Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Sunday, February 27, 2022

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 10CoCsp/51/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5818202120
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erik Varga

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2022:5818202120.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Erika Vargu

a členov senátu - sudcov JUDr. Amálie Paulerovej a JUDr. Róberta Urbana, v spore žalobkyne:
H. T., nar. XX.XX.XXXX, bytom K. XXX/XX, V., právne zastúpenej spoločnosťou Pukaj, advokátska
kancelária s.r.o., so sídlom Hviezdoslavovo námestie 1661, Dolný Kubín, proti žalovanému: Midas
real s.r.o., so sídlom Odborárska 52, Bratislava, IČO: 42 389 933, právne zastúpenému spoločnosťou
Advokátska kancelária JUDr. Michal Krutek s.r.o., so sídlom Ul. Hlavná 11, Trnava, o zaplatenie 4.000
eur s príslušenstvom, na základe odvolania žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Námestovo č.k.
5Csp/43/2018-141 zo dňa 27. apríla 2021, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.

Žalovaný m á voči žalobkyni n á r o k na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom (v poradí druhým) okresný súd (ďalej v texte aj ako „súd prvej inštancie“)
zamietol v celom rozsahu žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala uložiť žalovanému povinnosť zaplatiť
jej sumu 4.000 eur spolu s 5 % úrokom z omeškania ročne z uvedenej istiny od 02.06.2017 do zaplatenia
titulom odstúpenia (žalobkyne) od uzavretej rezervačnej zmluvy, na základe ktorej plnila žalovanému.
2. Za nesporné východiskovo súd prvej inštancie vyhodnotil skutočnosti, že dňa 05.12.2016 uzatvorila

žalobkyňa so žalovaným rezervačnú zmluvu a v súlade s jej článkom III., bod 3.1. zmluvy uhradila
dohodnutú čiastku 4.000 eur. Sporným ostalo, či na strane žalovaného vznikla povinnosť vrátiť žalobkyni
ňou poskytnutú odmenu z dôvodu jej odstúpenia od zmluvy, pričom ne/existenciu tejto povinnosti
viazali strany sporu na rôzne právne posúdenie ich vzťahu. Žalobkyňa zmluvný vzťah podraďovala pod
ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb
na základe zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, z ktorého pre žalovaného
vo vzťahu k žalobkyni ako spotrebiteľovi plynuli povinnosti, v dôsledku nesplnenia ktorých malo dôjsť

k predĺženiu lehoty na odstúpenie od zmluvy, následne po odstúpení žalobkyne zmluva zanikla (ex
tunc) a žalobkyňa má nárok na vrátenie odmeny. Žalovaný popieral možnosť subsumovať kontrakt pod
ustanoveniapredmetnéhozákona,vdôsledkučohožalobkyňanemohlaplatneodstúpiťodzmluvy,podľa
ktorej sa plnilo.

3.Okresný súd vymedzil, že predmetom rezervačnej zmluvy bol záväzok žalovaného označeného ako
budúci predávajúci za odmenu podľa bodu 3.1. (4.000 eur) v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia

platnosti a účinnosti zmluvy predmet kúpy (vymedzený v čl. I.) odplatne nepreviesť na inú osobu ako
budúcehokupujúcehoatoubolažalobkyňa.VčlánkuIjevymedzenýpredmetkúpy,ktoréhobolžalovaný
výlučným vlastníkom a to nehnuteľnosť evidovaná na LV č. XX pre obec a k.ú. V., pozemok zobrazený
ako C KN parc č. 538 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 630 m2 a stavba - rodinný dom súp. č.XXX, postavený na parc. č. 538. Účelom uzavretej rezervačnej zmluvy bolo rezervovanie nehnuteľnosti
pre žalobkyňu ako budúcu kupujúcu v lehote do 15.02.2017 (s cieľom uzavrieť kúpnu zmluvu). Túto
povinnosť žalovaný splnil.

4.1.Vo vzťahu k možnej aplikácii zákona č. 102/2014 Z. z., vyjmúc § 1 ods. 2 písm. d), (ohľadom ktorého
je už daný názor odvolacieho súdu), konkrétne, či v súdenej veci ide o zmluvu uzavretú na diaľku alebo
zmluvu uzavretú mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, a či z toho dôvodu sa na ňu vzťahuje
pôsobnosť zákona č. 102/2014 Z. z. upravujúceho práva spotrebiteľov a povinnosti predávajúceho

pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb, súd prvej inštancie uviedol, že zmluvou uzavretou
na diaľku sa rozumie zmluva medzi predávajúcim a spotrebiteľom dohodnutá a uzavretá výlučne
prostredníctvom jedného alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie bez súčasnej fyzickej
prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa, najmä využitím webového sídla, elektronickej pošty, telefónu,
faxu, adresného listu alebo ponukového katalógu. Tento zákon pre svoju pôsobnosť definičné znaky
nezakladá na náležitostiach zmluvy, ale na okolnostiach uzatvárania zmluvy a použitých prostriedkoch

pri uzatváraní zmluvy, pričom oba tieto znaky musia byť splnené súčasne.
4.2.Žalovaný tvrdil, že k uzavretiu rezervačnej zmluvy došlo bez toho, aby bol fyzicky prítomný na
Mestskom úrade v Dolnom Kubíne, kde malo dôjsť k overeniu podpisu žalobkyne, čo deklaroval
kópiou rezervačnej zmluvy uzavretej dňa 5.12.2016, na ktorom je osvedčovacia doložka z 5.12.2016
deklarujúca osvedčenie podpisu žalobkyne ako budúcej kupujúcej. Žalobkyňa naproti tomu tvrdila, že

k uzavretiu zmluvy došlo na Mestskom úrade v Dolnom Kubíne aj za prítomnosti konateľa žalovaného.
Tvrdenie žalobkyne ale spochybňuje práve ňou predložená kópia rezervačnej zmluvy (k žalobe), na
ktorej absentuje dátum uzavretia zmluvy a aj podpis žalovaného, z čoho potom vyplýva, že žalobkyňa
disponuje návrhom rezervačnej zmluvy a jej ďalší rovnopis zaslala žalovanému. Tento predložil
žalobkyňou podpísanú zmluvu s jej identifikačnými údajmi (podľa OP).

4.3.Z uvedeného nepriamo vyplýva, že k uzavretiu zmluvy došlo zaslaním návrhu rezervačnej
zmluvy žalovaným žalobkyni, poskytnutiu časového priestoru žalovaného žalobkyni k obsahu zmluvy,
poskytnutiu identifikačných údajov žalobkyňou žalovanému (scan občianskeho preukazu zaslaný e-
mailom dňa 30.11.2016) a následne doručeniu podpísanej zmluvy žalobkyňou, ktorá svoj podpis
osvedčila na Mestskom úrade Dolný Kubín, čo deklaruje osvedčovacia doložka. Nevyhnutne tak plynie

pre súd záver, že rezervačná zmluva bola uzavretá bez fyzickej prítomnosti žalobkyne a žalovaného.

5.1.Pokiaľ ide o prostriedky diaľkovej komunikácie, zákon príkladmo vypočíta možné spôsoby uzavretia
zmluvy týmto spôsobom - webové sídlo, elektronická pošta, telefón, fax, adresný list alebo ponukový
katalóg.

5.2.Okresný nezistil, že by rezervačná zmluva mala byť uzavretá niektorým spôsobom, ktorý by bolo
možno subsumovať pod spôsoby diaľkovej komunikácie. Ako už bolo uvedené, zmluva bola uzavretá
prostredníctvom pošty - zaslaním podpísanej rezervačnej zmluvy žalobkyňou žalovanému, keď okamih
uzavretia zmluvy možno datovať k 5.12.2016, kedy došlo k overeniu podpisu žalobkyne, pričom
uzavretiu zmluvy predchádzalo dojednanie jej obsahu (zaslaním návrhu zmluvy a jej odsúhlasenie

žalobkyňou, zaslaním jej identifikačných údajov žalovanému k vyhotoveniu zmluvy, vyhotovenie zmluvy
žalovaným s jeho podpisom a jej zaslanie na podpis žalobkyni). Aj podľa výkladových pravidiel
Smernice EP a Rady č. 211/83/EÚ z pohľadu „zmluvy uzavretej na diaľku“ by malo ísť o všetky
prípady, keď je zmluva medzi obchodníkom a spotrebiteľom uzatvorená v rámci systému predaja
alebo poskytovania služieb organizovaného na diaľku výhradne s využitím jedného alebo viacerých

prostriedkov komunikácie na diaľku a opäť príkladmo uvádza objednávku poštou, internet, telefón alebo
fax, čo nemožno použiť na daný spôsob uzavretia rezervačnej zmluvy, keďže systém poskytnutia služby
sa neuskutočnil prostredníctvom komunikácie na diaľku. Zároveň možno dodať, že zmluve uzavretej
na diaľku nezodpovedá ani časový priestor daný žalovaným žalobkyni (návrh rezervačnej zmluvy -
30.11.2016 a uzavretie zmluvy - 5.12.2016).

5.3.Na základe toho okresný súd čiastkovo uzavrel, že podmienka uzavretia zmluvy formou použitia
prostriedku diaľkovej komunikácie, ako ďalšia z kumulatívnych podmienok zmluvy uzavretej na diaľku,
nebola splnená, z ktorého dôvodu nemožno hovoriť o tom, že uzavretá rezervačná zmluva je zmluva
uzavretá na diaľku podľa § 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z..

6.1.Vo vzťahu k tomu, či rezervačná zmluva je zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho, z ktorého dôvodu by sa na zmluvu mala vzťahovať pôsobnosť ust. § 2 ods. 2 písm. a)
zákona č. 102/2014 Z. z. súd prvej inštancie argumentoval, že predmetný zákon vyžaduje, aby zmluva
bola uzavretá medzi predávajúcim a spotrebiteľom za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho aspotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho, pričom zákon kladie dôraz
na proces dojednávania podstatných náležitostí zmluvy a nie na finálny moment uzavretia zmluvy.
6.2.V danej spojitosti už bolo zistené, že proces dojednávania podstatných náležitostí zmluvy (zaslanie

návrhu rezervačnej zmluvy a poskytnutie údajov žalobkyňou) sa uskutočnil bez fyzickej prítomnosti
žalobkyne a žalovaného, pričom opäť ide o kumulatívnu podmienku, splnenie ktorej je potrebné na
to, aby malo dôjsť k uzavretiu zmluvy „mimo prevádzkových priestorov predávajúceho“. Napokon aj
výkladové pravidlá Smernice (v ods. 21) uvádzajú, že zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov
by sa mala vymedziť ako zmluva uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti obchodníka a spotrebiteľa

na mieste, ktoré nepatrí medzi prevádzkové priestory obchodníka, ako napríklad v dome spotrebiteľa
ale na jeho pracovisku.
6.3.Hoci teda bola rezervačná zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov žalovaného, nedošlo k
jej uzavretiu za súčasnej fyzickej prítomnosti žalobkyne a žalovaného ako to vyžaduje ust. § 2 ods. 2
písm. a) zákon. č. 102/2014 Z. z..

7.1.Pokiaľ ide o ochranu danú spotrebiteľom v zmysle ust. § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 102/2014
Z.z., dôvodová správa uvádza, že je garantovaná z dôvodu, že spotrebitelia sa mimo prevádzkových
priestorov môžu potenciálne cítiť pod psychologickým tlakom alebo voči nim môže byť využitý moment
prekvapenia, bez ohľadu na to, či si spotrebiteľ potenciálne návštevu predávajúceho vyžiadal alebo
nie. A v tomto smere sú dané aj výkladové pravidlá smernice, ktorá okrem iného uvádza, že ani v

prípadoch, keď obchodník navštívi spotrebiteľa v jeho dome výlučne s cieľom uskutočniť merania alebo
poskytnúť odhad bez akéhokoľvek záväzku spotrebiteľa a zmluva sa uzavrie až neskôr v prevádzkových
priestoroch obchodníka alebo prostredníctvom prostriedkov komunikácie na diaľku na základe odhadu
obchodníka, tak v takýchto prípadoch by sa zmluva nemala považovať za takú, ktorá sa uzavrela hneď
po tom, čo obchodník osloví spotrebiteľa, ak spotrebiteľ mal pred uzavretím zmluvy čas uvažovať o

odhade obchodníka.
7.2.Vychádzajúc z časového horizontu procesu dojednávania a uzavretia zmluvy od 30.11.2016 do
5.12.2016, nemožno podľa okresného súdu konštatovať, že žalobkyňa ako spotrebiteľ by bola vydaná
tlaku žalovaného, alebo že by v jej prípade existoval moment prekvapenia, resp., že by ju žalovaný
vyzval na uzavretie zmluvy, len čo ju oslovil, teda žalobkyňa ako spotrebiteľ pred uzavretím zmluvy mala

dostatokčasuuvažovaťoponukežalovanéhoakoobchodníka,oobsahuzmluvyapodmienkachzmluvy.
7.3.Z konštatovaného vyplýva, že pre aplikáciu ust. § 2 ods. 2 písm. a) zák. č.102/2014 Z. z. nie sú
splnené podmienky.

8.Okrem toho, použitie zákona č. 102/2014 Z. z. nie je podľa okresného súdu prípustné ani podľa § 2

ods. 2 písm. b) dotknutého zákona, keďže na uzavretie zmluvy nedala podnet žalobkyňa ako spotrebiteľ,
ale žalovaný ako obchodník - dodávateľ (nepopreté tvrdenie), z ktorého dôvodu nemôže ísť o zmluvu
uzavretú mimo prevádzkových priestorov.

9.Taktiež je vylúčená aplikácia predmetnej právnej normy z dôvodu jej ust. § 2 ods. 3 písm. a) a b), keď

nie je sporné, že žalobkyňa na základe uzavretej rezervačnej zmluvy nenadobúdala tovar za odplatu a
nesporné nie je ani to, že rezervačná zmluva nie je kúpnou zmluvou a ani zmluvou o dielo. Predmetom
právneho vzťahu založeného rezervačnou zmluvou totiž bolo rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúcu
žalobkyňu, za účelom jej ďalšieho predaja - prevodu nehnuteľnosti, t.j. na jej základe sa poskytovala
služba a nie (súbežne) aj predaj tovaru za odplatu.

10.1.Súd prvej inštancie zhrnul, že v súdenej veci nie je možné uvažovať o aplikácii zákona č. 102/2014
Z.z. na právny vzťah založený rezervačnou zmluvu uzavretou medzi žalobkyňou a žalovaným, keďže
nejde o zmluvu uzavretú na diaľku alebo zmluvu uzavretú mimo prevádzkových priestorov a ani o
zmluvu, na základe ktorej dochádza k odplatnému prevodu tovaru a súčasne aj k poskytnutiu služby.

10.2.Posudzovaná zmluva je tzv. inominátna zmluvu uzavretú podľa § 51 OZ. Rezervačná zmluva
neobsahuje (nemá zadefinované) všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy a neobsahuje ani výslovný
záväzok (povinnosť) uzavrieť kúpnu zmluvu a ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.
V zmluve nie je odkaz ani ďalší - tretí subjekt právneho vzťahu, ktorým by mohla byť (ďalšia) realitná
kancelária, ktorá by mala sprostredkovať predaj a kúpu v čl. I. vymedzeného predmetu kúpy. A aj

v prípade, ak by uzavretá rezervačná zmluva obsahovala povinnosť zmluvných strán uzavrieť kúpnu
zmluvu so všetkými podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy, išlo by o Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
uzavretej podľa § 50a Občianskeho zákonníka.10.3.Rozvinúc opísané, nakoľko uzavretá zmluva nespadá pod režim zákona č. 102/2014 Z. z., nemôžu
pre žalovaného plynúť povinnosti tam stanovené, konkrétne povinnosť poskytnúť informácie o možnosti
spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy a informácie o postupe a možnostiach na uplatnenie tohto práva podľa

§ 3 ods. 1 písm. h), z ktorého dôvodu s poukazom na § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. mala lehota
na odstúpenie od zmluvy uplynúť po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na
odstúpenie určenej podľa § 7 ods. 1 tohto zákona, t.j. uplynutím 14 dní od uzavretia zmluvy. Zároveň je
vylúčená i aplikácia ustanovení o odstúpení daná v § 7 a aj ust. § 10 ods. 6 zák. č. 102/2014 Z.z..
10.4.Nadväzne na uzavretú inominátnu zmluvu, ktorej záväzok spočíva v povinnosti rezervovať

nehnuteľnosť do dátumu 15.02.2017, platia pre odstúpenie ustanovenia § 48 OZ, t.j. odstúpenie je
možné len vtedy, keď je to medzi účastníkmi dohodnuté alebo to vyplýva z tohto zákona. Zo zmluvy
nevyplýva, že by si strany sporu ako účastníci právneho vzťahu dojednali odstúpenie od zmluvy a naviac
bolo nesporným, že plnenie podľa zmluvy bolo poskytnuté. Dôsledkom odstúpenia od zmluvy je totiž
v súlade s § 48 ods. 2 OZ skutočnosť, že zmluva sa od začiatku zrušuje (ex tunc), t.j. hľadí sa na
ňu ako keby nebola vznikla. Účastníci zrušenej zmluvy majú povinnosť vzájomne sa vyporiadať podľa

zásad o bezdôvodnom obohatení, čiže vrátiť to, čo predtým plnili. Žalovaný podľa zmluvy plnil - poskytol
dohodnutéplnenievpodoberezervácienehnuteľnostido15.02.2017.Totoplnenieniejemožnévrátiť,t.j.
nie je možné vrátiť žalovaným poskytnutý čas, po ktorý rezervoval nehnuteľnosť a nemohol ju ponúknuť
iným záujemcom. Vychádzajúc z ust. § 497 OZ kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len
čiastočnéplnenie,nemôžeužodzmluvyodstúpiť,anikeďposkytneodstupné.Žalobkyňapotomnemôže

odstúpiť od zmluvy - § 497 OZ.
10.5.Z týchto dôvodov je podľa okresného súdu návrh žalobkyne nedôvodný.

11.1.Súd prvej inštancie sa nestotožnil ani s argumentáciou žalobkyne o neplatnosti rezervačnej zmluvy
pre obsah neprijateľných podmienok. Účelom rezervačnej zmluvy je totiž rezervovanie nehnuteľnosti pre

(budúceho) kupujúceho. V tejto zmluve nie je priamo obsiahnutá (stanovená) povinnosť uzavrieť kúpnu
zmluvu a ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú
vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, prípadne nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy,
ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti. Záväzok
uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu by musel byť výslovne vyjadrený a v takom prípade, ak by

aj zmluva bola nazvaná ako „rezervačná zmluva“, išlo by o zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá by
musela obsahovať aj ďalšie náležitosti kúpnej zmluvy, absenciou ktorých by potom takáto zmluva bola
neplatná. A hoci v článku II., bodu 2.3. bolo dohodnuté, že odmena podľa bodu 3.1 tejto zmluvy sa v
prípade uzavretia kúpnej zmluvy medzi zmluvnými stranami na predmet kúpy započítava do kúpnej ceny
a predstavuje prvú časť kúpnej ceny, z takto dohodou formulovaného ustanovenia rezervačnej zmluvy

(jej článku II., bodu 2.3.) nemožno vyvodiť výslovnú povinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy. Obdobne
povinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy v určitej lehote nemožno vyvodiť ani z obsahu článku II., bodu 2.8.
rezervačnej zmluvy, kde bola dohodnutá kúpna cena za predmet kúpy vo výške 55.000 eur, jej zaplatenie
bolo viazané pre prípad, ak by bola uzavretá kúpna zmluva.
11.2.Teda až vtedy, ak by sa žalobkyňa zaviazala k povinnosti uzavrieť v budúcnosti (kúpnu) zmluvu,

ktorej obsah a podmienky by neboli riadne definované a vopred známe, tak len v takom prípade by išlo
o neplatnú rezervačnú zmluvu.
11.3.Okrem toho, v článku II., bodu 2.4 a 2.5. sú dohodnuté sankcie pre žalobkyňu ako spotrebiteľa
a naopak v čl. II., bodu 2.6 a 2.7 pre žalovaného. Uvedené články nezakotvujú právo žalovaného
ako dodávateľa, aby nevydal plnenie žalobkyni ako spotrebiteľovi v prípade, ak spotrebiteľ neuzavrie

s dodávateľom zmluvu alebo od nej odstúpi - 53 ods. 4 písm. e) OZ a neobsahujú ani možnosť
žalovanéhoakododávateľaodstúpiťodzmluvybezzmluvnéhoalebozákonnéhodôvoduaspotrebiteľovi
to neumožňujú - § 53 ods. 4, písm. f) OZ. Článok II., bod 2.6. a 2.7. zakotvuje povinnosť žalovaného ako
budúceho predávajúceho v prípade ukončenia platnosti a účinnosti kúpnej zmluvy z dôvodov na jeho
strane, vrátiť žalobkyni ako kupujúcemu zmluvnú pokutu 4 000 eur, t.j. sumu, ktorá bola dohodnutá ako

odmena. Túto povinnosť vrátiť prijatú odmenu by mal žalovaný aj vtedy, ak by porušil svoju povinnosť
zo zmluvy a previedol by predmet kúpy na inú osobu ako (budúceho) kupujúceho - t.j. nerezervoval by
ju do 15.02.2017. Rovnaké povinnosti boli dohodnuté aj v prospech žalobkyne, t.j. v prípade, ak by táto
ukončila platnosť alebo účinnosť kúpnej zmluvy, žalovaný nemal povinnosť vrátiť odmenu. Neprijateľnou
podmienkou nie je ani bod 2.4. rezervačnej zmluvy, kde sa síce uvádza, že ak nedôjde k uzavretiu

kúpnej zmluvy na predmet kúpy, nemá budúci kupujúci (žalobkyňa) právo na vrátenie odmeny ani jej
žiadnej časti, čo by inak bolo neprijateľnou podmienkou s odkazom na § 53 ods. 4 písm. e) OZ, ale
len za predpokladu, ak by obsahom tohto právneho úkonu bola dohodnutá povinnosť uzavrieť kúpnu
zmluvu, a žalobkyňa ako spotrebiteľ ju neuzavrie. Obsahom právneho úkonu - rezervačnej zmluvy bolorezervovanie nehnuteľnosti do dohodnutej doby, na ktorú bola odmena viazaná, nie na uzavrie kúpnej
zmluvy, na túto nebolo plnenie (odmena) viazaná.

12.Súd prvej inštancie dodal, že výsluch žalobkyne nepovažoval za dôvodný pre rozhodnutie vo veci
samej, nakoľko rozhodnutie bolo závislé primárne na právnom posúdení sporného právneho vzťahu
založeného uzavretou rezervačnou zmluvou, preto takýto výsluch nevykonal.

13.O nároku na náhradu trov konania okresný súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 CSP a z dôvodov podľa

§ 255 ods. 1 CSP a plne úspešnému žalovanému priznal proti žalobkyni nárok na náhradu trov konania
v plnom rozsahu - 100 %.

14.Proti tomuto rozsudku podala odvolanie žalobkyňa, ktorá sa domáhala jeho zmeny v podobe
vyhovenia návrhu v celom rozsahu.
15.Rozhodnutie súdu označila za nesprávne, nakoľko predloženie zmluvy s overeným len jedným

podpisom nemôže byť dôkazom toho, že sa na danom mieste zdržiavala výlučne žalobkyňa. Zákon
totižto nevyžaduje, aby na platnosť rezervačnej zmluvy, resp. zmluvy o zmluve budúcej bol potrebný
overený podpis jednej alebo oboch zmluvných strán, ide teda len o fakultatívnu náležitosť zmluvy. Na
zmluve teda nemusel byť ani jeden overený podpis, na základe čoho však nemožno vylúčiť na tento
prípade aplikáciu ustanovení zákona č. 102/2014 Z. z..

16.Postup podpísania rezervačnej zmluvy bol podľa odvolateľky taký, že apriori po predchádzajúcom
telefonickom dohovore (odsúhlasení) podpísania rezervačnej zmluvy zo strany žalobkyne bola
podpísaná rezervačná zmluva (konateľom žalovaného) doručená žalobkyni. Následne dňa 05.12.2016
sa konateľ žalovaného osobne dostavil na Mestsky úrad v Dolnom Kubíne, kde žalobkyňa pred
zamestnancom mestského úradu a za jeho prítomnosti podpísala rezervačnú zmluvu a zároveň konateľ

žalovaného zapísal do rezervačnej zmluvy miesto a dátum podpísania rezervačnej zmluvy.
17.Žalovaný nepreukázal resp. nedisponoval doručenkou, ktorou by preukázal, že rezervačnú zmluvu
odoslal žalobkyni a rezervačnú zmluvu podpísala bez jeho prítomnosti. Tvrdenie súdu, že rezervačná
zmluva bola uzavretá prostredníctvom pošty a to tak, že podpísanú rezervačnú zmluvu žalobkyňa
odoslala žalovanému, je absurdné nakoľko žalobkyňa úradne overila svoj podpis dňa 05.12.2016.

Nemožnotedavyvodiťzáver,ževtenistýdeňboladoručenápodpísanárezervačnázmluvažalovanému.
18. Z dôvodu, že zákon č. 102/2014 Z. z. nedefinuje pojem služba, odvolateľka odkazuje na subsidiárnu
aplikáciu zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene zákona Slovenskej národnej
rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov ako lex generalis, ktorý pojem
služba definuje v § 2 písm. i) nasledovne: „službou sa rozumie akákoľvek činnosť alebo výkon, ktorý je

ponúkaný spotrebiteľovi odplatne alebo bezodplatne vrátane činností upravených osobitnými predpismi,
nad ktorými vykonávajú dozor profesijné komory alebo iné orgány verejnej správy, ako sú uvedené v §
19; tým nie je dotknutá povinnosť mlčanlivosti podľa osobitných predpisov vrátane zákonom prenesenej
právomociprofesijnýchkomôr.Logickýmvýkladomslov„činnosť"a„výkon"zuvedenéhovyplýva,žepod
pojem služba nespadá omitere, čiže povinnosť zdržať sa niečoho, čo bol v prípade tejto zmluvy hlavný

záväzok žalovaného nepreviesť nehnuteľnosti počas dobý platnosti rezervačnej zmluvy na tretiu osobu.
Na druhej strane bol záväzok žalobcu vyplatiť rezervačnú zálohu. Na základe rezervačnej zmluvy sa
teda žalovaný zaviazal za odmenu vo výške 4.000 eur nehnuteľnosti odplatne nepreviesť na inú osobu
ako žalobcu. Čiže žalovaný poskytol žalobcovi službu, ktorá spočívala v záväzku žalovaného previesť
do 15.02.2017 nehnuteľnosti na žalobcu. Za tento záväzok, teda za službu žalovaného, žalobca poskytol

odplatu vo výške 4.000 eur.
19.V takomto prípade nemožno ustanovenia zákonov vykladať striktne v neprospech spotrebiteľa, ale
je potrebné pristúpiť k analogickému výkladu, a teda za službu je potrebné považovať aj konanie,
resp. nekonanie - činnosť, resp. nečinnosť ponúkané spotrebiteľovi odplatne alebo bezodplatne. Ak
je spotrebiteľ zaviazaný poskytnutím plnenia za záväzok protistrany, prináleží mu ako spotrebiteľovi

náležitá právna ochrana.
20.Odvolateľka je presvedčená, že rezervačná zmluva je neplatným právnym úkonom v zmysle §
53 ods. 1 OZ. Spotrebiteľské zmluvy totiž nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len
„neprijateľná podmienka"). Podľa bodu 2.4 rezervačnej zmluvy, zmluvné strany sa výslovne dohodli, že

ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi zmluvnými stranami podľa tejto zmluvy na predmet kúpy,
nemá budúci kupujúci právo na vrátenie odmeny podľa bodu 3.1 ani jej žiadnej časti. Keďže z uvedeného
ustanovenia je zrejmé, že rezervačná zmluva uzavretá medzi žalobcom a žalovaným obsahovaladojednanie o zmluvnej pokute, obsahovala teda neprijateľné podmienky, teda svojím obsahom odporuje
zákonu a teda je absolútne neplatná.

21.V písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu žalovaný navrhol napadnutý rozsudok potvrdiť.
22.Argumentoval, že žalobkyňa potvrdila skutočnosť, že nebola pod psychickým tlakom ani vystavená
momentu prekvapenia či časovej tiesni, ktorá by mala za následok neplatnosť rezervačnej zmluvy. Ako je
z odvolania zrejmé, odsúhlasila podpis rezervačnej zmluvy telefonicky a podpísaná rezervačná zmluva
jej bola doručená poštou. V zmysle výkladových ustanovení smernice by sa za zmluvu uzatvorenú mimo

prevádzkovýchpriestorovmalapovažovaťfyzickáprítomnosťobchodníkaaspotrebiteľanamieste,ktoré
nepatrí medzi prevádzkové priestory, a to z dôvodu, že by spotrebiteľ mohol byť vystavený psychickému
tlaku alebo momentu prekvapenia. Žiadny z horeuvedených atribútov však nespadá pod prejednávanú
právnu vec.
23.Za absurdné označil postup žalobkyne, ktorá v jednej časti odvolania tvrdí, že jej bola podpísaná
rezervačná zmluva doručená poštou a na druhej strane, že nebolo preukázané odoslanie rezervačnej

zmluvy. Žalobkyňa sa snaží vyvolať spornosť pri absolútne nesporných skutočnostiach, ktoré počas
prvostupňového konania vôbec nenamietala. Žalobkyňa však nemôže očakávať od súdu, že bude
suplovať jej procesnú pasivitu počas súdneho konania. V prípade, ak žalobkyňa považovala za potrebné
vykonať dokazovanie ohľadom prítomnosti konateľa žalovaného pri podpise zmluvy, nič jej nebránilo v
písomných podaniach alebo na súdnych pojednávaniach v uvedenej právnej veci navrhnúť napríklad

výsluch pracovníka mestského úradu Dolný Kubín, ktorý overoval jej podpis na rezervačnej zmluve.
Žalobkyňa však ignoruje zásadu koncentrácie konania. Nakoľko podľa rozsudku žalobkyňa predložila
súdurezervačnúzmluvu,naktorejabsentujedátumapodpisžalovaného,jetakistozrejmé,žežalobkyňa
si rezervačnú zmluvu bola schopná vytlačiť a oboznámiť sa s jej obsahom, nakoľko disponovala
rezervačnou zmluvou nepodpísanou konateľom žalovaného. Na základe uvedeného je absolútne

vylúčené, že by žalobkyňa bola vystavená akejkoľvek časovej tiesni, psychickému tlaku alebo momentu
prekvapenia.
24.Súčasne je zjavne nelogické domnievať sa, že žalovaný by najskôr žalobkyňou odsúhlasenú
rezervačnú zmluvu podpísal, odoslal žalobkyni poštou a následne by prišiel za žalobkyňou na Mestský
úrad do Dolného Kubína, teda vyše 255 km od miesta sídla žalovaného, kde by na rezervačnú zmluvu

žalovaný perom dopísal dátum a čas podpisu rezervačnej zmluvy, ktorú by následne žalobkyňa zaslala
poštou späť do sídla žalovaného a žalovaný by sa vrátil naspäť autom do X. bez rezervačnej zmluvy,
nakoľko táto by sa doručovala poštovou prepravou. Nie je teda zrejmý účel osobnej účasti konateľa
žalovaného pri podpise rezervačnej zmluvy žalobkyňou. Je pritom vylúčené, aby bol žalovaný zaťažený
negatívnym dôkazným bremenom, t.j., aby preukazoval, že na uvedenom mieste nebol. Naopak,

žalobkyňa súdu žiadnym spôsobom nepreukázala, že by konateľ žalovaného bol osobne prítomný pri
podpise zmluvy.
25.Rovnako nie je zrejmé, z akého dôvodu žalobkyňa zastáva názor, že v ten istý deň (v deň podpisu
rezervačnej zmluvy) bola rezervačná zmluva doručená poštou žalovanému. Doručenie rezervačnej
zmluvy žalovanému poštou v deň podpisu zmluvy je objektívne nemožné a žalovaný nikdy netvrdil, že

by rezervačná zmluvy mala byť doručená žalovanému v deň jej podpisu.

26.V písomnom vyjadrení k podanému vyjadreniu žalobkyňa zopakovala skoršiu argumentáciu a
doplnila ju odkazom na rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33 Odo 330/2002 zo dňa
31.05.2004, v zmysle ktorého je „Posuzovaná nepojmenovaná (inominátní) smlouva neplatná, neboť

svým obsahem odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz vyslovený v ustanovení § 51 ObčZ neodporovat
účelu zákona, jimž je v případe smlouvy o uzavření budoucí smlouvy podlé § 50a ObčZ založení smluvní
povinnosti jednoho či obou jejích účastníků. Smlouva uzavřená mezi stranami sporu dne 17. 6. 1998
neobsahuje žádný vynutitelný hlavní závazek. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako
dvoustranného právního úkonu), Lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu

vůle (§ 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba však logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí
smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy, jíž je sjednáváno uzavření budoucí smlouvy. Tak
tomu je i v dané věci, kdy smlouva uzavřena mezi žalovaným a žalobkyní dne 17. 6.1998 zavazovala k
uzavření kupní smlouvy osoby třetí, tedy budoucí prodávající (vlastníky nemovitostí), kteří vůli k tomu,
aby žalobkyně jejich nemovitosti do šesti měsíců od uzavření smlouvy o rezervaci koupila, neprojevili.

Protože pro rozpor s účelem zákona je smluvní ujednání posuzované smlouvy o rezervaci neplatné,
nemůže platné založit smluvní vynutitelnou povinnost žalobkyně uzavřít do šesti měsíců kupní smlouvu.
Z akcesorické povahy zajištění závazku vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platné
vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je jako odporující zákonuneplatné ujednání o založení hlavního závazku, nemohlo platné vzniknout ani jeho zajištění; neplatným
je tudíž i ujednání o smluvní pokutě. Skutečnostmi rozhodnými pro posouzení platnosti zajišťovaného i
zajišťovacího závazku z pohledu ustanovení § 39 ObčZ se soudy obou stupňů nezabývaly".

27.Krajský súd ako súd odvolací (§ 34 CSP), po zistení, že odvolanie podala subjektívne legitimovaná
strany sporu (§ 359 CSP), v zákonom stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP), vec preskúmal v rozsahu
podľa § 379 CSP a bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario za použitia
§ 219 ods. 3 v spojení s 378 ods. 1 CSP) rozsudok okresného súdu potvrdil podľa § 387 ods. 1 CSP.

28.Súd prvej inštancie v rámci svojej argumentácie predostrel podrobný a dôsledný výpočet podmienok
aplikovateľnosti zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní
služieb na základe zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho na posudzovaný
záväzkový vzťah v účinnom znení.
29.Z kumulatívneho charakteru rozoberaných zákonných požiadaviek vyplýva povinnosť žalobkyne

relevantne spochybniť/vyvrátiť záver o nesplnení každej z týchto podmienok. Nadväzne, vychádzajúc
z principiálnej zodpovednosti odvolateľa za formulovanie odvolacích dôvodov a súvisiacej viazanosti
odvolacieho súdu vymedzenými odvolacími dôvodmi (§ 380 CSP), je potrebné konštatovať, že
žalobkyňa/odvolateľka túto povinnosť neuniesla.
30.Žiadnym, tobôž kvalifikovaným spôsobom totiž žalobkyňa nereagovala na zásadné tvrdenie súdu

prvej inštancie (body 6.1. až 6.3. tohto odôvodnenia), v zmysle ktorého požiadavkou súčasnej
fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom
predávajúceho sa kladie dôraz na proces dojednávania podstatných náležitostí zmluvy a nie na finálny
moment uzavretia zmluvy. Odhliadnuc od nelogickej konštrukcie žalobkyne, že sa konateľ žalovaného
dostavil za účelom podpisu zmluvy z X. na Mestský úrad v Dolnom Kubíne, ak by aj bolo toto tvrdenie v

konaní preukázané (čo však nebolo - bod 4.3. tohto odôvodnenia), z určujúceho hľadiska absentuje čo i
len tvrdenie žalobkyne, že za prítomnosti konateľa žalovaného došlo (priamo v budove Mestského úradu
v Dolnom Kubíne ?) nie len k podpisu zmluvy, ale hlavne/predovšetkým k dvojstrannému dojednaniu jej
podstatných náležitostí, čo je nosná požiadavka/podmienka zákona vymedzená súdom prvej inštancie
(z pohľadu možnosti tejto normy v okolnostiach súdenej veci).

31.Predmetná skutočnosť (rezignácia žalobkyne na popretie jedného zo samostatných dôvodov
neprípustnosti aplikácie zákona č. 102/2014 Z.z.) potom/následne sama osebe (bez ďalšieho)
nevyhnutne vedie (musí viesť) ku konštatovaniu vecnej správnosti určujúceho úsudku okresného súdu o
nenaplnení všetkých/kumulatívnych predpokladov pre použitie žalobkyňou preferovanej právnej normy.

32.Nadväzne je opodstatneným záver (bod 10.3. tohto odôvodnenia) súdu prvej inštancie, že pokiaľ
uzavretá zmluva nespadá pod režim zákona č. 102/2014 Z. z., nemôžu pre žalovaného plynúť povinnosti
tam stanovené, vrátane povinnosť poskytnúť informácie o možnosti spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy a
informácieopostupeamožnostiachnauplatnenietohtoprávaapredovšetkýmjetedavylúčenáaplikácia
ustanovenípredmetnéhozákonaoodstúpeníodzmluvy.Následnepreodstúpenieodtakejtoinominátnej

zmluvy platia ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktorých hypotézy však v okolnostiach súdenej veci
nie sú splnené - bližšie argumentácia okresného súdu v bode 10.4. tohto odôvodnenia.
33.V plnom rozsahu sa tiež odvolací súd stotožnil (§ 387 ods. 2 CSP) s dôvodmi (a v konkrétnostiach
na ne odkazuje - body 11.1. až 11.3. tohto odôvodnenia) na ktorých súd prvej inštancie založil svoj záver
o absencii neprijateľných podmienok v posudzovanej zmluve.

34.Nazákladekonštatovanéhopristúpilkrajskýsúdpristúpilkpotvrdeniuvecnejsprávnostinapadnutého
meritórneho výroku rozsudku okresného súdu.
35.Zároveň/následne ho potvrdil aj vo výroku o trovách (prvoinštančného) konania, ktorý zodpovedá
zákonnému princípu úspechu v sporovom súdnom konaní.

36.O trovách odvolacieho konania rozhodol krajský súd podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 396 ods.
1 CSP. Odvolateľka/žalobkyňa nebola v tomto štádiu konania (vôbec) úspešná, preto patrí žalovanému
voči nej náhrada trov konania v plnom rozsahu. O konkrétnej výške týchto trov rozhodne súd prvej
inštancie v zmysle § 262 ods. 2 v spojení s § 251 CSP.

37.Toto rozhodnutie krajského súdu bolo prijaté hlasovaním senátu v pomere hlasov 3:0.Poučenie:

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). Dovolanie možno odôvodniť iba tým,
že v konaní došlo k niektorej z uvedených vád. Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie,
v čom spočíva táto vada.
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej

inštancie alebo pred odvolacím súdom. Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia
lehoty na podanie dovolania. V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a
prostriedky procesnej obrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti
podaného dovolania.

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde.

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom. Povinnosť zastúpenia advokátom neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

akichzamestnanecalebočlen,ktorýzanekonámávysokoškolsképrávnickévzdelaniedruhéhostupňa.