Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, June 27, 2019

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 18C/54/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3117219609
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 06. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Lenka Kvasnicová
ECLI: ECLI:SK:OSTN:2019:3117219609.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou Mgr. Lenkou Kvasnicovou v právnej veci žalobcov 1) H.. P. Q., nar.
XX.XX.XXXX, bytom S. XX, O., 2) H.. H. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom S. XX, O., 3) H.. U. W., nar.
XX.XX.XXXX, bytom K. XX, V., všetkých zastúpených JUDr. Tomášom Klieštencom, advokátom so
sídlom Ulica M. Waltariho 7, Piešťany, proti žalovaným 1) H.. X. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom Q. X/A,
O., 2) H.. V. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom Q. X/A, O. a 3) TREKOMA, s. r. o., so sídlom Račianska

22/A, Bratislava, IČO 47146591, všetkým zastúpeným MALOVIC, s. r. o., so sídlom Račianska 22/A,
Bratislava, IČO 47231980, o určenie vlastníckeho práva takto

r o z h o d o l :

I. Konanie sa v časti o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 08.12.2014 uzavretej medzi žalovanými
1), 2) a žalovaným 3), predmetom ktorej bol prevod spoluvlastníckeho podielu žalovanej 1) vo veľkosti
X/X a žalovaného 2) vo veľkosti X/X nehnuteľností zapísaných na LV č. XXXX vedenom Okresným
úradom I., katastrálnym odborom, pre k. ú. I., a to pozemku parcela registra C č. X/X, o výmere XXX
m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere XX m2, zastavané

plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria.
pozemku. parcela registra C č. X/X. o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria. stavby - V. O.,
súp. č. X, postavená na parcele registra C č. X/X, a stavby - V. O., súp. č. XX, postavená na parcele
registra C č. X/X, z a s t a v u j e .
-2- 18C/54/2017

II. U r č u j e s a, že žalovaní 1), 2) sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností zapísaných na LV č.
XXXX vedenom R. úradom I., katastrálnym odborom, pre k. ú. I., a to pozemku parcela registra C č. X/
X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere XX
m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané
plochy a nádvoria. pozemku. parcela registra C č. X/X. o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria.
W. - V. O., súp. č. 2, postavená na parcele registra C č. X/X, a stavby - V. O., súp. č. XX, postavená na
parcele registra C č. X/X, každá v podiele X/X.

III. U r č u j e s a, že záložné právo k spoluvlastníckemu podielu o veľkosti ? k nehnuteľnostiam
zapísaným na LV č. XXXX vedenom R. úradom I., katastrálnym odborom, pre k. ú. I., a to pozemku
parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra
C č. X/X, o výmere XX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere
XXXm2,zastavanéplochyanádvoria.pozemku.parcelaregistraCč.X/X.ovýmereXXXm2,zastavané

plochy a nádvoria. W. - V. O., súp. č. X, postavená na parcele registra C č. X/X, a stavby - V. O., súp.
č. XX, postavená na parcele registra C č. X/X zriadené v prospech žalovanej 1), zriadené zmluvou o
zriadení záložného práva zo dňa 24.01.2015, neexistuje.

IV. U r č u j e s a, že záložné právo k spoluvlastníckemu podielu o veľkosti ? k nehnuteľnostiam
zapísaným na LV č. XXXX . vedenom Okresným úradom I., katastrálnym odborom, pre k. ú. I., a to
pozemku parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela

registra C č. X/X, o výmere XX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, ovýmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria. pozemku. parcela registra C č. X/X. o výmere XXX m2,
zastavané plochy a nádvoria. W. - V. O., súp. č. 2, postavená na parcele registra C č. X/X, a stavby -
V. O., súp. č. XX, postavená na parcele registra C č. X/X zriadené v prospech žalovaného 2), zriadené

zmluvou o zriadení záložného práva zo dňa 24.01.2015, neexistuje.
-3- 18C/54/2017

V. Žalobcom 1) - 3) sa voči žalovaným 1) - 3) priznáva nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100
%, o ktorých výške bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku, pričom

výšku trov sú povinní zaplatiť spoločne a nerozdielne.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia 1) - 3) sa pôvodne podanou žalobou domáhali určenia neplatnosti zmluvy o kúpe
nehnuteľnosti uzavretej dňa 08.12.2014, ktorou žalovaný 1) ako predávajúci previedol na žalovaného
3) ako kupujúceho svoj spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/8 a ktorou žalovaný 2) ako predávajúci
previedol na žalovaného 3) ako kupujúceho svoj spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/8 k nehnuteľnostiam

zapísaným v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom I., katastrálnym odborom, na liste
vlastníctva č. XXXX, a to pozemok parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a
nádvoria, pozemok, parcela registra C č. X/X, o výmere XX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemok,
parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria. pozemok. parcela registra
C č. X/X. o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria. stavba - V. O., súp. č. X, postavená na

parcele registra C č. X/X, a stavba - V. O., súp. č. XX, postavená na parcele registra C č. X/X; určenia, že
žalovaná 1) je podielovým spoluvlastníkom X/X a žalovaný 2) je podielovým spoluvlastníkom X/X vyššie
uvedených nehnuteľností. Ďalej sa domáhali určenia neplatnosti zmluvy o zriadení záložného práva k
vyššie uvedeným nehnuteľnostiam, ktorou žalovaný 3) ako záložca zriadil v prospech žalovaného 1) a
žalovaného 2) ako záložných veriteľov záložné právo k spoluvlastníckemu podielu o veľkosti ? k vyššie

uvedeným nehnuteľnostiam a náhrady trov konania.

2. Počas konania žalobcovia 1) - 3) svoju žalobu upravili tak, že túto v časti o určenie neplatnosti kúpnej
zmluvy zo dňa 08.12.2014 uzavretej medzi žalovanými 1), 2) a žalovaným 3), zobrali späť. Súd preto v
súlade s § 145 ods. 2 Civilného sporového poriadku (ďalej len "CSP") konanie v tejto časti zastavil. Vo

zvyšnejčastižiadalipripustiťzmenužalobytak,žežiadaliurčiť,žežalovaná1)jevpodiele1/8ažalovaný
2) je v podiele X/X spoluvlastník dotknutých nehnuteľností a že záložné právo k spoluvlastníckemu
podielu žalovanej 1) vo veľkosti ? a žalovaného 2) vo veľkosti ? zriadené žalovaným 3) neexistuje. Súd
na pojednávaní dňa 28.01.2019 v súlade s § 142 ods. 1 CSP zmenu žaloby pripustil.

3. Žalobcovia 1) - 3) svoju žalobu odôvodnili tým, že sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností
zapísaných na LV č. XXXX vedenom R. úradom I., katastrálnym odborom, pre k. ú. I., a to pozemku
parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra
C č. X/X, o výmere XX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere
XXXm2,zastavanéplochyanádvoria.pozemku,parcelaregistraCč.X/X.ovýmereXXXm2,zastavané

plochy a nádvoria. stavby - V.
-4- 18C/54/2017

O., súp. č.. postavená na parcele registra C č. X/X, a stavby - V. O., súp. č. XX, postavená
na parcele registra C č. X/X, pričom veľkosť podielu žalobkyne 1) je X/X, žalobcu 2) je X/X a

žalobkyne 3) je X/X. Vyššie uvedené nehnuteľnosti boli pred uzavretím kúpnej zmluvy v roku 2014
v podielom spoluvlastníctve žalobcov a žalovaných 1), 2). Podiel žalovaných 1), 2) na predmetných
nehnuteľnostiach predstavoval 1/8 pre každého. Žalovaní 1), 2) svoje spoluvlastnícke podiely predali
žalovanému 3), pričom nerešpektovali ich zákonné predkupné právo. Poznamenal, že žalovaný
3) nie je a ani v čase prevodu predmetných nehnuteľností nebol voči žalovaným 1), 2) blízkou

osobou, a preto mali žalovaní 1), 2) zákonnú povinnosť ponúknuť svoje spoluvlastnícke podiely
ostatným spoluvlastníkom. Pred predajom spoluvlastníckych podielov žalovaní 1), 2) im zaslali návrh na
vysporiadanie podielového spoluvlastníctva, kde navrhli vyporiadať podielové spoluvlastníctva okrem
nehnuteľnostívI.ajknehnuteľnostiamvO.,kdespomedzižalobcovbolaspoluvlastníčkalenžalovaná1)
s tým, že v prípade ak návrh neakceptujú majú tento list považovať za výzvu na využitie ich predkupného

práva, pričom lehota na jej uplatnenie im začala plynúť odo dňa 14.10.2014. Žalovaní 1), 2) v bode 3tejto výzvy určili podmienky predaja. Žalovaní 1), 2) im síce ponúkli celé svoje spoluvlastnícke podiely za
kúpnu cenu vo výške 300.000 eur za každý podiel vo veľkosti 1/8, avšak táto ich ponuka neobsahovala
všetky podmienky predaja, napr. neobsahovala údaj o splatnosti kúpnej ceny a neobsahovala ani

údaj, že kupujúci po nadobudnutí spoluvlastníckych podielov zriadi k nim v prospech predávajúcich
záložné právo na zabezpečenie ich pohľadávky voči kupujúcemu na zaplatenie kúpnej ceny, ako aj táto
ich ponuka bola protiprávne a neplatne podmienená tým, že základnou podmienkou predaja bol len
spoločný predaj všetkých spoluvlastníckych podielov žalovaných 1), 2) k predmetným nehnuteľnostiam
ako aj k spoločným nehnuteľnostiam v O.. Žalobcom 2), 3) bola daná protiprávna podmienka, že si

majú kúpiť aj podiely na nehnuteľnostiach v O., ktoré nevlastnili, a to spolu za sumu 900.000 eur.
Vzhľadom na neurčitosť a nezrozumiteľnosť ponuky, požiadali žalovaných 1), 2) o doplnenie ich ponuky.
Na toto žalovaní 1), 2) nereagovali a ešte pred uplynutím dvojmesačnej lehoty uzavreli so žalovaným
3) kúpnu zmluvu zo dňa 08.12.2014, na základe ktorej previedli na žalovaného 3) svoje spoluvlastnícke
podiely na predmetných nehnuteľnostiach. Majú za to, že ponuka na uplatnenie predkupného práva je
absolútne neplatný právny úkon, a to pre svoju neurčitosť (neúplnosť) a nezrozumiteľnosť. Listami zo

dňa 26.10.2017 sa voči žalovaným 1), 2) dovolali neplatnosti dotknutej kúpnej zmluvy. Majú za to, že
žalovaní 1), 2) právny úkon - kúpnu zmluvu neurobili slobodne a vážne a že sa obsahom a účelom
odporuje zákonu a obchádza ho a prieči sa dobrým mravom, a preto je absolútne neplatný. Tento
záver preukazuje správanie žalovaných 1), 2) po vykonaní tohto právneho úkonu, ako aj ich ďalšie
prejavy vôle, z ktorých jednoznačne vyplýva, že prevod svojich spoluvlastníckych podielov nemysleli

vážne a skutočne, keď úkon uskutočnili len z ekonomických a praktických dôvodov, aby oddelili tento
ich majetok od súkromného majetku, z dôvodov praktickej zastupiteľnosti konajúcich osôb, z dôvodov
dopadu na užívanie tohto majetku v prípade dedičského konania, z dôvodu prechodu účtovania na
podvojné účtovníctvo a pod. žalovaní 1), 2) v liste adresovanom jednému z nájomcov uvádzajú, že k
zmene formy vlastníctva pristúpili výlučne z interných dôvodov. Cez v prospech nich zriadené záložné

právo sú skutočnými vlastníkmi dotknutých podielov na predmetných nehnuteľnostiach naďalej
-5- 18C/54/2017

žalovaní 1), 2). Domnievajú sa, že takéto správanie žalovaných 1), 2) je v rozpore s dobrými mravmi,
a preto výkon ich práv a povinností nemôže požívať právnu ochranu. Žalovaní 1), 2) po dohode

so svojimi daňovými poradcami špekulatívne previedli za neprimerane vysokú cenu svoje podiely na
žalovaného 3), pričom úmyslom prevodu bolo len za čo najvyššiu cenu previesť ich podiely z ich
vlastníctva ako fyzických osôb obchodného do majetku obchodnej spoločnosti tak, aby účtovné a
daňové odpisy v podvojnom účtovníctve boli čo najvyššie. Po prevode podielov na žalovaného 3)
nebola týmto zaplatená kúpna cena a preto došlo zo strany žalovaného 3) k zriadeniu záložných práv

v prospech žalovaných 1), 2) za účelom zabezpečenia ich pohľadávky na zaplatenie kúpnej ceny, a
to zmluvami o zriadení záložného práva zo dňa 24.01.2015. Poukázali, že v občianskom práve platí
zásada, že nikto nemôže na iného previesť viac práv ako sám má, t. j., ak je kúpna zmluva neplatná,
žalovaný 3) sa nikdy nestal spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností a keďže záložné právo môže
zriadiť len vlastník veci a žalovaný 3) nebol nikdy spoluvlastníkom, nemohol platne a účinne zriadiť

záložné právo k predmetným nehnuteľnostiam. Preto sú aj záložné zmluvy zo dňa 24.01.2015 absolútne
neplatné. Žalobcovia ďalej uviedli, že majú naliehavý právny záujem na tom, aby súd vyslovil neplatnosť
kúpnej zmluvy a určil, že podielovými spoluvlastníkmi sú žalovaní 1), 2) a aby vyslovil neplatnosť
záložných zmlúv, pretože len na základe rozsudku súdu možno uskutočniť potrebné zápisy do katastra
nehnuteľností. V súčasnosti panuje stav právnej neistoty ohľadne predmetných nehnuteľností, ktorý

prináša stále nové sporné situácie ohľadne predmetných nehnuteľností. Od doby, kedy sa žalovaný 3)
stal spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností, začal z jeho strany permanentný boj proti ostatným
spoluvlastníkom, a to napriek tomu, že počas doby 20 rokov predtým žalovaní 1), 2) a žalobcovia
spolu nažívali a užívali predmetné nehnuteľnosti vo vzájomnej zhode. Žalovaný 3) asi 2 mesiace po
tom, čo sa stal spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností, oznámil žalobcom 1), 2), že sa stal novým

spoluvlastníkom a naznačil spôsob jeho ďalšej konfrontačnej komunikácie s ostatnými spoluvlastníkmi.
Napr. prestal hneď rešpektovať viac ako 20 - ročnú dohodu medzi spoluvlastníkmi o spôsobe užívania
a hospodárenia s predmetnými nehnuteľnosťami. Osobne oslovoval jednotlivých nájomcov, aby sa v
prípade potreby obracali na I. Q., hoci dovtedy správcu predmetných nehnuteľností vykonával žalobca
2). Žalovaní 1), 2) podali na Okresnom súde O. I žalobu proti správcovi predmetných nehnuteľností

žalobu o zaplatenie sumy 25.857,76 eur s príslušenstvom, ktorou sa domáhajú voči žalobcovi 2)
vyplatenia na nich pripadajúcej sumy z fondu opráv a prevádzky a to napriek tomu, že táto suma prešla
spolu so spoluvlastníckym podielom na žalovaného 3). Ak by súd určil v tomto konaní kúpnu zmluvu
za neplatnú a určil by vlastníctvo k predmetným nehnuteľnostiam, odpadla by potreba konania predOkresným súdom O. I, sp. zn. 6C/63/2016. Žalobcovia nemajú právnu istotu, kto je spoluvlastníkom
predmetných nehnuteľností, a preto sa domáhajú určenia vlastníckeho práva touto žalobou. Žalovaný
3) zneužíva existenciu záložných práv pri rokovaniach so žalobcami o možnom zrušení a vyporiadaní

podielového spoluvlastníctva k predmetným nehnuteľnostiam a tptp účelovo zriadené záložné právo im
bráni slobodne rozhodovať o hospodárení so spoločnou vecou, nakoľko v prípade potreby by nebolo
možné získať úver na opravu alebo rekonštrukciu. Aj keď na LV viazne záložné právo len na konkrétny
spoluvlastnícky podiel, nie je možné reálne vymedziť, kuk torej časti spoločnej veci sa vzťahuje, a preto
de facto zaťažuje nehnuteľnosť ako celok. Zdôraznili, že žalobkyňa 3) neprejavila vôľu vzdať sa svojho

-6- 18C/54/2017

predkupného práva, a to nielen písomne alebo mlčky. Zdôraznili, že žalovaní 1), 2) v čase spísania
kúpnej zmluvy neboli spoločníkmi žalovaného 3), ale už v deň podpisu kúpnej zmluvy sa konalo valné
zhromaždenie, na ktorom sa stali spoločníkmi danej spoločnosti.

4. Žalovaní 1) - 3) s podanou žalobou nesúhlasili. Uviedli, žalobkyňa 1) a žalovaná 1) sú sestrami,
žalobca 2) je manželom žalobkyne 1) a žalovaný 2) je manželom žalovanej 1). Žalovaný 3) je obchodnou
spoločnosťou, kde spoločníkmi sú žalovaní 1), 2) a ich dve deti. Žalobkyni 1) a žalovanej 1) bola
prinavrátená časť nehnuteľností na základe Dohody o vydaní nehnuteľností zo dňa 30.05.1991, a
to každej po ?. V rovnakom čase im boli prinavrátené i nehnuteľnosti v O., ktorých spoluvlastníkmi

boli žalobkyňa 1) v podiele ? a žalovaná 1) a žalovaný 2) každý v podiele ?. V období marca
2014 mali záujem riešiť spoluvlastnícke vzťahy tak, že každá zo sestier a jej rodina sa stane
výlučným vlastníkom jednej z nehnuteľností. Už v tomto období informovala žalovaná 1) žalobkyňu
1) aj o skutočnosti, že ako predmetné nehnuteľnosti, tak aj nehnuteľnosti v O. si želajú previesť
do vlastníctva ich vlastnej obchodnej spoločnosti. K otázke naliehavého právneho záujmu uviedli,

že majú za to, že žalobcovia nemajú naliehavý právny záujem na požadovanom určení, a to pre
neužitočnosť takéhoto určenia ako prevencie konania a vysporiadania spoluvlastníctva k predmetným
nehnuteľnostiam; neužitočnosť takéhoto určenia ako prevencie budúceho prevodu medzi žalovanými
ako blízkymi osobami, nakoľko aj právnická osoba môže byť blízkou osobou k fyzickej, pričom v danom
prípade podmienky na klasifikovanie žalovaného 3) ako blízkej osoby k žalovaným 1), 2) sú splnené;

neužitočnosť takéhoto určenia z pohľadu súdneho konania na plnenie vedeného na Okresnom súde O.
I, sp. zn. 6C/63/2016; neužitočnosť takéhoto určenia ako prevencie uplatňovania spoluvlastníckych práv
k predmetným nehnuteľnostiam žalovanými. K tvrdenému zneužívaniu záložných práv žalovaným 3)
uviedli, že žalovaný 3) deklaroval pripravenosť zabezpečenia kvitancie k záložným právam k momentu
uzavretia záväznej dohody. Dodali, že žalobcovia v čase od povolenia vkladu vlastníckeho práva k

predmetným nehnuteľnostiam v prospech žalovaného 3) nepretržite a bezsporne konali so žalovaným
3) ako so spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností. Všetky úkony a komunikácia z ich strany
smerovali na žalovaného 3). Popri tom žalobcovia vyplácali žalovanému 3) nájomné, konali s ním
ako so spoluvlastníkom aj pri uzatváraní zmlúv s tretími osobami a pod.. Čo sa týka nesplnenia
podmienok na využitie predkupného práva, žalovaní 1) - 3) dali do pozornosti, že Občiansky zákonník

dáva spoluvlastníkom, ktorých predkupné práva boli porušené, tieto možnosti: dovolať sa relatívnej
neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka, domáhať sa u nadobúdateľa, aby mu
vec ponúkol na predaj a v prípade, že sa tohto práva nedomôže, právo domáhať sa na súde nahradenia
prejavu vôle, alebo ponechať si predkupné právo voči nadobúdateľovi. Určovacia žaloba má preventívny
charakter,t.j.,žalobcamusípreukázaťsvojzáujemnatom,abybolvydanýrozsudokprenehopoprávnej

stránke významný. Ďalšou podmienkou pre vydanie určovacieho rozsudku je, že navrhovaný rozsudok
by mal neistotu, resp. ohrozenie žalobcu odstrániť. V tejto súvislosti poukázali na rozhodnutie Krajského
súdu v I. Majú za to, že žiadny zo žalobcov nemá reálny záujem o nadobudnutie spoluvlastníckeho
podielu na predmetných nehnuteľnostiach. K otázke neplatnosti kúpnej zmluvy žalovaní uviedli, že pri
jej uzatváraní konali slobodne a nie z donútenia tretích strán. Čo sa týka vážnosti vôle kúpnu zmluvu

-7- 18C/54/2017

uzavrieť podotkli, že pre posúdenie existencie tohto atribútu právneho úkonu nie je podstatné, z akých
dôvodov k právnemu úkonu došlo. Nemajú povinnosť komukoľvek vysvetľovať a zdôvodňovať, z akého
dôvodu pristúpili k danému právnemu úkonu. Pohnútka je pre posudzovanie náležitostí vôle celkom

irelevantná. Právne dôsledky uzavretia zmluvy očakávali, boli s nimi uzrozumení a aj ich konanie
nasledujúce po uzavretí kúpnej zmluvy preukazuje, že účinky kúpnej zmluvy korešpondujú s ich vôľou
takýto právny dôsledok dosiahnuť. Nestotožnili sa s tvrdením žalobcov, že žalovaní 1), 2) sú cez v
prospech nich zriadené záložné právo naďalej skutočnými vlastníkmi nehnuteľností. Žalovaní 1), 2) sapovažujú za konečných užívateľov výhod v žalovanom 3). Pokiaľ žalobcovia tvrdia, že kúpna zmluva
bola uzavretá v rozpore s dobrými mravmi, keď bola uzavretá špekulatívne a za neprimerane vysokú
cenu, ktorú žalovaný 3) nezaplatil, tieto tvrdenia nijak nepreukázali. Majú za to, že namietanie rozporu

kúpnej zmluvy s dobrými mravmi prináleží len zmluvným stranám kúpnej zmluvy. Domnievajú sa, že
žalobcom neprináleží poukazovať na neplatnosť zmluvy z dôvodu rozporu s dobrými mravmi na základe
posudzovania cenotvorby a že ich zákonným právom a prostriedkom obrany je domáhanie sa ochrany
ich práv ako spoluvlastníkov nehnuteľností. Poukázali na rozhodnutie ÚS ČR sp. zn. III. ÚS 3900/12 a
dodali, že ak by aj existovali dôvody pre konštatovanie absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy, aj v takom

prípade by bolo potrebné zvážiť prípadné dôsledky takéhoto záveru a ak je to možné, uprednostniť
platnosť tohto právneho úkonu pred jeho neplatnosťou. K splneniu podmienok predkupného práva
poznamenali, že predkupné právo zaniklo márnym uplynutím lehoty, keď žalobcovia si výzvu prevzali
osobne dňa 24.09.2014. Podľa výzvy sa mali v lehote 14 dní od doručenia, t. j. do 08.10.2014 vyjadriť k
návrhu na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k predmetným nehnuteľnostiam, príp. tento návrh
považovať za výzvu na uplatnenie predkupného práva. Dvojmesačná lehota tak začala plynúť dňa

08.10.2014 a uplynula dňa 08.12.2014 a nie dňa 14.12.2014, ako tvrdia žalobcovia. Dodali, že na to,
aby oprávnený z predkupného práva svoje právo riadne uplatnil, je potrebné, aby povinnému jednak
doručilvyhlásenieoprijatíponuky,alesúčasneabyvtejtolehotezaplatilpožadovanúkúpnucenu.Vtejto
súvislosti poukázali na rozhodnutie NS ČR, sp. zn. 28Cdo/3059/2009. Žalobcom 1), 2) uplynula lehota
dňa 08.12.2014 bez toho, aby nimi bolo predkupné právo riadne vykonané. Žalovaní 1), 2) podpísali

kúpnu zmluvu dňa 08.12.2014 a rovnako aj žalovaný 3) podpísal túto zmluvu dňa 08.12.2014, avšak až
v čase, keď bolo zrejmé, že zo strany žalobcov 1), 2) nedošlo k zloženiu kúpnej ceny na účty žalovaných
1), 2). K zápisu vlastníckeho práva v prospech žalovaného 3) došlo dňa 12.12.2014. V zmysle platných
právnych predpisov je využitie predkupného práva zo strany oprávneného spoluvlastníka urobené včas,
ak je dané do momentu nadobudnutia vlastníckeho práva zo strany tretej osoby. Ak by teda lehota na

využitiezákonnéhopredkupnéhoprávaprežalobcov1),2)uplynulaneskôrnež08.12.2014,premárnosť
uplynutia lehoty by nebol rozhodujúci moment uzavretia kúpnej zmluvy, ale moment nadobudnutia
spoluvlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam žalovaným 3), ku ktorému reálne došlo až 4 dni
po márnom uplynutí lehoty. Rovnakú výzvu ako žalobcom 1), 2) zaslali aj žalobkyni 3) dňa 05.11.2014.
Táto sa telefonicky, hlasovou komunikáciou prostredníctvom aplikácie Skype a aj mailom vyjadrila, že

sa vzdáva predkupného práva a je ochotná zaslať aj písomné vzdanie sa tohto práva za predpokladu,
že jej to ich splnomocnený zástupca pripraví a zašle. Ten predmetné písomné vzdanie sa žalobkyni 3)
zaslal dňa 28.11.2014, pričom podpísané sa od žalobkyne 3) nevrátilo,
-8- 18C/54/2017

pričom žalobkyňa 3) opakovane ústne prejavila súhlas s predajom spoluvlastníckych podielov k
predmetnej nehnuteľnosti, a to ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy. Poukázali, že ani v lehote od
28.11.2014 do dňa údajného uplynutia lehoty na uplatnenie predkupného práva nedošlo zo strany
žalobkyne 3) k doručeniu akéhokoľvek prejavu vôle, ktorý by mohol byť považovaný za uplatnenie
predkupného práva, resp. za úhradu kúpnej ceny. Ak by aj napriek uvedenému vznikli pochybnosti

o tom, či zo strany žalobkyne 3) došlo k riadnemu udeleniu súhlasu s predajom tretej osobe, je
potrebné tvrdené skutočnosti posudzovať pravidlom dobrej viery adresáta prejavu. V zmysle tohto
pravidla požíva právnu ochranu primárne dobromyseľnosť adresáta prejavu. Ďalej žalovaní dodali, že
pokiaľ žalobcovia tvrdili vo výzve absenciu doby splatnosti, obsah ponuky na uplatnenie predkupného
práva je určený § 605 Občianskeho zákonníka. Podmienkami v prípade kúpy sa rozumie najmä určenie

predmetu kúpy a jeho cena. Ostatné podmienky sa oznamujú, ak sú obsiahnuté v zmluve, resp. ak sa
odlišujú od ďalších podmienok ustanovených zákonom. Toto ustanovenie umožňuje, aby sa dohodou
ustanovila iná, aj kratšia, lehota na využitie predkupného práva. Povinný z predkupného práva môže
stanoviť aj dlhšiu lehotu než zákonnú. Podmienky sa oznamujú, ak existujú v čase zaslania výzvy.
Majú za to, že podmienky neuvedené priamo vo výzve je potrebné vyvodiť z príslušných zákonných

ustanovení týkajúcich sa kúpnej zmluvy. Poznamenali, že v čase zaslania výzvy im nebolo zrejmé, aká
splatnosť bude dohodnutá v kúpnej zmluve a odkázali na rozhodnutie NS ČR, sp. zn. 31Cdo/1296/2009.
Domnievajú sa, že zriadenie záložného práva v prospech predávajúceho je podmienkou, ktorá je
pre žalovaného 3) ako kupujúceho menej výhodná v porovnaní s podmienkami uvedenými vo výzve
adresovanej žalobcom, v rámci ktorých žalovaní 1), 2) neuvažovali o potrebe zriadenia záložného

práva. Navyše vymienenie si záložného práva v podmienkach uvedených vo výzve by bolo nelogické,
neodôvodnené a nemožné, nakoľko k samotnému uzavretiu zmluvy so žalobcami v prípade využitia ich
predkupného práva by došlo až po zložení kúpnej ceny na ich účet. Samotné znenie kúpnej zmluvy s
oprávnenými z predkupného práva je totiž možné pripraviť a zmluvu uzavrieť až potom, kedy je zrejmé anepochybné, ktorí spoluvlastníci a v akej miere svoje predkupné práva využili. K údajnej podmienenosti
prevodupredmetnýchnehnuteľnostíanehnuteľnostívBratislaveuviedli,žemalizáujemnakomplexnom
vyriešení spoluvlastníckych vzťahov. Všetkým účastníkom bolo v dotknutom čase zrejmé, že predkupné

právo patrí spoluvlastníkom podľa výšky ich podielov, teda im bolo zrejmé, že predkupné právo k
nehnuteľnostiam v O. má len žalobkyňa 1). Preto tvrdenia žalobcov v tomto smere považujú za účelové.
Nesúhlasili, že výzvy na uplatnenie predkupného práva sú neurčité a nezrozumiteľné. Tieto obsahovali
identifikáciu predmetu kúpy ako aj kúpnu cenu. Navyše kúpna cena nebola uvedená ako celok, ale
po položkách. Súčasťou výzvy bola tiež podmienka prevzatia nehnuteľností, a to pre kupujúceho

výhodnejšie, než určuje zákonná úprava. Ak súčasťou výzvy neboli ďalšie podmienky predaja, povinným
z predkupného práva boli určené podmienky podľa ustanovení Občianskeho zákonníka. Povinný z
predkupného práva nie je povinný spolu s výzvou predkladať aj samotné znenie zmluvy. Vyjadrili názor,
že ak je spoluvlastnícky podiel predaný tretej osobe za rovnakých, príp. menej výhodných podmienok, k
žiadnemu poškodeniu práv spoluvlastníka nedochádza a jeho predkupné právo nie je porušené. Kúpna
zmluva bola dojednaná tak, aby podmienky v nej uvedené neboli lepšie než podmienky, za ktorých by

žalobcovia nadobudli predmet kúpy v prípade využitia ich predkupného práva. Poznamenali, že konanie
žalobcov pred a po uzavretí kúpnej
-9- 18C/54/2017

zmluvy je potrebné vykladať tak, že o splnení podmienok na prevod nemali pochybnosti. S prihliadnutím

na rozhodnutie NS ČR, sp. zn. 28Cdo/338/2012 majú za to, že pri posudzovaní toho, či bola výzva
daná riadne, je potrebné prihliadať k následnému správaniu sa účastníkov a toto správanie vykladať v
súlade so zásadami logiky. Práve správanie sa žalobcov pred podaním výziev, počas plynutia lehoty
na využitie predkupného práva a ich správanie sa v čase do podania žaloby v tomto konaní bolo
jednoznačné v tom, že žalovaného 3) považovali sa legitímneho vlastníka spoluvlastníckeho podielu a

ako s vlastníkom s ním konali. Zdôraznili, že výsledok tohto konania neovplyvní právnu neistotu žalobcov
vznikajúcu im zo súdneho konania vedeného na Okresnom súde O. I, sp. zn. 6C/63/2016, nakoľko súd v
konaní 6C/63/2016 nevyhovel návrhu na prerušenie konania do právoplatného skončenia tohto súdneho
konania, nakoľko toto konanie nemá vplyv na konanie vedené pod sp. zn. 6C/63/2016. Zastávajú tiež
názor, že existujúce záložné práva nemožno považovať za okolnosť preukazujúcu naliehavý právny

záujem žalobcov.

5. Súd vykonal dokazovanie oboznámením výpisu z LV č. XXXX pre k. ú. I., LV č. XXXX pre k. ú.
O. - W. Q., návrhov na vysporiadanie podielového spoluvlastníctva zo dňa XX.XX.XXXX a zo dňa
XX.XX.XXXX, zmluvy o kúpe nehnuteľností zo dňa 08.12.2014, oznámení - dovolania sa neplatnosti

právneho úkonu - kúpnej zmluvy zo dňa 08.12.2014 - zo dňa 26.10.2017, zmlúv o zriadení záložného
práva k nehnuteľnostiam zo dňa 24.01.2015, výpisom z Obchodného registra, mailovej komunikácie
zo dňa 25.09.2014, listu žalobkyne 1) zo dňa 17.07.2015, mailovej komunikácie zo dňa 28.11.2014,
vyhlásenia žalobcov 1), 2) zo dňa 25.11.2014, a zistil nasledovný skutkový stav:

6. Žalobcovia 1) - 3) a žalovaný 3) sú podielovými spoluvlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č.
XXXX vedenom Okresným úradom I., katastrálnym odborom, pre k. ú. I., a to pozemku parcela registra
C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere
XX m2, zastavané plochy a nádvoria, pozemku, parcela registra C č. X/X, o výmere XXX m2, zastavané
plochy a nádvoria, pozemku. parcela registra C č. X/X. o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria,

stavby - V. O., súp. č. X, postavená na parcele registra C č. X/X, a stavby - V. O., súp. č. XX, postavená
na parcele registra C č. X/X tak, že žalobkyňa 1) vlastní podiel vo veľkosti X/X, žalobca 2) podiel vo
veľkosti X/X, žalobkyňa 3) podiel vo veľkosti X/X a žalovaný 3) podiel vo veľkosti ?. Na predmetných
nehnuteľnostiach je zriadené záložné právo v prospech žalovaných 1), 2) na podiel žalovaného 3).
Podielovými spoluvlastníkmi predmetných nehnuteľností podľa stavu ku dňu 17.03.2014 boli žalobkyňa

1)vpodieleX/X,žalobca2)vpodiele3/8,žalobkyňa3)vpodiele2/8,žalovaná1)vpodiele1/8ažalovaný
2) v podiele 1/8. Spoluvlastníkmi nehnuteľností zapísaných na LV č. XXXX pre k. ú. O. - W. Q. podľa
stavu ku dňu 17.03.2014 boli žalovaná 1) v podiele ?, žalovaný 2) v podiele ? a žalobkyňa 1) v podiele ?.

7. Návrhom na vysporiadanie podielového spoluvlastníctva zo dňa 24.09.2014 navrhli žalovaní 1),

2) možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva žalobcom 1), 2) s tým, že ak sa
nevyjadria k návrhu do 14 dní, nech považujú tento návrh za výzvu na využitie ich predkupného práva
jednak k nehnuteľnostiam
-10- 18C/54/2017v O. a jednak k nehnuteľnostiam v I.. Podmienky predaja boli stanovené nasledovne: a) Kúpna cena za
spoluvlastnícky podiel žalovanej 1) na nehnuteľnosti v O. vo výške 1/4 je v celkovej výške 450.000,- eur,

pričom predkupné právo sa vzťahuje výlučne na žalobkyňu 1) ako spoluvlastníčku nehnuteľnosti v O.,
zmluva musí byť uzavretá najneskôr v posledný deň lehoty na využitie jej predkupného práva a návrh na
vklad do katastra nehnuteľností musí byť podaný oboma zmluvnými stranami najneskôr v nasledujúci
pracovný deň po uzavretí zmluvy. K faktickému odovzdaniu nehnuteľností dôjde do 10 pracovných dní
odo dňa povolenia vkladu; b) Kúpna cena za spoluvlastnícky žalovaného 2) na nehnuteľnosti v O. vo

výške 1/4 je v celkovej výške 450.000,- eur, pričom predkupné právo sa
vzťahuje výlučne na žalobkyňu 1) ako spoluvlastníčku nehnuteľnosti v O. zmluva musí byť uzavretá
najneskôr v posledný deň lehoty na využitie jej predkupného práva a návrh na vklad do katastra
nehnuteľností musí byť podaný oboma zmluvnými stranami najneskôr v nasledujúci pracovný deň
po uzavretí zmluvy. K faktickému odovzdaniu nehnuteľností dôjde do 10 pracovných dní odo dňa
povolenia vkladu; c) Kúpna cena za spoluvlastnícky žalovaného 2) na nehnuteľnosti v I. vo výške

1/8 je v celkovej výške 300.000,- eur, pričom predkupné právo sa vzťahuje na žalobcov 1), 2) ako
spoluvlastníkov nehnuteľnosti v I., zmluva musí byť uzavretá najneskôr v posledný deň lehoty na využitie
ich predkupného práva a návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí byť podaný zmluvnými stranami
najneskôr v nasledujúci pracovný deň po uzavretí zmluvy. K faktickému odovzdaniu nehnuteľností dôjde
do 10 pracovných dní odo dňa povolenia vkladu; d) Kúpna cena za spoluvlastnícky žalovanej 1) na

nehnuteľnosti v I. vo výške 1/8 je v celkovej výške 300.000,- eur, pričom predkupné právo sa vzťahuje na
žalobcov 1), 2) ako spoluvlastníkov nehnuteľnosti v I.. Zmluva musí byť uzavretá najneskôr v posledný
deň lehoty na využitie ich predkupného práva a návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí byť
podaný zmluvnými stranami najneskôr v nasledujúci pracovný deň po uzavretí zmluvy. Ku faktickému
odovzdaniu nehnuteľností dôjde do 10 pracovných dní odo dňa povolenia vkladu. Podmienkou predaja

je spoločný predaj všetkých spoluvlastníckych podielov žalovaných 1), 2) v uvedených nehnuteľnostiach
(t. j. nie je možné využiť predkupné právo samostatne na časti uvedené v bode a) až d)). Návrhom na
vysporiadaniepodielovéhospoluvlastníctvazodňa05.11.2014podaližalovaní1),2)žalobkyni3)ponuku
na využitie jej predkupného práva na spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnosti v I.. Podmienky predaja
boli stanovené nasledovne: a) podmienkou predaja je predaj všetkých ich podielov na nehnuteľnostiach

v O. a v I. naraz jednému kupujúcemu, b) kúpna cena za spoluvlastnícky podiel žalovanej 1) vo veľkosti ?
nanehnuteľnostivO.je450.000eur,c)kúpnacenazaspoluvlastníckypodielžalovaného2)voveľkosti?
na nehnuteľnosti v O. je 450.000 eur, d) kúpna cena za spoluvlastnícky podiel žalovaného 2) vo veľkosti
1/8 na nehnuteľnosti v I. je 300.000 eur, e) kúpna cena za spoluvlastnícky podiel žalovanej 1) vo veľkosti
1/8 na nehnuteľnosti v I. je 300.000 eur, f) kúpna zmluva musí byť uzavretá najneskôr v posledný

deň lehoty na využitie ich predkupného práva a návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí byť
podaný zmluvnými stranami najneskôr v nasledujúci pracovný deň po uzavretí zmluvy, g) k faktickému
odovzdaniu nehnuteľností dôjde do 10 pracovných dní odo dňa povolenia vkladu.

-11- 18C/54/2017

8. Zmluvou o kúpe nehnuteľností zo dňa 08.12.2014 žalovaní 1), 2) predali spoluvlastnícke podiely
na nehnuteľnostiach v O. ako aj na nehnuteľnostiach v I. spoločnosti Z., s. r. o., za kúpnu cenu
450.000 eur za podiel žalovanej 1) na nehnuteľnostiach v Bratislave, za kúpnu cenu 450.000 eur za

podiel žalovaného 2) na nehnuteľnostiach v O., za kúpnu cenu 300.000 eur za podiel žalovanej 1) na
nehnuteľnostiach v I. a na kúpnu cenu 300.000 eur za podiel žalovaného 2) na nehnuteľnostiach v I..

9. Oznámeniami adresovanými žalovaným 1) - 3) zo dňa 26.10.2017 sa žalobcovia 1) - 3) dovolali
relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 08.12.2014, ktorou žalovaní 1), 2) previedli svoje

spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach v O. a v I. na žalovaného 3) z dôvodu nedodržania lehoty
podľa § 605 Občianskeho zákonníka a pre neohlásenie všetkých podmienok predaja.

10. Zmluvami o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam zo dňa 24.01.2015 žalovaný 3) zriadil v
prospech žalovaných 1), 2) záložné právo na svoje spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach v O. a

v I. za účelom zabezpečenia pohľadávky vyplývajúcej z kúpnej zmluvy uzavretej dňa 08.12.2014.11. Z výpisu z obchodného registra vyplýva, že spoločnosť I., s. r. o., niesla do dňa 22.01.2015 názov Z.,
s. r. o., a do tohto dátumu boli jej spoločníkmi a konateľmi A. Z. a V. Z.. Od 22.01.2015 sú jej spoločníkmi
žalovaní 1), 2) a konateľmi žalovaní 1), 2) a I. Q. a V. Y. Q..

12. Z mailovej komunikácie zo dňa 25.09.2014 vyplýva, že I. Q. ako splnomocnený zástupca žalovaných
1), 2) oznámil žalobcom 1), 2), že výzvu na využitie predkupného práva, ktorú im odovzdali žalovaní 1),
2) dňa 24.09.2014, im zasiela aj poštou a žiadal ich o jej prevzatie.

13. Listom zo dňa 17.07.2015 žalobkyňa žalovanému 3) potvrdila, že návrh na vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva prevzala spolu so žalobcom 2) dňa 24.09.2014.

14. Mailom zo dňa 28.11.2014 zaslal I. Q. žalobkyni 3) dokument k vzdaniu sa jej predkupného práva k
spoluvlastníckym podielom na nehnuteľnostiach v O. a v I..

15. Vyhlásením žalobcov 1), 2) zo dňa 25.11.2014 títo deklarujú, že doposiaľ nedošlo k riadne výzve
na uplatnenie predkupného práva.

16. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení
§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589, § 701 ods. 1 a § 741b ods. 2, považuje sa právny úkon za

platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti
sa nemôže dovolávať ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme,
ktorú vyžaduje dohoda účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym
predpisom o cenách, je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je
takým úkonom dotknutý, neplatnosti dovolá.

-12- 18C/54/2017

17. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone
predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

18. Podľa § 605 Občianskeho zákonníka, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť,
musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po
ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých
podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

19. Podľa § 122 ods. 2 Občianskeho zákonníka, koniec lehoty určenej podľa týždňov, mesiacov alebo
rokov pripadá na deň, ktorý sa pomenovaním alebo číslom zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť,
od ktorej sa lehota začína. Ak nie je takýto deň v poslednom mesiaci, pripadne koniec lehoty na jeho
posledný deň.

20. Podľa § 137 písm. c) CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu
právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné
preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu

21. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že žaloba žalobcov 1) - 3) je dôvodná. Keďže
sa žalobca domáha svojho práva v zmysle ust. § 137 písm. c) CSP určovacou žalobou, zaoberal sa súd
primárne zistením, či majú žalobcovia na takomto určení naliehavý právny záujem tak, ako to požaduje
zákon. Určovacou žalobou sa žalobca domáha vydania autoritatívneho výroku súdu, že určité právo
tu je (pozitívne určenie), alebo tu nie je (negatívne určenie). Takéhoto určenia sa však žalobca môže

domáhať len vtedy, ak je na tom naliehavý právny záujem. Naliehavý právny záujem na požadovanom
určení bude daný spravidla vtedy, ak by bez tohto určenia bolo žalobcovo právo ohrozené alebo ak by
sa bez tohto požadovaného určenia stalo jeho právne postavenie neistým. Naliehavý právny záujem na
požadovanom určení bude daný vždy, ak existuje rozpor medzi skutočným stavom a stavom zapísaným
v katastri nehnuteľnosti. V danom prípade má súd za to, že žalobcovia majú na určení vlastníckeho

práva naliehavý právny záujem. Z predložených listov zo dňa 26.10.2017 adresovaných žalovaným 1)
- 3) vyplýva, že žalobcovia sa voči žalovaným 1) - 3) dovolali relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy zo
dňa 08.12.2014 z dôvodu porušenia ich predkupného práva k dotknutým nehnuteľnostiam. Dovolaním
sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu nastávajú právne účinky neplatnosti právneho úkonu, čím savrátili právne pomery k veci (k predmetným nehnuteľnostiam) do stavu existujúceho pred prevodom
podielu na žalovaného 3). Z výpisu z LV č. XXXX pre k. ú. I. vyplýva, že spoluvlastníkom dotknutých
nehnuteľností v podiele ? je žalovaný 3), pričom dovolaním sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy sa

spoluvlastníkmi opäť stali žalovaní 1), 2). Z uvedeného vyplýva, že tu nie je zhoda medzi skutočným
stavom a stavom zapísaným v katastri nehnuteľností, pričom v takomto prípade je naliehavý právny
záujem na požadovanom určení daný vždy. Navyše právne postavenie žalobcov je neisté aj z pohľadu
výkonu spoluvlastníckych práv a povinností, keď za takéhoto stavu nie je celkom zrejmé, kto je ďalším
spoluvlastníkom dotknutých nehnuteľností a s kým je nutné vykonávať práva a povinnosti vyplývajúce

z podielového spoluvlastníctva. Z rovnakého dôvodu, t. j.
-13- 18C/54/2017

uvedenie do súladu skutočný stav so zapísaným stavom v katastri nehnuteľností, súd zastáva názor,
že žalobcovia majú naliehavý právny záujem aj na určení neexistencie záložného práva, nakoľko toto
zabezpečuje pohľadávku zo zmluvy, ktorej neplatnosti sa žalobcovia dovolali.

22. Po ustálení naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení sa súd zaoberal otázkou,
či zákonné predkupné právo žalobcov zakotvené v ustanovení § 140 Občianskeho zákonníka bolo
dodržané. Ako vyplýva z predmetného ustanovenia je povinnosťou prevádzajúceho spoluvlastníka
ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel v prvom rade ostatným spoluvlastníkom okrem prípadu prevodu

spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe. Až keď títo o prevádzaný spoluvlastnícky podiel neprejavia
záujem, môže spoluvlastník podiel predať tretej osobe. Zákonné predkupné právo k prevádzanému
spoluvlastníckemu podielu podľa § 140 Občianskeho zákonníka má vecno-právne účinky, čo znamená,
že pôsobí i voči právnemu nástupcovi - novému spoluvlastníkovi (kupujúcemu); v takom prípade potom
teória hovorí o tzv. vecnom predkupnom práve. Konkrétne právne následky porušenia predkupného

práva sú závislé od druhu porušeného predkupného práva. Podľa už konštantnej judikatúry Najvyššieho
súdu SR (napríklad rozhodnutia 3Cdo 262/2009, 4Cdo 334/2009, 5Cdo 211/2009 a ďalšie), z hľadiska
obsahu účinkov a výkonu treba aj na predkupné právo vyplývajúce z § 140 Občianskeho zákonníka
s uplatnením analogie legis v zmysle § 853 Občianskeho zákonníka aplikovať všeobecnú úpravu o
predkupnom práve zaradenú do 8. časti druhej hlavy, druhého oddielu Občianskeho zákonníka v § 602

až § 606 Občianskeho zákonníka. V danom prípade išlo o prevod spoluvlastníckeho podielu žalovaných
1), 2) na žalovaného 3), pričom v čase podpisu kúpnej zmluvy, ako vyplýva z výpisu z obchodného
registra, žalovaní 1), 2) neboli spoločníkmi ani konateľmi žalovaného 3) a v konaní nebolo preukázané,
že by mali iný obdobný vzťah k tejto právnickej osobe, preto možno konštatovať, že v súdenej veci
nešlo o prevod spoluvlastníckeho podielu medzi blízkymi osobami. To, že sa následne stali spoločníkmi

žalovaného 3) nemá vplyv na stav, ktorý tu existoval v čase uzatvárania kúpnej zmluvy. Keďže medzi
žalovanými 1) - 3) nešlo o prevod spoluvlastníckeho podielu na blízku osobu, bolo povinnosťou
žalovaných1),2)ponúknuťostatnýmspoluvlastníkom,žalobcom1)-3),svojespoluvlastníckepodielyna
predaj. Žalovaní 1), 2) žalobcom 1), 2) zaslali výzvu na využitie predkupného práva zo dňa 24.09.2014.
V tejto výzve presne označili nehnuteľnosti, ktorých spoluvlastníckych podielov sa predkupné právo

týkalo, pričom išlo o nehnuteľnosti v O. a v Trenčíne, uviedli kúpnu cenu jednotlivých podielov, pričom
súčasne uviedli, že podmienkou predaja je spoločný predaj všetkých ich spoluvlastníckych podielov, t.
j. nie je možné využiť predkupné právo samostatne na jednotlivé spoluvlastnícke podiely. Y. výzvu zo
dňa 05.11.2014 zaslali i žalobkyni 3). Z uvedeného možno vyvodiť, že žalovaní 1), 2) urobili ostatným
spoluvlastníkom riadnu ponuku s ohlásením všetkých podmienok ponúknutých žalovaným 3). Otázkou

ostáva, či napriek tejto ponuke neporušili zákonné predkupné právo a či bola dodržaná zákonom
stanovená lehota pre prijatie takejto ponuky. Ponuka je jednostranný právny úkon, ktorý musí obsahovať
všetky podmienky, za ktorých povinný ponúka vec na kúpu a ktorých splnením oprávnený môže svoje
predkupné právo vykonať. V súdenej veci žalovaní 1), 2), ako je už vyššie uvedené, stanovili podmienky
predaja svojich spoluvlastníckych podielov, avšak kúpu hociktorého podielu podmienili kúpou všetkých

ostatných do úvahy prichádzajúci podielov aj na iných nehnuteľnostiach. Inak povedané, ak by napr.
žalobkyňa 1)
-14- 18C/54/2017

prejavila záujem o spoluvlastnícky podiel žalovanej 1) na nehnuteľnostiach v I., tento by si nemohla

kúpiť bez toho, aby spolu s tým nekúpila aj spoluvlastnícky podiel žalovaného 2) na predmetných
nehnuteľnostiach a k tomu ešte aj podiely žalovaných 1), 2) na nehnuteľnostiach v O.. Súd má
za to, že žalovaní 1), 2) takýmto spôsobom v podstate znemožnili žalobcom využiť predkupné
právo ku ktorémukoľvek spoluvlastníckemu podielu na ktorejkoľvek nehnuteľnosti podľa svojej vlastnejúvahy a vôle, čím ich vylúčili z možnosti využitia predkupného práva vo vzťahu len k niektorému
spoluvlastníckemu podielu na niektorej nehnuteľnosti. Takúto podmienku v rámci výzvy na využitie
predkupného práva možno považovať za zákon obchádzajúcu, a preto má súd za to, že na strane

žalovaných 1), 2) došlo k porušeniu povinnosti zo zákonného predkupné práva voči žalobcom 1) - 3).
V dôsledku jeho porušenia súd ako predbežnú otázku vyhodnotil, že kúpna zmluva zo dňa 08.12.2014
je v kontexte ustanovení §§ 140 a 40a Občianskeho zákonníka neplatná, a preto určil, že žalovaní 1),
2) sú podielovými spoluvlastníkmi predmetných nehnuteľností zapísaných na LV č. XXXX pre k. ú. I. v
podiele každý 1/8.

23. Hoci súd vzhliadol neplatnosť kúpnej zmluvy vo vyššie uvedenom dôvode, pre úplnosť dodáva, že aj
keby nedošlo k porušeniu predkupného práva žalobcov z uvedeného dôvodu, došlo k jeho porušeniu pre
nedodržanie lehoty na prijatie ponuky žalobcami. Z predloženej emailovej komunikácie medzi žalobcami
1), 2) a žalovanými 1), 2), príp. ich v tom čase splnomocneným zástupcom vyplynulo, že žalobcovia 1),
2) prevzali ponuku na využitie predkupného práva dňa 24.09.2014 (teda nie až 29.09.2014 ako tvrdili

žalobcovia v žalobe), čo nakoniec nebolo medzi stranami ani sporné, pričom im bola poskytnutá lehota
14 dní na vyjadrenie sa k navrhovanému vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva a v prípade, že
návrh na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nepríjmu, majú sa v lehote 2 mesiacov vyjadriť,
či využívajú svoje predkupné právo na odkúpenie spoluvlastníckych podielov na tam uvedených
nehnuteľnostiach. Občiansky zákonník v § 605 rovnako upravuje dvojmesačnú lehotu, v rámci ktorej

je potrebné, aby oprávnený z predkupného práva ponuku prijal a súčasne vyplatil aj kúpnu cenu,
príp. splnil ďalšie podmienky. Uvedená lehota je hmotnoprávnou prekluzívnou lehotou, čo znamená, že
oprávnený musí úkon prijatia ponuky urobiť u povinného najneskôr v posledný deň lehoty, nestačí, ak
by napríklad oznámenie o prijatí ponuky v posledný deň lehoty podal na poštovú prepravu. Márnym
uplynutím lehoty predkupné právo oprávneného zaniká. V danom prípade začala dvojmesačná lehota

plynúť dňom 08.10.2014, čo bol posledný deň 14-dňovej lehoty poskytnutej na vyjadrenie sa k návrhu na
vyporiadaniepodielovéhospoluvlastníctva,auplynuladňa08.12.2014.Občianskyzákonníkneupravuje,
v ktorej chvíli uplynie lehota v rámci dňa, či na jeho začiatku, alebo na konci. Z povahy veci vyplýva, že
ak uplynutím lehoty právo zaniká, koniec lehoty pripadá na koniec dňa. Znamená to teda, že žalobcom
lehota na využitie predkupného práva uplynula dňa 08.12.2014 o 24:00 hod.. Preto, ak žalovaní 1) -

3) už v priebehu dňa 08.12.2014 uzavreli kúpnu zmluvu, nemožno uzavrieť inak, ako, že nevyčkali na
koniec stanovenej lehoty a túto uzavreli v rozpore so zákonom pred jej uplynutím. Žalovaní 1) - 3) sa v
konaní bránili tým, že k zápisu vlastníckeho práva v prospech žalovaného 3) došlo až dňa 12.12.2014, a
teda až k tomuto dňu je potrebné posudzovať splnenie dvojmesačnej lehoty. Súd sa s takýmto tvrdením
žalovaných nestotožňuje a zastáva názor, že lehota musí byť dodržaná ku dňu uzavretia zmluvy,

-15- 18C/54/2017

nie až ku dňu zápisu vlastníckeho práva v príslušnom katastri nehnuteľností, nakoľko zmluva nadobúda
platnosť momentom jej uzavretia a strany sú ňou už v tejto fáze viazané. Žalovaní sa tiež bránili tým,
že zmluvu uzatvárali až vtedy, keď bolo nepochybne jasné, že žalobcovia 1), 2) svoje predkupné právo

nevyužili. Súd vyhodnotil uvedené tvrdenie za účelové, nakoľko z ponuky nevyplynulo, akým spôsobom
žalobcovia majú kúpnu cenu zaplatiť (či na účet žalovaných 1), 2) alebo inak), preto boli oprávnení
kúpnu cenu zaplatiť aj k rukám žalovaných 1), 2) kedykoľvek až do 24:00 dňa 08.12.2014. Čo sa týka
žalobkyne 3), žalovaní 1), 2) jej ponuku na využitie predkupného práva urobili listom zo dňa 05.11.2014,
pričom nepredložili doklad, kedy došlo k doručeniu tejto ponuky žalobkyni 3). Ak by súd vychádzal zo

dňa 05.11.2014, t. j. odo dňa, kedy bola ponuka urobená, k uplynutiu dvojmesačnej lehoty by došlo dňa
05.01.2015, čiže takmer mesiac po uzavretí kúpnej zmluvy. Aj vo vzťahu k žalobkyni 3) teda došlo k
porušeniu jej predkupného práva. Pokiaľ sa v tejto súvislosti žalovaní 1) - 3) bránili tým, že žalobkyňa
3) sa vzdala svojho predkupného práva, možno len konštatovať, že o tejto skutočnosti súdu nepredložili
žiaden dôkaz preukazujúci pravdivosť ich tvrdení, pričom ani z predloženého mailu zo dňa 28.11.2014

spoľahlivo nevyplýva, že žalobkyňa 3) sa svojho predkupného práva vzdala, čo aj len ústne.

24. Žalobcovia v rámci svojho útoku poukazovali aj na absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy, nakoľko
nebola uzavretá slobodne a vážne, pričom v tejto súvislosti súd dáva za pravdu žalovaným,
že svoje tvrdenia nijak nepreukázali. Pokiaľ poukazovali na neplatnosť ponuky pre jej neurčitosť

a nezrozumiteľnosť, je namieste konštatovať, že ponuka z tohto hľadiska nebola neurčitá ani
nezrozumiteľná a súd nezistil žiadne dôvody, pre ktoré by bolo možné takéto pochybenie konštatovať.
Čo sa týka tvrdení žalobcov, že zriadenie záložného práva im nebolo zo strany žalovaných 1), 2) v
rámci vykonanej ponuky oznámené, súd zastáva názor, že zriadenie záložného práva tým, že zaťažujenehnuteľnosť, pôsobí nepriaznivejšie pre nadobúdateľa, preto nemožno mať za to, že neoznámením
tejto skutočnosti žalobcom sa znevýhodňuje ich postavenie oprávnených z predkupného práva, a teda
že kupujúci nadobudol nehnuteľnosti za výhodnejších podmienok.

25. Podľa § 151a Občianskeho zákonníka, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej
príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia
pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len "záloh"), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

26. Ďalej sa žalobcovia domáhali (po zmene žaloby) určenia, že záložné právo zriadené v prospech
žalovaných 1), 2) zmluvami o zriadení záložného práva k predmetným nehnuteľnostiam v podiele ?
neexistuje. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalovaný 3) za účelom zabezpečenia pohľadávky
žalovaných 1), 2) vyplývajúcej z kúpnej zmluvy zo dňa 08.12.2014 založil okrem iného aj predmetné
nehnuteľnosti. Záložné právo slúži na zabezpečenie práva veriteľa na splnenie pohľadávky - záväzku,
ktorý dlžníkovi vyplýva zo záväzkového právneho vzťahu. Záložné právo má k tomuto záväzkovému

právnemu vzťahu akcesorickú povahu, t. z., že vznik a trvanie záložného práva nerozlučne súvisí so
zabezpečovanou pohľadávkou. Keďže súd vyhodnotil kúpnu zmluvu, z ktorej zaplatenie kúpnej ceny
bolo predmetným záložným právom zabezpečené, ako neplatnú, neexistuje hlavný záväzok, a preto
-16- 18C/54/2017

v zmysle vyššie uvedeného výkladu nemôže existovať ani záložné právo zabezpečujúce splnenie tohto
hlavného záväzku. S poukazom na uvedené súd žalobe aj v tejto časti vyhovel.

27. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

28. V predmetnej veci mali plný úspech žalobcovia, preto im súd priznal náhradu trov konania v rozsahu
100 %, pričom o výške trov konania rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti tohto
rozhodnutia (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou

podpísaného súdu ku Krajskému súdu v Trenčíne, pokiaľ sa tohoto práva po vyhlásení rozsudku
účastníci výslovne nevzdali.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania (§ 132 ods. 1 CSP) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za

nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.