Rozsudok ,
Zrušené Judgement was issued on Tuesday, December 15, 2020

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 7C/49/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7613203122
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 12. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Petra Pavlisová

ECLI: ECLI:SK:OSSN:2020:7613203122.21

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Spišská Nová Ves, sudkyňou JUDr. Petrou Pavlisovou, v právnej veci žalobcu: X. L., Z..

X. XX. XXXX, B. A., Q. C. XXX/XX, právne zastúpeného: JUDr. Peter Baláška, advokát so sídlom
Poprad, Ludvíka Svobodu 2674/1, proti žalovanému: J. X., Z.. XX. X. XXXX, B. A., Š. XX/XX, právne
zastúpenému: JUDr. František Kočka, advokát so sídlom Košice, Timonova 13, o zaplatenie 19.597,91
eur, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovaný má nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v plnom rozsahu, pričom o výške

tejto náhrady bude rozhodnuté Okresným súdom Spišská Nová Ves samostatným uznesením po
právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 22.2.2013 domáhal voči žalovanému vydania
vecí, ktorých výlučným vlastníkom ja žalobca a to dlažba, obklady, el. skriňa, káble, vypínače, zásuvky,
plastové okná, sieťky, dvere, zadné svetlá, svietidlá, lampy, senzory, ventilátory, rampy, dlažba, altan,
obrubníky,kameň8/16,zábradlie,mreže,vonkajšiadlažba,terasachodníky,parkovisko(150m2),parket
styl podlahy, gumy, koberce, kamerový systém, počítač, zabezpečovací systém, drevené zárubne 15cm
+ 9ks drevené zárubne 50 cm+dvere 3ks, dvere pivnica 3ka, sanita, batérie, umývadlá, bojler. a pre

prípad, že vydanie veci nebude možné sa domáhal od žalovaného zaplatenia sumy 15.269 eur a trov
konania.

2. Žalobca svoju žalobu odôvodnil tým, že mal od žalovaného prenajaté priestory nachádzajúce sa v
katastrálnom území A. zapísané na LV č. XXXX a to budovu s. č. XXX s príslušenstvom, ktorá stojí na
parcele číslo 1473 a parcele číslo 1473/3 zastavané plochy a nádvoria o výmere 441 m2, rodinný dom
s. č. XXX, nachádzajúce sa na K. R. V. A.. Uvedené nebytové priestory mal žalobca v nájme na základe

Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 21.11.2008. Nájom bol dohodnutý na dobu určitú, do
31.12.2038. Nájom bol ukončený pred uplynutím doby trvania. Počas trvania nájomného vzťahu vykonal
nájomca v prenajatých priestoroch viaceré stavebné úpravy, a teda nehnuteľnosť, ako aj pozemky boli
zhodnotené podstatným spôsobom. Celkové náklady na opravu a zhodnotenie boli 67.663,89 eur.
Pri skončení nájmu žalovaný ako prenajímateľ po uplynutí niekoľkých dní prenajaté priestory uzamkol,
nepovolil žalobcovi ako nájomcovi vziať všetky veci, ktoré sú jeho vlastníctvom. Išlo o veci: dlažba,
obklady, elektrická skriňa vonka, káble, skriňa na vypínače, zásuvky, plastové okná, sieťky, dvere zadné,

svetlá,svietidlá,lampy,senzory,ventilátory,murovanieschodovarampy,dlažba,obrubníky,kameň8/16,
zábradlie, mreže, vonkajšia dlažba, terasa, chodníky, parkovisko 150 m2, parket styl podlahy, gumy,
koberec, kamerový systém, káblovanie, zabezpečovací systém, drevené zárubne 15 cm + dvere 9 ks,drevené zárubne 50 cm + dvere 3 ks, dvere pivnica 3 ks, sanita, batérie, umývadlá, bojler. Žalobca tieto
veci po odpočítaní amortizácie ohodnocuje sumou 15.269 eur.

3. Žalovaný sa vyjadril k žalobe podaním doručeným súdu dňa 19.8.2013. Uviedol, že je pravdou, že
mal so žalobcom uzavretú nájomnú zmluvu zo dňa 21.11.2008 na dobu určitú do 31.12.2038. Žalobca
písomným úkonom zo dňa 31.3.2012 - skončenie nájmu, vypovedal túto nájomnú zmluvu podľa odseku
VIII odstavec 1, 2 bod c/, v dôsledku čoho došlo k skončeniu nájmu. V zmysle čl. VIII bod 3 zmluvy
bolo dohodnuté, že nájomca je povinný vypratať prenajaté nebytové priestory najneskôr v lehote do

3 dní vopred pred skončením nájmu. Žalobca po skončení nájmu vysekal z podlahy všetky dlažby,
koberec, ktorý bol prilepený k podlahe vytrhol, ak mal žalobca na mysli vo svojej žalobe uvedené
veci, tak nezanechal v priestoroch žiadne veci. Navyše žalobca v žalobe uvádza veci, ktorých nikdy
nebol vlastníkom, ako napr. plastové okná, ktoré dal on ešte pred podpisom zmluvy vymeniť. Taktiež
bola v celej budove riadne urobená elektrická sieť vrátane káblov, vypínačov, zásuviek a podobne. V
zmysle Zmluvy o nájme odovzdal žalobcovi ako nájomcovi nebytové priestory uvedené v zmluve v stave

spôsobilom na dohodnutý účel nájmu a v tomto stave ich mal žalobca na svoje náklady udržiavať.
Nájomca bol povinný uhrádzať všetky náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytových priestorov a
pre prípad poškodenia alebo zničenia nájomcom, náhradné zariadenie mal obstarať nájomca na vlastné
náklady (sanita, batérie, umývadlá a pod.) V zmysle čl. VIII bod 2 Zmluvy v prípade skončenia nájmu
je nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave v akom ho prevzal. V prenajatých priestoroch sa

nachádzali drevené zárubne, ktoré žaloba bez súhlasu žalovaného odstránil a vymenil tak, že pri ich
demontáži ich úplne zničil.

4. Súd vo veci nariadil pojednávania, na ktorých vykonal dokazovanie vyjadrením právnych zástupcov
sporových strán, vypočul žalobcu, žalovaného, svedkov a oboznámil spisový materiál.

5. Žalobca uviedol, že v roku 2008 hľadal priestory na otvorenie reštaurácie v A.. Našiel priestor
žalovaného v jeho dome. Po dohode s ním uzavrel písomnú nájomnú zmluvu. So žalovaným sa ústne
dohodli, že si priestory kompletne prerobí podľa svojho projektu. Dal si ho vypracovať E. F.. Predtým
sa informoval na stavebnom úrade, či mu treba písomný súhlas k takýmto stavebným úpravám. Po

prečítaní projektu mu oznámili, že nepotrebuje stavebné povolenie, má len ohlasovaciu povinnosť. Túto
si splnil. Dal žiadosť na ohlasovaciu povinnosť dňa 12. 6. 2009. Ústne sa dohodli so žalovaným, že
časť stavebných úprav zaplatí žalovaný a niečo on. Dohodli sa to len ústne, nič nebolo na papieri. Tak
pristúpili k prerábaniu vody, kúrenia, búracích prác, opravu fasády - vybudovanie, omietka. Spolu to
prerábali pol roka. On podľa projektu urobil elektroinštaláciu, nanosili kamene na parkovisko, zámkovú

dlažbu, obrubníky, zábradlie, vybudoval parkovisko pred objektom. Montoval plastové okná v počte 4
ks, dvojdvere plastové - zadný vstup. Objednal si stolárov, ktorí mu urobili komplet stolárske práce, tie
veci si však zobral so sebou pred odchodom. Nestihol si zobrať 9 dverí a zárubne, ktoré sú dyhované.
Vo vnútorných priestoroch platil za výmenu betonáže - dlažby. Vyplatil komplet vystierkovanie v celej
budove a vymaľovanie. Spoločnými silami aj so žalovaným pripravil priestory na požadovaný účel. Dňa

19. 6. 2009 oficiálne otvoril reštauráciu. Ohľadom jeho investícií do prenajatých priestorov, je to tak,
ako je to napísané v bode 5 nájomnej zmluvy, ale s tým, že sa ústne dohodli, že keď bude z priestorov
odchádzať, tak všetky veci, čo vložil, si vezme, alebo mu zaplatí prenajímateľ, ale len za materiál, teda
že nebude účtovať fakturované práce. Reštaurácia fungovala do marca 2011. Vo februári dal výpoveď s
3-mesačnou výpovednou lehotou. So žalovaným sa dohodol, že do konca apríla tam bude a týmto končí.

Začal prevádzku vypratávať, tak ako sa dohodli, a ako je to aj v písomnej zmluve a vtedy nastal konflikt
so žalovaným v tom, že žalovaný mu chcel dať za veci, ktoré sa už čiastočne nedali odobrať, napríklad
elektrika, smiešnu cenu. Chcel mu dať 2.000 eur a na tom sa nepohodli. Keď videl, že mu žalovaný
nemieni zaplatiť hodnotu tých vecí, čo vložil do jeho nehnuteľnosti, tak sa rozhodol, že vezme, čo sa
dá. Zavolal stavebnú firmu P. so sídlom v H.. Dal im pokyn zdemontovať parkovisko, zámkovú dlažbu,

obrubníky, kamene. V prvý deň firma urobila časť práce. Pokračovať chceli na druhý deň. Na druhý deň
bolo všetko pozamykané. Prenajímateľ mu už nedovolil vstúpiť do priestorov, aj keď mal prenájom podľa
výpovednej doby do konca apríla 2011. Všetok zvyšok jeho vecí tam ostal. V lete 2011 bol telefonicky
vyzvaný, aby si po to prišiel. Opäť prišla firma P., že si všetko zoberie, ale zobral len to, čo bolo uložené
na paletách, lebo zvyšok mu nebolo dovolené zobrať. Žalovaný hovoril, že to nie jeho, že mu to nedá.

Čo sa týka ďalších vecí - dverí, kamerového systému, elektriky atď., čo bolo vo vnútri prevádzky, aj k
tomu žalovaný hovoril, že to nie je jeho. Hovoril, že je to vlastníctvo žalovaného, že to on zaplatil počas
stavebných úprav. Vydania svojich vecí sa domáhal prvou písomnou výzvou prostredníctvom JUDr.
Fábryho dňa 25. 4. 2012. Práce, ktorých výsledku sa touto žalobou domáha mu robili firmy - Stavebnáfirma T. Q. so sídlom v A., má aj všetky faktúry týkajúce sa týchto prác. Elektriku robil Q. A.. Ďalšie robila
stolárska firma pána Q. P.. E. F. robil projekt, potom to bola firma P., ktorá zásobuje kameňom.

6. Žalovaný J.Q.E. X. potvrdil, že žalobca ho požiadal o súhlas na stavebné úpravy v objekte, ktorý
mu on prenajímal podľa nájomnej zmluvy. Žalobca mal prenajatý objekt na prevádzkovanie reštaurácie
a on mu dal svoj písomný súhlas dňa 29. 12. 2008, podpisy overili až dňa 15. 1. 2009 a súhlas
potreboval pre účely vydania stavebného povolenia pre Stavebný úrad Mesta Krompachy. Avšak sa
nezaviazal v žiadnom prípade na úhradu nákladov spojených s touto stavebnou úpravou. Poukázal na

článok nájomnej zmluvy, kde sa presne uvádza, že opravy a úpravy účelovej povahy a drobné opravy v
prenajatom priestore znáša nájomca na vlastné náklady. Žalobca investoval do jeho nehnuteľnosti, ale
keď skončil ich nájomný vzťah, teda ku dňu 1. 4. 2012, tak si žalobca mnohé veci pobral a poničil, takže
nevie, akú protihodnotu mu má vydať. Nie je žalobcovi nič dlžný.

7. Svedok T. Q. uviedol, že obaja účastníci si ho priebežne objednávali na stavebné práce v dome

žalovaného, kde sa chystala prevádzka pre žalobcu. Presne si už nepamätal, kto z nich si čo u neho
objednal. Muroval priečky, opravoval omietku, dávali sa tam vonkajšie a vnútorné dlažby. Nepamätal si,
koľko mu za to zaplatili. Vyplácali sa aj ako kamaráti, aj cez faktúry. K predloženým faktúram na sumu
30.000 eur právnym zástupcom žalobcu uviedol, že to nie sú faktúry, to je rozpis prác. Toľko peňazí
od nich určite neprevzal. S určitosťou žiadne faktúry nevystavoval. Bolo to po kamarátsky robené. Bola

to len predloha na to, koľko to asi môže stáť. Určite to nemohlo stáť 30.000 eur. Materiál nedodával.
Vykonával stavebné práce, bez dodávania materiálu.

8. Svedok Q. A. vypovedal, že na objednávku pána L. pracoval na kompletnom zavedení
elektroinštalácie v prevádzke jeho reštaurácie v dome pána X.. Najprv ho poučil, aby si dal vypracovať

projektovú dokumentáciu a na základe toho vykonal zavedenie úplne novej elektroinštalácie, nakoľko
tá predošlá bola absolútne nevyhovujúca. Zaviedol káble, elektrickú skriňu, vypínače, zásuvky. Svetlá,
svietidlá a lampy si zabezpečoval pán L., ale s tým, že to montoval on. Montoval aj senzory, ventilátory a
rampy. Bola tam urobená nová elektrická prípojka, nová vonkajšia skriňa, nové prívodné káble do domu.
Toto všetko je do budovy zabudované. V prípade odobratia elekroinštalácie by sa budova znehodnotila.

Faktúry nevypracovával. Bola to ich ústna dohoda. Vyplácali sa z ruky do ruky. Nevie vyčísliť, koľko
za to dostal. Od roku 1999 robí elektrikára. Montoval aj zabezpečovacie zariadenie. Stálo by to všetko
asi 10.000 eur. Z tej sumy nevie presne povedať, koľko stojí iba materiál. Niečo materiálu dodával
on, väčšinou dával materiál pán L.. Po odchode žalobcu ho zavolal pán X., lebo tam boli nejaké
demontované veci. Chcel to dostať do pôvodného stavu. Boli zdemontované vypínače, zásuvky. Dal mu

ich pán X., boli tam. Predpokladá, že to boli tie, ktoré montoval predtým a objednal ich žalobca. Objekt
nebol prevádzkovania schopný po elektrikárskej stránke. Bola tam elektrika, ale nie pre podmienky
žalobcu. Elektrika tam inak funkčná bola, ale nie pre tie podmienky, ako chcel žalobca. Myslí, že vtedy
tam ešte priečky neboli vymurované. V závere práce vystavil aj revíznu správu.

9. Svedok G. P. uviedol, že na objednávku pána žalobcu v dome žalovaného robil stavebné práce. Vo
svojej stolárskej dielni vyrobil dvere z dyhovanej MDF-ky. Z vnútra je kazeta a rámy sú z euro hranolov.
Potom ich aj montoval, zárubne aj dvere, v počte asi 9 ks. Vtedy za jedny dvere zobral 350 eur aj so
zárubňou. To boli úzke dvere a potom boli široké. Tie stáli asi 400 eur. Peniaze za prácu a dvere mu
dával žalobca. Faktúru vystavil syn. Ďalšie práce robil syn. Robili ešte lietačky dvere - 2x, posuvné

dvere - spolu ich bolo 12 dverí. Videl tam dvere aj v čase výsluchu. Videl tam nejaký tmel, tak dedukuje,
že boli rozobraté. Nevie, či všetky. Dvere si pomeral sám. Keď prišiel, boli tam už stavebné otvory na
dvere. Murované priečky už boli omietnuté.

10. Svedok Q. P. na pojednávaní vypovedal, že na stolárske práce si ho objednal pán žalobca, a to

zhotovenie dverí, pultu, regále, police, vešiakové steny, poličky do kancelárie, dvere do skladu a stoly. S
otcom robili tieto práce. Zaplatil pán L.. Peniaze bral otec. Nevie povedať, koľko celá zákazka stála, ale
stôl 1 ks mohol stáť 8.000,- Sk vtedy ešte, pult stál 80.000,- Sk, lebo vtedy boli ešte Sk. Stolov bolo asi
15 ks. Po nahliadnutí do faktúry č. 020/2009, kde je vyúčtovaná suma 6.429 eur uviedol, že túto sumu
prevzali za stolárske práce. Je to spolu za prácu aj za materiál. Pán L. prišiel za ním, že má zdemontovať

dvere. Demontoval všetky dvere, aj pult, aj police. Všetko, čo s otcom robili, tak zdemontovali. Dvere
aj so zárubňami sa zabalili do fólie a zostali v priestoroch reštaurácie. Nevie, kto teraz tie dvere má.
Objednávka bola ústna. Výrobu realizoval podľa projektu.11. Svedok X. A. na pojednávaní dňa 28.10.2013 uviedol, že je zamestnancom firmy P., s. r. o. so
sídlom v H., kde pracuje ako vodič. Pamätá si, že minulého roku boli zavolaní žalobcom ako firma na
demontáž dlažby na parkovisku pri dome pána X., kde bola reštaurácia. Odstránili časť parkoviska. Boli

tam dvaja, čo to robili. Na to prišiel pán L. a povedal im, aby v práci nepokračovali, lebo že jemu to nebolo
dovolené majiteľom. Na druhý deň mali odniesť dlažbu z časti parkoviska, ale už sa nedostali do dvora.
Bol vymenený zámok. Potom prišli o mesiac na objednávku žalobcu a X. mu povedal: „Ty zostaneš von“
a dnu mohli ísť len zamestnanci fy P. a mohli zobrať palety - dlažbu a obkladačky v prepravkách v počte
6 ks. Z parkoviska demontovali asi 5 paliet. Bol to kameň 16,32-ka, 4 8-smička. Nevie koľko m2. Odniesli

to naraz 8 tonovým autom.

12. V písomnom podaní dňa 10.2.2014 vniesol žalovaný námietku započítania vo výške 1.000 eur, t. j.
dlžnénájomnézaobdobiemarec,apríl2015,ktoréžalobcažalovanémupodľajehovyjadrenianezaplatil.

13. Dňa 28.4.2014 bolo na tunajší súd doručené podanie žalobcu kde bolo uvedené, že zo strany

žalovaného boli vydané veci:

- bod 5. Záhradné svietidlo Riva 308 čierne, kryptom žiarovka, solidlux, reflektor so senzorom - hodnota
vecí predstavuje 378,14 €
- bod 8. 13,58 t kameňa - 171,06 €

- bod 13 - kamery - 914,60 €
- bod 15,16,17 - 5 ks dverí - 3.238 €
Z tohto dôvodu vzal žalobca žalobu čiastočne späť a nežiadal o vydanie týchto vecí, s tým, že
hodnota vydaných vecí predstavuje sumu 4.710,80 eur a upravil petit žaloby, že žalovaný je povinný
vydať žalobcovi veci, ktoré sú výlučným vlastníctvom žalobcu, a to dlažba, obklady, elektrická skriňa

vonkajšia, skriňa, vypínače, zásuvky, plastové okná, sieťky, dvere zadné, svetlá, svietidlá, lampy,
senzory, ventilátory, rampy, dlažba, altan, obrubníky, kameň 8/16, zábradlie, mreže, vonkajšia dlažba,
terasa, chodníky, parkovisko 150 m2, parket styl podlahy, gumy, koberce, kamerový systém, počítač,
zabezpečovací systém, drevené zárubne 15 cm + dvere, 1 ks drevené zárubne 50 cm + dvere, 3 ks
sanita, batérie, umývadlá, bojler. V prípade, ak vydanie vecí nebude možné, je žalovaný povinný zaplatiť

žalobcovi sumu 10.558,20 eur a trovy konania.

14. Na pojednávaní dňa 14.5.2014 žalovaný súhlasil s čiastočným späťvzatím žaloby a súd rozhodol
uznesením, že konanie v časti žalobného návrhu o vydanie vecí pod bodmi 5,8,13,15,16,17, zastavuje.

15. Do konania bol pribratý znalec z odboru Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností,
Odhad hodnoty stavebných prác, D.. Š. I., ktorý vypracoval znalecký posudok. Zo znaleckého posudku
č. 11/2019 doručenému súdu dňa 29.7.2019 vyplynulo, že znalec mal vyčísliť hodnotu, o ktorú sa
prenajímateľ obohatil (zhodnotenie veci) a to v časovom rozpätí od 19.6.2009 (ukončenie stavebných
úprav a otvorenie reštaurácie), do ukončenia nájmu, do 30.6.2012. Znalec sa vyjadril, že z odborného

hľadiska išlo o zhodnotenie predmetu nájmu. Časť stavených úprav sa dá charakterizovať ako stavebné
úpravy tzv. bežnej údržby, ale na časť realizovaných stavebných prác bolo potrebné požiadať o súhlas
príslušný stavebný úrad.

16. Na pojednávaní dňa 2.12.2019 právny zástupca žalobcu uviedol, že súhlasia so závermi znaleckého

posudku. Súčasne navrhol zmenu žaloby v znení: „ Súd zaväzuje žalovaného J. X., Z.. XX.X.XXXX,
aby uhradil žalobcovi X. L., Z.. X.XX.XXXX, sumu vo výške 19.597,91 eur ako protihodnotu toho, o
čo sa zvýšila hodnota jeho nehnuteľnosti, v lehote do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku
a navrhujeme žalobcovi priznať náhradu trov konania vo výške 100 %“. Uvedené zdôvodnil z ust.
§ 667 ods. 1 posl. veta Občianskeho zákonníka a to tak, že dal prenajímateľ súhlas na zmenu,

ale nezaviazal sa k úhrade nákladov a na základe toho pristúpili k tejto sume, ktorá bola znalcom
vypočítaná a poukázal na základnú skutočnosť, ktorá vyplýva z dodatku podpísaného dňa 15.1.2009 k
zmluve o nájme, kedy bolo dané povolenie stavebných úprav 15.1.2009, dodatok podpísaný, podpisy
osvedčené na Mestskom úrade v Krompachoch, kde sa jednalo o povolenie stavebných úprav. Toto
povolenie je urobené všeobecne, bez toho, že by boli presne definované stavebné úkony, na ktoré

dal prenajímateľ súhlas. Ak nájomca nebytových priestorov prevádzkoval reštauračnú činnosť a tá
nebola v súlade s predmetom nájmu, lebo predchádzajúci nájomca nepotreboval úpravu nebytových
priestorov v takom rozsahu, aká je potrebná pre reštauračnú činnosť, teda že nájomca zabezpečoval
všetky úkony na základe tohto povolenia, ktoré podľa verejnej správy a predmetu jeho činnosti malizodpovedať tak, aby prevádzku mohol otvoriť a začať ju, aj keď ide predovšetkým o úkony, ktoré
smerovali k elektroinštalácii, k zvýšenému odberu elektrickej energie, elektrické rozvody, vstup do
kuchyne, väčšieho množstva zásuviek, tak aby mohlo byť užívané väčšie množstvo klimatizačných

zariadení, plus všetky veci súvisiace s činnosťou reštaurácie. Z hygienického hľadiska budova nebola
prispôsobená podľa počtu stoličiek hygienickým zariadeniam pre zákazníkov, mužov a ženy a pre
personál, neboli priestory na prezliekanie, úpravu, skladovanie. Toto zabezpečoval nájomca v rozsahu
svojej činnosti, ktorá bola schválená podľa zákona, teda mala spĺňať podľa Nariadenia vlády SR č.
391/2016 o minimálnych bezpečnostných a zdravotných požiadavkách. Jeho činnosť spočívala len

v rozsahu, aby dostal súhlas na takú činnosť a nemal prekážku v tom, že by nemohlo byť vydané
rozhodnutie na prevádzkovanie reštaurácie z dôvodu, že niektoré úkony sú nespracované. Poukázal na
všetky rozhodnutia verejnej správy, ktoré na základe tohto nariadenia boli vypracované a predložené
a vždy boli v štyroch rovnopisoch. Tvrdenie žalovaného o tom, že nedal súhlas na výkon stavebných
prác v rozsahu, ako boli vykonané, nie je pravdivé. Povolenie stavebných úprav je všeobecné a teda
smerovalo zo strany nájomcu k tomu, aby mohol predmet nájmu skutočne užívať na predmet svojej

činnosti. Poukázal na to, že zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorá bola podpísaná 21.11.2008,
bola v nesúlade so stavom, v akom sa nachádzala nehnuteľnosť, a to predovšetkým z dôvodu, že
poslednýnájomca,ktorýukončilnájom,tentonebolprispôsobenýnavýkonreštauračnejčinnostiaajkeď
v zmluve o nájme je uvedené, že priestor nebytový zodpovedá rozsahu a technickému stavu, na základe
ktoréhoobestranyprehlasujúpokontrole,žejevsúladesichstavom,nazákladektoréhochcúpodnikať.

Poukázal, že protokol o technickom stave nehnuteľnosti určenej na podnikanie, nebol zosúladený a
tiež len všeobecné ustanovenia nájomnej zmluvy o tom, že vyhovuje predmetu nájmu, nie je pravdivý,
lebo tento bol z hľadiska predchádzajúceho nájmu používaný v inom rozsahu a teda pokiaľ ak znalecký
posudokhovoríotom,žepovypracovanístavebnýchúpravnájomcom,taktedažeznaleckýmposudkom
je časť technického zhodnotenia špecifického charakteru a pre bežné užívanie bežného nebytového

charakteru je nepoužiteľná. Priestor, ktorý dával prenajímateľ do nájmu, bol s jeho súhlasom určený
ako výkon reštauračnej činnosti a nebol určená na iné činnosti, ktoré by boli pre bežného nebytového
charakteru nepoužiteľné, napr. nájom, kde sa nachádza nehnuteľnosť. Poukázal na skutočnosť, že
prenajímateľ sám rozhoduje o tom, v akom rozsahu a s akým predmetom činnosti bude nájomca, ktorý
s ním chce uzavrieť nájomnú zmluvu, podnikať, a teda ak sa rozhodol pre spôsob podnikania nájmu

v reštauračných činnostiach, je to jeho slobodné rozhodnutie a musí zodpovedať a poukazovať na
skutočnosť, že to bolo jeho rozhodnutie, na základe ktorého s jeho súhlasom bola táto nehnuteľnosť v
rozsahu, ktorý je potrebný pre nájomcu, upravená. Ďalej poukázal na to, že k 30.4.2012 bol ukončený
nájom výpoveďou nájomcu a niekoľko dní pred ukončením nájmu prenajímateľ vyvŕtal zámky a nahradil
ich novými s tým, že na vstupnú bránu dal reťaz a osobu, ktorá strážila a zabraňoval nájomcovi, aby si

odobral svoje nehnuteľnosti, ktoré bolo možné, aby nehnuteľnosť uviedol do pôvodného stavu a už sa
potom nikdy k nehnuteľnosti nedostal, a teda stav, ktorý je zafixovaný v znaleckom posudku je statický
z hľadiska nárokov nájomcu, žalobcu, ktoré si uplatňuje na základe ním vykonanej práce.

17. Právny zástupca žalovaného vzniesol námietku premlčania voči upravenému návrhu. Stavebné

práce boli ukončené v roku 2009, všetky nároky na uplatnenie si práv voči žalovanému v zmysle
upraveného návrhu sa premlčali. Druhá skutočnosť súvisí s obsahom zmluvy o nájme a samotným
znaleckým posudkom. Opäť poukázal na obsah nájomnej zmluvy, najmä čl. V a zdôraznil, že zmluvné
strany ako dospelé osoby spôsobilé na právne úkony prejavili svoju vôľu, ktorá je obsiahnutá v tejto
zmluve. V čl. V zmluvy sa dohodli, že opravy a úpravy účelovej povahy a drobné opravy v prenajatom

nebytovom priestore znáša nájomca na vlastné náklady. V znaleckom posudku na str. 6 a najmä str.
9 sa konštatuje, ktoré stavebné úpravy mali charakter úpravy a opravy a účelovej opravy. Ak ide o
tieto stavebné úpravy, je to žiaľbohu prípad, že už bez ohľadu na pôvodný žalobný návrh a súčasný
nemôže znášať a nemohli mať vplyv na zhodnotenie predmetu nájmu. Uvedené rozoberá aj znalec na
str. 9 v bode 2.2. Pokiaľ ide o skutočnosť, ktorú uvádzal právny zástupca žalobcu týkajúcu sa realizácie

stavebných prác a vzniku celého procesu uzatvárania nájomnej zmluvy navrhol, aby sa k tomu vyjadril
žalovaný, lebo vzťah, ktorý viedol k tomu, že žalobca sa rozhodol uzavrieť nájomnú zmluvu za tých
podmienok, ako bola napísaná, bol dohodou medzi žalobcom a žalovaným. Nevyhnutnou podmienkou
pre to, aby sa podieľal žalovaný, a v tom prípade len na tých nákladoch, ktoré nemali charakter úpravy
a opravy účelovej veci, ktoré neboli také, ktoré boli špecifické pre prevádzku, ktorú sa rozhodol žalobca

realizovať, čiže najmä úpravy týkajúce sa zriadenia kuchyne, reštauračného zariadenia, sociálneho
zariadenia, prípojka - to nie sú veci, ktoré boli nevyhnutné z hľadiska prenajatia týchto priestorov, aby
sa realizovali a ak sa ich rozhodol žalobca realizovať, nemôže to byť na ťarchu žalovaného. Zdôraznil,
že v zmluve čl. V sa zmluvné strany dohodli, kedy bude znášať žalovaný náklady a aké. V zmluve sútiež kumulatívne uvádzajú podmienky pre to, aby žalovaný jednak mal právo zhodnotiť výšku nákladov,
ktoré bude investovať žalobca a ktoré by prípadne, ak sa teda dohodne o cene týchto nákladov znášal
žalovaný. Samotný prístup žalobcu k celej veci, keď nájomná zmluva bola uzavretá do roku 2008 a

ukončil nájom bez legálneho dôvodu, je neprijateľná z hľadiska správania sa účastníka právneho stavu
a taký postup nemôže požívať ochranu súdu a je v rozpore s dobrými mravmi.
18.Žalovanýuviedol,ževroku2008mužalobcapovedal,žerobil10rokovvNemeckuažesachcevrátiť
do A., že si tam kúpil dom a chcel by si otvoriť reštauráciu. Ukázal mu svoje priestory, kde bol predtým
bar, bol z nich nadšený, ale povedal, že nemá peniaze aj na prerobenie svojho domu, aj reštaurácie.

Povedal mu, urob projekt ako chceš, aby to vyzeralo, všetky stavebné práce urobí na svoje náklady.
Pri podpise zmluvy, aj pri právnikovi mu povedal, že všetko urobí a keď niekedy skončí... Žalobca ho
prerušil a povedal mu, že „zbalím si kuchyňu, stoly, stoličky a ešte ti poďakujem, že si to všetko prerobil.“
Zmluvu podpísali v decembri 2008. Do 18.6.2009 prerábal celú budovu on na svoje náklady. Robil novú
strechu, nové okná, prebúrali priečku, na ktorú potreboval stavebné povolenie. Žalobca povedal, že
to vybaví, išiel na stavebný úrad, dal mu potvrdenie, že súhlasí so stavebnými zmenami, lebo všetky

prerábal on. Prerábali komplet kúrenie, podlahy, kanalizáciu, komplet celú novú vodu, investícia cca
20-25 tisíc eur, preto môže povedať znalec, že budova sa zhodnotila o 20 tis. eur, lebo on tam tých 25
tis. eur dal. Podľa projektu spravil všetko ako žalobca chcel. Dňa 18.6. 2009 odovzdal žalobcovi hotovú
stavbu k užívaniu, preto mu za ten mesiac zaplatil len 200 eur a nie celú čiastku 500 eur. Tam nebolo čo
prerábať, on mu prerobil celú komplet budovu. Žalobca povedal, že potrebuje ešte elektrinu urobiť, tak

mu povedal, že ty to potrebuješ, je to na tvoj účel, zrob si elektrinu ako chceš. On urobil toalety z jednej
miestnosti, dámsku, pánsku, pre imobilných, dodal všetku sanitu, umývadlá, batérie, obklady a dlažby,
ktoré si žiadal. Žalobca nedal jednu kachličku. Keď mali ísť obkladať kuchyňu a toalety, pýtal sa žalobcu,
aké chce obkladačky. Povedal, že ide mu z Nemecka kontajner a že má tam aj obklad a dlažbu. Tak mu
povedal, že dobre, nech si to dá sám. O týždeň prišiel žalobca a povedal, že sa stal prúser, vykradli mu

v Prešove kontajner, nemá nič. Všetky obklady a dlažby mu dával do budovy on. Elektrina bola funkčná,
predtým tam bol bar, predtým materská škôlka. Žalobca tvrdí, že elektrina stála 10 tisíc, bývalá sudkyňa
sa ho pýtala, koľko stála robota, koľko materiál. On povedal, že pol na pol - 5 tisíc robota a 5 tisíc materiál,
ale že nemá o tom doklad, lebo mu to robili ako susedovi a kamarátovi. 5 tisíc eur za mesiac roboty, to
je mimo reálu. Žalobca robil prípojku na klimatizáciu do celej budovy, ktorú si po skončení nájmu zobral,

ostali mu 20 cm diery v stenách, keď sa ho pýtal, či to dal do pôvodného stavu, ukázal mu tak... Elektrikár
mu robil kamerový systém, keď žalobca odchádzal, celý kamerový systém si vzal aj nahrávacie štúdio,
ktoré mal v kancelárii. Elektrikár mu robil barový pult 5x2 m, nad ním asi 50 bodových svetiel, za nimi
vitrína, tam tiež svetlá, potom ostali trčať z podlahy a zo steny drôty, musel zavolať elektrikárov, zaliať
do betónu, zaizolovať, všetko sa zrušilo. Elektrikár mu robil parkovisko na 9 parkovacích miest, všade

boli lampy. Keď žalobca odišiel, zostali trčať drôty zo zeme, znova to musel všetko napraviť. Žalobca
mal budovu osvetlenú z dvoch strán, všade mal reflektory veľké, po skončení nájmu ostali zo stien trčať
drôty, znova to musel s elektrikárom opraviť, zaizolovať, dať novú omietku. Žalobca robil kuchyňu - mal
tam 380,380,220,220,220, - znalec povedal, že pre bežného nájomcu je táto elektrina nepoužiteľná. Mal
svoju rozvodovú skriňu, žalobca ju vyhodil, dal tam svoju a v nej je asi 80 ističov - každá zásuvka a

vypínač má svoj istič, keby mu vyhodilo elektrinu, že vyhodí len jeden istič. 70 ističov je nefunkčných,
funguje 10, teraz čo je tam nájomca, má jedno svetlo, je tam mŕtva elektrina, mŕtve drôty. Žalobcovi
odovzdal budovu 18.6.2009, pol roka mu ju prerábal, jeho investícia bola cca 20-25 tisíc eur, on tam
nehol ani prstom. Takisto žalobca chce peniaze za schodište. V projekte schodište nie je, prečo by mu
mal dať peniaze za schody, keď on potreboval vstup pre imobilných, toto schodisko sa nepoužíva a nový

nájomca má tento vstup 6 rokov zamknutý, lebo vstup do budovy je z druhej strany. Žalobca chce od
neho peniaze za dlažbu, ktorú si všetku zobral. Chce od neho peniaze za koberec, ktorý žalobca strhol,
bol hodený v kúte. Ďalej uviedol, že na projekte, ktorý mu dal žalobca, t. j. ako má vyzerať reštaurácia,
robil pol roka do 18.6., kedy mu priestor prenajal, ako sa píše v zmluve, v stave spôsobilom na dohodnutý
účel. To, že si tam žalobca urobil elektriku za 10 tisíc, na ktorú on nemá papiere, a všetko si žalobca vzal,

ako aj elektrina v kuchyni je pre ďalšieho nájomcu nepoužiteľná. Žalobca si prišiel odfotiť reštauráciu,
on a jeho rodina mu požičali 9.000 eur, lebo nemal si začo kúpiť stoličky a stoly. Dňa 4.5.2009 pred
otvorením reštaurácie mu požičal 4.000 eur, dňa 8.6.2009 zase 5.000 eur. Žalobca vravel, že do konca
roka mu to vráti, vrátil dňa 6.7.2010. Za čas, čo tam žalobca podnikal, nedal mu ani raz načas nájom.
Keď mu povedal, že mu všetko prerobí, podlahy boli krivé, nový makadam, betón, potery, všetko, nové

kúrenie podlahové, tak nevie čo ešte chce žalobca od neho, keď tam on podnikal a vzal aj elektriku.
Teraz je tam servis bicyklov, ráno príde servisák, zapáli si svetlo a má tam dvadsaťšesťtisíc zásuviek,
ktoré sú mu na nič. Žalobca sám podpísal zmluvu a sám ju aj vyhotovil. Po ukončení nájmu mal žalobca
mesačnú výpovednú lehotu. Bol posledný týždeň, kedy mal uvoľniť budovu. Bol piatok večer, v sobotumal odovzdať kľúče. Veci mu vynášali chlapci 15-20 roční, mali v ruke kladivo a povedali mu, aby sa
nehneval, ale žalobca im povedal, že zajtra ráno majú všetko porozbíjať, schody, aj z kuchyne majú
poodoberať všetky káble. Preto vymenil všetky zámky, aby mu nezničili budovu, lebo do nej investoval

25 tisíc eur.

19. Žalobca uviedol, že reštauráciu robil podľa projektu. Žalovaný bol oboznámený, že sa ide otvárať
reštaurácia, že to nebude nejaký fastfood na 230 na nejakú mikrovlnnú rúru, všetko bolo vypracované
ako malo byť, čo musí spĺňať podľa bezpečnosti, hygieny atď., parkovisko, elektrina, kuchyňa, všetko

bolo podľa zákona a pravidiel, lebo keby to nebol spravil, tak reštaurácia by sa neotvorila a to platil on.
Parkovisko muselo byť spravené, lebo je to nariadenie dopravného inšpektorátu. Čo sa týka okienok -
povinné vetranie musí byť, lebo ak nie je, hygiena nepovolí otvorenie prevádzky. Spotrebiče, kachličky,
všetko zaplatil on, prišli majstri, spravil kuchyňu, toalety, zaplatil kachličky, materiál. Elektrina nespĺňala
parametre na výkon konvektomanu, kávovaru, sami elektrikári povedali, že túto reštauráciu s týmto
počtom osôb nemôžeme otvoriť, lebo prípojka nebude stíhať, bude slabá. A to zaplatil on. Parkovisko

bolo blato, dezolátny stav, bolo vytvorené podľa projektu, reštaurácia, sedenie, toalety podľa hygieny,
elektrina aby spĺňala účely pre elektráreň. Chce len to, čo investoval. Keď mu končil nájom, tak to
do pôvodného stavu nemal možnosť dať, lebo dali reťaz na bránu. Do objektu sa nedostal, veci si
nemohol zobrať a sú tam dodnes reálne. Keď znalec urobil obhliadku, videl všetky veci. Žalovaný urobil
tú najdôležitejšiu priečku a zaplatil, ale všetko ostatné, kuchyňa, spadnutý strop, nič nevyhovovalo,

neboli dvere, lebo predošlý majiteľ roztrieskal pol reštiky, rozbil predsieň, zárubne, nevie, ako to bolo
pripravené, ale nebolo to tak, aby on mohol len zobrať kľúče, dať si tam kuchyňu, stoly stoličky a otvorí
reštauráciu a funguje. Nebolo to možné. Prepadnutá podlaha, starý dom, parkety - to bolo prepadnuté,
nebolo to v top stave. Všetko muselo vyhovovať, všetci ho tlačili - vodári, plynári, kominári, za všetko
musel zaplatiť ako presne má byť, aby neohrozil zákazníkov a zamestnancov podľa zákona a podľa

úradov. Musel všetko urobiť a urobil to. Žalovaný vedel aké tam budú náklady, čo všetko treba prerábať,
každý deň prišiel, pozrel na chlapov ako to ide. Prevádzku prerábal od decembra do júna, projekty
žalovaný dostal, bol oboznámený. Chcel si vziať, čo tam ostalo, ale nemal možnosť. Nechcel od
žalovaného peniaze, ale on mu k tomu nedal šancu. Chcel sa s ním dohodnúť, že ako ďalej. Žalovaný
videl, že si berie veci, že odchádza a má to dať do pôvodného stavu. Tak sa zľakol a povedal, že nič nie

je jeho. Kuchyňa bola vyumývaná a on už nemal šancu vojsť do objektu a vziať si veci.

20. Právny zástupca žalovaného poukázal na vyjadrenie žalobcu doručené mestu Krompachy dňa
26.6.2009,jezodňa8.6.2009,keďoznámilstavebnémuúraduspäťvzatienávrhunavydaniestavebného
povolenia na zmenu v užívaní stavby. Dôvod „vzhľadom na to že povoľovacie konanie pre oneskorené

vydanie stanovísk dotknutých orgánov štátnej správy neskončilo v zákonom stanovenej lehote, beriem
späť svoj návrh na vydanie stav. povolenia“. Preto právny úkon žalobcu hovorí o niečom inom ako tvrdí.
Opäť poukázal na čl. V posledný odsek Zmluvy o nájme.
21. Právny zástupca žalobcu uviedol, že „ak v Zmluve nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný
odovzdať nájomcovi nebytový priestor v stave spôsobilom na dovolené alebo inak....“ Poukázal

opakovane na § 667 ods. 1 posl. veta Občianskeho zákonníka, kde sa jasne a zrozumiteľne hovorí, na
základe čoho zmenili aj petit návrhu, a teda poukázal na to, že v prípade, že by tento návrh mal byť
vyhovený, tak oni získali bezdôvodné obohatenie vo vzťahu k tým investičným nákladom, na základe
ktorých sa zhodnotila hodnota nehnuteľnosti a čo sa týka premlčania, lehoty sú jasne uvedené a
premlčanie nároku nepripadá do úvahy.

22. Tunajší súd uznesením zo dňa 27.10.2020 pripustil zmenu žaloby v znení: Súd zaväzuje žalovaného
J. X., Z.. XX.XX.XXXX, aby uhradil žalobcovi X. L., Z.. XX.XX.XXXX, sumu vo výške 19.597,91 eur ako
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota jeho nehnuteľnosti, v lehote do 3 dní odo dňa právoplatnosti
tohto rozsudku. Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov konania vo výške 100%.

23. V ostatnom písomnom vyjadrení právny zástupca žalovaného uviedol, že k zmenenému petitu
vznáša námietku premlčania, nakoľko rekonštrukčné práce boli vykonávané od konca roku 2008 do
leta 2009. Žaloba je zo dňa 6.1.2013. Zmena žaloby bola žalobcom navrhnutá na pojednávaní dňa
2.12.2019, ktorú súd pripustil uznesením dňa 27.10.2020. Právo na zaplatenie sumy 19.597,91 eur

uplatnenejzmenoužalobyakoprotihodnotytoho,očosamalazvýšiťhodnotanehnuteľnostižalovaného,
žalobcovi nevzniklo. Podľa čl. V Zmluvy zo dňa 21.11.2008 - opravy a úpravy účelovej povahy a
drobné opravy v prenajatom nebytovom priestore znáša nájomca na vlastné náklady. Strany potvrdili, že
predmetnájmujevstavespôsobilomnadohodnutýúčelnájmu.Vzmluvebolodohodnuté,žeaknájomcas predchádzajúcim písomným súhlasom zhodnotí počas nájmu prenajaté nehnuteľnosti a zároveň sa
písomne dohodne s prenajímateľom o tom, že prenajímateľ je povinný uhradiť mu vynaložené náklady
po odpočítaní amortizácie zhodnotenia, prenajímateľ je povinný tak urobiť bezodkladne po skončení

nájmu. Stavebné úpravy nie je nájomca oprávnený vykonať bez písomného súhlasu prenajímateľa a
príslušného stavebného úradu. Žalobca nepreukázal existenciu predchádzajúcej písomnej dohody so
žalovaným, v ktorej by žalovaný súhlasil s úhradou týchto nákladov, alebo ich časti.

24. Právny zástupca žalobcu uviedol, že nesúhlasí so stanoviskom právneho zástupcu žalovaného z

dôvodov, ktoré boli uvedené v ich písomných podaniach a to na základe tých skutočnosti, že právny
zástupca žalovaného vzniesol námietku premlčania úkonu, podľa ich názoru z dôvodu, že nedošlo k
prerušeniu úkonov len k zmene petitu, tak nemohlo dôjsť k prerušeniu a premlčaniu tak ako uvádza
právny zástupca žalovaného, ako aj s tými skutočnosťami, že nie je dôvod na to aby si uplatňoval
žalobca nároky ktoré pre neho vyplývajú z podaného návrhu. Trval na zmene petitu, ktorý bol súdom
schválený a teda považuje znalecký posudok č. 11 z roku 2019 vypracovaný znalcom D.. Š. I. v súlade so

zákonom, a teda pokiaľ znalec uviedol, že ide o zhodnotenie predmetu nájmu, tak žiadajú iba vyplatenie
technického zhodnotenia predmetnej nehnuteľnosti prenajímateľa, a teda o tržnú hodnotu vzhľadom k
tomu, že sa nejedná o predaj nehnuteľnosti, sa nebudú zaujímať. Preto žiadajú, aby bolo vyhovené
žalobnému návrhu aj so zmeneným petitom a žalovaný bol zaviazaný k 100% náhrade trov konania.

25. Právny zástupca žalovaného zotrval na doterajších písomných a ústnych vyjadreniach v predmetnej
veci. Má za to, že ani po zmene petitu právo na vydanie protihodnoty toho, o čo sa údajne zvýšila
hodnota nehnuteľnosti žalovaného, ktorého sa domáha žalobca v tomto konaní po pripustení zmeny
žaloby, žalobcovi nevzniklo. Má za to, že pokiaľ by aj toto právo vzniklo, tak bolo premlčané. Poukázal
na skutočnosť, že od začiatku sa v tomto konaní žalobca domáhal vydania veci, ešte aj na pojednávaní

zo dňa 25. 4. 2013 stále hovoril o vydaní veci. Protihodnotu toho, o čo sa údajne mala zvýšiť hodnota
nehnuteľnosti, začal žalobca žiadať až na pojednávaní dňa 2. 12. 2019 a súd zmenu žaloby pripustil
uznesením zo dňa 27. 10. 2020. Vzhľadom na uvedené a na to, kedy malo dôjsť k ukončeniu nájomného
vzťahu má za to, že premlčacia doba uplynula. Za rozhodujúce považuje obsah zmluvy, na ktorý viackrát
poukázali a podľa ich názoru z tohto jasne vyplýva, že aj keby to právo nebolo premlčané, tak v podstate

nevzniklo. Má za to, že v článku V zmluvy zmluvné strany jasne prejavili vôľu, že na úhradu prípadných
nákladov by mal žalobca nárok iba pri kumulatívnom splnení viacerých podmienok, pričom jednou
z týchto podmienok bol nielen súhlas žalovaného s konkrétnymi prácami a konkrétnymi dodávkami,
ktorý žalovaný nikdy neudelil, keď nikdy sa nevyjadroval ku konkrétnym prácam ich cene a použitým
materiálom, lebo nie je jedno či sa použijú na rekonštrukciu napríklad dlažby v hodnote 5 eur alebo v

hodnote 15 eur. Pričom použitie konkrétnych dodávok a materiálov žalovaný nikdy neodsúhlasil, tak isto
ďalšou kumulatívnou podmienkou bolo to, aby bol udelený súhlas stavebného úradu, tento tiež udelený
nebol. Poukázal opätovne aj na ustálenú judikatúru v zmysle podania zo dňa 11.11.2020, keď je zrejmé,
že ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka je dispozitívne, a to nie len jeho tretia veta ale
aj štvrtá veta, a teda sa môžu od neho účastníci dohodou strán odchýliť, s tým že žalobca sa vzdal

vydania protihodnoty toho o čo sa mohla prípadne zvýšiť hodnota nehnuteľnosti už v samotnej nájomnej
zmluve. Pokiaľ ide o znalecký posudok č. 11/2019 D.. Š. I., tak ako už uviedli, nebolo preukázané, že
stavebné práce a dodávky, ktoré sú predmetom tohto znaleckého posudku, že by ich hradil alebo že
by ich nechal vykonať žalobca, práve naopak v konaní bolo preukázané, že množstvo prác si nechal
vykonať, a tak isto aj dodávok si hradil samotný žalovaný a nie žalobca, tak isto vo vzťahu k niektorým z

týchto prác má za to, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal, že náklady na tieto práce a
dodávky vynaložil on. Pokiaľ sa má vyjadriť ku konkrétnym položkám uvedeným v znaleckom posudku,
tak napríklad pokiaľ ide o obklady a dlažbu, to sú predovšetkým položky 1, 6, tak už vo vyjadrení k
žalobe z 15. 8. 2013 žalovaný uviedol, že všetky dlažby žalobca vysekal z podlahy, čiže nevie o akom
zhodnotení nehnuteľnosti sa tu majú baviť, keď samotný žalobca znehodnotil samotné tieto dodávky,

o ktorých tvrdil, že sa mala zvýšiť hodnota nehnuteľnosti. To isté potvrdil žalovaný aj na pojednávaní
z 1. 10. 2014. Na pojednávaní z 28. 10. 2013 pán Q., ktorý vyhotovoval práce, sám uviedol, že si ho
objednávali na vykonanie prác aj žalobca aj žalovaný. Pokiaľ ide o položku č. 3, tak vo vyjadrení k žalobe
z 15. 8. 2013 žalovaný uviedol, že v objekte už elektroinštalácia bola. Tak isto pán A., ktorý zhotovoval
elektroinštalačné práce, sa na pojednávaní dňa 28. 10. 2013 vyjadril, že vykonával práce pre oboch.

Pokiaľ ide o položku č. 5, tak na pojednávaní z 28. 4. 2014 bolo jednoznačne preukázané, že časť
svietidiel bola vydaná, tak isto pokiaľ ide o senzory na pojednávaní z 1. 10. 2014 žalovaný uviedol, že
tieto sa nenachádzajú v predmetnej nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o položku č. 6, opätovne poukázal na
výpoveď pána Q. na pojednávaní z 28. 10. 2013, tak isto tieto položky uvedené v bode č. 6 znaleckéhoposudku neboli predmetom projektovej dokumentácie. Pokiaľ ide o položku č. 8, na pojednávaní z 28.
4. 2015 bolo potvrdené, že kameň bol vydaný žalobcovi. Pokiaľ ide o položku č. 9, zábradlie a mreže,
tak v spise by sa malo nachádzať vyjadrenie pána J., ktorý potvrdil, že 2 ks zábradlia a jednu mrežu si

objednal u neho žalovaný, nie žalobca. Pokiaľ ide o vonkajšiu dlažbu položku č. 10, tak na pojednávaní
z 1.10.2014 žalovaný uviedol, že žalobca si zobral všetko. Pokiaľ ide o položku č. 12, tak poukázal na
vyjadrenie k žalobe z 15. 8. 2013 na pojednávaní zo 14. 5. 2014 a takisto na pojednávaní zo 12. 1.
2015, kde bolo jednoznačne výpoveďou žalovaného preukázané, že koberec bol odstránený a vytrhnutý
samotným žalobcom. Čiže tento koberec znehodnotil žalobca. Pokiaľ ide o položku č. 13, kamerový

systém, uviedol, že bolo potvrdené na pojednávaní z 28. 4. 2014, že kamery boli vydané a tak isto na
pojednávaní z 14. 5. 2014 a z 1. 10. 2014 bolo potvrdené, že ostali v podstate len káble v stene a žiadny
kamerový systém. Pokiaľ ide o položku č. 14, tak žalovaný na pojednávaní zo dňa 14. 5. 2014 potvrdil,
že žalovaný nevyužíva zabezpečovací systém, a tak isto pokiaľ ide o položky 15, 16, 17 dvere, tak na
pojednávaní z 28. 10. 2013 potvrdil remeselník, ktorý tieto dvere montoval, že boli zdemontované a z
pojednávania z 28. 4. 2014 vyplynulo, že žalobca si dvere a zárubne odniesol. Pokiaľ ide o položku č.

18, z pojednávania z 1. 10. 2014 je zrejmé, že sanitu žalovaný zakúpil z vlastných prostriedkov. Aj z
uvedených dôvodov považujú znalecký posudok č. 11/ 2019 za absolútne nepoužiteľný v rozpore so
skutkovým stavom, ktorý bol vykonaný v predmetnej veci a majú za to, že znalec ani svojimi doplňujúcimi
vyjadreniami tieto rozpory neodstránil. A vzhľadom na uvedené skutočnosti žiadal, aby súd žalobu v
celom rozsahu zamietol, a žalovanému priznal oproti žalobcovi právo na náhradu trov konania v rozsahu

100%.

26. Právny zástupca žalobcu uviedol, že znalecký posudok, ktorý vypracoval D.. I. je vypracovaný
na základe vzájomne odsúhlasených položiek, ktoré boli vyfakturované a dodaných tovarov do
nehnuteľnosti prenajímateľa. Čiže spoločným a súhlasným konaním znalec ustálil všetky veci ktoré sú

predmetom tohto sporu, ktoré neboli vydané a teda požaduje ich finančnú náhradu. K veci chce uviesť
čo sa týka premlčania, že žalobný návrh bol podaný alternatívne alebo vydaním veci, alebo zaplatením
finančných prostriedkov. Keďže nedošlo k vydaniu veci a teda znalecký posudok obsahuje všetky tie
tovary, ktoré boli zabudované a ktoré sa tam nachádzajú, tak teda na základe týchto skutočnosti žiada,
aby tento znalecký posudok, ktorý bol vypracovaný aj s vyjadrením znalca a bol uznaný ako objektívny,

ako spravodlivý a ako znalecký posudok, ktorý bol zohľadnený vzhľadom na to, že trikrát bola obhliadka
miesta, kde sa účastníci strán mohli k veci vyjadriť, čo sa aj vyjadrili. Všetky veci, ktoré boli predmetom
znaleckého posudku, vychádzali z projektovej dokumentácie, ktorá bola vypracovaná a ktorá bola v
súladesostavom,vktoromsanachádzaliuvedenéveciknehnuteľnosti.Čosatýkakoberca,taktentobol
vylúčený aj znalcom a nie je započítaný do náhrady škody. Čo sa týka obkladačiek a všetkých ostatných

vecí, tak tie sú skutočne vyhodnotené aj zo strany žalovaného, že sú to tovary, ktoré sa nachádzali v
čase rozhodnom v predmetnej nehnuteľnosti. Znalec, keď vypracoval ohodnotenie, tak sa jednalo len
o technické ohodnotenie, ktoré slúžilo v tom, že výpočet bol na základe dodaných tovarov, DPH plus
maximálnej mzdy, ktorá bola vypočítaná na základe vykonaných prác. Nijaké iné položky, ktoré sú v
znaleckomposudku,neboliuvedené,apretopovažujúznaleckýposudokvsúladesobjektívnymstavom.

Aj keď právny zástupca žalovaného uvádzal, že závery posudku sú nedostatočné, tak sa nevyjadril, v
čom sú nedostatočné a nešpecifikoval tento stav, v čom by sa mal znalecký posudok opraviť.

27. Právny zástupca žalovaného uviedol, že žalovaný na žiadnej ohliadke nebol. Nie je pravdou,
že všetko, čo znalec v znaleckom posudku ocenil, žalovaný uznal. Žalovaný nanajvýš tak uznal, že

sa nachádza v predmete nájmu vonkajšia elektrická skriňa, obrubníky prípadne káble z kamerového
systému. A pokiaľ ide aj o tieto položky, tieto v žiadnom prípade nezhodnotili predmet nájmu a sú
výslovne len s účelom, na ktorý chcel užívať predmet nájmu žalobca a nejde o zhodnotenie predmetu
nájmu, na ktorý by mal mať žalobca nárok ani v prípade, že by mu toto právo vzniklo a nebolo by
premlčané. Pokiaľ ide o znalecký posudok, uviedol, že bolo úlohou znalca aj v zmysle uznesenia

súdu, aby bral do úvahy a ocenil len tie práce a dodávky, ktoré preukázateľne a skutočne vynaložil a
objednal si žalobca. Znalec do sumy 19.597,71 eur zahrnul aj také práce a dodávky, ktoré buď hradil
žalovaný a nie žalobca, alebo ktoré žalobca z predmetu nájmu odstránil, a v žiadnom prípade nejde iba o
položky,ktorébyžalovanýuznal,alebosktorýmibysúhlasil.Znaleckýposudoknezodpovedáaniobsahu
zmluvy, pretože ide o práce, ktoré neboli odsúhlasené žalovaným, nebol na ich vykonanie udelený

súhlas stavebného úradu a v žiadnom prípade sa nejedná o práce a dodávky, ktoré by zhodnocovali
predmetnú nehnuteľnosť a podstatná časť z nich súvisela len výlučne s účelom nájmu, na ktorý chcel
užívať predmetnú nehnuteľnosť žalobca. A pre žalovaného ako aj pre ďalších nájomcov sú absolútne
nepoužiteľné.28. Právny zástupca žalobcu poukázal na základnú skutočnosť, ktorá vyplývala z nájomnej zmluvy,
na základe ktorej dal žalovaný súhlas na rekonštrukciu. Táto rekonštrukcia bola vykonaná v súlade

podľa stavebného zákona, kde v prvej etape bola vypracovaná technická dokumentácia, na základe
ktorej žiadal žalobca na vydanie stavebného povolenia Mestský úrad v Krompachoch. Do konania
však vstúpil otec žalovaného a celá záležitosť bola upravená takým spôsobom, že nebolo potrebné
ani stavebné povolenie, ani oznamovacia povinnosť. Preto žalobca stiahol späť svoj návrh a vo veci
sa konalo podľa projektovej dokumentácie, o ktorej žalovaný vedel. Nie je pravda, že žalovaný nedal

súhlas, a že nevedel, pretože jednu kópiu technického vyhotovenia projektovej dokumentácie mal u
seba. Žalovaný sa k tejto projektovej dokumentácii vyjadroval, doplňoval ju a navrhoval, čo by tam
malo byť z hľadiska jeho nehnuteľnosti, ktorú neskôr chcel užívať potom, čo bude skončený nájom.
Jednalo sa o súhlasný prejav strán sporu, na základe ktorých bola vykonávaná rekonštrukcia a na
základe ktorých boli používané všetky stavebné materiály z hľadiska ich druhu, kvality a ceny. Pred
podpísaním nájomnej zmluvy žalovaný mal v prenájme nájomcu pána X., ktorý skončil nájom tým, že

vlastne bol vypovedaný za asistencie policajného zboru z dôvodu, že zničil, zdevastoval a poškodil
zariadenie, ktoré prevádzkoval ako kaviareň a prevádzku rýchleho občerstvenia, ktorá z hľadiska
právnych predpisov nezodpovedala činnosti vykonávania reštaurácie. Na základe toho bolo treba urobiť
rekonštrukciu elektroinštalačného zariadenia, zvýšenie kapacity jedálne, zvýšenie kapacity kuchyne,
zmenu sociálnych priestorov a všetky tieto veci boli známe žalovanému, preto to ani nenamietal. Keď

bola podpísaná nájomná zmluva, žalovaný disponoval kľúčmi nebytového priestoru, a teda kedykoľvek
nie lenže chodil, ale mohol aj bez prítomnosti žalobcu sa zúčastňovať a kontrolovať všetky práce, čo
aj robil a na základe toho mohol kedykoľvek a akýmkoľvek spôsobom vstúpiť do konania, odstúpiť od
dohody,odstúpiťodvykonávanýchprácačokoľvek,čosúviselosvykonávanímtechnickéhozhodnotenia
budovy, mohol zastaviť. Súhlasil s tým, aby tieto práce boli vykonávané, a teda v čase, keď boli

vykonávané, nemal voči nim žiadne námietky. Rozsah vykonaných prác bol urobený so súhlasom
žalovaného bez toho, aby akýmkoľvek spôsobom zasiahol a zastavil tieto práce. Žalobca po tom, čo
sa dostal do sporu so žalovaným, kvalifikovaným spôsobom ukončil nájomnú zmluvu, a to tým, že mal
prerušenú podnikateľskú činnosť, a teda v čase, keď podával ukončenie nájmu výpoveďou, tak teda o 2
mesiace neskôr v jednomesačnej výpovednej lehote, mu zanikla živnosť. Dňa 14. 5. 2014 bol vytýčený

termín pojednávania, ale nie je pravda, že na tomto pojednávaní bol v konaní v časti žalobného návrhu
vydané o vydanie veci pod bodmi 5, 8,13,15,16 a 17 právoplatne zastavené. Poukázal na ustanovenie
§ 667 ods. 1, posledná veta Občianskeho zákonníka, kde ak prenajímateľ dal súhlas na zmenu a
nezaviazal sa s úhradou nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho,
o čo sa zvýšila hodnota veci. Poukázal na to, že tento stav nastal, prenajímateľ dal písomný súhlas,

ktorý bol upravený dodatkom, podpisy boli osvedčené na mestskom úrade v Krompachoch a nezaviazal
sa, že za tieto náklady zaplatí, všetko bolo upravené spôsobom bez toho, aby sa k tomu strany ako
zaviazali. Stavebné úpravy ktoré sú definované v právnej praxi tak vzhľadom k tomu, že dochádzalo
aj k rozporu z hľadiska toho, čo všetko pod tento pojem patrí, tak sa tými rozumie najmä, ale nie však
výlučne, zmeny úpravy technického vylepšenia, dokončovacie práce a inštalácia technologických a

iných zariadení v prenajatých priestoroch, ktoré výlučne nevykonáva nájomca to znamená, že patria
do kategórie vlastníka. Vzhľadom k tomu, že tieto stavebné úpravy boli dodatkom k nájomnej zmluve
povolené, tak v danom prípade nie je potrebné určovať trhovú hodnotu vykonaných prác žalobcom
prenajímateľa. Túto nehnuteľnosť prenajímateľ nepredával a pre žalobcu je rozhodujúca technická
hodnota, teda vložené finančné prostriedky do cudzieho majetku. Tie znalcom boli odsúhlasené sumou

19 597,91 eur, pričom právny zástupca žalovaného sa doteraz nevyjadril k špecifikácii nedostatočných
záverov, ktoré boli uvedené v znaleckom posudku č. 11 z roku 2019. Uviedol, že v § 574 ods. 2
Občianskeho zákonníka ustanovenia, na ktoré by sa mohol opierať žalovaný, teda dohoda, ktorou sa
niekto vzdáva práv, ktoré mu môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná. Teda pokiaľ vznikol tento
stav, že nebol tam uvedený spôsob úhrady za technické zhodnotenie tejto nehnuteľnosti, tak pokiaľ

na základe ustanovenia § 667 ods. 1 posledná veta Občianskeho zákonníka bola táto nehnuteľnosť
zhodnotená a teda žalobca požaduje technické zhodnotenie tejto nehnuteľnosti, aby mu bolo vyplatené,
tak nemôže vzniknúť tento úkon ako neplatný úkon. Má za to, že celý tento proces je sprevádzaný
spôsobom protirečení si strán, na základe čoho vlastne sa ťažko preukazuje a dokazuje, je úplne možné,
že zmluva, nájomná zmluva na nebytové priestory, bola vypracovaná spôsobom, kedy boli veľké únikové

cesty z hľadiska možného neskoršieho používania prenajímateľom a teda poukázal na tú skutočnosť,
že pokiaľ by po podpísaní nájomnej zmluvy bol písomne spracovaný protokol o odovzdaní a prevzatí
veci s technickým stavom a so všetkými skutočnosťami, ktoré sa tam nachádzali a po skončení nájmu,
ktorý bol urobený neprofesionálnym spôsobom, pretože v jednomesačnej výpovednej lehote žalovanývymenil všetky zámky, v priebehu tejto lehoty na vstupnú bráničku dal reťaz, takže nemohli tieto úkony
byť vykonané takým spôsobom, ako by mali byť a teda žalobný návrh je dôvodný.

29. Právny zástupca žalovaného zdôraznil, že žalovaný žiaden súhlas s konkrétnymi položkami, s
konkrétnymi dodávkami, s konkrétnym druhom použitých materiálov a s konkrétnymi prácami, nikdy
nedal. Projektová dokumentácia sa nerovná výkaz výmer, pokiaľ by mal byť nejaký súhlas daný, mal
by byť určitý, takto musia byť určené konkrétne práce, konkrétny druh použitého materiálu. Pokiaľ
ide napríklad o položku č. 6, tak táto vôbec nebola ani súčasťou projektovej dokumentácie. Pokiaľ

ide o znalecký posudok, tak znalec ocenil nejaké dodávky a práce k nejakému dátumu, ale vôbec
nie je preukázané, že tie práce, ktoré ocenil či ich vykonal, nechal vykonať, zaplatil za ne žalobca
alebo žalovaný. Pokiaľ ide o údajný súhlas a konanie veci stavebnému úradu, tak žiadny takýto
súhlas nebol udelený ani v stavebnom konaní. Otec žalovaného sa nerovná žalovaný, a ani on žiaden
takýto súhlas nedal. Pokiaľ ide o nedostatky znaleckého posudku, tak tieto dostatočne špecifikovali.
Predmetom znaleckého posudku sú nielen samotné práce, ale aj dodávky materiálu, pričom samotný

žalobca na pojednávaní dňa 28. 10. 2013 uviedol, že podľa jeho názoru sa mal hradiť len materiál a
nie práce. Poukázal na to, že rozhodujúci je obsah zmluvy, pokiaľ právny zástupca žalobcu poukazuje
na ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka, uviedol, že toto je dispozitívne a v článku V uzatvorenej
nájomnej zmluvy sa zmluvné strany odchýlili od toho ustanovenia s tým, že pokiaľ poukazuje právny
zástupca žalobcu na výpoveď, tak v čase výpovede žiaden výpovedný dôvod braný nebol, pretože ešte

predmet podnikania žalobcovi trval. Pokiaľ hovoril právny zástupca žalobcu o nejakom dodatku, tak
jediný dodatok predmetnej nájomnej zmluvy, ktorým sa menil, posúval sa len dátum začatia platby, a
nemalničspoločné sodsúhlasenímnejakýchstavebnýchprácastavebnýchúprav.Pokiaľideotvrdenie,
ktorým právny zástupca žalobcu pripustil, že takéto odchýlne ustanovenie v článku V nájomnej zmluvy
od § 667 Občianskeho zákonníka bolo dohodnuté medzi zmluvnými stranami a bolo platne dohodnuté,

tak predložil súdu aj článok zverejnený na portáli „naj právo“, z ktorého je zrejmé, pokiaľ pripúšťa v tomto
prípade občiansky zákonník, aby sa zmluvné strany odchýlili od nejakého ustanovenia, tak v žiadnom
prípade tu nejde o vzdanie sa práv, je to vlastne článok, ktorý sa týka presne tejto situácie a v podstate
pokiaľ ide o skutočnosť, že nebolo preukázané zo strany žalobcu to, že ktoré práce a dodávky dodal
žalobca, ktoré si objednal žalobca, tak samotný jeho právny zástupca uviedol teraz na pojednávaní, že

toto je ťažko preukázateľné, aj na minulom pojednávaní pripustil, že sa nachádzajú v dôkaznej núdzi.
Pokiaľ ide o spôsob ukončenia nájmu, tak bol to žalobca, ktorý sa správal v rozpore so zmluvou a vykonal
faktické úkony k neplatnému ukončeniu nájmu, a pokiaľ žalovaný aj uzamkol predmetné priestory, tak
len preto, aby si chránil svoj majetok a nie je pravdou, že nebolo umožnené žalobcovi odniesť si niektoré
veci, keď to bolo aj v predmetnej veci preukázané, napríklad, že sám vytrhol koberec, sám znehodnotil

predmet nájmu, a preto sa žalovaný správal takýmto spôsobom, aby zabránil znehodnoteniu svojej
nehnuteľnosti.

30. Právny zástupca žalobcu uviedol, že výpovedný dôvod bol kvalifikovaný. V spise je založený vznik
živnostenského oprávnenia, jeho prerušenie a jeho zánik. To znamená, že ak je prerušenie, tak je

nemožnosť vykonávať živnosť po dobu, po ktorú trvá a teda pokiaľ v tom čase bolo použité toto
ustanovenie, tak je to kvalifikovaný právny dôvod, aby ukončený nájom bol v jednomesačnej výpovednej
lehote. Počas tejto lehoty nie je pravdou, že bolo znehodnocované zariadenie a majetok žalovaného.
Žalobca si z tých skutočností z tých tovarov, ktoré sa dali odmontovať, ktoré boli voľne uložené, odnášal
veci vzhľadom k tomu, že nedošlo k dohode medzi nimi o vydanie veci a teda bez toho aby poškodzoval

cudzí majetok, odnášal si svoje veci, ktoré boli jeho majetkom podľa § 123 Občianskeho zákonníka a
mal k nim dispozičné právo. Na základe takto uvedených skutočností nedošlo ani k poškodeniu, ani k
úmyselnému znehodnocovaniu majetku prenajímateľa. Strany sa dohodli na tých veciach, ktoré neboli
vydanéprenajímateľoviasúpredmetomznaleckéhoposudku,atedaprenajímateľžiada,abynazáklade
týchto skutočností, o čo bola technicky zhodnotená nehnuteľnosť prenajímateľa, aby táto suma, ktorá o

čo sa zvýšila jeho nehnuteľnosť v sume 19.597,91 €, mu bola vrátená.

31. Právny zástupca žalobcu v závere uviedol, že Zmluva o nájme nebytových priestorov bola podpísaná
21. 11. 2008 bez protokolu o stave veci. Bola vydaná bez živnostenského oprávnenia, teda na rodné
číslo. Začiatok prevádzkovania reštaurácie bol neskôr. Na základe dodatku k takto podpísanej nájomnej

zmluve na nebytové priestory bola vypracovaná projektová dokumentácia č. 1215/ 2008 z decembra
2008, po súhlase platila na stavebné úpravy. Tieto stavebné úpravy boli predmetom vzájomného súhlasu
prenajímateľa a nájomcu. Nájom bol ukončený dňa 30. 4. 2012 podľa nájomnej zmluvy ods. 8, odst.1,2,
bod C. Táto bola nájomcovi pozastavená. Na základe toho, že nájomca vstúpil do nájomného vzťahupo predchádzajúcom nájomcovi X. X., ktorý zdevastoval prenajaté priestory a vlastne nájomca súhlasil
s tým, aby tieto priestory boli podpísané nájomnou zmluvou na nebytové priestory s tým, že ich
úpravy na podmienky reštauračnej činnosti podľa zákona, podľa technických a hygienických podmienok

prevádzkovania reštauračnej činnosti. Bolo treba dať do súladu tieto priestory, pretože predchádzajúca
prevádzka v priestoroch kaviarne a rýchleho občerstvenia nezodpovedali podmienkam reštauračných
činnosti. Na základe toho prišlo po vzájomnom súhlase k rekonštrukcii, ktorú začal prenajímateľ, s
tým, že urobil úkony, ktoré súviseli so vstupom do predmetnej nehnuteľnosti. Na základe vzájomnej
dohody nájomca podal návrh na stavebný úrad Krompachy, aby bolo vydané na základe projektovej

dokumentácie stavebné povolenie. Bol zaplatený aj poplatok v sume 1000,- Sk. Otec prenajímateľa v
tom čase bol poslancom mestského zastupiteľstva v A., poznal sa s pánom Q., s ktorým prerokovali
tieto podmienky, s tým, že bolo povedané a neskôr podľa toho konal aj nájomca, že nie je na základe
vykonávanej rekonštrukcie potrebné ani stavebné povolenie, ani splnenie ohlasovacej povinnosti. Na
základe týchto skutočností nájomca stiahol späť svoj návrh a všetky úkony boli vykonávané podľa
projektovej dokumentácie bez týchto dokumentov, s tým, že o tom od samého začiatku vedel aj

prenajímateľ,absolútnesaktomunevyjadril,súhlasilstým,atedaprevádzkabolaupravovanánamožné
prevádzkovanie reštauračnej činnosti. Na základe toho došlo k určitým rozdielnym názorom na plnenie
vzájomných povinností, čo vyústilo, že dňa 30. 4. 2012 bol ukončený nájom výpoveďou a z dôvodu,
že nedošlo ku zhode ohľadom technického zhodnotenia predmetnej nehnuteľnosti, tak bývalý nájomca
podal 6. 1. 2013 žalobu. Žalobu, ktorá bola alternatívne riešená, a to alebo vydaním veci, ktoré on

zabudoval do cudzieho majetku, alebo zaplatením finančných prostriedkov za zabudovanie týchto veci.
Dňa 14. 5. 2014 bol vytýčený termín pojednávania, kde nie je pravdou, že na tomto pojednávaní bolo
konanie v časti žalobného návrhu o vydanie veci pod bodmi, ktoré už boli spomínané 5,8, 13,15,16 a
17, právoplatné zastavené. Podľa § 667 ods. 1 posledná veta Občianskeho zákonníka, ak prenajímateľ
dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení

nájmu protihodnotu toho o čo sa zvýšila hodnota veci. Pre tieto dôvody odmietajú námietku premlčania z
dôvodu, že nie je právne relevantná. Na základe uznesenia Okresného súdu bol vypracovaný znalecký
posudok D.. I., ktorý zodpovedal 3 základné otázky v znaleckom posudku a tieto boli predmetom
ako technického zhodnotenia predmetnej nehnuteľnosti so spôsobom, že v znaleckom posudku boli
použité všetky tovary s DPH a práca so mzdou, ktorú vzájomnou dohodou ustálili strany tohto sporu.

To znamená, že všetky veci, ktoré sú uvedené v znaleckom posudku, sú zhodným prejavom účastníkov
tohto konania, a teda akékoľvek výhrady voči tomu, že to bolo inak, neobstoja, pretože aj znalec vo
svojom vyjadrení uviedol, že vykonal tri miestne ohliadky, kde boli predvolaní účastníci tohto sporu, aby
sa dostavili, aby sa vyjadrili k veci. Aj znalec si je vedomý toho, keby zavádzal a uvádzal nepravdivé
informácie, aké dôsledky by to k vypracovanému znaleckému posudku malo. Vzhľadom k tomu, že

sa v právnej praxi ustálili určité pojmy, na základe ktorých bola vykonávaná činnosť nájomcu, tak v
nájomnej zmluve je to kvalifikované ako stavebné úpravy a tie z hľadiska pojmov, rozumie sa nimi
nie výlučne zmeny, úpravy technického vylepšenia, dokončovacie práce a inštalácia technologických a
iných zariadení v prenajatých priestoroch. Prenajímateľ vedel, pretože na počet stoličiek reštauračného
zariadenia a na kapacitu kuchyne sa musela robiť elektroinštalácia, sociálne zariadenia sa museli meniť,

klimatizácia a všetky tie veci, ktoré súviseli s tým, aby reštaurácia mohla byť prevádzkovaná podľa
zákona a vykonávacej vyhlášky k technickému a sociálnemu prevádzkovaniu reštauračných priestorov.
Podľa znaleckého posudku č. 11 z roku 2019 znalec na položenú otázku, či išlo o zhodnotenie predmetu
nájmu, uviedol, že ide o zhodnotenie predmetu nájmu. V danom prípade nie je potrebné určovať
trhovú hodnotu tak ako bola navrhovaná, pretože trhová hodnota je v podstate hodnota predajná v

čase, keď sa predáva nehnuteľnosť ale prenajímateľ túto nehnuteľnosť nepredáva. A pre žalobcu je
rozhodujúca technická hodnota, teda vložené finančné prostriedky do cudzieho majetku, i znalcom boli
ustálene na sumu 19 597,91 eur, pričom právny zástupca žalovaného sa doteraz nevyjadril k špecifikácii
nedostatočných záverov ktoré poukázal na vypracovaný znalecký posudok. Znalecký posudok podľa
žalobcu bol vypracovaný v súlade s uznesením súdu, a teda zodpovedal všetky otázky, ktoré boli mu

položené, preto žalobca navrhol zmenu petitu, ktorú súd schválil. Ustanovenia § 667 ods. 1, posledná
veta Občianskeho zákonníka, ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou a tento súhlas bol daný písomne,
pričom podpisy boli osvedčené na matrike mestského zastupiteľstva, ale nezaviazal sa na úhradu
nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Poukázal na písomnosť, ktorá bola predložená do spisu ako „naj právo“, kde je okrem iného uvedený

spôsob riešenia tohto problému a aj záver toho všetkého. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale
nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o
čo sa zvýšila hodnota veci. Poukázal na ustanovenie § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, že dohoda,
ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná. Takáto dohoda bolatým, že nebola vlastne v prvom dodatku, kde sa strany dohodli na rekonštrukcii nebytového priestoru.
Vzhľadom na uvedené navrhol súdu, aby zaviazal žalovaného k úhrade 19.597,91 eur s tým, že by
zaviazal žalovanú stranu k 100% úhrade trov právneho zastupovania a konania.

32. Právny zástupca žalovaného v závere uviedol, že v súkromnom právnom nájomnom vzťahu medzi
žalobcom a žalovaným je rozhodujúci obsah jediného dôkazu, a to zmluvy o nájme. Predovšetkým
článku V v zmysle ktorého: Účastníci potvrdzujú, že v zmysle § 5 ods. 1 z. č. 116/90 Zb. prenajímateľ
odovzdal nájomcovi nebytové priestory v stave spôsobilom na dohodnutý účel nájmu a v tomto

stave ich bude na svoje náklady udržiavať. Opravy a úpravy účelovej povahy a drobné opravy v
prenajatom nebytovom priestore znáša nájomca na vlastné náklady. Ak nájomca s predchádzajúcim
písomným súhlasom zhodnotí počas nájmu prenajaté nehnuteľnosti a zároveň sa písomne dohodne
s prenajímateľom o tom, že prenajímateľ je povinný uhradiť mu vynaložené náklady po odpočítaní
amortizácie zhodnotenia prenajímateľ je tak povinný urobiť bezodkladne po skončení nájmu. Stavebné
úpravy nie je nájomca oprávnený vykonať bez písomného súhlasu prenajímateľa a príslušného

stavebného úradu. V nájomnej zmluve sa pre prípad, že nebudú splnené kumulatívne dohodnuté
podmienky v citovanom ustanovení čl.5 nájomnej zmluvy, nájomca vzdal práva na protihodnotu
zhodnotenia, ktorého sa domáha v tomto konaní po zmene žalobného návrhu. Zdôraznil, že návrh
nájomnej zmluvy vypracoval žalobca a žalovaný s nim súhlasil. Skutočnosť, že v citovanom ustanovení
čl. V došlo k vzdania sa práva, ktorého sa domáha žalobca v tomto konaní, potvrdil aj právny zástupca

žalobcu. Na rozdiel od právneho zástupcu žalobcu však podľa ich názoru toto dojednanie je platné,
čo vyplýva aj z ustálenej judikatúry a názorov právnej vety a to aj z čl., ktorý citoval samotný právny
zástupca žalobcu. Bez ohľadu na uvedené má za to, že z vykonaného dokazovania vyplýva to, že nebola
splnená ani jedna z podmienok uvedených v čl. V, ktoré by zakladalo právo žalobcu na úhradu nákladov
respektíve náhrady, ktorej sa domáha v tomto konaní. A teda nebol udelený ani súhlas stavebného

úradu, nebol udelený ani súhlas žalovaného a nedošlo ani k uzatvoreniu písomnej dohody medzi
žalobcom a žalovaným o úhrade konkrétnych nákladov náhrady, ktorej sa domáha žalobca v tomto
konaní. Tak isto nebolo preukázané ani to, že ide o úpravy účelovej povahy. Má za to, že rozhodnutie
v predmetnej veci závisí od právneho posúdenia, a pokiaľ by aj toto právo aj napriek uvedenému
vzniklo, má za to, že je premlčané. Žalobca sa začal domáhať práva s poukazom na ustanovenia § 667

Občianskeho zákonníka až na pojednávaní po uplynutí premlčacej doby, to znamená na pojednávaní z
2.12. 2019 a súd pripustil zmenu žaloby až následne. Znalecké dokazovanie považuje z týchto dôvodov
a znalecký posudok aj v znení doplnenia za irelevantný. Pokiaľ aj znalec ocenil nejaké dodávky a práce,
v žiadnom prípade nebolo preukázané, kto tieto dodávky a práce hradil, respektíve kto si ich objednal.
Závery znalca v znaleckom posudku sú v rozpore s vykonaným dokazovaním, a to s listinnými dôkazmi,

výpoveďami žalovaného a tak isto aj s výpoveďami svedkov, ktorí boli vypočutí v tomto konaní. Znalecký
posudok preto považuje za nepoužiteľný pre účely tohto konania. Znalecký posudok má vady a pokiaľ
by súd na neho prihliadal, tak by došlo k odňatiu možnosti žalovaného konať pred súdom. Pokiaľ ide o
späťvzatiežaloby,naktorépoukazovalprávnyzástupcažalobcustvrdením,žekspäťvzatiuazastaveniu
konania nedošlo, tak poukazuje na zápisnicu zo 4. 5. 2014. Vzhľadom na uvedené navrhol, aby súd

žalobu zamietol a priznal žalovanému proti žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

33. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka, nájomnou zmluvu prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomníkovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

34. Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

35. Podľa § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu
prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v
dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený

odstúpiť od zmluvy.36. Podľa § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej. Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník premlčania
dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.

37. Podľa § 101 Občianskeho zákonníka pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia
doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať prvý raz.

38. Podľa § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, a pokiaľ

to ich povaha pripúšťa práva alebo iné majetkové hodnoty.

39. Podľa § 120 ods. 1 Občianskeho zákonníka súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa jej povahy patrí
a nemôže byť oddelené bez toho, že by sa tým vec znehodnotila.

40. Na základe vykonaného dokazovania má súd preukázané, že žalobca ako nájomca uzatvoril so

žalovaným ako prenajímateľom Zmluvu o nájme nebytových priestorov dňa 21.11.2008. Predmetom
nájmu bola nehnuteľnosť v katastrálnom území A. zapísaná na LV č. XXXX, a to budova s. č. XXX s
príslušenstvom, ktorá stojí na pozemku parcela registra „C“ parc. č. 14733 zastavané plochy a nádvoria
o výmere 441 m2, označenej ako rodinný dom č. X Z. K. R.. Účelom nájmu bolo nájomcom nebytové
priestory užívať na prevádzku reštauračného zariadenia. Doba nájmu bola na dobu určitú, t. j. do

31.12.2038. V bode V Zmluvy účastníci potvrdili, že prenajímateľ odovzdal nájomcovi nebytové priestory
v stave spôsobilom na dohodnutý účel nájmu a v tomto stave ich bude na svoje náklady udržiavať.
Opravy a úpravy účelovej povahy a drobné opravy v prenajatom nebytovom priestore znáša nájomca na
vlastné náklady. Ak nájomca s predchádzajúcim písomným súhlasom zhodnotí počas nájmu prenajaté
nehnuteľnosti a zároveň sa písomne dohodne s prenajímateľom o tom, že prenajímateľ je povinný

uhradiť mu vynaložené náklady po odpočítaní amortizácie zhodnotenia, prenajímateľ je povinný tak
urobiť bezodkladne po skončení nájmu.

41. Zo správy podanej mestom A. dňa 21.10.2013 vyplynulo, že bola mestu predložená žiadosť o zmenu
stavby v užívaní a túto žiadosť predložil žalobca, X. L..

42. Z podania žalobcu adresovaného mestu A. dňa 8.6.2009 vyplynulo, že svoju žiadosť o vydanie
stavebného povolenia na zmenu užívania stavby, ktorú podal dňa 5.12.2008 na mesto A. a ktorou
žiadal o povolenie zmeny užívania stavby „K. B., X. B.“ s. č. XXX na ulici K., na stavbu „J.“ na pozemku
parc. Č. XXXX , v k. ú. A., so stavebnými úpravami spojenými so zmenou stavby vzal späť. Zo správ

Regionálneho úradu verejného zdravotníctva v Spišskej Novej Vsi, Okresného dopravného inšpektorátu
v Spišskej Novej Vsi, Mesta Krompachy, Obvodného úradu životného prostredia Spišská Nová Ves
vyplynulo, že bolo začaté konanie a orgány sa vyjadrovali k projektovej dokumentácii.

43. Z výpisu z LV č. XXXX vyplynulo, že vlastníkom predmetnej budovy je žalovaný J. X..

44. Nájomná zmluva medzi účastníkmi konania bola uzatvorená dňa 21.11.2008. Išlo o platne
uzatvorený právny úkon medzi sporovými stranami. Dňa 19. 6. 2009 žalobca oficiálne otvoril reštauráciu.
Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že pred otvorením reštaurácie boli vykonané úpravy na
nehnuteľnosti a jej príslušenstva. Taktiež z výpovedí ako sporových strán, tak aj svedkov vyplynulo, že

úpravách nehnuteľnosti sa podieľali spoločne žalobca, aj žalovaný. Reštaurácia fungovala do marca
2011.

45. V prvom rade sa v konaní súd musel vysporiadať so vznesenou námietkou premlčania, ktorú podal
právny zástupca žalovaného po tom, čo na pojednávaní dňa 2.12.2019 podal právny zástupca žalobcu

návrh na zmenu petitu, ktorú súd uznesením pripustil. V zmenenom petite žalobca žiadal, aby žalovaný
uhradil žalobcovi sumu vo výške 19.597,91 eur ako protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota jeho
nehnuteľnosti.

46. Súd konštatuje, že z vykonaného dokazovania je nesporné, že nájomná zmluva bola podpísaná

21.11.2008. Odvtedy boli vykonávané rekonštrukčné práce na nehnuteľnosti. Žalobca dňa 19. 6. 2009
oficiálne otvoril reštauráciu, a teda opravy a úpravy na nehnuteľnosti boli vykonávané od podpisu zmluvy
do otvorenia reštaurácie. Žalobca podal žalobu dňa 6.1.2013, ktorá bola doručená súdu dňa 22.2.2013.
Zmena žaloby, voči ktorej podal žalovaný námietku premlčania, bola dňa 2.12.2019, pripustená dňa27.10.2019. Z uvedeného je zrejmé, že právo žalobcu na zaplatenie sumy 19.597,91 eur je premlčané,
keďže uplynula trojročná premlčacia lehota.

47. Súd ešte uvádza, že veci, ktoré boli odsúhlasované pod jednotlivými položkami, sú súčasťou
veci, t. j. nehnuteľnosti v zmysle § 120 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Navyše v konaní nebolo
preukázané, aby mal nájomca, t. j. žalobca súhlas prenajímateľa na vykonávané zmeny. Treba uviesť,
že kľúčovým je Zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorú obe strany podpísali a v bode V Zmluvy
potvrdili, že prenajímateľ odovzdal nájomcovi nebytové priestory v stave spôsobilom na dohodnutý

účel nájmu a v tomto stave ich bude na svoje náklady udržiavať. Opravy a úpravy účelovej povahy
a drobné opravy v prenajatom nebytovom priestore znáša nájomca na vlastné náklady. Ak nájomca
s predchádzajúcim písomným súhlasom zhodnotí počas nájmu prenajaté nehnuteľnosti a zároveň sa
písomne dohodne s prenajímateľom o tom, že prenajímateľ je povinný uhradiť mu vynaložené náklady
po odpočítaní amortizácie zhodnotenia, prenajímateľ je povinný tak urobiť bezodkladne po skončení
nájmu. Stavebné úpravy nie je nájomca oprávnený vykonať bez písomného súhlasu prenajímateľa

a príslušného stavebného úradu. Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že tento bod Zmluvy nebol
naplnený, teda prenajímateľ nedal písomný súhlas nájomcovi a taktiež na úpravy nedal súhlas ani
príslušný stavebný úrad. Z dokazovania vyplynulo, že žiadosť na príslušný stavebný úrad bola podaná,
avšak túto vzal žalobca späť a konanie bolo zastavené.

48. Podľa § 251 CSP trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

49. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru úspechu vo veci.

50. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

51. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

52. Žalovanému vznikol nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v plnom rozsahu, nakoľko bol v
konaní úspešný.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde

Spišská Nová Ves písomne v troch vyhotoveniach. ( § 362 ods. 1 zákona č. 160/2015, Civilný sporový
poriadok/ ďalej len ako „ CSP“/).

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. ( § 359 CSP)

V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,
uvedie sa spisová značka konania , proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z
akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh).Odvolanie musí byť podpísané. ( § 127 a § 363 CSP)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, aleboh) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
( § 365 ods. 1 CSP)

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala
vplyv na rozhodnutie vo veci samej. ( § 365 ods. 2 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania. ( § 365 ods. 3 CSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie, ktorým bola upravená starostlivosť
o maloletého, styk s maloletým alebo iná ako peňažná povinnosť vo vzťahu k maloletému, oprávnený
môže podať návrh na súdny výkon rozhodnutia.