Rozsudok ,
Potvrdené, Zastavujúce odvolacie konanie Judgement was issued on Wednesday, October 3, 2019

Súd: Okresný súd Galanta
Spisová značka: 17C/6/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117223419
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 10. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marianna Hosťovecká

ECLI: ECLI:SK:OSGA:2019:6117223419.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Galanta, v konaní vedenom pred sudkyňou JUDr. Mariannou HOSŤOVECKOU, v právnej

veci žalobcu: V. F., W.. XX. X. XXXX, bytom XXX XX M., Q. X, zast.: Consilior Iuris s.r.o., Radlinského
51, 811 07 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 47 231 157, proti žalovaným: v 1./ rade H. L.,
W.. XX. X. XXXX, v 2./ rade K.. Y. L., W.. XX. X. XXXX, obaja trvale bytom XXX XX U. W. U. Č.. XXX,
obaja zast.: Mgr. Dr. Anton Kušnír, advokát so sídlom 010 01 Žilina, Jána Reka 13, IČO: 31 074 863,
o zaplatenie XX XXX,- X. s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaní v 1./ a 2./ rade sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu XXXX,- X. spolu s
úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne z dlžnej sumy od 16. 6. 2017 do zaplatenia a to všetko do

troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Vo zvyšnej časti súd žalobu zamieta.

Súd priznáva žalovaným voči žalobcovi náhradu trov konania vo výške 68,60 %, o ktorej výške súd
rozhodne samostatným uznesením podľa § 262 ods. 2 CSP.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 3. 8. 2017 domáhal, aby súd zaviazal žalovaných k
zaplateniu sumy vo výške XX XXX,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od 16. 6.

2017 do zaplatenia.

2. Svoju žalobu odôvodnil tým, že dňa 30. 1. 2017 žalobca ako kupujúci uzavrel so žalovanými ako
predávajúcimi kúpnu zmluvu, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. XXXX
v katastrálnom území U. W. U. a to:
- rodinný dom súpisné číslo XXX, postavený na parcele registra „Z. Č.. XXXX/XX,
- sklad bez súpisného čísla postavený na parcele registra „C“ č. XXXX/XX;

- parcela registra „Z. Č.. XXXX/XX o výmere XX Y., zastavané plochy a nádvoria,
- parcela registra „Z. Č.. XXXX/XX o výmere XXX Y., zastavané plochy a nádvoria,
- parcela registra „Z. Č.. XXXX/XX o výmere XXX Y., záhrady,
- parcela registra „Z. Č.. XXXX/XX o výmere XXX Y., záhrady,
- parcela registra „Z. Č.. XXXX/XX o výmere XXX Y., zastavané plochy a nádvoria,
- parcela registra „Z. Č.. XXXX/XX o výmere XXX Y., záhrady,
- parcela registra „Z. Č.. XXXX/XX o výmere XX Y., zastavané plochy a nádvoria.

Kúpna cena za uvedené nehnuteľnosti bola dohodnutá vo výške XXX XXX,- eur. Dňa 21. 3. 2017
vydal Okresný rad Galanta rozhodnutie sp.zn. U.-XXX/XX, ktorým povolil vklad vlastníckeho práva v
prospech žalobcu. Dňa 1. 4. 2017 žalobca prevzal od žalovaných predmet kúpy, o čom bol spísaný
Preberací protokol k zmluve o prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Pri preberaní predmetného rodinnéhodomu žalobca upozornil na vady, ktoré má rodinný dom a ktoré boli popísané vo vyjadrení spoločnosti
H. L. L..C..I.. L. L. H. XX, XXX XX Y., K.: XX XXX XXX zo dňa 28. 3. 2017. V citovanom vyjadrení
spoločnosť H. L. s.r.o. skonštatovala, že rodinný dom má viacero problémov s hydroizoláciou, ktorá

bola už pri výstavbe nedokonale prevedená. Žalobca žiadal, aby tieto vady boli popísané aj v Protokole
o odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti, čo žalovaní odmietli s odôvodnením, že žiadne vady rodinného
domu neuznávajú a nesúhlasia s nimi.
Dňa 26. 5. 2017 žalobca prostredníctvom advokátskej kancelárie Consilior Iuris s.r.o. zaslal žalovaným
list označený ako Uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady, Uplatnenie práva na zľavu z dojednanej

kúpnej ceny, Uplatnenie práva na náhradu nevyhnutných nákladov, v ktorom im oznámil, že v mene
žalobcu si uplatňuje podľa §§ 597 a 599 Občianskeho zákonníka nárok na zľavu z dojednanej kúpnej
ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vád a z dôvodu zodpovednosti žalovaných podľa § 596
Občianskeho zákonníka, pretože rodinný dom súpisné číslo XXX, postavený na parcele registra „Z. Č..
XXXX/XX zapísaný liste vlastníctva č. 1821 v katastrálnom území U. W. U. (ďalej len „rodinný dom“)
má nasledovné vady:

Rodinný dom má na prízemí na viacerých miestach zavlhnuté steny, ktoré naznačujú porušenie
hydroizolácie, prípadne jej nesprávne vyhotovenia. Cieľom hydroizolácie základov je zabrániť
nežiaducemu prenikaniu podpovrchovej vody do konštrukcií rodinného domu. Pokiaľ je hydroizolácia
stavby správne navrhnutá a kvalitne zrealizovaná, stáva sa dokonale nepriepustnou pre vodu. Úlohou
hydroizolačného povlaku, resp. pásov je dokonale obklopovať konštrukciu, ktorú má chrániť. Pre

vodorovnú aj zvislú hydroizoláciu platí, že musia byť predovšetkým tesné, aby sa zabránilo trvalému
znehodnoteniu stavebnej konštrukcie vodou. Akékoľvek prerušenie celistvosti je potrebné eliminovať s
cieľom zabrániť vnikaniu vlhkosti do stavebných konštrukcií. Z Vami odovzdaných dokladov k stavbe
rodinného domu nie je možné zistiť, či bola pri hĺbení základovej škáry zistená hladina podzemnej
vody v základovej škáre, ani to, či bol na stavenisku vykonaný hydrogeologický prieskum, ktorý

bol projektantom v prípade zvýšenej hladiny podzemnej vody doporučený. Hydroizoláciu rodinného
domu tvoria vodorovné izolácie podlahových konštrukcií, umiestnené na základovej doske. Na prízemí
rodinného domu je zavlhnuté murivo a to hlavne v obývacej izbe. Zavhlnutie sa prejavilo opadaním
maľovky a porušením omietky nad konštrukciou podlahy. Opadaná a porušená maľovka je v blízkosti
dverí ústiacich na terasu. Je zrejmé pokračovanie kapilárneho vzlínania vlhkosti aj na kolmej stene,

na ktorej je omietka porušená v menšej miere. Príčinou vlhnutia je poškodená, prípadne nesprávne
zhotovená vodorovná izolácia základového pásu. Na stene v rohu obývacej miestnosti je taktiež
porušená, opadaná maľovka. Poškodenie bolo spôsobené navlhnutím konštrukcie muriva kapilárnym
vzlínaním vlhkosti v murive. V obývacej miestnosti po ľavej strane od vstupu je stena susediaca s
prístavbou skladu, ktorá bola v čase prevzatia rodinného domu celá opatrená tapetou. Na mieste, kde

bola tapeta zjavne uvoľnená a nedržala na stene, bola tapeta zo steny odstránená. Po odstránení tapety
nad podlahou boli na stene zistené zjavné mapy, ktoré vznikli v dôsledku zavlhnutia stien kapilárnym
vzlínaním vlhkosti v murive. Z uvedeného je zrejmé, že steny obývacej izby sú zavlhnuté v dôsledku
porušenej, netesnej hydroizolácie základov z troch strán. V hale rodinného domu vedľa vstupu do WC,
v priestore, kde je umiestnená klimatizačná jednotka, je zjavné masívne zavlhnutie vnútornej steny

objektu. Kapilárne vzlínanie je v tomto priestore pozorovateľné do výšky približne 50 cm od podlahy. V
čase prevzatia rodinného domu bol povrch steny v priestore, ktorý bol zavlhnutý, opatrený tapetou. V
tomto priestore bola tapeta uvoľnená od steny, na stene nedržala. Tapeta bola na dotyk mokrá, murivo
pod ňou vlhké. Po odstránení tapety zo steny a odkrytí časti podlahy v tomto priestore boli na stene
zistené plesne, ktoré vznikli v dôsledku vlhkého muriva a nedostatočného prúdenia vzduchu. Omietka

opadáva v dôsledku kapilárneho vzlínania vlhkosti v murive. Zavlhnutý bol aj betón pod konštrukciou
laminátovej podlahy. Z druhej strany steny sa nachádza kúpeľňa so sprchovacím kútom, ktorý by mohol
byť potenciálnym zdrojom vlhnutia rovnako, ako klimatizačná jednotka umiestnená na stene. Avšak
sprchovací kút a klimatizačná jednotka neboli minimálne počas dvoch mesiacov používané, teda je
vylúčené, že by mohli byť príčinou takéhoto zavlhnutia steny, ktorá bola na dotyk mokrá rovnako ako

tapeta na stene. V súvislosti s nainštalovanou klimatizačnou jednotkou je nutné podotknúť, že v podkroví
sa nachádza druhá klimatizačná jednotka, avšak v tomto prípade sa žiadne zavlhnutie steny v jej okolí
nevyskytuje. Príčinou vlhnutia tejto steny je poškodená hydroizolácia základov. V izbe vedľa kúpeľne
na prízemí rodinného domu sú na stenách zjavné mapy po opravách omietky nad podlahou a možno
preto predpokladať, že aj v tomto prípade boli steny v minulosti zavlhnuté. Hydroizolácia rodinného

domu nebola vyhotovená správne, čoho dôkazom je jej nesprávne ukončenie po obvode rodinného
domu. Hydroizolácia je vyhotovená z asfaltových pásov, ktoré majú byť ukončené vždy smerom nahor
nad úrovňou terénu. V tomto prípade je hydroizolácia vyvedená smerom nadol a pravdepodobne iba v
jednej vrstve namiesto dvoch vrstiev. Rovnako nesprávne je ukončená aj hydroizolácia objektu skladu,ktorá zároveň nie je chránená pred poveternostnými vplyvmi a mechanickým poškodením. Po pravej
strane rodinného domu je pristavený objekt skladu. Rovnako ako v rodinnom dome aj v prístavbe sú
evidentne zavlhnuté steny v dôsledku kapilárneho vzlínania vlhkosti v murive. Na stenách objektu sa

v priestore nad podlahou a v rohoch miestnosti skladu nachádzajú zjavné mapy vzniknuté v dôsledku
zavlhnutia, v týchto miestach je už zjavne poškodená aj omietka stien. Terasa za rodinným domom je
vyhotovenáakobetónováplochasnášľapnouvrstvouzkeramickejdlažby.Časťdlažbypoobvodeterasy
je poškodená, opadaná. Poškodenie dlažby je dôsledkom vplyvov počasia, ktoré pôsobia na nedokonale
odizolovanú konštrukciu terasy. Na stavbe rodinného domu sa vyskytujú zjavné prejavy poškodenej,

netesnej,hydroizolácie,ktoréspôsobujúkapilárnevzlínanievlhkostidostavebnýchkonštrukciiavlhnutie
muriva. Všetky zistené prejavy sú dôsledkom porušenej, zle fungujúcej vodorovnej izolácie stavby.
Pre detailné zistenie stavu hydroizolácie rodinného domu by bolo potrebné vykonať sondy, ktoré by
však poškodili stavebné konštrukcie. Zistené poruchy hydroizolácie je potrebné opraviť, v opačnom
prípade nebude možné bezproblémové, komfortné užívanie nehnuteľnosti. Oprava, resp. vyhotovenie
novej omietky na poškodených miestach nie je postačujúcim riešením zistených porúch, pretože po

vyhotovení novej omietky bez opravy hydroizolačnej vrstvy je možné očakávať identické prejavy porúch
hydroizolácie, aké sa vyskytujú v súčasnosti. Odstránenie zistených porúch si vyžiada značné finančné
náklady na opravu hydroizolačnej vrstvy a následné opravy poškodených konštrukcii.
Ďalej v liste uviedol, že všetky uvedené vady museli byť žalovaným známe už v čase uzatvárania
kúpnej zmluvy, na tieto vady však žalobcu neupozornili, čím žalovaní konali v rozpore s ustanovením

§ 596 Občianskeho zákonníka. Žalobca žalovaným ďalej v liste oznámil, že podľa § 597 ods. 1 a §
599 Občianskeho zákonníka si uplatňuje nárok na zľavu z dojednanej kúpnej ceny zodpovedajúcej
povahe a rozsahu vád a z dôvodu zodpovednosti žalovaných podľa § 596 Občianskeho zákonníka vo
výške XX XXX,- X., ktorá bola určená v znaleckom posudku Č.. XX/XXXX vypracovanom znalkyňou
Ing. Mgr. Janou Pecníkovou. Súčasne si žalobca podľa § 598 Občianskeho zákonníka uplatnil právo na

úhradu nevyhnutných nákladov vo výške 500,- eur, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo
zodpovednosti za vady spočívajúce v odmene za vypracovanie znaleckého posudku.
Žalobca vyzval žalovaných, aby mu v lehote do 10 dní odo dňa prevzatia tohto listu zaplatili sumu XX
XXX,- eur. Žalovaný 1/ predmetný list prevzal dňa 5. 6. 2017 a žalovaný 2/ dňa 2. 6. 2017. Do dnešného
dňa požadovanú sumu žalovaní nezaplatili a na list nereagovali.

Všetky uvedené vady, za ktoré žalovaní zodpovedajú sú podrobne popísané v Znaleckom posudku
č. XX/XXXX vypracovanom znalkyňou Ing. Mgr. Janou Pecníkovou, ktorého účelom bolo posúdenie
stavebnotechnického stavu rodinného domu súp. Č.. XXX, parc. Č.. XXXX/XX a skladu postaveného na
parc. č. XXXX/XX, I. J., I. U. W. U., V.. Ú. U. W. U., ktorý si nechal vypracovať žalobca.

3. K žalobe žalobcov sa vyjadrili žalovaní v písomne podanom odpore voči vydanému platobnému
rozkazu. Uviedli, že nárok žalobcu neuznávajú, a to s poukazom na znalecký posudok Č.. XX/XXXX
vypracovaný Ing. Mgr. Janou Pecníkovou, pretože tento posudok nie je použiteľný na toto konanie,
lebo je to znalec na odhad hodnoty nehnuteľností. Posudok môže vypracovať iba znalec z odboru
stavebníctvo, odvetvie poruchy stavieb, ktorý zistí príčinu vád a stanoví opatrenia na ich odstránenie.

Žalovaní ďalej uviedli, že pri predaji nehnuteľností žalobcu informovali o všetkých vadách a teda aj z
tohto dôvodu žalobca nemá nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny.

4. Právna úprava v ustanovení § 150 CSP zakotvuje tzv. povinnosť tvrdenia, teda procesnú povinnosť,
ktorej nesplnenie je sankcionované procesnými prostriedkami, predovšetkým vo forme rýchlej straty

sporu. Strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a rozhodujúce skutkové tvrdenia
týkajúce sa sporu. Táto povinnosť tvrdenia sa vzťahuje na skutkové okolnosti súvisiace s procesným
útokom alebo procesnou obranou strany sporu a je koncepčným predpokladom tzv. sudcovskej
koncentrácie civilného sporového konania (§ 153 CSP). Porušenie povinnosti tvrdenia sa považuje
za procesnú pasivitu strany sporu, ktorá má za následok procesnú sankciu vo forme buď nespornosti

nepopretých skutkových tvrdení protistrany (§ 151 ods. 1 CSP), alebo neúčinnosti nekvalifikovaného
popretia skutkového tvrdenia protistrany (§ 151 ods. 2 CSP). Ak súd považuje skutkové tvrdenia
strany podľa § 151 CSP za nesporné, nevykonáva o nich dokazovanie. Súd nemôže strany vyzývať (s
poukazom na dodržiavanie zásady kontradiktórnosti konania a rovnosti strán) strany na preukázanie
svojich tvrdení, a pri svojom rozhodovaní v merite veci vychádza z toho, čo strany v konaní preukážu a

to ku dňu, kedy rozhoduje. Tu súd poukazuje aj na to, že na dôkazy predložené po vyhlásení rozsudku
nie je možné prihliadať.5. Súd ďalej uvádza, že v prípade, ak sa v odôvodnení nezaoberal konkrétnou námietkou strán, urobil
tak preto, že daný argument a taktiež odpoveď naň nepovažoval pre rozhodnutie za rozhodujúce (Ruiz
Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-A, s.12, § 29; Hiro Balani c. Španielsko z 9.

decembra 1994, séria A, č. 303-B; Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997; Higgins c. Francúzsko z 19.
februára 1998).

6. Súd dáva stranám do pozornosti, že do obsahu základného práva podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy
Slovenskej republiky a práva na spravodlivý súdny proces podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane

ľudských práva slobôd nepatrí dožadovať sa stranou navrhnutého spôsobu hodnotenia vykonaných
dôkazov (I. ÚS 97/97), resp. toho, aby súdy preberali alebo sa riadili výkladom všeobecne záväzných
predpisov, ktorý predkladá strana (II. ÚS 3/97, II. ÚS251/03).

7. Súd vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi - Kúpna zmluva zo dňa XX. X. XXXX, N. Č.. XXXX,
Preberací protokol zo dňa 1. 4. 2017, Uplatnenie práva na zľavu z dojednanej kúpnej ceny, Uplatnenie

práva na náhradu nevyhnutných nákladov zo dňa 26. 5. 2017, doručenky žalovaných 1/ a 2/, Znalecký
posudok č. XX/XXXX Ing. Pecníkovej + doplnenie č. 1 k posudku, faktúra Č.. XX/XXXX Ing. Pecníková,
doklad o úhrade faktúry Č.. XX/XXXX Ing. Pecníkovej, Znalecký posudok č. XX/XXXX Ing. Eliáša,
vyslúchol svedka. Súd na základe vykonaného dokazovania zistil nasledovný skutkový a právny stav
veci:

8. Zo zhodných tvrdení strán vyplynulo (§ 186 ods. 2 CSP), že žalobca ako kupujúci nadobudol
vlastnícke právo k nehnuteľnostiam zapísaným na N. Č.. XXXX v katastrálnom území Vinohrady
nad Váhom podrobne špecifikované v bode 2. tohto odôvodnenia. Vklad vlastníckeho práva povolil
katastrálnyodborOkresnéhoúraduGalanta dňa21.3.2017podU.XXX/XX.Vpreberacomprotokolezo

dňa1.4.2017,akoanivkúpnejzmluvezodňa26.1.2017niejeuvedené,žebynehnuteľnosťmalavady.
Kúpna cena bola dohodnutá na XXX XXX,- X.. V čl. IV bod 5 zmluvy je uvedené: „Predávajúci vyhlasujú,
že oboznámili kupujúceho so všetkými potrebnými informáciami k predmetným nehnuteľnostiam, ich
stavom, prípadnými vadami a inými technickými vadami.“.

9. Dňa 26. 5. 2017 si žalobca písomne u žalovaných uplatnil práva zo zodpovednosti za vady a zľavu z
kúpnej ceny. V liste uviedol, že za popísané vady (m. i. sa jedná aj o vady zistené posudkom Ing. Eliáša)
má nárok na zľavu z kúpnej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vád vo výške XX XXX,- eur podľa
posudku Ing. Pecníkovej.

10. Z posudku č. XX/XXXX Ing. Pecníkovej a doplnenia č. 1 súd zistil, že znalec vyčíslil všeobecnú
hodnotu nehnuteľnosti s prihliadnutím na škodu, ktorá vznikla žalobcovi. Hodnotu stavby - nehnuteľnosti
ustálil v bode 3.1.1.1 posudku (str. 52) vo výške XXX XXX,- X.; výška škody XX XXX,- eur.

11. Z posudku č. XX/XXXX Ing. Eliáša súd zistil, že znalec stanovil primeranú zľavu z kúpnej ceny, ktorá

zodpovedá povahe a rozsahu vád nehnuteľnosti. V čl. III Záver znalec uviedol, že na stavbe sú poruchy,
ktoré je možné zaradiť k skrytým závadám - zavlhnuté nadzákladové murivo a odmrznuté čelo terasy;
ďalejzávadyčiastočneskrytéačiastočnevzniknutéprevádzkou-sprchovacíkút.Cenaprácamateriálov
potrebných k hospodárnemu odstráneniu predmetných vád predstavuje: za poruchy spojené s vnikaním
vody do konštrukcie murív: suma opráv s DPH XXXX,XX eura, sprchovací kút: oprava XXX,XX eura

s DPH, terasa: oprava XXX,XX eura s DPH, spolu zaokrúhlene XXXX,- eur. Znalec určil všeobecnú
hodnotu pre skupinu objektov: rodinný dom bez porúch + pozemky - XXX XXX,- X.; všeobecnú hodnotu
pre skupinu objektov: rodinný dom s poruchami + pozemky - XXX XXX,- X.. Rozdiel je teda XXXX,- eur.

12. Podľa § 596 OZ, Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní

kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 OZ, Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,
má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak
ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 598 OZ, Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s
uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.Podľa § 599 ods. 1 OZ, Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24
mesiacov od prevzatia veci.

Podľa § 600 OZ, Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.

13. Prvoradou povinnosťou predávajúceho je upozorniť kupujúceho na vady, o ktorých vie. Nie je
rozhodujúce, či ide o vady faktické (t. j. napr. vady funkčnosti, akosti a pod.), alebo o vady právne

(t. j. vady, ktoré bránia predávajúcemu disponovať vecou, prípadne dispozíciu obmedzujú a pod.).
Scudziteľ nezodpovedá za vady, keď sa vec prenecháva tak ako stojí a leží, ibaže nemá vlastnosť, o
ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil (§ 501). O vadu veci
ide aj vtedy, ak predávajúci kupujúceho ubezpečil, že vec má určité vlastnosti vymienené kupujúcim,
alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé. Za vady podľa § 597
ods. 1 Občianskeho zákonníka sa považujú vady, ktoré existovali už v čase uzatvorenia kúpnej

zmluvy, najavo vyšli až dodatočne a predávajúci na ne kupujúceho v rozpore s § 596 neupozornil.
Zodpovednosť predávajúceho za dodatočne prejavenú vadu má charakter objektívnej zodpovednosti
(Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Cdo 252/2014), za ktorú predávajúci zodpovedá, ak vec
vykazovala vadu v čase uzavretia zmluvy bez zreteľa na to, či o vade vedel, alebo nie. Ak dodatočne
vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, kupujúci má právo najmä

- žiadať zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady (§ 597 ods. 1 OZ),
- odstúpiť od zmluvy, ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou,
- na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti
za vady,
- na náhradu škody podľa všeobecných ustanovení (§ 600 v spojení s § 420 a nasl.).

Ak predávajúci ubezpečil kupujúceho, že vec má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a toto
ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé, kupujúci má právo
- odstúpiť od zmluvy, aj keď vec je inak upotrebiteľná (§ 597 ods. 2),
- ak neodstúpi od zmluvy, na zľavu z dojednanej kúpnej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady,
- na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti

za vady (§ 598),
- na náhradu škody podľa všeobecných ustanovení (§ 600 v spojení s § 420 a nasl.).

14. Na pojednávaní konanom dňa 16. 4. 2019 žalovaní uviedli, že podľa § 597 ods. 1 OZ žalobca
nemá právo na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny, nakoľko o všetkých vadách bol žalobca

informovaný, v dôsledku čoho bola kúpna zmluva uzatvorená na nižšiu kúpnu cenu, a to z pôvodných
XXX XXX,- eur na XXX XXX,- eur, čo je o XXXX,- eur menej, pričom podľa ZP primeraná zľava
predstavuje XXXX,- X.. Z uvedeného vyplýva, že žalobca od žalovaných dostal zľavu XXXX,- eur, teda
viac, ako určil znalecký posudok. Žalobca uviedol, že tvrdenia žalovaných, že informovali žalobcu o
vadáchsúklamlivé,pretožeohľadnezľavyzkúpnejcenyžalobcukontaktovalapriamorealitnámaklérka,

ktorá tvrdila, že žalovaní poskytujú na kúpu domu takúto zľavu, zľava nebola predmetom predzmluvných
rokovaní ako dôsledok zistených vád. Pokiaľ by na nehnuteľnosti boli vady, malo to byť predmetom
kúpnej zmluvy, alebo jej dodatkov, čo sa však nestalo.

15. Z výsluchu svedka N. C. Š. (realitnej maklérky) na uvedenom pojednávaní súd zistil, že so žalobcom

vykonaladveobhliadkynehnuteľností,jednalosaoštandardnéobhliadky,prešlisiprízemieajposchodie.
Riešili rekonštrukciu domu. Pri prehliadkach boli prítomné vždy obe strany. Žiadne okom viditeľné
vady si nevšimli, riešili úplne bežné veci. Na prehliadkach žalobca nevytýkal vady žalovaným. Avšak
v deň odovzdania nehnuteľnosti (t. j. po podpise kúpnej zmluvy) žalobca vytýkal nejaké nedostatky
s tým, že vnútri boli odlepené tapety v obývačke, riešilo sa aj miesto na chodbe. Žalobca si nechcel

prevziať dom. Na otázku súdu, či niektorý zo žalovaných osobne, alebo osobne svedkyňa, informovali
žalobcu o vadách nehnuteľnosti, ak áno, kedy a o aké vady sa jednalo, svedkyňa nevedela odpovedať,
jednoznačne nepotvrdila, že žalovaní informovali žalobcu o existujúcich vadách.

16. Na pojednávaní konanom dňa 3. 10. 2019 žalovaní uviedli, že žiadajú, aby súd žalobu v rozdiele

žalovanej sumy a zistenou výškou nákladov potrebných ma odstránenie zistených vád zamietol.
Uvedené vyjadrenie súd vníma ako potvrdenie toho, že sami žalovaní sú si vedomí, že na vady veci
žalobcu neupozornili, resp. že o nich nevedeli, no nesú za ne objektívnu zodpovednosť.17. Z vykonaného dokazovania (výsluch svedka, kúpna zmluva, preberací protokol a v poslednom rade
aj vyjadrenie žalovaných uvedených v bode 16. tohto odôvodnenia) vyplynulo, že žalovaní žalobcu
neupozornili na vady veci. Podľa § 597 ods. 1 a § 599 ods. 1 OZ súd mal za preukázané, že

žalobca dodatočne zistil vady na stavbe rodinného domu a tieto vady oznámil žalovaným. Upozornenie
žalovaných by mohlo vylúčiť právo kupujúceho na zľavu z kúpnej ceny, (prípadne odstúpenie od kúpnej
zmluvy)lenvprípade,keďbysatýkalourčitejvady;nestačíteda,keďžalovaníakopredávajúciupozornia
žalobcu ako kupujúceho len všeobecne na to, že vec je vadná (čo sa však nestalo ani vo všeobecnej
rovine). Nevzťahuje sa to len na prípady, keď predávajúci neupozorní na vady, o ktorých vie, a teda tieto

vady (či už úmyselne, alebo z nedbanlivosti) zatají, ale aj na prípady, keď ide o vady, ktoré nielen pre
kupujúceho, ale aj pre predávajúceho vyšli najavo dodatočne, a na ktoré predávajúci kupujúceho ani
upozorniť nemohol, pretože o nich nevedel (R 23/1970). Aby nedošlo k zániku práv zo zodpovednosti
za vady, nestačí, že kupujúci (žalobca) v záručnej dobe vytkol vady, ale je nutné, aby v tejto lehote
konkrétne uviedol, aké právo z tohto dôvodu uplatňuje (R 17/1976). Žalobca od počiatku uvádzal, že
žiada poskytnúť zľavu z kúpnej ceny, čo potvrdil aj svojou žalobou.

18. Použitie (uplatnenie) ustanovenia § 597 ods. 1 OZ je vylúčené v prípadoch, v ktorých kupujúci
o konkrétnych vadách veci vedel a napriek tomu sa slobodne rozhodol zmluvu o kúpe veci za
dojednanú kúpnu cenu uzavrieť (R 9/2003). V prejednávanom prípade sa však vykonaným dokazovaním
nepreukázalo, že žalobca o vadách vedel a napriek tomu kúpnu zmluvu uzatvoril.

19. Súd a stotožnil so závermi znaleckého posudku Č.. XX/XXXX vypracovaného Ing. Eliášom, nakoľko
stanovil v súlade s § 597 ods. 1 OZ primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu
zistených vád (pričom cena prác a materiálov potrebných k hospodárnemu odstráneniu predmetných
vád predstavuje spolu zaokrúhlene 5100,- eur).

20. Súd neprihliadol na znalecký posudok č. XX/XXXX Ing. Pecníkovej, ktorá stanovila výšku škody,
pričom náhrada škody je samostatne uplatniteľná podľa § 600 OZ, ak vôbec vznikla. Z uvedeného
dôvodu potom súd nepriznal žalobcovi ani náklady vynaložené na vypracovanie tohto posudku podľa §
598 OZ. Súd sa nemohol stotožniť s vyjadrením žalobcu, že znalec len formálne označil vady veci za

škodu; znalec je odbore spôsobilá osoba, ktorá si musí byť vedomá rozdielu medzi škodou a primeranou
zľavou z dojednanej ceny zodpovedajúcou povahe a rozsahu zistených vád, nakoľko sa jedná o dva
rôzne nároky vyplývajúce z vád veci.

21. Podľa § 517 ods. 2 OZ, Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať

od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z
omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

Podľa § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka, Výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia

ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu.

22. Dlžník sa dostane do omeškania vtedy, ak svoj dlh nesplní riadne (t. j. nesplní všetky náležitosti
ustanovené o predmete, spôsobe, mieste splnenia toho, kto mal splniť alebo komu sa malo plniť a pod.)

a ak dlh nesplní včas (t. j. v určenom čase). Omeškanie dlžníka má zo zákona za následok zmenu práv
veriteľa a povinností dlžníka, resp. ich doplnenie novými právami a povinnosťami. V dôsledku omeškania
dlžníka dochádza zo zákona k zmene obsahu právneho vzťahu bez ohľadu na to, či dlžník omeškanie
zavinil, alebo nie. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, veriteľ má právo požadovať úroky z
omeškania, pokiaľ nie je ustanovená povinnosť zaplatiť poplatok z omeškania. Pokiaľ ide o výšku úrokov

a poplatku z omeškania, Občiansky zákonník odkazuje na vykonávací predpis, ktorým je nariadenie
vlády č. 87/1995 Z.z. Úroky z omeškania sa platia až do zániku pohľadávky splnením (§ 559).

23. Ku dňu 16. 6. 2017 (prvý deň omeškania) bola platná základná úroková sadzba ECB vo výške 0
% ročne, potom úrok z omeškania predstavuje výšku 5 % ročne. Prvý deň omeškania je daný márnym

uplynutím lehoty na plnenie podľa výzvy žalobcu z 26. 5. 2017 (č. l. 12 spisu), ktoré doručenie žalovaní
nespochybnili, a teda lehota na plnenie im uplynula dňa 15. 6. 2017. Keďže žalovaní žalobcovi neposkytli
primeranú zľavu z kúpnej ceny, dňom 16. 6. 2017 sa dostali do omeškania.24. Na základe uvedeného súd rozhodol tak, ako to vplýva z enunciátu.

25. O nároku žalovaných na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 2 a § 262 ods. 1 CSP.

V sporových konaniach sa ohľadom náhrady trov konania uplatňuje tzv. zásada úspechu, t. j. strane,
ktorá mala vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov proti neúspešnej strane. Strana, ktorá mala
plný úspech vo veci, má nárok na náhradu všetkých účelne vynaložených trov proti strane, ktorá vo veci
úspechnemala.Akstrananemáplnýúspechvoveci,vždymáčiastočnýúspechvoveci,t.j.každástrana
(žalobca aj žalovaný) je sčasti úspešná a sčasti neúspešná. Vo všeobecnosti platí, že ak mala strana vo

veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí (uznesenie Najvyššieho súdu SR
z 22. júna 2011, sp. zn. X L. XXX/XXXX). Žalobca sa svojou žalobou na žalovanom domáhal zaplatenia
sumy XX XXX,- eur. V časti o zaplatenie sumy XXXX,- eur bola žaloba žalobcu dôvodná a v tejto časti
súd žalobe vyhovel. Vo zvyšnej časti, t. j. o zaplatenie XX XXX,- eur súd žalobu žalobcu zamietol. Súd pri
rozhodovaní o trovách konania podľa § 255 ods. 2 CSP určil pomer úspechu a neúspechu strán sporu.
Žalobca bol teda úspešný v časti 15,70 % (XXXX X.ur /XX XXX X. D. XXX) a žalovaní v časti 84,30 %.

Žalovaným ako úspešnejšej strane sporu prináleží po pomernom rozdelení náhrada trov konania vo
výške 68,60 % uplatnených trov.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie a to v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na
súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje (§ 362 ods. 1 CSP). Odvolanie môže podať strana, v ktorej

neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP).

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 371 CSP žalobu nemožno v odvolacom konaní meniť.

Podľa § 372 CSP v odvolacom konaní nemožno uplatniť práva voči žalobcovi vzájomnou žalobou.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.