Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, December 5, 2024

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 4C/38/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121410124
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 12. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ingrid Daxner

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2024:6121410124.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok so sídlom v Pezinku sudkyňou JUDr. Ingrid Daxner v spore žalobcov: 1. I. L., nar.

XX.8.XXXX, povolený pobyt na území Slovenskej republiky ul. G. F. XXXX/X, Q., štátny občan E., 2.
F. D., nar. X.XX.XXXX, povolený pobyt na území P. republiky ul. G. F. XXXX/X, Q., štátny občan E.,
obaja zast. A. & Partners, s. r. o., advokátska kancelária so sídlom v Bratislave, Rožňavská 2, proti
žalovaným: 1. Ing. T. B., nar. XX.X.XXXX, trvale bytom U., A. XXXX/XX, štátny občan SR, 2. I.. L. B.,
nar. X.X.XXXX, trvale bytom U., A. XXXX/XX, štátny občan SR, obaja zast. IVANOVIČ LEGAL s. r. o.,
advokátska kancelária so sídlom v Bratislave, Štúrova 11, o zaplatenie 25 000,- eur, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu zamieta.

Súd priznáva žalovaným v 1. a 2. rade proti žalobcom v 1. a 2. rade 100% nárok na náhradu trov
prvoinštančného a odvolacieho konania, o ktorej výške nároku rozhodne samostatným uznesením,
vydaným súdnym úradníkom, po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou /návrhom na upomínacie konanie podľa osobitného predpisu/, podanou na súd dňa
30.6.2021, postúpenou tunajšiemu /všeobecnému/ súdu, po podaní odporu žalovanými, na ďalšie
konanie a rozhodnutie, sa žalobcovia domáhali zaplatenia sumy 25 000,- eur, titulom vydania
bezdôvodného obohatenia /vrátenia zálohy kúpnej ceny/. Žalobcovia žalobu skutkovo odôvodnili
tvrdením, že dňa 21.12.2018 so žalovanými uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve, ktorej predmetom bolo

dohodnutie podmienok pre uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam,
nachádzajúcim sa v katastrálnom území F., obec Bratislava - m. č. Nové Mesto, okres Bratislava
III., vtedy zapísaným na LV č. XXXX: stavba súp. č. XXXXX rodinný dom s dvojgarážou, J. XX, Q.,
postavená na pozemku reg. „C“ č. XXXX/XX zastavané plochy a nádvoria o výmere 180 m2 a pozemky
parcely reg. „C“ č. XXXX/XX zastavané plochy a nádvoria o výmere 180 m2 a č. XXXX/XX záhrada
o výmere 346 m2. Dňa 21.12.2018 zaplatili žalovaným zálohu na kúpnu cenu vo výške 25 000,- eur
podľa ods. 2.3. zmluvy o budúcej zmluve a to sumu 8 000,- eur na bankový účet IBAN: P XXXX

XXXX XXXX XXXX XXXX a sumu 17 000,- eur na bankový účet IBAN: P XXXX XXXX XXXX XXXX
XXXX. K uzatvoreniu kúpnej zmluvy na prevod nehnuteľností počas platnosti zmluvy o budúcej zmluve
nedošlo a nehnuteľnosti sú už v súčasnosti vo vlastníctve tretích osôb. Keďže právny dôvod zaplatenej
zálohy odpadol, žalovaní boli povinní vrátiť zálohu z titulu bezdôvodného obohatenia. Na vrátenie zálohy
žalovaných vyzvali listom zo dňa 30.6.2020. Napriek výzvam im žalovaní ku dňu podania žaloby zálohu
nevrátili. Žalovaní v podanom odpore proti platobnému rozkazu v upomínacom konaní uviedli, že plnenie
vo výške 25 000,- eur bolo riadne a legitímne započítané na plnenie zmluvnej pokuty, dohodnutej medzi

žalobcami a žalovanými na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Potvrdili, že medzi žalobcami,
ako budúcimi kupujúcimi, a žalovanými, ako budúcimi predávajúcimi, bola dňa 21.12.2018 uzatvorená
zmluvaobudúcejkúpnejzmluve,predmetomktorejbolzáväzokzmluvnýchstránuzatvoriťkúpnuzmluvu
o prevode nehnuteľností žalovaných, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Vinohrady /rodinný domsúp. č. XXXXX a pozemky parcely reg. „C“ č. XXXX/XX zastavané plochy a nádvoria o výmere 180 m2
a č. XXXX/XX záhrada o výmere 346 m2/ v zmysle podmienok, uvedených v zmluve, za dohodnutú
kúpnu cenu 730 000,- eur, pričom jej zaplatenie bolo rozdelené do 3 častí v zmysle bodu 2.1. zmluvy,

splatnú v lehote do 30.6.2019. V deň uzatvorenia zmluvy sa žalobcovia zaviazali uhradiť zálohu na prvú
časť kúpnej ceny podľa bodu 2.3. zmluvy bankovým prevodom na bankové účty, uvedené v zmluve, vo
výške 8 000,- eur, túto platbu potvrdzujú, že prijali dňa 27.12.2018 a vo výške 17 000,- eur. Nakoľko
bankový účet IBAN: P XXXX XXXX XXXX H. XXXX nepatrí im, ale realitnej kancelárii LEXXUS, na
potvrdenie/vyvrátenie tvrdenia žalobcov o tejto úhrade navrhli výsluch zástupcu realitnej kancelárie. Po

zaplatení sumy 8 000,- eur už žalobcovia neplnili žiaden zo svojich záväzkov, ktoré im vyplývali z bodu
2.1. zmluvy, v lehote do 30.6.2019 nebola žalobcami zaplatená druhá ani tretia časť kúpnej ceny za
nehnuteľnosti, zároveň nebola žiadna časť kúpnej ceny zložená do notárskej úschovy, pričom nedošlo
ani k jej spísaniu, žalobcovia im nepredložili žiaden doklad, ktorý by preukazoval uzatvorenie zmluvy o
úvere, alebo disponovanie s peňažnými prostriedkami, postačujúcimi na zaplatenie druhej a tretej časti
kúpnej ceny; práve naopak, žalobcovia ich viackrát osobne aj elektronicky informovali o tom, že je pre

nich problematické zabezpečiť dostatok finančných prostriedkov na riadne plnenie povinností v zmysle
zmluvy Nakoľko žalobcovia nesplnili žiaden zo svojich záväzkov, vyplývajúcich im z bodu 2.1. písm. b/
a c/ zmluvy, ako budúci predávajúci nemali dôvod uzavrieť so žalobcami kúpnu zmluvu a využili svoje
právo ponúkať, resp. predať nehnuteľnosti tretej osobe bez akýchkoľvek obmedzení. V bode 4.2. zmluvy
o budúcej zmluve sa strany dohodli nasledovne: „V prípade, keď zmluvná strana nesplní ktorúkoľvek

svoju povinnosť uvedenú v článku 2 bode 2.1. písm. a/ až c/ tejto zmluvy riadne a včas alebo ak bude
ktorákoľvek zmluvná strana v omeškaní s uzavretím kúpnej zmluvy podľa čl. 2 bodu 2.1. tejto zmluvy,
porušujúca zmluvná strana sa zaväzuje druhej zmluvnej strane zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 25
000,- eur a to v lehote do 3 dní od porušenia akejkoľvek povinnosti v zmysle čl. 2 bodu 2.1. zmluvy.
Zmluvnú pokutu podľa tohto ustanovenia sú zmluvné strany oprávnené uplatniť len raz. Budúci kupujúci

súhlasia s tým, aby zložená záloha podľa tejto zmluvy bola započítaná budúcimi predávajúcimi voči
uvedenej zmluvnej pokute.“ Zo strany žalobcov, ako budúcich kupujúcich, došlo k priamemu porušeniu
záväzkov, vyplývajúcich im zo zmluvy, čo oprávňovalo žalovaných uplatniť svoje právo na zaplatenie
zmluvnej pokuty dohodnutej v bode 4.2. zmluvy. Uvedené právo riadne uplatnili a túto skutočnosť
oznámili žalobcom ihneď ako sa dozvedeli, že žalobcovia nebudú plniť svoje zmluvné záväzky. O

uplatnení zmluvnej pokuty boli žalobcovia opakovane informovaní a to nie len osobne žalovanými, ale aj
prostredníctvom zamestnancov realitnej kancelárie, preto považujú tvrdenia žalobcov o bezdôvodnom
obohatení za nepravdivé a zavádzajúce. Upozorňujú, že zmluva nebola nikdy zrušená, ani žiadna strana
nikdy od zmluvy neodstúpila, čo vylučuje prípadné tvrdenie o tom, že by mohol právny dôvod uplatnenej
pokutyodpadnúť.Žalovanáv2.radepripreberanínehnuteľnostíodžalobcov,ktorísadočasnezdržiavali

ažilivnehnuteľnosti,žalobcovústneinformovalaakonaložilisprijatousumou25000,-euraodovzdalim
aj písomné potvrdenie, obsahujúce prejav vôle žalovaných uplatniť právo na zaplatenie zmluvnej pokuty
a započítať tento nárok s pohľadávkou na vrátenie zloženej sumy 25 000,- eur. Písomné potvrdenie
prevzatia dokumentu žalobcami bolo zo strany žalobcov odmietnuté. O započítaní boli žalobcovia
informovaní aj prostredníctvom vyjadrenia k výzve na vrátenie zálohy zo dňa 19.8.2020, zaslaného

na emailovú adresu právneho zástupcu žalobcov. Nároky žalobcov preto považujú za neoprávnené a
odmietajú akékoľvek nároky na vrátenie zaplatenej sumy. Ak by aj došlo k bezdôvodnému obohateniu,
čo odmietajú, nárok na jeho vrátenie by už musel byť premlčaný a preto namietajú s poukazom na § 107
Obč. zák. aj premlčanie žalovaného nároku. Žalobcovia už pred 30.6.2019 dobre vedeli, že podmienky
pre uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy nebudú splnené a že v uvedenej lehote nemôže dôjsť k uzavretiu

kúpnej zmluvy, predpokladanej zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, nakoľko zo strany žalobcov došlo k
porušeniu záväzkov v zmysle bodu 2.1. zmluvy. Ak žalobcovia skutočne považovali zaplatenú sumu 25
000,- eur za zálohovú platbu /nezapočítanú so zmluvnou pokutou/, tak je zrejmé, že o bezdôvodnom
obohatenímuselimaťvedomosťužpred30.6.2019,keďžedobrevedeli,žedňa30.6.2019nezabezpečia
dostatok finančných prostriedkov pre zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľností.

2. Súd prvej inštancie rozsudkom č.k.:4C/XX/XXXX-234 zo dňa 3.3.2022 po vykonanom dokazovaní v
rozsahu procesných návrhov strán sporu uložil žalovaným v 1. a 2. rade
povinnosť zaplatiť žalobcom v 1. a v 2. rade sumu 25.000 eur na
bankový účet SK97 XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, do 3 dní od právoplatnosti rozsudku a
žalobcom v 1. a v 2. rade priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške

ktorej rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej, keď vykonaným
dokazovaním zistil, že žalobcovia, ako budúci
kupujúci a žalovaní, ako budúci predávajúci, uzatvorili dňa 21.12.2018 zmluvu o budúcej
zmluve, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán uzavrieť do 30.6.2019 kúpnuzmluvu o odplatnom prevode nehnuteľností za kúpnu cenu 730 000,- eur, ktorú sa žalobcovia
zaviazali uhradiť spôsobom a za podmienok uvedených v bode 4.2 kúpnej zmluvy /článok 2.,
bod 2.2 zmluvy o budúcej zmluve/, pričom v zmysle článku 2., bod 2.3 zmluvy o budúcej zmluve boli

žalobcovia povinní zaplatiť žalovaným zálohu za prvú časť kúpnej ceny v sume 25 000,- eur bankovým
prevodom, a to sumu 8 000 eur na bankový účet predávajúcich a sumu 17 000,- eur na bankový účet,
určený žalovanými, všetko do 3 dní od podpisu tejto zmluvy. Zmluvné strany sa v zmysle článku 5., bod
5.3 zmluvy o budúcej zmluve dohodli na platnosti a účinnosti zmluvy dňom jej podpísania s tým, že mala
byť uzavretá na dobu určitú do

uzatvorenia kúpnej zmluvy, najneskôr však do 1.8.2019. Žalobcovia listinnými dôkazmi
/potvrdeniami o bankových prevodoch/, ako aj výsluchom žalovaného v 1. rade a svedka
Mgr. P., preukázali úhradu zálohy spolu v sume 25 000,- eur. Z výpisu z LV č. XXXX, pre katastrálne
územie Vinohrady súd zistil a nebolo sporné, že
nehnuteľnosti sa počnúc od 23.7.2020 dostali do vlastníctva tretích osôb. Vyhodnotiac vykonané
dokazovanie súd konštatoval, že predmetom sporu

bol nárok žalobcov na vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny v sume 25 000,- eur, dohodnutej v
zmluve o budúcej zmluve, čo zakladalo tak aktívnu, ako i pasívnu vecnú legitimáciu
procesných strán. Majúc za to, že žalobcovia uniesli bremeno tvrdenia, ako i dôkazné
bremeno, dospel za súčasnej aplikácie § 34, § 35 ods. 1 až 3, § 37 ods. 1, § 50a ods. 1 až 3,
§ 100 ods. 1, 2 veta prvá, § 101, § 107 ods. 1, 2, § 122 ods. 2 veta prvá, § 451 ods. 1, 2, § 456,

§ 489, § 498, § 544 ods. 1, 2 a § 545 ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej
len „Občiansky zákonník“), § 232 ods. 2 a ods. 3 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový
poriadok (ďalej len „C.s.p.“), prihliadajúc i na rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky (ďalej len „NS SR“) sp. zn. 4Cdo 9/2008 a sp. zn. 5Obdo 11/2008 a rozhodnutia
Najvyššieho súdu Českej republiky (ďalej len „NS ČR“) sp. zn. 32Odo 48/2005 a sp. zn.

33Cdo 2730/2008, k záveru o dôvodnosti žaloby; žalovaných preto zaviazal na zaplatenie
sumy 25 000,- eur žalobcom, titulom vydania bezdôvodného obohatenia, nakoľko právny dôvod
plnenia žalobcov dodatočne odpadol. Z okolností prípadu vyplynulo, že
sporové strany nepristúpili k uzavretiu zamýšľanej budúcej kúpnej zmluvy v termíne do
30.6.2019, pričom k takému úkonu by ani z objektívnych okolností nemohlo dôjsť, keďže

žalovaní už prestali byť vlastníkmi predmetných nehnuteľností. Žalovanými vznesenú námietku
premlčania súd
vyhodnotil ako neopodstatnenú, keď žalobcovia poskytli žalovaným plnenie v sume
25 000,- eur nepochybne ako zálohu na budúcu kúpnu cenu, ktorú kúpnu zmluvu mali uzatvoriť
do 30.6.2019, právny dôvod poskytnutia zálohy odpadol

uplynutím dňa 30.6.2019. Keďže
žalobcovia podali žalobu na súd dňa 30.6.2021, podali ju v rámci dvojročnej subjektívnej
premlčacej doby. Podľa názoru súdu sa žalobcovia mohli dôvodne domnievať
o plnení zálohy na základe platného právneho dôvodu až do dňa 7.8.2019, kedy sa žalobca
v 1. rade dozvedel, resp. mohol dozvedieť, že právny dôvod jej poskytnutia odpadol pre

márne uplynutie lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy, resp. pre jej platné nepredĺženie. Za nedôvodnú
posúdil námietku žalovaných o neexistencii pohľadávky žalobcov v dôsledku jej zániku jednostranným
započítaním s ich pohľadávkou na zaplatenie zmluvnej pokuty listom zo dňa 19.8.2020, keď sa
stotožnil s argumentáciou žalobcov o nemožnosti takého započítania, keďže zmluvná pokuta v článku
2, bod 2.1 veta druhá zmluvy o budúcej zmluve nebola dojednaná platne, pričom vo vzťahu k tej,

dojednanej v článku 2, bod 2.1 veta prvá, právo na zmluvnú pokutu žalovaným v zmysle § 545 ods.
3 Občianskeho zákonníka nevzniklo. Súd mal za to, že predmetné dojednanie nezakladalo povinnosť
žalobcov zaplatiť zmluvnú pokutu v prípade porušenia ich záväzku, ak toto nezavinili. Vykonaným
dokazovaním mal za preukázané, že zmluvné strany boli od počiatku uzrozumené s potrebou žalobcov
financovať úhradu časti kúpnej ceny prostredníctvom úverových prostriedkov; žalobcovia pritom v

konaní preukázali vynaloženie všetkého rozumne požadovaného úsilia na obstaranie finančných
prostriedkov prostredníctvom bankových inštitúcií/(úzka súčinnosť s finančným poradcom, svedkom p.
S., opakované žiadosti o poskytnutie úveru, ktoré banky odmietli/. Žalobcovia sa podľa mienky súdu
neprípustne zaviazali k vykonaniu právnych úkonov, dojednaných v článku 2., bod 2.1 druhej vety
zmluvy o budúcej zmluve /záväzok v deň uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy, najneskôr v lehote na

jej uzatvorenie, splniť všetky podmienky, a to: a/ zaplatiť zálohu budúcim predávajúcim v sume a v
lehote podľa bodu 2.3 tejto zmluvy, b/ zložiť do notárskej úschovy druhú časť kúpnej ceny nehnuteľností
a zároveň c/ uzavrieť platne a účinne zmluvu o poskytnutí úveru s bankou, na základe ktorej bude
banka povinná poskytnúť im úver v sume časti kúpnej ceny, nekrytej hotovosťou budúceho kupujúceho,priamo na bankový účet budúcich kupujúcich alebo preukázať, že disponujú peňažnými prostriedkami
postačujúcimi na zaplatenie tretej časti kúpnej ceny nehnuteľností/ keďže druhou zmluvnou stranou
budúcich právnych úkonov žalobcov mali byť subjekty odlišné od zmluvných strán /notár, banka/, keď

prísľub uzatvoriť budúci právny úkon môže pritom platne vzísť len od účastníkov zmluvy, ktorá má byť
nimi v budúcnosti uzavretá. Pokiaľ išlo o záväzok žalobcov zložiť druhú časť kúpnej ceny do notárskej
úschovy,
či preukázať disponovanie peňažnými prostriedkami, postačujúcimi na zaplatenie tretej časti
kúpnej ceny, súd zdôraznil, že podmienkou platného dojednania zmluvnej

pokuty bola existencia platného záväzku, ktorého splnenie malo byť zmluvnou pokutou
zabezpečené. Podľa jeho názoru, však v zmluve o budúcej zmluve, ani v samotnej kúpnej
zmluve, nebola uvedená suma druhej a tretej časti kúpnej ceny, čo malo za následok, že tieto
záväzky boli dohodnuté neurčito a nezrozumiteľne, zdôrazňujúc, že dojednanie zmluvnej
pokuty je právny úkon, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti stanovená písomná forma,
musela určitosť a zrozumiteľnosť obsahu prejavu vôle strán vyplývať z textu zmluvy o

budúcej zmluve, na ktorej bol tento zaznamenaný, čo splnené nebolo, pričom ani neskorším
výkladom podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka nebolo možné urobený prejav dopĺňať,
meniť alebo nahrádzať. Na uvedenom základe súd prvej inštancie posúdil záväzok žalobcov,
ktorého splnenie zabezpečovala zmluvná pokuta, ako dojednanie neplatné, nezakladajúce dôvod na jej
uplatnenie.

3. Proti tomuto rozsudku v zákonom stanovenej lehote podali odvolanie žalovaní.
4. O odvolaní žalovaných rozhodol Krajský súd v Bratislave uznesením č.k.: XCo/XXX/XXXX-XXX dňa
29.9.2023tak,ženapadnutýrozsudoksúduprvejinštanciezrušilavecmuvrátilnaďalšiekonanieanové
rozhodnutie. V odôvodnení svojho rozhodnutia k jednotlivým odvolacím námietkam žalovaných uviedol,
že z obsahu odôvodnenia napadnutého rozsudku je zrejmé, že konajúci súd sa v dostatočnej miere a v

potrebnom rozsahu vyjadril ku podstatným skutočnostiam, ako i rozhodujúcej argumentácii procesných
strán, ktorú uplatnili v priebehu konania a svoju myšlienkovú úvahu vedúcu k vyhoveniu žalobe, i
keď stručnejšiu, uviedol v odôvodnení napadnutého rozhodnutia postačujúcim spôsobom tak, aby bolo
zrejmé, ktoré skutočnosti považoval za určujúce, ako ich vyhodnotil vo väzbe na vykonané dokazovanie
a ako vec následne právne posúdil, s poukazom i na ustálenú súdnu prax; dal tak zadosť právu strán

na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia tvoriace súčasť základných zásad spravodlivého súdneho
procesu. Vo vzťahu k ďalšej odvolacej argumentácii žalovaných uviedol, že z odôvodnenia napadnutého
rozsudku je zrejmé, že sa v ňom súd prvej inštancie zaoberal dôvodnosťou nároku žalobcov na vrátenie
zaplatenej zálohy kúpnej ceny v sume 25 000,- eur, vyhodnotiac tento ako opodstatnený. Primárne
pritom posudzoval procesnú obranu žalovaných založenú na tom, že pohľadávka žalobcov zanikla z

dôvodu započítania im patriacej pohľadávky z titulu zmluvnej pokuty, dojednanej v článku 4., bod 4.2 v
spojení s článkom 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve a túto vyhodnotil za nedôvodnú, keď mal za to,
že zmluvné dojednanie, obsahujúce podmienky, splnenie ktorých bolo zabezpečené zmluvnou pokutou,
je neplatné pre neurčitosť. Odvolací súd sa stotožnil s argumentáciou žalovaných,
podľa ktorej dojednanie v článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve sa stalo jej súčasťou

na podnet žalobcov. I keď žalobcovia v priebehu konania zdôrazňovali, že zmluvu o budúcej
zmluve pripravovali žalovaní /a preto neurčitosť jej ustanovení, vrátane toho v článku 2, bod
2.1 by mala byť vyhodnotená na ich ťarchu/, títo ich skutkové tvrdenia rozporovali uvádzajúc,
že spôsob zaplatenia druhej a tretej časti kúpnej ceny navrhli budúci kupujúci, nakoľko v
danom čase nevedeli jednoznačne určiť, o aký vysoký hypotekárny úver budú žiadať, v akej

bude tento bankou schválený a teda aká bude potom konkrétna výška tretej časti kúpnej ceny s tým, že
v nadväznosti na to zložia sumu nepokrytú úverom, t.j. druhú časť kúpnej ceny, do
notárskej úschovy. Táto procesná obrana žalovaných korešpondovala nielen s
výpoveďou svedka L.. P., z realitnej kancelárie LEXXUS, a.s., ktorý potvrdil, že pred
koncipovaním zmluvy o budúcej zmluve sa budúcich kupujúcich /žalobcov/ pýtal na spôsob

financovania kúpy nehnuteľností, pričom títo chceli časť kúpnej ceny uhradiť
prostredníctvom hypotekárneho úveru a časť z vlastných prostriedkov, ale i s výpoveďou
samotného žalobcu v 1. rade, ktorý v nej uviedol, že pred uzavretím zmluvy o budúcej zmluve
vysvetlil žalovaným dôvody, pre ktoré mali počkať pol roka s uzavretím budúcej kúpnej
zmluvy, viazané na poskytnutie hypotekárneho úveru, s tým, že rozdiel kúpnej ceny,

nepokrytý prostriedkami banky, chceli zložiť do notárskej úschovy ako ďalšiu /druhú/ časť
kúpnej ceny. Z uvedeného možno potom dovodiť, že zmluvné dojednanie, upravujúce spôsob
úhrady druhej a tretej časti kúpnej ceny v článku 2., bod 2.1 písm. b) a c) zmluvy o budúcej
zmluve sa stalo jej súčasťou na podnet žalobcov, pričom zohľadňovalo ich požiadavkyfinancovania kúpy nehnuteľností. Zároveň možno prisvedčiť žalovaným, že v závislosti od
výsledku posúdenia žiadosti žalobcov o poskytnutie úveru zo strany banky, títo vedeli určiť,
aká suma prostriedkov z kúpnej ceny 730 000,- eur bude zodpovedať tretej časti kúpnej ceny a

v nadväznosti na to i jej druhej časti /730 000,- eur - záloha 25 000,- eur - tretia časti kúpnej
ceny/, ktorú mali zložiť do notárskej úschovy. Odvolací súd potom vyslovil pre súd prvej inštancie
záväzný právny názor, že i keď článok 2., bod 2.1 písm. b) a c) zmluvy o budúcej zmluve neobsahoval
vyčíslenie konkrétnej sumy druhej a tretej časti kúpnej ceny, čo bolo v súlade s v tom čase prejavenou
vôľou zmluvných strán, zachytenou napokon i v článku V., bod 5.2 zmluvy, túto bolo možné ustáliť za

pomoci gramatického a logického výkladu ustanovenia, s ohľadom na žalobcami zamýšľaný úmysel
financovania kúpy nehnuteľností, nachádzajúci svoje vyjadrenie v zmluve a závisel od výsledku
posúdenia ich žiadosti o poskytnutie úveru zo strany bankových inštitúcií. Pokiaľ mala tretia časť kúpnej
ceny zodpovedať sume žalobcami obdržaného hypotekárneho úveru, títo potom vedeli určiť nielen jej
konkrétnu výšku, ale i sumu zodpovedajúcu druhej časti kúpnej ceny, ktorú mali zložiť do notárskej
úschovy /730 000,- eur - záloha 25 000 ,-eur - tretia časť kúpnej ceny/. Ak by žalobcovia nezískali

hypotekárny úver, tretia časť kúpnej ceny by predstavovala nimi preukázanú sumu disponibilných
zdrojov, od ktorej by sa následne rovnakým spôsobom odvíjala /vypočítala/ výška druhej časti kúpnej
ceny. Odvolací súd, na rozdiel od súdu prvej inštancie, dospel k názoru, že ide o dojednanie platné.
Neplatnosť predmetného dojednania pritom nemožno vyvodiť ani zo záväzku budúcich kupujúcich
uskutočniť právny úkon, t.j. uzavrieť zmluvu o poskytnutí úveru s bankou, ako i v súčinnosti s notárom

zložiť do notárskej úschovy druhú časť kúpnej ceny, ako nesprávne konštatoval súd prvej inštancie.
Pre platnosť tohto záväzku totiž nebolo potrebné pristúpenie banky a napokon ani notára, k zmluve o
budúcej zmluve, nakoľko táto priznávala práva a ukladala povinnosti len žalobcom a žalovaným, ako
zmluvným stranám a súčasne účastníkom budúcej kúpnej zmluvy; v nej bol pritom v článku IV., bod 2
vymedzený len spôsob úhrady častí kúpnej ceny, ktorých výška mala byť do zmluvy zakomponovaná

dodatočne v súlade s vôľou strán v článku 5., bod 5.3 zmluvy o budúcej zmluve. Ďalej odvolací súd
uviedol, že otázka platnosti, resp. neplatnosti právneho úkonu je nepochybne otázkou
právnou, nie skutkovou, a súd túto skúma bez ohľadu na to, či sa prípadnej neplatnosti
právneho úkonu niektorá z procesných strán dovolala; súd prvej inštancie bol oprávnený
skúmať určitosť dojednania o zmluvnej pokute cez prizmu ustanovenia § 37 Občianskeho

zákonníka. Pokiaľ si zmluvné strany v článku 4., bod 4.2 zmluvy o budúcej zmluve upravili pre prípad
porušenia ktorejkoľvek povinnosti, zakotvenej v článku 2., bod 2.1 tejto zmluvy niektorou zo strán
povinnosť porušujúcej strany zaplatiť zmluvnú pokutu v sume 25 000,- eur, nepochybne tým realizovali
svojuvôľuzabezpečiťnesplneniezmluvnéhozáväzkuzmluvnoupokutou;tátosapritomspôsobom,ktorý
nezanecháva žiadne nejasnosti, evidentne vzťahovala na porušenie ktoréhokoľvek zmluvného záväzku

vyplývajúceho z článku 2., bod 2.1 zmluvy. Keďže pre platné dojednanie zmluvnej pokuty sa v zmysle §
544 Občianskeho zákonníka vyžaduje, okrem písomnej formy a vymedzenia zmluvnej povinnosti, ktorá
má byť zabezpečená, i dohoda o výške zmluvnej pokuty, resp. spôsob jej určenia, ktoré požiadavky
boli obsiahnuté v článku 4., bod 4.2 vo väzbe na článok 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve, súd
prvej inštancie nesprávne právne posúdil dojednanie o zmluvnej pokute ako neplatné v zmysle § 37

ods. 1 Občianskeho zákonníka, na podklade ktorého následne konštatoval, že žalovaným nevznikol
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. V dôsledku tohto nesprávneho záveru sa konajúci súd v ďalšom
nezaoberal oprávnenosťou procesnej obrany žalovaných, ktorú založili na tvrdení, že im vznikol nárok
na zaplatenie zmluvnej pokuty, keďže žalobcovia porušili povinnosti vymedzené pod písmenami b) a c)
článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve; ich nesplnenie pritom žalobcovia v konaní nespochybňovali,

keď /len/ namietali, že nie sú povinní zmluvnú pokutu zaplatiť, keďže porušenie zabezpečovanej
povinnosti nijako nezavinili. Vychádzajúc z odôvodnenia napadnutého rozsudku je zrejmé, že súd prvej
inštancie vyhodnotil túto námietku žalobcov za opodstatnenú, majúc za preukázané /súčinnosťou so
svedkom Zemkom, preukázanými žiadosťami o úver a ich odmietnutím/, že vynaložili všetko rozumene
požadované úsilie, aby finančné prostriedky na úhradu kúpnej ceny nehnuteľností získali; s týmto

právnym záverom konajúceho súdu, ktorého správnosť napadli v odvolaní žalovaní, sa odvolací súd
nestotožnil a súčasne uviedol, že konajúci súd pochybil i pri prijatí záveru o nedostatku zavinenia
žalobcov na porušení povinnosti uzavrieť zmluvu o poskytnutí úveru s niektorou bankovou inštitúciou.
Odvolací súd zaujal názor, že žalobcovia porušenie povinnosti uzavrieť zmluvu o poskytnutí úveru s
niektorou z bánk zavinili aspoň vo forme nedbanlivosti, keď, poučení aj finančným poradcom, mohli a

mali predvídať, že napriek ich bonite nemusia obdržať bankový úver, čo môže viesť k tomu, že nebudú
disponovať finančnými prostriedkami na úhradu tretej časti kúpnej ceny /z úveru/; žalobcovia sa však
bez primeraných dôvodov spoliehali na to, že ich opakovane zamietnuté žiadosti o úver vybavia bankové
inštitúcie napokon kladne. Pokiaľ súd prvej inštancie za tejto procesnej situácie dospel k opačnémuzáveru (viď bod 42.), tento spočíval na nesprávnom právnom posúdení otázky zavinenia v zmysle
§ 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka; iné skutočnosti týkajúce sa nedostatku zavinenia na porušení
zabezpečovanej povinnosti, ako tie posudzované konajúcim súdom, žalobcovia pritom netvrdili. V tejto

súvislosti hodno doplniť, že pre vyhodnotenie otázky zavinenia žalobcov nebolo potrebné vykonať
dokazovanie navrhované žalovanými, spočívajúce v predložení nadobúdacích kúpnych zmlúv k bytu
žalobcov č. 42 a č. 43, katastrálne územie Petržalka, zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX, vrátane
záložnýchzmlúvknim;ichobsahbynebolspôsobilýanipreukázať,akousumoufinančnýchprostriedkov
žalobcovia disponovali vo väzbe na splnenie podmienky podľa článku 2, bod 2.1 písm. c) za spojkou

alebo zmluvy o budúcej zmluve. V novom konaní odvolací súd uložil súdu prvej inštancie vec opätovne
prejednať, zohľadniac tie skutočnosti, ktoré medzi stranami neboli sporné, v ďalšom sa zamerať i na
oprávnenosť procesnej obrany žalovaných, založenej na tom, že sa na úkor žalobcov bezdôvodne
neobohatili, nakoľko si voči pohľadávke žalobcov na vrátenie zálohy kúpnej ceny v sume 25 000,- eur
započítalipohľadávkuztituluzmluvnejpokutyvrovnakejvýške,vyhodnotiťnaposúdenieavyhodnotenie
rozhodujúcich námietok strán tak vo vzťahu k žalobnému nároku žalobcov, ako i jeho výške a v novom

rozhodnúť aj o trovách odvolacieho konania.
5. Uznesenie Krajského súdu v Bratislave XCo/XXX/XXXX-XXX zo dňa 29.9.2023 bolo doručené
právnemu zástupcovi žalobcov dňa 4.3.2024 a právnemu zástupcovi žalovaných dňa 11.1.2024.
6. Po doručení rozhodnutia odvolacieho súdu dňa 22.3.2024 žalobcovia doručili súdu písomné
vyjadrenie,obsahujúceargumentáciukotázkeprimeranostizmluvnejpokuty,ktorúbymalsúdprimerane

znížiť. Uviedli, že počas trvania zmluvy žalovaným žiadna škoda, spočívajúca v nemožnosti využívať
hospodársku funkciu nehnuteľností nevznikla z dôvodu, že žalobcovia a žalovaní mali uzatvorenú
nájomnú zmluvu, na základe ktorej žalovaným platili nájomné vo výške 2 000,- eur mesačne, ďalej
že ani odvolací súd nespochybnil ich úsilie o získanie úveru a kvalifikoval ich mieru zavinenia iba
nedbanlivostne /t.j. nižšia miera zavinenia/; že zmluvná pokuta, uplatňovaná zo strany žalovaných,

nebola dohodnutá za porušenie povinností, ktoré by predstavovali hlavnú, alebo podstatnú časť zmluvy,
nesplnenie týchto povinností navyše nemalo pre žalovaných vážne ekonomické ani likvidačné dôsledky,
najme vzhľadom na príjem z prenájmu a následný predaj nehnuteľností /s poukazom na rozhodnutie
NS SR sp. zn. 3Obdo 11/2019, publikované pod R 43/2019/. Záverom uviedli, že v dobrej viere
a s maximálnym úsilím splniť si svoje záväzky, čelili prekážkam v podobe odmietnutia poskytnutia

hypotekárneho úveru z dôvodov, ktoré boli mimo ich kontroly. Tento fakt, spolu s absenciou škody na
strane žalovaných, by mal byť braný do úvahy pri posudzovaní primeranosti a eventuálnej moderácii
neprimerane vysokej zmluvnej pokuty.
7. K tomuto vyjadreniu žalobcov sa vyjadrili žalovaní podaním, doručeným súdu dňa 30.9.2024,
popierajúc argumentáciu žalobcov, vychádzajúcu z rozhodovacej činnosti NS SR v obchodnoprávnych

vzťahoch s tým, že ust. Občianskeho zákonníka o zmluvnej pokute žiadne kritériá, okrem významu
a hodnoty zabezpečovanej povinnosti v tomto smere neustanovujú, zmluvná pokuta má teda povahu
čistej sankcie aj v prípade, že veriteľovi žiadna škoda nevznikne . Nepopierajú, že žalobcovia im
platili nájomné vo výške 2 000,- eur mesačne, avšak po zľave zo sumy 3 000,- eur, v ktorej výške
nájomné platil predchádzajúci nájomca. Okrem toho nehnuteľnosti predali s ročným oneskorením

v dôsledku neuskutočnenia ich predaja žalobcom z dôvodov na ich strane, čím pri inflácii 6% im
vznikla strata cca 45 000,- eur. Napriek uvedenému je smerodajné, že dojednanie zmluvnej pokuty
zvýhodňuje postavenie veriteľa v tom, že nemusí preukazovať vznik škody ani jej výšku, pretože
svoj nárok na náhradu škody pokrýva zmluvnou pokutou, zmluvná pokuta má sankčnú /represívnu/
funkciu, spočívajúcu v tom, že predstavuje penále za porušenie povinností /citujúc z rozhodnutia

NS SR sp. zn. 2Cdo 172/2007 zo dňa 30.9.2008/. Pokiaľ sa žalobcovia bránia tvrdením, že im
hypotekárny úver nebol poskytnutý z dôvodov, ktoré nedokázali ovplyvniť, nepreukázali v konaní čo
bolo dôvodom zamietnutia úveru. Žiadali, aby súd pri novom rozhodnutí zohľadnil, že žalobcovia pred
uzatvorením zmluvy zanedbali požiadavky okolnostiam primeranej starostlivosti zabezpečiť si potrebné
objektívne informácie pre posúdenie existencie predpokladov, ktoré by boli pre žalobcov významné /

resp. rozhodné/ z hľadiska skúmania právneho úkonu /zmluvy o budúcej zmluve/. K žalobcami tvrdenej
neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty uviedli, že zabezpečovaná povinnosť zmluvnou pokutou mala
majetkovú hodnotu, význam zabezpečovanej povinnosti je potrebné posudzovať s prihliadnutím na
celkovú hodnotu záväzku /poukazujúc na rozhodnutia NS SR sp. zn. 3Obo 283/1998, 33Obo 1064/2006
zo dňa 26.8.2008/. Zmluvná pokuta vo výške 25 000,- eur bola výsledkom vzájomnej dohody žalobcov

a žalovaných. Nepredstavuje nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech
žalobcov, nie je neprimeraná účelu, ktorý bol dohodou o zmluvnej pokute stranami sporu sledovaný,
teda včasné plnenie si povinností žalobcami v procese kúpy nehnuteľností /s poukazom na rozhodnutie
NS ČR sp. zn. 23Cdo 1728/2010 zo dňa 15.8.2011/ s tým, že pri posudzovaní neprimeranosti zmluvnejpokuty by súd nemal prihliadať na „vyváženosť zmluvy“ či „rovnosť zmluvných strán“, tieto zásady
nemôžu byť nadradené zásade pacta sunt servanda. Dohodnutú výšku zmluvnej pokuty 25 000,- eur
pri dojednanej kúpnej cene vo výške 730 000,- eur nemožno považovať za neprimeranú jednotlivým

funkciám zmluvnej pokuty, ktorú má plniť, t.j. motivovať k riadnemu a včasnému plneniu záväzkov zo
strany žalobcov. Zmluvná pokuta bola primeraná vzhľadom na význam a výhody /ústretovosť, zľava na
nájomnom/ poskytnutých žalobcom.
8. Na pojednávaní dňa 5.11.2024, na ktorom súd vec opätovne prejednal, právny zástupca žalobcov
zotrval na svojom písomnom vyjadrení v čase po rozhodnutí odvolacieho súdu. Apeloval, aby súd využil

svoje moderačné oprávnenie znížiť zmluvnou pokutu, ako neprimerane vysokú. Nespochybnil, že vznik
nároku na zmluvnú pokutu nie je podmienený vznikom škody. Pokiaľ žalovaní v poslednom vyjadrení
uviedli novú argumentáciu vo vzťahu k škode a to vo forme inflácie, nemá to logickú ani ekonomickú
oporu. Ak by došlo k naplneniu zmluvy o budúcej zmluve a žalobcovia by uhradili kúpnu cenu, tak táto
by rovnako podliehala inflácií. Práve naopak, v tomto prípade nehnuteľnosť za rok 2020 nadobudla
na hodnote. Primárne netvrdí, že pochybením žalobcov by žalovaní zarobili, ale tvrdí, že k škode

nedošlo. Pre úplnosť v roku 2020 podľa údajov NBS ceny nehnuteľnosti narástli o 12% a podľa údajov
štatistického úradu z roku 2020 bola inflácia 2%. Druhým dôležitým kritériom, ktoré uvádza rozhodnutie
R 43/2019, je druh zavinenia dlžníka. Toto kritérium súvisí s preventívnou funkciou zmluvnej pokuty,
na ktorú poukázali aj žalovaní vo svojom písomnom vyjadrení, keď uviedli, že účelom pokuty je prinútiť
dlžníka pod hrozbou sankcie plniť. V posudzovanom prípade je namieste otázka, ako môže zmluvná

pokuta motivovať povinnú stranu splniť jej povinnosť, ak splnenie povinnosti nemá povinná strana pevne
vo svojich rukách. Z vykonaného dokazovania, najmä výpovedi strán a svedkov vyplynulo, že žalobcovia
vyvinuli maximálnu snahu o získanie hypotekárneho úveru, najmä za účelom bankového financovania
sa radili s licencovaným odborníkom, ktorý potvrdil, že financovanie dostanú. Prvostupňový súd posúdil
zavinenie žalobcu ako absentujúce, no následne krajský súd mierne korigoval keď konštatoval, že šlo

o nedbanlivostné zavinenie. Má za to, že zavinenie je definitívne relevantným kritériom pri posudzovaní
primeranosti zmluvnej pokuty a v danom prípade žiadna sankcia akejkoľvek povahy nebola spôsobilá
zabrániť porušeniu povinnosti, preto dojednaná zmluvná pokuta pre tento konkrétny prípad nemohla
plniť preventívnu funkciu. V reakcii na argument žalovaných o tom, že v rozhodnutí R 43/2019 sa
posudzoval obchodnoprávny vzťah, má za to, že zákon neupravuje žiadne kritéria ktoré sa majú

použiť pri posudzovaní zmluvnej pokuty. Žalovaný neuviedol pádny dôvod prečo by tieto argumenty
nemali byť použité, naopak jedná o totožný inštitút, ktorý ma základ práve v Občianskom zákonníku,
pričom obchodný zákonník obsahuje len doplňujúcu právnu úpravu a nejedná sa o komplexnú právnu
úpravu zmluvnej pokuty pre obchodnoprávne vzťahy. Obchodný zákonník preferuje práve objektívnu
zodpovednosť, no napriek tomu súd v rozhodnutí R43/2019 pri moderácii pokuty zohľadnil zavinenie.

Všeobecne platí, že obchodná úprava je prísnejšia ako občiansko-právna, preto výkladom od väčšieho
k menšiemu sa dá konštatovať, že ak pri posudzovaní primeranosti pokuty hrá rolu škoda, jej výška,
zavinenie a iné v rozhodnutí menované kritéria, tak o to viac by sa malo na ne prihliadať, ak je v porušení
občan, vzťahuje sa naňho menej prísna úprava. Poukazuje na rozhodnutie NS SR sp. zn,. 2CdO
172/2007 kedy išlo o obč. právny vzťah a Najvyšší súd uviedol, že zmluvná pokuta, ktorej výška výrazne

prevyšuje výšku vzniku vzniknutej škody je neprimeraná a pre rozpor s dobrými mravmi neplatná. Jedná
sa o rozhodnutie z roku 2007, kedy Občiansky zákonník neupravoval možnosť moderácie a preto v
niektorých prípadoch ak absentovala škoda, súdy boli ochotné pristúpiť k záverom o neplatnosti celej
pokuty. Dnešná úprava však pozná proporčnejšie riešenie v podobe moderácie pokuty a preto žiada,
súd aby pokutu primerane znížil. Vzhľadom na to, že zmluvná pokuta bola dojednaná aj pre prípad, že

by si to napríklad žalobca rozmyslel, čo nebol tento prípad, alebo pre prípade eventuálnej škody a aby sa
tým uľahčila pozícia žalovaných, vzhľadom na to, že porušenie povinnosti nemalo likvidačné následky
pre žalovaných a celkovo špecifické okolnosti prípadu, sa ako primeraná javí pokuta znížená o polovicu.
Záverom navrhol, aby súd zaviazal žalovaných o vrátenie zálohy na kúpnu cenu vo výške 12 500,- eur s
tým, že nejde o čiastočné späťvaztie žaloby, petit formuluje v súvislosti s požiadavkou aby súd zmluvnú

pokutu moderoval. Právny zástupca žalovaných na pojednávaní uviedol, že zo zrušujúceho uznesenia
odvolacieho súdu je jednoznačne zrejmé, že dojednanie o zmluvnej pokute je platným dojednaním
a teda, že žalovaní úplne legitímne realizovali započítací prejav. Odvolací súd jednoznačne uviedol,
že je dané zavinenie na strane žalobcov, ktorí mohli a mali predvídať, že napriek ich bonite nemusia
obdržať bankový úver, čo môže viesť k tomu, že nebudú disponovať finančnými prostriedkami na úhradu

tretej časti kúpnej ceny /z úveru/ a že žalobcovia sa bez primeraných dôvodov spoliehali na to, že
ich opakované zamietnutie žiadosti o úver vybavia bankové inštitúcie napokon kladne. Vo vzťahu k
argumentácii žalobcov o neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty je potrebné uviedol, že pre posúdenie
tejto otázky sú rozhodujúce tri fázy, v rámci ktorých sa rieši: - či bola dohodnutá neprimerane vysokázmluvná pokuta, pričom tu je potrebné zohľadniť okolnosti konkrétneho prípadu. Žalovaní dávajú do
pozornosti, že zmluvná pokuta predstavuje cca 3,4 % z výšky kúpnej ceny a teda len ťažko možno v
kontexte tejto skutočnosti hovoriť o neprimeranosti výške takto dojednanej zmluvnej pokuty; - druhej

fáze sa súd rozhoduje, či použije svoje moderačné právo, pričom použitie moderačného práva nie je
povinnosťou súdu, je jeho možnosťou; - až v tretej fáze, teda až pokiaľ sa súd rozhodne použiť svoje
moderačné oprávnenie, súd posudzuje, až kam /v akom rozsahu/ neprimerane vysokú zmluvnú pokutu
zníži. Až v tejto poslednej fáze rozhodovania je súd zo zákona povinný prihliadnuť na hodnotu a význam
zabezpečovanej povinnosti. Poukázal na to, že zmluvná pokuta nie je viazaná na vznik škody, ale možno

ju dojednať bez ohľadu na to, či škoda vznikla. Zmluvné dojednanie o zmluvnej pokute je prejavom
zmluvnej voľnosti strán. Nájomné, hradené žalobcami, bolo o 1 000,- eur mesačne nižšie, než nájomné,
ktoré platil predošlý nájomca, pričom bolo znížené práve v kontexte obsahu zmluvy o budúcej zmluve.
Žalobcovi neuvádzali pravdivé tvrdenia, keď tvrdili, že išlo o trhové nájomné, toto nepreukázali. Ďalším
aspektom je, že nehnuteľnosti sa predali až s oneskorením jedného roka a teda je tu aj aspekt inflácie,
čiže tvrdenie žalobcov, že žalovaní neutrpeli škodu, je zjavne nesprávne. Ak by došlo k naplneniu

kúpnej zmluvy a žalobcovi by uhradili kúpnu cenu, tak žalovaní by mali kúpnu cenu vo výške 730 000,-
eur, ktoré mali v roku 2019 rozhodne vyššiu hodnotu, než mali o rok neskôr a to práve v dôsledku
inflácie. Poukázal aj na čas, ktorý bol žalobcom poskytnutý, aby splnili svoje povinnosti, pričom tento
čas presahoval 6 mesiacov, pričom pri bežnej rezervácii nehnuteľnosti je tento čas podstatne kratší a
zároveň platí, že suma 25 000,- eur nepredstavuje ani len 5% z dojednanej kúpnej ceny, nepredstavuje

ani len 4%, ale predstavuje cca 3,4 % výšky kúpnej ceny s ohľadom na hodnotu nehnuteľností, ktoré mali
byť predmetom prevodu a teda s poukazom na výšku kúpnej ceny, je jednoznačne zrejmé, že zmluvná
pokuta nie je neprimeraná. Žalobcovia si mohli preveriť, či im banka úver takýto poskytne už pred
podpisom zmluvy o budúcej zmluve. Z hľadiska dobrých mravov je absolútne neprijateľné, aby žalovaní
znášali následky konania žalobcov, ktorí si riadne nepreverili svoju spôsobilosť získať úver. Žalobcovia

nepreukázali,žebyvyvinulimaximálneúsilieprezískanieúveru.Ažchaotickékonaniežalobcovvotázke
žiadosti o úver je zrejmé z toho, že žalobcovia výslovne skúšali, akú výšku úveru by mohli dostať,
pričom nimi spomínaný odborník priamo uviedol, že žalobcov výslovne upozornil, že ich žiadosť o úver
nemusí byť schválená. Žalobcovia nepreukázali, že by si svoje možnosti pri získaní úveru preverili pred
uzatvorením zmluvy, ale jednoducho uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve. Argumentácia žalobcov v

otázke zavinenia je mimoriadne zavádzajúca a de zinterpretuje závery odvolacieho súdu. Odvolací súd
jednoznačne konštatoval, že porušenie povinnosti žalobcami je zavinené a že žalobcovia nepreukázali
vynaloženie všetkého úsilia na získanie úveru, preukázali len to, že komunikovali s poradcom, ktorý
ich dokonca upozornil, že im úver nemusí byť poskytnutý, čiže žalobcovia boli s týmto uzrozumení.
Odvolací súd osobitne poukázal na to, že žalobcovia si svoje úverové možnosti riadne nepreverili

pred uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve. Tento spor je jednoznačne občianskoprávny a spravuje
sa ustanoveniami Občianskeho zákonníka a ustanovenia Obchodného zákonníka použiť nemožno.
Argumentácia žalobcov v otázke zníženia zmluvnej pokuty je abstraktná, v podstate spočíva v tom, že
súd má moderačné právo vo vzťahu k zmluvnej pokute a preto súd požiadali o využitie tohto práva s
úplne formálnou argumentáciou, nezohľadňujúcou konkrétne sumy, konkrétnu hodnotu nehnuteľností,

dojednanú výšku zmluvnej pokuty a kúpnej ceny, pomer výšky zmluvnej pokuty a kúpnej ceny, ktorý
predstavuje 3,4 % z kúpnej ceny, ako aj s ohľadom na to, aký nadštandardný čas bol poskytnutý
žalobcom na to, aby zabezpečili financovanie nehnuteľností. Záverom navrhol, aby súd žalobu v celom
rozsahu zamietol a priznal žalovaným nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.
9. Podľa § 391 ods. 2,3 zákona NR SR č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok /ďalej len „C.s.p.“/,

ak bolo rozhodnutie zrušené a ak bola vec vrátená na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, súd prvej
inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu. Ak odvolací súd zruší rozhodnutie súdu prvej
inštancie a vráti mu vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, je povinný v odôvodnení rozhodnutia
uviesť aj to, ako má súd prvej inštancie vo veci ďalej postupovať.
10. Podľa § 50a ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do

dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak
do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby
vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery
zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

11. Podľa § 489 Obč. zák. záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej
škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností, uvedených v zákone.
12.Podľa§451ods.1Obč.zák.,ktosanaúkorinéhobezdôvodneobohatí,jepovinnýobohatenievydať.13. Podľa § 451 ods. 2 Obč. zák., bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením
bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako i majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

14. Podľa § 498 Obč. zák., na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na
preddavok.
15. Podľa § 456 Obč. zák. predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na koho úkor sa
získal.
16. Podľa § 544 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty
alebo určený spôsob jej určenia.
17. Podľa § 580 Obč. zák., ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého
druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému

prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na
započítanie.
18. Podľa § 545a Obč. zák. neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na
hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody
spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku

škody, ktorá porušením povinnosti vznikla a na to o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej
škody.
19. Podľa § 151 ods. 1 C.s.p. skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.
20. Predmetom konania a nového rozhodnutia súdu prvej inštancie bol nárok žalobcov, ako budúcich

kupujúcich, na vrátenie časti kúpnej ceny vo výške 25 000,- eur, zaplatenej dňa 21.12.2018 žalovaným,
akobudúcimpredávajúcim,dohodnutejv zmluveobudúcejkúpnejzmluve,uzatvorenejdňa21.12.2018.
Obrana žalovaných spočívala v tvrdení o zániku tohto nároku žalobcov jednostranným započítaním
zmluvnej pokuty vo výške 25 000,- eur, dohodnutej v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, uzatvorenej dňa
21.12.2018. Medzi stranami nebolo sporné uzavretie dňa 21.12.2018 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

o odplatnom prevode tam špecifikovaných nehnuteľností, nachádzajúcich sa v kat. území Vinohrady za
kúpnu cenu vo výške 730 000,- eur, nebolo sporné zaplatenie prvej časti kúpnej ceny - zálohy vo výške
25000,-euržalobcamižalovaným,nebolospornénesplneniežalobcamizmluvnejpovinnosti,uvedenejv
čl. 2 bod 2.1. /teda v deň uzatvorenia kúpnej zmluvy, najneskôr v lehote na uzatvorenie kúpnej zmluvy do
30.6.2019 bankovým prevodom z poskytnutého úveru alebo vlastnými peňažnými prostriedkami uhradiť

zvyšnú časť kúpnej ceny/, ani vznik nároku žalobcov na vrátenie zaplatenej žalobcami žalovaným zálohy
kúpnej ceny vo výške 25 000,- eur po tom, čo k uzatvoreniu zamýšľanej kúpnej zmluvy v dohodnutej
dobe nedošlo, ani existencia započítacieho prejavu žalovaných /jednostranné započítanie nároku na
zaplatenie zmluvnej pokuty za porušenie povinnosti v zmysle čl. 2 bod. 2.1. zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve voči nároku žalobcov na vrátenie zaplatenej zálohy kúpnej ceny vo výške 25 000,- eur. Súd v pri

opätovnom posúdení žalobou uplatneného nároku žalobcov na vrátenie zálohy kúpnej ceny vychádzal
zo zhodných tvrdení strán, vrátane toho, čo uviedli na ostatnom pojednávaní a záväzného právneho
názoru, vysloveného v tomto konaní odvolacím súdom /o platnosti zmluvného dojednania povinnosti
žalobcov, zakotvenej v článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 21.12.2018, teda
v otázke platného dojednania zmluvnou pokutou zabezpečenej povinnosti, uvedenej v čl. 2, bod 2.1.

zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, žalobcov, o platnosti dojednania zmluvnej pokuty a teda o vzniku
nároku žalovaných na zmluvnú pokutu.
21. Vychádzajúc z vyššie uvedeného potom súd uzavrel, že nárok žalobcov na zaplatenie sumy
25 000,- eur titulom vrátenia zálohy kúpnej ceny nie je dôvodný, na strane žalovaných nenastalo
bezdôvodné obohatenie, pohľadávka žalobcov zanikla, keď voči pohľadávke žalobcov žalovaní vykonali

jednostranné započítanie svojej pohľadávky na zaplatenie dohodnutej zmluvnej pokuty v rovnakej
výške, t. j. vo výške 25 000,- eur, za splnenia predpokladov zániku pohľadávok započítaním: a)
vzájomnosť pohľadávok, keď záväzok žalovaných na vrátenie zálohy kúpnej ceny a záväzok žalobcov
na zaplatenie zmluvnej pokuty vznikol medzi tými istými subjektami, kde veriteľ jednej pohľadávky
je zároveň dlžníkom druhej a naopak;/ b) rovnaký druh plnenia /obe pohľadávky sú peňažné/; c)

spôsobilosť pohľadávok na započítanie /nejde o pohľadávky, ktorých kompenzovateľnosť je vylúčená
zákonom alebo dohodou účastníkov; naopak medzi stranami uzatvorená zmluva o budúcej kúpnej
zmluve v čl. 4 bod 4.2. v poslednej vete obsahovala dojednanie zmluvných strán, podľa ktorého budúci
kupujúci súhlasili s tým, aby zložená záloha podľa tejto zmluvy bola započítaná budúcimi predávajúcimivoči uvedenej zmluvnej pokute; d) právny úkon smerujúci k započítaniu /ním bol jednostranný právny
úkon žalovaných, pričom právna úprava jeho formy nie je zákonom predpísaná. Pohľadávka žalobcov
zanikla stretom vzájomných pohľadávok, splatných v oboch prípadoch ku dňu 1.7.2019 /márnym

uplynutím dohodnutej doby 30.6.2019/. Ako vyplynulo z vykonaného dokazovania, žalovaní tento úkon
vykonali už dňa 14.8.2019 v deň odovzdávania predmetných nehnuteľností žalobcami žalovaným,
písomne, dostatočne určito, v rámci žalovanými pripraveného písomného odovzdávajúceho protokolu /
čl. 51 spisu/, ktorý žalobcovia odmietli prevziať/podpísať, najneskôr však za konania v podanom
odpore zo dňa 22.9.2021, doručenom žalobcom dňa 7.9.2021. Súdna prax pripúšťa započítací prejav

urobiť aj v rámci základného civilného sporového konania ako obranu proti žalobe, ktorou žalobca
uplatňuje svoju pohľadávku voči žalovanému. Keďže kompenzačný prejav žalovaných bol urobený
právne relevantným spôsobom, bolo treba vyvodiť záver, podľa ktorého v čase tohto rozhodnutia
pohľadávka žalobcov už neexistovala, lebo zanikla započítaním, čím ich nárok uplatnený v súdnom
konanístratilprávnyzáklad.Pokiaľišlootvrdeniežalovanýchoneprimeranejvýškedohodnutejzmluvnej
pokut, s týmto tvrdením sa súd nestotožnil s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej

povinnosti.Dohodnutázmluvnápokutavovýške25000,-eurzabezpečovalapovinnosťžalobcovuhradiť
žalovaným zvyšok kúpnej ceny /730 000,- eur - 25 000,- eur/, dohodnutej v celkovej výške 730
000,- eur a súčasne predstavovala, ako argumentovala strana žalovaných, len 3,4% zo zabezpečenej
povinnosti, preto ani nepristúpil k uplatneniu moderačného oprávnenia. Pokiaľ žalobcovia opakovane
poukazovali na judikát R 43/2019 /uznesenie NS SR zo dňa 17.7.2019, sp. zn. 3Obdo/11/2019/, jeho

právne závery o neprimeranosti zmluvnej pokuty sú na daný prípad neaplikovateľné vzhľadom na
skutočnosť, že v označenom inom súdnom konaní bola vec právne posudzovaná podľa Obchodného
zákonníka, čo nie je prípad prejednávanej veci, keďže zmluvným základom v tomto konaní bola zmluva
o budúcej kúpnej zmluve, uzatvorená individuálne medzi fyzickými osobami/občanmi, na ktorú je
potrebné aplikovať príslušné ustanovenia iba Občianskeho zákonníka. V tomto konaní možno aplikovať

iba právny názor NS SR v tom zmysle , že pokiaľ bola medzi stranami sporu platne uzatvorená
dohoda o zmluvnej pokute, dojednaná pre prípad omeškania s úhradou kúpnej ceny, zmluvná pokuta
v danom prípade zabezpečovala povinnosť žalobcov zaplatiť kúpnu cenu včas, t. j. v dobe, ktorá
bola dohodnutá ako lehota splatnosti., t.j. hodnotu a význam porušovanej povinnosti /dojednanie
kúpnej ceny je v zmysle § 588 Obč. zákonníka podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy/. Pokiaľ sa aj

žalobcovia odvolávali na rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít v obchodných sporoch, správne
poukazovali žalovaní na primeranosť výšky dohodnutej zmluvnej pokuty, tu súd poukazuje na právny
názor, vyslovený NS SR v rozhodnutí sp. zn. 3Obo 283/98, podľa ktorého: “Pri posudzovaní primeranosti
výšky zmluvnej pokuty súd prihliada na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Zmluvnú
pokutu vo výške jednej päťdesiatiny z hodnoty zabezpečovaného záväzku nemožno považovať za

neprimeranú.“Naopak,akouviedolNSSRvrozsudkusp.zn.2Cdo172/2007zodňa30.9.2008:„Účelom
zmluvnej pokuty zakotvenej v ustanovení § 544 a 545 Občianskeho zákonníka je donútiť dlžníka hrozbou majetkovej
sankcie k riadnemu splneniu záväzku. Zmluvná pokuta teda predovšetkým predstavuje hrozbu

dlžníkovi, že pokiaľ nesplní svoju /najmä/ zmluvnú povinnosť, vznikne mu povinnosť poskytnúť pre
tento prípad dojednané plnenie t.j. pokutu. Dojednaná zmluvná pokuta má teda v prvom rade
čeliť porušeniu povinnosti /funkcia prevenčná/, lebo ak bude zabezpečená povinnosť plnená, bola
hlavná funkcia zmluvnej pokuty vyčerpaná. Vedľa toho má zmluvná pokuta i funkciu reparačnú /
uhradzovaciu/, lebo jej zmyslom je tiež reparovať na strane veriteľa ujmu, ktorá mu vznikla v

dôsledku porušenia povinnosti zo strany dlžníka. Zároveň však v sebe zmluvná pokuta môže
zahrňovať i ďalšie čiastky, ktoré predstavujú trest /sankciu/ pre toho, kto povinnosť porušil, čo
vyplýva z výslovného znenia ustanovenia § 544 Občianskeho zákonníka, ktoré povinnosť hradiť zmluvnú pokutu
činí nezávislou na vzniku škody. Inými slovami povedané, zmluvná pokuta je peňažitá čiastka, ktorú

je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade, že nesplní svoju zmluvnú povinnosť, na ktorú je pokuta
viazaná a to bez ohľadu na to, či porušením povinností vzniká veriteľovi škoda.“ Len záverom súd
dodáva, že výška zmluvnej pokuty nie je v Občianskom zákonníku upravená a nestanovuje sa tu
ani spôsob jej určenia. Dojednanie jej výšky či spôsobu určenia je teda vecou dohody účastníkov. V
predmetnej veci

dojednanie o zmluvnej pokute a jej výške bolo výsledkom slobodne prejavenej vôle žalobcov v písomne
uzatvorenej zmluve o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 21.12.2018 /opak žalobcovia v konaní ani netvrdili/.21. Podľa § 255 ods. 1,2 C.s.p. súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru úspechu jej vo
veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne
vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

22. Podľa § 395 ods. 3 C.s.p., ak odvolací súd zruší rozhodnutie a ak vráti vec súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie, rozhodne o náhrade trov súd prvej inštancie v novom rozhodnutí o veci.
23. Súd žalovaným priznal 100% nárok na náhradu trov konania na súde prvej inštancie a odvolacieho
konania vzhľadom na ich plný /100%/ úspech v konaní na súde prvej inštancie /súd žalobu žalobcov
zamietol/, ako aj v odvolacom konaní /odvolací súd ich odvolaniu v celom rozsahu vyhovel/.

24. O výške náhrady trov prvoinštančného a odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník /§ 262 ods. 2 C.s.p./.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresnom súde
Pezinok.

Odvolanie, podané žalobcom, alebo jeho právnym zástupcom, nie je účinné, nakoľko sa žalobca a jeho
právny zástupca po verejnom vyhlásení tohto rozsudku, jeho odôvodnení a po poučení o odvolaní a
jeho náležitostiach, výslovne do zápisnice súdu o pojednávaní vzdali práva na odvolanie.
Podľa § 127 C.s.p., ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie, ktorému
súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis. Ak ide o podanie urobené v

prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky tohto konania.
Podľa § 363 C.s.p., v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne /odvolacie dôvody/ a čoho sa odvolateľ domáha /odvolací návrh/.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.