalovaná v 1. rade použila nasledovné prostriedky procesnej obrany: tvrdenia uvedené v jej
vyjadreniach a v priebehu konania, ako aj námietka aktívnej legitimácie žalobcu.

11. Žalovaný v 2. rade v konaní uviedol, že on od počiatku mal záujem na uzatvorení kúpnopredajnej
zmluvy, nie na uzatvorenie zmluvy o pôžičke, ako to tvrdí žalobca. Podľa uvedeného sa následne správal
a aj žalobca. Poukázal na znenie článku VIII bod 3 kúpnej zmluvy zo dňa 6.9.2011 kedy tvrdenie žalobcu
o tom, že všetky dokumenty boli podpísané v omyle, neobstojí. Pána B. a žalovanú v 1. rade pred
novembrom 2011 nepoznal. Spoznal ich potom, ako mu boli predstavení žalobcom a D.. Tvrdenie o

absolútnej neplatnosti právneho úkonu z dôvodu absencie podstatnej náležitosti v zmysle § 5 ods. 1
písm. h/ zák. č. 182/1993 Zb. je účelové. Tým, že žalobca vedel, že v dome sa nachádza kryt CO a
zamlčal to, ho on sám uviedol do omylu. Žalovaný v 2. rade v celej kauze vystupoval ako fyzická osoba,
nie ako realitný maklér. Vykonával právne úkony pod svojím rodným číslom, s dátumom narodenia a nie
je žiadna súvislosť s jeho podnikaním. V zmysle konštantnej judikatúry ústavného súdu sa právne úkony

majú vykladať v prospech ich platnosti za daného stavu, kde de facto jednotlivé orgány odkazujú medzi
sebou a nevedia samé povedať, či existuje, alebo neexistuje kryt CO. Žalobca preukázateľne podpísal
kúpnu zmluvu, podpísal protokol o médiách, keď prevádzal nehnuteľnosť žalovaný v 2. rade na žalovanú
v 1. rade. Podpísal okrem iného aj nájomnú zmluvu. Za daných okolnosti hovoriť o tom, že nevedel o
tom, že previedol nehnuteľnosť, je neadekvátne. Kryt civilnej ochrany nachádzajúci sa v predmetných

priestorochA.nespĺňanáležitostikrytuaokreminého,akbykúpnazmluvazodňa6.9.2011bolaneplatná
z dôvodu absencie úprav k zariadeniam krytu CO, tak neplatná by musela byť aj predchádzajúca zmluva,
ktorou byt žalobca nadobudol a teda nemá naliehavý právny záujem na podaní žaloby. S ohľadom na
okolnosti žalobca musel vedieť, že v dome sa nachádza kryt CO a teda nemohol byť dobromyseľný pri
vydržaní.

12. Žalovaný v 2. rade v konaní predložil a označil nasledovné dôkazy: návrh na vyžiadanie inzercie
korzára zo 6.9.2011, 12.9. a z 13.9.2011.

13. Žalovaný v 2. rade použil nasledovné prostriedky procesnej obrany: tvrdenia uvedené v jeho

vyjadreniach a v priebehu konania a vyššie označené dôkazy.

14. Súd vykonal dokazovanie predloženými listinnými dôkazmi, pripojenými spismi tunajšieho súdu
sp. zn. 37C/75/2012 a 23C/19/2012, výsluchmi strán sporu a navrhovaných svedkov, z ktorých zistil
nasledovný skutkový stav:

15. Z pripojeného spisu Okresného súdu Košice I sp. zn. 37C/75/2012 súd zistil, že žalobca podal dňa
20.4.2012 žalobu, v ktorej sa domáhal zablokovania predmetného bytu a vrátenia požadovanej sumy
bez úžerníckeho navýšenia vo vzťahu k žalovanej v 1. rade. Súd uznesením č.k. 37C/75/2012-48 zo
dňa 13.9.2012 odmietol podanie žalobcu zo dňa 20.4.2012. Rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa

24.10.2012.

16. Z pripojeného spisu Okresného súdu Košice I sp. zn. 23C/19/2012 súd zistil, že žalovaná v 1. rade
v postavení žalobkyne podala voči žalobcovi v postavení žalovaného žalobu o vypratanie predmetného
bytu. Uznesením č.k. 23C/19/2012 súd prerušil konanie do právoplatného skončenia konania vedeného

na Okresnom súde Košice I pod sp. zn. 35C/325/2012. Uznesenie nadobudlo právoplatnosť dňa
20.3.2013.

17. Z listu vlastníctva č. XXXXX Okres Košice I, obec Košice - Severe, k.ú. Q. súd zistil, že ako výlučný
vlastník bytu č. X, na X. poschodí vo vchode XX, A. je zapísaná žalovaná v 1. rade.

18. Zmluvou o prevode vlastníctva bytu zo dňa 3.12.1997 došlo k prevodu vlastníctva bytu č. X, na X.
poschodí bytového domu č. súp. XX A. a príslušných spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach
a zariadeniach domu a pozemkoch z predávajúceho Mesto Košice na kupujúceho žalobcu v zmysle §5 ods. 1 zák. NR SR č. 182/1993 Z.z.. Vklad uvedenej zmluvy bol povolený Okresným úradom Košice
I, katastrálnym odborom dňa 8.1.1998 pod č. V 15979/97. Prílohou k predmetnej zmluve bol aj nákres
predmetných podlaží uvedeného bytového domu, kde v suteréne boli zakreslené aj priestory označené

skratkou CO (civilná ochrana).

19. Kúpnou zmluvou zo dňa 6.9.2011 žalobca ako predávajúci previedol na žalovaného v 2. rade ako
kupujúceho vlastníctvo k predmetného bytu s príslušnými podielmi na spoločných častiach, spoločných
zariadeniach a pozemkoch, kedy v časti v článku II bod 3 boli uvedené evidované ťarchy a to záložné

právo bytu v prospech vlastníkov bytov dome Komenského 61, 63, 65, 67, zmluva o zriadení záložného
práva k nehnuteľnosti č. Z 23400-09 v prospech VÚB a.s., exekučné príkazy a zároveň tam bola
evidovaná poznámka o začatí výkonu záložného práva veriteľom VÚB a.s.. Kúpna cena bola stanovená
na sumu 50.000,- eur, ktorá mala byť splatná v piatich častiach a to:
- 35.841,84 eur, ktorá mala byť zaplatená z vlastných zdrojov kupujúceho pred podpisom zmluvy v
hotovosti do rúk predávajúceho, čo predávajúci podpisom na zmluve potvrdil,

- 7.447,76 eur, kupujúci zaplatil z vlastných zdrojov dňa 6.9.2011 zaslaním peňažných prostriedkov na
účet dražobnej spoločnosti vedenej v Tatra Banke a.s.,
- 2.015,11 eur , zaplatil kupujúci z vlastných zdrojov dňa 6.9.2011 zaslaním peňažných prostriedkov na
účet vedený v UniCredit bank Slovakia a.s., titulom zostatku dlhu v exekúcii vedenej pod Ex 168/2011,
-690,73eur,zaplatenákupujúcimzvlastnýchzdrojovdňa6.9.2011zaslanímpeňažnýchprostriedkovna

účet vedeným v UniCredit Bank Slovakia a.s. titulom zostatku dlhu v exekúcie vedenej pod Ex 650/2010.
Obe vedené u JUDr. Róberta Tutka, súdneho exekútora,
- 4.004,56 eur, zaplatil kupujúci z vlastných zdrojov dňa 6.9.2011 zaslaním peňažných prostriedkov na
účet vedený vo VÚB a.s. titulom nedoplatku spojeného s užívaním bytu pre Bytové hospodárstvo s.r.o..

20. V čl. VIII bod 3. zmluvy účastníci zmluvy vyhlásili, že sú oboznámení s obsahom zmluvy pred jej
podpísaním, táto zmluva je uzatvorená po vzájomnej dohode, slobodne a vážne, zrozumiteľne a určito,
nievtiesni,niezanápadnenevýhodnýchpodmienokataktiežnievomyle,nadôkazčohojuvlastnoručne
podpisujú.

21.Návrhnavkladvlastníckehoprávatitulomvyššieuvedenejkúpnejzmluvyzodňa6.9.2011bolpodaný
tak žalobcom, ako aj žalovaným v 2. rade dňa 6.9.2011, kedy bolo požiadané o zrýchlené povolenie
vkladu.

22. Kúpnou zmluvou zo dňa 4.11.2011 uzavretou medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim

a žalovanou v 1. rade ako kupujúcou, došlo k prevodu vlastníckeho práva k predmetnému bytu
aj príslušným podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, ako aj
pozemkov (č.l. 9 spisu 37C/75/2012). Vklad uvedenej zmluvy bol Správou katastra povolený dňa
21.11.2011 pod V 9283/11.

23. Dňa 4.11.2011 uzavrela žalovaná v 2. rade v pozícii prenajímateľa so žalobcom v pozícii nájomcu
zmluvu o nájme predmetného bytu (č.l.14 spisu 37C/75/2012) na dobu určitú od 4.11.2011 do 3.2.2012
spisu s možnosťou predĺženia s tým, že poplatok za predmet nájmu bol 0,- eur, v ktorom neboli zahrnuté
platby spojené s užívaním bytu - energie, koncesionárske poplatky, poplatky TV a internet, ktoré mal
žalobcauhrádzaťpriamopríslušnýminštitúciám.Vzmyslečl.VIInájommalskončiťdňa3.2.2012,pričom

nájomca mal predkupné právo na kúpu predmetnej nehnuteľnosti do doby platnosti nájmu. V prípade,
že si predkupné právo neuplatní do doby skončenia nájmu, je povinný nehnuteľnosť uvoľniť.

24. Emailovou správou zo dňa 10.12.2014 pán P. z oddelenia ekonomickej a hospodárskej správy
Mestskej časti Košice - Sever oznámil advokátovi žalobcu, že v prehľade ochrany stavieb (JÚBS),

ktoré vedie Mestská časť Sever sa na A. nachádza ochranná stavba evidenčné číslo XXXXXXX, ktorá
v roku 2010 na základe žiadosti o prehodnotenie určenia stavby (zariadenia CO - plynotesný úkryt)
Mestom Košice a predloženého znaleckého posudku č. 30/2009 znalcom Ing. Petrom Ščerbom bola
prehodnotená, preradená na nižší druh ochrany (JÚBS) listom č. A/2010/00138 zo dňa 25.2.2010. Pri
ohliadke dňa 10.12.2014 pani O. - domovou dôverníčkou zistili, že vchod do JÚBS je z pivničných

priestorov vchodu z A.

25. Zo spisu Obvodného úradu Košice ČA/2010/00138 súd zistil rovnaké skutočnosti ako vo vyššie
citovanom emaily, t.j. že na základe žiadosti zo dňa 25.1.2010 o preradenie ochrannej stavby COevidenčného čísla 08-01-001 na ulici Komenského 61 v Košiciach, ktorej vlastníkom je Mesto Košice
bola dňa 18.2.2010 zamestnancami odboru civilnej ochrany krízového riadenia Obvodného úradu
Košice vykonaná obhliadka všetkých priestorov stavba CO evidenčného č. 08-01-001 na ulici A.

za prítomnosti zamestnanca samostatného referátu civilnej obrany, požiarnej ochrany a bezpečnosti
ochrany zdravia Mesta Košice pána Q., bol spracovaný záznam o ohliadke. V zázname je konštatované,
že žiadosť je opodstatnená a sú splnené podmienky § 7 vyhlášky Ministerstva vnútra SR č. 532/2006
o podrobnostiach na zabezpečení stavebných technických požiadaviek a technických podmienok
zariadení civilnej ochrany, teda je možné vykonať preradenie ochrannej stavby na nižší druh ochrany a

to aj v súlade so znaleckým posudkom č. 30/2009 vypracovaný Ing. Petrom Sčerbom.

26. V konaní bola predložená kúpna zmluva zo dňa 21.11.2011 uzavretá medzi žalovanou v 2. rade ako
kupujúcou a predávajúcou L., ktorej predmetnom bol prevod vlastníctva bytu č. XX na X. poschodí vo
vchode č. XX bytového domu súp. č. XXX na ulici O. Ďalej bola predložená nájomná zmluva zo dňa
21.12.2011 uzatvorená medzi žalovaným v 2. rade ako prenajímateľom a pani L. ako nájomcom, kde

predmetom nájmu bol tento byt, pričom nájom mal skončiť dňa 20.5.2012 a nájomca mal predkupné
právo na kúpu predmetnej nehnuteľnosti do doby platnosti nájmu. V prípade, že si predkupné právo
neuplatní do doby skončenia nájmu je povinný nehnuteľnosť uvoľniť.

27. Súd konštatoval, že vzhľadovo aj obsahovo išlo o rovnakú kúpnu a nájomnú zmluvu ako pri zmluvách

uzavretých medzi žalovanou v 2. rade a žalobcom.

28. Zo živnostenského listu sp. zn. ŽO-2002/04494/00002/ILA reg. č. 2355/2002 zo dňa 3.10.2002 súd
zistil, že žalobca je zapísaný v živnostenskom registri ako podnikateľ s prideleným IČOm 14405202 na
vykonávanie ohlasovacej živnosti hubenie škodlivých živočíchov, rastlín, mikroorganizmov, dezinfekcia,

dezinsekcia, deratizácia.

29.Listomzodňa25.2.2016MestskáčasťKošice-Severoznámilasúdu,žekrytCOpodev.č.08-01-001
na Komenského 61 vedú v evidencii prehľadu ochranných stavieb v Mestskej časti Košice - Sever pod
poradovým číslom 1. Správcom ochrannej stavby má byť Bytový podnik mesta Košice, poznámka JÚBS.

Ako príloha bola predložená tabuľka prehľadu ochranných stavieb Mestskej časti Košice - Sever.

30. V konaní vypovedal žalobca a uviedol, že v auguste roku 2001 mal finančné problémy a cez známych
ho nakontaktoval U., ktorý uviedol, že mu vie vybaviť pôžičku, že má známeho, ktorý by mu poskytol
pôžičku s tým, že jeho byt založí ako klasická hypopôžička. Dňa 6.9. išli do firmy Impulz Real s A. za

žalovaným v 2. rade s tým, že jeho byt bude ako záloha a on uviedol žalovanému v 2. rade, aké má
dlhy a v akej výške. žalovaný v 2. rade uviedol, že ich vyrovná, že mu poskytne 20.000,- a jeho byt
bude v zálohe. Žalovaný v 2. rade obtelefonoval inštitúcie, kde mal pôžičky. Následne na to žalovaný v
2. rade vypočítal kúpnu cenu na 90.000,- eur s tým, že 14.158,- eur odpočítal a zvyšok dal, že akože
prebral žalobca v hotovosti, avšak reálne nedostal žiadne peniaze. Gabriel Köváry ho ubezpečil, že

je to v poriadku a žalobcu mu dôveroval. Pri uzavretí kúpnej zmluvy nedostal žiadny výdavkový, ani
príjmový lístok. Žalobca nepotreboval pôžičku 50.000,- eur, potreboval vyplatiť len tých 14.158,- eur.
Keď vyšli z kancelárie A., mu povedal, že 23.000,- eur budú musieť zaplatiť žalovanému v 2. rade a to
do troch mesiacov. Po dvoch mesiacoch za ním prišiel opätovne D. povedal, že nevie nájsť peniaze,
ktoré by sa vrátili žalovanému v 2. rade, ale že našiel ďalšieho človeka p. Bendíka, ktorý preberie jeho

záväzky a vyplatí jeho 23.000,- eur s tým, že byt sa prepíše na žalovanú v 1. rade. Keďže ešte v roku
2009 bral jednu pôžičku, ktorá mala v hlavičke napísané „kúpna zmluva“, bol presvedčený a že aj tu to
takto funguje. Veril A., preto mu nebolo ani divné, že podpisuje kúpnu zmluvu. Následne v júni podal
trestné oznámenie za úžeru na pána B. a v rámci vyšetrovania boli predvolaní všetci svedkovia, kedy
pán A. vypovedal, že žalovaný v 2. rade naliehal, aby podpísaná zmluva na 50.000,- eur. Kúpnu zmluvu

zobral A.. Celý systém pôžičky bol manažovaný A.. Žalobca priznal, že podpísal aj nájomnú zmluvu
pri podpise druhej kúpnej zmluvy. Vo veci uviedol, že 14.000,- eur si žalobca požičal od žalovaného v
2. rade s tým, že 23.000,- eur mu musí vrátiť. 23.000,- eur mu bolo vrátené pánom B., na to existuje
prevodný príkaz. Po troch mesiacoch pri osobnej návšteve u neho doma pán Bendík od neho žiadal už
38.500,- eur, pričom žalobca nevedel, ako dospel k tomuto číslu. Garanciu predkupneho práva na byt

mal v nájomnej zmluve. Kúpnu zmluvu aj napriek tomu, že tam bolo uvedené prebratie hotovosti vyše
35.000,- eur podpísal, pretože to pomerne rýchlo prelistoval, veril A. a ten ho utvrdzoval, že všetko bude
v poriadku. Žalobca uviedol, že má vysokoškolské vzdelanie, je veterinárny lekár, samostatne zárobkovo
činná osoba, netrpí duševnou poruchou. Bol aj odsúdený na pol ročný trest odňatia slobody za marenieúradného rozhodnutia, t.j. vedenie motorového vozidla bez vodičského preukazu s pokutou 1.500,- eur.
Od októbra 2012 je byt nepoužívateľný, je vypnutá elektrika a plyn, pričom opätovné zapojenie musí
realizovať terajší majiteľ bytu. Zo strany žalovaného v 2. rade došlo k úhrade tých konkrétnych časti

kúpnej sumy, ktoré sú uvedené v kúpnej zmluve pre konkrétnych veriteľov, pretože boli prevádzané
bankovým prevodom. Žalobca aj podpísal návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti, pričom sa jednalo
o zrýchlený vklad.

31. V konaní vypovedala žalovaná v 1. rade, ktorá uviedla, že k vlastníctvu bytu sa dostala tak, že jej

otec povedal, že kupuje pre ňu byt, v ktorom mala bývať po skončení školy. Všetky náležitosti týkajúce
sa kúpnej zmluvy, vlastníctva bytu dohadoval jej otec. Ona o týchto nemala vedomosť. V podstate prišla
na podpis zmlúv, kde sa stretla so žalobcom, podpísala s ním nájomnú zmluvu aj so žalovaným kúpnu
zmluvu. Celý proces prebehol v kľude, bez nátlaku. Obaja si boli vedomí, čo podpisujú. Žalobca si bol
vedomý, že podpisuje nájomnú zmluvu, nespochybňoval, že nie je vlastníkom bytu. Žalovaná v 1. rade
stretla žalobcu prvýkrát pri podpise zmluvy.

32. V konaní vypovedal žalovaný v 2. rade, ktorý uviedol, že s ako prvým človekom sa stretol s p.
Kövárym, ktorému pomáhal pri predaji bytu jeho syna zaťaženého exekúciami. Následne ho pán Köváry
oslovil, či podobnú situáciu by nevedel vyriešiť s ďalším klientom s tým, že byt už kúpi on za sumu, ktorá
bola stanovená. Dohodli sa, že dôjde k predaju bytu zaťaženého síce exekúciami, avšak žalovaný v 2.

rade ako fyzická osoba odkúpi tento byt, vyrovnajú sa pohľadávky a zvyšok vyplatí. Následne prebehla
ešte komunikácia, že v prípade ak žalobca získa nejaký rýchlo úver, tak on v lehote troch mesiacov
je ochotný mu ten byt za tú istú sumu predať naspäť. Vystupoval ako fyzická osoba v priestoroch
jeho realitnej kancelárie. Bola dohodnutá kúpna cena 50.000,- eur s tým, že z časti sa vyplatia dlhy a
exekúcia a zvyšok sa vyplatí. Žalobcovi bola vyplatená suma tak, ako je uvedené v zmluve. Najskôr bola

stanovená kúpna cena, za ktorú bol ochotný byt kúpiť a potom keďže pohľadávky žalobcu boli nižšie
ako kúpna cena, všetko sa podpisovalo. Žalovaný v 2. rade potvrdil, že telefonoval ohľadom zistenia
výšky dlhov žalobcu a to za súčinnosti s ním samým. Moment odovzdania peňazí vo výške 35.000,-
eur nevedel definovať vzhľadom na odstup času. Poukázal na ustanovenia uvedené v zmluve. Otázka
vytelefonovania a zistenia konkrétnych dlhov žalobcu u exekútorov a ostatných subjektov prebehlo

skôr a následne na to sa v iný deň podpisovala zmluva, vyplácali peniaze. Žalovaný v 2. rade uviedol,
že to nebola prvá nehnuteľnosť, ktorú kupoval na svoje rodné číslo ako fyzická osoba. U neho je
bežné, že drží u seba aj 35.000,- eur. Žalovaný v 2. rade potvrdil, že pripravoval kúpnu zmluvu, táto sa
prečítala, bola odsúhlasená, každý mohol vzniesť nejaké pripomienky, námietky, potom bola podpísaná.
Pri koncipovaní zmluvy nebol informovaný zo stranu žalobcu, že sa v bytovom dome nachádzajú nejaké

špeciálne priestory týkajúce sa predmetného bytu. Keď sa prevádzal byt na žalovanú v 1. rade, bol tam
prítomný aj žalobca, pretože uzatváral so žalovanou v 1. rade nájomnú zmluvu. Žalobca stále vedel,
že tu ide o kúpu a predaj. Žalobca nemal žiadne námietky k formulácii a zneniu nájomnej zmluvy.
Žalovaný v 2. rade pripravil aj preberací a odovzdávací protokol, kde okrem jeho podpisu, bol podpis
žalovanej v 1. rade, podpis žalobcu, pretože v kúpnej zmluve sa spomenulo, že náklady na elektrinu a

plyn stále hradí žalobca. Pri koncipovaní zmluvy mu žalobca nepredložil pôvodnú zmluvu, práve preto
ním naformulovanú zmluvu spoločne čítali, najmä čo sa týka spoločných časti a spoločných zariadení.
Túto pôvodnú zmluvu ani nedoložil a keďže odsúhlasil obsah zmluvy, tak ani nebol dôvod.

33. V konaní bol vypočutý svedok D., ktorý uviedol, že so žalobcom jednal o kúpe jeho bytu pre dcéru,

ktorú v podstate zastupoval, okrem podpisu zmluvy. V tom čase to nebol byt žalobcu, len v ňom býval.
V tom čase dal do éteru, že chce kúpiť byty pre dve dospelé dcéry, považoval to ako investíciu do
bytu. Zoznámil sa s pánom Köváryim, ktorý mu uviedol, že v jednej realitnej kancelárii (t.j. kancelárii
žalovaného v 2. rade) sa predáva byt obývaný pôvodným majiteľom a tento majiteľ si chce byt odkúpiť
naspäť. Pri stretnutí mu žalobca potvrdil, že má odpredaný byt cez realitnú kanceláriu a má takú dohodu

s realitkou, že ho môže odkúpiť naspäť. Požiadavka žalobcu bola nasledovná, aby odkúpil jeho byt s
tým, že môže v ňom ešte nejakú dobu bývať s nájomnou zmluvou a s právom spätného odkúpenia. Tak
sa aj dohodli a v konečnom dôsledku to bolo aj takto realizované. Všetky jednania vykonával svedok.
So žalobcom bola podpísaná aj nájomná zmluva s tým, že si bude hradiť všetky náklady za byt, médiá,
poplatky do bytového fondu a v priebehu pol roka, keď bude mať záujem, môže ten byt odkúpiť naspäť.

Pokiaľ nie, tak byt opustí a uvoľní. Pre ukončením daného termínu oslovil žalobcu, či má peniaze na
spätné odkúpenie bytu. Komunikácia bola nezrozumiteľná. Po uplynutí termínu jeho vysťahovania ho
už žalobca do bytu nevpustil. Za žalobcu hradí náklady na jeho bývanie zhruba 1.900,- eur každým
rokom. Byt svedok odkúpil od realitnej kancelárii za 50.000,- eur v dvoch splátkach. Jedna bola 25.000,alebo 35.000,- eur a následne ďalšia platba po zaznačení do katastra. Prvá suma bola zložená na účet,
druhá po zaevidovaní v katastri a bola platená v hotovosti oproti príjmovému pokladničnému dokladu.
Pri príprave zmluvy a prejednávaniach kúpy nebola spomenutá informácia, že sa tam nachádza objekt

civilnej ochrany. Zo strany žalobcu to nebolo prezentované tak, že sa jedna o kvázi dočasný prevod.
Nikdy sa nejednalo o pôžičku, vždy o kúpu bytu s tým, že v nájomnej zmluve bolo uvedené, že v priebehu
polroka má predkupné právo. Slovne sa dohodli, že to bude 50.000,- eur + 3.000, alebo 3.500,- eur
naviac, keby by to chcel odkúpiť naspäť. Podľa jeho názoru žalobca to už takto plánoval, že bude bývať
zadarmo. So žalobcom ho zoznámil práve pán Köváry. Tento bol aj pri podpise zmlúv. Pán Köváry

mu sprostredkovával aj iné nehnuteľnosti. Uvedený obchod bol prvý, ktorý robil s pánom Köváryim.
Následne realizoval 2 a v tomto čase sa mu črtá ešte jeden. V tom čase ho byty zaujímali jednak z pozície
bývania jeho dcér, ako aj forma uloženia peňazí ako investícia. Dohoda bola taká, že za užívanie bytu
za pol roka pri spätnej kúpe mu žalobca dá 3.000, resp. 3.500,- eur navyše. So žalobcom sa stretol raz,
alebo dvakrát pred uzavretím zmluvy, tretíkrát pri uzavretí zmluvy a potom cca mesiac pred uplynutím
doby nájmu. Žalobca nemal žiadne výhrady pri podpisovaní nájomnej zmluvy.

34. V konaní bol vypočutý svedok D., ktorý uviedol, že bol prítomný v realitnej kancelárii a dohodol
podmienky so žalovaným v 2. rade, klasicky prebehol podpis zmluvy. K žalobcovi sa dostal cez iného
známeho, ktorý ho informoval, že žalobca má problémy s bytom a či mu nevie pomôcť. Mal nejaké
nedoplatky na byte, na elektrike. Preto žalobcu doviedol k žalovanému v 2. rade a tam vznikla dohoda,

ktorá vznikla. Žalobca sa zrejme stretol so žalovaným v 2. rade pred podpisom zmluvy, v čase výpovede
si to svedok nepamätal. Pri podpise kúpnej zmluvy bol určite žalobca, žalovaný v 2. rade a on sedel
vzadu. Na okolnosti podpisu zmluvy sa nepamätal. Po podpise zmluvy sa so žalobcom ešte párkrát
stretol. Nevie ohľadom čoho komunikovali. Svedok potvrdil, že email predkladaný žalobcom ako dôkaz
v konaní je jeho emailom. Potvrdil, že písal aj to, čo bolo uvedené v prílohách toho predmetného emailu.

Svedok bol prítomný pri podpise zmluvy medzi žalobcom a žalovaným v 2. rade, ako aj pri podpise
zmluvy medzi žalovaným v 2. rade a žalovanou v 1. rade. On sedel vzadu na gauči. Listiny po podpise
vzal žalobca. Svedok si nepamätal, či aj on nevzal nejakú. K otázke zasielania oskenovanej kópie kúpnej
zmluvyžalobcovipopolrokunatouviedol,žezrejmejužalobcastratil,resp.svedokžalobcunavštevoval,
možno mu túto kúpnu zmluvu dal, nepamätal si to. Svedok uviedol, že pozná susedky žalobcu pani F. a

pani J., ktoré podpisovali podobné zmluvy. S pani J. bola uzatvorená kúpna zmluva, s pani A. pôžička.
Pani A., žalobca, ako aj pani J. požiadali o finančnú pomoc, vedeli o sebe, dali sa dokopy a všetky 3
byty skončili na súde s tým, že neplatia nájom, užívajú byty a bývajú tam 5. alebo 6. rok. Pri podpise
zmluvy sedel celý čas vzadu v kresle. Nepamätal si, či bol prítomný pri odovzdávaní finančnej hotovosti.
Pravdepodobne finančná hotovosť bola odovzdaná, pretože žalobca sa nesťažoval, až neskôr. Svedok

nezisťoval dlhy žalobcu, žalobca mu o nich povedal. Pri podpise zmluvy žalobca vystupoval podľa jeho
názoru normálne.

35. V konaní bola predložená ako dôkaz emailová správa zasielaná D. žalobcovi dňa 19.4.2012, ktorého
prílohou boli ním vypracované 2 podania - jedno podanie na okresný súd a druhé podanie v tom istom

znení na okresnú prokuratúru, v ktorom sa uvádza, že žalobcovi bola žalovaný v 2. rade poskytnutá
pôžička 20.000,- eur na vyrovnanie jeho podlžností s tým, že do 3 mesiacov túto vráti a s tým, že má
stále predkupné právo na byt. Keďže sa mu v lehote nepodarilo vybaviť úver ani peniaze, bol oslovený
ďalší človek p. B. ktorý dňa 4.11.2011 poskytol sumu 35.000,- eur tiež na 3 mesiace so žalobcovým
predkupným právom na byt do 4.2.2012, pričom byt napísal na dcéru - žalovanú v 1. rade. Keď mu

žalobca chcel požadovanú sumu 35.000,- eur vrátiť, túto odmietol. zastrašoval ho, vytváral naňho
psychický nátlak, aby sa vysťahoval. Následne už p. B. požadoval od žalobcu sumu 57.750,- eur, čo
žalobca považoval za úžeru. V stanovenom čase žalobca mal peniaze a on mu odmietol a neumožnil
byt previesť naspäť na jeho osobu aj napriek tomu, že mal predkupné právo.

36. Súd vec právne posúdil podľa nasledovných ustanovení:

37. Podľa § 36 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), právny úkon sa
musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

38. Podľa § 37 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

39. Podľa § 39 OZ, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.40. Podľa § 41a ods. 2 OZ, ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon,
ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Neplatnosti takého právneho

úkonu sa nemožno dovolávať voči účastníkovi, ktorý ho považoval za nezastretý.

41. Podľa § 49a OZ, právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo
skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento
omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala

úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

42. Podľa § 125 OZ, osobitný zákon upravuje vlastníctvo k bytom a nebytovým priestorom.

43. Podľa § 5 ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť

písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany,
ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 9a)

44. Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 42/1994 Z.z. o civilnej ochrane obyvateľstva, zariadenia civilnej ochrany
sú ochranné stavby a stavby alebo ich časti a technologické súčasti, ktoré sú predurčené na plnenie

úloh civilnej ochrany, pričom za ochranné stavby sa na účely tohto zákona považujú
a) ochranné a úkrytové priestory všetkých kategórií a typov,
b) chránené pracoviská, ktoré slúžia civilnej ochrane.

45. Podľa § 4 ods. 2 zákona č. 42/1994 Z.z. o civilnej ochrane obyvateľstva, ak je zariadenie civilnej

ochrany podľa všeobecných technických požiadaviek na výstavbu a kolaudačného rozhodnutia určené
na civilnú ochranu, je vlastník alebo nájomca povinný zachovávať jeho pôvodné účelové určenie. 1b) V
sporných prípadoch rozhoduje príslušný stavebný úrad. 2)

46. Podľa § 4 ods. 4 zákona č. 42/1994 Z.z. o civilnej ochrane obyvateľstva, zariadenia civilnej ochrany,

najmä ochranné stavby, sa budujú ako dvojúčelové.

47. Podľa § 5 vyhlášky Ministerstva vnútra SR č. 532/2006 Z.z. o podrobnostiach na zabezpečenie
stavebnotechnických požiadaviek a technických podmienok zariadení civilnej ochrany (ďalej len
vyhláška), projektová dokumentácia ochranných stavieb sa vypracúva v časti verejné dopravné a

technické vybavenie územia ako súčasť projektovej dokumentácie stavieb a obsahuje náležitosti podľa
osobitných predpisov. Požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť stavieb upravuje osobitný predpis.

48. Podľa § 7 vyhlášky, preradenie ochrannej stavby na nižší druh ochrany sa vykoná,
a) ak ochranná stavba neplní účel, na ktorý bola budovaná z technického hľadiska,

b) ak nezabezpečuje požadované ochranné vlastnosti pre ukrývané osoby.

49. Podľa § 8 ods. 1 vyhlášky, ak ide o ochrannú stavbu, ktorá nevyhovuje technickým podmienkam
alebo stavebným podmienkam účelu, na ktorý bola vybudovaná, je možné požiadať o jej zrušenie.

50. Podľa § 9 vyhlášky, ochranné stavby sa budujú
a) v stave bezpečnosti ako dvojúčelové odolné a plynotesné úkryty s prioritou mierového využitia pri
nutnosti zachovať ich ochrannú funkciu,
b) po vyhlásení mimoriadnej situácie a v čase vojny a vojnového stavu ako jednoduché úkryty budované
svojpomocne, úpravou vhodných priestorov v stavbách podľa plánov ukrytia.

51. Podľa § 12 ods. 1 vyhlášky, na jednoduché úkryty budované svojpomocne sa vyberajú
vhodné podzemné alebo nadzemné priestory stavieb vybudované v stave bezpečnosti, ktoré po
vykonaní svojpomocných špecifických úprav musia zabezpečovať čiastočnú ochranu pred účinkami
mimoriadnych udalostí a použitých zbraní v čase vojny a vojnového stavu podľa prílohy č. 1 tretej časti.

52.Podľa§12ods.2vyhlášky,vhodnépodzemnéanadzemnépriestorystaviebvybranéprejednoduché
úkryty možno považovať za ochranné stavby až po vykonaní špecifických úprav, ktoré sú potrebné na
pripravenosť stavieb plniť účel, na ktorý boli vybudované.53. Podľa § 588 OZ, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú

cenu.

54. Podľa § 151a OZ, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že
záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu
záložného práva (ďalej len "záloh"), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

55. Podľa § 552 OZ, pohľadávku možno zabezpečiť aj záložnou zmluvou. Ako sa zabezpečuje
pohľadávka zálohom veci alebo práva, je upravené v časti o vecných právach.

56. Podľa § 553 OZ, splnenie záväzku sa môže zabezpečiť prevodom práva dlžníka v prospech veriteľa
(zabezpečovací prevod práva).

57. Podľa § 602 OZ, kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel
predať, má predkupné právo.

58. Podľa § 607 ods. 1 OZ, kto predá hnuteľnú vec s výhradou, že má právo žiadať vrátenie veci do

určitej doby po kúpe, ak vráti kupujúcemu zaplatenú cenu, má právo spätnej kúpy.

59. Podľa § 134 ods. 1 OZ, oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po
dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.

60. Súd posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, vykonal všetky dôkazy
predložené stranami sporu, z týchto vychádzal a následne vec právne vyhodnotil, pričom nasledovné
skutočnosti považuje za preukázané:

61. Je nepochybné, že kúpnou zmluvou zo dňa 6.9.2011 prešlo pôvodné vlastnícke právo k dotknutému

bytu svedčiace žalobcovi (titulom Zmluvy o prevode vlastníctva zo dňa 3.12.1997) na žalovaného v 2.
rade a následne kúpnou zmluvou zo dňa 4.11.2011 na žalovanú v 1. rade. V čase rozhodovania súdu
je žalovaná v 1. rade evidovaná ako výlučná vlastníčka predmetného bytu v katastri nehnuteľností.

62. Vychádzajúc z ustanovenia § 137 písm. c) zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku,

určovacoužaloboutakéhototypusažalobcamôžedomáhaťvydaniarozhodnutiasúduotom,žetuprávo
je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem, ktorý by mal spočívať v tom, že právne postavenie
žalobcu bez takéhoto určenia je ohrozené alebo neisté. To znamená, že tu musí existovať aktuálny stav
objektívnej právnej neistoty medzi žalobcom a žalovaným, ktorý je ohrozením žalobcovho právneho
postavenia a ktorý nemožno odstrániť iným právnym prostriedkom. Povinnosť preukázať prítomnosť

naliehavého právneho záujmu na určení, či tu právo je alebo nie je, v konaní zaťažuje žalobcu, pričom
naliehavý právny záujem musí nutne existovať v čase vyhlásenia rozsudku.

63. Ak je žalovaný odporca zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako vlastník nehnuteľnosti, má navrhovateľ
naliehavý právny záujem na určení svojho vlastníckeho práva, lebo také rozhodnutie súdu môže byť

aj podkladom pre vykonanie zmeny zápisu v katastri nehnuteľností (Rozsudok Najvyššieho súdu SR,
sp.zn. 1 Cdo 3/2003, 1Cdo 56/2003, 48/2004 ZSP).

64. Vzhľadom na to, že žalovaná v 1. rade je zapísaná v katastri nehnuteľností ako vlastníčka
predmetného bytu, žalobcovi svedčí naliehavý právny záujem na určení vlastníckeho práva k bytu,

pretože jedine súdnou cestou sa môže domôcť opätovného zápisu jeho vlastníckeho práva k
nehnuteľnosti. Z tohto pohľadu svedčí žalobcovi aj aktívna legitimácia v konaní, t.j. žalobca je nositeľom
tvrdeného vlastníckeho práva, ktorý žiada v konaní určiť. Nakoľko žalovaný v 2. rade nie zapísaný ako
vlastník, tento bol len predchádzajúcim vlastníkom pred žalovanou v 2. rade, súd musel konštatovať, že
vo vzťahu k nemu je žaloba o určenie vlastníckeho práva nedôvodná a preto ju voči nemu zamietol.

65. V konaní súd potom skúmal ako predbežnú otázku platnosť resp. neplatnosť týchto právnych úkonov
prevodu vlastníckeho práva v zmysle vyššie spomenutých zákonných ustanovení.66. Zmluva o prevode vlastníctva bytu okrem všeobecných náležitostí (§ 34 a nasl. OZ) a písomnej formy
musí obsahovať ešte osobitné náležitosti upravené v § 5 ods. 1 písm. a) až h) zákona č. 182/1993 Z.z.,
pričom ide o kogentné náležitosti zmluvy, bez ktorých je zmluva absolútne neplatná. Žalobca v konaní

argumentoval, že kúpna zmluva zo dňa 6.9.2011, ktorou previedol vlastnícke právo k predmetnému bytu
na žalovaného v 2. rade neobsahuje náležitosť podľa písm. h) citovaného ustanovenia, t.j. úpravu práv
k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných
orgánov a preto je absolútne neplatná. Z tohto dôvodu pri aplikácii rímskej zásady nemo plus iuris,
nemôže byť platná ani ďalšia kúpna zmluva medzi žalovaným v 2. rade a žalovanou v 1. rade, pretože

nikto nemôže previesť viac práv, než sám má. Súd konštatuje, že daná náležitosť podľa § 5 ods. 1 písm.
h) vyššie citovaného zákona v kúpnej zmluve zo dňa 6.9.2011 naozaj absentuje.

67. Z vykonaného dokazovania je nepochybné, že v obytnom dome A. sa nachádzajú suterénne
priestory označené a aj evidované príslušnou mestskou časťou ako kryt CO - ochranná stavba ev.č.
08-01-001. Ustanovenie § 4 ods. 1 zákona č. 42/1994 Z.z. o civilnej ochrane obyvateľstva definuje, že

ochranné stavby a stavby alebo ich časti a technologické súčasti, ktoré sú predurčené na plnenie úloh
civilnej ochrany, sú zariadeniami civilnej ochrany. Zariadenia civilnej ochrany, najmä ochranné stavby,
sa budujú ako dvojúčelové. Ochranné stavby sa budujú a) v stave bezpečnosti ako dvojúčelové odolné
a plynotesné úkryty s prioritou mierového využitia pri nutnosti zachovať ich ochrannú funkciu, b) po
vyhlásení mimoriadnej situácie a v čase vojny a vojnového stavu ako jednoduché úkryty budované

svojpomocne, úpravou vhodných priestorov v stavbách podľa plánov ukrytia. To znamená, že v stave
bezpečnosti sú to dvojúčelové odolné a plynotesné úkryty a v stave vojny resp. mimoriadnej situácie
sa akékoľvek vhodné priestory ich prestavbou stávajú jednoduchými úkrytmi budovanými svojpomocne
(JÚBS). Uvedené vyplýva aj z § 12 ods. 1 vyhlášky, ktorý hovorí, že akékoľvek vhodné priestory
vybudované v stave bezpečnosti po vykonaní špecifických úprav zabezpečujú ochranu pred účinkami

mimoriadnych udalostí a zbraní v čase vojny. Z gramatického aj slovného výkladu ustanovení § 12 ods.
1 a 2 vyhlášky vyplýva teda jedine to, že tieto špecifické úpravy akýchkoľvek vhodných priestorov (ktoré
predtým neboli definované a evidované ako ochranné stavby) je potrebné vykonať iba v čase potreby
(vojny, mimoriadnej udalosti). Preto interpretáciu daných ustanovení vyhlášky žalovanými v 1. a 2. rade
súd považoval za nesprávnu. V tomto konkrétnom prípade suterénne priestory sú riadnymi ochrannými

stavbami v zmysle zákona č. 42/1994 Zb. aj v súlade s vyhláškou č. 532/2006 Z.z., tieto sú evidované
príslušnou mestskou časťou a teda nemožno im uprieť status zariadení civilnej ochrany.

68. Ak je ustanovenie § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. kogentného charakteru, nie je povinnosťou
katastrálneho orgánu prerušiť katastrálne konanie a vyzývať jeho účastníkov na doplnenie alebo opravu

zmluvy, pretože správny orgán nielenže nemá povinnosť, ale ani oprávnenie nahrádzať vôľu účastníkov
zmluvy, keďže ide o podstatné chýbajúce náležitosti zmluvy a došlo by k hmotnoprávnemu zásahu
do samotnej zmluvy. Ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu s účinkami ex tunc, na ktorú musí
katastrálnyorgán prihliadnuťexoffoanávrhnavkladvlastníckehoprávazpredmetnejzmluvyzamietnuť
(rozsudok NS SR 3Sžr/124/2014).

69. V tomto konkrétnom prípade však katastrálny orgán danú zmluvu z 6.9.2011 tzv. zavkladoval. Je
ale potrebné uviesť, že žalovaný v 2.rade, ktorý vyhotovoval predmetnú zmluvu, nemal vedomosť o
existencii zariadení CO v obytnom dome A., nakoľko ho na túto skutočnosť žalobca neupozornil, ani mu
k vyhotoveniu kúpnej zmluvy zo dňa 6.9.2011 nepredložil pôvodnú zmluvu o prevode vlastníctva bytu

zo dňa 3.12.1997, ktorej prílohu tvoril nákres jednotlivých poschodí vrátane suterénnych priestorov so
zakreslenými zariadenia a priestormi CO. Tým vlastne žalobca sám spôsobil neplatnosť takejto zmluvy.
To však nečiní zmluvu automaticky platnou. Týmto by hypoteticky mohol vzniknúť žalovanému v 2. rade
iba nárok na náhradu určitej, presne vyčíslenej škody.

70. Ak bol správou katastra povolený vklad vlastníckeho práva na základe absolútne neplatnej zmluvy,
je teda reálne daný len modus, avšak jasne chýba titulus, teda platne uzavretá zmluva. Na základe
absolútne neplatného právneho úkonu takto nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva
k nehnuteľnosti, a teda nemožno uvažovať o ochrane vlastníckeho práva hoc i dobromyseľného
nadobúdateľa. Rovnako tak nie je možné za uvedeného stavu uprednostniť požiadavku právnej istoty a

ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere pred zásadou, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť
viac práv, ako má sám (Uznesenie Ústavného súdu SR z 10. februára 2010, sp. zn. I. ÚS 50/2010-11).71. Nakoľko kúpna zmluva zo dňa 6.9.2011 uzavretá medzi žalobcom a žalovaným v 2. rade neobsahuje
podstatnú náležitosť v zmysle § 5 ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z.z., je potrebné na ňu hľadieť
ako na absolútne neplatný právny úkon.

72. Ani pri uplatnení princípov spravodlivosti a dobrých mravov pri výkone práv a povinností, nemá
súd možnosť dodatočne zvážiť, či absolútnu neplatnosť úkonu „uzná“, alebo „neuzná“, (resp. či ju
zohľadní, alebo nezohľadní). Na dôvod zakladajúci absolútnu neplatnosť právneho úkonu musí súd
vždy prihliadnuť, a to aj bez návrhu (z úradnej povinnosti ex officio). Platne nadobudnúť vlastnícke

právo nemôže právny nástupca, ak subjekt, od ktorého odvodzuje (derivatívne) svoje vlastnícke právo k
nehnuteľnosti, toto právo nikdy nenadobudol, a teda ho ani nemohol ďalej platne previesť. S poukazom
na vyššie uvedenú platnú judikatúru súd potom musel konštatovať absolútnu neplatnosť aj ďalšieho
právneho úkonu, a to kúpnej zmluvy zo dňa 4.11.2011 uzavretej medzi žalovaným v 2. rade a žalovanou
v 1. rade.

73. Súdu sa javí potrebné uviesť, že pozná obsah nálezu Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 549/2015,
v ktorom Ústavný súd uviedol, že z hľadiska poskytnutia ústavnoprávnej ochrany je treba postaviť
na rovnakú úroveň vlastnícke právo pôvodného vlastníka a nadobudnutie vlastníckeho práva k
nehnuteľnosti novým nadobúdateľom na základe jeho dobrej viery. Tým sa dostávajú do vzájomnej
kolízie obidve ústavné hodnoty - princíp ochrany dobrej viery ďalšieho nadobúdateľa (princíp dobrej

viery, dôvery v akty štátu a právnej istoty v demokratickom právnom štáte) a princíp ochrany vlastníckeho
práva pôvodného vlastníka (princíp nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, t. j. nikto
nemôže previesť na iného viac práv, než koľko sám má). Pokiaľ však nemožno zachovať maximum z
obidvoch základných práv, treba prihliadnuť na princíp všeobecnej spravodlivosti, keď je nutné zvažovať
všeobecné súvislosti tohto typu kolízie základných práv, ako aj individuálne okolnosti konkrétneho

rozhodovaného prípadu. Vyššie riziko má niesť nedbalý vlastník než nadobúdateľ v dobrej viere, pretože
tento nie je schopný sa nijako dozvedieť o tom, ako vec opustila vlastníkovu sféru a dostala sa na list
vlastníctva prevodcu po zákonom určenom správnom (katastrálnom) konaní.

74. Súd k uvedenému zaujíma nasledovný právny záver: Ten, kto kupuje nehnuteľnosť od nevlastníka,

vlastnícke právo nenadobudne, napriek tomu, že koná v dobrej viere v zápis do katastra nehnuteľností.
Akceptácia záveru, že pre nadobudnutie vlastníckeho práva k prevádzanej nehnuteľnosti postačuje
len dobrá viera nadobúdateľa v zápis do katastra nehnuteľností, by spôsobila v slovenskom právnom
poriadku obsolentným inštitút vydržania, ktorý podmieňuje nadobudnutie vecí zákonom určenú dobu
trvania (u hnuteľných vecí 3 roky a u nehnuteľností 10 rokov) oprávnenej držby tejto veci (§ 134 OZ).

75.Vtomtokonkrétnomprípadeaniujednéhozožalovanýchv1.a2radenebolisúbežnesplnenévšetky
štyripodmienkyvydržaniadanejnehnuteľnosti,pretožeminimálnepodmienka10-ročnejničímnerušenej
držby nie je splnená, nakoľko títo sa stali stranami tohto sporu a dozvedeli o žalobe žalobcu o určenie
vlastníckeho práva, v roku 2013 a to doručením uznesenia o nariadení predbežného opatrenia žalovanej

v 1. rade dňa 11.5.2013 (č.l.52) a doručením uznesenia o pripustení zmeny na strane žalovaného v 2.
rade dňa 28.5.2013 (č.l.56), t.j. týmto momentom bola ich nerušená držba prerušená.

76. Žalovaní v 1. a 2. rade v konaní argumentovali tým, že ak kúpne zmluvy zo dňa 6.9.2011 a 4.11.2011
nie sú platné z dôvodu chýbajúcej náležitosti podľa § 5 ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z.z., potom

ani zmluva o prevode vlastníctva bytu z mesta Košice na žalobcu zo dňa 3.12.1997 nie je platná z tohto
istého dôvodu.

77. K tomuto súd uvádza, že v prípade zmluvy o prevode vlastníctva k bytu zo dňa 3.12.1997 na rozdiel
od kúpnych zmlúv zo dňa 6.9.2011 a 4.11.2011, prílohou zmluvy bol aspoň nákres jednotlivých podlaží

sozakreslenýmizariadeniamiCO,avšakuvedenéeštenenapĺňaliteruzákona,žezmluvamáobsahovať
úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase
príslušných orgánov. Súd tak ako pri ostatných zmluvách zaujal rovnaké právne stanovisko i k zmluve
o prevode vlastníctva k bytu zo dňa 3.12.1997, t.j. že z dôvodu chýbajúcej náležitosti podľa § 5 ods. 1
písm. h) je aj táto zmluva absolútne neplatná.

78. Vlastnícke právo k bytu však svedčí žalobcovi inými titulom, a to titulom vydržania. Súd mal za to,
že u žalobcu (na rozdiel od žalovaných v 1. a 2. rade) sú splnené všetky podmienky vydržania: 1/ byt
je spôsobilým predmetnom vydržania, 2/ žalobca bol oprávneným držiteľom tejto veci po celú 10-ročnúvydržaciu dobu, 3/ bol dobromyseľný, že mu vec patrí, 4/ nakladal s vecou ako so svojou. Titulom na
vstupdodržbyjevtomtoprípadezmluvaoprevodevlastníctvazodňa3.12.1997.Jepotrebnéprisvedčiť,
že žalobca zmluvu nevyhotovoval (ale mesto Košice) a preto mu v tom čase nebola ako právnemu

laikovi známa skutočnosť ohľadom chýbajúcej náležitosti zmluvy. Na základe tohto argumentu žalobca
dokonca ani nepodal žalobu o určenie vlastníckeho práva, uvedenú skutočnosť tento začal tvrdiť až
po tom, čo ho vo veci začal zastupovať advokát, t.j. osoba znalá právnych predpisov. Z uvedeného je
zrejmé, že žalobca bol po celú dobu (od 3.12.1997 do 3.12.2007) dobromyseľný, nemal vedomosť o
vade danej zmluvy spočívajúcej v neuvedení podstatnej náležitosti podľa § 5 ods. 1 písm. h) zákona č.

182/1993 Z.z. a tento byt v danej dobe aj nerušene užíval.

79.Aksakonaniaourčenieneplatnostizmluvynezúčastniavšetciúčastnícizmluvy,niejedanýnaliehavý
právny záujem na takomto určení (NS ČR sp. zn. 33Odo 217/2005). Ak rieši súd platnosť právneho
úkonu ako predbežnú otázku, môže si záver o tom urobiť aj v prípade, že účastníkom konania nie je
žiadny z účastníkov tohto právneho úkonu (NS ČR sp. zn. 20Cdo 663/2009).

80. Nakoľko predmetom konania nie je určenie neplatnosti zmluvy resp. zmlúv, ale určenie vlastníckeho
práva, okruh účastníkov konania nemusel byť rozšírený ešte o ďalšieho žalovaného - mesto Košice
ako subjekt vystupujúci ako zmluvná strana v zmluve o prevode vlastníctva zo dňa 3.12.1997. Platnosť
resp. neplatnosť všetkých troch zmlúv posudzoval súd len ako otázku predbežnú, a preto mesto

Košice nemuselo a po správnosti ani nemalo byť stranou sporu na strane žalovaného, nakoľko v čase
rozhodovania súdu je zapísanou vlastníčkou bytu jedine žalovaná v 1. rade a teda naliehavý právny
záujem na určení vlastníckeho práva je daný iba voči nej.

81. Súd sa zaoberal neplatnosťou uvedených zmlúv aj z dôvodu, že žalobca uskutočnil dané úkony v

omyle, že ide o pôžičku na vyplatenie jeho dlhov a jeho byt bude slúžiť len ako zábezpeka (záloh).

82.Žalovanív1.a2.radesabránilitým,žežalobcavedelotom,akúzmluvuuzatvára(kúpnuajnájomnú)
a preto jeho tvrdenia o uvedení do omylu sú len účelové, poukazovali na ustanovenie čl. VIII. bod 3
kúpnej zmluvy. Uvedené skutočnosti ohľadom uzavretia kúpnej zmluvy zo dňa 6.9.2011 medzi žalobcom

a žalovaným v 2. rade ako aj nájomnej zmluvy medzi žalovanou v 1. rade a žalobcom súd vyhodnocoval
v zmysle všetkých vykonaných dôkazov jednotlivo i vo vzájomnej súvislosti a dospel k záveru, že žalobca
bol naozaj uvedený do omylu, že si len požičiava finančné prostriedky na vyrovnanie svojich dlhov,
pričom byt mal byť len zábezpekou, kedy uvedené právne úkony scudzenia a nájomná zmluva boli podľa
názoru súdu zastretými úkonmi, ktoré sa priečili ustanoveniam zákona a ho obchádzali.

83. Je nepochybné, že k celému procesu jednotlivých prevodov došlo práve z dôvodu zlej finančnej
situácie žalobcu, ktorý sa snažil nájsť spôsob na vyrovnanie svojich dlhov, kedy do toho vstúpil jemu
najskôr neznámy D., ktorý mu dojednal stretnutie so žalovaným v 2. rade a sprostredkoval prevod bytu
na žalovaného v 2. rade. Žalovaný v 2. rade za súčinnosti žalobcu potom zabezpečil vyplatenie jeho

dlhov vo výške cca 14.000 eur, ktoré žalovaný v 2. rade vyplatil veriteľom žalobcu, pričom tieto sumy
boli potom zahrnuté v objeme kúpnej ceny za byt. Žiadny relevantný dôkaz o vyplatení rozdielu kúpnej
ceny a sumy dlhov, t.j. cca 35.000 eur nebol predložený, pričom žalovaný v 2. rade odkazoval iba na
ustanovenia kúpnej zmluvy, kde žalobca mal potvrdiť prijatie týchto finančných prostriedkov. Zároveň
žalovaný v 2. rade dojednal so žalobcom, že daný byt môže naďalej užívať s tzv. predkupným právom.

Ing. Kövary neskôr kooperoval aj pri ďalšom prevode zo žalovaného v 2. rade na žalovanú v 1. rade.
Taká istá dohoda o užívaní bytu a o predkupnom práve bola aj medzi žalovanou v 1. rade a žalobcom.

84. Z obsahu predmetného ujednania ohľadom „predkupného práva“ ako aj z jednotlivých výpovedí strán
sporu či svedkov mal súd za to, že nebolo dojednané predkupné právo v zmysle § 602 OZ, ale bolo

dojednané skôr právo spätnej kúpy v zmysle § 607 OZ, keďže tak žalovaný v 2. rade ako aj svedok D.
- otec žalovanej v 1. rade dohadujúci všetky zmluvné záležitosti uviedli, že žalobca mal právo odkúpiť
od nich byt späť, ak im vyplatí nimi zaplatenú kúpnu cenu. Svedok D. ešte uviedol, že sa so žalobcom
ústne dohodli, že pri tejto „spätnej kúpe“ mu žalobca za užívanie bytu zaplatí 3.000-3.500,- eur.

85. Právo spätnej kúpy, rovnako ako predkupné právo, zabezpečuje predávajúcemu právo, aby za
určitých podmienok predanú vec mohol získať späť. Rozdiel medzi uvedenými právami spočíva v tom,
že pri predkupnom práve predávajúci má možnosť získať predanú vec iba vtedy, ak kupujúci ju chce
ďalej scudziť a len za podmienok ponúknutých treťou osobou. Pri práve spätnej kúpy predávajúcisám rozhoduje o tom, či si uplatní v určenej dobe právo na vrátenie veci, pričom vec nadobudne za
podmienok, za akých ju predal. Právo spätnej kúpy sa však viaže iba na hnuteľnú vec, nie nehnuteľnú.
Podstatnou v tejto veci bola skutočná reálna dohoda medzi zmluvnými stranami, ktorá dávala možnosť

žalobcovi sa rozhodnúť získať byt napäť, ak vyplatí jemu zaplatenú sumu.

86. Dohoda, ktorej skutočným zmyslom je - bez ohľadu na jej skutočné označenie - dojednanie tzv.
prepadnejzálohy(uspokojeniepohľadávkyzáložnéhoveriteľatým,žemupripadnezálohdovlastníctva),
je v rozpore s účelom záložného práva takže taká zmluva je pre rozpor s účelom zákona neplatná podľa

ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.
87. Záložné právo totiž slúži na zaistenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že v prípade ich riadneho a
včasného nesplnenia je záložný veriteľ oprávnený sa domáhať uspokojenia zo založenej veci. Záložné
právo tak umožňuje záložnému veriteľovi, aby dosiahol uspokojenie svojej pohľadávky, ak ho riadne a
včas neuspokojil dlžník, a to z výťažku predaja zálohy.
88.Pretokúpnazmluva,ktorábolauzavretáscieľom,abypohľadávkaveriteľabolavprípade,ženebude

dlžníkom vyrovnaná, uspokojená tým, že na veriteľa prejde vlastnícke právo k predmetu kúpnej zmluvy
(k prepadnej zálohe), je neplatná (rozsudok NS SR sp. zn. 2 MCdo 2/2006).

89. Nedostatok vážnosti vôle je okolnosť zakladajúca neplatnosť zmluvy v zmysle § 37 ods. 1 OZ,
podľa ktorého právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. O

nedostatok vážnosti vôle ide vtedy, keď sa zdanlivo prejavuje vôľa, ktorá v skutočnosti neexistuje, resp.
síce existuje, avšak v inej kvalite, než to ukazuje jej prejav. K takýmto prejavom vôle patria medziiným
úkony urobené s vnútornou výhradou a simulované právne úkony. Pokiaľ právnym úkonom má byť
zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky
jeho náležitosti (§ 41a ods. 2 veta prvá OZ). Z uvedeného potom vyplýva, že ak má byť určitým právnym

úkonom urobeným len „naoko“ (tzv. simulovaným právnym úkonom) zastieraný iný právny úkon (tzv.
disimulovaný právny úkon), je simulovaný právny úkon neplatný z dôvodu nedostatku skutočnej vôle
konajúcich subjektov urobiť tento úkon. V takých prípadoch platí zastieraný právny úkon; podmienkou
ale je, že zastieraný právny úkon zodpovedá vôli subjektov a že spĺňa náležitosti požadované zákonom
pre jeho platnosť. Pokiaľ by bol sám zastieraný právny úkon nedovolený (priečil by sa zákonu), bol by

tiež neplatný (§ 39 OZ).

90. V danom prípade bolo výsledkami vykonaného dokazovania preukázané, že účastníci zmluvy
označenej ako „kúpna zmluva“ (žalobca a žalovaný v 2. rade a následne ďalšej zmluvy - žalovaný v 2.
rade a žalovaná v 1. rade za súbežného dojednania práva spätnej kúpy pre žalobcu v oboch prípadoch)

len predstierali uzatvorenie kúpnej zmluvy, pretože v skutočnosti mali vôľu zabezpečiť pohľadávku
žalobcu zo zmluvy o pôžičke, ktorú žalobca najskôr uzatvoril so žalovaným v 2. rade a následne so
žalovanou v 1. rade resp. jej otcom, ktorý kvázi prevzal jeho dlh z pôžičky voči žalovanému v 2. rade.
Keďže predmetné „kúpne zmluvy“ ako dvojstranné právne úkony neboli urobené vážne (absentoval
v nich jeden prvok vôle - vážnosť), sú takéto simulované zmluvy podľa § 37 OZ absolútne neplatné.

Aj disimulovaný právny úkon, ktorý účastníci predstierali - zmluva o pôžičke zabezpečená záložnou
zmluvou na byt resp. zmluvou o zabezpečení záväzku prevodom (vlastníckeho) práva (k bytu) nemôžu
byť platné, pretože týmto spôsobom vlastne zmluvné strany obišli ustanovenia § 552 OZ a § 151 a nasl.
OZ resp. § 553 OZ, a v dôsledku toho sú tieto disimulované právne úkony neplatné v zmysle § 39 OZ.

91. Z celého vykonaného dokazovania sa takto súd priklonil k argumentácii žalobcu, jeho tvrdeniam
uveril aj s prihliadnutím na predložený email a prílohy emailu vypracované práve osobou, ktorá oba
prevody pre žalobcu sprostredkovala resp. zariadila - D. a teda mala nepochybnú vedomosť o reálnom
stave veci. D. vo svojom výsluchu priznal vypracovanie predmetných príloh, v ktorých je opísaný
skutočný priebeh uvedených transakcií, t.j. že žalobcovi boli požičané finančné prostriedky žalovaným v

2. rade a byt mal slúžiť ako zábezpeka, následne že jeho povinnosť vrátiť požičané finančné prostriedky
prevzal na seba D., ktorý tieto vrátil žalovanému v 2. rade. Vo veci bolo zarážajúce, že obaja - žalovaná v
1. rade aj žalovaný 2. rade - ako osoby dovtedy nepoznajúce žalobcu pristúpili na možnosť tzv. „spätnej
kúpy“ predmetného bytu v prípade vyplatenia finančných prostriedkov žalobcom. Tomu by sa dalo uveriť
možno tak v jednom prípade, ale nie v oboch, a teda i táto skutočnosť svedčala v neprospech tvrdení

žalovaných v 1 a 2. rade a preto súd uveril tvrdeniam žalobcu o uvedení do omylu pri podpisovaní daných
právnych úkonov, kedy on mal za to, že sa dohaduje pôžička zabezpečená jeho bytom.92. Zároveň nájomná zmluva uzatvorená medzi žalovanou v 1. rade a žalobcom vlastne nebola
nájomnou zmluvou, pretože cena nájomného bola stanovená na 0,- eur. Súdu sa javí až v rozpore
s bežnou logikou a opatrnosťou nadobúdateľa nehnuteľnosti, že odplata za užívanie bytu v rozsahu

3.000-3.5000,- eur (ako tvrdil otec žalovanej v 1. rade p. B.) bola dohodnutá ústne, ak sa vlastne otázka
užívania bytu žalobcom naďalej po prevode vlastníctva na žalovanú v 1. rade upravovala písomne
- zmluvou o nájme a je preto len veľmi ťažké uveriť tvrdeniam žalovanej v 1. rade resp. jej otca. I
táto skutočnosť svedčala v neprospech tvrdení žalovaných v 1. a 2. rade o platnosti týchto zmlúv,
pretožejeprinajmenšomzaujímavé,žeobajasasprávalikžalobcovitakpovediacažnadmieruústretovo

a sociálne, ak kúpili daný byt, užívať ho obaja nechceli resp. nechceli hneď, žalobcu tam vlastne
nechali bývať zadarmo, pretože tento nemal povinnosť platiť žiadne nájomné im ako prenajímateľom,
mal uhrádzať iba úhrady spojené s užívaním bytu, v rámci určitej dohodnutej doby mal dokonca na
základe svojho vlastného rozhodnutia a uváženia možnosť opätovne získať vlastníctvo k bytu v zmysle
dojednanej „spätnej kúpy“.

93.Zároveňjepotrebnéuviesťdopozornostisamotnúvýpoveďsvedkap.B.ktorýpotvrdil,žeokúpebytu
jednal so žalobcom. V tom čase však žalobca podľa listu vlastníctva už nebol vlastníkom predmetného
bytu,aležalovanýv2.rade.Ztohodôvodužalobcanemalprečovystupovaťprijednaníohľadomprevodu
vlastníctva k bytu zo žalovaného v 2. rade na žalovanú v 1. rade. Ani p. B. nemal čo jednať ohľadom
kúpy bytu so žalobcom, ale iba a jedine so žalovaným v 2. rade. So žalobcom mohol jednať maximálne

o uzavretí nájomnej zmluvy, avšak nie kúpy. I táto skutočnosť potvrdzuje tvrdenia žalobcu, že kúpne
zmluvy boli uzatvárané len naoko, formálne, avšak úmyslom bolo naozaj zabezpečenie pôžičky bytom,
pričom len sa menila osoba veriteľa pôžičky a z toho dôvodu aj osoba vlastníka nehnuteľnosti slúžiacej
ako zábezpeka.

94. Všetky tieto skutočnosti v spojení s konaním osôb zahrnutých a participujúcich v celom procese
napovedajú tomu, že naozaj šlo o disimulované právne úkony pôžičky s dohodnutou zábezpekou vo
forme bytu, ktoré takto obchádzajú zákon, priečia sa mu a preto sú všetky tieto právne úkony absolútne
neplatné. Na tom nič nemení ani obsah dojednaní uvedených v čl. VIII bod 3. kúpnej zmluvy zo dňa
6.9.2011, nakoľko sa jedná o úplne bežné, naformulované prehlásenia uvedené v kúpnych či iných

zmluvách.

95. Nakoľko na poslednom pojednávaní dňa 11.5.2017 pred vyhlásením uznesenia o skončení
dokazovaniastranysporuužnetrvalinavšetkýchpredtýmoznačenýchdôkazoch,resp.ichpovažovaliza
bezpredmetné, súd k ich vykonávaniu následne ani nepristúpil. Okrem iného súd tieto ďalšie návrhy na

vykonanie dokazovania považoval za nehospodárne a nadbytočné, vzhľadom k už dovtedy vykonanému
dokazovaniu. Žalobca po vyhlásení uznesenia o zamietnutí ďalších návrhov na vykonanie dokazovania
a o skončení dokazovania doručil dňa 17.5.2017 do súdneho spisu ďalšie podanie, kde opätovne označil
dôkazy, o ktorých sa predtým on resp. jeho advokát na pojednávaní vyjadrili, že na nich netrvajú a preto
k tomuto podaniu žalobcu súd neprihliadal. Okrem iného uvedené podanie obsahovalo najmä opakujúce

sa skutočnosti, ktoré v konaní žalobca už predtým prezentoval.

96. Vzhľadom na všetky vyššie uvedené skutočnosti s poukazom na citované zákonné ustanovenia súd
rozhodol tak ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozhodnutia.

97. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

98. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

99.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

100. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods.1 CSP a úspešnému žalobcovi vo vzťahu
k žalovanej v 1. rade súd priznal náhradu trov konania v rozsahu 100%. Vo vzťahu k žalovanému v

2. rade žalobca nebol úspešný, práve naopak, úspech bol na strane žalovaného v 2. rade a preto súd
tomuto priznal voči žalobcovi náhradu trov konania v rozsahu tiež 100%. O konkrétnej výške trov bude
rozhodnuté po právoplatnosti tohto rozsudku rozhodnutím vydaným vyšším súdnym úradníkom.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajší súd v troch
písomných vyhotoveniach.

Podľa § 359 Civilného sporového poriadku odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie vydané.

Podľa § 363 Civilného sporového poriadku sa v odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania (§
127 ods. 1 a ods. 2 Civilného sporového poriadku) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom

rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho
sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 Civilného sporového poriadku rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 Civilného sporového poriadku odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 Civilného sporového poriadku odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno
odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo

veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 Civilného sporového poriadku odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 366 Civilného sporového poriadku prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej
obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy,
ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie

exekúcie podľa Exekučného poriadku. Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie
exekúcie označí oprávnený (§ 38 zákona č. 233/1995 Z.z.) a ktorého vykonaním poverí súd, ak osobitný
predpis alebo tento zákon neustanovuje inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).