Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, April 27, 2021

Súd: Okresný súd Námestovo
Spisová značka: 5Csp/43/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5818202120
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 04. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Kyseľová

ECLI: ECLI:SK:OSNO:2021:5818202120.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Námestovo, sudkyňou JUDr. Gabrielou Kyseľovou, v právnej veci žalobkyne: H. T., nar.

XX.XX.XXXX, bytom K. XXX/XX, XXX XX V., právne zastúpená: PUKAJ, advokátska kancelária s.r.o.,
so sídlom Hviezdoslavovo námestie 1661, 026 01 Dolný Kubín, IČO: 53 029 623, proti žalovanému:
Midas real s.r.o., so sídlom Odborárska 52, 831 02 Bratislava, IČO: 42 389 933, právne zastúpený:
Advokátska kancelária JUDr. Michal Krutek s.r.o., so sídlom Ul. Hlavná 11, 917 01 Trnava, v konaní o
zaplatenie 4 000 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovanému sa proti žalobkyni p r i z n á v anárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobou podanou na súd dňa sa žalobkyňa domáhala proti žalovanému zaplatenia istiny 4000 Eur
spolu s 5 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 4 000 eur od 02.06.2017 do zaplatenia a náhrady
trov konania.

2.Žalobou odôvodnil tým, že so žalovaným uzavrela rezervačnú zmluvu (ďalej len „zmluva“), predmetom
ktorej bol záväzok žalovaného ako budúceho predávajúceho, nepreviesť za odmenu podľa bodu 3.1.
zmluvy v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti a účinnosti zmluvy, nehnuteľnosť vo výlučnom

vlastníctve žalovaného, nachádzajúce sa v k.ú. a obec V., okres B. a to pozemok, parcela registra
„C“ evidovaná na katastrálnej mape, zobrazená ako parc. č. XXX - zastavané plochy a nádvoria o
celkovej výmere XXX m2 a stavbu č. súp. XXX - rodinný dom postavený na parc. č. XXX (ďalej len
„nehnuteľnosť“) na inú osobu ako žalobkyňu - budúcu kupujúcu. Odmena bola zmluvnými stranami
dohodnutá vo výške 4 000 eur, ktorú sa žalobkyňa zaviazala uhradiť a uhradila v prospech v zmluve
uvedeného bankového účtu. K uzavretiu zmluvy došlo v sídle obecného úradu. Zmluva bola uzavretá
za fyzickej prítomnosti žalovaného ako dodávateľa služby a žalobkyne ako spotrebiteľa, na mieste,

ktoré nie je prevádzkovým priestorom dodávateľa služby a v tejto súvislosti poukázal na § 2 ods. 2
písm. a), § 2 ods. 3 písm. b) zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo
poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových
priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon č. 102/2014 Z.z.).
Zákon č. 102/2014 Z. z. v takomto prípade ukladá predávajúcemu niekoľko informačných povinností
vymedzených v § 3 ods. 1, podľa ktorého predávajúci je povinný okrem iného pred uzavretím zmluvy
uzavretej a diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho alebo ak sa

zmluva uzatvára na základe objednávky spotrebiteľa, predtým, ako spotrebiteľ odošle objednávku, jasne
a zrozumiteľne oznámiť spotrebiteľovi spôsobom podľa odseku 2 alebo podľa medzinárodnej zmluvy,
ktorá je SR viazaná, informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe
pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy; predávajúci zároveň poskytne spotrebiteľovi formulárna odstúpenie od zmluvy. Podľa § 3 ods. 2 písm. b) zákona č. 102/2014 Z. z. sa tieto informácie musia
poskytnúť v prípade zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v listinnej podobe
alebo so súhlasom spotrebiteľa v podobe zápisu na inom trvalom nosiči. Ak predávajúci neposkytol

spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) ani v dodatočnej lehote podľa odseku 2, lehota
na odstúpenie od zmluvy uplynie po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa začatia plynutia lehoty na
odstúpenie o zmluvy podľa odseku 1 - § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z.. Zmluva poučenie na
možnosť odstúpenia od zmluvy podľa uvedených zákonných ustanovení neobsahuje a toto poučenie
nebolo ani inak preukázateľne zachytené z čoho teda vyplýva, že žalovaný si túto zákonom stanovenú

informačnú povinnosť voči žalobkyni nesplnil. Následkom porušenia tejto povinnosti došlo v zmysle
uvedeného § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. k predĺženiu dĺžky lehoty na odstúpenie, plynúcej od
uzavretia predmetnej zmluvy o poskytnutí služby, až na dvanásť mesiacov plus štrnásť dní. Všetky
činnosti, ktoré boli predmetom záväzku žalovaného vyplývajúceho zo zmluvy, žalovaný vykonával už
bezprostredne po uzavretí zmluvného vzťahu a to bez splnenia ďalšej povinnosti upravenej v ustanovení
§ 4 ods. 6 a 7 zákona č. 102/2014 Z. z., t.j. bez vyžiadania si od spotrebiteľa výslovného súhlasu so

začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, s poučením spotrebiteľa,
že udelením tohto súhlasu stráca po úplnom poskytnutí služby, spotrebiteľ právo na odstúpenie od
zmluvy, pre ktorý zákon taktiež vyžaduje zaznamenanie súhlasu na trvanlivom nosiči. Nesplnenie
povinností uvedených v § 3 ods. 1 písm. h) alebo § 4 ods. 6 a 7 zákona č. 102/2014 Z. z. je podľa
§ 10 ods. 6 tohto zákona sankcionované zánikom povinnosti spotrebiteľa - žalobkyne, platiť za služby

poskytnuté počas plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy, bez ohľadu na rozsah poskytnutého plnenia.
Žalovaný nepostupoval v súlade so zákonom č. 102/2014 Z. z., pretože si voči žalobkyni nesplnil
informačnú povinnosť, ktoré sú tak závažného charakteru, že ich nesplnenie zákon sankcionuje stratou
nároku žalovaného a odmenu za poskytnuté plnenia. Žalobkyňa žalovanému však odmenu v zmluvne
dohodnutej výške - 4000 eur uhradila na bankový účet označený žalovaným. Zo všetkých uvedených

skutočnosti je jasne, že žalovaný nepostupoval v súlade so zákonom č. 102/2014 Z. z. a nesplnil si
všetky zákonom stanovené povinnosti, nárok na odmenu mu teda nevznikol. V súlade s ut. zákon č.
102/2014 Z. z. žalobkyňa odstúpila od zmluvy a zároveň žalovaného vyzvala, aby do troch dní od
doručenia výzvy, vrátil celé peňažné plnenie, ktoré mu poskytol žalobca a to sumu 4 000 eur. Listom
zo dňa 01.06.2017 žalovaný odmietol poskytnúť žalobcom požadované plnenie, pričom vo svojom liste

uviedol skutočnosti, ktoré majú podľa neho nasvedčovať tomu, že na právny vzťah založený zmluvou
sa nevzťahujú ustanovenia zákona č. 102/2014 z. z. a teda odstúpenie žalobcu od zmluvy je neplatné,
preto považuje aj výzvu za neopodstatnenú. Na uvedený list reagovala žalobkyňa svojim listom zo dňa
20.6.2017, v ktorom uviedla svoje presvedčenie o tom, že námietky žalovaného uvedené v jeho liste
sú bezpredmetné v úmysle vyhnúť sa plneniu, pretože je zrejmé, že žalovaný nepostupoval v súlade so

zákonom č. 102/2014 Z. z. a nesplnil si všetky zákonom stanovené povinnosti, začo mu teda nevznikol
nárok na odmenu. Žalobkyňa opätovne vyzvala žalovaného na poskytnutie peňažného plnenia. Listom
zo dňa 27.06.2017 žalovaný opätovne reagoval na list žalobkyne, pričom jeho stanovisko zostalo
nemenné a uviedol, že nevidí dôvod na splnenie požiadaviek uvedených v listoch žalobkyne. Žalovaný
nepreukázalžiadnyrelevantnýdôvod,ktorýbyhoopodstatňovalnanevyplateniepožadovanéhoplnenia.

Žalobkyňa mala záujem riešiť spor mimosúdnou cestou, čo však zo strany žalovaného neprichádzalo
do úvahy.

3.V uvedenej veci súd podľa žaloby vydal dňa 18.01.2019, pod č.k. 5Csp/43/2018-37 platobný rozkaz,
proti ktorému podal žalovaný včas odpor s odôvodnením, ktorým poprel nárok žalobkyne považujúc

ho za nedôvodný. Uviedol, že ak žalobkyňa odkazuje na ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z., tak
tento právny predpis sa nevzťahuje na záväzkový vzťah medzi žalobkyňou a žalovaným vychádzajúc
z § 1 ods. 2 písm. d) zákona č. 102/2014 Z. z., v zmysle ktorého sa tento zákon nevťahuje na zmluvy,
ktorýchpredmetomjeprevodvlastníckehoprávaknehnuteľnosti.Avtejtosúvislostipoukázalnabod2.1.
Rezervačnej zmluvy, v ktorej je uvedené, že „zmluvné strany sa výslovne dohodli, že budúci predávajúci

sa za odmenu podľa bodu 3.1. tejto zmluvy v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti a účinnosti
tejto zmluvy zaväzuje predmet kúpy odplatne nepreviesť na inú osobou ako budúceho kupujúceho.“
V ust. § 1 ods. 2 písm. d) zákona č. 102/2014 Z. z. je uvedené, že tento zákon sa nevzťahuje na
zmluvy, ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam s dôrazom na použitie
množného čísla „zmluvy, z čoho je zrejmé, že zákonodarca mal na mysli všeobecne zmluvy, ktorých

predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Takýmito zmluvami môžu byť okrem kúpnych
zmlúv aj darovacie zmluvy, zmluvy o budúcich zmluvách a rezervačné zmluvy, ktoré je tiež možné
považovať za zmluvy o prevode nehnuteľností, resp. za zmluvy s nimi úzko súvisiace. Z dôvodu, že
predmetom Rezervačnej zmluvy bol záväzok nepreviesť nehnuteľnosť na inú osobu než je žalobkyňa,má táto zmluva charakter zmluvy, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,
a preto sa na túto vzťahuje výnimka podľa § 1 ods. 2 písm. d) zákona č. 102/2014 Z. z. Žalovaný
nesúhlasil ani s tým, že podľa § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 102/2014 Z. z. ide o zmluvu uzavretú mimo

prevádzkových priestorov, ktorou sa rozumie len zmluva uzavretá medzi predávajúcim a spotrebiteľom
uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa. Žalobca ako budúci predávajúci
(zastúpený jeho konateľom) nebol fyzicky prítomný na Obecnom úrade v J. W.. Z podpisu overeného
žalobkyňou na rezervačnej zmluve vyplýva, že na Obecnom úrade v J. W. bola prítomná len žalobkyňa.
Ak by bol prítomný aj konateľ žalovaného došlo by k overeniu jeho podpisu na zmluve. Tento podpísal

zmluvu v sídle žalovaného, t.j. nebola naplnená podmienka súčasnej fyzickej prítomnosti žalobkyne ako
spotrebiteľa a žalovaného ako predávajúceho podľa § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 102/2014 Z. z.. Nie je
splnenáanipodmienka§2ods.2písm.b)zákonač.102/2014Z.z.vtom,žeideozmluvuuzavretúmimo
prevádzkových priestorov, na ktorej uzavretie dal návrh predávajúcemu spotrebiteľ na mieste, ktoré
nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho. V konkrétnom prípade návrh na uzavretie rezervačnej
zmluvy dal žalobkyni práve žalovaný. Z rezervačnej zmluvy vyplýva pre žalovaného ako budúceho

predávajúceho záväzok zdržať sa za odmenu určitého konania - odplatného prevodu nehnuteľností,
preto nemôže ísť o zmluvu podliehajúcu režimu zákona č. 102/2014 Z. z., ale o zmluvu uzavretú podľa
§ 51 OZ. Nie je splnená ani podmienka § 2 ods. 3 písm. b) zákona č. 102/2014 Z. z., t.j. že by malo ísť o
zmluvu, predmetom ktorej je predaj tovaru aj poskytnutie služby. Pri výklade pojmu služba sa žalovaný
odvolával na zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene zákona Slovenskej národnej

rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov ako zákona - lex generalis, ktorý
pojem „služba“ definuje v ustanovení § 2 písm. i), a ktorý pod činnosť alebo výkon nezahrňuje „povinnosť
niečoho sa zdržať“, čo podľa rezervačnej zmluvy bol hlavný záväzok ako budúceho predávajúceho. Z
uvedeného dôvodu rezervačná zmluva spadá pod režim § 51 OZ, na základe čoho sa na odstúpenie
žalobcu od rezervačnej zmluvy aplikuje ustanovenie § 497 OZ, teda kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo

prijme hoci len čiastočné plnenie, nemôže už od zmluvy odstúpiť, ani keď poskytne odstupné. Sporové
strany sa v rezervačnej zmluve dohodli, že „budúci predávajúci sa za odmenu podľa bodu 3.1. tejto
zmluvy v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti a účinnosti tejto zmluvy zaväzuje predmet
kúpy odplatne nepreviesť na inú osobu ako budúceho kupujúceho“. Žalobkyňa doručila žalovanému
odstúpenie od rezervačnej zmluvy až dňa 30.05.2017, t.j. viac ako 3 mesiace po poskytnutí plnenia zo

strany žalovaného. Z dôvodu, že žalovaný počas doby uzatvorenia zmluvy dodržal všetky svoje záväzky,
ktorému z nej vyplývajú, teda poskytol žalobkyni riadne a úplne plnenie dohodnuté v rezervačnej zmluve,
nie je možné akceptovať odstúpenie žalobkyne od rezervačnej zmluvy doručené až viac ako 3 mesiace
po jej skončení. Tiež nemožno aplikovať § 10 ods. 6 písm. a) zákona č. 102/2014 Z. z., pretože toto
ustanovenie sa týka úhrady plnení, ktoré má spotrebiteľ hradiť v budúcnosti, ale nie takých, ktoré

boli spotrebiteľovi poskytnuté, a za ktoré spotrebiteľ vopred dobrovoľne plnil. Ide teda o oslobodenie
spotrebiteľa od povinnosti plniť.

4.Na základe podaného odporu súd uznesením súdu, č.k. 5Csp/43/2018-50 zo dňa 19.02.2019 platobný
rozkaz zrušil podľa § 267 ods. 3 CSP a nariadil pojednávanie. Súd vo veci rozhodol rozsudkom zo dňa

1.10.2019, č.k. 5Csp/43/2018-67, ktorý bol na základe odvolania žalobkyne v celom rozsahu zrušený
a vec bola vrátená na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Úlohou prvostupňového súdu za súčasnej
prezentácie záverov a úvah odvolacieho súdu o tom, že jednoznačne formulovaná výnimka daná v
ust. § 1 ods. 2 písm. d) zákona č. 102/2014 Z.z. sa nevzťahuje na rezervačnú zmluvu, keďže táto
sama o sebe nespôsobuje účinky ako zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, bolo v

ďalšom priebehu konania to, aby sa okresný súd vysporiadal aj s ďalšou argumentáciou ohľadom ne/
splnenia podmienok aplikability zákona č. 102/2014 Z. z. na prejednávaný prípad a eventuálne posúdil
aj oprávnenie žalobkyne odstúpiť od danej rezervačnej zmluvy.

5.Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listín tvoriacich súčasť spisu, osobitne s

rezervačnouzmluvouzodňa05.12.2016,výzvounavráteniezálohyuskutočnenoulistomžalobcuzodňa
26.05.2017, odpoveďou žalovaného jeho listom zo dňa 01.06.2017, listom žalobcu zo dňa 20.06.2017
a listom žalovaného zo dňa 27.06.2017 a zistil, že žaloba nie je dôvodná.

6.V súdenej veci sa žalobkyňa domáhala vrátenia poskytnutej odmeny 4 000 eur z dôvodu jej odstúpenia

od uzavretej rezervačnej zmluvy, na základe ktorej plnila žalovanému. Nebolo potom sporným to, že dňa
05.12.2016 uzatvorila žalobkyňa so žalovaným rezervačnú zmluvu a ani to, že na jej základe poskytla
v súlade s článkom III, bod 3.1. dohodnutú odmenu 4000 eur. Spornou skutočnosťou zostalo to, či na
strane žalovaného vznikla povinnosť vrátiť žalobkyni ňou poskytnutú odmenu z dôvodu jej odstúpeniaod zmluvy, pričom vznik tejto povinnosti viazali strany sporu na právne posúdenie ich vzťahu. Žalobca
právny vzťah podraďoval pod ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z., z ktorého pre žalovaného vo vzťahu
k žalobkyni ako spotrebiteľovi plynuli povinnosti, v dôsledku nesplnenia ktorých malo dôjsť k predĺženiu

lehoty na odstúpenie od zmluvy, od tejto žalobkyňa odstúpila, zmluva zanikla (ex tunc) a žalobkyňa má
nárok na vrátenie odmeny. Žalovaný sa naproti tomu bránil argumentáciou o tom, že uzavretý vzťah
nemožno subsumovať pod ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z., žalovaný poskytol plnenie a preto
žalobkyňa nemôže platne odstúpiť od zmluvy, podľa ktorej sa plnilo.

7.Súd zistil, že predmetom rezervačnej zmluvy bol záväzok žalovaného označeného ako budúci
predávajúci za odmenu podľa bodu 3.1. (4 000 eur) v lehote do 15.02.2017 od nadobudnutia platnosti
a účinnosti zmluvy predmet kúpy (vymedzený v čl. I) odplatne nepreviesť na inú osobu ako budúceho
kupujúcehoatoubolažalobkyňa.VčlánkuI jevymedzenýpredmetkúpy,ktoréhobolžalovanývýlučným
vlastníkom a to nehnuteľnosť evidovaná na LV č. XX pre obec a k.ú. V., pozemok zobrazený ako C
KN parc č. XXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere XXX m2 a stavba - rodinný dom súp. č. XXX,

postavený na parc. č. XXX, v zmluve ďalej označené ako „predmet kúpy“. Žalovaný rezervoval v zmluve
označenú nehnuteľnosť - predmet kúpy v lehote do 15.02.2017 (nesporné tvrdenie). Účelom uzavretej
rezervačnej zmluvy bolo teda rezervovanie nehnuteľnosti pre žalobkyňu ako budúcu kupujúcu v lehote
do 15.02.2017 (s cieľom uzavrieť kúpnu zmluvu). Túto povinnosť žalovaný splnil.

8.Vo vzťahu k možnej aplikácii zákona č. 102/2014 Z. z., vyjmúc § 1 ods. 2 písm. d), (ohľadom
ktorého je už daný názor odvolacieho súdu), konkrétne, či v súdenej veci ide o zmluvu uzavretú na
diaľku alebo zmluvu uzavretú mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, a či z toho dôvodu sa
na ňu vzťahuje pôsobnosť zákona č. 102/2014 Z. z. upravujúceho práva spotrebiteľov a povinnosti
predávajúceho pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb, súd uvádza, že z ustanovenia § 2 ods.

1 tohto zákona vyplýva, že zmluvou uzavretou na diaľku sa rozumie zmluva medzi predávajúcim a
spotrebiteľom dohodnutá a uzavretá výlučne prostredníctvom jedného alebo viacerých prostriedkov
diaľkovej komunikácie bez súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa, najmä využitím
webového sídla, elektronickej pošty, telefónu, faxu, adresného listu alebo ponukového katalógu. Tento
zákon pre svoju pôsobnosť definičné znaky nezakladá na náležitostiach zmluvy, ale na okolnostiach

uzatvárania zmluvy a použitých prostriedkoch pri uzatváraní zmluvy, pričom oba tieto znaky musia byť
splnené súčasne. Žalovaný tvrdil, že k uzavretiu rezervačnej zmluvy došlo bez toho, aby bol fyzicky
prítomný na Mestskom úrade v J. W., kde malo dôjsť k overeniu podpisu žalobkyne, čo deklaroval
kópiou rezervačnej zmluvy uzavretej dňa 5.12.2016, na ktorom je osvedčovacia doložka z 5.12.2016
deklarujúca osvedčenie podpisu žalobkyne ako budúcej kupujúcej. Žalobkyňa naproti tomu tvrdila,

že k uzavretiu zmluvy došlo na Mestskom úrade v J. W. aj za prítomnosti konateľa žalovaného.
Tvrdenie žalobkyne ale spochybňuje práve ňou predložená kópia rezervačnej zmluvy (k žalobe), na
ktorej absentuje dátum uzavretia zmluvy a aj podpis žalovaného, z čoho potom vyplýva, že žalobkyňa
disponuje návrhom rezervačnej zmluvy a jej ďalší rovnopis zaslala žalovanému. Tento predložil
žalobkyňou podpísanú zmluvu s jej identifikačnými údajmi (podľa OP). Z uvedeného nepriamo vyplýva,

že k uzavretiu zmluvy došlo spôsobom - zaslaním návrhu rezervačnej zmluvy žalovaným žalobkyni,
poskytnutiu časového priestoru žalovaného žalobkyni k obsahu zmluvy, poskytnutiu identifikačných
údajov žalobkyňou žalovanému (scan občianskeho preukazu zaslaný e-mailom dňa 30.11.2016) a
následne doručeniu podpísanej zmluvy žalobkyňou, ktorá svoj podpis osvedčila na Mestskom úrade J.
W., čo deklaruje osvedčovacia doložka. Nevyhnutne tak plynie pre súd záver, že rezervačná zmluva

bola uzavretá bez fyzickej prítomnosti žalobkyne a žalovaného.

9.Pokiaľ ide o prostriedky diaľkovej komunikácie, zákon príkladmo vypočíta možné spôsoby
uzavretia zmluvy týmto spôsobom - webové sídlo, elektronická pošta, telefón, fax, adresný list alebo
ponukový katalóg. Súd nezistil, že by rezervačná zmluva mala byť uzavretá niektorým spôsobom, ktorý

by bolo možno subsumovať pod spôsoby diaľkovej komunikácie. Ako súd vyššie ustálil, zmluva bola
uzavretá prostredníctvom pošty - zaslaním podpísanej rezervačnej zmluvy žalobkyňou žalovanému, keď
okamih uzavretia zmluvy možno datovať k 5.12.2016, kedy došlo k overeniu podpisu žalobkyne, pričom
uzavretiu zmluvy predchádzalo dojednanie jej obsahu (zaslaním návrhu zmluvy a jej odsúhlasenie
žalobkyňou, zaslaním jej identifikačných údajov žalovanému k vyhotoveniu zmluvy, vyhotovenie zmluvy

žalovaným s jeho podpisom a jej zaslanie na podpis žalobkyni). Aj podľa výkladových pravidiel
Smernice EP a Rady č. 211/83/EÚ z pohľadu „zmluvy uzavretej na diaľku“ by malo ísť o všetky
prípady, keď je zmluva medzi obchodníkom a spotrebiteľom uzatvorená v rámci systému predaja
alebo poskytovania služieb organizovaného na diaľku výhradne s využitím jedného alebo viacerýchprostriedkov komunikácie na diaľku a opäť príkladmo uvádza objednávku poštou, internet, telefón alebo
fax, čo nemožno použiť na daný spôsob uzavretia rezervačnej zmluvy, keďže systém poskytnutia služby
sa neuskutočnil prostredníctvom komunikácie na diaľku. Zároveň možno dodať, že zmluve uzavretej

na diaľku nezodpovedá ani časový priestor daný žalovaným žalobkyni (návrh rezervačnej zmluvy -
30.11.2016 a uzavretie zmluvy - 5.12.2016). Na základe uvedeného súd vyhodnotil, že podmienka
uzavretia zmluvy formou použitia prostriedku diaľkovej komunikácie, ako ďalšia z kumulatívnych
podmienok zmluvy uzavretej na diaľku, nebola splnená, z ktorého dôvodu nemožno hovoriť o tom, že
uzavretá rezervačná zmluva je zmluva uzavretá na diaľku podľa § 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z..

10.Vo vzťahu k tomu, či rezervačná zmluva je zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho, z ktorého dôvodu by sa na zmluvu mala vzťahovať pôsobnosť ust. § 2 ods. 2 písm.
a) zákona č. 102/2014 Z. z. je potrebné uviesť, že tento zákon ustanovuje, aby zmluva bola uzavretá
medzi predávajúcim a spotrebiteľom za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na
mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho, pričom zákon kladie dôraz na proces

dojednávania podstatných náležitostí zmluvy a nie na finálny moment uzavretia zmluvy. Už bolo
zistené, že proces dojednávania podstatných náležitostí zmluvy (zaslanie návrhu rezervačnej zmluvy a
poskytnutie údajov žalobkyňou) sa uskutočnil bez fyzickej prítomnosti žalobkyne a žalovaného, pričom
opäť ide o kumulatívnu podmienku, splnenie ktorej je potrebné na to, aby malo dôjsť k uzavretiu zmluvy
„mimo prevádzkových priestorov predávajúceho“. Napokon aj výkladové pravidlá Smernice (v ods. 21)

uvádzajú,žezmluvauzavretámimoprevádzkovýchpriestorovbysamalavymedziťakozmluvauzavretá
za súčasnej fyzickej prítomnosti obchodníka a spotrebiteľa na mieste, ktoré nepatrí medzi prevádzkové
priestory obchodníka, ako napríklad v dome spotrebiteľa ale na jeho pracovisku. Hoci rezervačná zmluva
bola uzavretá mimo prevádzkových priestorov žalovaného, nedošlo k jej uzavretiu za súčasnej fyzickej
prítomnosti žalobkyne a žalovaného ako to vyžaduje ust. § 2 ods. 2 písm. a) zákon. č. 102/2014 Z. z..

11. Napokon, pokiaľ ide o ochranu danú spotrebiteľom podľa ust. § 2 ods. 2 písm. a) zákona č. 102/2014
Z.z. dôvodová správa uvádza, že je garantovaná z dôvodu, že spotrebitelia sa mimo prevádzkových
priestorov môžu potenciálne cítiť pod psychologickým tlakom alebo voči nim môže byť využitý moment
prekvapenia, bez ohľadu na to, či si spotrebiteľ potenciálne návštevu predávajúceho vyžiadal alebo

nie. A v tomto smere sú dané aj výkladové pravidlá smernice, ktorá okrem iného uvádza, že ani v
prípadoch, keď obchodník navštívi spotrebiteľa v jeho dome výlučne s cieľom uskutočniť merania alebo
poskytnúť odhad bez akéhokoľvek záväzku spotrebiteľa a zmluva sa uzavrie až neskôr v prevádzkových
priestoroch obchodníka alebo prostredníctvom prostriedkov komunikácie na diaľku na základe odhadu
obchodníka,takvtakýchtoprípadochbysazmluvanemalapovažovaťzatakú,ktorásauzavrelahneďpo

tom, čo obchodník osloví spotrebiteľa, ak spotrebiteľ mal pred uzavretím zmluvy čas uvažovať o odhade
obchodníka.Vychádzajúczčasovéhohorizontuprocesudojednávaniaauzavretiazmluvyod30.11.2016
do 5.12.2016, nemožno konštatovať, že žalobkyňa ako spotrebiteľ by bola vydaná tlaku žalovaného,
alebo že by v jej prípade existoval moment prekvapenia, resp., že by ju žalovaný vyzval na uzavretie
zmluvy, len čo ju oslovil, teda žalobkyňa ako spotrebiteľ pred uzavretím zmluvy mala dostatok času

uvažovať o ponuke žalovaného ako obchodníka, o obsahu zmluvy a podmienkach zmluvy. Z uvedeného
vyplýva, že pre aplikáciu ust. § 2 ods. 2 písm. a) zák. č.102/2014 Z. z. nie sú splnené podmienky. A
v neposlednom rade aplikácia zák. č. 102/2014 Z. z. nie je daná ani podľa § 2 ods. 2 písm. b) tohto
zákona, keď na uzavretie zmluvy nedala podnet žalobkyňa ako spotrebiteľ, ale žalovaný ako obchodník
- dodávateľ (nepopreté tvrdenie), z ktorého dôvodu nemôže ísť o zmluvu uzavretú mimo prevádzkových

priestorov.

12. Pokiaľ ide o splnenie podmienky pre aplikáciu ust. § 2 ods. 3 písm. a) a b) zákona č. 102/2014
Z.z., vzťahujúceho sa na zmluvy, predmetom ktorých je predaj tovaru, nadobúdaného spotrebiteľom za
odplatu (a to najmä kúpna zmluva a zmluva o dielo) tak jeho aplikácia je rovnako vylúčená (už aj na

vyslovený názor krajského súdu), keď napokon ani nie je sporné, že žalobkyňa na základe uzavretej
rezervačnej zmluvy nenadobúdala tovar za odplatu a nesporné nie je ani to, že rezervačná zmluva nie
je kúpnou zmluvou a ani zmluvou o dielo.

13. Predmetom právneho vzťahu založeného rezervačnou zmluvou bolo rezervovanie nehnuteľnosti

pre kupujúcu žalobkyňu, za účelom jej ďalšieho predaja - prevodu nehnuteľnosti, t.j. na jej základe
sa poskytovala služba a nie (súbežne) aj predaj tovaru za odplatu, z ktorého dôvodu ju nemožno
subsumovať pod ust. § 2 ods. 3 písm. a) a b) zákona č. 102/2014 Z. z..14. Vychádzajúc z vyššie uvedeného je zrejmé, že v súdenej veci nie je možné uvažovať o aplikácii
zákona č. 102/2014 Z.z. na právny vzťah založený rezervačnou zmluvu uzavretou medzi žalobkyňou
a žalovaným, keďže nejde o zmluvu uzavretú na diaľku alebo zmluvu uzavretú mimo prevádzkových

priestorov a ani o zmluvu, na základe ktorej dochádza k odplatnému prevodu tovaru a súčasne aj k
poskytnutiu služby.

15.Predmetom súdenej rezervačnej zmluvy bola rezervácia nehnuteľnosti a záväzok žalovaného
nepreviesť ju na inú osobou ako žalobkyňu, v lehote do 15.2.2017, počnúc platnosťou a účinnosťou

zmluvy za dohodnutú odmenu (4 000 eur). Ide o tzv. inominátnu zmluvu uzavretú podľa § 51 OZ.
Rezervačná zmluva neobsahuje (nemá zadefinované) všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy a
neobsahuje ani výslovný záväzok (povinnosť) uzavrieť kúpnu zmluvu a ani povinnosť uzavrieť zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve. V zmluve nie je odkaz ani ďalší - tretí subjekt právneho vzťahu, ktorým by
mohla byť (ďalšia) realitná kancelária, ktorá by mala sprostredkovať predaj a kúpu v čl. I vymedzeného
predmetu kúpy. A aj v prípade, ak by uzavretá rezervačná zmluva obsahovala povinnosť zmluvných

strán uzavrieť kúpnu zmluvu so všetkými podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy, išlo by o Zmluvu o
budúcej kúpnej zmluve uzavretej podľa § 50a Občianskeho zákonníka. Súd je preto názoru, že uzavretá
rezervačná zmluva je zmluvou uzavretou podľa § 51 OZ, a preto sa na daný právny vzťah založený
uzavretou rezervačnou zmluvou nemôže vzťahovať režim ustanovení zákona č. 102/2014 Z. z..

16. A keďže uzavretá zmluva nespadá pod režim zákona č. 102/2014 Z. z. nemôžu pre žalovaného
plynúť povinnosti tam stanovené, konkrétne povinnosť, na ktorú poukazovala strana žalobcu - poskytnúť
informácie o možnosti spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy a informácie o postupe a možnostiach na
uplatnenie tohto práva podľa § 3 ods. 1 písm. h), z ktorého dôvodu s poukazom na § 7 ods. 3 zákona
č. 102/2014 Z. z. mala lehota na odstúpenie od zmluvy uplynúť po 12 mesiacoch a 14 dňoch odo dňa

začatia plynutia lehoty na odstúpenie určenej podľa § 7 ods. 1 tohto zákona, t.j. uplynutím 14 dní od
uzavretia zmluvy. Vôbec je vylúčená aplikácia ustanovení o odstupnom daná v § 7 a aj ust. § 10 ods.
6 zák. č. 102/2014 Z.z..

17. Vzhľadom na to, že súd vyhodnotil uzavretú zmluvu ako tzv. inominátnu zmluvu, ktorej záväzok

spočíva v povinnosti rezervovať nehnuteľnosť do dátumu 15.02.2017, platia pre odstúpenie od tejto
rezervačnej zmluvy ust. § 48 OZ, t.j. odstúpenie je možné len vtedy, keď je to medzi účastníkmi
dohodnuté alebo to vyplýva z tohto zákona. Zo zmluvy nevyplýva, že by si strany sporu ako účastníci
právneho vzťahu dojednali odstúpenie od zmluvy a naviac bolo nesporným, že plnenie podľa zmluvy
bolo poskytnuté. Dôsledkom odstúpenia od zmluvy je totiž v súlade s § 48 ods. 2 OZ skutočnosť, že

zmluva sa od začiatku zrušuje (ex tunc), t.j. hľadí sa na ňu ako keby nebola vznikla. Účastníci zrušenej
zmluvy majú povinnosť vzájomne sa vyporiadať podľa zásad o bezdôvodnom obohatení, čiže vrátiť
to, čo predtým plnili. Žalovaný podľa zmluvy plnil - poskytol dohodnuté plnenie v podobe rezervácie
nehnuteľnosti do 15.02.2017. Toto plnenie nie je možné vrátiť, t.j. nie je možné vrátiť žalovaným
poskytnutý čas, po ktorý rezervoval nehnuteľnosť a nemohol ju ponúknuť iným záujemcom. Vychádzajúc

z ust. § 497 OZ kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len čiastočné plnenie, nemôže už od
zmluvy odstúpiť, ani keď poskytne odstupné. Žalobkyňa potom nemôže odstúpiť od zmluvy - § 497 OZ.
Návrh žalobkyne je potom nedôvodný. Skutočnosť, že žalobkyňa doručila žalovanému odstúpenie od
rezervačnej zmluvy až dňa 30.05.2017, t.j. až po uplynutí 3 mesiacov a po poskytnutí plnenia sporným
ani nebolo, súd sa ním preto bližšie nezaoberal.

18. Súd sa nestotožnil s argumentáciou žalobkyne o neplatnosti rezervačnej zmluvy pre obsah
neprijateľných podmienok. Totiž, účelom rezervačnej zmluvy je rezervovanie nehnuteľnosti pre
(budúceho) kupujúceho, v súdenom prípade pre žalobkyňu. V tejto zmluve nie je priamo obsiahnutá
(stanovená) povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,

keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, prípadne nie sú
zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre
rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti. Záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu by musel byť
výslovne vyjadrený a v takom prípade, ak by aj zmluva bola nazvaná ako „rezervačná zmluva, išlo
by o zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá by musela obsahovať aj ďalšie náležitosti kúpnej zmluvy,

absenciou ktorých by potom takáto zmluva bola neplatná. Ako už súd vyššie uviedol, rezervačná zmluva
neobsahovala záväzok/povinnosť žalobkyne (ani žalovaného) uzavrieť kúpnu zmluvu, resp. inú zmluvu.
A hoci v článku II, bodu 2.3. bolo dohodnuté, že odmena podľa bodu 3.1 tejto zmluvy sa v prípade
uzavretia kúpnej zmluvy medzi zmluvnými stranami na predmet kúpy započítava do kúpnej ceny apredstavuje prvú časť kúpnej ceny, z takto dohodou formulovaného ustanovenia rezervačnej zmluvy
(jej článku II, bodu 2.3.) nemožno vyvodiť výslovnú povinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy. Obdobne
povinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy v určitej lehote nemožno vyvodiť ani z obsahu článku II., bodu 2.8.

rezervačnej zmluvy, kde bola dohodnutá kúpna cena za predmet kúpy vo výške 55 000 eur, jej zaplatenie
boloviazanépreprípad, akbybolauzavretákúpna zmluva.Teda,ažvtedy,akbysažalobkyňazaviazala
kpovinnostiuzavrieťvbudúcnosti(kúpnu)zmluvu,ktorejobsahapodmienkybyneboliriadnedefinované
a vopred známe, tak len v takom prípade by išlo o neplatnú rezervačnú zmluvu, inak povedané, ak
by v tejto zmluve bola obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a nebol by dohodnutý jej obsah a

podmienky kúpy a predaja, išlo by o absolútne neplatnú rezervačnú zmluvu.

19. Súd nezistil ani to, že by zmluva bola neplatná pre obsah neprijateľných podmienok s odkazom na §
52 a nasl. OZ, keďže ide nepochybne o spotrebiteľskú zmluvu, pri ktorej žalovaný konal ako dodávateľ
v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti a žalobkyňa ako fyzická osoba, ktorá nekonala v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti. V článku II, bodu 2.4 a 2.5. sú dohodnuté sankcie pre žalobkyňu ako

spotrebiteľa a naopak v článku II, bodu 2.6 a 2.7 pre žalovaného. Uvedené články nezakotvujú právo
žalovaného ako dodávateľa, aby nevydal plnenie žalobkyni ako spotrebiteľovi v prípade, ak spotrebiteľ
neuzavrie s dodávateľom zmluvu alebo od nej odstúpi - 53 ods. 4 písm. e) OZ a neobsahujú ani možnosť
žalovanéhoakododávateľaodstúpiťodzmluvybezzmluvnéhoalebozákonnéhodôvoduaspotrebiteľovi
to neumožňujú - § 53 ods. 4, písm. f) OZ. Článok II, bod 2.6. a 2.7. zakotvuje povinnosť žalovaného ako

budúceho predávajúceho v prípade ukončenia platnosti a účinnosti kúpnej zmluvy z dôvodov na jeho
strane, vrátiť žalobkyni ako kupujúcemu zmluvnú pokutu 4 000 eur, t.j. sumu, ktorá bola dohodnutá ako
odmena. Túto povinnosť vrátiť prijatú odmenu by mal žalovaný aj vtedy, ak by porušil svoju povinnosť
zo zmluvy a previedol by predmet kúpy na inú osobu ako (budúceho) kupujúceho - t.j. nerezervoval by
ju do 15.02.2017. Rovnaké povinnosti boli dohodnuté aj v prospech žalobkyne, t.j. v prípade, ak by táto

ukončila platnosť alebo účinnosť kúpnej zmluvy, žalovaný nemal povinnosť vrátiť odmenu. Neprijateľnou
podmienkou nie je ani bod 2.4. rezervačnej zmluvy, kde sa síce uvádza, že ak nedôjde k uzavretiu
kúpnej zmluvy na predmet kúpy, nemá budúci kupujúci (žalobkyňa) právo na vrátenie odmeny ani jej
žiadnej časti, čo by inak bolo neprijateľnou podmienkou s odkazom na § 53 ods. 4 písm. e) OZ, ale
len za predpokladu, ak by obsahom tohto právneho úkonu bola dohodnutá povinnosť uzavrieť kúpnu

zmluvu, a žalobkyňa ako spotrebiteľ ju neuzavrie. Obsahom právneho úkonu - rezervačnej zmluvy bolo
rezervovanie nehnuteľnosti do dohodnutej doby, na ktorú bola odmena viazaná, nie na uzavrie kúpnej
zmluvy, na túto nebolo plnenie (odmena) viazaná.

20.Vychádzajúc z vyššie uvedeného, majúc za to, že na daný prípad nie je možné aplikovať ust. zákona

č. 102/2014 Z. z., pretože v danom prípade sa nejedná o zmluvu uzavretú na diaľku alebo zmluvu
uzavretú mimo prevádzkových priestorov, ale o zmluvu inominátnu, na základe ktorej žalovaný plnil,
potomnemôžežalobkyňaplatneodstúpiťodzmluvy,zmluvasanezrušuje,zktoréhodôvodujejnevznikol
nárok na vrátenie poskytnutej odmeny. Žalobu žalobkyne súd zamietol.

21. Výsluch žalobkyne nepovažoval za dôvodný pre rozhodnutie vo veci samej, ktoré rozhodnutie
bolo závislé skôr na právnom posúdení sporného právneho vzťahu založeného uzavretou rezervačnou
zmluvou, preto súd výsluch žalobkyne nevykonal.

22. Právne posúdenie veci súd založil na ust. § 48 OZ, § 50a OZ, § 51, § 52 a nasl. a § 497 OZ a

ustanovení zákona č.102/2014 Z. z..

23. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 CSP a z dôvodov podľa § 255
ods. 1 CSP a plne úspešnému žalovanému priznal proti žalobkyni nárok na náhradu trov konania v
plnom rozsahu - 100 %.

24. O výške trov konania rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozhodnutia,
ktorým sa konanie končí - § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde,
proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 362 ods. 1,2 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) - § 363 CSP.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods.

1C.s.p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh
na exekúciu podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný
poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov