Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, May 13, 2024

Súd: Mestský súd Košice
Spisová značka: 19C/17/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7123208109
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 05. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dominika Polivková

ECLI: ECLI:SK:MSKE:2024:7123208109.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Košice sudkyňou A. B. C. v spore žalobcu: D. C. D., nar. XX.X.XXXX, trvale bytom E. F.,

F. X, proti žalovanému: G. H. I., nar. XX.X.XXXX, trvale bytom v F., F. XX, o zaplatenie 1 500,- Eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu zamieta.

II. Žalovanému vo vzťahu k žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobcasažaloboudošlousúdudňa8.5.2023domáhalvočižalovanémuzaplateniasumy1500,-EUR
titulom bezdôvodného obohatenia, zároveň si uplatnil nárok na náhradu trov konania z titulu zaplateného
súdneho poplatku.

2. Nárok v žalobe odôvodnil tým, že dňa 16.8.2021 uzatvoril on a jeho manželka ako budúci
predávajúci so žalovaným a jeho manželkou ako budúcimi kupujúcimi a spoločnosťou J. – J. H., K. ako
sprostredkovateľom Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti, pričom žalobca v súlade s ust. § 48 ods. 1 OZ
platne a účinne odstúpil od dohody, pričom odstúpenie od dohody bolo doručené žalovanému a jeho
manželke dňa 12.5.2022 a sprostredkovateľovi dňa 10.5.2022. Splnenie podmienok pre odstúpenie od
zmluvy zo zákonných dôvodov podľa § 48 ods. 1 OZ odôvodnil tým, že dohodu podpisoval v tiesni,

keďže mu zamestnávateľ dňa 27.7.2021 doručil Výzvu na odstránenie nedostatkov v neuspokojivom
plnení pracovných úloh, pričom tieseň z tejto listiny na neho pôsobila v čase podpisu dohody takou
intenzitou, že urobil úkon, ktorý by inak nebol urobil. Čo sa týka nápadne nevýhodných podmienok,
ako druhej podmienky pre platné odstúpenie od dohody, k tomu uviedol porovnanie ods. 4.2 dohody
a ods. 4.4 a 4.5 dohody, ktoré sú podľa jeho názoru nevyvážené, nakoľko žalovaný na rozdiel od
žalobcu by pri porušení podmienok dohody nebol povinný zaplatiť nič. Ďalej uviedol, že žalovaný na
svoj účet dňa 11.5.2022 prijal čiastku vo výške 2 250,- Eur ako zmluvnú pokutu za zákonné, platné

a účinné odstúpenie od dohody, zo sumy 2 250,- Eur si čiastku vo výške 1 500,- Eur ponechal žalovaný
a čiastku vo výške 750,- Eur previedol na účet sprostredkovateľa, pričom sám žalovaný je spoločníkom
a konateľom spoločnosti – sprostredkovateľa. Prijatie tejto čiastky žalovaným žalobca označil ako
bezdôvodné obohatenie, poukázal na to, že odstúpenie od zmluvy je výkon práva a nie porušenie
povinnosti, ktoré by mohlo byť sankcionované zmluvnou pokutou, pričom poukázal tiež na ustálenú
judikatúru – judikát č. R 27/2002, rozsudok NS ČR z 30.10.2008, sp. zn.: 32Cdo/815/2007, rozsudok
NS ČR z 25.6.2002, sp. zn.: 25Cdo/182/2001, rozsudok NS ČR z. 7.6.2017, sp. zn.: 23Cdo/3894/2015,

rozsudok NS SR, sp. zn.: 1ObdoV/119/2005, rozhodnutie Ústavného súdu SR, sp. zn.: II. ÚS 346/08 zo
dňa 15.1.2009poukázal na to, že dojednanie v ust. čl. 4 ods. 4.2 tretí odsek tretia veta je teda absolútne
neplatným ustanovením podľa § 39 OZ, nakoľko je v rozpore s ust. § 544 OZ.3. K žalobe žalobca priložil ako dôkaz B. L. H. M. zo dňa 16.8.2021, výzvu na odstránenie
nedostatkov v neuspokojivom plnení pracovných úloh zo dňa 27.7.2021, odstúpenie od B. L. H.
M. zo dňa 28.4.2022 adresované žalovanému a jeho manželke, odstúpenie od B. L. H. M. zo dňa

28.4.2022adresovanésprostredkovateľovi,výsledokreklamačnéhokonaniazodňa28.7.2022,výsledky
reklamačného konania zo dňa 26.7.2022, prevodný príkaz zo dňa 11.5.2022 na čiastku 2 250,- Eur a
vyjadrenie k odstúpeniu od RZ (čl. 30).

4. Konajúci súd dňa 26.5.2023 vydal vo veci platobný rozkaz, ktorým podanej žalobe v celom rozsahu

vyhovel.

5. Proti predmetnému platobnému rozkazu podal včas odpor žalovaný.

6. V podanom odpore potvrdil tvrdenie žalobcu o uzatvorení dohody o rezervácii nehnuteľnosti dňa
16.8.2021, s tým že doplnil, že dňa 24.11.2021 bol uzatvorený aj dodatok k tejto dohode, kde sa

navýšila kúpna cena z 99 000,- Eur na 101 000,- Eur a predĺžila lehota na podpis kúpnej zmluvy
z 15.11.2021 na 30.6.2022. K odstúpeniu od dohody zo strany žalobcu žalovaný uviedol, že vo svojom
vyjadrení k odstúpeniu od dohody síce uviedol, že ho prijíma, ale zároveň deklaroval prijatie paušálnej
náhrady na základe osobitnej dohody medzi ním a žalobcom, ktorú preukazuje SMS komunikácia,
pričom trvá na tom, že odstúpenie od dohody bolo nedôvodné a neplatné, a teda k nemu nedošlo.

Poukázal v tejto súvislosti na to, že na odstúpenie od dohody podľa § 48 ods. 1 OZ absentovalo splnenie
podmienky nápadne nevýhodných podmienok, uviedol, že by sa o tom mohlo uvažovať v prípade
evidentného nepomeru vzájomne poskytnutých plnení alebo pri očividnej nevýhodnosti nejakých ďalších
podmienok, ale dojednania v dohode sú podľa jeho názoru vo vzájomnej korelácii, kde právu jednej
strany zodpovedá vždy povinnosť druhého účastníka zmluvy, pričom poukázal na rozhodnutie NS ČR

z 31.8.2005, sp. zn.: 28Cdo/2752/2004. Čo sa týka tiesne, k tejto uviedol, že výzvu od zamestnávateľa,
o ktorú žalobca opiera svoju tieseň prevzal takmer mesiac pred uzatvorením dohody, preto táto
skutočnosť podľa neho nemohla zapríčiniť uzatvorenie dohody, keďže nešlo o bezprostredne pôsobiacu
skutočnosť pri podpise dohody. K personálnemu prepojeniu žalovaného a sprostredkovateľa uviedol,
že z pohľadu práva je prítomnosť sprostredkovateľa ako tretej strany zmluvného vzťahu v poriadku

a žalobca s ním aj s jeho províziou vo výške 1 000,- Eur súhlasil. Zároveň poukázal na to, že
žalobca mal uzatvorenú v danom čase aj ďalšiu dohodu o rezervácii nehnuteľnosti, kde vystupoval ako
budúci kupujúci, pričom došlo k úhrade paušálnych náhrad v jeho prospech, čo nenamietal, pričom v
tejto opačnej situácii to nevnímal ako bezdôvodné obohatenie, aj preto považuje jeho žalobu za účelovú.

7. K vyjadreniu priložil dohodu o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 13.8.2021 uzatvorenú medzi žalobcom
a H. F., G. F. a N. O., H. F., Dodatok č. 1 k dohode o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021
zo dňa 24.11.2021, potvrdenie o príjme platby, sms komunikáciu medzi žalobcom a žalovaným zo
dňa 26.4.2022, 27.4.2022, 10.5.2022 a následne 8.10.2021, 11.10.2021, 14.10.2021, 15.10.2021 a
12.11.2021.

8. V replike zo dňa 12.7.2023 žalobca uviedol, že žalovaný v podanom odpore súd zavádza ohľadne
neexistencie nápadne nevýhodných podmienok v dojednanej dohode, uviedol, že trvá na tom, že ust.
čl. 4 ods. 4.2 dohody je absolútne neplatné podľa ust. § 39 OZ, lebo jeho účelom je obísť účel ust.
§ 48 ods. 1 OZ a ust. § 49 OZ, uviedol, že právo na plnenie zo zmluvnej pokuty pre žalobcu podľa

dohody je 0,- Eur a jeho povinnosť plniť zmluvnú pokutu je v sume 3 000 eur podľa čl. 4 ods. 4.5
dohody, uviedol, že žalovaný v dohode porušil súkromnoprávnu zásadu ekvivalencie vzájomných plnení,
čo vyústilo do zjavne hodnotového nepomeru v neprospech žalobcu, poukázal na judikát R 42/1997,
uviedol, že žalovaný sa preto dňa 11.5.2021 bezdôvodne obohatil o sumu 1 500,- Eur, poukázal na to,
že dohodou sa strany odchýlili od kogentného ustanovenia § 544 OZ, čo je podľa § 39 OZ absolútne

neplatné, taktiež poukázal na rozhodnutie NS ČR sp. zn.: 25Cdo/182/2001 z 25.6.2002, na rozhodnutie
NS ČR, sp. zn.: 32Odo/1113/2003 z 30.11.2004, uviedol, že dohoda v bode 4.4 druhá veta je absolútne
neplatná pre rozpor s ust. § 574 ods. 2 OZ, nakoľko žalobca sa vopred vzdal práva na zaplatenie
zmluvnej pokuty v prípade, ak budúci kupujúci poruší povinnosť uzatvoriť v dojednanej lehote kúpnu
zmluvu, pri rovnakom porušení povinnosti by žalovaný nebol povinný zaplatiť žalobcovi nič – 0,- Eur,

ale žalobca bol povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 3 000,- Eur, skutočným úmyslom žalovaného
bolo, aby sankcionoval žalobcu zmluvnou pokutou aj za odstúpenie od dohody zo zákonných dôvodov
podľa § 49 OZ a § 48 ods. 1 OZ, ďalej poukázal na rozhodnutie NS SR sp. zn.: 1ObdoV/119/2005
z 31.1.2008. K existencii tiesne v čase podpisu dohody uviedol, že žalovaný irelevantne pochybujeo subjektívnom stave žalobcu, o jeho tiesni, keďže dňa 16.8.2021 subjektívne vnímal prevzatú výzvu od
zamestnávateľa zo dňa 27.7.2021 s takou intenzitou, že v dôsledku tejto tiesne urobil právny úkon, ktorý
by inak, nebyť tiesne, neurobil, pričom poukázal na judikát R 9/1999, podľa ktorého je nerozhodné, ako

tieseň vznikla, tento stav musí mať podklad v objektívne existujúcich okolnostiach a je determinovaný
subjektívnou stránkou – samotným konajúcim a jeho odolnosťou proti pôsobiacej ťaživej situácii. Podľa
jeho názoru je konštatovanie žalovaného absurdné, že vošiel do mysle žalobcu a spochybnil, že by
výzva od zamestnávateľa žalobcu pôsobila na myseľ žalobcu v deň robenia právneho úkonu dňa
16.8.2021takouintenzitou,žebyspravilúkon,ktorýbyinaknespravil.Opätovnepoukázalnapersonálne

prepojenie žalovaného a sprostredkovateľa dohody. Žalovaný podľa jeho názoru irelevantne tvrdí, že
jediným právnym dôvodom pre platné odstúpenie od dohody bolo, ak žalovaný neuhradí prvú časť
dohodnutej kúpnej ceny. Zhrnul, že od dohody odstúpil dôvodne, platne a účinne, toto odstúpenie bolo
doručené stranám zmluvy, žalovaný svojvoľne vylúčil dôvod na odstúpenie od dohody žalobcom na
základe zákona a prijatím zmluvnej pokuty za výkon práva sa bezdôvodne obohatil. K prirovnávaniu
predmetného sporu k prijatiu zmluvnej pokuty od H. F. do rúk žalobcu tento uviedol, že toto nemá s vecou

žiaden súvis.

9. V závere svojho rozsiahleho vyjadrenia rozšíril uplatnený nárok o úroky z omeškania vo výške 8,75%
p.a. zo sumy 1 500,- Eur od 13.6.2023 až do zaplatenia. K vyjadreniu priložil ako nový dôkaz platobný
prevod v banke K. K., P. zo dňa 18.5.2022 na sumu 750,- Eur.

10. Žalovaný v duplike doručenej súdu dňa 15.8.2023 uviedol k námietke žalobcu na personálne
prepojenie žalovaného a sprostredkovateľa z dohody, že ide o dva samostatné subjekty so samostatnou
právnou subjektivitou, že dané dojednanie nebolo v rozpore so žiadnym ustanovením OZ, žalobca
podpisom dohody odsúhlasil sprostredkovateľa ako zmluvnú stranu dohody aj s jeho nárokom na

odmenu vo výške 1 000,- Eur, preto v danom prípade šlo o bežné zastúpenie a nie o skutočnosť, ktorá by
sa priečila zákonu. Uviedol, že žalobca nesprávne interpretoval bod 4.4 dohody, ktorý hovorí o možnosti
započítania, uviedol, že tento bod je plne v súlade s § 580 OZ o započítaní v prípade pohľadávok, ktoré
sú rovnakého a druhu a vzájomne sa kryjú, žalobcovi by preto vznikol nárok na paušálnu náhradu a to
v rovnakej výške, ako by vznikol žalovanému, preto nesúhlasí s výkladom tohto ustanovenia žalobcom,

v snahe vytvoriť dojem nerovnovážnosti dohody iba na základe svojho subjektívneho pocitu. Uviedol
ďalej, že podstatná je tu skutočnosť, že neexistencia dôvodov odstúpenia deklarovaných v odstúpení
síce spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov a ich
neuvedenie resp. nesprávne uvedenie nemá vplyv na relevanciu inštitútu odstúpenia, je však vždy
potrebné skúmať faktickú existenciu dôvodov na odstúpenie, pričom uviedol, že zmluvné dôvody na

strane žalobcu na odstúpenie od zmluvy – tieseň a nápadne nevýhodné podmienky naplnené neboli,
preto považuje žalobu za nedôvodnú, keďže jeho nárok na paušálnu náhradu výdavkov vznikol.

11. Následne v podaní zo dňa 26.11.2023 žalobca uviedol, že požaduje rozšírenie žaloby o úrok
z omeškania v totožnej výške 8,75% ročne, avšak od iného dátumu, a to od 11.6.2023.

12. Ďalej v podaní zo dňa 31.1.2024 žalobca uviedol, že požaduje úrok z omeškania v totožnej výške
8,75% ročne, avšak od 13.6.2023.

13. Na prvom pojednávaní vo veci žalobca predložil súdu nové prostriedky procesného útoku, spočívajú

v novom tvrdení ohľadne neplatnosti odstúpenia od rezervačnej dohody zo strany súrodencov F. a na
to označil súdu v nasledujúcich podaniach dôkazy, a to návrh na vyžiadanie písomného odstúpenia
súrodencov F. od dohody o rezervácii nehnuteľnosti a taktiež až predložil dôkazy, výpis z LV č. XX XXX,
kat. úz. Q., nahrávku D. – F. zo dňa 10.4.2024 a prepis nahrávky D. – F. zo dňa 10.4.2024.

14. Na pojednávaní dňa 15.2.2024 súd uznesením rozhodol o zmene žaloby uplatnenej žalobcom
a rozhodol tak, že pripustil zmenu žaloby jej rozšírením o nárok na úrok z omeškania vo výške 8,75%
ročne zo sumy 1 500,- Eur od 11.6.2023 do zaplatenia.

15. V podaní zo dňa 28.2.2024 žaloba predložil súdu dôkazy, B. R. E. S..

16. Žalovaný podaním zo dňa 27.2.2024 súdu predložil dôkazy, sms komunikáciu so žalobcom ohľadne
prvotnej iniciatívy na predaj bytu žalobcu zo strany samotného žalobcu.17. Žalobca vo svojich nasledujúcich písomných podaniach, zo dňa 22.2.2024, 26.2.2024, 26.2.2024,
29.2.2024, 1.3.2024 a 8.5.2024 doplnil svoju argumentáciu k ním tvrdenej tiesni v čase podpisu dohody
o rezervácii nehnuteľnosti o judikatúru pojednávajúcu o dokazovaní tiesne v súdnom konaní.

18. Konajúci súd vykonal vo veci dokazovanie oboznámením sa s listinami, ktoré tvoria obsah spisu, ako
aj s obsahmi písomných a ústnych vyjadrení strán sporu a dospel k zisteniu nasledovného skutkového
stavu.

19. Z výzvy na odstránenie nedostatkov v neuspokojivom plnení pracovných úloh zo dňa 27.7.2021 súd
zistil, že vedúci zamestnanec zamestnávateľa, T. K. F. zaslal žalobcovi výzvu, ktorou mu bolo oznámené,
že nedosahuje uspokojivé plnenie pracovných úloh, a to konkrétne pri plnení svojich pracovných úloh
spojených s prácou „skladníka“ na H. A. a sťažnosti od R. F., v nadväznosti na čo ho E. R. žiada, aby sa
v budúcnosti vyvaroval vyššie uvedenému konaniu, pracoval svedomito, riadne a bezpečne, v súlade
s prevádzkovými pokynmi, právnymi a ostatnými predpismi, aby prísne dodržiaval právne a ostatné

predpisy vzťahujúce sa na ním vykonávanú prácu a aby konal v súlade s oprávnenými záujmami svojho
zamestnávateľa, zabraňujúc tak porušeniu pracovnej disciplíny.

20. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 13. – 15.8.2021 (čl. 249 – 250) súd zistil, že
žalobca inicioval predaj svojho bytu aj dojednával konkrétne podmienky jeho predaja prostredníctvom

žalovaného, resp. realitnej kancelárie.

21. Z B. L. H. M. zo dňa 13.8.2021 súd zistil, že žalobca s manželkou v pozícii budúcich kupujúcich
uzatvorili s H. F., G. F. a O. N., H. F. ako budúcimi predávajúcimi, za účasti sprostredkovateľa, spoločnosti
J. – J. H., K. dohody o rezervovaní nehnuteľnosti – bytu č. X M. Q. T. E. F. za kúpnu cenu vo výške

129 990,- Eur, s tým, že budúca kúpna zmluva mala byť podpísaná do 15.11.2021.

22. Z B. L. H. M. zo dňa 16.8.2021 súd zistil, že žalobca s manželkou v pozícii budúcich predávajúcich
uzatvorili so žalovaným a jeho manželkou ako budúcimi kupujúcimi, za účasti sprostredkovateľa,
spoločnosti J. – J. H., K. dohody o rezervovaní nehnuteľnosti – bytu U. X na F. T. E. F. za kúpnu cenu

vo výške 99 000,- Eur, s tým, že budúca kúpna zmluva mala byť podpísaná do 15.11.2021.

23. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 8.10.2021 (čl. 66) súd zistil, že žalobca
dňa 8.10.2021 žiadal od žalovaného, aby mu poslal sumu 4 500,- Eur pozostávajúcu z čiastky 1 500,-
Eur z titulu sankčnej sumy a vo výške 3 000,- Eur ako vrátenej zálohy, a to z dôvodu, že rodina F. sa

rozhodla svoj byt žalobcovi a jeho manželke nepredať.

24. Z Potvrdenia o platbe zo dňa 14.10.2021 (čl. 63) súd zistil, že daného dňa bola na účet spoločnosti
J. – J. H., K. pripísaná platba vo výške 1 500,- Eur so správou pre príjemcu – úhrada časti paušálnych
výdavkov – D. C. – F. odstúpenie RZ.

25. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 15.10.2021 (čl. 67) súd zistil, že žalobca
potvrdil, že dňa 15.10.2021 mu prišli obe platby, aj čiastka vo výške 1 500,- Eur aj čiastka vo výške
3 000,- Eur s tým, že sa dohodli, že žalovaný bude žalobcovi hľadať ďalší byt na kúpu za nezrealizovanú
kúpu bytu od rodiny F..

26. Z B. U. X F. B. L. H. M. zo dňa 16.8.2021 zo dňa 24.11.2021 súd zistil, že žalobca s manželkou,
žalovaný s manželkou a spoločnosť J. – J. H., K. sa dohodli na navýšení kúpnej ceny za budúcu kúpu
bytu žalobcu a jeho manželky zo sumy 99 000,- Eur na sumu 101 000,- Eur a na predĺžení termínu na
uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy do dňa 30.6.2022.

27. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 26.4.2022 (čl. 64) súd zistil, že žalobca
oznámil žalovanému, že neuzatvorí kúpnu zmluvu v termíne do 30.6.2022 a chce sa dohodnúť, že
žalovaný alebo on, žalobca, dajú spísať dohodu o zrušení dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa
16.8.2021, pričom žiadali o úhradu čiastky vo výške 300,- Eur.

28. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 27.4.2022 (čl. 64) súd zistil, že žalovaný
odsúhlasil zrušenie dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021, avšak odmietol vyjednávanie
žalobcu ohľadne výšky paušálnych nákladov, ktoré mal žalobca uhradiť.29. Z Odstúpenia od dohody o rezervácii nehnuteľnosti adresovanej dňa 28.4.2022 žalovanému a jeho
manželke súd zistil, že žalobca oznámil odstúpenie od dohody z dôvodu, že túto s manželkou podpísali

v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, že suma 3 000,- Eur, ktorú sú povinní zaplatiť výrazne
prevyšuje skutočné náklady spoločnosti J. – J. H., K., že v dohode je nápadne nevýhodná podmienka
pre budúcich predávajúcich a to bod 4.3 a 4.4 dohody, že dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad výkonu
práva – odstúpiť od dohody je v rozpore s ust. § 544 OZ a teda absolútne neplatné podľa § 39 OZ.

30. Z Odstúpenia od dohody o rezervácii nehnuteľnosti adresovanej dňa 28.4.2022 spoločnosti J. – J.
H., K. súd zistil, že táto obsahuje rovnaké argumenty ako tá adresovaná žalovanému a jeho manželke.

31. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 10.5.2022 (čl. 64 – 65) súd zistil, že žalobca
žiadal o zníženie zmluvnej pokuty na sumu 2 000,- Eur, pričom žalovaný uviedol, že súhlasí s ponížením
na sumu 2 250,- Eur, s tým, že 1 500,- Eur je pre žalovaného ako budúceho kupujúceho a 675,- Eur +

DPH je ponížená paušálna náhrada výdavkov.

32. Z detailu pohybu N. G., P. zo dňa 11.5.2022 súd zistil, že žalobca dňa 11.5.2022 zaslal na účet
žalovaného čiastku vo výške 2 250,- Eur.

33. Z prevodného príkazu K. K., P. zo dňa 18.5.2022 súd zistil, že žalovaný vložil na účet čiastku vo
výške 750,- Eur s poznámkou pre príjemcu – F. X, Q. J. H. – D. – L. L. H..

34. Z vyjadrenia k odstúpeniu od RZ (čl. 30) súd zistil, že žalovaný, ako aj spoločnosť J. – J. H., K.
ako sprostredkovateľ žalobcovi oznámili, že akceptujú odstúpenie od dohody o rezervácii nehnuteľnosti,

a zároveň žalovaný potvrdil, že dňa 11.5.2022 prijal na svoj súkromný účet platbu vo výške 2 250,- Eur,
ktorá pozostáva zo sumy 1 500,- Eur z titulu paušálnej náhrady výdavkov pre neho z dôvodu odstúpenia
od dohody z dôvodu na strane žalobcu a zo sumy 750,- Eur pre sprostredkovateľa z titulu úhrady
doposiaľ vynaložených nákladov v súvislosti s predajom nehnuteľnosti žalobcu, s tým že táto suma bola
preposlaná na účet sprostredkovateľa ako vyplatenie faktúry, spoločnosť J. – J. H., K. potvrdila pripísanie

sumy vo výške 750,- Eur na svoj účet. Zároveň potvrdili, že záväzky žalobcu voči žalovanému, ako aj
spoločnosti J. – J. H., K. sú uhradené v plnej výške.

35. Z výsledku reklamačného konania zo dňa 28.7.2022 súd zistil, že zásielka adresovaná spoločnosti
J. – J. H., K. bola tomuto doručená dňa 10.5.2022.

36. Z výsledkov reklamačných konaní zo dňa 26.7.2022 súd zistil, že zásielka adresovaná žalovanému
a zásielka adresovaná manželke žalovaného boli obe adresátom doručené dňa 12.5.2022.

37. Zistený skutkový stav súd posúdil podľa nasledovných právnych predpisov.

38. Podľa ust. § 50a ods. 1 OZ platí, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby
uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

39. Podľa ust. § 48 ods. 1 OZ platí, že od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v

inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

40. Podľa ust. § 49 OZ platí, že účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných
podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.

41. Podľa čl. 8 CSP platí, že strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie
vo veci a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov
súdu.

42. Podľa ust. § 150 ods. 1 CSP platí, že strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité

pre rozhodnutie vo veci a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti
a podľa pokynov súdu.43. Podľa ust. § 544 ods. 1 OZ platí, že ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti
zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

44. Podľa ust. § 544 ods. 2 OZ platí, že zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní
musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

45. Podľa ust. § 545a OZ platí, že neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím

na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody
spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku
škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej
škody.

46. Podľa ust. § 40 ods. 1 OZ platí, že ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon

alebo dohoda účastníkov, je neplatný.

47. Podľa ust. § 46 ods. 1 OZ platí, že písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností,
ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

48. Podľa ust. § 40 ods. 2 OZ platí, že písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba
písomne.

49. Podľa ust. § 40 ods. 4 OZ platí, že písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený
telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu

právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Písomná forma je zachovaná vždy, ak
právny úkon urobený elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným elektronickým podpisom
alebo zaručenou elektronickou pečaťou.

50. Podľa ust. § 43a ods. 1 OZ platí, že prejav vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy, ktorý je určený jednej

alebo viacerým určitým osobám, je návrhom na uzavretie zmluvy (ďalej len „návrh“), ak je dostatočne
určitý a vyplýva z neho vôľa navrhovateľa, aby bol viazaný v prípade jeho prijatia.

51. Podľa ust. § 43c ods. 1 OZ platí, že včasné vyhlásenie urobené osobou, ktorej bol návrh určený,
alebo iné jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej súhlas, je prijatím návrhu.

52. Podľa ust. § 44 ods. 1 OZ platí, že zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie
zmluvy nadobúda účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie návrhu.

53. Podľa ust. § 572 ods. 2 OZ platí, že strany sa môžu dohodnúť, že nesplnený záväzok alebo jeho časť

sa zrušuje bez toho, aby vznikol nový záväzok. Ak z dohody nevyplýva niečo iné, zrušovaný záväzok
zaniká, keď návrh na jeho zrušenie prijala druhá strana.

54. Podľa ust. § 572 ods. 3 OZ platí, že dohoda o zrušení záväzku sa musí uzavrieť písomne, ak sa
zrušuje záväzok dojednaný písomne.

55. Podľa ust. § 151 ods. 1 CSP platí, že skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela,
sa považujú za nesporné.

56. Podľa ust. § 191 ods. 1 CSP platí, že dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz

jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo
počas konania najavo.

57. Vychádzajúc zo skutkového stavu zisteného z predložených dôkazov bolo nesporné, že medzi
stranami sporu platne vznikol dňa 16.8.2021 záväzkový vzťah z titulu dohody o rezervácii nehnuteľnosti,

na základe ktorej chcel žalobca so svojou manželkou uzatvoriť kúpnu zmluvu na predaj svojho bytu
a tento zmluvný vzťah nadväzoval na zmluvný vzťah medzi žalobcom, jeho manželkou a rodinou F.,
vzniknutý dňa 13.8.2021 z titulu dohody o rezervácii nehnuteľnosti, na základe ktorej mal žalobca
s manželkou uzatvoriť kúpnu zmluvu o kúpe bytu rodiny F..58. Predmetnú dohodu o rezervácii nehnuteľnosti súd právne posúdil ako zmluvu o budúcej zmluve.

59.Vkonaníbolozároveňnesporné,žekpodpisubudúcejkúpnejzmluvynazákladedohodyorezervácii
nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021 do dojednaného termínu nedošlo.

60. Z hľadiska prostriedkov procesného útoku a prostriedkov procesnej obrany uplatnených stranami
sporu sa súd v konaní zaoberal riešením základných sporných otázok, a to otázkou platnosti odstúpenia

od dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021 zo strany žalobcu, otázkou platnosti dojednania
o zmluvnej pokute v dohode o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021 a otázkou vzniku nároku
žalovaného na zmluvnú pokutu.

61. V prvom rade sa teda súd zaoberal otázkou platnosti odstúpenia od dohody o rezervácii
nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021 zo strany žalobcu.

62. Vychádzajúc z čl. 4 ods. 4.2 a 4.3 dohody o rezervácii nehnuteľnosti vyplýva, že budúci predávajúci
mal v súlade s ust. § 48 ods. 1 OZ zmluvne dojednanú možnosť odstúpiť od dohody v jedinom
prípade, a to v prípade, ak budúci kupujúci neuhradí prvú časť dohodnutej kúpnej ceny za podmienok
dojednaných v dohode.

63. Uvedeným ustanovením však samozrejme nedošlo k vylúčeniu možnosti odstúpenia od dohody
z dôvodov uvedených v zákone, a to vrátane dôvodu podľa ust. § 49 OZ – možnosti odstúpiť od dohody
z dôvodu jej uzatvorenia v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok. S ohľadom na uvedené súd
nemohol prisvedčiť argumentu žalobcu, že by týmto dojednaním v čl. 4 ods. 4.2 a 4.3 dohody o rezervácii

nehnuteľnosti bol žalobca zbavený svojho práva na odstúpenie od dohody zo zákonných dôvodov.

64. Žalobca v konaní tvrdil, že v jeho prípade došlo z uvedených dvoch možností odstúpenia od dohody
k aktivovaniu druhej z nich, a to k naplneniu podmienok pre odstúpenie od dohody z dôvodu tiesne
asúčasnejexistencienápadnenevýhodnýchpodmienok,pretopreúčelyposúdeniaplatnéhoodstúpenia

od dohody súd skúmal, či tieto podmienky na strane žalobcu boli v čase tvrdeného odstúpenia od dohody
naplnené.

65. V prvom rade teda súd skúmal, či žalobca v konaní preukázal, že v čase odstúpenia od dohody sa
on aj jeho manželka nachádzali v tiesni.

66. Tieseň ako znak úžernícko-právnej skutkovej podstaty je mimoriadne ťaživá situácia poškodeného
(alebo inej osoby, ktorej tieseň pociťuje poškodený ako tieseň vlastnú), vyvolaná určitou, hoci len
prechodnou naliehavou potrebou, ktorej uspokojenie nie je v možnostiach poškodeného. Spravidla
pôjde o hospodárske ťažkosti, splatnosť dlhu, ktorého nesplatenie môže vážne ohroziť spoločenské

postavenie poškodeného. Môže ísť aj o iné ťažkosti, napríklad záujem zachovať vlastníctvo bytu na
vyriešenie neľahkej sociálnej situácie. V tiesni môže poškodený konať aj vtedy, ak má dostatočné
prostriedky na jej odstránenie, avšak nemá ich k dispozícii okamžite (strata alebo odcudzenie dokladov
a potrebnej hotovosti ďaleko od domova pod.). Pomer závislosti sám osebe ešte neznamená stav tiesne
u závislej osoby, závislosť však môže okrem ďalších okolností spolupôsobiť pri vzniku stavu tiesne. Aj

keď tieseň musí mať základ v objektívne danom a pôsobiacom stave, na jej relevanciu to ešte nestačí.
Konajúci ju musí subjektívne pociťovať a musí sa stať pohnútkou na jeho prejav vôle. Ak je tu stav
objektívne vyvolávajúci tieseň (objektívne spôsobilý vyvolať tieseň), ale ak tento stav na konanie daného
subjektu nevplýval, potom nemožno od úkonu odstúpiť z tohto dôvodu.

67. Pre účely preukázania existencie tiesne je nutné, aby žalobca v konaní preukázal stav tiesne
vyvolaný objektívnymi okolnosťami a vlastné subjektívne prežívanie tejto tiesne, ktoré pôsobilo na
konanie žalobcu tak, že vykonal úkon, ktorý by bez existencie tiesne nevykonal.

68. Žalobca pre účely unesenia dôkazného bremena (bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno) ohľadne

tiesne pri podpise dohody o rezervácii nehnuteľnosti dňa 16.8.2021 súdu uviedol jediné skutkové
tvrdenie, a to na str. 6 podanej žaloby, kde uviedol, že v tiesni sa nachádzal preto, že dňa 27.7.2021
prevzal od zamestnávateľa T. K. K. výzvu na odstránenie nedostatkov v neuspokojivom plnení
pracovných úloh, pričom tieseň v dôsledku tejto zamestnávateľovej výzvy pôsobila na žalobcu v deňpodpisu dohody takou intenzitou, že v dôsledku tejto tiesne urobil právny úkon, ktorý by, nebyť tiesne,
neurobil. Žalobca zároveň súdu na preukázanie uvedenej skutočnosti predložil jediný dôkaz, a to výzvu
na odstránenie nedostatkov v neuspokojivom plnení pracovných úloh zo dňa 27.7.2021.

69. Povinnosť strany sporu tvrdiť, má kľúčový význam a predstavuje jeden zo základných princípov
civilného procesu. Žalobca si v konaní zanedbal svoju povinnosť tvrdenia a v nadväznosti na to aj
dôkaznú povinnosť, keďže v podanej žalobe, ako ani v následných vyjadreniach žiadnym spôsobom
skutkovo nevymedzil objektívne a subjektívne podmienky existencie ním tvrdenej tiesne, teda stav akej

tiesne u neho vyvolala výzva zamestnávateľa a aký súvis malo upozornenie jeho zamestnávateľa na
neuspokojivé plnenie pracovných úloh s podpisom dohody o rezervácii nehnuteľnosti. Argumentácia
judikatúrou najvyšších súdnych autorít ohľadne teoretických východísk preukazovania tiesne nie je
spôsobilá nahradiť konkrétne skutkové okolnosti danej veci, a teda preukázať na strane žalobcu
objektívne existujúci stav, ktorý by žalobca subjektívne pociťoval ako stav tiesne. Súd si je vedomý
judikatúry týkajúcej sa tiesne a jej preukazovania v súdnom konaní. Je však nutné uviesť, že žalobca

sa porušujúc svoje procesné povinnosti tvrdiť a preukazovať, spoliehal na to, že samotné teoretické
východiská judikatúry súdov postačujú na unesenie dôkazného bremena ohľadne existencie tiesne na
jeho strane v čase podpisu dohody o rezervácii nehnuteľnosti. Bez aplikovania záverov tejto judikatúry
na žalobcom tvrdenú tieseň rozhodnú pre meritum tohto konania, teda bez toho, aby žalobca konkrétne
uviedol, z akého dôvodu a v čom spočívala jeho tieseň, aký charakter mala táto tieseň, aká bola jej

intenzita, za akým účelom uzatváral spornú dohodu, čo v dôsledku tiesne od realizovania tejto dohody
v danom čase očakával a ďalšie rozhodné súvislosti, nebolo možné túto tieseň posúdiť z prostriedkov
procesného útoku uvádzaných žalobcom.

70. Strohé tvrdenie o tom, že tu bola výzva zamestnávateľa, že na základe nej vznikla a existovala

neurčitá tieseň a že jej dôsledkom bol podpis spornej dohody o rezervácii nehnuteľnosti súdu ani
v spojení so všeobecnou judikatúrou súdov na preukázanie tiesne na strane žalobcu nepostačilo.

71. Súd teda konštatoval, že žalobca v konaní neuniesol dôkazné bremeno (ani bremeno tvrdenia,
ani dôkazné bremeno) ohľadne preukázania existencie tiesne na jeho strane v čase podpisu dohody

o rezervácii nehnuteľnosti.

72. Vzhľadom na to, že súd v súlade s ust. § 191 ods. 1 CSP hodnotí dôkazy jednotlivo, ale aj vo
vzájomných súvislostiach, súd vyhodnotil existenciu tvrdenej tiesne na strane žalobcu vychádzajúc
pritom tak z prostriedkov procesného útoku, ktoré predložil žalobca, ale aj z prostriedkov procesnej

obrany predložených žalovaným, t.j. z vykonaných dôkazov v celkovom kontexte.

73. Z dôkazov predložených žalovaným bolo preukázané, že dohoda o rezervácii nehnuteľnosti
uzatvorená medzi žalobcom a jeho manželkou a žalovaným a jeho manželkou ohľadne predaja bytu
žalobcu nebola uzatváraná náhle, bez rozmýšľania, pod tlakom nepriaznivých udalostí, s potrebou

predaja za akýchkoľvek podmienok, či z dôvodu potreby inkasovania finančných prostriedkov
speňažením majetku za účelom preklenutia nepriaznivého životného obdobia.

74. Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že pred uzatvorením dohody o rezervácii nehnuteľnosti
so žalovaným žalobca uzatvoril dňa 13.8.2021 dohodu o rezervácii nehnuteľnosti so súrodencami F..

Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti so žalovaným teda žalobca uzatvoril ako nadväzujúcu dohodu, po
uzatvorení dohody o budúcej kúpe nehnuteľnosti so súrodencami F.. Prihliadnuc na pomer kúpnych
cien, ktoré sa mali na základe budúcich kúpnych zmlúv uzatvoriť, a teda dohody o budúcej kúpe bytu
žalobcom a budúcom predaji bytu žalobcom je zrejmé, že žalobca mal zaplatiť za kúpu nehnuteľnosti
od F. vyššiu kúpnu cenu ako tú, ktorú mal inkasovať za predaj svojej nehnuteľnosti, z jeho strany teda

za kúpu nehnuteľnosti od súrodencov Kráľových bolo nutné doplatiť rozdiel kúpnych cien.

75. Vyhodnotiac zistený skutkový stav má súd za to, že žalobca neuzatváral dohodu o rezervácii
nehnuteľnosti so žalovaným z dôvodu ťarchy nepriaznivej situácie zapríčinenej výzvou zo strany
zamestnávateľa tak ako to prezentoval v konaní žalobca, túto dohodu neuzatváral z dôvodu potreby

finančného zabezpečenia zo strachu, napr. pred stratou zamestnania a príjmu do rodiny. Túto dohodu
žalobca uzatváral, tak ako to uviedol a aj nepochybne preukázal žalovaný, za účelom zvýšenia svojho
životného štandardu kúpou finančne nákladnejšej nehnuteľnosti.76. Súd na základe vykonaného dokazovania teda dospel k záveru, že dňa 16.8.2021 na žalobcu
nepôsobila žiadna tieseň, preto mal v konaní súd za to, že žalobca nepreukázal splnenie už prvej
podmienky pre platné odstúpenie od dohody podľa § 49 OZ.

77. Hoci už nesplnenie jednej z kumulatívnych podmienok ust. § 49 OZ má za následok nemožnosť
uplatnenia inštitútu odstúpenia od zmluvy, súd samostatne vyhodnotil aj splnenie druhej kumulatívnej
podmienky, a to existencie nápadne nevýhodných podmienok.

78. Kumulatívnou požiadavkou zákona na realizáciu oprávnenia odstúpiť od zmluvy sú nápadne
nevýhodné podmienky, za ktorých bola zmluva, resp. dohoda uzavretá. Nápadnú nevýhodnosť
podmienok treba skúmať v každom jednotlivom prípade osobitne a prihliadnuť najmä na to, aké plnenie
sa stáva povinnosťou pre účastníka, ktorý koná v tiesni, a na aké plnenie má tento účastník zmluvy
právo, pričom ak je medzi týmito plneniami zjavný hodnotový nepomer, možno usúdiť, že v okamihu
uzavretia zmluvy existovali nápadne nevýhodné podmienky.

79. Žalobca, vychádzajúc z jeho tvrdení v priebehu konania, vyvodzoval nápadne nevýhodné podmienky
interpretujúc čl. 4 ods. 4.2, 4.3, 4.4 a 4.5 dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021, s tým,
že tieto sú absolútne neplatné, nakoľko: 1/ mu vylučujú možnosť odstúpenia od zmluvy zo zákonných
dôvodov, 2/ ho sankcionujú zmluvnou pokutou za výkon práva – odstúpenie od zmluvy, 3/ porušujú

súkromnoprávnu zásadu ekvivalencie vzájomných zmluvných plnení a 4/ spôsobujú, že žalobca sa
vopred vzdáva práva na zaplatenie zmluvnej pokuty.

80. Čl. 4 ods. 4.2 dohody s označením odstúpenie predávajúceho, ktoré pojednáva o zmluvne
dojednanej možnosti budúceho predávajúceho odstúpiť od dohody o rezervácii nehnuteľnosti vníma

žalobca ako absolútne neplatné z toho dôvodu, že mu týmto ustanovením mal žalovaný odňať možnosť
odstúpiť od dohody zo zákonných dôvodov.

81. Ako už z vyššie uvedeného vyplýva, s týmto tvrdením žalobcu nie je možné sa stotožniť,
nakoľko zmluvné dojednanie možnosti odstúpenia od dohody a absencia uvedenia zákonného dôvodu

odstúpenia od dohody v samotnej dohode nevylučuje zákonné právo žalobcu na odstúpenie od dohody
podľa ust. § 49 OZ, keďže toto právo mu je zákonom garantované.

82. Čl. 4 ods. 4.3 dohody s označením Výška paušálnej náhrady, v spojení s ods. 4.4 a 4.5 dohody
s označením Porušenie podmienok dohody kupujúcim/predávajúcim pojednáva o zmluvnej pokute

v celkovo troch prípadoch, podľa ods. 4.3 v prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a zároveň
ani k platnému odstúpeniu od zmluvy, podľa ods. 4.4 v prípade porušenia podmienok dojednaných
v zmluve zo strany budúceho kupujúceho a podľa ods. 4.5 v prípade porušenia podmienok dojednaných
v zmluve zo strany budúceho predávajúceho. Ani jedno z uvedených ustanovení dohody o rezervácii
nehnuteľnostiniejemožnévykladaťvtomzmysle,žebysankcionovaložalobcuzavýkonprávavpodobe

odstúpenia od zmluvy, keďže výslovne sa v ods. 4.3 dohody konštatuje, že povinnosť uhradiť paušálne
náklady je dojednaná pre prípad, ak nedôjde k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy ani k platnému
odstúpeniu od zmluvy, čím sa má na mysli tak odstúpenie zo zmluvne dojednaných, ako aj zákonných
dôvodov.

83. Z uvedeného je teda zrejmé, že dojednanie v ods. 4.3 dohody výslovne vylučuje vznik nároku na
paušálnu náhradu nákladov – zmluvnú pokutu v prípade platného odstúpenia od zmluvy. Predmetné
ustanovenie dohody preto nemôže byť absolútne neplatným pre rozpor so zákonom, keďže nejde
o sankciu za výkon práva, ale interpretujúc ods. 4.3 v spojení s ods. 4.4 a 4.5 dohody je zrejmé,
že zmluvná pokuta je sankciou za porušenie povinností, ktoré má za následok nenaplnenie účelu

dohody, a teda nepodpísanie budúcej kúpnej zmluvy (porušenie povinnosti v dojednanej lehote podpísať
kúpnu zmluvu alebo neposkytnutie potrebnej súčinnosti na uzatvorenie kúpnej zmluvy alebo prevedenie
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na tretiu osobu ako budúceho kupujúceho).

84. S ohľadom na uvedené je zrejmé, že zmluvná pokuta, nazvaná ako paušálna náhrada nákladov,

nebola v dohode dojednaná za výkon práva, ale v súlade s ust. § 544 ods. 1 OZ za porušenie povinností
strán dohody, a to tak jednej, ako aj druhej strany dohody. Ani z tohto pohľadu teda nie je možné
konštatovať nevyváženosť vzájomných plnení v rámci uzatvorenej dohody.85. Čl. 4 ods. 4.4 a ods. 4.5 dohody v súvislosti s dojednanou možnosťou zápočtu pohľadávok podľa ust.
§ 580 OZ žalobca v podanej žalobe interpretuje tak, že dojednaním možnosti zápočtu zmluvnej pokuty
a nároku na vrátenie zaplatenej zálohy vzniká nerovnováha v právach a povinnostiach zmluvných strán,

a to v tom zmysle, že v prípade rovnakého porušenia povinností (neuzatvoriť kúpnu zmluvu v dojednanej
lehote, neposkytnutie súčinnosti) je žalobca ako budúci predávajúci povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo
výške 3 000,- Eur, ale naopak žalovaný ako budúci predávajúci zaplatí zmluvnú pokutu vo výške 0,- Eur,
nakoľko dôjde k realizácii zápočtu.

86. Konajúci súd vo svetle uvedených námietok žalobcu preskúmal ods. 4.4 a 4.5 dohody, avšak nezistil
v nich žiadnu nerovnováhu v právach a povinnostiach strán dohody.

87. Vychádzajúc z uvedených ustanovení je zrejmé, že v prípade porušenia povinnosti zo strany
ktorejkoľvek strany dohody vznikajú stranám sporu dva základné nároky, a to nárok na zmluvnú pokutu
a z dôvodu nerealizovania účelu dohody (neuzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy) nárok budúceho

kupujúceho – žalovaného na vrátenie zaplatenej zálohy v plnej výške.

88. Zálohu vo výške 3 000,- Eur je v tejto súvislosti nutné vnímať ako samostatný nárok. Predmetná
záloha je definovaná v rámci dojednanej dohody samostatne, ako záloha na kúpnu cenu, pričom
v prípade zániku záväzku na uzatvorenie kúpnej zmluvy sa táto záloha pre nezrealizovanie účelu

musí vrátiť naspäť tomu, kto ju zaplatiť, teda budúcemu kupujúcemu (v tomto prípade žalovanému).
Predmetné vyrovnanie zálohy na kúpnu cenu však nesúvisí s otázkou zmluvnej pokuty, vzniku nároku
na ňu a potreby jej úhrady. Po nezrealizovaní účelu zmluvy tak žalovanému ako budúcemu kupujúcemu
podľa uzatvorenej dohody za každých okolností vzniká nárok na vrátenie zaplatenej zálohy na kúpnu
cenu.

89. Čo sa týka zmluvnej pokuty, tú je nutné vnímať samostatne od práva na vrátenie zálohy na kúpnu
cenu.

90. V prípade porušenia povinnosti zo strany žalobcu ako budúceho predávajúceho je žalobca povinný

zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 3 000,- Eur, žalovanému ako budúcemu kupujúcemu tak vzniká
pohľadávka voči žalobcovi na úhradu zmluvnej pokuty vo výške 3 000,- Eur. V prípade porušenia
povinnosti zo strany žalovaného ako budúceho kupujúceho vznikne žalovanému pohľadávka na
zmluvnú pokutu vo výške 3 000,- Eur voči žalobcovi. V oboch prípadoch žalovanému ako budúcemu
kupujúcemu zároveň vznikne aj nárok na vrátenie zaplatenej zálohy vo výške 3 000,- Eur od žalobcu

ako budúceho predávajúceho.

91. Keďže táto povinnosť žalovaného zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu a právo na vrátenie zálohy od
žalobcu by sa v osobe žalovaného ako budúceho kupujúceho spojili a vzájomne kryli, v dohode bola
dojednaná možnosť zápočtu týchto pohľadávok. Zápočet pohľadávok však nespôsobuje nerovnováhu

v právach a povinnostiach žalobcu a žalovaného, nakoľko v majetkovej sfére sa uvedený stav premietne
vobochprípadochtakisto,poníženímmajetkuosumu3000,-Eurnastranesubjektuporušujúcehosvoje
povinnosti, v prípade porušenia povinnosti žalobcom ako budúcim predávajúcim v podobe povinnosti
zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 3 000,- Eur a v prípade porušenia povinnosti zo strany budúceho
kupujúceho v nevrátení zálohy vo výške 3 000,- Eur.

92. Na základe uvedeného súd dospel k záveru, že ani v uvedenej súvislosti nie je možné vnímať
v dojednaní čl. 4 dohody žiadnu nápadne nevýhodnú podmienku a v danom prípade nejde o vzdanie
sa práva na zaplatenie zálohy, len o využitie zákonom dovoleného inštitútu započítania vzájomne sa
kryjúcich pohľadávok.

93. Nad rámec uvedeného konajúci súd konštatuje, že vzhľadom na to, že fyzická osoba žalovaného
a právnická osoba sprostredkovateľa – spoločnosti J. – J. H., K. sú dva samostatné subjekty, súd
vyhodnotil argumentáciu žalobcu ohľadne totožnosti týchto subjektov z dôvodu totožnosti žalovaného
a riadiacich orgánov a vlastníkov spoločnosti sprostredkovateľa a z toho vyvodzujúce nápadne

nevýhodné podmienky dojednanej dohody ako neodôvodnené.

94. S ohľadom na vyššie uvedené konajúci súd konštatuje, že zo strany žalobcu nemohlo dôjsť
k platnému a účinnému odstúpeniu od dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021, nakoľkožalobca nepreukázal, že by pre odstúpenie podľa § 49 OZ boli na strane žalobcu splnené zákonné
podmienky, a to ani tvrdená tieseň, ani nápadne nevýhodné podmienky.

95. V ďalšom sa súd zaoberal otázkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute v dohode o rezervácii
nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021.

96.Zmluvnúpokutumožnodohodnúťlenpísomne,vdohodemusíbyťurčenávýškapokutyalebourčený
spôsob jej určenia a zároveň musí byť stanovená povinnosť, za porušenie ktorej dôjde na strane druhej

zmluvnej strany k vzniku nároku na takto dojednanú zmluvnú pokutu.

97. V čl. 4 dohody bolo ustanovené, že zmluvná pokuta je dojednaná za porušenie povinností, v dohode
bolo jasne, určite a zrozumiteľne určené, za porušenie akých povinností strán dohody vzniká nárok na
zmluvnú pokutu, táto dohoda bola v súlade s ust. § 544 ods. 2 OZ dojednaná v písomnej forme a bola
dojednaná aj konkrétna výška zmluvnej pokuty.

98. Konajúci súd preto dospel k záveru, že medzi stranami sporu bola dohoda o zmluvnej pokute
dojednaná platne, v súlade so zákonom.

99.Konajúcisúdsaďalejzaoberalotázkou,činastranežalovanéhovznikolnároknazaplateniezmluvnej

pokuty.

100.Nakoľkozoskutkovéhostavuzistenéhozvykonanéhodokazovaniavyplynulo,žekpodpisubudúcej
kúpnej zmluvy, a teda k zrealizovaniu účelu dohody o rezervácii nehnuteľnosti nedošlo, pričom súd
uzavrel, že k ukončeniu dohody o rezervácii nehnuteľnosti nedošlo v dôsledku žalobcom tvrdeného

odstúpenia od dohody podľa § 49 OZ, zaoberal sa pre účely zodpovedania otázky vzniku nároku
na zmluvnú pokutu tým, či došlo zo strany žalobcu k porušeniu povinnosti z dohody o rezervácii
nehnuteľnosti, s ktorým by bol spojený nárok na zmluvnú pokutu.

101. Pre zodpovedanie otázky porušenia povinnosti zo strany žalobcu súd vychádzal a vyhodnocoval

vykonanédôkazy,ktorésúdupreukázaliskutkovýstavohľadnedôvodov,prektorénedošlokuzatvoreniu
budúcej kúpnej zmluvy, na koho strane tieto dôvody boli a eventuálne akým spôsobom k porušeniu
povinnosti došlo.

102. V tejto súvislosti konajúci súd vyhodnocoval žalovaným predložené a žalobcom nespochybnené

dôkazy, a to sms komunikáciu zo dní 26. – 27.4.2022 (čl. 64). Vychádzajúc z tohto dôkazu bolo
nepochybne preukázané, že žalobca oznámil žalovanému, že z jeho strany nedôjde k podpisu budúcej
kúpnej zmluvy, požiadal o ukončenie zmluvného vzťahu a bol si vedomý svojej povinnosti uhradiť na
to nadväzujúcu zmluvnú pokutu. Z uvedeného teda súd vyvodil skutkový záver, že k podpisu budúcej
kúpnej zmluvy medzi stranami sporu z dôvodov na strane žalobcu, ktoré neboli bližšie uvedené, čo

s ohľadom na obsah dohody o rezervácii nehnuteľnosti je nutné považovať za porušenie povinnosti
pristúpiť k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy.

103. Sms správu od žalobcu zo dňa 26.4.2022 súd posúdil ako návrh na uzatvorenie dohody o zrušení
dohody o rezervácii nehnuteľnosti, a s prihliadnutím na jej obsah, výlučne len v časti záväzku uzatvoriť

budúcu kúpnu zmluvu a sms správu žalovaného zo dňa 27.4.2022 posúdil ako akceptáciu tohto návrhu,
čím dňa 27.4.2022, t.j. v deň, keď sa stretli súhlasné prejavy vôle strán dohody na zrušení ich záväzku
uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu, došlo k uzatvoreniu dohody o zrušení záväzku uzatvoriť budúcu kúpnu
zmluvu podľa dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021.

104. Dohoda o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021 bola uzatvorená písomne. Podľa ust. § 40 ods.
2 OZ písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne. Podľa zásad gramatického a
doslovného výkladu toto pravidlo správania by znamenalo, že stačí právny úkon urobiť v písomnej forme
a aj na jeho zmeny a zrušenie sa pod sankciou neplatnosti vyžaduje písomná forma. Toto ustanovenie
však treba interpretovať v spojitosti s odsekom 1 a z neho možno vyvodiť, že písomne uzavretá dohoda

musí byť predpísaná zákonom alebo dohodnutá účastníkmi úkonu. Iba na takúto písomne uzavretú
dohodu sa vzťahuje odsek 2, a preto ak je dohoda urobená písomne bez toho, aby sa o tom účastníci
úkonu výslovne dohodli, na jej zmenu alebo zrušenie sa nevyžaduje písomná forma. Nakoľko ust. § 572ods. 3 OZ rieši rovnakú situáciu ako ust. § 40 ods. 2 v spojení s ods. 1 OZ, súd má za to, že tento výklad
pre toto ustanovenie platí obdobne.

105. Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti nie je zmluvou o prevode nehnuteľnosti ako má na mysli ust. § 46
ods. 1 OZ, neexistuje ani iné zákonné ustanovenie, ktoré by stanovovalo pre túto dohodu písomnú formu
a zároveň písomná forma nebola v dohode o rezervácii nehnuteľnosti ani dojednaná, napriek tomu, že
táto dohoda bola uzatvorená v písomnej forme.

106. Na základe uvedeného je možné konštatovať, že na zrušenie dohody o rezervácii nehnuteľnosti
sa písomná forma nevyžadovala.

107. Nad rámec uvedeného súd konštatuje, že aj ak by sa na zrušenie tohto záväzku z dohody
o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021 vyžadovala písomná forma, v súlade s ust. § 40 ods. 4 OZ
sa pod pojmom iné elektronické prostriedky majú na mysli napr. fax, internet, e-mail, mobilný telefón,

pričom právny úkon urobený takouto formou zákon považuje za právny úkon urobený v písomnej forme,
aksúsúčasnesplnenédvepodmienky,ato,žemusíísťoprostriedky,ktoréumožňujúzachytenieobsahu
právneho úkonu a zároveň musí byť identifikovateľná osoba, ktorá takýmto spôsobom urobila právny
úkon. S ohľadom na uvedené, keďže z sms správ zo dňa 26.4.2022 a 27.4.2022 je zrejmé, kto tieto
prejavy vôle učinil, identita osôb posielajúcich správy nebola stranami sporu v konaní spochybnená,

preto ju súd považoval za nespornú, žalobca autenticitu týchto sms správ nespochybnil, súd dospel
k záveru, že sms správy (čl. 64) je možné považovať za zachovanie písomnej formy uzatvorenia dohody
o zrušení záväzku uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu na základe dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa
16.8.2021.

108. Vychádzajúc z čl. 4 ods. 4.3 a ods. 4.5 dohody v spojení so zisteným skutkovým stanom je zrejmé,
že ku dňu 30.6.2022 (predĺžený termín na podpis budúcej kúpnej zmluvy podľa dodatku na čl. 61 – 62)
nebola medzi žalobcom a jeho manželkou a žalovaným a jeho manželkou uzatvorená budúca kúpna
zmluva, ktorú predpokladala dohoda o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.8.2021, zo strany žalobcu
a jeho manželky teda došlo k porušeniu povinnosti uzatvoriť v dojednanom termíne budúcu kúpnu

zmluvu, a to na základe dohody o zrušení dohody o rezervácii nehnuteľnosti.

109. S prihliadnutím na obsah dohody o zrušení záväzku uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu je zároveň
nutné konštatovať, že strany sporu nedojednali zrušenie dohody o rezervácii nehnuteľnosti v časti
povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu, ktoré dojednanie tým pádom ostalo naďalej v platnosti, aj vzhľadom

na skutkový stav, preukazujúci splnenie podmienok pre vznik nároku na zmluvnú pokutu na strane
žalovaného dojednaný v dohode o rezervácii nehnuteľnosti. Je zrejmé, že k stavu nepodpísania budúcej
kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane žalobcu ako budúceho predávajúceho, ktorý dňa 26.4.2022
bez uvedenia dôvodu žalovanému oznámil, že s manželkou budúcu kúpnu zmluvu do 30.6.2022
neuzatvoria.

110. Nakoľko dňa 27.4.2022 bolo stranami sporu dojednané zrušenie dohody o rezervácii nehnuteľnosti,
čo znamenalo porušenie záväzku žalobcu ako budúceho predávajúceho uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu
a nedošlo ani k platnému odstúpeniu od dohody, aktivoval sa uvedeným dňom čl. 4 ods. 4.3 a ods.
4.5 dohody o rezervácii nehnuteľnosti a žalovanému tak vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty,

ktorý sa stal splatný do troch dní od márneho uplynutia lehoty na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, t.j.
dňa 3.7.2022 (lehota bola dojednaná v zmysle dodatku do 30.6.2022), pričom žalobca zmluvnú pokutu
v termíne, dňa 11.5.2022 žalovanému uhradil.

111. Žalobca ďalej v priebehu konania zároveň namietal, že dojednaná výška zmluvnej pokuty zjavne

nezodpovedá výške reálnych nákladov, ktoré mali žalovanému vzniknúť.

112. Nielen zo systematického hľadiska zaradenia inštitútu zmluvnej pokuty do koncepcie Občianskeho
zákonníka, ale aj z jeho samotnej povahy vyplýva, že zmluvná pokuta má primárne zabezpečovaciu
funkciu pre prípad nesplnenia záväzku zo strany dlžníka riadne a včas. Okrem zabezpečovacej funkcie

je nesporná aj prevenčná funkcia. Zmluvná pokuta núti dlžníka plniť riadne a včas, pretože ten si
uvedomuje hroziacu sankciu, s čím je spojený aj výrazný motivačný prvok pre dlžníka a snaha vyhnúť
sa sankcii materiálnej povahy. Inštitút zmluvnej pokuty plní v určitom zmysle paušalizovanú náhradu
škody pri porušení zmluvnej povinnosti, nakoľko zmluvná pokuta je dohodnutá peňažná čiastka, ktorú jedlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade, že nesplní svoju zmluvnú povinnosť, ku ktorej sa zaviazal a
to bez ohľadu na to, či porušením povinnosti, vznikla veriteľovi škoda, pričom zmluvnou pokutou možno
vylúčiť spory o náhradu škody, ktoré by inak mohli vzniknúť (Najvyšší súd SR, sp. zn. 2 MObdo/3/2009).

Zmluvná pokuta má okrem uvedených funkcií aj funkciu reparačnú (uhradzovaciu), lebo jej zmyslom
je tiež reparovať na strane veriteľa ujmu, ktorá mu vznikla v dôsledku porušenia povinnosti zo strany
dlžníka. Zároveň však zmluvná pokuta môže zahŕňať aj ďalšie sumy, ktoré predstavujú trest (sankciu)
pre toho, kto povinnosť porušil, pričom zmluvná pokuta je nezávislou od vzniku škody (pozri rozsudok
Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 172/2007 a sp. zn. 7 MCdo/9/2012).

113. V tejto súvislosti súd preskúmal výšku zmluvnej pokuty s poukazom na ust. § 544 ods. 1 OZ,
v zmysle ktorého patrí oprávnenému zmluvná pokuta aj vtedy, ak mu žiadna škoda nevznikla, práve
z tohto dôvodu sa zmluvná pokuta nazýva aj paušalizovaná náhrada škody, kedy nie je možné túto
posudzovať z hľadiska reálne vzniknutej škody, ale túto musí povinná strana uhradiť bez ohľadu na
existenciu skutočne vzniknutej škody na strane oprávnenej strany, čím sa má zamedziť vzniku sporov

o náhradu škody a aj v súlade s ust. § 545a OZ stanovujúcim súdu možnosť využiť moderačné
oprávnenie, kedy súd je oprávnený posúdiť primeranosť výšky platne dojednanej zmluvnej pokuty a túto
eventuálne primerane znížiť.

114. Zmluvnú pokutu je potrebné dojednať v zmluvnom vzťahu tak, aby táto pokuta zahŕňala všetky

ujmy, vrátane škôd, ktoré je rozumné očakávať v danom konkrétnom vzťahu v nadväznosti na porušené
povinnosti, preto výška dojednanej zmluvnej pokuty musí mať na jednej strane dostatočnú, na druhej
strane však nie premrštenú výšku (Najvyšší súd ČR, sp. zn. 33 Odo 890/2002).

115. Vychádzajúc z obsahu dohody o rezervácii nehnuteľnosti je zrejmé, že strany dohody uzatvorili

dohodu o rezervácii nehnuteľnosti tak, že paušálna náhrada – zmluvná pokuta má nahradiť ujmy
vzniknuté ostatným stranám dohody porušením povinnosti.

116. S ohľadom na uvedené súd pri posudzovaní primeranej výšky zmluvnej pokuty skúmal v súlade
s dikciou ust. § 545a OZ jednak hodnotu a výzvam zabezpečenej povinnosti a taktiež aj výšku škody,

spôsobenej porušením povinnosti.

117. Zabezpečovaná povinnosť, ktorej porušenia sa bez uvedenia dôvodu žalobca dopustil, bola
povinnosť pristúpiť v dojednanej dobe k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy, teda hlavná a základná
povinnosť, ktorá bola predmetom uzatvorenej dohody o rezervácii nehnuteľnosti.

118. Hodnotu tejto povinnosti súd určil podľa výšky dojednanej budúcej kúpnej ceny, ktorá bola
dojednaná na 99 000,- Eur a následne dodatkom navýšená na 101 000,- Eur.

119. V čl. 4 ods. 4.3 dohody o rezervácii nehnuteľnosti bolo dojednané, že paušálna náhrada za

porušenie povinnosti pristúpiť k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy je dojednaná vo výške všetkých
nákladov, ktoré ostatným dvom stranám dohody vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu
nehnuteľností a ktoré zahŕňajú najmä všetky reálne náklady strán, vrátane odmeny spolupracujúcej
advokátskej kancelárie za poskytnutú právnu pomoc. Tento výpočet položiek, z ktorých sa vychádzalo
pri uzatváraní dohody o rezervácii nehnuteľnosti a stanovovaní výšky zmluvnej pokuty bol teda uvedený

demonštratívne. Zmluvná pokuta bola dojednaná vo výške 3 000,- Eur.

120. Súd pri hodnotení primeranosti výšky dojednanej zmluvnej pokuty prihliadol na dôkazy predložené
stranami sporu v konaní, ako aj na skutočnosti, ktoré sú všeobecne známe. Vzhľadom na to, že účelom
zmluvnej pokuty je vylúčiť potrebu preukazovania reálnej výšky škody v konkrétnom prípade porušenia

povinnosti, t.j. účelom inštitútu zmluvnej pokuty je stanovenie a krytie škody paušálnou sumou, súd
vyhodnotil náklady, ktoré sa v takýchto prípadoch zohľadňujú a mali byť kryté dojednanou zmluvnou
pokutou.

121. Súd prihliadol na to, že sprostredkovateľ, žalobca a žalovaný realizovali za účelom uzatvorenia

tejto dohody o rezervácii nehnuteľnosti viaceré osobné stretnutia, zaberajúce čas všetkým stranám
dohody, ktorý čas mohli tak budúci kupujúci, ako aj sprostredkovateľ efektívne využiť za iným účelom,
ďalej telefonickú aj sms komunikáciu, a v neposlednom rade aj obhliadku nehnuteľnosti, ktorá mala byť
predmetom predaja.122. Súd ďalej prihliadol na obsah a rozsah samotnej dohody o rezervácii nehnuteľnosti, ktorá je značne
rozsiahla a za ktorej vypracovanie právnym zástupcom – advokátskou kanceláriou nepochybne muselo

dôjsť k úhrade odmeny, ktorej výška sa odvíja od zložitosti prípadu a hodnoty vypracúvanej právnej
služby.

123. Súd musel v danej súvislosti nepochybne prihliadnuť aj na pomer hodnoty zabezpečovanej
povinnosti vo výške 101 000,- Eur k dojednanej výške zmluvnej pokuty, kde zmluvná pokuta vo výške

3 000,- Eur predstavuje 2,97% hodnoty zabezpečovanej povinnosti.

124. S prihliadnutím na objektívne predpokladané náklady súvisiace s dojednaním predaja
nehnuteľnosti, ako aj s prihliadnutím na dôkazmi preukázané náklady vynaložené stranami za účelom
dojednania predaja nehnuteľnosti (sms komunikáciou preukázané dojednania o čas zaberajúcich
stretnutiach, dojednania o úpravách podmienok dohody, či už výška kúpnej ceny, či termín uzatvorenia

budúcej kúpnej zmluvy, samotný rozsah a obsah dohody, ako aj nesporné vykonanie obhliadky
predávanej nehnuteľnosti), ktoré sa po nezrealizovaní účelu dohody (nepodpísaní budúcej kúpnej
zmluvy) práve z dôvodu na strane žalobcu stali škodou na strane ostatných strán dohody, ako aj
vzhľadom na pomer hodnoty zabezpečovanej povinnosti vo výške 101 000,- Eur k dojednanej výške
zmluvnej pokuty, dospel súd k záveru, že zmluvnú pokutu vo výške 3 000,- Eur, čo predstavuje 2,97%

hodnoty zabezpečovanej povinnosti, nie je v danom prípade možné považovať za neprimeranú reálnej
ujme utrpenej zmluvnými stranami tejto dohody.

125. S ohľadom na uvedené súd svoje moderačné právo v danom prípade vo vzťahu k celkovej výške
dojednanej zmluvnej pokuty vo výške 3 000,- Eur – 2,97% neuplatnil.

126. Súd zároveň v tejto súvislosti prihliadol aj na to, že celková vzniknutá zmluvná pokuta vo výške
3 000,- Eur bola vo vzťahu k žalobcovi vychádzajúc zo zisteného skutkového stavu ponížená o sumu
750,- Eur, teda celková zmluvná pokuta, ktorú žalobca za porušenie svojej základnej a hlavnej povinnosti
z dohody o rezervácii nehnuteľnosti zaplatil, bola vo výške 2 250,- Eur, čo predstavuje 2,22% z hodnoty

zabezpečovanej nehnuteľnosti.

127. Ďalej sa súd zaoberal primeranosťou výšky zmluvnej pokuty vo vzťahu k žalovanému, keďže
predmetom tohto súdneho konania mala byť len zmluvná pokuta inkasovaná žalovaným ako budúcim
kupujúcim, ktorý bol v zmysle dohody oprávnený na 50% dojednanej zmluvnej pokuty.

128. Súd sa teda v konaní zaoberal aj otázkou, či zmluvná pokuta vo výške 1 500,- bola pre žalovaného
ako fyzickú osobu, budúceho kupujúceho dojednaná v primeranej výške.

129. V prvom rade súd v danej súvislosti poukazuje na obsah dojednania v uzatvorenej dohode

o rezervácii nehnuteľnosti, podľa ktorej zmluvná pokuta je dojednaná v konkrétnej výške 3 000,- Eur
všeobecne, pre ostatné dve zmluvné strany, ktoré svoju povinnosť z dohody neporušili a samotný pomer
rozdelenia tejto zmluvnej pokuty medzi tieto dve strany je daný nezávisle od výšky konkrétnej ujmy tej
ktorej strany.

130. V súlade s daným dojednaním teda žalobca pri podpisovaní uvedenej dohody o rezervácii
nehnuteľnosti bral na vedomie, že zmluvná pokuta je dojednaná v danej výške za porušenie povinnosti,
pričom reálny pomer jej rozdelenia je už otázkou vzťahu ostatných dvoch strán dohody, vrátane strany
žalobcu, ak by poškodený porušením povinnosti bol on sám.

131. Ďalej súd posúdil výšku zmluvnej pokuty aj s prihliadnutím na žalobcom tvrdenú snahu žalovaného
o obohatenie sa na jeho úkor tým, že túto zmluvnú pokutu mal inkasovať v 50% žalovaný ako fyzická
osoba a v 50% obchodná spoločnosť sprostredkovateľa, ktorej spoločníkom a konateľom mal byť
žalovaný.

132. Súd pre posúdenie úmyslu žalovaného obohatiť sa na úkor žalobcu prihliadol na obsah dohody
o rezervácii nehnuteľnosti uzatvorenej medzi súrodencami F. a žalobcom a jeho manželkou, ktorého
sprostredkovateľom a teda stranou bola obchodná spoločnosť, kde vystupoval žalovaný ako spoločník
a konateľ a ako druhá strana budúcej kúpnej zmluvy vystupovali tretie osoby – súrodenci F..133. V čl. 4 ods. 4.3 tejto dohody je totožné ustanovenie o výške zmluvnej pokuty, aj pomere jej
rozdelenia po vzniku povinnosti na jej úhradu zo strany tej strany, ktorá porušila svoju povinnosť

z dohody, a to napriek tomu, že budúcim predávajúcim, ani budúcim kupujúcim z tejto dohody
nie je žalovaný ako fyzická osoba. Na základe uvedeného je zrejmé, že rovnakým spôsobom ako
v prípade zmluvnej pokuty v prejednávanom spore postupoval sprostredkovateľ, realitná kancelária, pri
sprostredkovaní predaja, resp. kúpy nehnuteľnosti všeobecne, aj v prípadoch, keď zmluvnou stranou
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nebola v pozícii budúceho kupujúceho, či budúceho predávajúceho

fyzická osoba, ktorá vykonávala funkciu ako orgán právnickej osoby – sprostredkovateľa.

134. Žalobca teda v danom smere neuniesol dôkazné bremeno ohľadne tvrdenia, že by výška
dojednanej zmluvnej pokuty bola dojednaná neprimerane vysoko len v jeho prípade a s úmyslom
žalovaného poškodiť žalobcu, či obohatiť sa na jeho úkor.

135. V neposlednom rade, pre posúdenie primeranosti výšky zmluvnej pokuty pre budúceho kupujúceho
ako fyzickú osobu súd konštatuje, že je nutné zohľadniť aj ďalšie ujmy, ktoré strane, ktorá svoju zmluvnú
povinnosť neporušila, vzniknú.

136. Zmluvná strana, ktorá uzatvára rezervačnú zmluvu – zmluvu o budúcej zmluve sa týmto zaväzuje

rezervovať svoj záujem, svoje zameranie, svoj čas, svoje finančné zdroje pre účely nadobudnutia
majetku patriacemu druhej zmluvnej strane. Táto zmluvná strana, ktorá v konečnom dôsledku neporušila
svoju povinnosť z tejto zmluvy o budúcej zmluve, dochádza v dôsledku neuskutočnenia účelu tejto
zmluvy k strate času, aj strate dôvodného očakávania, že k uzatvoreniu budúcej zmluvy a k získaniu
majetku reálne dôjde. V tejto súvislosti je nutné poukázať aj na to, že svoj záujem mohla táto zmluvná

strana v danom čase trvania záväzku s porušovateľom zamerať na uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve, či kúpnej zmluvy s inou osobou, ktorá by svoj záväzok dodržala a naplnila tak snahu vynaloženú
touto zmluvnou stranou počas trvania záväzku zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve s porušovateľom
zmluvy.

137. Neopomenuteľnou časťou ujmy, ktorá tejto zmluvnej strane, budúcemu kupujúcemu vzniká,
sú aj škody spôsobené eventuálnymi zmenami v úrokových sadzbách a bankových podmienkach
poskytovania úverov, keďže kúpa nehnuteľnosti na bývanie je v prevažnej väčšine financovaná práve
ztýchtobankovýchprostriedkovavychádzajúczčl.1ods.1.3písm.b)dohodyorezerváciinehnuteľnosti
aj táto konkrétna kúpa mala byť financovaná bankovým úverom.

138. Nie je možné opomenúť tiež ponuku a dopyt na trhu nehnuteľností, kedy počas trvania záväzku
zo zmluvy o budúcej zmluve s porušovateľom dochádza k zániku eventuálne pre budúceho kupujúceho
zaujímavých ponúk, resp. k prípadnému zvýšeniu hodnôt týchto ponúkaných nehnuteľností v dôsledku
plynutia času a zmien na trhu, kedy následne po neuskutočnení kúpy kvôli porušeniu povinnosti by

budúci kupujúci musel zvažovať, resp. musel pristúpiť ku inej kúpe, s prípadne vyššími nákladmi, ktorých
rozdiel znamená pre budúceho kupujúceho nepochybnú ujmu na majetku, a teda škodu, a ktorý sa pri
hodnotách nehnuteľností na bývanie na trhu cca 100 000,- Eur a viac, ako to je v aj v prípade danej
dohody, mohol bezpochyby pohybovať v rozsahu sporných 1 500,- Eur aj viac.

139. Časový horizont uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve a následného ukončenia zmluvy bez
realizovania jej účelu, v danom prípade časový horizont v trvaní viac ako 8 mesiacov, teda od 16.8.2021
do 27.4.2022 nepochybne vo sfére budúceho kupujúceho spôsobil vyššie uvedené ujmy, vrátane
škody aj v podobe nemožnosti využiť na financovanie vhodné bankové podmienky, zániku možnosti
nadobudnúť inú pre neho zaujímavú a finančne výhodnú nehnuteľnosť na trhu nehnuteľností, ktorá

škoda nepochybne mohla byť vo výške sporných 1 500,- Eur aj viac.

140. Práve pre všetky tieto dôvody dáva zákon zmluvným strán právo dojednať si pre prípad zmarenia
očakávania a zmarenia dôvery zverenej uzatvorením takejto dohody a v danom prípade aj škody
v dôsledku zmeny či už bankových podmienok financovania kúpy, či zmien v hodnotách nehnuteľností

a zániku prijateľných ponúk na trhu nehnuteľností, paušalizovanú náhradu škody v podobe zmluvnej
pokuty, ktorú je druhá zmluvná strana podľa § 544 ods. 1 OZ povinná zaplatiť bez ohľadu na reálny vznik
škody na strane druhej zmluvnej strany.141. Ani časť zmluvnej pokuty pripadajúca na žalovaného ako budúceho kupujúceho vo výške 1 500,-
Eur, teda v rozsahu 1,5% zo zabezpečenej povinnosti vo výške 100 000,- Eur (kúpna cena po odpočítaní
odmeny sprostredkovateľa podľa čl. 4 ods. 4.6 dohody), teda očakávaného výnosu uzatvorenej dohody,

z kúpnej ceny 100 000,- Eur, majúca kryť škody spôsobené márnym očakávaním kúpy v trvaní 8
mesiacov a to vo výške možno až niekoľko tisíc eur po strate ponúk na trhu a prípadnej potrebe kúpy
finančne nákladnejšej nehnuteľnosti preto podľa názoru súdu nie je neprimeraná škodám na strane
budúceho kupujúceho.

142. S ohľadom na všetko vyššie uvedené, že zmluvná pokuta bola dojednaná v generálnej výške
2,97%, čo nie je možné považovať za neprimeranú výšku zmluvnej pokuty, že reálne žalobca za
porušenie svojej hlavnej a základnej povinnosti z uzatvorenej dohody zaplatil zmluvnú pokutu 2,22%
z hodnoty zabezpečovanej povinnosti (2 250,- Eur zo 101 000,- Eur) a že zmluvnú pokutu pre budúceho
kupujúceho z dohody o rezervácii nehnuteľnosti – zmluvy o budúcej kúpnej zmluve vo výške 1,5%
hodnoty zabezpečovanej povinnosti s ohľadom na výšku škody pre zmarenie účelu dohody nie je taktiež

možné považovať za neprimerane vysokú spôsobeným ujmám, súd nepristúpil ani v tejto súvislosti (vo
vzťahu k výške zmluvnej pokuty hradenej žalovanému vo výške 1 500,- Eur) k uplatneniu moderačného
oprávnenia, nakoľko na to nevzhliadol zákonný dôvod.

143. S ohľadom na všetko vyššie uvedené, a teda, že žalovanému platne vznikol nárok na zmluvnú

pokutu voči žalobcovi, pričom túto nie je možné považovať za neprimeranú, súd dospel k záveru, že na
strane žalovaného nedošlo k vzniku bezdôvodného obohatenia, a preto rozhodol tak, ako je uvedené
vo výrokovej časti tohto rozsudku a žalobu podanú žalobcom v celom rozsahu zamietol.

144. Záverom súd uvádza, že žalobca sa svojimi novými skutkovými tvrdeniami domáhal, aby súd

v konaní skúmal jeho argumentačnú líniu o tom, či vo vzťahu k dohode o rezervácii nehnuteľnosti
uzatvorenejmedzisúrodencamiF.ažalobcomajehomanželkoudošlokplatnémuodstúpeniuoddohody
zo strany súrodencov F., za ktorým účelom súdu produkoval aj návrhy na vykonanie dokazovania.

145. Argumentačná línia ohľadne existencie dohody o rezervácii nehnuteľnosti medzi súrodencami

F. a žalobcom a jeho manželkou bola žalovaným poskytnutá v rámci prostriedkov procesnej obrany
a súd predmetné skutočnosti vyhodnotil v rozsahu potrebnom pre rozhodnutie tejto právnej veci,
tohto sporu medzi žalobcom a žalovaným. Predmetnú argumentačnú líniu žalovaný súdu poskytol pre
účely vyvrátenia tvrdenia žalobcu o tom, že k uzatvoreniu dohody o rezervácii nehnuteľnosti medzi
stranami sporu došlo z dôvodu tiesne vyvolanej zamestnávateľom žalobcu. Súd uvedené dôkazy, ako

aj argumentáciu žalovaného k uvedenému zohľadnil a dospel k skutkovému zisteniu, že skutočne na
strane žalobcu v čase uzatvoreniu dohody o rezervácii nehnuteľnosti tieseň neexistovala.

146.Žalobcabeznadväznostinameritumtohtokonaniaargumentačnúlíniuohľadnedohodyorezervácii
nehnuteľnosti medzi súrodencami F. a ním a jeho manželkou v konaní rozvádzal ďalej v tom smere, že

navrhoval súdu zaoberať sa platnosťou ukončenia tejto dohody, oprávnenosťou vzniku zmluvnej pokuty
z tohto zmluvného vzťahu, ako aj existenciou nárokov strán tejto dohody medzi sebou. Konajúci súd
však dospel k záveru, že ukončenie tejto dohody, ako ani nároky z toho vyplývajúce nie sú pre meritum
tohto konania relevantné. Úlohou súdu v predmetnom konaní vzhľadom na predmet konania vymedzený
samotným žalobcom bolo posúdiť zánik dohody o rezervácii nehnuteľnosti uzatvorenej medzi stranami

tohto sporu a nároky z toho vyplývajúce, na ktorých posúdenie nemá žiadny vplyv platnosť, či neplatnosť
skončenia zmluvného vzťahu medzi súrodencami F. a žalobcom a jeho manželkou.

147. Na základe uvedeného teda súd v konaní nevykonal dôkazy navrhované žalobcom za týmto
účelom, teda písomné odstúpenie od dohody zo strany súrodencov F., výpis z listu vlastníctva č. XXXXX,

kat. úz. Q., ani nahrávku a prepis nahrávky zo dňa 10.4.2024 o 7:25 hod.

148. Rovnako tak súd nevykonal dokazovanie listinnými dôkazmi predloženými žalobcom, a to jeho
diplomamizvysokýchškôl,nakoľkonejdeolistiny,ktorébymohliprispieťknáležitémuobjasneniumerita
tejto veci.

149. Podľa ust. § 255 ods. 1 CSP platí, že súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej
úspechu vo veci.150. Podľa ust. § 262 ods. 1 CSP platí, že o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu
súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

151. Podľa ust. § 262 ods. 2 CSP platí, že o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

152. V ustanovení § 255 CSP sa ako esenciálne kritérium priznania náhrady trov konania stanovuje

zásada úspechu v spore. Úspech vo veci súd vždy skúma čo do právneho základu veci a čo do výšky
priznaného nároku. Zásada úspechu vo veci (zásada zodpovednosti za výsledok sporu) charakteristická
pre sporové konania sa uplatní tak, že neúspešná strana sporu je povinná nahradiť v spore úspešnej
strane trovy konania, ktoré úspešnej strane vznikli. Procesný úspech sa určuje vo vzťahu k predmetu
sporu úspechom (t. j. víťazstvom) v spore. Plný úspech v spore sa zisťuje porovnaním žalobnej žiadosti
(petitu) a výroku, ktorým sa rozhodlo vo veci samej. Plný úspech v spore môže mať žalobca aj žalovaný.

U žalobcu ide o plný úspech vo veci vtedy, ak sa výrok meritórneho rozhodnutia zhoduje so žalobným
petitom, ktorý bol naposledy urobený vo veci samej (v prípade žaloby na plnenie ide nielen o istinu, ale
aj o príslušenstvo), t. j. ak sa jeho žalobe vyhovelo v celom rozsahu.

153. Porovnaním žalobného petitu a výroku rozsudku, ktorým bola žaloba v celom rozsahu zamietnutá,

je zrejmé, že úspešnou stranou v tomto konaní bol žalovaný.

154. Vzhľadom na uvedené zákonné ustanovenia súd v súlade so zásadou úspechu v spore priznal
žalovanému, ktorý bol v konaní úspešný, nárok na náhradu trov konania proti žalobcovi, ktorý v konaní
úspešný nebol, a to v rozsahu 100%, nakoľko súd žalobcom podanú žalobu zamietol v celom rozsahu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku m o ž n o podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na písomne
Mestskom súde Košice.

V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie

sa spisová značka, ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z
akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu možno vykonať na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného
titulu preto, že povinný dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá (§ 48 Exekučného poriadku).