Rozsudok Judgement was issued on Thursday, August 5, 2015

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 16C/377/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1413219536
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 08. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Silvia Walterová

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2015:1413219536.17

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV samosudkyňou JUDr. Silviou Walterovou v právnej veci navrhovateľky: F..

L. H., J.. XX.XX.XXXX, G. D. X, G. zastúpená G&G IURISCONSULTI, s.r.o., advokátska kancelária,
Šancová 48, Bratislava proti odporkyni: M. Q., J.. XX.X.XXXX, G. N.. Y. XX, G. zastúpená JUDr.
Tatianou Madajovou, advokátkou, Balkánska 122/126, Bratislava za účasti vedľajšieho účastníka na
strane odporkyne: Y. Q., J.. X.X.XXXX, G. N.. Y. XX, G. o zaplatenie 95.192,- eur s príslušenstvom a
40,- eur takto

r o z h o d o l :

I. Súd konanie o zaplatenie 40,- eur zastavuje.

II. Súd návrh o zaplatenie 95.192,- eur s 9% úrokom z omeškania ročne:
- zo sumy 59.500,- eur od 11.11.2011 do 11.12.2014
- zo sumy 95.192,- eur od 12.12.2014 až do zaplatenia, zamieta.

III. Súd o náhrade trov konania rozhodne do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka sa návrhom doručeným súdu dňa 14.10.2013 domáhala od odporkyne zaplatenia
59.500,- eur titulom zľavy z dojednanej kúpnej ceny bytu, 40,- eur ako paušálnej náhrady nákladov podľa
§ 369c ods. 1 Obchodného zákonníka a náhrady trov konania. Návrh odôvodnila tým, že uzatvorila

s odporkyňou kúpnu zmluvu, na základe ktorej jej odporkyňa previedla svoje výlučné vlastnícke
právo k bytu č. 3 nachádzajúcemu sa v suteréne bytového domu N., súp. č. XXXX na ulici D. I. G.,
vo vchode č. X, zapísaného na LV č. XXXX pre kat. územie O. J. I.. Súčasne na základe kúpnej
zmluvy odporkyňa odplatne na ňu previedla svoj spoluvlastnícky podiel patriaci k uvedenému bytu na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku zastavenému
bytovým domom o veľkosti podielu 9196/509311. Súčasťou predmetu prevodu podľa kúpnej zmluvy bol
aj spoluvlastnícky podiel o veľkosti 1/42 na nebytovom priestore - garáži č. NP1 nachádzajúceho sa

v suteréne bytového domu N. a s ním spojený spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu a
spoločných zariadeniach domu o veľkosti podielu 126919/509311 a spoluvlastnícky podiel na pozemku
zastavanom bytovým domom o veľkosti podielu 126919/509311. Súčasťou predmetu prevodu podľa
kúpnej zmluvy bol aj pozemok parc. č. XXXX/XX o výmere 58 m2 - zastavané plochy a nádvoria,
evidovaný na LV č. XXXX pre kat. územie Devínska Nová Ves. Odporkyňa nadobudla vlastnícke
právo k predmetu prevodu na základe kúpnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX so spoločnosťou LBG byty
s.r.o., so sídlom Pribinova 25, Bratislava. S odporkyňou sa dohodli na kúpnej cene vyššie uvedených

nehnuteľností vo výške 163.000,- eur, ktorá bola riadne a včas vyplatená. Vlastnícke právo k vyššie
uvedenému predmetu prevodu nadobudla rozhodnutím Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu
V-4002/11 o povolení vkladu vlastníckeho práva v jej prospech zo dňa 21.3.2011. V článku I., bod 8.
kúpnej zmluvy odporkyňa ako predávajúci vyhlásila, že jej nie sú známe žiadne vady prevádzanýchnehnuteľností, na ktoré by ju mala ako kupujúceho osobitne upozorniť. Odporkyňa pri rokovaniach o
uzatváraní kúpnej zmluvy ju ani ústnou formou neoboznámila s akýmikoľvek vadami prevádzaného bytu.
V priebehu mesiaca júl 2011 jej zástupca správcovskej spoločnosti ImmoNova, spol. s r.o., Bratislava,

F.. K. K. oznámil, že v roku 2009 vlastníci bytového domu N. zadali Doc. Ing. Oľge Ivánkovej, znalkyni z
odboru Stavebníctvo, v odvetviach Pozemné stavby, Statika stavieb, Poruchy stavieb, Odhad hodnoty
nehnuteľností vypracovanie znaleckého posudku zameraného na zistenie porúch v bytovom dome N..
Zo znaleckého posudku Doc. Ing. Oľgy Ivánkovej č. 34/2009 zo dňa 11.11.2009 vyplynulo, že v bytovom
dome bolo od roku 2007 značné množstvo vád, konkrétne pri byte č. 3, ktorého bola odporkyňa od

januára 2008 vlastníkom (v znaleckom posudku sa byt č. 3 označuje ešte ako nebytový priestor č. 2) išlo
o vady, ktoré sú popísané na strane 3 znaleckého posudku, najmä: zavlhnutie obvodových aj vnútorných
nosných stien a priečok do výšky 150 až 300 mm, zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa
od zavlhnutých stien, zavlhnutie stropu v kúpeľni (pod terasou), opraskávanie omietok od vlhkosti,
dodatočne vyspravované hydroizolácie (opravované realizátorom stavby v júni 2007) sa oddeľujú od
vonkajších obvodových stien (akoby boli ku stene len priložené), zavlhnutie dlažby pred vstupom do

bytu. Znalec pri vypracovaní znaleckého posudku vykonal ohliadku v byte č. 3 a zistil, že v roku 2009
sa v ňom vyskytli najmä tieto vady: vlhnutie muriva v kúpeľni pod terasou bytu na vyššom podlaží,
vlhnutie muriva v okolí okien, v rohoch miestností, pri podlahe, zaplavovanie bytu, vysoká vlhkosť v
byte sprevádzaná sústavným vznikom plesní. Zároveň znalec v posudku podľa vyjadrenia odporkyne
skonštatoval, že byt sa stal neobývateľným z dôvodu ohrozenia zdravia majiteľov bytu a majitelia

bytu sa museli vysťahovať. Z posudku vyplynuli príčiny posúch v bytovom dome ako: nezrealizovaná
izolácia proti tlakovej vode, nesprávne zrealizovaná izolácia terás, nesprávne zrealizovaná izolácia
vonkajšieho schodišťa nad pivnicami, nesprávne zrealizovaná izolácia pavlače, nesprávne zrealizovaná
izolácia prestupov potrubí, dilatačných špár v obvodovom múre, nesprávne zrealizovaný oporný múr
(bez odvodnenia), zle konštrukčné detaily, nedodržanie technologických predpisov a procesov a normou

stanovených rozmerov konštrukcií. Spoločným menovateľom porúch je zlá technológia hydroizolácie
alebo jej absencia, ktoré znamenajú vlhnutie, zaplavovanie priestorov, vznik plesní, ohrozovanie zdravia
obyvateľov a veľké materiálne škody. V závere posudku doslovne uvádza: „Vyššie uvedené typy porúch,
ako dokazuje stavebná prax a odborné skúsenosti, sú neopraviteľné alebo len veľmi ťažko opraviteľné
v našich podmienkach, najmä v takom rozsahu a v takom rozsiahlom objekte ako je bytový dom „N.“.

Povinnosťou realizátora bytového domu je uhradiť všetky škody spôsobené vlastníkom bytov a náklady
na rekonštrukčné práce na odstránenie porúch firmám, ktoré sú schopné tieto poruchy odstrániť, pretože
realizátor už dokázal svoju neodbornosť pri doterajších opravách na bytovom dome. Keďže v čase
zadania vypracovania znaleckého posudku bola vlastníkom bytu č. X odporkyňa a uvedený byt spolu s
členmi svojej rodiny obývala, znalec u nej vykonal ohliadku, o všetkých vadách vyskytujúcich sa v byte

a v bytovom dome odporkyňa vedela. V dôsledku vád sa byt dokonca stal neobývateľným a odporkyňa
ho z tohto dôvodu dočasne opustila, čo sa uvádza aj v znaleckom posudku. Odporkyni museli byť
dobre známe aj vyššie citované závery znaleckého posudku č. 34/2009, najmä skutočnosť, že v byte sa
vyskytli rozsiahle poruchy, ktoré sa budú postupom času stále viac prehlbovať. Odporkyňa ju o existencii
týchto vád pred uzatvorením kúpnej zmluvy na byt neinformovala a ona je toho názoru, že pri predaji

bytu odporkyňa tieto vady zámerne zatajila. V čase od 8.8.2011 v byte spozorovala zavlhnutie steny v
pravom rohu obývacej izby (na stene susediacej s garážou). Za účelom odborného zhodnotenia povahy
a rozsahu vád zadala vypracovanie stanoviska znalcovi v odboroch Pozemné stavby, Stavebníctvo,
Odhad hodnoty nehnuteľností, Odhad hodnoty stavebných prác Ing. Vladimírovi Mühlovi, ktorý dňa
18.8.2011 vykonal v byte ohliadku, uskutočnil aj meranie vlhkosti muriva, pričom nameral hodnotu

100% vlhkosti materiálu. V stanovisku zo dňa 23.8.2011 znalec uviedol: „ Znalec po vykonaní obhliadky
konštatuje, že poruchy zistené v znaleckom posudku číslo 34/2009 v roku 2007 v nebytovom priestore
č. 2 v bode 2,1a 2.2 pretrvávajú až do teraz. Vada nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola do dnes
odstránená.“
Písomným oznámením zo dňa 10.10.2011 si u odporkyne uplatnila nároky z vyššie popísaných vád

bytu, totožných s vadami zistenými ešte v znaleckom posudku č. 34/2009 a vyzvala ju na poskytnutie
primeranejzľavyzkúpnejcenybytuvovýške59.500,-eur.Odporkyňa najejpodaniereagovalapísomne
dňa 21.10.2011, v ktorom nespochybnila, že na byte sa už v minulosti vyskytli vady, keď uviedla: „všetky
vady boli odstránené na základe úspešne uplatnenej reklamácie v období od 27.- 28.9. 2010 Pozemným
staviteľstvom Žilina, a.s., ako zhotoviteľom spoločnosti LBG byty, s.r.o., s ktorou uzavrela zmluvu o

prevode vlastníctva bytu. Išlo o rovnakú vadu a to vlhnutie steny v rozsahu 1 dm2 vlhkého fľaku vo
výške cca 30 cm nad podlahou v obývacej izbe bytu, ktorá susedí s garážou. Oprava bola Pozemným
staviteľstvom realizovaná v záručnej dobe, a to vykonaním jadrového vrtu, ktorým sa preukázalo, že
stena je zaizolovaná vodorovnou aj zvislou izoláciou a dutina je dostatočne zainjektovaná PUR penou.Výmena vlhkého muriva sa, ako už uviedla uskutočnila v dňoch 27.-28.9.2010 a murivo sa omietlo
sanačnou omietkou.“ Namietla zásadne tvrdenie odporkyne, že vady bytu boli odstránené ešte v dňoch
27.-28.9.2010 na základe uplatnenej reklamácie. O údajne vykonanej oprave jej nepredložila odporkyňa

žiadny dôkaz. Za účelom preukázania skutočnosti, že vady bytu odstránené neboli predkladá stanovisko
znalca Ing. Vladimíra Mühla, ktorý na jej podnet v byte č. X celkovo tri ohliadky v dňoch 18.8.2011,
29.9.2011 aj 31.7.2013. Znalec skonštatoval, že oprava jadrovým vrtom ako uviedla odporkyňa vo
svojej odpovedi na list zo dňa 21.10.2011, nemohla byť vykonaná. Podľa názoru odborníka jadrový vrt
bol použitý výlučne ako sonda za účelom zistenia, či je alebo nie je v bytovom dome hydroizolácia.

Bolo zistené, že hydroizolácia v bytovom dome je, ale nebola overená jej funkčnosť. Izolácia samotná
opravovaná nebola a o jej oprave neexistuje žiadny dôkaz. Na podklade miestneho zisťovania,
vykonaného naposledy dňa 31.7.2013, znalec vo svojom stanovisku zo dňa 1.8.2013 skonštatoval:
„Závada prestupujúcej vlhkosti zistená pri 1., 2 a 3. ohliadke pretrváva v nezmenenej podobe. Z
predloženej fotodokumentácie je zrejmé, že vlhkosť z konštrukcie steny nikdy nebola samovoľne
odstránená. Znalec konštatuje, že nikdy nebol odstránený zdroj vlhkosti v konštrukcii steny. Stena

je atakovaná vlhkostným zaťažením počas celého sledovaného obdobia nerovnomerne. Množstvo
vlhkosti v stene záviselo od poveternostných vplyvov. Znalec zotrváva na pôvodnom stanovisku.“ Znalec
po vykonaní ohliadky v uvedených dňoch konštatoval, že poruchy zistené v znaleckom posudku č.
34/2009 v roku 2007 v nebytovom priestore č. 2 v bode 2.1. a 2.2 pretrvávajú až do dnešného dňa
31.7.2013. Vada nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola dodnes odstránená. Znalec konštatuje, že

tieto vady hydroizolácie zistené v roku 2007 a 2009 neboli nikdy odstránené a museli sa prejavovať aj
v predchádzajúcom období. Vady zistené v roku 2009 hlavne bod 2.2 sa prejavujú počas sledovaného
obdobia v plnom rozsahu. Podľa odborného názoru znalca sa porucha v hydroizolácii odstrániť nedá.
Hydroizolácia je umiestnená v spodnej časti stavby a nie je k nej prístup. Opravu následkov zistenej
poruchy je možné vykonať použitím niektorého zo sanačných injektážných systémov, ktorý navrhne

špecializovaná firma.“ Zo staviska znalca je jednoznačné, že vady bytu, ktoré sa objavili ešte v roku
2007 nikdy odstránené neboli a pretrvávajú do dnešného dňa. Tieto vady na byte existovali v čase
uzatvorenia kúpnej zmluvy s odporkyňou. Zo stanoviska znalca je jednoznačné aj to, že vady bytu majú
charakter neodstrániteľnej vady, príčiny vady, t. j. poruchy v hydroizolácii nie je možné odstrániť, je
možné opraviť len následky vady, čo však nezabráni opakovanému výskytu zavlhnutia. O charaktere

vady ako neodstrániteľnej vade napokon svedčí aj to, že spoločnosť Pozemné staviteľstvo Žilina, a.s.
vykonala pokus o opravu vady v septembri 2010, ale vadu sa odstrániť nepodarilo. V skutočnosti bolo
iba na istý čas prekryté zavlhnutie materiálu, na existenciu vád ju odporkyňa nijako neupozornila a
je toho názoru, že vady bytu odporkyňa dokonca zámerne pred ňou zatajila. Ak by mala o existencii
vád bytu nejakú vedomosť, nikdy by nebola uzatvorila kúpnu zmluvu na byt s rozsiahlym zavlhnutím a

poruchou hydroizolácie v celom bytovom dome za kúpnu cenu 163.000,- eur. Tým, že ju ako kupujúcu
odporkyňa ako predávajúca pri predaji na vady prevádzaného bytu neupozornila, porušila ustanovenie
čl. I., bod. 8 zmluvy a tiež § 596 a nasl. Občianskeho zákonníka. Poukázala aj na právny názor NS
SR o povinnosti predávajúceho upozorniť kupujúceho na vady predmetu kúpy vyslovený v Uznesení
NS SR sp. zn. 5Cdo/269/2008 zo dňa 29.04.2010. Odporkyňa preukázateľne o vadách predávaného

bytu pred uzatvorením kúpnej zmluvy vedela, musela mať pred predajom bytu aj vedomosť o záveroch
znaleckého posudku č. 34/2009, teda vedela že vady bytu sú neodstrániteľné. Odporkyňa vo svojom
vyjadrení zo dňa 21.10.2011 o. i. uviedla aj to, že v zmysle článku VI., bod 4. kúpnej zmluvy záručná doba
k bytu stále plynie a mala by si nárok na odstránenie vady uplatniť u spoločnosti Pozemné staviteľstvo
Žilina, a.s.. V článku VI., bod 4. kúpnej zmluvy odporkyňa ako predávajúci postúpila všetky svoje práva

zo záruky poskytnutej na byt jeho zhotoviteľom a prvým majiteľom spoločnosťou LBG byty s.r.o. na
ňu ako kupujúceho, záruka na stavenú časť bytového domu bola poskytnutá v trvaní 36 mesiacov
odo dňa prevzatia bytu, odporkyňa byt prevzala na základe kúpnej zmluvy zo dňa 27.1.2009 a jeho
vlastníkom bol od januára 2008. Odporkyňa sa ju vo svojich písomných vyjadreniach snažila presvedčiť
o tom, že nenesie zodpovednosť za vady bytu pokiaľ trvá záručná doba zo strany zhotoviteľa bytu, tento

prezentovaný výklad ustanovenia § 502 ods. 2 Obč. zák. je značne absurdný. Záručná doba poskytnutá
zhotoviteľom, spoločnosťou LBG byty s.r.o. na stavebnú časť bytového domu mala uplynúť najneskôr
k 31.1.2011, ona sa stala vlastníkom bytu až dňa 21.3.2011, t. j. po uplynutí tejto záručnej doby. Ak
by pripustila hypotetickú možnosť, že ako kupujúci si mohla uplatniť nároky z vád u spoločnosti LBG
byty s.r.o., potom od uvedenej spoločnosti mohla požadovať jedine odstránenie vád, nárok na zľavu

z kúpnej ceny by si nemohla uplatniť, čo by ju značne znevýhodnilo a viedlo k ukráteniu jej práv a
nárokovzvád.Zdôraznila,žezáveromznaleckéhoposudkuč.34/2009bolo,ževadysúneodstrániteľné,
preto ani nemohla požadovať od zhotoviteľa odstránenie vád. Odporkyňa ako predávajúci sa svojej
zodpovednosti za vady bytu, ktoré existovali v čase jeho predaja nemôže jednostranne zbaviť a ani juobmedziťčasovoaleboinakibasvojímvyhlásením,žebytjevzárukezhotoviteľa.Odporkyňazodpovedá
za všetky vyššie popísané vady bytu, nakoľko ona tieto vady vytkla odporkyni ako predávajúcemu včas,
t. j. najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia bytu. Ako kupujúci si v zmysle § 597 ods. 1 Obč. zák. voči

odporkyni ako predávajúcej v zákonnej lehote do 24 mesiacov od prevzatia bytu (čo bolo 21.3.2011)
listomzodňa10.10.2011uplatnilanároknazľavuzdojednanejkúpnejcenybytuzodpovedajúcejpovahe
a rozsahu vád vo výške 59.500,- eur. Vzhľadom ku skutočnosti, že vady bytu sú podľa odborných
vyjadrení znalca Ing. Mühla a aj znalkyne Doc. Ing. Oľge Ivánkovej neodstrániteľné, v prípade ak by sa
rozhodla byt predať, musela by kupujúceho informovať o vadách bytu a nie je dôvodné očakávať, že by

vzhľadom k neodstrániteľnému charakteru vád bolo možné byt odpredať za pôvodnú kúpnu cenu, t. j. vo
výške 163.000,- eur. Vady bytu výrazným spôsobom znížili trhovú hodnotu bytu. Všetky vyššie popísané
vady bytu sú natoľko rozsiahle, že činia byt prakticky nepredajným a vážnym spôsobom ohrozujú zdravie
obyvateľov bytu a vzhľadom k uvedenému je ňou požadovaná zľava z kúpnej ceny primeraná.
Odporkyňa v písomnom vyjadrení k návrhu zo dňa 10.12.2013 uviedla, že znalecký posudok č.
34/2009, na ktorý navrhovateľka poukazuje, je neaktuálny, t. j. takmer spred štyroch rokov. Stav v

ňom opisovaný nezodpovedá aktuálnemu stavu. Podľa jej názoru všetky vady boli odstránené na
základe úspešne uplatnenej reklamácie v období od 27.- 28.9.2010 Pozemným staviteľstvom Žilina,
zastúpené F.. M. F., predsedom predstavenstva ako zhotoviteľom spoločnosti LBG byty, s.r.o., s ktorou
uzavrela zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Nie je pravdou, že nikdy nepreukázala, že vady bytu
neboli odstránené, nakoľko listom zo dňa 21.10.2011 podrobne informovala navrhovateľku o priebehu

opráv uskutočnených Pozemným staviteľstvom. Uvedomuje si, že zodpovednosť za vady má povahu
objektívnej zodpovednosti ale aj naďalej trvá na skutočnosti, že zavlhnutie stien, príp. iné vady sa od
opravy bytu Pozemným staviteľstvom v roku 2010 prestali objavovať. Odmietla tvrdenie navrhovateľky,
že ňou špecifikované vady vedome a zámerne zatajila, bola presvedčená, že prevádzaný byt nemal
žiadne vady, o ktorých by ako predávajúca vedela, resp. nemohla na ne upozorniť, keďže o nich v

dobrej viere ani nemala vedomosť. Rovnako v zmysle čl. VI., bod 4. zmluvy postúpila všetky práva
zo záruky tak ako sú uvedené v čl. X., bod 5. zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu zo dňa
27.11.2007 uzatvorenej medzi spoločnosťou LBG Byty, s.r.o. ako predávajúcim a ňou ako kupujúcim
a navrhovateľke listom zo dňa 21.10.2011 poskytla všetky relevantné kontaktné údaje na Pozemné
staviteľstvozaúčelomuplatneniareklamácievočinim.Zuvedenéhovyplýva,žeakbyopravabytubolaaj

vadná, nie je podľa jej názoru za vadnú opravu zodpovedná a navrhovateľka sa mala so svojimi nárokmi
vyplývajúcimi z vadnej opravy obrátiť na Pozemné staviteľstvo v príslušnej záručnej dobe. Nesúhlasila,
že záručná doba uplynula tak ako to tvrdí navrhovateľka a opätovne poukázala na § 654 ods. 1 Obč. zák.
a plynutie záručnej lehoty v zmysle tohto ustanovenia. K uplatnenej zľave uviedla, že je presvedčená,
že na základe § 597 ods. 1 Obč. zák. je táto zľava neprimeraná. Má za to, že primeraná zľava z bytu

v súvislosti s vadou bytu je dôvodná len do výšky nákladov vynaložených na odstránenie tejto vady.
Nakoľko vada bytu a jej odstránenie bolo povinné Pozemné staviteľstvo v zmysle vyššie uvedeného
odstrániť v záručnej dobe bezodplatne, v prípadne uplatnenia nárokov by navrhovateľke nevznikli žiadne
náklady vynaložené na odstránenie tejto vady. Takisto pri uzatváraní kúpnej zmluvy bola navrhovateľke
poskytnutá nižšia kúpna cena bytu o 6.000,- eur ako bola pôvodná ponuka a v liste zo dňa 21.10.2011

navrhovateľke navrhla, aby si sumu vo výške 4.000,- eur, ktorá mala predstavovať doplatok kúpnej ceny
podľakúpnejzmluvy,ponechalanaúhraduprípadnýchnevyhnutnýchnákladov,ktorévzniknúvsúvislosti
s uplatnením práv zo zodpovednosti za vadu (vyhotovenie znaleckého posudku, poštovné a podobne).
Myslí si, že kúpna cena bytu znížená o 10.000,- eur, čo predstavuje cca 6% ceny bytu, je primeranou
zľavou a preto žiadala návrh navrhovateľky v celom rozsahu zamietnuť. Právna zástupkyňa odporkyne

v písomnom vyjadrení k návrhu zo dňa 18.2.2014 uviedla, že nie je sporné, že medzi účastníkmi došlo k
uzavretiu kúpnej zmluvy na predmetný byt. Sporná zostáva skutočnosť, či v danom prípade ide o vady
bytu alebo o vady bytového domu N. a či zľava požadovaná navrhovateľkou je primeraná. Namietla
nedostatok pasívnej vecnej legitimácie odporkyne. Aj napriek faktu, že Ing. Vladimír Mühl nie je znalcom
z odboru Poruchy stavieb, zdôraznila, že vady spomenuté oboma znalcami (Doc. Ing. Oľga Ivánková)

sú kolaudačné vady bytového domu N., ktoré nikdy neboli odstránené. Problémy spomínané oboma
znalcami a to závada prestupujúcej vlhkosti ... vlhkosť z rekonštrukcie ... poruchy zistené v znaleckom
posudku č. 34/2009 v roku 2007 ... vada nefunkčnej izolácie spodnej stavby... vady hydroizolácie zistené
v roku 2007 a 2009.... sú vadami, ktoré vznikli od výstavby bytového domu, t. j. ešte pred predajom
predmetného bytu. Nedostatky spomínané navrhovateľkou, t. j. zavlhnutie steny v pravom rohu obývacej

izby a zavlhnutie podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien, nemožno hodnotiť ako vady bytu
ale sú následkom z vád, ktorý v danom byte vznikol z vád bytového domu. S poukazom na ustálenú
judikatúru (R 38/1978), podľa ktorej práva zo zodpovednosti za vady nemôže uplatňovať, na koho bola
vec ďalej zmluvne prevedená tým, kto ju kúpil, tomu zostáva právo voči pôvodnému predávajúcemu,možno konštatovať, že v danom prípade nie je aplikácia § 597 ods. 1 Obč. zák. možná. Má za to, že
prenášať zodpovednosť za vady, za ktoré nesie zodpovednosť zhotoviteľ diela (bytového domu), na
prevodcu bytu v tomto bytovom dome, v danom prípade na odporkyňu nie je prípustné. Pri takomto

výkladeustanoveníObčianskehozákonníkabydošlokzbaveniusazodpovednostizavadyzhotoviteľom
bytového domu a teda aj k preneseniu tej istej zodpovednosti na odporcu. Navrhovateľka nadobudla
byt do výlučného vlastníctva kúpnou zmluvou zo dňa 18.2.2011, pričom v článku I., bod. 7. vyhlásila, že
jej je stav bytu známy z osobnej obhliadky a byt kupuje v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu
zmluvy. Záleží na vôli nadobúdateľa bytu, či si dá preveriť technický stav bytu alebo mu bude stačiť

obyčajná prehliadka bytu, pričom sa môže s prevodcom bytu dohodnúť na vypracovaní znaleckého
posudku, účelom ktorého bude zistenie technického stavu bytu. Túto možnosť navrhovateľka pri kúpe
bytu nevyužila aj napriek skutočnosti, že odporkyňa vypracovanie znaleckého posudku navrhovateľke
navrhla. V zmysle § 5 ods. 6 zák. č. 182/1993 Z. z. v spojení s § 8a ods. 7 tohto zákona s prevodom alebo
prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu
alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Týmto

dochádza k tzv. singulárnej sukcesii všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy
z doterajšieho (t. j. z odporkyne) na nového vlastníka (t. j. na navrhovateľku) bytu. Podľa § 6 ods. 2 písm.
a) cit. zákona je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných
častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva. V zmysle čl. III., bod 2.

zmluvy spoločnými časťami domu sa na účely tejto zmluvy rozumejú časti domu, nevyhnutné na jeho
podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie a to: základy domu, strecha, chodby, ...
pavlače, ... Podľa ustanovení Zákona o vlastníctve bytov sú vlastníci bytov oprávnení a predovšetkým
povinní rozhodovať o opravách spoločných častí a zariadení bytového domu na spoločných schôdzach
vlastníkov bytov prostredníctvom spoločenstva vlastníkov alebo správcu na základe zmluvy o výkone

správy. Podľa ich názoru je teda v záujme všetkých vlastníkov bytového domu, aby príslušnou väčšinou
hlasov rozhodli o oprave spoločných častí bytového domu, t. j. o oprave poruchy hydroizolácie. V
prípade, ak by vlastníci jednotlivých bytov odmietli udeliť súhlas na opravu hydroizolácie, prehlasovaný
vlastník bytu (v tomto prípade navrhovateľka) je potom oprávnený obrátiť sa v zákonom stavenej lehote s
príslušnoužalobounasúd,pričomniejevylúčenáaniprípadnázodpovednosťzaškoduspôsobenátomu

vlastníkovi (t. j. navrhovateľke). Návrhom si však navrhovateľka takýto nárok neuplatňuje. Navrhovateľka
uzavretím zmluvysodporkyňouvstúpiladovšetkýchprávapovinnostívyplývajúcichzozmluvyovýkone
správy bytu, z čoho vyplýva, že mala možnosť oboznámiť sa so stavom spoločných častí bytového domu
a spoločných zariadení bytového domu zo správy o činnosti spoločenstva za rok predchádzajúci kúpe
bytu, ktorej súčasťou musí byť aj informácia o nevyhnutných opravách vykonaných v minulom roku, plán

opráv spoločných častí bytového domu a zariadení bytového domu na nasledujúce obdobie a ostatné
informácie. Aj napriek vyššie uvedenému namietla, že z miestneho zisťovania znalca Ing. Vladimíra
Mühlanevyplývastanovenieprimeranejzľavyzdojednanejcenyzodpovedajúcejpovahearozsahuvady
uplatňovanej žalobcom z titulu § 597 Obč. zák. ale iba určenie vád v bytovom dome. Preto tieto dôkazy
nie sú z hľadiska stanovenia primeranej zľavy relevantné a zľavu nepovažuje za primeranú. Podľa

zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 20.1.2011 sa navrhovateľka s odporkyňou dohodli pôvodne na
kúpnej cene bytu vo výške 173.000,- eur, následne dňa 18.2.2011 uzavierali tzv. ostrú kúpnu zmluvu, kde
odporkyňa poskytla po vzájomnej dohode navrhovateľke zľavu vo výške 10.000,- eur, ktorá je primeraná.

Navrhovateľka prostredníctvom právneho zástupcu na pojednávaní konanom dňa 23.4.2014, po jeho

začatívzalanávrhvčastiozaplateniesumy40,-eurspäťzdôvodu,žeužnežiadaozaplateniepaušálnej
náhrady v zmysle Obchodného zákonníka.

Odporkyňa prostredníctvom právnej zástupkyne a vedľajší účastník s čiastočným späťvzatím návrhu
súhlasili.

Podľa § 96 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku navrhovateľ môže vziať za konania späť návrh na
jeho začatie, a to sčasti alebo celkom. Ak je návrh vzatý späť celkom, súd konanie zastaví. Ak je návrh
vzatý späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví.

Vzhľadom k tomu, že navrhovateľka vzala návrh v časti o zaplatenie 40,- eur späť, odporkyňa a vedľajší
účastník so späťvzatím súhlasili, súd konanie v zmysle cit. ust. zákona v tejto časti zastavil.Uznesením č. k. 16C/377/2013 - 348 zo dňa 22.1.2015, právoplatným dňa 4.2.2015, súd pripustil zmenu
návrhu spočívajúcu v uložení povinnosti odporkyni zaplatiť navrhovateľke 95.192,- eur s 9% úrokom
z omeškania ročne zo sumy 59.500,- eur od 11.11.2011 do 11.12.2014 a zo sumy 95.192,- eur od

12.12.2014 až do zaplatenia.

Navrhovateľa ako účastníčka konania vo výpovedi uviedla, že dňa XX.X.XXXX uzavrela s odporkyňou
ako jedinou vlastníčkou predmetného bytu, zmluvu o prevode vlastníctva tohto bytu. Byt kupovala cez
realitnúkanceláriuDirectReal,naktorúsaobrátilaodporkyňaakopredávajúca.Dvakrátbolanaohliadke

bytu spolu s pracovníčkou realitnej kancelárie a žiadne vonkajšie a ani viditeľné vady na byte neboli.
Byt si pri ohliadkach pozrela zbežne, pýtala sa či je byt suchý ako je to s teplom a bolo jej povedané,
že je vo výbornom stave, odporkyňa má dve deti a povedala, že v inom ako v byte, ktorý nie je 100%,
by nebývala. Do bytu sa nasťahovala asi v apríli 2011, predtým ho prerábala ale boli to prerábky
vonkajšieho charakteru, nerobila nič s omietkami a murivom. V auguste 2011 boli silnejšie dažde a
zistila, že v obývačke jedna stena, ktorá susedí s garážou má spodné vzlínanie vody. Asi po týždni volala

vedľajšiemu účastníkovi, čomu sa on čudoval, a bol prekvapený z jej informácie. Potom kontaktovala
odporkyňu písomne a upozornila ju na túto vadu, načo ona reagovala tak, že vinu odmietla a tvrdila, že
v roku 2010 bola táto vada odstránená. Dala si to ohliadnuť aj znalcovi, ktorého si sama našla, vlhnutie
monitorovala a od roku 2011 do roku 2013 došlo k zvlhnutiu a plesniveniu všetkých stien vo všetkých
izbách. Byt sa nachádza pod kopcom, z ktorého steká voda, je to spodný byt. Nakoniec sa zistilo, že dom

nebolhydroizolovaný,neboladodržanáprojektovádokumentácia.Odporkyňukontaktovalaviackrát,keď
zistila aké vady sa vyskytli a žiadala od nej zľavu z kúpnej ceny, pretože jej tieto vady zamlčala, na čo
ona viackrát reagovala tak, že o týchto vadách nevedela. Nakoniec v jej byte bol uvedený znalec 3 x, išlo
o p. S., od ktorého chcela, aby posúdil tieto vady, čo aj urobil a vyhotovil tzv. zápisy z ohliadok. V byte
aj naďalej býva, pretože nemá inú možnosť kde bývať a udržiava ho v obývateľnom stave tak, že steny

ošetruje, pretože má z tohto celého stavu aj zdravotné problémy. Od roku 2011 robí chemické opatrenia,
ide však vždy len o dočasné riešenie, vydrží to tak 3, 4 mesiace. O tejto situácii sa radila aj so správcom,
ktorý si dal vypracovať zn. posudok a keďže mal obdobný problém aj vedľajší byt, tak sa tam urobili
opravy a na základe toho sa zistilo, že stavba nebola zhotovená riadne podľa dokumentácie, chýbala
tam hydroizolácia, čím vznikli vady, ktoré sú neodstrániteľné. K sume 59.500,- eur sa dopracovala tak,

že ide o 30% z kúpnej ceny, ktorú zaplatila, avšak išlo o prvú sumu, v tom čase nevedela, že vady sú
neodstrániteľné.Uvedenásumajejprišlaprimeranázazamlčanieskutočností,ženabytesúvady.Vroku
2010 prebehlo reklamačné konanie na predmetný byt a v rámci tohto bolo zistené, že byt má vady a že
sú neodstrániteľné a že odporkyňa spolu s rodinou je z bytu vysťahovaná. Zobrala si hypotéku, ešte byt
prerábala, takže byt ju vyšiel asi na 200.000,- eur, je zadlžená a byt je momentálne nepredateľný. Taktiež

by mala banke oznámiť nové zabezpečenie nehnuteľností, pretože v súčasnosti už predmetný byt nemá
takú cenu za akú ho kupovala a môže sa stať to, že banka od nej bude žiadať predčasné splatenie
hypotéky, čo chce tiež zahrnúť do zľavy, ktorú žiada od odporkyne. Pred prvým písomným kontaktom
s odporkyňou v auguste 2011 zistila, že bol na bytový dom, v ktorom sa byt nachádza, vyhotovený zn.
posudok v roku 2009, ktorý jej odporkyňa zamlčala a v ktorom bolo uvedené, že dom má neodstrániteľné

vady, ktoré sa prejavujú aj na predmetnom byte, ktorý bol zaplavovaný, dochádzalo tam k vzniku plesní
a z tohto dôvodu musela byť odporkyňa spolu s rodinou z tohto bytu vysťahovaná. Pred kúpou bytu si
nedala technicky preveriť byt. Neskôr žiadala o zaplatenie sumy 95.192,- eur s príslušenstvom z dôvodu,
že si dala vypracovať znalecký posudok č. 410/2014, ktorým bola určená všeobecná cena predmetného
bytu na sumu 167.000,- eur.

Odporkyňa ako účastníčka konania vo výpovedi uviedla, že kúpila predmetný byt v roku 2007 a následne
nahlasovala kolaudačné závady, pretože okolo okien boli plesne a taktiež v rohoch obývačky a kuchyne,
t. j. v prednej časti domu. Bolo jej povedané, že byt je nový a že toto sa odstráni. Nakoniec počas
roka uvedené závady boli odstránené. Na toto upozorňovala predávajúceho LBG Byty s.r.o., ktorých

upozorňovala aj na fľak, ktorý vznikol na jednej stene v obývačke, ktorá susedí s garážou. Išlo o mokrý
fľak veľký asi 15 cm, ktorý sa nachádzal v blízkosti pravého rohu. Predávajúci túto reklamáciu postúpil na
Pozemné staviteľstvo Žilina ako zhotoviteľa diela a tento fľak sa začal odstraňovať priebežne. Koncom
roka 2009 sa opätovne tento fľak objavil, tak sa obrátila listom opäť na Pozemné staviteľstvo a dohodli
sa, že sa musí zistiť príčina z čoho to vzniká a preto aj s deťmi z bytu odišla. Robili sa sondy z vonka aj z

vnútra a zistila sa vlhkosť, preto sa urobila injektáž celej steny po jej dĺžke. V tom čase nebývala v byte s
rodinou, pretože tam bol hluk a prach a chcela, aby sa táto závada ako kolaudačná odstránila. Nakoniec
sa táto kolaudačná vada odstránila a od tej doby sa už fľak neobjavil. V roku 2009 sa im vytopila chodba
z dôvodu, že byt je osadený trocha nižšie, nachádza sa v átriu kde sú aj odtokové rúry, bol veľmi silnýdážď a tieto rúry nestíhali túto vodu zbierať a pred bytom sa začala zhromažďovať voda, ktorá im vtekala
do bytu, pretože medzi chodbou a bytom sa nenachádza žiaden stupienok a ani iná vyvýšenina. Taktiež
aj túto závadu nahlásili Pozemnému staviteľstvu Žilina a aj táto bola odstránená. Žiadne iné vlhnutie a

plesne sa im v byte už nevyskytli, aj keď tam bolo zvýšené vlhko. V byte bývala s rodinou do februára
2011, t. j. do doby kedy nepredala byt navrhovateľke. Pri predaji bytu navrhovateľku neupozornila na
vyššie uvedené vady z dôvodu, že išlo o kolaudačné vady a tieto boli odstránené. Navrhovateľka ju prvý
krát kontaktovala listom v októbri 2011, že má v byte problémy, na čo reagovala tak, že jej písala, že si
má uplatniť záruku. V zmluve o predaji bytu v čl. VI., bod 4. je uvedené, že postupuje na navrhovateľku

svoje práva zo záruky. Navrhovateľka s ňou ešte komunikovala, už si však nepamätala presné dátumy
a chcela zľavu z bytu, s čím nesúhlasila, pretože už nie je zodpovedná za stav bytu z roku 2011. Zľava,
ktorú navrhovateľka požaduje, sa jej zdá neprimerane vysoká a ona nie je zodpovedná za terajší stav
bytu. V čase, keď byt predávala navrhovateľke, na ňom neboli žiadne vady a to niekoľko mesiacov, vady
ktoré sa vyskytli v minulosti boli kolaudačné a tieto boli odstránené. Doklad o posledných odstránených
závadáchnemá,maloísťoodstráneniefľakunastene,žiadendokladnedostali.Kzmenenávrhuuviedla,

že namieta premlčanie v prevyšujúcej sume nad sumu 59.540,- eur s poukazom na § 102 Obč. zák.,
namietla aj znalecký posudok č. 410/2014.

Vedľajší účastník na strane odporkyne vo výpovedi uviedol, že sa stotožňuje s tým, čo uviedla
odporkyňa, ktorá je jeho manželka. Zatopenie chodby bolo z dôvodu, že bol ucpaný odtokový kanál,

ešte v rámci stavby toto bolo opravené a bolo namontované na dvor prečerpávacie zariadenie, aby už k
takémuto niečomu neprišlo. Keď sa robila oprava steny v obývačke, v tom čase v byte nebývali, tak sa
odkrývalapodlahavcelombyteanatrochmiestachbytusarobilasondáž.Jednasondabolavobývačke,
druhá v izbe vedľa kúpeľne a tretia už nevedel kde. Pri tomto sa zistilo, že pod celým bytom bol položený
voskový papier ako hydroizolácia, tento papier sa nemenil a tak sa urobila chemická injektáž po celej

dĺžke steny v obývačke, na ktorej bol mokrý fľak. K zmene návrhu uviedol, že s ňou nesúhlasí a ani so
znaleckým posudkom č. 410/2014, pretože už ubehla určitá doba a stav sa mohol zmeniť.

Svedok F.. M. F. vo výpovedi uviedol, že nie je v príbuzenskom pomere s účastníkmi konania,
pozná vedľajšieho účastníka a právnu zástupkynu odporkyne. Spoločnosť LBG byty stavala byty a ich

spoločnosť, t. j. Pozemné staviteľstvo, a.s. kde pôsobí ako riaditeľ, bola ako dodávateľ a stavalo sa
podľa projektu Firmy Peráček - Molnár. Od roku 2006 do júla 2007 sa postavila predmetná bytovka
a následne odovzdala spoločnosti LBG byty. Po postavení tejto bytovky začal problém, pretože prišli
prívalové dažde a byty č. 1, 2, 3 mali átria, ktoré boli zaplavené do výšky asi do 30 cm z vonka. Zistilo sa
že nebola funkčná kanalizácia podľa projektu, vôbec totiž nebola navrhnutá a preto sa dodatočne toto

odvodnenie urobilo a už potom s týmto nebol problém. V roku 2009, keď byt ešte vlastnila odporkyňa,
spoločnosť LBG byty reklamovala mokré miesta a plesne v jej byte s tým, že mala byť mokrá stena, ktorá
susedí s garážou. List - reklamácia bol zo dňa 9.1.2009 a 21.1.2009 prišli na ohliadku a zistili, že žiadne
takéto vady tam nie sú. Dňa 1.9.2009 im prišla opätovne reklamácia, že sú opätovne v byte odporkyne
plesne a preto dňa 4.9.2009 prišli na ohliadku a zistili, že pleseň v byte je a to v šatníku na veciach. Na

stenách však nič nebolo vidieť. Mali snahu vyriešiť tento problém ale nevedeli ako a preto si odporkyňa
s manželom objednali znalca p. U., ktorý povedal, že bude treba urobiť sondy v byte a aj mimo bytu.
Sonda sa robila v detskej izbe a zistilo sa, že tam vlhkosť bola, v iných miestnostiach sa vlhkosť nezistila.
V skutočnosti ale v sonde nikdy vlhkosť nebola ani z vonka ani z vnútra. Uvedený znalec lokalizoval
miesto vlhkosti a že by sa tam vlhkosť o 2, 3 dni mala objaviť. Keď sa však po tejto dobe prišli pozrieť,

nič na stenách nebolo, toto sa udialo v septembri, októbri 2009. Kontaktovali firmu TASUS Bratislava
na riešenie tohto problému, oni taktiež vykonali určité práce, merania ale nič nezistili. Navrhli, aby sa
vykonala drenáž z vonka a izolácia, čo ich firma urobila. Z toho dôvodu, aby sa voda zachytávala do
drenáže a odtiaľ do kanalizácie a aby sa nedostávala pod byt, robilo sa to začiatkom roka 2010. Celá
stavba sa nachádza na piesku a nie je možné, aby voda cez tento piesok, na ktorom je ešte štrkový

násyp a izolácie, prenikla zospodu do bytu. Dňa 19.12.2009 mu vedľajší účastník poslal fotky bytu, z
ktorých bolo vidieť vlhký fľak asi 1/2m2 a nachádzal sa 30 cm nad podlahou v obývačke. V tom čase
však bola zima a tak odporkyni a jej rodine preplácali ubytovanie, išli bývať mimo tohto bytu, pretože
už v tomto čase vedeli, že problém je v streche nad týmto bytom ale nemohli sa kvôli zime vykonávať
žiadne práce. Vo februári 2010 sa objavil nový fľak v kuchyni na obvodovej stene opäť nad podlahou

vo výške asi 1,1 m, fľak bol veľký asi 25x25 cm. Už v tom čase začali vykonávať práce a vybúrali stenu
v obývačke, ktorá susedí s garážou a zistili, že zo strechy do medzery, ktorá je medzi stenou garáže a
stenou bytu kvapkala voda. Objednali firmu, ktorá strechu prehľadala a aby na nej vyhľadala defekty a
našla vadu v strešnej fólii, táto vada bola odstránená. Obvodová stena bytu vadu nemala, vadu mal lenstrešný zvod, ktorý išiel z predmetnej steny. V máji 2010 sa objavil u odporkyne fľak v chodbe, vlhkosť
prenikala opäť z vonka zo strechy ale toto bolo opäť odstránené na streche. V júni 2010 sa objavil opäť
fľak ako tomu bolo v decembri 2009 na tom istom mieste, tak sa opäť strecha nad bytom odstránila, na

nej bol zelený trávnik, štrk, dlažba až sa dostalo na strešnú fóliu, urobila sa skúška ale žiadna vada sa
nenašla. Skúšalo sa ísť teda aj cez podlahu v garáži, ktorej časť sa vybúrala, vykopala sa sonda, dostali
sa až na základy, pod úroveň bytu a zistili, že všetko je suché. Zospodu neboli zistené žiadne vady.
Byt, ktorý sa nachádza oproti predmetnému bytu tiež reklamoval vlhkosť, tiež mal zavlhnutú stenu v
podobnom období ako u odporkyne a keď už vedeli ako postupovať, postupovali rovnako aj v tomto byte

a tiež sa zistilo, že vada išla z vrchu, kde sa tiež nachádzala stena, išlo o totožnú vadu a bola odstránená.
V decembri 2011 obdržali reklamáciu už od navrhovateľky, na ktorú nereagovali z dôvodu, že s ňou
neboli zmluvný partner, vtedy už uplynula aj záručná doba. Spolu s reklamáciou im poslala aj posudok,
v ktorom bolo konštatované, že do bytu sa vlhkosť dostáva zospodu, že byt bol zaplavený v roku 2007 a
myslí, že aj v roku 2009. Išlo o posudok Ing. Mühla. Tento znalec čerpal aj zo znaleckého posudku Ing.
Ivánkovej, v ktorom bolo konštatované, že takisto došlo k zatečeniu vo vedľajšom nebytovom priestore

a byte odporkyne, ale čo sa týka tohto nebytového priestoru, tento odovzdávali ako hrubú stavbu a
nakoniec sa zistilo, že cez otvorené okno, ktoré tam je, sa do tohto priestoru napršalo. So znaleckým
posudkom Ing. Ivánkovej boli oboznámení a aj sa k nemu písomne vyjadrili, týkal sa uplatnených
reklamácii na dome. Do decembra 2009 v byte odporkyne žiadne plesne a vlhkosť na stenách neboli,
chodili na ohliadky, avšak nič nezistili.

SvedokĽ.Í.G.vovýpovediuviedol,ženiejevpríbuzenskompomeresúčastníkmikonania.Jekonateľom
spoločnosti LBG byty, s.r.o., avšak nespomínal si na nič v súvislosti s predmetným domom, alebo bytom.
V spoločnosti majú zamestnancov, ktorí majú na starosti tieto veci, ak sa stanú nejaké vady alebo niekto
niečo reklamuje. Nespomínal si, že by ho niektorí zo zamestnancov oslovil ohľadom tejto veci a ani ho

osobne navrhovateľka nikdy neoslovila, myslí si, že zo strany odporkyne bola nejaká komunikácia, ale
bolo to dávno. Projekt bol z roku 2005, dom bol dokončený v roku 2007. Mali tam projekt managera
p. Č., ktorý by sa vedel k tejto záležitosti vyjadriť, pretože mal všetko na starosti v čase výstavby. O
vadách bytu navrhovateľky vedomosť nemá. Pozemné staviteľstvo Žilina malo na starosti vznesené
reklamácie a oni ich aj robili, o čom musia existovať doklady.

Zo záveru znaleckého posudku č. 7/2015 súd zistil, že podstatnými vadami v byte sú nadmerná vlhkosť,
opadávanie omietky a pleseň na viacerých miestach v byte. Hlavnou príčinou vzniku vád je chybne
osadená hydroizolácia spodnej stavby a plochej strechy a nedostatočné a nesprávne riešené zateplenie
v okolí okenných a dverných otvorov bytu, príp. nadokenných prekladov. Všetky uvedené vady sú

primárne vadami bytového domu, keďže sa jedná o vady spoločných častí bytového domu ako sú
základovékonštrukcie,strechaaobvodovýplášťdomu.Následkytýchtovádsasekundárneprejavujúna
poškodení a znehodnotení bytu. Vznik vád možno konštatovať od vzniku stavby, od roku 2007. Lokálne
sanačné zásahy zhotoviteľa v roku 2008 boli len čiastkové, nekomplexné a neúčinné. Vady v byte vznikli
ako následok vád bytového domu.

Podľa znaleckého posudku č. 34/2009, ktorý si dali vypracovať vlastníci bytového domu N. Doc. Ing.
Oľgou Ivánkovou, PhD., nebytový priestor č. 2 (pôvodne označený predmetný byt č. 3) má tieto poruchy:
vlhnutie muriva v kúpeľni pod terasou bytu na vyššom podlaží, vlhnutie muriva v okolí okien, v rohoch
miestností, pri podlahe, zaplavovanie bytu a vysokú vlhkosť sprevádzajúcu sústavným vznikom plesní.

Byt sa stal neobývateľný z dôvodu ohrozenia zdravia obyvateľov bytu, majitelia sa musia vysťahovať.

Zhotoviteľ uvedeného bytového domu Pozemné staviteľstvo Žilina, a.s. dal posúdiť teplotno- vlhkostné
pomery v predmetnom byte a podľa posudku Technického a skúšobného ústavu stavebného n.o. v
Bratislave z marca 2011 bolo zistené, že posudzovali obdobie od 17.12.2010 do 25.2.2011 a zistili,

že vnútorná teplota vzduchu spĺňa normovú požiadavku, relatívna vlhkosť vzduchu v posudzovaných
miestnostiach je pomerne vysoká ale nie je dôvodom pre vznik plesní. Pozemné staviteľstvo Žilina,
a.s. v svojom stanovisku k hromadnej reklamácií skrytých vád v záručnej dobe po obhliadke objektu
12.4.2010 a stavu reklamačných vád ku dňu 30.9.2010 zo dňa 19.10.2010 o. i. uviedlo, že v byte č. 3
chýba hydroizolácia pod stenami, základy nie sú z vodostavebného betónu, v múroch v tomto byte ako aj

v podlahe v suteréne boli urobené sondy, ktorými sa preukázala zvislá aj vodorovná izolácia stien bytov
a pivníc. Nesprávne bola zrealizovaná izolácia terás, vonkajšieho schodiska nad pivnicami, prestupov
potrubí - tieto vady boli odstránené.Podľa Stanoviska F.. Z. H. k znaleckému posudku č. 34/2009 vo veci zistenia porúch v bytovom
dome N., v roku 2007 boli v byte č. X zavlhnuté obvodové a vnútorné nosné steny a priečky do
výšky 150 až 300 mm z dôvodu zaplavenia dvorovej časti bytového domu počas prívalových dažďov,

porucha bola odstránená zrealizovaním dodatočného odvodnenia. Ďalej boli zavlhnuté vrstvy podláh od
vlhkosti šíriacej sa od zvlhnutých stien, porucha bola odstránená. Došlo k zavlhnutiu stropu v kúpeľni
z dôvodu porušenia hydroizolácie na terase, porucha bola odstránená. Opraskali omietky od vlhkosti,
čo bolo odstránené. Dodatočne sa vyspravovala hydroizolácia (opravované realizátorom stavby v júni
2007), ktorá sa oddeľuje od vonkajších obvodových stien z dôvodu, že neboli dôkladne zrealizované

spoje hydroizolácie, porucha bola odstránená a zavlhnutie dlažby pred vstupom do bytu, čo bolo
odstránené. Ďalej bolo konštatované, že v nebytovom priestore, ktorý susedí s bytom navrhovateľky
(vtedy odporkyne) mal v roku 2007 poruchy: priestor bol zaplavený ale v uvedenom období ešte nebol
ukončený, išlo o holobyt bez omietok a vrstiev podláh a zaplavenie (?) bolo spôsobené tým, že boli dlhšiu
dobu nechané otvorené vetracie krídla okien, cez ktoré dovnútra pri hnanom daždi napršalo. Došlo k
zavlhnutiu stien do výšky 400 mm, ktoré bolo spôsobené zaplavením dvorovej časti bytového domu,

na predchádzanie zaplavovania spoločnosť LBG byty, s.r.o. zrealizovala dodatočné odvodnenie átrií.
Nebola dokončená hydroizolácia, bez napojenia na nosné steny, ktoré sú bez izolácie, táto porucha
nejestvuje, v obvodovej stene bola urobená sonda, hydroizolácia prechádza popod nosné obvodové
múry a je vytiahnutá zvonku na tieto múry.

ZposudkovÚraduverejnéhozdravotníctvaSRzodňa18.9.2014,ktorésidalavypracovaťnavrhovateľka
súd zistil, že vnútorné ovzdušie odobraté dňa 8.9.2014 v byte navrhovateľky nevyhovuje hygienickým
požiadavkám stanovených vo vyhláške MZ SR č. 259/2008 Z.z. o podrobnostiach a požiadavkách na
vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie
zariadenia. Analyzované plesne prekračovali limit stanovený v prílohe č. 7, v ostatných sledovaných

ukazovateľochvyhovujehygienickýmpožiadavkámuvedenýmvcit.zákone(vzorkybolivzatézospálne,
kuchyne, prepojovacej chodbe a to vždy zo stredu).

Zo záveru znaleckého posudku č. 7/2009, ktorý si dal vypracovať vedľajší účastník bolo zistené, že
v predmetnom byte je nadmerná vlhkosť spôsobená nefunkčnou, resp. chýbajúcou hydroizoláciou a

jej zlým konštrukčným usporiadaním. Pri prívalových dažďoch dochádza k vytvoreniu spojitej vodnej
hladinynadúrovňouhydroizolácie.Vodavnikádopodlahovéhopriestoru,kdeporobetónovávrstva,ktorá
mápravdepodobnenahrádzaťtepelnúizoláciutútovodunasávaakošpongiaapotompostupneuvoľňuje
do priestoru cez obvodové murivo a čiastočne aj cez betónový poter. Odparovaním nadmerného
množstva vody z konštrukcií vzniká mikroklíma, ktorá je z hygienického hľadiska neprípustná pre

užívanie bytu. Tieto podmienky dávajú ideálny predpoklad pre vznik plesní. V byte je pokryté plesňou
prakticky všetko, od stien cez nábytok, matrace, detské hračky až po kuchynský riad. Za daných
podmienok je z hygienického hľadiska byt neobývateľný.

Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci

kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

Podľa § 599 ods. 1 Obč. zák. vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu.
Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do

24 mesiacov od prevzatia veci.

Vykonaným dokazovaním mal súd preukázané, že navrhovateľka ako kupujúca uzavrela s odporkyňou
ako predávajúcou dňa 18.2.2011 Zmluvu o prevode vlastníctva bytu, ktorej predmetom bol byt č. 3,
zostávajúci z troch obytných miestností a príslušenstva v celkovej výmere 91,96 m2 v suteréne obytného

domu v Bratislave na ulici D. X, N.. č. XXXX, postavený na pozemku parc. č. XXXX/XX, bytový dom
N. - D. X a spoluvlastnícky podiel patriaci k tomuto bytu, všetko zapísané na LV č. XXXX, kat. územie
O. J. I. (čl. I., bod. 1. a čl. II., bod. 1 a 2. zmluvy). Podľa čl. I., bod. 7. a 8. navrhovateľka vyhlásila, že
nehnuteľnosti opísané v čl. I., bod 1. zmluvy a ich stav je jej známy z osobnej prehliadky a nehnuteľnosti
kupuje v stave v akom sa nachádzajú v deň podpisu zmluvy. Odporkyňa vyhlásila, že jej nie sú známe

žiadne vady prevádzaných nehnuteľností, na ktoré by mala navrhovateľku osobne upozorniť. Kúpna
cena a jej splatnosť bola dohodnutá v čl. V. uvedenej zmluvy a bola dohodnutá vo výške 163.000,- eur.
Navrhovateľka začala predmetný byt užívať asi v apríli 2011, predtým ho prerábala, avšak s omietkami a
murivom nerobila nič. V auguste 2011 sa jej v byte objavili vady, začali jej vlhnúť steny a vytvorili plesne .Z tohto dôvodu si dala vypracovať stanovisko znalcom Ing. Vladimírom Mühlom, ktorý dňa 23.8.2011
konštatoval, že poruchy zistené v znaleckom posudku č. 34/2009 v roku 2007 pretrvávajú až doteraz,
nefunkčnú izoláciu spodnej stavby, ktorá nebola odstránená, vady hydroizolácie zistené v roku 2007 a

2009 neboli nikdy odstránené a museli sa prejavovať v predchádzajúcom období. Navrhovateľka o tejto
skutočnosti informovala odporkyňu písomne a zároveň ju žiadala o zaplatenie sumy 59.500,- eur titulom
nároku na zľavu z kúpnej ceny bytu z dôvodu, že jej zamlčala pri predaji bytu vady, ktoré na byte boli
v čase jeho predaja. Odporkyňa odkázala navrhovateľku za účelom odstránenia vád na byte na K.. F.,
ktorý je oprávnený konať v mene Pozemného staviteľstva Žilina, a.s., ktoré odstraňovalo vady, ktoré im

v rámci záruky nahlasovala a namietla svoju pasívnu legitimáciu z dôvodu, že v danom prípade nejde
o vady bytu ale bytového domu.

Zo znaleckého posudku č. 7/2015 a to z jeho záveru súd zistil, že hlavnou príčinou vzniku vádv
predmetnom byte je chybne osadená hydroizolácia spodnej stavby a plochej strechy a nedostatočné a
nesprávne riešené zateplenie v okolí okenných a dverných otvorov bytu, príp. nadokenných prekladov.

Všetky vady sú primárne vadami bytového domu, keďže sa jedná o vady spoločných častí bytového
domu ako sú základové konštrukcie, strecha a obvodový plášť domu. Následky týchto vád sa následne
prejavujú na poškodení a znehodnotení predmetného bytu a že vznik vád možno konštatovať od vzniku
stavby,t.j. odroku2007. Vadyvbytevznikliakonásledokvádbytovéhodomu.Znalkyňavzáveresvojho
posudku ešte o. i. uviedla, že na základe vypracovaných znaleckých posudkov, znaleckých zisťovaní

a odborných stanovísk spracovaných v rokoch 2007 až 2014 s ohľadom na množstvo porúch a vád v
celom bytovom dome, ktoré sú spôsobené v menšej miere nedostatkami v projektovej dokumentácii ale
predovšetkým nedôslednou, nekvalitnou a neodbornou prácou zhotoviteľa, nedodržaním technológie
a odporúčaných technických a konštrukčných detailov, sa bývanie v predmetnom bytovom dome stalo
problematickým pre takmer všetkých jeho obyvateľov. Základným stavebno-technickým problémom

bytového domu je porušenie hydroizolačnej ochrany stavby, to znamená zatekanie zrážkovej vody a
vzlínanie zemnej vlhkosti, čo sa prejavuje takmer vo všetkých častiach stavby bytového domu. Ďalším
problémom je zateplenie objektu kontaktným zateplovacím systémom. V spojení s plastovými oknami,
ktoré neumožňujú mikrovetranie, vzniká problém kondenzačnej vlhkosti, rosenia a vzniku plesní v okolí
okien a vonkajších dverí ako aj v miestnostiach tepelných mostov (steny a stropy lodžií a balkónov,

podlahy a steny priľahlé k nevykurovanému priestoru). Zodpovednosť za súčasný stav nehnuteľnosti
by mal niesť predovšetkým zhotoviteľ. Priama likvidácia plesní v takom rozsahu, ako sa nachádza v
posudzovanom byte, či už mechanická, chemická, fyzikálna alebo biologická má väčšinou krátkodobý
účinok. Na efektívnu likvidáciu plesní a všetkých príčin vlhnutia stavby je potrebná správna voľba
sanačného opatrenia a analýza druhov porúch.

Z uvedeného vyplýva, že problém vlhnutia stien v byte a následne vznik plesní v byte bol od začiatku
vzniku stavby a od začiatku doby, kedy začala byt užívať odporkyňa. Vady, ktoré sa v byte objavili
zhotoviteľodstraňoval.PodľaznalkyneIng.arch.DagmarJurovatej,ktorávypracovalaznaleckýposudok
č. 7/2015, zhotoviteľ v roku 2008 vykonal opravy len čiastkovo, nekomplexne a neúčinne, pričom

vady v byte vznikli ako následok vád bytového domu. Všetky vady sú primárne vadami bytového
domu, keďže sa jedná o vady spoločných častí bytového domu ako sú základové konštrukcie, strecha
a obvodový plášť domu a následky týchto vád sa následne prejavujú na poškodení a znehodnotení
predmetného bytu. V danom prípade teda nie je možná aplikácia § 597 ods. 1 Obč. zák., keď nie
je možné prenášať zodpovednosť za vady, za ktoré nesie zodpovednosť zhotoviteľ diela na prevodcu

bytu, teda na odporkyňu. Vady, ktoré sú predmetnom uplatneného nároku na primeranú zľavu z kúpnej
ceny sú vadami bytového domu a nie vadmi bytu a teda odporkyňa ako bývala vlastníčka bytu, nie
je v konaní pasívne legitimovaná. Pri kúpe bytu do vlastníctva sa zodpovednosť za vady kúpeného
bytu posudzuje podľa ust. § 596 až § 600 Obč. zák. a treba rozlišovať vady, ktoré vyšli najavo po
prevode vlastníctva k bytu od vád, ktoré boli zistené pri kolaudácii (a ktoré je voči investorovi povinná

odstrániť stavebná organizácia, R 33/1985). Vlastník bytu v bytovom dome nemôže niesť zodpovednosť
za spoločné zariadenia bytového domu. Zákon č. 182/1993 Z. z. presne stanovuje za akých podmienok
je možné odstraňovať vady, ktoré vzniknú na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a
preto aj tvrdenie navrhovateľky, že odporkyňa zodpovedá aj za tieto vady súd vyhodnotil ako účelové.
Navrhovateľka sama vo výpovedi uviedla, že byt si bola pozrieť 2 x, žiadne vady nezistila a aj v zmluve

o prevode vlastníctva bytu je uvedené, že ako kupujúca vyhlasuje, že jej známy stav nehnuteľností z
osobnej obhliadky a kupuje ich v stave, v akom sa nachádzajú v deň podpisu zmluvy (čl. I., bod 7.
zmluvy). Záleží na každom kupujúcom, či si preverí pred nadobudnutím bytu do vlastníctva, v akom
technickom stave je byt, ktorý kupuje a to buď dopytom na správcu alebo vypracovaním znaleckéhoposudku, aj keď to nie je zvykom. Podľa názoru súdu v súčasnej situácii, keď dochádza pri novostavbách
k častým závadam, ako napr. zatekanie, netesnenie okien a pod., by bolo namieste kupujúceho, si overiť
technický stav bytu ešte pred jeho kúpou. V danom prípade, keď navrhovateľka byt kupovala, išlo o 4.

ročný bytový dom a napr. dopytom u susedov alebo správcu si mohla overiť jeho technický stav, čo ale
neurobila. Nie je preto možné, aby zodpovednosť za vady, ktoré vznikli v predmetnom byte ako následok
vád bytového domu, prenášať na odporkyňu. Súd preto z uvedených dôvodov návrh navrhovateľky pre
nedostatok pasívnej legitimácie odporkyne zamietol.

Vzhľadom k tomu, že súd zamietol návrh z dôvodu nedostatku pasívnej legitimácie odporkyne,
nezaoberal sa námietkou premlčania odporkyne v časti o zaplatenie sumy 35.652,- eur s príslušenstvom
(rozdiel medzi pôvodne žalovanou sumou 59.540,- eur a sumou 95.192,- eur s príslušenstvom, ktorú
navrhovateľka požadovala po zmene návrhu).

Súd o náhrade trov konania rozhodne podľa § 151 ods. 3 O.s.p. do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia

vovecisamejzdôvodupodaniaodvolaniaodporkynevočiuzneseniutunajšiehosúduč.k.16C/377/2013
- 352 zo dňa 9.2.2015, ktorým jej bola uložená povinnosť zložiť preddavok na trovy spojené s podaním
znaleckého posudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho

doručenia na Krajský súd v Bratislave prostredníctvom Okresného súdu Bratislava IV, písomne, v
piatich vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto

rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ
domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno
odôvodniť len tým, že (§ 205 ods. 2 O.s.p.)

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.