Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, December 20, 2022

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 7Co/144/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1619201306
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 12. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Adela Unčovská

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2022:1619201306.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

KrajskýsúdvBratislavevsenátezloženomzpredsedníčkysenátuMgr.AdelyUnčovskejačlenovsenátu

JUDr. Mariany Harvancovej a Mgr. Niny Dubovskej, v právnej veci žalobcu: O. Y., B.. XX.X.XXXX, X.
L. XX, Y., zastúpeného: Mgr. Adriana Novomestská, Trnavská cesta 64, Bratislava proti žalovanému:
Miroslav Polák, nar. 25.11.1982, bytom Štefánikova 74, Gajary o vydanie bezdôvodného obohatenia, na
odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Malacky zo dňa 24.7.2020, č.k. 31C/44/2019-91,
jednomyseľne takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie sa potvrdzuje.

Žalobcovi sa proti žalovanému priznáva nárok na plnú náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 1 000 eur do troch dní od
právoplatnosti rozsudku (výrok I.) a priznal žalobcovi náhradu trov konania voči žalovanému v rozsahu
100% (výrok II.).

2. Rozhodnutie právne odôvodnil § 51, § 491 ods. 1, 2, § 451 ods. 1, 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) a vecne tým, že medzi stranami sporu bolo nesporné, že
žalobcaakozáujemcaokúpuažalovanýakovlastníknehnuteľnosti-predávajúcipodpísalidňa7.2.2018

rezervačnú zmluvu, ktorý vzťah právne posúdil ako inominátnu (nepomenovanú) zmluvu. Zmluvné
strany sa dohodli, že žalovaný ako predávajúci výhradne rezervuje nehnuteľnosti špecifikované v
rezervačnejzmluve-neponúkneichnapredajžiadnejtretejosobe,aniichnijakinaknescudzíčinezaťaží
a poskytne žalobcovi prednostné právo uzatvoriť kúpnu zmluvu a súčasne sa dohodli, že nesplnenie
týchto záväzkov, či akákoľvek jednostranná zmena podmienok zo strany predávajúceho sú považované
za porušenie povinností na strane predávajúceho s tým, že doba rezervácie bola stanovená na 3
mesiace od uzatvorenia zmluvy, t.j. do apríla 2019 vrátane. Medzi stranami bolo nesporné, že žalobca

v hotovosti v deň podpisu rezervačnej zmluvy, t.j. dňa 7.2.2019 odovzdal žalovanému sumu 1000
eur z titulu rezervačného poplatku podľa rezervačnej zmluvy, a že na pozemku, ktorý bol predmetom
rezervačnej zmluvy sa nachádzali stavby, ktoré žalovaný označil ako záhradný domček a prístavba k
rodinnému domu, ktoré boli postavené bez stavebného povolenia alebo ohlásenia stavebnému úradu
a doposiaľ neprebehla ich kolaudácia. Vo vzťahu k tvrdeniu žalobcu, že žalovaný ho uviedol do
omylu tým, že ho pred uzatvorením rezervačnej zmluvy neoboznámil s tým, že časť nehnuteľnosti je
nepovolenou stavbou uzavrel, že žalovaný svoje tvrdenia, ktorými poprel tvrdenia žalobcu nepreukázal.

Tvrdenia žalobcu, že žalovaný ho neoboznámil so záložným právom viaznúcim na nehnuteľnostiach
a skutočnosťou, že pozemok vo výmere 2 000 m2 nie je vo vlastníctve predávajúceho vyhodnotil
ako bezpredmetné s poukazom na povinnosť kupujúceho preveriť si predmet kúpy a s poukazom
na obsah rezervačnej zmluvy. Vo vzťahu k „odstúpeniu od rezervačnej zmluvy“ dospel k záveru, žes ohľadom na kogentné ust. § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka v spojení so skutočnosťou, že
zmluvné strany si možnosť odstúpenia od zmluvy nedohodli, toto vyhodnotil iba ako výzvu, ktorou
žiadal žalobca od žalovaného vrátenie zálohy a uvedenie dôvodov, pre ktoré nemôže dôjsť k uzavretiu

kúpnej zmluvy z dôvodov na strane predávajúceho. Na základe vykonaného dokazovania ustálil, že
zmluvné strany sa ústne dohodli, že kúpna zmluva bude uzatvorená až potom, ako žalovaný svojím
konaním zabezpečí zlegalizovanie stavby realizovanej bez stavebného povolenia, ktorá bola súčasťou
predávanej nehnuteľnosti, pričom žalovaný túto svoju povinnosť nesplnil v rezervačnej dobe uvedenej
v rezervačnej zmluve a ani do dňa podania žaloby na súd a teda zapríčinil, že kúpna zmluva nebola

medzi stranami uzatvorená. Keďže žalovaný nesplnil zmluvné ustanovenie rezervačnej zmluvy, ktoré
mu ukladalo rezervačný poplatok v stanovenej lehote do 7 dní vrátiť kupujúcemu, pričom súd prvej
inštancie zároveň vyvodil, že k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane žalovaného,
uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 1000 eur titulom vrátenia rezervačného poplatku.
O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej
len„C.s.p.“)aplneúspešnémužalobcovipriznalvočižalovanémunáhradutrovkonaniavrozsahu100%.

3. Proti rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný z dôvodu, že súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam. Uviedol, že z jeho strany
boli doložené všetky dôkazy, že vo veci predaja domu a postupu k doriešeniu legalizácie prístavby
postupovalvtermínerezervačnejzmluvyadohodysožalobcom,nakoľkosadompredávalsoznaleckým

posudkom v stave bez prístavby a s časťou prenajatého pozemku bol žalobca oboznámený. Podľa jeho
názoru dôkazom, že žalobca bol informovaný o stave nehnuteľnosti je podpísanie rezervačnej zmluvy
a poplatok za výlučné právo kúpy domu. Ďalej uviedol, že termín začatia legalizácie prístavby bol pred
oboznámením odstúpenia od rezervačnej zmluvy, o čom svedčí e-mailová komunikácia so zhotoviteľom
projektu prístavby. Mal za to, že počas plynutia 3 mesiacov nemohol dokázať, že legalizuje prístavbu

z dôvodu neoprávneného odstúpenia od zmluvy zo strany žalobcu. Uviedol, že kúpna zmluva nebola
vyhotovená, nakoľko nedošlo ku kúpe nehnuteľnosti a trvala doba rezervačnej zmluvy, kde sa obe strany
dohodli, že bude vyhotovená až po dodržaní obojstrannej dohody k legalizovaniu prístavby. Namietal,
že nemohol uplatniť prostriedok procesnej obrany - výsluch navrhovaného svedka (znalec p. Kapusta)
ku skutočnosti, že v deň zameriavania žalobca súhlasil s postupom riešenia prístavby, čo dokazuje, že

žalobca bol oboznámený o stave prístavby a čase, ktorý mali do konca uplynutia rezervačnej zmluvy.
Podľa jeho názoru žalobca nepredložil žiadne dôkazy k obvineniu žalovaného ohľadom bezdôvodného
obohatenia. Rozhodnutie považoval za nespravodlivé, nakoľko dodržal všetky stanoviská a neporušil
žiadnu dohodu so žalobcom. Na základe uvedeného navrhol vypočuť znalca p. W., svoju družku U. Z.W.
a realitnú spoločnosť.

4. Žalobca sa k odvolaniu žalovaného vyjadril v podaní doručenom súdu prvej inštancie dňa 10.9.2020,
v ktorom uviedol, že žalovaný pred podpisom rezervačnej zmluvy neupozornil žalobcu na to, že časť
domu (prístavba - obývacia izba) nie je ešte jeho vlastníctvom, nie je skolaudovaná a žalovaný ani
nemal podanú žiadosť o stavebné povolenie, pričom stavebné povolenie nemal ani v čase rozhodovania

súdu prvej inštancie. Rovnako ho neupozornil na to, že prevažná časť prezentovaného pozemku nie
je jeho vlastníctvom a má ju len v prenájme. Uviedol, že o uvedených skutočnostiach sa dozvedel
až od znalca N.. W., ktorého požiadal o vyhotovenie znaleckého posudku. Tvrdenie žalovaného, že
„dom sa predával so znaleckým posudkom v stave bez prístavby a s časťou prenajatého pozemku
bol žalobca oboznámený“ považoval za nepravdivé, účelové a ničím nepreukázané. Podľa jeho

názoru podpísanie rezervačnej dohody nie je dôkazom, že bol žalobca oboznámený o právnom stave
prezentovanej nehnuteľnosti (žalobca podpísal rezervačnú dohodu len na základe vizuálnej obhliadky
a osobnej prezentácie žalovaným). S poukazom na čl. III. ods. 7 rezervačnej dohody konštatoval,
že skutočnosť, ktorá spôsobila nemožnosť uzatvorenia kúpnej zmluvy nastala už vtedy, keď znalec
oboznámil žalobcu s právnym stavom nehnuteľnosti, v dôsledku čoho žalobca zastavil práce na

vypracovaní znaleckého posudku, oznámil žalovanému, že za takéhoto stavu nehnuteľnosť nekúpi a
žiadal o vrátenie rezervačného poplatku. Poukázal na to, že ak žalovaný bol presvedčený, že odstúpenie
od rezervačnej zmluvy je neplatné a rezervačná dohoda platí, mal v čase jej platnosti predložiť žalobcovi
návrh kúpnej zmluvy. Podľa jeho názoru je jednoznačné, že príčiny neuzavretia kúpnej zmluvy boli
na strane žalovaného. Vo vzťahu k navrhovanému dôkazu - výsluchu znalca N.. W. uviedol, že s

nevykonaním tohto dôkazu súhlasili obe sporové strany na súdnom pojednávaní. Navrhol, aby odvolací
súd napadnutý rozsudok potvrdil.5. Žalovaný reagoval na vyjadrenie žalobcu podaním doručeným súdu prvej inštancie dňa 23.10.2020,
v ktorom uviedol, že žalobca bol na niekoľkých obhliadkach, o všetkom bol informovaný (výlučné
vlastníctvoknehnuteľnosti,záložnéprávo,predloženieLV,zmluvaočastiprenajatéhopozemku,dohoda

o cene nehnuteľnosti) v čase pred podpisom a zložením rezervačného poplatku. Tvrdil, že nehnuteľnosť
predával v stave nedoriešených dokladov, ale žalobcu informoval a celý plán spolu komunikovali tak, aby
to stihli v rámci rezervačnej zmluvy. Podľa neho nie je pravdou, že prevažná časť pozemku je prenajatá,
nakoľko LV je vo výmere zastavaná plocha a nádvorie 305 m2, prenajatý pozemok je vo výmere 150 m2
a zmluva a LV boli predložené súdu aj žalobcovi. Poukázal na to, že žalobcovi bol ponúknutý dom v stave

bez projektu na prístavbu, ale s tým, že mu ho vo vlastnom záujme dokončí v čase, aby mohli s rodinou
bývať ešte pred letnými prázdninami. Tvrdil, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nemohlo dôjsť v čase trvania
rezervačnej zmluvy, pretože kupujúci nemal vedomosť o tom, či mu bude poskytnutý úver vo výške, akú
požadoval. Uviedol, že N.. W. poradil postup na doriešenie prístavby v deň zameriavania domu, pri čom
bol žalobca, ktorý so všetkým súhlasil a tým bol aj uistený, že sa nejedná o žiadnu závadu predaja domu.

6. Žalobca v nasledujúcom vyjadrení poukázal na to, že žalovaný doposiaľ nekonkretizoval, z akých
dôvodov považuje napadnuté rozhdonutie za nesprávne a vo svojom vyjadrení len opakovane uvádza
svoje tvrdenia uvedené už vo svojom odvolaní.

7. Odvolací súd preskúmal vec v rozsahu a medziach dôvodov odvolania ( § 379, § 380 ods. 1 a §

378 ods. 1 C.s.p., bez nariadenia odvolacieho pojednávania ( § 385 ods. 1 C.s.p.), keďže sa nejednalo
o prípad, v ktorom by bolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, nariadenie pojednávania
si nevyžadoval ani dôležitý verejný záujem a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie je podané
dôvodne. Súd prvej inštancie riadne zistil skutkový stav veci, keď vykonal dokazovanie v rozsahu
potrebnom na zistenie rozhodujúcich skutočností ( § 185 C.s.p.) z hľadiska posúdenia opodstatnenosti

žalobného nároku, výsledky vykonaného dokazovania správne zhodnotil ( § 191 ods. 1 C.s.p.) a na ich
základe dospel k správnym skutkovým a právnym záverom, ktoré v napadnutom rozhodnutí aj náležite
a dostatočne odôvodnil ( § 220 ods. 2 C.s.p.).

8. K doplneniu dôvodov rozhodnutia súdu prvej inštancie a v záujme dôsledného vyporiadania sa s

odvolacími námietkami odvolací súd udáva nasledovné.

9. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona. 10. Podľa § 451 ods.
1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

10. K odvolateľom uplatnenému odvolaciemu dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. f) C.s.p. (t.j. že súd
prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam) odvolací
súd konštatuje, že citovaný odvolací dôvod je v súdnej praxi vykladaný tak, že musí ísť o také skutkové
zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie spor posúdil po právnej stránke a ktoré nemajú

v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové zistenia nezodpovedajú vykonaným
dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 191 C.s.p., a to vzhľadom na to, že súd
vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov strán sporu nevyplynuli,
ani inak nevyšli počas konania najavo, alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými
dôkazmi preukázané, alebo vyšli počas konania najavo.

11. Odvolací súd konštatuje, že uvedený odvolací dôvod nebol v prejednávanej veci naplnený. Súd
prvej inštancie z vykonaného dokazovania správne vyvodil skutkové zistenia, že žalobca a žalovaný
uzavreli rezervačnú zmluvu, v rámci ktorej sa dohodli, že žalovaný poskytne žalobcovi prednostné
právo uzatvoriť kúpnu zmluvu vo vzťahu k špecifikovaným nehnuteľnostiam s dobou rezervácie 3

mesiace a rezervačným poplatkom vo výške 1 000 eur, ktorý žalobca uhradil, s tým, že ak nedôjde k
uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane predávajúceho, rezervačný poplatok bude žalobcovi
vrátený do 7 dní odo dňa, kedy nastala skutočnosť na strane predávajúceho, ktorá spôsobila nemožnosť
a vadu uzatvorenia kúpnej zmluvy. Súd prvej inštancie zároveň dospel k skutkovým zisteniam, že
strany sporu sa ústne dohodli, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy dôjde potom, ako žalovaný zabezpečí

zlegalizovanie stavby realizovanej bez stavebného povolenia a že zo strany žalovaného nedošlo k
splneniu tejto povinnosti v dobe dohodnutej v rezervačnej zmluve. Uvedené skutkové zistenia súd
prvej inštancie ustálil na základe tvrdení sporových strán, keďže žalobca v žalobe tvrdil, že potom
ako zistil rozpor medzi reálnym a právnym stavom nehnuteľností, mu žalovaný navrhol, že veci dádo poriadku, čo sa však nestalo (preto odvolal práce na vypracovaní znaleckého posudku a oznámil
žalovanému, že ruší rezervačnú zmluvu) a žalovaný rovnako potvrdil, že sa so žalobcom dohodli,
že v rámci rezervačnej doby zariadi zlegalizovanie stavieb realizovaných bez stavebného povolenia.

Ďalším podstatným skutkovým zistením súdu prvej inštancie, ktoré vychádzalo z nesporných skutkových
tvrdení, bolo, že k zlegalizovaniu stavieb nedošlo v rámci rezervačnej doby (stavebné povolenie nebolo
vydané ani v čase rozhodovania súdu prvej inštancie) a nedošlo ani k uzatvoreniu kúpnej zmluvy vo
vzťahu k predmetným nehnuteľnostiam. Odvolateľ namieta, že žalobca bezdôvodne a v rozpore s ich
dohodou odstúpil od rezervačnej zmluvy, teda pred uplynutím rezervačnej doby, pričom žalovaný vyvíjal

aktivitu smerujúcu k zlegalizovaniu stavieb v súlade s dohodou so žalobcom. Uvedená skutočnosť
však podľa názoru odvolacieho súdu nie je podstatná pre posúdenie nároku žalobcu na vrátenie
rezervačného poplatku, keďže k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na strane žalovaného,
ktorý v rámci dohodnutej rezervačnej doby neodstránil vady predávanej veci, na ktorej povinnosti sa so
žalobcom dohodli. Podstatným pre posúdenie nároku žalobcu teda bolo nesplnenie tejto povinnosti zo
strany žalovaného do apríla 2019, a to bez ohľadu na to, či žalobca platne alebo neplatne odstúpil od

rezervačnej zmluvy. Takto zistený skutkový stav veci bol preto postačujúci pre rozhodnutie vo veci samej
a žalobcom navrhované dokazovanie by bolo nadbytočné. Naviac žalovaným navrhnuté dôkazy neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, preto ide o tzv. neprípustné novoty v odvolacom konaní.
S poukazom na znenie § 366 C.s.p. odvolací nemôže prihliadať na prostriedky procesnej obrany, ktoré
neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, pričom z obsahu odvolania nevyplýva, že by išlo

o niektorý z prípadov uvedených v písm. a), b), c) alebo d) uvedeného ustanovenia § 366 C.s.p. Na
základe uvedeného nemožno odvolacej argumentácii žalovaného o nesprávnych skutkových zisteniach
priznať úspech.

12. Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1 C.s.p. ako

vecne a právne správne potvrdil.

13.Otrováchodvolaciehokonaniaodvolacísúdrozhodolpodľa§255ods.1C.s.p.vspojenís§262ods.
1 a § 396 ods. 1 C.s.p. a ich plnú náhradu priznal úspešnému žalobcovi voči neúspešnému žalovanému,
s tým, že o výške náhrady trov odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie podľa § 262 ods.

2 C.s.p. po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktorý vydá
súdny úradník.

14. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods.
2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).