Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, October 1, 2019

Súd: Okresný súd Námestovo
Spisová značka: 5Csp/43/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5818202120
Dátum vydania rozhodnutia: 01. 10. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Kyseľová

ECLI: ECLI:SK:OSNO:2019:5818202120.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Námestovo, sudkyňou JUDr. Gabrielou Kyseľovou, v právnej veci žalobkyne: H. T., rod. X.,

nar. XX.XX.XXXX, bytom K. XXX/XX, XXX XX V., právne zastúpená: JUDr. Tomáš Pukaj, advokát so
sídlom Hviezdoslavovo nám. 1661, 026 01 Dolný Kubín, IČO: 42 389 933, proti žalovanému: Midas real
s.r.o., so sídlom Odborárska 52, 831 02 Bratislava - mestská časť Nové Mesto, IČO: 48 152 749, právne
zastúpený: JUDr. Michal Krutek s.r.o., advokátska kancelária so sídlom Hlavná 11, 917 01 Trnava, IČO:
47 254 581, v konaní o zaplatenie 4 000 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .
II. Žalovanému sa proti žalobkyni p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na súd dňa sa žalobca domáhal proti žalovanému zaplatenia istiny 4 000 Eur spolu

s 5 % ročným úrokom z omeškania zo sumy 4 000 eur od 02.06.2017 do zaplatenia a náhrady trov
konania.

2. Žalobou odôvodnil tým, že so žalovaným uzavrela rezervačnú zmluvu (ďalej len „zmluva“), predmetom
ktorej bol záväzok žalovaného ako budúceho predávajúceho, nepreviesť za odmenu podľa bodu 3.1.
zmluvy v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti a účinnosti zmluvy, nehnuteľnosť vo výlučnom
vlastníctve žalovaného, nachádzajúce sa v k.ú. a obec V., okres B. a to pozemok, parcela registra

„C“ evidovaná na katastrálnej mape, zobrazená ako parc. č. XXX - zastavané plochy a nádvoria o
celkovej výmere XXX m2 a stavbu č. súp. XXX - rodinný dom postavený na parc. č. XXX (ďalej len
„nehnuteľnosť“) na inú osobu ako žalobkyňu - budúcu kupujúcu. Odmena bola zmluvnými stranami
dohodnutá vo výške 4 000 eur, ktorú sa žalobkyňa zaviazala uhradiť a uhradila v prospech v zmluve
uvedeného bankového účtu. K uzavretiu zmluvy došlo v sídle obecného úradu. Zmluva bola uzavretá
za fyzickej prítomnosti žalovaného ako dodávateľa služby a žalobkyne ako spotrebiteľa, na mieste,
ktoré nie je prevádzkovým priestorom dodávateľa služby a v tejto súvislosti poukázal na § 2 ods. 2

písm. a), § 2 ods. 3 písm. b) zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo
poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových
priestorov. Predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon č. 102/2014 Z. z.
„). Zákon č., 102/2014 Z. z. v takomto prípade ukladá predávajúcemu niekoľko informačných povinností
vymedzených v § 3 ods. 1, podľa ktorého predávajúci je povinný okrem iného pred uzavretím zmluvy
uzavretej a diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo ak sa
zmluva uzatvára na základe objednávky spotrebiteľa, predtým, ako spotrebiteľ odošle objednávku, jasne

a zrozumiteľne oznámiť spotrebiteľovi spôsobom podľa odseku2 alebo podľa medzinárodnej zmluvy,
ktorá je SR viazaná, informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe
pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy; predávajúci zároveň poskytne spotrebiteľovi formulár
na odstúpenie od zmluvy. Podľa § 3 ods. 2 písm. b) zákona č. 102/2014 Z. z. sa tieto informácie musiaposkytnúť v prípade zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v listinnej podobe
alebo so súhlasom spotrebiteľa v podobe zápisu na inom trvalom nosiči. Ak predávajúci neposkytol
spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) ani v dodatočnej lehote podľa odseku 2, lehota

na odstúpenie od zmluvy uplynie po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na
odstúpenie o zmluvy podľa odseku 1 - § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z.. Zmluva poučenie na
možnosť odstúpenia od zmluvy podľa uvedených zákonných ustanovení neobsahuje a toto poučenie
nebolo ani inak preukázateľne zachytené z čoho teda vyplýva, že žalovaný si túto zákonom stanovenú
informačnú povinnosť voči žalobkyni nesplnil. Následkom porušenia tejto povinnosti došlo v zmysle

uvedeného § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. k predĺženiu dĺžky lehoty na odstúpenie, plynúcej od
uzavretia predmetnej zmluvy o poskytnutí služby, až na dvanásť mesiacov plus štrnásť dní. Všetky
činnosti, ktoré boli predmetom záväzku žalovaného vyplývajúceho zo zmluvy, žalovaný vykonával už
bezprostrednepouzavretízmluvnéhovzťahuatobezsplneniaďalšejpovinnostiupravenejv ustanovení
§ 4 ods. 6 a 7 zákona č. 102/2014 Z. z., t.j. bez vyžiadania si od spotrebiteľa výslovného súhlasu so
začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, s poučením spotrebiteľa,

že udelením tohto súhlasu stráca po úplnom poskytnutí služby, spotrebiteľ právo na odstúpenie od
zmluvy, pre ktorý zákon taktiež vyžaduje zaznamenanie súhlasu na trvanlivom nosiči. Nesplnenie
povinností uvedených v § 3 ods. 1 písm. h) alebo § 4 ods. 6 a 7 zákona č. 102/2014 Z. z. je podľa
§ 10 ods. 6 tohto zákona sankcionované zánikom povinnosti spotrebiteľa - žalobcu, platiť za služby
poskytnuté počas plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy, bez ohľadu na rozsah poskytnutého plnenia.

Žalovaný nepostupoval v súlade so zákonom č. 102/2014 Z. z., pretože si voči žalobkyni nesplnil
informačnú povinnosť, ktoré sú tak závažného charakteru, že ich nesplnenie zákon sankcionuje stratou
nároku žalovaného a odmenu za poskytnuté plnenia. Žalobkyňa žalovanému však odmenu v zmluvne
dohodnutej výške - 4000 eur uhradila na bankový účet označený žalovaným. Zo všetkých uvedených
skutočnosti je jasne, že žalovaný nepostupoval v súlade so zákonom č. 102/2014 Z. z. a nesplnil si

všetky zákonom stanovené povinnosti, nárok na odmenu mu teda nevznikol. V súlade s ut. zákon č.
102/2014 Z. z. žalobkyňa odstúpila od zmluvy a zároveň žalovaného vyzvala, aby do troch dní od
doručenia výzvy, vrátil celé peňažné plnenie, ktoré mu poskytol žalobca a to sumu 4 000 eur. Listom
zo dňa 01.06.2017 žalovaný odmietol poskytnúť žalobcom požadované plnenie, pričom vo svojom
liste uviedol skutočnosti, ktoré majú podľa neho nasvedčovať tomu, že na právny vzťah založený

zmluvou sa nevzťahujú ustanovenia zákona č. 102/2014 z. z. a teda odstúpenie žalobcu od zmluvy je
neplatná preto považuje aj výzvu za neopodstatnenú. Na uvedený list reagoval žalobcu listom zo dňa
20.é6.2017, v ktorom uviedol svoje presvedčenie o tom, že námietky žalovaného uvedené v jeho liste
sú bezpredmetné v úmysel vyhnúť sa plneniu, pretože je zrejmé, že žalovaný nepostupoval v súlade so
zákonom č. 102/2014 Z. z. a nesplnil si všetky zákonom stanovené povinnosti, začo mu teda nevznikol

nárok na odmenu. Žalobca opätovne vyzvala žalovaného na poskytnutie peňažného plnenia. Listom zo
dňa 27.06.2017 žalovaný opätovne reagoval na list žalobcu, pričom jeho stanovisko zostalo nemenné
a uviedol, že nevidí dôvod na splnenie požiadaviek uvedených v listoch žalobcu. Žalovaný nepreukázal
žiadny relevantný dôvod, ktorý by ho opodstatňoval na nevyplatenie požadovaného plnenia. Žalobkyňa
mala záujem riešiť spor mimosúdnou cestou, čo však zo strany žalovaného neprichádzalo do úvahy.

3. V uvedenej veci súd podľa žaloby vydal dňa 18.01.2019, pod č.k. 5Csp/43/2018-37 platobný rozkaz,
proti ktorému podal žalovaný včas odpor s odôvodnením, ktorým poprel nárok žalobcu považujúc ho
za nedôvodný. Uviedol, že ak žalobca poukazuje na ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z., tak tento
právny predpis sa nevzťahuje na záväzkový vzťah medzi žalobkyňou a žalovaným vychádzajúc z §

1 ods. 2 písm. d) zákona č. 102/2014 Z. z., v zmysle ktorého sa tento zákon nevťahuje na zmluvy,
ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. A v tejto súvislosti poukázal na
bod 2.1. Rezervačnej zmluvy, v ktorej je uvedené, že „zmluvné strany sa výslovne dohodli, že budúci
predávajúci sa za odmenu podľa bodu3.1. tejto zmluvy v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti
a účinnosti tejto zmluvy zaväzuje predmet kúpy odplatne nepreviesť na inú osobou ako budúceho

kupujúceho.“ V ust. § 1 ods. 2 písm. d) zákona č. 102/2014 Z. z. je uvedené, že tento zákon sa
nevzťahuje na zmluvy, ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam s dôrazom
na použitie možné čísla „zmluvy, z čoho je zrejmé, že zákonodarca mal na mysli všeobecne zmluvy,
ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Takýmito zmluvami môžu okrem
kúpnych zmlúv byť a darovacie zmluvy, zmluvy o budúcich zmluvách a rezervačné zmluvy, ktoré je

tiež možné považovať za zmluvy o prevode nehnuteľností, resp. za zmluvy s nimi úzko súvisiace. Z
dôvodu, že predmetom Rezervačnej zmluvy bol záväzok nepreviesť nehnuteľnosť na inú osobu než je
žalobca, má táto charakter zmluvy, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam
a preto sa na túto vzťahuje výnimka podľa § 1 ods. 2 písm. d) zákona č. 102/2014 Z. z. Žalovanýnesúhlasil ani s tým, že podľa § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 102/2014 Z. z. ide o zmluvu uzavretú mimo
prevádzkových priestorov, ktorou sa rozumie len zmluva uzavretá medzi predávajúcim a spotrebiteľom
uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa. Žalobca ako budúci predávajúci

(zastúpený jeho konateľom) nebol fyzicky prítomný na Obecnom úrade v J. W.. Z podpisu overeného
žalobkyňou na rezervačnej zmluve vyplýva, že na Obecnom úrade v J. W. bola prítomná len žalobkyňa.
Ak by bol prítomný aj konateľ žalovaného došlo by k overeniu jeho podpisu na zmluve. Tento podpísal
zmluvu v sídle žalovaného, t.j. nebola naplnená podmienka súčasnej fyzickej prítomnosti žalobcu ako
spotrebiteľa a žalovaného ako predávajúceho podľa § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 102/2014 Z. z..

Nie je splnená ani podmienka § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 102/2014 Z. z. v tom, že ide o zmluvu
uzavretú mimo prevádzkových priestorov, na ktorej uzavretie dal návrh predávajúcemu spotrebiteľ. V
konkrétnom prípade návrh na uzavretie Rezervačnej zmluvy dal žalobkyni práve žalovaný. Z rezervačnej
zmluvy vyplýva pre žalovaného ako budúceho predávajúceho záväzok zdržať sa za odmenu určitého
konania - odplatného prevodu nehnuteľností, preto nemôže ísť o zmluvu podliehajúcu režimu zákona
č. 102/2014 Z. z., ale o zmluvu uzavretú podľa § 51 OZ nie je splnená ani podmienka § 2 ods. 3 písm.

b) zákona č. 102/2014 Z. z. Pri výklade pojmu služba sa žalovaný odvolával na zákon č. 250/2007 Z.
z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch
v znení neskorších predpisov ako lex generalis, ktorý pojem „služba definuje v § 2 písm. i), a ktorý pod
činnosť alebo výkon nezahrňuje „povinnosť niečoho sa zdržať“, čo bol podľa zmluvy hlavný záväzok
ako budúceho predávajúceho. Z uvedeného dôvodu rezervačná zmluva spadá pod režim § 51 OZ, na

základe čoho sa na odstúpenie žalobcu od rezervačnej zmluvy aplikuje ustanovenie § 497 OZ, teda kto
zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len čiastočné plnenie, nemôže už od zmluvy odstúpiť, ani
keď poskytne odstupné.“ Sporové strany sa v rezervačnej zmluve dohodli, že „budúci predávajúci sa za
odmenu podľa bodu 3.1. tejto zmluvy v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti a účinnosti tejto
zmluvy zaväzuje predmet kúpy odplatne nepreviesť na inú osobu ako budúceho kupujúceho“. Žalobca

doručil žalovanému odstúpenie o rezervačnej zmluvy až dňa 30.05.2017, t.j. viac ako 3 mesiace po
poskytnutí plnenia zo strany žalovaného. Z dôvodu, že žalovaný počas doby uzatvorenia zmluvy dodržal
všetko svoje záväzky, ktorému z tejto vyplýva, teda poskytol žalobcovi riadne a úplne plnenie dohodnuté
v rezervačnej zmluve, nie je možné akceptovať odstúpenie žalobcu od rezervačnej zmluvy doručené až
viac ako 3 mesiace po jej skončení. Tiež nemožno aplikovať § 10 ods. 6 písm. a) zákona č. 102/2014

Z. z., pretože toto ustanovenie sa týka úhrady plnení, ktoré má spotrebiteľ hradiť v budúcnosti, ale nie
takých, ktoré boli spotrebiteľovi poskytnuté, a za ktoré spotrebiteľ vopred dobrovoľne plnil. Ide teda o
oslobodenie spotrebiteľa od povinnosti plniť.

4.Nazákladepodanéhoodporusúduznesenímsúdu,č.k.5Csp/43/2018-50zodňa19.02.2019platobný

rozkaz zrušil podľa § 267 ods. 3 CSP a nariadil pojednávanie.

5. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listín tvoriacich súčasť spisu, osobitne s
rezervačnouzmluvouzodňa05.12.2016,výzvounavráteniezálohyuskutočnenoulistomžalobcuzodňa
26.05.2017, odpoveďou žalovaného jeho listom zo dňa 01.06.2017, listom žalobcu zo dňa 20.06.2017

a listom žalovaného zo dňa 27.06.2017 a zistil, že žaloba nie je dôvodná.

6. V súdenej veci sa žalobca domáhal vrátenia poskytnutej odmeny 4 000 eur z dôvodu odstúpenia
od uzavretej rezervačnej zmluvy, na základe ktorej plnil. Nebolo teda sporným, že žalobca uzavrel dňa
05.12.2016 rezervačnú zmluvu so žalovaným a ani to, že na jej základe poskytol v súlade s článkom

III, bod 3.1. odmenu. Sporným v danom prípade bola povinnosť žalovaného vrátiť poskytnutú odmenu
pre odstúpenie od zmluvy, pričom uloženie tejto povinnosti viazali strany sporu na právne posúdenie
ich vzťahu. Žalobca právny vzťah podraďoval pod ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z., z ktorého
vyplývali pre žalovaného povinnosti, v dôsledku nesplnenia ktorých malo dôjsť k predĺženiu lehoty na
odstúpenie od zmluvy, kedy zmluva zaniká (ex tunc) a žalobca má nárok na vrátenie odmeny. Žalovaný

sa bránil argumentáciou, že uzavretý vzťah nemožno subsumovať pod ustanovenia zákona 102/2014 Z.
z., žalovaný poskytol plnenie a preto žalobca nemôže platne odstúpiť od zmluvy, podľa ktorej sa plnilo.

7. Súd zistil, že predmetom rezervačnej zmluvy bol záväzok žalovaného označeného ako budúci
predávajúci za odmenu podľa bodu 3.1. (4 000 eur) v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti

a účinnosti zmluvy predmet kúpy (vymedzený v čl. I) odplatne nepreviesť na inú osobu ako budúceho
kupujúceho, ktorým bol v zmluve označený žalobca. V článku I je vymedzený predmet kúpy, ktorého je/
bol žalovaný výlučným vlastníkom a to nehnuteľnosti evidované na LV č. XX pre obec a k.ú. V., pozemok
zobrazenýakoCKNparcč.XXX -zastavanéplochyanádvoriaovýmereXXXm2astavba-rodinnýdomsúp. č. XXX, postavený na parc. č. XXX, v zmluve ďalej označené ako „predmet kúpy“. Nebolo sporným,
že žalovaný rezervoval v zmluve označenú nehnuteľnosť - predmet kúpy v lehote do 15.02.2017. Je teda
zrejmé, že účelom uzavretej rezervačnej zmluvy bolo iba rezervovanie nehnuteľnosti pre žalobcu ako

budúceho kupujúceho v lehote do 15.02.2017 (s možnosťou uzavretia kúpnej zmluvy). Túto povinnosť
žalovaný splnil.

8. Z uvedeného teda vyplýva, že ak predmetom právneho vzťahu založeného rezervačnou zmluvou
bolo len rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho žalobcu, za účelom jej ďalšieho predaja - prevodu

nehnuteľnosti, ide o tzv. inominátnu zmluvu uzavretú podľa § 51 OZ. Rezervačná zmluva neobsahuje
(nemá zadefinované) všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy a neobsahuje ani výslovný záväzok
(povinnosť) uzavrieť kúpnu zmluvu a ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. V zmluve
nie je odkaz ani ďalší - tretí subjekt právneho vzťahu, ktorým by mohla byť (ďalšia) realitná kancelária,
ktorá by mala sprostredkovať predaj a kúpu v čl. I vymedzeného predmetu kúpy.

9. A v prípade, ak by uzavretá rezervačná zmluva obsahovala aj povinnosť zmluvných strán uzavrieť
kúpnu zmluvu so všetkými podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy, išlo by o Zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve uzavretej podľa § 50a Občianskeho zákonníka. Súd je preto názoru, že uzavretá rezervačná
zmluva je zmluvou uzavretou podľa § 51 OZ, ktorá svojimi dôsledkami sleduje prevod vlastníckeho práva
k nehnuteľnosti, a preto sa na daný právny vzťah založený uzavretou rezervačnou zmluvou nemôže

vzťahovať režim ustanovení zákona č. 102/2014 Z. z. s odkazom na § 1 ods. 2 písm. d) tohto zákona.
Nejde o spotrebiteľskú zmluvu uzavretú na diaľku mimo prevádzkových priestorov žalovaného, pretože
svojim charakterom je uzavretá zmluva zmluvou s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, o
čom napokon svedčí aj vymedzenie predmetu kúpy v čl. I tejto rezervačnej zmluvy a ďalší jej obsah.
Neposkytuje sa predaj tovaru a ani služba. Keďže uzavretá zmluva nespadá pod režim zákona č.

102/2014 Z. z. nemôžu pre žalovaného plynúť povinnosti tam zakotvené, konkrétne povinnosť, na
ktorú poukazovala strana žalobcu - poskytnúť informácie o možnosti spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy
a informácie o postupe a možnostiach na uplatnenie tohto práva podľa § 3 ods. 1písm. h), z ktorého
dôvodu potom s poukazom na § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. mala lehota na odstúpenie od zmluvy
uplynúť po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na odstúpenie určenej podľa § 7

ods. 1 tohto zákona, t.j. odo dňa 14 dní od uzavretia rezervačnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu bolo pre
súd právne irelevantným sa zaoberať ďalšími argumentmi a to tým, či bola zmluva uzavretá na diaľku a
mimo prevádzkových priestorov, keďže sa na ňu režim zákona č. 102/2014 . z. nevzťahoval.

10. Vzhľadom na to, že súd vyhodnotil uzavretú zmluvu ako tzv. inominátnu zmluvu, ktorej záväzok

spočíva v povinnosti rezervovať nehnuteľnosť do dátumu 15.02.2017, platia pre odstúpenie od tejto
rezervačnej zmluvy ust. § 48 OZ, t.j. odstúpenie je možné len vtedy, keď je to medzi účastníkmi
dohodnuté alebo to vyplýva z tohto zákona. Zo zmluvy nevyplýva, že by si strany sporu ako účastníci
právneho vzťahu dojednali odstúpenie od zmluvy a naviac bolo nesporným, že plnenie podľa zmluvy
bolo poskytnuté. Preto žalobca už nemôže odstúpiť od zmluvy z dôvodu, že žalovaný podľa zmluvy

plnil - poskytol dohodnuté plnenie v podobe rezervácie nehnuteľnosti do 15.02.2017 - § 497 OZ. Pritom
skutočnosť, že žalobca doručil žalovanému odstúpenie od rezervačnej zmluvy dňa 30.05.2017, t.j. po
uplynutí 3 mesiacov a po poskytnutí plnenia sporným ani nebolo.

11. Vo vzťahu k argumentáciu žalobcu o tom, že zmluva je neplatná, pretože obsahuje neprijateľné

podmienky súd uvádza, že účelom rezervačnej zmluvy je iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho
v danom prípade pre žalobcu. V uzavretej rezervačnej zmluvy nie je priamo obsiahnutá povinnosť
uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze
väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, prípadne nie sú zrejmé ani iné
podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o

kúpe nehnuteľnosti. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu by musel byť výslovne
vyjadrený a v takom prípade, ak by aj zmluva bola nazvaná ako „rezervačná zmluva, išlo by o Zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve, ktorá by musela obsahovať aj ďalšie náležitosti kúpnej zmluvy, absenciou
ktorýchbypotomtakátorezervačnázmluvabolaneplatná.Akoužsúdvyššieuviedol,rezervačnázmluva
neobsahovala záväzok/ povinnosť žalovaného uzavrieť kúpnu zmluvu, resp. inú zmluvu. Hoci v článku

II, bodu 2.3. bolo dohodnuté, že odmena podľa bodu 3.1 tejto zmluvy sa v prípade uzavretia kúpnej
zmluvy medzi zmluvnými stranami na predmet kúpy započítava do kúpnej ceny a predstavuje prvú časť
kúpnej ceny, z takto dohodnutého ustanovenia článku II, bodu 2.3. nemožno vyvodiť výslovnú povinnosť
na uzavretie kúpnej zmluvy. Obdobne povinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy v určitej lehote nemožnovyvodiť ani z článku II, bodu 2.8., kde bola dohodnutá kúpna cena za predmet kúpy vo výške 55 000 eur,
ale len v prípade uzavretia kúpnej zmluvy. Len v prípade, ak by sa žalobca zaviazal uzavrieť v budúcnosti
zmluvu (kúpnu), ktorej obsah a podmienky by neboli riadne definované a vopred známe, tak v takom

prípade, by išlo o neplatnú rezervačnú zmluvu, inak povedaná, ak by v tejto zmluve bola obsiahnutá
povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a nebol by dohodnutý jej obsah a podmienky kúpy a predaja, išlo by
o absolútne neplatnú rezervačnú zmluvu.

12.Súdnezistilanito,žebyzmluvabolaneplatnápreto,žeobsahujeneprijateľnépodmienkysodkazom

na § 52 a nasl. OZ, keďže ide nepochybne o spotrebiteľskú zmluvu, pri ktorej žalovaný konal ako
dodávateľ v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti a žalobca ako fyzická osoba, ktorá nekonala v
rámci predmetu svojej obchodnej činnosti. V článku II, bodu 2.4 a 2.5. sú dohodnuté sankcie pre žalobcu
akospotrebiteľaanaopak včlánkuII,bodu2.6a2.7prežalovaného.Uvedenéčlánkynezakotvujúprávo
žalovaného ako dodávateľa, aby nevydal plnenie žalobcovi ako spotrebiteľovi v prípade, ak spotrebiteľ
neuzavrie s dodávateľom zmluvu alebo od nej odstúpi - 53 ods. 4 písm. e) OZ a neobsahujú ani možnosť

žalovanéhoakododávateľaodstúpiťodzmluvybezzmluvnéhoalebozákonnéhodôvoduaspotrebiteľovi
to neumožňujú - § 53 ods. 4 f) OZ. Článok II, bod 2.6. a 2.7. zakotvuje povinnosť žalovaného ako
budúceho predávajúceho v prípade ukončenia platnosti a účinnosti kúpnej zmluvy z dôvodov na jeho
strane, vrátiť žalobcovi ako kupujúcemu zmluvnú pokutu 4 000 eur, t.j. sumu, ktorá bola dohodnutá ako
odmena. Túto povinnosť vrátiť prijatú odmenu by mal žalovaný aj vtedy, ak by porušil povinnosť zo

zmluvy a previedol by predmet kúpy na inú osobu ako kupujúceho - t.j. nerezervoval by ju do 15.02.2017.
Rovnaké povinnosti boli dohodnuté aj v prospech žalobcu, t.j. v prípade, ak by tento ukončil platnosť
alebo účinnosť kúpnej zmluvy, žalovaný nemal povinnosť vrátiť odmenu. A hoci v bode 2.4. rezervačnej
zmluvy je uvedené, že ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy na predmet kúpy nemá žalobca ako budúci
kupujúci právo na vrátenie odmeny ani jej časti - čo by bolo neprijateľnou podmienkou s odkazom na

§ 53 ods. 4 písm. e) OZ, ale za predpokladu, ak by predmet zmluvy mal dohodnutú povinnosť uzavrieť
kúpnu zmluvu, a žalobca ako spotrebiteľ ju neuzavrie, čo neplatí pre daný prípad, pretože hlavným
plnením podľa rezervačnej zmluvy bola rezervovanie nehnuteľnosti do dohodnutej doby, na ktorú bola
odmena viazaná, nie na uzavrie kúpnej zmluvy, na ktorú nebolo plnenie (odmena) viazaná. Na základe
uvedené, súd žalobu zamietol.

13. Vzhľadom na to, že výsluch žalobcu nepovažoval za dôvodný pre rozhodnutie vo veci samej, ktorej
záviselo skôr na právnom posúdení sporného vzťahu založeného uzavretou rezervačnou zmluvou, súd
výsluch žalobcu nevykonal.

14. Právne posúdenie veci súd založil na ust. § 50a OZ, § 51, 52 a nasl. a § 497 OZ a ust. 102/2014 Z. z..

15.Onárokunanáhradutrovkonaniasúdrozhodolpodľa§262ods.1CSPazdôvodovpodľa§255ods.
1 CSP a plne úspešnému žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu - 100 %.

16. O výške trov konania rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozhodnutia,
ktorým sa konanie končí - § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde,
proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 362 ods. 1,2 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh)(§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
(§ 365 ods. 1C.s.p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok, môže oprávnený podať návrh na
exekúciu podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok, v znení neskorších predpisov.