Rozhodnutie ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, January 31, 2020

Súd: Okresný súd Martin
Spisová značka: 17C/7/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5719201060
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 01. 2020

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Katarína Janotová
ECLI: ECLI:SK:OSMT:2020:5719201060.5

Rozhodnutie

Okresný súd Martin v konaní pred sudkyňou Mgr. Katarínou Janotovou v právnej veci žalobcu: ROVER
REAL s.r.o., so sídlom Sučianska 2106/29, Martin 036 08, IČO: 47 468 319; právne zastúpený: RYBÁR
advokát s.r.o., so sídlom Andreja Kmeťa 11, Žilina 010 01, IČO: 51 273 225 proti žalovaným v rade 1/: A.
F., X.. X.X.XXXX, L. H. XXXX/XX, XXX XX H. - J., štátny občan SR, právne zastúpený: PUŠKÁR Adam
JUDr., advokát so sídlom Karpatská 5, Bratislava 1, 811 05, IČO: 40 969 151, v rade 2/: U.Š. F., K.. M., X..

XX.X.XXXX, L. Š.. O. XXXX/X, XXX XX H., štátna občianka SR, zastúpená OZ Dom Nádeje, so sídlom
J. Kronera 14, 036 01 Martin, konajúci prostredníctvom svojho štatutára Mgr. Adriany Fontányovej, nar.
X.X.XXXX,bytomJ.Kronera14/1,03601Martinvkonaníourčenieneplatnostivýpovedízkrátkodobého
podnájmu takto

r o z h o d o l :

I. Súd určuje, že výpoveď žalovaných v rade 1/ a 2/ zo dňa 1.1.2019, ktorou vypovedali Zmluvu o
krátkodobom podnájme bytu č. 1631017 zo dňa 11.11.2016 v znení Dodatku č. 1 zo dňa 21.8.2017 a

Dodatku č. 2 zo dňa 29.10.2018 je neplatná.

II. Súd určuje, že výpoveď žalovaných v rade 1/ a 2/ zo dňa 28.2.2019, ktorou vypovedali Zmluvu o
krátkodobom podnájme bytu č. 1631017 zo dňa 11.11.2016 v znení Dodatku č. 1 a č. 2 je neplatná.

III. Žalobca má voči žalovaným v rade 1/ a 2/ právo na 100 % - nú náhradu trov konania, o výške ktorej
rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 15.3.2019 domáhal určenia neplatnosti výpovedí z
krátkodobého podnájmu bytu. Uviedol, že žalovaný v rade 1/ v postavení podnájomníkov uzavreli s ním
ako nájomcom Zmluvu o krátkodobom podnájme bytu č. 1631017 a to k bytu č. 31 nachádzajúceho
sa na štvrtom nadzemnom podlaží v bytovom dome vo Vrútkach, na ul. X. XX, vchod č. X, súpisné

číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Martin, odbor Katastrálny na Z. Č.. XXX, katastrálne územie
Vrútky a k bytu prislúchajúcemu spoluvlastníckemu podielu na spoločných častiach, zariadeniach a
príslušenstve bytového domu vo výške 3272/233290. Podnájom bol uzatvorený na dobu v trvaní od
19.11.2016 do 18.11.2017. Dodatkom č. 1 zo dňa 21.8.2017 sa doba podnájmu predĺžila od 19.11.2017
do18.11.2018aDodatkomč.2zodňa29.10.2018sapredĺžiladobanájmuod19.11.2018do18.11.2020.
Dňa 23.1.2019 bola žalobcovi doručená výpoveď Nájomnej zmluvy č. 1631017 zo dňa 1.1.2019. Táto

výpoveď okrem formálnych vád obsahuje aj právne vady, ktoré spôsobujú podľa žalobcu jej neplatnosť a
nedôvodnosť samotnej výpovede. Zo strany žalovaných neboli splnené zákonné požiadavky upravujúce
možnosť výpovede predmetnej zmluvy. Žalobca zaslal žalovaným dňa 5.2.2019 výzvu, v ktorej upozornil
žalovaných na vyššie uvedené skutočnosti a žiadal ich o obnovenie predošlého stavu veci. Na uvedenú
výzvu žalovaní nereagovali, pričom akýkoľvek kontakt žalobcu so žalovanými bol bezúspešný. 1.3.2019
žalobca obdržal druhú výpoveď Zmluvy o krátkodobom podnájme bytu č. 1631017 zo dňa 28.2.2011

s tým, že ju žalovaní podávajú v zmysle § 7 ods. 2, písm. a) Zákona č. 98/2014 Z.z. Táto druhá
výpoveď bola podľa žalobcu podaná účelovo a žalobca je toho názoru, že žalovaní nemôžu právne aformálne vady prvej výpovede podaním druhej výpovede odstrániť najmä, ak boli na tieto vady žalobcom
upozornení.Žalobcauviedol,žedôvodvýpovedepodľa§7ods.2.,písm.a)Zákonač.98/2014Z.z.nikdy
neexistoval, predmet nájmu bol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, pričom žalovaní

nikdy v priebehu podnájomného vzťahu, ani vo svojej prvej výpovedi nespôsobilosť predmetu nájmu
nenamietali. Naviac druhá výpoveď z krátkodobého podnájmu bola podaná v čase, keď sa žalovaní z
bytu už odsťahovali. Vzhľadom na vyššie uvedené sa žalobca domáha, aby súd vyslovil, že výpoveď
žalovaných z krátkodobého podnájmu bytu zo dňa 1.1.2019 a 28.19.2019 sú neplatné.

2. K žalobe sa písomne vyjadrili žalovaní a uviedli, že trvajú na uvedenom zákonnom dôvode
výpovede z krátkodobého podnájmu. Odôvodňujú túto výpoveď závažným znečistením prenajatého bytu
cigaretovým dymom a ako aj v inom z fajčenia marihuany, ktorý sa do prenajatého bytu šíri z iných bytov
cez priestor stúpačiek a stúpačkovej ventilácie v bytovom dome, ako aj zo spoločných priestorov, kde
pravidelne susedia z iných bytov fajčia cigarety, aj marihuanu, malý byt je potom plný nafajčeného dymu
a vzduch je závažne toxický a ohrozuje zdravie splodinami, čo je nebezpečné pre štyri maloleté deti,

ktoré spolu so žalovanými v prenajatom byte bývajú. Predmet nájmu sa stal nespôsobilý na dohodnuté
užívanie.

3. Následne žalovaní podali ďalšie vyjadrenie k žalobe. Žalovaný v rade 1/ uviedol v tomto vyjadrení,
že Dodatok č. 2 k Zmluve o krátkodobom podnájme bytu nepodpísal a teda voči jeho osobe odo dňa

19.11.2018, voči nemu nevznikol žiadny podnájomný vzťah založený v zmysle zákona o krátkodobom
nájme bytu. Skutočnosť, že spísal výpoveď 1.1.2019, ako aj 28.2.2019 mala len deklaratórny, to
znamená oznamovací charakter vo vzťahu k žalobcovi, bez akýchkoľvek relevantných právnych
súvislosti. Obdobná situácia je aj v prípade žalovanej v rade 2/, ktorá vôbec nepodpísala zmluvu o
krátkodobom podnájme bytu č. 1631017 zo dňa 11.1.2016, teda táto zmluva nemá voči žalovanej

v rade 2/ žiadne účinky. Vzhľadom na tieto vyššie uvedené skutočnosti žalovaní považujú žalobu
za bezpredmetnú a zjavne nedôvodnú. Napriek tomu žalovaní stále uvádzajú, že predmetný byt
sa stal nespôsobilý na užívanie v dôsledku závažného znečistenia dymom z fajčenia tak, ako už
uviedli vo svojom predchádzajúcom vyjadrení s tým, že detský organizmus vystavený takémuto
toxicky znečistenému vzduchu je mimoriadne ohrozený, čo sa u detí prejavovalo častými respiračnými

chorobami ale aj nervovým pôsobením a drogovým omámením z prenikajúceho dymu fajčených cigariet
a drog z iných bytov. Žalovaní poukázali na negatívne účinky pasívneho fajčenia. Žalovaní ďalej
poukázali na skutočnosti vyplývajúce z § 3 ods. 4 Zákona č. 98/2014 Z.z., podľa ktorého predmet nájmu
alebo je časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa,
pričom zo žaloby, ani zo samotnej zmluvy nevyplýva, žeby žalobca takýmto písomným oprávnením

disponoval.

4. Na vyjadrenia žalovaných písomne reagoval žalobca, ktorý zotrval na tom, že so žalovanými v rade
1/ a 2/ uzatvoril zmluvu o krátkodobom podnájme bytu, pričom tento byt žalovaní spoločne užívali
spolu so svojimi maloletými deťmi. Vznik podnájomného vzťahu žalobca nepovažuje za sporný, pretože

zmluvaokrátkodobompodnájme,akoajostatnépredmetnélistinybolivlastnoručnepodpísanézostrany
žalovaných v rade 1/ a 2/. Tvrdenia žalovaných považuje za účelové a zavádzajúce. Žalobca v ďalšom
zopakoval tvrdenia zo svojho predchádzajúceho písomného vyjadrenia.

5. K vyjadreniu žalobcu sa opätovne vyjadrili žalovaní, ktorí uviedli, že tvrdenie žalobcu, že vznik

podnájomného vzťahu medzi žalobcom a žalovaným nepovažuje za sporný, tak s takýmto vyjadrením
nesúhlasia a zopakovali svoje tvrdenia z predchádzajúceho písomného vyjadrenia.

6. Súd vo veci nariadil pojednávanie, na ktorom vykonal dokazovanie a zistil nasledovný právny a
skutkový stav veci:

7. Na pojednávaní právny zástupca žalobcu uviedol, že trvá na podanej žalobe. V zásadných veciach
na túto žalobu odkázal. Zdôraznil, že pokiaľ ide o výpoveď z 1.1.2019, táto trpí formálnymi, aj právnymi
vadami. Je nesprávne označená, čo sa týka zmluvných strán, ale aj trvania podnájmu. Pokiaľ ide o
druhú výpoveď, je len reakciou na žalobcom vytýkané vady prvej výpovede, kde žalovaní sa pokúsili

označiť konkrétny dôvod pre podanie výpovede a to, že predmet nájmu sa stal nespôsobilý na
dohodnuté užívanie a túto skutočnosť nespôsobili žalovaní. Žalobca však tvrdí, že žalovaní tento dôvod
nepreukázali.8. Samotný žalobca prostredníctvom svojho konateľa na pojednávaní uviedol, že to bol on, kto uzatváral
za spoločnosť ROVER REAL s.r.o. zmluvu so žalovanými v dobrej viere. Nájom bol predlžovaný dvoma
dodatkami. V novembri 2018 ho oslovil pán Klimas, že má záujem o predĺženie nájmu a tak podpísali

Dodatok č. 2 a hneď v decembri 2018 mu volal syn, teda syn konateľa žalobcu, že z bytu č. 31 sa niekto
sťahuje. Preto on volal pánovi F., ktorý mu povedal, že si našiel lacnejší nájom. Žalobca upozornil pána
F., že nemôže z bytu len tak odísť, že mal zavolať, že sa chce odsťahovať a boli by uzavreli nejakú
dohodu o skončení nájmu. Pán F. reagoval dosť arogantným spôsobom, že on si aj tak spraví po svojom.
Pán F. bol žalobcom upozornený, že žalobca podá žalobu na súd a bude požadovať nájomné za celú

dobu nájmu. Následne na to v januári prišla výpoveď a vo februári prišla ďalšia výpoveď. Tieto výpovede
boli úplne odlišné. Žalobca zdôraznil, že upozornil žalovaného v rade 1/, že opúšťajú byt v rozpore s
nájomnou zmluvou a preto si bude nároky z tejto zmluvy žalobca uplatňovať. Žalobca zdôraznil, že J. F.
ho nikdy nekontaktoval, dokonca ani v deň, keď sa sťahovali. Uviedol, že keby bol J. F. povedal dôvod,
tak by sa boli dohodli na skončení nájmu, veď žalobca je presvedčený, žeby byt ďalej určite prenajal.
Zvýraznil žalobca, že aj jemu samému z nájomnej zmluvy plynie nejaká povinnosť na dva roky poskytnúť

nájom a nemôže zmeniť nájomnú zmluvu iba preto, že mu niekto ponúkne o 20 % vyššie nájomné. Z
jeho strany bol prístup vždy seriózny. Na druhej strane platby od žalovaných ako nájomné kĺzali, boli v
oneskorení a on z toho nikdy nič nevyvodzoval. Stačilo normálnym spôsobom prísť a požiadať o dohodu.

9. Splnomocnená zástupkyňa žalovaných uviedla, že na strane žalovaných ide o nízko príjmovú rodinu,

pre ktorú je veľmi ťažké nájsť si ubytovanie ako rodina, teda dvaja dospelý a štyri deti. Problém je čisto
finančný. Žalovaná je dlhodobo chorá a žalovaný v rade 1/ ťahá celú domácnosť. Samotné priestory
neboli dostačujúce, aby sa deti mohli pripravovať na edukáciu, išlo o veľmi malú miestnosť, nešlo o byt,
v danom prípade išlo o ubytovňu. Je to ubytovanie pre nízko príjmové rodiny. Žalovaní sa obrátili na OZ,
ktoré sa snažilo nájsť im ubytovanie, ktoré by bolo vhodné na zdravý vývin detí, ako aj väčšie priestory,

kde by sa deti mohli vzdelávať a mať lepšie prostredie, či už domáce alebo vonkajšie.

10. Žalovaný v rade 1/ na pojednávaní uviedol, že potom, ako zmluvu predĺžili Dodatkom č. 2, tak tam
ďalej bývali a v zmluve nikde nie je napísané, že má dopredu oznamovať, že sa chce vysťahovať.
Výpoveď podával 1.1.2019, pretože sa v januári sťahovali. Výpoveď napísal tak, ako ju napísal, pretože

nie je právnik. Druhú výpoveď podával preto, že dostal upozornenie zo strany pána Vereša, že prvá
výpoveď je neplatná, tak požiadali, aby im to napísal právnik. Skutočným dôvodom prečo z toho bytu
odchádzali bol ten, že ten byt nebol spôsobilý na užívanie. Boli tam susedia, ktorí robili krik, hluk, rozbíjali
nábytok, často bola privolávaná polícia. Bol tam cigaretový dym. Keď náhodou nechali na svojom byte
otvorené okná a odišli, tak špaky sa nachádzali aj v ich byte.

11. Splnomocnená zástupkyňa žalovanej v rade 2/ uviedla, že žalovaná v rade 2/ bola dlhodobo týraná
bývalým partnerom s tým, že jej zdravotný stav sa neustále zhoršoval. Rodičia bývalého partnera ju
vyhľadávali aj v prenajatom byte, zdravotný stav sa jej zhoršoval, preto sa obrátili na OZ, aby im pomohli
nájsť bývanie. Žalovaní sa pokúšali kontaktovať pána Vereša, ale v rozhodnom čase nemal byť na

Slovensku.

12. Právna zástupkyňa žalovaného v rade 1/ uviedla, že zvýšené prejavy horných dýchacích ciest, ako
je pneumónia, bronchitída u maloletých detí boli zistené práve v období, keď deti žili v predmetnom byte.
Od kedy sa presťahovali, výskyt týchto chorôb je u detí v oveľa menšej miere.

13. Na otázky súdu ku kontraktačnému procesu uzatvárania zmluvy o krátkodobom nájme bytu žalobca
uviedol, že návrh zmluvy pripravil on. K uzatváraniu zmluvy žalobca uviedol, že J. F. predložil svoj
občiansky preukaz, ale nebol k dispozícii občiansky preukaz pani M.j. Vtedy návrh zmluvy, ktorý im
posunul na preštudovanie bol taký, že oni si ho pozreli, preštudovali a následne pani M. dala v ten

deň kópiu občianskeho preukazu s tým, že následne, ešte v ten deň sa zmluva doplnila o jej údaje.
To, čo predložili žalovaní, to bol ten prvý návrh zmluvy, ktorý dostali na preštudovanie a originál, ktorý
dostali obidvaja, tak ten nepredložili. Žalovaná v rade 2/ uviedla, že byt si našli cez internet, stretli sa
so správcom bytového domu, ktorý už mal k dispozícii vypracovanú nájomnú zmluvu, ktorá už bola
pánom Y. podpísaná a nechaná nájomcom na podpis. So zmluvou mali priestor sa oboznámiť. Zmluva

bola v dvoch vyhotoveniach, jednu podpísali oni ako nájomcovia a nechali pre pána Vereša a druhú
nepodpísali, lebo tú brali so sebou, ktorá zmluva bola pripravená pre nich. Zdôraznila, že zmluvy boli
len dve. Jedna, ktorú podpísali pre pána Y. a jednu, ktorú predložili do súdneho spisu.14. Žalobca predložil do spisu výzvu pred podaním žalobného návrhu, ktorú žalobca adresoval
žalovaným, kde konštatuje, že výpoveď z 23.1.2019 trpí formálnymi, aj právnymi vadami a preto je
nedôvodná a vyzval žalovaných, aby v lehote sedem dní od doručenia výzvy obnovili predošlý stav,

ktorý vznikol na základe zmluvy o krátkodobom podnájme. V opačnom prípade sa bude domáhať
návrhom na príslušnom súde určenia neplatnosti výpovede. Samotný žalobca predložil do spisu Zmluvu
o krátkodobom podnájme bytu zo dňa 11.11.2016, ktorá je podpísaná za nájomcu spoločnosťou ROVER
REAL s.r.o. konajúcou prostredníctvom konateľa K. Y. a na strane podnájomníkom je podpísaná A. F.
C. U. M.. V označení zmluvných strán u J. U. M. M.hýba dátum narodenia , bydlisko, či akákoľvek iná

identifikácia tejto zmluvnej strany. Z čl. II., bod 2.1. vyplýva, že podnájom sa uzatvára na dobu určitú od
19.11.2016 do 18.11.2017. K zmluve bol pripojený opis stavu bytu ako Príloha č. 1 a protokol o stave
energií. Tiež súčasťou zmluvy je dohoda o platbách.
ZDodatkuč.1kuvedenejzmluvevyplýva,žedodatokuzatváralzanájomcužalobcuazapodnájomníkov
A. F. C. U. M., obidvaja označení dátumom narodenia a trvalým bydliskom, ako aj telefonickým
kontaktom. Dodatok je podpísaný spoločnosťou ROVER REAL s.r.o. prostredníctvom konateľa Romana

Vereša a za podnájomníkov je podpísaný dodatok A. F. C. U. M.. Z dodatku vyplýva, že doba nájmu sa
predlžuje od 19.11.2017 do 18.11.2018.
Z Dodatku č. 2 o Krátkodobom podnájme bytu č. 1631017 vyplýva, že ho uzatvárali za nájomcu žalobcu,
za podnájomníkov obidvaja žalovaní s presnou identifikáciou. Zmluva je podpísaná za nájomcu ROVER
REAL spol. s r.o. konajúca prostredníctvom konateľa K. Y. a na strane podnájomníkov je podpísaná len

U.Š. M.. Tento dodatok predlžuje dobu nájmu od 19.11.2018 do 18.11.2020.

15. V spise sa nachádza výpoveď z Nájomnej zmluvy č. 1631017 datovaná 1.1.2019. Ako nájomca je
označený ROVER REAL s.r.o., prenajímateľ A. F., U. M., bez akejkoľvek identifikácie s tým, že táto
je podpísaná A. F. C. U. M. a uvádza sa v nej, že: „Nájom uvedeného bytu týmto vypovedám podľa

bodu nájomnej zmluvy 7.1.1. v mesačnej lehote, ktorá začína plynúť dňom 1.1.2019. Nájom sa skončí
1.2.2019.“

16.DospisubolatiežpredloženádruhávýpoveďoKrátkodobompodnájmebytuč.1631017soznačením
nájomcu ROVER REAL s.r.o. a podnájomníkov A. F. C. U. M., aj s generáliami s tým, že v zmysle § 7

ods. 2, písm. a) Zákona č. 98/2014 vypovedávajú podnájomníci nájomný vzťah v zákonom stanovenej
lehote 15 dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bude výpoveď
doručenáauplyniedňom15.dňavýpovednejlehoty.Akodôvodvýpovedeuvádzajúzávažnéznečistenie
prenajatého bytového priestoru cigaretovým dymom, ako aj dymom z tabaku, ktorý sa šíri z iných bytov
cez priestor stúpačiek a stúpačkovej ventilácie, z chodby schodiska a výťahu, kde pravidelne susedia z

iných bytov fajčia. Prenajatý byt je potom rýchlo plný nafajčeného dymu, stáva sa závažne znečistený
a toxický, zdravie ohrozujúci splodinami s tým, že zvlášť detský organizmus vystavený takémuto
znečisteniu je mimoriadne ohrozený, čo sa prejavuje častými respiračnými chorobami s tým, že predmet
nájmu sa stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie, pričom uvedené nebolo zavinením podnájomníkov.
Tiež žalovaní, ako podnájomníci vyzvali nájomcu, aby svoje oprávnenie dávať prenajímať byt preukázal.

17. Do spisu bolo predložené vyjadrenie H.. H. k zdravotnému stavu maloletých detí, z ktorého vyplýva,
že v rokoch 2017 - 2018 sa u maloletých detí veľmi často prejavovali infekcie horných dýchacích
ciest ako pneumónia a bronchitída. V dôsledku toho, že sa deti zdržiavali v zafajčenom prostredí,
trpeli oveľa častejšie ochoreniami dýchacích ciest. Tiež v susedných bytoch často dochádzalo k

fyzickým napadnutiam, ku ktorým bola privolávaná polícia. Tieto skutočnosti sa nepriaznivo odrážali na
psychickom zdravotnom stave J. M., pretože aj jej biologický otec fyzicky napádal jej matku. Bytové
podmienky v obytnom priestore prenajatého bytu č. 31 nepriaznivo vplývali na psychický, aj fyzický vývin
detí. Najlepším riešením je zmena bydliska.

18. Žalovanými bola do spisu predložená fotokópia Zmluvy o krátkodobom podnájme bytu, ktorá je úplne
totožná s fotokópiou podnájomnej zmluvy, ktorú k žalobe predložil žalobca. Nachádza sa na čl. 77 a nasl.
spisu. Vzhľadom k tomu, že potrebná identifikácia podnájomníčky U. M. bola v zmluve riadne uvedená,
tak obidve zmluvné strany predložili originály uvedených listín. Podnájomníci, teda žalovaní predložili
originál zmluvy, ktorý sa nachádza v prílohovej obálke na čl. 173 a tento originál je zhodný s fotokópiou

s tým, že sa v ňom identifikácia, resp. generálie podnájomníčky U. M. nenachádzajú s tým, že tento
originál nie je podpísaný ani jedným z podnájomníkov.19. Na druhej strane žalobca predložil do spisu originál nájomnej zmluvy nachádzajúci sa v prílohovej
obálke na čl. 180, ktorá zmluva je odlišná od fotokópie, ktorú priložil k žalobe a generálie podnájomníčky
Elišky Ciglanovej sa v nej nachádzajú.

20. V spise sa tiež nachádza ďalšia správa ošetrujúcej lekárky maloletých detí H.. G. H., z ktorej vyplýva,
že deti sú v jej starostlivosti od roku 2014, sú dobre živené a do ambulancie chodia primerane oblečené.
Matka sa riadi pokynmi lekára, nemá zanedbané žiadne očkovanie. Nenecháva deti bezdôvodne doma.

21. Podľa § 2 Zákona č. 98/2014 Z.z., ( Zákon o krátkodobom nájme bytu ), krátkodobým nájmom bytu sa
naúčelytohtozákonarozumienájomzaloženýnájomnouzmluvou,ktorájeuzavretápodľatohtozákona,
spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺženia trvá najviac 6 rokov.

22. Podľa § 3 ods. 1 Zákona č. 98/2014 Z. z., krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy,
ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt, alebo jeho časť do užívania a to na dobu

určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za
rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dva krát.

23. Podľa § 3 ods. 2 Zákona č. 98/2014 Z.z., nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany
si navzájom poskytnú najmenej jedno vyhotovenie.

24. Podľa § 3 ods. 3 Zákona č. 98/2014 Z.z., nájomná zmluva musí obsahovať najmä:
a) údaje o zmluvných stranách,
1. meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
2. obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo

fyzickej osoby - podnikateľa
3. prostredie, obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby
oprávnenej za túto konať.
b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu
c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním

bytu a jeho príslušenstva
d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu a jeho príslušenstva a
vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy
e) určenie doby nájmu
f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočností, že sa nájomná zmluva uzaviera podľa tohto zákona.

25. Podľa § 3 ods. 4 Zákona č. 98/2014 Z.z., predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený
prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu.

26. Podľa § 6 písm. c) Zákona č. 98/2014 Z.z., krátkodobý nájom bytu zanikne písomnou výpoveďou

jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone.

27. Podľa § 7 ods. 2, písm. a) Zákona č. 98/2014 Z.z., nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom
bytu, ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená
zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte.

28. Podľa § 7 ods. 3 Zákona č. 98/2014 Z.z., ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý
nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v
ktorom bola druhej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.
V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 1, písm. a) alebo písm. b) alebo ods. 2 písm. a) kratšia

ako 15 dní.

29. Podľa § 703 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak sa za trvania manželstva manželia, alebo jeden z
nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi.

30. Vychádzajúc z vyššie citovaných zákonných ustanovení a zisteného skutkového stavu veci súd
rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

31. Dôležitou skutočnosťou je, že žalovaní v rade 1/ a 2/ uzavreli manželstvo 21.7.2018.32. Primárne sa súd zaoberal samotnou Zmluvou o krátkodobom podnájme bytu č. 1631017. Z
preambuly tejto zmluvy je zrejmé, že vlastníkom bytu je spoločnosť ROVER s.r.o., so sídlom Sučianska

2106/29, Martin a žalobca je nájomcom predmetu nájmu. Na námietku žalovaných žalobca predložil
do spisu aj súhlas vlastníka bytu ako prenajímateľa s tým, že nájomca je oprávnený byt prenechať do
podnájmu. Zmluva bola uzavretá písomnou formou a súd konštatuje, že podmienky stanovené v § 3 ods.
2aods.4bolisplnené,svýnimkouustanovenia,žezmluvnéstranysinavzájomposkytnúnajmenejjedno
vyhotovenie zmluvy. Žalovaní obdržali len jedno spoločné vyhotovenie, hoci v čase uzavretia zmluvy

neboli manželmi. Zo samotnej zmluvy vyplynulo, že predmetom podnájmu bol byt č. 31 na štvrtom
nadzemnompodlaží,vbytovomdomevoVrútkach,naul.Nábrežnáč.17,vchodč.1,súpisnéčíslo5239,
evidovaný Okresným úradom Martin, katastrálny odbor na LV č. 4888. Podľa zmluvy nájomcami mali
byť A. F. C. U. M.. Ako je zrejmé z písomnej zmluvy o krátkodobom podnájme bytu tak u podnájomníčky
U. M. absentujú základné náležitosti, ktoré zmluva o krátkodobom podnájme bytu musí obsahovať,
definované v § 3 ods. 3, bod 1. Zákona č. 98/2014 Z.z. a to meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu

a dátum narodenia fyzickej osoby. Je zrejmé, že miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej
osoby U. M. ako podnájomníka v uvedenej zmluve absentujú. Súd vyhodnotil vo vzťahu k žalovanej
uvedenú zmluvu o krátkodobom podnájme bytu ako neplatnú. Ak žalobca tvrdil, že uvedené údaje
zmluva obsahovala, pretože bola uzatváraná v podstate na dva krát, prvý krát U. M. nemala k dispozícii
občiansky preukaz, takže návrh zmluvy, ktorý žalobca „posunul“ žalovaným bol taký, že tieto údaje

absentovali, oni si zmluvu preštudovali a pani M. ešte v ten deň dala fotokópiu občianskeho preukazu
s tým, že zmluva sa následne ešte v ten deň dopĺňala o tieto údaje. Toto vyjadrenie žalobcu sa nejaví
súdu ako vierohodné, pretože bolo zrejmé, že pokiaľ ide o kontraktačný proces tak nebolo sporné, že
návrh zmluvy vypracovával žalobca. Tento návrh prostredníctvom správcu bytového domu vypracovaný
a ním podpísaný predložil k prijatiu tohto návrhu žalovaným. Žalovaní sa s návrhom oboznámili a návrh

zmluvy, ktorý im bol predložení v dvoch originálnych vyhotoveniach jeden podpísali, ten, ktorý bol určený
žalovanému a jedno vyhotovenie originálu zostalo im, ten už nepodpisovali, lebo zostával im a žalobcom
podpísaný bol. Návrh zmluvy, ktorý žalovaní svojim podpisom prijali bol práve ten návrh zmluvy, ktorý
predložili v originály žalovaní do spisu a údaje, ktoré zmluva mala obsahovať podľa § 3, ods. 3, písm. a),
bod 1 v ňom absentujú. S poukazom na ustanovenie § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého

k uzavretiu zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu
tak súd konštatuje, že písomný návrh bol žalobcom, aj spolu s ním opatreným podpisom predložený
a žalovaní tento písomný návrh, v ktorom absentovali údaje podľa § 3 ods. 3, písm. a), bod 1 Zákona
č. 98/2014 Z.z. absentovali, takýto návrh písomne žalovaní prijali tým, že ho opatrili svojim podpisom
a takýto návrh odoslali žalobcovi prostredníctvom správcu bytového domu. Táto verzia žalovaných sa

súdu javila ako vierohodná, pretože to bol samotný žalobca, ktorý k žalobe presne takúto kópiu zmluvz
podpísanú všetkými zmluvnými stranami, v ktorej absentovali údaje, ktoré vyžaduje § 3 ods. 3, písm. a),
bod 1 Zákona č. 98/2014 Z.z. predložil. Následne, keď súd sa začal zaoberať absenciou týchto údajov v
rámci prebiehajúceho dokazovania, tak žalobca predložil do spisu originál zmluvy, kde uvedené údaje už
neabsentujú, ale javia sa ako dodatočne dopísané a to vzhľadom na vyššie uvedenú dôkaznú situáciu.

Preto súd vo vzťahu k žalovanej v rade 2/ zmluvu vyhodnotil ako neplatnú a vzhľadom k tomu, že v
čase uzavretia podnájomnej zmluvy, ktorá bola uzavretá 11.11.2016, tak žalovaní v rade 1/ a 2/ neboli
manželia, lebo manželstvo uzavreli až 21.7.2018, tak im nemohol vzniknúť ani spoločný nájom bytu
podľa § 793 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Teda na základe predloženej zmluvy ako žalobcom v kópii,
tak žalovanými v kópii, aj v originály podnájomný vzťah vznikol len žalovanému v rade 1/. Preto žalovaná

vrade2/nemohlaplatnepodpísaťaniDodatokč.1,aniDodatokč.2,pretoženemožnopodpísaťdodatky
k neexistujúcej zmluve a keďže podnájomný vzťah u nej nevznikol, tak ani nemohla dať z neexistujúceho
podnájomného vzťahu výpoveď. Preto súd vo vzťahu k žalovanej v rade 2/ vyhodnotil obidve ňou podané
výpovede jednakz1.1.2019ajednakz28.2.2019akoneplatnú.Pokiaľideožalovanéhovrade1/súduž
skôr konštatoval, že ten platne uzavrel zmluvu o krátkodobom podnájme bytu. Vznikol mu podnájomný

vzťah. Rovnako platne uzatvoril aj Dodatok č. 1 k uvedenej podnájomnej zmluve, podľa ktorého dodatku
podnájomný vzťah trval u žalovaného v rade 1/ do 18.11.2018. Pokiaľ ide o Dodatok č. 2, ktorým sa mal
podnájomný vzťah predĺžiť až do 18.11.2020, tak tento dodatok žalovaný v rade 2/ nepodpísal, teda
nedošlo k platnému uzavretiu Dodatku č. 2 zo strany žalovaného v rade 2/ a teda jeho podnájomný vzťah
skončil v zmysle prvého dodatku k 18.11.2018, teda k času, keď žalovaný podával výpoveď č. 1 k dátumu

1.1.2018 a výpoveď č. 2 k 28.2.2019 už ani u žalovaného v rade 1/ podnájomný vzťah neexistoval a
preto nemožno platne vypovedať neexistujúci podnájomný vzťah a preto aj vo vzťahu k žalovanému v
rade 1/ súd uvedené výpovede vyhodnotil ako neplatné.33. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a žalobcovi, ktorý mal vo veci plný úspech
priznalvočižalovanýmprávona100%náhradutrovkonania,ovýškektorejrozhodnesúdprvejinštancie
samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva v lehote 15 dní od doručenia
rozhodnutia na súde, proti ktorému smeruje.
Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.
Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu

uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinnosť stanovená týmto rozsudkom nebude dobrovoľne splnená, možno podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti
( Exekučný poriadok ) a o zmene a doplnení ďalších zákonov.