Uznesenie ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, August 17, 2021

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 24C/21/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7121205166
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 08. 2021

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Keresztényi
ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2021:7121205166.1

Uznesenie

Okresný súd Košice I vo veci žalobcu: H.. Y. C. H., X.. XX.X.XXXX, L. Y. F., F. XX, zastúpeného: JUDr.
Rastislav Cestický, advokát, so sídlom v Košiciach, Palackého 1 proti žalovaným: X. G.. A.. H. J., J..,
X.. X.X.XXXX, L. Y. F. X. M., Š. XXX/X, X. P. J., X.. X.X.XXXX, L. Y. F. X. M., Š. XXX/X, o určenie, že
odstúpenie od nájomnej zmluvy je neplatné, o určenie, že dohoda o vysťahovaní je neplatná a o určenie,
že nájomný vzťah trvá, o návrhu žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia takto

r o z h o d o l :

Žalovaní v 1. a 2. rade sú povinní zdržať sa akéhokoľvek zásahu do výkonu nájomného práva žalobcu k
nehnuteľnosti: bytu č. XX nachádzajúceho sa na X. poschodí obytného domu so súpisným číslom XXXX
na L. ulici s orientačným číslom XX, podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
domu a na príslušenstve o
pomere 1255/100000, ktorý je zapísaný na Liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie X.
Ť., S. F. - R. Ť., S. F. A., na Okresnom úrade v Košiciach, katastrálnom odbore, ktorý sa nachádza na

parc. č. XXXX - zastavaná plocha a nádvorie - o výmere 703 m2, ktoré je zapísané na Liste vlastníctva
č. XXXX, katastrálne územie X. Ť., S. F. - R. Ť., S. F. A., na Okresnom úrade v Košiciach, katastrálnom
odbore.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou zo dňa 19.7.2021 domáha, aby súd určil, že Odstúpenie od nájomnej zmluvy
PB 1/2019 Ke zo dňa 08.04.2021 zo strany žalovaných v 1. a 2. rade týkajúce sa vyššie špecifikovanej

nehnuteľnosti je neplatné, aby určil, že Dohoda o vysťahovaní zo dňa 30.06.2021 uzavretá medzi
žalobcom a žalovaným v 1. rade, týkajúca sa vyššie špecifikovanej nehnuteľnosti je neplatná a napokon
určil, že nájomný vzťah medzi žalobcom a žalovanými v 1. a 2. rade, založený Nájomnou zmluvou PB
1/2019 Ke zo dňa 30.07.2019, týkajúci sa vyššie špecifikovanej nehnuteľnosti trvá.

2. Žalobu odôvodnil skutočnosťami, že žalovaní v 1. a 2. rade sú bezpodieloví spoluvlastníci vyššie

špecifikovanej nehnuteľnosti, pričom žalobca dňa 30.07.2019 uzavrel ako nájomca so žalovanými ako
prenajímateľmi nájomnú zmluvu PB 1/2019 Ke, na základe ktorej žalovaní prenechali žalobcovi byt
do užívania, na dobu určitú (na dobu piatich rokov), za nájomné vo výške 450 EUR mesačne vopred,
pričom v nájomnom boli zahrnuté aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Žalovaní listom zo
dňa 08.04.2021 odstúpili od nájomnej zmluvy a to z dôvodu údajného podstatného porušenia zmluvy,
t.j. neuhradenia dvoch splátok nájomného za mesiac február a marec 2021, ako aj čiastočnej úhrady

nájomného za mesiac január, čo však žalobca popiera. Žalovaní zároveň žiadali žalobcu o vypratanie
bytu do troch dní. Žalovaní pri odstúpení od nájomnej zmluvy vychádzali z čl. VIII. bodu 3 písm. a/
nájomnej zmluvy, podľa ktorého je prenajímateľ oprávnený od zmluvy okamžite odstúpiť, najmä ak je
nájomca v omeškaní s dvoma alebo viacerými splátkami nájomného alebo v omeškaní s úhradou platieb
za služby spojené s užívaním bytu. Žalobca má za to, že takéto odstúpenie od zmluvy je v zmysle ust.
§ 39 Občianskeho zákonníka absolútne neplatné, keďže tento právny úkon svojím obsahom a účelom

priamo odporuje zákonu. V tejto súvislosti poukázal na ust. § 685 ods. 1 posledná veta Občianskeho
zákonníka, podľa ktorého je nájom bytu chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len zdôvodov ustanovených v zákone. Odstúpenie od zmluvy z vyššie uvedených dôvodov preto nemá oporu
v Občianskom zákonníku. Ak z dôvodu nezaplatenia nájomného chcú žalovaní s nájomcom ukončiť
nájomný vzťah, resp. nájom bytu, pričom nájom bytu môže zaniknúť len písomnou dohodou alebo

písomnou výpoveďou, musia postupovať v intenciách ust. § 711 ods. 1, písm. d/ Občianskeho zákonníka
a nájom ukončiť výpoveďou, túto výpoveď skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s
iným dôvodom, pričom ex lege je výpovedná lehota trojmesačná a začína plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená. Žalobca argumentoval, že z
vyššie uvedených dôvodov je článok VIII bod 3 Nájomnej zmluvy podľa ust. § 39 v spojení s ust. §

41 Občianskeho zákonníka neplatný, t.j. ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len časť právneho úkonu, je
neplatnou len táto časť, keďže túto časť možno oddeliť od ostatného obsahu zmluvy. Nájomný vzťah
platne nezanikol, preto zároveň žiadal o určenie, že nájomný vzťah trvá.

3. Žalobca ďalej uviedol, že dňa 30.06.2021 žalovaný v 1. rade navštívil žalobcu so zámienkou kontroly
bytu, po otvorení žalovaný v 1. rade do bytu vstúpil spolu s troma ďalšími osobami mužského pohlavia

robustnejpostavystým,abysaokamžiteodsťahovalzbytuainakhoslovnenapádalistým,žehodonútili
podpísať „dohodu o vysťahovaní“ ako tzv. dohodu o náhradnom termíne vysťahovania do 19.07.2021 s
tým, že ak sa tak nestane, žalovaný v 1. rade má právo vypratať predmet nájmu. Vzhľadom na uvedené
okolnosti sa dňa 01.07.2021 žalobca dostavil na Okresnú prokuratúru Košice I za účelom podania
trestného oznámenia pre podozrenie zo spáchania trestného činu porušovania domovej slobody § 194

zákonač.300/2005Z.z.Trestnéhozákona.Žalobcasazadanýchokolnostítejtonávštevyzľakolanemal
inú možnosť, ako vyššie uvedené osoby pustiť do bytu, keďže tam býva sám a tzv. dohodu o vysťahovaní
bol nútený pod nátlakom podpísať. Žalobca má za to, že za daných okolností je dohoda o náhradnom
termínevysťahovaniapodľa§37ods.1Občianskehozákonníkaabsolútneneplatná(absenciaslobodnej
a vážnej vôle).

4. Žalobca s poukazom na vyššie uvedené navrhol, aby súd nariadil neodkladné opatrenie, v znení,
uvedenom vo výroku tohto uznesenia, s odôvodnením že je tu potreba dočasne a neodkladne upraviť
pomery účastníkov konania, keďže už došlo a aj hrozí ďalšie neoprávnené vniknutie do obydlia žalobcu
zo strany žalovaných, ako aj ďalších osôb.

5. Z výpisu z LV č.XXXX C. Č..XXXX okres F. A., S. F. - R. Ť., katastrálne územie X. Ť. zo dňa 15.7.2021
súd zistil, že žalovaní sú evidovaní ako bezpodieloví spoluvlastníci vyššie špecifikovanej nehnuteľnosti
(byt + podiel na pozemku pod obytným domom) od r.2006, resp. 2010.

6. Z nájomnej zmluvy PB 1/2019 Ke súd zistil, že dňa 30.07.2019 uzavreli žalobca ako nájomca
a žalovaní ako prenajímatelia zmluvu, na základe ktorej žalovaní prenechali žalobcovi vyššie
špecifikovaný byt do nájmu výlučne pre účely bývania užívania a to na dobu určitú - na dobu piatich
rokov. Žalobca sa zaviazal platiť prenajímateľom nájomné vo výške 450 EUR mesačne, pričom v
nájomnom boli zahrnuté aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu (odber plynu, studenej a

teplej vody, elektrickej energie, odvoz odpadu), prevodom na účet prenajímateľa mesačne vopred, do
12.dňa príslušného mesiaca.

7. Z obsahu nájomnej zmluvy vyplýva, že článok VIII zmluvy upravuje ukončenie nájmu. Podľa bodu 1
tohtočlánkunájomnývzťahzanikáuplynutímdoby,naktorúboldohodnutý.Platítrojmesačnávýpovedná

lehota. Podľa bodu 2 tohto článku pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť
písomnou dohodou alebo okamžitým odstúpením od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné
porušenie zmluvy. Podľa bodu 3 tohto článku prenajímateľ je oprávnený od zmluvy okamžite odstúpiť,
najmä ak a) nájomca je v omeškaní s dvoma alebo viacerými splátkami nájomného alebo v omeškaní s
úhradou platieb za služby spojené s užívaním bytu, b) nájomca užíva byt spôsobom, ktorý nie je v súlade

s dohodnutým účelom nájmu, c) nájomca hrubým spôsobom poruší domový poriadok, d) nájomca dá byt
do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa. Podľa bodu 4 tohto článku, nájomca je oprávnený od zmluvy
okamžite odstúpiť najmä ak predmet nájmu prestane byť spôsobilým na užívanie podľa dohodnutého
účelu nájmu.

8. Z listu žalovaných, podpísaného žalovaným v 1.rade súd zistil, že prenajímatelia dňa 8.4.2021
okamžite odstúpili od zmluvy o nájme pre podstatné porušenie zmluvy, t.j. neuhradenie dvoch splátok
nájomného za mesiac február a marec 2021, ako aj čiastočnej úhrady nájomného za mesiac január.
Zároveň žiadali žalobcu, aby byt do 3 dní vypratal.9. Z rukou písanej písomnosti, označenej ako Dohoda o vysťahovaní súd zistil, že písomnosť bola
podpísaná žalobcom dňa 30.6.2021 v predmetnom byte za prítomnosti žalovaného v 1.rade a troch

svedkov H. J., E. H. C. J. F.. V písomnosti sa uvádza, že zmluvné strany sa dohodli na náhradnom
termíne vysťahovania 19.7.2021 s tým, že nájomca súhlasí s tým, že ak sa nevysťahuje, prenajímateľ
má právo byt vypratať.

10. Súd ďalej zo zápisnice o trestnom oznámení zistil, že žalobca podal dňa 1.7.2021 na Okresnej

prokuratúre Košice I trestné oznámenie pre podozrenie zo spáchania trestného činu porušovania
domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona.

11. Súd ďalej z potvrdení banky zistil, že žalobca zaplatil na účet prenajímateľa, uvedený v zmluve o
nájme dňa 4.1.2021 sumu 450 EUR, dňa 2.3.2021 sumu 400 EUR a dňa 9.4.2021 sumu 400 EUR.

12. Podľa ust. § 324 ods.1 zákona č.160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku ( ďalej len CSP) pred
začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie.

13. Podľa ust. § 325 ods.1 CSP neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne
upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

14. Podľa ust. § 326 ods.1 a 2 CSP v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa
popri náležitostiach žaloby podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich
potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností
hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z

nehozrejmé,akéhoneodkladnéhoopatreniasanavrhovateľdomáha.Knávrhumusínavrhovateľpripojiť
listiny, na ktoré sa odvoláva.

15. Podľa ust. § 329 ods.1 CSP súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia
aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania.

16. Podľa ust. § 325 ods.2 písm.d) CSP, neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby niečo
vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.

17. Z dikcie vyššie citovaného ustanovenia § 325 ods. 1 CSP vyplýva, že predpokladom pre nariadenie

neodkladného opatrenia je potreba bezodkladnej úpravy pomerov medzi účastníkmi alebo obava, že
exekúcia bude ohrozená. Navrhovateľ neodkladného opatrenia preto v návrhu musí uviesť rozhodujúce
skutočnosti odôvodňujúce potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude
ohrozená a zároveň musí uviesť skutočnosti hodnoverne osvedčujúce dôvodnosť a trvanie nároku,
ktorému sa má poskytnúť ochrana (§ 326 CSP).

18. Z charakteru neodkladného opatrenia vyplýva, že pred jeho nariadením súd nemusí zisťovať
všetky skutočnosti, ktoré sú potrebné pre vydanie meritórneho rozhodnutia, čo ale neoslabuje potrebu
osvedčenia aspoň základných skutočností potrebných pre záver o pravdepodobnosti nároku, ktorému
sa má poskytnúť neodkladná ochrana, ako aj osvedčenie potreby bezodkladnej úpravy pomerov. So

zreteľom na podstatu, účel a zmysel inštitútu neodkladného opatrenia nie je pre rozhodnutie o návrhu na
jeho nariadenie potrebné vykonávať dokazovanie v rozsahu dokazovania, aké sa vyžaduje v základnom
konaní vo veci samej. Preukázanie alebo aspoň osvedčenie skutočností odôvodňujúcich nariadenie
neodkladného opatrenia posudzuje súd len podľa obsahu návrhu a k nemu pripojených listín. Vzhľadom
na skutočnosť, že súd rozhoduje o návrhu v krátkej lehote a spravidla bez nariadenia pojednávania, bez

výsluchu a bez vyjadrenia protistrany, z procesného hľadiska je základným determinantom obsah návrhu
na nariadenie neodkladného opatrenia. Dokazovanie v konaní o návrhu na nariadenie neodkladného
opatrenia má teda povahu osvedčovania. To znamená, že súd prostredníctvom ponúknutých dôkazných
prostriedkov zisťuje najvýznamnejšie skutočnosti dôležité pre rozhodnutie o neodkladnom opatrení,
pričom postačuje, že osvedčené skutočnosti sa mu so zreteľom na všetky okolnosti javia ako nanajvýš

pravdepodobné. Skutkové tvrdenia je teda nevyhnutné aspoň spoľahlivo osvedčiť a to minimálne do
tej miery, že možno dôvodne nadobudnúť presvedčenie o ich pravdivosti a hodnovernosti, nakoľko
pri nariaďovaní neodkladného opatrenia prevláda záujem na rýchlosti rozhodnutia nad požiadavkou
úplnosti skutkových zistení.19. Z vyššie uvedeného výkladu je zrejmé, že navrhovateľ neodkladného opatrenia musí osvedčiť
oprávnenosť požadovaného opatrenia z hľadiska existencie práva, na ochranu ktorého má byť

nariadené a z hľadiska potrebnosti navrhovanej bezodkladnej úpravy pomerov strán. Súd zdôrazňuje,
že úspech strany, ktorá sa domáha nariadenia neodkladného opatrenia, vyžaduje preukázanie danosti
hmotnoprávneho nároku (práva) medzi sporovými stranami, ohľadne ktorého majú byť upravené ich
pomery (tzv. osvedčenie nároku) a súčasne vyžaduje, aby neboli vážnejšie pochybnosti o potrebe
neodkladnej dočasnej úpravy. Neodkladné opatrenie neprejudikuje a ani nemôže prejudikovať nárok,

ktorý je ohrozený, pretože ide o procesné rozhodnutie, ktorým sa žiaden nárok nepriznáva, ani
nedeklaruje, či tu právo je alebo nie je.

20. Súd v predmetnej veci po vyhodnotení argumentácie, obsiahnutej v návrhu na nariadenie
neodkladného opatrenia, v spojení s predloženými listinnými dôkazmi konštatoval, že žalobca osvedčil
základné podmienky pre nariadenie neodkladného opatrenia, pretože ním uvedené skutkové okolnosti

v spojení s predloženými listinnými dôkazmi hodnoverne osvedčujú pravdepodobnosť ním uplatneného
nároku, ako aj potrebu neodkladnej úpravy pomerov medzi sporovými stranami.

21. Nárok žalobcu, ohľadom ktorého žiada neodkladným opatrením upraviť vzájomné pomery strán, po
hmotnoprávnej stránke vychádza z práva nájmu bytu.

22. Podľa ust. § 12 ods.1 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, majú právo užívať
byt alebo nebytový priestor v dome, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a
pozemok, ktorých užívanie je spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome, a priľahlý

pozemok.

23. Podľa ust. § 12 ods.2 cit. zákona, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je oprávnený
prenajať ho inej osobe. Nájom a podnájom bytu a nebytového priestoru v dome alebo jeho časti upravujú
osobitné predpisy (odkaz na ust. § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka).

24. Podľa ust. § 685 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v

zákone.

25. Podľa ust. § 688 Občianskeho zákonníka, nájomca bytu a osoby, ktoré žijú s nájomcom v spoločnej
domácnosti, majú popri práve užívať byt aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu, ako aj
požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.

26. Podľa ust. § 710 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi
prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

27. Podľa ust. § 710 ods.2 Občianskeho zákonníka, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne

tiež uplynutím tohto času.

28. Podľa ust. § 710 ods.3 Občianskeho zákonníka, ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom
bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi

písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane
použijú ustanovenia osobitného predpisu.

29. Podľa ust. § 710 ods.4 Občianskeho zákonníka, ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods.
1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a

preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota
sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.30. Podľa ust. § 711 ods.1 písm. d) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu,
ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné
alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že

prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

31. Podľa ust. § 711 ods.2 Občianskeho zákonníka, dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo
vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod
výpovede nemožno dodatočne meniť.

32. Podľa ust. § 711 ods.5 Občianskeho zákonníka, ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych
dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty ( § 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo
sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede
nájmu bytu zanikol.

33. Podľa ust. § 711 ods.6 Občianskeho zákonníka, neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na
súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí
právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

34. Podľa ust. § 48 ods.1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v

tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

35. Podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo
účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

36. Podľa ust. § 41 Občianskeho zákonníka, ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho
úkonu,jeneplatnoulentátočasť,pokiaľzpovahyprávnehoúkonualebozjehoobsahualebozokolností,
za ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

37. Existujúce právo nájmu k vyššie špecifikovanému bytu žalobca osvedčil právnym titulom - písomnou

nájomnouzmluvou,ktoráobsahujevšetkyvšeobecnéakoajšpecifickénáležitosti,vyžadovanézákonom
pre jej platnosť. Doba nájmu bola dojednaná na obdobie 5 rokov, t.j. od 30.7.2019 do 30.7.2024.

38. Predmetom sporu je otázka, či došlo k platnému skončeniu nájmu predčasne, t.j. pred uplynutím
dojednanej doby nájmu a to s ohľadom na skutočnosť, že žalovaní ako prenajímatelia doručili žalobcovi

ako nájomcovi odstúpenie od zmluvy zo dňa 8.4.2021.

39. Súd sa preto z hľadiska osvedčenia nároku žalobcu pre potreby nariadenia neodkladného opatrenia
zaoberal otázkou, či môže byť nájomný vzťah ukončený odstúpením od zmluvy (s okamžitými účinkami)
a ak áno, či tak môže byť platne ukončený z dôvodu, ktorý bol uplatnený v danom prípade.

40. Z obsahu posudzovanej zmluvy o nájme je zrejmé, že sporové strany si dojednali ako jeden zo
spôsobov skončenia nájmu (okrem uplynutia doby nájmu a písomnej dohody) aj okamžité odstúpenie
od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné porušenie zmluvy, pričom podľa bodu 3 písm.a)
článku VIII zmluvy je prenajímateľ oprávnený od zmluvy okamžite odstúpiť, ak je nájomca v omeškaní

s dvoma alebo viacerými splátkami nájomného alebo v omeškaní s úhradou platieb za služby spojené
s užívaním bytu.

41. Ako to vyplýva z ust. § 685 ods.3 Občianskeho zákonníka, nájom bytu je chránený. To sa prejavuje
aj kogentnosťou niektorých ustanovení zákona zameraných na ochranu nájomcov, čo znamená,

že zmluvné strany pri uzatváraní nájomnej zmluvy nemôžu vylúčiť alebo obmedziť aplikáciu týchto
ustanovení zákona. Samozrejme, nie je vylúčené, aby sa zmluvné strany odchýlili aj od kogentných
ustanovení zákona, pokiaľ je to v prospech nájomcu (napr. určenie dlhšej ako zákonom stanovenej
výpovednej lehoty). Zákon teda chráni nájomcu ako slabšiu stranu, pričom prejavom tejto ochrany sú aj
výpovedné dôvody, keď prenajímateľ môže nájom (či už na dobu určitú alebo neurčitú) vypovedať len

z dôvodov, taxatívne vymedzených v zákone, v niektorých prípadoch dokonca len s privolením súdu.
Autonómia vôle prenajímateľa smerujúca k skončeniu nájmu je teda v porovnaní s nájomcom výrazne
obmedzená.42. Kogentným je aj ust. § 710 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje základné spôsoby zániku nájmu;
týmito sú uplynutie doby nájmu, výpoveď a dohoda. Samozrejme, zákon a naň nadväzujúca súdna prax
nevylučujú, aby si zmluvné strany (okrem zákonom daných spôsobov skončenia nájmu) dojednali ako

ďalšiumožnosťzánikunájmuajodstúpenieodzmluvy(ust.§48ods.1Občianskehozákonníka).Vtakom
prípade je však nevyhnutné posúdiť platnosť takéhoto dojednania s ohľadom na ust. § 39 Občianskeho
zákonníka a teda, či sa nejedná o právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu
alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

43. V danom prípade zmluva o nájme oprávňuje žalovaných ako prenajímateľov, aby odstúpili od
zmluvy s okamžitou platnosťou z dôvodu, že nájomca je v omeškaní s dvoma alebo viacerými splátkami
nájomného (t.j. minimálne dvomi) alebo v omeškaní s úhradou platieb za služby spojené s užívaním
bytu. Ide teda o sankciu za porušenie základnej povinnosti nájomcu platiť nájomné a úhrady za plnenia
poskytované s nájmom riadne a včas.

44. Občiansky zákonník však túto skutkovú podstatu (porušenie povinnosti nájomcu platiť nájomné
a úhrady za plnenia poskytované s nájmom riadne a včas) sankcionuje v kogentnom ustanovení §
711 ods.1 písm. d) nasledovne: prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje
svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia
poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace (t.j. viac ako tri splátky).

45.Občianskyzákonníktedavust.§711ods.1priamokvalifikuje,aképodmienkymusiabyťsplnené,aby
mohol prenajímateľ z tohto dôvodu ukončiť nájomný vzťah výpoveďou. Na viac, v súvislosti s výpoveďou
zákon kogentne poskytuje nájomcovi bytu aj ďalšie prejavy ochrany - predpísané obsahové náležitosti
výpovede (pod sankciou neplatnosti) a výpovednú lehotu (§ 710 Občianskeho zákonníka). Táto je

trojmesačná, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi
doručená výpoveď. Nájom bytu sa teda skončí až uplynutím výpovednej lehoty.

46. Vo svetle vyššie uvedeného je teda zrejmé, že nájomná zmluva sa odchýlila od kogentných
ustanovení zákona, nie však dovoleným spôsobom, t.j. v prospech nájomcu. Preto zmluvné dojednanie,

ktoré oprávňuje prenajímateľa, aby odstúpil od zmluvy z dôvodu, že nájomca je v omeškaní „len“ s
dvomi splátkami nájomného (t.j. je v omeškaní s platbami v nižšom rozsahu ako predpokladá kogentné
ustanovenie zákona v prípade výpovede) a to s okamžitou účinnosťou, t.j. bez výpovednej lehoty,
evidentne odporuje zmyslu a účelu kogentnej úpravy, chrániacej nájomcu bytu a teda, svojim obsahom
obchádza zákon, pretože jeho cieľom je dosiahnuť výsledok, ktorý nie je zákonom predvídaný a ani

žiaduci, čo predmetné zmluvné dojednanie i samotné odstúpenie od zmluvy činí neplatným podľa ust.
§ 39 Občianskeho zákonníka.

47. Zhrnúc vyššie uvedené, súd bez toho, aby nárok záväzne prejudikoval (t.j. len pre účely nariadenia
neodkladného opatrenia) konštatoval, že odstúpenie od zmluvy, učinené žalovanými, je neplatné, t.j.

jeho právnym účinkom nie je zánik nájmu a teda, nájomný vzťah, založený predmetnou zmluvou o nájme
vzhľadom na dojednanú dobu nájmu v čase rozhodovania o neodkladnom opatrení naďalej trvá. Súd
len na okraj dodáva, že nič nebránilo a nebráni žalovaným, aby zákonom predpokladaným a dovoleným
spôsobom (za splnenia zákonom predpokladaných resp. predpísaných podmienok) učinili právny úkon,
smerujúci k ukončeniu nájmu - výpoveď.

48. Čo sa týka druhej podmienky nariadenia neodkladného opatrenia, t.j. potreby neodkladnej úpravy
pomerov medzi sporovými stranami, žalobca pripojenými listinnými dôkazmi (odstúpenie od zmluvy,
dohoda o vysťahovaní, trestné oznámenie) osvedčil reálnu a bezprostrednú hrozbu neoprávnených
zásahov zo strany žalovaných do jeho práva nájmu. Je zrejmé, že žalovaní činia kroky, ktorými sa snažia

žalobcu vypratať z bytu, v ktorom realizuje svoju bytovú potrebu (obydlie) a teda, zasahujú a zrejme
aj mienia ďalej zasahovať do základného oprávnenia žalobcu ako nájomcu, ktorým je jeho právo byt
užívať (ust. § 688 Občianskeho zákonníka).

49. Zhrnúc vyššie uvedené, súd návrhu na neodkladné opatrenie vyhovel a uložil žalovanému povinnosť

podľa ust. § 325 ods.2 písm.d) CSP zdržať sa konania, vymedzeného vo výroku tohto uznesenia.Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia, na súde,
proti rozhodnutiu ktorého odvolanie smeruje, v dvoch písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa
odvolateľ domáha ( odvolací návrh ).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.