Rozsudok – Spoluvlastníctvo ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, October 5, 2020

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 44C/211/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1715201061
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 10. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dagmar Vaverčáková

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2020:1715201061.15

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III, v konaní pred sudkyňou JUDr. Dagmar Vaverčákovou, v právnej veci žalobcu:

Z.. K. J., nar. XX.XX.XXXX, bytom U., H. 6, štátny občan SR, v zastúpení: Mgr. Ivica Štiglitz, advokátka,
AK v Rožňave, Šafárikova 8, proti žalovaným: 1/ T. W., ( manž. G., r. R. ) neznámy vlastník, 2/ T. W.,
neznámy vlastník, 3/ H. W., neznámy vlastník, , 4/ G. T., neznámy vlastník, 5/ G. R., neznámy vlastník,
6/ W. J., neznámy vlastník, žalovaní 1/ až 6/ v zastúpení: Slovenský pozemkový fond, Búdkova 36, 817
15 Bratislava, IČO: 17 335 345, 7/ Slovenský pozemkový fond, Búdkova 36, 817 15 Bratislava, IČO: 17
335 345, o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaným súd nepriznáva nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou na súd dňa 11.02.2015 sa pôvodní žalobcovia 1/ a 2/ domáhali voči žalovaným
1/ - 6/ rozhodnutia, ktorým súd zruší podielové spoluvlastníctvo k parcele č. XXX/X orná pôda o výmere
XXXX m2 zapísanej na Katastrálnom úrade U., Správa katastra Y., obec Q. D., katastrálne územie Q. T.
priD.nalistevlastníctvač.XXXXstým,žejuprevezmúžalobcoviadosvojhovlastníctvaspoluvlastníctva
v celosti za finančnú náhradu.
2. Na základe výzvy súdu žalobcovia žalobu doplnili podaním doručeným súdu 01.06.2015 tak,

že navrhli aby súd zrušil podielové spoluvlastníctvo strán sporu k predmetným nehnuteľnostiam,
keď žalobca 1/ je spoluvlastníkom tejto nehnuteľnosti v podiele 1/16, žalobca 2/ v podiele 7/96,
spolu žalobcovia sú spoluvlastníkmi nehnuteľnosti predstavujúcej výmeru 198,25 m2 a žalovaní sú
spoluvlastníci nehnuteľnosti vo výmere 1265,75 m2. Predmetný pozemok sa nachádza v lokalite, ktorá
je územným plánom obce Q. D. určená ako zóna pre občiansku vybavenosť. V tejto lokalite bude
vybudovaná občianska vybavenosť v súlade s územným plánom. Žalovaní sú podľa poznatkov žalobcov
neznámi. Žalobcovia navrhujú zrušenie podielového spoluvlastníctva takým spôsobom, že parcelu č.

XXX/Xornápôdaovýmere1464m2prevezmúdosvojhospoluvlastníctvavcelostistým,žeustupujúcim
spoluvlastníkom zaplatia ako náhradu za ich spoluvlastnícky podiel sumu 0,9281 Eur za m2 ( podľa
prílohy č. 1 k zákonu č. 582/2004 Z.z. v znení zákona č. 465/ 2008 Z.z. hodnota ornej pôdy v obci Q.
T. pri D. je 0,9281 Eur za m2), teda spolu 1.174,74 Eur. Jednotlivým žalovaným teda pripadá finančná
náhrada nasledovne: žalovanému 1/ - 679,37 Eur, žalovanému 2/ - 99,07 Eur, žalovanému 3/ 99,07 Eur,
žalovanej 4/ 99,07 Eur, žalovanej 5/ - 99,07 Eur a žalovanej 6/ - 99,07 Eur s tým, že žalobcovia navrhujú
aby ich súd zaviazal zaplatiť túto náhradu do úschovy Slovenskému pozemkovému fondu.

3. Na preukázanie svojich tvrdení žalobcovia súdu predložili: výpis z LV č. XXXX z 25.05.2015.
4. Na základe návrhu žalobcu súd uznesením č. k. 44C 211/2015 - 44 zo dňa 28.01.2016 pripustil do
konania na stranu žalovaných vstup ďalšieho účastníka - Slovenský pozemkový fond, Búdkova 36, 817
15 Bratislava, IČO: 17 335 345.5. Žalovaný 7/ ako zástupca neznámych spoluvlastníkov nehnuteľnosti sa vyjadril k žalobe podaním
doručeným súdu 26.10.2016 v ktorom uviedol, že Slovenský pozemkový fond ako správca vlastníctva
po neznámych vlastníkoch nehnuteľností zmysle § 16 ods. 1 písm. b) a ods. 2 zák. č. 180/1995 nakladá s

pozemkami, ktorých vlastník nie je známy, ako aj s podielmi na spoločnej nehnuteľnosti, ktorých vlastník
nie je známy.
Oprávnenia Slovenského pozemkového fondu ( SPF) pri nakladaní s pozemkami neznámych vlastníkov
vyplývajú zo zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k
pozemkom.Žalobcoviažalobuskutkovoodôvodnilitým,žesúmenšinovípodielovíspoluvlastníci,pričom

navrhujú zrušiť podielové spoluvlastníctvo tak, aby tieto pozemky boli prikázané do ich podielového
spoluvlastníctva a navrhli zaplatiť finančnú náhradu jednotlivým žalovaným spoluvlastníkom za ich
spoluvlastnícke podiely vo výške 0,9281 Eur za m2, čo je hodnota ornej pôdy v Novej T. pri D., teda spolu
1.174,74 Eur. Reálna deľba pozemku nie je možná z dôvodu drobenia pozemkov. Zástupca žalovaných
neznámych vlastníkov nesúhlasí so zrušením a vyrovnaním podielového spoluvlastníctva k sporným
nehnuteľnostiam, nakoľko nesúhlasí s hodnotou primeranej náhrady v prospech žalovaných tak, ako to

navrhli žalobcovia. Keď súd spoluvlastníctvo zruší a vyporiada na návrh niektorého zo spoluvlastníkov,
náleží ustupujúcemu spoluvlastníkovi za jeho spoluvlastnícky podiel primeraná náhrada. Primeranou
náhradou je príslušný podiel všeobecnej ceny veci. Všeobecná cena veci má zodpovedať trhovému
princípu ocenenia, na základe ktorého by nemalo dôjsť k znevýhodneniu jedného spoluvlastníka
na úkor druhého. Podľa § 3 ods. 6 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú

podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľnosti Slovenským
pozemkovým fondom, fond môže pozemok predávať najmenej za cenu podľa osobitného predpisu
( vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v
znení neskorších predpisov). Sporný pozemok sa nachádza v extraviláne obce Nová D., katastrálne
územie Q. T. pri D. na hranici intravilánu, v susedstve rodinných domov. Podľa verejne dostupného

zverejneného územného plánu obce Q. D. predmetná parcela sa nachádza v platnej územnoplánovacej
dokumentácii a je schválená na zónu hlavného funkčného využitia: bývanie v bytových domoch -
80% z hlavného funkčného využitia a občianska vybavenosť - 20% z hlavného funkčného využitia.
Zástupca žalovaných - neznámych vlastníkov nehnuteľnosti za účelom porovnania ceny porovnal
realizované predaje stavebných pozemkov a poľnohospodárske pozemky v obci Q. D. v cenovej mape

nehnuteľností Slovenska, kde sa uvádza 18 realizovaných predajov pozemkov pre rodinné domy rôznej
výmery, štatistický priemer všetkých predajov je 71 Eur za m2. Zástupca žalovaných zároveň porovnal
ponuky realitných kancelárií uvádzané na webovej stránke www.nehnuteľnosti.sk, ktoré ponúkajú v
obci Q. D. na predaj porovnateľné pozemky na bývanie za cenu od 43 Eur za m2 až do 99 Eur
za m2. Zástupca žalovaných pri stanovení výšky primeranej náhrady vychádzal z porovnania cien

porovnateľných pozemkov, z porovnania cien pozemkov predávaných v porovnateľných lokalitách s
lokalitou, v ktorej sa nachádza sporný pozemok a z cenovej mapy nehnuteľností Slovenska a uvádza,
že v prípade, že súd pristúpi k zrušeniu podielového spoluvlastníctva tak, ako to navrhujú žalobcovia,
navrhuje výšku primeranej náhrady pre odstupujúcich spoluvlastníkov z titulu vyrovnania podielového
spoluvlastníctva nehnuteľností v extraviláne obce Nová D. katastrálne územie Q. T. pri D. vo výške 56,80

Eur za m2, čo je zníženie o 20% oproti priemerne zistenej štatistickej cene a primeranej cene ponuky
realitných kancelárií za odstupujúce podiely žalovaných neznámych spoluvlastníkov.
6. Na preukázanie svojich tvrdení zástupca žalovaných súdu predložil: výpis z LV č. XXXX u 21.10.2016,
snímku z ortofotomapy, územný plán funkčného využitia územie Q. D., štatistické údaje z O., inzeráty
z realitných kancelárií.

7.
8. K vyjadreniu žalovaného sa vyjadrili žalobcovia písomne, podaním zo dňa 10.02.2017, doručeným
súdu 01.03.2017 tak, že žalobcovia s cenou vo výške 56,80 Eur za m2 nesúhlasia a sú toho názoru,
že nie je primeraná. Základnými prvkami trhovej ceny poľnohospodárskej v pozemkov je ponuka a
dopyt, kvalita pozemkov, druh pozemkov, prístup a tvar pozemkov, pričom cenu ovplyvňujú aj podmienky

nájomnej zmluvy so súčasným užívateľom. Predmetom žaloby je nehnuteľnosť - orná pôda, ktorá sa
nachádza v extraviláne s obmedzeným prístupom na pozemok a nie je vo výlučnom vlastníctve len
jedného vlastníka a preto sa cenou nemôže rovnať cene, ktorú navrhol zástupca žalovaných. Súd by
mal spravodlivo posúdiť stanovenie ceny a vychádzať z úradnej ceny poľnohospodárskej pôdy, ktorej
určenie slúži najmä na vyjadrenie hodnoty ornej pôdy za účelom určenia výšky dane z nehnuteľností a

na uplatnenie vlastníckych práv a z nich plynúcich odvodov a na úhrady za vyvlastnenie pôdy na verejné
účely. Je viac než zrejmé, že uvedený pozemok v minulosti patril do vlastníctva právnych predchodcov
žalobcu a teda žalobca 1/ má k nemu okrem vlastníckeho aj morálny vzťah, pričom zástupca žalovanýchako zástupca určený zákonom nemá k uvedenej nehnuteľnosti žiadny vzťah a to ani vlastnícky ani
morálny.
9. Zástupca žalovaných sa k vyjadreniu žalobcu vyjadril písomne podaním doručeným súdu

dňa 7.4.2017. Uviedol, že pri stanovení výšky primeranej náhrady vychádza z porovnania cien
porovnateľných pozemkov nachádzajúcich sa približne v rovnako atraktívnej lokalite, porovnanie
cien pozemkov predávaných porovnateľných v lokalitách s lokalitou, v ktorej sa nachádzajú sporné
pozemky a slúžia tomu istému účelu a z cenovej mapy nehnuteľnosti Slovenska. Cenová mapa
nehnuteľností Slovenska je najpočetnejšou databázou o trhových cenách slovenských nehnuteľností

od roku 2000, najpodrobnejšia štrukturovaná realitná databáza s zrealizovanými cenami a s presnou
lokalizáciou. Pri poľnohospodárskych pozemkoch s výhľadovým plánom určeným na iné využitie ako na
poľnohospodárske využitie - podľa verejne dostupného a zverejneného územného plánu obce Q. D.
spornáparcelasanachádzavplatnejúzemno-plánovacejdokumentáciiajeschválenánazónuhlavného
funkčného využitia bývanie v bytových domoch a občianska vybavenosť. Zástupca žalovaných predložil
štatistický súbor 18 realizovaných predajov nehnuteľností v katastrálnom území obce Q. D. a ponuky

realitných kancelárií na predaj porovnateľných pozemkov v katastrálnom území obce Q. D.. Uvedeným
spôsobom a objektivizáciou vstupujúcich ukazovateľov možno dospieť k určeniu všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti. Keď súd spoluvlastníctvo zruší a vyporiada na návrh niektorého zo spoluvlastníkov, náleží
ustupujúcemu spoluvlastníkovi za jeho spoluvlastnícky podiel primeraná náhrada. Primeranou náhradou
je príslušný podiel všeobecnej ceny veci. Všeobecná cena veci má zodpovedať trhovému princípu

ocenenia,nazákladektoréhobynemalodôjsťkznevýhodneniujednéhospoluvlastníkanaúkordruhého.
Zástupca žalovaných preto navrhuje v prípade, že súd pristúpi k zrušeniu podielového spoluvlastníctva
podľa návrhu žalobcov, výšku primeranej náhrady pre odstupujúcich spoluvlastníkov z titulu vyrovnania
podielového spoluvlastníctva nehnuteľností vo výške 56,80 Eur za m2.
10. Uznesením č. k. 44C 211/2015 - 177 zo dňa 18.12.2019 súd pripustil, aby z konania vystúpil žalobca

2/ na jeho miesto vstúpil žalobca 1/ a to na návrh žalobcu 1/.
11. Súd vykonal dokazovanie predloženými listinnými dôkazmi a zistil súd nasledovný skutkový stav
rozhodný pre právne posúdenie veci.

12. Z výpisu z LV č. XXXX. z 18.12.2019 súd zistil, že žalobca a žalovaní 1/ až 6/ sú podielovými

spoluvlastníkmi (žalobca v podiele 13/96, žalovaný 1/ v podiele 1, žalovaný 2/ v podiele 1/16 a 1/96,
žalovaný 3/ v podiele 1/16 a 1/96, žalovaná 4/ v podiele 1/16 a 1/96, žalovaná 5/ v podiele 1/16 a
1/96, žalovaná 6/ v podiele 1/16 a 1/96,) nehnuteľnosti parc. č. 378/4 orná pôda o výmere 1464 m2
nachádzajúcej sa v katastrálnom území Q. T. pri D., obec Q. D., okres Y., evidovaných katastrálnym
odborom Okresného úradu Y. na liste vlastníctva č. XXXX.

13. Žalovaní 1/ až 6/ sú na predmetom LV č. XXXX evidovaní ako vlastníci bez ďalších identifikačných
údajov ( adresa pobytu, dátum narodenia, resp. rodné číslo).

14. Žalobca trval na žalobe s tým, že vzhľadom na situáciu v pozemkovom vlastníctve, súčasní

vlastníci, ktorí majú podiely na nehnuteľnostiach sú obmedzovaní v disponovaní s nehnuteľnosťami.
Cenu požadovanú zo strany zástupcu žalovaných (SPF) považuje za neprimeranú, treba vziať do
úvahy, že pozemok je bez prístupu, je to extravilán, pričom žalobcovia ho nehodlali použiť na stavebné
účely ale na poľnohospodárske účely, o čom svedčí aj skutočnosť, že žalobca 1/ požiadal pred 2
rokmi SPF o uzavretie nájomnej zmluvy na tento pozemok. Je treba zvážiť cenu, za ktorú jej ochotný

SPF súhlasiť s rozdelením spoluvlastníctva. Pre žalobcu by to bola likvidačná cena vzhľadom na
ich zámer, ktorý bol pestovanie plodín. V tomto prípade nejde o klasický predaj ale o zrušenie a
vyporiadanie, keď cena by mala byť nižšia ako reálna trhová. Pokiaľ ide o primeranú náhradu za zrušenie
a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva predmetných nehnuteľností, žalobca uviedol, že zabezpečí
odborné vyjadrenie znalca, resp. znalecký posudok na všeobecnú cenu predmetnej nehnuteľnosti.

15. Zástupca žalovaných zotrval na svojich vyjadreniach k žalobe pokiaľ ide o primeranú náhradu,
keď vychádzal z predložených podkladov - cenovej mapy nehnuteľností Slovenska. Taktiež vychádza
z usmernení oddelenia verifikácie a tvorby cien, ktoré sa týkajú poľnohospodárskej pôdy. V tejto veci
poukazuje tiež na obdobné konanie týkajúce sa poľnohospodárskej pôdy, v k. ú. Q. T. pri D. keď pristúpil

žalobca - Obec Q. D. na cenu poľnohospodárskej pôdy - záhrady vo výške 36,- Eur/m2, o čom predložil
rozhodnutie tunajšieho súdu sp. zn. 16C 270/2016-70 zo dňa 18.09.2017 ako aj uznesenie obecného
zastupiteľstva obce Q. D., kde prerokovali nárok SPF na odkúpenie časti pozemkov v cene 36,- Eur/m2.Aj samotný žalobca uviedol v žalobe, že lokalita kde sa nachádza nehnuteľnosť je schválená územným
plánom na výstavbu rodinných domov a občiansku vybavenosť.

16. Na pojednávaní dňa 12.09.2018 právna zástupkyňa žalobcu navrhla určenie primeranej náhrady v
cene 3,60 Eur/m2 s poukazom na obdobné konanie na tomto súde sp. zn. 16C 270/2016 z 18.09.2017,
kde sa jednalo o pozemok v intraviláne obce s inžinierskymi sieťami a prístupom, naproti tomu pozemok,
ktorý je predmetom tohto konania je v extraviláne a bez prístupu. Suma 3,60 Eur/m2 bola v konaní
16C 270/2016 určená za súhlasu žalovaného. Čo sa týka znalca, mala problémy nájsť znalca, ktorý by

podal odborné vyjadrenie k cene a taktiež realitné kancelárie nechceli zaujať v tejto veci stanovisko.
Má za to, že pribratie znalca by bolo nehospodárne, vzhľadom na to, že v takýchto konaniach sa trovy
nepriznávajú. Žalobca sa pokúsi zabezpečiť odborné vyjadrenie, resp. znalecký posudok k cene.

17. Zástupca žalovaných, považuje za primeranú náhradu sumu 36 Eur/m2 v konaní o zrušenie
a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Taktiež vychádza z konania 16C 227/2016, kde podľa

rozsudku z 26.10.2017 bola určená cena za m2 - 36 Eur.

18. Na pojednávaní dňa 10.12.2018 právna zástupkyňa žalobcu uviedla, že sa žalobcom neporadilo
zaobstarať znalecký posudok na cenu predmetnej nehnuteľnosti z dôvodu pracovnej zaťaženosti
znalcov. Poukazuje na stanovisko NS SR 2Cdo/9/97, kde zjednotil výklad pre určenie ceny nehnuteľnosti

v rámci vyporiadania podielového aj bezpodielového spoluvlastníctva s tým, že túto má určiť súd podľa
ceny podobných nehnuteľností, za ktoré je možné v uvedenom mieste a čase nehnuteľnosť nadobudnúť.
Žalobca predložil dôkaz za akú sumu sa predáva na internete podobná nehnuteľnosť v danom mieste
a to za 3,50 Eur za m2.
Ďalej predložili vyjadrenie z Reality Bratislava, s.r.o. email z 27.11.2018, Odpoveď Reality Rožňava,

s.r.o. z 09.12.2018, výtlačok z internetovej stránky www.realstat.sk na ceny nehnuteľnosti Q. D. - orná
pôda, kde sú pravidelne aktualizované ceny nehnuteľnosti na predaj na Slovensku, kde je uvedená
nehnuteľnosť o výmere 1778 m2 za cenu 6.500,- Eur vo februári 2017, v januári 2017 za 6.900,- Eur,
odpoveď RK EMU z 03.12.2018.
V súčasnosti tam developer postavil cestu, previedol vlastníctvo na obec okrem jednej časti cca asi 15

m2, kde to vyúsťuje smerom na predmetný pozemok, ktorú nepreviedol na obec a preto si myslí, že
pozemok, na ktorý nie je prístup je bezcenný.

19. Zástupca žalovaných uviedol, že z dôkazov, ktoré predložil vyplýva, že predmetná nehnuteľnosť
je územným plánom určená na výstavbu objektov na bývanie. Túto skutočnosť žalobcovia nesporujú.

Vychádza aj z cenovej mapy Slovenska, ktorá preukázateľne vyjadruje cenu z 18 realizovaných predajov
pozemkov v k.ú. Nová D. za priemernú cenu za 59 Eur/m2. Ide o najpočetnejšiu databázu o cenách
nehnuteľností na Slovensku. Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prikázaním nehnuteľnosti za
náhradu je potrebné vychádzať zo všeobecnej ceny celej nehnuteľnosti za akú by bolo možné ju predať
v čase rozhodnutia súdu v danom mieste a teda súd určí náhradu za zodpovedajúci podiel z celej

veci a nemožno vychádzať len z ceny spoluvlastníckeho podielu. Oboznamované dôkazy predložené
žalobcom od realitných kancelárii vychádzali len z podielu na nehnuteľnosti, ktorý nevyjadruje hodnotu
celej veci. V prípade zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníka súhlasí s prikázaním celej
nehnuteľnosti žalobcovi, pričom za primeranú náhradu považuje 36 Eur za m2. Žiada, aby súd nepriznal
žalobcovi náhradu trov konania.

20.Žalobcauviedol,žesumunavrhnutúzástupcomžalovanýchvovýške36Eurzam2neakceptujeanie
je schopný ju uhradiť. Pokiaľ druhá strana sporuje ich cenu, môže predložiť dôkazy o primeranej cene,
ktorá má vyjadrovať hodnotový ekvivalent podľa miestnych podmienok v podobnej veci. Nie je potrebný
znalecký posudok preto, že súd určuje primeranú hodnotu a je povinný zisťovať, aby zodpovedala cena

dopytu. Cena, ktorú považuje za primeranú žalovaná strana je nadhodnotená, žalobca trvá na určení
hodnoty 2,60 Eur za m2. Žalobe žiada vyhovieť.

21. Žalobca predložil ako dôkazy k určeniu primeranej náhrady ustupujúcim spoluvlastníkom pri
vyporiadaní spoluvlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti výtlačok z internetovej stránky www.realstat.sk

na ceny nehnuteľnosti, podľa ktorej cena ornej pôdy v lokalite Nová Dedinka - nehnuteľnosť o výmere
1778m2 sa predáva za cenu 6 500 Eur vo februári 2017, v januári 2017 za 6 900 Eur.
Ďalej žalobca predložil odpoveď realitnej kancelárie RK EMU zo dňa 05.12.2018, že trhová hodnota
pozemku, ktorý je ornou pôdou je 3,50 Eur za jeden m2.22. Z dôkazov predložených zástupcom žalovaných - snímky z ortofotomapy súd zistil, že predmetná
nehnuteľnosť sa nachádza v extraviláne obce Q. D., katastrálne územie Nová T. pri D. na hranici

intravilánu, v susedstve rodinných domov. Podľa zverejneného územného plánu obce Nová D.
predmetná nehnuteľnosť sa nachádza v platnej územnoplánovacej dokumentácii a je schválená na
zónu hlavného funkčného využitia: bývanie v bytových domoch - 80% z hlavného funkčného využitia a
občianska vybavenosť - 20% z hlavného funkčného využitia.
Zo štatistických údajov z Cenovej mapy nehnuteľností SR súd zistil, že v období rokov 2014 - 2016 bolo

v danej lokalite realizovaných 18 predajov pozemkov pre rodinné domy v cenovej relácii od 43,- Eur/
m2 do 95,-Eur/m2.
Z predložených inzerátov realitných kancelárií na predaj pozemkov pre rodinné domy v danej lokalite v
období roku 2016 súd zistil, že boli ponúkané v cenovom rozpätí od 43,- Eur/m2 do 99,-Eur/m2.
Zástupca žalovaných predložil na nahliadnutie rozsudok tunajšieho súdu v obdobnej veci sp. zn.
16C 270/2016 - 78 z 26.10.2017, kde súd zrušil a vyporiadal podielové spoluvlastníctvo obce Q.

D. a neznámeho vlastníka, pričom primeraná náhrada bola priznaná vo výške 36,- Eur za 1m2.
Zároveň predložil aj uznesenie Obecného zastupiteľstva Q. D. č. XX/XXXX, ktorým schválilo zrušenie a
vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v k. ú. Q. T. pri D. za cenu 36 Eur/m2.

23.Podľa§136ods.1Občianskehozákonníka(ďalejlenO.z.)vecmôžebyťvspoluvlastníctveviacerých

vlastníkov.

24. Podľa § 136 ods. 2 O. z. spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové
spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.

25. Podľa § 141 ods. 1 O.z. spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom
vyporiadaní, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

26. Podľa § 142 ods. 1 O.z. ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na
návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým
spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie
podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce,
súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

27. Podľa odseku 2 cit. ustanovenia z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada
spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

28. Podľa § 43h ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku ( stavebný
zákon ) stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným

plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

29. Podľa ods. 2 cit. ustanovenia nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho
pôdneho fondu alebo lesného pôdneho fondu, možno v územnom pláne zóny určiť za stavebný
pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo

lesného pôdneho fondu, alebo ak je v zastavanom území.

30. Podľa § 34 ods. 1 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového
vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách zriaďuje sa
Slovenskýpozemkovýfond(ďalejlen"pozemkovýfond").Pozemkovýfondjeprávnickáosobaazapisuje

sa do podnikového registra. Sídlom pozemkového fondu je Bratislava. Pozemkový fond môže zriaďovať
územné organizačné útvary a určovať ich sídla.

31. Podľa § 34 ods. 3 druhej vety zákona č. 330/1991 Zb. pozemkový fond nakladá s pozemkami,
ktorých vlastník nie je známy 22b) okrem pozemkov, ktoré sú lesnými pozemkami, 22c) ako aj s podielmi

spoločnej nehnuteľnosti, ktorých vlastník nie je známy. 22b) Podrobnosti o podmienkach prenajímania,
predaja,zámenyanadobúdanianehnuteľnostípozemkovýmfondomupravínariadenievládySlovenskej
republiky.32. Podľa § 34 ods. 14 zákona č. 330/1991 Zb. pozemkový fond za štát a neznámych vlastníkov
koná pred súdom vo veciach nehnuteľností uvedených v osobitnom predpise, 5) podielov spoločnej
nehnuteľnosti uvedených v osobitnom predpise 23h) a pozemkov, ktorých vlastník nie je známy, a to

aj vtedy, ak vlastnícke právo štátu a neznámych vlastníkov je sporné; obdobne postupuje správca vo
veciach lesných pozemkov vo vlastníctve štátu a lesných pozemkov, ktorých vlastník nie je známy.

33. Podľa § 8 ods. 1 písm. c) a d) zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie
vlastníctva k pozemkom register sa skladá z určeného operátu, zo súboru ďalších geodetických

informácií a zo súboru ďalších popisných informácií o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, najmä
zo súpisu pozemkov, ktorých vlastník je známy, ale ktorého miesto trvalého pobytu alebo sídlo nie je
známe a súpisu pozemkov, ktorých vlastník nie je známy.

34. Podľa § 13 zákona č. 180/1995 Z.z. fond nakladá s pozemkami uvedenými v § 8 ods. 1 písm. c)
a d), ktoré sa na základe registra zapíšu do katastra nehnuteľností (ďalej len "pozemok s nezisteným

vlastníkom"), podľa tohto zákona a podľa osobitných predpisov; 30) obdobne postupuje správca, ak ide
o lesné pozemky.

35. Podľa § 16 ods. 1 písm. b) zákona č. 180/1995 Z.z. fond nakladá podľa tohto zákona a podľa
osobitných predpisov s pozemkami s nezisteným vlastníkom.

36. Podľa § 16 ods. 2 zákona č. 180/1995 Z.z. ak je potrebné, fond v konaní pred súdom alebo pred
orgánmi verejnej správy zastupuje vlastníkov pozemkov uvedených v odseku 1 písm. b) a c); obdobne
postupuje správca.

37. Pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva preferuje Občiansky zákonník dohodu
spoluvlastníkov. Pokiaľ k dohode spoluvlastníkov nedôjde, môže každý zo spoluvlastníkov požiadať súd
o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva (ust. § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
V súlade so zásadou, že nikto nemôže byť nútený zotrvávať v spoluvlastníckom vzťahu (preto
ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov sa môže obrátiť na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie

podielového spoluvlastníctva) bol žalobca oprávnený na podanie predmetného návrhu. Pokiaľ ide
o navrhovaný spôsob vyporiadania, súd nie je viazaný podaným návrhom a môže rozhodnúť, že
zrušené spoluvlastníctvo bude vyporiadané aj iným spôsobom, než je navrhované ( R4/1966, R1/1989
str.3ods.3).

38. Z dôvodu neznámeho pobytu žalovaných, nedošlo medzi nimi a žalobcom, ako podielovými
spoluvlastníkmi predmetnej nehnuteľnosti k dohode o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva,
na základe čoho žalobca podal žalobu o zrušenie a vyporiadenie predmetného podielového
spoluvlastníctva na súd.

39. Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka taxatívne stanovuje nielen možné spôsoby
zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ale aj záväzné poradie, v ktorom môžu byť
použité. Súd môže vyporiadať podielové spoluvlastníctvo prikázaním veci jednému z viacerých
spoluvlastníkov za primeranú náhradu len pokiaľ nie je rozdelenie veci dobre možné ( uz NSČR z 21.
10. 2004 sp.zn.22 Cdo 2568/2003).

40. Reálnu deľbu nehnuteľností ako spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva možno
považovať za prioritný spôsob, nakoľko zohľadňuje veľkosť spoluvlastníckych podielov a zároveň
umožňuje spoluvlastníkom užívať a disponovať s predmetom ich vlastníctva. Reálna deľba je
podmienená faktickou možnosťou, technickou vykonateľnosťou a predovšetkým funkčnou stránkou

rozdelenia spoločnej veci v súčinnosti so znalcom s nutnosťou existencie oddeľovacieho geometrického
plánu. Pri pozemkoch prichádza do úvahy reálna deľba pokiaľ ide o pozemok fakticky aj funkčne
deliteľný, čo je dané najmä pri nezastavaných pozemkoch. Pozemky po reálnej deľbe majú slúžiť
vlastníkom najmä vzhľadom k ich povahe a funkčnému využitiu. Preto sa pri posúdení reálnej
deľby pozemkov vychádza z hľadiska územného plánovania, prístupu ku komunikáciám a účelnému

technickému spôsobu navrhovaného riešenia.

41. V tomto konaní nebolo sporné, že reálna deľba nehnuteľnosti podľa veľkosti spoluvlastníckych
podielovnebolamožná,vzhľadomnareálnypodielžalobcuvovýške13/96kcelku,čozodpovedá198,25m2. Reálna deľba nehnuteľnosti nie je možná z dôvodu drobenia pozemkov ( § 23 zákona č. 180/1995
Z. z. ).

42. Ak nie je rozdelenie spoločnej veci možné, ďalším spôsobom zrušenia a vyporiadania
spoluvlastníctva je prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu.
Pre rozhodnutie súdu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva (akýmkoľvek zo zákonných
spôsobov) sú zakotvené kritériá, a to veľkosť spoluvlastníckych podielov a účelné využitie veci.

43.Vtomtokonanížiadaloprikázaniecelejnehnuteľnostizaprimeranúnáhradužalobca,pričomdôvodil,
že chce na pozemku pestovať poľnohospodárske plodiny ( žiadosť o prenájom pozemku z 06.02.2015
adresovaná zástupcovi žalovaných ) a ďalej argumentoval tým, že je viac než zrejmé, že uvedený
pozemok v minulosti patril do vlastníctva jeho právnych predchodcov a teda žalobca má k nemu okrem
vlastníckeho aj morálny vzťah.
S navrhnutým spôsobom súhlasil zástupca žalovaných s tým, že v prípade zrušenia a vyporiadania

podielového spoluvlastníka súhlasí s prikázaním celej nehnuteľnosti žalobcovi, pričom za primeranú
náhradu považuje 36 Eur za m2.

44. Podmienkou prikázania veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom je poskytnutie primeranej
náhrady. Zákon neuvádza, čo treba považovať za primeranú náhradu, aplikačná prax dospela k záveru,

že treba vychádzať zo všeobecnej ceny celej veci v čase jej vyporiadania a nie z ceny, za ktorú by
bolo možné predať spoluvlastnícky podiel ( rozhodnutie NS ČR sp. zn. 2 Cdon 425/96 ). Primeranou
náhradou je príslušný podiel všeobecnej ceny.

45. Primeranou náhradou spoluvlastníkovi, ktorému vec nebola prikázaná do vlastníctva, by mala

byť teda všeobecná cena, t. j. taká cena, za ktorú by sa vec mohla predať v mieste, kde sa
nachádza, a v čase nadobudnutia vlastníctva, teda cena určená podľa ponuky a dopytu. Len v takomto
prípade nie je žiaden zo spoluvlastníkov rozhodnutím súdu zvýhodnený alebo znevýhodnený, pretože
odstupujúci spoluvlastník za svoj podiel dostane finančný ekvivalent, ktorý zodpovedá v prípade potreby
nákladu na zaobstaranie podobnej veci alebo podielu na nej, ktorý v tomto konaní stratil ( Stanovisko

občianskoprávneho kolégia NS SR z 20.10.1997 Cpj 30/97 ).

46. Medzi stranami sporu nebola sporná skutočnosť, že nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tohto konania
sa nachádza v platnej územnoplánovacej dokumentácii obce Nová D. a je schválená na zónu hlavného
funkčného využitia: bývanie v bytových domoch - 80% z hlavného funkčného využitia a občianska

vybavenosť - 20% z hlavného funkčného využitia.
Za tejto situácie na základe dôkazov predložených stranami sporu súd pri určení primeranej náhrady
vychádzal zo skutočnosti, že aj keď je predmetná nehnuteľnosť poľnohospodárskou pôdou ( orná pôda ),
je zároveň v zmysle cit. § 43h ods. 2 stavebného zákona v územnom pláne zóny obce Q. D. určená na
zastavanie, teda ide o stavebný pozemok a preto nemožno pri určení primeranej náhrady vychádzať z

cenyornejpôdyakotažiadažalobca(2,60Eur/m2resp.3,50Eur/m2).Zdôkazovžalovanéhooreálnych
uskutočnených predajoch vyplynula cena pozemkov pre výstavbu rodinných domov v cenovom rozpätí
od 43,- Eur/m2 do 99,-Eur/m2. Súd sa preto priklonil k návrhu zástupcu žalovaných určiť primeranú
náhradu vo výške 36,-Eur/m2, ktorú možno považovať za všeobecnú cenu, za akú by sa predmetná
nehnuteľnosť vec mohla predať v mieste, kde sa nachádza, a v čase vyporiadania spoluvlastníctva, teda

cena určená podľa ponuky a dopytu.

47. Súd pri zvažovaní prikázania veci za primeranú náhradu musí vziať do úvahy, či spoluvlastník,
ktorý žiada o prikázanie veci, disponuje potrebnými finančnými prostriedkami, teda či má predpoklady
splniť povinnosť poskytnúť ustupujúcim spoluvlastníkom primeranú náhradu ( rozsudok NS ČR 22 Cdo

1346/2002 ).

48. V tomto smere sa žalobca vyjadril, že sumu 36,- Eur za m2 neakceptuje a nie je schopný ju uhradiť.

49. V danom prípade súd nemohol pristúpiť k ďalšiemu spôsobu zrušenia a vyporiadania podielového

spoluvlastníctva-nariadiťpredajnehnuteľnostiavýťažokrozdeliťpodľapodielov,nakoľkopredpokladom
tohto spôsobu vyporiadania je, že žiadny zo spoluvlastníkov vec nechce. V tomto prípade nehnuteľnosť
žiadal prikázať do výlučného vlastníctva žalobca, s čím zástupca žalovaných súhlasil, avšak žalobca nie
je schopný poskytnúť ustupujúcim spoluvlastníkom primeranú náhradu vo výške, ktorú považuje súd zaprimeranú náhradu ( 36,-Eur/m2 ). Taktiež zástupca žalovaných neznámych vlastníkov uviedol, že nie
je v jeho kompetencii poskytnúť primeranú náhradu žalobcovi za jeho podiel na nehnuteľnosti.
Na základe uvedeného, súd žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva strán sporu

zamietol.

50. Súd o nároku na náhradu trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a contrario, podľa ktorého
súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Súd nepriznal žalovaným
nárok na náhradu trov konania, nakoľko ako neznámym vlastníkom im trovy konania nevznikli, taktiež

nevznikli trovy žalovanému 7/.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Bratislava III, písomne.
Odvolanie má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) obsahovať údaj, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za

nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.). Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
- v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti, alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205 a),
- rozhodnutie súdu I. stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.