Rozsudok ,
Potvrdzujúce, Zmeňujúce Judgement was issued on Tuesday, November 26, 2024

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 9Co/111/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5623201438
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Kotrčová

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2024:5623201438.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany

Kotrčovej a členov senátu JUDr. Jozefa Šuleka a JUDr. Jany Vargovej, v spore žalobcov: 1/ A. B.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXXX/X, D. E., 2/ E. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXXX/X, D. E.,
zastúpených JUDr. Dušanom Jančim, advokátom, so sídlom Garbiarska 695, Liptovský Mikuláš, proti
žalovanému: Mesto Liptovský Mikuláš, so sídlom Štúrova 1989/41, Liptovský Mikuláš, IČO: 00 315 524,
zastúpenému JUDr. PaedDr. Róbertom Monsbergerom Kozákom, advokátom, so sídlom Štúrova 17,
Liptovský Mikuláš, o nahradenie prejavu vôle, na odvolanie strán sporu proti rozsudku Okresného súdu
Liptovský Mikuláš č.k. 11C/29/2023-99 zo dňa 9. apríla 2024, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok prvoinštančného súdu vo výroku I. potvrdzuje.

Vo výroku II. rozsudok prvoinštančného súdu mení tak, že žalobcom 1/, 2/ priznáva vo vzťahu
k žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

Žalobcom 1/, 2/ priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania vo vzťahu k žalovanému v plnom

rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom prvoinštančný súd nahradil prejav vôle žalovaného, aby uzatvoril so
žalobcami zmluvu nasledovného znenia:

Žalovaný uzatvára so žalobcami zmluvu tohto znenia:

Zmluva o nájme bytu

prenajímateľ:

mesto Liptovský Mikuláš

Sídlo: Štúrova 1989/41, 031 01 Liptovský Mikuláš

IČO: 00 315 524

Bankové spojenie: Banka: C. B. F., a. s.

Číslo účtu:F. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX BIC: G.

F. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX BIC: G.

Zastúpené:
primátorom mesta H. I. B., C., v zastúpení zástupcom primátora mesta H. J. K., na základe poverenia
zo dňa 08.11.2021

nájomcovia:
A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXXX/X, XXX XX D. E.

E. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXXX/X, XXX XX D. E.

(spolu len „nájomcovia“)

uzatvárajú podľa § 685 a nasledujúce Občianskeho zákonníka túto

zmluvu o nájme bytu:

ČLÁNOK I.

ZÁKLADNÉ USTANOVENIA

1.1 Prenajímateľ je vlastníkom bytu č. XX (ďalej len „byt“),nachádzajúceho sa na X poschodí, vo vchode

č. X bytového domu súpisné číslo XXXX (ďalej len „bytový dom“), postaveného na pozemku parcely
registra KN-C č. 2941/94, na K. C. F. L. XXXX/X A. D. E., katastrálne územie D. E., s jeho súčasťami
a príslušenstvom, a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
bytového domu súpisné číslo XXXX a jeho príslušenstva a pozemku zastaveného bytovým domom na
parcele registra KN-C č. 2941/94.

1.2 Nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1 tohto článku zmluvy sú uvedené na LV č. XXXX Okresného úradu
Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor, pre kat. územie D. E., pre prenajímateľa v časti „B-vlastníci“.

ČLÁNOK II.

PREDMET A ROZSAH NÁJMU

2.1.
Prenajímateľ touto zmluvou prenajíma nájomcom v celosti byt č. XX so všetkými jeho súčasťami a

príslušenstvom,ktorépozostávajúz2obytnýchmiestnostíapríslušenstva,ktorýmje:kuchyňa,predsieň,
komora, kúpeľňa, WC nachádzajúce sa v byte a pivnica o výmere 1,55 m2 nachádzajúca sa na prízemí
(suteréne) bytového domu (ďalej len „predmet nájmu“). Podlahová plocha prenajímaného bytu a jeho
príslušenstva (bez plochy balkónov a loggií) je 57,39 m2. Byt je zaradený do kategórie: I. Poloha a
plocha bytu a jeho príslušenstva, ako aj opis bytu, sú popísané a špecifikované v Zápisnici o prevzatí

bytu, ktorou nájomca potvrdí prevzatie predmetu nájmu.

2.2.
Prenajímateľ takto touto zmluvou prenecháva nájomcom do nájmu byt popísaný a špecifikovaný v čl.
II bod. 2.1. tejto zmluvy, spolu s jeho súčasťami a príslušenstvom a právami a povinnosťami s tým

spojenými, a nájomcovia tento predmet nájmu preberajú a zaväzujú sa platiť prenajímateľovi nájomné
a úhrady za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu podľa čl. IV. tejto zmluvy.

2.3.
Okrem bytu prenajímateľ prenajíma nájomcom aj zariadenie bytu, ktoré je taktiež popísané v Zápisnici

o prevzatí bytu. Nájomné za toto zariadenie bytu je už zahrnuté v nájomnom podľa čl. IV. tejto zmluvy.

2.4.Spolu s predmetom nájmu sú nájomcovia oprávnení užívať spoločné časti a spoločné zariadenia
nachádzajúce sa v predmetnom bytovom dome. Predmet nájmu preberajú nájomcovia bez závad,
spôsobilý k okamžitému nasťahovaniu, užívaniu a bývaniu.

2.5.
Spolu s nájomcami sú oprávnení užívať byt výlučne osoby žijúce v byte spolu s nájomcami, a to: E.
B., narodená XX. XX. XXXX dcéra a E. B., narodený XX. XX. XXXX syn. Ďalšie osoby, bez súhlasu
prenajímateľa, nie sú oprávané v predmetnom byte trvale ani prechodne bývať.

ČLÁNOK III.

DOBA NÁJMU JEHO ZÁNIK

1.1. Nájom predmetu nájmu sa uzatvára na dobu určitú, a to jeden rok odo dňa právoplatnosti tohto

rozsudku. Uplynutím tejto doby sa nájom skončí. Ďalší nájom po uplynutí uvedenej doby nájmu alebo po
zániku nájmu z iného dôvodu môže vzniknúť medzi zmluvnými stranami len novou písomnou zmluvou
o nájme.

1.2. Nájom bytu môže tiež zaniknúť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcami k

poslednému dňu v mesiaci.

1.3. Prenajímateľ môže nájom bytu písomne vypovedať len z dôvodov uvedených v zákone. V takom
prípade sa nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť
prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

1.4. Zmluvné strany sa tiež dohodli, že nájomcovia môžu aj pred skončením dohodnutej doby nájmu
túto zmluvu kedykoľvek a aj bez udania dôvodu písomne vypovedať. Výpovedná lehota je jeden mesiac
a začne plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede prenajímateľovi. Uplynutím
tejto výpovednej lehoty nájom zaniká.

1.5. V prípade zániku nájmu z akéhokoľvek dôvodu sú nájomcovia povinní z bytu sa vysťahovať a byt
vypratať bez zabezpečenia akejkoľvek bytovej náhrady zo strany prenajímateľa a zároveň sú povinní
prenajímateľovi odovzdať všetky kľúče a ostatné veci, ktoré s nájmom bytu prevzali. V prípade porušenia
týchto zmluvných povinností sa nájomcovia zaväzujú zaplatiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške

1,- eura za každý deň omeškania s vysťahovaním sa a s vyprataním bytu alebo s vrátením kľúčov a
ostatných prevzatých vecí prenajímateľovi.

1.6. Po skončení nájmu sa nájomcovia zaväzujú predmetný byt a jeho zariadenie odovzdať
prenajímateľovivstavevakomhoprevzalisprihliadnutímnaobvykléopotrebovanie.Vopačnomprípade

sú nájomcovia povinní uhradiť prenajímateľovi náklady na tie opravy a práce, ktorými sa byt uvedie do
stavu v akom ho nájomcovia prevzali.

1.7. Zmluvné strany sa dohodli, že po skončení nájmu uplynutím dohodnutej doby podľa bodu 3.1. tohto
článku zmluvy, majú nájomcovia právo na opakované uzavretie nájomnej zmluvy k predmetu nájmu

podľa tejto zmluvy, a to výlučne v prípade riadneho plnenia povinností nájomcov podľa tejto zmluvy a pri
dodržaní podmienok uvedených v § 11 ods. 4 zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania
a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov. Plnenie povinností nájomcov podľa tejto zmluvy sa
nepovažuje za riadne, ak počas trvania nájomného vzťahu, alebo po jeho zániku nastane skutočnosť,
ktorá odôvodňuje uplatnenie niektorého z výpovedných dôvodov uvedených v ustanovení § 711 ods. 1

písm. b), c), d), e), f) alebo g) Občianskeho zákonníka. Pri opakovanom uzavretí nájomnej zmluvy môže
prenajímateľ uzavrieť nájomnú zmluvu aj s fyzickou osobou, ktorej mesačný príjem spolu s mesačným
príjmom ostatných osôb žijúcich v byte k 31. decembru kalendárneho roka predchádzajúceho roku
opakovaného prenájmu nájomného bytu: a) nie je vyšší ako štvornásobok životného minima oprávnenej
osoby podľa § 22 ods. 3 písm. a) vyššie uvedeného zákona, b) nie je vyšší ako päťnásobok životného

minima oprávnenej osoby podľa § 22 ods. 3 písm. b) a c) vyššie uvedeného zákona. O možnosti
opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy bude prenajímateľ informovať nájomcov minimálne tri mesiace
pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu.ČLÁNOK IV.

VÝŠKA NÁJOMNÉHO A JEHO SPLATNOSŤ

4.1.
Nájomcovia sa zaväzujú platiť prenajímateľovi za užívanie predmetu nájmu dohodnuté nájomné vo
výške 113,22 eura. Výpočet výšky nájomného je uvedený v Evidenčnom liste, ktorý je prílohou č.
3 tejto zmluvy. V takto dohodnutom nájomnom nie je zahrnutá mesačná úhrada za služby, ktorých

poskytovanie je spojené s nájmom bytu, najmä za spotrebu elektriny, vody, plynu, TÚV, dodávku z tepla,
koncesionárske poplatky, spoločnú TV anténu, odvoz odpadu, elektriny za spoločné priestory a za iné
služby súvisiace s nájmom bytu (spolu ďalej len „služby“).

4.2.
Okrem dohodnutého nájomného sa nájomcovia zaväzujú platiť prenajímateľovi pravidelnú mesačnú

zálohu (preddavky) na úhradu za služby vo výške podľa Predpisu pre výšku mesačných preddavkov za
nájom a sprostredkovanie služieb spojených s užívaním bytu(ďalej len „Predpis“).

4.3.
Zmluvné strany sa dohodli, že na základe zmeny uznesenia Mestského zastupiteľstva Liptovský Mikuláš

alebo zmeny iných všeobecne záväzných právnych predpisov je prenajímateľ oprávnený jednostranne
zvýšiťnájomnéaleboúhraduzaslužby(alebopreddavkunane),atoužododňaúčinnostitakejtozmeny.
Úhradu za služby (a tým aj výšku preddavku za tieto služby) môže prenajímateľ jednostranne primerane
zvýšiť aj v prípade zvýšenia ceny zo strany dodávateľov týchto služieb. Takéto zvýšenie nájomného
a úhrady za služby podľa predchádzajúcich viet je prenajímateľ povinný vykonať písomne zaslaním

novéhoEvidenčnéholistualeboPredpisunájomcomnaadresuprenajímanéhobytu,alebonainúadresu
nájomcami včas písomne oznámenú prenajímateľovi a nájomcovia sú povinní v zmysle doručeného
Predpisu platiť nájomné a úhrady (preddavky) za služby v novej výške.

4.4.

Dohodnuté nájomné a zálohu na úhradu za služby sa nájomcovia zaväzujú platiť prenajímateľovi
mesačne najneskôr vždy do 15. dňa príslušného kalendárneho mesiaca na účet číslo F. XXXX XXXX
XXXX XXXX XXXX v C. B. F. M., a to prostredníctvom SIPA (inkaso).

4.5.

Prenajímateľ sa zaväzuje jedenkrát ročne, najneskôr do 30. 06. nasledujúceho roka, vykonať
vyúčtovanie úhrad za služby za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade akéhokoľvek nedoplatku
na službách sú nájomcovia povinní tento nedoplatok zaplatiť prenajímateľovi do 30 dní po doručení
príslušného vyúčtovania nedoplatku. V tejto lehote bude nájomcom vrátený preplatok.

4.6.
V prípade omeškania nájomcov s platením dohodnutého nájomného alebo zálohy za služby sa tento
zaväzujú zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania vo výške podľa platných právnych predpisov.

4.7.

Ak sa nájomcovia po zániku nájmu z bytu nevysťahujú a byt nevypracú alebo neodovzdajú od neho
kľúče alebo ostatné prevzaté veci a tým znemožnia prenajímateľovi byt užívať alebo ho ďalej prenajímať,
sú povinní platiť prenajímateľovi odplatu za jeho užívanie vo výške dohodnutého nájomného a záloh za
služby podľa tejto zmluvy až do dňa jeho skutočného vysťahovania a vypratania bytu alebo odovzdania
kľúčov.

4.8.
Zmluvné strany sa dohodli, že nájomcovia sú povinní zaplatiť prenajímateľovi pri prevzatí bytu finančnú
zábezpeku na prípadné nedoplatky na nájomnom, na úhradách za služby vo výške zodpovedajúcej
nájomnému za dobu troch mesiacov podľa Evidenčného listu ako aj prípadné úhrady opráv vzniknuté

z poškodenia alebo nadmerného opotrebovania bytu alebo jeho zariadenia, a to na účet prenajímateľa
uvedený v záhlaví tejto zmluvy, ktorý je určený na zloženie finančnej zábezpeky (ďalej len „Zábezpeka“).
Tým nie je dotknutý záväzok nájomcov platiť prenajímateľovi už odo dňa vzniku nájmu dohodnuté
nájomné a zálohu na úhradu za služby. Finančnú zábezpeku za užívanie bytu vedie prenajímateľ naosobitnom účte zriadenom na tento účel v banke. Prenajímateľ je oprávnený kedykoľvek si jednostranne
započítať uvedenú Zábezpeku s akýmikoľvek nedoplatkami nájomcov na nájomnom, na úhradách
za služby spojené s užívaním bytu alebo úhrad opráv vzniknutých z poškodenia alebo nadmerného

opotrebovania bytu alebo jeho zariadenia. Prenajímateľ je povinný polovicu Zábezpeky vrátiť nájomcom
po úhrade posledného nájomného a služieb spojených s užívaním bytu. Zvyšnú polovicu Zábezpeky je
prenajímateľ povinný vrátiť nájomcom až po vykonaní vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu,
vypracovanom v roku nasledujúcom po roku, kedy bol prenajímateľovi byt riadne nájomcami odovzdaný.
Za účelom riadneho doručenia vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu a úhrady Zábezpeky

sú nájomcovia povinní pri odovzdaní bytu písomne informovať prenajímateľa o adrese ich budúceho
pobytu.

4.9.
Nájomcovia sú povinní označiť každú platbu nájomného, záloh na úhradu za služby a nedoplatku
na vyúčtovaní variabilným symbolom č. XXXXXXXXXX a identifikačným údajom, ktorým je meno a

priezvisko nájomcov a súpisné číslo bytového domu, a zároveň sú nájomcovia povinní pri každej
platbe nájomného, záloh za služby a nedoplatku na vyúčtovaní uviesť na aký nárok prenajímateľa a
za aké časové obdobie jeho vzniku túto platbu poukazujú. Ak nájomcovia každú platbu prenajímateľovi
neidentifikujú spôsobom podľa predchádzajúcej vety tohto bodu zmluvy je prenajímateľ oprávnený si
ju započítať najprv na najskôr splatné nájomné, potom na najskôr splatnú úhradu za služby alebo

preddavky na ne, ďalej na poplatok z omeškania, a až potom na ostatné peňažné nároky prenajímateľa
vyplývajúce z tejto zmluvy alebo zo všeobecne záväzných právnych predpisov. Taktiež proti pohľadávke
nájomcov na zaplatenie preplatku na vyúčtovaní podľa bodu 4.5. tejto zmluvy je prenajímateľ oprávnený
si započítať akúkoľvek svoju splatnú pohľadávku na nájomnom alebo úhradách za služby.

ČLÁNOK V.

DROBNÉ OPRAVY V BYTE, JEHO PRÍSLUŠENSTVE A SPOLOČNÝCH

ČASTIACHBYTOVÉHO DOMU;

ŽIVOTNOSŤ VSTAVANÝCH KONŠTRUKČNÝCH PRVKOV A PRAVIDLÁ ICH

VÝMENY

5.1.
Nájomcovia sú povinní uhrádzať drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním v zmysle nariadenia
vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka v znení zmien a dodatkov (popis drobných opráv v byte súvisiacich s jeho užívaním tvorí
príloha č. 1 tejto zmluvy) a náklady spojené s bežnou údržbou prenajatého bytu a jeho príslušenstva.

5.2.
Životnosti vstavaných konštrukčných prvkov podliehajú nasledovným pravidlám:

a) Právny nárok na výmenu konštrukčného prvku, pokiaľ je tento funkčný nevzniká ani po uplynutí jeho

životnosti.

b) Prenajímateľ nevykonáva žiadne výmeny konštrukčných prvkov bytových zariadení pred uplynutím
doby životnosti, ani po uplynutí doby životnosti, ak je zariadenie funkčné a je možné a rentabilné dať ho
opraviť. Na zariadení musí byť zjavné, že potreba výmeny vznikla riadnym užívaním nie poškodením.

c) Nárok na bezplatnú výmenu nefunkčného, neopraviteľného alebo nepoužívateľného konštrukčného
prvku majú nájomcovia bytu až po uplynutí jeho životnosti.

d) Výmena konštrukčného prvku ak je tento nefunkčný, neopraviteľný je možná až po jeho obhliadke

správcom – prenajímateľom. V prípade, že sa odsúhlasí výmena uplynutím životnosti, musia si
nájomcovia doplatiť nadobúdajúcu cenu a to v percentuálnej výške neuplynutej životnosti konštrukčného
prvku. Životnosť jednotlivých konštrukčných prvkov je uvedená v prílohe č.2 tejto zmluvy.ČLÁNOK VI.

OSTATNÉ USTANOVENIA

6.1.
Nájomcovia vyhlasujú, že nie sú oprávnení predmet nájmu alebo jeho časť prenechať bez
predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa do podnájmu ani iného užívania, a to ani
dočasného, inej osobe. Porušenie tejto povinnosti je dôvodom k výpovedi nájomnej zmluvy podľa

§ 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka a k následnému odovzdaniu bytu s príslušenstvom
prenajímateľovi zo strany nájomcov, a to aj v zmysle výpovednej lehoty uvedenej v podanej výpovedi.

6.2.
Nájomcovia sa zaväzujú na predmete nájmu nevykonávať žiadne stavebné ani iné úpravy bez
predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa. Tým nie sú dotknuté povinnosti nájomcov podľa

ustanovení osobitných predpisov (napr. Stavebný zákon). V prípade súhlasu prenajímateľa s vykonaním
zmien na predmete nájmu nájomcom bude súčasťou písomného súhlasu prenajímateľa i výslovná
špecifikácia týchto zmien, a to podľa popisu a zoznamu tak, ako bude predložený v žiadosti nájomcov.
Zmluvné strany sa výslovne dohodli, že v prípade uskutočnenia zmien na predmete nájmu nájomcovia
nemajúprávonaúhradunákladovvynaloženýchnauvedenézmeny.Zmluvnéstranysavýslovnedohodli

a svojim podpisom na tejto zmluve potvrdzujú, že ani počas trvania nájomného vzťahu, ani po jeho
zániku, zrušení alebo inom skončení nemajú nájomcovia právo na protihodnotu toho, o čo sa v dôsledku
ním vykonaných zmien zvýšila hodnota predmetu nájmu.

6.3.

Nájomcovia sa zaväzujú umožniť prenajímateľovi vstup do prenajatého bytu s príslušenstvom, keď ho
o tom telefonicky alebo písomne požiada, za účelom kontroly, či nájomcovia užívajú predmet nájmu
riadnym a dohodnutým spôsobom. Nájomcovia sa taktiež zaväzujú umožniť vstup do prenajatého bytu
s príslušenstvom aj zamestnancom príslušného ministerstva, príslušného krajského stavebného úradu
a iných kontrolných orgánov s cieľom výkonu kontroly technického stavu bytu a kontroly počtu nájomcov

a spoluužívateľov bytu.

6.4.
Nájomcovia sú povinní bez zbytočného odkladu písomne oznámiť prenajímateľovi potrebu tých opráv,
ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie, inak zodpovedá za škodu spôsobenú neplnením

tejto povinnosti.

6.5.
Nájomcovia sú povinní riadne užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu, ako aj prijímať
poskytovanie plnenia služieb súvisiacich s užívaním bytu. Nájomcovia sú ďalej povinní dodržiavať

domový poriadok v dome. Nájomcovia sú povinní správať sa tak, aby nedochádzalo k narušovaniu
pokojného bývania ostatných nájomcov bytov, aby nebola ohrozená bezpečnosť ostatných nájomcov
bytov prípadne neboli narušené dobre mravy v dome.

ČLÁNOK VII.

SÚHLAS SO SPRACOVANÍM OSOBNÝCH ÚDAJOV

7.1.
Nájomcovia prehlasujú a svojim podpisom na tejto zmluve výslovne potvrdzujú, že súhlasia s tým, aby

ich osobné údaje použité v tejto zmluve alebo získané v súvislosti s trvaním, zmenou alebo zánikom
nájomnéhovzťahupodľatejtozmluvyboliprenajímateľomspracúvanévrámcivykonávaniajehočinnosti
a to po dobu a v rozsahu nevyhnutne potrebnom na riadne plnenie práv a povinností zmluvných strán
z nájomného vzťahu založeného touto zmluvou.

7.2.
Nájomcovia zároveň prehlasujú a svojím podpisom na tejto zmluve potvrdzujú, že boliprenajímateľom riadne informovaní o poučení o spracúvaní jeho osobných údajov, o spôsobe,
prostriedkoch a účele spracúvania, o dobrovoľnosti poskytnúť požadované osobné údaje, o zozname
alebo rozsahu osobných údajov, ako aj o právach, povinnostiach a zodpovednosti vyplývajúcich zo

spracúvania osobných údajov nájomcov.

ČLÁNOK VIII.

ZÁVEREČNÉ USTANOVENIA

8.1.
Zmeniť alebo zrušiť túto zmluvu možno len formou písomného dodatku. To isté platí aj pre zrieknutie
sa písomnej formy.

8.2.

Ak sa má podľa tejto zmluvy písomnosť doručovať druhej strane a ak sa ju z akýchkoľvek dôvodov
nepodarí doručiť, považuje sa za riadne doručenú uplynutím lehoty troch dní odo dňa jej podania na
poštovú alebo inú verejnú prepravu na adresu zmluvnej strany uvedenú v tejto zmluve, alebo na inú
adresu včas oznámenú druhej strane.

8.3.
Neplatnosť alebo neúčinnosť niektorého z ustanovení uvedených v tejto zmluve nemá vplyv na platnosť
či účinnosť ostatných jej ustanovení.

8.4.

Zmluva je vyhotovená v štyroch rovnopisoch, dva pre nájomcov a dva pre prenajímateľa.

8.5.
Zmluvnéstranyprehlasujú,žetátozmluva,ktorúsipredpodpisomprečítaliajejporozumeli,sazhodujes
ich vôľou, že ju neuzavreli v tiesni a za nevýhodných podmienok a preto ju na znak súhlasu vlastnoručne

podpisujú.

Žalobcom nárok a náhradu trov konania nepriznal.
V dôvodoch rozhodnutia uviedol, že na podklade výsledkov vykonaného dokazovania, najmä zo

Zmluvy o nájme bytu zo dňa 03. 02. 2022 č. 9/2022/BaNP súd zistil, že žalovaný uzatvoril z pozície
prenajímateľa so žalobcami ako nájomcami zmluvu o nájme bytu, predmetom ktorého bol nájom bytu
č. XX, nachádzajúceho sa na X. poschodí vo vchode č. X, bytového domu so súpisným č. XXXX,
postaveného na pozemku parcely registra KN-C č. 2941/94, nachádzajúceho sa na C. K. A. D. E., ktorý
je zapísaný liste vlastníctva č. XXXX, pre katastrálne územie D. E.. Predmetná nájomná zmluva bola

dojednaná na dobu určitú do 28. 02. 2023. V čl. III bod 3.7, sa zmluvné strany dohodli, že po skončení
nájmu uplynutím dohodnutej doby, majú nájomcovia právo na opakované uzavretie nájomnej zmluvy
k predmetu nájmu podľa tejto zmluvy, a to výlučne v prípade riadneho plnenia povinností nájomcov podľa
tejto zmluvy a pri dodržaní podmienok uvedených v § 12 ods. 4 zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na
rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov. Plnenie povinnosti nájomcov podľa

tejto zmluvy sa nepovažuje za riadne, ak počas trvania nájomného vzťahu, alebo po jeho zániku nastane
skutočnosť, ktorá odôvodňuje uplatnenie niektorého z výpovedných dôvodov uvedených v ustanovení §
711 ods. 1 písm. b), c), d), e), f) alebo g) Občianskeho zákonníka. Zmluvné strany sa zároveň dohodli, že
o možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy bude prenajímateľ informovať nájomcov minimálne
tri mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu.

Zo stanoviska žalovaného k žiadosti o pridelení užívaného nájomného bytu č. XX zo dňa 13. 03. 2023
vyplýva, že žalovaný po preverení všetkých skutočností zistil, že žiadatelia užívajú predmetný byt od
roku2016aposlednánájomnázmluvabolaplatnádo28.02.2023.Odroku2016boližalobcoviaviackrát
upozornení na sústavné rušenie pokojného bývania ostatných nájomcov v zmysle ustanovenia § 711

Občianskeho zákonníka a dňa 28. 02. 2023 boli oboznámení listom primátora mesta o nepredĺžení
nájomnej zmluvy k bytu a povinnosti vypratať byt k 31. 03. 2023.
Žalovanýsarozhodolneuzatvoriťnovúnájomnúzmluvusožalobcamizdôvodusústavnéhonarušovania
pokojnéhobývaniaostatnýchnájomcov.Súdpoukázal,ževprípade,akžalovanýuzatvorilsožalovanýminájomnú zmluvu spolu s právom na opätovné uzatvorenie zmluvy, bol v prípade neuzatvorenia novej
nájomnej zmluvy povinný náležite skutkovo vymedziť dôvod, pre ktorý žalobcom odoprel toto právo.
V predmetnom spore žalovaný len poukázal na príslušné zákonné ustanovenie § 711 ods. 1 písm. c)

Občianskeho zákonníka a vo vzťahu ku skutkovému dôvodu výpovede sa odvolal iba na anonymné,
resp. jednu adresnú sťažnosť v súvislosti so spôsobom užívania nájomného bytu. Zmluvné strany sa
dohodli na použití zákonných výpovedných dôvodov v prípade odopretia práva na opätovné uzatvorenie
zmluvyapretomuselobyťvstanoviskuzodňa13.03.2023skutkovévymedzeniedôvoduneuzatvorenia
zmluvy konkretizované uvedením skutočností, v ktorých žalovaný vidí realizáciu zákonného dôvodu tak,

aby nemohli vzniknúť pochybnosti, z ktorého dôvodu sa nájomný vzťah končí. Nedostatok chýbajúceho
skutkovéhovymedzeniavýpovednéhodôvodupritomnemožnonapraviťdodatočnýchdopĺňanímúdajov.
Tento dôvod nebol nakoniec konštatovaný ani v jednom z upozornení, ktoré žalovaný predložil v konaní,
pričom na tieto listinné dôkazy súd ani neprihliadal z dôvodu, že sa týkali obdobia pred uzatvorením
poslednej nájomnej zmluvy.
Právo na obydlie je garantované Ústavou Slovenskej republiky tým, že je zaručená ochrana súkromia,

pod čo je možné priradiť aj toto právo. Nepochybne, zásah do obydlia znemožňujúci ho užívať, je
spôsobilý zároveň zasiahnuť aj do súkromného a rodinného života žalobcov a osôb žijúcich s nimi
v predmetnom byte. Oproti tomuto právu žalobcov však stoja aj ich povinnosti vyplývajúce z užívania
predmetného bytu. Okrem základnej povinnosti platiť za užívanie nájomného bytu odplatu žalobcov
zaväzuje aj povinnosť voči vlastníkovi bytu a v neposlednom rade aj k nájomcom susedných bytov.

V prípade ak nájomca nerešpektuje pravidlá nastavené vlastníkom bytu ako aj celého bytového domu
a hrubo porušuje svoje povinnosti, nemôže spravodlivo očakávať, že jeho právo na obydlie bude
zachované. Z vyjadrení žalovaného, ako aj zo Stanoviska k žiadosti o pridelenie užívaného nájomného
bytu č. XX, vyplýva, že dôvodom pre ktorý nedošlo k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy na dobu určitú,
malo byť sústavné rušenie pokojného bývania ostatných nájomcov, čo zakladá výpovedný dôvod podľa

§ 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že problémovým
je spolunažívanie žalobcov a dvoch rodín žijúcich v susediacich bytoch s bytom žalobcov. Svedkovia
G. G., M. G. I. a A. G. vypovedali o hluku, kriku, hádkach a štekaní psa, pričom z ich výpovedí
vyplynulo, že ich vzťah so žalobcami je značne narušený. Súd nemal dôvod neveriť svedkom pri opise
vnímania ich spolužitia v byte vedľa, resp. pod bytom žalobcov, avšak ich samotná výpoveď podľa

názoru súdu nezakladá konštatovanie o sústavnom narúšaní pokojného bývania žalobcami. Bez toho,
aby súd spochybňoval výpoveď svedkov, že z bytu žalobcov je počuť občas buchot, hádky a nočný
štekot psa, konštatoval, že vykonaným dokazovaním nebolo preukázané sústavné rušenie pokojného
bývania žalobcami. So životom v bytových domoch je neodmysliteľne spojená aj potreba znášania
primeraného a občasného hluku zo susediacich bytov, pokiaľ vlastník bytového domu umožňuje chov

psov v bytoch, aj občasný štekot. Pokiaľ je úroveň hluku z určitého bytu neznesiteľná, tak ako o tom
vypovedali svedkovia žijúci v susedných bytoch, v dnešnej dobe je pomerne jednoduché zabezpečiť
dôkazy o tom, že spôsob života žalobcov nad mieru primeranú pomerom narúša pokojné bývanie
ostatných nájomníkov. Takýto dôkaz, okrem anonymných podaní obyvateľov bytového domu žalovaný
nepredložil. Na základe uvedeného súd žalobe vyhovel a vychádzajúc zo zmluvného dojednania strán

sporu v nájomnej zmluve zo dňa 25. 01. 2022 nahradil prejav vôle žalovaného tak, ako to je uvedené
v I. výroku tohto rozsudku. O nároku na náhradu trov konania rozhodol s poukazom na ust. § 257 CSP.

Dôvody hodné osobitného zreteľa súd videl predovšetkým v tom, že žalobcovia predmetnú žalobu
podali až potom, ako sa žalovaná v konaní vedenom pod sp. zn. 11C/25/2023 domáhala vypratania

predmetnéhobytuažalobunepodalivčasepreduplynutímdohodnutejdobynájmu,t.j.pred28.02.2023.
Ich postup prakticky znamenal to, že bez ďalšieho akceptovali stav, keď užívali cudzí majetok bez
právneho dôvodu a preukázateľne nevykonali žiadne úkony smerujúce k odvráteniu tohto protiprávneho
stavu. Zároveň nepreukázali ani minimálnu snahu o vyriešenie susedských sporov, ktoré trvajú prakticky
od roku 2016 a ktoré sú jediným dôvodom, pre ktorý sa žalovaný rozhodol o neuzatvorenie novej

nájomnej zmluvy.

2. Proti rozsudku prvoinštančného súdu doručili v zákonnej lehote odvolanie žalobcovia aj žalovaný.
Žalobcovia v podanom odvolaní nesúhlasili s aplikáciou ust. § 257 CSP pri rozhodovaní o nároku
na náhradu trov konania. Súd argumentuje dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, pre nepriznanie

náhrady trov konania, konkrétne tým, že žalovaní svojou údajnou nečinnosťou zapríčinili podanie
žaloby o vypratanie nehnuteľnosti a až následne sa domáhali o nahradenie prejavu vôle žalovaného
na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy. Ďalej súd argumentuje tým, že predmetnú žalobu nepodali
pred uplynutím dohodnutej doby nájmu, t. j. pred 28.03.2023 a teda prakticky to malo znamenať, žeakceptujú protiprávny stav a nevykonali úkon k jeho odvráteniu, navyše od roku 2016 nemali záujem
riešiť susedské spory.

S uvedeným argumentom súdu sa nestotožnili a označili ho za zjavne nesprávny, nemajúci základ vo
vykonanom dokazovaní. Súd totiž žalobe vyhovel a to s odôvodnením, že nebol preukázaný zánik práva
žalovaných na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy a to práve z dôvodu, že žalovaný nepreukázal, že
by žalobcovia rušili domový poriadok alebo spolunažívanie so susedmi v takej miere, aby bol naplnený

zmluvný dôvod na neuzatvorenie novej nájomnej zmluvy. Aj v uvedenom rozsudku súd vyslovil názor,
že ide len o susedský spor, pričom jeho povaha a príčiny neboli zo strany súdu relevantne zistené,
najmä otázka „vinníka“ uvedeného susedského sporu. O to absurdnejšie je to, že vo svojom odôvodnení
nepriznania náhrady trov dáva súd tento spor za vinu žalobcom, hoci na takéto tvrdenie zo strany súdu
nie je dôkaz. Pokiaľ ide o údajnú pasivitu žalobcov pri podaní svojej žaloby a to do uplynutia doby
pôvodného nájmu, toto žiadnym spôsobom neoslabuje právo a nárok žalobcov na uzatvorenie novej

nájomnej zmluvy a nelimituje ich ani pri nároku na náhradu trov. Žalobcovia sa snažili mimosúdne o
uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, čo im nebolo zo strany žalovaného umožnené. Následne žalovaný
podal vlastnú žalobu o vypratanie nehnuteľnosti, čo prinútilo žalobcov reagovať uplatnením si svojho
práva na súde. Dovtedy sa snažili o mimosúdne vyriešenie veci, ktoré im však práve pre pasivitu
žalovaného nebolo umožnené. Podstatné je to, že žalobcovia mali nárok na uzatvorenie takejto zmluvy,

nie kedy si ho uplatnili a teda či bol na súde uplatnený pred alebo po skončení pôvodnej nájomnej
zmluvy. V zmluve, ktorú medzi sebou strany sporu uzatvorili totiž nie je dohodnutá žiadna prekluzia
tohto práva, ktorá by nútila zmluvné strany uzatvoriť novú nájomnú zmluvu len za trvania starej zmluvy.
Postup žalobcov v danej veci je tak plne v poriadku a v prípade úspechu im patrí aj právo na náhradu
trov konania.

V prípade žalovaného tak ide o subjekt, ktorý je plne spôsobilý posúdiť otázku prípadného práva na
novú nájomnú zmluvu a to s poukazom na jeho rozsiahlu činnosť v oblasti prenájmu nehnuteľností,
verejnoprávny charakter, ako aj skutočnosť, že disponuje vlastným právnym odborom vo svojej
organizačnej štruktúre a dokonca je aj právne zastúpený vo vzťahu k podaniu žaloby o vypratanie a

následnému konaniu, ale aj vo vzťahu k tomuto konkrétnemu konaniu. Takýto subjekt tak mohol a mal
predvídať výsledok konania, pričom len jeho vlastným pričinením došlo k podaniu žaloby zo strany
žalobcov a priebehu konania, rozsiahlemu dokazovaniu a aj nutnosti právneho zastúpenia a teda vzniku
nákladov na strane žalobcov, ktorí ako laici nedokážu hájiť svoje práva v takej miere, aby obstáli proti
oveľa skúsenejšiemu subjektu. Bolo by naopak nespravodlivé, aby žalobcovia, plne úspešný vo svojej

žalobe voči takémuto subjektu, museli znášať ešte aj trovy konania. Uvedený prístup by dokázal v iných
prípadoch demotivovať iných potencionálnych nájomníkov, ktorí by si nemohli dovoliť právne zastúpenie
a naopak motivovať žalovaného v podobne protiprávnom postupe k iným nájomcom, ktorých sa chce
zbaviť. Takýto právny návod by bol pre podmienky nášho právneho poriadku neudržateľný a zjavne
nespravodlivý.

Žiadali, aby odvolací súd rozsudok prvoinštančného súdu vo výroku o trovách konania zmenil tak, že
žalobcom vo vzťahu k žalovanému prizná nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

3. Žalovaný v odvolaní proti rozsudku prvoinštančného súdu uviedol, že v zmysle Čl. III. bod 1.7.
predmetnej nájomnej zmluvy žalovaný uviedol to, čo mu ukladal zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách

na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov a to, že žalobcovia majú po
skončení nájmu uplynutím dohodnutej doby právo na opakované uzavretie nájomnej zmluvy k predmetu
nájmu podľa tejto zmluvy, a to výlučne v prípade riadneho plnenia povinností podľa tejto zmluvy, pri
dodržaní podmienok uvedených v § 11 ods. 4 zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a
o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov. Plnenie nájomcov podľa predmetnej nájomnej zmluvy

sa nepovažuje za riadne, ak počas trvania nájomného vzťahu nastane skutočnosť, ktorá odôvodňuje
uplatnenie niektorého z výpovedných dôvodov uvedených v § 711 ods. 1, písm. b), c), d), e), f) alebo
g) Občianskeho zákonníka. Žalovaný má za to, že navrhovanými svedkami: G. G., M. G. I. a A. G. bolo
preukázané, že žalobcovia sústavne narúšajú pokojné bývanie ostatných nájomníkov hlukom, krikom,
hádkami a štekotom psa. Na základe vykonaného dokazovania prvoinštančný súd si však ustálil, že

výsluchom týchto svedkov, ako aj inými dôkazmi predloženými zo strany žalovaného nebolo preukázané
sústavné rušenie pokojného bývania žalobcami. Žalovaný má za to, že nahradenie prejavu vôle súdom
prichádza do úvahy len v tých prípadoch, keď to zákon výslovne umožňuje, napr. § 50a § 715, § 719
ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 29 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytovýchpriestorov v znení neskorších predpisov, resp. kde povinnosť k právnemu konaniu subjektu je stanovená
zákonným ustanovením, napr. § 603 ods. 3 OZ, alebo ako záväzková povinnosť, ktorá je založená
iným právnym úkonom, napr. § 50a OZ. Uvedením práva žalobcov v predmetnej nájomnej zmluve na

opakované uzavretie nájomnej zmluvy k predmetu nájmu podľa tejto zmluvy si žalovaný len plnil svoju
zákonnú povinnosť uviesť toto právo v zmluve ( § 12 ods. 3 zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách
na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov). Žalobcovia podali žalobu o
nahradenie prejavu vôle až po tom, čo im v zmysle predmetnej nájomnej zmluvy uplynula doba nájmu
(doba nájmu bola uzavretá na dobu určitú), a preto nemajú postavenie nájomcov, ale majú postavenie

osôb, ktoré v súčasnosti žalovanému zadržujú byt bez platného právneho dôvodu. V zmysle zákona č.
443/2010Z.z.odotáciáchnarozvojbývaniaaosociálnombývanívzneníneskoršíchpredpisovprávona
uzavretie opakovaného nájmu bytu majú len osoby v postavení nájomcov. Žalovaný je teda toho názoru,
že žalobcovia v čase podania žaloby o nahradenie prejavu vôle nemali aktívnu vecnú legitimáciu, keďže
nemali postavenie nájomcov. Povinnosť uzavrieť zmluvu musí existovať v čase podania návrhu na súd.
Táto podmienka však na strane žalobcov splnená nebola, keďže žalobcovia podali žalobu až po uplynutí

dojednanej doby nájmu (t. j. 28. 02. 2023), a teda v čase podania žaloby žalobcovia nemali postavenie
nájomcov, žalovaný preto nemal voči nim povinnosť uzavrieť opakovane nájomnú zmluvu. Navyše,
žalobcovia podali žalobu o nahradenie prejavu vôle až potom, ako žalovaný podal voči žalobcom žalobu
o vypratanie prenajatého bytu s príslušenstvom. Pokiaľ predpokladom skončenia nájmu bytu je uplynutie
doby nájmu, čo má za následok, že nájomný vzťah neexistuje, takémuto už neexistujúcemu nájomnému

vzťahu nemôže súd poskytnúť súdnu ochranu, ale v zmysle § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka musí
naopak súdnu ochranu poskytnúť právu vlastníckemu.

Uvedenie možnosti práva na uzavretie opakovaného nájmu bytu v predmetnej zmluve nezakladá

zákonný alebo zmluvný záväzok žalovaného uzavrieť opakovanú zmluvu o nájme bytu so žalobcami,
ide výlučne len o informačnú povinnosť žalovaného, ako prenajímateľa, voči žalobcom, ako nájomcom.
Ďalej žalovaný uvádza, že odopretie opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy k predmetu nájmu podľa
tejto zmluvy so žalobcami nebolo zo strany žalovaného bezdôvodné. V predmetnej nájomnej zmluve
si žalovaný, ako prenajímateľ, dohodol so žalobcami, ako nájomcami, dôvody, pre ktoré žalovaný

neuzatvorí so žalobcami novú nájomnú zmluvu; žalovaný tieto dôvody vymedzil ako dôvody, pre ktoré
možno podať v zmysle § 711 Občianskeho zákonníka výpoveď. Preto tvrdenie prvoinštančného súdu, že
žalovaný mal skutkovo vymedziť dôvody neuzatvorenia novej nájomnej zmluvy, je nesprávne, keďže v
tomtoprípadenejdeoukončenienájomnéhovzťahuvýpoveďouvzmysle§711Občianskehozákonníka,
ale ide o ukončenie nájmu podľa § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Navrhoval rozsudok prvoinštančného súdu v celom rozsahu zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie.

4. Žalobcovia vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného opätovne poukázali na to, že uzatvorili aktuálnu

zmluvu so žalovaným dňa 25.01.2022 a to Zmluvu č. 9/2022/BaNP o nájme bytu. V zmysle tejto zmluvy
im žalovaný prenechal do užívania byt č. XX, na X. poschodí, vo vchode X v bytového domu so
súp. č. XXXX, postavenom na parcele č. 2941/94, nachádzajúci sa v k. ú. D. E., obci D. E., okres
Liptovský Mikuláš, zapísaný Okresným úradom Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor na LV č. XXXX
spolu s príslušenstvom a to podľa čl. II zmluvy. Predmetná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú a

to od účinnosti zmluvy do 28.02.2023. Uvedený zmluvný vzťah tak vznikol 25.01.2022 a podmienky
zmluvného vzťahu, vrátane podmienok pre opätovné uzatvorenie nájmu treba posudzovať až od tohto
momentu.

V zmysle čl. III bod 3.7 má nájomca právo na opakované uzatvorenie zmluvy o nájme bytu za

predpokladu, že si počas doby nájmu riadne plnil zmluvné podmienky a pri dodržaní podmienok
uvedených v § 12 ods. 4 zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní
v znení neskorších predpisov. Žalobcovia 1/ a 2/ si počas doby platnosti tejto zmluvy riadne plnili
svoje zmluvné podmienky spočívajúce v platení mesačných platieb, ako aj v povinnosti svojim konaním
nezapríčiniť znehodnotenie bytu, ako aj rešpektovať domový poriadok. Zastali názor, že žalovaný svojim

konaním porušil zmluvne dohodnuté podmienky a bez právneho dôvodu odoprel uplatnenie zmluvne
zakotveného práva žalobcov 1/ a 2/ v zmysle čl. III bod 3.7 Zmluvy č. 9/2022/BaNP o nájme bytu. Pokiaľ
ide o výpovede svedkov G., G. a G. I., tieto výpovede žalobcovia rozporovali a to pokiaľ ide o rušenie
pokojného spolužitia a to v časti rozsahu, trvania, ako aj jednotlivých údajných rušení.Žalovaný ako dôvod odvolania uvádza aj to, že žalobcovia 1/ a 2/ nemali mať aktívnu vecnú legitimáciu
na podanie takejto žaloby, pretože predmetná Zmluva č. 9/2022/BaNP o nájme bytu, zo dňa 25.01.2022

bola dohodnutá na určitý čas a ten uplynul pred podaním žaloby. Takýto názor je nesprávny a navyše
vecnú legitimáciu skúmal súd na začiatku konania a jasne si určil, že aktívnu vecnú legitimáciu
žalobcovia majú. Uvedené právo na opätovné uzatvorenie zmluvy nezaniká spolu s nájomnou zmluvou
a už vôbec nie, ak bolo uplatnené ešte počas trvania zmluvy. Pokiaľ ide o Zmluvu č. 9/2022/BaNP
o nájme bytu zo dňa 25.01.2022 uzatvorenú na určitý čas, hoci tento čas už uplynul, žalobcovia o

uzatvorenie novej zmluvy požiadali ešte počas jej plynutia, čo nebolo sporné, avšak žalovaný tomu
protiprávne nevyhovel. Navyše zánikom zmluvy ako takej nezanikajú všetky práva a povinnosti z danej
zmluvy, uvedený názor by znamenal, že by zanikli aj také práva, ako napríklad právo na náhradu škody
spôsobenej na predmete nájmu alebo práva na úhradu doteraz neuhradených platieb nájomného alebo
prípadnej zmluvnej pokuty. Ak by pripustili argumentáciu žalovaného, že po skončení doby nájmu stratia
žalovaní aktívnu vecnú legitimáciu na uplatnenie zmluvného práva, takýto výklad by de facto znamenal,

že zánik zmluvy na základe uplynutia dohodnutého času je vlastne zánik právneho úkonu s účinkami
ex tunc, teda s účinkami spätne a zmluva, ako keby ani nevznikla. Takýto výklad je neudržateľný a
nesprávny.

K argumentácii, že právo na opätovné uzatvorenie nájmu bolo v zmluve len z dôvodu zákonnej
požiadavky v zmysle § 12 ods. 3 zákona č. 443/2010 Z. z. a išlo teda len o splnenie zákonnej
povinnosti, nie zmluvne dohodnuté právo žalobcov, uviedli, že uvedený výklad zákona je scestný a
právne neudržateľný. Akonáhle si strany dohodnú v zmluve určité právo alebo povinnosť, toto, ak sa
vyslovene neprieči zákonu je platné a vymožiteľné bez ohľadu na to, či išlo o ich „nápad“ alebo išlo len

o transpozíciu určitého zákonného ustanovenia. Nešlo tak ani len o informačnú povinnosť žalovaného
ako prenajímateľa informovať o možnom práve na opätovné uzatvorenie nájomnej zmluve, ako sa to
snaží uviesť v texte svojho odvolania, ale o dohodnuté právo. Ak by aj išlo o informačnú povinnosť
na základe určitého zákonného ustanovenia, je nelogické, aby bol žalovaný povinný informovať o
neexistujúcom práve, konkrétne o práve na opätovné uzatvorenie nájomnej zmluvy, ktorého existenciu

žalovaný popiera.

Ohľadne argumentu žalovaného, že súd môže nahradiť prejav vôle len keď to zákon výslovne umožňuje,
poukázali, že sám žalobca uvádza § 50a Občianskeho zákonníka, ktorého ods. 2 je možné použiť

aj na čl. III bod 3.7 Zmluvy č. 9/2022/BaNP o nájme bytu, zo dňa 25.01.2022. Žalovaný, ktorý sa
zmluvne zaviazal uzatvoriť so žalobcami opätovný nájom za splnenia určitých podmienok je povinný v
prípade odopretia tohto práva skutkovo a právne vymedziť dôvod, pre ktorý tak neurobil. A teda určiť,
aké konkrétne zmluvné povinnosti žalobcovia porušili, kedy a akým spôsobom a aj pre ktorý dôvod
nemajú nárok na opätovné uzatvorenie nájomnej zmluvy. Ak si zmluvné strany dohodli ako podmienky

zániku práva rovnaké dôvody, pre ktoré je prenajímateľ oprávnený vypovedať nájom v zmysle § 711,
v tomto prípade konkrétne podľa písm. c), tak takýto dôvod je potrebné skutkovo vymedziť, aby bolo
nepochybné, akým konaním konkrétne porušili zmluvu a to malo za následok zánik práva na opätovné
uzatvorenie nájmu. V situácii, ak žalovaný takéto porušenie nepreukázal a to ani v predmetnom konaní,
jeho postup je tak porušením zmluvy.

Navrhovali rozsudok prvoinštančného súdu vo výroku I. potvrdiť, vo výroku II. zmeniť, priznať nárok na
náhradu trov konania žalobcom vo vzťahu k žalovanému v plnom rozsahu a priznať nárok žalobcom na
náhradu trov odvolacieho konania vo vzťahu k žalovanému v plnom rozsahu.

5. Krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 CSP), súc viazaný rozsahom a dôvodmi podaného odvolania
(§ 379, § 380 CSP), postupom bez nariadenia pojednávania podľa § 385 CSP a contrario odvolaním
napadnuté rozhodnutie vo výroku I. potvrdil, vo výroku II. rozsudok prvoinštančného súdu zmenil tak, že
žalobcom 1/, 2/ priznal vo vzťahu k žalovanému nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

6. Po preskúmaní veci odvolací súd dospel k záveru, že prvoinštančný súd vykonal vo veci dostatočné
dokazovanie, z výsledkov vykonaného dokazovania dospel k správnym skutkovým zisteniam a vyvodilsprávny právny záver, svoje rozhodnutie náležitým a vyčerpávajúcim spôsobom postupom podľa § 220
ods. 2 CSP odôvodnil.
7. K odvolacím námietkam žalovaného, odvolací súd považoval za potrebné poukázať na Čl. III. bod

3.7, v ktorom sa zmluvné strany dohodli, že po skončení nájmu uplynutím dohodnutej doby podľa bodu
3.1. majú nájomcovia právo na opakované uzavretie nájomnej zmluvy k predmetu nájmu podľa tejto
zmluvy, a to výlučne v prípade riadneho plnenia povinnosti nájomcov podľa tejto zmluvy a pri dodržaní
podmienok uvedených v § 12 ods. 4 zák. č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom
bývaní v znení neskorších predpisov. Plnenie povinností nájomcov podľa tejto zmluvy sa nepovažuje za

riadne, ak počas trvania nájomného vzťahu alebo po jeho zániku nastane skutočnosť, ktorá odôvodňuje
uplatnenie niektorého z výpovedných dôvodov uvedených v ust. § 711 ods. 1 písm. b), c), d), e), f) alebo
g) Občianskeho zákonníka.
8. V kontexte uvedeného je nedôvodná námietka žalovaného o tom, že žalobcovia nemajú v spore
aktívnu legitimáciu, nakoľko sa žalobou nahradenie prejavu vôle na uzatvorenie opätovnej nájomnej
zmluvy domáhali až po uplynutí doby nájmu, uplynutím ktorej sa nájom skončil.

9. Z poukazovaného bodu 1.7 Čl. III. jednoznačne vyplýva, že právo nájomcov na opakované uzavretie
nájomnej zmluvy k predmetu nájmu vzniká po skončení nájmu uplynutím dohodnutej doby.
10. Ďalej z poukazovaného bodu Čl. III. nepochybne vyplýva, že žalobcovia ako nájomcovia mali
v zmluve o nájme zakotvené právo na opakované uzavretie nájomnej zmluvy k predmetu nájmu,

a to pri dodržaní podmienok podľa § 11 ods. 4 zák. č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania
a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov a výlučne v prípade riadneho plnenia povinnosti
nájomcov podľa tejto zmluvy. Plnenie povinnosti nájomcov podľa tejto zmluvy sa nepovažuje za riadne,
ak počas trvania nájomného vzťahu alebo po jeho zániku, nastane skutočnosť, ktorá odôvodňuje
uplatnenie niektorého z výpovedných dôvodov uvedených v ust. § 711 ods. 1 písm. b), c), d), e), f)

alebo g) Občianskeho zákonníka, čo opätovne znamená, že nájomná zmluva počíta i so situáciou,
ak po zániku nájomného vzťahu na strane nájomcov vznikne situácia, ktorá odôvodňuje uplatnenie
výpovedných dôvodov uvedených v ust. § 711 ods. 1 písm. b), c), d), e), f), g) OZ, z čoho vyplýva, že i po
zániku nájomného vzťahu musia nájomcovia dbať o to, aby u nich nenastal niektorý z poukazovaných
výpovednýchdôvodovazároveňztohovyplýva,žesúipozánikunájomnéhovzťahunaďalejpovažovaní

za nájomcov podľa skôr uzatvorenej nájomnej zmluvy.

11. Odvolací súd tiež nepovažoval za dôvodnú námietku žalovaného o tom, že nahradiť prejav vôle
prichádza do úvahy len v tých prípadoch, keď to výslovne zákon umožňuje, resp. kde povinnosť k
takémuto konaniu subjektu je stanovená zákonným ustanovením, na ktoré v podrobnostiach poukázal.

Ďalej uviedol, že uvedením práva žalobcov v nájomnej zmluve na opakované uzavretie nájomnej zmluvy
k predmetu nájmu, si žalovaný len plnil svoju zákonnú povinnosť uviesť toto právo v zmluve (§ 12 ods.
3 zák. č. 443/2010 Z.z. v znení neskorších predpisov). Z ust. § 12 ods. 3 zák. č. 443/2010 Z.z. v znení
neskorších predpisov vyplýva, že v nájomnej zmluve sa upraví právo nájomcu na opakované uzavretie
zmluvy o nájme nájomného bytu pri dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve a v tomto

zákone. O možnosti opakovaného uzavretia nájomnej zmluvy žiadateľ informuje nájomcu minimálne tri
mesiace pred dohodnutým termínom skončenia nájmu nájomného bytu.
12. Z uvedenej citácie zákonného ust. § 12 ods. 3 zákona jednoznačne vyplýva, že zákonodarca
predmetným ustanovením zagarantoval nájomcom právo na opakované uzavretie zmluvy o nájme
nájomného bytu, samozrejme pri dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve a v tomto zákone.

To znamená, že predmetné ustanovenie nemožno vykladať v tom zmysle, že pokiaľ žalovaný zakotvil
právo žalobcov v nájomnej zmluve na opakované uzavretie nájomnej zmluvy k predmetu nájmu, plnil
si len svoju povinnosť uviesť toto právo v zmluve v zmysle tohto zákonného ustanovenia, naopak,
bol povinný rešpektovať právo nájomcu na opakované uzavretie zmluvy o nájme nájomného bytu pri
dodržaní zákonných podmienok.

13. Naviac z ust. § 12 ods. 1 tohto zákona, jednoznačne vyplýva, že práva a povinnosti, ktoré vzniknú
na základe nájomnej zmluvy a nie sú upravené týmto zákonom, vzťahujú sa na na ustanovenia
Občianskeho zákonníka.

14. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že nájom bytu je jedným zo spôsobov uspokojovania bytových
potrieb človeka. Ide nielen o užívanie vymedzenej technicko-stavebnej plochy, ale tiež o uspokojovanie
potrieb bývania, ktoré nespočíva iba v prenocovaní, ale v celom komplexe zabezpečovania potrieb
človeka v jeho materiálnej i duševnej rovine. Nájomné právo bytov je postavené na výraznej ochranenájomcov. Táto skutočnosť sa prejavuje najmä pri zániku nájmu bytu (vymedzením výpovedných
dôvodov, zabezpečovaním bytových náhrad), pričom zvýšená ochrana je motivovaná najmä sociálnymi
dôvodmi, pretože bývanie slúži na uspokojenie jednej z najnákladnejších ľudských potrieb.

15. Z ust. § 711 ods. 2 OZ dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo
možnézameniťsinýmdôvodom,inakjevýpoveďneplatná.Dôvodvýpovedenemožnododatočnemeniť.

16. Skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu nemožno stotožniť s odkazom na zákonné ustanovenie,
a to ani vtedy, ak výpoveď obsahuje aj zákonnú citáciu ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia

uvedeného výpovedného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného
dôvoduvýpovedenájmubytu.Výpovednýdôvodmusíbyťpopísanýskutkovo.Zvýpovedemusíbyťnapr.
zrejmé, v akom konaní spočíva sústavné narušovanie pokojného bývania ostatných nájomcov alebo
vlastníkov bytov v dome, či porušovanie dobrých mravov, za aké obdobie, teda časové vymedzenie
porušovania pokojného bývania a pod. Nedostatok skutkového vymedzenia výpovedného dôvodu
nemožno odstrániť dodatočným doplnením údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

17. Na podklade uvedeného sa odvolací súd plne stotožnil so záverom prvoinštančného súdu o tom, že
pokiaľ žalovaný odmietol ďalej akceptovať právo žalobcov na opakované uzatvorenie zmluvy o nájme
nájomného bytu, bolo jeho povinnosťou v zmysle ust. § 711 ods. 2 OZ skutkovo a časovo vymedziť
dôvody, pre ktoré k takémuto konaniu pristúpil.

18. Vo väzbe na uvedené v ostatnom sa stotožniac s odôvodnením rozhodnutia zo strany
prvoinštančného súdu, odvolací súd toto vo výroku I. ako správne postupom podľa § 387 ods. 1, 2 CSP
potvrdil.
19. Na druhej strane sa odvolací súd nestotožnil s rozhodnutím prvoinštančného súdu o nároku na
náhradu trov prvoinštančného konania. Mal za to, že v danom prípade neboli naplnené predpoklady

uvedené v ust. § 257 CSP, nakoľko je potrebné dať do pozornosti, že aplikácia tohto zákonného
ustanovenia prichádza do úvahy iba výnimočne na podklade dôvodov hodných osobitného zreteľa,
pričom zároveň musia byť zohľadňované majetkové a sociálne pomery strán sporu, ale i ich správanie
pred začatím konania a v priebehu sporu. Na druhej strane nepriznanie nároku na náhradu trov konania,
nemôže byť považované za neprimeranú tvrdosť a nemôže byť v rozpore s dobrými mravmi.

20. Už len porovnaním sociálneho statusu strán sporu, odvolací súd dospel k záveru, že postup
prvoinštančného súdu pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov konania bol vo vzťahu k žalobcom
neprimerane tvrdý, nakoľko ide o osoby, odkázané na nájom nájomného bytu a teda sociálneho
bývania. Na druhej strane ide o prenajímateľa, a tým je mesto Liptovský Mikuláš, z ktorého postavenia

jednoznačne vyplýva, že má zabezpečovať ochranu záujmov a práv svojich obyvateľov, ktorý má
i v zmysle zákona č. 443/2010 Z.z. v znení neskorších predpisov dbať o zabezpečenie bytových
potrieb svojich obyvateľov. Práve žalovaný svojím postupom porušil právo na obydlie žalobcov, ktoré
je garantované Ústavou Slovenskej republiky ako záruky na ochranu súkromia, pričom práve túto
skutočnosť odvolací súd považoval za dôvod, pre ktorý nebolo možné aplikovať ust. § 257 CSP

v prospech žalovaného. Preto vo výroku II. rozsudok prvoinštančného súdu zmenil, žalobcom 1/, 2/
priznal vo vzťahu k žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100% a žalobcom 1/, 2/
ako úspešným stranám v odvolacom konaní priznal vo vzťahu k žalovanému nárok na náhradu trov
odvolacieho konania v plnom rozsahu.
21. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa. (§ 419 CSP)

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.

(§ 420 CSP)

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n). (§ 421 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak

a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia

dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie. (§ 422 ods. 1 a 2 CSP)

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné. (§ 423 CSP)

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde. (§ 427 ods. 1 a 2 CSP)

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ustanovených v § 127 ods. 1 CSP (ktorému

súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpísania) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). (§ 428 CSP)

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom.

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak jea) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou

a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa. (§ 429 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania. (§ 430 CSP)