Rozsudok Judgement was issued on Wednesday, December 13, 2018

Súd: Okresný súd Galanta
Spisová značka: 10C/190/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2313217592
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 12. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Foltánová
ECLI: ECLI:SK:OSGA:2018:2313217592.19

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Galanta v konaní pred samosudkyňou JUDr. Evou Foltánovou v spore žalobcu: F.. N.
K., J.. XX.X.XXXX, G. E. XX, G., zastúpený: JUDr. Ladislavom Slovákom z AK Čigérska 5464/62A,
Dunajská Streda, proti žalovanému: F.. H. N., IČO: XX XXX XXX, S. K. S. XXXX/X, N., zastúpený:
HALADA advokátka kancelária s.r.o., Kapitulská 21, Trnava, o odovzdanie dokladov, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Súd priznáva náhradu trov konania žalovanému v rozsahu 100 % trov konania, ktorú sumu určenú
samostatným uznesením, je povinný zaplatiť žalobca žalovanému do troch dní od právoplatnosti tohto
uznesenia.
III. Súd vracia žalobcovi zaplatený preddavok evidovaný pod pol. reg. D14-37/2017 vo výške 1 000,-
Eur.
IV. Upravuje sa učtáreň tunajšieho súdu, aby po právoplatnosti tohto uznesenia sumu vo výške 1 000,-
Eur poukázala na adresu žalobcu: F.. N. K., J. XX. S. XXXX, G. E. XX, XXX XX G. - K..

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca žalobou podanou na tunajší súd 11. júla 2013 žiadal od žalovaného odovzdať doklady
potrebných pre riadne užívanie domovej nehnuteľnosti, vykonanie opravy v dome, vrátenia sumy 1
024,22,-Eur, ktorú žalovaný získal neoprávnene od žalobcu za pripojenie elektromeru, plynomeru,
bojleru na vodu, zaplatenie sumy 7 000,-Eur z titulu náhrady škody, pričom pri predaji nehnuteľnosti
žalovaný mu deklaroval výmeru pozemku o výmere XXX m2 pri parcele XXX/XX v katastrálnom území
J. X. I. Q. O. X., avšak reálne má parcela výmeru XXX m2.

2. Žalobca spolu so žalobou súdu zaslal kúpnu zmluvu, zmluvu o budúcej zmluve, protokol o odovzdaní
nehnuteľnosti, reklamácie, odpoveď na reklamácie, rozhodnutie o povolení stavby pred jej dokončením,
stavebné povolenie, rozhodnutie o povolení užívania stavby, fotodokumentáciu.
3. Súd uznesením z 30. septembra 2013 č. k. 10C/190/2013-51 vyzval žalobcu za účelom presnej
špecifikácie dokladov, ktoré majú byť predmetom vydania, presnej špecifikácie akú odbornú a
kvalifikovanú opravu má žalovaný zabezpečiť a presne vyčísliť škodu, ktorú žiada nahradiť v lehote 10
dní pod následkom odmietnutia žaloby.

4. Žalobca si svoju povinnosť vyplývajúcu z uznesenia splnil podaním z 19. decembra 2013
prostredníctvom svojho právneho zástupcu, pričom žalobca žiadal, aby žalovaný mu 1. vydal stavebnú
časť, elektrickú časť a časť zdravotechniky projektovej dokumentácie, ktorá bola podkladom pre
vydaniestavebnéhorozhodnutianavýstavbunehnuteľnosti,ktorúžalovanýpreviedolnažalobcukúpnou
zmluvou, revíznu správu k elektrickej a plynovej prípojke, tlakovú skúšku plynových rozvodov, tlakovú
skúšku ústredného kúrenia, tlakovú skúšku vodovodu a kanalizácie, elektrickú správu elektrických

rozvodov, geometrický plán k pozemku parcela č. 183/37 o výmere XXX m2, povolenie na pripojenie
nehnuteľnosti k vodovodnej a kanalizačnej sústave, 2. žalobca žiadal od žalovaného zabezpečiť
na vlastné náklady odborné a kvalifikované odstránenie vád na balkónoch nehnuteľnosti žalobcuprejavujúcich sa v zatekajúcich balkónoch, s týmto spojených fľakoch na fasáde domu a tiež jej
vydúvaním, 3. zaviazať žalovaného žalobcovi zaplatiť z titulu zmluvnej pokuty 2 000,-Eur, 4. v
predmetnej časti žaloby žalobca zobral žalobu späť, teda v časti predloženia energetického certifikátu

k nehnuteľnosti, 5. zaviazať žalovaného žalobcovi zaplatiť 1 024,22,-Eur z titulu bezdôvodného
obohatenia z dôvodu, že žalovaný od žalobcu si vyžiadal vyplatenie tejto sumy bez právneho dôvodu,
6. zaviazať žalovaného žalobcovi zaplatiť 7 000,-Eur z titulu predania vyššej výmery pozemku všetko
do troch dní od právoplatnosti rozsudku. Uplatnil si náhradu trov konania a právneho zastúpenia.
5. Právny zástupca žalovaného sa písomne vo veci vyjadril 3. marca 2014 a žiadal žalobu ako

neopodstatnene podanú zamietnuť. K bodu 1. žaloby uviedol, že žalovaný predmetné doklady nemá v
držbe a všetky doklady, ktoré mal k dispozícii žalobcovi odovzdal. K bodu 2. žaloby uviedol, že vady na
nehnuteľnosti neuznáva, nakoľko reklamované vady odstránil. K bodu 3. žaloby uviedol, že zmluvná
pokuta predstavuje jednorázové plnenie, ktoré nie je možné žiadať viackrát pre to isté porušenie. K bodu
4. žaloby - vydania bezdôvodného obohatenia vo výške 1 024,22,-Eur uviedol, že táto suma predstavuje
poplatky za pripojenie elektromeru a plynomeru a cenu za ohrievač vody, ktorú žalobca žalovanému

zaplatil na základe ich dohody a nejde o bezdôvodné obohatenie, ale plnenie na základe právneho
dôvodu. K bodu 5. žaloby uviedol, že výmera pozemku v kúpnej zmluve vychádzala z hodnoverných
údajov katastra nehnuteľnosti strany a nemali dôvod sa domnievať pri uzavieraní zmluvy, že parcela má
menšiu výmeru a teda žalovaný neporušil žiadnu svoju povinnosť.
6. Súd uznesením z 2. októbra 2015 10C/190/2013-219 konanie v časti uloženia povinnosti žalovanému

predložiť energetický certifikát k nehnuteľnosti zastavil. Uznesenie nadobudlo právoplatnosť 17.
novembra 2015.
7. V priebehu konania žalobca žiadal súd, aby pripustil zmenu žalobného petitu v bode 1. žaloby
a žiadal vydať doklady špecifikované vyššie alebo zaviazať žalovaného žalobcovi zaplatiť 11 500,-
Eur, pretože nesplnením zmluvného záväzku žalovaného žalobcovi odovzdať povolenie na pripojenie

k vode a kanalizácii znemožnil žalovaný žalobcovi uzavretie zmluvy o pripojení jeho nehnuteľnosti -
samostatnej stavby s BVS, a.s. a tým mu znemožnil riadne užívanie nehnuteľnosti a spôsobil mu škodu
vo výške 11 500,-Eur.
8. Súd uznesením zo 4. mája 2015 pripustil zmenu žaloby v zmysle žalobného návrhu v spojení
s opravným uznesením zo 4. apríla 2017 č. k. 10C/190/2013-300, ktoré rozhodnutie nadobudlo

právoplatnosť 16. mája 2017.
9. Na základe úpravy žalobného petitu, čiastočného späťvzatia žaloby a procesných úkonov zo strany
súd predmetom konania sa stalo: 1. vydanie dokladov alternatívne povinnosť žalovaného žalobcovi
zaplatiť 11. 500,-Eur, 2. odstránenie vád na balkónoch nehnuteľnosti, 3. zaplatenie zmluvnej pokuty,
4. zaplatenie sumy 1 024,22,-Eur z titulu bezdôvodného obohatenia, 5. zaplatenie 7 000,-Eur z titulu

náhrady škody.
10. Za účelom zistenia skutkového stavu vo veci sa súd oboznámil s listinnými dôkazmi založenými v
spise, súkromným znaleckým posudkom, výsluchom strán a ich právnych zástupcov, svedka H. A..
11. Žalobca žiadal vydať doklady, ktoré sa žalovaný zaviazal žalobcovi pri uzavretí kúpnej zmluvy a pri
odovzdaní predmetu kúpy odovzdať. Podľa jeho názoru zo strany žalovaného išlo o úmyselné konanie

s tým, že pred kúpou nehnuteľnosti sa oboznámil so stavom nehnuteľnosti, avšak nemal vedomosť o
podružnom merači a ani merača pre celý areál. Je merač pripojený na vodomer pána A., na základe
ktorej skutočnosti mu vznikajú nepríjemnosti, ako v nedávnej minulosti, keď na dva dni bol odpojený
od vody. Menovaný pán vlastní hlavný merač, ktorý má uzavretú zmluvu s BVS a závisí od jeho
ľubovôle, či ho odpojí od vody alebo nie. Okrem toho za celý čas bývania neurobil vyúčtovanie, pričom

niektorí vlastníci nehnuteľnosti neplatia za vodu. Podľa jeho názoru v danom prípade nie je možné
zistiť okamih vzniku škody a teda nie je možné vyriešiť otázku premlčania. Pred kúpou nehnuteľnosti
videl iba kanalizačné prípojky, že voda tečie a vodomer. Keby bol vedel aký je skutkový stav ohľadne
pripojenia na vodu, nehnuteľnosť by nikdy nekúpil. Do rodinného domu sa nasťahoval po uplynutí asi
troch mesiacov od kúpy nehnuteľnosti a keď chcel získať dokumenty od žalovaného ohľadne pripojenia

na vodu za účelom uzavretia zmluvy s vodárňami zistil, že žalovaný doklady nemá. V čase nasťahovania
do rodinného domu voda tiekla, bola zavedená elektrina, plyn. Raz za štvrťrok chodil k nim pán S. za
účelom vyberania peňazí za vodu. Až následne na to sa dozvedel, že v areály rodinných domov je
vybudovaný centrálny príjem vody a že nemôže uzavrieť zmluvu s vodárňami.
12. Žalovaný vysvetlil, že v danom prípade sa jedná o mikrosídlisko s 18 domami. Stavebné aj

kolaudačné povolenie sa vydávalo an blok. Vodárne uzatvárali zmluvu s dodávateľom stavby a
pred kúpou rodinných domov boli zapojené vodomery. Žalobca mal všetky komodity zapojené, to
znamená plyn, elektrinu, vodu, kanalizáciu. V čase oboznámenia nehnuteľnosti žalobcovi objasňoval
stav nehnuteľnosti, ukázal mu plynomer, vodomer, elektromer. Vodomer bol umiestnený v šachte. Prikúpe rodinného domu nebol dodaný bojler, o ktorej skutočnosti bol žalobca ním upozornený. Sľúbil
žalobcovi, že u správcu mu vybaví prednostné vybavenie uzavretia zmluvy o dodávke vody, aby sa
mu nenakumulovalo veľké množstvo vody, za ktorú by musel zaplatiť. Či nakoniec došlo k uzavretiu

zmluvy sa žalovaný nevedel vyjadriť. Pri uzavretí zmluvy sľúbil žalobcovi, že mu dodá všetky dokumenty
k nehnuteľnosti, pričom neskôr zistil, že dokumentácia sa nachádza v archíve s tým, že s otcom
žalobcu išiel do archívu, kde zistili, že táto sa v archíve nenachádza. Nehnuteľnosť kúpil od spoločnosti
Invest AG, s.r.o. s tým, že sa zoznámil s listom vlastníctva, v ktorom výmery jednotlivých parciel boli
v takej podobe, v akej so žalobcom uzavrel zmluvu o kúpe nehnuteľnosti. Okrem toho správa katastra

povolila vklad, takže si myslel, že je všetko v poriadku. Potvrdil, že žalobca reklamoval vady po kúpe
nehnuteľnosti, ktoré žalovaný uplatňoval u dodávateľa, ktorá spoločnosť v tomto období bola v likvidácii.
Žalovaný odstraňoval vady s tým, že tieto nebránili riadnemu užívaniu nehnuteľnosti. Najväčšou vadou
je vada zatekania balkónov, ktorú chcel odstrániť chemickou sanáciou tak, že kúpil materiál a dodávateľ
mal previesť sanáciu. V súčasnej dobe žalovaný nemal vedomosť, či vada je odstránená alebo nie.
Žalobcovinavrhol,abysiznalecprišielpozrieťskutkovýstav,avšakžalobcauviedol,žecudziehočloveka

si do domu nepustí. Ďalšou vadou bolo nedostatočné odhlučnenie, pričom so žalobcom sa dohodli tak,
žemuzaplatí.Zaplatilmu1300,-Euralebo1400,-Eur,zaodstránenievadynedostatočnéhovykurovania
WC mu zaplatil cca 200,-Eur. Mal záujem so žalobcom sa mimosúdne dohodnúť, ale žalobca podal na
jeho osobu trestné oznámenie.
13. Právny zástupca žalobcu žiadal súd, aby žalobnému návrhu vyhovel. K bodu 1. žaloby uviedol, že

pokiaľ by nebola úspešná žaloba o vydanie dokumentov, žiadal zaviazať žalovaného zaplatiť žalobcovi
11 500,-Eur z titulu náhrady škody, spočívajúca v rozdiele medzi trhovou hodnotou nehnuteľnosti, ktorá
másamostatnépripojeniekvodeakanalizáciiatrhovouhodnotounehnuteľnosti,ktorániejesamostatne
pripojená k vodomeru. Rozdiel medzi týmito hodnotami je požadovaná škoda, ktorá vznikla žalobcovi.
Podľa jeho názoru boli splnené všetky podmienky pre vznik zodpovednostného vzťahu, pričom žalovaný

úmyselne zavinil predmetný stav. Žalovaný úmyselne držal žalobcu v mylnom domnení o existencii
týchto dokumentov a že teda je možné rodinný dom samostatne pripojiť na vodu. Podľa jeho názoru
nárok v tomto bode žaloby nie je premlčaný. K otázke plynutia subjektívnej premlčacej doby sa žalobca
reálne dozvedel o tom, že mu vznikla škoda a že za ňu zodpovedá žalovaný uviedol, že v okamihu,
keď mu žalovaný uviedol, že povolením na pripojenie vody nedisponuje. Túto skutočnosť mu žalovaný

oznámil na základe písomného vyjadrenia 27. februára 2014, ktoré bolo mu cestou súdu doručené 15.
apríla 2014. V dôsledku tejto skutočnosti žalobca požiadal o zmenu žalobného petitu. K otázke plynutia
objektívnej premlčacej doby uviedol, že v danom prípade sa má použiť desať ročná objektívna lehota
z dôvodu, že škoda bola žalovaným spôsobená úmyselne, lebo túto nehnuteľnosť žalovaný vlastnil
a sám sa subdodávateľsky podieľal. Teda mal vedomosť ohľadne pripojenia na vodomer. K bodu 2.

žaloby uviedol, že vady na balkónoch nie sú odstránené, čo je preukázané vypracovaným znaleckým
posudkom.
14. K bodu 3. žaloby poukázal na kúpnu zmluvu, a to čl. V. bod 5.4, v zmysle ktorého ustanovenia:
„ Predávajúci sa zaväzuje bezodkladne odstrániť vady, ktoré možno odstrániť, ktoré bránia riadnemu
užívaniu nehnuteľnosti, ktoré má predmetná nehnuteľnosť pri jej prevzatí kupujúcim ako aj vady, ktoré

sa vyskytnú v záručnej dobe. V prípade, ak predávajúci neodstráni uvedené vady v primeranej lehote
15 dní od oznámenia na základe výzvy kupujúceho, je povinný a zaväzuje sa zaplatiť kupujúcemu
zmluvnú pokutu vo výške 1 000,-Eur.“ Žalobca reklamoval vady Reklamáciou závad 28. marca 2011
a 21. marca 2013. K bodu 4. žaloby právny zástupca žalobcu uviedol, že žalobca žalovanému pri
preberacom protokole zaplatil 1 024,22,-Eur bez akéhokoľvek právneho dôvodu, pretože pri uzavretí

zmluvy o budúcej zmluve sa zaviazal žalovaný, že tento súčet čiastok / 640,23,-Eur za vyplatenie
bojlera na úžitkovú vodu a 383,99,-Eur za osadenie merača elektriny a plynu / zaplatí. Okrem toho
uplatnenie tohto nároku nie je premlčané, pretože žalovaný žiadal žalobcu o toto plnenie úmyselne. Tiež
nedošlo ani k začatiu plynutia subjektívnej premlčacej doby, pretože žalovaný mu doposiaľ neodovzdal
zdravotechniku,atedaniežalobcanemoholvedieťovznikubezdôvodnéhoobohatenia.Kbodu5.žaloby

uviedol, že žalobca žiadal pripustiť zmenu žalobného nároku z titulu náhrady škody na zníženie zľavy z
ceny, ktorú súd nepripustil na pojednávaní 28. júna 2018.
15. Právny zástupca žalovaného k bodu 1. žaloby uviedol, že dokladmi, ktoré žiada žalobca vydať,
žalovaný nedisponuje. O tejto skutočnosti mal žalobca vedomosť, o čom svedčí aj obsah žaloby.
Okrem toho žalobca riadne ani neoznačil doklady, ktoré mal žalovaný vydať a nie je zrejmé, ktoré

orgány mali vydať tieto dokumenty. K uplatneniu alternatívneho žalobného návrhu o vyplatenie 11 500,-
Eur sa vyjadril tak, že stavba rodinného domu je riadne pripojená na vodovod, kanalizáciu, pričom
žalobcovi prekáža, len spôsob pripojenia, pričom dodávka i odvod vody je zabezpečený. Spôsob
pripojenia domu na centrálny vodovod nie je nezákonný a ani neobvyklý. Takýto spôsob pripojeniaupravuje aj zákon o verejných vodovodoch a kanalizáciách. Takýto spôsob pripojenia nemôže spôsobiť
škodu žalobcovi. Okrem toho poukázal na to, že dom bol skolaudovaný. Z hľadiska predpokladov
vzniku zodpovednosti za škodu, chýba samotná škoda. Okrem toho absentuje aj súvislá príčina medzi

porušením právnej povinnosti a domnelou škodou. V prípade, keby došlo k odovzdaniu dokumentov
situácia by sa ohľadne pripojenia nezmenila na technickom riešení pripojenia domu na verejný vodovod
a kanalizáciu, ktorý považuje žalobca za škodu. V tomto smere žalovaný uplatnil námietku premlčania.
O uplatnení desaťročnej premlčacej doby nemôže byť ani reči, lebo žalovaný sa usiloval dokumenty
pre žalobcu zaobstarať a nikdy netvrdil, že doklady má. K bodu 2. žaloby uviedol, že rešpektuje závery

predloženého súkromného znaleckého posudky, avšak v otázke 1, znalec riešil právnu otázku, ktorú
vyhodnotil nesprávne a v rozpore s judikatúrou. K bodu 3. žaloby uviedol, že nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty mohol vzniknúť len za podmienky, že by vady bránili riadnemu užívaniu nehnuteľnosti,
pričom ani jedna vytknutá vada nebránila riadnemu užívaniu nehnuteľnosti a v tomto smere žalobca
súdu nepreložil ani jeden dôkaz. K bodu 4. žaloby o zaplatenie 1 024,22,-Eur bol toho názoru, že v
danom prípade sa nejedná o bezdôvodné obohatenie, pretože žalobca túto sumu zaplatil žalobcovi na

základe ich dohody a v tomto smere uplatnil námietku premlčania. K 6. bodu žaloby má žalovaný za to,
že domnelý nárok na náhradu škody spočívajúci v zmenšení výmery predaného pozemku je premlčaný.
Z uvedených dôvodov žiadal žalobu zamietnuť.
16. Spoločnosť INVEST AG, s.r.o. bola zapísaní do obchodného registra Okresného súdu Bratislava
I oddiel Sro vložka číslo: 15729/B. Konateľom spoločnosti od 13. apríla 2005 do 12. decembra 2012

bol H. A., ktorý bol v konaní vypočutý ako svedok. Potvrdil, že v danom prípade sa jednalo o výstavbu
areálových rodinných domov, pričom investorom tejto stavby bola spoločnosť INVEST AG, s.r.o.
Investor zabezpečoval aj kolaudáciu domov, z ktorého dôvodu všetku dokumentáciu investor odovzdal
príslušným orgánom stavebného úradu, katastrálnemu úradu a pod. Nikto z vlastníkov rodinných
domov túto dokumentáciu nedostal, ale v prípade potreby si ich z príslušných orgánov mohli vyžiadať.

Predmetné dokumenty žalovanému neodovzdal. Žalobcovi a ostatným vlastníkom rodinných domov
boli odovzdané revízne správy o plyne a o elektrine za účelom požiadania o dodanie plynomeru a
elektromeru. Žalovaný ako živnostník sa podieľal na výstavbe rodinných domov. Raz žalovaný ho
požiadal o odovzdanie požadovaných dokumentov, avšak bol ním odkázaný na príslušné orgány, lebo
išlo o veľké projekty, rozsahom a veľkosťou 2 - 2,5 m, a to by nikto nekopíroval. Povolenie na odber vody

a kanalizácie dokumenty neboli odovzdané vlastníkom domov z dôvodu, že ide o areálový odber vody a
bolo vyhotovené len jedno povolenie na odber vody a kanalizácie. Areál má jednu prípojku na vodovod
a kanalizáciu a jednotlivé domy majú len podružné vodovody. V danom prípade bola skolaudovaná, len
jedna areálová prípojka. V areály svedok robí správcu odberu vody a rozúčtovanie medzi jednotlivými
vlastníkmi domov. Pri predaji domov kupujúci vedeli o spôsobe pripojenia na vodu a kanalizáciou a každý

z nich mal zaplombovaný podružný vodomer s nulovým stavom.
17. Žalovaný je zapísaný do registra živnostenského listu od 5. mája 2000, pričom predmetom jeho
podnikania je okrem iného aj vykonávanie bytových, občianskych a priemyselných stavieb.
18. Strany uzavreli Zmluvu o budúcej zmluve 19. marca 2010 za účelom uzavretia kúpnej zmluvy
o predaji nehnuteľnosti najneskôr do 15. apríla 2010, pričom v predmete zmluvy bola uvedená

nehnuteľnosť - dokončená a skolaudovaná stavba radového rodinného domu súpisné číslo XXXX
postavená na parcele č. XXX/XX o výmere XXX m2, garáž súpisné číslo XXXX K.ostavená na parcele
č. XXX/XX o výmere XX m2 zapísané na Liste vlastníctva / ďalej len LV /, vedené na Katastrálnom
území v G., N. H. N., Q. N., Q. O. X., H. Ú. J. X.a / ďalej len rodinný dom /. V článku II. bodu 3
žalovaný okrem iného sa zaviazal žalobcovi odovzdať projektovú dokumentáciu, a to predovšetkým:

stavebný projekt, stavebné povolenie, kolaudačné povolenie, povolenie k pripojeniu sa na kanalizáciu,
vodu, plynu, revízne správy a všetky doklady, ktoré sú nevyhnutnou podmienkou na užívanie predmetnej
nehnuteľnosti.
19. Strany uzavreli 12. apríla 2010 Kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod vlastníctva rodinného
domu. Žalobca prehlásil v článku III. bodu 3.3, že pred uzavretím zmluvy sa oboznámil so stavom

predmetu prevodu, jeho stav mu je známy z ohliadky. V bode 3.5 sa predávajúci zaviazal na svoje
náklady nainštalovať kupujúcim vybraný zásobník na ohrev vody. V bode 3.7 predávajúci sa zaviazal
kupujúcemuvdeňpodpisuzmluvyodovzdaťkompletnúdokumentáciu,najmäprojektovúdokumentáciu/
stavebný projekt, geometrický plán, kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o pridelení súpisného čísla
a pod. / a dokumentáciu o vykonaní príslušných skúšok, ktoré sú podmienkou pre riadne užívanie

nehnuteľnosti / napr. revízne správy, tlakové skúšky a pod. /. V článku V. si strany vymedzili, že
predávajúci zodpovedá za vady v záručnej lehote , ktorá je trojročná a začína plynúť po prevzatí
predmetu kupujúcim. V bode 5.4 sa predávajúci zaviazal bezodkladne odstrániť vady, ktoré možno
odstrániť, ktoré bránia riadnemu užívaniu nehnuteľnosti, ktoré má predmetná nehnuteľnosť pri jejprevzatí kupujúcim, ako aj vady, ktoré sa vyskytnú v záručnej dobe. V prípade, ak predávajúci neodstráni
uvedené vady v primeranej lehote 15 dní od oznámenia na základe výzvy kupujúceho, je povinný a
zaväzuje sa zaplatiť kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 1 000,-Eur.

20. Protokol o odovzdaní nehnuteľnosti bol napísaný 7. mája 2010, v ktorom okrem iného bolo uvedené,
žekupujúcemubolaodovzdanáprojektovádokumentácia,atopredovšetkýmstavebnýprojekt,stavebné
povolenie, kolaudačné povolenie, povolenie k pripojeniu sa na kanalizáciu, vody, plynu, revízne správy
a rukou napísaná poznámka, že dodatočne majiteľ dodá. V protokole pod podpismi strán je uvedená
veta, že poplatky za pripojenie elektromeru, plynomeru a ohrievač bolo uhradené 1 024,22,-Eur 7. mája

2010 a podpis žalovaného.
21. Žalobca oznámil žalovanému reklamáciu závad 28. marca 2011 spočívajúcu v nedodaní
dokumentácie, zatekania po fasáde domu z parapetov na balkónoch na prvom poschodí, na jednej
stranedomuniejeprepojenýodkvapovýžľabzostrechysozvislouriňou.Žalovanýoznámilžalobcovi,že
doklady neboli dodané, čo nebolo zámerom žalovaného, ale je problém pretransformovať dokumentáciu
na doklady na jeden dom. Závady by mali byť odstránené investorom do 6. mája 2011. Žalobca pri

reklamácii z 23. mája 2011 si uplatnil u žalovaného zmluvnú pokutu vo výške 1 000,-Eur. Žalobca listom
reagoval na list žalovaného, v ktorom uviedol ohľadne pripojenia na odber vody, že žalovaný mu mal
údajne hovoriť, že vodu pôjdu prepísať na vodárenský podnik, pričom vodu platí niekomu bez právneho
vzťahu,pričomnevie,akojetospripojenímnavodu.Okremtohopovedal,ajpánoviA.i,žeplatbyzavodu
bude platiť na účet, ktorý mu oznámi. Žalobca opätovne reklamoval závady listom z 25. októbra 2011 a

uplatnil si zmluvnú pokutu vo výške 1 000,-Eur. Listom z 8. júna 2012 žalobca reklamoval zvod dažďovej
vody zo strechy domu. Nakoľko nedošlo k odstráneniu reklamovaných závad žalobca listom z 21. marca
2013 opätovne reklamoval už raz reklamované závady, ktoré sa týkali pripojenia domu k vode s tým, že
ak za vodu platí pánovi A.i nemá záruku, že on platí vodárenskému podniku. Žalobca na list právneho
zástupcu žalovaného uviedol, že pri osobnej obhliadke rodinného pred jeho kúpou nemohol zistiť, že

domniejepripojenýnavoduakanalizáciu,ktorúskutočnosťžalobcaprednímzatajil.Týmtokonanímmu
spôsobilškodu,pretožehodnotarodinnéhodomustakýmtopripojenímnavoduakanalizáciumámenšiu
hodnotu, ako dom pripojený osobitne na vodu a kanalizáciu. Ďalej uviedol, že sumu 1 024,22,-Eur,
ktorú zaplatil žalovanému považuje za neoprávnené obohatenie zo strany žalovaného, lebo pripojenie
elektromeru,plynomeruapripojeniezásobníkanateplúvodu,žalovanýdeklarovalužvzmluveobudúcej

zmluve, že tieto pripojenia budú vykonané.
22. Žalobca listom zo 7. augusta 2014 reklamoval vady a uplatnil si zľavu z kúpnej ceny vo výške 7 000,-
Eur ohľadne menšej výmery pozemku, ako mu bola predaná.
23. Žalovaný listom zo 6. apríla 2011 odpovedal žalobcovi na reklamáciu z 28. marca 2011 tak, že
žalobca disponuje rozhodnutím o povolení užívania stavby, z ktorého je zrejmé, že sa povolilo užívanie

6 radových rodinných domov, z ktorého je zrejmé, že stavebné povolenie a všetky ostatné vzťahy / voda,
kanál, plyn, elektrická energia / boli realizované na stavbu 6 rodinných domov a nie na stavbu jedného
rodinného domu.
24. Z Rozhodnutia Obce Dunajská Lužná č. j. I.N..XXXX-XX-O.-XX-I. L. XX. Z. XXXX vyplýva, že
obec povolila stavbu realizovať v zrkadlovom obraze podľa priloženého situačného návrhu spoločnosti

INVEST AG, s.r.o. Obec vydala 20. decembra 2004 č. j. I.. XX-O.-XXXX-I. stavebné povolenie
spoločnosti INVEST AG, s.r.o. na výstavbu radových rodinných domov - 5 radových rodinných domov -
15 bytových jednotiek. Rozhodnutím obce č. j. I.N..XXXX-XXX-O.-XX-I. XX. Q. XXXX povolila užívanie
stavby. Obec listom z 28. augusta 2013 na základe písomnej požiadavky žalobcu oznámila, že stavbu
je možné užívať na bývanie odo dňa vydania kolaudačného rozhodnutia. Okrem toho uviedla, že

energetický certifikát nepodmieňuje užívanie stavby a je to len jeden z dokladov, ktorým sa preukazuje
energetická hospodárnosť stavby.
25. Na základe vytyčovacieho náčrtu z 2. októbra 2013 vyhotoveného F.. D. G. na základe objednávky
XXX/XX, mapový list č. L.-B.-XX-XX vyplýva rozloha výmery parcely č. XXX/XX Q. I. XXX m2.
26. Žalobca prostredníctvom právneho zástupcu pred podaním žaloby sa snažil vec riešiť mimosúdne,

avšak k dohode medzi stranami nedošlo.
XX. H. A. s Bratislavskou vodárskou spoločnosťou, a.s. uzavrel Zmluvu č. K.-XXX o dodávke pitnej vody
a odvádzaní odpadových vôd pre odberné miesto O. X..
28. Žalobca listom z 15. novembra 2013 oznámil právnemu zástupcovi žalovaného termíny ohliadok na
uskutočnenie odborného posúdenia veci v rámci predmetného konania.

29. Žalobca listom zo 4. apríla 2013 žiadal starostu obce o sprístupnenie dokumentácie z konania na
povolenie stavby s tým, že obec listom z 15. apríla 2013 žalobcovi zaslala povolenie zmeny stavby,
povolenie užívania stavby, plynovod, prípojky NN rozvody, plynovod, komunikácie a spevnené plochy,
časť stavby NN rozvody, povolenie užívania stavby 6 radových rodinných domov.30. Žalobca 26. apríla 2014 uzavrel s pánom H. A. Dohodu o spôsobe úhrady za odber pitnej vody z
verejného vodovodu.
31.BVS,a.s.oznámilažalobcovi,žepredpozemkomvjehovlastníctvesanenachádzaverejnývodovod,

z ktorého dôvodu nie je možné kolmé pripojenie s umiestnením vodomernej šachty do 10 metrov od
napojenia a že nie je možné uzavretie zmluvy o dodávke pitnej vody a odvádzaní odpadových vôd.
32. Žalobca súdu predložil súkromný znalecký posudok č. XX-XX/XXXX vypracovaný Technickým a
skúšobným ústavom stavebným, n. o., v závere ktorého znalecký ústav odpovedal na otázky žalobcu.
Na otázku č. 1, či má nehnuteľnosť vady na balkónoch brániace riadnemu užívaniu nehnuteľnosti,

znalecký ústav odpovedal, že bolo zistených niekoľko vád na balkónoch, ktoré s prihliadnutím na obvyklú
predpokladanú životnosť stavebných konštrukcií bránia riadnemu užívaniu. Ide o chybnú konštrukciu
a chybnú inštaláciu pod odkvapových žľabov a narušenie polohy čelného oplechovania balkónovej
dosky a chybné zhotovenie dlažby balkónov v nedostatočnom sklone a z nevýhodných nedostatočne
trvanlivých stavebných materiálov. Na otázku č. 2, aká je príčina vád na dome, ktoré sa prejavujú v
zatekaní balkónov a vo fľakoch na fasáde o v odlupujúcej sa fasáde na tejto stavbe, znalecký ústav

uviedol, že dominatná príčina chýb je v nesprávnom konštrukčnom riešení odvedenia zrážkovej vody z
balkónov s STN 73 3610, STN EN 12056-3 a STN 73 1901. Na otázku č. 3, či fľaky na fasáde stavby
a vydúvanie a odlupovanie fasády na tejto stavbe sú v príčinnej súvislosti so zatekaním balkónov na
tejto stavbe, znalecký ústav uviedol, že áno. Na otázku č. 4, aké sú ďalšie následky zatekania dažďovej
vody na balkónoch stavby, odpoveď znela, že bez odstránenia zistených chýb a ich následkov dôjde k

značnému skráteniu technickej životnosti predmetnej časti budovy. K otázke 5, či boli na stavbe balkónov
použité správne technologické postupy, správne a účinné hydroizolácie, boli balkóny a ich oplechovanie,
ktoré má odvádzať vodu z balkónov, správne vyspádované, znalecká organizácia uviedla, že zistili
chyby v spádovaní klampiarskych prvkov v rozpore s STN 73 3610: 1987, zistila sa chybná inštalácia
a chybný tvar pod odkvapových žľabov. K otázke č. 6, či došlo uskutočnením opravy v roku 2011

na balkónoch, ktorá spočívala v dvoch náteroch povrchu dlažby a na balkónoch produktom Sikalastic
a v osadení dodatočných odvodňovacích žľabov na existujúce oplechovanie balkónov a ich vyústení
do zvislých odkvapových rúr zo strechy rodinného domu k odstráneniu zatekania balkónov ne tejto
stavbe, odpoveď znela, že vykonaná oprava nezabezpečila odstránenie zatekania. Hmota Sikalastic je
náterová látka. Meraním bolo zistené, že priemerná hrúbka nevyhovuje na dosiahnutie hydroizolačných

vlastností náteru. Podľa názoru znaleckej organizácie podhľad balkónových dosiek zatekal už pred
vykonaním opravy. Opravou v roku 2011 vznikli ďalšie chyby, a to chybné tvarovanie a upevnenie žľabov
s následkami v chybnom sklone čelného oplechovania, narušením prídržnosti keramických dlažobných
tvaroviek na okraji balkónov. Spôsob pripojenia žľabov nie je v súlade s STN 73 3610: 1987, čl. 12, 13.
Dodatočne osadené pod odkvapové odvodňovacie žľaby sú nedostatočne vyspádované. Údržba žľabov

je sťažená tým, že časť prierezu žľabu je posunutá pod čelné oplechovanie balkónovej dosky. K otázke
č. 7, aké sú predpokladané náklady na odstránenie vád, odpoveď znela, že oprava si vyžaduje vykonať
stavebné práce, ktoré znalecká organizácia presne vymedzila a otázkami výšky ceny stavebných prác
sa nezaoberali, nakoľko nie sú na to oprávnení.
33. Právny zástupca žalovaného namietal, že pred vypracovaním znaleckého posudku, neboli mu

zaslané otázky za účelom vypracovania súkromného znaleckého posudku. Právny zástupca žalobcu
uviedol, že otázky zaslal súdu v čase, keď malo dôjsť k nariadeniu znaleckého posudku. V tomto smere
súd uvádza, že je pravdivé tvrdenie právneho zástupcu žalobcu ohľadne zaslania otázok na súd, avšak
k nariadeniu znaleckého posudku zo strany súdu nedošlo, súd nebol povinný otázky na znalca zasielať
právnemu zástupcovi žalovaného.

34. Na základe zisteného skutkového stavu súd právne vec uzatvára:
35. Podľa § 101 Občianskeho zákonníka / ďalej len OZ / pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené
inak, premlčacia doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.
36. Podľa § 106 ods. 1, 2 OZ právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa poškodený
dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá. Najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí za tri

roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne, za desať rokov odo dňa, keď došlo k udalosti, z ktorej škoda
vznikla; to neplatí, ak ide o škodu na zdraví.
37. Podľa § 107 ods. 1, 2 OZ právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva
roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor
obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak

ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.
38. Podľa § 126 ods. 1 OZ vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva
neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje.39. Podľa § 420 ods. 1, 2, 3 OZ každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej
povinnosti. Škoda je spôsobená právnickou osobou alebo fyzickou osobou, keď bola spôsobená pri
ich činnosti tými, ktorých na túto činnosť použili. Tieto osoby samy za škodu takto spôsobenú podľa

tohto zákona nezodpovedajú; ich zodpovednosť podľa pracovnoprávnych predpisov nie je tým dotknutá.
Zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil.
40. Podľa § 451 ods. 1, 2 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový

prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
41. Podľa § 544 os. 1, 2 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.
42. V danom prípade predmetom tohto konania bol uplatnený nárok žalobcom, ktorý sa domáhal

1. vydania dokladov alternatívne zaplatiť 11 500,-Eur z titulu náhrady škody, 2. odstránenia vád na
rodinnom dome, 3. zaplatenie zmluvnej pokuty, 4. zaplatenie 1 024,22,-Eur z titulu bezdôvodného
obohatenia, 5. zaplatenie 7 000,-Eur z titulu náhrady škody.
43. V 1. rade žalobca sa domáhal vydania veci, ktoré špecifikoval v žalobnom nároku, pričom sa jednalo
o dokumentáciu, ktorú sa zmluvne zaviazal žalovaný odovzdať mu v zmluve o budúcej zmluve v článku

II. bodu 3 a v kúpnej zmluve v článku III. bodu 3.7 v deň podpisu kúpnej zmluvy. Žalovaný žalobcovi
neodovzdal kompletnú dokumentáciu k uvedenej nehnuteľnosti, ktorú žalobca kúpil do vlastníctva.
Žalovaný uvádzal, že dokumentáciu sľúbil žalobcovi dodať, ale nakoniec zistil, že dokumentáciu nemá
a nevie ju ani zabezpečiť. Súdnu ochranu vlastníckeho práva možno realizovať prostredníctvom dvoch
typov žalôb, a to žaloby na vydanie veci (actio reivindicatio), zapieracou žalobou (actio negatoria). Obe

žaloby sú žalobami na plnenie a chránia obsah vlastníckeho práva, t. j. právo vlastníka vec držať,
užívať a požívať jej plody a úžitky vrátane oprávnenia nakladať s ňou. Každá z týchto žalôb poskytuje
ochranu proti inému spôsobu porušovania oprávneného vlastníka. Žaloba na vydanie veci predpokladá,
že iná osoba neoprávnene, t. j. bez právneho dôvodu, zadržiava vec patriacu vlastníkovi a súčasne
mu ju odmieta vydať. Žalovaný jednoznačne uviedol, že dokumentáciu k rodinnému domu nedrží a

žalobca súdu nepreložil jeden dôkaz opaku tvrdenia žalovaným. Z tohto dôvodu súd žalobu v časti
vydania veci žalobu zamietol. Do konca žalobca v žalobe uviedol, že si je vedomý, že požadované
dokumenty žalovaný nemá a že táto skutočnosť vyplynula z komunikácie v roku 2011. Okrem toho
žalobca sa žalobou domáhal vydania projektovej dokumentácie v časti zdravotechniky, pričom v žalobe
žalobca uviedol, že žalovaný mu kurenársku a zdravotechnickú časť projektu s ročným oneskorením

odovzdal. Súčasne súd zamietol aj žalobu o zaplatenie 11 500,-Eur z titulu náhrady škody, ako rozdiel
medzi hodnotou rodinného domu v stave, v ktorom sa rodinný dom teraz nachádza / bez zavedenia
samostatného vodomeru / a medzi hodnotou rodinného domu, ktorý by mal samostatnú prípojku na
vodovod. Žalovaný prostredníctvom svojho právneho zástupcu v tomto uplatnenom nároku vzniesol
námietku premlčania, ktorou sa súd zaoberal ako prvou otázkou, pretože ak súd dospeje k záveru, že

nárok žalobcu je premlčaný, nebude sa zaoberať otázkou merity veci a žalobu zamietne. Súd považoval
predmetný nárok za premlčaný z dôvodu, že žalobca si nárok neuplatnil v zákonnej premlčacej dobe,
pričom žalobcovi uplynula subjektívna aj objektívna premlčacia doba. Subjektívna premlčacia doba je
dvojročná a začína plynúť, keď sa poškodený dozvie o škode určitého druhu a rozsahu v takej miere, aby
mohol svoj nárok vyčísliť v žalobnom návrhu na súde a kto za vzniknutú škodu zodpovedá. Objektívna

premlčacia lehota je trojročná a desaťročná a začne plynúť od okamihu škodnej udalosti. V danom
prípade pre začiatok plynutia subjektívnej premlčacej doby je okamih, kedy sa žalobca dozvedel o tom,
že pripojenie rodinného domu na verejný vodovod a kanalizáciu je riešené prostredníctvom spoločnej
šachty s hlavným vodomerom. Podľa názoru súdu týmto okamihom je ohliadka nehnuteľnosti tak, ako
to potvrdil aj svedok A., že pri ohliadke nehnuteľnosti boli všetci záujemcovia o kúpu rodinných domov

informovaní o spôsobe pripojenia na vodovod a kanalizáciu. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že
v danom prípade sa jedná o areál rodinných domov s pripojením na verejný vodovod a kanalizáciu tak,
že prípojky jednotlivých domov sú napojené na spoločnú šachtu, v ktorej sa nachádza hlavný vodomer
pre celý areál. Zmluva s dodávateľom vody je uzatvorená pre hlavný vodomer a to so správcom tohto
vodomeru, ktorý vlastníkovi verejného vodovodu a kanalizácie platí cenu za dodávku vody a odvod

vody za celý areál. Jednotliví vlastníci rodinných domov platia cenu za dodávku a odvod vody podľa
spotreby nameranej vlastným meračom správcovi hlavného vodomeru. V osobe žalobcu sa jedná o
vysokoškolského vzdelaného človeka a nie je možné, aby pri ohliadke rodinného domu si nezistil, či
rodinný dom má svoj elektromer, plynomer a vodomer. Ak by tomu tak nebolo žalobca v liste z 11. júla2011 adresovaný žalovanému, vyčítal mu spôsob pripojenia nehnuteľnosti a listom zo 6. apríla 2011,
žalobca informoval žalovaného o vzťahoch / voda, kanál, plyn, elektrická energia /, ktoré boli realizované
na stavbu 6 radových rodinných domov a nie na 1 dom. To znamená, že žalobca už v roku 2011 mal

vedomosť o vzniknutej škode. Žalobca nárok na náhradu škody si uplatnil podaním z 5. septembra
2014, teda po uplynutí premlčacej doby. Uplynula aj objektívna premlčacia doba, pretože škoda nebola
zo strany žalovaného spôsobená úmyselne. V tomto smere žalobca súdu nepredložil ani jeden dôkaz
o úmysle spôsobiť žalobcovi škodu. Žalobca len tvrdil skutočnosti, ale za účelom preukázania úmyslu
žalovaného žalobcovi spôsobiť škodu, nie je postačujúce len tvrdenie, ale je potrebné predložiť dôkazy,

z ktorých by súd zistil úmyselné konanie žalovaného. Žalovaný mal v zmysle kúpnej zmluvy povinnosť
odovzdať dokumenty v deň podpisu zmluvy. Zmluva bola podpísaná 12. apríla 2010 a trojročná lehota
uplynula 12. apríla 2013. Vzhľadom na nárok, ktorý je premlčaný súd na pojednávaní zamietol návrh na
nariadenie znaleckého dokazovania za účelom vyčíslenia škody. Ohľadne objektívnej premlčacej doby
platí aj pri iných uplatnených nárokov zo strany žalobcu.
44. Žalobca v 2. nároku si uplatnil odstránenie vád vyskytnutých na rodinnom dome. V tomto smere

žalobca žiadal zabezpečiť na vlastné náklady žalovaného odborné a kvalifikované odstránenie vád
na balkónoch rodinného domu, prejavujúcich sa v zatekajúcich balkónoch, s týmto spojených fľakoch
na fasáde domu a tiež jej vydúvaním. Za účelom preukázania oprávnenosti podania tohto žalobného
návrhu, žalobca súdu predložil súkromný znalecký posudok, z ktorého vyplývajú vady, a to chybná
konštrukcia a inštalácia pod odkvapových žľabov a narušenie polohy čelného oplechovania balkónovej

dosky, chybného zhotovenia dlažby balkónov, chyby v spádovaní klampiarskych prvkov v rozpore s STN
733610:1987,chybnáinštaláciaachybnýtvarpododkvapovýchžľabov,chybnétvarovanieaupevnenie
žľabov s následkami v chybnom sklone čelného oplechovania, narušením prídržnosti keramických
dlažobných tvaroviek na okraji balkónov. Okrem toho znalecký ústav na strane 29 znaleckého posudku
odhadol, že oprava si vyžiada vykonať stavebné práce s presným vymedzením. Podľa názoru súdu,

žalobca presne nešpecifikoval v žalobnom návrhu, aké opravy má žalovaný zabezpečiť za účelom
odstránenia vád, napriek vypracovanému súkromnému znaleckému posudku, v ktorom sú jednotlivé
práce presne vymedzené. Súd považoval žalobný návrh žalobcu v tomto uplatnenom nároku za
neurčitý, nevykonateľný, keďže nie sú v ňom presne a nespochybniteľne špecifikované konkrétne vady
diela, ktoré majú byť odstránené. Povinnosti, ktoré má súd rozsudkom žalovanému uložiť, nemôžu byť

uvedené neurčito a všeobecne. Z tohto dôvodu súd v tejto časti žalobu zamietol.
45. Žalobca v 3. nároku si uplatnil zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 2 000,-Eur v zmysle kúpnej
zmluvy, keď strany v čl. V. bode 5.4 sa dohodli, že predávajúci sa zaviazal bezodkladne odstrániť
vady, ktoré možno odstrániť, ktoré bránia riadnemu užívaniu nehnuteľnosti, ktoré má predmetná
nehnuteľnosť pri jej prevzatí kupujúcim, ako aj vady, ktoré sa vyskytnú v záručnej dobe. V prípade,

ak predávajúci neodstráni uvedené vady v primeranej lehote 15 dní od oznámenia na základe výzvy
kupujúceho, je povinný a zaväzuje sa zaplatiť kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 1 000,-Eur. Teda
zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 1 000,-Eur pre prípad, že žalovaný neodstráni
odstrániteľné vady, ktoré by bránili riadnemu užívaniu nehnuteľnosti v lehote 15 dní odo dňa oznámenia
žalobcom. Predmetné ustanovenie sa vzťahuje na vady, ktoré možno odstrániť, bránia riadnemu

užívaniu nehnuteľnosti a vadu má nehnuteľnosť v čase prevzatia nehnuteľnosti alebo, ktoré sa vyskytnú
v záručnej lehote. To znamená, že sa jedná o kumuláciu podmienok. Vykonaným dokazovaním mal
súd za preukázané, že žalobca žalovanému reklamoval vady na nehnuteľnosti, ktoré sa žalovaný snažil
odstrániť, ale ich celkom neodstránil, z ktorého dôvodu žalobca opätovne vady reklamoval žalovanému.
Podľa názoru súdu zmluvná pokuta bola dohodnutá medzi stranami sumou 1 000,-Eur a zmluvné

strany nevyjadrili žiadnym spôsobom vôľu, aby zmluvnú pokutu ukladali pre to isté porušenie povinnosti
opakovane. Súd v tejto časti žalobu zamietol, pretože ak, by žalobca mal nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty, súd by mu mohol priznať len 1 000,-Eur za to isté porušenie povinnosti. Žalobca by musel, ale
preukázať splnenie kumulácie podmienok pre priznanie zmluvnej pokuty, a to že vady súd odstrániteľné,
bránia riadnemu užívaniu nehnuteľnosti a vady má nehnuteľnosť v čase prevzatia a vady, ktoré sa

vyskytnú v záručnej dobe. Na základe týchto podmienok, súd uvádza, že neboli splnené podmienky
brániacemu riadnemu užívaniu nehnuteľnosti. Podľa názoru súdu, otázka či vada bráni riadnemu
užívaniu nehnuteľnosti je otázkou právnou a nie otázkou znaleckou. Zhodne ako právny zástupca
žalovaného súd poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky publikovanom pod R
22/19 a rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 28Cdo/171/2008. Žalobca v tomto smere

neuniesol dôkazné bremeno, pretože súdu nepredložil dôkaz o tom, že by pre vady na rodinnom dome,
nemohol riadne nehnuteľnosť užívať. Zo znaleckého posudku jednoznačne vyplývajú vady na balkónoch
rodinného domu, a preto pokiaľ žalobca mal byť úspešný v tejto časti žaloby, musel preukázať, že tieto
vady majú vplyv na možnosť užívania alebo neužívania nehnuteľnosti. Žalobca ani v konaní netvrdil, žepre tieto vady by nemohol rodinný dom užívať, že by pre tieto vady musel sa z domu dočasne odsťahovať
do času odstránenia vád. Z týchto dôvodov žalobcovi nevznikol nárok na vyplatenie zmluvnej pokuty.
46. V časti žaloby 4. o zaplatenie bezdôvodného obohatenia vo výške 1 024,22,-Eur za vyplatenie

bojlera na úžitkovú vodu vo výške 640,23,-Eur, sumu 383,99,-Eur za osadenie merača elektriny a
plynu, ktoré ceny boli zahrnuté do kúpnej zmluvy a žalobca ich zaplatil, ktorá skutočnosť vyplýva z
protokolu o prevzatí sumy 1 024,22,-Eur zo strany žalovaného. Žalovaný v tomto smere podal námietku
premlčania s tým, že podľa jeho názoru sa nejedná o bezdôvodné obohatenie, lebo nejde o získanie
bezdôvodného obohatenia bez právneho dôvodu, pretože na zaplatení tejto ceny sa strany dohodli. Z

protokolu o odovzdaní nehnuteľnosti zo 7. mája 2010 vyplýva, že poplatky za pripojenie elektromeru,
plynomeru a ohrievač uhradené 1 024,22,-Eur dňa 7. mája 2010. Žalobca predmetnú sumu zaplatil a súd
si nevie predstaviť, že by žalobca túto sumu zaplatil bez dohody so žalovaným. Dohoda strán je právnym
dôvodom plnenia žalobcu žalovanému a v danom prípade nemôže ísť o bezdôvodné obohatenie, ale
plnenie na základe dohody dvoch strán. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný
plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho

dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. V tomto ustanovení
zákona sú vymedzené skutkové okolnosti vzniku bezdôvodného obohatenia. V danom prípade nie je
možné skutkový stav subsumovať ani pod jednu skutkovú okolnosť vzniku bezdôvodného obohatenia.
Okrem toho súd uvádza, že nárok žalobcu z titulu bezdôvodného obohatenia je premlčaný, pretože
žalobca zaplatil žalovanému 1 024,22,-Eur 7. mája 2010 a žaloba bola podaná na súd 11. júla 2013,

teda po uplynutí trojročnej premlčacej doby. V danom prípade nemôže súd použiť 10-ročnú premlčaciu
dobu, lebo úmysel žalovaného bezdôvodne sa obohatiť žalobcom nebol preukázaný. Ďalej súd uvádza,
že žalovaný sa v zmluve zaviazal na vlastné náklady nainštalovať zásobník vody, ale nie kúpiť bojler.
47. V časti žaloby 5. súd žalobu zamietol. Žalobca sa domáhal zaplatenia sumy 7 000,-Eur z titulu
náhrady škody z dôvodu, že pri kúpe nehnuteľnosti bola deklarovaná výmera 301 m2 parcely č. 187/37

a žalobca zistil, že táto parcela má výmeru vo výške 223 m2. V tomto smere súd poukazuje na
ustanovenie § 70 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z., v zmysle ktorého údaje katastra uvedené v § 7 sú
hodnoverné, ak sa nepreukáže inak. Výmera pozemku vychádzala v kúpnej zmluve z hodnoverných
údajov katastra. V danom prípade súd aj v tomto bode žaloby, žalobu zamietol v dôsledku premlčania
nároku.Žalobcasivrámcitrvaniazáručnejdobyneuplatnilvaduspočívajúcuvmenšejvýmerepozemku.

Údajnú vadu pozemku žalobca žalovanému vytkol prvýkrát listom zo 7. augusta 2014, kedy si žalobca
uplatnil právo na zľavu z kúpnej ceny, teda po uplynutí záručnej doby pozemku, ktorá uplynula 7. mája
2013.
48. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP. O výške náhrady trov konania rozhodne
po právoplatnosti rozsudku súdny úradník samostatným uznesením podľa § 262 ods. 2 CSP.

49. Súd žalobcovi vrátil preddavok na znalečnom tak, ako je uvedené v enunciáte rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na Okresnom
súde Galanta.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V podaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis.
V odvolaní sa popri uvedených všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie

dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej
inštancie.

Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa z.č. 233/95 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.