Uznesenie ,
Zrušené Judgement was issued on Wednesday, January 30, 2025

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 10Co/3/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1117227814
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marek Kohút
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2025:1117227814.9

Uznesenie

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Mareka Kohúta a členov senátu
JUDr. Jozefa Angeloviča a JUDr. Mareka Košča, v právnej veci žalobkyne: A. A. B., nar. X.X.XXXX,
bytom C. XXXX/XX, XXX XX D. X, E. F., zastúpenej: JUDr. Patrik Petrík, advokát, so sídlom Hradecká
2526/3, 130 00 Praha 3 – Vinohrady, Česká republika, IČO: 66251931, proti žalovaným: 1/ PRIMO Tatry,
s.r.o.,sosídlomGrösslingová47,81109Bratislava-StaréMesto,IČO:47322462,2/SpiritSlovakiaspol.

s r.o., so sídlom Gercenova 6/A, 851 01 Bratislava, IČO: 31 318 835, 3/ G. H. I., nar. XX.X.XXXX, bytom
H. XXXXX/XX J., XXX XX K., žalovaní v 1. - 3. rade zastúpení: Studio Legale, s.r.o., so sídlom Mostová
2, 811 02 Bratislava – mestská časť Staré Mesto, IČO: 36 811 874, 4/ G. L. I., nar. X.X.XXXX, bytom I.
XXXX/X, XXX XX K., zastúpenému: ALFA LEGAL, s. r. o., so sídlom Šustekova 14, 851 04 Bratislava,
IČO: 47 237 121, 5/ Tatra banka, a.s., so sídlom Hodžovo námestie 3, 811 06 Bratislava 1, IČO: 00
686 930, o určenie, že zmluvný vzťah založený zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej

je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, trvá, o odvolaní žalobkyne voči rozsudku Okresného
súdu Poprad, č. k. 17C/62/2017-843 z 27.3.2023, takto

r o z h o d o l :

Zrušuje rozsudok a vec vracia súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Poprad (ďalej aj „súd prvej inštancie“ alebo „súd“) napadnutým rozsudkom rozhodol tak,
že cit.: I. Súd žalobu z a m i e t a. II. Žalovaní 1/ až 5/ m a j ú voči žalobkyni n á r o k na 100%

náhradu trov konania, ktoré budú vyčíslené samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.
Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa § 53 ods.1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
(ďalej aj „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“); § 137 písm. c) zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový
poriadok (ďalej aj „CSP“). O trovách konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1, § 262 ods. 1, 2 CSP.

2. Súd prvej inštancie rozhodoval o žalobe, ktorou sa žalobkyňa domáhala, aby súd určil, že zmluvný

vzťah medzi žalobkyňou a žalovaným (v tom čase PRIMO Tatry, s.r.o., so sídlom Grösslingova 47,
Bratislava), založený Zmluvou o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu č. J. z 9.5.2016,
predmetom ktorej je záväzok zmluvných strán za dohodnutých podmienok uzavrieť zmluvu o prevode
vlastníckeho práva k bytu č. XX, vo vchode J., 1. poschodí polyfunkčnej budovy súpisné číslo XX,
postavenej na pozemku parcelné číslo XXX/X (parcele registra „C“), druh pozemku: zastavané plochy
a nádvoria, o výmere 1538 m2, spolu s prislúchajúcim podielom na spoločných častiach a spoločných

zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom na pozemku, na ktorom je budova s bytom postavená,
a to všetko o veľkosti 6729/442061, zapísanému na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Poprad,
Katastrálnym odborom, pre M. B. H. a Katastrálne územie N. N., trvá. Zo Zmluvy o budúcej zmluve
o prevode vlastníckeho práva k bytu č. J. z 9.5.2016 bolo zistené, že predmetom Zmluvy o budúcej
zmluve bol budúci prevod vlastníckeho práva k bytu s označením č. J., ktorý sa mal nachádzať v
polyfunkčnom dome s marketingovým označením „D.“, označenom súp. č. XX, postavenom na pozemku

parcela č. XXX/X, k. ú. N. N., Obec B. H., Okres D., vedenom na liste vlastníctva č. X, k. ú. N. N.,
obec B. H., M. D., register KN-C, Okresným úradom Poprad, Katastrálny odbor. Z prílohy kolaudačnéhorozhodnutia obce O. P. z 12.9.2017 súd zistil, že byt pôvodne označený J. na 1. poschodí je totožný s
bytom č. X v predmetnom bytovom dome podľa označenia na LV. Byt č. XX, ktorý žalobkyňa v pôvodnej
žalobe uvádzala, v predmetnom bytovom dome podľa označenia na LV je totožný s bytom pôvodne

označeným K.. Označenie bytu ako J. bolo len obchodným označením tohto bytu tak, ako to vyplýva aj z
predložených zmlúv o prevode vlastníctva k tomuto bytu. Kolaudačné rozhodnutie na stavbu, v ktorej sa
predmetný byt nachádza bolo stavebným úradom vydané dňa 12.9.2017 pod č. XXX/XXXX/X-XX, dňa
13.9.2017 nadobudlo právoplatnosť. Do katastra nehnuteľností bolo zapísané záznamom: Kolaudačné
rozhodnutie č. j. XXX/XXXX/X-XX zo dňa 12.9.2017, Q. XXXX/XXXX – číslo zmeny XXX/XX.

3. Medzi stranami nebolo sporné, že žalovaný v 1. rade odstúpil jednostranným právnym úkonom od
zmluvyobudúcejzmluve,žalobkyňavšaktotoodstúpenienepovažujezaplatné.Súdnaopakodstúpenie
od zmluvy žalovaným v 1. rade zo dňa 3.10.2017, ktoré bolo doručené žalobkyni dňa 9.10.2017
považoval za platné a mal za to, že zmluvný vzťah medzi zmluvnými stranami uvedenej zmluvy týmto
v zmysle § 48 Občianskeho zákonníka zanikol a zmluva sa od začiatku zrušila. Následne žalovaný v

1. rade vrátil žalobkyni jednotlivé časti kúpnej ceny, ktoré uhradila, tieto finančné čiastky si žalobkyňa
ponechala, čo sporné nebolo.

4. Podľa časti I., článok V, bod 7 Zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu č.
J. -X zo dňa 9.5.2016 zmluvné strany sa tiež dohodli, že budúci predávajúci je oprávnený od tejto

zmluvy odstúpiť jednostranným právnym úkonom bez udania dôvodu. V prípade, ak dôjde k odstúpeniu
budúceho predávajúceho od tejto zmluvy jednostranným právnym úkonom, a to bez udania dôvodu,
zaväzuje sa budúci predávajúci vrátiť jednotlivé časti kúpnej ceny nehnuteľností podľa odseku 3, článku
IV, časti I tejto zmluvy uhradené budúcim kupujúcim v prospech účtu budúceho predávajúceho v celej ich
nominálnejhodnotespolusúrokombudúcemukupujúcemubezhotovostnýmprevodomnajehobankový

účet uvedený v záhlaví tejto zmluvy, a to všetko v lehote do 30 (slovom tridsať) kalendárnych dní odo
dňa, kedy ku takémuto odstúpeniu budúceho predávajúceho od zmluvy došlo.

5. V súvislosti s námietkou žalobkyne, že v zmluve dohodnuté odstúpenie od zmluvy je neprijateľnou
zmluvnou podmienkou súd uvádza, že sa s týmto tvrdením nestotožňuje. Znenie odseku 7, článku

V., časti I. Zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu č. J. zo dňa 9.5.2016
považuje súd za jasne a zrozumiteľne formulované a má za to, že toto dojednanie nemožno označiť
ako neprijateľnú zmluvnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve. V konaní nebolo spochybnené tvrdenie
žalovaného v 1. rade, že žalobkyňa mala možnosť obsah zmluvy pred jej uzatvorením pripomienkovať,
uplatňovať výhrady k jednotlivým ustanoveniam zmluvy, požadovať prípadné zmeny, či doplnenia.

Nakoniec žalovaný v 1. rade zmeny navrhované žalobkyňou na základe e-mailovej komunikácie do
zmluvyzapracovalažalobkyňastaktoupravenýmnávrhomzmluvysúhlasilaazmluvupodpísala.Tusúd
poukázal na e-mailovú komunikáciu v období od 27.3.2016 do 27.5.2016. Je teda nesporné, že zmluvné
podmienky medzi žalobkyňou a žalovaným v 1.rade boli individuálne dojednané a tvrdenia žalobkyne
ohľadom neprijateľnosti zmluvnej podmienky v súvislosti s odstúpením od zmluvy súd považuje za

účelové pre potreby súdneho konania. Treba tiež poukázať na skutočnosť, že sama žalobkyňa má
právnické vzdelanie.

6. V súvislosti s predmetom konania a meritórnym rozhodnutím súdu, poukázal súd na rozsudok
Najvyššieho súdu SR z 27.3.2007 1Cdo/107/2006, ktorý obdobnú situáciu riešil a z ktorého vyplýva, že

zmluva o budúcej zmluve pôsobí len medzi účastníkmi tejto zmluvy. Nedodržanie záväzku budúceho
predávajúceho, vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluvy a uzavretie kúpnej zmluvy o prevode
nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobuje bez ďalšieho neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy. Práva a
povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve zaniknú pre nemožnosť plnenia. Ak by aj žalobkyňa
preukázalasvojetvrdenieotom,žeodstúpenieodzmluvyjeneplatné,čopodľanázorusúduajvzhľadom

na vyššie uvedené nepreukázala, z uvedeného rozhodnutia vyplýva, že práva a povinnosti vyplývajúce
zo zmluvy o budúcej zmluve zanikli pre nemožnosť plnenia a žalobkyňa má len zodpovednostné nároky
voči žalovanému v 1. rade. Na túto skutočnosť už poukázal aj Krajský súd v Prešove vo svojom uznesení
sp. zn. 23Co/63/2019-362 zo dňa 19.6.2019, ktorým zmenil uznesenie súdu prvej inštancie tak, že
návrh na nariadenie neodkladného opatrenia žalobkyne zamietol. Relevantným spôsobom žalobkyňa v

konaní nepreukázala, že by zmluvy o prevode vlastníctva k bytu, ktoré boli súdu predložené, mali byť
neplatné, a že by mala byť absolútne neplatná zmluva o prevode vlastníctva medzi žalovaným v 1. a
žalovaným v 2.rade. Dôvod neplatnosti v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka v konaní súd nezistil,
ani jedna z týchto zmlúv neodporuje žiadnemu ustanoveniu Občianskeho zákonníka, ani žiadnemuinému zákonu. Rovnako nebolo preukázané, že by tieto zmluvy svojim účelom zákon obchádzali,
lebo svojimi dôsledkami nesledovali cieľ k nedodržaniu zákona. Súd nezistil ani rozpor týchto zmlúv
s dobrými mravmi, keď s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu nemožno vyvodiť, že zmluvy sú v

rozpore so všeobecne uznávanou mienkou v spoločnosti vo vzájomných vzťahoch medzi subjektami
občianskoprávnych vzťahov. Skutočnosť, že by žalovaný v 1. rade a následne eventuálne ďalší žalovaní
uzatvárali tieto zmluvy s úmyslom žalobkyňu poškodiť, v konaní preukázaná nebola.

7. Z hľadiska procesného základným predpokladom úspešnosti žaloby o určenie skutočnosti je, že

žalobca má na požadovanom určení naliehavý právny záujem. Existenciu naliehavého právneho záujmu
musí v konaní preukázať žalobca, pričom naliehavý právny záujem musí existovať (byť preukázaný)
nielen v čase začatia konania, ale aj v čase, kedy bol rozsudok súdu vyhlásený (§ 217 CSP). Nedostatok
naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení je dôvodom na zamietnutie žaloby bez toho, aby
sa súd zaoberal vecou v jej merite (tento nedostatok bráni zaoberať sa vecou z hľadiska opodstatnenosti
uplatneného nároku).

8. Pri skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, či podaná žaloba je vhodný
(účinný a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva žalobcu, či sa ňou môže dosiahnuť
odstránenie spornosti práva. Taká žaloba má preventívny charakter, ktorý sa pri určovacej žalobe
vyžaduje a úspešnosť žalobcovho určovacieho žalobného návrhu odstraňuje právnu neistotu v jeho

postavení,pretožeznamenávyriešenieobsahuspornostiprávnehovzťahualeboprávamedzisporovými
stranami ako celku. K otázke existencie naliehavého právneho záujmu na určení práv sa Najvyšší súd
Slovenskej republiky vyjadril vo všeobecnosti vo viacerých svojich rozhodnutiach, že naliehavý právny
záujem je daný predovšetkým tam, kde by bez tohto určenia bolo právo žalobcu ohrozené alebo kde
by bez tohto určenia sa stalo právne postavenie žalobcu neistým, (napr. R 17/1972), pričom žaloba o

určenie nie je spravidla opodstatnená tam, kde je možné žalovať na splnenie povinnosti (§ 137 CSP).

9. Existencia naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení môže byť daná aj vtedy, keď
určenie existencie práva alebo právneho vzťahu, o ktoré v konaní ide, priaznivo (prípadne nepriaznivo)
ovplyvní právne postavenie žalobcu voči žalovanému. Toto priaznivé (nepriaznivé) ovplyvnenie môže

spočívať nielen v odstránení spornosti, či neistoty žalobcovho právneho postavenia voči žalovanému
(samozrejme vo vzťahu k predmetu sporu), ale aj v založení možnosti uplatnenia (voči žalovanému)
vlastného (zo zákona, prípadne zo záväzkového vzťahu) vynútiteľného práva k predmetu určenia.

10. Súdna prax sa ustálila aj na názore, že určovacia žaloba je spravidla vždy prípustná pri spornosti

práv(právnychvzťahov)knehnuteľnostiamevidovanýmvkatastrinehnuteľností,akrozsudokvyhovujúci
žalobe môže privodiť zosúladenie evidovaného a právneho stavu. Podaná žaloba sa nedotýka takých
práv. Žalobkyňa nikdy nebola vlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti, nemohla teda ani vzniknúť právna
vada v reťazení vlastníckych prevodov. Žalobkyňa sa domáhala žalobou, že zmluvný vzťah medzi ňou
a žalovaným v 1.rade trvá, ale takéto určenie sa nijako netýka ostatných žalovaných (v 2.-5. rade), ako

dobromyseľných nadobúdateľov predmetného apartmánu. Žalobkyňa sa nedomáha v konaní svojich
prípadných práv plynúcich jej z ustanovenia § 50a) Občianskeho zákonníka, podľa ktorého bola aj
uzavretá zmluva o budúcej zmluve, a teda nedomáha sa, aby vyhlásenie vôle (uzavretie kúpnej zmluvy)
bolo nahradené súdnym rozhodnutím, ale určenia, že zmluvný vzťah medzi ňou a žalovaným v 1. rade
trvá. Na takomto určení v kontexte s ostatnými uvedenými skutočnosťami nemá žalobkyňa naliehavý

právnyzáujem.Procesnápovinnosťpreukázať,ževčaserozhodovaniasúdujenaliehavýprávnyzáujem
na určení právneho vzťahu alebo práva, zaťažuje toho, kto sa tohto určenia domáha (žalobcu). Pokiaľ
chce žalobca osvedčiť svoj naliehavý právny záujem, musí na jednej strane poukázať na určité skutkové
okolnosti prejednávanej veci vedúce k sporu medzi účastníkmi a k potrebe určiť súdom, či tu právny
vzťah alebo právo je alebo nie je, na druhej strane vysvetliť, že práve podaná žaloba je procesne

vhodným nástrojom, ktorý tento spor rieši (odstraňuje neistotu vzťahu účastníkov konania alebo vytvára
pevný základ pre jeho usporiadanie).

11. Právny záujem, ktorý je podmienkou prípustnosti takejto žaloby, musí byť naliehavý v tom zmysle,
že žalobca v danom právnom vzťahu môže navrhovaným určením dosiahnuť odstránenie spornosti a

ochranu svojich práv a oprávnených záujmov (ide najmä o prípady, v ktorých sa určením, či tu právny
vzťah alebo právo je či nie je, vytvorí pevný základ pre právne vzťahy účastníkov sporu a predíde sa
žalobe na plnenie). Nejde tu o samotnú určovaciu žalobu, ale o to, čoho (akého určenia) sa žalobca
domáha a z akých právnych pomerov vychádza. (4Cdo 105/2013 ).12. Aj v dôvodovej správe k ust. § 137 CSP zákonodarca uviedol, že jeho záujmom bolo vylúčiť
všetky nepotrebné a nezmyselné žaloby o určenie neplatnosti, resp. platnosti právnych úkonov a iných

právnych skutočností, ktoré vyvolávajú ďalšie spory a míňajú sa účelu žaloby určovacej. Z judikatúry
vyplýva, že naliehavý právny záujem môže byť iba na takom určení, ktoré je právne významné, určité,
vykonateľné a vytvárajúce tak pevný základ právneho vzťahu, resp. spôsobilé riešiť právne spory medzi
stranami v čase vyhlásenia rozsudku a zároveň odstránenie stavu ohrozenia, resp. neistoty nie je možné
dosiahnuť iným vhodným spôsobom. Podmienkou procesnej prípustnosti určovacej žaloby podľa ust.§

137 písm. c) CSP je existencia naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení, ktorý sa viaže
na konkrétny určovací petit a súvisí s otázkou, či tento petit zodpovedá povahe a obsahu príslušného
právneho vzťahu a či sa rozhodnutím podľa daného určovacieho petitu dosiahne odstránenie spornosti
práv a neistoty v právnych vzťahoch. Naliehavý právny záujem teda vyplýva spravidla z toho, že
právne postavenie žalobcu bez tohto určenia je ohrozené alebo neisté. Odstránenie stavu objektívnej
právnej neistoty medzi žalobcom a žalovaným, ktorý je ohrozením žalobcovho právneho postavenia

nemožno dosiahnuť iným vhodným spôsobom a potreba tohto určenia je zároveň naliehavá. Účelom
týchtopodmienokjezabrániťrozmnožovaniuzbytočnýchsporovalebosporovbezpraktickéhovýznamu,
ktorý je konečným riešením pre ich účastníkov. Pre žalobcu to znamená nevyhnutnosť tvrdiť a dokázať
skutočnosti, z ktorých vyplýva existencia, resp. neexistencia konkrétneho práva, ktorého posúdenie je
predmetom konania a súčasne existencia naliehavého právneho záujmu na žiadanom určení.

13. Proti obom výrokom rozsudku súdu prvej inštancie žalobkyňa v zákonom stanovenej lehote z
dôvodov uvedených v ustanovení § 365 ods. 1, písm. b), d), f), h) podala odvolanie, ktoré odôvodila tým,
že žalobou sa žalobkyňa pôvodne domáhala určenia, že zmluvný vzťah medzi ňou a žalovaným č. 1.
založený Zmluvou o budúcej zmluve trvá. Žalobu podala z dôvodu potreby odstránenia právnej neistoty

vo vzájomných vzťahoch súdnym rozhodnutím potom, čo žalovaný č. 1 od uvedenej zmluvy neplatne
odstúpil (bez uvedenia akéhokoľvek dôvodu na základe v zmluve obsiahnutej individuálne nedojednanej
neprijateľnej podmienky), pričom v dobe podania žaloby nebolo možné žalovaného č. 1) žalovať na
splnenie povinnosti – t. j. na nahradenie prejavu jeho vôle pri uzatváraní budúcej zmluvy, keďže ešte
neboli splnené podmienky na jej uzavretie (neexistencia kolaudačného rozhodnutia vydaného pre celú

polyfunkčnú budovu s bytmi a nebytovými priestormi).

14. Potom, čo v konaní vyšlo najavo, že byt pôvodne v zmluvnej dokumentácii a pri vzájomných
rokovaniach ako aj korešpondencii strán vždy označovaný ako J. nechal žalovaný č. 1) účelovo do
katastra nehnuteľností zapísať ako byt č. X s prislúchajúcim spoluvlastníckym podielom o veľkosti

5384/442061 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, na ktorom je
budova s týmto bytom postavená (bez toho aby o tejto skutočnosti žalobkyňu vôbec informoval), a
zároveň potom, čo v priebehu konania žalovaný č. 1) predmetný byt účelovo previedol do vlastníctva
spriaznenej obchodnej spoločnosti – t. j. žalovaného č. 2 (to všetko samozrejme až po zistení, že sa
žalobkyňa svojich práv vyplývajúcich z uzavretej Zmluvy o zmluve budúcej domáha súdnou cestou),

žalobkyňa svojím podaním z 27.11.2018 okrem iného súd požiadala o pripustenie vstupu žalovaného
č. 2) do prebiehajúceho konania a v súlade s ustanovením § 139 CSP tiež (s ohľadom na doloženie
kolaudačného rozhodnutia vzťahujúceho sa aspoň k časti polyfunkčnej budovy týkajúcej sa bytov) aj
o pripustenie zmeny žaloby, aby súd žalovanému č. 1 ako predávajúcemu, uložil povinnosť uzavrieť s
ňou, ako kupujúcou, Zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu č. X – t. j. navrhla, aby súd nahradil

vyhlásenie vôle tohto subjektu pri uzavretí zmluvy, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k
bytu č. X za dohodnutú kúpnu cenu vo výške 86.000,- eur do vlastníctva žalobkyne.

15. Uznesením č. k. 17C/62/2017-221 z 5.12.2018 súd vstup žalovaného č. 2) do konania pripustil
a zároveň pripustil aj zmenu žaloby tak, že sa žalobkyňa naďalej domáhala nahradenia prejavu vôle

žalovaného č. 1 pri predaji predmetného bytu č. X a príslušných spoluvlastníckych podielov súdnym
rozhodnutím. Podľa právneho názoru žalobkyne bol účelový prevod predmetného bytu do vlastníctva
žalovaného č. 2) absolútne neplatným právnym úkonom, jednak pre absenciu skutočnej vôle konajúcich
(§ 37 ods. 1 OZ), jednak pre rozpor s dobrými mravmi (§ 39 OZ), pričom žalovaným č. 2), so žalovaným
č. 1), prepojený subjekt sa vlastníkom predmetného bytu stať nikdy nemohol. S ohľadom na túto

skutočnosť, ako aj s ohľadom na ďalšie prevody (opätovne hlavne účelové) a nakoniec aj s ohľadom
na zaťaženie predmetného bytu a v slovenskom právnom poriadku vždy platnú právnu zásadu, podľa
ktorej „Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet“ žalobkyňa súdu postupne navrhla
vstup žalovaných č. 3, č. 4 a č. 5 do prebiehajúceho konania a súd jej návrhom vyhovel.16. Žalobkyňa predovšetkým poukazuje na skutočnosť, že súd napadnutým rozsudkom rozhodol o ňou
pôvodne uplatnenej žalobe, pričom opomenul, že svojím uznesením č. k. 17C/62/2017-221 z 5.12.2018

pripustil zmenu tejto žaloby tak, že žalobkyňa sa naďalej domáhala predovšetkým nahradenia prejavu
vôle žalovaného č. 1) pri uzatváraní budúcej zmluvy. Súd tak svojím procesným postupom, pri ktorom o
zmenenej žalobe nakoniec vôbec nerozhodoval, porušil právo žalobkyne na spravodlivý proces, pretože
sa s týmto jej uplatneným nárokom vôbec nevysporiadal a už vôbec neodôvodnil, z akého dôvodu sa tak
stalo. Odôvodnenie rozsudku teda neobsahuje náležitosti stanovené § 220 ods. 2 a žalobkyňa vlastne

ani nedokáže zaujať právne kvalifikované stanovisko k tomuto rozhodnutiu, ktoré je z uvedeného dôvodu
vo svojej podstate nezrozumiteľné a vlastne tak aj nepreskúmateľné.

17. Súd pri svojom rozhodovaní tiež náležíte nezohľadnil, že v danom prípade je zmluvný vzťah medzi
žalobkyňou a žalovaným č. 1 založený Zmluvou o zmluve budúcej vzťahom spotrebiteľa a dodávateľa,
a to so všetkými konzekvenciami z tohto plynúcimi. Predmetná Zmluva o zmluve budúcej je tak bez

ďalšieho zmluvou spotrebiteľskou. Povinnosťou súdu tak bolo podrobiť kontrole všetky jej zmluvné
klauzuly samostatne a nie len zmluvu ako takú, t. j. nie len zmluvu ako celok. V uvedenej súvislosti súd
došiel k nesprávnemu skutkovému zisteniu, podľa ktorého klauzula zahrňujúca možnosť žalovaného
č. 1) od uvedenej zmluvy odstúpiť bez uvedenia dôvodu bola medzi stranami individuálne dohodnutá.
Jedinou individuálne dohodnutou klauzulou v predmetnej zmluve bola totižto iba klauzula týkajúca sa

splátok dohodnutej kúpnej ceny a spôsobu jej úhrady prostredníctvom notárskej úschovy. Na základe
tejto individuálnej dohody však nie je možné posúdiť celú zmluvu ako individuálne dohodnutú tak, ako
to v podstate rezignujúc na ochranu práv spotrebiteľa vykonal súd prvej inštancie a v podstate tak
zhojiť neprijateľnú podmienku zakotvenú v nej práve žalovaným č. 1) ako dodávateľom. Podmienka
zakotvená v čl. V. ods. 7 Zmluvy o zmluve budúcej je pritom výslovne uvedená aj v tzv. „čiernom

zozname“neprijateľnýchpodmienok,ktorévzmysleustanovenia§53ods.4a5Občianskehozákonníka
zákonodarca v spotrebiteľských zmluvách považuje za neprijateľné (naviac s vylúčením možnosti
dôkazu opaku) a teda priamo zo zákona za neplatné.

18. Žalobkyňa pritom od počiatku tvrdí, že účelový prevod predmetného bytu do vlastníctva žalovaného

č. 2) je absolútne neplatným právnym úkonom, pričom žalovaným č. 1) zvolenú stratégiu dosiahnutia
čo najvyššieho zisku pri predaji bytov v developerskom projekte D. H. na úkor jeho zmluvných
partnerov (prevažne spotrebiteľov) založenú na účelovom pozmeňovaní dokumentov tykajúcich sa
zápisu rozostavaných jednotiek do katastra nehnuteľností (vďaka čomu dokonca aj súd prvého stupňa
nariadil prvé neodkladné opatrenie vo vzťahu k inej jednotke), ako aj na porušení svojich pôvodných

záväzkov voči budúcim kupujúcim (v rozpore so základnou zásadou súkromného práva „pacta sunt
servanda“) nemôže obstáť ani z hľadiska právnym poriadkom garantovanej ochrany práv žalobkyne
ako spotrebiteľky a slabšej strany v tomto právnom vzťahu, a teda tento, so žalovaným č. 1) prepojený
subjekt, sa tak vlastníkom predmetného bytu stať nikdy nemohol. Prepojenosť žalovaného č. 1 a
žalovaného č. 2, a to predovšetkým prostredníctvom osôb priamo alebo nepriamo konajúcich za

tieto subjekty a tiež aj fakticky ovládajúcich tieto právnické osoby, je okrem pôvodných žalobkyňou
uvádzanýchadoloženýchtvrdení(týkajúcichsaosobyG.D.R.),zrejmáajzichneskoršiehovzájomného
spolupôsobenia v obchodnej spoločnosti Nové Hubice, s.r.o. (pôvodne LIDO rekreácia, s.r.o.), IČO:
53 560 515, so sídlom: Gercenova 6/A, 851 01 Bratislava - Petržalka, spoločníkmi ktorej sú: a) R. G.
R. I. - súčasný jediný konateľ a spoločník žalovaného č. 1 a manžel jeho bývalej jedinej konateľky a

spoločníčky, ktorý bol od počiatku „styčnou osobou“ v celom projekte PRIMO TATRY, a. s., ktorý za
žalovaného č. 1 so žalobkyňou vo všetkých záležitostiach konal, b) G. B. E. - spoločník a konateľ
žalovaného č. 2, a c) spoločnosť Spirit Slovakia, spol. s r.o., na ktorú bol predmetný byt po tom, čo sa
žalovaný č. 1 dozvedel o uplatňovaní práv žalobkyne na príslušnom súde, účelovo prevedený a ktorá
je v tomto konaní žalovaným č. 2. Konateľom spoločnosti Nové Hubice, s.r.o., je jednak: a) R. G. R. I.

a tiež b) G. F. E., ktorý za žalovaného č. 1 dokonca priamo na základe ním udelenej plnej moci pred
účelovým prevodom predmetného bytu na spoločnosť Spirit Slovakia, spol. s r.o., nahliadal do súdneho
spisu. O tom, že opakujúce sa prevody predmetného bytu boli iba účelovými krokmi smerujúcimi k
tomu, aby sa žalobkyňa nemohla domôcť svojich práv v súdnom konaní svedčí naviac aj skutočnosť, že
potom ako súd na základe jej návrhu v apríli 2019 vydal neodkladné opatrenie, ktorým žalovanému č.

3 zakázal s predmetným bytom nakladať, sa súčasný konateľ a spoločník žalovaného č. 1 (v tej dobe
za neho konajúca osoba) s ňou osobne dňa 14. júna 2019 stretol v K. za účelom nájdenia ..obojstranne
akceptovateľného“ mimosúdneho riešenia celej veci. Pritom všetky postupne za sebou uzatvárané
kúpne zmluvy, počínajúc kúpnou zmluvou ktorú uzavrel žalovaný č. 1 so žalovaným č. 2 na prelomerokov 2017/2018 až po kúpnu zmluvu, ktorú nakoniec uzavrel žalovaný č. 3 so žalovaným č. 4 na jar
roku 2020, sú takmer identické. Z uvedených tvrdení a k nim označeným dôkazom však z odôvodnenia
napadnutého rozhodnutia nemožno zistiť, k akým skutkovým zisteniam súd po vykonanom dokazovaní

vlastne dospel.

19. Podľa právneho názoru žalobkyne tak s ohľadom na účelový prevod predmetného bytu do
vlastníctva žalovaného č. 2, ktorého skutočným cieľom bolo znemožnenie dovolania sa jej práv v
prebiehajúcom súdnom konaní nemožno na predmetnú vec mechanicky aplikovať závery rozhodnutia

Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Cdo 107/2006 z 27. marca 2007 spôsobom, ako to činí
súd. Z odôvodnenia citovaného rozhodnutia dovolacieho súdu totiž vyplýva, že pokiaľ k nedodržaniu
záväzku budúceho predávajúceho vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve a následnému uzavretiu
kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou pristúpi ďalšia skutočnosť, môže to spôsobiť
neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy („...nespôsobuje bez ďalšieho neplatnosť...“) v zmysle § 39
Občianskeho zákonníku (dovolací súd v danom prípade vyslovene konštatoval, že „...oba nižšie súdy

nezistili, že by žalovaná pristupovala k uzavretiu kúpnej zmluvy s úmyslom zámerného poškodenia
žalobcu...“). S rozhodujúcimi tvrdeniami žalobkyne popisujúcimi nekalé praktiky žalovaného č. 1)
sa však súd v napadnutom rozhodnutí nijako nevysporiadal, resp. vysporiadal iba formalistickým
skonštatovaním, že dôvod neplatnosti v zmysle ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka zmluvy o
prevode vlastníctva predmetného bytu medzi žalovaným č. 1) a žalovaným č. 2) zistený nebol a ani jedna

z medzi žalovanými uzavretých zmlúv neodporuje žiadnemu ustanoveniu Občianskeho zákonníka ani
žiadnemu inému zákonu., pričom tento svoj záver však už žiadnym relevantným spôsobom neodôvodnil.
Takéto právne posúdenie žalovanou namietaného konania predovšetkým žalovaného č. 1) a s ním
spriaznených subjektov však odporuje náhľadu vrcholných súdnych inštancií na kategóriu dobrých
mravov a ich význam v právnom poriadku Slovenskej republiky (porov. napr. rozhodnutia Najvyššieho

súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Cdo 59/2009 z 30.6.2010, 6MCdo 11/2010 z 31.1.2012).

20. Žalobkyňa záverom poukazuje aj na nesprávne právne posúdenie tzv. „právnej vady v reťazení
vlastníckych prevodov“ súdom prvej inštancie, keď tento vychádzal iba z predpokladu, že žalobkyňa
nikdy nebola vlastníkom predmetného bytu. Pokiaľ by sa však žalovaný č. 2 na základe neplatnej zmluvy

vlastníkom predmetného bytu nestal, pri zachovaní zásady „Nemo plus iuris ad alium transferre potest
quam ipse habet“ potom jednoznačne platí, že ani žalovaný č. 2 ako nevlastník predmetného bytu
tento platne previesť do vlastníctva žalovaného č. 3 nemohol a žalovaný č. 3 sa jeho vlastníkom taktiež
nestal. Rovnako to platí aj pre následný prevod bytu do vlastníctva žalovaného č. 4, ktorý ako nevlastník
nemohol predmetný byt platne zaťažiť záložným právom v prospech Tatra banky, a.s. V uvedenej

súvislosti žalobkyňa odkazuje na rozhodnutie veľkého senátu obchodného kolégia Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky sp. zn. 1VObdo/2/2020 z 27. apríla 2021. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti
žalobkyňa navrhuje, aby odvolací súd po prerokovaní veci vydal uznesenie, ktorým rozsudok Okresného
súdu Poprad, č. k. 17C/62/2017-843, z 27. marca 2023, zruší a vec vráti tomuto súdu na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie.

21. K odvolaniu sa vyjadrili žalovaní v 1. až 3. rade a uviedli, že o tzv. dvojitom scudzení je možné
uvažovať v prípade, ak sú v platnosti minimálne dve prevodové zmluvy, resp. ak viacerým osobám
vznikne právo na získanie vlastníckeho práva k jednej nehnuteľnosti. Právoplatným povolením vkladu
vlastníckeho práva jednému budúcemu vlastníkovi zanikne právo nadobudnúť vlastnícke právo k

dotknutej nehnuteľnosti druhému budúcemu vlastníkovi. Strata tohto práva nastáva zo zákona a na
základe právnej skutočnosti, ktorou je nemožnosť plnenia. Vzhľadom na to, že nemožnosť plnenia
zo zmluvy môže nastať len pri tzv. dvojitom scudzení (ak sú obe zmluvy v platnosti) je potrebné
uviesť, že v danom prípade bola Zmluva o budúcej zmluve pred uzavretím kúpnej zmluvy medzi
žalovaným v 1. rade a žalovaným v 2. rade zrušená, a to na základe jednostranného odstúpenia

budúceho predávajúceho od tejto zmluvy. Pokiaľ by aj žalobkyňa namietala, že odstúpenie budúceho
predávajúceho od Zmluvy o budúcej zmluve je neplatné, tak Zmluva o budúcej zmluve (§ 50a
Občianskeho zákonníka) pôsobí len medzi účastníkmi tejto zmluvy. Právoplatným povolením vkladu
vlastníckeho práva v prospech žalovaného v 2. rade by v konečnom dôsledku aj tak nastala nemožnosť
plnenia budúceho predávajúceho zo Zmluvy o budúcej zmluvy, a to aj vtedy, ak Zmluva o budúcej zmluve

bolauzavretáakoprvávporadíspoukazomnazáveryRozsudkuNajvyššiehosúduSlovenskejrepubliky
zo dňa 27. marca 2007, z ktorých vyplýva, že pri tzv. dvojitom scudzení „práva a povinnosti vyplývajúce
zo zmluvy o budúcej zmluve zaniknú pre nemožnosť plnenia a to zo zákona.“.22.Žalovanýv1.radepovažujeodstúpenieodZmluvyobudúcejzmluvezaplatnýprávnyúkon.Odstúpiť
od zmluvy bez uvedenia dôvodu umožňuje § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Kontrolou ustanovenia
čl. 5 bod 7 Zmluvy o budúcej zmluve cez optiku spotrebiteľského práva je nutné konštatovať, že toto

sporné ustanovenie nie je neprijateľnou zmluvnou podmienkou v zmysle § 53 ods. 4 a 5 Občianskeho
zákonníka. Podľa § 53 ods. 4 písm. f) Občianskeho zákonníka, za neprijateľné podmienky uvedené
v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré umožňujú dodávateľovi odstúpiť od
zmluvy bez zmluvného alebo zákonného dôvodu a spotrebiteľovi to neumožňujú. T. j. ustanovenie
spotrebiteľskej zmluvy, ktoré dáva dodávateľovi oprávnenie odstúpiť od zmluvy, by bolo neplatné, ak by

toto oprávnenie nemal aj spotrebiteľ. To však nie je tento prípad. Odstúpiť od Zmluvy o budúcej zmluve
majú dodávateľ aj spotrebiteľ. Bez ohľadu potreby posudzovania (ne)platnosti odstúpenia budúceho
predávajúceho od Zmluvy o budúcej zmluve v tomto spore, je potrebné konštatovať, že odpadol právny
dôvod odstúpením a to platne. Tvrdenie žalobkyne, že cit. „Jedinou individuálne dohodnutou klauzulou
v predmetnej zmluve bola totižto iba klauzula týkajúca sa splátok dohodnutej kúpnej ceny...“ je účelové
a nepravdivé, keďže mala žalobkyňa možnosť obsah žalovaným predloženého návrhu Zmluvy o budúcej

zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu č. J. pripomienkovať ako celok, uplatňovať výhrady k
jednotlivým jej ustanoveniam ako aj požadovať zmeny znenia takýchto ustanovení. Uvedené je zrejmé
aj z vzájomnej e-mailovej komunikácie, ktorú žalobkyňa viedla so žalovaným v 1. rade pred uzatvorením
Zmluvy o budúcej zmluve a tiež z jej výslovného písomného súhlasu s obsahom návrhu Zmluvy o
budúcej zmluve upraveným práve podľa jej požiadaviek. Na tieto skutočnosti už žalovaný v 1. rade

poukázal vo svojich doterajších vyjadreniach a prednesoch v tomto konaní a dôrazne trvá na svojom
tvrdení, že aj možnosť žalovaného v 1. rade od Zmluvy o budúcej zmluve odstúpiť jednostranným
právnym úkonom bola so žalobkyňou individuálne dojednaná.

23. Žalobkyňou navrhovaný petit o určení vlastníckeho práva žalovaného v 1. rade k nehnuteľnosti by

mohol byť v teoretickej rovine úspešný len za predpokladu, že žalovaný v 1. rade je stále vlastníkom
bytu č. X. Z listu vlastníctva č. XXXX, pre katastrálne územie N. N. vyplýva, že vlastníkom bytu č.
X je žalovaný v 4. rade. Nie je tak možné nahradiť prejav vôle žalovaného v 1. rade, že uzatvára
so žalobkyňou Zmluvu o prevode vlastníckeho práva, pokiaľ by nebol v prejudiciálnej otázke súdom
prijatý právny záver o neplatnosti všetkých prevodov medzi žalovaným v 1. rade a žalovaným v 2.

rade a nasledujúcimi účastníkmi kúpnych zmlúv, vrátane zaťaženia nehnuteľnosti bankou. Z Rozsudku
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 27. marca 2007, o ktorý sa opiera aj súd prvej inštancie
ďalejvyplýva,že„Zmluvaobudúcejzmluve(§50aObčianskehozákonníka)pôsobílenmedziúčastníkmi
tejtozmluvy.Nedodržaniezáväzkubudúcehopredávajúcehovyplývajúcehozozmluvyobudúcejzmluve
a následné uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobuje bez ďalšieho

neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Žalobkyňa síce súhlasí, že
nedodržanie záväzku budúceho predávajúceho vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve a následné
uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobí neplatnosť predmetnej
kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka, ale nie paušálne. Sú tu podľa nej iné okolnosti,
ktoré ju spôsobujú a tým je účelový prevod vlastníckeho práva na žalovaného v 2. rade, ktorého

skutočným cieľom bolo znemožnenie dovolania sa práv v prebiehajúcom súdnom konaní. Žalovaní
v 1. – 3. rade poukazujú na skutkové okolnosti prípadu z predmetného Rozsudku Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky z 27. marca 2007. V tomto spore išlo o tzv. dvojité scudzenie a to tak, že vlastníčka
nehnuteľnosti uzavrela s jednou osobou kúpnu zmluvu a túto podala na vklad do príslušnej správy
katastra nehnuteľnosti a počas vkladového konania uzavrela s druhou osobou darovaciu zmluvu. Pokiaľ

sa konanie vlastníčky v tomto prípade – vedomé uzavretie súčasne dvoch prevodových zmlúv nejavilo
Najvyššiemu súdu SR ako rozporné s dobrými mravmi podľa § 39 Občianskeho zákonníka, tak potom
konanie žalovaného v 1. rade už ním vôbec nemôže byť, a to z nasledujúcich dôvodov: - Žalovaný v
1. rade uzavrel zmluvu o prevode vlastníckeho práva v prospech žalovaného v 2. rade až potom, ako
platne od zmluvy o budúcej zmluve odstúpil a - Žalovaný v 1. rade sa vysporiadal so žalobkyňou –

vrátil jej doposiaľ prijaté plnenie (preddavky na kúpnu zmluvu a zmluvne dohodnutý úrok). T. j. konal
transparentne aj vo vzťahu k žalobkyni ako aj žalovanému v 2. rade. Postupujúc v intenciách Rozsudku
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 27. marca 2007 tak prevod bytu č. X na žalovaného v 2.
rade nenaplňuje znaky skutkovej podstaty § 39 Občianskeho zákonníkam a to nielen porovnaním so
skutkom, ktorý je popisovaný v predmetnom rozhodnutí, ale aj na základe vyjadrenia žalovaných 1 – 3

v doterajších svojich vyjadreniach a prednesoch.

24. Stanovisko žalovaných 1 – 3 k údajnej nekalej praktike ohľadom prevodov bytu č. X: a) „stratégia
dosiahnutia čo najvyššieho zisku... založenú na účelovom pozmeňovaní dokumentov...“, čím žalobkyňaopakovane myslí rozdielne číselné označovanie bytov pri podpise zmlúv o budúcej zmluve a následné
označovanie bytov v katastri nehnuteľností. Číselné označovanie bytov pri podpise zmlúv o budúcej
zmluve (napr. v tvare J., J....) vychádzalo z označenia jednotlivých bytov v projektovej dokumentácií

overenej v stavebnom konaní a následné označovanie bytov v katastri nehnuteľností bolo podmienené
pri zápise rozostavaných bytov do katastra nehnuteľností metodikou katastra, na základe ktorej
vyžadoval kataster označenie jednotlivých bytov kontinuálnym číselným radom (bez použitia písmen v
označení bytov, napr. v tvare X, X...). Nešlo teda o nijaký zámer žalovaného v 1. rade, ale o skutočnosti,
ktoré vyplynuli priamo z katastrálneho konania. b) ku „prepojenosti“ žalovaného v 1. rade a žalovaného

v 2. rade, na ktoré žalobkyňa neustále poukazuje účelovými, nelogickými a najmä právne úplne
irelevantnými tvrdeniami - cit. „...je zrejmá aj z ich neskoršieho vzájomného spolupôsobenia v novo
založenej spoločnosti Nové Hubice, s.r.o.“. Ekonomické a personálne prepojenie subjektov jednoznačne
a explicitne upravuje platná právna úprava. V prípade týchto dvoch spoločností však nedošlo k naplneniu
ani jedného z týchto zákonných predpokladov, no čo je najdôležitejšie, je časová os a plynutie času.
Medzi tým, kedy žalovaný v 1. rade uzatvoril kúpnu zmluvu so žalovaným v 2. rade a predal mu

predmetný byt (rok 2017) a medzi tým, keď manžel vtedajšej konateľky žalovaného v 1. rade vstúpil
do novo založenej spoločnosti Nové Hubice, s.r.o. (rok 2021) prešli takmer štyri roky. Podľa účelového
výkladu žalobkyne by sa tak „ad absurdum“ mohli dva subjekty (resp. ich personálny substrát) „stretnúť“
počas ich života, či existencie iba raz, inak by to automaticky mohlo byť vnímané ako ich prepojenosť.
Nemenej dôležitý je sled týchto, žalobkyňou účelovou označovaných skutočností. Pred tým ako došlo

k prevodu vlastníckeho práva k predmetnému bytu nemali spolu žalovaný v 1. rade a žalovaný v 2.
rade nijaké spoločné aktivity, ktoré by zakladali ich prepojenosť. c) „Toto vyústilo v opätovnú ponuku
žalovaného č. 1 na odpredaj predmetného bytu za zvýšenú kúpnu cenu“, alebo „...za účelom nájdenia
obojstranne akceptovateľného mimosúdneho riešenia celej veci.“. Na tomto mieste sa žalobkyňa
vyjadruje absolútne nepravdivo. K nijakej opätovnej ponuke žalovaného 1. pri spomínanom stretnutí

nedošlo,právenaopak,žalovanýnaponukužalobkyne,žebyonabolazapredmetnýbytochotnázaplatiť
aj o 20 % viac odpovedal, že tento byt už predal, nedisponuje s ním a tým zároveň aj debatu o možnej
spolupráci so žalobkyňou v tejto veci definitívne uzavrel. Z uvedeného vyplýva, že v konaní nebolo
preukázané a žalovaní v 1. -3. rade dôrazne odmietajú, že by v tomto prípade išlo o účelový prevod
medzi „prepojenými“ osobami, a tak prevody vlastníckeho práva na žalovaných 2 – 4 sú platné právne

úkony a takto je nutné na ne aj nazerať. Žalobkyňa sa domáha v tomto spore aj určenia že právny vzťah
na základe Zmluvy o budúcej zmluve trvá. Žalovaní 1 – 3 sú toho názoru, že žalobkyňa sa domáha
určenia právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku. V danom prípade podľa
ich názoru žalobkyňa nemá oprávnenie na podanie žaloby podľa § 137 písm. d) Civilného sporového
poriadku, keďže takéto oprávnenie nevyplýva z hmotného práva. Záverom je tak potrebné uviesť, že

žalobkyňa nemá naliehavý právny záujem na požadovanom určení z dôvodov vyššie uvedených a preto
súd správne postupoval, keď žalobu zamietol a priznal žalovaným náhradu trov súdneho konania.

25. V odvolacej replike žalobkyňa uviedla, že vyjadrenie žalovaných č. 1) až č. 3) k odvolaniu žiadne
nové tvrdenia neobsahuje a žalobkyňa tak aj naďalej na podanom odvolaní trvá a je toho názoru,

že odvolaním napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie je vadné. Predovšetkým platí, že možnosť
žalovaného č. 1 bez akéhokoľvek dôvodu jednostranne od uzavretej Zmluvy o zmluve budúcej odstúpiť,
nebola nikdy medzi stranami individuálne dohodnutou klauzulou. Podľa právneho názoru žalobkyne sa
tak jednoznačne jedná o neprijateľnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve, ktorá je neprípustná a priamo
zo zákona neplatná. A to nie len v zmysle ustanovenia § 53 ods. 4 a 5 Občianskeho zákonníka, ale

predovšetkým aj v zmysle samotného článku 3 Smernice Rady 93/13/EHS o nekalých podmienkach v
spotrebiteľských zmluvách (ďalej aj „Smernica“) a bodu 1 písm. f) prílohy tejto Smernice. Z Oznámenia
Komisie - Usmernenia k výkladu a uplatňovaniu Smernice rady 963/13/EHS o nekalých podmienkach v
spotrebiteľských zmluvách (uverejneného v úradnom vestníku Európskej komisie pod č. 2019/C 323/04,
ktorého hlavným cieľom je predstavenie výkladu poskytnutého Súdnym dvorom ku kľúčovým pojmom

a ustanoveniam Smernice totiž vyplýva, že „...Podľa prvého odseku článku 3 ods. 2 platí, že keď bola
zmluvná podmienka navrhnutá „vopred“, napr. v prípade „predbežne formulovanej zmluvy“, podmienka
„sa nepovažuje za individuálne dohodnutú“.... Podľa druhého odseku článku 3 ods. 2 platí, že keď boli
určité aspekty podmienky alebo jedna konkrétna podmienka dohodnuté individuálne, neznamená to, že
ostatné zmluvné podmienky boli takisto individuálne dohodnuté. Podpis spotrebiteľa na konci zmluvy,

alebonakoncidoložiekurčitenenaznačuje,žezmluvnépodmienkyboliindividuálnedohodnuté....Pokiaľ
teda žalovaný č. 1 v konaní tvrdí, že jeho možnosť odstúpiť od uzavretej Zmluvy o zmluve budúcej
bez uvedenia dôvodu bola so žalobkyňou individuálne dohodnutá (a teda nešlo o vopred navrhnutú
podmienku obsiahnutú v ním pripravenom a v tomto projekte používanom vzore Zmluvy o zmluvebudúcej) musí to v zmysle platnej právnej úpravy aj preukázať. Dôkazy predložené žalovaným č. 1
týkajúce sa v podstate iba stranami individuálne dohodnutého spôsobu úhrady kúpnej ceny (napr. jeho
e-mail z 28. apríla 2016 adresovaný žalobkyni), však toto jeho tvrdenie rozhodne nepreukazujú. Jedinou

individuálne dohodnutou klauzulou v predmetnej zmluve tak podľa právneho názoru žalobkyne bola
práve iba klauzula týkajúca sa splátok dohodnutej kúpnej ceny a spôsobu jej úhrady prostredníctvom
notárskej úschovy.

26. Žalobkyňa je aj naďalej toho názoru, že konanie žalovaného č. 1 pri prevode predmetného bytu na

spriaznené osoby bolo od počiatku vedené predovšetkým jeho snahou o dosiahnutie väčšieho zisku
na úkor zmluvných partnerov a s tým súvisiacou snahou o znemožnenie včasného dovolania sa práv
žalobkyne a je teda v rozpore s imperatívom dobrých mravov, na ktorom je právny poriadok Slovenskej
republiky založený (predovšetkým s ohľadom na potrebu posúdenia skutočného cieľa, resp. účelu, ktorý
strana týmto konaním sledovala, v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.
2Cdo 59/2009 z 30. júna 2010, na ktoré žalobkyňa vo svojom odvolaní poukázala). Uvedený účel je

pritom zjavný z jednotlivých žalovaným č. 1 a s ním prepojených subjektov postupne činených krokov
(vrátane časových súvzťažností medzi úkonmi žalobkyne a týmito krokmi), na ktoré táto v priebehu
celéhokonaniapoukazovala.Oúdajne„samotnýmkatastromvyžadovanejzmenečíslovaniabytov“však
žalovaný č. 1 žalobkyňu, ako svoju zmluvnú partnerku, aj napriek svojim záväzkom vyplývajúcim z bodu
9 článku XIV. uzavretej Zmluvy o zmluve budúcej, akosi ..pozabudol“ informovať. Odkaz žalobkyne na

spolupôsobenie osôb konajúcich za v tejto transakcii zapojené subjekty v obchodnej spoločnosti Nové
Hubice, s.r.o., je iba ďalším dôkazom toho, že sa od počiatku o žiadne „nezávislé“ subjekty nejednalo.
Účelom spoločného stretnutia žalobkyne a súčasného konateľa žalovaného č. 1 v júni 2019 v K. bolo
právenájdenieobojstranneakceptovateľnéhomimosúdnehoriešeniacelejveci,čojednoznačnevyplýva
aj z e-mailu G. R. I. z 28. mája 2019 adresovaného žalobkyni, podľa ktorého bol žalovaný č. 1 v takomto

prípade „...pripravený a ochotný sa dohodnúť...“. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, ako aj
obsah podaného odvolania, žalobkyňa navrhuje, aby odvolací súd po prerokovaní veci vydal uznesenie,
ktorým napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zruší a vec vráti tomuto súdu na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

27. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací (§ 34 CSP) po zistení, že odvolanie bolo podané v zákonom
stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP), oprávnenou osobou (§ 359 CSP), proti rozhodnutiu, proti ktorému
je odvolanie prípustné (§ 357 CSP), preskúmal napadnutý rozsudok ako aj konanie mu predchádzajúce
a v zmysle zásad vyplývajúcich z ust. § 379 a nasl. CSP bez nariadenia pojednávania (§ 385 CSP a
contrario) a dospel k záveru, že odvolanie žalobkyne je dôvodné.

28. V odvolacom konaní z dispozičnej zásady vyplýva, že odvolací súd vec prejedná v medziach, v
ktorých sa odvolateľ domáha prieskumu. Určením rozsahu napadnutia rozhodnutia súdu prvej inštancie
odvolateľ nielen vymedzuje to, ohľadne akých výrokov nastal pri rozhodnutí súdu prvej inštancie
suspenzívny účinok odvolania, ale súčasne stanoví medze, v ktorých je odvolací súd oprávnený a

povinný rozhodnutie súdu prvej inštancie preskúmať.

29. Odvolací súd v predmetnom prípade posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích dôvodov, osobitne
v kontexte s nesprávnym právnym posúdením, teda či súd prvej inštancie na zistený skutkový stav
správne a v úplnosti aplikoval príslušné právne predpisy, či riadne svoje rozhodnutie odôvodnil, to všetko

s prihliadnutím na to, že v odôvodnení rozhodnutia nemusí byť daná odpoveď na každú námietku alebo
argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o
odvolaní (Ústavný súd Slovenskej republiky II. ÚS 78/05).

30. Z obsahu podaného odvolania možno vyvodiť, že žalobkyňa ním vo svojej podstate namieta

nesprávny procesný postup súdu prvej inštancie majúci za následok porušenie jej procesných práv
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, t. j. odvolací dôvod podľa § 365
ods. 1 písm. b) CSP, ako aj nesprávne právne posúdenie veci, t. j. odvolací dôvod podľa § 365 ods.
1 písm. h) CSP. K odvolaciemu dôvodu v zmysle § 365 ods. 1 písm. b) CSP, t. j. že súd prvej
inštancie svojím nesprávnym procesným postupom znemožnil odvolateľovi uskutočnenie procesných

práv v takej miere, že došlo k porušeniu práva odvolateľa na spravodlivý proces, odvolací súd
uvádza, že medzi zložky práva na spravodlivý proces (right to a fair trial) možno zaradiť predovšetkým
právo na prístup k súdu, právo na súd zriadený zákonom, právo na nezávislý a nestranný súd, právo
na zákonného sudcu, právo na prejednanie sporu v primeranej lehote, právo na riadne poučenieo procesných právach a povinnostiach, právo byť vypočutý, právo navrhovať dôkazy a vyjadrovať sa
k nim, kontradiktórnosť konania, rovnosť zbraní, zákaz prekvapivých rozhodnutí, zákaz ľubovôle, právo
na vysporiadanie sa so všetkými relevantnými skutočnosťami v konaní zo strany súdu, právo na riadne

odôvodnenie rozhodnutia, právo na preskúmanie rozhodnutia. Porušenie ktoréhokoľvek čiastkového
práva strany sporu postupom súdu síce predstavuje pochybenie súdu, avšak o naplnenie odvolacieho
dôvodu v zmysle § 365 ods. 1 písm. b) CSP pôjde iba vtedy, ak nesprávny procesný postup súdu,
znemožňujúci realizáciu práv strany sporu, dosiahne určitú intenzitu, ktorá odôvodní záver o tom, že celé
konanie sa javí ako nespravodlivé. Konkrétne pochybenie súdu preto musí byť hodnotené v kontexte

celého konania. Odvolací súd má za to, že postupom súdu prvej inštancie došlo k porušeniu tohto práva.
V odôvodnení svojho rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že žalobu zamietol aj z dôvodu, že žalobkyňa
nenavrhovalanahradiťsúhlasžalovanéhov1.rade.Zmenoužaloby,ktorúsúdpripustil,savšakžalovaná
nahradenia súhlasu žalovaného v 1. rade domáhala, pričom súd prvej inštancie sa touto zmenou žaloby
vo svojom odôvodnení vôbec nezaoberal.

31. V odôvodnení rozsudku súd uvedie čoho sa žalobca domáhal, aké skutočnosti tvrdil, aké dôkazy
označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril žalovaný a aké prostriedky
procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne
argumenty strán, ktoré v skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal, z
ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec

právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby odôvodnenie rozsudku
bolo presvedčivé. Ak sa súd odkloní od ustálenej rozhodovacej praxe, odôvodnenie rozsudku musí
obsahovať aj dôkladné odôvodnenie tohto odklonu (§ 220 ods. 2, 3 CSP). Odvolací súd má za to, že
súd prvej inštancie sa v prejednávanej veci dôsledne neriadil vyššie uvedeným.

32. K odvolaciemu dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP, t. j. nesprávnemu právnemu posúdeniu
veci súdom prvej inštancie odvolací súd uvádza, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo
skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový
stav. Je to činnosť súdu spočívajúca v podradení zisteného skutkového stavu príslušnej právnej norme,
ktorá vedie súd k záveru o právach a povinnostiach účastníkov právneho vzťahu. Riešenie právnej

otázky (quaestio iuris) prebieha v procese právneho posudzovania veci, pri ktorom súd uvažuje o určitej
právnej norme, zamýšľa sa nad možnosťou (potrebou) jej aplikácie, skúma jej obsah, zmysel a účel,
normu interpretuje a na podklade svojich skutkových zistení prijíma právne závery o existencii alebo
neexistencii dôvodu pre aplikovanie predmetnej právnej normy na posudzovaný prípad (pozri napr.
uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 9Cdo/23/2021 z 29.9.2021). Nesprávnym právnym posúdením

veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O omyl ide vtedy, ak súd nepoužil správny
právny predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo
ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery (pozri napr. Najvyšší súd SR,
sp. zn. 7Cdo 7/2010). Výklad a aplikácia zákonných predpisov zo strany všeobecných súdov (v danom
prípade súdu prvej inštancie) musí byť preto v súlade s účelom základného práva na súdnu ochranu,

ktorým je poskytnutie materiálnej ochrany zákonnosti tak, aby bola zabezpečená spravodlivá ochrana
práv a oprávnených záujmov strán sporu. Aplikáciou a výkladom týchto ustanovení právnych noriem,
tak ako ich v odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol súd prvej inštancie, obmedzil toto základné právo
v rozpore s jeho podstatou a zmyslom (IV. ÚS 77/02, IV. ÚS 214/04, II. ÚS 249/2011, IV. ÚS 295/2012).

33. Je nepochybné, že v prejednávanom prípade boli predmetom konania viaceré nároky žalobkyne a to
určenie že žalovaný v 1. rade je vlastníkom dotknutých nehnuteľností, nárok na určenie, že zmluvný
vzťah medzi ním a žalobkyňou trvá a uloženie povinnosti žalovanému v 1. rade uzatvoriť so žalobkyňou
ako kupujúcou zmluvu o prevode vlastníctva dotknutého bytu.

34. Svoj nárok žalobkyňa odvodzovala od neplatnosti odstúpenia od zmluvy titulom neplatnosti
konkrétnych zmluvných podmienok dojednaných v rámci zmluvy z dôvodu ich neprijateľnosti. S
výnimkou nároku na určenie, že zmluvný vzťah medzi žalovaným v 1. rade a žalobkyňou trvá sa súd
ostatnými nárokmi vôbec nezaoberal, súd prvej inštancie rozhodol napadnutým rozsudkom o všetkých
týchto nárokoch spoločne, vychádzajúc pritom zo záveru o neprípustnosti celej žaloby pre nedostatok

naliehavého právneho záujmu.

35. Vychádzajúc z demonštratívneho výpočtu druhov žalôb obsiahnutého v § 137 CSP, išlo pri nároku
na určenie že žalovaný v 1. rade je vlastníkom dotknutých nehnuteľností, a že zmluvný vzťah medziním a žalobkyňou trvá o nároky v zmysle § 137 písm. d) o nároky na určenie právnych skutočností,
ktorých prípustnosť je viazaná na podmienku, že možnosť ich uplatnenia vyplýva z osobitného predpisu.
To znamená, že naliehavý právny záujem na požadovanom určení nie je procesnou podmienkou

prejednania žaloby, pokiaľ ide o nároky uplatnené žalobou. Žalobca má naliehavý právny záujem na
určení, či tu právo je alebo nie je vtedy, ak je tvrdené právo neisté alebo ohrozené, za predpokladu, že
vyhovujúcim určovacím rozsudkom možno túto neistotu alebo ohrozenie odstrániť. Prívlastok naliehavý
treba chápať tak, že právny záujem má dostatočnú intenzitu. Naliehavosť sa prejaví v tom, že určovací
rozsudok bude pre žalobcu podstatným spôsobom užitočný. Naopak, naliehavosť nie je daná, ak má

žalobca k dispozícii iný spôsob ochrany tvrdeného práva. Z doktríny preventívneho charakteru určovacej
žaloby vyplýva, že naliehavý právny záujem v zásade absentuje, ak má žalobca možnosť žalovať na
splnenie povinnosti. Je to tak v prípadoch, keď tvrdené právo už nie je v štádiu neistoty alebo ohrozenia,
ale keď už došlo k jeho porušeniu. Naliehavý právny záujem žalobcu na určení práva je súčasne daný
vždy, ak zo zápisu vo verejnom registri vyplýva, že tvrdené právo patrí žalovanému. Ak je žalovaný
zapísaný v katastri nehnuteľností ako vlastník spornej nehnuteľnosti, žalobca má naliehavý právny

záujem na určení svojho vlastníckeho práva, lebo len také súdne rozhodnutie môže byť aj podkladom
pre vykonanie zmeny zápisu v katastri nehnuteľností (Q. XX/XXXX). Naliehavý právny záujem musí
žalobca preukazovať, okrem prípadu, že právny záujem vyplýva z osobitného predpisu.

36. Podmienka preukázania existencie naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení však

neplatí pre žalobné nároky na určenie právnej skutočnosti, akými sú, že žalovaný v 1. rade je vlastníkom
dotknutých nehnuteľností a nárok na určenie, že zmluvný vzťah medzi ním a žalobkyňou trvá, a to z
dôvodu neplatnosti odstúpenia žalovaného v 1. rade od zmluvy o budúcej zmluve z dôvodu neplatnosti
zmluvných podmienok obsiahnutých v označenej zmluve z dôvodu ich neprijateľnosti. Žaloba o
určenie platnosti/neplatnosti právneho úkonu (podaná za účinnosti CSP) je totiž druhovo žalobou o

určenie právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) CSP. Jej prípustnosť je podmienená existenciou
osobitného predpisu, ktorý určitú osobu oprávňuje podať týmto predpisom špecifikovanú určovaciu
žalobu (Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 20. októbra 2022 sp. zn. 1Obdo/51/2021 publikovaný v
Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR ako judikát R 1/2023). Podľa označeného
rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, ustálená rozhodovacia prax dovolacieho súdu bez akýchkoľvek

pochybností považuje žaloby o určenie (ne)platnosti právnych úkonov, podané po 1. júli 2016, za žaloby
o určenie právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) CSP, ktorých prípustnosť je podmienená existenciou
osobitného predpisu. Uvedenú rozhodovaciu prax potvrdzujú aj ďalšie rozhodnutia dovolacieho súdu vo
veciach sp. zn. 7Cdo/268/2019 (publikovaný ako judikát R 14/2021), 4Obdo/56/2020, 4Obdo/71/2020,
4Cdo/26/2021, 9Cdo/7/2021. Právny názor, podľa ktorého nie je v zmysle novej právnej úpravy

obsiahnutej v CSP možné žalovať neplatnosť právnych úkonov (právnej skutočnosti), ak to nevyplýva z
osobitného predpisu, je prijímaný naprieč senátmi tak občiansko-právneho, ako aj obchodno-právneho
kolégia Najvyššieho súdu SR.

37. Pokiaľ teda ide o nárok žalobkyne na určenie, že žalovaný v 1. rade je vlastníkom dotknutých

nehnuteľností a zmluvný vzťah medzi žalovaným v 1. rade a žalobkyňou trvá, ktorého procesnú
prípustnosť je potrebné posudzovať podľa § 137 písm. d) CSP vyžadujúceho existenciu osobitného
predpisu na podanie tohto typu určovacej žaloby, odvolací súd v kontexte skutkových zistení uvádza,
že takýmto osobitným predpisom oprávňujúcim podanie žaloby na určenie že žalovaný v 1. rade je
vlastníkom dotknutých nehnuteľností a nároku na určenie, že zmluvný vzťah medzi ním a žalobkyňou

trvá je § 34 ods. 1 katastrálneho zákona, ktorý súdnemu rozhodnutiu na základe ktorého vznikli,
zmenili sa alebo zanikli práva k nehnuteľnostiam priznáva relevantné vecnoprávne účinky a na ich
podklade zakladá povinnosť vyznačenia nových právnych stavov v katastri nehnuteľností. Odvolací
súd k tomu poukazuje na svoju predchádzajúcu rozhodovaciu činnosť v analogických prípadoch,
v ktorých tiež opakovane vyslovil, že § 137 písm. d) CSP viaže prípustnosť použitia žaloby o určenie

právnej skutočnosti na predpoklad, že takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu, v ktorom je
prípustnosť takejto žaloby vyjadrená v osobitnom ustanovení aj len implicitne, t. j. z ktorého obsahu
možnoprípustnosťpodaniažalobyourčenieprávnejskutočnostiajlenvyvodiť(porovnajnapr.uznesenia
Krajského súdu v Prešove sp. zn. 7Co/35/2020 z 25.2.2021, či 22Co/33/2020 z 29.4.2021). Takýmto
osobitným predpisom je aj § 34 ods. 1 katastrálneho zákona, podľa ktorého je súdne rozhodnutie na

základe ktorého vznikli, zmenili sa alebo zanikli práva k nehnuteľnostiam aj podľa aktuálnej právnej
úpravy stále zapísateľné do katastra nehnuteľnosti. To znamená, že právna úprava aj po zmene
koncepcie určovacích žalôb akceptuje existenciu súdneho rozhodnutia o platnosti/neplatnosti právneho
úkonu vo vzťahu k nehnuteľnostiam, avšak za zmenených podmienok. Rovnako aj v analogickejskutkovej situácii vo veci 8Co/26/2017 bolo obdobne Krajským súdom v Prešove konštatované, že tam,
kdebolžalobcavyzvanýnapodaniežalobypriamookresnýmúradom,katastrálnymodboromanásledne
aj okresný úrad prerušil konanie o návrhu na vklad do právoplatnosti rozhodnutia súdu, je osvedčený

procesný predpoklad určovacej žaloby a zároveň uzavrel, že tvrdené právo žalobcu je neisté, ohrozené
a práve prípadný vyhovujúci určovací rozsudok je spôsobilý túto neistotu či ohrozenie odstrániť.

38. Obdobná situácia je aj pokiaľ ide o prejudiciálnu otázku neplatnosti zmluvných podmienok
obsiahnutých v odseku 7, článku V., časti I. Zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva

z dôvodu ich neprijateľnosti. Za predpokladu, že Zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva
k bytu č. J. z 9.5.2016 napĺňa znaky spotrebiteľskej zmluvy v zmysle § 52 OZ, čo v aktuálnom štádiu
konania vylúčené nie je, za dôvod ich neplatnosti možno považovať ich neprijateľnosť podľa § 53a OZ,
ako aj § 298 ods. 1 CSP. Nesprávne potom bolo právne posúdenie súdu prvej inštancie vo vzťahu
k tomuto nároku už aj s poukazom na vôbec súdom prvej inštancie neskúmanú otázku, neplatnosti
zmluvných podmienok umožňujúcich žalovanému v 1 rade odstúpiť od zmluvného vzťahu so žalobkyňou

jeho prípustnosti, keďže v konaní sa má súd ex offo zaoberať, či ide o spotrebiteľský vzťah medzi
procesnými stranami, a prípadne posúdiť ex offo neprijateľné zmluvné podmienky.

39. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, od zmluvy môže
účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

40. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, odstúpením
od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi
dohodnuté inak.

41. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, spotrebiteľskou
zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

42. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, ustanovenia o
spotrebiteľských zmluvách,ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom

je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné
zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia,
sú neplatné.

43. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, spotrebiteľské

zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o
zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné
podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne
dojednané.

44. Podľa § 53 ods. 2 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, za individuálne
dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa
pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.

45. Podľa § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, ak dodávateľ
nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú
za individuálne dojednané.

46. Podľa § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy, zmluvné

podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech
spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv, ktoré mu tento zákon priznáva,
alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie.

47. Súd prvej inštancie sa nezaoberal, či predmetná zmluva je spotrebiteľskou zmluvou. Žalovaný v 1.

rade je podnikateľom a predmet konania sa týka jeho podnikateľskej činnosti, pričom žalobkyňa je
fyzickou osobou, ktorá pri uzatváraní a plnení zmluvy nekonala v rámci predmetu svojej obchodnej
ani inej podnikateľskej činnosti, pričom je irelevantné, že má právnické vzdelanie, ako na to poukázal
súd prvej inštancie. Z uvedeného vyplýva, že žalobkyni je dôvodné priznať postavenie spotrebiteľa. Zožiadneho ustanovenia zákona nevyplýva, že by z pôsobnosti ustanovenia § 54 ods. 1 Občianskeho
zákonníka boli vylúčené niektoré typy spotrebiteľských zmlúv. Ustanovenie § 54 ods. 1 Občianskeho
zákonníka je ustanovením lex specialis s dopadom na všetky spotrebiteľské zmluvy, a teda aj zmluvy

o budúcej zmluve. Odvolací súd sa domnieva, že ak by z pôsobnosti ustanovenia § 54 ods. 1
Občianskeho zákonníka mali byť vyňaté niektoré typy spotrebiteľských zmlúv, zákonodarca by to
explicitne upravil. Ust. § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka predstavuje garanciu pre spotrebiteľa
v tom zmysle, že si nemôže zhoršiť svoje zmluvné (a teda i právne) postavenie bez ohľadu na to,
aké dojednania sú uvedené v spotrebiteľskej zmluve. Toto zákonné ustanovenie zaručuje prednostnú

aplikáciu tých právnych predpisov na spotrebiteľský právny vzťah, ktoré sú pre spotrebiteľa výhodnejšie,
práve za účelom princípu zákazu zhoršenia zmluvného postavenia spotrebiteľov v právnom vzťahu s
dodávateľom.

48. V zmysle ust. § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v
tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Podľa časti I., čl. V., bod 7 Zmluvy

o budúcej zmluve budúci predávajúci je oprávnený od zmluvy odstúpiť jednostranným právnym úkonom
aj bez udania dôvodu, pričom budúci kupujúci možnosť odstúpenia od zmluvy bez uvedenia dôvodu
nemá, zmluva mu umožňuje odstúpiť od zmluvy výlučne z dôvodov na strane budúceho predávajúceho
(čl. V. bod 1 zmluvy). Možnosť odstúpenia od zmluvy v znení čl. V. bod 7 zmluvy považuje odvolací
súd za jednostranne naformulovanú v prospech žalovaného v 1. rade a presadzujúcu jeho svojvôľu.

Toto zmluvné ustanovenie obmedzuje zmluvnú voľnosť strán, zakladá ľubovôľu dodávateľa, keďže je na
jeho voľnom uvážení kedy predmetné ustanovenie použije, bez stanovení akýchkoľvek kritérií. Takéto
dojednanie odstúpenia od zmluvy zakladá hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných
strán v neprospech spotrebiteľov, čo je znakom neprijateľnej zmluvnej podmienky. Na dôvažok, dohoda
o odstúpení od zmluvy bola v zmluve vopred pripravená a naformulovaná dodávateľom. Ak má byť

zmluvné dojednanie právom akceptovateľné ako prejav zmluvnej autonómie, musí byť výsledkom
slobodnej vôle oboch zmluvných strán. Slobodná vôľa vyžaduje informácie o možnosti voľby medzi
viacerými riešeniami a informácie o tom, čo konkrétna voľba znamená.

49. Bude úlohou súdu prvej inštancie posúdiť toto konkrétne zmluvné ustanovenie aj z hľadiska ochrany

spotrebiteľa a ustáliť, či napĺňa znaky neprijateľnej zmluvnej podmienky. Ak súd prvej inštancie dospeje
k pozitívnemu záveru, nebude možné odstúpenie od zmluvy považovať za platné, v dôsledku čoho
zmluvný vzťah medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade naďalej trvá. Odvolací súd pripomína judikatúru
súdneho dvora, podľa ktorej je spotrebiteľ pri uzatváraní zmluvy v nevýhodnejšom postavení tak z
dôvodu sťaženej vyjednávacej pozície ako aj z dôvodu informovanosti (C-240/98 až C-244/98 Océano

grupo editoriale, C.Mostaza Claro,C-76/10 POHOTOVOSŤ a iné). Niet dôvod nechrániť dobromyseľnosť
spotrebiteľov vychádzajúcu z dôvery v objektívne občianske právo a prehnane chrániť dodávateľa, ktorý
sám zmluvu koncipoval.

50. Preto pokiaľ súd prvej inštancie založil dôvod zamietnutia žaloby v časti týkajúcej sa posúdenia

predbežnej otázky určenia neplatnosti odstúpenia žalovaného v 1. rade od zmluvy o budúcej zmluve,
ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a tiež posúdenia predbežnej otázky
na určenie neplatnosti/neprijateľnosti zmluvnej podmienky obsiahnutej v čl. V. bod 7 zmluvy z dôvodu
ich neprijateľnosti, na nedostatku naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení, dopustil sa
nesprávneho právneho posúdenia, čím došlo k naplneniu odvolacieho dôvodu v zmysle § 365 ods. 1

písm. h) CSP.

51. Žaloba a podľa odvolacieho súdu aj predbežná otázka, ktorou sa žalobca (majúci v právnom vzťahu,
ktorého sa vec týka, postavenie spotrebiteľa) domáha vyslovenia (určenia) neprijateľnosti zmluvných
podmienok, resp. vyslovenia (určenia) ich neplatnosti z dôvodu neprijateľnosti, nie je určovacou žalobou

v zmysle § 137 ods. 1 písm. c) CSP. Obdobne možno konštatovať aj ak ide o predbežnú otázku
pri určení neplatnosti právneho úkonu (odstúpenia od kúpnej zmluvy). Ide o osobitný druh žaloby
patriacej spotrebiteľovi s cieľom domáhať sa proti porušiteľovi ochrany svojho práva pred neprijateľnými
podmienkami na súde, ktorá má podklad v osobitných predpisoch (§ 53 ods. 1, ods. 4 a 5 a § 53a
Občianskeho zákonníka, § 3 ods. 5 zákona č. 250/2007 Z. z.). V prípade takejto žaloby nie je preto

potrebné tvrdiť a preukazovať naliehavý právny záujem (uznesenie Najvyššieho súdu SR z 28. marca
2019,sp.zn.6Cdo27/2018).Žalobaovyslovenie,žeurčitázmluvnápodmienkapoužívanádodávateľom
v spotrebiteľskej zmluve je neprijateľná, je osobitným právnym prostriedkom ochrany spotrebiteľa, a
to obdobne, ako je napríklad v prípadoch ochrany pred diskrimináciou považovaná za takýto osobitnýprávny prostriedok ochrany práva žaloba o vyslovenie, že bolo porušené právo žalobcu na rovnaké
zaobchádzanie, alebo v prípadoch ochrany osobnostných práv žaloba o vyslovenie, že určitý výrok je
nepravdivý, resp., že bolo určitým spôsobom neoprávnene zasiahnuté do osobnostných práv. Povaha

takejto žaloby ako osobitného právneho prostriedku ochrany spotrebiteľa (a teda nie ako určovacej
žaloby)bolanaznačenáužvrozhodnutínajvyššiehosúduzo14.septembra2016sp.zn.6Cdo389/2015.
V tomto rozhodnutí najvyšší súd v súvislosti s ustanovením § 3 ods. 5 zákona č. 250/2007 Z. z. o
ochrane spotrebiteľa o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení
neskorších predpisov, podľa ktorého proti porušeniu práv a povinností ustanovených zákonom s cieľom

ochrany spotrebiteľa môže sa spotrebiteľ proti porušiteľovi na súde domáhať ochrany svojho práva,
konštatoval, že pod úspešným uplatnením porušenia práva alebo povinnosti v zmysle tohto ustanovenia
trebarozumieťúspešnéuplatneniekonkrétnehonárokuzporušeniaprávaalebopovinnosti,napr.nároku
na náhradu škody, na vydanie bezdôvodného obohatenia, alebo aj na určenie neprijateľnosti konkrétne
vymedzenej zmluvnej podmienky používanej v spotrebiteľskej zmluve.

52. Úlohou súdu prvej inštancie po vrátení veci bude osobitne vo vzťahu k všetkým žalobným nárokom,
ktoré zostali predmetom tohto konania a to určenie že žalovaný v 1. rade je vlastníkom dotknutých
nehnuteľností, nároku na určenie, že zmluvný vzťah medzi ním a žalobkyňou trvá a uloženie povinnosti
žalovanému1. rade uzatvoriť so žalobkyňou ako kupujúcou zmluvu o prevode vlastníctva dotknutého
bytu., opätovne posúdiť ich dôvodnosť. Na základe vykonaného dokazovania, ktoré možno na návrh

sporových strán aj doplniť, je potrebné riadne vyhodnotiť, či v danom prípade boli splnené všetky
zákonom, a eventuálne aj zmluvne, stanovené podmienky potrebné pre možnosť uskutočnenia
napadnutého právneho úkonu (odstúpenia od zmluvy), a v tomto ohľade aj posúdiť žalobcom vznesenú
námietku neprijateľnosti tejto zmluvnej podmienky. Na podklade vykonaného dokazovania bude
potrebné ustáliť, či zmluva z 9.5.2016 uzavretá medzi sporovými stranami má povahu spotrebiteľskej

zmluvy, vychádzajúc pritom nielen zo zákonnej definície vyplývajúce z § 52 ods. 1 OZ, ale aj z dosiaľ
ustálených právnych názorov najvyšších súdnych autorít, prípadne právnej vedy, a v kladnom prípade
sa zaoberať, či v súvislosti s napadnutými zmluvnými podmienkami sú naplnené predpoklady pre ich
určenie za neplatné z dôvodu ich neprijateľnosti.

53. Vzhľadom na vyššie uvedené preto odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom
rozsahu postupom podľa § 389 ods. 1 písm. b) a c) CSP zrušil a postupom podľa § 391 ods. 1 CSP
vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V zmysle § 391 ods. 2 CSP je súd
prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu vyjadreným v tomto zrušujúcom uznesení.

54. V novom rozhodnutí súd prvej inštancie znova rozhodne aj o náhrade trov konania pred súdom prvej
inštancie aj tohto odvolacieho konania (§ 396 ods. 3 CSP).

55. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ má právo zvoliť si advokáta a možnosť obrátiť sa na Centrum právnej pomoci (§ 160 ods.
2 CSP).
Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu
treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného
predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné

doručenie podania nevyzýva (§ 125 ods. 2 CSP).
Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).