Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Wednesday, November 29, 2018

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Co/113/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1415209391
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 11. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alexandra Hanusová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1415209391.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Alexandry Hanusovej a sudcov
JUDr.RomanaBolebruchaaMgr.PatricieSkotnickejvsporežalobkyne:Mgr.F.H.,Š.X/X,K.,zastúpenej
JUDr. Martin Repáň, advokát, s.r.o., Mamateyova 12, Bratislava, proti žalovanej: Ing. I. L., Y.E. XX,
G., zastúpenej advocatius s.r.o., Palackého 12, Bratislava, o zaplatenie 5.562,24 eura, na odvolanie
žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Bratislava IV č.k. 40C/403/2015-219, zo dňa 27.9.2016, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie z r u š u j e a vec v r a c i a na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovanej povinnosť zaplatiť uhradiť žalobkyni
5.562,24 eura; žalovanej uložil aj povinnosť nahradiť žalobkyni trovy konania v rozsahu 100 %.
Žalobkyňa sa žalobou doručenou súdu 21.7.2015 (v znení jej doplnenia doručeného súdu 31.3.2016)
domáhala od žalovanej zaplatenia 5.562,24 eura ako zľavy z kúpnej ceny.

2. Súd prvej inštancie mal z vykonaného dokazovania za preukázané, že žalobkyňa aj s manželom
ako kupujúci kúpili od žalovanej ako predávajúcej rozostavaný rodinný dom nachádzajúci sa v S.,
na pozemku parc. č. XXX/XX (ďalej len „stavba“), spolu s pozemkom parc. č. XXX/XX, parc. č.
XXX/XX a parc. č. XXX/XX, všetko zapísané na liste vlastníctva č. XXXX katastrálneho územia S.
(ďalej len „pozemok“). Stavbu považoval za odovzdanú 18.12.2013, kedy žalovaná vyzvala žalobkyňu

k prevzatiu stavby, ktorá však výzvu neakceptovala. K vytknutiu vád stavby došlo žalobkyňou v e-
mailovej komunikácií z 27.2.2014, teda nepochybne v rámci 24 mesačnej lehoty v zmysle § 599 ods.
1 Občianskeho zákonníka. Žalovaná vo svojej výpovedi potvrdila, že žalobkyňa jej zaslala 27.2.2014
e-mail, ktorého prílohou bol list označený ako Vady a nedorobky preberaného objektu spísané pánom
N.. Vady, ktoré sú uvedené v prílohe tohto e-mailu, boli rovnaké ako tie, z ktorých si žalovaná v
prejednávanej veci uplatnila nárok na zľavu z kúpnej ceny.

3. Súd prvej inštancie mal vady stavby preukázané znaleckým posudkom Ing. K. M. č. XX/XXXX
z 6.4.2014; skutočnosť, že stavba mala vytýkané vady podľa jeho záverov nebola medzi stranami
sporná. Za nedôvodnú považoval obranu žalovanej, že vady boli viditeľné a zrejmé už pri prvej
obhliadke stavby žalobkyňou, pretože vzhľadom na charakter predmetu kúpy (rozostavaná stavba) a
charakter namietaných vád, tieto nemohli byť pre žalobkyňu ako laika objektívne zistiteľné pri bežnej

obhliadke stavby. Poukázal aj na ustanovenie § 597 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje objektívnu
zodpovednosť predávajúceho za skryté alebo zjavné vady existujúce v dobe uzavretia kúpnej zmluvy,
na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil, pričom je bez významu, či ide o vadu zjavnú alebo skrytú
(rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 28.7.2011 sp. zn. 33 Cdo 896/2010 zo dňa 24.10.2013, sp. zn.
33 Cdo 2641/2012).

4. Nestotožnil sa ani s tou obranou žalovanej, že išlo o predaj rozostavaného rodinného domu a
cena bola stanovená s ohľadom na stav nehnuteľnosti a rozostavanosť domu v čase jeho predaja.Zo znaleckého posudku Ing. K. M. č. XX/XXXX z 6.4.2014 podľa súdu prvej inštancie jednoznačne
vyplýva, že na stavbe boli zistené také vady a nedostatky, ktoré spôsobujú poruchy prvkov krátkodobej
a dlhodobej životnosti, bránia hygienickému a energeticky hospodárnemu užívaniu objektu, vznikli

použitím nekvalitných materiálov a pôsobením poveternostných vplyvov na ne. Súčasne boli zistené
aj poruchy a vady spočívajúce v nedodržaní projektu stavby a nedokončenia stavebných konštrukcií.
Bez odstránenia špecifikovaných vád by podľa názoru súdu prvej inštancie dochádzalo k ešte
závažnejším poruchám stavby. Na vnútornom povrchu obvodových konštrukcií a pod podlahou by
dochádzalo k vzniku karcinogénnych plesní, postupne by bola narušovaná aj statická odolnosť stavby

z dôvodu poškodzovania nosných konštrukcii vplyvom vlhkosti a mrazu. Znalec konštatoval, že zistené
nedostatky sú následkom nekvalitne vykonaných stavebných prác stanovených v projekte, nedodržania
technologických predpisoch stanovených pre jednotlivé stavebné práce a nedostatočnej ochrany
stavebných konštrukcií proti vplyvom počasia. Súd prvej inštancie mal za jednoznačné, že predávaná
rozostavaná stavba mala už v čase predaja vady, a preto argument, že stav stavby zodpovedal jej
rozostavanosti, nemohol žalovanú zbaviť zodpovednosti za vady predávanej stavby. Za vadu stavby

považoval aj chýbajúce žľaby a zvody pre dažďovú vodu, ktoré znalec Ing. K. M. v znaleckom posudku
zaradil medzi nedostatky a nedokončené práce, ktoré sú vadou stavby, keďže dlhodobé neodvádzanie
vody zo stavby má nepochybne za následok navlhnutie celej stavby a vznik ďalších vád na stavbe.

5. Podľa súdu prvej inštancie žalovanú nemohol zbaviť zodpovednosti za vady predanej stavby

argument, že stavbu predávala v stave ako „stojí a leží“. Poukázal na to, že takéto ustanovenie
sa v kúpnej zmluve z 5.11.2013 nikde neuvádza, navyše prenechanie veci s doložkou „ako stojí a
leží“ sa netýka vecí určených individuálne, ktorými sú vždy nehnuteľnosti. Umožnenie prevodu vecí
určených individuálne s takouto doložkou by odporovalo zmyslu zákonnej zodpovednosti predávajúceho
za vady predávanej veci a výrazne by znevýhodňovalo kupujúceho, lebo by nemohol uplatniť svoj

nárok zo zodpovednosti za vady (porov. rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 24.10.2013 sp. zn.
33 Cdo 2641/2012). Uzavrel, že stavba mala v čase predaja viaceré vady špecifikované v znaleckom
posudku Ing. K. M. č. XX/XXXX z 6.4.2014, na ktoré žalovaná ako predávajúca žalobkyňu ako kupujúcu
neupozornila a preto bola daná zodpovednosť žalovanej za vady predávanej stavby v zmysle § 597 ods.
1 Občianskeho zákonníka.

6. Na základe uvedeného súd prvej inštancie s poukazom na ustanovenia § 588, § 591 prvá veta, §
596, § 597 ods. 1 a § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka žalobe, ktorou si žalobkyňa uplatnila nárok
zo zodpovednosti za vady zodpovedajúci primeranej zľave z kúpnej ceny predanej stavby, vyhovel.
Pri úvahe o primeranosti zľavy z kúpnej ceny prihliadol na povahu a rozsah (rozsiahlosť) vád stavby

špecifikovaných v znaleckom posudku Ing. K. M. č. XX/XXXX z 6.4.2014 v pomere k dohodnutej kúpnej
cene 92.000 eur. Prihliadol tiež k tomu, že povaha a rozsah vád výrazne znižovali funkčné vlastnosti
stavby (aj keď rozostavanej) a možnosti spôsobu a rozsahu užívania (dokončenia) stavby, ako to vyplýva
zo znaleckého posudku Ing. K. M. č. XX/XXXX z 6.4.2014, v ktorom znalec konštatoval, že na stavbe
boli zistené také vady a nedostatky, ktoré spôsobujú poruchy prvkov krátkodobej a dlhodobej životnosti,

zistené vady bránia hygienickému a energeticky hospodárnemu užívaniu objektu, bez odstránenia
špecifikovaných vád bude dochádzať k ešte závažnejším poruchám stavby, na vnútornom povrchu
obvodových konštrukcií a pod podlahou budú vznikať karcinogénne plesne, postupne bude narušovaná
aj statická odolnosť stavby pre poškodzovania nosných konštrukcii vplyvom vlhkosti a mrazu. Z
uvedeného je zrejmé, že bez odstránenia špecifikovaných vád, by ani nemohlo dôjsť k dokončeniu

(dostavaniu) stavby. Súd prvej inštancie prihliadol aj k cene nutných opráv stavby, ako vyplývajú zo
znaleckého posudku Ing. F. N. č. X/XXXX zo dňa 4.5.2014, v ktorom znalkyňa stanovila výšku nákladov
potrebných na odstránenie vád stavby zistených v znaleckom posudku Ing. K. M. č. XX/XXXX na
5.692,80 eura. Žalobkyňa pritom iba za opravu strechy už zaplatila 4.872,24 eura, ako to vyplýva z
faktúry č. 472014 a z príjmového pokladničného dokladu z 25.8.2014 vystavených spoločnosťou Smart

Building, s.r.o. Zľava z kúpnej ceny uplatnená žalobkyňou v konaní predstavuje iba 6 % kúpnej ceny
nehnuteľnosti. Vzhľadom na uvedené súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobkyňou uplatnená
zľava z kúpnej ceny 5.562,24 eura je primeraná povahe a rozsahu vád, a preto žalobe v celom rozsahu
vyhovel. O nároku na náhradu trov konania rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP v spojení § 262 ods. 1
CSPtak,žežalovanej,akovcelomrozsahuneúspešnejstranesporu,uložilpovinnosťnahradiťžalobkyni

trovy konania v rozsahu 100 %.

7. Proti rozsudku podala žalovaná odvolanie a žiadala napadnutý rozsudok zrušiť a vec vrátiť na ďalšie
konanie, príp. zmeniť a žalobu zamietnuť. Súdu prvej inštancie vytýkala, že konanie má inú vadu,ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, že súd prvej inštancie dospel na základe
vykonanýchdôkazovknesprávnymskutkovýmzisteniamažejehorozhodnutievychádzaznesprávneho
právneho posúdenia veci. Namietal, že sa dostatočne nevysporiadal s podaním z 27.2.2014, ktorým si

mala žalobkyňa uplatniť vady voči nej ako žalovanej. V tejto súvislosti poukázala na ustanovenie § 599
ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého si kupujúci právo na náhradu nevyhnutných nákladov
môže uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1 § 599
Občianskeho zákonníka. Žalobkyňa si neuplatnila nárok v lehote stanovenej v § 599 Občianskeho
zákonníka a neuplatnila si u nej ako žalovanej náklady, tie si uplatnila neurčito až žalobným návrhom zo

16.7.2015. Poukázala na to, že predmetom kúpnej zmluvy bola nielen rozostavaná hrubá stavba, ale aj
pozemky a kúpna cena bola dohodnutá ako súhrnná cena 92.000 eur, s prihliadnutím na skutočnosť,
že išlo o rozostavanú, tzn. nedokončenú hrubú stavbu. Súd prvej inštancie nezisťoval kúpnu cenu za
rozostavanú stavbu, čím dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam.
Hodnota pozemkov predstavuje podľa jej názoru minimálne 1/3-inu z dohodnutej kúpnej ceny, tzn.
že kúpna cena rozostavanej stavby predstavovala cca 60.000 eur. Taktiež namietala, že súd prvej

inštancie ani na jej námietky nezisťoval aké vlastnosti má mať rozostavaná hrubá stavba, nakoľko za
vadu sa považuje neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu a veku všeobecne
predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia veci podstatne znížená (R 38/1978).

8. Podľa názoru žalovanej žiadna z vád, ktoré boli žalobkyňou vytknuté podaním z 27.2.2014,

nemala charakter skrytej vady, a o týchto žalobkyňa ako kupujúca musela mať vedomosť, nakoľko si
rozostavanú stavbu pred uzatvorením kúpnej zmluvy riadne obhliadla. Použitie ustanovenia § 597 ods.
1 Občianskeho zákonníka je potom vylúčené v prípadoch, v ktorých kupujúci o konkrétnych vadách veci
vedel a napriek tomu sa slobodne rozhodol zmluvu o kúpe veci za dojednanú kúpnu cenu uzavrieť (R
9/2003). Na podporu uvedeného poukázala na článok V. bod 5 kúpnej zmluvy z 5.11.2013, kde žalovaná

spolu s manželom ako kupujúcim 2/ vyhlásila, že: „...Kupujúci vyhlasujú, že predmetné nehnuteľnosti
pred uzavretím tejto zmluvy navštívili, prezreli si ich stav a predmetné nehnuteľnosti v tomto stave
kupujú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov“. Súd prvej inštancie opomenul, že žalobkyňa vo
svojom žalobnom návrhu tvrdila, že pri kúpe nehnuteľnosti neprišlo k obhliadke rozostavanej stavby
domu. Uvedené tvrdenie považovala za účelové, nakoľko žalobkyňa ako kupujúca v samotnej kúpnej

zmluve slobodne vyhlásila, že predmetnú stavbu pred uzavretím zmluvy navštívila, prezrela si ju a túto
v takom stave aj „kupuje“. To, že nehnuteľnosť prezrela a že sa oboznámila so stavom nehnuteľnosti,
vyplýva aj zo znaleckého posudku Ing. K. H. č. XX/XXXX z 29.7.2013, ktorý si dala vypracovať pred
podpisom Kúpnej zmluvy a z výpovedí svedkov (Č., Y., S.Č.). S týmito výpoveďami sa súd prvej inštancie
nevysporiadal. Nesúhlasila s argumentáciou súdu prvej inštancie, že žalobkyňa je laik a nevie posúdiť

stav rozostavanej stavby. Pred tým, ako sa rozhodla stavbu kúpiť, si totiž nechala vypracovať znalecký
posudok Ing. K. H. a v tomto posudku je definovaný stav nehnuteľnosti (spolu s fotografiami), a na
stavbe bola niekoľkokrát s osobou s technickým vzdelaním, ktorá neskôr dozorovala stavebné práce na
dome. Postup žalobkyne pri kúpe nehnuteľnosti teda bol vysoko profesionálny a dôkladný, nakoľko pred
kúpou si prizvala na stavbu odborníkov z odboru stavebníctvo. Na základe takto získaných informácií

sa slobodne rozhodla nehnuteľnosť kúpiť. Zdôraznila, že spolu s vytknutím konkrétnych vád je potrebné
oznámenie, aké právo zo zodpovednosti za vady si kupujúci uplatňuje (napr. zľavu alebo odstúpenie
od zmluvy). Toto zvolené právo nemožno právne relevantne dodatočne meniť. Až keď kupujúci riadne
a včas vytkol predávajúcemu vady predmetu kúpy a predávajúci jeho požiadavkám nevyhovel, môže
uplatniť právo zo zodpovednosti za vady. K tejto situácii však nedošlo.

9. K odôvodneniu priznanej zľavy z kúpnej ceny súdom prvej inštancie tým, žalobkyňa zabezpečila
stavebné práce súvisiace s demontážou strechy a zhotovením novej strechy za 4.872,24 eura uviedla,
že uvedený postup žalobkyne a názor súdu, ktorý ho považoval za dôvodný, nebol správny. Žalobkyňa
si totiž v žiadnom podaní neuplatnila vady strechy vyžadujúce výmenu strechy, ale uviedla len to, že

„drevený záklop strechy je navlhnutý a čiastočne napadnutý plesňou“. Z uvedeného podľa nej vyplýva,
že si nemôže úspešne uplatniť na súde nárok na náhradu nákladov vynaložených na opravu strechy,
pretože táto vada sa v liste z 27.2.2014, ktorou si žalobkyňa uplatnila vady, nenachádza.

10. Záverom uviedla, že na podanie žalobkyne vo veci (tzv. doplnenia žaloby) z 31.3.2016 nemožno

prihliadať, nakoľko 18.12.2015 uplynula prekluzívna 24 mesačná lehota na uplatnenie nárokov zo
zodpovednosti za vady predanej veci. O tom, že žalobný návrh z 21.7.2015 bol neurčitý, svedčí aj
výzva súdu prvej inštancie na špecifikáciu predmetu konania. Namietala tiež arbitrárnosť napadnutého
rozsudku a uviedla, že súd prvej inštancie v odôvodnení rozhodnutia bližšie neuviedol, akými úvahamisa pri rozhodovaní riadil. Na základe uvedeného považovala rozhodnutie za nepreskúmateľné. Napokon
uviedla, že nesprávnosť napádaného rozsudku preukazuje aj skutkovo obdobný spor, v ktorom súd
žalobu zamietol s odôvodnením, že nevyšli a ani nemohli vyjsť dodatočne najavo vady (rozsudok

Krajského súdu v Trnave sp. zn. 10Co/39/2012 zo dňa 15.1.2013).

11. Žalobkyňa vo vyjadrení k odvolaniu žiadala napadnutý rozsudok potvrdiť. Uviedla, že súd prvej
inštancie riadne v súlade s ustanovením § 220 CSP odôvodnil ako dospel k záveru, že jej nárok je
dôvodný. Uviedol, že vady boli vytknuté žalovanej e-mailovou komunikáciou z 27.2.2014, čo potvrdila

aj žalovaná na pojednávaní konanom 3.5.2016. Ďalej uviedla, že obhliadku vykonala v rozsahu, ktorý
v rámci svojich možností mohla v danom čase reálne uskutočniť. Vzhľadom na povahu vád (skryté
vady) nebolo v objektívnych a ani jej subjektívnych možnostiach tieto vady vizuálne rozpoznať. Uvedené
vady predstavujú nedostatky technického charakteru, čoho následkom je skutočnosť, že tieto vady
neboli odhaliteľné skôr. Rozhodnutie R 38/1978 považovala v danej veci za nepoužiteľné, nakoľko
nekupovala historickú stavbu, resp. zrúcaninu alebo vrak automobilu, u ktorých sa predpokladá určitý

stav poškodenia. Zdôraznila, že podstata problému spočíva v tom, že žalovaná jej predala vec s
vadami, o ktorých mala vedomosť a neupozornila ju na ne. Ustanovenie § 596 Občianskeho zákonníka
nepripúšťa, aby sa z vyššie uvedenej povinnosti predávajúci exkulpoval, ani neuvádza žiadne liberačné
dôvody. K vedomosti žalovanej o stave predávanej veci poukázala na to, že tá okrem iného, vystupuje
ako spoločníčka a konateľka stavebnej obchodnej spoločnosti PAMAX.real, s.r.o., ktorá pôsobí v oblasti

stavebníctva, dokonca vykonáva činnosť stavebného dozoru.

12. K námietke žalovanej, že si spolu s uplatnením vád nezvolila aj príslušný nárok zo zodpovednosti,
čo jej následne znemožňuje uplatniť tento nárok v súdnom konaní, uviedla, že podľa ustanovenia § 599
prvá veta Občianskeho zákonníka platí, že vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného

odkladu. Jedná sa o ustanovenie poriadkového charakteru, s jeho porušením zákon nespája žiadnu
sankciu. Podľa ustanovenia § 599 druhá veta Občianskeho zákonníka platí, že práva zo zodpovednosti
za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia
veci.Ustanoveniemánormatívnupovahu,pričomporušenietohtoustanoveniamázanásledokpreklúziu
práva zo zodpovednosti za vady. V prejednávanej veci včas a riadne uskutočnila všetky hmotnoprávne

úkony, t.j. vytkla vady (e-mailom z 27.2.2014), ako aj definovala zodpovednostný nárok (žiadosť o
zľavu z kúpnej ceny uvedená v žalobe). Skutočnosť, že si vec pred kúpou prehliadla nikdy nepopierala,
rovnako ako ani to, že v súvislosti s úverovým financovaním kúpy nehnuteľností znalec Ing. H. pre účely
získaniaúverustanovilznaleckýmposudkomcenuprevádzanýchnehnuteľností,nevyplývalivšakzneho
žiadne vady nehnuteľnosti, tie mali povahu vád skrytých a vyšli najavo až po začatí dokončovacích

prác na stavbe. Nepovažovala za správny názor žalovanej o neuplatnení nároku na výmenu strechy. V
stanovenej lehote totiž vytkla žalovanej vady predanej veci. Následne podaním na súd v žalobe určila,
ktorý zodpovednostný nárok si volí, a to zaplatiť 5.562,24 eura, čomu zodpovedá právo na primeranú
zľavu z kúpnej ceny (§ 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka), o ktorom súd rozhodol.

13. Žalovaná v stanovisku k vyjadreniu žalobkyne zopakovala svoje predchádzajúce vyjadrenia vo veci
a poukázala na odbornú literatúru, podľa ktorej na súde môže kupujúci uplatniť právo zo zodpovednosti
len za tie vady, ktoré predávajúcemu včas vytkol a nemôže vady dodatočne rozširovať po uplynutí
prekluzívnej lehoty stanovenej na uplatnenie tohto nároku. Zdôraznila, že spolu s vytknutím konkrétnych
vád je potrebné oznámenie, aké právo zo zodpovednosti za vady si kupujúci uplatňuje (zľavu alebo

odstúpenie od zmluvy). V danom prípade mala za to, že uplatnenie vád žalobkyňou nespĺňa uvedené
náležitosti a preto naň nemožno prihliadať. Z „vytknutia vád“ už vôbec nevyplýva, aké právo zo
zodpovednosti si žalobkyňa uplatňuje.

14.Žalobkyňakpodanémuvyjadreniužalovanejzopakovala,ževšetkypodstatnéargumentykodvolaniu

uviedla v podaní zo 17.2.2017 a že žalovaná v replike neuvádza žiadne nové skutočnosti.

15. Odvolací súd, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 CSP), preskúmal
rozsudok súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie žalovanej bez nariadenia odvolacieho pojednávania

(§ 385 ods. 1 CSP a contrario) a dospel k záveru, že odvolanie žalovanej je dôvodné a rozsudok súdu
prvej inštancie je potrebné zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.16. Súd prvej inštancie v danej veci o návrhu žalobkyne na priznanie zľavy z kúpnej ceny rozostavaného
domu, ktorý nadobudla zmluvou uzatvorenou so žalovanou 5.11.2013 rozhodol na základe zistenia, že
predmetnástavbamalavadyuvedenévpríloheč.1kodovzdávajúcemuprotokoluz18.1.2014spísanom

Ing. K. N. v e-maile zaslanom žalobkyňou žalovanej (č.l. 139), čo medzi účastníkmi konania nebolo
sporné. Odvolací súd sa stotožnil so záverom súdu prvej inštancie, že žalobkyňa týmto e-mailom riadne
vytkla vady veci, z ktorých si potom žalobou z 21.7.2015 uplatnila nárok na peňažné plnenie vo výške
5.562,24 eura, ktorý je potrebné v zmysle ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka považovať
za uplatnenie si nároku na zľavu z dojednanej ceny (nie nároku na úhradu nevyhnutných nákladov,

ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady podľa § 598 Občianskeho
zákonníka). Vadami stavby uvedenými v protokole bola nevyčistená vodomerná šachta a kontrolná
šachtakanalizácie,chýbajúcežľabyazvodydažďovejvodynastrecheachýbajúcadažďovákanalizácia,
navlhnutý záklop strechy a čiastočne plesňou napadnutý (asi drevený záklop strechy) pod škridlou zo
strany od susedného rodinného domu, niektoré špáry v nosnom murive väčšie ako 5 cm, zatečená stena
garáže, poškodené horné murivo na garáži, na dvoch miestach nezaliate otvory v keramickom strope,

nestabilne vymurovaná schodisková stena a nezatiahnuté murivo na parapety cementovou maltou.
ExistenciutýchtovádmalpreukázanúznaleckýmposudkomIng.K.M.č.XX/XXXXz6.4.2014.Kzáveru,
že žalovaná žalobkyňu na tieto vady neupozornila, ktorý pripojil k záveru o existencii vád, neuviedol,
z ktorých dôkazov vykonaných v konaní k tomuto zisteniu dospel. Zistený skutkový stav posúdil podľa
ustanovení § 596, § 597 ods. 1 a § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka a vyvodil, že žalovaná zodpovedá

za vady predávanej veci v zmysle ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Výšku zľavy z
kúpnej ceny stanovil s prihliadnutím na povahu a rozsah vád, ktoré podľa posudku Ing. K. M. spôsobujú
poruchy prvkov krátkodobej a dlhodobej životnosti, bránia kvalitnému hygienickému a energetickému
hospodárnemu užívaniu domu a bez ich odstránenia bude dochádzať k vzniku karcinogénnych plesní,
postupne bude narušovaná statická odolnosť stavby a bez ich odstránenia by nemohlo dôjsť ani k

dokončeniu (dostavaniu) stavby, s prihliadnutím k dohodnutej kúpnej cene a k nákladom potrebným na
odstránenie vád, ktoré boli určené znaleckým posudkom Ing. F. N. zo dňa 4.5.2014 (č.l. 94 -114).

17. Podľa ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka časti vety pred bodkočiarkou, ak dodatočne
vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu

z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady.
18. Citované ustanovenie upravuje právo zo zodpovednosti za vady existujúce v dobe plnenia, na ktoré
predávajúci kupujúceho neupozornil. S existenciou vád, ktoré vyšli najavo dodatočne (po predaji) je
spojené právo kupujúceho na primeranú zľavu dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady.

19. Súd prvej inštancie vo veci na zistený skutkový stav týkajúci sa stavu predmetného rodinného
a okolnosti, za ktorých k predaju došlo, správne aplikoval ustanovenie § 597 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, toto si však nesprávne vyložil a tým danú vec nesprávne právne posúdil.

20. Právnym posúdením veci je činnosť súdu spočívajúca v subsumácii zisteného skutkového stavu pod

skutkovú podstatu vyhľadanej právnej normy, ktoré vedie k záveru, či a komu súd právo priznáva ale
nepriznáva. Právne posúdenie veci je nesprávne, ak sa súd dopusti pri tejto činnosti omylu, t.j. keď na
správne zistený skutkový stav aplikoval iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť, alebo aplikoval
síce správny právny predpis, ale ho nesprávne interpretoval, alebo zo skutočnosti naisto preukázaných
vyvodil nesprávne právne závery. Nesprávnym právnym posúdením je vedľa prípadov, kedy súd na

zistený skutkový stav aplikuje nesprávnu právnu normu i situácie, keď súd aplikuje právnu normu na
nedostatočne zistený skutkový stav, z ktorého nemožno posúdiť správnosť aplikácie práve tejto právnej
normy, t.j. keď súd subsumuje zistený skutkový stav pod skutkovú podstatu normy bez toho, aby bolo
naisto dané naplnenie všetkých jej zákonných znakov.

21. Zodpovednosť vyplývajúca z citovaného ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka je
objektívna (zodpovednosť za výsledok), ktorej sa predávajúci, pokiaľ na vady existujúce v čase uzavretia
zmluvy kupujúceho neupozornil, nemôže zbaviť, pričom nie je rozhodujúce, či o vadách vedel alebo
nevedel. Predpokladom tejto zodpovednosti však je aj okolnosť, že musí ísť o vadu alebo vady, ktoré
pre kupujúceho vyšli najavo dodatočne, teda po uzavretí kúpnej zmluvy. Použitá formulácia úvodných

slov ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ("Ak dodatočne vyjde najavo vada...") vylučuje
aplikáciu tohto ustanovenia v prípadoch, v ktorých kupujúci o konkrétnych vadách veci vedel a napriek
tomu sa slobodne rozhodol kúpnu zmluvu o kúpe veci za dojednanú kúpnu cenu uzavrieť (rozsudok
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 30. januára 2001 sp.zn. 5 Cdo 133/2000, R 9/2003).22. V preskúmavanej veci súd prvej inštancie mal za nesporné, že stavba mala vytýkané vady už pri
predaji žalobkyni.

23. Na druhú otázku, podstatnú pre vyvodenie zodpovednosti žalovanej za vady stavby podľa
ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to, či pre kupujúcu (a jej manžela) boli vady
veci uvádzané v protokole spísanom Ing. K. N. (č.l. 139) známe pri uzatváraní kúpnej zmluvy alebo
išlo o vady, ktoré vyšli najavo (zistila ich) až po uzavretí kúpnej zmluvy, v odôvodnení rozsudku

súd prvej inštancie jednoznačne neodpovedal. Obmedzil sa len na konštatovanie, že predávajúca
žalobkyňu na vady špecifikované v posudku Ing. K. M. neupozornila, čo bolo podľa neho postačujúce
pre vyvodzovanie zodpovednosti žalovanej za vady predmetnej predanej stavby podľa ustanovenia §
597 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

24. Obranu žalovanej, že všetky vytýkané vady boli viditeľné pri ohliadke stavby žalobkyňou, a táto

teda musela o nich vedieť, nepovažoval za spôsobilú k tomu, aby ju zbavila objektívnej zodpovednosti
stanovenej v § 597 Občianskeho zákonníka. K tvrdeniu žalovanej, že vytýkané vady boli viditeľné
uviedol, že pri aplikácii ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka je bez významu, či ide o vadu zjavnú
alebo skrytú. To je nesporné, ale len za predpokladu, že táto vada vyšla najavo až po uzavretí kúpnej
zmluvy, t.j. dodatočne a teda nebola zrejmá už v čase uzavretia zmluvy. K zisteniu, že žalobkyňa si

stav predávanej nehnuteľnosti tesne pred jej kúpou dala posúdiť aj znalcom Ing. K. H. (posudok z
29.7.2013 č. XX/XXXX, č.l. 159 - 195), k výpovedi svedka N. Č., že bol so žalobkyňou ako odborník na
stavebné práce, na jej požiadanie, na obhliadke predmetnej stavby zvonku i znútra (č.l. 144), výpovedi
svedka I. Y., že bol so žalovanou na obhliadke predmetnej stavby (č.l. 147), výpovedi Z. S., že žalobkyňa
odmietla jeho ponuku na obhliadku stavby s tým, že ona predmetnú stavbu pozná (č.l. 149) a fotografiám

založeným v spise ako č.l. 152 - 155 a fotografiami v znaleckom posudku Ing. H. (č.l. 194), na ktorých
je jasne vidieť, že na predávanej stavbe nie sú žľaby a zvody dažďovej vody na streche, v akom stave
dokončenosti je strecha a aký materiál bol na strechu použitý, sa v odôvodnení napadnutého rozsudku
súd prvej inštancie nevyjadril, i keď tieto zistenia boli významné pre vyvodenie záveru o to, či žalobkyňa
vedelaalebonevedelaotom,vakomstaverozostavanostibolapredávanástavbaačimalatvrdenévady.

Pritom do nákladov na odstránenie vád stavby (č.l. 105), ktoré boli pre súd podkladom pre rozhodnutie,
boli náklady na dorobenie žľabov a zvodov dažďovej vody a práce na streche domu i garáže (a ďalšie
práce a materiál) zahrnuté. Záver súdu prvej inštancie, že tieto vady nemohli byť pre žalobkyňu ako
laika zistiteľné pri bežnej ohliadke uvádzané skutkové zistenia nepodporujú. Na zistenie, že na stavbe
nie sú žľaby a zvody dažďovej vody, že nie sú urobené parapety, vodomerná šachtu a kontrolnú šachta

kanalizácie nie je čistá (je zahádzaná stavebným odpadom), v nosnom murive sú väčšie špáry a že je
poškodené horné murivo na garáži, pritom nie je treba mať žiadne osobitné znalosti, keďže je to zrejmé
na pohľad aj laikovi, za čo súd prvej inštancie žalovanú považoval.

25. Pokiaľ teda súd prvej inštancie pri aplikácii ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka na

zistený skutkový stav nepovažoval za významné skutkové zistenie, že žalobkyňa si pred uzatvorením
zmluvy o kúpe predmetnej rozostavanej stavby rodinného domu stavbu viac krát obhliadla, zaobstarala
si znalecký posudok a vyjadrenia osoby s odborným stavebným vzdelaním a skúsenosťami k stavu
predávanej nehnuteľnosti, ktorú si prizvala k ohliadke a s ktorou sa radila pri kúpe, a to aj pokiaľ
ide o materiál použitý na stavbu a kvalitu stavbárskych prác, čo nasvedčovalo tomu, že vedela, že

viacero prác nie je dokončených, resp. nie je urobených kvalitne a ktoré práce bude treba na stavbe
ešte urobiť, vec nesprávne právne posúdil. Tvrdenia žalovanej, že žalobkyňa nemohla nevedieť v
akom stave rozostavanú stavbu kupovala, s ohľadom na preukázané, že si stavbu viackrát obhliadla,
zaobstarala si odborný znalecký posudok, síce k cene stavby, ktorý však zdokumentoval aj jej stav
v dobe kúpy, a konzultáciám s odborníkom, ktorého si sama vybrala, mohli mal zásadný význam

pre podriadenie skutkovej situácie pod vybranú právnu normu. Ak súd prvej inštancie tieto nehodnotil
spôsobomstanoveným§191CSPvovzájomnejsúvislosti,sprihliadnutímnavšetko,čovyšlozakonania
najavo, a to aj z hľadiska vierohodnosti zaobstaraných dôkazov, skutkový stav veci nezistil v potrebnom
rozsahu.

26. Použitie (uplatnenie) ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka je totiž vylúčené v prípadoch,
v ktorých kupujúci o konkrétnych vadách veci vedel a napriek tomu sa slobodne rozhodol zmluvu o kúpe
veci za dojednanú kúpnu cenu uzavrieť (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 30. januára
2001, sp. zn. 5 Cdo 133/2000).27. Odvolací súd pre úplnosť k otázke výšky priznanej zľavy z ceny predanej veci uvádza, že súd
prvej inštancie vychádzal zo správnych hľadísk pri určovaní zľavy z ceny predanej veci daných znížením

funkčnej a estetickej hodnoty predanej veci. Pri ďalšom rozhodovaní sa však bude musieť vysporiadať
aj s otázkou primeranosti zľavy vzhľadom na žalovanou namietanú cenu predanej stavby.

28. Na základe uvedeného odvolací súd dospel k záveru, že súd prvej inštancie vec nesprávne právne
posúdil, keď nesprávne vyhodnotil splnenie podmienok pre zodpovednosť žalovanej za zistené vady,

nezistil riadne skutkový stav, keď nevyhodnotil všetky vykonané dôkazy, ktorými sa v spore bránila
žalovaná a týmto nesprávnym procesným postupom jej znemožnil, aby uskutočňovala jej patriace
procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, pričom tento nedostatok
nemožno napraviť v konaní pred odvolacím súdom. Odvolací súd preto rozsudok súdu prvej inštancie
zrušil podľa § 389 ods. 1 písm. b) a c) CSP a podľa § 391 ods. 1 CSP vrátil vec súdu prvej inštancie na
ďalšiekonanie.Vnovomkonaníbudesúdprvejinštanciepovinnýriadiťsaprávnymnázoromvyjadreným

odvolacím súdom a riadne vyhodnotiť všetky v konaní vykonané dôkazy. Súd prvej inštancie nové
rozhodnutie vo veci samej odôvodní spôsobom zodpovedajúcim § 220 ods. 2 CSP tak, aby odôvodnenie
rozsudkuobsahovalodostatokdôvodovaichvyjadreniebolozrozumiteľnéavysporiadasasnámietkami
žalovanej smerujúcimi proti rozhodnutiu o zľave z dojednanej ceny stanovenej súdom prvej inštancie
uvádzanýmivodvolanísohľadomnato,žesúdprvejinštitúciebudevďalšomkonanínanovorozhodovať

o zodpovednosti žalovanej za vady predmetnej nehnuteľnosti.

29. Súd prvej inštancie v novom rozhodnutí o veci rozhodne o náhrade trov o konania (§ 262 ods. 1,
§ 396 ods. 3 CSP).

30. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).