Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, April 11, 2024

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 28C/66/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3123209188
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 04. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marta Szántaiová

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2024:3123209188.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudcom JUDr. Martou Szántaiovou v právnej veci žalobkyne: A. B., nar.

XX.XX.XXXX, bytom C. D. E. XXX/XXX, XXX XX C. D. E., zastúpenej JUDr. Jánom Legerským,
advokátom so sídlom Nám. sv. Anny 15/25, 911 01 Trenčín, IČO: 34 054 081, proti žalovanému: obec
Skalka nad Váhom so sídlom Skalka nad Váhom I/103, IČO: 00 311 961, zastúpenému JUDr. Petrom
Martiškom, advokátom so sídlom Jilemnického 2, 911 01 Trenčín, IČO: 54 547 938, o neplatnosť
výpovede z nájmu bytu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovaný m á v o č i žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobkyňasapodanoužaloboudomáhala,abysúdurčil,ževýpoveďžalovanéhoakoprenajímateľazo
dňa 10.08.2023 daná žalobkyni ako nájomcovi z nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023 o nájme bytu č. C.
na prízemí bytového domu súp. č. F., sekcia C, postaveného na pozemku parc. č. XXX/XX, zapísaného
na LV č. X pre k.ú. C. D. E., je neplatná a nájomný pomer založený touto zmluvou trvá.

2. Žalobu žalobkyňa odôvodnila tým, že túto považuje za neplatnú a založenú na neexistujúcich
výpovedných dôvodoch, teda takých, ktoré v súlade s platnou právnou úpravou podanie výpovede

nemôžu vôbec opodstatňovať. K výpovednému dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) Obč. zák. uviedla, že
byt prevzala do užívania ešte v roku 2009, pričom viackrát adresovala žalovanému sťažnosti týkajúce sa
stavu bytu a v tomto smere poukázala na rok 2019, kedy ho mala písomne upozorniť na to, že nad vaňou
je uvoľnených 6 ks obkladačiek a 2 ks obkladačiek úplne odpadli a požiadala ho aby vady odstránil,
pričom žalovaný jej žiadosti nevyhovel. Žalobkyňa takisto upozornila na nutnosť výmeny podlahovej
krytiny v priestoroch kuchyne. Keďže tento stav pretrvával niekoľko rokov a žalobkyni zároveň bolo
zrejmé, že ani opakované upozorňovanie žalovaného na potrebu odstránenia vád v predmetnom byte

by neviedlo k efektívnej náprave tohto stavu, zrealizovala žalobkyňa v mesiaci marec v roku 2023
prerábku bytu na vlastné náklady. O realizácii prerábky žalobkyňa dodatočne upovedomila žalovaného
oznámením zo dňa 22.03.2023, v ktorom uviedla, že stav kúpeľne bol havarijný a že jej ako aj jej dcére
hrozilo nebezpečenstvo vzniku škody na zdraví. Žalobkyňa poukazuje v žalobe na to, že v predmetnom
byte v priestoroch kúpeľne a aj v priestoroch chodby vymenila plávajúcu podlahu pôvodne položenú
na linoleovej podlahe v plesnejúcom stave za novú dlažbu, vymenila opadávajúci obklad v kúpeľni,
vymenila toaletu, ktorá pretekala, čo malo za následok neprimerane veľkú spotrebu vody, vymenila vaňu,

do ktorej osadila aj sklenenú stenu, vymenila vykurovacie teleso nad dverami a vymenila vnútorné dvere
v priestoroch celého bytu. Žalobkyňa v tomto smere uvádza, že postupovala v súlade so zákonom,
pretože prenajímateľ si neplnil svoje povinnosti vyplývajú z nájomnej zmluvy ako aj z ustanovenia §
687 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Žalobkyňa uvádza, že odstránenie nedostatkov v predmetnombyte bolo v súlade s ustanovením § 691 Obč. zák. Všetky tieto opravy predstavovali pre žalobkyňu v
súhrne náklady vo výške 5500 eur, pričom nárok na ich náhradu si v zmysle ustanovenia § 669 Obč.
zák. voči žalovanému neuplatňovala. Poukázala na rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 25 Cdo

566/99, sp.zn. 26Cdo 85/2004. Žalobkyňa poukázala ďalej na to, že jej konanie nemožno za žiadnych
okolností posudzovať ako hrubé porušenie zákonných či zmluvných povinností. Ďalej má vedomosť o
tom, že aj nájomcovia týchto bytov bez súhlasu žalovaného v nich vykonali potrebné opravy a neboli
za takýto postup sankcionovaní v podobe vypovedania nájomnej zmluvy, ako ona. Z vyššie uvedeného
tak vyplýva, že, žalovaný si dlhodobo neplnil povinnosť udržiavať predmetný byt v užívania spôsobilom

stave, v dôsledku čoho sa žalobkyňa ocitla v nepriaznivej situácii a bola de facto nútená zabezpečiť
a vykonať opravy v predmetnom byte na vlastné náklady, aby tým predišla ďalším hroziacim škodám
na majetku a na zdraví. Pokiaľ jej žalovaný následne práve z tohto dôvodu, že opravy vykonala bez
jeho súhlasu, nájom predmetného bytu vypovedal, považuje žalobkyňa takéto konanie žalovaného za
účelové a odporujúce dobrým mravom a predstavujúce tak aj výkon práv v rozpore s dobrými mravmi
v zmysle § 3 ods. 1 Obč. zák.

Vykonaním vyššie uvedených nevyhnutných opráv v predmetnom byte (ktorých vykonanie bolo
povinnosťou žalovaného, ktorú si tento dlhodobo neplnil) žalobkyňa nemohla žalovanému spôsobiť
a ani nespôsobila žiadnu škodu, ale naopak, takýmto postupom zamedzila vzniku ďalšej škody na
jeho majetku. Žalobkyňa sa tým zároveň výrazne pričinila o skvalitnenie vybavenia predmetného bytu
a aj o jeho celkové zhodnotenie, pričom jedinou motiváciou jej konania bola výlučne snaha udržať

predmet nájmu v stave spôsobilom na riadne užívanie, keďže toto nebol schopný zabezpečiť samotný
žalovaný (hoci to bola jeho právna povinnosť). Takéto konanie žalobkyne s ohľadom na jeho intenzitu,
závažnosť, ako aj s ohľadom na dôsledky ním spôsobené (ktoré neboli na škodu ale naopak na prospech
žalovaného) potom nemožno ani len porovnávať s porušením povinnosti spočívajúcej v nezaplatení
nájomného po dobu dlhšiu ako tri mesiace, a teda nemožno ho považovať za hrubé porušenie povinností

zo strany nájomcu zakladajúce výpovedný dôvod podľa ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Obč. zák.
Podľa názoru žalobkyne je zrejmé, že aj vzhľadom na rozsah opráv vykonaných v predmetnom byte
sa nejednalo o realizáciu takých stavebných úprav či iných zásadných zmien bytu, ktorými by sa
zasiahlo do jeho nosných konštrukcií, keďže sa nebúrali steny bytu, nemenili sa v ňom priečky a ani
rozvody a v dôsledku ich vykonania sa ani nemenil spôsob užívania stavby, ale išlo len o nevyhnutnú

opravu vád a odstránenie nedostatkov, ktorých existencia znemožňovala žalobkyni riadne užívanie
predmetného bytu. Navyše pokiaľ ide o pôvodné vnútorné dvere nachádzajúce sa v predmetnom byte,
ktoré boli v rámci takýchto prác demontované a nahradené novými, ako aj o ďalšie veci, ktoré boli v
rámci rekonštrukcie vymenené, žalobkyňa tieto odložila, avšak žalobkyňa sa domnieva, že ich opätovné
použitie by vzhľadom na stav, v akom sa v čase rekonštrukcie nachádzali nebolo ani možné a zrejme

by nebolo ani v záujme samotného žalovaného.

3.Žalobkyňavovyjadrenízodňa15.12.2023uviedla,žejecelkomneopodstatnenétvrdeniežalovaného,
že bol založený nový nájomný vzťah, nakoľko nájomný vzťah vznikol na základe opakovanie
uzatváraných nájomných zmlúv medzi žalobkyňou a žalovaným od roku 2009 do súčasnosti a trval

fakticky nepretržite. Aj tvrdenie žalovaného o tom, že sa nejednalo o nevyhnutné opravy predmetu
nájmu, ale o podstatné zmeny je celkom nenáležité, keďže je zrejmé, že vzhľadom na charakter
jednotlivých opráv, tieto jednoznačne nepredstavujú podstatné zmeny predmetného bytu. Aj v prípade,
keby išlo o podstatné zmeny bytu, tieto opravy by žalobkyňa bola v zmysle § 691 Obč. zák. oprávnená
urobiť sama a bez súhlasu žalovaného. Vykonanie ohliadky bytu ako dôkazu žalobkyňa nepovažuje za

účelné. Tvrdenie žalovaného, že vady bytu, ktoré žalobkyňa odstránila, nemožno označiť za také vady,
ktoré bránili riadnemu užívaniu bytu, považuje žalobkyňa za celkom neopodstatnené, keďže vady ako
plesnivejúca podlaha, pretekajúca toaleta či opadávajúce obkladačky v kúpeľni sú svojou závažnosťou
nepochybne spôsobilé brániť riadnemu užívaniu akéhokoľvek bytu na účely bývania. Celkom nenáležité
a s vecou nesúvisiace je tvrdenie žalovaného, že sa žalobkyňa mala dopustiť porušenia ustanovení §

55 ods. 2 v spojení s § 57 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon, keď zrejme žalovaný opomenul
prihliadnuť na znenie § 139b ods. 16 tohto právneho predpisu, podľa ktoré sú udržiavacími prácami aj
stanovené opravy. Žalobkyňou vykonané opravy tak nemohli podliehať ohlasovacej povinnosti v zmysle
stavebného zákona. Taktiež je potrebné poukázať na tú skutočnosť, že prípadné porušenie by bolo
porušením noriem verejného práva, čím by sa súčasne nedopustila aj porušenia povinností ako nájmu

v zmysle nájomnej zmluvy ako súkromnoprávneho vzťahu. Ďalej uviedla, že žalovaný bol vo vzťahu
k oznámeniam žalobkyne týkajúcich sa výskytu vád v predmetnom byte od začiatku preukázateľne
nečinný, pričom to ako postupoval vo vzťahu k iným nájomcom, nie je vzhľadom na predmet sporu
v danej veci vôbec podstatné.4. Žalobkyňa ako dôkaz označila a predložila nájomnú zmluvu zo dňa 11.01.2023, výpoveď zmluvy
o nájme bytu zo dňa 10.08.2023, urgenciu žiadosti o vykonanie opráv v byte zo dňa 28.06.2019,

oznámenie o realizovaní prerábky bytu – dodatočné zo dňa 22.03.2023, oznámenie obce C. D. E. zo
dňa 11.05.2023, 7 ks fotografií. Navrhla výsluch brata G. B. a priateľa A. H. I..

5. Žalovaný žiadal žalobu v celom rozsahu zamietnuť a má za to, že je nedôvodná. Trvá na tom, že
výpoveď z nájmu bytu daná žalobkyni je dôvodná a platná. Žalovaný má za to, že v danom prípade

nájomný vzťah začal na základe Nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023, ktorú do konania predložila
žalobkyňa, keďže bol založený novou nájomnou zmluvou a predchádzajúci nájom zanikol - de iure
teda nedošlo k predĺženiu doby nájmu, ale založeniu úplne nového nájomného vzťahu. Takýmto
spôsobom je potrebné nazerať na celý prípad a teda posudzovať dôvodnosť výpovede vzhľadom na
nájomný vzťah sporových strán, ktorý bol založený nájomnou zmluvou zo dňa 11.01.2023. Písomná
žiadosť žalobkyne o opravu z roku 2019 bola v danom prípade teda nie len že neaktuálna, ale bola

v kontexte s predchádzajúcou vetou právne irelevantná a navyše nie je rozhodujúca pre toto konanie
z dôvodov nižšie uvedených. Žalovaný je preto toho názoru, že žalobkyňa ho mala v danom prípade
po vzniknutí nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou zo dňa 11.01.2023 pred prerábkou
bytu informovať o tom, že v danom prípade existujú závady na byte, požiadať ho o opravu závad
(napr. výmena obkladačiek) a zároveň si mala od neho vyžiadať písomný súhlas na prerábku bytu

(napr. nová vaňa, osadenie sklenej steny na vani, výmena toalety a s tým spojené murárske práce,
výmena vykurovacieho telesa atď.). Išlo by tak o prvú žiadosť žalobkyne o opravu závad na byte počas
rozhodného nájomného vzťahu, počas ktorého bola daná výpoveď. Žalobkyni však namiesto toho „bolo
zrejmé, že ani opakované upozorňovanie žalovaného na potrebu odstránenia vád v predmetnom byte by
neviedlo k efektívnej náprave tohto stavu“ ako sama uviedla žalobkyňa v žalobe a následne zrealizovala

prerábku bytu. Postup žalobkyne a aj jeho odôvodnenie považuje žalovaný za neakceptovateľné a
právne neudržateľné, nakoľko potom by nájomcovia sociálnych bytov mohli svojvoľne zasahovať do
sociálnychbytovapodstatneichmeniťbezpísomnéhosúhlasužalovanéhoakoprenajímateľa.Žalovaný
však prioritne prerábku bytu zo strany žalobkyne v danom prípade nepovažuje za nevyhnutné opravy
závad na byte, ale z hľadiska rozsahu je zrejmé, že došlo k podstatným zmenám v byte a to bez

predchádzajúceho písomného súhlasu žalovaného ako prenajímateľa. Žalobkyňa stavia žalobu na tom,
že v danom prípade boli realizované údajne len nevyhnutné opravy, na ktoré mala žalovaného upozorniť
a tento ich nemal vykonať, no rozsah prerábky bytu preukazuje, že v danom prípade nešlo o nevyhnutné
opravy. Žalobkyňa sama v žalobe uvádza, že v roku 2019 písomne informovala žalovaného o potrebe
opravy obkladačiek, keďže 6 ks obkladačiek je uvoľnených a 2 ks obkladačiek už úplne odpadli. Zo

žaloby nevyplýva, že by niekedy potom po roku 2019 ešte informovala žalovaného o potrebe ďalších
opráv (možno to nepochybne vyvodiť z jej tvrdenia, že po odpovedi žalovaného na písomnú žiadosť z
roku2019užžalovanémuneadresovalaďalšiežiadostičisťažnostitýkajúcesastavupredmetnéhobytu).
Žalobkyňa teda nežiadala žalovaného o opravu (výmenu) vane, výmenu toalety a murárske práce s tým
spojené, výmenu podlahy, výmenu vykurovacieho telesa či vnútorných dverí. Naproti tomu v marci 2023

bez ohlásenia stavebnému úradu a bez vyžiadania si písomného súhlasu žalovaného ako prenajímateľa
realizovala prerábku bytu, ktorá nespočívala len v oprave (výmene) obkladačiek v kúpeľni, ale spočívala
vo výmene plávajúcej podlahy pôvodne položenej na linoleovej podlahe údajne v plesnejúcom stave za
novú dlažbu, výmene toalety, výmene vane (zo žaloby možno vyvodiť, že táto bola funkčná a nemala
vady) a osadení sklenej steny na vani, výmene vykurovacieho telesa nad dverami a výmene vnútorných

dverí v byte.
Žalovaný zdôrazňuje, že z predloženej fotodokumentácie, ktorú žalobkyňa predložila do konania je
zrejmé, že žalobkyňa v kúpeľni realizovala bez písomného súhlasu žalovaného aj iné podstatné zmeny
bytu než uviedla v žalobe a to: vymurovaná priečka pri vani, murárske práce pre nový záchod (pôvodne
stojacatoaleta,vsúčasnostizávesnátoaletačopredpokladá„domurovanie“)azfotografiejetiežzrejmé,

že sa v kúpeľni nachádzajú dva voľne stojace spotrebiče (práčka a asi sušička) a preto sa žalovaný
domnieva, že v danom prípade mohlo byť zasiahnuté aj do elektrických rozvodov. Žalobca v tomto smere
navrhuje v rámci dokazovania vykonať ohliadku predmetného bytu. Vzhľadom na uvedené skutočnosti
je podľa názoru žalovaného zrejmé, že žalobkyňa prerobila byt a spôsobila v ňom podstatné zmeny bez
písomného súhlasu žalovaného. V danom prípade by vzhľadom na doposiaľ preukázaný skutkový stav

bolo možné teoreticky hovoriť o oprave závad iba, ak by sa prerábka bytu týkala výmeny obkladačiek.
Žalovaný má v naznačenom smere však za to, že uvoľnené obkladačky nie sú závadou, ktorá by bránila
riadnemu užívaniu bytu na jednej strane a tiež na strane druhej dodáva, že rozsah prerábky bytu v
komplexe (napr. výmena funkčnej vane, osadenie sklenej steny na vani, murárske práce atď.) nemožnooznačiť za opravy závad brániacich riadnemu užívaniu bytu v nevyhnutnej miere ako to upravuje §
691 Občianskeho zákonníka. Už z tohto možno vyvodiť neprimeranosť postupu žalobkyne. Okrajovo
žalovaný poukázal na to, že žalobkyňa poukazuje na pleseň na podlahe či pretekajúcu toaletu, no tieto

tvrdenia vôbec nepreukazuje a teda žalovaný spochybňuje tieto jej tvrdenia.
Žalovaný je toho názoru, že žalobkyňa hrubo porušila svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu
(porušenie článku 7 bod 6. Nájomnej zmluvy) a preto jej v súlade s § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho
zákonníka vypovedal nájomnú zmluvu.
Žalovanýrešpektujejudikatúru,naktorúpoukazuježalobkyňa,novdanomprípademázato,žeskutkové

a právne okolnosti odôvodňovali postup podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Žalovaný
zdôrazňuje, že najmä výmena obkladačiek, výmena vane, vybudovanie priečky pri vani, výmena
toalety a murárske práce s tým spojené (vyššie špecifikované) v kúpeľni vyžadujú minimálne ohlásenie
stavebnému úradu v zmysle § 55 ods. 2 Stavebného zákona v spojení s § 57 ods. 1 Stavebného
zákona čo v danom prípade zo strany žalobkyne absentovalo a teda došlo v tomto smere k porušeniu
Stavebného zákona, čo má význam pri posudzovaní naplnenia výpovedného dôvodu podľa § 711 ods.

1 písm. d) Občianskeho zákonníka (primerane Rozsudok NS ČR sp. zn. 26 Cdo1632/2009). Absencia
ohlásenia podľa žalovaného podporuje jeho právny názor o tom, že v danom prípade žalobkyňa hrubo
porušila svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu. Takéto nepodanie ohlásenia v zmysle stavebného
zákona nemožno ospravedlňovať tým, že žalobkyňa iba opravovala závady na byte, pričom žalovaný
opakovane spochybňuje, že by prerábka bytu predstavovala iba v nevyhnutnej miere odstránenie závad

brániacich užívaniu bytu. Žalovaný sa nebráni nevyhnutným opravám v sociálnych bytoch na svojom
území. Ilustruje to na poslednom príklade, kedy iný nájomca pán J. ho požiadal o opravu v byte, resp.
o súhlas na prerábku bytu, na čo mu žalovaný po preskúmaní stavu dal súhlas a nájomcovi preplatil aj
preukázané náklady spojené s opravou. Možno teda vidieť rozdiel v postupe iného nájomcu v porovnaní
s postupom žalobkyne v danom prípade a preto aj reakcia žalovaného bola rozdielna.

6. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 23.01.2024 uviedol, že žalobkyňa vo svojom stanovisku uvádza, že
nájomný vzťah medzi sporovými stranami trval fakticky nepretržite od roku 2009 až do súčasnosti.
Žalovaný má za to, že v danom prípade právne relevantný je právny stav a nie faktický stav. Písomná
žiadosť žalobkyne o opravu z roku 2019 bola v danom prípade teda nie len že neaktuálna, ale bola

v kontexte s predchádzajúcou vetou právne irelevantná. Žalovaný ďalej popiera, že by ho žalobkyňa
predtým telefonicky kontaktovala, pričom žalobkyňa doposiaľ nepreukázala svoje tvrdenie. Žalovaný
poukazuje na to, že v danom prípade ani nedošlo k tomu, že by popri sebe existovali napríklad dve
nájomné zmluvy. Sporové strany uzavreli predchádzajúci nájomný vzťah na základe Nájomnej zmluvy
zo dňa 31.01.2020, pričom sa v Článku 2 bod 1. dohodli na dobe nájmu 01.02.2020 do 31.01.2023.

Podľa Článku 9 bod 1. písm. b) uvedenej nájomnej zmluvy nájom bytu zanikne uplynutím doby, na
ktorú bol nájom dohodnutý. Je teda celkom zrejmé, že po právnej stránke predchádzajúci nájomný
vzťah zanikol. Obdobne to platí aj na nájomný vzťah založený Nájomnou zmluvou zo dňa 01.12.2017
na obdobie nájmu od 01.12.2017 do 31.01.2020, počas ktorého žalobkyňa písomným oznámením zo
dňa 28.06.2019 oznámila žalovanému potrebu opráv. Z uvedeného je celkom zrejmé, že nájomný

vzťah počas ktorého boli realizované opravy/podstatné zmeny v byte po právnej stránke netrvá od
roku 2009, ale až od 01.02.2023 a počas tohto nájomného vzťahu žalobkyňa nezaslala žalovanému
žiadne oznámenie o potrebe opráv v byte. Preto nemožno hovoriť o tom, že žalobkyňa postupovala v
intenciách § 691 Obč. zák. počas trvania nájomného vzťahu podľa nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023.
Žalovaný dodáva, že žalobkyňa pri uzatváraní nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023 nič neuvádzala

ohľadom opravy vád v byte. Žalobkyňa k podstatnej námietke žalovaného týkajúcej sa toho, že charakter
jednotlivých opráv predstavuje podstatné zmeny v byte zareagovala iba stručne, že tieto podľa nej
jednoznačne nepredstavujú podstatné zmeny predmetného bytu a ak by aj predstavovali, tak bola na
ne oprávnená podľa § 691 Občianskeho zákonníka aj bez súhlasu žalovaného. Poukázala na to, že
vady ako plesnivejúca podlaha, pretekajúca toaleta či opadávajúce obkladačky v kúpeľni nepochybne

bránia riadnemu užívaniu bytu. Žalobkyňa ďalej vôbec nereagovala na skutkové tvrdenia žalovaného
(nepoprela ich), že nad rámec vád, ktoré mala oznámiť v roku 2019 realizovala okrem ňou uvedených
opráv/zmien v byte (výmena vane, toalety a práce s tým spojené, výmena podlahy, vykurovacieho telesa
či vnútorných dverí) aj ďalšie podstatné zmeny v byte a to vymurovanie priečky pri vani, murárske práce
súvisiace s toaletou a pravdepodobný zásah do elektrických rozvodov. S poukazom na § 151 ods. 1

CSP sa tieto skutkové tvrdenia považujú za nesporné. Žalobkyňa zároveň nereagovala ani na právne
tvrdenia,žeopravynebolirealizovanévnevyhnutnejmiere.Žalobkyňatiežnepreukázala,žebylinoleová
podlaha bola v plesnejúcom stave (žalovaný popiera túto vadu). Žalovaný má za to, že už len výmena
podlahy je podstatnou zmenou v byte, pričom nemožno opomenúť, že žalobkyňa realizovala v komplexeaj ďalšie podstatné zmeny v byte (napr. výmena funkčnej vane, toalety, vymurovanie priečky pri vani,
murárske práce súvisiace s toaletou, pravdepodobný zásah do elektrických rozvodov), ktoré nemali
súvis s vadami, ktoré mala oznámiť v roku 2019 (uvoľnené obkladačky v kúpeľni). Žalobkyňa uvedené

podstatné zmeny v byte realizovala bez súhlasu žalovaného a bez predchádzajúceho oznámenia,
čím došlo k hrubému porušeniu § 694 Občianskeho zákonníka, ktorý ustanovuje povinnosť (zákaz)
nájomcovi (žalobkyni). Žalobkyňa zároveň ani nepreukázala, že by toaleta pretekala (mala vady), pričom
žalovaný popiera túto vadu. Ak žalobkyňa tvrdí, že záchod pretekal, tak oprava vady v nevyhnutnej miere
by znamenala, že sa nahradí (opraví) dotknutá časť postihnutá závadou, t. j. dotknutá časť splachovača,

no žalobkyňa namiesto toho realizovala výmenu celého záchoda, pričom zmenila aj spôsob osadenia
záchoda zo stojaceho na závesný, pričom realizovala v tomto smere aj murárske práce.

7. Žalovaný ako dôkaz označil a predložil nájomnú zmluvu zo dňa 01.02.2017, nájomnú zmluvu zo dňa
31.01.2020. Navrhol ohliadku a výsluch svedka A. K..

8. Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne, zástupcu žalovaného, výsluchom svedkov A. K.,
G. B. a A. H. I., oboznámením listinných dôkazov, a to nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023, výpovede
zmluvy o nájme bytu zo dňa 10.08.2023, urgencie žiadosti o vykonanie opráv v byte zo dňa 28.06.2019,
oznámenia o realizovaní prerábky bytu – dodatočné zo dňa 22.03.2023, oznámenia obce C. D. E.
zo dňa 11.05.2023, 7 ks fotografií, nájomnej zmluvy zo dňa 01.02.2017, nájomnej zmluvy zo dňa

31.01.2020,správyoodbornejprehliadkeaodbornejskúškerevíziivyhradenéhotechnickéhozariadenia
– elektrického zo dňa 03.04.2024.

9. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázaný nasledovný skutkový stav:

10. Žalobkyňa ako nájomca uzatvorila dňa 11.01.2023 so žalovaným ako prenajímateľom nájomnú
zmluvu (č.l. 10 spisu), predmetom ktorej bol nájom bytu č. C. na prízemí bytového domu súp. č. F., sekcia
C, postaveného na pozemku parc. č. XXX/XX, zapísaného na LV č. X pre k.ú. C. D. E. na dobu určitú
od 01.02.2023 do 31.01.2026.
Podľa čl. 7 bod 1 zmluvy nájomca je povinný zabezpečiť drobné opravy v byte súvisiace s jeho

užívaním a obvyklé udržiavacie práce v byte na vlastné náklady v rozsahu uvedenom v nar. Vlády č.
87/1995 Z.z. Opravy, ktoré prislúchajú prenajímateľovi je povinný oznámiť nájomca bez zbytočného
odkladu. V opačnom prípade má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady
a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu nákladov.
Podľa čl. 7 bod 6 zmluvy nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte

bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, a to len na svoje náklady.
Podľa čl. 9 bod. 1 písm. c) zmluvy nájom bytu zanikne písomnou výpoveďou prenajímateľa z dôvodov
uvedených § 711 Občianskeho zákonníka.

11. Medzi sporovými stranami v totožnom postavení bola dňa 01.02.2017 uzavretá nájomná zmluva na

totožný predmet nájmu na dobu určitú od 01.02.2017 do 31.01.2020 a dňa 31.01.2020 nájomná zmluva
na dobu určitú od 01.02.2020 do 31.01.2023.

12. Dňa 10.08.2023 zaslal žalovaný žalobkyni výpoveď z nájmu bytu (č.l. 13 spisu) podľa § 711 ods. 1
písm. d) Obč. zák. z dôvodu, že nájomca prerábkou kúpeľne hrubo porušil svoje povinnosti vyplývajúce

z nájmu bytu a to nájomnú zmluvu v článku 7 bod 6 zmluvy s tým, že nájom končí uplynutím výpovednej
doby podľa § 710 ods. 3 Obč. zák.

13. Z urgencie žiadosti o vykonanie opráv v byte zo dňa 28.06.2019 (č.l. 14 spisu) adresovanej
žalobkyňou žalovanému (doručené žalovanému podľa pečiatky dňa 28.06.2019) žalobkyňa žiadala

o odstránenie závad v jej nájomnom byte. Uviedla, že jej bolo osobne prisľúbené, že jej požiadavka bude
zrealizovaná, a to zabezpečenie odstránenia stavu obkladačiek v kúpeľni, keď na stene nad vaňou je
uvoľnených asi na tri centimetre 6 obkladačiek a dve už úplne odpadnuté, výmena podlahovej krytiny
v kuchyni.

14. Z oznámenia o realizovaní prerábky bytu – dodatočné zo dňa 22.03.2023 (č.l. 15 spisu)
adresovaného žalovanému bolo zistené, že žalobkyňa týmto listom oznámila žalovanému, že
bezodkladne musela zrekonštruovať kúpeľňu bytu, v ktorom býva 14 rokov. Pôvodne bola prerábka
plánovaná na mesiace jún a júl 2023, avšak skutkový stav nehnuteľnosti bol havarijný a musela prerábkuzrealizovať bezodkladne. Žiadna priečka ani statický prvok nebol porušený a nebol ani predmetom
prerábky. Jednalo sa o nový keramický obklad v kúpeľni, výmenu vane, umývadla a WC. Dokonca pri
prerábke s vymenenými prvkami nehýbala a zostali na pôvodnom mieste, len sú nové. Ani žiaden otvor

nevŕtala. Prerábku realizovala z dôvodu, že v pôvodných priestoroch hrozilo nebezpečenstvo úrazu.

15. Z odpovede žalovaného na oznámenie o realizovaní prerábky bytu – dodatočné zo dňa 11.05.2023
(č.l. 16 spisu) bolo zistené, že žalovaný poukázal na čl. 7 bod 6 nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023.
Uviedol, že dodatočné oznámenie je pre neho bezpredmetné. Rekonštrukcia bytu bola realizovaná bez

predchádzajúce písomného súhlasu prenajímateľa, čo je hrubé porušenie nájomnej zmluvy, na základe
ktorého žalovaný môže dať výpoveď nájomnej zmluvy.

16. Na žalobkyňou predložených fotografiách (č.l. 17 – 20 spisu) je zobrazená kúpeľňa s dlažbou,
nachádza sa tam murovaná vaňa so sklenenou stenou, zrkadlo, umývadlo so skrinkou, dva spotrebiče
a murovaná priečka. WC je geberit. Na fotografii na č.l. 18 spisu sú odlepujúce sa obkladačky so špárou,

na č.l. 19 spisu 9 ks odpadnutých obkladačiek. Na fotografii č.l. 19 je murovaná vaňa a kus odlepených
obkladačiek. Na fotografii na č.l. 19 p.v. spisu je chodba, na zemi dlažba a vstavaná skriňa, na č.l. 20
spisu skrinka na dlažbe a dvere,

17. Zo správy o odbornej prehliadke a odbornej skúške revízii vyhradeného technického zariadenia –

elektrickéhozodňa03.04.2024bolozistené,žepredmetnáelektrickáNNinštaláciabytuč.S1–prízemie
bytového domu C. D. E. XXX/X, XXX XX C. D. E. je vo veľmi dobrom technickom stave. Podľa správy
sa v kúpeľni nachádzajú 3 pripojené zásuvky 250 V.

18. Žalobkyňa v rámci svojho výsluchu na pojednávaní dňa 12.03.2024 uviedla, že býva v byte 14 rokov.

Čakala naň asi rok. Už vtedy tam boli chyby. Po nejakom čase sa začali napr. odlupovať kachličky, bolo
napr. odtrhnuté linoleum. Bola tam pleseň, záchod pretekal. Splachoval, ale niekedy menej. Už tam asi
10 kachličiek chýbalo. Už to tam bolo opadané. Bola pleseň okolo vane, vaňa bola obitá, hrdzavá.
Kontaktovala bývalého starostu osobne aj telefonicky. Uviedla, že jej bolo povedané, že si musí drobné
opravy so splachovačom urobiť sama. Povedala s mu, že to už nie sú drobné opravy, nedalo sa to

zastaviť. Bolo jej prisľúbené, že sa na to bývalý starosta príde pozrieť, potom jej povedal, že ak má byt
v havarijnom stave, tak ju môže vysťahovať. Bývalý starosta sa potom vedome zatajoval. Na jej výzvy
obec nereagovala. Bola jej sľúbená aj ohliadka, ale nikto sa nedostavil.
Urobila to z preventívnych dôvodov, nechcela týmto žalovanému spôsobiť škodu. Uviedla, že ju prešla
trpezlivosť.Chcelatovykonaťvlete,aleodpadliďalšiekachličkyanechcelasanechaťprizabiť.Potvrdila,

že pri uzatváraní nájomnej zmluvy v roku 2023 tieto vady bytu neriešila.
Podľa jej vyjadrenie je tá vaňa aj po výmene stále vaňa, len je o pár centimetrov menšia, ale je to stále
vaňa a je nová. Je zamurovaná, na zemi položená. Ako je obklad na stene, také sú aj na vani. Tam, kde
je umývadlo, od časti od vane až do polovičky do záchoda bola časť linolea odtrhnutá. Také isté to je
aj v kuchyni. Bolo tam linoleum, nebolo celkom odtrhnuté, ale tie lišty okolo boli. Druhá časť linolea sa už

trhala. Dlažbu dala z hygienických dôvodov. Záchod vymenila. Na záchode boli vykonávané aj murárske
práce. Má tam teraz geberit. Nevie ako je to osadené, ale záchod je zavesený, pôvodný bol na zemi.
V kúpeľni si dala namontovať jednu zástrčku, pretože vyhadzovalo ističe, keď si zapla práčku a musela
si dávať predlžovačku. Obec som neinformovala, ale vedela o tom. Ešte bývalý starosta o tom vedel.
Novému starostovi to nepovedala, lebo to oznámila a stále čakala, že sa niekto príde na to pozrieť.

Písomne to obci neoznámila. Raz telefonicky. Tento konkrétny zásah neoznámila, ale oznámila, že je
potreba to riešiť. Pôvodne bola v kúpeľni jedna elektrická zásuvka. Musela si dávať predlžovačku do
kuchyne. Keby to zapla v kúpeľni vyhodilo by to istič. Mala s len práčku a vysávač a dcéra má fén. Vždy
si dávala predlžovačku do kuchyne. Zmenu v byte vykonávali dvaja páni, p. K.. Teraz sú dve zásuvky. Sú
za práčkou. Nie sú pri sebe. Stena sa určite nevysekávala. Ona nič nebúrala, ani priečky. Nevie vysvetliť

ako sa dostali káble k tej novej zásuvke. Pri prácach nebola celý čas prítomná, lebo chodila do práce.
Práce trvali asi približne týždeň. Pôvodné dvere sú v pivnici.

19. Zástupca žalovaného, starosta obce C. D. E. L. J., pri výsluchu na pojednávaní dňa 12.03.2024
uviedol, že nastúpil na úrad dňa 01.12.2022 a 12.01.2023 sa predlžovali nájomné zmluvy. Po predĺžení

nájomných zmlúv sa urobila obhliadka bytov, kde v rámci tej bytovky sú vymenené ventily, šporáky,
radiátory. Nie je pravda, čo povedala žalobkyňa, že nie je záujem, aby sa riešili problémy v tých bytoch.
Uviedol, že je stavbár a prerábku bytu hodnotí tak, že v kúpeľni sú vykonané hrubé zásahy. Je to
obrovská arogancia od žalobkyne a drzosť, že vôbec nepodala ani žiadnu žiadosť, že ide niečo prerábať.Ani neprišla za ním ako za starostom, že sa ide niečo prerábať. Vo februári sa dozvedel, prišiel mu niekto
povedať, že sa tam robia hrubé zásahy a veľké búracie práce. Po podpise novej nájomnej zmluvy sa
urobila ohliadka všetkých bytov. Prišli aj k žalobkyni, prešli si byt. Žalobkyňa pred ním plakala a prosila

ho, aby ju nevyhadzoval. Bola si vedomá toho, že porušila nájomnú zmluvu. Za obec je to jednoznačne
porušenie nájomnej zmluvy, vznikol by obrovský precedens v rámci tých ostatných nájomníkov, ktorí
tam sú. Boli 3 – 4 nájomníci, ktorí si požiadali alebo prišli za ním, že im padá kachlička, pozrel sa na to,
preplatilo sa im to. Možno tam stačilo len vymeniť záchod, za 300 eur vymeniť len kachličky a dali by sa
na to žalobkyni peniaze. Na základe čoho mal vedieť, v akom stave to je, keď nedostal žiadnu žiadosť

ani vyrozumenie, že sa to ide prerábať. Ako starosta nebol oboznámený ani telefonicky, ani písomne.
Žalobkyňa si bola vedomá, že porušila nájomnú zmluvu.

20. Z výsluchu svedka A. K., ktorý vykonával prerábku predmetného bytu, bolo zistené, že zrovnal
staré omietky, urobil penetráciu, lepenie dlažby, obkladov, osadenie vane a jej obmurovanie, geberitu,
dopojenie k odpadu trubkami. Bolo potrebné asi 1 - 1,5 metra trubiek. Do elektriny žiadnym spôsobom

nezasahoval. Nepamätá si, koľko tam bolo elektrických zásuviek. Keď prišiel, už bolo všetko vybúrané,
zhodené kachličky. Má vedomosť o tom, že si to žalobkyňa vykonala svojpomocne. Bola urobená
murovaná zástena, tú obložil a osieťkoval. K zásahu do nosných konštrukcií nedošlo. Trvalo to cca 10
pracovných dní.

21. Z výsluchu svedka G. B., brata žalobkyne, bolo zistené, že bolo tam odpadnutých 8 kachličiek, 4 –
5 chýbalo nad vaňou. Asi 90 % kachličiek bolo v poriadku. Tento stav bol asi 13 rokov. Vymenil sa aj
gumolit za kachlice. Navyše je tam kúsok priečky. So všetkým pomáhal. Robil s hrubé roboty a všetko
odviezol. Boli tam 2 – 3 zásuvky v kúpeľni. Stav nemenil. Presúvala sa jedna zásuvka za roh, aby nebola
nad umývadlom. Nevie, kto to robil. Nebol pri tom. Predtým tam bolo klasické WC, teraz je tam geberit.

Pleseň bola možno pri vani.

22. Z výsluchu svedka A. H. I., priateľa žalobkyne, bolo zistené, že pozná stav bytu a tento nebol
dobrý od začiatku. Menila sa vodovodná batéria, doska na kuchynskej linke, potom celá kuchynská
linka. Kúpila sa nová za 150 eur,sú to 2,5 skrinky na stene a dve skrinky dole. Potom začali odpadávať

kachličky v kúpeľni. Žalobkyňa si ich odkladala, aby ich nalepila späť, potom sa tam vytvorila špára
asi 4 cm. 15 – 20 % z obkladačiek bolo odpadnutých a menili sa obkladačky na dvoch alebo troch
stenách. Kachličky padali aj do vane. Žalobkyňa podala asi tri žiadosti o opravu. Na tieto jej nereagovali.
Obec nereagovala ani na žiadosť o informácie podľa info zákona. Žiadosti videl. Stretla sa aj osobne
s bývalým starostom, ktorý jej prisľúbil, že kúpeľňu môže prerobiť, ale musí zachovať vaňu. Žalobkyňa

sa tak rozhodla, že kúpeľňu prerobí. Je tam teraz menšia vaňa, aby sa zmestila práčka a sušička. Pri
prerábke bol prítomný. Pred prerábkou boli v kúpeľni dve zásuvky. Teraz sú tam tri. Zásuvka bola na
chodbe, tak sa skrátil kábel asi o pol metra a dala sa zásuvka do kúpeľne. Robili to murári. Vysekávalo sa
do steny, iba keď sa robil odpad, ktorý bol nefunkčný. Odpad má žalobkyňa vyriešený tak, že sa odvádza
do vane. Elektrinu bol skontrolovať obecný elektrikár. Elektrikár tam bol v čase podávania žiadostí, keď

bola zásuvka nefunkčná a vyhadzovalo to ističe a bol nefunkčný odpad. Tá zásuvka bola funkčná pri
slabšom odbere, keď sa napojila viac, vyhadzovalo to istič. Keď sa zásuvka presunula do kúpeľne už
istič nevyhadzuje. Bola pleseň na chodbe, kde bola plávajúca podlaha a takisto v kúpeľni pri odtoku.
Do nosných stien sa nezasahovalo. Vybudovala sa iba zástena v kúpeľni. Je murovaná s hmotnosťou
100kg, hĺbka 68cm, výška 180 cm. Čo sa týka WC, bol to starý typ, pretekal, nedali sa zohnať náhradné

diely. Už sa odtrhávalo od uchytenia, preto sa tam dal nový. Je to geberit. Bola pripojená hadica do vody.
Bolo tam dané jedno koleno.
ElektrinurobilsosvedkomK..Nevieprečotvrdil,žeonelektrinunerobil.Robilitospolu.Nemáoprávnenie
na vykonávanie elektrických prác, ale viem pripojiť jednu zásuvku. To, že je dobrá, vyplýva z revíznej
správy. O revíznej správe vie, lebo mu to povedala žalobkyňa asi minulý týždeň.

23. Žalobkyňa na pojednávaní uviedla, že má spoluvlastnícky podiel, ale na bývanie je to pre všetkých
malé. Výpoveď je účelová, chcú ju vyštvať z bytu. žalobkyňa zhodnotila predmetný byt, pričom
nezasiahla do nosných konštrukcií, preto nemožno považovať tieto zmeny za podstatné. Žalobkyňa
pristúpila k rekonštrukcii z dôvodu, že obec dlhodobo neplnila svoje povinnosti a byt nebol užívania

schopný. Žalobkyňa tým nespôsobila žiadnu škodu obci. Je potrebné rozlišovať medzi porušením
nájomnej zmluvy a hrubým porušením nájomnej zmluvy, pričom v danom prípade nejde o hrubé
porušenie nájomnej zmluvy. Podľa nášho názoru nie je relevantné kedy podávala žalobkyňa oznámenia,
nakoľko pri nájomnej zmluve sú totožné subjekty a totožný predmet nájmu, teda je irelevantné, čipodávala žalobkyňa žiadosti novému alebo bývalému starostovi. Tieto žiadosti podávala obci ako
subjektu.

24. Žalovaný na pojednávaní uviedol, že žalobkyňa býva v byte už 13 rokov, pritom sociálne byty
by mali byť poskytované na preklenutie určitého nepriaznivého obdobia, pritom má spoluvlastnícky
podiel v rodinnom dome. Výpoveďou bolo preukázané, že boli realizované podstatné zmeny v byte
a to aj zásah do vody, odpadu. Bola vybudovaná aj priečka pri vani. Nie sú opravy v nevyhnutnej
miere. Korešponduje to aj s výpoveďou druhého svedka, ktorý sám uviedol, že 90 % obkladačiek bolo

v poriadku. Žalobkyňa však vymenila všetky obkladačky. Svedecká výpoveď priateľa žalobkyne bola
nevierohodná. z dôvodu, že uviedol, že zásah do elektriny vykonával spolu s p. K., ktorý to pri svojom
dnešnom výsluchu vyslovene odmietol. Svedok urobil zásah do elektriny sám. Túto skutočnosť sa snažil
zahmlievať z dôvodu, že na to nemal oprávnenie. Sám svedok sa vyjadril, že má vedomosť o revíznej
správe, z čoho usudzuje, že svedok so žalobkyňou komunikoval o spore. Má vedomosti o postupe
v spore, preto považuje túto výpoveď za účelovú. Máme za to, že skutočnosť, že sama žalobkyňa

uviedla, že už bola frustrovaná a preto neoznámila svoj úmysel rekonštruovať byt pred jej vykonaním
možno hodnotiť tak, že samo podanie žaloby pri týchto skutočnostiach je v rozpore s dobrými mravmi.
Žalobkyňa nepreukázala, že by zaslala žalovanému žiadosť o opravu po účinnosti nájomnej zmluvy
a to 01.02.2023. Nepovažuje vykonané zmeny v byte za nevyhnutné opravy, ktoré by mohla žalobkyňa
vykonať bez predchádzajúceho súhlasu žalovaného. Tým došlo k porušeniu ustanovení zmluvy a § 694

a § 691 Obč. zák. Bolo preukázané, že došlo k výmene podlahy, výmene obkladačiek. Boli vykonané
murárske práce, boli vymenené dvere, bol vykonaný zásah do odpadu, vody aj do elektroinštalácie a to
osobou bez oprávnenia. Opravy boli vykonané bez predchádzajúceho súhlasu obce a v konaní nebol
preukázaný opak. Žalobkyňa nepreukázala potrebu opráv v prevažnej väčšine. Skutočnosť, že nebola
spôsobená škoda nie je v tejto veci rozhodujúce, nakoľko žalobkyňa vykonanými opravami zasiahla do

predmetu vlastníctva žalovaného bez jeho súhlasu, čo je neakceptovateľné a neprípustné.

25. Podľa § 685 ods. 1 Obč. zák. nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva
nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania;
nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak

nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

26. Podľa § 687 ods. 2 Obč. zák. ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s
jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pojem drobných opráv a nákladov
spojených s bežnou údržbou bytu upravuje osobitný predpis.

27. Podľa § 691 Obč. zák. ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace
riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po
predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od
neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez

zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad.

28. Podľa § 692 ods. 1, 2 Obč. zák. nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi
potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za
škodu,ktoránesplnenímtejtopovinnostivznikla.Aksanájomcanepostaráovčasnévykonaniedrobných

opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu
na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu.

29. Podľa § 694 Obč. zák. nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte
bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.

30. Podľa § 711 ods. 1 písm. d) Obč. zák. prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo
porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za
plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo
jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

31. Podľa § 711 ods. 6 Obč. zák. neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov
odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia
súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.32. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že medzi stranami sporu vznikol záväzkový
právny vzťah na základe uzavretej zmluvy o nájme zo dňa 11.01.2023. Pre platnosť zmluvy o nájme a

posudzovanie práv a povinností zmluvných strán sú stanovené podstatné časti: predmet nájmu, výšku
nájomného, rozsah užívania bytu, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Písomne uzavretá zmluva o nájme má všetky podstatné náležitosti podľa § 686 ods. 1 Obč. zák. a v
súlade s ustanoveniami Obč. zák. o nájomnej zmluve je platným právnym úkonom, z ktorého vznikli
účastníkom zmluvy vzájomné práva a povinnosti. Nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú od

01.02.2023 do 31.01.2026. Neobstojí tvrdenie žalobkyne, že išlo o nájomný vzťah trvajúci od roku 2009,
od kedy prvý krát prevzala predmetný byt do užívania. V danej veci je predmetný byt sociálnym bytom
na základe zákona č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní, pričom podľa
čl. 3 nájomnej zmluvy má nájomca právo na opakované uzatvorenie novej zmluvy o nájme bytu na dobu
určitú pri dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve, VZN č. 1/2020 a citovanom zákone, a to
za podmienky, že nájomca nezískal iný byt, rodinný dom alebo ich časť do vlastníctva alebo do nájmu

a má ku dňu uzatvorenia zmluvy vysporiadané všetky pohľadávky a záväzky voči prenajímateľovi. Súd
poukazuje na skutočnosť, že sama žalobkyňa potvrdila, že je podielovou spoluvlastníčkou rodinného
domu, avšak tento nevyužíva na bývanie z dôvodu nedostatku miesta na bývanie s maloletou dcérou,
keď v dome býva jej matka a brat. V konaní bolo zistené, že žalobkyňa mala so žalovaným ako
prenajímateľom uzavreté aj nájomné zmluvy zo dňa 01.02.2017 na dobu určitú od 01.02.2017 do

31.01.2020 a zo dňa 31.01.2020 na dobu určitú od 01.02.2020 do 31.01.2023. Na základe uvedeného
možno konštatovať, že nájomný vzťah medzi stranami sporu nie je predlžovaný, ale nájomný vzťah vždy
skončí uplynutím dohodnutej doby nájmu a po splnení stanovených podmienok je uzatvorený nový.

33. V konaní nebolo preukázané, že by žalobkyňa mala súhlas na vykonanie úprav a opráv

v predmetnom byte. Táto skutočnosť nebola medzi stranami sporu ani sporná. Sporná bola skutočnosť,
či došlo konaním žalobkyne k takému hrubému porušeniu zmluvy, ktoré by zakladalo porušenie zmluvy
podľa § 711 ods. 1 písm. d) Obč. zák., ktoré je dôvodom na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany
prenajímateľa.
Žalobkyňa odôvodnila žalovanú neplatnosť výpovede nájomnej zmluvy danú prenajímateľom

skutočnosťou, že z jej strany nedošlo k hrubému porušeniu nájomnej zmluvy, nakoľko sám žalovaný
ako prenajímateľ neplnil povinnosti vyplývajúce mu jednak z čl. 8 bod 1 nájomnej zmluvy ako aj
z ustanovenia § 687 Obč. zák. tým, že neudržiaval predmetný byt v užívaniaschopnom stave. Žalobkyňa
sa bránila tvrdením, že napriek jej výzvam žalovaný nevykonal žiadané opravy a tak bola de facto nútená
zabezpečiťavykonaťopravynavlastnénáklady,abytýmpredišlahroziacimškodámnamajetkuazdraví.

Z predložených listinných dôkazov bolo preukázané, že žalobkyňa listom zo dňa 28.06.2019 urgovala
žalovaného o vykonanie opráv v byte. V predmetnom liste žiadala o zabezpečenie odstránenia stavu
obkladačiek v kúpeľni, ktoré odpadávali a výmenu podlahovej krytiny v kuchyni. Iné listinné žiadosti
adresované žalovanému žalobkyňa nepredložila ani nepreukázala, výpoveď svedka A. H. I. ohľadom
zaslaných žiadostí žalobkyňou súd hodnotí ako nedôveryhodnú z dôvodu, že z výsluchu vyplynulo, že

svedok bol oboznámený o predmete konania a o vykonávanom dokazovaní (mal vedomosť aj o revíznej
správe, ktorá bola datovaná po začatí konania a žalobkyňa ho predložila ako dôkaz na pojednávaní,
na ktorom svedok vypovedal). Taktiež žalobkyňa nepreukázala osobnú komunikáciu so žalovaným
(bývalým starostom alebo súčasným starostom obce Skalka nad Váhom) za účelom získania súhlasu
prenajímateľa s vykonaním opráv, práve naopak súčasný starosta obce C. D. E. L. J. – žalovaného

na pojednávaní vypovedal, že žiadnym spôsobom nebol po jeho zvolení do funkcie (od 01.12.2022)
kontaktovaný žalobkyňou. Na základe uvedených skutočností dospel súd k záveru, že žalobkyňa si
pred vykonaním úprav a opráv v prenajatom byte nevyžiadala súhlas prenajímateľa podľa § 694 Obč.
zák. a čl. 7 bod. 6 nájomnej zmluvy. Ani predloženú urgenciu nemožno hodnotiť ako žiadosť o súhlas
prenajímateľa podľa citovaných ustanovení, nakoľko týmto listom žalobkyňa len oznámila potrebu opráv

v byte, avšak o súhlas s odstránením závad vykonanej z jej strany nežiada.

34. Vykonaným dokazovaním bolo zistené, že žalobkyňa (ako uviedla aj sama žalobkyňa v žalobe)
v priestoroch kúpeľne a aj v priestoroch chodby vymenila plávajúcu podlahu pôvodne položenú na
linoleovej podlahe za novú dlažbu, vymenila opadávajúci obklad v kúpeľni, vymenila toaletu, ktorá

pretekala, vymenila vaňu, do ktorej osadila aj sklenenú stenu, vymenila vykurovacie teleso nad dverami
a vymenila vnútorné dvere v priestoroch celého bytu. Taktiež v kúpeľni vymurovala priečku a došlo
k presunu elektrickej zásuvky z chodby do kúpeľne.Vykonanie týchto úprav a opráv v prenajatom byte nemožno hodnotiť ako drobné opravy v byte podľa
§ 692 Obč. zák. ani ako odstránenie závad v nevyhnutnej miere podľa § 691 Obč. zák., nakoľko
vykonanými výsluchmi žalobkyne a navrhnutých svedkov bolo jednoznačne preukázané, že žalobkyňa

nielenže odstránila vytknuté závady – odpadávajúce obkladačky v kúpeľni, ale vykonala ďalšie opravy
a úpravy v byte, a to výmenu stojaceho WC na WC geberit (zavesené WC, zamurovaný splachovací
systém), výmenu linolea za plávajúcu podlahu, presun elektrickej zásuvky z chodby do kúpeľne. Ako
nevyhnutnú mieru nemožno hodnotiť ani výmenu obkladačiek v kúpeľni, keď podľa svedkov bolo
odpadnutých pár obkladačiek (nie všetky, ku ktorých kompletnej výmene došlo). Súd poukazuje napr.

na výpoveď brata žalobkyne G. B., ktorý vypovedal, že asi 90 % kachličiek bolo v poriadku. Súd v tejto
súvislosti poukazuje na skutočnosť, že odstránenie závady sa navyše musí týkať priamo závady, o ktorú
ide a nesmie viesť k zhodnoteniu opravovanej alebo upravovanej veci. Taktiež nie je splnená podmienka
na odstránenie závad nájomcom podľa § 691 Obč. zák., že ide o také závady, ktoré bránia riadnemu
užívaniu bytu alebo ktorými môže byť ohrozený výkon nájomného práva. Takouto závadou by bola napr.
porucha vodovodného zariadenia, ktorá by mala za následok prerušenie dodávky vody alebo závada

vsystémevykurovania.Nestačítedaakákoľvekzávadapriužívaníbytu(R5/1980).Vpredmetnomspore
bolo preukázané, že žalobkyňa vymenila stojace WC na WC geberit, čím nie je splnená podmienka
odstránenia závady, nakoľko odstránením závady by bolo v prípade pretekania vody z WC (čo bolo
tvrdené žalobkyňou ako dôvod opravy) len nahradenie závadou dotknutej časti splachovača, avšak
nemôže dôjsť k výmene celej nádrže s nových splachovačom, prípadne až k výmene celého WC.

35. Žalobkyňou vykonané opravy a úpravy v prenajatom byte súd hodnotí ako podstatné zmeny v byte,
ktoré žalobkyňa ako nájomca nemá právo podľa § 694 Obč. zák. a čl. 7 bod 6 nájomnej zmluvy vykonať
bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa. V tejto súvislosti súd poukazuje na rozsudok NS ČR
sp.zn. 26 Cdo 4004/2008 zo dňa 20.10.2009, podľa ktorého podstatnou zmenou v byte je taký zásah

do jeho stavu, ktorý pri zachovaní stavebno-technického usporiadania spôsobí výrazný rozdiel medzi
stavom bytu, v akom bol nájomcovi odovzdaný a medzi jeho stavom po vykonanom zásahu a podstatnou
zmenou bytu z tohto hľadiska bude aj nahradenie pôvodných podlahových krytín za iné (napr. parkety za
linoleum). V danom prípade, ak žalobkyňa realizovala výmenu linolea v kuchyni a v kúpeľni za plávajúcu
podlahu, ako bolo vykonaným dokazovaním za preukázané, došlo zo strany žalobkyne podľa judikatúry

k vykonaniu podstatnej zmeny v byte (ako ďalšie výmena WC na WC geberit, výmena vnútorných dverí).
Nazákladeuvedenéhonemožnožalobkyňouvykonanéopravyaúpravyvbytehodnotiťaniakodôsledok
porušenia povinnosti prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a
zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu podľa § 687 ods. 1 Obč.
zák.

Žalobkyňou vykonané opravy a úpravy v prenajatom byte boli tak podstatné zmeny, že týmito došlo aj
k zhodnoteniu bytu a k vykonaniu takých zmien v byte, ktorými bolo zasiahnuté do vlastníckeho práva
prenajímateľa k predmetnému bytu zásadným spôsobom. V tejto súvislosti súd poukazuje napr. aj na
presun elektrickej zásuvky z chodby do kúpeľne, ktorú žalobkyňa odôvodňovala tým, že v kúpeľni boli
dve zásuvky a v prípade zapojenia spotrebiča, vyhadzovalo poistky, preto musela používať predlžovací

kábel z kuchyne. Týmto presunom bolo zasiahnuté do elektrických rozvodov v byte, čo bez ohľadu na
to, že žalobkyňa predložila dodatočnú správu o odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrických
zariadení v byte, možno hodnotiť ako hrubý zásah do vlastníckeho práva prenajímateľa k predmetnému
bytu, ak (ako bolo preukázané) bol vykonaný bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa. Naviac bolo
zistené, že tento presun bol vykonaný neodborným zásahom, keď výsluchom svedka A. H. I., priateľa

žalobkyne, zistené, že práve tento svedok, ktorý nemá oprávnenie na vykonávanie odborných zásahov
do elektrických rozvodov, vykonal predmetný presun, pričom tvrdil, že ho vykonal so svedkom A. K.,
ktorý však túto skutočnosť pri svojej výpovedi nepotvrdil, naopak sám uviedol, že zásah do elektrických
rozvodov nerobil.

36. Na základe uvedených skutočností súd dospel k záveru, že konanie žalobkyne, keď v predmetnom
prenajatom byte vykonala podstatné zmeny, ktoré nemali súvis s oznámenými závadami v byte –
odpadnuté obkladačky, pleseň na linoleu, a nad rámec týchto opráv vykonala úpravy zhodnocujúce
prenajatý byt – výmena vane, výmena stojaceho WC na WC geberit – čím sa zasiahlo aj do
potrubia vody, vybudovanie priečky, výmena vnútorných dverí (ktorých závady nebola oznámená),

došlo tým k zásadnému zásahu do vlastníckeho práva prenajímateľa, keď ich vykonala svojvoľne
bez jeho predchádzajúceho súhlasu. Zásah nemožno ospravedlniť ani skutočnosťou, že žalobkyňa
v predmetnom prenajatom byte býva už 13 rokov, alebo skutočnosťou, že tieto kroky odôvodňuje
nekonaním žalovaného. Žalobkyňa sa k predmetnému bytu nemôže správať ako vlastník, keď má vočinemu iba užívacie právo. Žalobkyňa po uzavretí novej nájomnej zmluvy (11.01.2023) ani nevyužila
možnosť vyžiadania súhlasu od prenajímateľa, resp. možnosť komunikácie s novým starostom obce (ak
mala zlé vzťahy s bývalým starostom), kedy po tomto dátume v prípade, ak by žalovaný nereagoval

na zaslanú žiadosť o súhlas s vykonaním predmetných zmien, mala možnosť domáhať sa súhlasu
prenajímateľa súdnou cestou. Konanie žalobkyne tak možno hodnotiť ako hrubé porušenie povinností
vyplývajúcich z nájmu bytu, keď žalobkyňa nerešpektovala ustanovenie § 694 Obč. zák. a čl. 7 bod 6
nájomnej zmluvy a vykonala podstatné zmeny v byte bez súhlasu prenajímateľa. Toto konanie žalobkyne
tak možno dať na roveň nezaplatenia nájomného za dlhší čas ako tri mesiace, alebo prenechania bytu

alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, ktoré ako príklad hrubého
porušenia povinností vyplývajúcich z nájmu bytu uvádza zákon. V prípade, ak by nájomcovia bytov robili
svojvoľné zásahy a úpravy v prenajatých bytoch (napr. do elektrických rozvodov, do potrubí vody) mohlo
by dôjsť k takým poškodeniam, ktorými by mohlo dôjsť aj k poškodeniu ostatných bytov alebo bytového
domu.

37. Porušením povinnosti vyplývajúcej z nájomnej zmluvy z čl. 7 bod 6 nájomnej zmluvy, žalobkyňa
hrubo porušila svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu a toto porušenie zakladá dôvod na výpoveď
nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa podľa § 711 ods. 1 písm. d) Obč. zák. Na základe uvedených
skutočností pri preukázaní dôvodu na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa podľa § 711
ods. 1 písm. d) Obč. zák. súd dospel k záveru, že výpoveď daná žalovaným žalobkyni z nájomnej zmluvy

zo dňa 11.01.2023 je platná a preto žalobu ako nedôvodnú zamietol.

38. O trovách konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 C.s.p. a žalovanému ako strane sporu, ktorá mala
vo veci plný úspech priznal náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie a bránenie práva v rozsahu
100 % proti žalobkyni ako strane sporu, ktorá vo veci úspech nemala. O výške náhrady trov konania súd

rozhodne podľa § 262 ods. 2 C.s.p. po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia prostredníctvom Okresného
súdu Trenčín na Krajský súd v Trenčíne v 2 vyhotoveniach.

Podľa § 127 ods. 1, 2 C.s.p. v podaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka,
čo sa ním sleduje a podpis. Náležitosťou podania urobeného v prebiehajúcom konaní je aj uvedenie
spisovej značky tohto konania.

Podľa § 363 C.s.p. sa v odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému

rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 C.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 C.s.p. odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 C.s.p. odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu

uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.Podľa § 365 ods. 3 C.s.p. odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len
do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie.