Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, January 30, 2020

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 10Co/152/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5113227637
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Róbert Urban

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2020:5113227637.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Róberta Urbana

a sudcov JUDr. Amálie Paulerovej a JUDr. Erika Vargu, v právnej veci žalobcov 1/ Ing. M. O., nar.
X.X.XXXX, 2/ Mgr. N. O., nar. X.X.XXXX, obaja bytom K., Y. XXX, právne zastúpení advokátom JUDr.
Jozefom Veselým, so sídlom Z. C., M. X, proti žalovanému B. G., nar. X.X.XXXX, bytom Z. P. XXX,
právne zastúpenému Advokátska kancelária Andrea Havelková, s.r.o., so sídlom Žilina, D. V. XXXX/XX,
o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu a o určenie neplatnosti výpovede z nájmu pozemku, na
základe odvolania žalobcov proti rozsudku Okresného súdu Žilina č. k. 27C/239/2013-266 zo dňa 17.
októbra 2018 takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

Žalovaný m á voči žalobcom n á r o k na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Napadnutýmrozsudkomokresnýsúdžalobuvcelomrozsahuzamietol.Vychádzalztoho, ženájomná
zmluva zo dňa 30.12.2008, ktorej neplatnosti sa žalobcovia domáhali, je absolútne neplatná. Neplatnosť
je daná z dôvodu absencie špecifikácie výšky nájomného a špecifikácie výšky úhrad za plnenia spojené
s užívaním bytu alebo spôsobu ich výpočtu. V zmysle § 686 ods. 1 Obč. zák. pritom ide o podstatné
náležitosti nájomnej zmluvy k bytu, keď každá z nich má sama osebe význam pre práva a povinnosti

prenajímateľa a nájomcu. Okresný súd uviedol, že záver o tom, že výška nájomného a výška úhrad
za plnenia spojené s užívaním bytu sú samostatné obsahové náležitosti nájomnej zmluvy (čomu musí
zodpovedať aj ich vyjadrenie v nájomnej zmluve), vyplýva tiež z judikatúry, v ktorej spojitosti označil
rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR.
2. Predmetná nájomná zmluva neobsahuje takéto rozlíšenie výšky nájomného a výšky úhrady za plnenia
spojené s užívaním bytu, ale je v nej určená len suma 5.000 Sk (165,97 eur). Podľa článku VI. bod.
6.1 danej zmluvy sú v tejto sume zahrnuté aj náklady súvisiace s používaním bytu a spotrebou vody,

elektriny a všetky iné poplatky, ktoré hradí prenajímateľ. Okresný súd zdôraznil, že zároveň však podľa
článku III. bod 3.2 zmluvy je táto suma len výškou nájomného. Podľa vyjadrenia strán nedošlo medzi
nimi v rozoberanej otázke k žiadnej ďalšej dohode. Nadväzne okresný súd uzavrel, že dotknutá zmluva
je absolútne neplatná podľa § 39 Obč. zák. pre rozpor so zákonom (s § 686 ods. 1 Obč. zák.).
3. Ďalej konštatoval, že podľa článku I. bodu 1.1 predmetnej nájomnej zmluvy je/má byť súčasťou
nájmu i „časť dvora pre parkovanie najviac dvoch osobných motorových vozidiel“. Zo zmluvy však vôbec
nevyplýva,čokonkrétnejepredmetomnájmupozemku,nieješpecifikovanýpozemokanijehokonkrétna

časť. Pretože nie je jasne, určite a zrozumiteľne vymedzený predmet nájmu, jedná sa aj vo vzťahu k
nájmu pozemku o neplatný právny úkon podľa § 37 ods. 1 Obč. zák.
4. Okresný súd zhrnul, že vzhľadom na neplatnosť nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi prenajímateľom
Mechanika s.r.o. a nájomcami/žalobcami nemohol medzi stranami „nikdy vzniknúť“ platný nájomnývzťah. Pokiaľ žalobcovia tvrdili, že pre neplatnosť kúpnej zmluvy z 24.8.2012 (medzi Mechanika, s.r.o.
a žalovaným B. G.) nemohol žalovaný vstúpiť do nájomného vzťahu ohľadne bytu a pozemkov na
parkovanie a zároveň tvrdili, že výpovedné dôvody neexistovali, pri takomto skutkovom odôvodnení nie

sú splnené dôvody určenia neplatnosti výpovede práve z titulu neexistencie nájomného vzťahu. Okresný
súd dodal, že vzhľadom na tieto závery zamietol žalobu aj bez skúmania ďalších žalobcami tvrdených
dôvodov neplatnosti výpovede z nájmu.
5. O trovách konania rozhodol tak, že žalovanému priznal nárok na ich náhradu v rozsahu 100 %, keďže
bol v spore plne úspešný (§ 255 ods. 1 CSP).

6. Proti tomuto rozsudku podali v zákonom stanovenej lehote (spoločné) odvolanie žalobcovia, ktorí sa
domáhali jeho zrušenia a vrátenia veci na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Tvrdili, že z § 686 ods.
1 Obč. zák. „nevyplýva žiadnym spôsobom“, že výška nájomného a výška úhrad za plnenia spojené s
užívaním bytu musia byť v nájomnej zmluve vyjadrené samostatne a že by sa malo jednať o samostatné
obsahové náležitosti zmluvy. Mali za to, že ak je v nájomnej zmluve určené, že v sume nájomného

sú zahrnuté aj predmetné náklady, tak zmluvné strany jednoznačne vyjadrili svoju vôľu, že určenie
podstatnej náležitosti zmluvy je „určité a zrejmé“. Odvolatelia v danej spojitosti dodali, že okresným
súdomoznačenájudikatúrajejudikatúroucudziehoštátuasúdňouniejeviazaný,pričom„protistranaani
súd neoznačili žiadny relevantný judikát“. Extenzívny náhľad na problematiku rozlišovania predmetných
dvoch položiek sa - podľa nich - javí ako arbitrárny a neudržateľný.

7.Žalobcoviapoukazovalinato,ženemožnoopomenúťskutočnosť,žepredmetnánájomnázmluvabola
niekoľko rokov akceptovaná bez problémov oboma zmluvnými stranami. Okresný súd sa mal zaoberať
aj prípadným konkludentným uzavretím nájomnej zmluvy, keďže písomná forma sa nevyžaduje a je
potrebné vychádzať z úmyslu zmluvných strán. Je nepochybné, že nájomcovia riadne a včas uhrádzali
nájomné a iné úhrady prenajímateľovi a ten akceptoval ich užívacie právo k bytu a k pozemku a nikdy

nevykonal právne kroky spochybňujúce nájomný vzťah. Absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy sa
dovolával až v súdnom konaní. Pokiaľ by aj okresný súd písomnú nájomnú zmluvu vyhodnotil ako
neplatnú, je zrejmé, že medzi stranami došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy konkludentne. Žalobcovia
dodali, že tieto (ich) závery sa vzťahujú aj na nájom časti pozemku pre účely parkovania. Nadväzne mal
okresný súd - vzhľadom na platnosť nájomnej zmluvy, resp. existenciu nájomného vzťahu - skúmať aj

iné (nimi tvrdené) dôvody neplatnosti výpovede.
8. Odvolatelia tiež namietali, že ak okresný súd konštatoval neexistenciu práva žalovaného vypovedať
nájom, „potom výrok, že písomná výpoveď žalovaného zo dňa 22.6.2013 je neplatná tak, ako to vyplýva
zo žaloby, je správny“ a súd mal o tomto nároku náležite rozhodnúť; teda rozhodnúť o neplatnosti
výpovede a v odôvodnení uviesť svoje právne posúdenie veci.

9. Žalovaný žiadal napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Stotožňoval sa so záverom
okresného súdu o neplatnosti predmetnej nájomnej zmluvy z dôvodu absencie jej podstatných
obsahových náležitostí; a to bez ohľadu na to, že daný záver bol „dovodený“ z judikatúry Najvyššieho
súdu ČR. Názor okresného súdu však nie je ani v právnej praxi a teórii na území SR ojedinelý

alebo výnimočný a už vôbec nie arbitrárny. V danej súvislosti žalovaný poukázal na Veľký komentár k
Občianskemu zákonníka (Eurokódex 2011, Bratislava, str. 2047 ods. 5). Jedná sa pritom o logický výklad
§ 686 ods. 1 Obč. zák., lebo pokiaľ majú byť v zmluve dve rozdielne podstatné obsahové náležitosti a
tieto nie sú odlíšené ani natoľko, aby bolo možné dospieť k tomu, že sa jedná o dve obsahové náležitosti
vyjadrené jasne a určito, ide nepochybne o zmluvu od počiatku neplatnú. Žalovaný dodal, že protistrana

nepredložila nijaké rozhodnutie všeobecných súdov SR, ktoré by túto problematiku riešilo odlišne.
10. Na absolútnu neplatnosť právneho úkonu/zmluvy musí súd prihliadať ex offo a tento protiprávny
stav nemožno konvalidovať tým, že ho zmluvné strany akceptovali. K odvolacej argumentácii o údajnom
konkludentnom uzatvorení nájomnej zmluvy žalovaný uviedol, že tieto tvrdenia neboli žalobcami
predložené v konaní pred súdom prvej inštancie, preto na ne nemožno v odvolacom konaní prihliadať.

Navyše, v konaní nebolo preukázané uzatvorenie inej zmluvy (popri tej absolútnej neplatnej), ani jej
podmienky a náležitosti; osobitne výška nájomného a výška úhrad spojených s užívaním bytu, ktoré
nevyplývajú ani z podaného odvolania. Preto podľa žalovaného i takáto údajne konkludentne uzatvorená
nájomná zmluva by mala vady zhodné s tými, ktoré založili neplatnosť písomnej nájomnej zmluvy.
Doplnil, že ak malo dôjsť k ústnemu uzatvoreniu nájomnej zmluvy, mala sa o nej vyhotoviť podľa § 686

ods. 1 veta posledná Obč. zák. zápisnica, ktorá však v konaní predložená nebola. Pokiaľ ide o záver
o neurčitosti nájomnej zmluvy vo vzťahu k pozemkom, žalobcovia ho svojím odvolaním ani „žiadnym
relevantným a účinným spôsobom“ nečinia sporným.11. Na predmetné vyjadrenie k (ich vlastnému) odvolania už žalobcovia nereagovali.

12. Krajský súd, ako súd odvolací, vec preskúmal v rozsahu a z dôvodov vymedzených v odvolaní (§

379 a § 380 ods. 1 CSP) a bez nariadenia pojednávania (§ 385 ods. 1 a contrario v spojení s § 219 ods.
3 CSP) rozsudok okresného súdu potvrdil podľa § 387 ods. 1 CSP.

13. Krajský súd sa stotožnil s výkladom § 686 ods. 1 Obč. zák. (citovaný v napadnutom rozsudku
na str. 13) prezentovaným okresným súdom tak v otázke samostatnej (jedinečnej a rozdielnej)

povahy výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, ako aj v otázke
ich definovania ako podstatných náležitostí nájomnej zmluvy. Predmetný výklad plne zodpovedá
(doslovnému) zneniu označenej právnej normy a ani v širších právnych súvislostiach nemožno nájsť
relevantnú (proti)argumentáciu, ktorá by ho zásadnejším spôsobom spochybňovala. Naopak, aj napr.
zo zákonom predpokladaných výpovedných dôvodov z nájmu bytu je zrejmé, že samostatne je/môže
byť dôvodom výpovede hrubé porušenie povinností nájomcu spočívajúce v nezaplatení nájomného a

samostatne spočívajúce v nezaplatení úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako
tri mesiace (§ 711 ods. 1 písm. d/ Obč. zák.). Odvolatelia v podstate ani neposkytujú konkrétne
zdôvodnenú protiargumentáciu; len nesúhlasia so závermi okresného súdu.

14. Absencia podstatných a obligatórnych obsahových náležitostí (nájomnej) zmluvy následne vedie

k jej (absolútnej) neplatnosti pre rozpor so zákonom (§ 39 Obč. zák.). Zároveň je nutné zdôrazniť,
že okresný súd záver o neplatnosti predmetnej nájomnej zmluvy konštatoval nielen vzhľadom na
absenciu konkrétnej výšky nájomného a konkrétnej výšky úhrad za služby spojené s užívaním bytu,
ale v individuálnych okolnostiach súdenej veci aj vzhľadom na vzájomnú rozpornosť článku VI. bod 6.1
a článku III. bod 3.2 predmetnej nájomnej zmluvy a teda svojim spôsobom i s odkazom na neurčitosť

zmluvy. Tá istá výška platby nájomcu je totiž raz označovaná ako súhrnná platba nájomného a úhrad za
služby spojené s užívaním bytu a druhý krát len ako platba nájomného. Na dotknutú (okresným súdom
výslovne konštatovanú) rozpornosť odvolatelia fakticky nereagovali.

15. Možno síce súhlasiť so žalobcami, že judikatúra Najvyššieho súdu ČR, ako súdu cudzieho štátu,

netvoríustálenúrozhodovaciupraxnajvyššíchsúdnychautorítvzmyslečl.2ods.2Základnýchprincípov
CSP. To však rozhodne neznamená, že automaticky má byť akceptovaný iný (doslova opačný) výklad
identickej právnej normy; ako sa to snažia (minimálne nepriamo) tvrdiť odvolatelia. Len pre úplnosť
krajský súd poukazuje nielen na principiálnu zhodnosť relevantnej časti právnej úpravy, ale i na spoločnú
minulosť SR a ČR; čo sa v plnej miere vzťahuje aj na právnu vedu. O uvedenom svedčí i aktuálna (po

rozdelení bývalého Československa) „slovenská“ právna teória - napr. Krajčo, J.: Občiansky zákonník
pre prax - komentár; Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP; Tretí diel; vydavateľstvo EUROUNION,
2015,str.2967;aleboFekete,I.:Občianskyzákonník2.VeľkýKomentár,Bratislava:Eurokódex2011,str.
2047 (na ktorú vo vyjadrení k odvolania odkazoval i žalovaný), v ktorej sú ako „plnohodnotné výkladové
zdroje“ citované práve rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR.

16. Náležite žalovaný poukazuje tiež na fakt, že protistrana neoznačila, resp. nepredložila súdne
rozhodnutie vnútrozemského súdu - bez ohľadu na jeho záväznosť pre konajúce súdy v zmysle §
193 CSP - ktoré by § 686 ods. 1 Obč. zák. vykladalo odlišne od záverov okresného súdu. Naopak,
v bežných „vyhľadávacích“ internetových programoch/portáloch je možné nájsť súdne rozhodnutia v

rozoberaných otázkach zhodné s preskúmavaným rozsudkom. Napríklad v odôvodnení rozsudku
Krajského súdu v Banskej Bystrici sp. zn. 17Co/56/2015 zo dňa 27.1.2016 sa konštatuje: „...záver
okresného súdu o neplatnosti spornej nájomnej zmluvy je v súlade so súdnou praxou aj právnou
doktrínou. V zmysle ustanovenia § 686 ods. 1 prvá veta Obč. zák. musí nájomná zmluva obsahovať označenie predmetu a rozsahu

užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich
výpočtu. Z uvedeného je zrejmé, že zákon výslovne počíta so samostatným dojednaním jednak o výške
nájomného a jednak o výške úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, preto výška nájomného (resp.
spôsob jeho výpočtu) a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (resp. spôsob jej výpočtu)
predstavujú samostatné podstatné obsahové náležitosti zmluvy o nájme bytu, čomu musí zodpovedať

aj ich vyjadrenie v zmluve, pretože každá z nich má sama o sebe význam pre určenie vzájomných práv a
povinnostíprenajímateľaanájomcu;ztohtodôvoduabsenciatýchtopodstatnýchobsahovýchnáležitostí
nájomnej zmluvy spôsobuje jej absolútnu neplatnosť...“17. Pokiaľ pre neplatnosť nájomnej zmluvy zo dňa 30.12.2008 nevznikol nájomný vzťah, nemožno
žalobou o určenie neplatnosti výpovede z nájmu (ktorý neexistuje) odstraňovať právnu neistotu medzi
sporovými stranami. Ak nájomný vzťah v dôsledku neplatnosti nájomnej zmluvy zo dňa 30.12.2008

nikdy nevznikol, potom ani určením neplatnosti výpovede z takého „nájmu“ nemožno dosiahnuť
to, čo žalobcovia žalobou sledujú, t.j. ďalšie trvanie nájomného vzťahu. Inými slovami, výpoveď z
neexistujúceho nájmu (pri akomkoľvek tvrdenom dôvode jej neplatnosti) nemôže byť titulom pre vznik
platného nájomného vzťahu. Z daného titulu bolo nutné zamietajúci meritórny výrok potvrdiť ako vecne
správny.

18. Tvrdenia odvolateľov o údajnom konkludentnom uzatvorení nájomnej zmluvy predstavujú v
prvoinštančnom konaní neprezentované skutkové okolnosti a sú neprípustnými novotami v odvolacom
konaní - § 366 CSP; z ktorého titulu nie je možné/prípustné na ne prihliadať. Žalobcovia pritom ani len
netvrdia, že by bola splnená niektorá zo situácií predpokladaných v písmenách a/ až d/ označeného
zákonného ustanovenia, kedy je akceptovateľné uvádzať novoty až v odvolacom konaní.

19. Bez ohľadu na konštatované zásadné stanovisko je namieste dodať, že predmetom konania
(zadefinovaným žalobcami) je určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu a pozemku založeného
nájomnou zmluvou zo dňa 30.12.2008. Pokiaľ odvolatelia tvrdia, že došlo k uzatvoreniu inej nájomnej
zmluvy konkludentným spôsobom, potom určením neplatnosti výpovede z nájmu zo dňa 22.6.2013 by
nebolomožnévyriešiťotázkutrvanianájomnéhovzťahu.Toutovýpoveďouboltotižvypovedanýnájomný

vzťah založený práve a len písomnou nájomnou zmluvou zo dňa 30.12.2008; a nie inou, napríklad
konkludentne uzatvorenou nájomnou zmluvou.

20. Vzhľadom na bezprostrednú nadväznosť, resp. závislosť nájmu pozemku (pre účely parkovania)
s nájmom bytu, výpoveď z ktorého nebola určená za neplatnú, krajský súd považoval za nadbytočné

podrobnejšie preskúmavať správnosť predmetných záverov okresného súdu. V zásade však už z
„jednoduchého“ posúdenia je zrejmé, že v otázke vymedzenia hmotného predmetu (konkrétnej časti
zemského povrchu) danej časti zmluvy z 30.12.2008 bola táto neurčitá až do tej miery, že to spôsobuje
jej (absolútnu) neplatnosť.

21. Nad bezprostredný rámec odvolania krajský súd dodáva, že rozhodnutie okresného súdu je
nadbytočne rozsiahle v časti popisu priebehu (prvoinštančného) konania, čo rozhodne neprispieva k
jehoprehľadnostiatýmajpresvedčivosti.Zároveňzobsahuspisu-predovšetkýmzdôkazovpripojených
už v úvode prejednávania veci a argumentácie sporových strán - je zrejmé, že všetky okolnosti, ktoré
považoval okresný súd za relevantné pre konečné meritórne rozhodnutie boli známe v podstate už na

prvom pojednávaní dňa 26.11.2014.

22. Nakoľko odvolacie námietky vymedzené žalobcami, ktorými je odvolací súd viazaný, neboli dôvodné
a odvolací súd nezistil ani nedostatky v postupe okresného súdu, na ktoré prihliada z úradnej povinnosti
(§ 380 ods. 2 CSP), v meritórnej časti napadnutý rozsudok potvrdil ako vecne správny.

23. Žalobcovia síce výslovne napadli rozsudok okresného súdu aj vo výroku o trovách prvoinštančného
konania, avšak výlučne v súvislosti s namietanou ne/správnosťou rozhodnutia vo veci samej. Nadväzne,
potvrdenie posudzovaného rozsudku v meritórnej časti, od ktorej je výrok o trovách konania priamo
závislý, zakladá vecnú správnosť aj dotknutého bezprostredne podmieneného výroku o nároku na

náhradu trov. Len na okraj krajský súd dopĺňa, že okresný súd náležite aplikoval zásadu plného úspechu
v spore (§ 255 ods. 1 CSP).

24. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol krajský súd podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 396
ods. 1 CSP. Odvolatelia - žalobcovia 1/ a 2/ neboli v tomto štádiu konania (vôbec) úspešní, preto má

žalovaný voči nim nárok na náhradu trov odvolacieho konania v (plnom) rozsahu - 100%.

25. Toto rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku j e p r í p u s t n é dovolanie z dôvodov vymedzených v § 420 a § 421 CSP.Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané, v lehote dvoch mesiacov
od doručenia tohto rozhodnutia na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Dovolanie je podané včas aj
vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde.

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom a dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom. Táto povinnosť neplatí v prípadoch vymedzených v § 429 ods. 2 CSP.