Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, August 23, 2022

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 11C/35/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119359781
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 08. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Fígerová

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2022:6119359781.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV sudcom JUDr. Janou Fígerovou v právnej veci žalobcu: J. G. O., Q..

XX.XX.XXXX, W. U. O.Q. XX, Š., právne zastúpená: Mgr. Peter Németh, advokát, so sídlom Veterná 43,
Šamorín, IČO: 42 17 510, proti žalovaným: X/ Z. H., Q.. XX.XX.XXXX, W. U. R. XXXX/XX, X/ J. H., Q..
XX.XX.XXXX, W. U. R. XXXX/XX, obaja žalovaní právne zastúpení: JUDr. Robert Bockanič, advokát,
so sídlom Seberíniho 1, Bratislava, IČO: 31 805 922, o zaplatenie 240 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobný návrh žalobkyne sa v celom rozsahu zamieta.
II. Žalovaným 1/, 2/ spoločne a nerozdielne sa proti žalobkyni priznáva nárok na náhradu trov konania
v plnom rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou domáhala aby súd uložil žalovaným 1/, 2/ spoločne a nerozdielne, ako bývalým

prenajímateľom, povinnosť zaplatiť jej 240 eur s príslušenstvom, titulom vrátenia časti depozitu z
nájomnej zmluvy.
2. Vo veci bol v upomínacom konaní vydaný platobný rozkaz, ktorým súd žalobe vyhovel a priznal
žalobkyni náhradu trov konania.
3. Proti platobnému rozkazu podal žalovaný 1/ odpor. V odpore uviedol, že o ukončení nájmu so
žalobkyňou sa dohodli písomne, a že podľa v čl. 3. bod 2 dokumentu žalobkyni bude vrátený depozit
po odpočítaní nedoplatkov. Žalobkyňa uznala nedoplatok na energiách 107 eur, ale okrem neho mala

aj nedoplatok na nájomnom, lebo 16.08.2018 zaplatila nájomné iba v polovičnej sume 240 eur a preto
jej táto časť sumy z depozitu nebola vrátená.
4. Žalobkyňa vo vyjadrení k odporu poukázala na dokument o ukončení nájomnej zmluvy čl. 3 bod
2, ktorého znenie sa podľa nej týka len nedoplatkov na energiách a nie aj iných nedoplatkov - na
nájomnom, ako uvádzajú žalovaní. Týmto boli podľa nej vysporiadané všetky nedoplatky ku 31.10.2018.
Posledný mesiac v 8/2018 žalobkyňa uhradila skutočne za nájom len 240 eur, avšak zníženie ceny
bolo riadne odkonzultované so žalovanými mailmi a spôsobené tým, že byt bol neobývateľný, čo

spôsobilo aj ukončenie nájmu. Bolo ňou dlhodobo poukazované na nevyhovujúci stav bytu, sťažené
užívanie a následne jej bola poskytnutá zľava v podobe odpustenia polovice nájmu, čo bolo uvedené
v maily. Žalovaný 1/ na mailovú komunikáciu reagoval a so znížením nájomného súhlasil, a to nielen
prostredníctvom mailu, ale aj ústne.
5. Žalovaný 1/ vo vyjadrení zotrval na svojej právnej argumentácii, a žiadal žalobu zamietnuť. Poprel
nárok žalobkyne čo do základu, výšky, následne uviedol, že ani domnelé právo na zľavu si riadne
neuplatnila, a toto ak by aj bolo dané, zaniklo podľa § 699 OZ.

6. Nakoľko v danom prípade ide o nerozlučné a nútené procesné spoločenstvo žalovaných, v dôsledku
čoho sa odpor proti platobnému rozkazu podaný žalovaným 1/ vzťahuje aj na žalovanú 2/, dňom podania
odporu tak bol platobný rozkaz ex lege v celosti zrušený podľa § 11 ods. 5 zákona o upomínanom konaní.7. Súd na prejednanie veci nariadil pojednávanie, kde predvolal sporové strany, na pojednávaní vykonal
dokazovanie oboznámením sa s listinnými dôkazmi predloženými stranami, vyslúchol strany, svedka -
manžela žalobkyne.

8. Súd pri rozhodovaní súd vychádzal z nasledovného zisteného a preukázaného skutkového stavu:
9. Dňa 11.03.2018 uzavreli žalobkyňa ako nájomca a žalovaní 1/, 2/ ako prenajímatelia písomne
Nájomnú zmluvu č. XXXXXXXX podľa § 663 a nasl. OZ. Jej predmetom bol 1 izbový byt na T. I.. XX,
U., na dobu od 01.04.2018 do 01.04.2019. Strany spísali Odovzdávací/preberací protokol k nájomnej
zmluve. Účastníci zmluvy si dohodli nájomné za užívanie bytu 480 eur vrátane základných poplatkov

za energie a služby, mesačne vopred prevodom na účet do 14. dňa v mesiaci. Žalobkyňa sa zaviazala
pri podpise uhradiť aj depozitnú platbu 480 eur. Žalobkyňa písomne 11.03.2018 požiadala žalovaných
o schválenie k spolunažívaniu bytu pre jej v t.č. priateľa G. O. U. G., Y. Č. súhlasili. Dňa 31.10.2018 sa
účastníci zmluvy písomne dohodli na Ukončení nájomnej zmluvy ku 31.10.2018.
9.1 V maily z 13.07.2018 žalobkyňa žalovaného 1/ požiadala o viac informácií oznámeniu, či k nim niekto
príde búrať, či bude bez vody, či musia byť doma a robotníci musia mať prístup k bytu s tým, tak aby sa

vedeli pripraviť. Súčasne oznámila, že sa odliepa omietka v sprche pri kachličkách.
9.2 V maily z 01.08.2018 „rekonštrukcia“ žalobkyňa žalovanému 1/ uviedla, že o.i. že musí vyjadriť
značnú nespokojnosť s touto situáciou, v prvom rade sú nútení brať si voľno z práce, ktoré trávia
zatvorení doma v izbe, aby bol niekto na byte, avšak robotníci pracujú od rána až do večera 12 hodín, čo
je sprevádzané hlukom a nemožnosťou použiť toaletu, všetko je od prachu, kuchyňa, toaleta, kúpeľňa,

chodba, do obývačky sa nanáša postupne vrstva tiež. Znova to bude musieť umývať. Je im znemožnené
variť, umývať riad, prať normálne na tomto byte fungovať. Prináša im to obrovský diskomfort a je
sklamaná, že im nebola ponúknutá alternatíva. Chápe, že výmena stúpačiek bola plánovaná na pre túto
budovu, ale na toto ich nikto nepripravil, do budúcna je takáto situácia pre nich neakceptovateľná.
9.3 Z mailu 01.09.2018 žalobkyne žalovanému 1/ „nájomné“ súd zistil: prehlaď zaslaných platieb: 05.03.

depozit 480 eur; 09.03. nájom apríl 480 eur; 15.03. nájom máj 480 eur; 12.04. nájom jún 475 eur (mínus
sprchová hadica); 15.05. nájom júl 480 eur (z armandovho účtu); 15.06 nájom august 480 eur (z
armandovho účtu); 12.07. nájom september 480; 15.08 nájom október 240 (mínus stavebné zásahy).
Ďalej uviedla, že nájom začínal od 01.04., takže už ako chcete môžeme ešte ostať november, nájomné
bude zaplatené depozitom alebo ho pošlete na jej účet a odídeme ku koncu októbra.

9.4 V písomnej Výzve na zaplatenie dlžnej sumy z 21.08.2019, cestou právnej zástupkyne, žalobkyňa
žalovaným uviedla, o.i. že nehnuteľnosť sa v dôsledku výmeny stúpačiek a následnej rekonštrukcie
stala neobývateľnou a bola nútená nájomný vzťah ukončiť. Po ukončení zmluvného vzťahu na základe
Dohody očakávala vrátenie depozitu 480 eur do 7 dní, po odrátaní príslušných nákladov. Na osobnom
stretnutí odmietli vyplatiť klientke celú sumu depozitu, uvádzali svojvoľne výdavky, ktoré zrazíte z

depozitu bez akéhokoľvek právneho dôvodu. Potom sa s klientkou dohodli, že na nedoplatok na
energiách, ktoré bude znášať je 107 eur, s čím súhlasila, ale šokujúce bolo, že na účet ste jej bez
vysvetlenia zaslali len 133 eur; žiadala o úhradu sumy 240 eur s príslušenstvom.
9.5 Žalobkyňa vo výsluchu ako strana uviedla, že hlavný dôvod na dohodu zľavy na nájme bola výmena
stúpačiek, boli o tom dopredu upovedomení, ale žalovaný nepovedal, v akom to bude rozsahu. Plán bol

vypísaný na tri dni, ale boli z toho dva týždne. Počas tohto obdobia sa v byte vŕtalo, robil sa sadrokartón,
v byte bola suť, prach, nemali ako variť, prať používať toaletu, ktorá bola vysadená. Znášali to, ale
práce prebiehali od 7,00 hod. do 19,00 hod., museli si brať voľno. Chcela, aby sa žalovaný 1/ prišiel
pozrieť na byt v akom je stave, aj prišiel a dohodli sa na zľave z nájmu. Nakoľko rekonštrukcia bola v
júli a auguste, a ona platila nájom na dva mesiace dopredu, dohodli sa, že si to má odrátať z nájmu za

október. Potom nasledovalo, že žalovaní si budú musieť prerobiť kúpeľňu a chodbu, navrhol, aby na pár
dní odišli, neponúkol im náhradné ubytovanie, neboli ochotní takýto stav znášať. Dohodli sa, že ukončia
zmluvu, a žalovaný 1/ súhlasil. Dohodli sa na stretnutí a že po vypočítaní poplatku za energie sa stretnú
a ukončia vzťah, vysporiadajú sa. Na stretnutí, kde sa dohodli o zľave boli prítomní oni s manželom a
majitelia bytu. Musela čakať s vyúčtovaním do ďalšieho roka. Po stretnutí odrátala nedoplatok a zvyšok

žalovaný nevrátil, že má naň morálny nárok.
9.6 Žalovaný 1/ vo výsluchu ako strana uviedol, že pri uzavretí zmluvy sa dohodli aj na depozite, že
tento má slúžiť na vykrytie nákladov a strát. On nereagoval na zaplatenú poníženú čiastku, lebo bral
to, že je to v limite depozitu, že keby aj bola strata, tak depozit to pokrýva.
Pokiaľ sa jedná o rekonštrukčné práce, prebiehali stúpačkové rozvody, výmena, je to 1 izbový byt,

aj ostatní majitelia to riešili za pochodu. Voda bola odstavená len jeden deň, ani firma čo to robila,
tam nebola 12 hodín, dva týždne ako uvádza žalobkyňa. Ak bol stav taký ako opisuje, mohla tú
zmluvu ukončiť, čo neurobila, ku dohode o zľave nedošlo, mohli o ňu požiadať, ale neurobili to, zľavu
nedohadovali. Chceli, aby apeloval na robotníkov, ale on ich harmonogram a časové limity nemoholovplyvniť. O zľavu mohli požiadať, uplatniť ju písomne, toto neurobili, zľavu nedohadoval. Žalovaní boli
ústretoví pri skončení, lebo keby sa zmluva nedodržala, tak by prepadol depozit, tento neprepadol, len
bol započínaný. Na otázky uviedol, že nereagoval a nerozporoval mail žalobkyne z 01.09.2018, kde je

dovetok k sume 240 eur mínus stavebné zásahy, lebo mu neboli predložené žiadne účty, náklady, nemal
to s čím porovnávať, tak ako napr. pri položke mínus sprchová hadica.
9.7 Žalovaná 2/ vo výsluchu ako strana uviedla, že sa pripája ku všetkému, čo uviedol jej manžel,
žalovaný 1/. Bola len pri niektorých stretnutiach spolu s manželom, on ju však o všetkom informoval,
vychádzala z toho, že všetko rieši manžel. Žalobkyňa bola pri uzavretí zmluvy upovedomená, čo sa

chystá rekonštrukcia, že bude prach, búranie, vedeli o tom a zmluvu uzavreli.
9.8 Svedok U. G. G. O., manžel žalobkyne, uviedol, že v čase, keď sa to stalo ešte neboli manželia.
Prenajali si byt, dohodli sa na nájomnom a depozite. Bývali tam, až kým im neoznámili, že tam budú
prebiehať práce kanalizačné, vodovodné vedenie, a tým pádom sa naruší integrita toalety, do steny
diery, vymieňali sa v každom byte stúpačky, potrubie. Platili nájomné, on je cudzinec nemal kde ísť bývať.
Chceli to prerokovať s žalovaným, súhlasil, že im dá veľmi malú zľavu a predsa to nebolo v zmluve,

nechcel to dať moc na papier, zaväzovať sa. Chápali to tak, že nemal záujem na oprave stien. Povedali,
že odídu z bytu do novembra, a keďže všetko uhrádzali, rátali s tým, že im vráti depozit. Na otázky
uviedol, že zľava bola alikvotná časť za 16 dní v mesiaci, že žalovaní nenamietali pri ukončení nájmu, či
je nedoplatok na nájme. Práce prebiehali 16 dní a nikdy neboli dokončené. Pri stretnutí ohľadom zľavy
boli prítomní oni s manželkou a žalovaný 1/.

9.9 Na fotodokumentácii prenajatého bytu predloženej od žalobkyne je zachytená kúpeľňa s vybúranými
potrubiami, stúpačkami v polovice steny nad práčkou, ďalej v polovici steny nad vaňou a jej
batériou, suť vo vani, v samostatnej toalete, suť na toalete, obnažené potrubie a stúpačky v toalete,
pozdĺž celej steny, v kuchyni. Medzi žalobkyňou a žalovaným 1/ prebehla mailová komunikácia
13.07.2018,22.07.2018,01.09.2018,02.09.2018,03.09.2018, ( č.l. 22-25 spisu), ktorú žalobkyňa pripojila

k žalobnému návrhu.
10. Po právnej stránke súd posúdil nasledovne.
11. Podľa § 663 OZ, Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcov vec, aby ju
dočasne / v dojednanej dobe užíval alebo z nej bral aj úžitky.
12. Podľa § 685 ods. 1 OZ, Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva

nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania;
nájomná zmluva obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde
k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.
13. Podľa § 698 ods. 1 OZ, Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ
napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas

zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali
plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu
zhoršilo.
14. Podľa ods. 2 cit. ust., Rovnaké právo má nájomca, ak sa stavebnými úpravami v dome sa podstatne
alebo po dlhší as zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu.

15. Podľa § 699 OZ, Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady alebo z úhrady za plnenia poskytované
s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo
do 6 mesiacov od odstránenia závad.
16. Podľa listiny Ukončenie nájomnej zmluvy čl. 2 bod 1.: Prenajímateľ a nájomca sa dohodli, že nájom
skončí ku dňu 31.10.2018.

17. Podľa listiny Ukončenie nájomnej zmluvy čl. 2 bod 2.: K rovnakému dňu bude predmetný byt
prenechaný prenajímateľovi podľa podmienok uvedených v nájomnej zmluve a budú vysporiadané
všetky záväzky okrem depozitu nájomného.
18. Podľa listiny Ukončenie nájomnej zmluvy čl. 3 bod 1.: Nájomca podľa nájomnej zmluvy zaplatil
depozit 480 eur.

19. Podľa listiny Ukončenie nájomnej zmluvy čl. 3 bod 2.: Zmluvné strany sa dohodli, že prenajímateľ
po najbližšom odpočte energií maj, jún 2019 navráti nájomcovi depozit v sume zvyšnej po odpočítaní
nedoplatkov.
20. V posudzovanej veci sporové strany uzavreli nájomnú zmluvu, ktorou žalovaní ako prenajímatelia
prenechali žalobkyni ako nájomcovi byt do užívania. Žalovaní ako prenajímatelia boli podľa § 687 OZ

povinní odovzdať žalobkyni ako nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť plný
a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Žalobkyňa na základe uvedeného užívala byt od
01.04.2018. Žalobkyňa zaplatila dohodnutú sumu depozitu 480 eur a nájomné následne platila mesačne
vo výške 480 eur, o dva mesiace dopredu. Nájomné na október 2018 zaplatila v auguste 2018 vo výške240 eur, pričom v tejto sume si odrátala podľa nej so žalovanými dohodnutú zľavu z nájmu. Žalovaní na
úhradusumynájomnéhovauguste2018lenvovýške240eurnereagovali,nežiadali osobitnežalobkyňu
o jej doplatenie, a vysvetlenie. Nakoľko žalovaní uvedené nespomenuli ani pri ukončovaní nájmu,

žalobkyňa mala za to, že zľava z nájmu bola dohodnutá a akceptovaná oboma stranami.
21. Vo veci bolo nesporné, že suma 240 eur ako nájomné za celý mesiac októbra 2018 nebola uhradená.
Poskončenínájomnéhovzťahuk31.10.2018bolovr.2019vykonanévyúčtovanieenergiísnedoplatkom
žalobkyne 107 eur. Z uhradeného depozitu 480 eur potom žalovaní po započítaní sumy nedoplatku
za energie 107 eur, vrátili žalobkyni už len 133 eur, teda o čiastku 240 menej z dôvodu, že žalobkyňa

nehradila celé nájomné.
22. Vo veci bolo sporné, či došlo medzi stranami k dohode o zľave z nájmu v mesiaci august 2018
vo výške 240 eur, čo by oprávňovalo žalobkyňu zaplatiť len danú časť nájomného, a teda započítanie
uvedenej sumy žalovanými z depozitu by bolo nedôvodné, resp. či si žalobkyňa riadne uplatnila zľavu
z nájmu z dôvodu vady.
23. Právo na primeranú zľavu je podmienené prechodným zhoršením užívania bytu v dôsledku závad

v byte, prípadne v dôsledku neposkytovania alebo vadného poskytovania plnení spojených s užívaním
bytu. Pre uplatnenie nároku na zľavu rozhoduje objektívna skutočnosť, či nájomca môže užívať byt len
obmedzene a poskytuje sa len vtedy, ak je tu podstatné alebo citeľné zníženie možnosti užívania bytu.
Treba tu brať do úvahy aj objektívne príčiny, ktorých odstránenie nebolo podľa okolností konkrétneho
prípadu v moci vlastníka, prenajímateľa. Forma uplatnenia uvedeného práva na zľavu nie je zákonom

určená. Nárok možno preto uplatniť aj ústne, a na uplatnenie práva na zľavu z nájomného alebo z
úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu je stanovená lehota 6 mesiacov. Neuplatnením práva
v 6 mesačnej lehote zaniká právo na zľavu z tej ktorej mesačnej úhrady, nie však právo na zľavu na
úhradu splatnú v ďalších mesiacoch.
24. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy bola podľa tvrdení strán sporu žalobkyňa o plánovanej rekonštrukcii

stúpačiekvbyteinformovaná.Stranysporusivtedyvtejtosúvislostimedzisebouohľadomrekonštrukcie
bytu nedohodli, ani nevymienili žiadne osobitné ujednania. Uvedenému nasvedčuje aj mail žalobkyne
z 13.07.2018, kde žiada o bližšie informácie žalovaného 1/ k oznámeniu. Následne v priebehu mesiaca
júl / august 2018, (bez bližšieho časového určenia konkrétnych dní v danom mesiaci ohľadom začiatku
a ukončení prác na byte žalobkyňou), prebiehala na byte a v bytovom dome celkovo rekonštrukcia,

výmena stúpačiek, ktorá sa dotkla aj stúpačky v kuchyni, kúpeľni, toalete v danom byte, ako vyplynulo
aj z predloženej fotodokumentácie bytu. V maily z 01.08.2018 citovaný vyššie, žalobkyňa ohľadom
priebehu rekonštrukcie a jej sprievodných javov žalovanému vyjadrila nespokojnosť so situáciou, keď
napr. robotníci pracujú od rána do večera 12 hodín, čo sprevádza hluk, poukázala na nemožnosť použiť
toaletu, prítomný prach v byte a znemožnenie varenia, prania, umývania, použitia toalety, čo im prináša

značný diskomfort.
25. Pri posúdení, či došlo medzi stranami k dohode o zľave z nájmu vo výške 240 eur, resp. či došlo k
žalobkyňou k riadnemu uplatneniu práva na zľavu (písomnému/ústnemu) súd vychádzal z prostriedkov
procesného útoku, ktoré žalobkyňa uplatnila v konaní: t.j. zo skutkových tvrdení žalobkyne uvedených v
žalobe ( § 150 CSP), vo vyjadrení k odporu, aj z návrhov na vykonanie dôkazov, t.j. listinné dôkazy, ktoré

predložila a z ďalších dôkazov - výsluchy strán sporu a svedka, ďalej z prostriedkov procesnej obrany
označených žalovanými - skutkové tvrdenia, popretie skutkových tvrdení, hmotnoprávna námietka. Súd
hodnotil dôkazy podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej
súvislosti, pričom starostlivo prihliadal na všetko, čo vyšlo počas konania najavo ( § 191 CSP).
26. Podľa žalobkyne vada spočívala v tom, že boli výmeny stúpačiek a s tým spojený diskomfort, čo

komunikovala žalovanému 1/ písomne aj ústne. Žalobkyňa uviedla v žalobe, že nehnuteľnosť sa stala v
dôsledku výmeny stúpačiek a následnej plánovanej rekonštrukcie neobývateľnou, bola nútená nájomný
vzťah ukončiť; v žalobe však netvrdila/neuviedla, že by došlo so žalovanými k dohode o zľave z nájmu
vo výške 240 eur a z akého dôvodu, a že si právo na zľavu z nájmu a kedy uplatnila. K existencii
zľavy z nájmu a dohode o nej sa vyjadrila prvý krát vo vyjadrení k odporu žalovaného 1/ z 16.12.2019,

kde uviedla, že zníženie sumy nájomného bolo riadne odkonzultované so žalovanými mailami a bolo
spôsobené tým, že byt bol neobývateľný, že žalobkyňou bolo dlhodobo upozorňované na nevyhovujúci
stav bytu, sťažené bývanie a následne jej bola poskytnutá zľava.
27. V maily z 13.07.2018 sa žalobkyňa dopytovala žalovaného 1/ o viac informácii k rekonštrukcii-
čo to pre nich znamená, či budú bez vody, musia byt doma, aby mali robotníci prístup do bytu. V

maily z 01.08.2018 (č.l. 21) žalobkyňa žalovanému 1/ uviedla, že musí vyjadriť nespokojnosť s touto
situáciou - sú nútení brať si voľno z práce, trávia ho zatvorení doma v izbe, aby bol niekto na byte,
robotníci pracujú od rána do večera 12 hodín, čo je sprevádzané hlukom a nemožnosťou použiť toaletu,
všetko je od prahu, kuchyňa toaleta, kúpeľňa, chodba, musia to umyť sami. Je znemožnené im variť,umývať riad, prať, normálne v tomto byte fungovať, prináša im to diskomfort a je sklamaná že im nebola
navrhnutá žiadna alternatíva. Chápe, že výmena stúpačiek bola plánovaná pre budovu, ale na toto ich
nik nepripravil, prichádzajúc hneď po pár mesiacov bývania. Dúfa, že do budúcna takáto situácia pre

nich nie je akceptovateľná; v tomto maily nie je jednoznačne uplatnený nárok na zľavu z nájmu, ani jeho
výška, nevyplýva z neho dohoda o zľave. Nie je zrejmé, čo má žalobkyňa na mysli pod alternatívou, či
napr.osobnúprítomnosť,účasť,pomocnabytepočasrekonštrukciezostranyžalovanýchakovlastníkov
bytu, iné náhradné bývanie, zľavu z nájmu. V maily z 01.09.2018 žalobkyňa žalovanému 1/ rekapituluje
platby zaplateného nájomného, navrhla možné termíny ukončenia nájmu; v tomto maily žalobkyňa

uplatnenie zľavy z nájmu a jej výšku, ani dohodu o zľave neuvádza. Na zľavu - dohodu o nej nemožno
usudzovať bez ďalšieho len podľa dovetku nájomné 240 eur mínus stavebné úpravy. Žalovaný 1/ v
maily z 02.09.2018 žalobkyni odpovedal, že k uzavretiu dohody ku skončeniu nájmu, je potrebné osobné
stretnutie a dôvody skončenia nájmu sa budú riešiť podľa platnej nájomnej zmluvy, čo jej povedal aj
na poslednom stretnutí. V maily z 03.09.2018 žalobkyňa požiadala žalovaného 1/ o kontrolu platieb
nájomného, ktoré mu vypísala, aby to sedelo s depozitom, pripadne jej zaslať návrh na ukončenie

zmluvy, navrhla možnosti a termíny ukončenia nájmu; v tomto maily o zľave z nájmu ani jej výške, o
uplatnenízľavy žalobkyňaničneuvádza.Vodpovedivmailyžalobkyniz03.09.2018žalovaný1/ súhlasil
s ukončením nájmu, tak ako sa o tom rozprávali na poslednom stretnutí, s prihliadnutím na vzniknuté
skutočnosti. V maily z 03.09.2018 žalobkyňa žalovaného 1/ žiadala, aby žalovaný potvrdil, že to na čom
sa dohodli platí, uviedla, že zaslala návrh dohody; v tomto maily nie je zo strany žalobkyne uvádzaná

informácia o zľave ani o jej výške. V Predžalobnej výzve z 21.08.2019 žalobkyňa žalovaným uvádzala
totožné skutočnosti, ako sú v žalobe, že predmet nájmu bol podľa nej v dôsledku výmeny stúpačiek a
plánovanej následnej rekonštrukcie neobývateľný, v havarijnom stave. Neuvádzala o dohode o zľave z
nájmu, ani uplatnenie zľavy z nájmu.
28. Žalovaní existenciu uplatnenia zľavy žalobkyňou a existenciu dohody o zľave vo výške 240 eur v

písomnej alebo ústnej forme v konaní popreli. V mailovej komunikácii adresovanej žalobkyni sa žalovaný
1/ nezmieňuje o dohode o zľave, a z obsahu jeho písomnej komunikácie tak nemožno usudzovať, že
došlo vzájomne k odkonzultovaniu a k dohode o zľave touto formou. V konaní tak nebol predložený
jednoznačný písomný doklad o písomnej dohode strán sporu o zľave z nájmu vo výške 240 eur,
resp. o uplatnení zľavy z nájmu žalobkyňou, to znamená, že nebolo preukázané také jednoznačné

oznámenie žalobkyne, že pre vytknuté vady predmetu nájmu bytu - výmena stúpačiek, nebude až
do ich odstránenia uhradzovať nájomné v plnej výške. Súd má za to, že uplatnenie práva na
zľavu z nájmu písomne žalobkyňou počas trvania nájomného vzťahu, a ani dohoda o zľave z nájmu
písomne odkomunikované a súhlasne uvádzané stranami neboli preukázané. Iné dôkazy v tomto smere
žalobkyňou neboli predložené, ani navrhnuté.

29. Žalobkyňa v priebehu svojho výsluchu uviedla, že k uplatneniu zľavy z nájmu došlo ústne v období
od01.08.2018 do15.08.2018nabyte,atoprivzájomnomosobnomstretnutí,keďpožiadalažalovaného
1/ mailom, že sa chce stretnúť, aby sa prišiel pozrieť na byt v akom je stave. Stretli sa za účasti všetkých
stránsporuamanželažalobkyne(vtomčasebolpriateľomžalobkyne).Žalovanípotvrdili,žekosobnému
stretnutiu v byte došlo v dôsledku ohliadky rekonštrukčných prác na žiadosť žalobkyne, ale popreli,

že by na danom stretnutí došlo ústne k uplatneniu zľavy resp. k ústnej dohode o zľave vo výške 240
eur. K uvedenej skutočnosti o dohode o zľave bol vyslúchnutý ako svedok i manžel žalobkyne. Uviedol
informáciu od žalobkyne, že žalovaní priznali zľavu, ale nechceli to dať písomne. Hoci bol menovaný
osobne prítomný pri stretnutiach so žalovanými, neovláda slovenský jazyk, nerozumie mu, a mal tak len
informáciuoobsahu rozhovorusprostredkovanúodžalobkyne,čosúdvyhodnotilakosvedectvozdruhej

ruky a nemožno naň vierohodne prihliadnuť. Ním tvrdená informácia o uplatnení zľavy a dohode o zľave
o nájme bola v rozpore s tvrdeniami žalovaných, ktorí uvedenú dohodu o zľave z nájmu od začiatku
popierali, a tiež s vykonanými listinnými dôkazmi. Takže výsluch svedka po vyhodnotení jeho výpovede
súdom, aj v kontexte s ďalšími dôkazmi, jednoznačne nepreukázal, že by došlo ústne k dohode o zľave
z nájmu v uvedenej výške, resp. k uplatneniu zľavy z nájmu žalobkyňou.

30. Občiansky zákonník stanovuje dôvody, ktoré vedú k vzniku práva nájomcu na primeranú zľavu z
nájomného. Ak nájomca nemohol pre vady veci, ktoré sám nespôsobil užívať vec dohodnutým alebo
obvyklým spôsobom, vzniká mu právo nezaplatiť nájomné. Ak však pre vady veci môže vec užívať len
obmedzene, vzniká mu právo na zľavu z nájomného. Tieto práva vznikajú na základe zákona a nie sú
viazané na súhlas prenajímateľa, avšak nájomca si ich musí uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr

v 6 mesačnej lehote podľa § 699 OZ. Pre plynutie prekluzívnej lehoty je dôležitý čas, v ktorom došlo k
obmedzeniu užívania predmetu prenájmu. Právo na zľavu je potrebné uplatniť u prenajímateľa, t.j. zo
stranynájomcuvykonať takýprávnyúkon,zktoréhomožnovyvodiť uplatnenietohtopráva.Postačujúce
by bolo oznámenie nájomcu, že pre vady predmetu nebude až do ich odstránenia uhrádzať dohodnuténájomnévplnejvýške. Skutočnosť,ženájomcalennezaplatilnájomné,jehočasť,samoosebenemožno
považovať za uplatnenie práva nájomcu na poskytnutie zľavy z nájomného. Žalobkyňa nepredložila taký
dôkaz, z ktorého by bolo možné vyvodiť uplatnenie jej práva na zľavu nájomného v mesiaci júl, august

2019 do 6 mesiacov u prenajímateľa po odstránení závad. Nakoľko na zľavu z nájmu poukázala až v
samotnom konaní, tak uvedené právo jej už zaniklo v dôsledku toho, že bolo uplatnené až po 6 mesačnej
prekluzívnej lehote podľa § 699 OZ. Súd dospel k záveru, že žalobkyňa nepreukázala, že si ústne, ani
písomnejednoznačneuplatnilazľavuznájomného(vdôsledkuvadybytupreprebiehajúcurekonštrukciu
výmeny stúpačiek), a ani, že by sa dohodli so žalovanými na zľave z nájmu 240 eur.

31. Žalovaní v konaní ďalej namietli, že zľava vo výške 240 eur je podľa nich zjavne neprimeraná.
V takejto výške by bola odôvodniteľná za stavu, že nájomca by nemohol byt užívať po dobu 1
kalendárneho mesiaca. Uviedli, že žalobkyňa v byte pritom počas celého obdobia bývala, nebola nútená
sa odsťahovať, práce ju teda z ich pohľadu nezasiahli v tom smere, a intenzite, že by musela čerpať
dovolenku - okrem jedného dňa ako uviedla vo výsluchu, a nepreukázala, že by práce prebiehali v jej
byte od 7,00 h. do 19,00 h., toaleta bola odstavená len jeden deň. Tiež, že v tom čase priateľ žalobkyne,

teraz manžel, nebol v postavení nájomcu bytu, nevznikli mu z tohto titulu nároky na uplatnenie práv ako
nájomcovi, preto určité obmedzenia, ktoré musel v súvislosti s rekonštrukciou znášať počas bývania
sú irelevantné a mu neodôvodňujú právo žalobkyne na primeranú zľavu z nájomného. Jej manžel tiež
uvádzal iné časové relácie, kedy počas dňa mali práce na byte prebiehať. Žalobkyňa bola počas dňa v
práci,samanemohlavnímaťakodlhoprácetrvali. Žalovaný1/poprel,žebyrekonštrukčnéprácenabyte

prebiehali 12 hodín dva týždne. Predložené fotografie zachytávajú iba určitý nekonkretizovaný moment
rekonštrukcie. Faktický stav bytu preto neodôvodňoval uplatnenie tohto práva, ak by bol nespôsobilý na
bývanie alebo by žalovaní hrubo porušovali povinnosti, tak mohla žalobkyňa odstúpiť.
32. V žalobe žalobkyňa uviedla, byt bol v dôsledku výmeny stúpačiek neobývateľný, v havarijnom stave;
vovýsluchunaotázkyuviedla,že počasrekonštrukciedochádzalidozamestnania,onaväčšinouchodila

do práce, priateľ bol cez deň doma - má americký pracovný čas, lebo cez deň bol hlukom vyrušovaný
tak zobral si aj PN - ale neuviedla presne v ktorom období to bolo, v byte nešla voda jeden deň, neboli
výpadky iných médií, bol tam ale všade prach, nemohli ísť do kuchyne, lebo tam robili, veci premiestnili
do izby v obývačke.
33. Primeranosť zľavy je závislá od okolností každého prípadu a posudzuje ju súd v prípade sporu,

ak nedošlo medzi stranami k dohode medzi prenajímateľom a nájomcom. Je nepochybné, že počas
nájomného vzťahu prebehla v danom byte rekonštrukcia výmena stúpačiek, ktorá situácia, čo súd
aj ľudsky chápe, objektívne narušila komfort a štandard užívania bytu ako si ho prenajali, a ktorý je
s užívaním bytu v tejto kategórii spojený; keď žalobkyňa so spolubývajúcou osobou, manželom, v
dôsledku uvedeného musela znášať určité obmedzenia napr. v používaní vody, varení, praní, toalety, a

pri iných každodenných činnostiach, organizácii dňa, prašné prostredie, hluk, vyrušovanie robotníkmi.
Pri posúdenie nároku na zľavu z nájmu je podľa zákona dôležité hľadisko primeranosti, t.j. či tvrdená
závada - výmena stúpačiek podstatne alebo po dlhší čas zhoršila užívanie bytu. Medzi stranami boli
rozpory ohľadom časového obdobia (v počte dní, hodín) prebiehajúcej rekonštrukcie na byte. Žalobkyňa
uvádzala dva týždne, jej manžel 16 dní, po 12 hodín denne, čo žalovaný namietal, lebo byt bol užívaný

celý mesiac, a robotníci neboli na byte taký čas ako uvádzala žalobkyňa; rozpory boli i z hľadiska
posúdenia rozsahu podstatného zhoršenia, keď napr. voda bola odstavená podľa žalobkyne jeden deň,
ale uvádzala, že nemohli prať, variť, používať kuchyňu, užívanie toalety, čo žalovaný 1/ tiež namietal.
Uvedené rozpory tiež spochybňujú existenciu dohody sporových strán o výške zľavy 240 eur. Nakoľko
však uplatnenie nároku na zľavu z nájmu žalobkyňou počas trvania nájomného vzťahu u prenajímateľa

nebolo preukázané, resp. došlo k zániku tohto práva, súd sa osobitne vyhodnotením primeranosti výšky
zľavy z nájmu ďalej vecne nezaoberal.
34. Žalobkyňa tiež uviedla, že odpor žalovaného 1/ je účelový aj z dôvodu, že podľa dokumentu
Ukončenie nájomnej zmluvy čl. 3 bod 2 sa dohodli, že depozit bude vrátený po odpočítaní nedoplatkov.
Uvedené znenie teda odkazuje jednoznačne na nedoplatky na energiách, ktoré mali byť odpočítané z

depozitu a tento bod sa podľa nej nedotýka údajných nedoplatkov na nájomnom, ako uvádza žalovaný
1/. To znamená, že z depozitu mohla byť zo strany žalovaných odpočítaná len suma nedoplatkov
na energiách, čo aj bolo, a preto má žalobkyňa na zvyšnú časť depozitu nárok. V bode čl. 2 bod 2
dokumentuUkončenienájomnejzmluvy,jetotižvýslovne uvedené,žeku31.10.2018budúvysporiadané
všetky záväzky zmluvných strán, to sa podľa nej aj stalo, a už teda nemohol existovať nedoplatok

titulom nájomného, čo znamená, že strany zhodne vyhlásili, že takýto nedoplatok do 31.10.2018 bol
vysporiadaný, zanikol a neexistuje.
35. Žalovaní s týmto náhľadom žalobkyne nesúhlasili. Mali za to, že do 31.10.2018 mali byť medzi
stranami vysporiadané všetky záväzky, okrem depozitu nájomného, lebo vysporiadanie depozitunájomného výslovne upravuje ust. Čl. 3 bod 2 Ukončenia nájomnej zmluvy. Vysporiadanie depozitu
nájomného spočíva v jeho vrátení žalobkyni a to v sume po odpočítaní nedoplatkov, a je to výnimka
z pravidla, že do 31.10.2018 budú vysporiadané všetky záväzky. Vysporiadanie depozitu nájomného

zahŕňa v sebe aj zúčtovanie nedoplatkov. Čl. 2 bod 2 Ukončenia nájomnej zmluvy sa vzťahuje
na akékoľvek iné záväzky medzi zmluvnými stranami, než sú záväzky týkajúce sa depozitu, resp.
nedoplatkov zo strany žalobkyne. Pokiaľ žalobkyňa mala za to, že jej má byť vrátený depozit v sume
zníženej iba o nedoplatok na energiách, mala trvať na tom, aby to taká bolo výslovne uvedené v texte
Ukončenie nájomnej zmluvy, ktorý ona sama vypracovala. Rozpory v interpretácii najmä ohľadom pojmu

nedoplatky nemôžu byť na ujmu strany žalovaných, ktorým bol návrh dohody predložený.
36. Podľa čl. II. Nájomné a splatnosť bod 1. Nájomnej zmluvy: Nájomné za užívanie bytu podľa čl. 1
tejto zmluvy je stanovené dohodou a predstavuje sumu vo výške 480 eur mesačne vrátane základných
poplatkov za energie a služby (elektrická energia, teplá voda, TÚV, plyn, vodné a stočné, odvoz odpadu,
fond opráv, spoločné priestory a pod.), pričom úhrnná cena za spotrebované energie a služby nesmie
presiahnuť celkovú sumu, ktorá je stanovená zákonom za jeden kalendárny mesiac na osobu. V prípade,

že takto stanovená cena spotrebovaných energií a služieb bude prekročená z dôvodu vyššej spotreby
energiíaslužieb,akoajzdôvoduzvýšeniacienenergiíaslužieb,súprenajímateliaoprávnenípožadovať
zaplatenie a nájomca je povinný zaplatiť takto vzniknutý rozdiel najneskôr do 7 dní od oznámenia
celkovej sumy prenajímateľom.
37. Podľa bodu 2 cit. článku Nájomnej zmluvy: Nájomca uhradí pri podpise tejto nájomnej zmluvy

prenajímateľom nájomné príslušného mesiaca pomernú čiastku z dohodnutej sumy 480 eur odo dňa
užívaniabytuasúčasnedepozitnúplatbuvovýške480eur,ktorázostaneuprenajímateľovpočastrvania
zmluvy a do doručenia vyúčtovania nákladov za obdobie užívania bytu nájomcom. Depozit bude použitý
na úhradu možných nedoplatkov spojených s užívaním bytu, prípadne na úhradu škôd vzniknutých v
byte a na jeho zariadení spôsobených nájomcom počas trvania zmluvy. V prípade, ak nevzniknú škody a

nedoplatky, depozit bude vrátený nájomcovi v plnej výške do 7 dní po obdržaní vyúčtovania príslušných
nákladov predmetného bytu.
38. Podľa vyššie cit. ustanovenia nájomnej zmluvy nájomné za užívanie bytu zahŕňalo v sebe aj
základné poplatky za energie a služby, ale bez bližšieho určenia ich výšky. Podľa názoru súdu
vysporiadanie depozitu sa vzťahovalo na vysporiadanie nedoplatkov spojených s užívaním bytu, teda

aj na nedoplatok za nájomné, aj na poplatky za energie a služby. Ustanovenie čl. 3 bod 2 dokumentu
Ukončenie nájomnej zmluvy pojednáva o odpočítaní nedoplatkov, jednalo sa o použitie množného čísla,
z čoho možno vyvodiť rôzny právny základ a povahu nedoplatkov. V tomto názore sa súd pripája k
názoru žalovaných, že vysporiadanie depozitu nájomného spočíva v jeho vrátení žalobkyni a to v sume
po odpočítaní nedoplatkov, a je to výnimka z pravidla, že do 31.10.2018 budú vysporiadané všetky

záväzky. Vysporiadanie depozitu nájomného zahŕňa v sebe aj zúčtovanie nedoplatkov na nájomnom. Ak
by sa nedoplatok týkal len nedoplatkov na energiách, bol by na mieste použiť jednotné číslo o existencií
nedoplatku.
39. Súd dospel k záveru, že pri uplatnení nároku žalobkyne na vrátenie časti depozitu nebolo vykonaným
dokazovaním dostatočne a hodnoverne preukázané tvrdenie žalobkyne o existencii dohody o zľave z

nájomného vo výške 240 eur, resp. že si riadne nárok na zľavu z nájmu uplatnila u prenajímateľov.
Žalovaní preto nemajú povinnosť vydať jej časť zaplateného depozitu, ktorí použili na úhradu nedoplatku
časti nezaplateného nájomného. Z uvedeného dôvodu súd žalobu zamietol.
40. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP, zásady úspechu.
Žalovaní 1/ a 2/ boli v konaní plne úspešní, súd im preto proti žalobkyni priznal nárok na náhradu trov

konania v plnej výške nároku 100 % spoločne a nerozdielne ( § 511 a § 145 ods. 2 Obč. zákonníka) .
41. O výške trov konania súd rozhodne podľa § 262 ods. 2 CSP samostatným rozhodnutím.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,.

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).