Rozsudok ,
Potvrdzujúce, Zmeňujúce Judgement was issued on Wednesday, November 23, 2023

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 10Co/90/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6120407250
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 11. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erik Varga

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2023:6120407250.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Erika Vargu a

členov senátu - sudcov JUDr. Martiny Mochnáčovej a JUDr. Róberta Urbana, v spore žalobcu: Q. P.,
nar. XX. XX. XXXX, bytom I., K. XA, právne zastúpený spoločnosťou Vojčík & Partners, s.r.o., so sídlom
Košice - mestská časť Juh, Rázusova 13, proti žalovanému: STANDING SLOVAKIA, s.r.o., so sídlom
Žilina, Tajovského 3, IČO: 44 130 741, o zaplatenie 3.900 eur s príslušenstvom, na základe odvolania
žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Žilina č. k. 27C/2/2021-265 zo dňa 22. 09. 2022, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu potvrdzuje vo výroku I. v časti týkajúcej sa uloženia povinnosti žalovanému
zaplatiť žalobcovi 600 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 600 eur od 18. 08.

2020 do zaplatenia, všetko v lehote do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšnej časti výroku I. rozsudok okresného súdu mení tak, že žalobu o zaplatenie 3 300 eur s úrokom
z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 3 300 eur od 18. 08. 2020 do zaplatenia zamieta.

Žalovaný má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 69,24 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd (ďalej v texte aj ako súd prvej inštancie) napadnutým rozsudkom uložil žalovanému
povinnosť zaplatiť žalobcovi 3.900 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 3.900

eurod18.08.2020dozaplatenia,všetkovlehotedo3dníodprávoplatnostirozsudku(výrokI.rozsudku).

2. V dôvodoch svojho rozhodnutia súd prvej inštancie uviedol, že dňa 30. 05. 2019 uzavreli sporové
strany zmluvu o nájme bytu, pričom nájomný vzťah skončil po dohode zmluvných strán dňa 30. 04.
2020. V zmysle nájomnej zmluvy zaplatil žalobca žalovanému návratnú zálohovú platbu, tzv. depozit vo
výške 3.900 eur a žalovaný sa zaviazal tento (depozit) vrátiť do jedného mesiaca od ukončenia nájmu,
najneskôr do 45 dní. Žalovaný si svoju povinnosť nesplnil, z ktorého dôvodu sa žalobca v zmysle žaloby

domáhal vrátenia uvedených finančných prostriedkov.
3. Žalovaný sa v spore bránil započítacím prejavom, keď tvrdil, že má voči žalobcovi jednak nárok na
zmluvnú pokutu vo výške trojnásobku mesačného nájomného, t. j. v sume 3.300 eur, jednak mu voči
žalobcovi patrí nárok na úhradu sumy 692,95 eur v súvislosti s vykonaním drobných opráv a čistením
bytu.

4. Okresný súd konštatoval, že zmluvný vzťah sporových strán má spotrebiteľský charakter, preto

individuálne dojednanie zmluvnej pokuty malo byť preukázané zo strany prenajímateľa - žalovaného.
E-mailová komunikácia pred uzavretím zmluvy a pripomienky zástupcu žalobcu nie sú dôkazom, že
žalobca nemal skutočný záujem, aby dojednanie o zmluvnej pokute bolo zmenené oproti návrhu zmluvy.
V danom prípade bola síce zmluva daná na pripomienkovanie žalobcovi, ale žalovaný pripomienkuneakceptoval a spotrebiteľovi - žalobcovi nebolo umožnené zmeniť obsah zmluvnej podmienky. Mal
možnosť túto prijať a uzavrieť zmluvu, alebo neprijať návrh zmluvy a zmluvu neuzavrieť.
5. Na základe uvedeného súd prvej inštancie nepovažoval zmluvnú podmienku za individuálne

dojednanú, preto sa následne zaoberal, či dotknuté ustanovenie spĺňa kritéria neprijateľnosti, ako
na to poukazoval žalobca. V tejto spojitosti dospel k záveru, že zmluvná podmienka týkajúca sa
zmluvnej pokuty podľa zmluvy o nájme zo dňa 30. 05. 2019 je neplatná. Vychádzal z toho, že táto
podmienka zakladá hrubý nepomer vo vzájomných právach a povinnostiach v neprospech spotrebiteľa
a nerešpektuje vôľu a oprávnené záujmy spotrebiteľa, ale na druhej strane umožňuje dodávateľovi, aby

presadzoval svoje ekonomické záujmy; zmluva je hrubo nevyvážená. Dojednaná zmluvná pokuta je
jednostranná a sankcionuje porušenie záväzku viazanosti zo strany nájomcu, a to aj v prípade dohody
na návrh nájomcu pred uplynutím doby nájmu; porušenie povinností prenajímateľa takto sankcionované
nie je. Okresný súd zdôraznil, že aj zo strany žalovaného, bola dohoda o skončení nájmu uzavretá
dobrovoľne a s jeho súhlasom. Na základe uvedeného nemožno potom konštatovať, že pri dvojstrannom
zmluvnomdojednanížalobcaakospotrebiteľporušilsvojuzmluvnúpovinnosť,ktorábymalazanásledok

právo žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty. Za problematickú považoval okresný súd aj výšku
zmluvnej pokuty v sume 3.300 eur, keďže išlo o paušálnu sumu bez ohľadu na časové obdobie, kedy
malo dôjsť k porušeniu záväzku viazanosti zo strany žalobcu ako nájomcu, v porovnaní s tým, kedy sa
nájom mal skončiť podľa dohodnutej doby.
6. Ďalej súd prvej inštancie argumentoval, že pokiaľ ide o započítací prejav žalovaného týkajúci sa úhrad

za drobné opravy a čistenie bytu vo výške 692,95 eur, žalovaný okrem faktúr nepreložil žiadne dôkazy
na preukázanie existencie danej pohľadávky. Žalovaný sa nároku na zaplatenie úhrad za upratovanie
a drobné opravy voči žalobcovi domáhal v spore vedenom na Okresnom súde Žilina pod sp. zn.
41Csp/84/2020, pričom jeho žaloba bola zamietnutá.

7.Prirozhodovaníotrováchkonaniapostupovalokresnýsúdvzmysle§255ods.1CSPtak,žežalobcovi
priznal náhradu trov v rozsahu 100 % (výrok II. rozsudku).

8. Proti tomuto rozsudku podal odvolanie žalovaný a domáhal sa zrušenia napadnutého rozsudku a
vrátenia veci na ďalšie konanie, alternatívne zmeny tohto rozhodnutia a zamietnutia žaloby.

9. Uviedol, že povinnosť žalobcu zotrvať v nájomnom vzťahu mu bola známa, rovnako mu bol známy
fakt, že za porušenie je povinný uhradiť zmluvnú pokutu. Žalovaný ako prenajímateľ poskytol žalobcovi
protihodnoty k pevne stanovenej dobe nájmu - viazanosti, a to zníženie nájmu o približne 200 eur
mesačne, čo predstavuje celkovo 4.800 eur za 24 mesiacov, vyhovel požiadavke žalobcu byt vypratať
a zariadiť podľa požiadavky žalobcu (zabezpečenie odvozu/dovozu a uskladnenie nábytku za približne

2.000 eur), rovnako mu vyšiel v ústrety v opravách, ktoré vykonal žalovaný počas doby nájmu v celkovej
hodnote 171 eur, v prípravách obhliadok (boli vykonané 4 obhliadky a pred každou sa byt upratoval,
presúval sa nábytok), byt po odchode žalobcu žalovaný na svoje náklady upratal a uviedol do pôvodného
stavu (náklady 819 eur), uhradil sprostredkovateľovi za nájdenie nového nájomcu sumu 1.300 eur.
10. Podľa odvolateľa žalobca podpísal zmluvu, ktorá bola individuálne dohodnutá, pričom žalobca mal aj

právneho zástupcu. Zmluva bola obojstranne dohodnutá na dva roky doby nájmu. Žiadosť o ukončenie
nájomného vzťahu však žalobca predložil už po uplynutí siedmich mesiacov, čo nebola ani tretina
uplynutej doby nájmu z celkovej doby 24 mesiacov. Listom zo dňa 16. 06. 2020 si žalovaný uplatnil
zmluvnú pokutu z dôvodu záväzku viazanosti. Keďže okrem zmluvnej pokuty došlo aj k spôsobeniu
škody žalovanému, a to v podobe nutnosti vykonať opravy a čistenie bytu, na ktoré bol povinný žalobca,

a tiež v podobe prípravy bytu na jednotlivé obhliadky, si žalovaný uplatnil zmluvnú pokutu a zároveň
náhradu škody.
11. Okrem toho, pred uzavretím zmluvy právny zástupca žalobcu požadoval odstránenie zmluvnej
pokuty a netvrdil, že táto je neprijateľná zmluvná podmienka, zmluvnú pokutu akceptoval, iba navrhol
túto znížiť, a teda uznal fakt, že porušenie zmluvnej povinnosti zotrvať v nájomnom vzťahu je možné

sankcionovať, ale primerane k protihodnotám poskytnutým žalovaným. Žalovaný trval na pôvodnej
výške, a to z dôvodu, že boli poskytnuté protislužby a pre nájdenie nového nájomcu bolo potrebné nielen
vykonávať obhliadky, ale aj uhradiť služby agentúre vo výške jedného mesačného nájmu a presťahovať
späť nábytok. Žiaden nátlak na nájomcu nebol vykonaný, keďže v danej dobe žalovaný vyjednával v
súvislosti s uzavretím nájomnej zmluvy iba so žalobcom. Žalobca cez svoju hovorkyňu zaslal mail zo dňa

28.05.2019,kdepaniB.preposlaladoplneniezmluvysúdajmižalobcuajehorodinyarovnakonapísala,
že sú v zmluve komentáre od právnikov, ale väčšina je skôr pre nich, teda pre žalobcu nepodstatná.
Z tohto dôvodu považoval žalovaný zmluvu za individuálne dojednanú. Žalobca, jeho zástupca a jeho
hovorkyňamalimožnosťsasozmluvouoboznámiťpredjejuzavretímamalimožnosťovplyvniťjejobsah.V prípade, že by bola zmluvná pokuta neprijateľnou podmienkou, a teda absolútne neplatná, žiadal by
zástupca toto ustanovenie celé odstrániť, ako aj zmluvnú pokutu.
12. Žalovaný tiež zdôraznil, že spotrebiteľ bol zastúpený advokátskou kanceláriou, že mal možnosť

zmluvu komentovať a meniť, dokonca preukázal, že so zmluvnou pokutou ako takou súhlasil, chcel
len jej zníženie. Mal za to, že je potrebné, aby zmluvná pokuta bola posudzovaná vo vzťahu k celej
nájomnej zmluve a iným dojednaniam medzi zmluvnými stranami. Nemožno totiž abstrahovať od
iných dojednaní zmluvy a od dôsledkov, ktoré majú dojednania vo svojom súhrne. Rovnako nemožno
výrazne zvýhodňovať spotrebiteľa a uprieť opodstatnené nároky dodávateľa, a to len z dôvodu, že je to

profesionálny dodávateľ služieb. Ochrana jednej strany nemá byť na ujmu ochrany druhej strany.
13. Posúdenie okresného súdu považoval žalovaný za nedostatočné vzhľadom na celý opísaný a
preukázaný kontext uzavretia zmluvy, poskytnutých plnení, vypratania bytu, vybavenia bytu podľa
požiadaviek nájomcu a ostatných služieb a v neposlednom rade potreby úhrady sprostredkovateľského
poplatku za nájdenie nového nájomcu. Zmluvná pokuta plní zabezpečovaciu, ale aj sankčnú funkciu. To
znamená, že v prípade, ak povinná strana nesplní svoju povinnosť riadne a včas, alebo ju nesplní vôbec,

pričom ide o zabezpečené plnenie, vznikne oprávnenej strane nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.
Prenajímateľ sa zaviazal na dodanie určitých služieb a na zľavu, nájomca sa zaviazal na zotrvanie v
nájmepočasobdobiadvochrokov.Nájomcadalpodnetnaskončenienájmuaprenajímateľtoakceptoval
za predpokladu, že bude uhradená zmluvná pokuta, keďže znovu niesol náklady spojené so zmenou
nájomcu, ako sú obhliadky, sťahovanie vecí, upratovanie a úhrada poplatkov za sprostredkovanie

nového nájomcu. Pomer vo vzájomných právach a povinnostiach bol v kontexte tohto nájomného vzťahu
preto vyrovnaný.
14. V reakcii na argumentáciu okresného súdu odvolateľ ďalej uviedol, že v danom prípade v skutočnosti
nebolasankcionovanádohodazmluvnýchstrán,alesankciabolaviazanávýlučnenaporušeniezmluvnej
povinnosti viazanosti nájmu, a to aj v prípade, keď sa zmluvné strany dohodnú o skoršom skončení

nájmu z podnetu nájomcu. Keďže išlo o dvojstranný právny úkon, mohli sa strany dohodnúť, že
napríklad z dôvodu, že nájomca za seba našiel náhradu, tak mu je odpustená zmluvná pokuta za
porušenie povinnosti viazanosti, prípadne nastali také okolnosti, za akých je možné zmluvnú pokutu
odpustiť. Žalovaný mal za to, že zmluvnú pokutu je možné platne stanoviť aj formou pevne stanovenej
sumy. V takom prípade je však potrebné ju stanoviť vhodným spôsobom, a to s ohľadom na výšku

zabezpečovanej povinnosti. V súlade s aktuálnou judikatúrou je možné konštatovať, že príslušné súdy
vo väčšine prípadov vyhlásili dojednanie o zmluvnej pokute za neplatné, ak výška zmluvnej pokuty
niekoľkonásobne prevyšovala výšku zabezpečovanej povinnosti. Uvedené odôvodňovali najmä tým, že
výška zmluvnej pokuty, ktorá niekoľkonásobne prevyšuje zabezpečované povinnosti, nie je adekvátna k
dobe,počasktorejjedlžníkvomeškaní.Obdobnetoplatíajpreprípaddojednaniaprísnejšíchsankciípre

jednu stranu. Všeobecné súdy berú ohľad na samotný charakter spotrebiteľskej zmluvy, keď odkazujú
na potrebu zachovania vyváženého vzťahu medzi spotrebiteľom a dodávateľom. V danej veci bola
zmluvná pokuta stanovená fixnou sumou, a to z dôvodu, že ako protihodnotu mal spotrebiteľ znížený
nájom, upravený byt podľa požiadaviek pred vstupom do nájmu, bolo nutné zabezpečiť nového nájomcu
a uhradiť sprostredkovateľský poplatok prenajímateľom. Zmluvná pokuta v pomere k opakovanému

plneniu, ako je nájom, nepresiahla 12 %. Navyše nájom bol skončený po siedmich mesiacoch odo
dňa jeho začatia, čo bolo prakticky na začiatku doby nájmu, kedy v podstate nájomné nenahradilo
žalovanému ani počiatočné investície spojené s prenajatím predmetu nájmu práve žalobcovi ako
nájomcovi, ktorý mal niekoľko špecifických požiadaviek vybavenia predmetu nájmu.
15. Pokiaľ ide o preukázanie nákladov na vykonanie drobných opráv a čistenie bytu, žalovaný odkázal

na predložené faktúry, zaznamenávajúce opis konkrétnych prác a času potrebného na ich vykonanie,
vrátane materiálov. Napokon žalovaný uviedol, že spotrebiteľ mal sám možnosť si konkrétnu podmienku
dohodnúť, súhlasil s ňou, a teda nemôže byť neprijateľná. V tomto prípade bola zmluvná pokuta aj
aplikácia vyjadrená v zmluve určito, jasne a zrozumiteľne a týkala sa hlavného predmetu plnenia -
dĺžky doby nájmu. Navyše spotrebiteľ mal možnosť takúto podmienku odmietnuť, ale súhlasil s ňou,

čoho dôkazom je e-mailová komunikácia medzi žalovaným a hovorkyňou žalobcu, ktorá zabezpečovala
komunikáciu zmluvných strán.

16. Žalobca vo vyjadrení k podanému odvolaniu odkázal na obsah napadnutého rozsudku, ktorý
považoval za vecne správny, zákonný a riadne odôvodnený.

17. Uviedol, že pokiaľ žalovaný poukázal na „protihodnoty“ ako zníženie nájmu, prispôsobovanie bytu
podľapožiadaviekžalobcu,opravy,náhradyškodypriuvedeníbytudopôvodnéhostavu,tietoargumenty
ostali len v rovine tvrdení bez dôkazov. V tejto súvislosti odkázal na rozhodnutie Okresného súdu Žilina
sp. zn. 41Csp/84/2020 zo dňa 18. 10. 2021, ktoré bolo potvrdené Krajským súdom v Žiline rozhodnutímsp. zn. 8CoCsp/26/2022 zo dňa 20. 12. 2022. V uvedenom konaní si žalovaný v postavení žalobcu
uplatňoval nárok na zaplatenie sumy 692,95 eur s príslušenstvom, pričom so svojim nárokom nebol
úspešný.

18. Zmluvná pokuta dojednaná v nájomnej zmluve je podľa neho neprimerane vysoká, pričom táto
nebolaindividuálnedojednaná,žalobcovineboloumožnenédanéustanoveniepozmeniťalebovylúčiťzo
zmluvy. Zo strany žalovaného neboli žiadne protinávrhy alebo vyjadrenia k verzii zmluvy, ktorú mu zaslal
žalobca, pričom so žalovaným nedošlo ani k žiadnym rokovaniam o obsahu zmluvy medzi zmluvnými
stranami aj napriek tomu, že žalobca, resp. pani B. zaslala žalovanému verziu zmluvy s niektorými

otvorenými otázkami a návrhmi na úpravu jednotlivých ustanovení zmluvy, vrátane ustanovení o
zmluvnej pokute. Žalovaný predložil zmluvu žalobcovi, ktorý nerozumie po slovensky, na podpis s
konštatovaním, že buď ju žalobca v takom znení podpíše, alebo byt bude prenajatý inému nájomcovi, čo
bolo preukázané aj v e-mailovej komunikácii medzi žalovaným a žalobcom. Z komunikácie tiež vyplýva
požiadavka žalovaného celú záležitosť okolo uzatvorenia nájomnej zmluvy uzavrieť veľmi rýchlo, keďže
dopyt po týchto bytoch je vysoký. Vzhľadom na okolnosti prípadu nemožno hovoriť o individuálnom

dojednaní zmluvných podmienok týkajúcich sa zmluvnej pokuty za nedodržanie viazanosti. Zmluva
sankcionuje žalobcu za skončenie nájomného vzťahu dohodou strán, čo vo svojich pripomienkach k
zmluve namietal aj právny zástupca žalobcu, pričom tvrdil, že na takúto skutočnosť by sa zmluvná
pokuta vzťahovať nemala. Toto ustanovenie považoval za neprijateľnú zmluvnú podmienku uzatvorenú
v rozpore so zákonom a tiež v rozpore s dobrými mravmi.

19. Podľa žalobcu nemohla žalovanému vzniknúť žiadna škoda v súvislosti s neužívaním predmetu
nájmu ďalším nájomcom, keďže žalobca uzatvoril so žalovaným dohodu o skončení nájomnej zmluvy
ešte v mesiaci január 2020, pričom nájomný vzťah sa skončil až 30. 04. 2020. Žalovaný mal dostatok
času na nájdenie nového nájomcu, pričom podľa informácií žalobcu mal byť predmetný byt prenajatý
novému nájomcovi hneď po skončený nájomného vzťahu so žalobcom. Dohodu o skončení nájomného

vzťahu vypracoval sám žalovaný a túto žalobca bez ovládania slovenského jazyka len podpísal. Dohoda
neobsahovala žiadne ustanovenie o povinnosti žalobcu zaplatiť žalovanému akúkoľvek peňažnú sumu.

20. Žalovaný v následnom stanovisku k vyjadreniu žalobcu nesúhlasil s argumentáciou prezentovanou
vo vyjadrení k podanému odvolaniu. Namietal, že v priebehu konania boli označené benefity, ktoré získal

nájomca a ktoré mali byť brané do úvahy pri porovnávaní s výškou zmluvnej pokuty. Pokiaľ ide o ostatné
nároky ako čistenie a opravy v byte, tieto boli predmetom iného právoplatne skončeného konania. Keďže
žalovaný tu úspešný nebol, všetky tieto služby boli žalobcovi poskytnuté zdarma. Z uvedeného vyplýva,
že aj toto boli reálne benefity poskytnuté žalobcovi. Pokiaľ žalobca argumentoval, že zmluvná pokuta
bola neprimerane vysoká, bližšie svoje tvrdenia nevysvetlil. Pri predzmluvných rokovaniach bol žalobca

zastúpený advokátskou kanceláriou a mal aj svoju osobnú asistentku komunikujúcu po slovensky so
žalovaným a po anglicky so žalobcom. Rovnako mal žalobca k dispozícii aj kórejského tlmočníka.
Žiaden tlak na žalobcu vyvíjaný nebol. Sankcia v podobe zmluvnej pokuty sa týkala porušenia povinnosti
viazanosti, nie samotného skončenia nájmu bez ohľadu na dôvod skončenia. Keďže bol nájomca
zastúpený advokátskou kanceláriou, mal hovorkyňu a prekladateľa, ťažko možno akceptovať tvrdenie,

že bol v pozícii slabšej strany, ktorá sa nevie brániť. Vznik škody nemusel žalovaný preukazovať,
keďže zmluvná pokuta nie je viazaná na vznik škody. To, že žalovaný našiel nových nájomcov, je
iba jeho zásluha, pretože každú prehliadku si prácne pripravil a poveril agentúru publikovať oznam a
hľadať záujemcov. Nájdenie nového nájomcu v časovom úseku troch mesiacov bolo finančne náročné.
Ak by porušenie záväzku viazanosti nemohlo byť spojené s uložením zmluvnej pokuty, celý zmluvný

vzťah by z obchodného hľadiska nemal pre žalovaného zmysel. Porušenie doby viazanosti je rovnako
sankcionované aj u dodávateľov telekomunikačných služieb a iných služieb, a to aj voči spotrebiteľovi.
Zmluvná podmienka týkajúca sa zmluvnej pokuty nemohla byť posudzovaná ako neprijateľná, keďže sa
týka hlavného predmetu plnenia zmluvy.

21. Napokon, žalobca vo vyjadrení k stanovisku žalovaného zopakoval svoju argumentáciu vysvetlenú
v skoršom vyjadrení a doplnil, že je nepodstatné, že bol žalobca pri uzatváraní zmluvy zastúpený
advokátskou kanceláriou a mal anglicky hovoriacu hovorkyňu a prekladateľa.

22. Krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 ods. 1 CSP), po zistení, že odvolanie podala subjektívne

legitimovaná (neúspešná) strana sporu (§ 359 CSP), v zákonom stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP),
preskúmal vec v rozsahu a z dôvodov vymedzených v odvolaní (§ 379 a § 380 ods. 1 CSP) a po
zopakovaní dokazovania na odvolacom pojednávaní (§ 385 ods. 1 CSP) rozsudok súdu prvej inštanciev zmysle § 387 ods. 1 CSP potvrdil v časti týkajúcej sa zaplatenia sumy 600 eur s príslušenstvom a vo
zvyšnej časti zmenil podľa § 388 CSP tak, že žalobu zamietol.

23. Žalobca si podanou žalobou uplatnil nárok na vrátenie tzv. depozitu v sume 3.900 eur zloženého na
základe nájomnej zmluvy uzavretej medzi sporovými stranami dňa 30. 05. 2019. Jeho zloženie zo strany
žalobcu bolo nesporné. Obranou žalovaného bol započítací prejav, z ktorého vyplynulo vynaloženie
finančnýchprostriedkovnačistenie,resp.opravyvprenajatombytevcelkovejsume819eurauplatnenie
nároku na zmluvnú pokutu v sume 3.300 eur z dôvodu porušenia záväzku viazanosti žalobcu.

24. Z nájomnej zmluvy (článok 4.9) uzavretej medzi sporovými stranami vyplýva povinnosť nájomcu
(žalobcu) zložiť do troch pracovných dní návratovú zálohovú platbu (depozit) vo výške 3-násobku
mesačného nájomného a služieb spojených s nájmom (energie) dohodnutých podľa bodu 4.1 a 4.2 tejto
zmluvy, t. j. 3 900 eur. Z rovnakého článku zmluvy vyplýva povinnosť žalovaného vrátiť uvedený depozit
žalobcovi do jedného mesiaca od ukončenia nájmu a po vyúčtovaní všetkých poplatkov spojených s
užívaním bytu, najneskôr však do 45 dní od ukončenia nájmu. Z depozitu bol prenajímateľ oprávnený

odpočítaťpohľadávkyaichpríslušenstvoanárokynanáhraduškody,akoajzmluvnépokuty,ktorévznikli
v zmysle zmluvy alebo zákona.

25. Doba nájmu bola medzi stranami sporu stanovená zmienenou zmluvou od 01. 07. 2019 do 30. 06.
2021 (článok 3.1. zmluvy) s tým, že v prípade ukončenia nájmu na návrh nájomcu pred uplynutím doby

nájmu vznikol prenajímateľovi nárok na zmluvnú pokutu vo výške 3-násobku mesačného nájmu [článok
3.2 písm. a) zmluvy]. Výška nájmu predstavovala 1 100 eur (článok 4.1 zmluvy).

26. Je nesporné, že právny vzťah sporových strán má spotrebiteľský charakter, z čoho vyplýva
neprípustnosť neprijateľných zmluvných podmienok; jednou z výnimiek z tohto pravidla je individuálne

dojednanie takých podmienok (§ 53 ods. 1 veta druhá Občianskeho zákonníka). Skúmanie
individuálnosti dohody o zmluvnej pokuty formulovanej v nájomnej zmluve bolo kľúčové z hľadiska
prípustnosti obrany žalovaného, ktorý žiadal zmluvnú pokutu započítať oproti nároku žalobcu na vrátenie
depozitu.
27. Žalovaný v spore akcentoval individuálnosť uzavretej nájomnej zmluvy, k čomu odkázal na pripojené

dôkazy v podobe e-mailovej komunikácie zachytávajúcej správy týkajúcej sa navrhovaného znenia
nájomnej zmluvy. Je zjavné, že žalovaný odoslal vtedajšej asistentke/hovorkyni žalobcu (p. B.) e-mail s
návrhom nájomnej zmluvy s možnosťou jej opráv a dopĺňania (e-mail zo dňa 27. 05. 2019). Na uvedené
reagovala spomínaná asistentka odoslaním komentovanej zmluvy, pričom uviedla, že „je tam aj pár
komentárov od našich právnikov, ale väčšina je skôr pre nás nepodstatná“ (e-mail zo dňa 28. 05. 2019).

28.Krajskýsúdnatomtomiestepodotýka,žeoznačeniepaniB.akoasistentkyžalobcuvyplývazprejavu
konateľky žalovaného na pojednávaní dňa 09. 06. 2022, pričom toto skutkové tvrdenie žalobca nepoprel.
V rámci pojednávania odvolacieho súdu bolo doplnené „vysvetlenie“ postavenia p. B. a to tak, že išlo
o zamestnankyňu zamestnávateľa žalobcu určenú („zazmluvnenú“) na vybavovanie/zabezpečovanie
potrebných záležitostí týkajúcich sa žalobcu ako cudzieho štátneho príslušníka.

29. Zákon bližšie nešpecifikuje kritériá pre označenie podmienky ako individuálne dojednanej. V
ustanovení § 53 ods. 2 Občiansky zákonník „len“ uvádza, že za individuálne dojednané zmluvné
ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom
zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Daná regulácia fakticky ukazuje na všadeprítomnú prax

dodávateľov,ktorípredkladajúspotrebiteľomzmluvy(úverové,oposkytovanítelekomunikačnýchslužieb
a pod.), v prípade ktorých je v zásade vylúčený akýkoľvek individuálny prístup. Skúmanie individuálnosti
zmluvy (zmluvnej podmienky) je skutkovou otázkou a je dôkazným bremenom dodávateľa preukázať,
že zmluvná podmienka mala takúto povahu.
30. Odvolací súd po zopakovaní dokazovania v potrebnom rozsahu (osobitne e-mailová komunikácia

sporových/zmluvných strán a text pripomienkovanej zmluvy) dospel k záveru, že žalobcovi bol v
posudzovanej veci predložený koncept nájomnej zmluvy s možnosťou reagovať naň, čo sa aj stalo -
asistentka žalobcu odoslala žalovanému zmluvu s príslušnými opravami či komentármi. Strany okrem
toho zhodne uviedli, že išlo o viacnásobnú komunikáciu, ktorá trvala dlhšie (pojednávanie dňa 09. 06.
2022).

31. Je teda úplne zjavné, že žalovaný komunikoval so žalobcom individuálne, zmluva mu bola
predložená s reálnou možnosťou pripomienok, čo vyplýva z e-mailu zo dňa 27. 05. 2019. Žalobca
prostredníctvom „právnikov“ zmluvu komentoval, korigoval a túto žalovanému odoslal. E-mailová správa
asistentky žalobcu, p. B., že dané komentáre sú zväčša nepodstatné, bola signálom pre žalovaného,akým spôsobom sa s týmito vysporiadať. Či boli niektoré pripomienky akceptované a iné nie, nie
je potom z hľadiska skúmania existencie rokovania o obsahu zmluvy relevantné. Rovnako nemožno
považovať za akokoľvek významné, že išlo len o e-mailové rokovanie. Podstatné bolo, že žalovaný

ako dodávateľ vytvoril žalobcovi individuálny priestor na modifikáciu obsahu zmluvy a išlo o skutočnú
možnosť pozmeniť obsah zmluvy. Žalobca pritom sám prostredníctvom svojej asistentky nepripísal
vlastným pripomienkam potrebnú váhu, čo však musí ísť na jeho ťarchu. Individuálnosť kontraktačného
procesu automaticky neznamená, že (tá-ktorá) zmluvná podmienka nevyhnute aj zmenená musí byť.

32. Preukázanie individuálnych rokovaní o nájomnej zmluve (a teda aj o zmluvnej podmienke v podobe
zmluvnej pokuty za porušenie záväzku viazanosti) následne znamenalo presun dôkazného bremena na
preukázanie opaku na žalobcu, ktorý však v tomto smere neponúkol v spore žiadne relevantné dôkazy.

33. Možno preto zhrnúť/uzavrieť, že pokiaľ bola dohoda o zmluvnej pokute individuálne dojednaná,
potom jej neprijateľnosť v zmysle kritérií vyjadrených v § 53 ods. 1 veta prvá Občianskeho

zákonníka, nebolo možné posudzovať. Ukončením nájomného vzťahu dohodou pred uplynutím
pôvodne dohodnutej doby nájmu došlo k naplneniu hypotézy pravidla podľa článku III. ods. 3.2
nájomnej zmluvy zo dňa 30. 05. 2019, v dôsledku čoho vzniklo žalovanému ako prenajímateľovi
právo žiadať zmluvnú pokutu v sume 3 300 eur, preto bol jeho započítací prejav posúdený ako
opodstatnený. Neobstojí ani argumentácia žalobcu o neprípustnom sankcionovaní „dovoleného/

dojednaného správania“. Odhliadnuc od už konštatovanej (určujúcej) skutočnosti, že sa jedná o
individuálne dojednanie, platí, že (práve a len) zmluvné strany si predmetnú “formu“ porušenia záväzku
viazanosti výslovne dohodli. Inými slovami, zmluva síce predpokladá/umožňuje, že možno dohodou
ukončiť nájomný vzťah predčasne, súčasne/bezprostredne tá istá zmluva však zakotvuje za takéto
konanie sankciu.

34. Žaloba je preto v tejto časti nedôvodná, z ktorého dôvodu krajský súd napadnutý rozsudok v časti
výroku I. zmenil tak, že žalobu o zaplatenie sumy 3 300 eur s príslušenstvom zamietol.

35. Žalovaný vo vzťahu k tvrdeným nákladom na čistenie a opravy v byte, na ktorých vykonanie bol
povinný žalobca, produkoval v spore dôkazy v podobe faktúr a tvrdení o tom, že si žalobca svoje

povinnosti zabezpečiť drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu nesplnil. Nárok žalovaného
na úhradu faktúr, ktoré predložil v aktuálnom konaní, bol predmetom sporu vedeného na Okresnom
súde Žilina, ktoré bolo právoplatne ukončené zamietnutím žaloby. Ak bol rovnaký nárok žalovaného
predmetom posudzovania v inom súdnom konaní, uvedená otázka je na základe zásady res iudicata
uzavretá a nie je možné závery vyslovené v skoršom konaní akokoľvek revidovať. Z tohto pohľadu mal

odvolací súd za to, že obrana žalovaného v podobe jednostranného započítania uvedených nákladov
nebola opodstatnená, a preto rozhodnutie súdu prvej inštancie vo zvyšnej časti (týkajúcej sa zaplatenia
sumy600eurspríslušnýmúrokomzomeškania)potvrdil,pričomvpodrobnostiachodkazujeajnazávery
vyjadrené v napadnutom rozsudku (odsek 35).

36. O trovách konania rozhodol krajský súd podľa § 396 ods. 1, 2, § 262 ods. 1 a § 255 ods. 2 CSP,
pričom vychádzal z čiastočného úspechu žalovaného v spore. Žalobca dosiahol úspech v pomere 15,38
%, čomu zodpovedá úspech žalovaného v rozsahu 84,62 %; čistý úspech žalovaného tak predstavuje
69,24 %. O výške trov konania rozhodne po právoplatnosti tohto rozsudku súdny úradník súdu prvej
inštancie.

37. Rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné dovolanie z dôvodov vymedzených v § 420 a § 421 ods. 1 CSP.
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané, v lehote dvoch mesiacov

od doručenia tohto rozhodnutia na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Dovolanie je podané včas aj
vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom a dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom. Táto povinnosť neplatí v prípadoch vymedzených v § 429 ods. 2 CSP.