Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, October 21, 2024

Súd: Okresný súd Senica
Spisová značka: 9Csp/30/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2624207685
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 10. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Katarína Škrovanová

ECLI: ECLI:SK:OSSE:2024:2624207685.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Senica samosudkyňou Mgr. Katarínou Škrovanovou v spore žalobcu: Okresné stavebné

bytové družstvo Senica, Senica, Štefánikova 718/44, IČO: 00 223 093, zastúpený advokátom: JUDr.
Miroslav Mečíř, AK Senica, J. Mudrocha 1356/27 proti žalovaným v 1. rade: Z. K., nar. X.XX.XXXX, v 2.
rade: T. Z., nar. XX.X.XXXX, obaja trvale bytom D., K. XXXX/XX o zaplatenie 711,04 € takto

r o z h o d o l :

Žalovaní sú povinní zaplatiť žalobcovi spoločne a nerozdielne sumu 640,54 €, a to do 3 dní od
právoplatnosti rozsudku.

Žaloba v časti zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 70,50 € sa zamieta.

Súd určuje, že zmluvná podmienka obsiahnutá v Zmluve o výkone správy zo dňa 14.12.2007, v článku
VII, ods. 3 znejúca takto: „za porušenie povinností a omeškanie s platením preddavkov uvedených v
bode 2 tohoto článku si zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu vo výške 0,25 % z dlžnej sumy za každý
deň omeškania v zmysle § 544 občianskeho zákonníka“ je pre neprijateľnosť neplatná.

Žalovaní sú povinní nahradiť žalobcovi spoločne a nerozdielne trovy konania v rozsahu 80,16 %, pričom

o výške trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci
samej.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 13.3.2024 voči žalovaným domáhal zaplatenia
istiny vo výške 622,55 €, úroku z omeškania vo výške 17,99 € a zmluvnej pokuty vo výške 70,50 €.
Zároveň požadoval zaplatenie trov konania. V žalobe uviedol, že žalovaní sú vlastníkmi bytu č. XX, D.,
K. XXXX/XX, kde žalobca vykonáva správu na základe Zmluvy o výkone správy. Žalovaným vznikol v
období od 1.7.2023 do 30.11.2023 nedoplatok na úhradách za užívanie bytu a služieb s tým spojených
vo výške 622,55 €. Dňa 16.2.2024 bola žalovaným zaslaná predžalobná upomienka.

2. Nakoľko v danom spore ide o otázku jednoduchého právneho posúdenia veci, skutkové tvrdenia strán
nie sú sporné a hodnota sporu bez príslušenstva neprevyšuje 1 000 €, súd v zmysle ustanovenia § 297
písm. b) CSP a § 219 ods. 3 CSP rozhodol bez nariadenia pojednávania, na základe listinných dôkazov
predložených žalobcom.

3. Súd vykonal dokazovanie zmluvou o výkone správy, dodatkom, oznámením o zmenách zákona o

vlastníctve bytov a nebytových priestorov, výpisom z LV č. XXXX pre k.ú. K., zoznamom vlastníkov v
dome ul. K. XXXX, sumárnou analýzou platieb za obdobie od 1.7.2023 do 31.3.2024, výpočtom úroku
z omeškania a zmluvnej pokuty a predžalobnou upomienkou a zistil nasledovný skutkový stav veci.4. Žalovaní sú podielovými spoluvlastníkom bytu č. XX v bytovom dome súp.č. XXXX nachádzajúcom
sa na parc. č. XXX/XX, XXX/XX v meste D., každý v 1-ici. Dňa 14.12.2007 uzavrel žalobca ako
správca s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v uvedenom bytovom dome zmluvu o výkone správy,

predmetom ktorej je komplexné zabezpečenie výkonu správy vyššie uvedeného bytového domu, za čo
sa vlastníci bytpv zaviazali hradiť v zmluve dohodnuté platby, a to jednak preddavky do fondu prevádzky,
údržby a opráv, jednak úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a poplatok
za výkon správy. Za porušenie povinností a omeškanie s platením uvedených platieb bola v čl. VII bod
3 zmluvy dohodnutá zmluvná pokuta vo výške 0,25 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania a úrok z

omeškania v zmysle § 517 OZ a nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. Zmluva bola menená v júni 2010
v súvislosti so zmenami vykonanými zákonom č. 70/2010 Z.z. a v auguste 2012 v súvislosti výškou
odmeny zástupcovi vlastníkov. Za obdobie od 1.7.2023 do 30.11.2023 vznikol žalovaným nedoplatok
vo výške 622,55 €. Predžalobnou upomienkou zo dňa 16.2.2024 boli žalovaní vyzvaní na zaplatenie
dlžnej sumy z plnenia spojeného s užívaním bytu a služieb s tým spojených za obdobie od 1.7.2023 do
30.11.2023 vo výške 622.55 €, úroku z omeškania vo výške 17,99 € a zmluvnej pokuty vo výške 70,50

€, celkovo 711,04 €.

5. Žalovaní sa k žalobe, ktorá m bola doručená, nevyjadrili.

6. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov ak tento zákon neustanovuje

inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky
zákonníka a osobitné predpisy.

7. Podľa § 5 ods., 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov zmluva o prevode
vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem

všeobecných náležitostí musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v
dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

8. Podľa § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy,

jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca
je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a

nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v
dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových

priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,

f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

9. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy
poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa

mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku
do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla
vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov

a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti
spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4
balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do
veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určenípreddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových
priestorov.

10. Podľa § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov úhrady za plnenia sú
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke.
Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré

vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s
užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz
odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od
vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

11. Podľa § 52 ods. 1 až 4 OZ v znení neskorších predpisov spotrebiteľskou zmluvou je každá

zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o
spotrebiteľských zmluvách,ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom
je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné
zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia,
sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú

ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.
Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej
obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti.

12. Podľa § 53 ods. 1, 2, 3, ods. 4 písm. k), ods. 5 OZ v znení neskorších predpisov spotrebiteľské
zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide
o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto

zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky
individuálne dojednané. Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými
mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Ak
dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa
nepovažujú za individuálne dojednané. Za neprijateľnú podmienku uvedenú v spotrebiteľskej zmluve

sa považujú ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil
neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku. Neprijateľné podmienky
upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

13. Podľa § 53a ods. 1 OZ v znení neskorších predpisov ak súd určil niektorú zmluvnú podmienku v

spotrebiteľskej zmluve, ktorá sa uzatvára vo viacerých prípadoch, a je obvyklé, že spotrebiteľ obsah
zmluvy podstatným spôsobom neovplyvňuje alebo vo všeobecných obchodných podmienkach za
neplatnú z dôvodu neprijateľnosti takejto podmienky, alebo nepriznal plnenie dodávateľovi z dôvodu
takejto podmienky, dodávateľ je povinný zdržať sa používania takejto podmienky alebo podmienky s
rovnakým významom v zmluvách so všetkými spotrebiteľmi. Dodávateľ má rovnakú povinnosť aj vtedy,

ak mu na základe takejto podmienky súd uložil vydať spotrebiteľovi bezdôvodné obohatenie, nahradiť
škodu alebo zaplatiť primerané finančné zadosťučinenie. Rovnakú povinnosť má aj právny nástupca
dodávateľa.

14. Podľa § 489 OZ v znení neskorších predpisov záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv,

ako aj zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

15. Podľa § 517 ods. 1 prvá veta a ods. 2 OZ v znení neskorších predpisov dlžník, ktorý svoj dlh riadne a
včas nesplní, je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať
od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z

omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

16. Podľa § 544 ods. 1,2 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenémuúčastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

17. Podľa § 3 ods. 1 nariadenia č. 87/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov výška úrokov z omeškania
je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná
k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

18. Podľa § 298 ods. 2 CSP ak súd určil niektorú zmluvnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve

alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou za neplatnú z dôvodu
neprijateľnosti takej zmluvnej podmienky, nepriznal plnenie dodávateľovi z dôvodu takej zmluvnej
podmienky alebo mu na základe takej zmluvnej podmienky uložil povinnosť vydať spotrebiteľovi
bezdôvodné obohatenie, nahradiť škodu alebo zaplatiť primerané finančné zadosťučinenie, súd aj bez
návrhu výslovne uvedie vo výroku rozsudku znenie tejto zmluvnej podmienky, ako bolo dohodnuté v
spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou.

19. Z vykonaného dokazovania a zisteného skutkového stavu veci vyvodil súd ten právny záver, že
žaloba je dôvodná len sčasti. V konaní bolo preukázané, že medzi stranami bola uzavretá zmluva o
výkone správy, na základe ktorej žalobca do súčasnosti vykonáva správu bytového domu, v ktorom
vlastnia byt aj žalovaní. Podmienkou nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu č. 15 žalovanými bolo

okrem iného aj pristúpenie k zmluve o výkone správy. Žalobca v danom vzťahu vystupuje ako dodávateľ,
teda ako podnikateľ konajúci v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti a žalovaní tu vystupujú
v pozícii spotrebiteľov, ktorí nemali možnosť ovplyvniť podstatný obsah zmluvy o výkone správy,
nemali tiež možnosť ovplyvniť výšku zmluvne stanovenej zmluvnej pokuty. Vzhľadom na charakter a
postaveniezmluvnýchstránsatedajednáozmluvuspotrebiteľskúasúdbolpovinnýriadiťsapríslušnými

ustanoveniami zákona týkajúcich sa ochrany spotrebiteľa. Názor, že zmluva o výkone správy uzavretá
v zmysle § 8a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje svojím
charakterom spotrebiteľskú zmluvu, prezentoval aj Najvyšší súd SR vo svojom rozhodnutí sp. zn.
8Cdo/172/2019 zo dňa 19. augusta 2019. Súd preto z úradnej povinnosti skúmal, či predmetná zmluva
neobsahuje podmienky, ktoré zákon charakterizuje ako podmienky neprijateľné a dospel k záveru, že

zmluvná pokuta vo výške 0,25% denne z dlžnej sumy za každý deň omeškania, ktorá pri 365 dňoch
v roku predstavuje sankciu vo výške 91,25%, je neprimerane vysokou sankciou a v zmysle zákona
teda zmluvnou podmienkou neprijateľnou. Ako neprijateľná zmluvná podmienka je táto v zmysle zákona
neplatná. Obdobný záver bol opakovane vyslovený aj v rámci rozhodovacej činnosti nadriadeného
Krajského súdu v Trnave, viď. napr. rozhodnutia sp.zn. 26Co/24/2019, 11CoCsp/39/2020. Napriek

rozhodnutiam Krajského súdu v Trnave a napriek tomu, že na základe tejto zmluvnej podmienky už v
minulosti nebolo žalobcovi priznané plnenie, žalobca v rozpore so zákonom danú zmluvnú podmienku
v zmluve o výkone správy naďalej používa.

20.Nazákladeuvedenéhosúdžalobcovipriznallennároknazaplatenieistinyaúrokuzomeškania,proti

ktorému žalovaní nemali námietky. V časti zaplatenia zmluvnej pokuty bola žaloba z vyššie uvedených
dôvodov zamietnutá.

21. Keďže súd z dôvodu neprijateľnosti zmluvnej podmienky upravujúcej zmluvnú pokutu nepriznal
žalobcovi plnenie v časti požadovanej zmluvnej pokuty, v súlade so zákonom aj bez návrhu zároveň vo

výroku rozsudku uviedol znenie tejto zmluvnej podmienky tak, ako bola dohodnutá v zmluve o výkone
správy.

22. O trovách konania rozhodol súd v súlade s § 255 ods. 1 CSP, v zmysle ktorého súd prizná strane
náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Žalobca bol v konaní úspešný v časti zaplatenia

sumy 640,54 €, čo predstavuje úspech v rozsahu 90,08 %. Žalovaní boli úspešní v časti o zaplatenie
sumy 70,50 €, v ktorej bola žaloba zamietnutá, čo predstavuje úspech v rozsahu 9,92 %. Žalobca
bol teda v konaní úspešnejší, a to v celkovom rozsahu 80,16 %, pričom v tomto rozsahu mu bola
priznaná náhrada trov konania, o výške ktorej rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením
po právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa
jeho doručenia prostredníctvom podpísaného súdu ku Krajskému
súdu v Trnave, v dvoch vyhotoveniach.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované.
V odvolaní sa má ďalej uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie

považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k
porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na
zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie
prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného
útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým,
že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo
rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto

vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné
rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie

podľa zákona č. 233/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov.