Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, October 18, 2023

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 7C/39/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4123203654
Dátum vydania rozhodnutia: 19. 10. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Gáborová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2023:4123203654.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra sudcom JUDr. Danou Gáborovou v spore žalobcu: A. B., nar. XX.X.XXXX, C. XX, proti

žalovanému: BeMi realitná kancelária Business s.r.o., IČO: 51 436 655, Hodálova 3, Nitra, o zaplatenie
3500 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 3500 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5%
ročne zo sumy 3500 eur od 24.6.2022 do zaplatenia a trovy konania vo výške 210 eur, a to do 3 dní
od právoplatnosti rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobcasapodanoužaloboudoručenou súdudňa27.4.2023domáhaodžalovanéhozaplateniasumy
3500 eur spolu s prísl. a náhrady trov konania. Žalobu zdôvodnil tým, že so žalovanou spoločnosťou dňa
19.01.2022 uzatvoril dohodu o rezervácií nehnuteľnosti. Predmetom dohody bol záväzok žalovaného (i)

neponúkať tretím osobám rodinný dom so súpisným číslo X zapísaný na LV č. XXX v k ú. D. E. F. a
(ii) sprostredkovať žalobcovi uzatvorenie kúpnej zmluvy s vlastníkom predmetného rodinného domu do
6.5.2022. V zmysle čl. II bod 3 sa Dohoda stala platnou a účinnou v deň jej podpísania tzn. 19.01.2022.
Na základe Dohody zložil na účet žalovanej zálohu vo výške 3.500 eur na kúpnu cenu vo výške
47.000 eur a to v hotovosti v deň podpisu Zmluvy. Po uzatvorení Zmluvy zistil, že žalovaná spoločnosť
predmetný rodinný dom napriek tomu ponúkala na predaj dňa 4.5.2022 na webovej stránke: G., G. E., G.
channel=BeMiReality a k. Konaním opísaným v bode 6 žaloby žalovaný porušil Dohodu a to konkrétne

záväzok neponúkať rodinný dom tretím osobám do 6.5.2022 (čl. I bod 1 Dohody). Do dohodnutého
dátumu6.5.2022mužalovanýnepredložilnapodpiskúpnuzmluvusvlastníkompredmetnéhorodinného
domu, hoci sa žalovaný v Dohode zaviazal sprostredkovať mu kúpu tohto rodinného domu do 6.5.2022
(čl. II bod 2 Dohody). Konaním opísaným v bode 8 žaloby žalovaný porušil Dohodu a to konkrétne
záväzok sprostredkovať mu uzatvorenie kúpnej zmluvy s vlastníkom predmetného rodinného domu do
6.5.2022 (čl. I bod 1 Dohody). K predaju rodinného domu však došlo ako vyplýva z LV č. XXX zo dňa
18.11.2022. Povinnosti porušené žalovaným tvorili predmet Dohody a žalovaný musel vedieť, že ak

by vedel o porušení týchto povinností, nikdy by nezložil na účet žalovaného zálohu na kúpnu cenu.
Tým, že žalovaný porušil svoje povinnosti opísané v bode 4 tejto žaloby porušil Dohodu podstatným
spôsobom. Pretože žalovaný porušil Dohodu podstatným spôsobom, oznámil písomne žalovanému
svoje odstúpenie od Dohody a vyzval na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške 3.500 eur. Výzvu
vrátiť mu bezdôvodné obohatenie odoslal dňa 20.06.2022 doporučenou poštou do sídla žalovanému.
Pri obvyklom chode vecí bola výzva žalovanému doručená do troch (3) pracovných dní tzn. 23.06.2022,
Od tohto dátumu si uplatňuje nárok na úrok z omeškania zo sumy 3.500 eur. Na jeho výzvu vrátiť mu

bezdôvodné obohatenie vo výške 3.500 eur žalovaný odpovedal listom zo dňa 29.6.2022. Z tohto listu
vyplýva, že žalovaný odmieta vrátiť čiastku 3.500 eur.2. Žalovaný k podanej žalobe uviedol, že rezervačná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, a to najprv
do 19.4.2022, pričom doba trvania zmluvy bola po dohode zmluvných strán následne predĺžená do
6.5.2022. Žalobca zložil v hotovosti k rukám sprostredkovateľa cenu rezervácie vo výške 3.500 eur.

Zmluva obsahuje záväzok žalobcu, že uzatvorí kúpnu zmluvu a záväzok žalovaného, že sprostredkuje
predaj nehnuteľností. Dohoda zmluvných strán, že v prípade, ak si žalobca nesplní svoju zmluvne
dojednanú povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu s vlastníkom nehnuteľnosti do 6.5.2022, má žalovaný ako
sprostredkovateľ právo ponechať si cenu rezervácie vo svoj prospech. Vzhľadom na skutočnosť, že
žalobca po podpise rezervačnej zmluvy oznámil žalovanému, že na kúpu nehnuteľností bude čerpať

úver, pripravil žalovaný pre banku, resp. banky, ktorá mala poskytnúť žalobcovi úver -zmluvu o budúcej
kúpnej zmluve, na podklade ktorej žalobca žiadal v príslušnej banke o poskytnutie úveru. Žalovaný si
riadne plnil svoju povinnosť vyplývajúcu mu z čl. II. ods. 2 Rezervačnej zmluvy, nakoľko zabezpečil pre
žalobcu a vlastníka nehnuteľnosti možnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu ešte pre uplynutím doby, na ktorú
bola Rezervačná zmluva dojednaná. Žalovaný počas trvania zmluvného vzťahu postupoval s náležitou
odbornou starostlivosťou tak, aby žalobca mal možnosť a mohol uzatvoriť kúpnu zmluvu. Žalovaný

ponúkol svoje služby pri vybavovaní úveru žalovanému, avšak žalovaný sa aj napriek tomu rozhodol, že
si úver bude riešiť sám a finančné služby žalovaného na získanie úveru nevyužil. Zo strany žalovaného
už nemohli byť podniknuté ďalšie kroky, nakoľko žalobca úver nezískal, hotovosť na kúpu nehnuteľností
nemal a pomoc žalovaného odmietol. Žalovaný sa do konca doby rezervácie nehnuteľností snažil
dojednať uzatvorenie kúpnej zmluvy. Žalovaný okrem iného zabezpečil vypracovanie Zmluvy o budúcej

kúpnej zmluve a poskytol žalobcovi maximálnu a promptnú súčinnosť pri každej požiadavke. Po uplynutí
doby, na ktorú bola Rezervačná zmluva dojednaná bolo žalovanému doručené „Oznámenie o odstúpení
od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti spolu s výzvou na vrátenie zálohy vo výške 3.500 eur“. Žalovaný
upriamuje pozornosť súdu na nasledovné dátumy: platnosť rezervačnej zmluvy skončila dňa 6.5.2022
a žalobca odstúpil od zmluvy dňa 14.6.2022. Z uvedeného vyplýva, že žalobca odstúpil od Rezervačnej

zmluvy v čase, keď už nebola platná a účinná. To znamená, že žalobca si nemôže nárokovať vrátenie
ceny rezervácie z dôvodu odstúpenia od Rezervačnej zmluvy, tak ako uvádza vo svojej žalobe. Žalovaný
počas trvania zmluvného vzťahu vyplývajúceho z Rezervačnej zmluvy opakovane ponúkol žalobcovi
služby hypotekárneho centra žalovaného. Žalobca túto ponuku opakovane odmietol, napriek tomu,
že mal problémy s vybavením úveru. Ustanovenie čl. II. ods. 2 Rezervačnej zmluvy slúži na pokrytie

účelne vynaložených nákladov, ktoré žalovaný a jeho zamestnanci a spolupracovníci museli vynaložiť
pre úspešné uzavretie obchodu. Medzi tieto konkrétne účelne vynaložené náklady patria v tomto
konkrétnom prípade napríklad: náklady súvisiace s uskutočnenými opakovanými obhliadkami bytu, na
ktorých sa zúčastnil žalobca, náklady na stratu času realitného makléra, ktorý zastrešoval predaj bytu,
náklady na pohonné látky do motorového vozidla, slúžiaceho na dopravu na stretnutia so žalobcom,

náklady za prevolané minúty na hovory so žalobcom, slúžiace na dôkladné dojednanie podmienok na
uzatvorenieobchodu,nákladynaspolupracujúcehoadvokáta,ktorývypracovalZmluvuobudúcejkúpnej
zmluve, ktorú žalobca predložila banke pri žiadosti o úver. Žalovaný popiera skutočnosť, že by inzeroval
nehnuteľnosti počas trvania zmluvného vzťahu so žalobcom. Z print screenov predložených žalobcom
žiadnym spôsobom nevyplýva, kedy boli vyhotovené, preto je otázna ich výpovedná hodnota. Po

ukončení zmluvného vzťahu žalovaný opätovne začal predmetné nehnuteľnosti inzerovať. Na základe
vyššie uvedeného má žalovaný za to, že zo strany žalovaného nedošlo k žiadnemu porušeniu jeho
zmluvne dojednaných záväzkov. Žalovaný zastáva svoj názor, že k porušeniu Rezervačnej zmluvy
došlo zo strany žalobcu, a to tým, že si nesplnil svoju povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu v zmysle čl.
II. ods. 2 Rezervačnej zmluvy a to z dôvodu na strane žalobcu, nakoľko si riadne a včas nezabezpečil

financovanie kúpy nehnuteľností, pričom mu na to bol aj dodatočne ponúknutý priestor ako aj spolupráca
pri vybavovaní úveru. Vzhľadom na to, žalovanému vznikol v zmysle čl. II ods. 3 Rezervačnej zmluvy
nárok na ponechanie si ceny rezervácie vo svoj prospech. Na základe vyššie uvedeného žalovaný
nesúhlasí so žalobou, je toho názoru, že žalobca nepreukázal svoj právny nárok na vrátenie ceny
rezervácie, a preto žalovaný navrhuje príslušnému súdu, aby žalobu zamietol.

3. Žalobca k vyjadreniu žalovaného uviedol, že žalovaný doručil žalobcovi e-mailom len návrh zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve. V e-maily nebol uvedený žiadny sprievodný text alebo inštrukcie ako má
žalobca s návrhom tejto zmluvy naložiť resp. k čomu je určený návrh zmluvy o budúcej zmluve. Žalobca
je priemerný spotrebiteľ, ktorý realizoval kúpu rodinného domu prvý krát vo svojom živote. Nemožno

preto od žalobcu spravodlivo očakávať, že bude schopný bez ďalšej odbornej podpory, usmernenia
či vysvetlenia vedieť ako postupovať a čo urobiť s doručeným návrhom zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve. Žalovaný nikdy nepredložil žalobcovi návrh riadnej kúpnej zmluvy. Žalovaný nepozval žalobcu
na stretnutie s predávajúcim za účelom podpise kúpnej zmluvy. Žalovaný ani nedoručili žalobcovi návrhkúpnej zmluvy podpísaný predávajúcim s výzvou na jeho podpis zo strany žalobcu. Žalovanému preto
nevznikol nárok na províziu za sprostredkovanie kúpy, keďže žalovaný nesprostredkoval žalobcovi kúpu
rodinného domu ako vyplýva z LV č. XXX vedeného pre k.ú. nehnuteľnosti D. E. F.. V bode 4 článku II

Rezervačnej zmluvy bolo dohodnuté, že ak žalovaný ako sprostredkovateľ nesprostredkuje pre žalobcu
uzavretie kúpnej zmluvy najneskôr do 6.5.2022, tak vráti žalobcovi čiastku 3.500 eur. Žalovaný je preto
povinný vydať žalobcovi finančnú čiastku vo výške 3.500 eur či už v zmysle zmluvného dojednania
obsiahnutého v Rezervačnej zmluve alebo právnym titulom vydania bezdôvodného obohatenia či už
Rezervačná zmluva zanikla v dôsledku odstúpenia žalobcu alebo zanikla uplynutím času. Dôrazne sa

ohradzuje voči tvrdeniu žalovaného, že porušil ustanovenia Rezervačnej zmluvy tým, že si nezabezpečil
financovanie kúpy rodinného domu. Takáto povinnosť mu z Rezervačnej zmluvy nevyplývala. Žalovaný
tvrdením o jeho porušení Rezervačnej zmluvy len účelovo hľadá dôvody ako hodiť vinu na žalobcu, aby
sa sám zbavil zodpovednosti za porušenie povinnosti poskytnúť mu službu sprostredkovania riadne a
včas ako bolo dohodnuté v Rezervačnej zmluve. Žalovaný spochybňuje vierohodnosť dôkazov, ktoré
predložilakoprílohy4až6kžalobe.Sámvšakžiadnedôkazypotvrdzujúcejehotézuonedôveryhodnosti

ním predložených dôkazom v podobe print screen-ov obrazovky neprekladá. Rovnako tak žalovaný
nepredložil žiadne dôkazy o tom, že zmaril kúpu predmetného rodinného domu. Záverom konštatuje,
že žalovaný vo svojom vyjadrení k žalobe nepredložil presvedčivé a nezvratné dôkazy o tom, že nemá
nárok na vrátenie finančnej čiastky 3.500 eur.

4. Žalovaný v duplike uviedol, že tvrdenie žalobcu, že nevedel na čo slúži Zmluva o budúcej kúpnej
zmluve je nepravdivé a zavádzajúce, nakoľko žalobca žalovanému tvrdil, že má záujem o čerpanie
úveru, bol bankou/bankami ako aj žalovaným oboznámený o potrebnej dokumentácii k vybavovaniu o
úveru. Všetky tieto informácie poskytol žalobcovi ich realitný maklér na osobnom stretnutí, a zároveň
mu ponúkol aj služby ich hypotekárneho centra, ktoré žalobca odmietol. Proti tvrdeniu žalobcu, že je

spotrebiteľ nemá námietky, nakoľko toto mu vyplýva priamo zo zákona. Avšak tvrdenie, že žalobcovi
neboli poskytnuté potrebné informácie súvisiace s kúpou nehnuteľností je opäť nepravdivé. Súčasťou
pracovnej náplne realitného makléra je prevedenie potencionálnych kupujúcich a predávajúcich celým
procesom predaja a oboznámiť ich o jednotlivých úkonoch, ktoré sa majú uskutočniť a pomôcť im
pri ich realizácii. Ich realitný maklér takúto podporu poskytol žalobcovi v plnom rozsahu a vždy mu

ochotne zodpovedal všetky jeho otázky a pomohol v prípade požadovanej potreby. Žalobca bol riadne
oboznámený s priebehom kúpy nehnuteľností. Žalovaný nezaslal žalobcovi návrh kúpnej zmluvy z
jednoduchého dôvodu, a to, že čakal a opätovne zisťoval, či sa podaril žalobcovi vybaviť úver, nakoľko
až na podklade podmienok čerpania úveru sa vždy pripravuje konkrétny návrh kúpnej zmluvy. Nakoľko
tieto údaje realitnej kancelárii neboli zo strany žalobcu poskytnuté, žalovaný nemohol pripraviť pre

žalobcu relevantný návrh zmluvy. Všetky podstatné náležitosti, okrem podmienok čerpania úveru
(nakoľko tie neboli k dispozícii), boli upravené v Zmluve o budúcej kúpnej zmluve. Čiže žalovaný
bol oboznámený s podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy a vedel, že na prípravu kúpnej zmluvy
je potrebné doložiť podmienky čerpania úveru, čo však nepredložil. Ako uviedli v predchádzajúcom
vyjadrení na podklade Rezervačnej zmluvy žalovanému podľa podmienok uvedených v Rezervačnej

zmluve vznikol nárok na cenu rezervácie, nakoľko žalobca nedodržal ustanovenia Rezervačnej zmluvy,
nespolupracoval so žalovaným a riadne neodstúpil od Rezervačnej zmluvy. Žalovaný sa všetkými
možnými silami snažil sprostredkovať predaj nehnuteľností, avšak tento bol zmarený práve zo strany
žalobcu jeho nečinnosťou. Jediným dôvodom, prečo nebol predaj nehnuteľností uzavretý v stanovenej
lehote je skutočnosť, že žalobca nespolupracoval a riadne a včas neoznámil skutočnosti, pre ktoré

z jeho strany nedošlo ku kúpe nehnuteľností, resp. riadne a včas neposkytol požadované údaje
pre dokončenia predaja nehnuteľností. Žalovaný uskutočnil všetky úkony potrebné na uzatvorenie
predaja nehnuteľností, avšak bez súčinnosti zo strany žalobcu ho nemohol dokončiť, keďže žalobca
mu neposkytol potrebné údaje k čerpaniu úveru a ani inak sa nevyjadril, že vznikli okolnosti,
ktoré by žalobcovi neumožňovali kúpu nehnuteľností. Na podklade Rezervačnej zmluvy mal žalobca

do 06.05.2022 rezervované nehnuteľnosti, pričom jeho konaním, resp. nekonaním vznikla škoda
predávajúcim, ktorý predmetné nehnuteľnosti nemohli skôr previesť na inú osobu, nakoľko boli viazaní
rezerváciou nehnuteľností v prospech žalobcu. Ako už uviedli v predchádzajúcom vyjadrení, v zmysle
Rezervačnej zmluvy vzniklo žalovanému právo na ponechanie si ceny rezervácie, na pokrytie účelne
vynaložených nákladov, ktoré žalovaný a jeho zamestnanci a spolupracovníci museli vynaložiť pre

úspešné uzavretie obchodu. Rezervačná zmluva zanikla uplynutím doby na ktorú bola uzatvorená,
pričom žalobca sa dopustil svojou nečinnosťou porušenia jej ustanovení. Žalobcovi boli opakovane
ponúkané služby ich hypotekárneho centra pri vybavovaní úveru, avšak tento ich odmietol. Z ich strany
bola vyvinutá snaha na riešenie problému. Žalobca mal právo riadne a včas odstúpiť od zmluvy, pokiaľsi bol vedomí, že sa mu nepodarí získať úver. Avšak toto svoje právo nevyužil a zaviedol predávajúceho
ako aj žalovaného tým, že zotrval v zmluvnom vzťahu, o ktorom vedel, že nemôže byť splnený. Tým
bol poškodený predávajúci ako aj realitná kancelária, nakoľko nehnuteľnosti mohli skôr poskytnúť na

predaj tretím osobám. Žalovaný nehádže vinu na žalobcu, len konštatuje to, čo bolo zmluvne dojednané
medzi stranami v Rezervačnej zmluve, ktorá hovorí jasne, zrozumiteľne a stanovuje presné podmienky
týkajúce sa vrátenia a ponechania si ceny rezervácie. Žalovaný vyvinul všetku činnosť možnú v danom
prípade, aby došlo k uzatvoreniu obchodu, tak ako uvádza vyššie v texte. K neuzatvoreniu kúpnej zmluvy
medzi stranami nedošlo z dôvodu pochybenia, resp. nečinnosti na strane žalovaného ako tvrdí žalobca.

Žalovaný naďalej trvá na svojom predošlom vyjadrení v plnom rozsahu. Žalovaný riadne poskytol
súčinnosť pri riešení úveru žalobcu, snažil sa o uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi stranami, avšak bez
súčinnosti žalobcu nebolo v silách žalovaného aby dokončil predaj nehnuteľností žalobcovi, nakoľko
od neho požadoval údaje, ktoré žalobca nikdy nepredložil. Žalobca mal právo odstúpiť o Rezervačnej
zmluvy, čo nevyužil a preto má žalovaný za to, že obe zmluvné strany sú viazané ustanoveniami
rezervačnej zmluvy, ktoré boli medzi stranami riadne dojednané.

5. Súd vykonal pojednávanie v prítomnosti konateľa žalovaného, a v neprítomnosti žalobcu, ktorý svoju
neprítomnosť riadne a včas neodôvodnil.

6. Žalovaný na pojednávaní uviedol, že ako realitná kancelária fungujú už viac ako 20 rokov, bola

založená jeho mamou a za celé obdobie ide len o druhý spor pred súdom, ktorý majú, pričom sa vždy
snažili vyhovieť ich klientom, dohodnúť sa a vyriešiť danú situáciu. Ďalej uviedol, že akceptuje názor
súdu, ale chcel by uviesť, že na serveri, ktoré si vedia stiahnuť s ich inzerciou, tieto nevedia ovplyvniť
a v tomto má klient pravdu. Z SMS komunikácie medzi nimi vyplýva, že sám klient odmietol uzatvoriť
kúpnu zmluvu, pričom mu ponúkli vybavenia hypotéky v zmysle ich hypotekárneho centra s tým, že ak

by výsledok bol negatívny, vrátia mu celý rezervačný poplatok, avšak túto možnosť nevyužil. Klientovi
zaslali budúcu kúpnu zmluvu, avšak po jej doručení oznámil že záujem nemá. Z ich informačného centra
je zrejmé aj to, že klient navštívil nehnuteľnosť a bol teda oboznámený so stavom nehnuteľnosti.

7. Podľa § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je

neplatný.

8. Podľa § 39 OZ, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

9. Podľa § 51 OZ, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

10. Podľa § 451 ods. 1 a ods. 2 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením

z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

11. Podľa § 457 OZ, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť
druhému všetko, čo podľa nej dostal.

12. Súd vykonal dokazovanie výsluchom konateľa žalovaného, oboznámil sa s vyjadreniami strán sporu
a s listinnými dôkazmi tvoriace obsah spisu a zistil nasledovný skutkový a právny stav.

13. Z obsahu spisu z hľadiska skutkových zistení vyplýva, že dňa 19.1.2022 uzatvoril žalobca ako

záujemca a žalovaný ako sprostredkovateľ dohodu o rezervácii nehnuteľnosti, podľa ktorej žalobca
potvrdil svoj záujem o kúpu rodinného domu, kat. úz. D. E. F., zapísaný na LV. č XXX, na par. č.
XX a kúpu pozemku, parc. č. XX - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 977m2 a parc. č. XXX –
záhrada o výmere 250 m2 za dohodnutú kúpnu cenu 47000 eur a to zaplatením rezervačného poplatku
v sume 3500 eur. Zároveň bolo v zmluve uvedené, že sprostredkovateľ sa zaväzuje zabezpečiť pre

záujemcu uzavretie kúpnej zmluvy najneskôr do 6.5.2022 (čl. II bod 2 dohody), v prípade, že záujemca
neplní záväzky uvedené v čl. II bod 2 tejto Dohody, má sprostredkovateľ právo ponechať si cenu
rezervácie vo svoj prospech ako zmluvnú pokutu. Zároveň sa strany dohodli, že rezervačný poplatok
bude zakomponovaný do kúpnej zmluvy. K uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo a žalovaný odmietolrezervačný poplatok žalobcovi vrátiť s poukazom na to, že zavinením žalobcu nedošlo k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy.

14. Z príjmového pokladničného bloku vyplýva, že žalobca uhradil žalovanému rezervačný poplatok vo
výške 3500 eur dňa 19.1.2022.

15. Podaním zo dňa 14.6.2022 žalobca oznámil žalovanému, že odstupuje od zmluvy a žiada o vrátenie
rezervačného poplatku vo výške 3500 eur najneskôr do 20.6.2022 s tým, že v prípade nevrátenia

poplatku bude súdnou cestou žiadať úrok z omeškania a trovy súdneho konania.

16. Súd v rámci predbežnej otázky preskúmal platnosť rezervačnej zmluvy a dospel k záveru,
že rezervačná zmluva je nepomenovanou zmluvou podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Účelom
rezervačnej zmluvy je ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. V
takejto rezervačné zmluve by nemala byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu ani

povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné
náležitosti kúpnej zmluvy ani zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Takáto zmluva potom nemá obsahovať
ani sankciu za nesplnenie povinnosti v stanovenej lehote uzatvoriť kúpnu zmluvu. V tomto štádiu t.j. v
čase podpisovania dohody o rezervácii nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať
pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných

záložných práv, financovaní kúpnej ceny, jej splatnosť a podobne).

17. Predmetná rezervačná zmluva, ktorá je obsahom spisu obsahuje v sebe aj záväzok kupujúceho
uzatvoriť najneskôr do 6.5.2022 kúpnu zmluvu, a tiež sankciu za nesplnenie tohto záväzku spočívajúcu v
dojednaní, že ak zo strany kupujúceho jeho zavinením nepríde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy v uvedenej

lehote nevzniká mu nárok na vrátenie, či akúkoľvek inú náhradu finančnej zábezpeky - rezervačného
poplatku. Z obsahu rezervačnej dohody tiež vyplýva, že v nej absentujú náležitosti kúpnej zmluvy,
prípadne zmluvy o budúcej zmluve, pretože je v nej iba čiastočne identifikovaná nehnuteľnosť, ktorej sa
týka a dohodnutá kúpna cena. Absentuje v nej identifikácia predávajúceho, spôsob zaplatenia kúpnej
ceny, a podobne. Podpisom takejto zmluvy si žalobca síce zarezervoval konkrétnu nehnuteľnosť, ale

na druhej strane sa pod hrozbou prepadnutia rezervačného poplatku zaviazal podpísať kúpnu zmluvu
najneskôr do 6.5.2022 bez toho, aby poznal celý obsah kúpnej zmluvy.

18. Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí
sp. zn. 33Odo 330/2002 a dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a tento rezervačný

poplatok nemôže byť prepadnutý v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta. NS ČR vo svojom
odôvodnení uviedol: „V rezervačnej zmluve sa záujemca zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu do určitej
doby, a ak tak nespraví zaväzuje sa zaplatiť sankciu, a to zmluvnú pokutu. Zmluvu o rezervácii nemožno
hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je vo vzťahu medzi budúcim kupujúcim a
sprostredkovateľom upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych predpisoch, obsahovo ide o

zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Obč. zák. upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu
kogentnej právnej normy (takej od ktorej sa nemožno odchýliť). Účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len
účastníci budúcej zmluvy. Inými slovami, uzavrieť budúcu zmluvu v zmysle ustanovenia § 50a Obč. zák.
môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá (iný subjekt sa sám môže zaviazať,
že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu, len ak je nepriamym zástupcom účastníka budúcej zmluvy.

….. . Pokiaľ bola zmluva o rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej
kúpnej zmluvy, nemôže ísť charakterom o zmluvu o budúcej zmluve; keďže ako zvláštna zmluva nie je
v občianskoprávnych predpisoch upravená, nie je ju možné posúdiť inak ako zmluvu nepomenovanú
(§ 51 Obč. zák.). V posudzovanom prípade jeden záväzok zakladá žalobkyni uzavrieť kúpnu zmluvu
do určenej lehoty. Druhé dojednanie spĺňa všetky zákonom požadované náležitosti dohody o zmluvnej

pokute, pričom zakladá vedľajší zaisťovací záväzok.“

19. Najvyšší súd ČR ďalej hodnotil zmluvné dojednanie účastníkov obsahom predstavujúce zmluvu
nepomenovanú z pohľadu ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka, keď uviedol, že „Posudzovaná
nepomenovaná zmluva je neplatná, lebo svojim obsahom odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz

vyslovený v ustanovení § 51 Obč. zák. neodporovať účelu zákona, v ktorom je v prípade zmluvy o
uzatvorení budúcej zmluvy založenie zmluvnej povinnosti jedného či oboch účastníkov. ….. Pokiaľ sa
subjekt zaviaže k uzatvoreniu zmluvy (ako dvojstranného právneho úkonu), je možné túto povinnosť
vymáhať len žalobou na nahradenie prejavu vôle; takáto žaloba však logicky neprichádza do úvahy tam,kde má budúcu zmluvu uzavrieť osoba odlišná od účastníkov zmluvy, ktorej predmetom je dojednanie
zmluvy o budúcej zmluve.“

20. Z hľadiska právnej kvalifikácie je rezervačná zmluva tzv. nepomenovanou zmluvou podľa § 51
Občianskeho zákonníka, pretože ako zmluvný typ v ôsmej časti OZ nie je upravená. Obsahovo však
ide o zmluvu, ktorá má charakter zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a OZ. Zmluvná pokuta dohodnutá
v rezervačnej zmluve zabezpečuje hlavný záväzok uzavrieť v stanovenej lehote kúpnu zmluvu, ako aj
povinnosť realitnej kancelárie neponúkať na predaj (inzerciu) predmetnú nehnuteľnosť, pričom cena

rezervácie nemôže prepadnúť v prospech sprostredkovateľa (rezervujúcej osoby) ako zmluvná pokuta
v prípade neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy, takéto dojednanie o zmluvnej pokute sa prieči účelu
zákona a je neplatné.

21. Napriek tomu, že ide o nepomenovanú zmluvu, je rezervačná zmluva tak, ako je uvedené vyššie,
absolútne neplatná podľa § 39 OZ. Obsah rezervačnej zmluvy totiž odporuje obsahu a účelu zákona

(§ 51 OZ). Na základe neplatnosti rezervačnej zmluvy sa stáva neplatnou aj dohoda zmluvných strán
o zmluvnej pokute. Spojitosť zmluvnej pokuty s hlavným záväzkovým vzťahom (rezervačnou zmluvou)
vyplýva nielen zo zabezpečovacej funkcie záväzkového vzťahu, ale aj z toho, že existencia zmluvnej
pokuty je podľa zákona závislá od existencie hlavného záväzkového vzťahu. Podmienkou platnosti
dojednania o zmluvnej pokute je existencia hlavného záväzkového vzťahu, ktorý má zmluvná pokuta

zabezpečovať.Aknevzniklapovinnosťplniť,nemôžebyťaniporušená.Pretonemôževzniknúťaninárok
na zaplatenie zmluvnej pokuty.

22. V dôsledku neplatnosti rezervačnej zmluvy sú si zmluvné strany povinné vrátiť vzájomné plnenia
titulom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia z neplatného právneho úkonu podľa § 451 ods. 2

Občianskeho zákonníka. V danom prípade plnil len kupujúci, keď súd ma za preukázané z príjmového
pokladničného bloku uhradenie rezervačného poplatku žalovanému a teda má súd za to, že žaloba bola
podaná dôvodne a rozhodol tak, že žalovaného zaviazal na uhradenie sumy 3500 eur žalobcovi titulom
vrátenia bezdôvodného obohatenia v sume 3500 eur.

23.Podľa§517ods.2OZ,akideoomeškaniesplnenímpeňažnéhodlhu,máveriteľprávopožadovaťod
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

24. Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. v znení účinnom od 1.2.2013, ktorým sa vykonávajú

niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, výška úrokov z omeškania je o 5 percentuálnych bodov
vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s
plnením peňažného dlhu. Základná úroková sadzba v čase omeškania žalovaného bola 0,00% (5% +
0,00%), t.j. súd zaviazal žalovaného na úrok z omeškania vo výške 5% z dlžnej sumy.

25. Keďže žalovaný nesplnil svoj peňažný záväzok riadne a včas a dostal sa do omeškania, žalobcovi
vznikol nárok aj na zaplatenie zákonného úroku z omeškania, a to z dlžnej sumy odo dňa nasledujúceho,
keď sa žalovaný dostal do omeškania, pričom žalovaný sa do omeškania dostal 23.6.2022, t.j.
nasledujúci deň po doručení odstúpenia od zmluvy (prevzal 22.6.2022), kde bol poučený, že si žalobca
bude uplatňovať úrok z omeškania odo dňa doručenia listu, avšak žalobca žiadal zaviazať žalovaného

na úrok z omeškania až od 24.6.2022 a od tohto dátumu súd priznal žalobcovi príslušenstvo.

26. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

27. Vzhľadom na plný úspech žalobcu v konaní, súd o náhrade trov konania rozhodol podľa § 255

ods. 1 CSP a žalovaného zaviazal na náhradu trov konania v sume 210 eur titulom uhradenia súdneho
poplatku zo žaloby.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný
súd Nitra v dvoch vyhotoveniach. V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný
sporový poriadok, ďalej CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z
akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha

(odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. (§ 364CSP)

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu

prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. (§ 365 ods. 2 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich
preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.( § 365 ods. 3CSP)

V prípade, že si povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený

podaťnávrhnavykonanieexekúciepodľaosobitnéhozákona,akideorozhodnutieovýchovemaloletých
detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.