Rozsudok – Zmluvy – Kúpna zmluva ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, November 24, 2020

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 8Co/260/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1312206965
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 11. 2020

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ondrej Krajčo
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2020:1312206965.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ondreja Krajča a členiek senátu
JUDr. Jany Vlčkovej a JUDr. Moniky Holickej v spore žalobcu: F.. S. E. - Y., N. N. V. XX, G., IČO: 32 131
453, zastúpeného: Advokátska kancelária Ivan Syrový, s.r.o., so sídlom Kadnárová 83, Bratislava, IČO:
47 232 765, proti žalovaným: 1/ V. Š., J.. XX.XX.XXXX, Y. G. M. XX, J. O., X/ V. Š., J.. XX.XX.XXXX, Y. G.
H. XX, G., obom zastúpeným advokátom: JUDr. Tomáš Plank, so sídlom Nám. Slobody 10, Bratislava,

o zaplatenie 112.294,74 eura s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu
Bratislava III zo dňa 15. novembra 2018, č.k. 43C/26/2012-576, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .
Žalovaní 1/ a 2/ majú nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom zamietol súd prvej inštancie žalobu, ktorou sa žalobca proti žalovaným
domáha zaplatenia sumy 112.294,73 eura s príslušenstvom, titulom nároku na zľavu z kúpnej ceny za
nehnuteľnosti a žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu.

2. Prvoinštančný súd vychádzal zo zistenia, že žalobca (živnostník) ako kupujúci a žalovaní
1/ a 2/ ako predávajúci, uzatvorili dňa 19.06.2009 kúpnu zmluvu, V-15454/09 zo dňa 28.07.2009,
predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom
území V., Q. G. - S..Č.. V., Q. G. F.., zapísaným v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom
v Bratislave, katastrálnym odborom na liste vlastníctva č. XXX ako pozemky - parcela č. XXXX/X o
výmere 194 m2, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria, parcela č. XXXX/XX o výmere 363

m2, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria, stavba- rodinný dom so súpisným č. XXXX na
parcele č. XXXX/XX, a to za dohodnutú celkovú kúpnu zmluvu vo výške 531.100
eur. Podľa bodu 6.2 Kúpnej zmluvy si kupujúci nehnuteľnosti podrobne prehliadol a v danom stave ich
kúpil a podľa bodu 6.9 Kúpnej zmluvy kupujúci prehlásil, že pred uzavretím tejto zmluvy ho predávajúci
informovali o technickom stave nehnuteľností a v tomto stave ich preberá. Rovnako nebolo sporným, že
žalobca nehnuteľnosti prevzal dňa 31.08.2009 na základe Zápisu o odovzdaní nehnuteľnosti a užívať
ich začal po nasťahovaní v mesiaci december 2009, resp. s rodinou na jar 2010. Z výpisu z listu

vlastníctva č. XXX vyplýva, že dotknuté nehnuteľnosti nadobudla na základe kúpnej zmluvy V-315223/11
zo dňa 19.12.2011 spoločnosť TECHNOPOLUSS, s.r.o. so sídlom Víťazná 2, Bratislava. Poukázal na
to, že žalobca, ktorý po roku užívania nehnuteľností, v zime 2010/2011 nadobudol pocit, že stavba má
vady, dal dňa 20.04.2011 za účelom zistenia závad na rodinnom dome vypracovať Ing.
Petrom Adamovským, súdnym znalcom z oboru stavebníctvo, Znalecký posudok č.
19/2011 zo dňa 22.05.2011. V závere posudku znalec konštatoval, že po analýze zateplenia stavba

nespĺňa minimálne 4 základné požiadavky (zo 6) v zmysle § 43s Stavebného zákona (zák. č. 50/1976
Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku), a tieto závažné nedostatky v
zatepľovacom systéme bránia kvalitnému a energeticky hospodárnemu užívaniu nehnuteľnosti. V časti2.2.1. znalec posudzoval kvalitu realizácie zateplenia domu podľa platných noriem ku dňu posúdenia,
špecifikoval jednotlivé vady a nedostatky zateplenia, ktoré zistil v počte 18 závad (časť 2.2. ZP) a z
ktorých určil 12 závad, ktoré znalec považuje za skryté vady (časť 2.3.), nakoľko nemohli byť viditeľné

pri preberaní nehnuteľnosti a je ich možné zistiť len vytvorením sondy, príp. termokamerou a prejavia
sa na povrchu konštrukcie až po určitom čase; prevažne ide o zakryté konštrukcie. Na základe týchto
záverov znalca Ing. Adamovského v ZP č. 19/2011 dal žalobca následne za účelom ohodnotenia
stavebných prác na odstránenie škôd (závad), vypracovať ďalší posudok znalcom z oboru stavebníctvo,
Ing. Ivetou Schulzovou, ktorá v Znaleckom posudku č. 6/2011 zo dňa 19.07.2011, v Čl. 3.2, Čl. 4, 4.1

až 4.6, určila technologický postup a stanovila pravdepodobnú cenu opráv potrebných na odstránenie
závad a nedostatkov stavby, zistených znalcom Ing. Adamovským, v celkovej sume 111.627,45 eura
bez DPH. Následne žalobca prostredníctvom advokáta, na podklade týchto znaleckých posudkov, v
liste zo dňa 20.07.2011 doručenom žalovanému 1/ dňa 22.07.2011, vytkol nasledované vady stavby:
1) železobetónové konštrukcie nie sú zateplené, čo si vyžaduje výmenu strešnej konštrukcie, 2) vznik
zvislých trhlín na fasáde stavby a opadávajúca omietka na vonkajšej stene 1. NP oddeľujúcej izbu a

kuchyňu od prekrytej terasy s krbom ako dôsledok nedodržania stavebných postupov, 3) vypadávanie
tmeliaceho materiálu, vznik trhlín, kde následne zateká, 4) nesprávne použitie obyčajného fasádneho
polystyrénu na spodnú časť sokla, 5) diery a dutiny v inštalačnej krabici telefónnych rozvodov, 6) tenká,
nedostatočná vrstva tepelnej izolácie na stenách severozápadnej fasády, 7) nevytmelené špáry medzi
zateplenou stenou a tepelnou izoláciou, 8) nesprávne lepenie izolačných dosiek, 9) lepiaca hmota v

špárach tepelnej izolácie, 10) založenie zateplenia bez zakladacej lišty, 11) neutesnené diery
na kotvách strešných zvodov, 12) absentujúca omietka a zateplenie vnútorných stien, 13) neprekrytie
betónu pod oplechovaním parapetu, 14) nezateplené časti ostení okien, 15) závada na kanalizácii
v podkrovnom priestore, 16) neošetrené detaily styku asfaltových šindľov s omietkou, 17)
praskliny na styku keramickej dlažby s oplechovaním, 18) opačné vyspádovanie strešných žľabov.

V tomto liste žalobca žalovaným oznámil, že uvedené vady vyplývajú zo znaleckých posudkov, sú
podrobne popísané v prílohe a sú natoľko vážne, že z pohľadu izolácie stavby je potrebné pre riadne
užívanie stavby odstrániť staré a vybudovať nové zateplenie, železobetónové konštrukcie, vymeniť
strešnú konštrukciu, odstrániť vnútorné zateplenie a omietku, opraviť spád žľabov, čo
si vyžiada vynaloženie nákladov zo strany žalobcu na odstránenie popísaných vád v sume 111.627,45

eura. Nakoľko ho žalovaní na tieto vady stavby neupozornili, žalobca si tieto náklady na odstránenie
popísaných vád uplatnil ako zľavu z uhradenej kúpnej ceny. Zároveň si voči žalovaným uplatnil aj nárok
na náhradu nákladov vynaložených na vypracovanie znaleckých posudkov v súvislosti s uplatnením
práv zo zodpovednosti za vady v sume 600 euro. Na uvedený list (Uplatnenie práva zo zodpovednosti
za vady, výzva na zaplatenie) reagovali žalovaní prostredníctvom advokáta, listom doručeným žalobcovi

dňa 02.08.2011, v ktorom advokát odmietol nárok žalobcu na zľavu a poukázal na okolnosti, za ktorých
bola zmluva uzavretá. Uviedol, že pôvodne bola nehnuteľnosť ponúkaná na predaj za vyššiu cenu,
a to za 19.800.000,- Sk (657.240 eur), pričom žalobca si pred kúpou opakovane a podrobne prezrel
nehnuteľnosť aj za účasti viacerých odborníkov a znalcov a jej technický stav mu bol dobre známy
už pred uzavretím zmluvy a znalecký posudok Ing. Adamovského neznamená novoobjavené vady.

Žalobca pred kúpou nehnuteľnosti angažoval aj odborníkov z odboru statiky a architektúry aj za účelom
potrebných opráv domu, čo je preukázateľné svedecky aj z e-mailovej komunikácie strán. Žalobca teda
vedel, že stavba nebola nová a práve vzhľadom na potrebu opráv, došlo ku zľave z kúpnej ceny o
3.800.000,- Sk (126.140 eur) a bola dohodnutá kúpna cena 16.000.000,- Sk (531.100 eur) Advokát
žalovaných ďalej namietal, že žalobca nevytkol uvedené vady bez zbytočného odkladu v zmysle § 504

a § 599 Občianskeho zákonníka a ich vytknutie v lehote 24 mesiacov od prevzatia veci a uplatnenie
ďalšej zľavy je neseriózne a evokuje špekulatívnosť uplatneného nároku. Žiadne osobitné vlastnosti
stavby si žalobca nevymienil a žalovaní nedali žiadne prehlásenie o konkrétnom kvalitatívnom
stave nehnuteľnosti. Vzhľadom na tieto skutočnosti bol formulovaný aj Článok 6.2 kúpnej zmluvy o tom,
že kupujúci si podrobne ohliadol nehnuteľnosť a v danom stave ju kúpil, čo vylučuje zodpovednosť

predávajúcich za vady v zmysle § 501 Občianskeho zákonníka. Žalobca prostredníctvom advokáta,
následne Výzvou na plnenie zo dňa 03.10.2011, žalovaných vyzval na úhradu sumy 111.627,45 eur, z
titulu uplatnenej zľavy z kúpnej ceny, sumy 600 euro, z titulu nákladov súvisiacich s uplatnením
práv zo zodpovednosti za vady a úrokov z omeškania 9,5% p. a. zo sumy 112.227,45
eur od 02.08.2011 do zaplatenia, namietajúc, že napriek tomu, že si pred kúpou stavbu prezrel, vytknuté

vady neboli v čase kúpy viditeľné a žalovaní ho na tieto vady neupozornili, čo v zmysle §
596 OZ zakladá pre žalobcu okrem iného aj uplatnené právo na zľavu z kúpnej ceny. Žalobca vo výzve
uviedol, že vytýkal len tie vady, ktoré vyšli najavo pri používaní nehnuteľnosti a hneď ako ich zistil, dal
vyhotoviť znalecký posudok a následne, bez zbytočného odkladu v zákonnej lehote podľa § 599 OZ, sinárok uplatnil u predávajúcich. Ako nenáležité namietal spájanie § 501 OZ a termínu „ako stojí a leží“,
keďže takýto právny termín kúpna zmluva neobsahuje, pričom kupujúci žalobca stavbu podrobne prezrel
avšak vady, ktoré vyšli najavo neskôr, nezistil a stavbu kúpil. Namietal výklad Čl. 6.2. Kúpnej zmluvy ako

dojednanie zbavujúce žalovaných zodpovednosti za vady v zmysle § 501 OZ, pričom uvedený právny
termín sa používa takmer výlučne pri kúpe súboru vecí, kde je obtiažne každú vec osobitne špecifikovať
a v danom prípade o takúto vec nešlo. Napokon advokát žalobcu vo výzve uviedol, že kupujúci má
z dôvodu nepravdivého prehlásenia predávajúcich právo od zmluvy aj odstúpiť podľa Čl. 7.6. Kúpnej
zmluvy,avšakprihliadalnato,ževzhľadomnaprípadnésúdnetrovy,jepožadovanázľava zkúpnej

ceny pre žalovaných finančne výhodnejšia. Poukázal na to, že zo Znaleckého posudku č. 19/2011 zo
dňa 22.05.2011 Ing. Petra Adamovského, vyplývalo, že žalobca tento posudok objednal dňa 20.04.2011
za „účelom posúdenia závad na rodinnom dome“, konkrétne zodpovedania „otázky identifikovania a
konkretizovania závad, určenia, ktoré sú skrytými vadami a určenia materiálu a postupov nutných k
ich odstráneniu“, pre potreby „Reklamácie závad“, na základe predloženej projektovej dokumentácie
skutočného stavu objektu rodinného domu, ktorú si dal žalobca vypracovať v marci 2010, (projekčnou

kanceláriou SPDe, s.r.o. zodpovedný projektant Ing. Augustín Frolkovič) a snímok termovíznej kamery.
Súdny znalec z oboru stavebníctvo v posudku posudzoval kvalitatívne vyhotovenie stavebných prác
podľa platného Stavebného zákona, STN a technologických predpisov, špecifikoval závady a stanovil
postupy na ich odstránenie. V bode 2.2.1 posudku, ohľadom posúdenia kvality realizácie zateplenia
konštatoval, že nebol predložený žiaden projekt, podľa ktorého bolo zateplenie domu zhotovené a

pokiaľ aj existoval, nebol dodržaný, neboli predložené ani doklady o uskutočnených prácach, certifikáty,
záznamy zo stavebného denníka, z kontrol stavebného dozoru, protokol z odovzdania a prevzatia stavby
apod.Objektrodinnéhodomubolrealizovanývrôznychčasovýchobdobiachsprístavbami a
nadstavbami a s použitím rôznych materiálov nosných konštrukcií, čo nebolo zohľadnené pri hrúbke
tepelnej izolácie a spôsobu realizácie zateplenia. Zároveň konštatoval, že dokazovanie dodržiavania

technologických postupov počas výstavby, riešenia detailov použitia konkrétnych materiálov v rámci
systému a pod. je v súčasnosti problematické, nakoľko zateplenie je hotové, všetky dielčie skladby
sú zakryté a mali byť priebežne kontrolované technickým dozorom stavby. Podkladom pre posúdenie
závad rodinného domu bola vizuálna obhliadka a sondy, pričom zistený skutkový stav, použité materiály,
kvalita a spôsob realizácie, nezodpovedajú príslušným platným technickým normám,

technologickým predpisom, princípom zatepľovania a stavba nevyhovuje predpísaným normám STN
7302901, STN 730540-5, ako aj technologickým predpisom realizácie vonkajšieho tepelnoizolačného
kontaktného systému (ETICS). Snímky získané meraním termovíznou kamerou v zimnom období
predložené znalcovi žalobcom tieto zistenia len potvrdili, avšak majú len informatívny charakter pre
zreteľnejšie zdokladovanie miesta tepelných mostov. Znalec konštatoval, že zistené závady majú

negatívny vplyv na funkčnosť a životnosť fasády, ktorá má chrániť stavbu pred poveternostnými vplyvmi.
Ak sa na fasáde nachádzajú zjavné a skryté závady, jej funkcia je narušená a fasádny
zatepľovací systém nebude mať predpísané vlastnosti a postupne dôjde k pôsobeniu poveternostných
vplyvov do konštrukcie fasády, následne k ich prieniku na vnútorné strany stien, k vzniku trhlín, pliesní a
pod. a zároveň je nutné vynakladať zvýšené množstvo energie na výrobu tepla v interiéri stavby. Znalec

konštatoval nekvalitnú realizáciu zatepľovania a neschopnosť fasády plniť tepelnoizolačnú, ochrannú,
estetickú a hygienickú funkciu, pričom v bode 2.2.2 konkrétne diagnostikoval nasledovné závady a
nedostatky stavby: 1/ Nezateplenie železobetónových konštrukcií - tepelné mosty, 2/ Zvislé trhliny
na fasáde a opadávajúca omietka, 3/ Nekvalitné riešenie styku oplechovania parapetov s omietkou,
4/ Použitie klasického fasádneho polystyrénu na spodnej časti sokla, 5/ Diery a dutiny v inštalačnej

krabici telefónnych rozvodov, 6/ Malá hrúbka tepelnej izolácie, 7/ Nesprávne použitie zakladacej lišty a
nevytmelené špáry medzi zatepľovanou stenou a tepelnou izoláciou, 8/ Nesprávne lepenie izolačných
dosiek, 9/ Lepiaca hmota v špárach tepelnej izolácie, 10/ Nepriesieťkované založenie zateplenia bez
zakladacejlišty,11/Neutesnenédierynakotváchstrešnýchzvodov,12/Absentujúcaomietka a
zateplenie vnútorných stien, 13/ Neprekrytie betónu pod oplechovaním parapetu okenného otvoru, 14/

Nezateplené časti ostení okien a 15/ Opačné vyspádovanie strešných žľabov. Z uvedených
diagnostikovaných závad znalec označil za skryté, ktoré jednoznačne nemohli byť viditeľné pri preberaní
nehnuteľnosti, závady pod bodmi 1/, 2/, 4/ až 10/, 12/, 14/ a 18/, nakoľko išlo prevažne o zakryté
konštrukcie, ktoré nie je možné zistiť voľným okom, ale len pomocou sondy, resp. termokamery a ktoré
sa prejavia až po určitom čase. V bode 2.4 znalec určil materiály a postupy nutné na odstránenie

zistených skrytých závad stavby, a to vo všetkých bodoch diagnostikovaných závad (okrem bodov
12/ a 18/), odstránením pôvodného zateplenia, ktoré bez odstránenia časti strešnej konštrukcie podľa
znalca nie je možné, a uskutočnenia kvalitatívne nového zateplenia, s nutnosťou
zdvihnutia celej konštrukcie strechy so zateplením obvodových, železobetónových konštrukcií vrátanepodhľadu pod oceľovými nosníkmi, s dokonalou technickou a projekčnou predprípravou, s použitím
kontaktného zatepľovacieho systému v zmysle normy STN 73 2901, realizovaného odborne zdatnou
realizačnou firmou s licenciou ETICS (kontaktné zatepľovacie systémy), na ktorý bude dohliadať

nezávislý stavebný dozor. V závere znalec Ing. Adamovský konštatoval, že po analýze zateplenia
predmetného rodinného domu, stavba (rodinný dom) nespĺňa minimálne 4 základné
kritéria zo 6 podľa § 43d Stavebného zákona (a, c, d, f,) a tieto závažné vady v
zatepľovacomsystémebrániajehokvalitnémuaenergetickyhospodárnemuužívaniu.Zároveňpoukázal
na to, že zo Znaleckého posudku č. 6/2011 zo dňa 19.07.2011 Ing. Ivety Schulzovej, znalkyne z odboru

stavebníctvo, odhad hodnoty nehnuteľností a stavebných prác vyplývalo, že žalobca tento posudok
objednal dňa 26.05.2011 za účelom „reklamačného konania“ pre potreby „Ohodnotenia stavebných prác
- škôd na základe Znaleckého posudku č. 19/2011 .... Ing. Petra Adamovského...“. Súdna znalkyňa v
posudku podľa cenových predpisov a metodiky tvorby cien v stavebníctve, platných ku dňu vyhotovenia
posudku posudzovala postup odstránenia zistených závad, pričom rovnako ako znalec Ing. Adamovský
konštatovala v bode 3.2, že je potrebné odstrániť pôvodné zateplenie stavby a je nutné ho urobiť

nanovo s dokonalou technickou a projekčnou predprípravou a vypracovaním Energetického posudku
stavby, na základe ktorého bude navrhnutý projekt zateplenia. V bode 4. posudku následne ohodnotila
primerané náklady na opravu vád a nedostatkov stavby podľa položiek jednotlivých zistených závad Ing.
Adamovským, konkrétne nákladov demontáže pôvodného a montáže nového vonkajšieho a vnútorného
zateplenia a strešnej konštrukcie stavby, s použitím cenového softvéru a nástrojov cenovej kalkulácie.

V časti III, bod 1.2 záveru posudku znalkyňa ohodnotila celkové náklady stavebných prác potrebných na
opravu všetkých zistených závad nehnuteľnosti (skrytých aj zjavných, uvedených v odseku 19 rozsudku
akozávady1/až18/)vovýške111.627,45eurabezDPH.ZoZnaleckéhoposudku Ing.MilošaEncingera
č. 19/2009 z 27.03.2009 vyplýva, že posudok bol vyžiadaný pre účely poskytnutia úveru žalobcom
(Technopolus, F.. S. E., IČO 0032131453) dňa 19.03.2009 a znalec z odboru stavebníctvo, odhad

hodnoty nehnuteľností, v ňom stanovil všeobecnú hodnotu predmetných špecifikovaných nehnuteľností
v sume 20.937.570,- SK (695.000 eur). Poukázal na to, že žalovaní 1/ a 2/ v súvislosti so žalobcom
predloženými znaleckými posudkami vyžiadali v rámci konania od ďalšieho znalca - Ing. Gerhard
Horňák, znalec z odboru stavebníctvo, odhad hodnoty nehnuteľností, Odborné stanovisko na posúdenie
závad zateplenia na predmetnom rodinnom dome zo dňa 02.04.2013, ktorý na podklade uvedených

troch znaleckých posudkov a osobnej ohliadky rodinného domu dňa 27.04.2013, konštatoval priebeh
výstavby domu, pôvodného z roku 1939, s prístavbou skolaudovanou dňa 14.06.1995 a nadstavbou
skolaudovanou dňa 13.08.2007 so záverom, že obe časti boli realizované na základe stavebného
povolenia, bez závad skolaudované, tzn. spĺňali v tom čase platné normy. Znalec uviedol, že závady,
ktoré znalec Ing. Adamovský vymenoval v posudku, nemožno zaradiť komplexne medzi skryté závady,

pričom v čase realizácie jednotlivých etáp výstavby neplatila STN 732901: Zhotovovanie vonkajších
tepelnoizolačných kontaktných systémov (ETICS), podľa ktorej znalec Ing. Adamovský posudzoval
kvalitu realizácie zateplenia, a preto nebolo ich splnenie v danom čase požadované. Za problematické
označil aj uvedenie niektorých závad ako skrytých, nakoľko sú viditeľné, a to konkrétne uvedené v jeho
posudku pod bodmi 2/, 6/, 12/ a 14/ a ďalšie pod bodmi 1/, 5/, 7/ a 15/, sú zistiteľné jednoduchým

spôsobom. Znalec uviedol, že v čase obhliadky a spracovania posudku znalcom Ing. Encingerom
pre účely prevodu nehnuteľností, tento znalec v posudku č. 19/2009 z 27.03.2009 jasne popísal
hrúbku muriva, ktorá predstavovala podľa vtedajších noriem dostatočnú izoláciu, tepelnoizolačnej vrstvy
s ušľachtilou omietkovou zmesou, špecifikoval rôzne stupne dokončenia stavby a poškodenia časti
konštrukcií a vybavenia, a to bez akéhokoľvek naznačenia možnosti skrytých vád. Znalec Ing. Encinger

opísal vo svojom posudku aj rôzne stupne prevádzkovej schopnosti nehnuteľnosti a konštatoval, že má
výrazné netypické riešenia. Odborné popísanie nosnej časti domu plnilo v danom čase požadované
ukazovatele z hľadiska noriem a posudok obsahuje podrobný technický popis nehnuteľnosti. Na základe
obhliadky v čase vypracovania odborného stanoviska znalec Ing. Horňák konštatoval, že opotrebenie
fasády zodpovedá jej veku a nevykazuje nadmerné opotrebenie. Napokon znalec skonštatoval, že vyšší

únik tepla uvedený v posudku Ing. Adamovského, bol dokumentovaný neautorizovanými snímkami
a vzhľadom na vek stavby a etapy výstavby, nie je opodstatnený. V konaní vypočul žalobcu, ktorý
vo svojej výpovedi uviedol, že predmet kúpy fyzicky prevzal dňa 01.08.2009 o čom bol spísaný zápis,
pričom nehnuteľnosti boli kupované na podnikateľské a aj súkromné účely a žalobca si v
účtovníctve uplatňoval amortizačné odpisy. Kúpna cenu bola dojednaná vo výške 16 mil. Sk a vyplatená

bola po podpise kúpnej zmluvy v plnej výške, z časti z vlastnej finančnej hotovosti a z časti z úveru.
Na účely čerpania investičného úveru v F., boli nehnuteľnosti ocenené v čase uzavretia kúpnej zmluvy
znalcom vo výške 20.937.570,- Sk (ZP č. 19/2009 z 27.03.2009 Ing. Miloša Encingera). Takáto, pôvodne
navrhovaná kúpna cena, zverejnená aj realitnou kanceláriou R+V REAL, s.r.o., v sume 20 mil. Sk, bolamimo finančné možnosti žalobcu. Iné nehnuteľnosti, z ktorých v tom čase vyberal, boli ponúkané za
12 až 16 mil. Sk, pričom však dotknuté nehnuteľnosti mali parametre požadované žalobcom a jeho
manželkou z hľadiska polohy, rozlohy a vizuálneho stavu. Žalobca uviedol, že si nehnuteľnosti obhliadol,

pričom už po prvej obhliadke konštatoval, že navrhovaná cena 20 mil. Sk nezodpovedá ich
technickému stavu, a preto matka žalovaných dala návrh kúpnej ceny 16 mil. Sk, ktorá bola napokon
akceptovaná aj v kúpnej zmluve. Pred uzavretím kúpnej zmluvy bol žalobca na obhliadke nehnuteľnosti
minimálne 5 krát, v čase od februára 2009, priebežne až do uzavretia zmluvy dňa 19.06.2009, a
to buď sám, jedenkrát s manželkou, jedenkrát so znalcom na účely čerpania investičného úveru a

stavbu bol obhliadnuť pred kúpou statik a aj architekt. Žalobca ďalej uviedol, že sa aj s rodinou do
nehnuteľnosti nasťahoval v mesiaci 2-3/2010 a vady stavby sa začali prejavovať až nástupom nízkych
teplôt, niekedy v novembri 2010. Vylúčil, že by pred uzavretím kúpnej zmluvy matke žalovaných povedal,
že v budúcnosti si uplatní z titulu skrytých vád zľavu z kúpnej ceny tak, že si ich dá opraviť na ich účet
žalovaných. Uviedol, že voči žalovaným si nároky zo zodpovednosti za vady predmetu uplatnil listom zo
dňa 20.07.2011 a výzvami na plnenie zo dna 03.10.2011 a zo dňa 02.11.2011, vo vymedzenom rozsahu,

na základe znaleckých posudkov č. 19/2011 (Ing. Adamovského) a č. 16/2011 (Ing. Schultzovej).
Vypočul tiež žalovaného 1/, ktorý vypovedal, že spolu s bratom (žalovaný 2/), uzatvorili so žalobcom
kúpnu zmluvu, riadne prevzal kúpnu cenu v dojednanej výške a zápisnične odovzdali nehnuteľnosti do
užívania žalobcovi dňa 31.08.2009. Išlo o rodinný dom, v ktorom býval takmer celý svoj život. Uviedol, že
kontraktsprostredkovalaichmatkaapredkúpouboliveľakrátvykonávanéprehliadkydomuvprítomnosti

žalobcu, matky žalovaných a aj v jeho prítomnosti, pričom prvá návšteva bola vo februári 2009 a
po dobu nasledujúcich 3 mesiacov pred podpisom kúpnej zmluvy žalobca chodil obhliadať
nehnuteľnosti minimálne jedenkrát týždenne, v rozsahu 3-4 hodín a aj viac. Na technický stav domu a
na to, že dom je starý, prestavovaný, pričom priebeh prestavby, ktorá bola realizovaná v 3-4 fázach,
bol žalobcovi popísaný, bol žalobca ich matkou upozornený, ako aj na to, že prízemie je veľmi chladné,

pričom na jar, pri niektorej z obhliadok stavby ich matka žalobcovi výslovne navrhla, aby si sadli na
vonkajšiu terasu, pretože keď sa prestalo v dome kúriť, bolo vonku teplejšie a žalobcovi boli predložené
aj faktúry za plyn, aby mal predstavu o vykurovacích nákladoch. Žalobca pri obhliadkach deklaroval
svoje predstavy o tom, že dom prestavia, dokonca zámer postaviť ďalšie podlažie, chcel spraviť vchod
z inej strany a mal aj záujem o odkúpenie susedného pozemku. Na ohliadku podstrešia si

žalobca prizval architekta a celý dom obhliadali aj so statikom, v prítomnosti ktorého sa matka opýtala na
technický stav strechy domu, ktorý konštatoval, že je práve zbytočne predimenzovaná, ale že je dobré,
že dali urobiť krovy kvôli zvýšenej požiarnej bezpečnosti. Ku konkrétnym dôvodom zníženia pôvodne
požadovanej kúpnej ceny o 4 mil. Sk sa nevedel vyjadriť jednoznačne, avšak už pri prvej obhliadke domu
žalobcom im matka oznámila, že cenu znížia, nakoľko si boli vedomí toho, že stavba potrebuje nutnú

investíciu. Dôvodom, pre ktorý do kúpnej zmluvy nezapracovali informáciu o technickom stave domu a
vadách podľa neho bolo, že takúto požiadavku žalobca nevzniesol, na daný technický stav a vady stavby
bol ústne upozornený a navyše, písomnú zmluvu vyhotovoval vtedajší advokát žalobcu. Tiež mali
pred predajom nehnuteľnosti spravený znalecký posudok na stanovenie ceny nehnuteľnosti, avšak nie
na jej technický stav. Žalovaný 2/ k veci vo svojej výpovedi doplnil, že v nehnuteľnosti býval do roku 2008

a pri rokovaniach so žalobcom, ktoré predchádzali uzatvoreniu kúpnej zmluvy, nebol. Poukázal tiež na
výpoveď svedkyne O. E., ktorá je sesternicou žalovaných 1/ a 2/, ktorá v predmetnom rodinnom dome
bývala v čase, keď sa žalobca začal zaujímať o kúpu nehnuteľnosti a uviedla, že bola osobne prítomná
keď si žalobca chodil nehnuteľnosť ohliadať. Nezúčastňovala sa osobne týchto rozhovorov, ale bola
prítomná v dome počas obhliadok a potvrdila, že keď žalobca so svojím maklérom prvýkrát dom

navštívili, spolu s nimi si celý dom obhliadol, kompletne všetky miestnosti od prízemia až po najvyššie
poschodie a aj pivničné priestory. Na ďalšiu obhliadku asi o dva týždne, čo bolo koncom zimy, resp. na
jar, prišiel žalobca aj s manželkou, kedy svedkyňa počula a videla, že prejavili záujem o kúpu domu,
ktorý v tom čase žalovaní ponúkali cez realitnú kanceláriu za cca 20 mil. Sk, pričom žalobca im navrhoval
uzavretie kúpnej zmluvy bez súčinnosti realitnej kancelárie. Pri tejto obhliadke bola prítomná aj matka

žalovaných, ktorá žalobcu s manželkou podrobne informovala o technickom stave domu. Svedkyňa bola
tiežprítomnávdomeajpriďalšejobhliadkedomu,kedysižalobcazabezpečilprítomnosťznalcov,ktorísi
dom fotili, konkrétne povalu domu na prvom poschodí, kuchyňu a opäť boli výslovne matkou žalovaných
upozorňovaný na technický stav balkóna a prízemné priestory domu, ktoré potrebovali najväčšie úpravy.
Svedkyňa bola prítomná v dome aj pri ďalších návštevách a obhliadkach domu

žalobcom,zhrubatriažpäťkrátvlete,keďsasedelonateraseariešilisapotrebnéúpravyaopravydomu,
tieto návštevy žalobcu trvali dosť dlho, pár hodín a vtedy svedkyňa výslovne počula matku žalovaných
opakovane upozorňovať žalobcu na nevyhnutnosť opráv, najmä spodných priestorov domu, ktoré sú
chladnejšie a tiež hornej izby domu od parkoviska, ktorá je najstudenšia v dome. Na potrebu úpravhornej izby a jej vady bol žalobca opakovane matkou žalovaných upozorňovaný práve pre to, že v tejto
izbe plánoval umiestniť detskú izbu. Podľa svedkyne bol žalobca konkrétne upozorňovaný na prízemie
domu, že ide o chladnejšie priestory, na prvom poschodí bol upozornený na kuchyňu, jej rohy a plafón,

na chlad v jednej bočnej izbe a aj na to, že na rožnom balkóne z obývačky na prvom poschodí
nebol urobený obklad alebo dlažba. Podľa svedkyne žalobca mal žalobca zámer urobiť z nehnuteľnosti
dvojgeneračný dom plus pracovné priestory. Svedkyňa potvrdila, že dom stavala postupne na etapy
stavebná firma, najskôr spodok, neskôr sa nadstavovalo vrchné poschodie. Svedkyňa sama nevnímala
akýkoľvek problém s technickým stavom domu ani s jeho zateplením a strechou domu,

nepociťovala v ňom vlhkosť, keď v ňom po dorobení jeho vrchnej časti bývala úplne hore. Svedok S. Š.,
otec žalovaných uviedol, že v rodinnom dome býval až do augusta 2009, a preto dobre poznal technický
stav a vady domu, ktorých bolo viacej, avšak konkretizovať vedel len tie, na ktoré si s odstupom času
spomenul. Konkrétne uviedol, že hlavne prízemie bolo z časti neobývateľné, lebo bolo v rekonštrukcii,
rekonštruovala sa obývačka, pôvodná detská izba, ktorá sa využívala ako hala, pivnica zatekala a bolo
ju treba opraviť, na čo bol žalobca výslovne upozornený. Rovnako bol žalobca upozornený na balkón,

z ktorého bola vybraná dlažba s tým, že balkón treba zaizolovať. Svedok uviedol, že žalobca bol ďalej
upozornený, že do obývacej miestnosti na poschodí fúka cez vypínač (zásuvku) a že detská izba syna na
poschodí je chladná, vzhľadom na to, že aj žalobca ju chcel využívať ako detskú izbu. Svedok uviedol, že
bol prítomný pri niektorých ohliadkach domu, kedy si žalobca prizval na ohliadku aj statikov, architektov
a znalcov, ktorí ohliadali celý dom od suterénu až po povalu, išlo o niekoľkohodinové

návštevy, avšak čo konkrétne skúmali, svedok nevedel. Bol prítomný aj pri rozhovore, kedy žalobcu
bývalámanželkasvedka(matkažalovaných)informovalaotom,ženadomejenovopostavenáprístavba
a nadstavba, nová strecha z roku 2000, o ktorej architekt povedal, že je dobre spravená, a preto podľa
svedka nemá vady a rovnako z tohto obdobia nové zateplenie domu, ktorého kvalitu svedok nevedel
posúdiť, keďže rekonštrukciu realizovala stavebná firma so stavebným dozorom. Uviedol, že dom bol

žalobcovi predávaný v takom technickom stave v akom bol, pričom žalobca bol upozornený na to, že je
studený, čo súviselo s izoláciou domu. Uviedol, že pôvodná predajná cena nehnuteľností ponúkaných
prostredníctvom realitnej kancelárie, bola okolo 20 mil. Sk, pričom pri prejednávaní kúpnej ceny, žalobca
navrhol aby nepredávali nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu, že to bude lacnejšie, na čo žalobcovi
navrhli, že z dôvodu technických závad domu a nutnosti rekonštrukcie celého domu, na ktorú budú

potrebné financie, zľavili z pôvodnej požadovanej ceny. Žalobca s tým súhlasil, lebo dom sa mu páčil a
tešil sa na to, že si ho prestavia. O tom, čo konkrétne bude potrebné na dome opraviť sa nerozprávali a
žalobcakupovaldomvtakomtechnickomstavevakombolanaktorýbolajupozorňovaný.Podľasvedka
žalobca kupoval dom na podnikateľské účely a mal s ním veľké plány, napr. že kúpi veľké parkovisko za
domom, že zbúra strechu a nadstaví ešte jedno ďalšie poschodie. Svedkyňa Z. Š.D., matka žalovaných

1/ a 2/ uviedla, že bývala v predmetnom dome do 31.08.2009 aj s rodinou. Podľa svedkyne synovia
ponúkali nehnuteľnosti na predaj prostredníctvom realitnej kancelárie za východiskovú kúpnu cenu
30 mil. Sk, ktorú postupne znižovali, keďže sa záujemcovia nehlásili a posledná ponuka v realitnej
kancelárii, na ktorú zareagoval žalobca, bola 19.800.000,- Sk. Žalovaní poverili svedkyňu, aby rokovala
ohľadom predaja nehnuteľností so žalobcom, a preto všetky rokovania prebiehali v jej prítomnosti.

Uzavretiu kúpnej zmluvy predchádzalo minimálne 10 stretnutí žalobcu v dome, ktorý si opakovanie
obhliadal aj v prítomnosti bývalého manžela svedkyne, svedkyne O.. E. a žalovaných.
Pri prvej obhliadke bol aj realitný maklér, svedkyňa ich previedla celým domom, okrem povaly, za tri
týždne prišiel žalobca na ohliadku so znalcom, ktorý mal vypracovať posudok pre banku, avšak ten,
z dôvodu, že neposudzuje také veľké stavby, odmietol vypracovať posudok, a preto prišli iní dvaja

znalci, na vypracovanie posudku pre banku a naposledy prišiel statik a architekt. Prítomná pri druhej
ohliadke bola aj manželka žalobcu, vo februári 2009, bol ešte sneh a obhliadala balkóny. Okrem toho
bol žalobca ešte veľakrát na obhliadke domu sám. Tieto obhliadky prebiehali od 02.02.2009 do júna/júla
2009. Svedkyňa podrobne popísala priebeh obhliadok a rokovaní o kúpe domu, jeho technickom stave a
kúpnej cene. Uviedla, že už pri prvej ohliadke žalobcu informovala, že napriek tomu, že dom zateplili, je

stavba chladná a tento problém bude musieť nový majiteľ riešiť a tiež, že dom je pristavovaný a opísala
mu, že základy domu sú 70-ročné a prístavba sa realizovala na 4 etapy a upozornila žalobcu na všetky
závady, ktoré dom mal. Konkrétne žalobcu informovala, že časť prízemia domu je neobývateľná, že sú
tam oškrabané omietky do tehál, strop je odhalený a podbitý doskami, ďalšie dve miestnosti na prízemí
sú zhora zatečené, pri oknách na prízemí neomietnuté, na poschodí upozornila svedkyňa žalobcu, že pri

balkónoch je vlhká omietka a na to, že v obývačke na poschodí je zle urobený balkón, pretože predtým
si prizvala na posúdenie jeho zatečenia odborníka, ktorý jej odporučil ako riešenie vyrezať časť
zateplenia, potiahnuť izoláciu 15 až 20 cm na stenu, o čom informovala aj žalobcu. V ďalšej
izbe zo severnej strany na poschodí bol žalobca upozornený na to, že izba je studenšia od ostatnýchmiestností,avšaknevieprečotomutakje,lebobolazateplenáaj zvnútornejstrany.Kchronológii
realizácie prác na prístavbe domu po prvej obhliadke žalobcu informovala, že 1. etapa pri kúpe domu
v 1990 pozostávala z prístavby v prízemnej časti kuchyne a rodičovskej spálne, chodby a otvorenej

terasy; 2. etapa v roku 1996 pozostávala z rozšírenia pivničných priestorov a suterénu, ktorý rozširovali
o výrobné priestory, pod celým dvorom; 3.etapa v roku 1998, bolo dobudované prízemie výrobnej časti a
4. etapa v roku 2001, nadstavba celého prvého poschodia vrátane novej strechy, pozostávala zo stavby
kúpeľne, obývateľnej kuchyne a troch spálni, ktorú realizovala firma z nových materiálov. Následne v
roku 2001 sa realizovalo zateplenie celého domu, tzn. celé prízemie a podkrovie nad výšku 1,5 metra

až po strechu, ktorá bola z vnútornej strany do výšky 1,5 metra odoskovaná. Kolaudačné
rozhodnutie predmetnej stavby, ktoré odovzdala svedkyňa žalobcovi bolo zo dňa 13.08.2007. Už vtedy,
aj v prítomnosti realitného makléra, svedkyňa žalobcovi oznámila, že v prípade vážneho záujmu je
ochotná zľaviť z naposledy ponúkanej kúpnej ceny 19,8 mil. Sk na cenu 16 mil. Sk, práve z dôvodu že
dom potrebuje nevyhnutú investíciu a rekonštrukciu a rodina žalovaných na to nemá potrebné finančné
prostriedky. Asi o týždeň po prvej obhliadke prišli žalobca s manželkou a svedkyni povedali, že majú

vážnyzáujemokúpudomu,pretožesasnímdápracovaťaonajeprvá,sktorousadájednať o
cene, keď viem, že dom potrebuje investíciu a rekonštrukcii a aj vtedy v prítomnosti manželky žalobcu,
svedkyňa zopakovala, že dom potrebuje rekonštrukciu, nakoľko pivnica zateká a je potrebné odstrániť
vlhkosť a zateplenie pri balkónoch a celú spodnú časť domu. Žalobca v tom nevidel žiadny problém, ani
čo sa týka chladu prízemných priestorov s tým, že nehnuteľnosť kupuje „na firmu“ a v prízemí plánuje

umiestniť dielne, kancelárie. O výmene strechy so žalobcom nehovorili, pretože podľa
svedkyne na to nebol žiadny dôvod a rovnako nebol dôvod, a preto nehovorili ani o nutnosti odstránenia
pôvodného zateplenia a potrebe urobiť zateplenie nanovo, po celom obvodovom plášti a
svedkyňa žalobcu v tejto súvislosti upozorňovala iba na zimu v miestnostiach domu. Na tomto stretnutí
svedkyňa predložila žalobcovi doklady o predchádzajúcich nákladoch na vykurovanie a o koľko sa znížili

po zateplení, čo vtedy žalobca nepokladal za pre neho dôležité, pretože plánoval mať na streche solárne
panely a plánoval tiež nadstavbu domu, pri ktorej chcel časť steny oddeľujúcej komerčné priestory od
bytových odstrániť. V tejto súvislosti svedkyňa žalobcu upozornila, že krov bol na základe podmienok
stavebného úradu vyhotovený oceľovými trámami. Ďalšie stretnutia žalobca opakoval približne každý
týždeň, pričom keď prišiel v máji už v dome bolo vypnuté kúrenie a výslovne mu vtedy

svedkyňa povedala, aby sa posadili vonku na terase, kde je teplejšie ako v dome a vtedy znovu prebrali
podrobne technický stav celého domu a konkrétne detaily všetky závad domu. Vtedy sa tiež svedkyňa
so žalobcom dohodli, že žalobca pripraví písomnú kúpnu zmluvu, ktorú však predložil cca po dvoch
mesiacoch, ale bez uvedenia výšky kúpnej ceny 16 mil., na ktorej dohodli, pričom zisťoval, či ide o fixnú
cenu. Svedkyňa ho upozornila, že znalec, ktorého oslovili, určil pôvodne úradnú cenu nehnuteľnosti vo

výške 29 mil. Sk, a preto sa nemá ďalej so žalobcom o čom baviť. Žalobca na to reagoval tak, že
by mali spolupracovať, pretože dom môže mať aj skryté vady, ktoré bude musieť žalobca financovať
a platiť tiež za odborné posudky, na čo mu svedkyňa oznámila, že od dohody odstupuje. Následnú
obhliadku urobil žalobca v prítomnosti statika a architekta v júni alebo júli, kedy si
prezreli spolu celý dom vrátane strechy, podkrovia a vtedy sa svedkyňa vzhľadom na predchádzajúci

rozhovor so žalobcom výslovne statika opýtala, či je dom v poriadku, ktorý jej odpovedal, že áno, len
že strecha je príliš predimenzovaná, čo ale nie je na závadu, len že zaplatila viac za materiál ako bolo
treba. V súvislosti s možnými vadami domu svedkyňa uviedla, že mala v tom čase aj telefonický rozhovor
s vtedajším právnym zástupcom žalobcu Mgr. Moravčíkom, pričom o žalobcom predloženej
verziikúpnejzmluvyžalovanížiadalizakomponovaťformuláciu,že„žalobcanehnuteľnosťkupujevstave

takom ako stojí a leží“ (bod 6.2), ktorú žalobca žiadal vyškrtnúť, s čím svedkyňa nesúhlasila, alebo ak
žalobca na tom trvá, svedkyňa oznámila advokátovi žalobcu, že potom trvá na tom, aby namiesto toho
boladozmluvyzakomponovanáveta,že zpôvodnejkúpnejceny 19.800.000,-Skbolaposkytnutázľava
na rekonštrukciu domu v sume 3.800.000,- Sk. Na to advokát žalobcu reagoval, že to je pre žalobcu
nevýhodné, pretože aj keby mu spadla polka domu, na nijakom súde to neobstojí a preto tam

radšej nechal bod 6.2 s tým, že ustanovenie o poskytnutej zľave v zmluve nebude, čo sa aj stalo. Ďalej
svedkyňa k okolnostiam podpísania kúpnej zmluvy uviedla, že kúpna cena 16 mil. Sk pôvodne v zmluve
uvedená nebola a dopisoval ju žalobca na výhradu svedkyne, ktorý uviedol, že pôvodná cena 20 mil. Sk
jejmimojehofinančnýchmožností akjejpodpísaniuprišloešteprednávštevoustatika.Napokon
svedkyňa vylúčila, že dôvodom zníženia kúpnej ceny bolo vylúčenie provízie realitnej kancelárie vo

výške 2 % z konečnej kúpnej ceny, nakoľko prvá ponuka kúpnej ceny bola 30 mil. Sk, vrátane provízie
a nakoľko neboli žiadne dôveryhodné ponuky, tak postupne sa kúpna ceny znižovala až na 19.800.000,-
Sk, avšak táto ponuka rovnako v sebe obsahovala províziu pre realitnú kanceláriu vo výške 2
% z konečnej kúpnej ceny, tzn. žalobca reagoval na ponuku 19.800.000,- Sk vrátane provízie realitnéhomakléra. Svedkyňa S. E., manželka žalobcu vo svojej výpovedi uviedla, že nehnuteľnosť vyberala ona,
nakoľko zodpovedala kritériám, ktoré požadovali, jediným problémom bola výška navrhovanej kúpnej
ceny, nakoľko na internetovej stránke bola v ponuke za kúpnu cenu 21 mil. Sk. Napriek tomu prehovorila

žalobcu aby sa išli na nehnuteľnosť pozrieť. Prvú obhliadku sprostredkovala realitná kancelária v polovici
februára a prvé si obhliadli druhé nadzemné podlažie aj v prítomnosti svedkyne Š., ktorá ich previedla
nehnuteľnosťou. Svedkyňa popísala, že v prázdnej obývačke sa pýtali na materiály, z čoho ako je robená
podlaha a kúrenie, kuchyňa bola tiež prázdna, bez kuchynskej linky, boli tam len vývody na vodu a
plyn, pričom svedkyňa Š.D. zodpovedala všetky otázky žalobcu ako je vedená voda a kúrenie, v kúpeľni

ukázala žalobcovi s manželkou plynový kotol a vysvetlila, ako je urobený a napojený na plyn a ako je
prerobené celé plynové kúrenie v druhom nadzemnom podlaží. V kúpeľni bolo umývadlo, hydromasážna
rohová vaňa a svedkyňa si pri odchode všimla na strope kúpeľne machuľu vo veľkosti 10 x 8 cm, na
čo svedkyňa Š.D. uviedla, že je to opravené a výslovne vylúčila, že by dôvodom zatečenia a fľaku na
strope bola diera v streche. Ďalej si prezreli chodbu a ďalšie tri miestnosti, pričom
na chodbe si svedkyňa všimla vodorovnú prasklinu, ktorú svedkyňa Š. zdôvodnila tým, že novostavba

pracuje. Svedkyňa ďalej uviedla, že svedkyňa Š.D. ich upozornila, že na druhom nadzemnom podlaží je
zamurovaná miestnosť, ktorá sa dá prebúrať, nakoľko bola pôvodne otvorená, slúžila pre zamestnancov,
ktorú im však vtedy neukázala. Na prvom nadzemnom podlaží si prezreli chodbu aj so svedkom Š., kde
svedkyňa Š. vysvetľovala, ako bol dom na etapy pristavaný a ukázala, kde končí starý pôvodný
dom a kde nová prístavba. V časti novej prístavby bola spálňa s betónovým podkladom na zemi, v druhej

miestnosti kompletná kuchynská linka aj so spotrebičmi a ďalšia miestnosť - kúpeľňa, ktorá bola sčasti
súčasťou starého domu, bola vykachličkovaná s osadenou vaňou, umývadlom, toaletou, pričom keď
vychádzali na chodbu si svedkyňa všimla v starej časti domu navlhnuté múry vo výške 20 cm od zeme,
na čo jej svedkyňa Š. povedala, že starý dom nebol zaizolovaný, čo je dôvod vlhka. Na strope v
tejto časti boli staré pôvodné trámy s drevenými latami, pričom na otázku žalobcu ako sú ukotvené trámy

s obvodovými múrmi, mu svedok Š. odpovedal, že ide sú pôvodné, ale upevnené. V hlavnej chodbe si
svedkyňa opäť všimla zatečené stropy, čo svedok Š. vysvetlil tým, že pri stavbe druhého nadzemného
podlažia boli dažde a ešte nemali urobenú strechu a vysvetlil ako to sušili. Na dvore si obhliadli ďalšiu
pristavovanú miestnosť s vysvetlením ako bola prístavba realizovaná, ďalej nedorobený
dvor, na ktorom bol položený igelit, pričom vstup do domu nebol vydláždený. Svedkyňa uviedla, že ďalšia

časť domu bola neprístupná a na prvé podlažie bol vchod z dvora s provizórnymi drevenými schodíkmi,
pričom svedkyňa Š.D. ich informovala, že predtým tam bola nákladná rampa. Svedkyňa bola v čase
ohliadky gravidná, a preto si netrúfala ísť po schodíkoch hore a odišla so svedkyňou Š. do domu a
zvyšokdomuobhliadalužlenžalobcasosvedkomŠ.,žalovaným1/a realitnýmmaklérom.Prirozhovore
svedkyňa Š. uviedla ako dôvod predaja domu rozvod manželstva, pri ktorom previedli nehnuteľností na

synov (žalovaní 1/ a 2/). Svedkyňa ďalej uviedla, že jej manžel (žalobca) svedkyni Š.D. pri tejto
obhliadke povedal, že pivničné priestory sú vlhké a sú v katastrofálnom stave a prvé nadzemné podlažie
bude vyžadovať značnú finančnú investíciu, čo presahuje finančný limit rodiny žalobcu, na čo svedkyňa
Š. znížila požadovanú cenu nehnuteľností na 16 mil. Sk, na čo žalobca reagoval pozitívne. Ďalej sa
bavili už len o tom, čo sa dá opraviť, pozerali projektovú dokumentáciu, kolaudačné rozhodnutie z roku

2007 a rozišli sa s tým, že oznámia svoje stanovisko. Svedkyňa uviedla, že ďalšia návšteva v dome bola
so žalobcom, bez makléra, asi o 2 týždne, na ktorej chceli predovšetkým získať od svedkyne Š. nejakú
garanciu, že navrhovaná kúpna cena 16 mil. už nebude ďalej navyšovaná. Preto svedkyňa a žalobca
navrhli vylúčiť z celého procesu realitného makléra. Tiež chceli poznať stanovisko rodiny žalovaných, či
budú ústretoví pri financovaní časti kúpnej ceny úverom z banky. Svedkyňa Š.D. v prítomnosti svedka Š.

súhlasila s preúverovaním časti kúpnej ceny, aj s vylúčením realitného makléra a potvrdila
konečnú kúpnu cenu 16 mil. Sk a napokon aj s návrhom žalobcu a svedkyne (manželky), že
ako prví vyhotovia písomné znenie kúpnej zmluvy. Svedkyňa uviedla, že počas tejto ďalšej návštevy si
pozrela aj tie miestnosti, ktoré pri predchádzajúcej návšteve neboli sprístupnené a aj prvé nadzemné
podlažie. Utvrdila sa v tom, že pivničné priestory boli vlhké a v dezolátnom stave, tzn.

neomietnuté stropy, vyduté kachličky, nezaizolované základy pôvodného domu aj prístavby. Potvrdila,
že svedkyňa Š. súhlasila, aby si znalec banky obhliadol priestory, pričom jeden znalec konštatoval, že
takéto veľké nehnuteľnosti neoceňuje, a preto svedkyňa našla znalca Ing. Encingera, s
ktorým bola na obhliadke a viac už v dome nebola a na ďalšie obhliadky chodil len žalobca a jednal len
o technických veciach. Následne asi dva mesiace hľadali banku, ktorá im poskytne úver a asi v máji

2011 oznámili svedkyni Š., že majú finančné prostriedky a poslali jej e-mailom návrh kúpnej
zmluvy. Svedkyňa ďalej uviedla, že verzií kúpnej zmluvy bolo asi 8, a preto žalobca asi 5 x navštívil
svedkyňu Š. v dome. Šiesta e-mailová verzia obsahovala aj preberací protokol, ktorý však svedkyňa Š.
Q.dmietla s tým, že ak žalobca trvá na preberacom protokole, žiada pôvodne navrhovanú kúpnu cenualebo, aby v kúpnej zmluve bolo uvedené, že nám poskytla zľavu. S touto požiadavkou
žalobca asvedkyňanesúhlasiliaďalejkomunikovaliužlenprostredníctvomadvokáta,pričom
konečná bola až ôsma verzia kúpnej zmluvy. Pri podpise preberacieho protokolu sa do protokolu zapísal

stav elektromeru, vodomeru, plynomeru a kde sa nachádzajú hlavné prívody plynu, vody, elektriny a po
podpise prevzali kľúče od domu, avšak z rodinných dôvodov sa nasťahovali až na jar 2010. Svedkyňa
uviedla, že časť domu považovala za novostavbu, lebo v nej nebolo žiadne zariadenie, bola tam nová,
5 rokov stará strecha, nové zateplenie, ohľadom ktorého svedkyňa Š. predložila žalobcovi s manželkou
kolaudačné rozhodnutie z roku 2007. Svedkyňa popísala, že vady domu zistili v zime 2010/2011, kedy

si všimla, že fúka spod podlahových líšt, v izbách bola zima aj keď kúrili na plný výkon, podlaha bola
chladná aj keď tam boli parkety a podlahové kúrenie a najhoršie to bolo po obvode izieb zo severnej
strany. Hneď po nasťahovaní si svedkyňa všimla, že fľak, ktorý mal byť opravený, sa začal zväčšovať
a neskôr do izieb zatekalo zo stropov. Už v prvé leto si svedkyňa všimla, že vo všetkých priestoroch
druhého nadzemného podlažia je veľmi horúco, avšak pozornosť tomu začala venovať až v zime, kedy
si zaobstarali termosnímky a dali si vypracovať znalecké posudky, aby zistili v čom spočíva problém

s výkyvom teplôt. Svedkyňa ďalej popísala náklady v súvislosti s prevádzkou domu a to, že keď jej
svedkyňa Š. predložila účet SIPO, po prepočte z neho vyplývalo, že náklady zodpovedali veľkosti domu.
Uviedla, že dom kupovali so žalobcom na súkromné bývanie a aj na podnikanie, na ktoré sa dom aj
využívajú, pričom náklady idú na firmu a ako rodina majú nájomnú zmluvu. Poukázal na to, že na základe
návrhu strany žalobcu nariadil v konaní znalecké dokazovanie Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej

univerzity (ÚSI ŽU), ktorý vypracoval Znalecký posudok č. 230/2017 z 27.10.2017, v
ktoromvšeobecnúhodnotušpecifikovanejnehnuteľnosti(stavbyapozemkov)kudňuuzatvoreniakúpnej
zmluvy 19.06.2009 stanovil v sume 518.000 € (bod 3.3), pri identifikovaní závad a nedostatkov (zjavných
a skrytých) na špecifikovanej nehnuteľnosti, vychádzal z listu žalobcu z 20.07.2011, ktoré si uplatnil
voči žalovaným 1/ a 2/ a zo skutkového stavu rodinného domu zisteného ohliadkou dňa 28.04.2015,

popísalichnalisteč.28až33posudkutak,žeokremzávadšpecifikovanýchIng.Adamovským,znalecký
ústav zistil ohliadkou ďalšie vady, ktoré neboli žalobcom vytýkané (neuplatnil si ich, závady 1 až 6),
a to: vlhnutie obvodových stien (v podzemnom podlaží v pristavenej časti suterénu), keď v prvom
podzemnom podlaží boli dodatočne odstránené vnútorné niektoré časti stavby (vnútorné keramické
obklady, časti vnútorných omietok aj časti niektorých priečok, ktoré vykonal súčasný vlastník/žalobca);

vlhkosť pravdepodobne prenikala z okolitej zeminy v dôsledku nevyhotovenej alebo nefunkčnej
vonkajšej hydroizolácie v časti prístavby podzemného podlažia, ktorá je však skrytá pod terénom a
nie je vizuálne preskúmateľná; dvojitá stena, na ktorú počas obhliadky upozornil žalobca, že v prvom
podzemnompodlaží (vmiestnostichladiacibox),bolazhotovenáduplicitnástena,pravdepodobne
dodatočne, vymurovaním z plných tehál a v čase obhliadky bola ľavá horná časť tejto steny odstránená

(vybúraná) a za vybúranou časťou bol viditeľný keramický obklad stien; existencia doplnenej steny nemá
negatívny vplyv na užívanie priestoru; nákladný výťah, ktorý bol v čase ohliadky; poškodenie steny v
sklade na prízemí, kde bola vybúraná časť obvodovej tehlovej steny a bola viditeľná tepelná izolácia,
zhotovená v rámci vonkajšieho zatepľovacieho systému a nebolo uvedené kedy došlo k poškodeniu;
elektroinštalácia v prevádzkovej časti domu (v bývalej mäsovýrobe), je podľa vyjadrenia žalobcu vadná

a prejavuje sa iskrením, rozvody sú lokálne nefunkčné, revízia nebola pravdepodobne vykonaná; kotol
ústredného kúrenia a vykurovací systém v prevádzkovej časti domu, bol podľa vyjadrenia žalobcu počas
obhliadky nefunkčný a pravdepodobne na ňom neboli vykonané servisné kontroly; v
čase obhliadky bol napojený na rozvody zemného plynu a studenej a teplej vody; na rozvod ústredného
vykurovania nebol napojený, a preto v tejto časti nemohol byť prevádzkovaný. Ďalej ústav popísal

zistenie nasledovných vád, ktoré žalobca vytkol (závady 7 až 10) a to: zatekanie steny nad schodiskom -
ústav konštatoval, že podľa polohy zatekania predpokladá, že túto závadu spôsobuje zlá hydroionizácia
a chýbajúce klampiarske konštrukcie na terase nad priestorom; lokálne praskliny vnútorných omietok -
ústav konštatoval, že na vnútorných maľbách sa lokálne v malej miere vyskytovali praskliny; zatekanie
podhľadov v kúpeľni - boli identifikované vysušené stopy zatekania vody z podstrešného priestoru,

pričom v čase obhliadky vlhkosť na poškodených miestach zistená nebola; nedostatočné vyspádovanie
časti strešných žľabov - bola vykonaná ústavom skúška funkčnosti odtoku vody, na základe ktorej možno
konštatovať, že nebol zabezpečený dostatočný odtok vody dôsledkom nedokonalého vyspádovania,
čomu sekundárne prispeli nahromadené nečistoty v žľabe, ktoré treba odstraňovať v rámci bežnej
údržby. K otázke ohodnotenia nákladov na odstránenie zjavných aj skrytých vád stavebných prác,

k jednotlivým nákladom na opravy podľa Znaleckého posudku č. 6/2011 Ing. Schulzovej, znalecký
ústav uviedol, že navrhovanú opravu zateplenia jeho celoplošnou demontážou a nahradením novým, s
prihliadnutím na posúdenie teplotechnických vlastností obvodových stien domu, vo vzťahu k zisteným
závadám nepovažuje za potrebnú, rovnako tak navrhovanú opravu vnútorných podhľadov, výmenustrešných konštrukcií, pričom záverom uviedol, že ústav navrhuje iný technologický postup opravy závad
strešnej konštrukcie. K vyčísleniu nákladov opravy ústav uviedol, že po analýze možných spôsobov
opráv, tieto rozdelil na dve časti, a to lokálne opravy zateplenia fasády, vnútorných omietok na poschodí,

úprava povrchov na terase a balkóne a oprava strešnej konštrukcie, pričom náklady na túto časť ústav
vyčíslil v sume 46.721,91 eur bez DPH a druhú časť predstavujúcu sanáciu obvodovej
časti prístavby suterénu a terasy na časťou suterénu nad ulicou, vyčíslil v sume 13.667,70 eur bez DPH;
k vadám na elektrotechnickom zdvíhacom zariadení, vadách na vykurovaní a plynových zariadeniach
znalecký ústav uviedol, že závady neboli vizuálne zistené, sú však dlhodobo nepoužívané, resp.

nefunkčné (výťah), pričom žalobca si tieto ani neuplatňoval. K určeniu, či finančný rozdiel 163.900 eur
zohľadňuje vady nehnuteľnosti znalecký ústav uviedol, že ZP č. 19/2009 Ing. Encingera nezohľadňuje
negatívny vplyv vád pri stanovení všeobecnej hodnote rodinného domu, avšak uvedená suma 163.900
eur, ako dohoda dvoch zmluvných strán a s ohľadom na všeobecnú hodnotu nehnuteľností určenú k
19.03.2009 Ing. Encingerom v sume 695.000 eur a všeobecnú hodnotu určenú ÚSI
ŽU k 19.06.2009 v sume 518.000 eur (odpoveď na otázku 1), môže odzrkadľovať zníženie všeobecnej

hodnoty stavieb z titulu výskytu vád. K otázke posúdenia vád nehnuteľnosti uvedené v posudku Ing.
Adamovského (str. 16 = 1/ až 18/ z odseku 19 rozsudku) či a ktoré boli skryté (zistiteľné
odbornou ohliadkou v čase kúpy) a ktoré nie, znalecký ústav uviedol, že skrytými vadami
sú vady pod bodmi 1/, 4/, 5/, 6/, 8/, 9/ 10/, 12/ až 18/; pravdepodobne skrytými sú vady pod bodmi 3/
a 7/ a pod bodmi 2/ a 11/ išlo o vady zjavné, zistiteľné ohliadkou. Ohľadom možnosti posúdenia kvality

zateplenia podľa normy STN 732901 z roku 2008 s prihliadnutím na Odborné stanovisko Ing. Horňáka,
sa znalecký ústav stotožnil so záverom menovaného znalca, že posudzovať kvalitu zateplenia stavby,
resp. stavebných úprav z 23.04.2007 nie je prípustné podľa normy platnej od mája 2008, tzn. zateplenia
vyhotoveného pred jej účinnosťou. K otázke stanovenia stavebných predpisov a technických noriem na
zateplenie budov pred rokom 2008 a posúdenia zateplenia z pohľadu noriem platných v čase realizácie

zateplenia, znalecký ústav uviedol záver, že východiskovou právnou normou je Stavebný zákon č.
50/2008 Zb. a problematiku v oblasti stavebnej tepelnej techniky usmerňovali vybrané STN, pričom
rozhodujúcoujeSTN730540-2aďalšienaňunadväzujúce,ktoréboliplatnéodmarca2002dojúla2012.
Technické požiadavky na zatepľovacie systémy upravovala STN 730551 platná od apríla 1999 do mája
2008. Na základe dostupných údajov znalecký ústav konštatoval, že rozhodujúca časť obvodových stien

rodinného domu vyhovuje požadovaným normám, časť pôvodných obvodových stien im nevyhovuje a
nevyhovuje im konštrukcia terasy, ríms a strop nad najvyšším podlažím, ktoré je potrebné opraviť tak,
aby spĺňali požadované kritériá.
3. Takto ustálený skutkový stav veci po právnej stránke posúdil podľa § 499, § 504, §
507 ods. 1,2, § 597 ods. 1, § 598, § 599 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka a dospel k záveru, že

podaná žaloba nie je dôvodná. Poukázal na to, že za vadu veci sa považuje neexistencia takej vlastnosti
veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v
dôsledku ktorej je možnosť využitia veci podstatne znížená. Pri rodinnom dome možno za takúto vadu
spravidla považovať nefunkčné kúrenie, kanalizáciu, nevhodnú izoláciu a obvodové
múry s konštrukčnými chybami (40/1996 ZSP). V citovaných ustanoveniach je obsiahnutá úprava

vzniku a uplatnenia nárokov zo zodpovednosti za vady veci, ktorá je právnym dôsledkom vadného
plnenia a kompenzuje ujmu nadobúdateľa spočívajúcu vo vade veci. Zodpovednosť za vady veci je
objektívnou a nastupuje bez ohľadu na to, či predávajúca strana o vade vedela alebo nie. Občiansky
zákonník neupravuje pri tejto zodpovednosti žiadne liberačné dôvody a nie je možné sa jej zbaviť. Jej
predpokladom je platné uzatvorenie záväzku a uplatňovať ju môže iba nadobúdateľ veci. V ust. § 499

až 510 OZ sú obsiahnuté všeobecné ustanovenia zodpovednosti za vady, ku ktorým sú ustanovenia o
zodpovednosti za vady pri jednotlivých zmluvných typoch, osobitnými (lex specialis) a majú prednosť
pred všeobecnou úpravou a § 499 OZ podmieňuje vznik zodpovednosti za vady uzatvorením odplatnej
zmluvy. V ustanoveniach § 596 až § 600 OZ je obsiahnutá špeciálna úprava zodpovednosti za vady pri
kúpnej zmluve. Zákon predávajúcemu, u ktorého je predpoklad, že pozná vlastnosti a stav predávanej

veci, ukladá tzv. notifikačnú povinnosť, čo znamená povinnosť upozorniť kupujúceho na vady, ktoré sa
pri používaní prejavili a o ktorých predávajúci vie. Táto povinnosť sa týka všetkých vád (faktických aj
právnych, skrytých i zjavných) o ktorých predávajúci vie, avšak naopak sa netýka tých
vád, o ktorých predávajúci nevedel, aj keby pri náležitej starostlivosti a pozornosti o nich vedieť mal.
Dôkazné bremeno o tom, že predávajúci o vadách vedel, znáša kupujúci. Za vady, na ktoré predávajúci

kupujúceho upozornil pred predajom veci predávajúci nezodpovedá, rovnako ani za vady, ktoré vznikli
neskôr ako došlo k prevodu a naopak, nesplnenie notifikačnej povinnosti má za následok vznik nároku
kupujúceho z vadného plnenia. Ako bolo uvedené, predávajúci z hľadiska objektívnej zodpovednosti
zodpovedázavšetkyvadyveci, ktorémalavčaseuzatvoreniakúpnejzmluvyaajzatie,ktorésaprejavilidodatočne, bez ohľadu či o nej predávajúci vedel alebo nie. Zbaviť sa zodpovednosti za vady môže iba
aknanekupujúcehovýslovneupozornil,čojevpodstatevylúčenépokiaľideoskrytévadyveci, o
ktorých predávajúci nevedel a existovali v čase prevodu. V takomto prípade, ak dodatočne vyjde najavo

vada veci, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, môže si kupujúci uplatniť primeranú zľavu z
dojednanej ceny ak je vec použiteľná na daný účel, alebo ak je vec nepoužiteľná a vada neodstrániteľná,
má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. V prípade vadného plnenia predávajúcim, § 599 OZ upravuje
osobitnýmspôsobomlehoty,vktorýchmusíkupujúciuplatniťsvojeprávozvadnéhoplnenia(lexspecialis
k § 504 OZ). Lehota upravená v prvej vete tohto ustanovenia „bez zbytočného odkladu“ má subjektívny

charakter a jej márnym uplynutím dochádza k zániku práva a vyjadruje potrebu bezodkladného splnenia
povinnosti, tzn. v najkratšom možnom čase z hľadiska objektívnych okolností, tzn. „ihneď ako ihneď ako
je to len možné“, avšak najneskôr „do 24 mesiacov“ (druhá veta). V danom prípade sa zistenie vád
nehnuteľnosti, ktorá bola na etapy pristavovaná, javí ako časovo náročnejšie. Zo zistených okolností
však nevplývalo, že by odborné posúdenie vád nehnuteľnosti bolo časovo náročné a aj keď prisvedčíme,
žežalobcamohol zisťovaťvadypomocouodborníka,znalca,nekonalbezzbytočnéhoodkladu.Znalecký

posudok pritom znalci vypracovali do mesiaca až dvoch. Žalobca prevzal predmet kúpy dňa 31.08.2009,
pričom v predzmluvných rokovaniach deklaroval využitie nehnuteľnosti najmä na podnikateľské účely,
čomu nasvedčovalo aj jej účtovné zaradenie, avšak tvrdil, že do nehnuteľnosti sa nasťahoval až na jar
2010 (tzn. cca o pol roka) z rodinných dôvodov. V súdnom konaní nebol produkovaný žiaden
dôkaz, odôvodňujúci takúto „pomalosť“ ohľadom užívania veci. Navyše bolo zrejmé, že nejde o novú

stavbu, už pri predzmluvných rokovaniach mohla stavba vyvolať obavu, že okrem množstva zjavných
vád a nedostatkov, bude mať aj vážne skryté vady. Napokon ani po nasťahovaní si žalobca nedal
vyhotoviť podrobný odborný posudok o technickom stave nehnuteľnosti a rozsahu vád, na ktoré bol pred
kúpou predávajúcimi upozornený. Až v závere ďalšej zimy 2011/2012, tzn. takmer rok a pol po
prevzatí veci, žalobca požiadal o vypracovanie znaleckých posudkov Ing. Adamovského

a následne Ing. Shultzovú. Tieto vady žalobca voči žalovaným formuloval v podstate ako vady strešnej
konštrukcie, ktoré boli dôsledkom zlého a neodborného zateplenia. Ostané vady, ktoré vytkol žalobca
listom z 20.07.2011 a ktorým si uplatnil nárok zo zodpovednosti za skryté vady veci podľa § 599 OZ,
boli predovšetkým vady týkajúce sa zateplenia domu z roku 2007. Preto ohľadom námietky preklúzie
uplatňovanéhopráva,podľanázorusúduprvejinštanciežalobcazmeškalprekluzívnulehotuvymedzenú

formuláciou „bez zbytočného odkladu“, v zmysle § 599 OZ, ktoré je lex specialis k § 504 OZ upravujúcom
všeobecnú, zákonnú zodpovednosť za vady podľa § 499 OZ. Zo znenia § 504 a § 599 OZ vyplýva
notifikačná povinnosť kupujúceho, splnenie ktorej v prekluzívnej lehote, je hmotnoprávnou podmienkou
uplatnenia nároku zo zodpovednosti za vady. Žalobca mal už pred kúpou nehnuteľnosti dostatočný čas
na premyslenie, mal informácie ohľadom technického stavu nehnuteľnosti, resp. mal možnosť si ich

zabezpečiť alebo vyžadovať. O stave nehnuteľnosti sa pred jej kúpou podrobne informoval
a práve z dôvodu, že mal dostatok informácií o množstve zjavných vád nehnuteľnosti, ohľadom chladu,
zatečeného stropu, prasklín, vlhkosti v pivničných priestoroch, o potrebe značnej finančnej investície
do prvého nadzemného podlažia, dalo by sa predpokladať, že kupujúci žalobca sa bezodkladne po
prevzatí nehnuteľnosti ubezpečí, že nehnuteľnosť je v takom technickom stave, s akým sa oboznámil,

čo vyplýva práve z uvedených Čl. 6.2 a 6.9 kúpnej zmluvy. Ustanovenie § 599 OZ úplne jednoznačne
stanovuje objektívnu a subjektívnu lehotu na uplatnenie nároku tým, že kupujúci musí vytknúť vady „bez
zbytočného odkladu“ a táto bezodkladnosť je vymedzená potom konkrétnymi skutkovými okolnosťami.
V danom prípade však žiadne osobitné a akceptovateľné dôvody, pre ktoré žalobca nevytkol vady
bezodkladnepoprevzatíveci,nebolianitvrdené,tzn.anipreukázané.Graviditamanželkyžalobcutakým

dôvodom iste nie je, práve naopak je predpoklad, že z tohto dôvodu bol žalobca prítomný v mieste
nehnuteľnosti a pokiaľ mal záujem nasťahovať sa do nehnuteľnosti aj s rodinou, mal bezodkladne zistiť,
či je nehnuteľnosť užívaniaschopná a či nemá vady, o ktorých nebol informovaný. Nie je vylúčené, že k
vytknutiu vád dôjde až v závere 24 mesačnej lehoty, avšak zároveň musí byť naplnená podmienka, že
aj v tomto prípade ide o bezodkladné vytknutie vád, až na konci objektívnej lehoty 24 mesiacov, ktorá

je maximálnou a v ktorej je potrebné najneskôr nárok uplatniť voči predávajúcemu, inak právo zaniká.
V danom prípade objektívna lehota 24 mesiacov dodržaná bola, avšak nenahrádza subjektívnu lehotu,
ktorá bola zákonom stanovená v prvej vete § 599 ods. 1 OZ bez zbytočného odkladu. V konaní neboli
ani tvrdené žiadne také okolnosti, pre ktoré si kupujúci nepreveril stav nehnuteľnosti bezprostredne
po prevzatí v primeranej lehote, tzn. bezodkladne. Z výpovedí strán a svedkov vyplýva, že náznaky

vád, ktoré považuje za relevantné vady a pre ktoré sa žalobca domáha zníženia kúpnej ceny, sa začali
prejavovať už začiatkom zimy, v mesiacoch keď sa začalo kúriť (november 2010). K zadaniu posudku
alebokonaniazostranyžalobcuprišloažvapríli2011akpodaniužaloby04.06.2012.Vovzťahukotázke
formulácie Čl. 6.2. Kúpnej zmluvy poukázal na to, že na daný prípad nemožno aplikovať § 501 OZ, aj keďjeho zjavným účelom bolo regulovať zodpovednosť za vady prevedenej nehnuteľnosti, keďže išlo staršiu
stavbu, ku ktorej boli v dvoch etapách pristavené ďalšie časti a uzatvoreniu zmluvy predchádzali početné
ohliadky nehnuteľnosti a oboma zmluvnými stranami boli konštatované výhrady k jej technickému stavu,

so záverom potreby rekonštrukcie z ktorého dôvodu došlo aj k dohode o podstatnej zľave z
kúpnejceny.Ustanovenie§501OZ síceumožňujezásadnévylúčeniezodpovednostiscudziteľazavady
veci, ktorá je prenechaná tak, ako stojí a leží, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju
má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil a aj naozaj zbavuje predávajúceho zodpovednosti za
škodu. Platí to však len v prípade predaja veci úhrnom, tzn. veci vcelku, nachádzajúcich

sa na určitom mieste (napr. predaj dielne s náradím, vínnej pivnice so sudmi, vecí v sklade,...) a je
dôsledkom právom predpokladaného zámeru jednej zmluvnej strany prenechať druhej zmluvnej strane
veci súhrnom určené, ktoré nadobúdateľ preberá ako celok bez ohľadu na ich kvantitu a
kvalitu, pričom požiadavku určitosti predmetu kúpy pri predaji vecí určených súhrnne je nutné vzťahovať
na vymedzenie tohto súhrnu za použitia údajov určených napríklad miestom, kde sa veci v určitom
čase nachádzajú, na ich druhové určenie a podobne; nemožno ju naopak stotožňovať s konkretizáciou

(individualizáciou) jednotlivých predávaných vecí, tzn. napr. aj nehnuteľností s identifikačnými údajmi
potrebnýmiprezápisdokatastra(rozsudokNS ČR,sp.zn.32Odo441/2003z26.11.2003,NálezÚSSR
III. US 48/2012-25 z 28.03.2012). Preto v danom prípade nemožno uplatniť výklad v zmysle § 501 OZ,
avšak možno uvedenú formuláciu v Čl. 6.2. zohľadniť v súvislosti s konkrétnymi okolnosťami, ktoré boli
vykonaným dokazovaním preukázané, a to s preukázaním dôvodu dojednania zníženia pôvodnej kúpnej

ceny 695.000 euro o zľavu 163.900 euro, na dojednanú cenu 531.100 eur. Na uvedený Čl. 6.2. zjavne
nadväzuje aj Čl. 6.9. Kúpnej zmluvy, v ktorom sa opätovne zdôrazňuje, že kupujúci bol predávajúcim
informovaný o technickom stave nehnuteľnosti a v takom ich preberá. Z Čl. 4.1. vyplýva
že dojednaná celková kúpna cena je 531.100 eur, ktorú žalobca uhradil z časti pri podpise zmluvy na
bankové účty žalovaných a z časti z úverových prostriedkov. Zmluva síce neobsahuje

konkrétne ustanovenie o tom, že došlo v rámci predkupných rokovaní k ponuke zo strany
žalovaných na zníženie pôvodnej kúpnej ceny, avšak táto skutočnosť nebola v zásade medzi stranami
sporná a vyplývala z výsluchu strán a svedkov. Sporným bol dôvod zľavy, keď žalobca uvádzal, že
predávajúci znížili cenu preto, že nehnuteľnosť chceli konečne predať a naopak žalovaní uvádzali, že
dôvodom boli vady nehnuteľnosti, ktoré pri ohliadkach žalobca zistil a konštatoval, a ktoré bolo zjavne

potrebné opraviť v rámci rekonštrukcie a plánovej prestavby a z tohto dôvodu pristúpili žalovaní k
poskytnutiu zľavy z kúpnej ceny. Vzhľadom na skutočnosť, že práve žalobcom (a jeho manželkou)
oslovený znalec Ing. Encinger v čase ponuky nehnuteľnosti na predaj, za týmto účelom stanovil v
posudku č. 19/2009 z 27.03.2009 jej všeobecnú hodnotu so zohľadnením daného technického stavu
nehnuteľností porovnateľnú, resp. vyššiu ako bola ponúkaná kúpna cena a zároveň bola preukázaná

súčasná potreba odstránenia viacerých vád nehnuteľnosti a opráv a ďalších nevyhnutných investícií
deklarovaná žalobcom a jeho manželkou pri zvažovaní kúpy, uvedené logicky odôvodňovalo zásadné
zníženie kúpnej ceny o 163.900 euro, na ktorom sa v skutočnosti strany dohodli. Je častým prípadom,
že práve pri starších nehnuteľnostiach sa vyskytujú nezateplené konštrukcie, resp. zastaralé systémy,
problémovými s konštrukciami striech, nefunkčným vykurovaním, inštaláciami bez potrebných revízií,

problematickou elektroinštaláciou nevyhovujúcou súčasným normám, preto je v záujme predávajúcich aj
kupujúcich si ujasniť, aký je stav nehnuteľnosti, či zodpovedá veku a môže mať okrem viditeľných vád aj
skrytévady.Vdanomprípade nebolosporným,žepredávajúciumožnilikupujúcemudôkladnúobhliadku
nehnuteľnosti aj v prítomnosti odborníkov, ktorých si prizval, pričom všeobecná hodnota
nehnuteľnosti zahŕňajúca aj jej technický stav a vady a bola stanovená znalcom v čase jej prevodu

v obdobnej výške ako bola ponuková kúpna cena nehnuteľnosti. Preto vzhľadom množstvo vád, ktoré
nehnuteľnosťmala,možnopredpokladať,žeprávezjavnévadystavbyastýmsúvisiaciajpredpokladaný
výskyt skrytých vád, boli dôvodom, pre ktorý došlo k zľave k ceny nehnuteľnosti a kúpna cena bola
znížená o sumu 163.900 eur. Dospel preto k záveru, že žalobu je potrebné zamietnuť. O trovách konania
rozhodol podľa § 255 ods. 1 C.s.p. a úspešným žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania v

celom rozsahu.
4. Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobca, ktorý žiadal napadnutý
rozsudok zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Odvolanie odôvodnil tým, že súd
prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Nesúhlasil s právnym názorom

súdu, že pri lehote na vytknutie vád existuje subjektívna a objektívna lehota. Pojem lehota je vymedzený
v ustanovení § 122 OZ, pričom podľa ods. 1 a ods. 2 je zjavné, že lehoty sú určované podľa dní, týždňov,
mesiacov alebo rokov. Pojem „bez zbytočného odkladu” rozhodne za lehotu v pravom slova zmysle
považovať nemôžeme, nakoľko je tak neurčitý, že nie je zjavný ani jej začiatok, a ani jej koniec. Z toho,že pojem je vágny a nemožno s ním počítať ako s lehotou, je zjavné aj z uznesenia
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 30.08.2018, sp.zn. 2 Cdo 150/2017,
kde súd konštatuje, že „Pojem (lehota) bez zbytočného odkladu je, ako správne poznamenal odvolací

súd, vágnym pojmom, ktorý je potrebné vykladať vždy s ohľadom na konkrétne
okolnosti prípadu,...“. Z dikcie ustanovenia § 599 OZ je zrejmé, že pri možnosti na vytknutie vád existuje
len objektívna lehota, ktorá je 24 mesiacov od prevzatia veci. Súd ďalej v odôvodnení stavia pojem
„bez zbytočného odkladu” do pozície povinnosti kupujúceho vykonávať všetky možné dostupné úkony
na odhalenie skrytých vád. Je pritom zrejmé, že od nikoho nemožno spravodlivo očakávať, aby po

zakúpení nehnuteľnosti a po tom, čo vykonal jej obhliadku a mohol zistiť všetky zjavné vady, vykonával
ešte špeciálne prieskumy na odhalenie skrytých vád pomocou znalcov a ich techniky. Z gramatického
výkladu je možné chápať pojem „bez zbytočného odkladu” ustanovenia § 599 OZ ako povinnosť vytknúť
u predávajúceho bez zbytočného odkladu zjavné vady, ktoré si kupujúci ani predávajúci nedbanlivosťou
nevšimli a skryté vady, ktoré vyšli najavo. Nemožno to chápať ako povinnosť kupujúceho okamžite
po nadobudnutí vlastníctva vykonávať všetky potrebné kroky na odhalenie potenciálnych skrytých vád

nehnuteľnosti, aby ich mohol hneď bez zbytočného odkladu vytknúť. To by totiž znamenalo, že kupujúci
by mal zo strachu uplynutia subjektívnej prekluzívnej lehoty okamžite po kúpe nehnuteľnosti zaplatiť
nemalé finančné prostriedky za znalcov, aby vykonali prieskum a odhalili skryté vady. V tomto
prípade konal najrýchlejšie ako mohol. Súd mu síce vyčíta, že v súdnom konaní nebol produkovaný
žiaden dôkaz odôvodňujúci jeho pomalosť ohľadom užívania veci, ale je predsa len na vôli kupujúceho

rozhodnúť sa, kedy začne nehnuteľnosť užívať, pričom na toto stačí jeho obyčajné tvrdenie. O možných
problémoch sa dozvedel v zime roku 2010 a následne začal veci riešiť so znalcami, ktorí
následne vypracovali znalecké posudky a bez zbytočného odkladu na základne znaleckých posudkov
vytkol vady u predávajúcich, t.j. žalovaného 1/ a žalovaného 2/. Pochybenie súdu pri jeho
posúdení treba vidieť v tom, že súd ním uplatnené vady nepriradil správne k príslušnej etape výstavby

nehnuteľnosti. Súd dospel logickou konštrukciou „stavba mohla vyvolať obavu, že okrem množstva
zjavnýchvádanedostatkov,budemaťajvážneskrytévady“a„ponasťahovanísižalobcanedalvyhotoviť
podrobný odborný posudok“ k nesprávnemu záveru, že žalobca mohol predpokladať skryté vady, a
teda mal „bez zbytočného odkladu“ konať. Nehnuteľnosť bola stavaná po častiach v rozmedzí rokov
1939 až 2007. Uplatňované vady sa tykajú výlučne tej časti nehnuteľnosti, kolaudovanej 13.08.2007,

t.j. časti prezentovanej žalovanými pri predaji ako novostavba. Pri tejto časti stavby nebol žalovanými
upozornený na žiadne vady, naopak bolo mu prízvukované, že sa jedná o novostavbu, bez vád a nemal
ani najmenší dôvod predpokladať akékoľvek skryté vady v tejto časti nehnuteľnosti. Žalovaným vytkol
vady bezodkladne po tom, ako sa o nich preukazne dozvedel od znalcov (o príčinách vád, teda o
zlej streche a zle vykonanom zateplení sa dozvedel až od znalcov - dovtedy vedel len to, že v

nehnuteľnosti je zima napriek tomu, že ju vykuruje). Hneď ako získal znalecký posudok, kde bola určená
príčina vád, nechal naceniť náklady na odstránenie vád a hneď následne si uplatnil nárok na zľavu z
kúpnej ceny u žalovaných zodpovedajúci nákladom na odstránenie vád. Teda konal bezodkladne, no
najprv musel vedieť, aké vady má časť nehnuteľnosti - novostavba, koľko bude stáť ich odstránenie.
Súd ale od neho požaduje viac ako zákon, keď podľa neho mal okamžite riešiť skryté vady, aj keď to

objektívne nebolo možné, nakoľko o nich ani nevedel (sťahoval sa do nehnuteľnosti
v období, keď sa už nevykurovala, a preto až druhú zimu zistil, že v dome je problém a aj toto hneď
začal riešiť), a nemal ani dôvod ich predpokladať. Súd nemôže od neho požadovať, aby bez znaleckých
posudkov vedel určiť príčinu vád a aj veľkosť nároku na zľavu. Až druhú zimu zistil, že v dome je zima,
no to je málo na uplatnenie nároku z vád - musel zistiť príčinu vád a aj náklady na odstránenie vád. Je

preto rozdiel v tom, ak by vedel o vadách a neriešil ich bezodkladne (napr. mal by posudky, ale nárok
by si uplatnil s odstupom dlhej doby) od jeho situácie, keď sa o vadách, ich príčinách a nákladoch na
odstránenie dozvedel až neskôr, no stále ešte v lehote na uplatnenie si nároku (24 mesiacov). K dôvodu
zľavy vo výške 163.900,00 eur poukázal na to, že súd správne uvádza, že sporným bol dôvod zľavy,
keďže žalobca tvrdí, že cena bola znížená najmä z dôvodu, že sa žalovaným nedarilo nehnuteľnosť

dlhšiu dobu predať, a tí zase tvrdili, že dôvodom boli vady nehnuteľnosti, ktoré pri obhliadkach žalobca
zistil a konštatoval, a ktoré bolo zjavne potrebné opraviť v rámci rekonštrukcie a
plánovanej prestavby a z tohto dôvodu mali žalovaní pristúpiť k poskytnutiu zľavy z kúpnej ceny. Aj
keby pripustil, že zjednaná cena 163.900,00 eur bola znížená z dôvodu vád, ktoré sú zjavné, nemožno
hovoriť o tom, že mala kryť aj prípadné skryté vady, pretože tie môžu niekedy nabrať také rozmery, že

sa stane dom neobývateľným, napríklad v zimnom období z dôvodu nefunkčnosti izolácie. Jednoznačne
nemožno ani hypoteticky určovať primeranú zľavu pri skrytých vadách, pretože (ak o nich predávajúci
nevie) zľava, ktorá by mala byť určená, nemá oporu v skutočnostiach, na základe ktorých by mala
byť určená, keďže nie sú známe. Tvrdenie, že zľavnená cena mala hradiť všetky, aj zjavné, aj skrytévady, nemá oporu v zákone. V skutočnosti dojednaná kúpna cena bola výsledkom rokovania, keďže pri
predaji nehnuteľností, hlavne pri takých, ktoré sa nedarí predať po dlhšiu dobu, je zrejmé, že dôjde k
zjednávaniu ceny zo strany predávajúceho ako aj kupujúceho. Vo výpovedi svedkyne žalovaných Z. Š.,

ktorá zastupovala žalovaných pri predaji nehnuteľnosti, je uvedené „v prítomnosti realitného makléra
svedkyňa žalobcovi oznámila, že v prípade vážneho záujmu je ochotná zľaviť z naposledy ponúkanej
kúpnej ceny 19,8 mil. Sk na cenu 16 mil. Sk (531.103 eur)“. Výpovede všetkých svedkov dokazujú, že
táto poskytnutá zľava z dôvodu „vážneho záujmu“ je jedinou poskytnutou zľavou. Vzhľadom k tomu,
nemožno hovoriť, že dôvodom zľavy boli práve vady. Naopak, pri dojednanej sume sa stretla ponuka

a dopyt. Pri pôvodnej požadovanej cene žalovanými sa im nedarilo nehnuteľnosť predať, preto cenu
znižovali z pôvodnej ceny 30 mil. Sk (995.818 eur), tak ako ju znížili opäť aj pri predaji jeho osobe, no
nie kvôli vadám, ale v snahe nehnuteľnosť predať. Napokon, aj znaleckým posudkom Ústavu súdneho
inžinierstva Žilinskej univerzity (USI ŽU) č. 230/2017 z 27.10.2017 stanovil znalec všeobecnú hodnotu
špecifikovanej nehnuteľnosti ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy, t. j. ku 19.06.2009 na sumu 518.000
eur, čo je suma ešte nižšia, ako suma za akú ju zakúpil on (531.100 eur). Táto skutočnosť taktiež

preukazuje, že zjednaná cena bola výsledkom rokovania a pôvodná cena bola nastavená privysoko. K
včasnému uplatneniu vád nehnuteľnosti dal do pozornosti judikatúru týkajúcu sa aplikácie § 599 ods. 1
OZ, a to napríklad rozsudok Krajského súdu Žilina sp. zn. 5Co/192/2012 zo dňa 30.07.2012, kde súd
v obdobnej veci uplatnenia vád nehnuteľnosti v zákonnej lehote v zmysle § 599 ods.
1 Občianskeho zákonníka v odôvodnení uviedol: „..navrhovatelia podaným návrhom žiadali, aby súd

zaviazal odporkyňu k povinnosti zaplatiť navrhovateľom žalovanú istinu oproti povinnosti navrhovateľov
vrátiť odporkyni kúpené nehnuteľnosti na tom skutkovom a právnom základe, že tieto nehnuteľnosti od
odporkynekúpilinazákladekúpnejzmluvyzodňa12.03.2008,ktorejvkladbolpovolenýpod V
1222/2008 dňa 17.03.2008 s tým, že na nich neviaznu žiadne ťarchy ani vecné bremená. Dodatočne
bolo zistené, a to pri vybavovaní stavebného povolenia, že do parcely č. XXX/XX zasahuje ochranné a

bezpečnostné pásmo vysokotlakového plynovodu a z toho dôvodu spoločnosť SPP distribúcia nedala
súhlas k umiestneniu stavby. Po tomto zistení 03.03.2010 v zmysle § 597 OZ odstúpili od
kúpnej zmluvy a vyzvali odporkyňu na vrátenie vyplatenej sumy 38.255,99 eur do 10 dní od doručenia
výzvy s tým, že oni jej vrátia kúpené nehnuteľnosti. Keďže odporkyňa im do dnešného dňa vyplatenú
sumu nevrátila, uplatnili si aj úrok zo meškania a náhradu trov konania. Súd sa nestotožnil s jej tvrdením,

že vady si navrhovatelia uplatnili oneskorene, a teda ide o neplatné odstúpenie od kúpnej zmluvy. Vady
podľa názoru súdu vytkli v zákonnej lehote v zmysle § 599 ods. 1 OZ. O vzniku vady bez akýchkoľvek
pochybností sa dozvedeli pri vytyčovaní plynovodu 01.03.2010 a dňa 03.03.2010 vady vytkli odporkyni
a odstúpili od zmluvy.“ Ďalej rozsudok Krajského súdu v Prešove sp. zn. 5Co/356/2015 zo dňa
10.03.2016, ktorý v odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol, že: „...žalobkyňa so žalovaným 26.11.2010

uzatvorila kúpnu zmluvu, .... Žalovaný prehlásil, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne dlhy, ťarchy, vecné
bremená, záložné ani iné práva tretích osôb. Listom zo dňa 21.04.2011 jej však spoločnosť Slovak
Telekom, a. s. Bratislava oznámila, že na parcele sa nachádza podzemné telekomunikačné vedenie,
vyzvaná bola preto, aby dodržiavala podmienky ochrany telekomunikačných zariadení, v dôsledku čoho
je vo výkone svojho vlastníckeho práva obmedzená. Žalovanému listami z 30.05.2011 a

19.08.2011 vytkla vadu predanej veci. Skutočnosť či predávajúci o vadách vedel alebo nevedel, nemá
žiadny význam pre vznik práva zo zodpovednosti za vady. Nie dôvodnou bola aj odvolacia námietka,
podľa ktorej žalobkyňa neoznámila zistenie vady včas. Pokiaľ je v prvej vete citovaného
ust. § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka uvedené, že kupujúci musí vady u predávajúceho uplatniť
bez zbytočného odkladu, predstavuje toto časové vymedzenie „bez zbytočného odkladu" lehotu, ktorá je

len lehotou poriadkovou, s porušením ktorej zákon zánik práva kupujúceho na uplatnenie vady nespája.
Podstatná je notifikácia, vytknutie vady v lehote, ktorá začína plynúť od prevzatia veci a
uplyniedo24mesiacovodprevzatiaveci.“ZároveňirozsudokKrajskéhosúduŽilinasp.zn.7Co/28/2016
zo dňa 04.05.2016, ktorý vo svojom odôvodnení uviedol, že: „K odvolacej námietke, že navrhovatelia
vadu neuplatnili bezodkladne, odvolací súd poukazuje na to, že lehota upravená v § 599 ods. 1 OZ

„bez zbytočného odkladu“ je lehotou poriadkovou, a preto stačí že navrhovatelia ju uplatnili najneskôr
do 24 mesiacov od prevzatia veci, inak by sa ich právo prekludovalo. Keďže navrhovatelia uplatnili
svoje právo z vady veci v prekluzívnej 24-mesačnej lehote (07.05.2012 kúpna zmluva, 15.04.2013
odstúpenie), predmetná odvolacia námietka je nedôvodná“ a tiež rozsudok Krajského súdu Prešov sp.
zn. 17Co/74/2015 zo dňa 07.05.2015, ktorý vo svojom odôvodnení konštatuje, že bol povinný v súlade

s ustanovením § 599 Občianskeho zákonníka vady uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu.
Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr
do 24 mesiacov od prevzatia veci. V prejednávanej veci je potrebné uviesť, že v prípade, ak kupujúci
vady veci neuplatní u žalovanej do 24 mesiacov od prevzatia veci, jeho právo zaniká (preklúziapráva). Uplatnením práva na zodpovednosť za vady v 24-mesačnej lehote postačí, ak toto právo bolo
uplatnené u predávajúceho. Potom plynie ďalšia 3-ročná premlčacia doba, kedy je možné právo uplatniť
na súde. Nič nevylučuje, aby uvedené právo bolo priamo v 24-mesačnej lehote uplatnené na súde.“

Napokon, aj Najvyšší súd Slovenskej republiky v uznesení zo dňa 30.08.2018, sp. zn.
2 Cdo 150/2017 konštatuje, že „Pojem (lehota) bez zbytočného odkladu je, ako správne poznamenal
odvolací súd, vágnym pojmom, ktorý je potrebné vykladať vždy s ohľadom na konkrétne okolnosti
prípadu,..." Záverom zdôraznil, že aj v zmysle početnej judikatúry, na ktorú poukázal, lehota upravená
v § 599 ods. 1 OZ „bez zbytočného odkladu“ je lehotou poriadkovou, a preto na včasné uplatnenie vád

predmetnej nehnuteľnosti stačí, že si uplatnil u žalovaných nárok na zľavu z kúpnej ceny dňa 20.07.2011,
t. j. najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci, keď k jej prevzatiu došlo Zápisom o odovzdaní
nehnuteľnosti dňa 31.08.2009. S poukazom na uvedené žiadal podanému odvolaniu vyhovieť.
5. Žalovaní vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu žiadali rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny
potvrdiť.Uviedli,ženapadnutýrozsudokpovažujúzavecnesprávny,nakoľkosúdprvejinštancievykonal
potrebné dokazovanie a v rámci svojej zákonnej kompetencie vyhodnotil dôkaznú situáciu a vec správne

právne posúdil. Odvolanie sa zameriava na argumentáciu súdu, že žalobca neuplatnil zodpovednosť
za skryté vady včas, bez zbytočného odkladu. Za správny označili správny názor súdu prvej inštancie,
ktorý rozlišuje a vyhodnocuje splnenie zákonnej podmienky uplatnenia nároku bez
zbytočného odkladu, takéto plnenie obsahovo správne vyhodnocuje ako subjektívnu lehotu, ktorú treba
dodržať avadytrebavytknúťvtejtolehotebezzbytočnéhoodkladu,maximálnevšakvobjektívnej

24-mesačnej lehote. Ak by zákonodarca bol chcel upraviť tento vzťah iba lehotou na vytknutie vád 24
mesiacov, tak by tam nedal predošlú alternatívnu subjektívnu lehotu bez zbytočného odkladu. Aký iný
význam by mal zákonný príkaz plnenia bez zbytočného odkladu, ak nie plnenie v subjektívnej lehote.
Právna úprava v súvisiacich ustanoveniach § 504 a 599 OZ je jasná a nepripúšťa iný výklad ako
učinil súd. Uplatnenie nároku na súde je podmienené v § 504: „ak vytkol vady bez zbytočného odkladu

po tom, čo mal možnosť vec prezrieť." Rovnaké ustanovenia výtky bez zbytočného odkladu je aj v §
599. Žalobca vec prevzal ihneď pri kúpe, o čom bol spísaný datovaný preberací protokol. Vtedy mal
možnosť vec prezrieť /aj odborne preskúmať/. Zákonodarca doslova hovorí o možnosti vec prezrieť.
Túto možnosť mal žalobca ihneď po prevzatí veci. Neobstojí jeho argumentácia, že až ďalšiu zimu si
vady všimol. Mal využiť v zmysle zákona možnosť vec prezrieť bez zbytočného odkladu. Právna úprava

sa týka skrytých vád, ktoré má prezrieť, zistiť a uplatniť kupec bez zbytočného odkladu. Kupec nemá
čakať na prejavenie vád v 24-mesačnej lehote. Žalobca cituje rozhodnutie NS SR 2Cdo 150/2017, že:
„Pojem /lehota/ bez zbytočného odkladu je, ako správne poznamenal odvolací súd, vágnym pojmom,
ktorý je potrebné vykladať vždy s ohľadom na konkrétne okolnosti prípadu..." Tým sa ale
myslí, že časový rozmer pojmu bez zbytočného odkladu, treba posudzovať osobitne v každom prípade.

Iste sa tým nemyslí, že /ne/plnenie bez zbytočného odkladu nemá žiadne právne účinky. Iste môže
nastať situácia, že kupec si nemôže včas, bez zbytočného odkladu vec prezrieť ihneď po nadobudnutí
z objektívnych príčin. Kupec môže v čase preberania veci dlhodobo ochorieť, byť hospitalizovaný, môže
byť dlhodobo v zahraničí a pod. Medzi takéto objektívne dôvody rozhodne nepatrí subjektívna nečinnosť
kupca po prevzatí veci. Sám žalobca hovorí, že do domu sa nasťahovali až po roku a až potom riešili

vady. Faktom zostáva, že riešil skryté vady až v závere plynutia objektívnej lehoty, a to určite nie je
bez zbytočného odkladu. Tento pojem môže pripadať ako neurčitý, či vágny a že nie je typickou časovo
určenou lehotou. Takýto pojem ale zákonodarca požíva aj v daných ustanoveniach a aj v iných právnych
vzťahoch. Na prvý pohľad vágny pojem sa ale výkladom dá vyložiť a uplatniť. Žalobca mal možnosť vec
prezrieť ihneď pri kúpe. Z dokazovania vyplynulo, že žalobca vec opakovane dôkladne aj s prizvaným

odborníkom prezrel už pred kúpou. Možnosť prezretia vrátane odborného mal žalobca v plnom rozsahu
po kúpe a protokolárnom prevzatí veci ako vlastník. Zákonodarca hovorí o možnosti vec prezrieť, nie o
povinnosti. Z výkladu ale vyplýva, že ak mal kupec možnosť vec prezrieť ihneď pri aj po kúpe a urobil
to až o 20 mesiacov neskôr tak jeho odklad riešenia určite nenapĺňa pojem bez zbytočného odkladu.
Právne je irelevantná argumentácia, že žalobca až v druhom roku zistil vady, lebo sa neskôr nasťahoval.

Zákonodarca nespája počiatok plynutia lehoty na plnenie bez zbytočného odkladu s tým, kedy kupec
zistil vady, ale kedy mal možnosť ich zistiť. Kupec mal možnosť zistiť vady bez zbytočného odkladu
po prevzatí. Vtedy mohol urobiť tie isté úkony /odborné posúdenie/ ako urobil o 20 mesiacov neskôr.
Nevyužil svoju časovú možnosť včasného zistenia prípadných skrytých vád bez zbytočného podkladu,
a preto došlo k preklúzii jeho prípadného nároku. Viď posledná veta § 504 OZ a k nemožnosti uplatnenia

nároku pre nesplnenie zákonných podmienok, prvá veta § 504 OZ. K týmto otázkam sa podrobne
vyjadrili aj v písomných vyjadreniach pred rozsudkom z 02.08.2018 a z 26.09.2018. Z uvedených
dôvodovnemožnoprisvedčiťvýkladužalobcu,žemoholzostaťpasívnyprevažnúdobuobjektívnejlehoty
24 mesiacov a stačilo, keď vady vytkol koncom objektívnej lehoty. Zmyslom tejto právnej úpravy riešeniabez zbytočného odkladu je zabezpečenie právnej istoty účastníkov právneho vzťahu, aby po prevode
vlastníctvavecineboldlhýčasneistotyprípadnejzmeny.Skrytévadyzistenéapomenovanéžalobcovým
znalcom nevznikli až 20 mesiacov po prevode nehnuteľnosti, ale boli zistiteľné ihneď. Sám žalobca

v odvolaní uvádza, že skryté vady súviseli s rekonštrukciou z roku 2007. Preto niet dôvodu tolerovať
žalobcovi, že porušil zákonnú povinnosť vec riešiť bez zbytočného odkladu. Skutočnosť, že žalobca v
danomkonkrétnomprípadenevyužilmožnosťriešiťvecbezzbytočnéhoodkladumusíísťnajehoťarchu,
inak by ustanovenia § 504 a 599 OZ nemali zmysel. Žalobca v odvolaní napáda aj názor, že pri kúpe
docielil zľavu. Z dokazovania je nesporné, že nehnuteľnosť bola ponúkaná na predaj za vyššiu cenu

a žalobca ju nakoniec kúpil lacnejšie o 163.900 eur. Nie je podstatné či táto „zľava" bola pomenovaná
ako zľava za vady, alebo bola výsledkom rokovaní. Podstatné je, že žalobca si bol vedomý potreby
rekonštrukcie nehnuteľnosti a s tým spojenými nákladmi. To bol motív zníženia kúpnej ceny. Pokiaľ
žalobca poukazuje na judikatúru, čo sa týka rozhodnutia Krajského súdu v Žiline 5Co 192/2012, toto
sa netýka technickej vady kúpenej stavby, ale právneho problému vytyčovania plynovodu a nesúhlasu
plynárov s výstavbou. Kúpa bola 17.03.2008 a k vytyčovaniu plynovodu došlo až

01.03.2010. Tu bola objektívna príčina, že výtka sa neuskutočnila bez zbytočného odkladu a bolo možné
akceptovať výtku v závere objektívnej lehoty. Rovnako rozsudok KS v Prešove 5Co 356/2015 uvádza
právnu vadu telekomunikačného vedenia na pozemku ako obmedzujúcu skutočnosť. Aj táto skutočnosť
bola úradne zistená neskôr, a preto nebolo objektívne možné predtým konať bez zbytočného odkladu,
ale až v rámci objektívnej lehoty. Citovaný rozsudok KS Žilina 7Co28/2016, ktorý považuje

lehotu konania bez zbytočného odkladu iba za lehotu poriadkovú bez akýchkoľvek právnych účinkov
považuje za nesprávny a poukazujeme na mnohé rozhodnutia NS SR opačného názoru. K písomnému
vyjadreniu z 26.09.2018 citoval a pripojil literatúru aj judikatúru potvrdzujúcu jeho stanovisko,
ktoré si osvojil aj okresný súd v napadnutom rozsudku. Nemožno nevidieť súvis ustanovení §§ 504 a 599
OZ. Z ich výkladu vyplývajú účinky nedodržania lehoty bez zbytočného odkladu a to: nemožnosť podať

žalobu na súd a preklúzia nároku. Preto v žiadnom prípade nemožno degradovať lehotu plnenia bez
zbytočného odkladu na lehotu poriadkovú, ktorú netreba dodržať. Citované rozhodnutie KS Prešov 17Co
74/2015 sa týka iba objektívnej lehoty v § 599 a nerieši lehotu bez zbytočného odkladu. S poukazom
na uvedené považoval odvolanie za nedôvodné.
6. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v medziach dôvodov podaného

odvolania podľa § 380 C.s.p., bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 C.s.p. a podľa §
378 ods. 1 C.s.p., a dospel k záveru, že podanému odvolaniu nie je možné vyhovieť.
7. V preskúmavanej veci sa žalobca ako kupujúci proti žalovaným ako predávajúcim domáha zaplatenia
sumy zaplatenia peňažnej sumy vo výške 112.294,73 eura s príslušenstvom, ako
nároku na poskytnutie zľavy z kúpnej ceny titulom zodpovednosti za skryté vady nehnuteľností, ktoré

od žalovaných kúpil na základe kúpnej zmluvy zo dňa 19.06.2009, a nákladov spojených s uplatnením
zodpovednosti za vady.
8. V prvom rade treba pre úplnosť poukázať na to, že súd prvej inštancie v preskúmavanej veci
vyčerpávajúco ustálil skutkový stav veci významný pre posúdenie uplatnenia nároku na primeranú zľavu
z kúpnej ceny, a to z hľadiska namietanej preklúzie práva žalobcu tento nárok na súde uplatniť, tak

aj z hľadiska samotného vzniku tohto nároku. Vo vzťahu k správnosti ustálenia skutkového stavu veci
pokiaľ ide o priebeh skutkových udalostí predchádzajúcich uzavretiu kúpnej zmluvy medzi stranami
a tiež okolnosti po jej uzavretí až do podania žaloby odvolací súd vychádzal zo skutkového stavu
ustáleného súdom prvej inštancie, bez možnosti dokazovanie opakovať, či dopĺňať, keď súd prvej
inštancie vykonal dokazovanie v rozsahu potrebnom na zistenie právne významných skutočností pre

posúdenie dôvodnosti podanej žaloby, pričom dôkazy správne vyhodnotil a správne ustálil aj skutkový
stav veci.
9. Odvolací súd za správny považuje aj skutkový záver súdu prvej inštancie, že žalobca, ktorý si
predmet kúpy opakovane prezrel, podrobne ohliadol za účasti ním prizvaného architekta i statika, vedel,
že stavba nebola nová a práve vzhľadom na potrebu budúcich opráv vád rodinného domu došlo k

dohode o zľave z kúpnej ceny o sumu o 163.900 eur, čo vo svojej výpovedi uviedli žalovaní, no najmä
to potvrdili rodičia žalovaných, ktorých výpovede správne súd prvej inštancie považoval za hodnoverné,
keď neboli zistené také skutočnosti, ktoré by mohli obsah ich výpovedí spochybniť. Naviac správne
súd prvej inštancie poukázal i na to, že znalecký Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity (ÚSI
ŽU) vo svojom znaleckom posudku č. 230/2017 z 27.10.2017 konštatoval, že výška dohodnutej zľavy z

pôvodnej kúpnej ceny môže zodpovedať zisteným vadám stavby rodinného domu, čo taktiež podporuje
záver o pravdivosti tvrdenia žalovaných o zohľadnení vád rodinného domu v konečnej kúpnej cene a
vyvracia tvrdenie žalobcov v odvolaní, že k zníženiu kúpnej ceny došlo iba z dôvodu, že predmetný
rodinný dom mali žalovaní problém predať a zníženie kúpnej ceny bolo iba výsledkom stretu ponukya dopytu. Pokiaľ v tejto súvislosti žalobca v odvolaní argumentuje tým, že nemožno ani hypoteticky
určovať primeranú zľavu pri skrytých vadách, pretože (ak o nich predávajúci nevie) zľava, ktorá by mala
byť určená, nemá oporu v skutočnostiach, na základe ktorých by mala byť určená, keďže nie sú známe,

atvrdenie,žezľavnenácenamalahradiťvšetky,ajzjavné,ajskrytévady,nemáoporuvzákone,odvolací
súd aj tieto jeho námietky považuje za neopodstatnené, nakoľko hoci žalobca o príčinách vád zateplenia
a izolácie podrobnú informáciu spočiatku nemal, o samotných vadách vedomosť mal.
10. Taktiež však treba za správny považovať záver súdu prvej inštancie, že žalobca u žalovaných
vady rodinného domu neuplatnil bez zbytočného odkladu po tom, ako ich mohol zistiť. Žalobca síce

tvrdil, že až po roku užívania nehnuteľností, v zime 2010/2011, nadobudol pocit, že stavba má vady,
a preto dal dňa 20.04.2011 za účelom zistenia závad na rodinnom dome vypracovať znalcom Ing.
Petrom Adamovským znalecký posudok č. 19/2011 zo dňa 22.05.2011, z ktorého predmetné vady
rodinného domu vyplynuli, z vykonaných dôkazov, výpovedí strán sporu, otca žalovaných, najmä však
z výpovede matky žalovaných, ktorá pri ohliadkach domu žalobcovi dom najčastejšie sprístupňovala,
vyplýva, že žalobcovi bolo ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy umožnené opakovane, počas niekedy

aj niekoľkohodinových ohliadok spolu s ním prizvanými odborníkmi, rodinný dom detailne ohliadnuť
(preskúmať) a bol upozorňovaný na to, že pivnica zateká, je potrebné odstrániť vlhkosť a zateplenie
pri balkónoch a celú spodnú časť domu, v čom podľa výpovede tejto svedkyne nevidel problém,
nakoľko nehnuteľnosť kupoval „na firmu“ a v prízemí plánoval umiestniť dielne, kancelárie, teda ešte
pred nadobudnutím rodinného domu si musel byť vedomý existencie vád zateplenia a izolácie a

nepreukázal žiadne objektívne dôvody, ktoré by mu bránili v tom, aby si nechal príčiny prejavujúcich
sa nedostatkov zateplenia a izolácie od vonkajšej vlhkosti ešte podrobnejšie bezprostredne po
nadobudnutí predmetných nehnuteľností posúdiť znalcom vrátane identifikácie prípadných skrytých
príčin prejavujúcich sa nedostatkov a pristúpil k tomu až na jar v roku 2011, pričom dlhé obdobie
nečinnosti ani náležite nevysvetlil. Na tom nič nemení ani argumentácia žalobcu, že uplatniť práva zo

zodpovednosti za vady bol oprávnený v lehote dvoch rokov od prevzatia rodinného domu.
11. Správne súd prvej inštancie nároky uplatnené žalobcom posúdil podľa ustanovení §
499, § 504, § 507 ods. 1,2, § 597 ods. 1, § 598, § 599 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka a odvolací súd
sa stotožnil s jeho záverom, že podanej žalobe nebolo možné vyhovieť.
12. Súd prvej inštancie správne poukázal na to, že bez ohľadu na preklúziu práv žalobcu zo

zodpovednosti za vady, nemohol žalobcovi vzniknúť nárok na zľavu z kúpnej ceny v dôsledku výskytu
ním namietaných vád rodinného domu, keďže existencia týchto vád bola zohľadnená už v zníženej
kúpnej cene tohto rodinného domu a v takomto prípade vznik zodpovednosti za vady neprichádza do
úvahy. Na doplnenie však odvolací súd poukazuje i na to, že za vady predmetného rodinného domu
v preskúmavanej veci so zreteľom na závery znaleckých posudkov v skutočnosti nemožno považovať

konkrétne skryté stavebnotechnické pochybenia (nesprávne zhotovenú izoláciu, nesprávne škárovanie
atmelenie,nedostatočnúhrúbkuizolácie,lepiacuhmotavškárachtepelnejizolácie,založeniezateplenia
bez zakladacej lišty, neutesnené diery na kotvách strešných zvodov, absentujúcu omietku a
zateplenie vnútorných stien, neprekrytie betónu pod oplechovaním parapetu, nezateplené časti ostení
okien, závady na kanalizácii v podkrovnom priestore, neošetrené detaily styku asfaltových šindľov s

omietkou, praskliny na styku keramickej dlažby s oplechovaním, a pod.), ale absenciu predpokladaných
vlastností daného rodinného domu, medzi ktoré patria aj žalobcom vytýkaná nevhodná či nedostatočná
izolácia spôsobujúca úniky tepla a s tým spojené teplotné nepohodlie, ako aj nedostatočná ochrana
pred dažďovou vodou, no tiež ďalšie žalobcom namietané vady, majúce pôvod v skrytých pochybeniach
stavebnýchpostupov.Tietovadyvšakboli,vzhľadomnažalobcompredpokladanúpotreburekonštrukcie

predmetného rodinného domu, zohľadnené pri znížení kúpnej ceny. Odvolací súd preto, zhodne s
názorom súdu prvej inštancie, dospel k záveru, že žalobcovi na poskytnutie dodatočnej zľavy z
kúpnej ceny predmetného rodinného domu, zodpovedajúcej predpokladaným nákladom na odstránenie
starého a vybudovanie nového zateplenia, železobetónových konštrukcii, výmeny strešnej konštrukcie,
odstránenia vnútorného zateplenie a omietky a opravy spádu žľabov, teda z dôvodu výskytu vád, ktorých

existencia bola zohľadnená v kúpnej cene, nárok nevznikol.
13. Pokiaľ žalobca v odvolaní namieta, že súd nemôže od neho požadovať, aby bez znaleckých
posudkov vedel určiť príčinu vád a aj veľkosť nároku na zľavu, keď až druhú zimu zistil, že v dome je
zima, no to je málo na uplatnenie nároku z vád - musel zistiť príčinu vád a aj náklady na odstránenie
vád, a je preto rozdiel v tom, ak by vedel o vadách a neriešil ich bezodkladne (napr. mal by posudky, ale

nárok by si uplatnil s odstupom dlhej doby) od jeho situácie, keď sa o vadách, ich príčinách a nákladoch
na odstránenie dozvedel až neskôr, no stále ešte v lehote na uplatnenie si nároku (24 mesiacov),
odvolací súd poukazuje na to, že i sám žalobca argumentuje zisťovaním príčin vád, nie však zisťovaním
(vonkajších prejavov) samotných vád, o ktorých mal vedomosť, a preto v tomto smere jeho argumentácianemôže obstáť. Ako už bolo uvedené, príčiny existencie vád, ktoré žalobca s pomocou znaleckých
posudkov, ktoré si nechal vypracovať, nemožno stotožňovať s vadami samotnými, spočívajúcimi v
absencii predpokladaných vlastností rodinného domu, o ktorých už mal vedomosť.

14. Napokon, pokiaľ žalobca v súvislosti s otázkou dodržania lehoty na uplatnenie nároku na primeranú
zľavu z kúpnej ceny vo vzťahu k poriadkovému charakteru lehoty stanovenej ako „bez zbytočného
odkladu“ odkazuje v odvolaní na právne závery vyplývajúce z rozhodnutí Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky, Krajského súdu v Žiline a Krajského súdu v Prešove, odvolací súd poukazuje na to, že okrem
toho,žeodkazovanérozhodnutianiesúzdôvodurozdielnehoskutkovéhozákladuvpreskúmavanejveci

aplikovateľné (bez ďalšieho), ani v prípade opodstatnenosti nadväzujúcej právnej argumentácie žalobcu
nebolo možné v spore rozhodnúť inak, priaznivejšie pre žalobcu, a preto ani v tomto smere nemožno
odvolaciu argumentáciu žalobcu považovať za opodstatnenú z hľadiska správnosti napadnutého
rozsudku, ktorým súd prvej inštancie podanú žalobu ako nedôvodnú zamietol. Bez zreteľa na posúdenie
otázky včasnosti uplatnenia zodpovednosti za vady totiž podanej žalobe, z dôvodov už uvedených
vyššie, nebolo možné vyhovieť.

15. Odvolací súd preto, keď sa stotožnil so záverom súdu prvej inštancie, že žalobcovi voči žalovaným
nárok na zľavu z ceny predmetnej nehnuteľnosti nevznikol, napadnutý rozsudok, ktorým prvoinštančný
súd žalobu v celom rozsahu ako nedôvodnú zamietol, ako vecne správny potvrdil (§ 387 ods. 1 C.s.p.).
16. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ust. 396 ods. 2 C.s.p.
v spojení s § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 C.s.p., a v odvolacom konaní úspešným žalovaným priznal

náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu. O výške tejto náhrady rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti tohto rozsudku.
17. Toto rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 2:1.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, ten, kto v konaní vystupoval
ako strana, nemal procesnú subjektivitu, strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v
plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, v tej istej veci sa už
prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, rozhodoval vylúčený sudca

alebo nesprávne obsadený súd, alebo súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces (§ 420 C.s.p.).
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky, pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho
súdu, ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo je dovolacím súdom
rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.). Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je
prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods.
2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom
plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, napadnutý výrok
odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok
minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo
pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen

a)ab).Naurčenievýškyminimálnejmzdyvprípadochuvedenýchvodseku1jerozhodujúcideňpodania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je dovolateľom
fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, dovolateľom právnická

osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa, alebo ak je dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto
zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou
na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo
odborovouorganizáciouaakichzamestnanecalebočlen,ktorýzanekoná,mávysokoškolsképrávnické

vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 C.s.p.).