Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Monday, June 20, 2022

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 17Co/50/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3117220038
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 06. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Janáková

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2022:3117220038.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Gabriely Janákovej a sudcov

Mgr. Ivana Kubínyiho a Mgr. Zuzany Holúbkovej v spore žalobcu: Portos Real Estate SE, európska
spoločnosť, so sídlom Záhřebská 562/14, Vinohrady, Praha, Česká republika, IČ: 087 19 322, zast.
Advokátska kancelária JUDr. AŽALTOVIČ & PARTNERS s.r.o., so sídlom Potočná 650/135B, Trenčín,
IČO: 36 857 882, proti žalovanému: EQUITE, s.r.o., so sídlom Astrová 2/A, Bratislava, IČO: 46 405
071, zast. Advokátska kancelária JUDr. Marek Doktor, s.r.o., so sídlom Legionárska 7735/31B, Trenčín,
IČO: 52 536 891, o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, o odvolaní žalobcu proti rozsudku
Okresného súdu Trenčín zo dňa 14. júna 2021, č.k. 14C/57/2017-419, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom výroku III. a závislom výroku IV. o náhrade trov konania
p o t v r d z u j e .

II. Žalovanému p r i z n á v a proti žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu
100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.NapadnutýmrozsudkomsúdprvejinštancievýrokomI.zastavilkonanievčastiourčenie,žežalobcaje
výlučným vlastníkom nehnuteľností, evidovaných v katastri nehnuteľnosti vedeným Okresným úradom v
Trenčíne,katastrálnyodbornaLVč.9433prek.ú.Trenčín,atoparcelyreg.„C“evidovanénakatastrálnej

mape ako pozemok s parcelným číslom č. 201/16 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 44 m2 a
pozemok s parcelným číslom č. 201/17 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 3 m2. Výrokom II.
žalovanému priznal proti žalobcovi právo na náhradu trov konania v zostávajúcej časti vo výške 100
%. Výrokom III. vo zvyšku žalobu zamietol. Výrokom IV. žalovanému priznal proti žalobcovi právo na
náhradu trov konania 100 % s tým, že o jej výške bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným
uznesením.
2. Súd prvej inštancie rozhodoval na základe žaloby, ktorou sa žalobca domáhal proti žalovanému

určenia, že je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. 9433 pre k. ú. Trenčín ako
pozemky vedené Okresným úradom v Trenčíne, katastrálny odbor ako parcely registra „C“ evidované
na katastrálnej mape ako C-KN parc. č. 198/2 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 131 m2, parc. č.
201/16 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 44 m2 a pozemok parc. č. 201/17 - zastavaná plocha a
nádvorie o výmere 3 m2 a náhrady trov konania. Žalobca uviedol, že je vlastníkom týchto nehnuteľností,
avšak žalovaný je evidovaný ako ich výlučný vlastník v katastri nehnuteľností. Žalovaný so žalobou
nesúhlasil.ŽalovanýsvojevlastníckeprávoodvodzovalodkúpnychzmlúvregistrovanýchpodV4894/16

a V-2070/2018 (kúpna zmluva č. 16679 a č. 1561/18) a od vydržania.
3. V priebehu konania vzal žalobca čiastočne späť žalobu vo vzťahu k parcelám č. 201/16 a 201/17.
Žalovaný s čiastočným späťvzatím žaloby súhlasil. Preto súd prvej inštancie čiastočne konanie zastavil.4. Predmetom sporu po čiastočnom späťvzatí žaloby zostalo určenie vlastníckeho práva k C-KN parc.
č. 198/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 131 m2, zapísanej aktuálne na LV č. 9433 v k.ú. Trenčín
(ďalej ako „parcela č. 198/2“).

5. V tomto prípade je žalovaný zapísaným vlastníkom parcely č. 198/2 v katastri nehnuteľností. Táto
parcela bola pôvodne vo vlastníctve spoločnosti REALITY-NÁJOMNÉ DOMY a.s. Tá previedla kúpnou
zmluvou zo dňa 29.6.2006 („prvotná zmluva“) túto parcelu na F. L.. F. L. previedol kúpnou zmluvou túto
parcelu na spoločnosť ROZMARÍN, a.s. Spoločnosť ROZMARÍN, a.s. previedla kúpnou zmluvou túto
parcelu na spoločnosť KANTA s.r.o. Spoločnosť KANTA s.r.o. previedla kúpnou zmluvou túto parcelu na

žalovaného. Žalovaný previedol kúpnou zmluvou túto parcelu na spoločnosť Oberbank Leasing s.r.o.
Spoločnosť Oberbank Leasing s.ro. kúpnou zmluvou túto parcelu opätovne previedla na žalovaného.
6. Žalobca v konaní pred súdom prvej inštancie tvrdil, že je jej vlastníkom z dôvodu, že už prvotná zmluva
je absolútne neplatná, a preto sú i nasledujúce prevody, ktorých dôsledkom bolo, že je žalovaný ako
vlastník zapísaný v katastri nehnuteľností, absolútne neplatné.
7. Súd prvej inštancie v rozhodnutí upozornil, že prvotná zmluva už bola preskúmaná Okresným súdom

Trenčín. Okresný súd Trenčín v rozsudku zo dňa 24.6.2019, č.k. 12C/149/2013-414, konštatoval, že
prvotná zmluva je neplatná z dôvodu porušenia zákona - § 196a ods. 1 Obchodného zákonníka a §
39 Občianskeho zákonníka pre absenciu súhlasu dozornej rady s prevodom nehnuteľností. Súd prvej
inštancie zdôraznil, že uvedený rozsudok Okresného súdu Trenčín sa síce netýkal parcely č. 198/2,
avšak prvotnej zmluvy áno. Preto pri svojom rozhodovaní dospel súd prvej inštancie k záveru, že niet

pochybnostíotom,žeprvotnázmluvajeneplatnáprerozporsozákonom(preabsenciusúhlasudozornej
rady spoločnosti REALITY-NÁJOMNÉ DOMY, a.s. s prevodom nehnuteľnosti).
8. Súd prvej inštancie sa ďalej zaoberal skúmaním, či žalovaný vec nenadobudol vydržaním, nakoľko
to sám v priebehu konania tvrdil.
9. Za sporné súd prvej inštancie považoval, či je možné započítať držbu parcely č. 198/2 aj právnymi

predchodcami žalovaného. Preto sa zaoberal tým, či žalovaný mal právny dôvod, vzhľadom na všetky
okolnosti, domnievať sa, že je dobromyseľný. Žalovaný podľa súdu prvej inštancie uniesol dôkazné
bremeno, že mal parcelu č. 198/2 v nepretržitej držbe so započítaním jeho právnych predchodcov
po dobu viac ako 10 rokov. Súd prvej inštancie pritom konštatoval, že pri tejto parcele sa realizoval
vklad zo spoločnosti REALITY-NÁJOMNÉ DOMY, a.s. na F. L. dňa 9.10.2006, a tak 10-ročná vydržacia

lehota uplynula dňa 9.10.2016. Následné zmluvné prevody tejto nehnuteľnosti boli zrealizované formou
písomných zmlúv. Nebolo zároveň preukázané, že by dojednané kúpne ceny medzi jednotlivými
prevodcamipoF.L.neboliriadnezaplatené.Všetkyzmluvyprešlivkladovýmkonanímaboliregistrované
na Okresnom úrade, odbor katastrálny v Trenčíne. F. L. bol podľa vlastného vyjadrenia do roku 2015
dobromyseľný, že mu vec patrí a nakladal s ňou ako s vlastnou, a noví nadobúdatelia nemali vedomosť,

ba ani pri obvyklej opatrnosti možnosť, zistiť, že prvotná zmluva by mala byť absolútne neplatná.
Pozemok všetci kupovali od vlastníka, zapísaného v katastri nehnuteľností, a nemali pochybnosť o tom,
že predávajúcemu vec patrí.
10. Žalobca podľa súdu prvej inštancie nepreukázal, že by sa do sféry legitímnych nadobúdateľov
pozemkov dostala v priebehu plynutia 10-ročnej vydržacej doby informácia o tom, že by prvotná

zmluva mala byť absolútne neplatná pre porušenie zákona (čo by spochybnilo ich presvedčenie o
dobromyseľnosti držby). Taktiež nepreukázal, že by došlo k prerušeniu plynutia vydržacej doby v
dôsledku nejakých súdnych sporov. Žiaden z nových nadobúdateľov parcely č. 198/2 totiž nebol ich
účastníkom. Tieto sa viedli vždy s okruhom strán sporu. Do vydržacej doby v prospech žalovaného
teda možno podľa súdu prvej inštancie započítať vydržaciu dobu všetkých jeho právnych predchodcov,

vrátane F. L. ako fyzickej osoby, ktoré sa odvíjali od právnych úkonov nasledujúcich po absolútne
neplatnej zmluve uzavretej medzi spoločnosťou REALITY-NÁJOMNÉ DOMY, a.s. a F. L..
11. Dokazovaním tak súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalovaný svoju dobromyseľnosť a
oprávnenú držbu po dobu plynutia zákonom stanovenej 10-tročnej vydržacej doby preukázal a
nehnuteľnosť žalovaný zákonným spôsobom nadobudol do vlastníctva vydržaním. Žaloba v tejto veci

bola podaná na súd dňa 14.11.2017, pôvodnému žalovanému spol. Oberbank Leasing bola žaloba
doručená až začiatkom marca 2018 a dovolanie sa neplatnosti kúpnej zmluvy adresované spol.
Oberbank Leasing, s.r.o. pochádza zo dňa 16.10.2017, teda až po uplynutí vydržacej doby, ku ktorej
došlo 9.10.2016. Preto súd prvej inštancie v zostávajúcej časti žalobu zamietol.
12. O náhrade trov konania rozhodol podľa § 256 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP. Zastavenie konania v

časti zavinil žalobca, preto je povinný zaplatiť žalovanému náhradu trov konania, a vo zvyšku vo veci
samej bol neúspešný. Preto súd prvej inštancie priznal žalovanému právo na náhradu trov konania proti
neúspešnému žalobcovi vo výške 100 %.
13. Proti výrokom III. a IV. tohto rozsudku sa odvolal žalobca.14. Žalobca namietal, že v otázke posúdenia platnosti uzatvorenej prvotnej zmluvy vychádzal súd prvej
inštancie z nesprávneho právneho posúdenia veci, keď opomenul aplikovať kogentné ust. § 196a a
nasl. Obchodného zákonníka. Súdom prvej inštancie aplikovaná právna norma (§ 19a Občianskeho

zákonníka a v tejto súvislosti na ňu nadväzujúce) je nesprávna, v dôsledku čoho odvolaním napadnutý
rozsudok vykazuje znaky nezákonnosti a arbitrárnosti. Súd prvej inštancie aplikoval na skutkový stav
rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. MCdo 76/2002, keď podľa jeho právneho názoru je analogicky
aplikovateľný na prejednávanú vec. Žalobca sa s uvedeným nestotožňuje. Súd prvej inštancie len
mechanicky prevzal právne závery obsiahnuté v rámci judikátu bez komplexného prihliadnutia na

osobitosti tejto veci a toho-ktorého času platného právneho stavu. Uvedenú judikatúru podľa žalobcu
nemožno na tento skutkový stav analogicky aplikovať, keďže v čase rozhodnom pre judikovanie
právneho názoru vychádzajúceho z rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. M Cdo 76/2002, bol
rozdielny právny stav, nakoľko nebolo platné a účinné ustanovenie § 196a ods. 1 a nasl. Obchodného
zákonníka (ustanovenie § 196a ods. 1 a nasl. Obchodného zákonníka bolo do Obchodného zákonníka
inkorporované až zákonom č. 500/2001 Z.z. s účinnosťou od 1.1.2002).

15. Keďže prvotná zmluva je absolútne neplatným právnym úkonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka
pre rozpor so zákonom, poukázal žalobca na to, že absolútna neplatnosť právneho úkonu (negotium
nullum) nastáva bez ďalšieho priamo zo zákona, v dôsledku čoho sa hľadí na absolútne neplatný úkon
tak, ako keby nebol nikdy urobený. Následne s poukazom na právnu zásadu, podľa ktorej nikto nemôže
previesť na iného viac práv, ako sám má, nemôže platne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na

inú osobu ten, kto je na základe absolútne neplatného právneho úkonu vedený v katastri nehnuteľností
ako vlastník nehnuteľností.
16. Na platný prevod majetku spoločnosti na kupujúceho sa vyžaduje súhlas dozornej rady, ktorý musel
byť udelený vopred a súčasne, aby sa prevod majetku uskutočnil za podmienok obvyklých v bežnom
obchodnom styku. Keďže takýto predchádzajúci súhlas dozornej rady predávajúceho daný nebol, bola

podľa názoru žalobcu prvotná zmluva uzatvorená v rozpore s kogentným § 196a ods. 1 Obchodného
zákonníka, a teda je prvotná zmluva (a všetky ďalšie na ňu nadväzujúce) podľa § 39 Občianskeho
zákonníka absolútne neplatný právny úkon z dôvodu jej rozporu so zákonom (keďže jej uzavretím bolo
porušené kogentné ustanovenie § 196a ods.1 Obchodného zákonníka). Aj keď v súčasnej dobe je ako
vlastník nehnuteľností zapísaný žalovaný, tento nie je a vzhľadom na účinky absolútnej neplatnosti

kúpnej zmluvy ani nebol ich skutočným vlastníkom. Právne závery súdu prvej inštancie tak nepochybne
spočívajú na nesprávnom právnom posúdení veci.
17. Čo sa týka vydržania nehnuteľnosti žalovaným, s výkladom súdu prvej inštancie sa nestotožnil.
Vyslovil názor, že na základe absolútne neplatného právneho úkonu nemôže dôjsť k platnému
prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Prvotná zmluva je od počiatku absolútne neplatným

právnym úkonom. V dôsledku toho nemohol ani žalovaný (vrátane jeho predchodcov) nadobudnúť
vlastnícke právo, a teda nikdy nebol vlastníkom nehnuteľnosti. Je nepochybné, že ak sa jedná o
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a bol povolený vklad do katastra na základe absolútne
neplatného právneho úkonu, je daný len modus, t.j. spôsob nadobudnutia - vkladom do katastra, ale
jasne chýba titulus, čiže platne uzavretá zmluva - právny dôvod nadobudnutia. Preto nie je prípustné

vydržanie vlastníckeho práva k veciam, ktoré niektorý z právnych predchodcov domnelých vlastníkov
nadobudol na základe absolútne neplatného právneho úkonu. Žalobca považoval napadnutý rozsudok
za nepreskúmateľný, čím došlo k porušeniu jeho práva na spravodlivý proces.
18. Preto žalobca navrhol, aby odvolací súd zrušil výroky III. a IV. napadnutého rozsudku a aby vec vrátil
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Zároveň požiadal o náhradu trov odvolacieho konania.

19. K odvolaniu žalobcu sa vyjadril žalovaný. Napadnutý rozsudok považoval za správny, dôvodný a
vydaný v súlade so zákonom. Odvolanie žalobcu podľa žalovaného neobsahuje žiadnu argumentáciu,
ktorá by odôvodňovala zmenu či zrušenie napadnutého rozsudku, keďže žalovaný len opakuje
argumenty, s ktorými sa súd prvej inštancie riadne vysporiadal.
20. Krajský súd ako súd odvolací preskúmal vec podľa § 379 a § 380 ods. 1 CSP, bez nariadenia

pojednávania odvolacieho súdu podľa § 385 ods. 1 CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej
inštancie je potrebné v napadnutom výroku III. a v závislom výroku IV. o náhrade trov konania podľa §
387 ods. 1 CSP potvrdiť.
21. Rozsudok súdu prvej inštancie vo výrokoch I. a II. odvolaním napadnutý nebol, preto je v týchto
výrokoch právoplatný a týmto rozhodnutím odvolacieho súdu nedotknutý (§ 367 CSP).

22. Žalobca v odvolaní namietal, že prvotná zmluva je neplatná. Poukázal v tejto súvislosti na bod 19.
napadnutého rozsudku, v ktorom súd prvej inštancie odkázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp.
zn. MCdo 76/2002.23. Odvolací súd, rovnako ako žalobca, postrehol tento vnútorný rozpor v odôvodnení napadnutého
rozsudku, keď na jednej strane súd prvej inštancie upriamil pozornosť na závery uvedeného rozhodnutia
Najvyššieho súdu SR a súčasne na druhej strane skonštatoval absolútnu neplatnosť prvotnej zmluvy

(teda opačný názor, než aký sa deklaruje v spomenutom rozhodnutí Najvyššieho súdu SR). Podstatné
však je, že napokon súd prvej inštancie skonštatoval, že prvotná zmluva je absolútne neplatná, o čom
už bolo prejudiciálne rozhodnuté v inom konaní, a to v konaní vedenom pred Okresným súdom Trenčín,
sp. zn. 12C/149/2013. Súd prvej inštancie explicitne konštatoval absolútnu neplatnosť prvotnej zmluvy
v bodoch 21. a 26. napadnutého rozsudku.

24. Žalobca sa ďalej v odvolaní nestotožnil s právnym posúdením súdu prvej inštancie o vydržaní parcely
č. 198/2 žalovaným. Žalobca k vydržaniu namietal iba to, že nie je prípustné vydržanie vlastníckeho
práva k veciam, ktoré niektorý z právnych predchodcov domnelých vlastníkov nadobudol na základe
absolútne neplatného právneho úkonu.
25. S týmto záverom sa odvolací súd nestotožňuje. Nezodpovedná totiž podstate vydržania.
26. Podľa § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju

má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o
nehnuteľnosť.
27. Podľa § 134 ods. 3 Občianskeho zákonníka do doby podľa odseku 1 sa započíta aj doba, po ktorú
mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.
28. Podľa § 129 ods. 1 Občianskeho zákonníka držiteľom je ten, kto s vecou nakladá ako s vlastnou

alebo kto vykonáva právo pre seba.
29. Podľa § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti
dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným. Pri pochybnostiach sa
predpokladá, že držba je oprávnená.
30. Žalobca nelogicky namieta, že na podklade právneho úkonu, ktorý je neplatný, nie je možné

vydržaním nadobudnúť vlastnícke právo k veci. Tento názor by podľa odvolacieho súdu celkom
eliminoval podstatu inštitútu vydržania. Práve inštitút vydržania docieľuje nadobudnutie vlastníckeho
práva osobe, ktorá nie je jej vlastníkom, tým, že má vec v kvalifikovanej dlhodobej držbe na podklade
nie právne perfektného nadobúdacieho titulu. Vydržanie preto mieri práve na situácie, keď osoba nie
je právne vlastníkom veci, napr. v dôsledku toho, že právny úkon, na podklade ktorého nadobudla vec,

je absolútne neplatným právnym úkonom, ale v dôsledku dlhodobej oprávnenej držby sa ním stane.
Aj konštantná judikatúra potvrdzuje, že „oprávnená držba sa nemusí nutne opierať o existujúci právny
dôvod; postačí, aby bol daný aj domnelý (putatívny) právny dôvod. Pôjde však vždy o to, aby držiteľ bol
so zreteľom ku všetkým okolnostiam v dobrej viere, že mu taký právny dôvod svedčí (rozhodnutia sp.
zn. 2 Cdo 207/2005, 2 Cdo 271/2007, 5 Cdo 534/2009, 4 Cdo 287/2006)“ (uznesenie Najvyššieho súdu

SR zo dňa 30.3.2020, sp. zn. 5 Cdo 74/2019).
31. To je i prípad tejto veci. Žalovaný právne vlastníkom nebol (lebo nemožno vec nadobudnúť od
nevlastníka - prvotná zmluva je neplatná, a teda i ďalšie na ňu nadväzujúce), avšak so zreteľom na
všetky okolnosti (t.j. na to, že spornú parcelu riadne kúpil a zavkladoval, disponoval tak putatívnym
nadobúdacím titulom, čo bol prípad aj jeho právnych predchodcov) bol dobromyseľný v tom, že skutočne

je vlastníkom.
32. Iné námietky k vydržaniu žalobca v odvolaní neprezentoval.
33. Preto súd prvej inštancie rozhodol vecne správne. To je dôvodom na potvrdenie rozsudku v
napadnutom výroku III. a závislom výroku IV. o náhrade trov konania (§ 387 ods. 1 CSP).
34. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v

spojení s § 255 ods. 1 CSP. Žalovaný bol v odvolacom konaní úspešný, a preto mu prináleží nárok na
náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu proti žalobcovi. V zmysle § 262 ods. 2 CSP o výške
náhrady trov bude rozhodovať súd prvej inštancie.
35. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom krajského súdu jednomyseľne.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).