Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, July 15, 2021

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 15Csp/75/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6120348795
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 07. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Gabriela Chudovská

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2021:6120348795.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín v konaní pred sudkyňou Mgr. Gabrielou Chudovskou v právnej veci žalobcu : UNI -

INTER- RAP, s.r.o., so sídlom Kysucká cesta 8405/16C, Žilina, IČO: 36 388 921, právne zastúpený: V4
JURISTIC group, s.r.o., so sídlom Furdekova 16, Bratislava, proti žalovanému: L. H., nar. XX.XX.XXXX,
trvale pobytom L. XXX/XX, X., právne zastúpený: J. & E., s.r.o., so sídlom Rázusova 13, Košice, o
zaplatenie 6.000,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu zamieta.

Žalovaný má proti žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

Svedkyňa M.. N. C., nar. XX.X.XXXX, bytom J.G. X. XXX, J. má proti žalobcovi nárok na svedočné v
rozsahu 100%.

Svedkyňa C. U., nar. XX.X.XXXX, bytom Na E. XXX/X, O. O. má proti žalobcovi nárok na svedočné v
rozsahu 100%.

Svedok G.. M.. X. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom U. XXXX/XXC, V. má proti žalobcovi nárok na svedočné
v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobou doručenou Okresnému súdu Banská Bystrica vrámci upomínacieho konania sa žalobca
domáhal, aby súd žalovaného zaviazal na zaplatenie sumy 6.000,- eur s príslušenstvom.

2.Žalobu skutkovo žalobca odôvodnil tým, že žalovaná pohľadávka vznikla zo zmluvy o nájme
bytových priestorov zo dňa 08.10.2018 uzatvorenej medzi žalovaným ako nájomcom a žalobcom
ako prenajímateľom. Predmetom záväzkovo-právneho vzťahu bola povinnosť prenajímateľa prenechať

nájomcovi byt do užívania na dobu určitú od 08.10.2018 do 31.10.2023 a tomu zodpovedajúca
povinnosť nájomcu uhradiť dojednané nájomné. V čl. VIII. predmetnej nájomnej zmluvy sa v bode
8.3. uvádza: "V prípade skončenia nájmu pred uplynutím dohodnutej doby nájmu z dôvodu na strane
nájomcu alebo bez udania dôvodu, vzniká prenajímateľovi nárok na odstupné vo výške ročného
nájmu, ktoré bude splatné do 15 dní od jeho uplatnenia v podobe faktúry. Toto platí recipročne aj
za predpokladu, že dôjde ku zrušeniu nájmu z dôvodov na strane prenajímateľa, teda bez zavinenia
nájomcu.Výnimkutvoriaudalostispôsobenévyššoumocou."Žalovanýakonájomcasarozhodolukončiť

nájomnú zmluvu pred uplynutím doby, na ktorú bol nájom dohodnutý, pričom na základe uvedeného
mu vznikla povinnosť uhradiť žalobcovi ako prenajímateľovi sankciu za nedodržanie obojstranne zmluve
dohodnutých podmienok. Pred uzavretím nájomnej zmluvy prebiehalo medzi žalobcom a žalovaným
intenzívne vyjednávanie, počas ktorého bola daná možnosť obom zmluvným stranám meniť a dopĺňaťobsah zmluvných podmienok. Aj napriek upozorneniam zo strany žalobcu ako prenajímateľa, bol to
práve žalovaný v pozícií nájomcu, ktorý trval na neštandardne dlhom období nájmu v trvaní päť
rokov. Vzhľadom na to, že žalobca podobný typ zmlúv uzatvára na kratšiu dobu (zvyčajne dva až

tri roky), dohodol sa so žalovaným na sankcií uvedenej v bode 8.3. nájomnej zmluvy v prípade jej
predčasného ukončenia, t.j. pred uplynutím dohodnutej doby. Toto bolo dohodnuté aj z dôvodu, že
žalovaný vyslovene chcel mať istotu nerušeného nájmu, pričom ak by došlo k predčasnému ukončeniu
zmluvného vzťahu zo strany žalobcu, by tento bol povinný zaplatiť žalovanému sankciu rovnajúcu
sa výške dvanásťmesačného nájomného. Vyššie uvedené dojednanie v bode 8.3. nájomnej zmluvy

nespôsobuje značnú nerovnováhu medzi právami a povinnosťami zmluvných strán, keďže uvedenú
sankciu za predčasne ukončenie nájomnej zmluvy si mohla uplatniť ktorákoľvek zo zmluvných strán
a zakomponovanie tejto klauzuly do nájomnej zmluvy požadoval práve žalovaný. Žalobca uskutočnil
ústupok, keďže si voči žalovanému uplatňuje namiesto nároku na dvanásťmesačné nájomné (t.j.
12.000,00 eur) sankciu vo výške šesťmesačného nájomného (t.j. 6.000,00 eur), nakoľko žalobca mal
záujem ukončiť vec zmierlivou cestou, bez prísnej sankcie vyplývajúcej z nájomnej zmluvy, resp. bez

nadmierneho znevýhodnenia ktorejkoľvek zo zmluvných strán. Žalobca voči žalovanému ku dnešnému
dňu eviduje neuhradenú faktúru č. XXXXXXXXXXF, vystavenú dňa 31.03.2020, splatnú dňa 14.04.2020.
Žalobca vyzval žalovaného na zaplatenie dlžnej sumy, avšak žalovaný pohľadávku neuhradil. Z dlžnej
sumy si uplatnil aj úroky z omeškania.

3. Vo veci bol vydaný platobný rozkaz v upomínacom konaní, proti ktorému podal žalovaný včas odpor,
došlo tak k zrušeniu platobného rozkazu. Žalobca navrhol pokračovanie konania na miestne príslušnom
súde, a preto bola vec podstúpená tunajšiemu súdu.

4. V odpore žalovaný potvrdil, že žalovaný ako nájomca uzatvoril so žalobcom ako prenajímateľom

dňa 08.10.2018 zmluvu o nájme bytových priestorov, predmetom ktorej bol nájom obytných priestorov
nachádzajúcich sa na 9. nadzemnom podlaží v nehnuteľnosti L*Palace v V. na Ul. U. cesta XXXX/XXC s
dobou nájmu od 08.10.2018 do 31.10.2023. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný mal záujem ukončiť
nájomný vzťah výlučne z dôvodu zmeny miesta výkonu práce, navrhol žalobcovi ukončiť nájomný
vzťah založený predmetnou zmluvou v zmysle bodu 8.1. písm. a) zmluvy, a to dohodou zmluvných

strán ku dňu 31.12.2019. Po intenzívnej komunikácii medzi žalovaným a žalobcom, žalovaný navrhol
ukončiť nájomný vzťah dohodou a usporiadať vzájomné práva a záväzky opätovne, a to návrhom zo
dňa 04.02.2020. Mal za to, že ide o spotrebiteľský vzťah, kde žalovaný je spotrebiteľom a žalobca
dodávateľom. Uplatnenú sankciu považoval za neprimerane vysokú, obdobnú pre obchodnoprávne
vzťahy. Už len uvedenie sankcie vo výške 12.000,- eur za predčasné ukončenie zmluvy o nájme bytu v

bode 8.3. zmluvy spôsobuje neplatnosť takéhoto ustanovenia zmluvy, preto nie je možné požadovať od
žalovaného z tejto sankcie ani len časť. Mal za to, že pre žalobcu nemohol byť problém predmet nájmu
po odsťahovaní sa žalovaným ďalej obsadiť a prenajať, nakoľko žalobca podniká v oblasti prenájmu
nehnuteľností, preto žalobcovi nemohla vzniknúť žiadna škoda v súvislosti s neužívaním predmetu
nájmu nájomcom, keďže žalovaný podal riadnu výpoveď z nájmu s trojmesačnou výpovednou lehotou,

na základe čoho mal žalobca dostatok času, aby si zabezpečil nového nájomcu na užívanie predmetu
nájmu bezprostredne po odsťahovaní sa žalovaným. Žalovaný sa tak správal v súlade s právom,
neopustil predmet nájmu hneď, ako musel zmeniť miesto výkonu práce, ale ostal v predmete nájmu
aj počas výpovednej lehoty. Jediný skutočný motív žalovaného ukončiť nájomný vzťah bola okolnosť
mimo vôle žalovaného, a to premiestnenie sídla a prevádzky zamestnávateľa žalovaného, spoločnosti

ATS Europe, s.r.o., IČO: 50 036 394, ktorá ku koncu roka 2019 zmenila sídlo a prevádzku z adresy
Dlhá 1174/101B, Žilina na Nádražná 1753/34, Dubnica nad Váhom. Pre žalovaného predstavovalo
každodenné cestovanie na trase Žilina - Dubnica nad Váhom - Žilina neprimerané časové a aj
zdravotné zaťaženie, keďže sa žalovaný niekedy vracal z práce domov neskoro večer unavený, čo
už hraničilo s hazardovaním so zdravím a životom, nakoľko žalovaný musel niekoľko krát pri návrate

domov zastaviť svoje vozidlo na diaľničnom odpočívadle a nachvíľu si odpočinúť z dôvodu hroziaceho
mikrospánku. Poprel, že by to práve on, ktorý trval na neštandardne dlhej dobe trvania nájmu. Podľa
názoru žalovaného, žalobcovi len vyhovovalo dojednanie neštandardne dlhej doby nájmu s cieľom
zabezpečiť si príjem vo forme nájomného od zahraničného nájomcu, ktorý by plnenia uhrádzal riadne
a včas. Navyše ustanovenie bodu 8.1. predmetnej zmluvy, v zmysle ktorého má právo ukončiť nájom

výpoveďou len prenajímateľ - žalobca, čo môže vyvolať u spotrebiteľa - nájomcu dojem, že právo ukončiť
zmluvu výpoveďou patrí výlučne prenajímateľovi. Podľa žalovaného sú ustanovenia zmluvy o dobe
trvania zmluvy, o skončení nájomného vzťahu, ale najmä o sankcii za predčasné ukončenie zmluvyneprijateľnýmipodmienkami,ktorésúpretoneplatnéasúčasnesúajvrozporesdobrýmimravmi.Žalobu
preto žiadal zamietnuť.

5. V replike žalobca tvrdil, že dotknuté ustanovenie bodu 8.3 zmluvy nespôsobuje nerovnováhu
v právach a povinnostiach v neprospech spotrebiteľa. Návrh nájomnej zmluvy bol žalovanému za
účelom pripomienkovania poskytnutý pred tým, ako došlo k jej samotnému uzavretiu, pričom jej
uzavretiu predchádzali opakované rokovania zmluvných strán, kedy im bolo umožnené meniť a dopĺňať
obsah nájomnej zmluvy, t.j. nájomné, doba trvania nájmu, podmienky trvania a zániku nájomného

vzťahu, služby, ktoré prenajímateľ poskytne v rámci zabezpečenia riadneho a komfortného užívania
predmetu nájmu (zabezpečenie upratovania, parkovacieho miesta a pod.), a to v sídle žalobcu.
Dotknuté ustanovenie 8.3. nájomnej zmluvy je výsledkom opakovaných rokovaní, ktoré prebiehali
medzi zmluvnými stranami. Žalovaný ovplyvňoval znenie jednotlivých ustanovení predmetnej nájomnej
zmluvy, ako aj jej samotnú existenciu. Uvedené ustanovenie 8.3. nájomnej zmluvy tak spĺňa charakter
individuálneho dojednania, a preto nemôže byť neprijateľnou podmienkou. Uvedená nájomná zmluva

nemala vopred naformulované ustanovenia (tzv. formulárová zmluva), ktorých obsah by žalovaný ako
spotrebiteľ nemohol meniť alebo dopĺňať, o čom svedčia aj opakované rokovania oboch zmluvných
strán. Ustanovenie v bode 8.3. nájomnej je výsledkom slobodnej vôle oboch zmluvných strán, pričom z
jeho obsahu vyplývajú pre obe zmluvné strany vyvážené práva a povinnosti.

6. V duplike žalovaný uviedol, že žalobca trval na neštandardne dlhom období nájmu, pričom žalobca
predostrel žalovanému len ponuku na päťročné trvanie nájmu a k žalovaným požadovanej možnosti
odlišného dojednania sa žalobca vyjadril tak, že si nájde iného nájomcu, ktorý bude predmet nájmu
užívať dlhodobejšie. Nájomná zmluva bola žalovanému predložený v takej podobe, v akej sa aj neskôr
podpísala. Žiadne pripomienky k nájomnej zmluve preto nájomná zmluva ani nemôže zohľadňovať.

Z dôvodu eminentného záujmu rodiny žalovaného o predmetný byt, žalovaný súhlasil s uzatvorením
nájomnej zmluvy v znení, v akom mu bola predložená. Žalovaný tak odmietol, že by prebiehalo
intenzívne a opakované vyjednávanie o obsahu zmluvných podmienok. Podmienky nájomnej zmluvy
boli podľa žalovaného nastavené žalobcom tak, aby si žalobca dojednal dlhodobý nájom s cieľom
zabezpečiť si príjem vo forme nájomného od nájomcu, ktorý bude plnenia uhrádzať riadne a včas.

Právežalobcovivyhovovalouvedeniepredmetnejsankciedozmluvypreprípadnedodržaniadohodnutej
doby trvania nájmu, nakoľko si žalobca musel byť už pred uzatvorením nájomnej zmluvy vedomý tej
skutočnosti, že zo strany žalobcu nie je dôvod na ukončenie nájomného vzťahu, ak si nájomca bude
plniť svoje povinnosti spočívajúce v riadnom a včasnom uhrádzaní plnení spojených s nájmom. Tiež
poukázal na to, že žalovaný plnil vždy riadne a včas, a tak žalobca nemal najmenší dôvod rušiť nájomnú

zmluvu pred uplynutím dohodnutej doby nájmu. Preto je pravdepodobnosť, že by mal žalobca platiť
žalovanému odstupné, veľmi malá, resp. žiadna, navyše, keď je táto povinnosť vylúčená tiež z dôvodov
vyššej moci. Žalovaný podal žalobcovi riadnu výpoveď z nájmu s trojmesačnou výpovednou lehotou,
na základe čoho mal žalobca dostatok času, aby si zabezpečil nového nájomcu na užívanie predmetu
nájmu bezprostredne po odsťahovaní sa žalovaným.

7. V ďalšom priebehu konania žalobca trval na tom, že žalovaný aktívne využíval právo pripomienkovať
zmluvu. Žalovaný si zabezpečoval preklad zmluvy, mal dostatočný čas na rozhodnutie o uzatvorení
zmluvy, mal možnosť sa s návrhom zmluvy oboznámiť v dostatočnom časovom predstihu pred
uzatvorením zmluvy. Žalobca poskytol žalovanému vzor všeobecne predformulovanej zmluvy, do ktorej

strany počas 3 - 5 stretnutí zapracovali individuálne dojednania, pričom žalovaný navrhol 5 ročný nájom
a zmluvnú pokutu vo výške ročného nájmu. Mal za to, že sankcia je individuálne dojednaná a tiež nie je
v rozpore s dobrými mravmi, nakoľko žalobca musel zaplatiť v dôsledku predčasného ukončenia nájmu
províziu realitnej kancelárii za hľadanie nového nájomcu, ktorého žalobca našiel až po 7 mesiacoch.
Žalobcovi vznikli zbytočné výdavky a navyše prišiel o predpokladaný nájom. Trval na tom, že zmluva

je vyvážená, bod 8.3. platí recipročne, pričom dôvod pre skončenie nájmu mohol vzniknúť aj na strane
žalobcu, ak by sa predmet nájmu stal nespôsobilým na užívanie, napr. pre poruchy dodávok energií,
potrubia, podlahového kúrenia, vytopenia bytu a pod.

8. V ďalšom priebehu sporu žalovaný zotrval na tom, že žalovaný netrval na tak dlhej dobe nájmu, táto

mu bola žalobcom vnútená štýlom "ber, alebo nechaj tak". Nie je pravdou, že žalobca menil a dopĺňal
pôvodnú verziu zmluvy o ďalšie pripomienky a návrhy zo strany žalovaného, ktoré sa mali postupne
zapracovávať do zmluvy a následne upravené verzie zmluvy zasielať žalovanému. Nájomná zmluva
bola žalovanému predložená v takej podobe, v akej sa aj neskôr podpísala. Žalovaný na dojednanie takdlhého nájomného vzťahu nemal žiaden dôvod, nakoľko manželke žalovaného mal byť ešte len udelený
prechodný pobyt na území Slovenskej republiky, pričom žalovaný a jeho asistentka z praxe vedeli, že
prechodný pobyt sa udeľuje na obdobie jedného či maximálne dvoch rokov, preto aj žalovaný navrhoval

nájom v trvaní maximálne dvoch rokov. Ustanovenie bodu 8.3 nájomnej zmluvy navrhol, skoncipoval
a do zmluvy zapracoval práve žalobca. Rovnako tak aj výška odstupného bola navrhnutá a do zmluvy
zapracovaná žalobcom. Je nelogické, aby žalovaný trval na tom, že bude on sám sankcionovaný.
Žalobca, ktorý podniká v oblasti prenájmu nehnuteľností, mal dostatok času na uzatvorenie novej
nájomnej zmluvy s novým nájomcom, nakoľko žalobca už v polovici roka 2019 vedel, že žalovaný z

dôvodu zmeny miesta výkonu práce chcel predmet nájmu opustiť, pričom žalovaný mal záujem nájomný
vzťah ukončiť dohodou. Nakoľko žalobca dohodu odmietol, žalovaný podal riadnu výpoveď z nájmu s
trojmesačnou výpovednou lehotou. Žalovaný opustil predmet nájmu až koncom mesiaca február 2020,
teda po ôsmich mesiacoch, odkedy žalovaný oslovil žalobcu s návrhom na skončenie nájmu. Mal za to,
že právo podať výpoveď nájomnej zmluvy, nemôže byť sankcionované žiadnou sankciou, odstupným,
ktoré obsahovo a účelom napĺňa inštitút zmluvnej pokuty. Mal za to, že žalobca mal už pri podpise

zmluvy úmysel chrániť sa pred predčasným skončením zmluvy dojednaním vysokého odstupného, ktoré
by mu pokrylo predpokladané trvanie nájdenia nového nájomcu, kedy by bol predmet nájmu nevyužitý.
Aj toto je jedna z indícií, ktorá nasvedčuje tomu, že žalobca ako jediný mal motív uviesť do zmluvy
odstupné v neprimeranej výške. Vysoké odstupné malo sanovať prípadné finančné škody, resp. ušlý
zisk žalobcu, ktorý by mu vznikol v súvislosti s predčasným skončením nájmu a nevyužívaním predmetu

nájmu nájomcom. Podnikateľské riziko by ale mal znášať jedine žalobca a v žiadnom prípade nemá toto
bremeno prenášať na spotrebiteľa.

9. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov, výsluchom strán sporu a navrhnutých
svedkov a na základe vykonaného dokazovania súd zistil nasledovný skutkový stav:

10. Z výpisu z obchodného registra žalobcu vyplýva, že predmetom jeho činnosti je aj kúpa, predaj,
sprostredkovanie a prenájom nehnuteľností.

11. Dňa 08.10.2018 uzatvoril žalobca ako prenajímateľ a žalovaný ako nájomca zmluvu o nájme

bytových priestorov (ďalej len nájomná zmluva), predmetom ktorej boli obytné priestory špecifikované
v zmluve v polyfunkčnom objekte L-Palace na Kysuckej ceste v Žiline. Doba nájmu bola dojednaná od
08.10.2018 do 31.10.2013, teda na dobu určitú. Žalovaný sa zaviazal žalobcovi uhrádzať nájomné v
sume 1000,- eur + DPH, t.j. 1.200,- eur s DPH. Žalovaný sa tiež zaviazal platiť zálohové platby za služby
spojené s užívaním bytových priestorov v sume 50,- eur mesačne + DPH, v štvrťročných splátkach v

sume 150,- eur + DPH. V zmluve sa uvádza, že odstupné predstavuje peňažnú náhradu za predčasné
ukončenie zmluvy zavinené jednou zo zmluvných strán. V bode 8.3 zmluvy je uvedené, že v prípade
skončenia nájmu pred uplynutím dohodnutej doby nájmu z dôvodu na strane nájomcu alebo bez udania
dôvodu,vznikáprenajímateľovinároknaodstupnévovýškeročnéhonájmu,ktorébudesplatnédo15dní
od jeho uplatnenia v podobe faktúry. Toto platí recipročne aj za predpokladu, že dôjde ku zrušeniu nájmu

z dôvodov na strane prenajímateľa, teda bez zavinenia nájomcu. Výnimku tvoria udalosti spôsobené
vyššou mocou.

12. Žalovaný listom zo dňa 18.09.2019 navrhol žalobcovi ukončenie nájomnej zmluvy dohodou, ktorá
boladoručenážalobcovidňa20.09.2019.Opakovanesažalovanýoukončenie zmluvydohodoupokúšal

návrhom zo dňa 04.02.2020. Nebolo sporným, že nájomná zmluva bola napokon ukončená výpoveďou
žalovaného doručenou žalobcovi dňa 14.11.2019 v dôsledku uplynutia trojmesačnej výpovednej doby.

13. Faktúrou č. XXXXXXXXXXF zo dňa 31.03.2020 splatnou dňa 14.04.2020, sa účtovalo žalovanému
odstupné v sume 6.000,- eur. Výzvou zo dňa 01.06.2020 žalobca vyzval žalovaného na úhradu tejto

sumy. Zásielka sa vrátila od žalovaného ako neprevzatá v odbernej lehote.

14. Pri výsluchu konateľka žalobcu uviedla, že so žalovaným prišla realitná kancelária, ktorá vedela, že
hľadajú nájomcu do bytu v polyfunkčnom objekte. So žalovaným sa stretli ohľadom zmluvy opakovane.
Veci ohľadom zmluvy riešila asistentka žalovaného, ktorá mu prekladala. Žalovaný si byt pofotil,

manželke posielal video, bol na ohliadke, byt sa mu páčil, a preto začali riešiť zmluvu. Vždy sa zmluva
dopĺňa individuálne u každého klienta podľa toho, na aké obdobie nájom chce a čo tam chce zabezpečiť.
Ona aj váhala či byt prenechá rodine žalovaného, a to aj z toho dôvodu, že v minulosti nemali dobrú
skúsenosť s nájmom pre kórejskú rodinu a o tento byt mala záujem aj slovenská rodina. Žalovaný veľmibyt chcel, sám najskôr navrhol 10 ročnú dobu nájmu, s čím ale nesúhlasila, preto ju presviedčal a
prišiel s návrhom aspoň 5 ročného nájmu. Očakával, že za ním príde manželka aj dcéra a byt chcel
na dlhšie obdobie. Čo sa týka pokuty, o ktorú v konaní ide, túto sám navrhol žalovaný. Ona to vníma

tak, že byt za každú cenu chcel a takýmto spôsobom chcel dať najavo, že má seriózny záujem a
chcel si to takto poistiť. Ona sa s ním stretla minimálne tri krát a jej asistentka, ktorá ma tieto veci na
starosti, sa s ním zrejme stretla aj viac krát. Zmluva sa prispôsobovala konkrétnym podmienkam. Ona
nebola stotožnená ani s 5 ročným nájmom, chcela zmluvu na 2-3 roky, tak ako to majú aj v ostatných
prípadoch. Žalovaný mal opakovane možnosť do zmluvy zasiahnuť, riešilo sa upratovanie, výmena a

pranie prádla, nábytok, keďže si žalovaný chcel doviesť aj svoj. Zmluva sa opravovala viac krát, žalovaný
ju mal k dispozícii dlhší čas a zmluva sa korigovala. Mali aj iných záujemcov o byt, nakoniec vyšli v
ústrety žalovanému, aj za podmienky 5 ročnej doby nájmu a aj s pokutou, ktorú do zmluvy navrhol sám
žalovaný. Sankcia bola obojstranná. Keby sa čokoľvek stalo, došlo by k vytopeniu, prasknutiu potrubia,
podlahového kúrenia, kedy by bolo nutné, aby sa skôr vysťahoval, bol by podľa konateľky aj žalobca
prístupný splniť túto povinnosť a zaplatiť sankciu. Komunikácia pretrvávala aj po podpísaní zmluvy,

riešili sa problémy. Žalovaného totiž upozorňovali, že byt slúži na bývanie a že sa im nepáči, že sa tam
dopravujú výťahom do bytu veľké prepravky. Montovali sa tam rôzne komponenty, chodilo tam viac ľudí,
tiež bez vedomia žalobcu menili el. zásuvky a pod. Podľa konateľky, žalovaný je schopný manažér, a
preto nepochybne nekonal pod tlakom. Ohľadom zmluvy sa sedelo viac krát, sám do nej zasahoval,
riešili sa rôzne veci, napríklad energie. Keby ju nebol býval chcel, nemusel zmluvu podpísať. Keby

povedal, že nesúhlasí, nebol byt pre žalobcu priorita a riešili by iných klientov. Čo sa týka zmluvnej
pokuty, ani nie po roku došlo zo strany žalovaného k výpovedi a v súvislosti s tým žalobca mal zvýšené
výdavky. Platil odmenu realitnej kancelárie, byt bol nevyužitý, dokiaľ sa nenašiel nový nájomca. Pri
hľadaní nájomcu žalobca druhý krát platil províziu realitnej kancelárii, zohnali nájomcu len na jeden
rok a znova budú platiť realitnej kancelárii. Mali tak výdavky naviac, nehovoriac o tom, že spoločnosť

prišla o nájomné za niekoľko rokov. Zmluva sa podľa nej dojednáva s každým klientom individuálne.
Žalobca má štandardnú zmluvu už predformulovanú a táto sa individuálne upravuje podľa požiadaviek
klienta. Každý môže povedať"s tým súhlasím, s tým nesúhlasím" a zakomponovať tam svoje podmienky.
Nerobí sa to tak, žeby sa pre každého klienta písala na novo vždy samostatná nájomná zmluva. Byt
po odchode žalovaného zostal neobsadený minimálne štyri mesiace. Čo sa týka konkrétnych veci, o

ktorých sa jednalo so žalovaným v zmluve, jednalo sa o jednotlivých platbách, energiách, čo sa kedy a
ako platí, čo sa vyžaduje ohľadom nábytku, riešilo sa všetko bod po bode. Nepamätala si presne, kedy
bol zo strany žalobcu návrh zmluvy žalovanému predložený. Myslí si, že to nebolo na prvom stretnutí,
to bola len ohliadka. Následne v krátkej dobe sa už uskutočnilo stretnutie a návrh zmluvy bol poskytnutý
žalovanému fyzicky a možno aj e-mailom. Predložený návrh sa líšil od konečne podpísanej zmluvy tým,

že sa upravovala doba nájmu, nakoľko zmluva bude, čo tam chce žalovaný mať, ktorý konkrétny servis,
keďže poskytujú ubytovanie hotelového typu, riešila sa doba nájmu, ale aj spomínaná pokuta. Videla,
že žalovaný má seriózny záujem mať byt dlhšie, a preto nájom poskytli jemu. Čo sa týka porovnania,
väčšina klientov chce nájom na kratšiu dobu, ale vyhoveli žalovanému aj s dlhšou dobou nájmu. Návrh
sankcie prišiel od žalovaného a na jeho požiadavku sa to zakomponovalo do zmluvy, ktorú mal potom

danú k nahliadnutiu.

15. Žalovaný pri výsluchu uviedol, že na ohliadku bytu prišiel s kolegom. Bolo mu povedané, že keď
nepodpíše zmluvu na 5 rokov, byt dajú inému. Nemal ani dostatočný čas zmluvu si riadne pozrieť.
K tomu, že sa mali do bytu voziť bedničky, uviedol, že je to súčasť práce, a to čo nestihol urobiť v

práci, musel dokončiť doma. Dôvodom, pre ktorý žiadal ukončenie nájmu, nebola náhla zmena jeho
názoru, ale premiestnenie prevádzky a on musel hodinu dochádzať zavčas rána a neskoro večer z
miesta bydliska. Aj sa mu stalo, že za volantom zaspal, a preto usúdil, že bude bezpečnejšie sa
presťahovať. Najskôr žiadal o ukončenie zmluvy ústne, keď neprišla žiadna odozva, tak zaslal list -
žiadosť o ukončenie dohodou a bolo mu povedané, že keď si nájde náhradníka, ktorý pôjde do bytu

bývať, tak sa môže zmluva ukončiť. Našiel ďalšiu kórejskú rodinu, ktorí chceli byt na kratšiu dobu, na 1
rok s možnosťou predlžovania. Žalobca navrhoval nájom pre túto rodinu na 2-3 roky, dohodnuté bolo, že
sa budú navzájom kontaktovať, ale keď sa na žalobcu nakontaktovali, byt už bol prenajatý inému. Nemal
dostatočný čas si zmluvu preštudovať, táto bola vyhotovená v slovenčine, nevedel si ju ani preložiť,
prekladal si ju cez google translate. O podmienkach a uvedenej pokute sa dozvedel až od kolegov,

ktorým zmluvu dal a ktorí mu ju preložili a vysvetlili. Toto všetko sa udialo ale až po podpise zmluvy,
niekedy v októbri - novembri, keď sa nasťahoval do bytu. Pokutu nenavrhoval on a podľa neho bolo by
aj nelogické, aby trval na tom, že bude sám sankcionovaný. Žalobca najprv navrhoval, že sankcia bude
4 ročný nájom, načo on nepristúpil, následne bol návrh, že sa to zníži o polovicu a potom ešte raz opolovicu, až na 6.000,- eur. V byte mal bývať s rodinou. Povedali mu, že má zmluvu rýchlo podpísať, inak
by byt prenajali inému. V čase podpisu zmluvy jeho manželka bývala v predošlom byte, v súvislosti s
ktorým ukončovali nájom. V tom čase ešte nemala udelené povolenie na pobyt, jemu bolo povolenie na

pobytudelenélennanecelýrok.Chcelnájomnadobukratšiu1-2roky.Dopočulsomsatotižodznámych,
že na Slovensku väčšinou udeľujú povolenie na pobyt iba krátkodobo, na niekoľko mesiacov, max. rok
a následne si ale pomyslel, že nebude úplne zlé mať 5 ročný nájom, žeby to mohlo byť nápomocné v
súvislosti s jednaním na cudzineckej polícii. Trval ale na nájme na 1 max 2 roky. V čase podpisu zmluvy
nevedel o úmysle zamestnávateľa zmeniť miesto prevádzky. Kamaráti mu spomínali, že ak má možnosť,

má si skúsiť nájsť iný byt. Manželke sa ale páčil, tak ho zobrali a nevedel ale, prečo mu toto kamaráti
hovoria. Až pri ukončení zmluvy, keď začali byť problémy, pochopil, pred čím ho varovali. Uviedol,
že prišla rodina, bolo treba nájsť byt. Na stránke Top reality našiel tento byt a zaujímal sa iba oň a o
iný sa nezaujímal. Vzhľadom na to, že nevie po slovensky, so žalobcom jednal cez kolegyňu. Reálne
ale nebol čas si zmluvu poriadne preštudovať, musel ju podpísať pod časovým tlakom, pretože by bol
býval nájom prenechaný inému. Nebol priestor si ju do detailu prečítať. Zistil, že ak by sa chcel poradiť

s advokátom ohľadom tejto veci, trvalo by to tri až štyri týždne a na to priestor nebol. Cez kolegyňu
mu bolo povedané, že ak to nepodpíše, bude nájom daný inému, a preto to s advokátom nemal čas
riešiť. On sám bol v tom čase aj časovo pracovne veľmi zaneprázdnený. Pred podpisom mu zmluvu
nikto nepreložil, dostal návrh cez kolegyňu. Čo sa týka stretnutia ohľadom dojednania podmienok, nikdy
konkrétne priamo zmluvné podmienky neriešili. Stretli sa asi 4 krát za tým účelom, aby bol byt ukázaný

rodine, aby sa prezrel nábytok, ktorý bude treba, čo nebude treba, priamo zmluvné podmienky sa ale
neriešili. V návrhu dohody síce súhlasil s prenechaním určitej časti financií v prospech žalobcu, ale to
bol depozit, ktorý by prepadol v prospech prenajímateľa a jednomesačný nájom. Čo sa týka toho, že
uviedol, že najprv bol mu daný návrh štvorročného nájmu ako pokuty, povedal mu to pán, ktorý býval
nad nimi, zrejme manžel konateľky žalobcu. On ani neporozumel celej zmluve, len základným veciam,

o ktorých sa bavili, ako doba nájmu a podobne. Podpísal to v časovej tiesni, napriek tomu, že celej
zmluve neporozumel.

16. Svedok X. D. uviedol, že v súvislosti s nájomnou zmluvou poskytoval žalobcovi právne služby.
Uviedol, že takmer každá zmluva prešla právnym posúdením. Kostru nájomnej zmluvy pripravovali tak,

aby spĺňala všetky právne náležitosti, aby sa dala obmieňať, aby sa dali zapracovať do nej špeciálne
podmienky nájomníkov. Aj v tomto prípade on bol prítomný vzájomných jednaní. Koncept zmluvy bol
odoslaný budúcemu klientovi, následne sa komunikovalo písomne, ale aj osobne. Koncept zmluvy bol
poskytovaný pri prvom stretnutí osobne a následne pri ďalších stretnutiach sa už ústne dohadovali
podmienky a jedna alebo druhá strana ich zapracovala do textu zmluvy. Po prejavení záujmu nájomcu sa

mu odosielal koncept zmluvy a nasledovali ďalšie spoločné sedenia, kde sa predebatovávali jednotlivé
body. Zákazníci si želali upravovať niektoré podmienky, napr. dodávku služieb, počet osôb v predmete
nájmu, domáce zvieratá a podobne. Prejednávali sa konkrétnosti. V tomto konkrétnom prípade so
žalovaným má vedomosť, že žalovaný si bol pozrieť aj iné nehnuteľnosti so zamestnancom realitnej
kancelárie, ale tento konkrétny byt mu maximálne vyhovoval a prejavil záujem si ho prenajať. Na

prvom stretnutí, kde svedok bol prítomný, sa mu predostrel návrh dvoj až trojročnej doby nájmu, to
je štandardná doba nájmu u žalobcu. Len výnimočne má dojednané dlhšie doby nájmu, ak vôbec. V
tom čase bol aj iný potenciálny záujemca o tento byt. Po ohliadke bytu zo strany žalovaného bolo
prvé sedenie v zasadačke u žalobcu, žalovaný prejavil hneď záujem a povedal, že ide do toho. Aj
keď si to už presne nepamätal, mal za to, že na tomto prvom osobnom stretnutí bola žalovanému

odovzdaná zmluva, teda jej návrh v slovenskom jazyku. Žalovaný nepožadoval jej preklad. Povedal,
že stačí, keď mu to preloží asistentka alebo niekto iný v práci. Preklad by bol nutné vyhotoviť na
náklady nájomcu, pretože ak by k uzavretiu zmluvy nedošlo, žalobca by mal zbytočné náklady. Žalovaný
netrval na jej preklade ani pred samotným podpisom už definitívne dojednanej verzie zmluvy. Svedok
osobne stretol so žalovaným 2 a viac krát, možno aj 5 krát za prítomnosti konateľky žalobcu alebo

iného zamestnanca. Riešili konkrétne podmienky zmluvy, vybavenie, nábytok, pretože žalovaný chcel
nábytok doviesť z Kórei, pripojenie chladničky na prívod vody, a tiež to, že žalovaný chcel prestavať
miestnosti. Na týchto stretnutiach sa riešili napr. výška preddavkov za energie, služby, upratovanie a
keďže žalovaný mal stále nové a nové požiadavky, stretnutí bolo viac. Na stretnutia chodil s asistentkou,
ktorá mu tlmočila do angličtiny, aj keď podľa neho nie na patričnej úrovni. Žalovaný opakoval, že

dostal 10 ročný kontrakt na Slovensku a že podpíše zmluvu aj na 10 rokov, s čím žalobca ani svedok
nesúhlasili. Následne dospeli k dohode na 5 ročnom nájme, žalovaný opakoval, že tu bol vyslaný, že je
vo vedúcej funkcii a že tu bude určite dlhú dobu. Sám navrhol, aby ohľadom tohto bytu nekomunikovali
s inými záujemcami. Svedok sa domnieval, že žalovaným bolo navrhované dvojročné odchodné. Nato žalobca nepristúpil. Nakoniec sa dohodli na odchodnom vo výške jednoročného nájmu. Žalobca
vedel, že aj v kríze bude schopný nájsť nového nájomcu tak do jedného roka, aj to bol dôvod, pre
ktorý dvojročné odchodné nebolo akceptovateľné. Táto zmluva nie je bankovou zmluvou o úvere, kde

ide o formulár, ktorý buď niekto podpíše alebo nepodpíše. Ak chce mať žalobca seriózneho nájomcu,
tak je ochotný vyjednávať. Svedok uviedol, že v budove tiež býva, a tak vie, že žalovaný v byte
poriadal hlučné stretnutia, poškodzoval spoločné priestory, vozil krabice, montoval diely, toto mu bolo
vytýkané viac krát. Zjednal na krátko nápravu, ale potom sa to opakovalo. Následne žalovaný oznámil,
že má úmysel sa presťahovať, pretože nebude dochádzať za prácou, ktorá sa premiestnila. Žalovaný

adresoval žalobcovi oznámenie, následne na čo žalobca začal pracovať na hľadaní nového nájmu,
ktorý sa ale našiel až po 7 mesiacoch. Žalovanému bola poskytnutá možnosť, aby bol byt obsadený
náhradníkom. Na tomto stretnutí svedok bol, žalovaný prišiel so svojou známou, ktorá prejavila záujem
pristúpiť k nájomnej zmluve. Ale mala špecifické požiadavky na prenájom ďalších odkladacích priestorov
na kočík a pod. Keďže túto podmienku žalobca splniť nevedel, pretože v budove také priestory nie
sú, k uzavretiu zmluvy s ňou nakoniec neprišlo. V procese ukončovania vzťahu so žalovaným, tento

najskôr navrhoval, že zaplatí jedno alebo dvojmesačné nájomné a prenechá depozit, čo žalobca
odmietol. Žalobcov kontranávrh za účelom dosiahnutia dohody, bolo 6 mesačné odchodné, ale tento sa
nepodarilo zrealizovať. Nevedel, v akých časových intervaloch prebiehalo stretávanie sa so žalovaným
a komunikácia s ním. On sa so žalovaným osobne stretol 3-5 krát. Do okamihu uzavretia zmluvy
muselo uplynúť 14 dní a viac dní určite. Zmluva mu bola riadne predostretá, mal možnosť si ju prečítať

aj nechať preložiť. Svedok má za to, že jej rozumel, pretože na ďalšie stretnutie chodil s ďalšími
požiadavkami, ktoré sa zapracovávali do zmluvy. Navrhol sám 10 ročný nájom a aj 2 ročnú sankciu v
podobe odchodného, a preto ju do zmluvy žalobca zakomponoval. Štandardne pri nájomných zmluvách
na 2-3 roky odchodné býva vo výške 2-3 mesačných nájmov. Aj v iných zmluvách sa teda zakotvuje
odchodné, ale varíruje sa výška podľa vzájomnej dohody strán. Najprv to bývalo formulované ako

pokuta, potom ako odchodné, s ktorým v tomto prípade súhlasili obe strany, navyše ide o recipračné
ustanovenie a takto to bolo žalovanému aj vysvetlené. Žalobca si týmto spôsobom sanuje určité škody,
žalobca má záväzky voči bankám, aj to, že nájsť nového záujemcu trvá štandardne ? roka, že realitnej
kancelárii sa musí zaplatiť provízia vo výške jednomesačného nájomného a tiež sa zohľadnilo v tejto veci
to, že od nájdenia nového nájomcu do nasťahovania sa tiež uplynula určitá doba, ktorú nemal nájomca

finančne pokrytú.

17. Svedkyňa C. U., zamestnankyňa žalobcu, uviedla, že si pamätá, že žalovaný bol nájomca a
predmetom sporu je odstupné. Ona sa zúčastňovala rokovaní so žalovaným. Oslovil ju žalovaný, že má
záujem o daný byt. Následne sa realizovali sedenia, právnu stránku zastrešovala advokátska kancelária

a so žalovaným na sedenia chodila jeho prekladateľka. Dojednávali sa konkrétnosti zmluvy - žalovaný
chcel svoj nábytok a ďalšie podmienky, ktoré chcel, aby v zmluve boli zahrnuté. Na stretnutiach so
žalovaným boli určite aj 5 krát a medzitým sa stretli na ohliadke. Návrh zmluvy bol zaslaný predbežne do
emailu a následne sa stretávali v zasadačke, kde sa návrh zmluvy upravoval a dojednával. Žalovaný sa
tam zúčastňoval aj s prekladateľkou, kde riešili určité body zmluvy. Na týchto stretnutiach sa dopĺňajú,

menia alebo vypúšťajú body podľa dohody, dojednáva sa to individuálne s klientom. Pamätala si, že
žalovaný mal záujem o dlhodobý nájom. Najskôr 10 rokov, potom sa to znížilo na 5 rokov, hoci žalobca
má štandardne nájom na 2-3 roky. Tvrdil, že má o to záujem a že tu bude mať prácu. Určite sa to riešilo
viac dní, nie jeden deň, ale presne si nepamätala už koľko. Sám sa rozhodol podpísať zmluvu a nikto
ho nenútil. Riešil sa aj preklad, či ho žalovaný chce, ale žalovaný nechcel, mal svoju predkladateľku.

Asi tri mesiace po žalobcovi trvalo pokiaľ po žalovanom našiel nájomcu, ale byt bol prázdny asi 6-7
mesiacov. Zmluva sa riešila na stretnutiach, kde sa tým prešlo, prečítalo osobne to, čo sa dojednávalo,
ale zvykne sa to posielať aj emailom a aj v tejto veci svedkyňa posielala email asistentke žalovaného.
Nevedela už presne, ale myslí si, že aj v tejto veci sa emailom posielali jednotlivé zmeny tak, ako
boli zapracúvané. Odstupné je zakotvené bežne aj v iných zmluvách s inými nájomcami, niekde je troj-

niekde šesťmesačné. O tomto bode sa jedná, na akú dobu toto bude dohodnuté, závisí individuálne
od dohody. Jedná sa o tom, či sa vypustí, či tam ostane alebo aké podmienky, ohľadom toho budú
dojednané. Nový nájomca, ktorý prišiel do bytu po žalovanom, tam ostal len jeden rok. Žalobcovi sa
nepodarilo zohnať nikoho iného na dobu dlhšiu. Už si nevedela rozpamätať, akým spôsobom v tejto veci
prebiehalo dojednanie sa o bode týkajúcom sa odstupného.

18. Svedkyňa N. C., kolegyňa, asistentka žalovaného uviedla, že si pamätá, že žalovaný mal nájom na 5
rokov, tento ukončil, lebo sa firma sťahovala a teraz nechce zaplatiť sankciu. Pamätala si, že žalovaný,
keďže mala prísť za ním rodina, si hľadal nový nájom. Na stránke realitky našiel tento byt a dohodlistretnutie. Potom bola ohliadka, jemu sa byt páčil, páčil sa aj jeho žene, a tak si dojednali stretnutie so
žalobcom. Žalovaný navrhoval nájom na dva roky, pretože víza im dávajú na 1-2 roky a chcel to tak, že
zatiaľ by to bolo na 2 roky a potom by sa pokračovalo. Pán D. povedal, že preferujú nájom na 5 rokov a

že má aj iného nájomcu ako záujemcu. Ona to žalovanému preložila, ale tak chcel zmluvu aj na 5 rokov.
Pamätala si, že to bol piatok, kedy sa mala zmluva podpísať. V pondelok jej zmluva prišla na email,
čiže mali nejaké tri - štyri dni na oboznámenie sa so zmluvou. Žalobca preklad neposkytol, museli by
si ho zabezpečiť sami. To ale trvá aj dva- tri dni, preto si zmluvu prečítali, prekladali to cez prekladač,
nebolo to ale od slova do slova. A potom ju žalovaný podpísal. Uviedla, že v pondelok obdržali zmluvu

na email a tá istá zmluva sa v piatok podpísala. Tú, ktorú obdržali, tá sa aj podpísala. Dobu nájmu
navrhol žalobca, navrhol aj uvedené odstupné. Ona zmluvu síce čítala, ale nikdy v nájme ani nebývala,
všetko presne nevedela, ako to má byť. Nevedela, že takáto podmienka tam môže byť. Myslela si
aj, že je možné zmluvu skončiť odstúpením v troch mesiacoch tak, ako sa to aj pri iných zmluvách
dá. Keď zmluvu riešili, určite nevedeli, že sa firma bude sťahovať. Uviedla, že boli raz s realitkou na
ohliadke, druhý krát bolo osobné stretnutie a následne im bola zaslaná zmluva na email a takáto sa v

piatok podpísala. V júni sa dozvedeli, že sa firma sťahuje, preto iniciovali stretnutie, chceli riešiť čo a
ako ďalej. Bolo povedané, že ak si žalovaný nájde za seba náhradu, tak že môže zmluvu ukončiť. Aj
si žalovaný našiel za seba kamarátku, ale tá chcela nájom na jeden rok a že potom uvidí, ale žalobca
trval na tom, aby do nájmu vstúpila za podmienok, aké mal žalovaný. Následne hľadali náhradníka aj
oni, aj žalobca, ale nepodarilo sa nikoho nájsť, a preto žalobca povedal, že žiada ako pokutu ročné

nájomné, tých 15.000,- eur, ale to bolo veľa. Až keď sa firma sťahovala, keď si pozrela zmluvu, zistila, že
nie je možné, aby túto vypovedali v troch mesiacoch, že je možná len dohoda alebo ukončenie zo strany
žalobcu. Žalovaný prišiel na Slovensko v roku 2017, prechodný pobyt sa dáva na 5 rokov. Povedal, že
nevie či dostane povolenie, jeho manželka mala tiež prísť a prvý prechodný pobyt dávajú len na rok
alebo dva. A preto do zmluvy navrhovali dvojročný nájom, ale bolo povedané, buď bude 5 ročný alebo

nájdu iného nájomcu. V tom čase ale nevedel určite či tu bude 4 alebo 5 rokov a jeho žena takisto
nie. Taká zmluva, aká bola predložená, taká bola podpísaná. Na osobnom stretnutí si stanovili následne
dobu nájmu, ale nič nemenili. Vôbec sa nebavili o nejakej pokute, ani o nej nevedeli, iba bola doba
dojednaná doba 5 rokov. Zmluvu si prekladali pomocou prekladača. Ona nie je tlmočník a nebolo to
preložené od slova do slova. Prešli si ju so žalovaným, prečítali si ju. V pondelok bol poslaný emailom

návrh zmluvy aj s údajmi manželky žalovaného a túto zmluvu v piatok podpísali. Bola to len jedna a
tá istá zmluva. Ona nemá skúšku z anglického jazyka a je asistentkou žalovaného, je jej nadriadený a
bežne komunikujú po anglicky. Po uzavretí zmluvy si už nezabezpečovali preklad, nepovažovali to už
za nutné. A pred uzavretím by preklad neboli stíhali zabezpečiť v priebehu dvoch - troch dní a žalobca
preklad do angličtiny nezabezpečil. Preto si to sami cez prekladač preložili. Nevedela posúdiť, do akej

miery žalovaný rozumie anglicky. Zmluvu si prečítali, ona jej porozumela.

19. Zákonné ustanovenia:

Podľa § 52 ods.1, 3, 4 Občianskeho zákonníka účinného v čase uzavretia zmluvy, (1) Spotrebiteľskou

zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.
(3) Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu
svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. (4) Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri
uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo
inej podnikateľskej činnosti.

Podľa § 53 ods. 1, 2 a 3 Občianskeho zákonníka účinného v čase uzavretia zmluvy, (1) Spotrebiteľské
zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o
zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné

podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne
dojednané. (2) Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal
spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. (3) Ak
dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa
nepovažujú za individuálne dojednané.

Podľa § 53 ods. 4 písm. k/ Občianskeho zákonníka účinného v čase uzavretia zmluvy,Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré
požadujúodspotrebiteľa,ktorýnesplnilsvojzáväzok,abyzaplatilneprimeranevysokúsumuakosankciu
spojenú s nesplnením jeho záväzku.

Podľa § 53 ods. 5, 12 Občianskeho zákonníka účinného v čase uzavretia zmluvy, (5) Neprijateľné
podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné. (12) Neprijateľnosť zmluvných
podmienok sa hodnotí so zreteľom na povahu tovaru alebo služieb, na ktoré bola zmluva uzatvorená,
a na všetky okolnosti súvisiace s uzatvorením zmluvy v dobe uzatvorenia zmluvy a na všetky ostatné

podmienky zmluvy alebo na inú zmluvu, od ktorej závisí.

Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka účinného v čase uzavretia zmluvy, Nájom bytu vzniká
nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na
dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva
a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov

ustanovených v zákone.

Podľa § 544 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka účinného v čase uzavretia zmluvy, (1) Ak strany
dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť
poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne

škoda. (2) Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty
alebo určený spôsob jej určenia.

20. V prejednávanej veci je nepochybné, že medzi žalobcom ako prenajímateľom a žalovaným ako
nájomcom vznikol vzťah zo spotrebiteľskej zmluvy. Žalobca konal pri uzatváraní nájomnej zmluvy

ako dodávateľ konajúci vrámci svojej podnikateľskej činnosti, pretože z výpisu z obchodného registra
vyplýva, že podniká okrem iného aj v oblasti prenájmu nehnuteľností. Žalovaný naopak nekonal vrámci
svojej obchodnej ani podnikateľskej činnosti, pretože nájomnú zmluvu uzatváral ako fyzická osoba, za
účelom zabezpečenia bývania pre seba a svoju rodinu, a teda konal vrámci svojej osobnej spotreby.
Žalobca teda má postavenie dodávateľa podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka a žalovanému svedčí

postaveniespotrebiteľavzmysle§52ods. 4Občianskehozákonníka.Navzťah,ktorývznikolnazáklade
nájomnej zmluvy, ktorá napĺňa znaky spotrebiteľskej zmluvy podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka
sa okrem ustanovení o nájomnej zmluve použijú prioritne ustanovenia upravujúce spotrebiteľské zmluvy,
teda § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka.

21. Žalobca si v spore uplatnil nárok na zaplatenie sumy 6.000,- eur v zmysle bodu 8.3 nájomnej zmluvy
uzatvorenej medzi stranami sporu dňa 08.10.2018. Toto plnenie je v zmluve nazvané ako odstupné
predstavujúce náhradu za predčasné ukončenie zmluvy zavinené jednou zo zmluvných strán. Bez
ohľadu na to, ako si strany v zmluve nazvali toto plnenie ( v spore či už v písomných podaniach, ale aj
na pojednávaniach používal i samotný žalobca preň rôzne pojmy : "odstupné", odchodné", "pokuta", či

"zmluvná pokuta", "sankcia"), toto plnenie má charakter hroziacej sankcie, ktorá stíha tú zmluvnú stranu
(v tomto prípade žalovaného), ktorá sa rozhodne ukončiť nájomnú zmluvu skôr, než uplynie dojednaná
doba nájmu. Svojím účelom aj charakterom má takto vytvorený inštitút najbližšie k zmluvnej pokute,
ktorá je sankciou za nezotrvanie v predmete nájmu po celú zmluvne dojednanú dobu. Súd uvedené
hodnotí aj s prihliadnutím na účel takto stranami vytvoreného inštitútu, ktorý je totožný s charakterom

zmluvnej pokuty, kedy plnenie stranami nazvané ako odstupné je vopred určenou paušálnou peňažnou
náhradou (teda bez ohľadu na to, v akej výške protistrane v dôsledku predčasného ukončenia nájmu
reálne vznikne škoda) tak, ako tomu býva pri zmluvnej pokute. Súčasne aj účel tejto náhrady je identický
s účelom, pre ktorý sa dojednáva zmluvná pokuta, pretože táto peňažná náhrada má na jednej strane
svojím charakterom odradiť zmluvné strany od nedodržania doby nájmu dohodnutej zmluve (práve

svojou nie zanedbateľnou výškou) a súčasne nahradiť škodu, ktorá z dôvodu nedodržania tejto doby
vznikla protistrane. Tento účel napokon potvrdil aj samotný žalobca, ktorý poukazoval na potrebu v
prejednávanejvecitoutonáhradouvykryťsvoj"ušlýnájom",oktorýbolzdôvodupredčasnéhoukončenia
nájomnej zmluvy zo strany žalovaného ukrátený a súčasne tiež na potrebu sanovať iné výdavky, resp.
ktoré mu v tejto súvislosti vznikli ako výdavky "naviac" či výdavky, ktoré sa z dôvodu skoršieho ukončenia

nájmu ukázali ako márne vynaložené. Súd teda uzatvára, že uvedená predmetná peňažná náhrada
predstavuje sankciu, ktorá v tomto prípade zaťažovala žalovaného, ktorý nezotrval v predmete nájmu
po dojednanú dobu, ktorá svojím vyššie načrtnutým obsahom a účelom je ako sankcia najbližšia, resp.
identická so zmluvnou pokutou.22. V konaní nebolo sporné, že strany uzavreli nájomnú zmluvu dňa 08.10.2018 s takým obsahom, s
akým bola súdu predložená, najmä s bodom 8.3 zmluvy. Tiež nebolo sporné, že žalovaný z dôvodu

presťahovania miesta svojho pracoviska zo Žiliny do Dubnice nad Váhom ukončil nájom bytu pred
uplynutím dohodnutej doby nájmu, výpoveďou nájomnej zmluvy s 3 mesačnou výpovednou lehotou ku
koncu mesiaca február 2020. Tiež nebolo sporné, že žalobca uplatnil voči žalovanému faktúrou splatnou
14.04.2020 peňažnú náhradu v zmysle bodu 8.3 zmluvy v sume 6.000,- eur, čo predstavuje sumu
polročného nájmu bez DPH dohodnutého v bode 4.1 nájomnej zmluvy (1.000,- eur x 6 mesiacov). Medzi

stranami však bolo sporné, či táto podmienka uvedená v bode 8.3 nájomnej - spotrebiteľskej zmluvy
bola individuálne dojednaná, resp. ak nebola, či zakladá hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach
v neprospech žalovaného ako spotrebiteľa. Súd teda musel prioritne posúdiť charakter tejto zmluvnej
podmienky a jej prijateľnosť, a teda aj platnosť z pohľadu § 53 Občianskeho zákonníka.

23. Žalobca právo na plnenie odvíja od nájomnej zmluvy, ktorá ako vzorová zmluva je uzatváraná

vo viacerých prípadoch s tým, že podľa požiadaviek klienta sa upravujú niektoré body. Aj z obsahu
predloženej zmluvy je jasné, že táto zmluva nie je v celom rozsahu vždy nanovo vyhotovovaná pre
každý jednotlivý prípad, ale obsahuje ustanovenia, ktoré sa vo viacerých prípadoch opakujú a nie
všetky ustanovenia sa do zmluvy zakotvujú a formulujú zakaždým nanovo. Žalobca tvrdil, že ust. bodu
8.3 nájomnej zmluvy bolo dojednané so žalovaným individuálne, dokonca, že sankciu žalovaný sám

navrhol. Z výpovedí svedkov - D. a U. vyplynulo, že toto ustanovenie o odstupnom je štandardné
ustanovenie vzorovej nájomnej zmluvy uzatváranej aj s inými nájomcami, mení sa iba výška náhrady.
Už tieto ich zhodné vyjadrenia svedčia v prospech toho, že zakotvenie ustanovenia bodu 8.3 do zmluvy
celkom zrejme nebolo iniciatívou žalovaného, keď takéto ustanovenie je štandardne zakotvené aj v iných
zmluvách, ktorých vzor - kostru zhotovoval právny zástupca žalobcu tak, ako bolo zistené. Nejde teda o

žiadne výnimočné ustanovenie, zakotvenie ktorého by si v zmluve výslovne vymienil žalovaný. Ak by to
tak bolo, len ťažko si možno predstaviť, že by zhodné ustanovenie bolo obsiahnuté aj v iných zmluvách
s inými nájomcami, ktoré pripravuje žalobca. Preto sa vyjadrenie konateľky žalobcu, že zakotvenie
sankcie do zmluvy navrhol sám žalobca, javí celkom nepravdepodobným. Celkom zrejme teda ide o
také ustanovenie zmluvy, ktoré v zmluvách je žalobcom predformulované, používa sa opakovane a vo

vzťahu ku ktorému sa nanajvýš mení len výška peňažnej náhrady v závislosti napr. od dĺžky nájmu,
využitýchdoplnkovýchslužiebknájmuapod. Konateľkažalobcupotvrdilaprivýpovedi,žepriuzatváraní
nájomnej zmluvy mal žalobca možnosť zasiahnuť do zmluvy, pričom uviedla, že sa s ním individuálne
riešilo upratovanie, výmena prádla, pranie, možnosť donesenia vlastného nábytku, či energie, platby, z
čoho ale nevyplýva, že by sa výslovne individuálne so žalovaným dojednávalo aj ust. bodu 8.3 a ak

áno, v akom rozsahu, ako konkrétne mohol žalovaný znenie tohto zmluvného ustanovenia ovplyvniť,
resp. či mohol požadovať jeho vyčiarknutie zo zmluvy a ak áno, či by jeho požiadavka na vypustenie zo
zmluvy neznamenala, že o nájom bytu príde. Platí totiž, že o individuálnom dojednaní nemožno hovoriť
v prípade, keď si zákazník zvolí určitú formu záväzku (napr. jednu z ponúkaných možností), avšak musí
prijať celý súbor opatrení a dojednaní ustanovených v zmluve, minimálne ich nemôže vylúčiť. Tomu, že

žalovaný toto ustanovenie vylúčiť zo zmluvy nemal možnosť, bez toho, aby neprišiel o nájom bytu, o
ktorý mal záujem, svedčí aj vyjadrenie samotnej konateľky žalobcu, ktorá uviedla, že ak by žalovaný
nesúhlasil, nebola by to pre nich priorita a riešili by iných klientov. Takéto vyjadrenie podľa názoru súdu
vôbec nesvedčí rovnocennej vyjednávacej pozícii žalovaného, ale skôr sa javí ako pravdivým tvrdenie
žalovaného, že ak by nebol býval zmluvu s ustanovením o predmetnej sankcii (štandardne obsiahnutej

aj v iných vzorových zmluvách) uzavrel, o byt, o ktorý mal záujem a ho pre rodinu potreboval, by prišiel,
čo označil výstižne ako "buď to ber, alebo nechaj tak" a jednalo by sa s inými do úvahy v tom čase
tiež prichádzajúcimi klientmi. Už sama konateľka žalobcu podľa názoru súdu svojimi tvrdeniami vrámci
výsluchu značne spochybnila žalobcom produkovanú argumentáciu, že žalovaný mal reálnu možnosť
toto ustanovenie zmeniť, žiadať jeho vyčiarknutie zo zmluvy bez toho, aby o službu, o ktorú mal záujem,

prišiel. To, že žalovaný prípadne mal možnosť prečítať si v zmluve ustanovenie o sankcii pre podpisom
zmluvy, samo osebe neznamená, že je toto ustanovenie s ním individuálne dojednané, pokiaľ nebude
nad všetky pochybnosti preukázané, že súčasne ako spotrebiteľ mal možnosť reálne ovplyvniť jeho
obsah. Uvedené sa podľa názoru súdu žalobcovi v spore nepochybne nepodarilo preukázať.

24. V spore ani nebolo nepochybne preukázané, že by so žalovaným prebiehali také intenzívne
predzmluvné rokovania, vyjednávania a opakované pripomienkovanie dotknutej zmluvy, ako žalobca
opisuje. Ak konateľka žalobcu a svedkovia D. a U. poukazovali na opakované stretnutia so žalovaným
a jeho asistentkou, tieto sami osebe ešte nepreukazujú, že ich predmetom bolo aj tvrdené intenzívnevyjednávanie práve o bode týkajúcom sa spornej peňažnej náhrady. To, že predmetom vzájomných
jednaní boli iné podmienky vyplývajúce z individuálnych požiadaviek konkrétneho nájomcu vzhľadom
na osobitosti tých- ktorých osôb a ich rodín (pranie, upratovanie, vlastný nábytok, nastavenie platieb

za služby podľa počtu nájomcov, a iné) je reálne, avšak tvrdenia žalobcu o intenzívnom vyjednávaní
týkajúcom sa sankcie, resp. o opakovanom pripomienkovaní zmluvy ako takom, spochybnila svedkyňa
C., ktorá uviedla, že taká zmluva, aká bola v pondelok zaslaná žalovanému emailom, sa na konci toho
týždňa aj podpísala. Žalobca hoci tvrdil, že opakovane aj emailom si strany vymieňali návrhy zmlúv,
žiaden takýto dôkaz o vyjednávaní (emaily, jednotlivé verzie zmluvy, prípadne emailom vymieňané

pripomienky) nepredložil. Svedkyňa U. síce opísala ako štandardne prebieha predzmluvná komunikácia
so záujemcom o nájom bytu, avšak na konkrétnu otázku, akým spôsobom v tejto veci prebiehalo
dojednanie sa o bode týkajúcom odstupného, odpovedať pre odstup času už nevedela. Vo veci však
nie je až tak podstatné, ako prebiehajú rokovania s inými klientmi vo všeobecnosti, ani to, ktoré iné
ustanovenia žalovaný doplnil, resp. doplniť mohol, ale či a ako konkrétne sa vyjednávalo so žalovaným
o tom zmluvnom ustanovení, z ktorého si žalobca vyvodzuje v konaní svoj nárok. Na to si však svedkyňa

U. nespomenula, a teda argumentáciu žalobcu o tom, že vzájomné predzmluvné rokovania je možné
vztiahnuť aj na zmluvné ustanovenie týkajúce sa spornej peňažnej náhrady, nepotvrdila, nepodložila
žiadnym konkrétnym vyjadrením. To znamená, že ani výsluch konateľky žalobcu (zhodnotený vyššie)
ani výsluch tohto svedka nepredstavuje nepochybný dôkaz o individuálnom dojednaní zmluvného
ustanovenia o peňažnej náhrade, nepochybné preukázanie čoho je pre úspech žalobcu v spore

nevyhnutné. Tézu o intenzívnom vyjednávaní narúša už aj samotná jazyková bariéra medzi zmluvnými
stranami a obmedzená schopnosť rozumieť jazyku druhej strany, resp. nutnosť komunikácie v jazyku
tretej krajiny, ktorej existencia nepochybne v spojení s ostatnými zistenými skutočnosťami tiež umožňuje
prijať záver o tom, že klasické bezprostredné vyjednávanie o podmienkach zmluvy a vysvetľovanie si
vzájomných postojov bolo možné realizovať celkom zrejme len v obmedzenej miere.

25. Svedok D. opisoval tiež opakované stretnutia so žalovaným a jeho opakované požiadavky
(vybavenie, nábytok, prestavanie miestností, napojenie chladničky na vodu, preddavky za služby,
upratovanie), ktoré vo vzťahu k predmetu sporu nemajú zásadný význam. Tiež uviedol, že to bol
žalovaný, ktorý navrhol odstupné, pričom súd sa už vyššie vyjadril k tomu, prečo sa javí ako

nepravdepodobné to, že by si žalovaný sám vymienil odstupné v zmluve, pokiaľ ide o podmienku
štandardne obsiahnutú aj v iných zmluvných formulároch pripravovaných žalobcom. Svedok D.
rozsiahlosámopísalspôsob pripravovaniavzorovzmlúv,vovšeobecnostiopísal,akovyzeráštandardné
rokovanie o nájomnej zmluve, potvrdil opakované stretnutia so žalovaným aj to, že sám žalovaný
navrhol odstupné a jeho výšku a odôvodňoval, že žalovaný mal možnosť ovplyvniť toto zmluvné

ustanovenie. Vo vzťahu k tomuto svedkovi súd uvádza, že v tomto spore najskôr bol advokátom
žalobcu (konateľ V4 JURISTIC group, s.r.o., ktorý poskytuje právne služby žalobcovi). Aktuálne už nie
je tento svedok činný ako právny zástupca, resp. konateľ spoločnosti poskytujúcej žalobcovi zastúpenie
v tomto spore, a teda mohol (po zbavení mlčanlivosti) vystupovať v spore ako svedok. Je tomu tak
v zmysle uznesenia ÚS SR sp.zn. II. ÚS 58/17, podľa ktorého osoba, ktorá je v konkrétnom súdnom

konaní v postavení právneho zástupcu účastníka (tým viac, ako je týmto zástupcom advokát), nemôže
byť zároveň vypočúvaná ako svedok, pretože takáto konštelácia sa javí ako inkompatibilná. Výsluch
právneho zástupcu účastníka ako svedka by prichádzal do úvahy len po tom, čo by právny zástupca
prestal v konaní účastníka zastupovať. Na druhej strane však skutočnosť, že takýto svedok bol skôr
advokátom žalobcu, a teda podával žalobu, vyjadrenia žalobcu v spore, má vplyv na hodnotenie jeho

vierohodnosti. Ak vypovedá advokát, zástupca účastníka konania, v tom istom konaní ako svedok, o
skutočnostiach, o ktorých sa dozvedel v súvislosti s poskytovaním právnych služieb tomuto účastníkovi,
je vierohodnosť jeho výpovede už z dôvodu existencie zmluvného vzťahu o zastúpení medzi účastníkom
a advokátom výrazne oslabená a súd pri hodnotení tohto dôkazu musí k tejto okolnosti prihliadať.
Spravidla bude taký dôkaz len súčasťou logického dôkazného reťazca, ktorý nenarušuje, nie však

dôkazom rozhodujúcim (NS ČR 21 Cdo 3341/2006). Súd preto aj hodnotiac vierohodnosť tohto svedka
konštatuje, že pokiaľ svedok D. vypovedá ako svedok vo veci, o ktorej je vopred oboznámený, potom
skutočne možno mať odôvodnené pochybnosti o jeho vierohodnosti, keďže ide o osobu zo sféry žalobcu
dôsledne oboznámenú so skutkovým stavom veci. Súd je tohto názoru, najmä za stavu, ak výpoveď
svedkyne U. ani výpoveď konateľky žalobcu nepotvrdili, že by sporné zmluvné dojednanie bolo naozaj

výsledkom skutočného predzmluvného vyjednávania v určitom konkrétnom rozsahu a že by žalovaný
reálne mal možnosť ovplyvniť obsah bodu 8.3, resp. ho vylúčiť zo zmluvy. Napokon keď aj svedkyňa
C. potvrdila, že žiadne predzmluvné vyjednávanie medzi zmluvnými stranami neprebehlo a nebola zo
strany nájomcu možnosť (ani časová) zapracovať pripomienky do zmluvy, potom záver o individuálnomdojednaní konkrétneho bodu nemôže byť postavený len na výpovedi tohto svedka, ktorý má pomer
k veci aj k strane sporu, ktorý pomer dôvodne spochybňuje jeho vierohodnosť. Svedok uvádzal, že
sám žalovaný mal navrhnúť dokonca aj výšku spornej peňažnej náhrady (už nepamätal presne) vo

výške 2 ročného nájomného, avšak uvedené jeho vyjadrenie nie je potvrdené žiadnym iným dôkazom,
ktorý by pravdivosti tohto tvrdenia tiež svedčal, keď svedkyňa C. naopak uviedla, že návrh odstupného
vzišiel zo strany žalobcu. Je úlohou dodávateľa, teda žalobcu nepochybne preukázať, že konkrétne
zmluvné ustanovenie je výsledkom skutočnej vôle oboch strán, výsledkom vzájomnej dohody a nebolo
jednostranne spotrebiteľovi vnútené, resp. že spotrebiteľ mohol dosiahnuť zmenu alebo vylúčenie tohto

ustanovenia bez toho, aby sa pripravil o hlavný predmet zmluvy, pre ktorý zmluvu aj uzatváral. Podľa
názoru súdu sa uvedené nepodarilo preukázať, keď svedkyňa C. potvrdila, že o žiadnej sankcii, pokute
sa na vzájomných stretnutiach ani bližšie a konkrétne nerokovalo (zhodne so žalovaným, ktorý potvrdil,
že na stretnutiach so žalobcom sa o týchto zmluvných podmienkach ani nerozprávali). Podľa názoru
súdu, dôkazom o individuálnom dojednaní bodu 8.3 nájomnej zmluvy nie je bez ďalšieho ani vyjadrenie
žalovaného o tom, že bolo najskôr žalobcom, resp. jeho právnym zástupcom navrhované ako sankcia

4 ročné nájomné, s čím nesúhlasil, potom polovica a ešte raz polovica. Nie je tým totiž preukázané, že
by žalovaný mal vôbec možnosť vylúčiť takéto dojednanie zo zmluvy, teda že by mal možnosť zmluvu
uzatvoriť aj bez tejto sankcie. V konečnom dôsledku nemožno vylúčiť, že žalovaný ako spotrebiteľ musel
súhlasiť so sankciou (nemal na výber), ak o byt nechcel prísť, že musel pristať na sankciu (bez ohľadu
na to, v akej výške) v obave, že byt nebude daný do nájmu jemu, ale druhému súbežne záujem

prejavujúcemu klientovi, čomu by nasvedčovali tiež jeho ostatné vyjadrenia a vyjadrenia svedkyne C. a v
konečnom dôsledku aj konateľky žalobcu, ktorá sa výslovne vyjadrila tak, že ak by žalovaný nesúhlasil,
tak by riešili iných klientov. Za takéhoto stavu potom nemožno tvrdiť, že by žalovaný výslovne súhlasil
s týmto ustanovením a že je teda výsledkom vzájomného konsenzu zmluvných strán. Ak neostáva
spotrebiteľovi nič iné, ako pristúpiť na sankciu len preto, aby dosiahol to, čo primárne zmluvou sleduje,

potom o individuálnom vyjednávaní podľa názoru súdu nemožno hovoriť.

26.Súduvádzapreúplnosť,žepreposúdeniedôvodnostiuplatnenéhonárokuniejevzásadepodstatné,
kto akú dlhú dobu nájmu navrhoval, pretože podstatné je či a ak áno v akom rozsahu sa vzájomné
rokovania strán sporu týkali konkrétne ustanovenia o odstupnom. V spore sa pritom nepodarilo nad

všetky pochybnosti ani preukázať, kto navrhol, resp. ktorý zmluvná strana trvala na dobe nájmu v trvaní 5
rokov,keďžalobcaajehosvedkoviauvádzali,žetobolžalovanýažalovanýanímnavrhnutýsvedokzase
tvrdil, že na 5 ročnej dobe nájmu trval žalobca s tým, že ak na tak dlhú dobu nájom žalovaný odmietne,
bude sa jednať s druhým klientom. Je teda otázne, do akej miery mal možnosť žalovaný ovplyvniť aj túto
zmluvnú podmienku (doba nájmu - bod 3.1), avšak z nej si žalobca žiaden nárok v spore neuplatňuje.

27. Nakoľko súd ustálil, že zmluvná podmienka bodu 8.3 nebola so žalovaným individuálne dohodnutá
(opak sa nepochybne nepodarilo žalobcovi ako dodávateľovi preukázať - § 53 ods. 3 OZ), súd následne
musel pristúpiť k posúdeniu toho, či táto spôsobuje značnú nerovnováhu v neprospech žalovaného -
spotrebiteľa alebo nie, pričom dospel k záveru, že toto ustanovenie hrubú nerovnováhu v neprospech

spotrebiteľa zakladá. Súd uvedené konštatuje s prihliadnutím na fakt, že toto zmluvné dojednanie
vôbec nezohľadňuje časový aspekt, teda nerozlišuje, aká časť dojednanej doby nájmu už do okamihu
predčasného ukončenia nájmu uplynula. Z hľadiska času sa tak vôbec nerozlišuje a na výšku prípadnej
peňažnej náhrady nemá tak podľa tohto dojednania vplyv, či dôjde k ukončeniu zmluvy napríklad hneď
po prvom mesiaci doby nájmu, teda v prípade, ak takmer celá doba nájmu je ešte "nevyčerpaná", alebo

napr. až v predposlednom mesiaci dojednanej doby nájmu, kedy do konca dojednanej doby nájmu
ostáva len pár týždňov. Nepochybne z pohľadu následkov na protistranu v týchto prípadoch nejde o
identickú situáciu, no napriek tomu bude stranu, ktorá sa rozhodla ukončiť nájom úplne na začiatku
plynutia dojednanej doby, stíhať čo do výšky rovnaká peňažná náhrada ako toho, kto v predmete
nájmu pobudol takmer celý zmluvne dojednaný čas. Závažnosť takéhoto činu pritom nie je rovnaká a

to ani z pohľadu škody, ktorá čo i len potenciálne môže vzniknúť protistrane, napr. ušlý zisk v podobe
ušlého nájmu (ktorý sa touto náhradou má tiež na strane žalobcu sanovať) určite bude diametrálne
odlišný v oboch načrtnutých prípadoch, pretože je rozdiel, či ušlý nájom bude len jednomesačný,
alebo len niekoľkomesačný, alebo niekoľkoročný. Napriek tomu výška náhrady nie je tomuto aspektu
vôbec prispôsobovaná, prípadne časovo odstupňovaná podľa toho, v ktorej fáze doby nájmu dôjde k

predčasnému ukončeniu zmluvy. Sankcia tohto typu však podľa názoru súdu musí zodpovedať najmä
času a tiež by sa mala odvíjať aj od reálnej ujmy, ktorá v dôsledku ukončenia nájmu skôr, než bolo
dohodnuté, protistrane vznikne. Tieto parametre však v bode 8.3 premietnuté nie sú. Okrem toho súd
sa stotožnil s názorom žalovaného, že hoci sa ustanovenie bodu 8.3 javí ako ustanovenie zakotvujúcerecipročnú povinnosť zaplatiť danú peňažnú náhradu, teda nielen v prípade predčasného ukončenia
nájmu zo strany nájomcu, ale aj zo strany prenajímateľa, toto ustanovenie tak, ako je naformulované,
výrazne zužuje okruh prípadov, kedy prenajímateľovi - dodávateľovi vznikne čo i len teoretická povinnosť

túto náhradu zaplatiť spotrebiteľovi - nájomcovi, čo v konečnom praktickom dôsledku znamená, že
reciprocita je skôr iluzórna ako reálna. Aj žalobca sám vymenoval prípady, kedy by prichádzala do úvahy
jeho povinnosť platiť sankciu žalovanému, ktoré však sami osobe skôr nepredstavujú dôvody, pri ktorých
by mu vznikla povinnosť náhradu uhradiť (ukončenie nájmu pre vytopenie bytu, poruchu vedenia energií
alebo dodávku energií). Iné prípady celkom zrejme ani žalobcu nenapadli, keďže ich ani len príkladmo

neuvádzal a je otázne, aké iné prípady by mohli nastať, pre ktoré by žalobca chcel predčasne ukončiť
zmluvu, keď má v predmete nájmu z pohľadu platobnej disciplíny spoľahlivého nájomcu, ktorý platí
riadne a včas, ako platil aj žalovaný. Tiež by bolo otázne, či by vôbec sa v prípade ukončenia nájmu
z týchto vymenovaných dôvodov dalo hovoriť o ukončení zmluvy zavinenom výlučne prenajímateľom
(čo je podmienka pre nárokovanie si náhrady) a tiež bod 8.3 výlučne len žalobcu - dodávateľa (nie
však spotrebiteľa) zbavuje povinnosti platiť takúto náhradu pre prípad predčasného ukončenia nájmu z

dôvodov vyššej moci, čo by náhodilé nepredvídateľné udalosti, napr. aj s dodávkami energií, či živelné
pohromy, pre ktoré by nemohol nájom pokračovať ďalej podľa plánu, napĺňali. Takúto úľavu v okruhu
prípadov zakladajúcich možnosť zbaviť sa povinnosti plniť sankciu však už spotrebiteľovi dotknuté
zmluvné ustanovenie neponúka. S tým je potom spojené to, že pravdepodobnosť (ktorá sa zvyšuje tým
viac, čím dlhší nájom je dohodnutý), že spotrebiteľ bude platiť náhradu, je nepochybne vyššia, než je

to v prípade dodávateľa.

28. Podľa názoru súdu okolnosti uvedené v predošlom odseku spôsobujú, že dotknuté zmluvné
ustanovenie bodu 8.3 nájomnej zmluvy spôsobuje hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach
v neprospech žalovaného ako spotrebiteľa. A preto súd posúdil toto zmluvné ust. ako neprijateľnú

zmluvnú podmienku či už podľa generálnej klauzuly v zmysle§ 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, alebo
konkrétnejšie aj podľa § 53 ods. 4 písm. k/ Občianskeho zákonníka. Súčasne súd konštatuje, že dotknutý
bod 8.3 nie je podmienkou, ktorá by sa týkala hlavného predmetu plnenia (tým je nájomný vzťah ako
taký a nie vedľajšie dojednania o sankciách) a ani primeranosti ceny (cenou v danom prípade by bola iba
cena za užívanie predmetu nájmu). Toto ustanovenie je absolútne neplatným ustanovením, a preto nie je

možné z neho vyvodzovať (a ani si uplatňovať) nárok na plnenie. Pre úplnosť súd uvádza, že vzhľadom
k tomu, že uvedená sankcia v zmysle bodu 8.3 nájomnej zmluvy je dojednaná ako súčasť spotrebiteľskej
zmluvy, na ktorú sa vzťahuje osobitná úprava v Občianskom zákonníka, a to v § 52 a nasl. ustanovení
Občianskeho zákonníka a predmetné ustanovenie je sankcionované absolútnou neplatnosťou takéhoto
dojednania,niejemožnésipopráveuplatniťanimoderovanú,zníženúnáhradutak,akotoučinilžalobca.

Neprijateľná podmienka je neplatná ako taká, preto nemožno znižovať neplatne dojednané plnenie.

29. Napokon, nedá súdu nespomenúť, že bod 8.3 tak ako je naformulovaný, spôsobuje aj istú nejasnosť,
keď náhrada má predstavovať plnenie vo výške ročného nájmu (celkom zrejme bolo namysli ročného
nájomného a nie nájmu), avšak už nie je výslovne vyjadrené, či sa zakladá možnosť podľa tohto

zmluvného ustanovenia nárokovať si titulom "odstupného" sumu ročného nájomného s DPH alebo bez
DPH. Určité a jasné vyjadrenie tejto skutočnosti by bolo pritom namieste najmä v kontexte ust. bodu
4.1 nájomnej zmluvy, kde sa uvádza, že mesačné nájomné je 1.000,- eur bez DPH + 20% DPH, teda
spolu 1.200,- eur mesačne s DPH. Bod 8.3. však vôbec neuvádza, či sa má namysli náhrada vo výške
ročného nájomného s DPH alebo bez neho, čo nepochybne môže viesť aj k sporom o to, ako toto

ustanovenie vyložiť. Uvedené pritom nie je podružné, pretože výška ročného nájomného bez DPH je
12.000,- eur, avšak s DPH to je už 14.400,- eur, čo je nezanedbateľný rozdiel. Nad rámec už uvedeného
v predošlých odsekoch by sa preto dalo uvažovať aj o absencii určitej a jednoznačnej dohody o výške
peňažnej náhrady, čo by mohol byť samostatný dôvod neplatnosti tohto ustanovenia v zmysle § 37
ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a

zrozumiteľne; inak je neplatný. Nakoľko však súd vzhliadol neplatnosť tohto zmluvného ustanovenia v
neprijateľnosti zmluvnej podmienky, ďalej sa už týmto dôvodom neplatnosti bližšie nezaoberal.

30. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd
prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. V prejednávanej veci mal plný

úspech žalovaný, ktorý má z tohto dôvodu voči plne neúspešnému žalobcovi nárok na plnú náhradu trov
konania. S poukazom na to súd žalovanému voči žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v
rozsahu 100%. O výške náhrady trov konania rozhodne vyšší súdny úradník samostatným uznesením
po právoplatnosti rozsudku podľa § 262 ods. 2 CSP.31. Okrem toho ostali v konaní neuspokojené nároky svedkov p. D., p. U. a p. C. na svedočné, ktoré
nebolo v konaní kryté preddavkami. O výške ich nárokov bude nutné ešte rozhodnúť, pričom boli
uplatnené včas v lehote 10 dní odo dňa konania ich výsluchu dňa 10.06.2021 (uplatnené v dňoch

15.06.2021 a 18.06.2021) . Tieto nároky musí uspokojiť neúspešný žalobca, a to v rozsahu svojho
neúspechu, teda v rozsahu 100%. O výške svedočného bude rozhodnuté tiež samostatným uznesením
vyššieho súdneho úradníka po právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Trenčín.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ( t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).

Podľa ustanovenia § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa ustanovenia § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré

neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh

na súdny výkon rozhodnutia.