Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, October 11, 2018

Súd: Okresný súd Galanta
Spisová značka: 35C/41/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2316211782
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 10. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Naďa Pethöová

ECLI: ECLI:SK:OSGA:2018:2316211782.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Galanta v konaní vedenom sudkyňou JUDr. Naďou Pethőovou v právnej veci žalobcu:

I.. W.. W. Y., G.., L.. XX.XX.XXXX, J. O.M. XX, J., zastúpený: SVITOK a spol., s.r.o., IČO: 36863980,
Tomášikova 23/C, Bratislava, proti žalovaným: 1/Design devotion, s.r.o., IČO: 36847925, Flöglova 944/3,
Bratislava, 2/ Dražobná a likvidačná spoločnosť, s.r.o., IČO: 46545123, Nejedlého 29, Bratislava, 3/
ALEX, s.r.o., Prešov, IČO: 31724990, Tomášikova 58, Prešov, zastúpený: AK E - S attorneys - at -
law, s.r.o., Záhradnícka 4, Bratislava, 4/ Realty Investment & Development Co. S.r.o., IČO: 35931191,
Bajkalská 25, Bratislava, o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, takto

r o z h o d o l :

I. Súd určuje, že dobrovoľná dražba, ktorej priebeh bol spísaný notárskou zápisnicou notára I.. W.

E., L. XX/XXXX, L. XXXXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX, predmetom ktorej bola dražba nehnuteľností
nachádzajúcich sa v katastrálnom území G. Ú., zapísané Okresným úradom N., katastrálnym odborom
na LV č. XXXX ako pozemok registra CKN, parcela č. XXXX/XX, druh - orná pôda o výmere 65039 m2,
parcela č. XXXX/XX, druh - orná pôda o výmere 65040 m2, vykonaná žalovaným 2/ dňa XX.XX.XXXX,
na návrh žalovaného 1/ a vydražené žalovaným 3/ je neplatná.

II. Súd žalobcovi priznáva 100% náhrady trov konania a trov právneho zastúpenia.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou tunajšiemu súdu dňa 22.06.2016, v priebehu konania zmenenou, žalobca žiadal

súd, aby určil, že dobrovoľná dražba, ktorej priebeh bol spísaný notárskou zápisnicou notára JUDr. Ivana
Vagas, L. XX/XXXX, L. XXXXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX, predmetom ktorej bola dražba nehnuteľností
nachádzajúcich sa v katastrálnom území G. Ú., zapísané Okresným úradom Galanta, katastrálnym
odborom na LV č. XXXX ako pozemok registra CKN, parcela č. XXXX/XX, druh - orná pôda o výmere
65039 m2, parcela č. XXXX/XX, druh - orná pôda o výmere 65040 m2, vykonaná žalovaným 2/ dňa
XX.XX.XXXX, na návrh žalovaného 1/ a vydražené žalovaným 3/ je neplatná a priznal žalobcovi plnú
náhradu trov konania a trov právneho zastúpenia.

2. Žalovaní 1/ až 3/ žiadali žalobu zamietnuť, žalovaný 4/ so žalobou súhlasil.

3. Súd vo veci vykonal dokazovanie vyjadreniami právnych zástupcov žalobcu a žalovaného 3/,
výsluchom žalovaného 4/, zmluvou o pôžičke č. X/XXXX, uznaním záväzku k zmluve o pôžičke
č. X/XXXX, rozhodnutím o povolení vkladu záložného práva, žiadosťou o predloženie znaleckého
posudku, žiadosťou o upustenie od dražby, uznesením č. X/XXXX, odborným posudkom č. XX/

XXXX, notárskou zápisnicou L. XX/XXXX, L. XXXXX/XXXX, splnomocnením, oznámením o dobrovoľnej
dražbe, dodatkom k oznámeniu o dobrovoľnej dražbe, dodatkom č. 2 k oznámeniu o dobrovoľnej dražbe,
žiadosťou o zápis poznámky, zmluvou o pôžičke, prílohou č. 1 a č. 2 k zmluve, uznaním dlhu a zmluvou
o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, žiadosťami o doplnkové a dispozičné služby, čestnýmprehlásením, znaleckým posudkom XX/XXXX, kópiu dražobného spisu, kópiou exekučného spisu EX
XXXX/XXXX, znaleckým posudkom č. XX/XXXX, ďalšími listinnými dôkaznými prostriedkami súvisiacimi
s prejednávanou vecou, na základe čoho dospel k nasledovným zisteniam skutkového a právneho stavu

veci:

4. Zo žaloby a vyjadrení právneho zástupcu žalobcu vyplynulo, že žalobca je veriteľom dlžníka -
žalovaného 4/, na základe zmluvy o pôžičke č. 01/2011 zo dňa 12.12.2011 a uznania záväzku k zmluve
o pôžičke č. 01/2011 zo dňa 23.12.2015, uvedená pohľadávka bola zabezpečená zmluvou o zriadení

záložného práva zo dňa 23.12.2015, na základe čoho sa žalobca stal záložným veriteľom v 4. rade,
o čom svedčí údaj na LV č. XXXX k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území G. Ú.,
zapísané Okresným úradom Galanta, katastrálnym odborom na LV č. XXXX ako pozemok registra
CKN, parcela č. XXXX/XX, druh - orná pôda o výmere 65039 m2, parcela č. XXXX/XX, druh - orná
pôda o výmere 65040 m2. Na LV č. XXXX boli okrem žalobcu zapísaní nasledovní záložní veritelia
dlžníka - žalovaného 4/: 1/ X. XXXX/XXXX - záložné právo v prospech žalovaného 1/; 2/ E. XXXX/

XXXX, vklad povolený dňa 06.11.2015, záložné právo v prospech W.. E. I.; a 3/ X. XXXX/XXXX - R.
J., C.. W.. Š. C., exekučný príkaz R. XX/XX v prospech oprávneného COOP Jednota Slovensko. Dňa
24.03.2016 sa konala dobrovoľná dražba na predmetné nehnuteľnosti, kde žalovaný 2/ na základe
návrhu žalovaného 1/ ju uskutočnil, od žalovaného 4/ mal žalobca vedomosť, že ešte pred konaním
dražby dňa 17.03.2016 vyzval žalovaný 4/ žalovaného 2/, aby podľa § 19 ods. 1 písm. d/ z.č. 527/2002

Z.z. od dražby upustil, avšak dražba sa napriek tomu uskutočnila a došlo k vydraženiu nehnuteľností
žalovaným 3/. Nehnuteľnosti tak boli vydražené podľa informácie od notára z XX.XX.XXXX za sumu
178000 eur a na uspokojenie ostatných veriteľov zostalo 43891,90 eur. Pohľadávka žalovaného 1/
vznikla odkúpením pohľadávky od spol. FINANCE CAPITAL, s.r.o., IČO: 46829148, na základe zmluvy
o pôžičke zo dňa 19.12.2014 na sumu 50000 eur, na základe čoho nie je zrejmé, z akého dôvodu zo

sumy 178000 eur ostalo na uspokojenie záložných veriteľov 2/ až 4/ len 43891,90 eur, čo je podľa žaloby
prvou spornou skutočnosťou. V poradí druhý záložný veriteľ je veriteľom žalovaného 4/ podľa zmluvy
o pôžičke zo dňa 28.02.2012 na sumu 48000 eur s úrokom vo výške 18% ročne z dlžnej sumy, na
základe čoho je zrejmé, že k uspokojeniu pohľadávky žalobcu z výťažku dražby dôjsť nemôže. Postup
žalovaného 1/ žalobca považuje za nekalosúťažné konanie podľa ust. § 44 ods. 1 Obch. zák., nakoľko

ocenenie predmetu dražby predstavuje len zlomkovú hodnotu jeho skutočnej ceny, nakoľko M. G. Ú.Ľ.
prijala dňa 11.02.2016 uznesenie č. X/XXXX, v zmysle ktorého súhlasilo so zmenou funkčného využitia
dražených pozemkov na funkčné využitie: ľahký priemysel, haly, logistika, o čom mal žalovaný 1/ ako
navrhovateľ dražby vedomosť, pričom žalobca s ním rokoval o tom, že po prijatí vyššie uvedeného
uzneseniapristúpikhľadaniuzáujemcuokúputak,abybolauspokojenápohľadávkavšetkýchzáložných

veriteľovvplnomrozsahuaabyajžalovaný4/akodlžníkmalzpredajazodpovedajúcučasťprostriedkov,
z ktorého dôvodu aj žalovaný 1/ pohľadávku predchádzajúceho veriteľa prevzal. Z uvedeného malo
vyplynúť, že reálna hodnota pozemkov predstavuje sumu 10 eur /1 m2, teda spolu sumu 1300790 eur,
na základe čoho najnižšie podanie v dražbe predstavovalo len 14% reálnej hodnoty nehnuteľnosti a
najmä nestačí na úhradu všetkých pohľadávok žalovaného 4/ zabezpečených záložným právom. Okrem

toho aj termín dražby bol zrejme účelovo zvolený v období, kedy sa väčšina záujemcov pripravuje na
sviatky. O výraznom zvýšení ceny pozemkov po zmene ich funkčného využitia mal svedčiť aj odborný
posudok W.. J.W. W. zo dňa 10.04.2016, podľa ktorého by bola cena nehnuteľností po zmene funkčného
využitia vo výške 1900000 eur, v neposlednom rade aj znalecký posudok predložený žalobcom č. XX/
XXXX, podľa ktorého by po zmene funkčného využitia bola cena pozemkov až 2400000 eur. Odhliadnuc

od uvedeného mal žalobca za to, že spôsob, čas konania dražby nasvedčujú tomu, že po tom, ako
sa žalovaný 1/ dozvedel od starostu Obce G. Ú. o plánovanej zmene využitia predmetných pozemkov,
najmä o rapídnom náraste ceny pozemkov, realizoval žalovaný 1/ v krátkom čase dražbu, čím v
konečnom dôsledku poškodil záložných veriteľov 3/ a 4/ a samotného dlžníka. Ďalej poukázal na to, že
žalovaný2/akodražobníkvpredmetnejdražbenepostupovalvsúladesozákonom.Namargoprocesnej

obrany žalovaných 1/ až 3/ uviedol, že neposkytnutie súčinnosti pôvodným vlastníkom je zavádzajúce,
nakoľko tento ani nemal vedomosť o tom, že sa bude jeho pozemok dražiť, preto ani nenazrel do
dražobného spisu. O tejto skutočnosti sa dozvedel náhodne lustráciou, na čo reagoval žiadosťou o
upustenie od dražby zo dňa 17.03.2016. Vo vzťahu k údajnému nepreberaniu pošty uviedol, že žalovaný
4/ požiadal o doposielanie pošty na novú adresu v čase od 05.01.2016 do 31.03.2016, pričom za

prípadné pochybenie pošty žalovaný 4/ nemôže niesť právne dôsledky, poukázal na rozhodnutie NS
SR sp. zn. 3cdo/233/2010 a nález ÚS SR sp. zn. II ÚS 237/2011. Poukázal na § 18 ods. 1 zákona o
dobrovoľných dražbách a porušenie tam uvedenej povinnosti dražobníkom, dôsledkom čoho bolo rýchle
vydraženie nehnuteľnosti rapídne pod cenu.5. Žalovaný 1/ sa k žalobe vyjadril písomne, žiadal ju ako nedôvodnú zamietnuť, nakoľko dražba
prebehla plne v súlade os zákonom. Žalovaný 4/ neposkytol dražobníkovi súčinnosť, nepreberal žiadnu

poštu, pozemky boli riadne ohodnotené znalcom, pôvodný vlastník nevyužil zákonnú možnosť dať
si vypracovať tzv. kontraposudok, namietol neplatnosť záložného práva žalobcu a aj neexistenciu
naliehavého právneho záujmu v konaní na jeho strane z dôvodu, že záložné právo žalobcu bolo zriadené
účelovo a najmä v čase, keď bol žalovaný 4/ v exekúcii.

6. Žalovaný 2/ rovnako žiadal žalobu ako nedôvodnú zamietnuť, pojednávaní sa nezúčastnil, poukázal
na neposkytnutie súčinnosti žalovaným 4/ ako pôvodným vlastníkom draženej nehnuteľnosti, nepreberal
poštu napriek tomu, že dražobník mu ju zasielal na adresu sídla uvedenú v obchodnom registri.
Znalecký posudok W.. Ľ. J. bol vypracovaný v súlade so zákonom, žalovaný 4/ mal možnosť kedykoľvek
nahliadnuť do dražobného spisu a oboznámiť sa s ním, nevyužil svoje právo dať vypracovať tzv.
kontraposudok, žalovaný 2/ nemal žiadne informácie o pohľadávke navrhovateľa dražby - žalovaného

1/ - ako tie, ktoré uviedol v návrhu na vykonanie dražby, za ktoré zodpovedá žalovaný 1/. Namietol
neplatnosť záložného práva žalobcu, aj existenciu naliehavého záujmu na jeho strane, nakoľko záložné
právo v prospech žalobcu bolo zriadené účelovo v čase, keď bol žalovaný 4/ exekvovaný. Žalobca
okrem toho porušil z.č. 394/2012 Z.z. a to tým, že každý z pôvodne označených žalobcov mal odovzdať
pôvodnému vlastníkovi - žalovanému 4/ - podľa zmluvy o pôžičke 20000 eur v hotovosti, čím sa

dopustili priestupku. Vo vzťahu k dokazovaniu žiadal opakovane vypočuť štatutárne orgány strán sporu
a pôvodného konateľa žalovaného 4/.

7. Žalovaný 3/ prostredníctvom písomných a ústnych vyjadrení svojho právneho zástupcu žiadal žalobu
zamietnuť, nemal vedomosť o skutočnostiach namietaných žalobcom, trval na tom, že predmetné

nehnuteľnosti boli riadne ocenené znaleckým posudkom, ktorý mohol žalovaný 4/ vzhliadnuť nazretím
do spisu, žalovaný 4/ však neposkytol dražobníkovi súčinnosť, nepreberal poštu, pričom neposkytnutie
súčinnosti žalovaným 4/, ktorú povinnosť zo zákona má, nemôže spôsobiť neplatnosť dražby. Rovnako
namietol neplatnosť záložného práva žalobcu pre jeho účelovosť a čas zriadenia, kedy bol žalovaný 4/
už v exekúcii. Znalecký posudok č. XX/XXXX predložený žalobcom využil v rámci aplikácie porovnávacej

metódy pozemok v priemyselnom parku, pozemok v logistickom centre, pozemok v komerčnej zóne a
pozemok vhodný na komerčné využitie, čo je vzhľadom na doposiaľ nezmenený účel využitia sporných
pozemkov zavádzajúce a neprípustné. Za pochybenie pošty v súvislosti s doručovaním žalovanému 4/
žalovaný 3/ nemôže niesť zodpovednosť a trval na tom, že žalovaný 4/ musel mať vedomosť o dražbe s
poukazomnaskutočnosť,žeprevzalVýzvunasprístupnenienehnuteľnostizodňa04.01.2016.Poukázal

na nález ÚS SR sp. zn. I. ÚS 549/2015.

8. Žalovaný 4/ na pojednávaní uviedol, že podľa jeho názoru je predmet dražby značne podhodnotený,
nakoľko už v čase, keď bol jeho vlastníkom on, vedel od starostu Obce Pusté Úľany, že to má byť
priemyselná zóna a nejde vôbec o poľnohospodársku pôdu, zároveň spochybnil tvrdený nedostatok

poskytnutia súčinnosti dražobníkovi, so žalobou súhlasil.

9. Podľa § 21 ods. 2 z.č. 527/2002 Z.z. v znení účinnom k 24.03.2016 v prípade, ak sa spochybňuje
platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že
tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa

určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,
ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu; 12b) v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto
lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§

23).

10. Podľa § 21 ods. 4 cit. zák. účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú
navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

11. Z vykonaného dokazovania (najmä L. XX/XXXX, L. XXXXX/XXXX) mal súd za preukázané, že dňa
24.03.2016sao10,00hvBratislave,HotelGBratislava,sanazákladenávrhužalovaného1/uskutočnila
dražba nehnuteľností zapísaných Okresným úradom Galanta, katastrálnym odborom na LV č. XXXX,
a to nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území G. Ú., ako pozemok registra CKN, parcelač. XXXX/XX, druh - orná pôda o výmere 65039 m2, parcela č. XXXX/XX, druh - orná pôda o výmere
65040 m2, vo vlastníctve žalovaného 4/, vykonaná žalovaným 2/ ako dražobníkom. Najnižšie podanie
predstavovalo sumu 183000 eur zodpovedajúcu všeobecnej hodnote nehnuteľností určenej znaleckým

posudkom č. X/XXXX W.. Ľ. J., išlo o prvé kolo dražby, dostavili sa dvaja účastníci dražby, príklep bol
udelený prvému z nich - žalovanému 3/ - na najvyššie podanie 178000 eur.

12. Práva a záväzky k nehnuteľnostiam boli nasledovné: 1/ X. XXXX/XXXX - záložné právo v prospech
žalovaného 1/, na základe zmluvy o postúpení pohľadávok zo dňa 20.10.2015 zo záložnej zmluvy č.

E. XXXX/XXXX zo dňa 22.12.2014, výška zabezpečenej pohľadávky 50000 eur s úrokom 1200 eur
mesačne (č.l. 61 spisu); 2/ E. XXXX/XXXX, záložné právo v prospech W.. E. I., s výškou zabezpečovanej
pohľadávky 43000 eur s 18% ročným úrokom; 3/ X. XXXX/XXXX - EÚ Bratislava, R. XX/XX, oprávnený
- COOP Jednota Slovensko, spotrebné družstvo; 4/ E. XXX/XXXX, záložné právo v prospech žalobcu a
W..I.I.,výškazabezpečovanejpohľadávkyje40000eursročnýmúrokom10%(č.l.10spisu);5/predmet
nájomnej zmluvy č. S. -XXX/XXXX medzi žalovaným 4/ ako prenajímateľom a AGROMAČAJ s.r.o.

13. V prvom rade sa súd zaoberal aktívnou legitimáciou žalobcu v predmetnom konaní s poukazom
na námietku neplatnosti záložného práva žalobcu a s tým spojeným nedostatkom naliehavého záujmu
žalobcu v predmetnom konaní. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách upravuje okruh
aktívne legitimovaných subjektov pre podanie žaloby o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby vo vyššie

citovanom ust. § 21 ods. 2, ods. 4, pričom ide o prípad, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy
alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich
právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Z uvedenej citácie je zrejmé, že žalobca je jednak
osobou, ktorej platnosť záložnej zmluvy sa žalovanými 1/ až 3/ spochybňuje a zároveň ide o osobu, ktorá
tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach. Právne postavenie žalobcu ako záložného veriteľa v 4/ rade

žalovaného4/akozáložnéhodlžníkajepreukázanéLVč.XXXX,ktorálistinamácharakterverejnejlistiny
s právnymi účinkami správnosti údajov v nej uvedených, pokiaľ sa relevantným spôsobom nepreukáže
opak. Pre poriadok a prehľadnosť súd poznamenáva, že pôvodne vystupoval popri žalobcovi (v tom
čase žalobcovi 1/) aj žalobca 2/W.. I. I., rovnako figurujúci ako záložný veriteľ v 4/ rade, na základe
totožného právneho titulu ako žalobca, ktorý však v priebehu tohto konania postúpil svoju pohľadávku

Zmluvou o postúpení pohľadávky na žalobcu 1/, na základe čoho súd pripustil zmenu na strane žalobcu
tak, že žalobcom ju už len pôvodne označený žalobca 1/, a to uznesením č.k. 35C/41/2017-221 zo
dňa 05.06.2018, právoplatným dňa 29.08.2018. Z obsahu exekučného spisu R. XXXX/XXXX vyplynulo,
že predmetné exekučné konanie sa začalo na návrh oprávneného - Orange Slovensko, a.s. proti
žalovanému 4/ ako povinnému dňa 06.11.2014, o vymoženie 938,15 eur s prísl., vykonaním exekúcie

súd poveril exekútora C.. G. T., R. B. X, J., predmetná exekúcia bola ukončená vrátením poverenia dňa
02.02.2016.

14. Podľa § 61d ods. 1 Exekučného poriadku po doručení upovedomenia o začatí exekúcie nemožno
nakladať s majetkom podliehajúcim exekúcii bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora s

výnimkou bežných právnych úkonov.

15. Podľa § 61d ods. 1 EP nakladanie s majetkom v rozpore so zákazom podľa odseku 1 nemá vplyv na
platnosť právneho úkonu. Takýto právny úkon je však voči oprávnenému neúčinný a nárok oprávneného
môže byť uspokojený v exekúcii z toho, čo ušlo, a to bez toho, aby musel takémuto právnemu úkonu

odporovať, ak ide o nakladanie s majetkom v prospech osôb podľa § 42a ods. 3 a 4 Občianskeho
zákonníka, ktoré o prebiehajúcej exekúcii vedeli alebo pri vynaložení náležitej starostlivosti museli
vedieť.

16. Z uvedenej citácie je zrejmé, že aj v prípade, ak by došlo zo strany žalovaného 4/ ako povinného

v uvedenej exekúcii k zaťaženiu svojho majetku v čase po doručení Upovedomenia o začatí exekúcie,
uvedený úkon nepodlieha zákonnej sankcii neplatnosti, nakoľko predmetný úkon je len neúčinný a len
voči oprávnenému (v danej exekúcii) a nárok oprávneného môže byť uspokojený z toho, čo ušlo takýmto
neúčinným právnym úkonom. Oprávneným v predmetnej exekúcii bola tretia osoba nespadajúca do
kruhu strán sporu vymedzeného ust. § 21 ods. 4 z.č. 527/2002 z.z. Z uvedeného dôvodu súd vyhodnotil

námietku neplatnosti záložného práva žalobcu k vydraženým nehnuteľnostiam vznesenú žalovanými 1/
až 3/ za irelevantnú.17. Vzhľadom na včasné podanie žaloby aktívne legitimovanou stranou sporu súd v ďalšom preskúmal
zákonnosť priebehu dražby, vychádzajúc najmä z dražobného spisu zaslaného žalovaným 2/ ako
dražobníkom,pričompreskúmalsúladjednotlivýchpostupovnajmäzostranydražobníka-žalovaného2/

- vo vzťahu k stranám sporu, za účelom vyhodnotenia dosiahnutia zákonného účelu dobrovoľnej dražby.

18. Podľa § 10 ods. 1 z.č. 527/2002 Z.z. písomnosti sa doručujú poštou formou listovej zásielky do
vlastných rúk, a ak to nie je možné alebo účelné, doručujú sa iným preukázateľným spôsobom do
vlastných rúk osobe, ktorej sú určené. Na doručovanie sa primerane použijú ustanovenia osobitného

predpisu.

19. Podľa § 11 ods. 1 z.č.527/2002 Z.z. miesto, dátum a čas začatia dražby musia byť určené
dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe.

20. Podľa § 11 ods. 4 z.č. 527/2002 Z.z. ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik

alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o
dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej
tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní
oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa
predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo

opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie zverejniť.

21. Podľa § 11 ods.4 z.č. 527/2002 Z.z. ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle
vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a to najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby.

22. Podľa § 11 ods. 5 z.č. 527/2002 Z.z. vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných
dní od doručenia znaleckého posudku podľa odseku 4 vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu
predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa
so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby
zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový

znalecký posudok, zabezpečí dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia
žiadosti od iného znalca.

23. Podľa § 17 ods. 2 z.č. 527/2002 Z.z. oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb
najmenej 15 dní pred otvorením dražby, ak tento zákon neustanovuje inak.

24. Podľa § 17 ods. 3 z.č. 527/2002 Z.z. ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik
alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník
oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe
dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.

25. Podľa § 17 ods. 5 z.č. 527/2002 Z.z. v lehotách ustanovených v odsekoch 2 až 4 zašle dražobník
oznámenie o dražbe
a) navrhovateľovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby, ak nie je totožný s
dlžníkom záložného veriteľa,

b) osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby k predmetu dražby záložné alebo iné
právo zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných práv, 14) v evidencii
podľa osobitných zákonov 15) alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k predmetu dražby a
nevyhnutných na nakladanie s ním,
c) ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, osobám, ktoré majú podľa oznámenia

navrhovateľa dražby k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné právo zapísané v katastri
nehnuteľností, a tiež príslušnému okresnému úradu na vyznačenie poznámky,
d) ak je predmetom dražby hnuteľná vec, osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby
predkupné právo k predmetu dražby,
e) ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ostatným spoluvlastníkom k tejto veci

oznámeným navrhovateľom dražby (§ 16 ods. 3),
f) ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, správcovi dane príslušnému podľa
miesta trvalého pobytu alebo miesta podnikania vlastníka nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti, akje vlastník fyzickou osobou, alebo podľa sídla vlastníka, ak je vlastník právnickou osobou, a správcovi
dane, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť nachádza,
g) ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť, Protimonopolnému úradu Slovenskej republiky,

h) ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby, ktorej zakladateľom alebo zriaďovateľom je štát, aj
orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena tejto právnickej
osoby,
i) notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou [(ods. 1 písm. k)].

26. Podľa § 19 ods. 1 z.č. 527/2002 Z.z. dražobník je povinný upustiť od dražby najneskôr do jej začatia
a) na základe písomnej žiadosti navrhovateľa dražby,
b) ak je dražobníkovi preukázané vykonateľným rozhodnutím, že navrhovateľ dražby nie je oprávnený
navrhnúť vykonanie dražby; ak ide o predbežné opatrenie súdu, postačí, ak je dražobníkovi preukázané,
že toto bolo súdom nariadené,

c) ak je podľa vykonateľného rozhodnutia súdu zmluva o vykonaní dražby neplatná, ak dôjde k
odstúpeniu od zmluvy o vykonaní dražby alebo nie je možné podľa podmienok dohodnutých v zmluve
o vykonaní dražby dražbu vykonať,
d) ak neboli splnené podmienky ustanovené v § 13 a 17,
e) ak bol na majetok vlastníka predmetu dražby vyhlásený konkurz alebo ak bola povolená

reštrukturalizácia v súvislosti s majetkom vlastníka predmetu dražby,
f) ak je navrhovateľom dražby vlastník predmetu dražby a ak bol na predmet dražby alebo jeho časť
nariadený výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie podľa osobitných predpisov,
g) ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a na predmet dražby zaťažený jeho záložným právom bol
nariadený s jeho súhlasom výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie podľa osobitných predpisov,

h) ak bolo navrhovateľovi dražby alebo dražobníkovi vykonateľným rozhodnutím súdu alebo
vykonateľným rozhodnutím orgánu verejnej správy zakázané s predmetom dražby nakladať,
i) ak zaniklo živnostenské oprávnenie dražobníka,
j) ak dražobník nemá uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu,
k) ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a dlžník alebo vlastník predmetu dražby pred dražbou zloží

dražobníkovi na účely splnenia dlhu sumu rovnajúcu sa pohľadávke s príslušenstvom vrátane nákladov
dražby v rozsahu, v akom je povinný ich znášať; dražobník je oprávnený prijať plnenie popri veriteľovi.

27. Doručovanie je upravené vo vyššie citovanom ust., pričom je zrejmé, že odkazuje na v tom čase
účinnú úpravu doručovania podľa O.s.p. Osobitným spôsobom doručenia do vlastných rúk vykonaným

náhradným spôsobom je od účinnosti novely (zákona č. 501/2001 Z.z.) doručovanie písomností
právnickej osobe a fyzickým osobám, ktoré sú podnikateľmi. Ak písomnosť právnickej osobe nemožno
doručiť na adresu jej sídla uvedenú v obchodnom registri alebo v inom registri, v ktorom je zapísaná,
a jej iná adresa nie je súdu známa, písomnosť sa po troch dňoch od vrátenia nedoručenej zásielky
súdu považuje za doručenú, a to aj vtedy, ak ten, kto je oprávnený konať za právnickú osobu, sa

o tom nedozvie. Na fikciu doručenia v týchto dvoch prípadoch stačí, že súd A/ nepozná inú adresu
podnikateľa, B/ zásielka bola doručovaná na adresu, ktorá je sídlom (miestom) podnikania, ktoré
má oporu v platnom zápise v príslušnom, najmä obchodnom registri a C/ zásielka sa vrátila ako
nedoručená. V súlade s ustanovením odseku 1 sa písomnosti v celom režime vykonávania dražby
doručujú predovšetkým formou listovej zásielky do vlastných rúk a iba v prípade, ak to nie je možné alebo

účelné, sa doručujú iným preukázateľným spôsobom opätovne do vlastných rúk osobe, ktorej sú určené.
Ako je zrejmé zo základného režimu doručovania, zákonodarca doručovanie založil na doručovaní do
vlastných rúk, a teda priamom doručovaní osobe, ktorá je adresátom konkrétnej písomnosti. V poradí
prvý spôsob doručovania sa líši iba explicitným ustanovením režimu listovej zásielky, z ktorého výnimku
tvorí iný preukázateľný spôsob doručovania do vlastných rúk osobe, ktorej je písomnosť určená. Režim

doručovania písomnosti do vlastných rúk je založený a vychádza z použitia zaužívaného postupu
upraveného zákonom č. 324/2011 Z.z. o poštových službách v znení neskorších predpisov a naň
nadväzujúceho platného Poštového poriadku, ktorý vydáva subjekt zabezpečujúci prepravu poštových
zásielok. Režim doručovania do vlastných rúk má garantovať doručenie a odovzdanie zásielky výhradne
osobe, ktorá je jej adresátom, a teda na adresu, ktorú predmetná osoba uviedla alebo ktorú dražobník

zistil inak a na ktorej sa táto osoba zdržuje. S poukazom na uvedený zákonný režim je potrebné,
aby režim doručovania do vlastných rúk prebehol v súlade so zákonom. Predmetný režim doručovania
zásielky musí byť preto náležite vyznačený aj na doručenke, ktorá má štatút verejnej listiny a platí o
nej vyvrátiteľná domnienka pravdivosti, ak nie je preukázaný opak. Z uvedeného plynie, že v prípade,ak by doručenka nespĺňala náležitosti vyžadované zákonom alebo proces doručovania by neprebehol v
súlade so zákonom, nebolo by možné uplatniť domnienku pravdivosti, a teda ani režim fikcie doručenia
s právnymi účinkami v ňom predpokladanými.

28. Z listinných dôkazných prostriedkov predložených žalobcom mal súd za preukázané, žalovaný 4/
relevantným spôsobom požiadal Slovenskú poštu, a.s., o doposielanie poštových zásielok na adresu
J., W. Q. XX, a to v období od 05.01.2016 do 31.01.2016 a od 02.02.2016 do 31.03.2016. Adresa
jeho sídla uvedená v obchodnom registri v tom čase bola J., J. XX. Z dražobného spisu predloženého

žalovaným 2/ mal vyplynulo, že zo všetkých listín, ktoré podľa z.č. 527/2002 z.z. mali byť žalovanému
4/ ako vlastníkovi draženej nehnuteľnosti doručené, mu bola preukázateľne doručená len výzva na
sprístupnenie nehnuteľností, dňa 13.01.2016, na adrese (ako to vyplýva z doručenky) W. Q., J., na
ktorej adrese došlo k reálnemu prevzatiu zásielky žalovaným 4/ a výzva na odovzdanie nehnuteľností
zo dňa 11.04.2016. Napriek vedomosti o inej adrese žalovaného 4/ zrejmej z doručenky o prevzatí
výzvy na sprístupnenie nehnuteľností z 13.01.2016, žalovaný 2/ doručoval žalovanému 4/ následné

listiny výhradne na adresu uvedenú v obchodnom registri, a to dodatok č. 2 k oznámeniu o dražbe
(15.03.2016), dodatok č. 1 k oznámeniu o dražbe (07.03.2016), odpoveď na žiadosť o upustení o dražbe
(22.03.2016), znalecký posudok (04.02.2016), odpis notárskej zápisnice (30.03.2016). Všetky listiny
sa vrátili nedoručené s poznámkou pošty o tom, že adresát je na uvedenej adrese neznámy. Súd sa
nestotožnil argumentáciou žalovaného 2/ o tom, že on zásielky žalovanému 4/ má povinnosť len zaslať,

nie doručiť, nakoľko v takomto prípade by bolo ust. § 10 ods. 1 z.č. 527/2002 Z.z. samoúčelné, až
nadbytočné a dosiahnutie účinkov doručenia fikciou o doručení podľa v tom čase účinnou úpravou O.s.p.
o náhradnom doručovaní písomností do vlastných rúk právnickej osobe by bolo vylúčené. Súd mal za
to, že žalovaný 2/ mal najneskôr doručením doručenky, ktorou bola žalovanému 4/ zasielaná výzva na
sprístupnenie nehnuteľnosti vedieť o tom, že žalovaný 4/ zásielky preberá na inej adrese, než je jeho

adresa sídla uvedená v obchodnom registri, a to na adrese uvedenej na doručenke, avšak napriek tomu
následné listiny zasielal žalovanému 4/ výlučne na adresu sídla uvedenú v obchodnom registri, hoci
mal vedomosť, že sa vracajú s poznámkou: adresát neznámy. V danom prípade nemožno aplikovať
účinnú fikciu doručenia zákonom stanovených listín žalovanému 4/, a to jednak vzhľadom na vyššie
uvedený nedostatok, ako aj vzhľadom na nedostatok zákonného postupu na strane Slovenskej pošty,

a.s., ktorá napriek prijatej žiadosti žalovaného 4/ preposielanie jemu adresovaných zásielok žalovaného
2/ v rozhodujúcom období skutočne realizovala len v prípade dvoch zásielok. Nemožno na pochybenie
pošty prihliadať ako na pochybenie tretieho subjektu s prejednávanou vecou nesúvisiace, nakoľko
režim doručovania písomnosti do vlastných rúk je založený a vychádza z použitia zaužívaného postupu
upraveného zákonom č. 324/2011 Z.z. o poštových službách v znení neskorších predpisov a naň

nadväzujúceho platného Poštového poriadku, ktorý vydáva subjekt zabezpečujúci prepravu poštových
zásielok. Uvedený postup nemožno odčleniť od celkového postupu pre doručovanie, a teda v prípade
pochybenia pošty nemôžu nastať účinky doručenia, v danom prípade ani fikciou doručenia. Uvedený
nedostatok- nedoručenie listín zákonným spôsobom a to najmä znaleckého posudku, ktoré podľa z.č.
527/2002 z.z. mali byť doručované žalovanému 4/ do vlastných rúk (iná vhodnejšia forma doručovania

v konaní preukázaná nebola) ako vlastníkovi draženej nehnuteľnosti sú podľa názoru súdu závažným
nedostatkom predmetnej dražby, porušujúcimi ust. Z.č. 527/2002 Z.z., a to konkrétne ust. § 12 ods. 4, §
17 ods. 5 písm. a/, v kontexte ust. § 10 ods. 1 z.č. 527/2002 z.z., ktorým postupom bol žalovaný 4/ ako
vlastník draženej nehnuteľnosti výrazne obmedzený na svojich zákonných právach, ktorý nedostatok
nemožno konvalidovať tým, že o dražbe vedel a mal možnosť nahliadnuť do dražobného spisu, na

základe čoho je nutné vyhlásiť predmetnú dražbu za neplatnú. Žalovaný 2/ mal povinnosť po doručení
žiadosti o upustenie od dražby zo strany žalovaného 4/, vzhľadom na porušenie ust. § 17 ods. 5 písm.
a/ z.č. 527/2002 z.z. od vykonania dražby podľa ust. § 19 ods. 1 písm. d/ z.č. 527/2002 Z.z. (nesplnenie
podmienok podľa ust. §§13 až 17) upustiť, ktorej žiadosti žalovaný 2/ bez zákonného dôvodu nevyhovel
a od vykonania dražby neupustil, čo predstavuje ďalšie porušenie z.č. 527/2002 Z.z. a vyhlásenie

predmetne dražby za neplatnú, a to aj v spojitosti s termínom jej konania, ktorým bol 24.03.2016, čo bol
Zelený štvrtok, pričom je všeobecne známym, že v uvedený deň prakticky začínajú veľkonočné sviatky,
kedy sa väčšina (aj) potenciálnych účastníkov dražby rôznym spôsobom pripravuje na trávenie sviatkov,
čo rozhodne neprispelo k zabezpečeniu možnosti účasti čo možno najvyššieho počtu účastníkov dražby
za účelom dosiahnutia najvyššieho podania. V neposlednom rade súd konštatuje, že nedoručením

znaleckého posudku žalovanému 4/ zákonným spôsobom došlo k ukráteniu práva žalovaného 4/ podľa
ust. § 11 ods. 5 z.č. 527/2002 z.z. relevantným spôsobom namietať proti zaslanému znaleckému
posudku, pričom vzhľadom na v konaní predložený súkromnoznalecký posudok č. XX/XXXX a jemu
predchádzajúce odborné vyjadrenie č. XX/XXXX, ktorých závery o všeobecnej hodnote draženýchnehnuteľností sú v príkrom rozpore so znaleckým posudkom použitým v napadnutej dražbe č. X/
XXXX sa možno dôvodne domnievať, že uplatnením uvedeného práva žalovaným 4/ by došlo k
výraznému zvýšeniu vyvolávacej ceny dražených nehnuteľností, v prípade úspešnej dražby k vyššiemu

výťažku z dražby a v konečnom dôsledku aj k plnému uspokojeniu pohľadávky žalobcu zabezpečenej
záložným právom v 4/ rade na predmetných nehnuteľnostiach, ktorým postupom bol na svojich právach
v súvislosti s napadnutou dražbou ukrátený aj žalobca. Súd konštatuje, že žalovaní 1/ až 3/ proti ako
odbornému vyjadreniu č. XX/XXXX, tak i znaleckému posudku č. XX/XXXX predlženými žalobcom
len namietli neprijateľnosť spôsobu použitia porovnávacej metódy znalcom, avšak sa obmedzili na

tvrdenie, nenavrhli vykonať dokazovanie kontrolným znaleckým posudkom (ktoré vzhľadom na odborný
charakter problematiky súd považuje za najvhodnejšiu možnosť relevantného spochybnenia žalobcom
predloženého znaleckého posudku), v dôsledku čoho súd považuje správnosť odborného vyjadrenia
č. XX/XXXX a znaleckého posudku č. XX/XXXX za nevyvrátenú a ktorá skutočnosť predstavuje
ďalší dôvod za vyhlásenie dražby za neplatnú. Súd vo veci vykonal všetko dokazovanie navrhnuté
stranami sporu, okrem výsluchu štatutárov navrhnutého žalovaným 2/ opakovane písomne, a to

z dôvodu, že žalovaný 2/ predmetný návrh na doplnenie dokazovania čo do jeho účelu žiadnym
spôsobom neodôvodnil, ani v tejto súvislosti neformuloval žiadne otázky výsluchu, nedostavil sa ani na
jedno pojednávanie vo veci, pričom súd vzhľadom na zásadu kontradiktórnosti konania nemal dôvod
predmetné dokazovanie vykonať a uvedený návrh zamietol.

29. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa ust. § 255 ods. 1 CSP, kde žalobcovi ako plne úspešnej
strane sporu priznal právo na náhradu trov konania a trov právneho zastúpenia v plnej výške.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie žalovanými 1/ až 4/, a to do 15 dní odo dňa jeho
písomného doručenia cestou podpísaného súdu na Krajský súd v Trnave, písomne.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.