Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Sunday, November 28, 2021

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 16Co/4/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8117222877
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 11. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Anna Kovaľová

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2021:8117222877.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Anny Kovaľovej a sudcov JUDr.

Branislava Brezu a JUDr. Martina Fiľakovského v právnej veci žalobcov: 1. M.. Y. U., P.. XX.XX.XXXX, N.
E. XX, XXX XX E., 2. D.. G. U., P.. XX.XX.XXXX, N. E. XX, XXX XX E., v konaní obaja právne zastúpení
Advokátska kancelária Fabian a Novosad s.r.o., IČO: 51 913 984, so sídlom Masarykova č. 16, 080
01 Prešov, proti žalovaným: J. Y. N. P. E. Y. I. H.. Č.. XXXX J. A.Ý. Ú. E. - U. A. P. O. Č.. XXXX E.
U.. Ú.. E., U. D. V. X. E. Č.. X, J. U. V. V. V. H., N..H.. J. XX, XXX XX E., M.: XX XXX XXX, právne
zastúpený PETRÁN A PARTNERI ADVOKÁTSKA KANCELÁRIA, s.r.o., s sídlom Puškinova 16, 080
01 Prešov, IČO 36 854 581, o určenie neplatnosti písomného hlasovania, o odvolaní žalovaných proti

rozsudku Okresného súdu Prešov sp. zn. 12C/39/2017-160 zo dňa 29. mája 2020 v spojení s opravným
uznesením sp.zn. 12C/39/2017-212 zo dňa 3.februára 2021 takto jednohlasne

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok v spojení s opravným uznesením.

Žalobcovia majú nárok vo vzťahu k žalovaným na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom Okresný súd Prešov (ďalej len „súd prvej inštancie“) rozhodol tak, že

„ I. Výsledky písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu súp. č.

XXXX, zapísaného na LV č. XXXX pre k.ú. E., na ulici E. P. X - XX v E., ktoré sa uskutočnilo v dňoch od
06.10.2017 do 15.10.2017 a predmetom ktorého bolo zníženie príspevku do fondu prevádzky, údržby a
opráv pre vlastníkov nebytových priestorov tohto bytového domu, z r u š u j e.

II. U r č u j e, že pravidelný mesačný príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv sa pre vlastníkov
nebytových priestorov bytového domu súp. č. XXXX, zapísaného na LV č. XXXX pre k.ú. E., na ulici E.
P. X - XX v E., znižuje na úroveň 50 % výšky pravidelného mesačného príspevku do fondu prevádzky,

údržby a opráv platného pre vlastníkov bytov tohto bytového domu.
III. Žalobcovia m a j ú voči žalovaným n á r o k na náhradu trov konania v rozsahu 100 % trov konania,
o ktorých výške rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.“

2. Súd vec právne posúdil okrem iného podľa ustanovenia § 10 odsek 1, 3, 6, § 11, § 14 odsek 1, 2, 3, 8,
§ 14a odsek 6, 7 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon č.
182/1993 Z.z.“), Čl. 8, Čl. 15 odsek 1, 2, § 150 odsek 1, § 151 odsek 1, 2, § 186 odsek 2, § 191 odsek 1,

2 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“), § 121 ods. 2, § 123, § 124, § 125
ods. 1, § 139 ods. 2, ods. 3zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“).3. V odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol, že žalobcovia žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa
02.11.2017 sa domáhali, aby súd rozhodol, že výsledky písomného hlasovania vlastníkov bytov a
nebytových priestorov bytového domu súp. č. XXXX, zapísaného na LV č. XXXX pre k. ú. E., na ulici

E. P. X - XX v E., ktoré sa uskutočnilo v dňoch od 06.10.2017 do 15.10.2017 a predmetom ktorého
bolo zníženie príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov
tohto bytového domu, sa zrušujú. Zároveň, aby súd určil, že pravidelný mesačný príspevok do fondu
prevádzky, údržba opráv sa pre vlastníkov nebytových priestorov bytového domu súp. č. XXXX,
zapísaného na LV č. XXXX pre k. ú. E., na ulici E. P. X - XX v E., znižuje na úroveň 50 % výšky

pravidelného mesačného príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv platného pre vlastníkov bytov
tohto bytového domu.

4. Súd prvej inštancie vo veci rozhodol rozsudkom rozhodol rozsudkom č. k. 12C/39/2017-97 zo dňa
11.12.2018 a to tak, že zrušil výsledky písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov
ktorésauskutočnilovdňoch06.10.2017do15.10.2017aurčilvýškupravidelnéhomesačnéhopríspevku

do fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov dotknutého bytového domu
na úroveň 50 % pravidelného mesačného príspevku.

5. Krajský súd v Prešove uznesením sp.zn. 16Co/17/2019-135 zo dňa 27. februára 2020 odvolací súd
rozhodol tak, že zrušil rozsudok a vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie,

nakoľko nedostatočne odôvodnené rozhodnutie bolo potrebné hodnotiť ako nesprávny procesný postup
súdu, ktorým bolo znemožnené žalobcovi, aby uskutočnil jemu patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. K odvolacej námietke žalovaných, že súd nie je
oprávnený rozhodnúť o výške príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv a námietke, že nie je
možné súdnou cestou žiadať zrušenie slobodného rozhodnutia vlastníkov bytového domu odvolací

súd poukázal na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky zo dňa 03.07.2013 spisovej značky
PL. ÚS 110/2011-28. K námietke žalovaných o zrušení písomného hlasovania odvolací súd uviedol,
že z odôvodnenia napadnutého rozsudku vyplývalo, že súd prvého inštancie neuviedol dôvody, pre
ktoré zrušil výsledky písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nebolo možné
zistiť právny záver súdu, či písomné hlasovanie prebehlo v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a

nebytových priestorov alebo nie či, tiež skutočnosť či vlastníci nebytových priestorov boli prehlasovaní
a či to má za následok neplatnosť hlasovania. Súd prvej inštancie nedal odpoveď, prečo bolo potrebné
písomné hlasovanie zrušiť. Vo vzťahu k výroku II. napadnutého uznesenia odvolací súd uviedol, že nie
je možné zistiť, ktoré skutočnosti, dôkazy považoval súd prvej inštancie za rozhodujúce a ktoré nie.

6. Po vrátení veci odvolacím súdom súd prvej inštancie vykonal dokazovanie a zistil skutkový stav,
podľa ktorého z listu vlastníctva č. XXXX okres E., obec E., k.ú. E., na ktorom je zapísaný bytový dom
súp. č. XXXX mal súd zistené, že žalobcovia sú zapísaní ako podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti
nebytového priestoru č. X - E., nachádzajúci sa v stavbe súp. č. XXXX, postavenej na parcele registra
„C“ parcelné č. XXXX, vlastnícke právo zapísané pod pol. B XX a B XXX v 1 -ici. Uvedené nebytové

priestory sa nachádzajú v bytovom dome na ul. E. P. číslo vchodu X - XX v E. (ďalej len „bytový dom“).
Správu uvedeného bytového domu vykonáva správca, ktorým je obchodná spoločnosť H., a.s. E., so
sídlom: J. XX, XXX XX E., M.: XX XXX XXX. Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových
priestorov bytového domu na ulici E. nám. X - XX v E. konanej dňa 20.07.2017 o 17.00 hod. na B. V..
mal súd zistené, že v programe bolo okrem iného v bode 10. 5 prerokovanie požiadavky žalobcu 2. rade

o zníženie tvorby do fondu prevádzky, údržby a opráv pre nebytové priestory v zmysle ustanovení § 10
ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Žalobca v 2. rade navrhol výšku tvorby na m2
tak, aby bola pre nebytové priestory o 50 % nižšia ako tvorba do fondu na m2 pre byty. Podľa výsledkov
hlasovania bol počet hlasujúcich za predložený návrh 33 a proti boli 2 z celkového počtu hlasujúcich
35, v závere bolo konštatované, že vzhľadom na nízku účasť vlastníkov na domovej schôdzi k tomuto

bodu správca pripraví písomné hlasovanie. Podľa výsledkov a vyhlásenia overovateľov písomného
hlasovania (č.l. spisu 38 ) zo dňa 16. 10. 2017, dňa 29. 9. 2017 bolo vyvesené oznámenie o písomnom
hlasovaní, ktoré sa uskutočnilo v dňoch od 6. 10. 2017 do 15. 10. 2017 od 15.00 hod. do 20.00 hod.
k bodom programu na hlasovacích lístkoch, ktoré mali k dispozícii všetci vlastníci bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome počet bytov 112, počet nebytových priestorov 4. Na otázku, či súhlasia so

znížením tvorby do fondu prevádzky, údržby a opráv pre nebytové priestory vždy o 50 % oproti tvorbe
fondu prevádzky, údržby a opráv pre byty vyjadrili písomný súhlas 4 hlasy, nesúhlasilo 79 hlasov a
nehlasovalo 33 hlasov. V závere bolo konštatované, že návrh nebol prijatý nadpolovičnou väčšinou
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.7. V danom prípade súd prvej inštancie prejednával návrh žalobcov, ktorí sa obrátili na súd v zmysle
zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kedy namietali porušenie princípov hlasovania o

znížení tvorby do fondu opráv pre nebytové priestory o 50 % oproti príspevkom do fondu opráv pre byty
v zmysle ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. Súd prvej inštancie považoval za potrebné
zdôrazniť, že podľa doslovného znenia § 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. (ale aj zhodné ustanovenie
§ 139 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka), ktoré predpokladá, že súd má „vo veci rozhodnúť“.
Rozhodnutie vo veci znamená meritórne vyriešenie spornej otázky medzi spoluvlastníkmi. Prichádzajú

tu do úvahy napríklad určovacie výroky, že spoluvlastníci nemajú právo vykonať určité úkony, zdržovacie
žaloby (povinnosť zdržať sa určitých úkonov), ale napr. aj žaloby o to, aby spoluvlastníci trpeli určitý
spôsob hospodárenia s vecou, uzavretie určitej zmluvy, vykonanie určitých úkonov a pod. (porovnaj v
tomto smere napr. príklady v judikáte R 54/1973). Z výsledkov a vyhlásenia overovateľov písomného
hlasovania, ktoré sa uskutočnilo od dňa 06.10.2017 do 15.10.2017 vyplynulo, že žalobcovia boli
prehlasovaní vlastníci a vzniklo im právo na podanie žaloby na usporiadanie práv a povinností.

8. V danej právnej veci súd z vykonaného dokazovania mal preukázané, že vlastníci nebytových
priestorov - žalobcovia bez užívania spoločných priestorov s vlastníkmi bytov ako aj ďalších zariadení v
bytovom dome (napr. nevyužívajú výťahy inštalované v predmetnom bytovom) sa v rovnakom rozsahu
ako vlastníci bytov podieľajú na úhrade nákladov na upratovanie, údržbu, osvetlenie a vykurovanie

spoločných priestorov bytového domu a rovnako, tak aj na úhrade nákladov na prevádzku, údržbu,
spoločných priestorov daného bytového domu. Vlastníci nebytových priestorov znášajú tieto náklady aj
napriek tomu, že v súvislosti s týmito úhradami neobdržia žiadne protiplnenie. Sporné nebolo, že obnova
bytového domu nepočíta s nebytovými priestormi.

9. Súd prvej inštancie mal preukázané z vykonaných dôkazov a to z technickej správy (č.l. spisu 49
až 54), že plánovaná rekonštrukcia predmetného bytového domu nepočíta so zateplením obvodových
múrov na prízemí bytového domu, kde sa nebytové priestory nachádzajú a zateplené majú byť len
obvodové múry vo vyšších nadzemných podlažiach (uvedené žalovaný ani nepopieral), že práve takáto
situácia ako predpokladal autor zákona, vychádzajúc z predloženej sumarizácie zo strany žalobcov,

ktorú žalovaní nespochybnili, vyplynulo, že v roku 2015 bolo z fondu prevádzky, údržby a opráv čerpané
celkom 16 773,33 eur, pričom mimo nebytových priestorov bolo čerpané 10 668,22 eur, čo predstavuje
63,60 %, v roku 2016 bolo čerpaných celkom 14 707,69 eur a čerpaných mimo nebytové priestory
bolo 8906,65 eur, čo predstavuje 60,50 %, v roku 2017 bolo čerpaných 31 366,83 eur, čerpanie mimo
nebytových priestorov bolo vo výške 26 824,30 eur, čo predstavuje 85,50 %. z doplneného dokazovania

taktiež súd mal preukázané, že potrebná mesačná tvorba, podľa plochy bytov a nebytových priestorov
počítala s maximálnym úverom vo výške 1.200.000 eur, čo následne po prepočte na podlahovú plochu
predstavuje sumu potrebnú do fondu 0,78 eur za 1 m2, schválený bol vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov vo výške 0,85 eur, súd mal za to, že danom prípade je potrebné súhlasiť s argumentáciou
žalobcov, s ktorou sa v plnom rozsahu stotožňuje, a je možné súhlasiť s tým, že zníženie preddavkov

do fondu prevádzky údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov, neohrozí splátky úveru.

10. Na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že výsledky písomného hlasovania
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sa uskutočnilo v dňoch od 06.10.2017 do 15.10.2017
nezohľadnili mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi

nebytových priestorov v dome, tak ako to vyžaduje ustanovenie § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov
(v znení účinnom v čase od 06.10.2017 do 15.10.2017), preto súd zrušil výsledky z tohto písomného
hlasovania a následne vzhľadom na vyššie uvedené aj meritórne rozhodol o spornej otázke.

11. Súd vo veci opätovne poukázal na to, že novela č. 205/2014 Z. z. doplnila do ust. § 10 ods.

1 (ako poslednú) vetu, ktorou sa však spôsob prispievania do fondu nezmenil. Od 1. októbra 2014
stanovil vlastníkom bytov a nebytových priestorov pri určení preddavkov do fondu povinnosť zohľadniť
mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkmi nebytových priestorov a garáží.
Zákonodarca však nestanovil absolútne žiadne kritériá, na základe ktorých by sa miera využívania
spoločných častí a spoločných zariadení mala zohľadniť.

12. Súd vo veci poukázal na to, že vlastníci bytov, ktorí pri počte hlasov tvoria väčšinu pri úprave
príspevkov do fondu opráv, ktorý je využívaný okrem potreby na finančné pokrytie bežných opráv najmä
na získanie finančných prostriedkov na plánovanú rekonštrukciu nezohľadnili - vlastníkov nebytovýchpriestorov, zjednodušene povedané vyžadujú od vlastníkov nebytových priestorov - žalobcov, aby
prispievali preddavkovo do fondu opráv prevádzky údržby a opráv, tak ako iní vlastníci bytov bytového
domu a na druhej strane sa z týchto finančných zdrojov nimi užívané priestory, nerekonštruujú (resp. len

nepriamo). Vlastníci bytov im neposkytli, ako to vyplynulo z výpovede žalobcu 2/ žiadnu protihodnotu,
čo je čiastočne diskriminačné.

13. Je nepochybné, že rekonštrukcia strechy resp. fasády bytového domu, či aj zateplenie bytov
nachádzajúcich sa nad nebytovými priestormi žalobcov prinesú čiastočný osoh aj samotným žalobcom,

avšak nebytové priestory žalobcov majú vlastný vstup a teda okrem obvodových múrov neužívajú
ostatné spoločné priestory (výťahy, schody, či samotné vchody), vyžaduje si zohľadniť túto mieru
nevyužívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu. Navyše súd vo veci poukazuje na
tom, že preddavok do fondu opráv pred zamýšľanou rekonštrukciou predstavoval sumu 0,30 eur na 1 m2
a po jeho zvýšení 0,85 eur na 1 m2 teda aj po 50 % -nom znížení naďalej sa na samotnej rekonštrukcii
žalobcovia v 1. a 2/ rade budú podieľať, pretože budú prispievať 0,42 eur na m2.

14. Vzhľadom na vyjadrený právny záver odvolacieho súdu, že súd prvej inštancie rozhodnutím riadne
nezdôvodnil z akých dôvodov zrušil výsledky písomného hlasovania, opätovne súd poukázal na to, že
výsledky písomného hlasovania zrušil, nie z dôvodu neplatnosti hlasovania (pretože formálne náležitosti
ani namietané neboli, to nebolo predmetom sporu), ale z dôvodu porušenia ustanovenia § 10 ods.

1 poslednej vety zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda ako súvisiaci výrok. Z
uvedených záverov je zrejmé, že požadované zníženie mesačného príspevku do fondu prevádzky,
údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov daného bytového domu o 50 % je primerané a
zohľadňuje individuálne špecifiká predmetného bytového domu.

15. O trovách konania rozhodol podľa § 255 odsek 1 v spojení s § 262 odsek 1, 2 C.s.p.

16. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podali odvolanie žalovaní včas, dôvodiac, že rozhodnutie súdu
prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (ust. § 365 ods. 1 písm. h) C.s.p.).
Právny záver súdu prvej inštancie, že výsledky písomného hlasovania zrušil, nie z dôvodu neplatnosti

hlasovania, ale z dôvodu porušenia ustanovenia § 10 ods. 1 poslednej vety zákona č. 182/1993
Z.z., považujú žalovaní za nesprávny a nezákonný. Bytový dom je jedna stavba v spoluvlastníctve
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sa na tvorbe fondu opráv podieľajú podľa
svojich spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach. Akákoľvek
diferenciácia platieb fondu opráv je bezpredmetná, pretože aj vlastníci nebytových priestorov sú

spoluvlastníkmi obnovených balkónov, okien, brán i schodísk tak, ako aj ostatných spoločných častí
a spoločných zariadení bytového domu. Skutočnosť, že tieto spoločné časti a zariadenia každý deň
vlastníknebytovéhopriestorunevyužíva,jevšakirelevantnázhľadiskaznášanianákladovnaichúdržbu,
opravy a obnovu, ktoré sú závislé od ich vlastníctva a nie od ich reálneho užívania. Vlastníci nebytových
priestorov - žalobcovia majú skutočný a reálny úžitok aj z obnovy týchto spoločných častí a zariadení

bytového domu (konkrétne napr. zníženie nákladov na teplo, zvýšenie hodnoty nebytových priestorov,
zvýšenie estetického vzhľadu objektu - žalobcovia využívajú svoj nebytový priestor dlhodobo na
podnikateľské účely a majú v ňom zriadenú kaviareň Y. X.). Týmto dochádza k zhodnocovaniu aj majetku
vlastníkov nebytových priestorov - žalobcov, a to z titulu existencie akcesorických spoluvlastníckych
podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu (ust. § 13 a § 19 zákona

č. 182/1993 Z.z.)

17. Žalovaní namietali aj záver súdu prvej inštancie, že vlastníci nebytových priestorov bez užívania
spoločných priestorov s vlastníkmi bytov ako aj ďalších zariadení v bytovom dome (napr. nevyužívajú
výťahy inštalované v predmetnom bytovom dome) sa v rovnakom rozsahu ako vlastníci bytov podieľajú

na úhrade nákladov na upratovanie, údržbu, osvetlenie a vykurovanie spoločných priestorov bytového
domu a rovnako, tak aj na úhrade nákladov na prevádzku, údržbu, spoločných priestorov daného
bytového domu, tieto náklady znášajú aj napriek tomu, že v súvislosti s týmto úhradami neobdržia
žiadne protiplnenie. V danom prípade súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil a spojil dva rôzne
pojmy, resp. inštitúty, a to vlastnícke právo k bytu/nebytovému priestoru, s ktorým je nerozlučne spojené

spoluvlastníctvo k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu (ust. § 13 a § 19
zákona č. 182/1993 Z.z.), a užívacie právo k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového
domu, ktorého mieru (teda rozsah) majú vlastníci zohľadniť v rozhodnutí o výške príspevku do fondu
opráv. Je nepochybné, že užívacie právo patrí pod jedno zo základných vlastníckych práv, ktorým jeprávo vlastníka užívať predmet vlastníctva (tzv. ius utendi) v zmysle ust. § 123 Občianskeho zákonníka,
v kontexte zákona č. 182/1993 Z.z. teda ide o mieru využívania celého bytového domu, resp. jeho
spoločných častí a spoločných zariadení jednotlivými vlastníkmi. Podľa názoru žalovaných určenie tejto

miery je bez stanovenia zákonných kritérií objektívne nemerateľná veličina. Žalovaní poukázali na názor
ústavného sudcu L. Mészárosa z jeho odlišného stanoviska k nálezu Ústavného súdu SR, sp. zn. PL. ÚS
110/2011, z 3. júla 2013, ktoré vyriešilo dlhodobo spornú otázku ústavnej súladnosti súhlasu 2/3 väčšiny
vlastníkov k realizácii vstavieb a nadstavieb v bytových domov. Podstatu inštitútu vlastníctva bytov a
nebytových priestorov zhrnul L. Mészáros v tomto náleze takto: „Užívateľnosť a funkčnosť prízemného

bytu v bytovom dome závisí rovnako od podlahy bytu nad ním a v konečnom dôsledku od funkčnej
strechy a oporných múrov, ktoré ju držia, ako existencia, bezpečnosť a užívateľnosť podkrovného bytu
závisí od riadnych základov a funkčných oporných múrov, ktoré ho držia. Všetky priestory domu tak v
zásade slúžia každému bytu a nebytovému priestoru v ňom, preto je dôležité, aby mal vlastník každého
z nich svoje práva vo vzťahu k týmto priestorom.“

18. Žalovaní ďalej poukázali na tú právne významnú skutočnosť, že miera využívania niektorých
spoločných častí a spoločných zariadení domu sa má, podľa ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z.,
zohľadniť prioritne v stanovení inej výšky zálohových platieb za služby spojené s užívaním nebytových
priestorov, než majú vlastníci bytov v dome. Inak povedané výšku preddavkov za služby spojené s
užívaním spoločných častí a zariadení domu, môže správca alebo spoločenstvo upraviť v mesačnom

zálohovom predpise aj tak, že určité položky zníži alebo úplne vypustí na základe ust. § 10 ods. 6 zákona
č. 182/1993 Z.z. alebo zmluvy o výkone správ a zmluvy o spoločenstve. Platby do fondu opráv sú tak
z povahy veci viazané výlučne na vlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení a nie na mieru
ich využívania. Premietnutím ústavného príkazu „vlastníctvo zaväzuje“ do zákona č. 182/1993 Z.z., v
kontexte s dôvodovou správou dospeli k záveru, že každý vlastník bytu a nebytového priestoru má

povinnosť starať sa o svoje vlastníctvo a zákonom stanoveným spôsobom prispievať do fondu opráv.
V žiadnom prípade nemožno uvedenú normu interpretovať ako povinnosť zohľadniť konkrétnu mieru
využitia spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkmi nebytových priestorov.

19. Rozhodovanie na schôdzi vlastníkov, ako aj v písomnom hlasovaní o akejkoľvek otázke je

jednoznačne výkonom hlasovacieho práva a nie povinnosťou. Z toho je zrejmé, že nikto, ani
zákonodarca „silou zákona“ nemôže vlastníkov bytov a nebytových priestorov nútiť, aby hlasovali a
prijali rozhodnutie, ktorým zohľadnia konkrétnu mieru „zľavy“ z príspevku do fondu opráv pre vlastníkov
nebytových priestorov v porovnaní s výškou stanovenou pre vlastníkov bytov. V prípade, ak by sa
citovaná právna norma mala interpretovať ako kogentná povinnosť zohľadniť konkrétnu výšku, ktorú

požaduje vlastník nebytového priestoru, išlo by o výklad v rozpore s inými ustanoveniami zákona, a to
predovšetkým s ust. § 14 a nasl. zákona č. 182/1993 Z.z., so základnými princípom hlasovania, ako aj
s ústavným princípom zmluvnej autonómie (Čl. 2 ods. 3 Ústavy SR).

20. V podanom odvolaní žalovaní ďalej namietali, že v normatívnom texte § 10 ods. 1 in fine zákona č.

182/1993 Z.z. účinnom do 31. októbra 2018 použil zákonodarca slovné spojenie „vlastníci sú povinní“ (v
rozpore s dôvodovou správou), avšak ústavno - konformným výkladom dospejeme jednoznačne k
záveru, že ide o právo a nie povinnosť vlastníkov bytov, opačný výklad je výklad v rozpore s ust. §
14 a nasl. zákona č. 182/1993 Z.z., so základnými princípmi hlasovania, ako aj ústavným princípom
zmluvnej autonómie (čl. 2 ods. 3 Ústavy SR). Napadnutým rozsudkom došlo k neodôvodnenému zásahu

do súkromnoprávnych vzťahov vlastníkov a do platnej a účinnej zmluvy o výkone správy a k diskriminácii
určitej skupiny vlastníkov, nakoľko v prípade ust. 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. však rovnosť obsahu
vlastníckeho práva zachovaná nie je, lebo vlastníci rovnakej veci (bytového domu) nemajú rovnaký
obsah vlastníckeho práva. Navrhli, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobu zamietne
a žalovaným prizná nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

21. K odvolaniu žalovaných žalobcovia prostredníctvom svojho právneho zástupcu uviedli, že uznávajú,
že v zmysle platnej právnej úpravy sa pri hospodárení so spoločnou vecou uplatňuje princíp majorizácie,
avšak ani tento princíp neplatí absolútne. Ustanovenie § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. je potrebné
vykladať vo svetle uvedenej zásady ochrany menšinových spoluvlastníkov ako prostriedok, ktorý má

zabrániť diskriminácii vlastníkov nebytových priestorov alebo túto diskrimináciu aspoň zmierniť. K
zhodnoteniu majetku žalobcov v dôsledku obnovy bytového domu žalobcovia poukázali na skutočnosť,
že predmetná rekonštrukcia sa len veľmi okrajovo dotýka nebytových priestorov. Vlastníci nebytových
priestorov z rekonštrukcie bytového domu nebudú profitovať v rovnakej miere oproti vlastníkom bytovýchjednotiek. Opätovne zdôraznili, že samotnú rekonštrukciu bytového domu nenamietajú, avšak jej
realizácia v zmysle schváleného zámeru a v schválenom rozsahu jasne demonštruje postavenie
vlastníkov nebytových priestorov v predmetnom bytovom dome a potvrdzuje ohrozenie ich vlastníckeho

práva.

22. Poukázali na skutočnosť, že pri posudzovaní otázky ohľadom určenia miery využívania spoločných
častí a spoločných zariadení bytového domu je potrebné prihliadnuť predovšetkým na konkrétne pomery
konkrétneho bytového domu. Všetky nebytové priestory dotknutého bytového domu majú samostatné

vchody prístupné z verejného priestranstva a vlastníci nebytových priestorov ani fyzicky nemajú prístup
ku spoločným priestorom daného bytového domu a rovnako tak fyzicky nemôžu využívať podstatnú časť
spoločných zariadení bytového domu.

23. K námietke žalovaných, že platby do fondu opráv sú z povahy veci viazané výlučne na vlastníctvo
spoločných častí a spoločných zariadení a nie na mieru ich využívania sa žalobcovia nestotožňujú,

nakoľko v zmysle ust. § 10 ods. 1 prvá veta zákona č. 182/1993 Z.z. je povinnosť uhrádzať príspevky
do fondu prevádzky, údržby a opráv viazaná na vlastníctvo bytu/nebytového priestoru. Avšak v zmysle
ust. § 10 ods. 1 a ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. má mať miera využívania spoločných častí
a spoločných zariadení bytového domu vlastníkmi nebytových priestorov vplyv na konkrétnu výšku a/
alebo rozúčtovanie týchto príspevkov.

24. K námietke žalovaných, že napadnutým rozsudkom došlo k nedôvodnému zásahu do
súkromnoprávnych vzťahov vlastníkov a do platnej a účinnej zmluvy o výkone správy žalobcovia uviedli,
že nemôže ísť o neodôvodnený zásah do súkromnoprávnych vzťahov vlastníkov, ak samotná právna
úprava obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z.z. ingerenciu súdu na podnet prehlasovaného vlastníka

výslovne umožňuje.

25. Vzhľadom na konkrétne pomery v predmetnom bytovom dome práve využitím mechanizmu
hlasovania vlastníkov na schôdzi vlastníkov dlhodobo dochádza k diskriminácii vlastníkov nebytových
priestorov. S poukazom na čl. 20 ods. 3 a čl. 13 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky je potrebné poukázať

na skutočnosť, že aj vlastnícke právo má svoje limity, ktoré sú v tomto prípade určené ust. zákona č.
182/1993 Z.z. a v neposlednom rade tiež platí, že vlastníctvo zaväzuje a teda vlastníctvo má aj zložku
povinností. Navrhli, aby odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil a priznal žalobcom
nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

26. K podanému vyjadreniu sa vyjadrili žalovaní. Žalovaní práve s ohľadom na skutočnosť, že žalobcovia
nevlastnia nebytový priestor - garáž, ale vlastnia nebytový priestor - kaviareň, bar (ďalej len „Y.
X.“), vyjadrili hlasovaním svoj nesúhlas s tým, aby bola výška príspevku do fondu opráv, údržby
a obnovy pre žalobcov znížená o 50 %. Žalovaní sa rozhodli slobodne tak ako to považovali za
správne, pričom však nie je možné iný (riadne prejavený väčšinový názor spoluvlastníkov bytového

domu) považovať za názor v rozpore s dobrými mravmi a už vôbec nie za ignorovanie oprávnených
požiadaviek žalobcov. Uviedli, že aj žalobcovia majú skutočný a reálny úžitok z obnovy spoločných
častí a zariadení bytového domu. Avšak aj napriek citovanej úvahe žalobcov, podľa § 10 ods. 1 zákona
č. 182/1993 Z. z. platí, že každý vlastník je povinný vykonávať úhrady do fondu prevádzky, údržby a
opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Rozhodné kritérium teda nie je rozsah alebo spôsob

užívania daných priestorov a častí, ale existencia spoluvlastníctva vyplývajúca z vlastníctva jednotky
(bytu alebo nebytového priestoru). Popretím tohto princípu a zavedením povinného zohľadnenia miery
užívania sa totiž vytvára do budúcnosti precedens, keď sa aj jednotliví vlastníci bytov medzi sebou
budú dožadovať určenia rôznej výšky príspevkov (preddavkov) do fondu prevádzky, údržby a opráv na
základe zriedkavejšieho užívania alebo neužívania niektorých spoločných častí alebo zariadení (napr.

výťahov). Zákonodarca ani len príkladmo neustanovil žiadne kritéria, na základe ktorých by sa miera
využívania mala zohľadniť. Ide teda o právnu normu s relatívne neurčitou hypotézou, t.j. o právnu normu,
ktorej hypotéza nie je priamo ustanovená právnym predpisom, ale ktorá tak prenecháva súdu, aby podľa
svojho uváženia v každom jednotlivom prípade sám pri aplikácii vymedzil hypotézu právnej normy zo
širokého, vopred neobmedzeného okruhu okolností. Určiť preto na účely tvorby fondu opráv spravodlivo

mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení z pohľadu vlastníkov nemožno, keďže tento
druh právnej normy s relatívne neurčitou hypotézou obsahuje pojmy istého stupňa abstraktnosti. Toto
určenie miery vlastného „využívania“, resp. nevyužívania spoločných častí a spoločných zariadení domu
nemôže určiť svojvoľne sám vlastník nebytového priestoru.27. Prijatú výnimku zohľadňovania miery užívania (a aj to iba pri niektorých priestoroch) z
celkovej koncepcie uhrádzania príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv na základe veľkosti

spoluvlastníckeho podielu považujú za nesystémovú, ťažko realizovateľnú a narúšajúcu vzťahy v
bytovom dome. V súvislosti so zavedením povinnosti zohľadniť mieru užívania spoločných častí a
zariadení je prehliadanie skutočnosti, že táto miera sa má zohľadňovať iba voči vlastníkom nebytových
priestorov a garáží, v rozpore s dobrými mravmi. Na základe tohto ustanovenia sa teda nemôžu
dožadovať inej výšky príspevku napríklad vlastníci bytov na prízemí alebo prvom poschodí z dôvodu

nepoužívania výťahu alebo vlastníci bytov nevyužívajúci spoločnú kočikáreň alebo pivnicu. Navrhli, aby
odvolací súd žalobu zamietol a žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania.

28. K vyjadreniu žalovaných sa vyjadrili žalobcovia. Uviedli, že určenie miery užívania spoločných častí
a spoločných zariadení vyplýva z konkrétnych a objektívne merateľných skutočností, ako napr. poloha
nebytových priestorov v dome, prístup do nebytových priestorov a pod. Dôrazne sa ohradili proti tvrdeniu

žalovaných, že žalobcovia svojvoľne určovali mieru užívania spoločných častí a spoločných zariadení
bytového domu. Ako prehlasovaní spoluvlastníci sa v súdnom konaní zákonným spôsobom domáhajú
ochrany svojich práv pred nespravodlivým a diskriminačným rozhodnutím ostatných spoluvlastníkov v
predmetnom bytovom dome. Vzhľadom na aktuálnu platnú právnu úpravu je rozhodnutie o tejto otázke
ponechané na voľnú úvahu súdu a to najmä s prihliadnutím na konkrétne pomery predmetného bytového

domu.

29. Uvedená koncepcia vo svetle ochrany práv menšinového spoluvlastníka predstavuje jediné možné
systémové riešenie zabezpečujúce rovnováhu vzťahov medzi menšinovými vlastníkmi a nebytových
priestorov a väčšinovými vlastníkmi bytových jednotiek v bytovom dome. Žalobcovia v 1. a v 2. rade

zotrvávajú v celom rozsahu na všetkých svojich tvrdeniach a stanoviskách prezentovaných v doterajšom
priebehu súdneho konania. Navrhli, aby odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil.

30. Krajský súd v Prešove (ďalej len „odvolací súd“) príslušný na rozhodnutie o odvolaní (§ 34
C.s.p.), vzhľadom na včas podané odvolanie, preskúmal napadnuté rozhodnutie, ako aj konanie mu

predchádzajúce v zmysle zásad vyplývajúcich z ustanovenia § 379 a nasl. C.s.p., bez nariadenia
pojednávania (§ 385 C.s.p. a contrario) a dospel k záveru, že odvolanie žalovaných nie je dôvodné.

31. Vo veci sa v dostatočnom rozsahu zistil skutkový stav a zo zistených skutočností bol vyvodený
správny právny záver. Keďže ani v priebehu odvolacieho konania sa na týchto skutkových a právnych

zisteniach nič nezmenilo, odvolací súd si osvojil náležité a presvedčivé odôvodnenie rozhodnutia
prvoinštančným súdom, na ktoré v plnom rozsahu odkazuje.

32. Podľa ustanovenia § 10 odsek 1 zákona č. 182/1993 Z.z. účinného v čase písomného hlasovania,
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so

zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv,
a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku,
údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov,

príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv
podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely
tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 %
z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a

opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných
častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.

Podľa odseku 3, z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi
na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných

nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu
a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií.
Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené
s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutínedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky,
údržby a opráv.

Podľa odseku 6, úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne
vopreduhrádzaťnaúčetdomuvbanke.Prirozúčtovaníúhradzaplneniasazohľadňujemieravyužívania
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov
v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo
dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä

osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie,
dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

33. Podľa ust. § 13 ods. 1, ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z., s vlastníctvom bytu a nebytového
priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Spoluvlastníci spoločných

častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia
spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka.

34. Podľa ustanovenia § 14 odsek 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinného v
čase písomného hlasovania, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia na

schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, ak hlasujú o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o
každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o
zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí

domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo
o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo
priľahlého pozemku alebo ich častí. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis

vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia,
ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť
aj notár alebo obec.

Podľa odseku 8, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť

sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol,
inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku
hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak
jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na
príslušnomsúdedomáhaťdočasnéhopozastaveniaúčinnostirozhodnutiavlastníkovbytovanebytových

priestorov podľa osobitného predpisu.15a) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina
podľa odsekov 3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového
priestoru v dome súd. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala

nimi splnomocnená osoba.

35. Podľa ustanovenia § 139 odsek 1 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa
spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

Podľa odseku 2, o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa
veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh
ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Podľa odseku 3, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby

o zmene rozhodol súd.

36. V prejednávanej veci sa žalobcovia v 1. a v 2. rade žalobou doručenou súdu prvej inštancie
domáhali, aby súd zrušil výsledky písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorovbytového domu súp.č. XXXX, zapísaného na LV č. XXXX, k.ú. E., na ulici E. P. č. X-XX, E., uskutočnené
v dňoch 6.10.2017 - 15.10.2017 predmetom ktorého bolo zníženie príspevku do fondu prevádzky,
údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov bytového domu a zároveň žiadali, aby súd určil,

že pravidelný mesačný príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv sa pre vlastníkov nebytových
priestorovpredmetnéhobytovéhodomuznížilnaúroveň50%výškypravidelnéhomesačnéhopríspevku
do fondu prevádzky, údržby a opráv.
37. Žalovaní poukázali na názor ústavného sudcu L. Mészárosa z jeho odlišného stanoviska k nálezu
Ústavného súdu SR, sp. zn. PL. ÚS 110/2011, z 3. júla 2013, ktoré vyriešilo dlhodobo spornú otázku

ústavnej súladnosti súhlasu 2/3 väčšiny vlastníkov k realizácii vstavieb a nadstavieb v bytových domov.
Podstatu inštitútu vlastníctva bytov a nebytových priestorov zhrnul L. Mészáros v tomto náleze takto:
„Užívateľnosť a funkčnosť prízemného bytu v bytovom dome závisí rovnako od podlahy bytu nad ním a v
konečnom dôsledku od funkčnej strechy a oporných múrov, ktoré ju držia, ako existencia, bezpečnosť a
užívateľnosť podkrovného bytu závisí od riadnych základov a funkčných oporných múrov, ktoré ho držia.
Všetkypriestorydomutakvzásadeslúžiakaždémubytuanebytovémupriestoruvňom,pretojedôležité,

aby mal vlastník každého z nich svoje práva vo vzťahu k týmto priestorom.“ Nepochybne nebytové
priestory sú neoddeliteľnou súčasťou bytového komplexu a tak ako vlastníci nebytových priestorov
nevyhnutne potrebujú strechu a ochranný plášť obvodových múrov, tak aj vlastníci bytov sú odkázaní na
obvodovýmúr,základapodlahuvlastníkovnebytovýchpriestorov.Bytovýdomtvoríjedenkomplex,ktorý
nemôže byť oddelený. Podstatné pre tento prípad bolo posúdenie otázky, či je spravodlivé požadovať

od vlastníkov nebytových priestorov vzhľadom na konkrétne skutočnosti vyplývajúce z konkrétneho
bytového domu zohľadňujúc zámer vlastníkov bytov pri realizovanej rekonštrukcii, aby sa podieľali
rovnakou výškou príspevku do fondu aj keď spoločné časti a spoločné zariadenie bytového domu v
rovnakej miere ako vlastníci bytov nevyužívajú a za svoje príspevky nedostávajú primerané protiplnenie.

38. Z ust. § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. vyplýva obligatórna povinnosť vlastníkov bytov a
nebytových priestorov uhrádzať príspevky do fondu, pričom výšku príspevkov si určujú vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome väčšinou na jeden rok dopredu. Novelou č. 205/2014 Z.z. sa určila
povinnosť zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi
nebytových priestorov. Vlastníkom nebytových priestorov touto novelou bolo umožnené podieľať sa na

tvorbe fondu inou výškou preddavku ako vlastníkom bytov, ktorá tiež vychádza z veľkosti podlahovej
plochy nebytového priestoru. Od 1. novembra 2018 vlastníci bytov a nebytových priestorov majú už
priamo z dikcie zákonného ustanovenia len právo (a nie povinnosť) zohľadniť uvedenú mieru využívania
spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkmi nebytových priestorov. Miera využívania niektorých
spoločných častí a spoločných zariadení domu sa má, podľa ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z.,

zohľadniť prioritne v stanovení inej výšky zálohových platieb za služby spojené s užívaním nebytových
priestorov, než majú vlastníci bytov v dome. Zohľadnením miery užívania využívania spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome, môže dôjsť k
zníženiu platieb, nie je však možné, aby došlo k úplnému pozastaveniu týchto platieb. Inak povedané,
výšku preddavkov za služby spojené s užívaním spoločných častí a zariadení domu môže správca

alebo spoločenstvo upraviť v mesačnom zálohovom predpise aj tak, že určité položky zníži alebo úplne
vypustí na základe ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. alebo zmluvy o výkone správy a zmluvy
o spoločenstve.

39. Zmluvná voľnosť je jedným zo základných princípov, ktorým je ovládané súkromné právo a je pre

toto právne odvetvie typické. Rozhodovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome
predstavuje vytváranie vôle v určitej veci a deje sa vnútri určitého subjektu (in concreto spoločenstva
vlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdome)zákonomupravenýmspôsobom.Idetakorozhodovací
proces určitej skupiny oprávnených subjektov formou hlasovania, ktorému predchádza určitý formálny
postup upravený v zákone podľa formy hlasovania. Moderačného právo súdu je zásahom do zmluvnej

voľnosti účastníkov občianskoprávneho vzťahu. Zákon č. 182/1993 Z.z. však takúto možnosť zásahu
predpokladá a upravuje. Z doslovného znenia ust. § 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. účinného v čase
hlasovania vlastníkov bytov vyplýva, že prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci
rozhodol, inak jeho právo zaniká.

40. Námietka žalovaných, že súd nemôže zasahovať do zmluvnej autonómie vlastníkov bytov a
nebytových priestorov nie je v súlade s ust. § 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z.. Odvolací súd poukazuje
na právny názor vyjadrený v komentári k zákonu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov cit.: „Ksamotnému rozhodovaniu súdu o žalobe prehlasovaného menšinového spoluvlastníka podľa ust. § 8
ods. 3 ZoOVB138 (teraz ust. § 139 ods. 3 OZ) Luby139 uvádzal, že ten nerozhoduje len o tom, či je
rozhodnutie väčšiny v súlade so štatútom, ale aj o účelnosti rozhodnutia z hľadiska záujmu všetkých

spoluvlastníkov. Preto nerozhoduje len o tom, či sa uznesenie prijaté väčšinou má zachovať v platnosti,
alebo nie, ale v prípade, ak rozhodnutie väčšiny nepovažuje za správne, pozmení ho alebo nahradí,
alebo rozhodne, že nie je potrebné žiadne opatrenie. Tým možno predísť ďalším sporom v tejto veci,
a tým sa tiež umožňuje urobenie opatrení, ktoré sú potrebné. Rozhodnutie majoritných spoluvlastníkov
môže byť podľa českej judikatúry v rozpore s dobrými mravmi, aj keď bolo prijaté v súlade s ustanovením

§ 139 ods. 2 OZ (rozsudok NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 1773/2003). V každej jednotlivej veci, ktorá je
predmetom hlasovania, je nevyhnutné striktne posudzovať, či naozaj ide o rozpor s dobrými mravmi
aj vzhľadom na ústavnoprávnu ochranu vlastníckeho práva a ochranu práv tretích osôb, s ktorými
väčšinový spoluvlastník vstúpi do právneho vzťahu.“ (Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
1. vydanie, 2012: M. Valachovič)

41. Právna norma obsiahnutá v tomto ustanovení § 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. predstavuje jediný
zákonnýprostriedokprávnejochranyprevlastníkov,ktoríboliprivýkonesvojichhlasovacíchprávvrámci
rozhodovania o určitej otázke prehlasovaní. Žalobcovia ako vlastníci nebytových priestorov predstavujú
v porovnaní s vlastníkmi bytov pomerne malú menšinu a poskytnutie takejto ochrany menšinovým
spoluvlastníkom vyplýva nie len z Občianskeho zákonníka, ale práve zo zákona č. 182/1993 Z.z., ktorý

je lex specialis k Občianskemu zákonníku. Ochrana menšinovým spoluvlastníkom nepochybne vyplýva
aj zo čl. 20 a čl. 13 Ústavy Slovenskej republiky.

42. Podľa názoru odvolacieho súdu je požiadavka žalobcov na zníženie výšky príspevku do fondu
prevádzky, údržby a opráv opodstatnená. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že v roku 2015 bolo

z fondu prevádzky, údržby a opráv čerpané celkom 16 773,33 eur, pričom mimo nebytových priestorov
bolo čerpané 10 668,22 eur, čo predstavuje 63,60 %, v roku 2016 bolo čerpaných celkom 14 707,69
eur a čerpaných mimo nebytové priestory bolo 8906,65 eur, čo predstavuje 60,50 %, v roku 2017
bolo čerpaných 31 366,83 eur, čerpanie mimo nebytových priestorov bolo vo výške 26 824,30 eur, čo
predstavuje 85,50 %. Z uvedeného vyplýva, že pre potreby vlastníkov nebytových priestorov sa ročne

použije približne 30 %.

43. Z doplneného dokazovania mal súd prvej inštancie preukázané, že potrebná mesačná tvorba,
podľa plochy bytov a nebytových priestorov počítala s maximálnym úverom vo výške 1.200.000 eur,
čo následne po prepočte na podlahovú plochu predstavuje sumu potrebnú do fondu 0,78 eur za

1 m2, schválený bol vlastníkmi bytov a nebytových priestorov vo výške 0,85 eur, súd mal za to,
že danom prípade je potrebné súhlasiť s argumentáciou žalobcov, s ktorou sa v plnom rozsahu
stotožňuje, a je možné súhlasiť s tým, že zníženie preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv pre
vlastníkov nebytových priestorov, neohrozí splátky úveru. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané,
že rekonštrukcia bytového domu sa vlastníkov nebytových priestorov dotkla len okrajovo. Žalobcovia v

konaní preukázali aj tú skutočnosť, že pokiaľ by došlo k úprave výšky príspevku do fondu tak, ako to
navrhovali v žalobe na úroveň 50 % schváleného preddavku do fondu, celkový výpadok by predstavoval
približne 3,5 % ročne.

44. Je pravdou, že pre určenie miery využívania spoločných častí a spoločných zariadení zákonodarca

nestanovil žiadne kritéria. Posúdenie tejto otázky zostalo na úvahe súdu. Súd prvej inštancie sa pri
určovaní výšky pravidelného mesačného príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv na základe
vykonaného dokazovania stotožnil s návrhom žalobcov. Jeho rozhodnutie nemožno považovať za
svojvoľné, má oporu vo vykonanom dokazovaní. Súd prvej inštancie vychádzal z predložených dôkazov
a zohľadnil mieru využívania prostriedkov pre účely nebytových priestorov a zároveň zohľadnil aj dopad

zníženia príspevku do fondu pre vlastníkov nebytových priestorov na plnenie si záväzkov z poskytnutého
úveru a jeho splácanie. Za tohto stavu sa odvolaciemu súdu javí spravodlivé, aby výška príspevku do
fondu opráv pre vlastníkov nebytových priestorov bola znížená o 50 % výšky pravidelného mesačného
príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv platného pre vlastníkov bytov predmetného bytového
domu.

45. Vychádzajúc z uvedeného odvolací súd rozsudok postupom vyplývajúcim z ustanovenia § 387 C.s.p.
ako vecne správny potvrdil.46. O trovách odvolacieho konania rozhodol v súlade s ustanovením § 396 ods. 1 C.s.p. v spojení s
ust. § 255 ods. 1 a ust. § 262 ods. 1, ods. 2 C.s.p., tak že v odvolacom konaní úspešní žalobcovia
majú nárok vo vzťahu k žalovaným na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %. O výške

náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie
končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

47. Rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Prešove pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 odsek 1 C.s.p.).

Dovolateľmusíbyťsvýnimkouprípadovpodľa§429odsek2vdovolacomkonanízastúpenýadvokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 odsek 1 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).