Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, October 27, 2021

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 21C/58/2003

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7103899465
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 10. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Keresztényi

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2021:7103899465.56

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I sudkyňou Mgr. Zuzanou Čisovskou vo veci žalobcov: 1. A. B., C. D., nar.

XX.X.XXXX, bytom A. E. X, F., G., 2. H. I., nar. XX.X.XXXX, bytom J. street XX, C. K. L., G. 3. M. A., C. C.,
nar. XX.X.XXXX, bytom XXXX A. N., O. B. J., D. XXXXX, P. 4. G. K., nar. X.X.XXXX, bytom M. XX, Q. M.,
A. L., G., 5. I. K., nar. X.XX.XXXX, bytom M. XX, Q. M., A. L., G., 6. L. J., C. O., nar. XX.X.XXXX, bytom
R. R., E. I., G., 7. Q. S., C. O., nar. X.X.XXXX, bytom XXXX O. P. R., B. XXXXX, B., P., žalobkyne v 1.,
2., 4., 5., 6. a 7. rade zastúpené: JUDr. Danica Holováčová, advokátka, so sídlom v Košiciach, Čajakova
5 proti žalovanému: D. M., nar. XX.X.XXXX, bytom v T., F. X, zastúpenému: Mgr. Monika Dunčáková,
advokátka, so sídlom v Košiciach, Štúrova 20, v konaní o zaplatenie sumy 1.094,68 EUR ( 32.978,40

Sk) s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu žalobcov v 1., 2., 4., 5. a 6. rade zamieta.

II. Nárok žalobcov v 3. a 7. rade vylučuje na samostatné konanie.

III. Priznáva žalovanému nárok na náhradu trov konania proti žalobcom v 1., 2., 4., 5. a 6. rade v rozsahu
100 %.

IV. Priznáva štátu nárok na náhradu trov konania proti žalobcom v 1., 2., 4., 5. a 6. rade v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia, pôvodne 1. A. B., 2. U. I., 3. T. A., 4. I. O. ( T.), 5. L. J., 6. Q. S. sa žalobou, doručenou
súdu dňa 3.4.2003 domáhali, aby súd zaviazal pôvodne žalovaných 1. D. M. a 2. F. M. zaplatiť im
spoločne a nerozdielne sumu 50.370,40 SK s 18 % úrokom z omeškania ročne odo dňa podania žaloby
až do zaplatenia, titulom dlhu na nájomnom a úhrad spojených s užívaním bytu, vrátane nedoplatku
na vodnom, ako aj dlhu na poistnom za bytový dom a príspevku na opravu vodovodnej a kanalizačnej
prípojky.

2. Prvý krát vo veci súd rozhodol rozsudkom č.k.21 C 58/2003-381 zo dňa 24.10.2007 tak, že zaviazal
žalovaného v 1.rade zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu 32.978,40 Sk (1.094,68 EUR) so
17,6 % úrokom z omeškania ročne od 3.4.2003 až do zaplatenia, v prevyšujúcom rozsahu o zaplatenie
sumy 17.392 Sk (577,31 EUR) žalobu voči žalovanému v 1.rade zamietol a tiež celú žalobu voči
žalovanej v 2. rade zamietol.
3. Prvý (vyhovujúci) výrok citovaného rozsudku bol zrušený uznesením Krajského súdu v Košiciach
č.k.5 Co 96/2008-422 zo dňa 9.6.2008 a v rozsahu zrušenia vec vrátená súdu prvej inštancie na ďalšie

konanie. Výrok citovaného rozsudku, ktorými súd v prevyšujúcom rozsahu žalobu voči žalovanému
v 1.rade zamietol a tiež výrok, ktorým celú žalobu voči žalovanej v 2. rade zamietol, neboli napadnuté
odvolaním a teda, nadobudli právoplatnosť.4. Po zrušujúcom rozhodnutí odvolacieho súdu predmetom ďalšieho konania ostal nárok žalobcov na
zaplatenie sumy 32.978,40 Sk (1.094,68 EUR) so 17,6 % úrokom z omeškania ročne od 3.4.2003 až
do zaplatenia a to len voči žalovanému v 1.rade (D. M.).

5. Druhý krát vo veci súd rozhodol rozsudkom č.k.21 C 58/2003-450 zo dňa 26.5.2009, ktorým žalobu
zamietol.
6. Krajský súd v Košiciach uznesením č.k.5 Co 362/2009-469 zo dňa 9.11.2009 rozsudok súdu
prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie a rozhodnutie. Rozsudok bol zrušený pre
nepreskúmateľnosť.

7. Po zrušujúcom rozhodnutí odvolacieho súdu predmetom ďalšieho konania naďalej ostal nárok
žalobcov na zaplatenie sumy 32.978,40 Sk (1.094,68 EUR) so 17,6 % úrokom z omeškania ročne od
3.4.2003 až do zaplatenia a to len voči žalovanému v 1.rade (D. M.).
8. Uplatnená suma 32.978,40 Sk (1.094,68 EUR) v zmysle skutkového zdôvodnenia žaloby pozostáva:
- zo sumy 861 Sk (28,58 EUR) titulom nájomného a preddavkov na úhrady spojené s užívaním bytu
za mesiac júl 2000

- zo sumy 2.782,40 Sk (92,36 EUR) titulom nedoplatku na vodnom a stočnom za obdobie od augusta
2000 do februára 2001 v zmysle vyúčtovania zo dňa 17.9.2001
- zo sumy 29.335 Sk (973,74 EUR) titulom nájomného a preddavkov na úhrady spojené s užívaním bytu
za mesiace marec 2001 až december 2001.

9. Žalobcovia žalobu zdôvodňovali skutočnosťami, že sú ( v rozhodnom čase boli) podielovými
spoluvlastníkmi bytu č.10 (resp.9), nachádzajúceho sa v bytovom dome na A. P.XX súp.č.XXXX,
stojacehonaparceleč.XXXzastavanéplochyanádvoriaovýmere1018m2,vrátanepríslušnéhopodielu
na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku, zapísaného na LV č.XXXXX, katastrálne
územie R. A., obec T. – R. A.. Žalovanému byt prenajali na základe zmluvy o nájme s účinnosťou od

1.4.2000. Žalovaný mal na základe zmluvy o nájme v období od 1.4.2000 do 1.3.2001 platiť dojednané
nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním vo výške 861 Sk mesačne, v období od 1.3.2001 do
31.8.2001 podľa predpisu zo dňa 19.4.2001 vo výške 2.555 Sk a v období od 1.9.2001 podľa predpisu zo
dňa 17.9.2001 vo výške 5.006 Sk. Za obdobie od marca 2001 do decembra 2001 mal žalovaný uhradiť
spolu 35.354 Sk, pričom uhradil len sumu 6.017 Sk (dňa 4.4.2001 sumu 1.167 Sk, dňa 8.8.2001 2.500

Sk, dňa 7.9.2001 sumu 470 Sk, dňa 28.9.2001 sumu 470 Sk a dňa 25.1.2002 3 krát sumu 470 Sk, t.j.
1.410 Sk.
10. Žalovaný nárok neuznal a žiadal žalobu zamietnuť. Mal za to, že splnil celú peňažnú povinnosť,
vyplývajúcu zo zmluvy o nájme. Namietal, že žalobcovia sa nemôžu domáhať zaplatenia zálohových
(preddavkových) platieb za plnenia spojené s užívaním bytu, ak už bolo vykonané vyúčtovanie a teda,

môžu sa domáhať len zaplatenia nedoplatku z vyúčtovania. Ďalej namietal, že žalobcovia nemohli platne
jednostrannýmúkonomzvýšiťnájomné,dojednanévpísomnejzmluveonájme.Žalovanýďalejnamietal,
že pre zhoršené podmienky užívania bytu a teda, že nemohol riadne užívať predmet nájmu ( od marca
2001 netiekla voda), si niekoľko krát uplatnil voči žalobcom nárok na zľavu z nájomného ako aj úhrad za
plnenia spojené s užívaním. Žalovaný si taktiež uplatnil započítací prejav voči nároku žalobcov titulom

vynaložených investícií. Tento nárok bol predmetom konania vedeného na Okresnom súde Košice II pod
sp.zn. 15 C 1377/2001. Napokon namietal, že žalobcovia nerozlišujú medzi právnym vzťahom vlastník
bytu – nájomca bytu a vlastníci bytu – spoločenstvo vlastníkov bytov. Vo vzťahu k otázke platnosti
nájomnej zmluvy poukázal na výsledok konania vedeného na Okresnom súde Košice I pod sp.zn. 35 C
178/2006 o určenie neplatnosti výpovede z nájmu, v ktorom sa ako predbežná otázka riešila platnosť

predmetnej zmluvy.
11. Po začatí konania umreli traja pôvodní žalobcovia; žalobca v 2.rade I. U. (dňa 31.7.2012), žalobca
v 3.rade T. A. (dňa 5.10.2015) a žalobkyňa v 4. rade I. O. (dňa 5.11.2012). Uznesením č.k.21 C
58/2003-886 zo dňa 11.12.2017 a uznesením č.k. 21 C 58/2003-903 zo dňa 4.4.2018 súd rozhodol, že
bude v konaní pokračovať s právnymi nástupcami po zomrelom žalobcovi v 2. rade - H. I. a po zomrelej

žalobkyni v 4.rade - G. K. a I. K.. Právna zástupkyňa pôvodných (zomrelých) žalobcov predložila
plnú moc aj na zastupovanie týchto právnych nástupcov. Čo sa týka právnej nástupkyne po zomrelom
pôvodnom žalobcovi v 3.rade T. A., touto sa na základe Osvedčenia o dedičstve, vydaného JUDr.
Gabrielom Drgoňom, notárom pod sp.zn. 14 D 406/2015, Dnot. 164/2015 zo dňa 8.2.2016 stala jeho
manželka M. A.. Vo vzťahu k nej JUDr. Danica Holováčová plnú moc na zastupovanie nepredložila.

12. Súd konštatuje, že okruh právnych nástupcov po zomrelých žalobcoch je v súlade s okruhom, ktorý
bol ustálený aj inými súdmi v iných konaniach, ktoré sa týkali rovnakých sporových strán (Okresný súd
Košice II, Krajský súd v Košiciach, NS SR, Okresný súd Košice I v exekučnom konaní).V konaní vedenom na Okresnom súde Košice II pod sp.zn. 15 C 1377/2001 sa žalovaný domáhal
proti Mestu Košice a šiestim (pôvodne označeným) žalobcom zaplatenia peňažného plnenia. Súd prvej
inštancie žalobu zamietol, odvolací súd rozsudok potvrdil. Ako to vyplýva z rozsudku NS SR č.k.1 M

Cdo 16/2011 zo dňa 11.12.2013 v spojení s opravným uznesením zo dňa 20.1.2016, Najvyšší súd SR
mimoriadne dovolanie proti rozsudkom súdov nižšej inštancie zamietol, pričom namiesto pôvodných
účastníkov U. I., T. A. a I. T. (O.) z dôvodu ich úmrtia označil ich právnych nástupcov H. I., M. A. a Q. J.
K.. Najvyšší súd tak učinil na základe pokynu a uznesenia Ústavného súdu SR sp.zn. III. ÚS 479/2015,
ktorým ústavný súd odmietol sťažnosť žalovaného proti vyššie citovanému rozsudku NS SR ako zjavne

neopodstatnenú ( č.l.1101, 1108, 1122, 1124, 1119 ).
V exekučnom konaní vedenom na Okresnom súde Košice I pod sp.zn. 20 Er 3501/2011 z uznesenia zo
dňa 4.9.2014 vyplýva, že exekučný súd konal s právnymi nástupcami oprávnených H. I., T. A. a Q. J. K.
(č.l.1113). Uznesenie Okresného súdu Košice I č.k.20 Er 3501/2011-210 zo dňa 4.9.2014 bolo potvrdené
uznesením Krajského súdu v Košiciach č.k.7 CoE 18/2015-331 zo dňa 28.9.2016, s tým, že namiesto
oprávneného T. A. bola ako právna nástupkyňa označená už M. A. ako jediná a univerzálna dedička

po nebohom poručiteľovi podľa Osvedčenia o dedičstve, vydaného F. S. N., notárom pod sp.zn. 14 D
406/2015, Dnot. 164/2015 zo dňa 8.2.2016 (č.l.1130). Najvyšší súd SR uznesením č.k.2Oboer 4/2017 zo
dňa 31.7.2019 odmietol dovolanie povinného (v tomto konaní žalovaného), pričom ako okruh účastníkov
konania na strane oprávnených uviedol právnych nástupcov H. I., M. A. a Q. J. K. ( č.l.1134). Okresný
súd Košice I uznesením č.k.20 Er 3501/2011-437 zo dňa 7.4.2021 návrh povinného na zastavenie

exekúcie a námietky proti ďalším trovám exekúcie zamietol, pričom ako okruh účastníkov konania na
strane oprávnených uviedol právnych nástupcov H. I., M. A. a Q. J. K. ( č.l.1143).
13. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov.
14. V konaní nebolo sporné, že pôvodní žalobcovia boli v rozhodnom období (t.j. v období, vymedzenom
žalobou (júl 2000 až december 2001) podielovými spoluvlastníkmi bytu, nachádzajúceho sa v bytovom

dome na A. P.XX súp.č.XXXX, stojaceho na parcele č.XXX zastavané plochy a nádvoria o výmere
1018 m2, vrátane príslušného podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku,
ktorého nájomcom bol žalovaný. Byt sa nachádza na 1. poschodí a pozostáva z 3 obytných miestností
a príslušenstva.
15. Podielové spoluvlastníctvo pôvodných žalobcov bolo na príslušný list vlastníctva v katastri

nehnuteľností zapísané na základe rozsudku Okresného súdu Košice I č.k. 23 C 553/1997-78 zo dňa
22.1.1998 v spojení s rozsudkom Krajského súdu v Košiciach č.k. 16 Co 204/1998-121 zo dňa 10.6.1999
a rozsudku Okresného súdu Košice I č.k. 23 C 553/1997-78 zo dňa 14.9.1999.
16.PredmetnýbytovýdombolpôvodnevspráveBPMKapoprávoplatnostivyššiecitovanýchrozsudkov,
dňa 30.3.2000 na základe protokolu odovzdaný žalobcom (č.l.123).

17. V konaní nebolo sporné a súd mal na základe písomnej zmluvy zo dňa 21.6.2000 za preukázané, že
žalobcovia ako prenajímatelia a žalovaný ako nájomca uzavreli zmluvu o nájme predmetného bytu a to
počnúcdňomvznikunájmu1.4.2000nadobuneurčitú.Výškanájomnéhoaúhradspojenýchsnájmomje
dojednanávčlánkuIV.zmluvy.Žalovanýsazaviazalplatiťnájomnévovýške372Skmesačneazálohové
platby za služby spojené s užívaním bytu podľa evidenčného listu vo výške 489 Sk mesačne, spolu

teda vo výške 861 Sk mesačne pozadu, so splatnosťou do 15.dňa každého mesiaca na číslo účtu,
špecifikované v zmluve alebo poštovou poukážkou na adresu A. M., B. XX, T. (v zmluve označený ako
správca).
18. V konaní nebolo sporné, že žalobcovia ( v zastúpení JUDr. Danicou Holováčovou) listom zo dňa
19.4.2001 počnúc od 1.3.2001 vyzvali žalovaného na platenie nájomného a úhrad spojených s nájmom

spolu vo výške 2.555 Sk mesačne (z toho nájomné 2.085 Sk a zálohové platby 470 Sk).
19. V konaní nebolo sporné, že ku dňu 30.7.2001 vzniklo Spoločenstvo vlastníkov bytov Moyzesova
56, Košice (SVB).
20. V konaní nebolo sporné, že žalobcovia ( v zastúpení JUDr. Danicou Holováčovou) listom zo dňa
17.9.2001 počnúc od 1.9.2001 vyzvali žalovaného na platenie nájomného a úhrad spojených s nájmom

spolu vo výške 5.006 Sk mesačne (z toho nájomné 1.500 Sk a zálohové platby vo výške 3.506 Sk).
PoukázalipritomnamesačnýzálohovýpredpisSVB-Moyzesova56Košice(č.l.328spisu),podľaktorého
zálohové platby pozostávajú zo sumy 3.182 Sk (fond údržby a opráv), sumy 150 Sk (správna réžia),
sumy 30 Sk (upratovanie), sumy 124 Sk (poistenie domu) a sumy 20 Sk (záloha na vodné, stočné
a zrážkovú vodu).

21. V konaní nebolo sporné, že žalobcovia ( v zastúpení JUDr. Danicou Holováčovou) listom zo dňa
17.9.2001 zaslali žalovanému vyúčtovanie faktúry č.0200439101 zo dňa 12.2.2001 za vodné, stočné
a zrážkovú vodu a vyzvali ho na zaplatenie nedoplatku vo výške 2.782,40 Sk na účet SVB. Uvedený
list bol žalovanému doručený dňa 21.9.2001 (č.l.314).22. V konaní nebolo sporné, že zálohové platby za dodávku elektrickej energie a plynu riešil žalovaný
samostatne na základe zmlúv s dodávateľmi týchto médií. Tvrdenie žalovaného v tomto smere potvrdil
aj svedok A. M. (č.l.434 spisu).

23. Podľa ust. § 12 ods.2 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení
neskorších právnych predpisov, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je oprávnený prenajať
ho inej osobe. Nájom a podnájom bytu a nebytového priestoru v dome alebo v jeho časti upravujú
osobitné predpisy.
24. Podľa ust. § 685 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou

prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.
25. Podľa ust. § 686 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva musí obsahovať označenie
predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná
zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
26. Súd vzhľadom na zmenu zákonného sudcu a predvídateľnosti rozhodnutia, na informatívnom
výsluchu konanom dňa 13.5.2021 a následne aj pred vyhlásením rozhodnutia vo veci samej prezentoval,
ako sa na základe obsahu spisu, doposiaľ vykonaného dokazovania, skutkovej a právnej argumentácie

strán javí predbežné skutkové a právne posúdenie uplatneného nároku. Stotožnil sa s právnou
argumentáciou žalovaného v tom smere, že uplatnený nárok je potrebné posúdiť ako nárok vlastníka
(spoluvlastníkov) bytu na zaplatenie nájomného a nedoplatku z vyúčtovania služieb resp. plnení
spojených s užívaním bytu, vychádzajúc zo záveru o platnosti nájomnej zmluvy a teda, nie ako nárok
na zaplatenie bezdôvodného obohatenia. Z tohto dôvodu súd nevykonal ešte pôvodne navrhované

dokazovanie zamerané na zistenie trhovej resp. všeobecnej hodnoty nájmu a neprihliadal ani na
výsledky znaleckého dokazovania v tomto smere. Súd konštatoval, že pri rozhodovaní bude vychádzať
z výsledkov dokazovania zameraných na zistenie sporných otázok, t.j. 1) či žalobou uplatnené nájomné
a nedoplatok z vyúčtovania (nie zálohové platby), boli zaplatené a v akom rozsahu a 2) otázku, či
je daný nárok žalovaného na zľavu z nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu

a v akom rozsahu. Súd napokon prezentoval záver, že žalovaný zaplatil celé nájomné, ako aj nedoplatok
z vyúčtovania úhrad spojených s užívaním bytu za celé rozhodné obdobie, ktoré bolo predmetom
žaloby, dokonca zaplatil viac. Súd pri ustálení tohto záveru vychádzal zo skutočnosti, že k zmene
výšky nájomného, ako bolo dohodnuté v nájomnej zmluve, platne na základe jednostranného úkonu
prenajímateľa nedošlo. Z tohto dôvodu je už bez významu zaoberať sa obranou žalovaného, či je daný

nárok žalovaného na zľavu z nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu a v akom
rozsahu.
27. Vykonaným dokazovaním bolo nepochybne preukázané, že medzi pôvodnými žalobcami ako
prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom vznikol na základe písomnej zmluvy o nájme dňa 1.4.2000
nájomný vzťah, ktorého právne posúdenie sa v zmysle odkazu podľa ust. § 12 ods.2 zákona č.182/1993

Z.z. spravuje Občianskym zákonníkom – ustanovením § 685 a nasl.
28. Súd konštatoval, že zmluva bola uzavretá platne; okrem všeobecných náležitostí vyžadovaných pre
všetky právne úkony, zmluva obsahuje aj ďalšie povinné špeciálne náležitosti podľa ust. § 686 ods.1
Občianskeho zákonníka - označenie predmetu nájmu, rozsah užívania, dobu nájmu, výšku nájomného
a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich vypočítania.

29. Z článku IV. zmluvy o nájme je zrejmé, že zmluvné strany sa dohodli na výške nájomného 372 Sk
mesačne a výške zálohových platieb za služby spojené s užívaním bytu 489 Sk mesačne, spolu teda vo
výške 861 Sk mesačne. Zmluvné strany sa dohodli aj na splatnosti a platobnom mieste - so splatnosťou
do 15.dňa každého mesiaca na číslo účtu, špecifikované v zmluve alebo poštovou poukážkou na adresu
A. M., B. XX, T. (v zmluve označený ako správca).

30. Jedným z charakteristických znakov nájmu je jeho odplatnosť. Platenie nájomného je základnou
povinnosťou každého nájomcu. Žalobcovia tvrdili, že žalovaný bol počnúc od 1.3.2001 do 31.8.2001
povinný platiť zvýšené nájomné a úhrady spolu vo výške 2.555 Sk mesačne a počnúc od 1.9.2001
opätovne zvýšené nájomné a úhrady spolu vo výške 5.006 Sk mesačne.
31. V prvom rade súd zdôrazňuje, že platby nájomného a preddavkové (zálohové) úhrady za plnenia

(služby) spojené s nájmom sú dve osobitné platby z iného titulu. Za situácie, kedy už došlo k vyúčtovaniu
úhrad za plnenia spojené s nájmom (porovnaním skutočných nákladov a zaplatených preddavkových
platieb), žalobcovia sa nemôžu domáhať ešte aj zaplatenia preddavkov.32. Primárne, za účelom ustálenia otázky výšky dojednaného nájomného, sa súd vysporiadal s otázkou,
či žalobcovia mohli zvýšiť nájomné, dojednané v zmluve o nájme.
33. Nájom bytu je chránený, čomu zodpovedá aj zákonná dikcia, v zmysle ktorej dohoda prenajímateľa

a nájomcu o nájomnom za nájom bytu nemôže byť jednostranne menená, pokiaľ sa tak zmluvné strany
nedohodli; prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné len v prípadoch, ktoré ustanovuje
osobitný právny predpis (§ 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
34. Právny pomer založený zmluvou o nájme je vzťah záväzkový, ktorý pojmovo predpokladá vytvorenie
maximálneho priestoru pre uplatnenie autonómie vôle a zmluvnej voľnosti strán. Tomu zodpovedá

a s tým korešponduje požiadavka, aby štátna moc uznávala a aprobovala autonómne prejavy vôle
jednotlivcov a im zodpovedajúce konania, pravda pokiaľ také konania nezasahuje do práv tretích osôb.
Predmetná ochrana autonómie vôle strán má vplyv na ďalší príznačný princíp záväzkového práva -
pacta sunt servanda, v ktorom je vyjadrená i zásada rovnosti strán záväzkového právneho vzťahu,
ktorá sa prejavuje tým, že strany nemajú možnosť meniť svojím jednostranným prejavom vôle obsah
záväzkového právneho vzťahu. Jednostranné zásahy do záväzkového právneho vzťahu môžu mať

právnu relevanciu iba vtedy, ak tak zákon výslovne ustanovuje (§ 493 OZ).
35. Občiansky zákonník nevymedzuje prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť
nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy.
Ustanovenie § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka predpokladá, že tieto otázky upraví osobitný právny
predpis. Opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky R-11/1999, ani výnos Ministerstva výstavby

a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky č. V-1/2003 o regulácii cien nájmu bytov a ani predošlé,
resp. následné opatrenia, ktorými sa regulovala, resp. reguluje cena nájmu bytov a ani zákon č. 18/1996
Z.z. o cenách, nepredstavujú osobitný právny predpis, ktorý predpokladá ustanovenie § 696 ods. 1
Občianskeho zákonníka ako predpis upravujúci okrem iného prípady, v ktorých prenajímateľ bytu má
právnu možnosť jednostranne zvýšiť nájomné za prenajatý byt a úhradu za plnenia poskytované s

užívaním bytu.
36. Tento záver je v súlade s ustálenou súdnou praxou. V uznesení Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky zo 4. februára 2009 sp.zn. 3MCdo/6/2008 zaoberajúcom sa dosahom právnej úpravy
o regulácii cien nájmu bytov, ktoré schválilo občianskoprávne kolégium Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky v máji 2009 na publikovanie v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov

Slovenskej republiky, sa upozornilo, že zo samej skutočnosti, že štát v určitých prípadoch stanovením
maximálnej výšky nájomného reguluje výšku nájomného za účelom zamedzenia nežiaduceho cenového
vývoja nájomného, nevyplýva oprávnenie prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné v nadväznosti
na zmeny v určení maximálnej výšky nájomného. Právny vzťah založený zmluvou o nájme bytu
je záväzkový vzťah, ktorý bez súhlasu zmluvných strán nie je možno meniť; nie je preto bez

dohody prenajímateľa s nájomcom možno zmeniť výšku pôvodne dohodnutého nájomného, pokiaľ
právny predpis nestanovuje niečo iné (tak aj rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp.zn.
1Cdo/35/2008 z 25. júna 2009 a rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. júna 2010, sp.zn. 5Cdo/138/2009).
37. Zo skutočnosti, že zákonodarca nevydal osobitný právny predpis v ktorom by boli vymedzené
osobitné prípady, kedy prenajímateľ bytu môže jednostranne zvýšiť nájomné, nemožno vyvodiť iný

záver ako ten, že súčasná právna úprava takúto možnosť prenajímateľovi nedáva. Takýto právny nárok
nemožno vyvodiť ani z ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka o dobrých mravoch, keďže toto je iba
výkladovým ustanovením, pomocou ktorého možno posudzovať iba realizáciu existujúceho práva, ale
nemôže zakladať vznik práva.
38. Otázka prípustnosti jednostranného zvýšenia nájomného bytu teda bola v právnej praxi niekoľkokrát

riešená so záverom, že súčasné znenie právneho predpisu takúto možnosť prenajímateľovi nedáva.
39. Súd v okolnostiach posudzovanej veci chápe, že žalobcovia vstúpili do už existujúcich vzťahov
v bytovom dome na miesto prenajímateľov, avšak títo sa rozhodli rešpektovať resp. nadviazať na
dovtedajšiu úpravu nájomných vzťahov a pri uzatváraní zmluvy o nájme so žalovaným sa nedohodli na
vyššom, resp. trhovom nájomnom.

40.Žalobcoviatedavsporenepreukázali,žeexistujeprávnydôvodpreto,abyodžalovanéhopožadovali
zaplatenie zvýšeného nájomného od 1.3.2001 a následne od 1.9.2001 a naopak, žalovanému nevznikla
povinnosť platiť takto zvýšené nájomné.
41. Súd dodáva, že vo svetle vyššie uvedeného je nedôvodná argumentácia žalobcov, že žalovaný
zvýšenie nájomného akceptoval, tak ako aj ostatní nájomcovia v dome. Žalobcovia nepreukázali, že by

došlo k platnej akceptácii zo strany žalovaného vo forme písomnej dohody, ktorou by došlo k zmene
písomnej zmluvy o nájme v časti výšky nájomného. Ako to vyplýva z ust. § 40 ods.2 Občianskeho
zákonníka, písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.42. Zhrnúc vyššie uvedené súd konštatoval, že žalovaný bol v celom rozhodnom období povinný platiť
nájomné vo výške, dojednanej v zmluve o nájme, t.j. v sume 372 Sk mesačne. V období od 1.4.2000
do 31.12.2001, t.j. za 21 mesiacov teda bol žalovaný povinný zaplatiť titulom nájomného sumu 7.812

Sk (21 krát 372 Sk).
43. Čo sa týka úhrad, vykonaných žalovaným, súd mal zo samotného potvrdenia žalobcov (tzv.
vyúčtovanie platieb z č.l.743) za preukázané, že žalovaný zaplatil za mesiac 4/2000 sumu 861 Sk, za
mesiac 5/2000 sumu 861 Sk, za mesiac 6/2000 sumu 861 Sk, za mesiac 8/2000 sumu 558 Sk, za mesiac
9/2000 sumu 558 Sk, za mesiac 10/2000 sumu 558 Sk, za mesiac 11/2000 sumu 558 Sk, za mesiac

12/2000 sumu 586 Sk, za mesiac 1/2001 sumu 586 Sk, za mesiac 2/2001 sumu 586 Sk, za mesiac
3/2001 sumu 1.167 Sk, za mesiac 8/2001 sumu 2.500 Sk, za mesiac 9/2001 sumu 470 Sk a sumu 470
Sk. Ako vyplýva zo samotnej žaloby, žalovaný zaplatil dňa 25.1.2002 tri krát po 470 Sk. Spolu teda
zaplatil 12.590 Sk a teda sumu vyššiu o 4.778 Sk, než čo bol povinný platiť titulom nájomného.
44. Zároveň mal súd z príjmového pokladničného dokladu (č.l.303) za preukázané, že žalovaný dňa
9.5.2001 zaplatil A. M. (t.j. správcovi, označenému žalobcami v zmluve o nájme) aj sumu 3.434,40

Sk titulom vyúčtovaného nedoplatku z vyúčtovacej faktúry na vodnom, stočnom a zrážkovej vode zo
dňa 14.8.2000. Uvedený nedoplatok bol vyúčtovaný za obdobie do augusta 2000, predchádzajúce
obdobiu, ktoré bolo predmetom žaloby (vyúčtovanie zo dňa 17.9.2001 vo výške 2.782,40 Sk). Uvedenú
skutočnosť súd uvádza len pre úplný obraz vo vzťahu k všetkým úhradám žalovaného v rozhodnom
období.

45. Zhrnúc vyššie uvedené je zrejmé, že žalovaný splnil svoj dlh titulom nájomného v plnom rozsahu
a okrem toho zaplatil na viac aj sumu 4.778 Sk titulom zálohových (preddavkových) platieb.
46. Vzhľadom na uvedené, čo sa týka nároku na zaplatenie nedoplatku z vyúčtovania vodného,
stočného a zrážkovej vody za obdobie od augusta 2000 do februára 2001 zo dňa 17.9.2001 vo výške
2.782,40 Sk, je evidentné, že suma 4.778 Sk tento dlh pokrýva a žalobcovia dostali od žalovaného

stále o sumu 1.995,60 Sk na viac. Súd v tejto súvislosti len opakuje to, čo už uviedol vyššie, že za
situácie, kedy už došlo k vyúčtovaniu úhrad za plnenia spojené s nájmom (porovnaním skutočných
nákladov a zaplatených preddavkových platieb), žalobcovia sa nemôžu domáhať ešte aj zaplatenia
preddavkových platieb za rozhodné obdobie.
47. Už len pre úplnosť súd dodáva, že žalobcovia nesprávne vyhodnotili aj charakter daných právnych

vzťahov a z toho vyplývajúce práva a povinnosti, pokiaľ nerozlišovali medzi vzťahom vlastník bytu –
nájomca bytu a vzťahmi medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov navzájom, čo sa týka formy
správy bytového domu.
48. Ako vyplynulo z listu žalobcov zo dňa 17.9.2001, títo vyzvali žalovaného na platenie nájomného
a úhrad spojených s nájmom spolu vo výške 5.006 Sk mesačne (z toho nájomné 1.500 Sk a zálohové

platby vo výške 3.506 Sk). Poukázali pritom na mesačný zálohový predpis SVB-Moyzesova 56 Košice,
podľa ktorého zálohové platby pozostávajú zo sumy 3.182 Sk (fond údržby a opráv), sumy 150 Sk
(správna réžia), sumy 30 Sk (upratovanie), sumy 124 Sk (poistenie domu) a sumy 20 Sk (záloha na
vodné, stočné a zrážkovú vodu). Z jednotlivých položiek, tvoriacich predpis zálohových platieb je zrejmé,
že tieto sa (okrem zálohy na vodné) vzťahujú k výlučným povinnostiam žalobcov ako vlastníkov bytu

a teda, nemôžu zaťažovať nájomcu. Najmarkantnejšou je pritom práve položka, týkajúca sa príspevku
do fondu opráv a údržby – 3.182 Sk, ktorý ani nie je predmetom následných vyúčtovaní.
49. Je potrebné zásadne rozlišovať charakter dvoch základných typov úhrad, ktoré zaťažujú každého
vlastníka bytu (nie nájomcu) t.j. 1. príspevok do fondu prevádzky, opráv a údržby a 2. úhrady za plnenia,
služby poskytované s vlastníctvom bytu.

50. Charakter príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv je zrejmý zo zákona č.182/1993 Z.z.
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a súdnej judikatúry.
51. Podľa ust. § 10 ods.1 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou

o výkone správy prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku.
52. Podľa ust. § 10 ods.2 citovaného zákona, na účel uvedený v odseku 1 poukazujú vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to
od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku

preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv si určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
spravidla vždy na jeden rok dopredu tak, aby boli pokryté predpokladané náklady spojené s prevádzkou
domu, údržbou, opravami, prípadne zlepšením spoločných častí domu a spoločných zariadení domu.Spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv si určia vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy.
53. V citovanom zákonnom ustanovení § 10 je stanovená základná kogentná povinnosť každého

vlastníka bytu alebo nebytového priestoru platiť príspevky do fondu. Fond prevádzky, údržby a opráv
slúži výlučne na krytie nákladov súvisiacich s údržbou, opravami a prevádzkou, ale aj s rekonštrukciou,
obnovou a modernizáciou spoločných častí a zariadení domu, jeho príslušenstva, ako aj zastaveného
a priľahlého pozemku. Z fondu sa nehradia náklady na služby spojené s vlastníctvom resp. užívaním
bytu ako sú osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadkov, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka

tepla a teplej vody, dodávka vody, odvádzanie odpadových vôd; na tieto náklady slúžia úhrady vlastníkov
za tieto plnenia získané od vlastníkov na základe stanovených zálohových predpisov (§10 ods.6
cit.zákona).
54. Finančné prostriedky akumulované na základe príspevkov vlastníkov vo fonde tvoria peňažný
majetok vlastníkov, vedený na osobitnom účte. Na rozdiel od úhrad za plnenia poskytované
s vlastníctvom bytu sa tieto prostriedky vlastníkom nevracajú, aj keď sa v danom roku nevyčerpajú. Fond

má sporivý charakter; príspevky sa akumulujú na ďalšie nevyhnutné opravy či plánovanú modernizáciu
domu v ďalších obdobiach, zabezpečujú financovanie následkov prípadných nepredvídaných havárií,
škôd či iných udalostí.

55. Zákonnej povinnosti prispievať do spoločného fondu sa počas trvania vlastníctva vlastník nemôže

zbaviť, lebo vyplýva priamo zo zákona, ako aj z akcesority spoluvlastníckeho práva k spoločným častiam
a zariadeniam domu. Skutočnosť, že niektorý vlastník svoj byt vôbec neužíva, alebo právo užívania
prenechal na základe nájomnej zmluvy tretej osobe, ho nezbavuje povinnosti prispievať do fondu, lebo
tá je viazaná na existenciu vlastníctva bytu a o vlastníctvo sa treba starať bez ohľadu na to, do akej miery
ju jej vlastník užíva. Uzavretie nájomnej zmluvy s treťou osobou teda vlastníka bytu nijako nezbavuje

a ani neobmedzuje v rozsahu povinností, ktoré mu ukladá zákon v spojení so zmluvou o spoločenstve
alebo zmluvou o výkone správy.

56.Špecifickýcharakterprostriedkovvofondeprevádzky,údržbyaoprávjevzákonevyjadrenýajtým,že
spôsob, rozsah a oprávnenie nakladať s týmito prostriedkami, je nevyhnutné upraviť v zmluve o výkone

správy, presným určením zodpovednosti a miery rozhodovania správcu o týchto spoločných finančných
prostriedkoch, t.j. v akých prípadoch a do akého rozsahu má správca právo hospodáriť s prostriedkami
bez schválenia vlastníkmi, v akých prípadoch musia vlastníci použitie prostriedkov schváliť a v akých
prípadoch by o investícii mali rozhodnúť samotní vlastníci hlasovaním na schôdzi. Z uvedeného je
zrejmé, že je výlučným oprávnením vlastníka bytu rozhodovať nielen o určení výšky príspevku do fondu

na každý rok, ale v určitých prípadoch aj o použití, investíciách prostriedkov, akumulovaných vo fonde.
Tieto práva ostávajú vlastníkovi zachované aj v prípade uzavretia nájomnej zmluvy s treťou osobou,
neprechádzajú na nájomcu.
57. Zhrnúc vyššie uvedené súd konštatuje, že „zálohový“ predpis, uplatňovaný žalobcami vo vzťahu
k žalovanému ( najmä čo sa týka príspevku do fondu údržby a opráv domu 3.182 Sk ale aj správnej

réžie 150 Sk ), nemá žiaden právny základ.
58. S poukazom na vyššie uvedené sa súd už nemusel vysporiadavať s dôvodnosťou obrany
žalovaného, založenej na uplatnení nároku na zľavu resp. odpustenie nájomného a úhrad za plnenia
spojené s užívaním bytu a žalobu ako nedôvodnú zamietol.
59. Čo sa týka okruhu účastníkov na strane žalobcov, súd vo veci aj vzhľadom na neprimerane dlhý

čas trvania sporu rozhodol aspoň vo vzťahu medzi žalobcami v 1., 2., 4., 5. a 6.rade, ktorí boli v konaní
zastúpeníprávnymzástupcomauktorýchnemalpochybnostiotom,čižijú.Právnazástupkyňažalobcov
predložila listiny, preukazujúce komunikáciu so žalobcami v poslednom čase. Nárok žalobcov v 3.
a 7. rade súd vylúčil na samostatné konanie. Vo vzťahu k právnej nástupkyni žalobcu v 3.rade M.
A. (nezastúpenej JUDr. Danicou Holováčovou) sa totiž súdu napriek vykonanému šetreniu nepodarilo

zistiť, či táto žije, ani jej doručiť predvolanie na pojednávanie. Vo vzťahu k žalobkyni v 7.rade Q. S. jej
právny zástupca sám uviedol, že navrhuje jej nárok vylúčiť na samostatné konanie vzhľadom k tomu,
že v ostatnom čase sa mu nepodarilo s ňou nadviazať kontakt.
60.Vovzťahukvylúčeniunárokužalobcovv3.a7.radenasamostatnékonaniesúdpoukazujenainštitút
solidarity na strane žalobcov (aktívna solidarita), ktorí sú podielovými spoluvlastníkmi predmetného bytu

a teda, každý zo žalobcov je oprávnený sám uplatniť nárok voči dlžníkovi na zaplatenie celého dlhu
a naopak, dlžník môže dlh plniť ktorémukoľvek spoluvlastníkovi a jeho dlh v danom rozsahu zaniká
(otázka následného rozdelenia medzi solidárnymi veriteľmi je otázkou ich vnútorného vzťahu).61. Podľa ust. § 262 ods.1 zákona č.160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), o
nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.
62. Podľa ust. § 255 ods.1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu

vo veci.

63. O nároku na náhradu trov súd rozhodol podľa zásady úspechu v konaní v zmysle ust. § 255 ods.1
CSP. Žalovaný mal v konaní plný úspech, preto mu súd priznal nárok na náhradu trov konania proti
žalobcom v 1., 2.,4., 5. a 6. rade v rozsahu 100 %.

64. Obdobne súd rozhodol aj vo vzťahu k trovám štátu, ktoré súd vynaložil v konaní z rozpočtových
prostriedkov štátu, spočívajúce najmä vo vyplatenom znalečnom., V novej úprave Civilného sporového
poriadku, účinnej od 1.7.2016 absentuje osobitné ustanovenie, ktoré by upravovalo náhradu trov, ktoré
platil štát. Súd preto pri rozhodovaní vychádzal z článku 4 ods.1 CSP, podľa ktorého ak sa právna vec
nedá prejednať a rozhodnúť na základe výslovného ustanovenia tohto zákona, právna vec sa posúdi
podľa ustanovenia tohto alebo iného zákona, ktoré upravuje právnu vec čo do obsahu a účelu najbližšiu

posudzovanej právnej veci. Predmetnú otázku najbližšie čo do obsahu a účelu upravuje ust. § 255
CSP event. § 256 ods.1 CSP, podľa ktorého nielen účastníci konania, ale aj štát má právo na náhradu
trov, ktoré platil, v závislosti od výsledkov konania. Zhrnúc vyššie uvedené, vychádzajúc z neúspechu
žalobcov, súd priznal štátu nárok na náhradu trov proti žalobcom v 1., 2.,4., 5. a 6. rade v rozsahu 100 %.
65. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým

sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods.2 CSP).

Poučenie:

Protitomutorozsudku(okremvýrokuovylúčenínasamostatnékonanie)možnopodaťodvolanievlehote
do 15 dní odo dňa jeho doručenia na súde, proti rozhodnutiu ktorého odvolanie smeruje, v dvoch
písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa
odvolateľ domáha ( odvolací návrh ).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 C.s.p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 C.s.p.).

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (§ 366 C.s.p.).

Exekúciu možno vykonať na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného
titulu preto, že povinný dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá. (§ 48 ods. 2 veta prvá
Exekučného poriadku).