Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Tuesday, October 28, 2014

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 14Co/28/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6711201817
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 10. 2014

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Priehoda
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2014:6711201817.1

Uznesenie

Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd odvolací, v právnej veci navrhovateľky: N. D., nar. XX. XX. XXXX,
bytom M. H. XXXX/XX, N., zast. JUDr. Ľubomírom Ivanom, advokátom so sídlom Dukelských hrdinov
22, Zvolen, proti odporcom: 1/ U. O., nar. XX. XX. XXXX, bytom M. H. XXXX/XX, N., zast. JUDr. Martou
Ivaničovou, advokátkou, Dolná ulica 62, Banská Bystrica, 2/ Mesto Zvolen, so sídlom Námestie slobody
22, Zvolen, IČO: 00 320 439, o určenie neplatnosti právneho úkonu, o odvolaní odporcov 1/, 2/ proti

rozsudku Okresného súdu Zvolen zo dňa 19. 10 2012 č. k. 12C/24/2011-135, takto

r o z h o d o l :

Zrušuje rozsudok okresného súdu a vec mu vracia na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd určil, že zmluva o prevode vlastníctva bytu uzatvorená medzi
odporcom 2/ ako predávajúcim a odporkyňou 1/ ako kupujúcim, ktorej vklad bol do Katastra
nehnuteľností povolený Správou katastra N. pod sp. zn. V XXXX/XXXX., na základe ktorej sa

odporkyňa 1/ stala sa výlučným vlastníkom bytu č. XX nachádzajúceho sa na X. poschodí vo vchode č.
XX bytového domu, na ulici M. H. vo N. so súpisným číslom XXXX a podielu na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach bytového domu a podielu na pozemkoch parcelách registra „C“ parcela č.
XXXX/XXX, parcela č. XXXX, parcela č. XXXX, parcela č. XXXX, parcela č. XXXX, parcela č. XXXX,
parcela č. XXXX a parcela č. XXXX, na ktorých je dom postavený, je neplatná a súčasne odporcom
1/, 2/ uložil povinnosť spoločne a nerozdielne nahradiť navrhovateľke trovy konania v sume 622,42

Eur na účet právneho zástupcu navrhovateľky. Rozhodol tak s odôvodnením, že zmluva, ktorá bola
uzatvorená medzi odporkyňou 1/ a odporcom 2/, je absolútne neplatná z dôvodu, že nebola dodržaná
forma právneho úkonu, a to z dôvodu, že jednotlivé listy zmluvy neboli technicky jednotné pred jej
podpisom zo strany predávajúceho, pričom k zviazaniu kúpnej zmluvy došlo až na notárskom úrade. V
dôvodoch rozhodnutia tiež poukázal na ustanovenie § 39 a § 40 Občianskeho zákonníka, a to že byt bol
prevedený do vlastníctva odporcom 2/ inej osobe ako jeho nájomcovi.

Proti rozsudku okresného súdu podali odvolanie odporcovia 1/, 2/.

Odporkyňa 1/ v podanom odvolaní proti rozsudku okresného súdu žiadala rozhodnutie okresného súdu
zmeniť a návrh navrhovateľky zamietnuť. V dôvodoch odvolania poukazovala na to, že podľa jej názoru
u navrhovateľky nie je daný naliehavý právny záujem na určení neplatnosti zmluvy, ktorou odporca

2/ previedol byt na odporkyňu 1/. Aj keď súd v danej veci vyhovel navrhovateľke, tak ani takýmto
rozhodnutím sa postavenie navrhovateľky nezmení, pretože na základe takéhoto rozsudku príslušná
správa katastra nie je povinná ani oprávnená zapísať vlastnícke právo navrhovateľky k predmetnému
bytu. Takýmto rozhodnutím súdu sa neodstráni žiadna neistota v právnom postavení navrhovateľky,
pretože odporkyňa 1/ aj naďalej zostane nájomkyňou bytu. Navrhovateľka sa vzdala nájmu bytu v
prospech odporkyne 1/ a na základe jej písomného vyhlásenia bola medzi odporkyňou 1/ a odporcom

2/ uzatvorená dňa 01. 07. 2001 riadna Zmluva o nájme bytu č. XX na ulici M. H. v dome č. XXXX/XX vo
N.. S touto okolnosťou sa okresný súd žiadnym spôsobom nevyporiadal. Rozhodnutie okresného súduv danom prípade nič nerieši, pretože odporkyňa 1/ bude stále nájomkyňou predmetného bytu, pričom
takéto rozhodnutie vyvolá ďalšie súdne konanie. Takýmto konaním a návrhom zo strany navrhovateľky
sa neodstráni spornosť jej práva alebo neistoty v právnom vzťahu. Pokiaľ teda okresný súd návrhu

navrhovateľky vyhovel, nerozhodol správne a žiadala rozhodnúť v zmysle podaného odvolania a priznať
náhrady trov odvolacieho konania.

Odporca 2/ v podanom odvolaní proti rozsudku okresného súdu navrhoval rozsudok okresného súdu
zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie. V tejto súvislosti taktiež poukazoval na to, že navrhovateľka

neosvedčila naliehavý právny záujem na ňou požadovanom určení. Taktiež bol toho názoru, že aj
keď rozsudkom bolo určené, že zmluva je neplatná, tak takéto rozhodnutie síce vyvolá určité právne
následky, ale bude potrebné riešiť ďalšiu právnu otázku, a to neplatnosť nájomnej zmluvy. Rozhodnutím
okresného súdu sa spor posunul do inej právnej roviny a až ďalšia žaloba môže viesť k základnému cieľu
sporového konania, ktorým je úplne odstránenie sporu medzi účastníkmi. Určovacím výrokom rozsudku
okresného súdu v prospech navrhovateľky nebude možné urobiť ani zápis v katastri nehnuteľností, a to

taký, ktorým by sa malo navrátiť vlastníctvo v prospech navrhovateľky. Zastáva názor, že navrhovateľka
bola nájomcom predmetného bytu, avšak urobila čestné prehlásenie, na základe ktorého sa vzdala
užívacieho práva k predmetnému bytu s tým, že požiadala, aby nájomná zmluva bola vystavená na
odporkyňu 1/. Odporca 2/ preto uzavrel dňa 01. 07. 2001 s odporkyňou 1/ Zmluvu o nájme bytu, preto
odporkyňa 1/ mala na základe ustanovenia § 16 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a

nebytových priestorov právo na odkúpenie bytu. Bol teda presvedčený o tom, že byt odporca 2/ previedol
do vlastníctva odporkyne 1/ v súlade so zákonom. Pokiaľ navrhovateľka v konaní pred okresným súdom
tvrdila,žejednotlivélistyzmluvynebolitechnickyjednotnépredjejpodpisomzostranypredávajúcehoak
zviazaniu kúpnej zmluvy došlo až na notárskom úrade, tak takéto tvrdenie nebolo preukázané, a preto ho
nemožno považovať za pravdivé. Jednotlivé strany kúpnej zmluvy spolu s prílohou boli pri vypracovaní

zopnuté kovovou sponou v ľavom hornom rohu a potom po predierovaní zviazané trikolórou. Zmluva
tak bola dvojnásobne spojená, a preto nemožno vyvodiť názor, že by nebola technicky jednotná. Na
základe uvedenej okolnosti trval na podanom odvolaní.

Navrhovateľka prostredníctvom právneho zástupcu vo svojom vyjadrení žiadala rozhodnutie okresného

súdu v celom rozsahu potvrdiť a priznať jej náhradu trov odvolacieho konania. Nesúhlasí s tvrdením
odporcov 1/, 2/, že by navrhovateľka nemala naliehavý právny záujem na požadovanom určení,
pretože bez tohto nemá možnosť dosiahnuť zmenu v zápise katastri nehnuteľností na odporcu 2/ a
následne požiadať odporcu 2/ o prevod bytu do jej výlučného vlastníctva. Poukazovala na to, že v
danom prípade nebola vyriešená otázka platnosti nájomnej zmluvy, ktorú mala uzatvorenú medzi ňou a

odporcom 2/ a neplatnosť zmluvy, ktorá bola uzatvorená medzi odporkyňou 1/ a odporcom 2/ ohľadom
nájmu predmetného bytu. Navrhovateľka nestratila nájomné právo k predmetnému bytu, pretože toto
platným spôsobom v zmysle Občianskeho zákonníka nezaniklo, a preto nebolo možné, aby odporca 2/
platne uzatvoril nájomnú zmluvu s odporkyňou 1/. Pokiaľ ide o uzatvorenú zmluvu o kúpe bytu medzi
odporkyňou 1/ a odporcom 2/, tak je presvedčená o tom, že neboli splnené podmienky toho, aby bola

zmluva pred podpisom jednotne spojená takým spôsobom, ako vyžaduje zákon. Z vyššie uvedených
dôvodov preto rozhodnutie okresného súdu považovala za vecne správne, a preto ho žiadala potvrdiť.

Krajský súd preskúmal rozsudok okresného súdu v rozsahu danom ustanovením § 212 ods. 1 O. s. p.,
bez nariadenia pojednávania podľa ustanovenia § 214 ods. 2 O. s. p. a tento v zmysle ustanovenia §

221 ods. 1 písm. h/ O. s. p. zrušil a vec vrátil okresnému súdu na ďalšie konanie.

Z dôvodov rozhodnutia okresného súdu vyplýva, že svoje rozhodnutie založil na neplatnosti kúpnej
zmluvy o prevode vlastníctva bytu medzi odporcom 2/ a odporkyňou 1/ s poukazom na ustanovenie §
46 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka.

Z ustanovenia § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že pre uzavretie zmluvy písomnou
formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode
nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

Z vyššie uvedeného ustanovenia vyplýva, že pri zmluve o prevode nehnuteľnosti zákon vyžaduje, aby
prejavy účastníkov boli na tej istej listine. Ak takúto zmluvu vrátane jej nedeliteľných príloh tvorí viac ako
jeden list, musia byť všetky tieto hárky pevne spojené a zošité tak, aby tvorili technickú jednotu listiny,
a to už pred jej podpísaním.Okrem toho, že všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľnosti musia byť písomné, zákon vyžaduje, aby
prejavy účastníkov boli na tej istej listine, čo sa v praxi dosahuje úradným zväzovaním listín pri

osvedčovaní podpisov účastníkov na týchto listinách, najmä u notára.

Pevné spojenie (zošitie) jednotlivých listín (hárkov) zmluvy o prevode nehnuteľnosti vrátane jej
nedeliteľných príloh a prípadne geometrického plánu, ktorým má dôjsť k rozdeleniu nehnuteľností,
predstavuje tzv. technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Pokiaľ zmluva nie je technicky

jednotná, ide o nedostatok, na odstránenie ktorého musí byť navrhovateľ vyzvaný príslušným orgánom
katastra.

Z pripojeného spisu Správy katastra Zvolen, v ktorom bol pod č. V XXXX/XX povolený vklad vlastníckeho
práva na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu nevyplýva, že by takýto nedostatok zmluvy v čase
podania žiadosti o vklad do katastra nehnuteľností bol vytýkaný a nebol splnený. Nebolo teda potrebné

odstrániť takýto nedostatok v rámci katastrálneho konania.

Z predloženej zmluvy v danom spise Správy katastra Zvolen V XXXX/XX vyplýva, že zmluva s jej
prílohou, a to Zmluvou o nájme bytu, bola v čase jej podpisovania odporkyňou 1/ pevne zošitá sponkami
tak, že zmluva, jej strany a príloha tvorili neoddeliteľnú súčasť. Okresný súd však v danej veci nevykonal

dokazovanie, z ktorého by vyplývalo, že jednotlivé listy kúpnej zmluvy a príloha Zmluva o nájme bytu
neboli spolu spojené v čase podpisu tejto zmluvy zo strany odporkyne 1/. Pokiaľ sú pochybnosti v
tomto smere, mal okresný súd vypočuť k tejto otázke odporkyňu 1/ a takisto pracovníka odporcu 2/,
ktorý taktiež zmluvu podpisoval a taktiež pracovníčku, ktorá osvedčovala pravosť podpisu, a to B.
H., pracovníčku Notárskeho úradu JUDr. Želmíry Boborovej. Odporca totiž v podanom odvolaní proti

rozsudku okresného súdu tvrdí, že zmluva, ktorej strany boli riadne očíslované a príloha, boli spojené
technicky kovovými sponami, pričom zmluva bola predierovaná a bola daná na ňu aj trikolóra, táto bola
zviazaná a ovšem nebola prelepená ešte uzáverou na poslednom liste zmluvy, pretože bolo potrebné
pripojiť ešte overovaciu doložku.

Vzhľadom na to, že bolo navrhnuté vykonať dokazovanie v tomto smere už v konaní pred súdom prvého
stupňa, a to pred rozhodnutím okresného súdu, ktoré však vykonané nebolo, bude potrebné, aby v tomto
smere v ďalšom konaní okresný súd doplnenie dokazovania v naznačenom smere vykonal. Po doplnení
dokazovania okresný súd posúdi, či sú dané predpoklady pre vyslovenie neplatnosti uvedenej zmluvy v
zmysle § 40 Občianskeho zákonníka v spojení s § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

V tejto súvislosti však treba poukázať na to, či v prípade, že by boli splnené podmienky pre vyslovenie
neplatnosti kúpnej zmluvy medzi odporcom 2/ a odporkyňou 1/, je na takomto určení neplatnosti daný
zo strany navrhovateľky právny záujem v zmysle ustanovenia § 80 písm. c/ O. s. p.

Ak by totiž len nedodržanie formy právneho úkonu v zmysle ustanovenia § 46 ods. 2 v spojení s § 40 ods.
3 Občianskeho zákonníka bol dôvod na vyslovenie neplatnosti právneho úkonu bez akéhokoľvek iného
vzťahu k inému právnemu úkonu, tak krajský súd sa stotožňuje s obranou odporkyne 1/, že vyslovením
neplatnostikúpnejzmluvymedziodporcom2/aodporkyňou1/ohľadombytuč.XX,ktorýsanachádzana
X. poschodí vo vchode č. XX obytného domu súpisného č. XXXX, orientačné č. XXXX/XX na ulici M. H.

voN.,ktorývkladbolpovolenýSprávoukatastraN.podč.VXXXX/XX,bysaneodstránilaspornosťpráva
navrhovateľky a jej právna neistota v danom právnom vzťahu, lebo navrhovateľka by sa aj tak nestala
vlastníčkou predmetného bytu a bolo by nevyhnutné ďalšie súdne konanie, v ktorom by sa musela riešiť
otázka zániku nájmu k bytu medzi navrhovateľkou bytu a odporcom 2/ a následne aj platnosť nájomnej
zmluvy uzavretej medzi odporcom 2/ ohľadom predmetného bytu a odporkyňou 1/.

Krajský súd poukazuje na to, že navrhovateľka sa v priebehu konania pokúšala o pripustenie zmeny
návrhu na začatie konania, ktorým by jednak žiadala určiť, aby zmluva o prevode vlastníctva bytu
uzatvorená medzi odporcom 2/ ako predávajúcim a odporkyňou 1/ ako kupujúcim, ktorej vklad bol
povolený pod sp. zn. V XXXX/XXXX Správou katastra N. ohľadom bytu č. XX nachádzajúceho sa na

X. poschodí vo vchode č. XX bytového domu na ulici M. H. vo N. so súpisným č. XXXX, je neplatná a
súčasne žiadala aj určiť, že navrhovateľka je nájomcom bytu č. XX nachádzajúceho sa na X. poschodí
vo vchode č. XX bytového domu na ulici M. H. vo N. so súpisným č. XXXX postaveného na parcelách
registra „C“, a to parcela č. XXXX/XXX, parcela č. XXXX, parcela č. XXXX, parcela č. XXXX, parcelač. XXXX, parcela č. XXXX, parcela č. XXXX a parcela č. XXXX. Okresný súd však uznesením zo dňa
10. 01. 2012 č. k. 12C/24/2011-85 zmenu návrhu na začatie konania nepripustil. Takýmto procesným
postupom však okresný súd vystavil navrhovateľku tomu, že vo vzťahu ku kúpnej zmluve ohľadom

predajabytumedziodporcom2/aodporkyňou1/nebolomožnéposúdiťspornéotázky,ktorémajústouto
zmluvou súvislosť, a to konkrétne ukončenie nájomného pomeru medzi navrhovateľkou a odporcom 2/ a
následne nájomnú zmluvu medzi odporkyňou 1/ a odporcom 2/. Je teda nesporné, že dané otázky bolo
potrebné riešiť komplexne v danom konaní, aby sa mohla zvážiť možnosť poskytnutia právnej ochrany
navrhovateľke, ktorá túto prostredníctvom súdu žiadala.

Je nesporné, že právny zástupca navrhovateľky v konaní pred súdom prvého stupňa, a to aj na
poslednom pojednávaní, kde bol vyhlásený rozsudok vo veci samej, poukazoval aj na uvedené okolnosti
a tvrdil, že kúpna zmluva ohľadom sporného bytu medzi odporcom 2/ a odporkyňou 1/ je neplatná
aj z dôvodu, že odporca 2/ nemohol predmetný byt predať odporkyni 1/, pretože nájomný pomer
navrhovateľky vo vzťahu k uvedenému bytu nezanikol, a preto aj nájomná zmluva, ktorú uzatvoril

odporca 2/ s odporkyňou 1/, je neplatná a v tejto súvislosti je potom neplatná aj kúpna zmluva, ktorou
odporca 2/ predal byt odporkyni 1/ napriek tomu, že nájomkyňou predmetného bytu sa nestala.

Posudzovanie naliehavého právneho záujmu v zmysle ustanovenia § 80 písm. c/ O. s. p. však
treba posudzovať individuálne v každej konkrétnej veci, súvisí najmä aj s vyriešením otázky, či s daným

určovacím petitom je možné dosiahnuť odstránenie spornosti práva navrhovateľovi alebo jeho neistoty
v danom právnom vzťahu, ktorý je predmetom sporu.

Krajský súd sa stotožňuje s tým, že určovacia žaloba nie je opodstatnená vtedy, ak vyriešenie určitej
otázky neznamená vyriešenie obsahu spornosti daného právneho vzťahu alebo práva, alebo ak

požadované určenie má povahu len predbežnej otázky vo vzťahu k posúdeniu, či tu je právny vzťah
alebo právo.

Aj keď okresný súd v danej veci nepripustil zmenu návrhu navrhovateľky, ktorou sa domáhala aj toho,
že je nájomkyňou bytu, ktorého sa predmet sporu týka, tak vzhľadom na okolnosti danej veci a najmä

to, že súd nepripustením zmeny návrhu vystavil navrhovateľku tomu, že by musela podávať nový návrh,
ešte neznamená, že by sporné otázky týkajúce sa zániku nájomného pomeru navrhovateľky a vzniku
nájomného pomeru na strane odporkyne 1/ nemohol v danom prípade súd vyriešiť ako prejudiciálnu
otázku vo vzťahu k otázke neplatnosti uzavretej kúpnej zmluvy ohľadom bytu medzi odporcom 2/ a
odporkyňou 1/. Ak by totiž súd dospel k záveru, že nájomný pomer medzi navrhovateľkou a odporcom

2/ platným spôsobom neskončil, tak potom by nemohla byť platne uzavretá ani nájomná zmluva medzi
odporkyňou 1/ a odporcom 2/ ohľadom predmetného bytu a následne potom ani kúpna zmluva, na
základe ktorej sa odporkyňa 1/ stala vlastníčkou predmetného bytu. V prípade, že by sa preukázal opak,
teda,ženájomnýpomerkbytuunavrhovateľkyplatnezanikol,odporkyni1/vznikolkbytuplatnenájomný
pomer, tak odporca 2/ mohol byt predať odporkyni 1/. Tým by bol predmet sporu vyriešený.

Ak však okresný súd nepripustil zmenu návrhu a uvedené otázky nemohli byť riešené v rámci daného
súdneho konania, vystavil navrhovateľku tomu, že jej nemohla byť poskytnutá adekvátna právna
ochrana. Aj keď by posúdenie otázky platného skončenia nájomného pomeru medzi navrhovateľkou
a odporcom 2/ a nájom vznik nájomného pomeru medzi odporkyňou 1/ a odporcom 2/ malo v danom

prípade povahu predbežnej otázky, tak krajský súd je vzhľadom na okolnosti danej veci toho názoru, že
by bolo potrebné túto okolnosť komplexne posúdiť vo vzťahu k uplatňovanému petitu neplatnosti kúpnej
zmluvy uzavretej medzi odporcom 2/ a odporkyňou 1/, keď na túto okolnosť navrhovateľka v konaní
poukazovala.

Ak by sa totiž preukázalo, že nájomný pomer medzi navrhovateľkou a odporcom 2/ platne neskončil,
a preto nemohol byť platne uzavretý nový nájomný pomer medzi odporkyňou 1/, ktorá je dcérou
navrhovateľky, a odporcom 2/, potom by táto okolnosť mala vplyv aj na platnosť uzatvorenej kúpnej
zmluvy. Aj keď by sa navrhovateľka na základe vyslovenej neplatnosti kúpnej zmluvy nestala vlastníčkou
predmetného bytu, tak by bolo vlastnícke právo vyznačené späť na odporcu 2/ podľa § 34 ods. 2 zákona

č. 162/1995 Z. z. a nebol by už daný právny dôvod, aby mohla byť medzi odporkyňou 1/ a odporcom 2/
uzavretá kúpna zmluva ohľadom predmetného bytu. Buď by účastníci nájomnej zmluvy k predmetnému
bytu, a to odporkyňa 1/ a odporca 2/ rešpektovali nový právny stav a ukončili by nájomný pomer alebo
by navrhovateľka musela zvoliť iné právne riešenie.Ďalej poukazuje krajský súd na to, že pokiaľ okresný súd aj posudzoval okolnosť naliehavého právneho
záujmu podľa ustanovenia § 80 písm. c/ O. s. p., tak z dôvodov rozhodnutia okresného súdu na strane 7

rozsudku vyplýva, že tento bol posudzovaný v súvislosti s tým, že navrhovateľka s odporcom 2/ uzavreli
platnú nájomnú zmluvu a pokiaľ odporca 2/ bol vlastníkom predmetného bytu, mal povinnosť uzatvoriť
zmluvu o prevode vlastníckeho práva výlučne s navrhovateľkou. Ak túto povinnosť podľa zákona porušil,
tak navrhovateľka nemá inú možnosť, ako sa domáhať ochrany svojho práva. Z uvedeného by teda
vyplývalo, že právny záujem vo vzťahu k neplatnosti kúpnej zmluvy podľa ustanovenia § 80 písm. c/ bol

posudzovaný z vyššie uvedených dôvodov, pričom z dôvodov rozhodnutia okresného súdu nevyplýva,
že by sa týmito okolnosťami bol okresný súd zaoberal. Práve dôvody rozhodnutia okresného súdu
poukazujú na to, že zmluva je absolútne neplatná pre nedodržanie formy právneho úkonu s odkazom
na ustanovenie § 46 ods. 1, 2 O. s. p. a § 40 Občianskeho zákonníka.

Z vyššie uvedených dôvodov preto krajský súd rozsudok okresného súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie

konanie a nové rozhodnutie.

Ak bolo rozhodnutie zrušené a vec bola vrátená súdu prvého stupňa na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie, je tento viazaný v ďalšom konaní právnym názorom odvolacieho súdu (§ 226 O. s. p.). V
novom rozhodnutí rozhodne okresný súd aj o náhrade trov konania (§ 224 ods. 3 O. s. p.).

Rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.