Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, December 13, 2023

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 19C/40/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4123203954
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 12. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lucia Kuzmová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2023:4123203954.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra sudkyňou JUDr. Luciou Kuzmovou v spore žalobcu: RED_constructor s. r. o., IČO:

52 441 016, so sídlom Pribišova 47, 841 05 Bratislava – Karlova Ves, proti žalovaným: 1. A. B., nar.
X.X.XXXX, bytom C. XXX/XXX, XXX XX D. – E., zastúpená advokátom JUDr. Mariánom Dobišom, IČO:
50 003 534, so sídlom Sládkovičova 3, 949 01 Nitra, 2. E. F., nar. X.X.XXXX, bytom C. XXX/XX, XXX
XX B. D. G., zastúpená advokátom Mgr. Martinom Lieskovským, IČO: 42 427 291, so sídlom Farská 40,
949 01 Nitra, o nahradenie prejavu vôle, takto

r o z h o d o l :

2 19C/40/2023

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaná v 1. rade a žalovaná v 2. rade majú voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100 %, o výške ktorej bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

18 19C/40/2023

1. Žalobca sa žalobou doručenou Okresnému súdu Nitra dňa 11.5.2023 domáhal, aby súd uložil
povinnosť prejavu vôle žalovaných v 1. a 2. rade ako predávajúcich uzavrieť so žalobcom ako kupujúcim
kúpne zmluvy, ktorými žalované v 1. a 2. rade prevedú na žalobcu vlastnícke právo k nehnuteľnostiam
špecifikovaným v podanej žalobe. Kúpne zmluvy boli súčasťou petitu žaloby. Vo vzťahu k žalovanej v 1.
rade išlo o nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území E., mesto Nitra, okres Nitra, zapísané

v liste vlastníctva č. XXXX v podiele 1/1, a to pozemok registra „C“ – parc. č. 2351/1, druh: zastavaná
plocha a nádvorie, výmera 812 m2, pozemok registra „C“ – parc. č. 2354, druh: zastavaná plocha a
nádvorie, výmera 302 m2, stavba – popis stavby: operačka bez súpisného čísla, postavená na pozemku
č. 2354 a ďalej zapísané na liste vlastníctva č. XXXX v podiele 1/6, a to pozemok registra „C“ – parc.
č. 2351/2, druh: zastavaná plocha a nádvorie, výmera 444 m2. Vo vzťahu k žalovanej v 2. rade ide
o nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území E., mesto Nitra, okres Nitra, zapísané v liste
vlastníctva č. XXXX v podiele 1/1, a to pozemok registra „C“ – parc. č. 2351/5, druh: zastavaná plocha

a nádvorie, výmera 644 m2. Súčasne sa žalobca domáhal priznania nároku na náhradu trov konania.

2. V priebehu konania žalobca podaním zo dňa 23.11.2023 opravil názov žaloby tak, že sa má konať
o nahrádení vyhlásenia vôle žalovanej v 1. rade a žalovanej v 2. rade. Žalobca žiadal, aby súdrozhodol tak, že súd nahrádza súhlas predávajúcej 1 a predávajúcej 2 k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
v znení: A. B., nar. X.X.XXXX, bytom: C. XXX/XXX, XXX XX D. (ako predávajúci 1) a E. F., nar.
X.X.XXXX, bytom: C. XXX/XX, XXX XX B. D. G. (ako predávajúci 2) a RED_constructor s.r.o., so

sídlom: Pribišova 47, 841 05 Bratislava – mestská časť Karlova Ves, IČO: 52 441 016 (ako kupujúci)
uzatvorili túto kúpnu zmluvu: čl. I Predávajúca 1 je v podiele 1/1 výlučnou vlastníčkou nehnuteľností,
nachádzajúcich sa v katastrálnom území E., obec Nitra, okres D., zapísaných na liste vlastníctva č.
XXXX: pozemku registra „C“ – parc. č. 2351/1, druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie, výmera
812 m2, pozemku registra „C“ – parc. č. 2354, druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie, výmera

302 m2, stavby „operačka“ bez súpisného čísla, postavenej na pozemku parc. č. 2354. Predávajúca 1
je v podiele 1/6 podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľností, nachádzajúcich sa v katastrálnom území
E., obec Nitra, okres D., zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX: pozemku registra „C“ – parc. č.
2351/2, druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie, výmera 444 m2. Predávajúca 2 je v podiele
1/1 výlučnou vlastníčkou nehnuteľností, nachádzajúcich sa v katastrálnom území E., obec Nitra, okres
D., zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX: pozemku registra „C“ – parc. č. 2351/5, druh pozemku:

zastavaná plocha a nádvorie, výmera 644 m2. Čl. II Predávajúci 1 predáva nehnuteľnosti opísané v čl.
I kupujúcemu za kúpnu cenu 315 000 eur a kupujúci predmet kúpy odkupuje do výlučného vlastníctva.
Kúpnu cenu kupujúci zaplatí Predávajúcej 1 v celosti a to vo výške 285 000 eur do 15 dní po nadobudnutí
právoplatnosti rozsudku o nahradenie prejavu vôle. Zvyšná časť vo výške 30 000 eur bola kupujúcim
uhradená Predávajúcej 1 na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 8.4.2022 v znení jej

dodatkov. Predávajúci 2 predáva nehnuteľnosti opísané v čl. I kupujúcemu za kúpnu cenu 123 500 eur
a kupujúci predmet kúpy odkupuje do výlučného vlastníctva. Kúpnu cenu kupujúci zaplatí Predávajúcej
2 v celosti a to vo výške 109 250 eur do 15 dní po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku o nahradenie
prejavu vôle. Zvyšná časť vo výške 14 250 eur bola kupujúcim uhradená Predávajúcej 2 na základe
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 8.4.2022 v znení jej dodatkov. Čl. III Kupujúci nadobudne

vlastnícke právo k prevádzaným nehnuteľnostiam vkladom do katastra nehnuteľností. Do tejto doby sú
účastníci zmluvy svojimi zmluvnými prejavmi viazaní. Čl. IV Zmluva sa považuje za uzatvorenú v Nitre
v deň právoplatnosti rozsudku o nahradenie prejavu vôle. Žalobca sa ďalej domáhal priznania nároku
na náhradu trov konania. Toto podanie žalobca nepovažoval za kvalitatívnu, kvantitatívnu ani podstatnú
zmenu žaloby. Za zmenu žaloby (§ 140 CSP) toto podanie nepovažoval ani súd, preto o pripustení, resp.

nepripustení zmeny žaloby nerozhodoval. Žalobca sa v tomto konaní v žalobe a rovnako v jej zmene
domáha nahradenia prejavu vôle žalovaných uzavrieť s ním kúpnu zmluvu k totožným nehnuteľnostiam
a na základe stále rovnakých skutkových okolností.

3. Žalobca v žalobe uviedol, že dňa 8.4.2022 uzavrel ako budúci kupujúci so žalovanými v 1. a 2.

rade ako budúcimi predávajúcimi k predmetným nehnuteľnostiam zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.
K zmluve boli uzavreté aj 2 dodatky, a to dňa 16.6.2022 dodatok č. 1 a dňa 14.9.2022 dodatok č.
2. V zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a jej dodatkov mala byť na základe výzvy žalobcu ako
budúceho kupujúceho do 15.12.2022 uzavretá riadna zmluva. Dohoda zmluvných strán neupravovala
žiadne ďalšie podmienky, na splnenie ktorých bolo uzavretie riadnej kúpnej zmluvy naviazané. Zvyšná

časť kúpnej ceny mala byť zo strany žalobcu ako budúceho kupujúceho uhradená po uzatvorení kúpnej
zmluvy, najneskôr však do 15.12.2022. Dňa 13.12.2022 žalobca vyzval žalované na uzavretie kúpnej
zmluvy, navrhol miesto a čas uzavretia zmluvy tak, aby to bolo v súlade s ustanoveniami zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve. Napriek uvedeným skutočnostiam žalované na výzvu žalobcu nereagovali a
k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo. Žalobca z údajov katastra nehnuteľností zistil, že žalované realizujú

predaj nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom kúpnej zmluvy. Na Okresnom úrade Nitra, katastrálnom
odbore sú vedené konania o povolenie vkladu vlastníckeho práva pod č. V- 117/2023 a V 309/2023,
ktoré sú prerušené. Žalobca je obchodnou spoločnosťou, ktorá realizuje developerskú výstavbu vo
viacerých lokalitách Slovenska. Z dôvodu minimalizácie podnikateľského rizika je štandardný postup
žalobcu pri nadobúdaní pozemkov pre investičnú výstavbu do vlastníctva taký, že s vlastníkmi pozemkov

uzatvára najprv zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pričom vlastníkom uhradí časť kúpnej ceny ako
zálohovú platbu. V čase medzi uzavretím zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a uzavretím riadnej kúpnej
zmluvy si žalobca overuje možnosť realizácie svojich zámerov na pozemkoch, zabezpečuje potrebné
podklady pre územné a stavebné konanie, rokuje s budúcimi účastníkmi územného a stavebného
konania a tiež vykonáva kroky na získanie stanovísk dotknutých orgánov verejnej správy, fyzických

a právnických osôb. V tomto prípade žalobca uhradil žalovanej v 1. rade časť kúpnej ceny vo výške
30 000 eur a žalovanej v 2. rade časť kúpnej ceny vo výške 14 250 eur, čím si splnil zmluvne dohodnuté
povinnosti. Žalobca zabezpečil predbežné zameranie pozemkov a zameranie inžinierskych sietí na
pozemkoch, dal vyhotoviť znalecký posudok v hodnote 1 000 eur, zabezpečil podľa požiadaviek MestaNitra uskutočnenie architektonickej súťaže, získal stanovisko Útvaru architekta Mesta Nitra a pripravil
návrh zmluvy o vecnom bremene s vlastníkmi ďalších pozemkov. Hodnota prác architekta v prípade
víťazného architektonického návrhu dosahuje podľa sadzobníka UNIKA sumu cca 60 000 eur. Žalobca

na realizáciu svojho developerského zámeru na dotknutých pozemkoch vynaložil sumu viac ako 105 000
eur. Táto investícia žalobcu však môže byť svojvoľným a protiprávnym konaním žalovaných úplne
zmarená, keďže podklady boli pripravované výhradne pre dotknuté pozemky a nie sú použiteľné pre inú
lokalitu. Žalobca má naďalej záujem uzavrieť so žalovanými kúpnu zmluvu, ale keďže žalované svoje
záväzky zo zmluvy o budúcej zmluve neplnia, bol nútený podať žalobu v tomto spore.

4. Žalovaná v 1. rade vo vyjadrení k žalobe poukázala na to, že žalobca si nesplnil všetky zmluvne
stanovené povinnosti. Odmietla tvrdenie žalobcu, že neodpovedala na jeho výzvu zo dňa 13.12.2022,
ktorú jej žalobca adresoval dňa 14.12.2022 o 0:54 hod. V tejto výzve žalobca žalovaným navrhol, aby
sa dňa 15.12.2022 o 10:00 hod. stretli na Mestskom úrade v Nitre za účelom uzavretia kúpnej zmluvy.
Žalovaná v 1. rade uviedla, že dňa 14.12.2022 odpovedala na emailovú výzvu žalobcu s tým, že od

žalobcu žiadala v súlade s čl. II. ods. 6 Zmluvy o budúcej zmluve predloženie kúpnej zmluvy, ktorú mal
žalobca pripraviť. Na základe telefonátov a SMS komunikácie si so žalobcom dohodli osobné stretnutie
dňa 14.12.2022 približne o 14:00 hod v kaviarni na prízemní OC Mlyny. Na osobnom stretnutí jej žalobca
nepredložil žiadnu kúpnu zmluvu, účelom stretnutia bola snaha žalobcu presvedčiť žalované, aby bol
predĺženýtermínnauzatvoreniekúpnejzmluvyďalšímdodatkom.Žalobcajejuviedol,žedňa15.12.2022

o 10:00 hod. na Mestský úrad v Nitre za účelom podpísania kúpnych zmlúv nepríde a zvyšná časť kúpnej
ceny nebude uhradená dňa 15.2.2022. V súvislosti s vyplatením zvyšnej časti kúpnej ceny žalobca
uviedol, že túto uhradí, až keď ukončí kolaudáciu bytovky v Detve, na základe čoho žalovaná v 1. rade
dospela k záveru, že žalobca v danom čase nedisponuje dostatočnými peňažnými prostriedkami. Podľa
žalovanej v 1. rade skutočná vôľa žalobcu nesmerovala k tomu, aby bola kúpna zmluva uzatvorená.

Výzva zo dňa 14.12.2022 bola len formálna, skutočným úmyslom žalobcu bolo dosiahnuť predĺženie
lehoty na uzatvorenie kúpnych zmlúv. O nedostatku vážnosti vôle žalobcu uzatvoriť na základe výzvy
zo dňa 14.12.2022 kúpnu zmluvu so žalovanými svedčí aj emailová komunikácia žalobcu s realitnou
maklérkou H. F. zo dňa 4.12.2022, ktorá vystupovala vo vzťahu k stranám sporu ako sprostredkovateľ.
Z predmetného emailu vyplýva, že žalobca žiada realitnú maklérku, aby presvedčila žalované na

predĺženie termínu uzatvorenia kúpnej zmluvy o ďalšie 4 mesiace najlepšie bez nutnosti platenia ďalšej
zálohy. Žalovaná v 1. rade aj napriek tomu, že žalobca jej neposkytol návrh kúpnej zmluvy, prišla za
obe žalované dňa 15.12.2022 o 10:00 hod. na Mestský úrad v Nitre s tým, že tam čakala na žalobcu za
účelom podpísania kúpnych zmlúv. Žalovaná v 2. rade čakala len na informáciu od žalovanej v 1. rade o
prítomnosti žalobcu, aby sa rovnako vedela dostaviť na Mestský úrad v Nitre. Žalobca na toto stretnutie

neprišiel. Prítomnosť žalovanej v 1. rade na Mestskom úrade v Nitre dňa 15.12.2022 preukazujú časenky
z mestského úradu a ďalšia fotodokumentácia. Žalované dňa 16.12.2022 adresovali žalobcovi list zo dňa
15.12.2022, v ktorom mu oznámili, že nesúhlasia s predĺžením lehoty na uzatvorenie kúpnych zmlúv, že
sú resp. boli pripravené uzatvoriť zmluvu do 15.12.2022, a v prípade nesplnenia svojho záväzku podľa
zmluvy o budúcej zmluve bude prijatá časť kúpnej ceny započítaná s nárokom žalovaných na zaplatenie

zmluvnej pokuty. Na daný list žalobca žiadnym spôsobom nereagoval, prvá reakcia žalovaného prišla
až 10.01.2023. Žalovaná v 1. rade má za to, že žaloba bola zo strany žalobcu podaná oneskorene,
pretože žalované platne uzatvorili kúpne zmluvy s treťou osobou, vo vzťahu k sporným nehnuteľnostiam
prebieha vkladové konanie, vedené Okresným úradom Nitra, katastrálnym odborom pod č. V-117/2023 a
V-309/2023. Žalovaná v 1. rade ďalej uviedla, že zmluva o zmluve budúcej predstavuje čisto záväzkovo-

právny vzťah medzi zmluvnými stranami, v danom prípade medzi žalobcom ako budúcim kupujúcim a
žalovanými ako budúcimi predávajúcimi, a teda nemá žiadne vecno-právne účinky. Žalované neboli zo
zmluvy o budúcej zmluve zaviazané previesť na žalobcu vlastnícke právo k sporným nehnuteľnostiam,
ale mali iba povinnosť uzatvoriť s ním kúpnu zmluvu. Porušenie povinnosti zo zmluvy o budúcej
zmluve nemá následok v podobe vydania súdneho rozhodnutia, ktorým žalobca priamo nadobudne

sporné nehnuteľnosti, ale iba nadobudne právo na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Žalovaná v 1. rade ďalej
dôvodila, že ak budúci predávajúci prevedie predmet vlastníctva na tretiu osobu a poruší tak svoju
povinnosť vyplývajúcu zo zmluvy o budúcej zmluve, budúci kupujúci sa nemôže domáhať od tretej
osoby nahradenia prejavu vôle, pretože zmluva o zmluve budúcej zmluve nemá rovnaké účinky ako
predkupnéprávo.Samotnáexistenciazmluvyobudúcejzmluveazáväzokznejvyplývajúcinespôsobujú

v prípade jej porušenia, spočívajúcom v prevedení predmetu vlastníctva na tretiu osobu, neplatnosť
právneho úkonu, ktorý uzatvoril budúci predávajúci s treťou osobou, pretože takýto extenzívny výklad by
bol príliš obmedzujúci v súvislosti s dispozičným oprávnením budúceho predávajúceho ako aj vlastníctva
tretej osoby. Z uvedeného dôvodu je potrebné rozlišovať medzi účinkami zmluvy, a to záväzkovýmialebo vecnými. Žalovaná v 1. rade poukázala na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR so sp. zn. 2 Cdon
1505/97 a judikát Najvyššieho súdu SR č. R 4/2008. V tejto súvislosti poukázala tiež na zásadu priority
uplatňujúcej sa v katastrálnom konaní a tvrdila, že vzhľadom na skôr podaný návrh na vklad je rozsudok

v tomto konaní o nahradenie prejavu vôle nevykonateľný. Žalovaná v 1. rade poukázala na rozsudok
Najvyššieho súdu SR so sp. zn. 10Sžr/175/2011 a rozhodnutie Krajského súdu v Žiline so sp. zn.
22Sp/41/2010.

5. Žalovaná v 2. rade rovnako ako žalovaná v 1. rade vo vyjadrení k žalobe žiadala žalobu zamietnuť

ako nedôvodnú. Tiež uviedla, že dôkazy predložené žalobcom nepreukazujú, že by si žalobca voči
žalovaným splnil všetky zmluvne stanovené podmienky, na základe čoho by mu vznikol nárok na
uzavretie kúpnej zmluvy so žalovanými. Rovnako poukázala na stretnutie žalovanej v 1. rade so
žalobcom v OC Mlyny dňa 14.12.2022, ktorého účelom bola snaha žalobcu presvedčiť žalované na
predĺženie termínu na uzavretie riadnej kúpnej zmluvy, na priebeh návštevy žalovanej v 1. rade na
Mestskom úrade v Nitre dňa 15.12.2022, list žalovaných zo dňa 15.12.2022 adresovaný žalobcovi.

Žalobu považuje žalovaná v 2. rade za podanú oneskorene a rovnako ako žalovaná v 1. rade poukazuje
na zásadu priority uplatňovanú v katastrálnom konaní a cituje totožné rozhodnutia súdov.

6. Žalobca vo vyjadrení k vyjadreniu žalovanej v 1. rade považoval za nesporné, že zmluva o budúcej
kúpnej zmluve v znení dodatkov č. 1 a 2 vznikla a je platným a dostatočným prejavom vôle strán.

Tiež považoval za nesporné odoslanie výzvy budúcim predávajúcim ako aj to, že žalobca sa zúčastnil
osobného stretnutia so žalovanou v 1. rade, s ktorou chcel uzavrieť ďalší dodatok k zmluve. Tento
dodatok chcel uzavrieť z dôvodu, aby mohol využiť vlastné zdroje, ktoré očakával ako výnos zo svojho
developerského projektu. Pre prípad, že by žalované s uzavretím dodatku nesúhlasili, mal zabezpečené
financovanie kúpnej ceny prostredníctvom obchodného partnera. Za spornú považuje vážnosť výzvy zo

dňa 13.12.2022. Tvrdí, že ide o úkon vážne urobený, ktorý nemôže byť absolútne neplatný s tým, že je
potrebnévychádzaťzprezumpcieplatnostiprávnychúkonov,atozmluvyobudúcejzmluveavýzvy.Vôľa
uzavrieť so žalovanými kúpnu zmluvu podľa žalobcu vyplýva aj zo vzájomnej SMS komunikácie, kde
žalobca žalovanej v 1. rade napísal „uzavrieme to tak, aby ste mali istotu“. Za spornú žalobca považuje
účasť žalovanej v 1. rade na Mestskom úrade v Nitre. Tvrdí, že o sa tu nachádzal, po príchode žalovanej

v 1. rade telefonoval a ona mu nedvíhala. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve bola uzavretá obojstranne,
teda obe zmluvné strany mali spoločnú povinnosť kúpnu zmluvu uzavrieť. Žalobca tvrdil, že žalovanej
v 1. rade vysvetlil, že ich vyplatí z vlastných zdrojov, bez zaťaženia nehnuteľnosti. Žalovanej v 1. rade
vysvetlil, že peňažné prostriedky z vlastných zdrojov sú neúročené, sú dostupné ihneď, čo žalovaná v 1.
rade zobrala na vedomie a nemala k tomu žiadne výhrady. Obsahom dodatku malo byť nielen predĺženie

lehoty, ale hlavne upravenie podmienky vyplácania poslednej časti kúpnej ceny, čo žalovaná v 1. rade
cielene zamlčala. Žalobca mal za to, že posledná časť kúpnej ceny mala byť vyplatená do notárskej
úschovy. Dňa 12.12.2022 mu žalovaná v 1. rade napísala „pán I. je to zložité, aj ja a pani F. máme iné
predstavy, mrzí nás to, ale už sa chceme posunúť ďalej“. Z tohto podľa žalobcu vyplýva, že žalované
mali iný úmysel ako uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu. Celé stretnutie bolo veľmi zvláštne, žalovaná

v 1. rade priznala, že má iných záujemcov o kúpu nehnuteľnosti, rozplakala sa. Pri osobnom stretnutí
sa dohodli, že žalované si zoberú čas na rozmyslenie a svoje rozhodnutie žalobcovi oznámia. Žalobca
považuje za neaktuálne vyjadrenia žalovaných v liste, ktorý mu odoslali dňa 16.12.2022, v ktorom
žalované deklarujú ich pripravenosť uzavrieť kúpnu zmluvu do 15.12.2022. Žalované ho chceli úmyselne
dostať do omylu. Za neštandardnú považuje žalobca kúpnu zmluvu podpísanú žalovanou dňa 5.1.2023,

pretože táto zmluva neobsahuje žiadne zmluvné pokuty ani žiadne možnosti odstúpenia, pritom sa jedná
o nemalé finančné prostriedky. Žalovaná v 1. rade ho chcela zámerne poškodiť. Konanie žalovaných je
v rozpore s dobrými mravmi, žalované sa chceli na úkor žalobcu bezdôvodne obohatiť a na žalobcovi
zarobiť. Podpísanie kúpnej zmluvy s J. F. je neplatný právny úkon.

7.Navyjadreniežalobcureagovalažalovaná1.radeďalšímvyjadrením.Zotrvalanatvrdeniachotom,že
žalobca nemal reálny záujem uzatvoriť so žalovanými kúpnu zmluvu najneskôr do 15.12.2022 a k tomuto
dátumu ani nemal dostatočné peňažné prostriedky na vyplatenie kúpnej ceny. Na osobnom stretnutí
žalobcu so žalovanou v 1. rade dňa 14.12.2022 nepadla ani zmienka o záujme žalobcu uzavrieť zmluvu
v súlade s podmienkami dojednanými v zmluve o budúcej zmluve. Žalobca nespomenul ani žiadneho

obchodného partnera, prostredníctvom ktorého mala byť vyplatená kúpna cena. Žalobca sa na danom
stretnutí snažil žalované presvedčiť, aby predĺžili termín uzavretia zmluvy ďalším dodatkom. Žalobca sa
vyhováral na rozbehnuté projekty (bytovka v Detve), ktoré musí ukončiť. Žalované sa už chceli posunúť
ďalej a nechceli čakať a neboli ochotné zmluvu ďalej predlžovať. Žalovaná v 1. rade poukázala nadojednania ohľadom splatnosti kúpnej ceny v zmluve o budúcej zmluve. Údajné dojednávanie zaplatenia
kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy považuje za vymyslené tvrdenie žalobcu. Žalovaná v 1.
rade aj tu poukazuje na skutočnosť, že sa dňa 15.12.2022 v čase okolo 10:00 hod. dostavila na Mestský

úrad v Nitre. Žalobca tu prítomný nebol. Návrh kúpnej zmluvy, ktorý im žalobca zaslal emailom zo dňa
2.6.2022 považuje za neaktuálny, pretože odvtedy bola zmluva dvakrát menená na základe dodatkov.
Podľa zmluvy o budúcej zmluve je oprávnený iniciovať uzavretie kúpnej zmluvy len žalobca. Výzvu na
uzavretie zmluvy doručenú dňa 14.12.2022 o 0:54 hod. považuje za neplatný právny úkon. Žalovaným
bola táto výzva adresovaná bez náležitosti vôle, napísaná bola iba formálne. Žalovaná v 1. rade sa

ohradilavočitvrdeniamžalobcuotom,žežalovanésasnažiližalobcupoškodiť.Zdôraznila,žemudaliasi
8 mesiacov na uzavretie kúpnej zmluvy a vyšli mu v ústrety podpísaním dvoch dodatkov. Žalovaná v 1.
rade uzatvorila s J. F. k predmetným nehnuteľnostiam zmluvu o budúcej kúpnej zmluve dňa 16.12.2022
a dňa 19.12.2022 od neho prijala peňažné prostriedky. Všetky právne kroky s touto osobou vykonala až
po uplynutí lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy so žalobcom, teda po 15.12.2022.

8. Žalobca v ďalšom písomnom vyjadrení tvrdil, že v zmluve o budúcej kúpnej zmluve nemal konkrétne
podmienky a lehoty na doručenie návrhu kúpnej zmluvy. Podmienku návrhu doručenia kúpnej zmluvy
splnil. Návrh kúpnej zmluvy neznamená konečná verzia zmluvy. Pri návrhu je priestor diskutovať a meniť
jednotlivé ustanovenia zmluvy. Zdôraznil, že vždy keď došlo k zmene zmluvy o budúcej kúpnej zmluve,
bolo podmienkou žalovaných zdvihnutie kúpnej ceny a zmluvné pokuty, k čomu musel žalobca každým

dodatkom pristúpiť. Žalobca ďalej uviedol, že nie je možné za pár hodín nájsť nového kupujúceho
a podpísať novú kúpnu zmluvu. S kupujúcim J. F. musela žalovaná v 1. rade rokovať už podstatne skôr,
minimálne 3-4 mesiace vopred. Vôľa a úmysel žalovanej v 1. rade nebol vážny, išlo len o predstieraný
úmysel uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu. Žalobca k tvrdeniu o nezložení časti kúpnej ceny do
notárskej úschovy uviedol, že do notárskej úschovy nie je možné zložiť akékoľvek peniaze, keď nie je

podkladom akákoľvek zmluva, pretože notár musí poznať podmienky, kedy môže odoslať peniaze.

9. Žalovaná v 1. rade ďalej uviedla, že v zmluve o budúcej kúpnej zmluve v znení jej dodatkov bolo
jasne, zrozumiteľne a určito stanovené, že kúpna zmluva sa má uzatvoriť najneskôr do 15.12.2022.
Doručením výzvy dňa 14.12.2022 bez priloženia finálnych kúpnych zmlúv žalobca zrejme úmyselne

konal s pohnútkou, že takto získa čas na vyjednanie si ďalšieho predĺženia zmluvy o budúcej zmluve.
Z takéhoto konania žalobcu je očividné, že nemal skutočný úmysel uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr
do 15.12.2022. Všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy boli dohodnuté v zmluve o budúcej kúpnej
zmluve. Žalovaná v 1. rade zdôraznila, že to bol výlučne žalobca, ktorý chcel predlžovať zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve. Na podnet žalovaných by sa zmluva o budúcej kúpnej zmluvy nikdy

nepredlžovala. Ak by si žalobca splnil riadne svoj záväzok už z prvotnej verzie zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve, nikdy by k navýšeniu kúpnej ceny a ani zmluvných pokút nedošlo. Žalovaná v 1.
rade sa ohradzuje voči tvrdeniu žalobcu o nedostatku vážnej vôle uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu.
Tvrdí, že žalované od počiatku mali úmysel so žalobcom uzatvoriť kúpnu zmluvu. Táto vôľa vyplýva
najmä z toho, že žalobcovi dvakrát vyšli v ústrety a poskytli mu ďalší čas na uzatvorenie kúpnej

zmluvy, boli ochotné čakať niekoľko ďalších mesiacov, a to vždy iba na žiadosť žalobcu. Žalovaná
v 1. rade bola dňa 15.12.2022 na mestskom úrade v Nitre, kde čakala na žalobcu a chcela s ním
kúpnu zmluvu uzatvoriť. Nepopiera, že nie je možné nájsť nového kupujúceho v priebehu krátkeho
času. Skutočnosť, že mala na predmetné nehnuteľnosti iného záujemcu žalobcovi uviedla. S J. F. ako
záujemcom o predaji sporných pozemkov počas platnosti a účinnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

odmietala komunikovať. Žalovaná v 1. rade tvrdí, že žalobca dňa 15.12.2022 na Mestskom úrade v Nitre
nebol. Ak by žalobca reálne Mestskom úrade v Nitre bol, tak by bolo nezmyselné kontaktovať žalovanú
v 1. rade prostredníctvom telefónu, pretože neexistuje žiadna šanca, že by sa fyzicky nestretli. Žalovaná
v 1. rade tvrdí, že žalobca k 15.12.2022 nemal vypracovanú žiadnu kúpnu zmluvu a nedisponoval ani
peňažnými prostriedkami na vyplatenie žalovaných. Žalobcovi nič nebránilo vypracovať finálnu verziu

kúpnej zmluvy v zmysle dodatkov s tým, že ju sám mohol predložiť notárovi a zložiť peniaze do úschovy.

10. Súd spor prejednal za prítomnosti konateľa žalobcu, žalovaných v 1. a 2. rade a ich a právneho
zástupcu. V rámci dokazovania sa súd oboznámil s jednotlivými listinami založenými v súdnom spise,
ako aj prednesom právneho zástupcu žalovaných, vykonal výsluch konateľa žalobcu, žalovaných v 1.

a 2. rade a svedka J. F..

11. Konateľ žalobcu na pojednávaní uviedol, že pozemky si vyhliadli ešte dávnejšie, zoznámili s pani B.
a začali spolu viesť obchodný dialóg. Začali preverovať na meste možnosť samotnej výstavby, o čoms predávajúcimi intenzívne komunikovali. Procesy na meste trvali dlho z rôznych dôvodov, ale aj preto,
že chceli pozemky financovať z vlastných zdrojov a nie zo zdrojov finančných partnerov. Tak uzatvárali
dodatky. Keď sa blížili do cieľa, mali za to, že majú s predávajúcimi korektné a dobré vzťahy a nevedeli

si ani predstaviť, že sa neuzavrie kúpna zmluva. Vynaložili nemalé finančné prostriedky, vypracovali
kvalifikovanú súťaž, čo bola podmienka mesta. Potom sa správanie predávajúcich zmenilo, prestali
zdvíhať telefóny, komunikovať, asi tam bola iná vôľa. Pozemky sa nachádzajú v historickom areáli.
Myslí si, že pod tlakom možno ostatnej rodiny boli žalované nútené sa zachovať tak, ako sa zachovali,
možno pod nejakou víziou väčšie finančného zisku. K 15.12.2022 mali k dispozícii peňažné prostriedky

na zaplatenie kúpnej ceny za nehnuteľnosti. Ako firma, ktorá je v holdingu, disponujú prostriedkami
na kúpu nehnuteľností. Majú portfólio v hodnote viac ako 10 mil. eur, ktoré konateľ žalobcu ovláda.
Tieto prostriedky sa nachádzali na bankových účtoch ich akcionárov, či už je to spoločnosť Avoris,
čo je rakúsky holding so sídlom vo Viedni, K. B. C., K. L. K., K. M. J.. V čase, keď sa mala platiť
kúpna cena, žalobca disponoval s majetkom v hodnote 800 000 eur a je súčasťou holdingu. Do tohto
projektu dali skoro 100 000 eur, čím preukázali dostatočnú vážnosť obchodu. Konateľ žalobcu tvrdil,

že žalobca v tom čase mal majetok v hodnote 800 000 eur, čo vyplýva listov vlastníctva a z posudkov.
Predpokladá, že posledná účtovná závierka žalobcu bola vyhotovená za posledné účtovné obdobie,
teda rok 2022. Na dotaz právneho zástupcu žalovaných, či akcionári žalobcu poskytujú finančné
prostriedky žalobcovi za situácie, že žalobca nezakladá účtovné závierky do zbierky listín a je v strate,
konateľ žalobcu reagoval, že sú to nezmysly. Za situácie, že chcú kúpiť pozemok za 300 000 eur,

holding požičia spoločnosti 300 000 eur. Keď sa čokoľvek smerujúce k zhodnoteniu investuje do
týchto pozemkov na úrovni čo i len štúdie, tak to vytvorí pre firmu stratu. Je to úplne bežný postup
a to, že tie peniaze idú od holdingu, sa dá vidieť vždy na tom, či existuje nejaká ťarcha v prospech
financujúceho subjektu. Po financovaní bankou sa holdingové zdroje kapitalizujú. Konateľ žalobcu sa
nevedel vyjadriť k účtovnej závierke z roku 2021 s tým, že žalobcovi robí účtovníctvo zahraničná firma.

Dňa 15.12.2022 bol na mestskom úrade v Nitre, nepamätá sa, v akom čase, rieši veľa vecí. Bol tam
sám. Nevie si vysvetliť, prečo sa so žalovanou v 1. rade nestretli. Za podstatnejšie považuje, že takéto
dohodnuté stretnutie sa koordinuje cez telefón a keďže mu nebolo zdvihnuté, tak aj vzhľadom na to,
že mal už predtým pocit, že nie sú tie úmysly čestné, tak to vyhodnotil tak, že tam žalovaná v 1. rade
nie je. Nemal záujem ju tam niekde snoriť, keď tam zrejme nebola. Nevedel uviesť, kedy žalovanej

v 1. rade telefonoval. Z jej strany došlo k teatrálnemu zabezpečovaniu si neštandardných fotografií
po nejakej úvahe a strategickom naplánovaní, prichádzajúce hovory boli prestierané. To, že tam boli
prichádzajúce hovory medzi odchádzajúcimi, potvrdilo jeho predpoklad, že sa tam jednalo o nejakú
manipuláciu, inak nie je možné, že by sa nespojili. K emailu zo dňa 4.12.2022, ktorý viedol s realitnou
maklérkou, kde navrhoval predĺžiť uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy uviedol, že to bolo z dôvodov,

že zabezpečovali prvotné rozhodnutie na meste Nitra a stále v tom nemali jasno. Pre developera je
ideálne, aby do obchodu vstupovali s minimálnou mierou rizika. Investované peniaze majú pre nich
veľkú hodnotu. Pokiaľ príde k dohode s akýmikoľvek budúcimi predávajúcimi o predĺžení kontraktu,
tak je to na obchodnom zvážení, čo sa oplatí finančne viac. Architektonickú súťaž rozbehli vo veľmi
vysokom štandarde. Tá súťaž vzhľadom na spor, ktorý vznikol, bola pozastavená. Podmienky pre

vydanie územného povolenia bolo možné splniť. Na stretnutí dňa 14.12.2022 sa so žalovanou v 1.
rade rozprávali o priebehu architektonickej súťaže. Jej správanie bolo veľmi zvláštne, aj sa rozplakala.
Konateľ žalobcu má za to, že už mala jasný plán, pretože pod tlakom ostatnej rodiny tam bol iný kupujúci,
ktorý bol asi inak strategický, lepší. Trval na tom, že pokiaľ idú hneď do kúpnej zmluvy, musia byť
peniaze vinkulované naproti listu vlastníctva. Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve pripravovala realitná

maklérka, ktorá zastupovala predávajúce. Podrobnosti kúpnej zmluvy tam riešené neboli. V obchode je
to tak, že všetko sa dá dohodnúť, pokiaľ sa jedná o jednoduchú vec. Vinkuláciu, úschovu považuje za
štandardnúvec.Akchcúkúpiťpozemok,urobiťkúpnuzmluvujeprimitívne.Sobsahomzmluvyobudúcej
kúpnej zmluvy zo dňa 8.4.2022 mal možnosť sa oboznámiť, veď ju podpisoval. Podmienky zaplatenia
kúpnej ceny boli naformulované v zmluve. Pokiaľ tam nebola naformulovaná vinkulácia alebo notárska

úschova, a pokiaľ k takejto požiadavke potom zo strany žalobcu prišlo, takúto požiadavku považuje za
úplne štandardnú. Ak predávajúci trval na tom, že nechce robiť úschovu, tak tam jednoznačne vidieť
nekalé úmysly. V čase podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve mali právnika, disponujú celým radom
právnikov. Právnika majú aj zamestnaného.

12. Právny zástupca žalovaných na pojednávaní zotrval na obsahu písomných podaní, ktoré boli
predložené.Malzato,žežalobcovizdôvodunesplneniapodmienokzanikloprávonauzatvoreniekúpnej
zmluvy. Žalobu považoval za nedôvodnú a navrhol ju zamietnuť a priznať žalovaným náhradu trov
konania. Doplnil, že z verejne dostupných zdrojov (finstat) má informáciu, že posledná účtovná závierkažalobcu bola vyhotovená za rok 2020. V danom účtovnom období spoločnosť vykázala stratu 28 460
eur. Dlhodobý hmotný majetok bol v hodnote 357 500 eur, avšak dlhodobé záväzky spoločnosti boli vo
výške 350 000 eur.

13. Žalovaná v 1. rade na pojednávaní vypovedala, že jej volal pán I., že má záujem o ich pozemok,
že je to jeho sen niečo tam vybudovať. Volal jej aj jeho kamarát. Povedala mu, že už má na pozemok
kupca. Ten kupec potom odstúpil a realitáčka prišla za ňou a povedala jej, že pán I. má o to záujem. Tak
sa dohodli, že to predajú tomu, kto to kúpi a zaplatí kúpnu cenu. Lenže potom si pán I. zisťoval niečo na

úrade a k zmluve pristúpili v apríli. Zaplatil im zálohu s tým, že si musí ešte niečo povybavovať a zvyšok
im zaplatí do troch mesiacov. To jednanie s pánom I. bolo také, že si nevolali a až 5 dní pred vyplatením
celej sumy za pozemok sa ohlásil. Povedal, že sú tam nejaké problémy a znova sa to musí predĺžiť. Tak
zase tam bola zmluvná pokuta a zase čakali do ďalšieho termínu. Komunikácia bola ohľadne ocenenia
budovy, že to bude potrebovať k pôžičke. Znalcovi, čo oceňoval budovu, otvorila a on si to pomeral.
Potom prišiel znova dátum a opäť sa to predĺžilo. Pri každej jednej predlžovačke pánovi I. povedala, že to

nemá rada, že nikoho nechce tlačiť k múru, ale potrebuje, aby sa suma za nehnuteľnosť vyplatila. Chceli
nehnuteľnosti predať bez týchto posunov. Pri ďalšom predĺžení mu povedala, že to je poslednýkrát, čo
sa zmluva predlžuje. Lenže ani to sa nedodržalo. Keď robili dodatok v septembri, pán I. to chcel do
30.12. ale ony trvali na 15.12., aby to bolo pred sviatkami uhradené. Zase pár dní pred 15.12. povedal,
že sa potrebuje stretnúť. Povedala mu, že nie je dôvod sa stretávať, nech prinesie kúpnu zmluvu, dá

si ju pozrieť právnikovi a môže dôjsť k vyplateniu. Na to povedal, že trvá na stretnutí, tak sa 14.12.
stretli v Mlynoch. Tam začal rozprávať, že on to potrebuje predĺžiť, lebo má kolaudáciu v Detve a po tej
kolaudácii by mohlo dôjsť k vyplateniu. Zrazu z konca januára bol marec. Spýtal sa, či trvá na tom, že
ďalej tú zmluvu nepredĺžia a ona povedala, že áno, že ju ďalej nepredĺžia. Povedala, že keď donesie
kúpnu zmluvu, môžu to hneď predať, vyrovnať sa. Stále od nej chcel, aby mu oznámila, keby to predala.

Povedala mu, že nevie, či to predá a čo s tým bude ďalej. Potom jej povedal, že on 15.12. na úrad
nepríde, lebo má nejaké iné záležitosti. Žalovaná v 1. rade dňa 15.12. išla na mestský úrad, nie za to, aby
tam robila teátro. Mala to napísané v zmluve, preto tam išla. Poradil jej to právnik. Bola taj a aj sa zapísala
na vrátnici do knihy návštev, aj sa tam odfotila. Počkala tam do 10.20 a potom odišla. Poobede jej volal
pán I.. Nevšimla si, keď jej volal. Volala mu naspäť a nedvihol. Tým to pre ňu skončilo. On nikdy nemal

na nich čas, len pred termínom zmluvy, ale dňa 14.12. mal dlhý čas na debatu. O platení, o notárskej
úschove, vinkulácii nikdy nebola reč. Dodatky sa robili na poslednú chvíľu. O banke sa nikdy nehovorilo.
Žalovaná v 2. rade má pozemok vedľa nej. Dňa 15.12. bola v Nitre a povedala, že ona neverí, že konateľ
žalobcu tam príde, a preto išla na cintorín s tým, že keď jej žalovaná v 1. rade zavolá, ona príde. Pozemky
predávaliajpredtým,akosaspoznalisožalobcom.Celárodinabolispoluvlastníci.Predávalatošvagriná.

Ona inzerát cez realitku nedávala, ale žalovaná v 1. rade predávala cez Haló reality. Urbanistickú štúdiu
na to územie nerobili. Uzatvárali nejakú zmluvu s predchádzajúcim záujemcom, ale ku kúpe nedošlo,
lebo sa nedohodli. Toto bolo ešte v čase, kedy mali nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve. Bolo
ich tam sedem. Pán F. jej telefonoval, že by mal záujem, že tam niečo kupuje. Povedala mu, že nie, že
ona má zmluvu s pánom I. a 15.12. má dôjsť ku kúpe alebo keď sa to neuskutoční, tak zmluva padá.

Keď 15.12. nebola žiadna zmluva od pána I., tak jej volal pán F., ktorý mal záujem o pozemok. Pán F. jej
volal 16.12., že ako to dopadlo, či to berie ten kupec, ktorého mala alebo je to voľné. Povedala mu, že je
to voľné. S pánom F. do 15.12. nemala žiadnu zmluvu. Kúpnu zmluvu s ním uzatvorila nejako koncom
decembra. Do 15.12. nemala žiadnu predbežnú zmluvu s nikým.

14. Žalovaná v 2. rade na pojednávaní uviedla, že začiatkom minulého roka jej zavolala pani z realitky,
že pán I. by mal záujem. Pýtal sa na pozemok vedľa. Povedala mu, že je to pozemok jej tety, pani B..
Potom zavolala tete, či by mala záujem predať svoj pozemok. Žalovaná v 2. rade nežije v Nitre, tak vždy
poprosila tetu, aby jednala aj za ňu. Ona sa stretla s pánom I., aj s pani z realitky, urobili prehliadku
pozemku a pán I. povedal, že má záujem. To bolo niekedy vo februári. Potom sa dlho neozval, celý

február, marec. Začiatkom apríla poslal návrhy zmlúv, tak si ich dali pozrieť a dňa 8.4. podpisovali zmluvy
s tým, že k vyplateniu príde v júni. Povedal, že potrebuje ešte tri mesiace, že je tam nejaká byrokracia
a chcel si vybaviť pôžičku. Povedali mu, že dobre, že tri mesiace nie je taká dlhá doba. Zobrali zálohu
s tým, že v júni bude vyplatená celá suma a bude koniec. V júni sa ozvala pani z reality s tým, že pán
I. potrebuje ešte nejaký čas. Tak počkali. On tak rozpráva, že človeku až ľúto príde, tak počkali. Táto

istá situácia sa opakovala v septembri. Povedal im, že čo všetko ešte potrebuje, že stavia, potrebuje
kolaudovať. Chcel čas do konca roka. Povedali, že medzi sviatkami nič nevyriešia, nech sa to dá do
15.12. Pár dní pred 15.12. sa pán I. potreboval stretnúť. Ona neverila, že pán I. príde na stretnutie, tak
tete, keď išla na stretnutie do Mlynov, povedala, aby ju dala na hlasný odposluch. Dňa 14.12. sa konalostretnutie jej tety s pánom I.. Žalovaná v 2. rade bola na telefóne cez hlasný odposluch. Počula, že
chcel, aby počkali do konca januára, že už konečne bude mať skolaudovanú tú Detvu. S tým žalované
nesúhlasili, že už nebudú čakať, že už čakajú rok. Na druhý deň bolo 15.12. Žalovaná v 2. rade sa

rozhodla predsa len pricestovať do Nitry. Teta išla na mestský úrad a žalovaná v 2. rade využila to, že
je v Nitre na návštevu hrobu svojho otca s tým, že je kedykoľvek k dispozícií a že keď tam pán I. bude,
tak hneď príde na mestský úrad. On tam nebol. Teta sa odfotila, že tam bola, aj sa podpísala. Žalovaná
v 2. rade neverila, že tam pán I. príde, keď deň predtým žiadal, aby mu to predĺžili do konca januára.
Ohľadom notárskej úschovy, vinkulácie jej nikdy nič nespomínal, stále chcel len predĺžiť, robiť dodatky.

K dohode o odpredaji pozemkov s pánom F. žalovaná v 2. rade uviedla, že keď to padlo, tak jej zavolala
teta, že jej volal nejaký pán, že má záujem o pozemky. To bolo 16. decembra.

15. Svedok J. F. na pojednávaní uviedol, že ohľadom kúpy pozemku začal prvýkrát komunikovať so
žalovanými v lete 2022 s tým, že pani B. mu povedala, že má podpísanú rezervačnú zmluvu a nie je to
téma. S pani F. nekomunikoval, za ňu veci riešila pani B.. Má dom vedľa sporných pozemkov, tak vedel,

že niekto sa tam chystá stavať 7 poschodí, čo on nechcel, tak kúpil jeden pozemok, ten najbližšie k nim.
Mala to jedna rodina a oni vraveli, že možno ten, čo dal zálohu, možno nebude mať peniaze, lebo už 2x
imkúpuposunul.KontaktovalpaniB.niekedyvdecembri.Vedel,žejejzmluvakončí15.decembra.Vtedy
mu ona dala vedieť, že ten kupujúci začína vymýšľať, že zase to chce posúvať. Povedal jej, že ak by jej
to nevyšlo, tak je ochotný to kúpiť. Ona mu povedala, že pokiaľ má rezervačku, tak nič nerieši, ale ak jej

skončí, tak sa môžu potom o tom baviť. Pani B. chcela spraviť všetko právne tak, ako má s pôvodným
kupujúcim. V tom období ako mala platnú zmluvu, nechcela nič riešiť. Mal nachystanú podobnú zmluvu,
keďže kupoval vedľajší pozemok. Keď jej zmluva skončila, že ju už právne nezaväzovala, tak asi na
druhý alebo na tretí deň podpísali rezervačnú zmluvu.

16. Z vykonaného dokazovania súd zistil nasledovný skutkový stav:

17. Dňa 8.4. 2022 bola medzi žalobcom ako budúcim kupujúcim a žalovanými v 1. a 2. rade ako budúcimi
predávajúcimi uzavretá zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Predmetom tejto zmluvy bol záväzok všetkých
zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu, ktorou budúce predávajúce 1 a 2 prevedú na budúceho

kupujúceho vlastnícke právo k predmetu budúceho prevodu a budúci kupujúci predmet budúceho
prevodu nadobudne, a to za odplatu a v termínoch uvedených v predmetnej zmluve.
17.1. V čl. I zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bol špecifikovaný predmet budúceho prevodu. Išlo
o nehnuteľnosti vo vlastníctve žalovanej v 1. rade zapísané na liste vlastníctva č. XXXX vedeného
Okresným úradom Nitra, katastrálny odbor, pre k. ú. E., a to pozemok CKN parcelné č. 2351/1 o výmere

812 m2 – zastavaná plocha a nádvorie, pozemok CKN parcelné č. 2354 o výmere 302 m2 – zastavaná
plocha a nádvorie, stavba operačka bez súpisného čísla na parcele CKN č. 2354 a zapísané na liste
vlastníctva č. XXXX vedeného Okresným úradom Nitra, katastrálny odbor, pre k. ú. E., a to pozemok
CKN parcelné č. 2351/2 o výmere 444 m2 – zastavaná plocha a nádvorie v spoluvlastníckom podiele
1/6. Predmetom budúceho prevodu boli ďalej nehnuteľnosti vo vlastníctve žalovanej v 2. rade zapísané

na liste vlastníctva č. XXXX vedeného Okresným úradom Nitra, katastrálny odbor, pre k. ú. E., a to
pozemok CKN parcelné č. 2351/5 o výmere 644 m2 – zastavaná plocha a nádvorie.
17.2. Podľa čl. II bod 2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sa zmluvné strany zaviazali uzatvoriť kúpnu
zmluvunajneskôrdo70dníodpodpisupredmetnejzmluvyobudúcejkúpnejzmluvevšetkýmizmluvnými
stranami.

17.3. Podľa čl. II bod 5 a 6 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve mali kúpnu zmluvu uzavrieť na základe výzvy
budúceho kupujúceho najneskôr do 7 kalendárnych dní odo dňa doručenia výzvy budúcim predávajúcim
tak, že k podpisu zmluvy sa stretnú najneskôr 7. deň odo dňa výzvy na Mestskom úrade v Nitre o 10.00
hod.
17.4. V čl. III. a IV. zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sa zmluvné strany dohodli, že kúpna cena

nehnuteľností vo vlastníctve žalovanej v 1. rade je vo výške 300 000 eur, z ktorej časť vo výške 15 000
eur jej žalobca zaplatí do 3 kalendárnych dní od podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a časť vo
výške 285 000 eur do 14 kalendárnych dní od podpisu kúpnej zmluvy. Zmluvné strany sa dohodli, že
kúpna cena nehnuteľností vo vlastníctve žalovanej v 2. rade je vo výške 115 000 eur, z ktorej časť vo
výške 5 750 eur jej žalobca zaplatí do 3 kalendárnych dní od podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

a časť vo výške 109 250 eur do 14 kalendárnych dní od podpisu kúpnej zmluvy.
17.5. V čl. VI ods. 1 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve sa žalované zaviazali, že do momentu zániku
účinnosti zmluvy o budúcej zmluve predmet prevodu nepredajú, nedarujú a ani inak neprevedúvlastnícke právo k nemu a nehnuteľnosti nezaťažia žiadnym právom vecného alebo záväzkového
charakteru v prospech tretej osoby, ktoré by bolo objektívne spôsobilé spôsobiť žalobcovi ujmu.
17.6. V čl. VIII ods. 5 prvej vety zmluvy o budúcej kúpnej zmluve kúpnu zmluvu a návrh na vklad sa

zaväzuje vypracovať a podať budúci kupujúci.

18. Dňa 16.6.2022 bol k zmluve o budúcej kúpnej zmluve jej zmluvnými stranami uzavretý dodatok,
ktorýmsazmenildátumuzavretiakúpnejzmluvynado90kalendárnychdníodpodpisudodatkuvšetkými
zmluvnými stranami. Vo vzťahu k žalovanej v 1. rade sa zmenila kúpna cena na 307 500 eur a táto

mala byť uhradená v troch častiach. Je tu uvedené, že prvú časť vo výške 15 000 eur uhradil žalobca
žalovanej v 1. rade po uzavretí zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, druhú časť vo výške 7 500 uhradí
žalobcažalovanejv1.radevdeňuzavretiapredmetnéhododatkua3.časťkúpnejcenyvovýške285000
eur uhradí žalobca žalovanej v 1. rade po uzavretí kúpnej zmluvy, najneskôr do 90 kalendárnych dní odo
dňa uzavretia predmetného dodatku. Vo vzťahu k žalovanej v 2. rade sa dojednala kúpna cena na 118
500 eur, ktorá mala byť uhradená rovnako v troch častiach. Uvádza sa, že prvú časť vo výške 5 750 eur

uhradil žalobca žalovanej v 2. rade po uzavretí zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, druhú časť vo výške
3 500 uhradí žalobca žalovanej v 2. rade v deň uzavretia predmetného dodatku a 3. časť kúpnej ceny
vo výške 109 250 eur uhradí žalobca žalovanej v 2. rade po uzavretí kúpnej zmluvy, najneskôr do 90
kalendárnych dní odo dňa uzavretia predmetného dodatku. Strany sporu sa v dodatku č. 1 dojednali aj
na zmene čl. VII týkajúceho sa zmluvných pokút.

19. Z dodatku č. 2 uzavretého dňa 14.9.2022 k zmluve o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 8.4.2022 vyplýva
dohoda strán sporu o zmene kúpnej ceny, jej splatnosti a zmluvných pokutách tak, že žalobca mal
žalovanej v 1. rade za predmet kúpy zaplatiť kúpnu cenu vo výške 315 000 eur a to v štyroch častiach.
V dodatku č. 2 je uvedené, že prvú časť vo výške 15 000 eur uhradil žalobca žalovanej v 1. rade po

uzavretí zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, druhú časť vo výške 7 500 uhradil žalobca žalovanej v 1. rade
po uzavretí dodatku č. 1 k zmluve o budúcej kúpnej zmluve, 3. časť vo výške 7 500 eur uhradí žalobca
žalovanej v 1. rade v deň uzavretia predmetného dodatku č. 2 a 4. časť kúpnej ceny vo výške 285 000
eur uhradí žalobca žalovanej v 1. rade po uzavretí kúpnej zmluvy, najneskôr dňa 15.12.2022. Vo vzťahu
k žalovanej v 2. rade sa dojednala zmena kúpnej ceny na 123 500 eur s tým, že prvú časť vo výške 5

750 eur uhradil žalobca žalovanej v 2. rade po uzavretí zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, druhú časť
vo výške 3 500 uhradil žalobca žalovanej v 2. rade po uzavretí dodatku č. 1 k zmluve o budúcej kúpnej
zmluve, 3. časť vo výške 5 000 eur uhradí žalobca žalovanej v 2. rade v deň uzavretia predmetného
dodatku č. 2 a 4. časť kúpnej ceny vo výške 109 250 eur uhradí žalobca žalovanej v 2. rade po uzavretí
kúpnej zmluvy, najneskôr dňa 15.12.2022.

20. Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX k nehnuteľnostiam vedeným Okresným úradom Nitra, katastrálny
odbor, nachádzajúcim sa v okrese Nitra, obci Nitra, katastrálnom území E., a to parcely registra „C“:
pozemok s parcelným č. 2351/1 o výmere 812 m2 – zastavaná plocha a nádvorie, pozemok s parcelným
č. 2354 o výmere 302 m2 – zastavaná plocha a nádvorie, stavba (operačka) na parcele č. 2354 súd

zistil, že žalovaná v 1. rade je zapísaná ako výlučná vlastníčka uvedených nehnuteľností (podiel 1/1).
K uvedeným nehnuteľnostiam je na liste vlastníctva č. XXXX na základe V-117/2003 (Kúpna zmluva)
zapísaná plomba.

21. Podľa výpisu z listu vlastníctva č. XXXX k nehnuteľnostiam vedeným Okresným úradom Nitra,

katastrálny odbor, nachádzajúcim sa v okrese Nitra, obci Nitra, katastrálnom území E., a to parcela
registra „C“, pozemok s parcelným č. 2351/2 o výmere 444 m2 – zastavaná plocha a nádvorie súd zistil,
že žalovaná v 1. rade je pod B2 zapísaná ako podielová spoluvlastníčka uvedených nehnuteľností so
spoluvlastníckym podielom o veľkosti 1/6. K nehnuteľnostiam vo vlastníctve žalovanej v 1. rade je na
predmetnom liste vlastníctva č. XXXX na základe V-117/2003 (Kúpna zmluva) plomba.

22. Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX k nehnuteľnostiam vedeným Okresným úradom Nitra, katastrálny
odbor, nachádzajúcim sa v okrese Nitra, obci Nitra, katastrálnom území E., a to parcela registra
„C“, pozemok s parcelným č. 2351/5 o výmere 644 m2 – zastavaná plocha a nádvorie vyplýva, že
žalovaná v 2. rade je zapísaná ako výlučná vlastníčka tejto nehnuteľnosti (podiel 1/1). Podľa výpisu

z listu vlastníctva je k predmetným nehnuteľnostiam vyznačená plomba na základe V-309/2023 (Kúpna
zmluva).23. Z kúpnej zmluvy datovanej 5.1.2023 uzavretej medzi žalovanou v 1. rade ako predávajúcou ako
J. F., nar. XX.X.XXXX ako kupujúcim bolo preukázané, že žalovaná v 1. rade previedla na kupujúceho
vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavretej

so žalobcom.

24. Z detailu konania vedeného Okresným úradom Nitra, katastrálny odbor pod č. V-117/2023 vyplýva,
že toto konania prebieha. Návrh v tejto veci bol prijatý dňa 5.1.2024 o 12:01. Z detailu ďalšieho konania
vedeného Okresným úradom Nitra, katastrálny odbor pod č. V-309/2023 tiež vyplýva, že toto konania

prebieha. Návrh v tejto veci bol prijatý dňa 13.1.2024 o 11:52.

25. Konateľ žalobca adresoval dňa 4.12.2022 realitnej maklérke H. F. email, v ktorom uviedol: „Čo sa
týka predmetných pozemkov (Šindolka), tak som tam rozbehol tú architektonickú súťaž, ako si vedenie
mesta praje..... všetko ide samozrejme totálne pomaly, je to katastrofa.... ale pracujem na tom pilne...
Čo sa týka odkúpenia, chcel by som požiadať o posledné predĺženie - pre istotu prosím o štyri mesiace.

Bude to posledné predĺženie zmluvy, dovtedy to dotiahnem... Za predĺženie som si vždy zaplatil, tak
verím, že vlastníčky sú v podstate spokojné, veď ich peniaze sa takto celkom pekne zhodnocujú. Len
prosím, aby to nebola taká vysoká suma ako naposledy, dal som im doteraz už dosť, a je to aj pre ne
myslím si priveľmi nadštandardné... vedeli by ste mi to prosím zabezpečiť, aby sme podpísali ešte jeden
dodatok? Budem Vám veľmi zaviazaný, S pozdravom Viktor Baker“

26. Z výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy zo dňa 13.12.2022 vyplýva, že žalobca vyzval žalované v 1. a 2.
rade na uzavretie kúpnej zmluvy podľa čl. II bodu 5 a 6 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ako termín
spoločného stretnutia navrhol 15.12.2022 o 10:00 hod. na Mestskom úrade v Nitre.

27. Z listu žalovaných označeného ako Oznámenie zo dňa 15.12.2022 vyplýva, že žalované v 1. a 2.
rade žalobcovi oznámili, že nesúhlasia s predĺžením lehoty na uzatvorenie kúpnych zmlúv, že sú resp.
boli pripravené uzatvoriť zmluvu do 15.12.2022 a v prípade nesplnenia svojho záväzku podľa Zmluvy o
budúcej kúpnej zmluvy bude prijatá časť kúpnej ceny započítaná s nárokom žalovaných na zaplatenie
zmluvnej pokuty.

28. Z predloženého podacieho lístka vyplýva odoslanie doporučeného listu žalovanej v 1. rade žalobcovi
dňa 16.12.2022.

29. V konaní nebolo sporné tvrdenie žalobcu, že žalobca uhradil žalovanej v 1. rade časť kúpnej ceny vo

výške 30 000 eur a žalovanej v 2. rade časť kúpnej ceny vo výške spolu 14 250 eur. Jednotlivé úhrady
preukazuje aj rozpis úhrad priložený k žalobe (č. l. 34, 35 spisu).

30. Zo znaleckého posudku č. 41/2022 vyhotoveného znalcom Ing. Gustávom Hodúlom, znalcom
z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti bola preukázaná všeobecná hodnota

nehnuteľností, ktoré boli predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve vo výške spolu 467 000 eur
(hodnota stavieb – 139 384,17 eur, pozemky spolu 327 622,38 eur).

31. V konaní tiež nebolo sporným, že žalobca vzhľadom na svoj zámer kúpiť nehnuteľnosti vo vlastníctve
žalovaných zabezpečil uskutočnenie architektonickej súťaže s názvom Bytový dom Šindolka, ktorej

predmetom bolo architektonické riešenie bytového domu v lokalite Šindolka v meste Nitra.

32. Z emailu žalobcu adresovaného H. F. vyplýva, že žalobca jej dňa 2.6.2022 zaslal dokument s názvom
KZ_Dušková, Jóčik – Šindolka a požiadal ju o zabepečenie podpisu. Aký konkrétny dokument je prílohou
emailu z tejto listiny nevyplýva.

33. Z ďalšieho emailu zo dňa 7.6.2022, ktorý bol preposlaný od C. F. na adresu H. a ďalej na
adresu N. vyplýva odpoveď, že návrh zmluvy nezodpovedá písomnej dohode, a preto žalované
zmluvu neuzatvoria. Pokiaľ má žalobca naďalej záujem o kúpu pozemkov, žiadajú, aby vzhľadom na
navrhované predĺženie lehoty splatnosti kúpnej ceny bolo znenie kúpnej zmluvy upravené tak, že budú

do textu zmluvy zapracované požiadavky, a to navýšenie kúpnej ceny. Lehotu na úhradu zvyšku kúpnej
ceny navrhujú do 90 kalendárnych dní od uzavretia zmluvy a pre prípad, že zvyšok kúpnej ceny nebude
riadne a včas uhradený, započíta sa prijatá druhá časť kúpnej ceny na úhradu zmluvnej pokuty.34. Z emailu žalobcu zo dňa 3.1.2023 bolo preukázané, že žalobca sa žalovaným ospravedlnil za
vzniknutú situáciu, že neprišlo ku kúpe pozemkov a žalované ubezpečil o jeho serióznom záujme
pozemky žalovaných odkúpiť. Uviedol, že podľa informácií ohľadom kolaudácie v Detve ide všetko tak,

ako avizoval, do konca mesiaca bude kolaudácia právoplatná, postupne odovzdávajú byty klientom.
Žalované požiadal o dôveru. Verí, že doteraz žalované dostali dostatočne veľa peňazí na to, aby
spoločne obchod úspešne dotiahli.

35. Z predloženej SMS komunikácie medzi žalobcom a žalovanou v 1. rade vyplýva, že žalobca dňa

12.12. žalovanú v 1. rade ubezpečoval o tom, že pozemky kúpi, navrhol jej osobné stretnutie za účelom
uzavretia dodatku. Žalovaná v 1. rade reagovala tak, že má so žalovanou v 2. rade iné predstavy a chcú
sa posunúť ďalej, do 15. decembra má žalovaný šancu dodržať dohodnutý termín k uplatneniu zmluvy.
Na to žalobca reagoval tak, že v stredu by dohodli podmienky uzavretia zmluvy a navrhol stretnutie
o 13:00 v Mlynoch.

36. Z časenky č. 908 Mestského úradu v Nitre vyplýva, že bola vytlačená dňa 15.12.2022 o 9:46:34
k službe Overovanie podpisov a listín. Ďalšia časenka č. 911 k rovnakej službe bola vytlačená dňa
15.12.2022 o 9:56:19.

37. Z fotografie chodby Mestského úradu v Nitre je zrejmé, že bola urobená pred dverami miestnosti,

v ktorej sa vykonáva osvedčovanie podpisov a listín v čase, kedy boli vybavovaní, prípadne volaní na
vybavenie klienti s číslami 904, 905, 906, 907, 910, 911. Na ďalšej fotografii je žalovaná v 1. rade na
chodbe úradnej budovy.

38. Z výpisu hovorov k telefónu s číslom + XXXXXXXXXXXX v kontexte s vyjadreniami strán sporu

bolo preukázané, že žalobca telefonoval žalovanej v 1. rade dňa 11.12.2022 a dňa 14.12.2022. Dňa
15.12.2022 žalovaná v 1. rade hovor od žalobcu neprijala, následne mu ešte v ten istý deň volala naspäť.
Dňa 16.12.2022 a dňa 10.1. žalovaná v 1. rade hovor od žalobcu neprijala, 10.1. mu telefonovala naspäť
a hovor následne tiež ešte v tento deň 10.1. opäť neprijala. Časy jednotlivých hovorov tu uvedené nie sú.

39. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

40. Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

41. Podľa § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy,
možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

42. Podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých
účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať,
aby sa zmluva uzavrela.

43. Podľa § 229 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP) právoplatné

rozsudky ukladajúce povinnosť prejavu vôle nahradzujú tento prejav.

44. Súd po vykonanom dokazovaní dospel k presvedčeniu, že žalobe žalobcu nie je možné vyhovieť
z týchto dôvodov:

45. V konaní nebolo sporným, že strany sporu sa v zmluve o budúcej kúpnej zmluve zaviazali,
že do dojednanej doby uzavrú kúpnu zmluvu, na základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckych práv
k nehnuteľnostiam zo žalovaných na žalobcu. Túto zmluvu súd vyhodnotil ako platný právny úkon, na
základe ktorého vznikli stranám sporu vzájomné práva a povinnosti. Povinnosťou zmluvných strán bolo
uzavrieť kúpnu zmluvu v lehote do 15.12.2022. Hoci v zmluve budúcej kúpnej zmluve sa na uzavretie

kúpnej zmluvy zaviazali obe zmluvné strany, teda žalobca ako aj žalované v 1. a 2. rade, budúca
kúpna zmluva mala byť v zmysle čl. II bodu 5. zmluvy o budúcej zmluve uzavretá na základe výzvy
budúceho kupujúceho. Je to práve žalobca, ktorý v tomto konaní deklaruje svoj záujem na uzavretí
kúpnej zmluvy, práve žalobca bol osobou oprávnenou na urobenie výzvy pre druhú stranu. Žalovanéboli síce v zmysle zmluvy povinné zmluvu so žalobcom uzavrieť, nie ony boli oprávnené uzavretie
zmluvy iniciovať. V súvislosti so stanovením lehoty, do ktorej má k uzavretiu budúcej zmluvy dôjsť, súd
uvádza, že ide o obligatórnu náležitosť zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Stanovenie lehoty na uzavretie

zmluvy má pre zmluvné strany význam aj z toho hľadiska, že ide o časové ohraničenie záväznosti
zmluvy o budúcej zmluve pre jej zmluvné strany. Zo samotnej podstaty inštitútu zmluvy o budúcej
zmluve vyplýva, že v lehote zmluvou o budúcej zmluve stanovenej, má dôjsť k uzavretiu budúcej
zmluvy. Pokiaľ k uvedenému nedôjde, vznikne účastníkom zmluvy (jednej alebo obidvom zmluvným
stranám) právo domáhať sa v lehote jedného roka na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym

rozhodnutím. Vzhľadom k záväzku zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu v dojednanej lehote sa
predpokladá, že zmluvné strany, pokiaľ majú na uzavretí budúcej zmluvy ozajstný záujem, vyvinú úsilie
smerujúce k tomu, aby k uzavretiu budúcej zmluvy skutočne došlo. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve
si tak vyžaduje aktívne konanie zmluvnej strany oprávnenej dožadovať sa uzavretia budúcej zmluvy.
Takýto názor zastávajú aj autori komentára k ustanoveniu § 50a Občianskeho zákonníka uvádzajúc, že:
„V rámci tejto lehoty musí oprávnený subjekt uskutočniť aktívny vôľový akt smerujúci k uzavretiu budúcej

realizačnej zmluvy.“ (Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol.
Občiansky zákonník I. § 1 ? 450. Komentár. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, kometár k ust. § 50a).
V prejednávanom spore podmienka aktívneho konania žalobcu smerujúceho k uzavretiu budúcej zmluvy
v stanovenej lehote preukázaná nebola, a preto žalobe nebolo možné vyhovieť. Žalobca síce preukázal,
že mal vážny záujem o kúpu nehnuteľností, ktoré boli predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a na

realizáciu svojho projektu vyvinul nemalé finančné prostriedky, svoj skutočný záujem a pripravenosť
uzavrieť budúcu zmluvu v lehote stanovenej v zmluve o budúcej kúpnej zmluve (do 15.12.2022) však
nepreukázal.

46. Podľa dojednania zmluvných strán v zmluve o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 8.4.2022 mala byť

budúca zmluva uzavretá najneskôr do 70 dní od podpisu predmetnej zmluvy všetkými zmluvnými
stranami, t. j. najneskôr do 17.6.2022. V dodatku č. 1 zo dňa 16.6.2022 sa zmluvné strany dohodli
na zmene článku II. bodu 2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve tak, že zmluvné strany sa zaviazali
budúcu zmluvu uzavrieť najneskôr do 90 dní od podpisu predmetného dodatku, teda najneskôr do
14.9.2022. Dňa 14.9.2022 strany sporu uzavreli dodatok č. 2 k zmluve o budúcej kúpnej zmluve,

v ktorom opäť zmenili článok II. bod 2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve tak, že sa zaviazali uzatvoriť
kúpnu zmluvu najneskôr do 15.12.2022. V konaní nebolo sporným, že koniec lehoty na uzavretie
budúcej zmluvy sa posúval práve z iniciatívy žalobcu, a to vždy krátko pred jej uplynutím. Žalované
po podpísaní dodatku č. 2 už nemali na ďalšom predlžovaní termínu uzavretia zmluvy záujem a ďalší
dodatok, ktorým by došlo k predĺženiu lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy so žalobcom, neuzavreli.

Takéto konanie nemožno žalovaným vyčítať. Vychádzajúc zo zmluvnej voľnosti garantovanej platným
právnym poriadkom Slovenskej republiky je nutné konštatovať, že bolo výlučne na vôli žalovaných, či
žalobcovi vyjdú v súvislosti s predĺžením lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy v ústrety aj tretíkrát alebo nie.
Žalované rozhodne neboli povinné so žalobcom sa na takomto predĺžení dohodnúť a pokiaľ k dohode
medzi zmluvnými stranami a uzavretiu tretieho dodatku nedošlo, práva a povinnosti zmluvných strán

sa posudzujú podľa toho, ako boli dojednané, teda na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa
8.4.2022ajejďalšíchdvochdodatkovzodňa16.6.2022a14.9.2022,čoznamená,žežalobcaažalované
mali budúcu zmluvu uzavrieť do 15.12.2022.

47. Súd dospel k záveru, že kúpna zmluva nebola v dojednanom termíne do 15.12.2022 uzavretá

nie z dôvodov na strane žalovaných, ale práve z dôvodov na strane žalobcu. Žaloba o nahradenie
prejavu vôle má svoje opodstatnenie v prípadoch, kedy zmluvná strana zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
napriek splneniu podmienok odmieta zmluvu uzavrieť, čo však nie je tento prípad. V prejednávanej
veci sa žalobca v lehote stanovenej zmluvou o budúcej zmluve v znení jej dodatkov o uzavretie kúpnej
zmluvy ani nepokúsil. Z emailu žalobcu odoslaného realitnej maklérke H. F. bolo preukázané, že

žalobca sa ešte dňa 4.12.2022 usiloval o uzavretie ďalšieho dodatku, ktorým by sa lehota na uzavretie
kúpnej zmluvy opäť predĺžila. Predĺženia zmluvy sa dožadoval o ďalšie štyri mesiace. Skutočnosť,
že žalobca chcel túto lehotu predĺžiť ešte aj dňa 14.12.2022 na stretnutí so žalovanou v 1. rade,
potvrdili aj obe žalované. Vzhľadom na preukázanú snahu žalobcu o predĺženie lehoty na uzavretie
zmluvy sú namieste vážne pochybnosti o tom, či žalobca bol skutočne už dňa 15.12.2022 pripravený

kúpnu zmluvu so žalovanými reálne uzavrieť alebo nie. Žalobca síce súdu predložil výzvu zo dňa
13.12.2022, ktorú odoslal žalovaným emailom dňa 14.12.2022 o 0:54, uvedené však jeho skutočný
záujem o uzavretie kúpnej zmluvy v stanovenom termíne nepreukazuje. V kontexte ďalších v decembri
2022 realizovaných úkonov zo strany žalobcu nie je možné na výzvu zo dňa 13.12.2022 nazerať akona platný a vážne mienený právny úkon. Žalobca nepreukázal, že mal skutočné záujem so žalovanými
dňa 15.12.2022 kúpnu zmluvu uzavrieť. Vo výzve zo dňa 13.12.2022 žalobca žalovaným navrhol
termín podpisu kúpnej zmluvy na deň 15.12.2022 o 10:00 hod. na Mestskom úrade v Nitre, na ktoré

stretnutie sa sám ani nedostavil. Po vykonaní dokazovania súd konštatuje, že mal preukázané, že dňa
15.12.2022 v čase cca od 9:45 hod. do 10:20 hod. sa na mestský úrad v Nitre dostavila žalovaná
v 1. rade a bol to práve žalobca, ktorý tam neprišiel. Prítomnosť žalovanej v 1. rade na mestskom
úrade v Nitre a jej pripravenosť so žalobcom kúpnu zmluvu uzavrieť preukazujú predložené fotografie,
časenky a potvrdili ju aj obe žalované. Z ich výsluchu bolo preukázané, že žalovaná v 1. rade sa na

mestský úrad v Nitre dňa 15.12.2022 dostavila, zapísala sa do knihy návštev, vyhotovila fotografie,
vytlačila časenky. Žalovaná v 2. rade bola rovnako pripravená zmluvu so žalobcom v stanovený deň
15.12.2022 uzavrieť, v tento deň sa nachádzala v Nitre, na mestský úrad sa nedostavila len vzhľadom
na vyjadrenia žalobcu, pretože po predchádzajúcich jeho vyjadreniach nepredpokladala, že sa sem
dostaví on sám. Žalobca síce v konaní namietal teatrálnosť vystupovania žalovanej v 1. rade v súvislosti
s vyhotovením fotografií, na druhej strane však sám žiaden dôkaz o svojej prítomnosti na mestskom

úrade v Nitre dňa 15.12.2022 nepreukázal. Vyjadrenie žalobcu na pojednávaní, v ktorom len odkazoval
na svoje predchádzajúce písomné podania, za absencie akýchkoľvek ďalších podporných dôkazov,
vyznelo v porovnaní s vyjadreniami žalovaných nepresvedčivo. Prítomnosť žalobcu na mestskom úrade
v Nitre nepreukazuje ani výpis hovorov, z ktorého jednak nie je možné určiť presný čas ich uskutočnenia
a zároveň vôbec nepreukazujú, že žalobca sa mal dňa na mestskom úrade nachádzať.

48. Žalobca nepreukázal ani tú skutočnosť, že mal k 15.12.2022 zabezpečené financovanie kúpnej ceny
nehnuteľností. Z vyjadrení žalobcu súd vyvodil, že žalobca vlastnými zdrojmi v rozsahu potrebnom na
zaplatenie kúpnej ceny v uvedenom období nedisponoval. Žalobca sám uviedol, že finančné zdroje
očakával ako výnos zo svojho developerského projektu, a preto chcel so žalovanými uzavrieť ďalší

dodatok k zmluve o budúcej zmluve. Pokiaľ by mal žalobca dostatok vlastných zdrojov, uvedené
by netvrdil a ani by sa o predĺženie lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy (a tým aj úhradu kúpnej
ceny) uzavretím ďalšieho dodatku nepokúšal. Nepresvedčivo vyznievajú aj vyjadrenia žalobcu ohľadom
možnosti financovania kúpnej ceny prostredníctvom obchodných partnerov. Konateľ žalobcu síce
poukázal na portfólio holdingu, nepredložil však ani jeden dôkaz, ktorým by preukázal svoju pripravenosť

dňa 15.12.2022 uhradiť v prospech žalovanej v 1. rade sumu vo výške 285 000 eur a v prospech
žalovanej v 2. rade sumu vo výške 109 250 eur.

49. Neboli preukázané ani tvrdenia žalobcu o tom, že v poradí tretí dodatok, ktorý mienil so žalovanými
k zmluve o budúcej zmluve uzavrieť, sa mal týkať podmienky vyplácania tretej časti kúpnej ceny, ktorá

mala byť podľa žalobcu vyplatená do notárskej úschovy. Tieto tvrdenia žalobcu súd vyhodnotil ako
účelové. Súd zároveň konštatuje, že ani v prípade ich preukázania, tieto tvrdenia nevyvrátili tvrdenie
žalovaných o tom, že ďalší (v poradí tretí) dodatok sa mal týkať v prvom rade predĺženia lehoty na
uzavretie kúpnej zmluvy. Spôsob zaplatenia kúpnej ceny si strany dojednali v zmluve o uzavretí budúcej
zmluvy a jej ďalších dodatkoch. Platenie kúpnej ceny do notárskej úschovy sa tu nikde nespomína,

žalobca uvedené nespomína ani v predchádzajúcej komunikácii so žalovanými. Uvedené dokonca
nezmieňuje ani v podanej žalobe. Pokiaľ mal žalobca takýto zámer, mal žalované osloviť podstatne
skôr a nie krátko pred uplynutím lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy. Z vyjadrenia konateľa žalobcu na
pojednávaní vyplynulo, že sa developingu venuje už 20 rokov a považuje sa za skúseného v tejto oblasti.
Ako „profesionál“ v tejto oblasti tak žalobca mal vedieť, že žalované nemusia so zmenami súhlasiť

a ich nesúhlas im ani nie je možné vyčítať, prípadne ich z dôvodu neuzavretia dodatku označovať za
neseriózne a konajúce so zámerom sa na žalobcovi obohatiť.

50. Súd nepovažuje za preukázanú ani tú skutočnosť, že žalované mali mať k dispozícii kúpnu zmluvu,
ktorú mali so žalobcom uzavrieť. Z emailu, na ktorý žalobca poukazuje, a ktorý označil ako „email zo

dňa 7.6.2022 s odpoveďou“ síce vyplýva, že žalobca dňa 2.6.2022 realitnej maklérke H. F. odoslal
návrh kúpnej zmluvy, žalované však s týmto návrhom nesúhlasili. Okrem toho boli po tejto emailovej
komunikácii uzavreté oba dodatky, teda je zrejmé, že podstatné náležitosti kúpnej zmluvy ako kúpna
cena a jej splatnosť sa menili. Odoslanie ďalšieho návrhu kúpnej zmluvy žalobcom žalovaným, v ktorom
by boli zohľadnené jej zmeny na základe dodatkov č. 1 a 2, preukázané nebolo. Žalobca nepreukázal,

že mal k 15.12.2022 pripravenú kúpnu zmluvu zohľadňujúcu zmeny dojednané stranami v dodatku č. 1
a 2, prípadne obsahujúcu ustanovenia o notárskej úschove.51. K predloženej SMS komunikácii medzi žalobcom a žalovanou v 1. rade súd uvádza, že z nej
nie je možné jednoznačne vyvodiť, že žalobca mienil so žalovanými uzavrieť kúpnu zmluvu už dňa
15.12.2022. Žalobca tu spomína záujem osobne sa stretnúť ohľadom uzavretia dodatku, nie kúpnej

zmluvy. Ďalej tu uvádza záujem na dohodnutí podmienok uzavretia kúpnej zmluvy. Uzavretie konkrétnej
kúpnej zmluvy tu žalobca neuvádza. Z vyjadrenia žalobcu „uzavrieme to tak, aby ste mali istotu“, na ktoré
žalobca odkazuje v písomnom vyjadrení, podľa názoru súdu vôbec nevyplýva, že žalobca prejavil vôľu
na uzavretie kúpnej zmluvy. Z tejto SMS komunikácie tiež nevyplýva, že žalovaná v 1. rade na stretnutí
so žalobcom mala iný úmysel, ako uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu. Z ďalšieho dokazovania bolo

preukázané, že žalovaná v 1. rade už v uvedenom čase (14.12.2022) mala pochybnosti o tom, či žalobca
s ňou a so žalovanou v 2. rade v dojednanej lehote kúpnu zmluvu uzavrie, nebola to však ona a ani
žalovaná v 2. rade, ktoré by uzavretiu kúpnej zmluvy odmietali alebo mu inak bránili.

52. Žalobca v konaní argumentoval aj tým, že žalované ho mali zámerne poškodiť uzavretím kúpnej
zmluvy s J. F.. Podpísanie kúpnej zmluvy, ktorou mali žalované previesť na J. F. vlastnícke právo

k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve uzavretej so žalobcom,
považoval žalobca za konanie v rozpore s dobrými mravmi. Dokonca uvádzal, že úmyslom žalovaných
ani nebolo skutočne so žalobcom uzavrieť budúcu zmluvu, ale chceli sa na úkor žalobcu bezdôvodne
obohatiť. Ani jedno z uvedených tvrdení žalobca v konaní nepreukázal. Z vyjadrenia žalovaných a
svedka J. F. bolo preukázané, že žalované do termínu pre uzavretie kúpnej zmluvy dojednaného

v zmluve o budúcej kúpnej zmluve v znení jej dvoch dodatkov (15.12.2022) nemienili nehnuteľnosti
previesť na inú osobu ako na žalobcu. Do uplynutia lehoty pre uzavretie kúpnej zmluvy so žalobcom ani
jedna zo žalovaných dotknuté nehnuteľnosti nielenže nepreviedla na inú osobu, ale k nim ani neuzavrela
žiadnu zmluvu, ktorá by ju zaviazala akokoľvek s nehnuteľnosťami naložiť. Bolo preukázané, že
žalované s J. F. komunikovali už podstatne skôr ako pred uzavretím zmluvy o budúcej zmluve v decembri

2022, až do uplynutia lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy so žalobcom však s touto osobou žalované
žiadnu zmluvu neuzavreli. Argumenty o nájdení kupca v krátkom čase preto nie sú namieste a sú celkom
irelevantné. Rovnako irelevantné sú jednotlivé zmluvné dojednania medzi žalovanou v 1. rade a J. F.
uvedené v kúpnej zmluve zo dňa 5.1.2023 ako aj tá skutočnosť, že predmetná zmluva neobsahovala
ustanovenia o zmluvnej pokute. Už samotná skutočnosť, že žalované uzavreli zmluvu o budúcej zmluve

s J. F. k predmetným nehnuteľnostiam bezprostredne po uplynutí lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy
dojednanej so žalobcom, preukazuje to, že žalované prikladali záväznosti so žalobcom dohodnutej
lehoty pre uzavretie zmluvy veľký význam. Z vyjadrenia žalovaných, svedka J. F., tiež z kúpnej zmluvy,
ktorú žalovaná v 1. rade s J. F. k predmetným nehnuteľnostiam uzavrela, bolo preukázané, že žalované
do termínu pre uzavretie kúpnej zmluvy dojednaného v zmluve o budúcej kúpnej zmluve nemienili

nehnuteľnosti previesť na inú osobu ako na žalobcu. To, že sa tak napokon nestalo, nie je možné
pričítať na ťarchu nikomu inému, než samotnému žalobcovi. Pokiaľ žalobca vo vzťahu k uzavretiu kúpnej
zmluvy s J. F. navrhoval vyžiadanie ďalších dôkazov, a to zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy, vzájomnej
komunikácie, výpisy z bankového účtu, tieto súd nepovažoval za potrebné v tomto konaní vykonávať.
V konaní nebolo sporným, že žalovaná v 1. rade podpísala novú kúpnu zmluvu dňa 5.1.2023. Z detailu

konaní prebiehajúcich na Okresnom úrade Nitra, katastrálny odbor pod č. V 117/2023 vyplýva, že toto
konanie začalo na základe návrhu prijatého dňa 5.1.2023 o 12:01 a konanie pod č. 309/2023 na základe
návrhu prijatého dňa 13.1.2023. V kontexte s vyjadreniami žalovaných a svedka J. F. je z uvedeného
zrejmé, že žalované nehnuteľnosti pred uplynutím lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy so žalobcom na
inú osobu nepreviedli. Skutočnosť, že s J. F. komunikovala žalovaná v 1. rade aj pred 15.12.2022,

dokonca podstatne skôr, nebola v konaní sporná. Z vyjadrení žalovanej v 1. rade ako aj svedka J. F. však
jednoznačne vyplynulo, že žalovaná v 1. rade sa cítila byť zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy viazaná
a nemienila s nehnuteľnosťami do uplynutia lehoty na uzavretie zmluvy nijako nakladať. V konaní
bolo jednoznačne preukázané, že kúpna zmluva nebola medzi žalobcom a žalovanými uzavretá práve
z dôvodov na strane žalobcu. Za uvedených okolností považoval súd za irelevantné pre toto konanie

zisťovanie ďalších podrobností ohľadom predaja nehnuteľnosti J. F..

53. Poukazujúc na vyššie uvedené odôvodnenie súd konštatuje, že žalobca podmienky stanovené
zmluvou o budúcej kúpnej zmluve nesplnil. Súd vyhodnotlil žalobu ako nedôvodnú, a pretu ju v celom
rozsahu zamietol.

54. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa pomeru úspechu v zmysle § 255 ods. 1 CSP. Keďže
žalované boli v konaní úspešné, zatiaľ čo žalobca nedosiahol žiadny materiálne merateľný úspech, súd
priznal žalovaným náhradu trov konania voči žalobcovi v plnom rozsahu (100 %). O výške náhrady trovkonania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozsudku, a to samostatným uznesením, ktoré
vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

19 19C/40/2023

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Nitra na Krajský súd v Nitre. (§362 ods. 1 CSP)

V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,

podpis a spisová značka tohto konania. (§ 127 ods. 1 a ods. 2 CSP) V odvolaní sa popri všeobecných
náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých
dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh). ( § 363 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. (§ 364 CSP)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym
procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,

že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne
obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo

ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods. 1 CSP)

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. (§ 365 ods. 2 CSP)

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. (§ 365 ods. 3 CSP)

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.