Rozsudok – Bezdôvodné obohatenie ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, March 12, 2024

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 36C/10/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121530222
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 03. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Moravčíková

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2024:6121530222.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra, sudkyňou JUDr. Katarínou Moravčíkovou, v spore žalobkyne: A. B., nar.

XX.XX.XXXX, bytom C. XX, XXX XX D. E., pr. zast. Advokátska kancelária CIMRÁK s.r.o., so sídlom
Štefánikova 7, 949 01 Nitra, IČO: 36 868 876, proti žalovanej: F. G. H., nar. XX.X.XXXX, bytom I. XXXX,
XXX XX D. J., zast. Petruška & partners s.r.o., so sídlom Kupecká 18, 949 01 Nitra, IČO: 47 254 882,
o zaplatenie sumy 900 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobkyni sumu 900 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % zo
sumy 900 eur od 09.10.2021 do zaplatenia, a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti súd žalobu zamieta.

III. Žalobkyni priznáva nárok na náhradu trov konania voči žalovanej v rozsahu 100 %. O výške náhrady
trov konania rozhodne súd po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa v spore domáhala, aby jej žalovaná zaplatila sumu 900 eur s úrokom z
omeškania vo výške 5% ročne z dlžnej sumy od 19.05.2020 do zaplatenia ako aj trovy konania, a to
titulom bezdôvodného obohatenia.

2. Okresný súd Nitra rozsudkom zo dňa 17.05.2022, č. k. 36C/10/2022-65, žalobu žalobkyne zamietol
a žalovanej priznal nárok na náhradu trov konania proti žalobkyni.

3. O odvolaní žalobkyne Krajský súd v Nitre ako odvolací súd uznesením zo dňa 12.09.2023, č. k.
12Co/106/2022-102, rozhodol tak, že rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že obsah zmluvy o nájme bytu pre
absenciudôkazovnenasvedčujetomu,ževčasejejuzavretiasmerovalavôľavšetkýchjejstránskutočne

k uzavretiu podnájomného vzťahu, a nie nájomného vzťahu. Javilo sa vhodné navrhnúť aj výsluch
samotnej žalobkyne, čo ale ani jedna strana nenavrhla. Súd prvej inštancie sa zameral len na posúdenie
platnosti jednotlivých nájomných zmlúv, teda riešenie predbežnej otázky, a nie na to, či žalovaná je
povinná vrátiť žalobkyni žalovanú sumu právnym titulom bezdôvodného obohatenia.

4. Súd vo veci nariadil pojednávanie, v rámci ktorého právny zástupca žalovanej rešpektoval uznesenie
odvolacieho súdu, ale nesúhlasil s odôvodnením v bodoch 23. a 24., pretože žalovaná nikdy počas

konania netvrdila, že chce uzatvoriť podnájomnú zmluvu. Vždy mala záujem a chcela uzavrieť len
nájomnú zmluvu. Počas konania vo svojich vyjadreniach poukazovala na súdnu prax, a to v tom zmysle,
že zmluvu o nájme môže uzatvoriť aj prenajímateľ, ktorý nie je vlastníkom bytu. Pokiaľ ide o preukázanie
ponechania si sumy 900 eur ako zábezpeku, tak v doterajšom priebehu konaní sa dokazovanie uberaloiným smerom. V spojitosti s tým uviedol, že suma 900 eur predstavuje dohodnutú zmluvnú pokutu
zmluvných strán za nedodržanie doby nájmu. Okrem toho zo strany žalobkyne nebolo doplatené ani
nájomné podľa zmluvy.

5. Žalobkyňa uviedla, že na facebooku bol zverejnený inzerát zo strany žalovanej, teda na stránke asi
prenájom alebo podnájom Nitra. V ponuke bol mezonetový byt na K. L. M. XX. Zisťovali si informácie
ohľadne tohto bytu, kontaktovali telefonicky žalovanú a spolu s ňou bola vykonaná aj obhliadka bytu.
Od začiatku sa komunikácia realizovala výlučne s ňou a ona im predmetný byt aj odovzdala. Keď

z bytu odchádzali, oznámili jej to najskôr mailom a potom to posielali aj poštou. Žalovaná prezentovala
byt tak, že je jej a podľa toho sa aj správala. Nemala dôvod zisťovať, či to tak naozaj je, nebola na
to ani kompetentná. Uviedla, že kvalita bývania vôbec nezodpovedala výške nájmu. Myslela si, že
kaucia nepatrí žalovanej; to je hlavný dôvod. Celý čas vystupovala žalovaná tak, že je vlastníkom bytu
a prenajímala niečo, čo jej v skutočnosti nepatrilo. O uzavretí zmluvy celý čas jednala so žalovanou.
Nejednala so žiadnou inou osobou. Pána F. M. spoznala až neskôr. Zdalo sa jej, že zmluvu o nájme

dostala na preštudovanie vopred. Nespomínala si, že by mala voči návrhu zmluvy pripomienky. Išlo
o vzťah dôvery a nemali potrebu nič spochybňovať. Zmluvu si dohodli na trvanie troch rokov. Okolo
mája 2021 ukončenie oznamovali žalovanej mailom a potom plynula trojmesačná výpovedná lehota.
Boli tam neustále problémy a zo strany žalovanej neboli plnené povinnosti. Zdá sa jej, že posledné
nájomné zaplatila za august 2021. Nespomínala si, prečo neplatila nájomné za september 2021, keď

tvrdila, že plynula 3-mesačná výpovedná doba. Byt im bol daný do užívania v zmysle
zmluvy od 1.6.2020, pričom v máji 2021 oznámili žalovanej, že s nájmom končia. Nevedela presne,
ale pravdepodobne z bytu odišli a bol odovzdaný žalovanej dňa 31.08.2021. Nespomínala si na to,
že by bola zo strany žalovanej vyzvaná na doplatenie nájomného. V byte bývala spolu s priateľom, p.
N.. Byt nebol protokolárne odovzdaný, a to z dôvodu, že žalovaná s nimi nekomunikovala a odmietala

potvrdiť akýkoľvek návrh ohľadne stretnutia a odovzdania bytu. Nakoniec byt podrobne zaznamenali
(nakamerovali) telefónom a kľúče od bytu zaslali žalovanej. Ona si ich asi ani neprevzala. Kúrenie
v spodnej časti mezonetu neovládali žiadnym spôsobom. Bolo tam 18 stupňov, stále sa dohadovali,
čo s tým.

6. Žalovaná vo svojej výpovedi uviedla, že v máji 2020 bola uzatvorená zmluva ohľadne nájmu bytu na L.
M. XX. Byt patril p. M.. Keďže tento bol pracovne vyťažený, po dohode s ním, byt upratala, naaranžovala
a inzerovala. Stretávala sa so záujemcami a pri vážnejších záujemcoch sa obhliadka bytu konala za
prítomnosti jej a aj p. M.. Ohľadne bytu sa stretávali v tomto prípade všetci štyria, tj. žalobkyňa, jej priateľ,
p. M. a ona. Vtedy bolo ešte obdobie korony a v tomto prípade sa stretli viackrát. Na konci mája 2021

jej mailom nájomcovia oznámili, že chcú dať výpoveď, pričom samotná výpoveď prišla poštou až v júni
2021. Výpovedná lehota 3 mesiace začala plynúť v júli a nájomná zmluva sa mala skončiť ku koncu
septembra 2021. Stále sa kontaktovali mailom ohľadne plynutia výpovednej lehoty, tu vznikli medzi nimi
nedorozumenia. Z ich strany boli kontaktovaní nájomcovia s tým, že ku koncu septembra 2021 prídu
prevziať byt, ale nikto tam už nebol. Ohľadne kvality bývania, tvrdenie, ktoré uviedla žalobkyňa, nie

je pravdivé. Pred začatím užívania bolo veľa spoločných stretnutí a nájomcovia mali čas, aby si byt
obhliadli. Pokiaľ ide o samotnú zmluvu, tak jej obsah preberali spolu pri jedálenskom stole, boli tam
všetci štyria, pričom si prechádzali jednotlivé body celej zmluvy. Nespomínala si na dátum, kedy došlo
k uzatvoreniu zmluvy medzi ňou a p. M., ale oni si to podpisovali paralelne tak, že následne je uzatvorená
aj zmluva s nájomcom. Dôvodom zadržania kaucie je to, že všetci predchádzajúci nájomníci mali nájom

650 eur, ale oni dostali zľavu 50 eur. Pôvodná suma sa im zdala príliš vysoká. Tak sa urobil kompromis
a dohodla sa suma nájomného 600 eur s tým, že tam zostanú 4 roky. V zmluve je uvedené, že sa
zaväzujú zostať v byte 3 roky. O tomto všetkom je písomný doklad, tj. že 4 ročná doba je veľa a preto sa
dohodli tri roky. Predmetom zmluvy nebol celý mezonet, ale len jeho časť. Byt pre vysvetlenie je taký, že
za vstupnými dverami sa nachádza úzka chodbička a je tam dvoje dverí, za ktorými sa nachádzajú ďalšie

priestory.Prevysvetlenie,ideodvesamostatnéčasti,pričomvjednejčastisanachádzamezonetovýbyt,
ktorý bol daný do nájmu žalobkyni a druhý byt je menší a má samostatný vchod. Nevedela sa vyjadriť, či
k tomuto rozdelenému bytu existuje kolaudačné alebo stavebné povolenie. Ona mala k dispozícii vzor
zmluvy a dôvod, prečo uzatvorila zmluvu o nájme, je ten, že išla podľa tohto vzoru. Nemala a nemá
právnické vzdelanie, je ekonómka. Nemala šajnu, že by to mala byť zmluva o podnájme. K rozporu,

že žalovaná koná v mene pána M., ktorý je zaneprázdnený, pričom inak bol prítomný pri stretnutiach
a uzatvorení zmluvy, uviedla, že je to veľmi jednoduché. Bolo tomu tak, že on je doma len večer
a v priebehu dňa realizovala napr. obhliadky sama a nie každému vyhovuje večerný termín. Stretnutia so
žalobkyňou boli vopred dohodnuté. Zmluvu podpísala ona, i keď bol pri jej podpise aj p. M., a to z dôvodu,že má zmluvu s p. M.. Nevedela sa vyjadriť, či posledný septembrový deň 2021, kedy išli prevziať byt, bol
dňom pracovným. Nespomínala si, že by oznámila dôvod zadržania platby 900 eur žalobkyni. Činnosť
pre p. M. robí odplatne. Nemá na to živnosť. Okrem predmetnej zmluvy uzatvorila na predmetný byt

asi štyri zmluvy. Postupovala rovnako ako v tomto prípade. Žalobkyňa dlží nájomné za september 2021
a suma 900 eur, zložená ako depozit, je zmluvná pokuta za to, že nájomcovia nedodržali dĺžku nájmu.
Nespomínala si, akým spôsobom jej odovzdala kľúče žalobkyňa. Ale kľúče od bytu inak má. Po odchode
žalobkyne nevymenili zámky. Nespomínala si, či boli hodené kľúče v schránke alebo či boli doručené
poštou. V septembri 2021 iný nájomca nebol. Doba nájmu v zmluve bola vymedzená na 3 roky. Ak aj

v zmluve je uvedená doba nájmu na jeden rok, mala za to, že v ďalších ustanoveniach je dohodnuté a je
to možné z nich aj vyčítať, že nájom bytu mal byť na 3 roky. Nepamätala si, ale myslela si, že nebola
nastavovať teplotu na prenosnom termostate, nevie to nastaviť.

7. Svedok F. O. M. uviedol, že celá vec začala v apríli 2021. Byt mala na starosti žalovaná, pričom
bolo potrebné nájsť nájomcov do bytu, keďže platil hypotéku. Chcel mať vykrytý každý jeden mesiac.

Ako našla záujemcov, začali jednať o podmienkach nájmu. Návrh zmluvy poslali p. N., všetko bolo
vopred potvrdené, ale i napriek tomu si to rozmysleli. Stratili jeden mesiac. Ale potom sa znovu ozvali
a povedali, že idú do toho. On mal uzatvorenú nájomnú zmluvu s G. a ona s nimi. Podpisovalo sa
to súbežne, aby to bolo platné. Platby podľa zmluvy posielali nájomcovia na účet žalovanej. Z časti
si žalovaná ponechala províziu, ktorá bola dohodnutá a potom posielala na jeho účet už celú sumu,

ktorú nájomcovia zaplatili. Z ich strany boli vznášané viaceré požiadavky, napr. na internet a taktiež tam
nastali viaceré problematické veci, keďže sa na nich začala sťažovať aj suseda vo vedľajšom byte p. P..
Stalo sa, že platili neskoro aj nájom, i keď je pravdou, že dvakrát s tým súhlasili a vopred si to s nimi
potvrdili. V zmluve bol dohodnutý celkový postup započítania jednotlivých platieb zo strany nájomcov.
Aj tu vznikali z ich strany rôzne problémy. Potom sa rozhodli, že by chceli skončiť. Stretli sa s nimi.

Nakoniec sa rozhodli, že odchádzajú a pri stretnutí povedali, že sa rozhodli, že ukončujú nájom. Pokiaľ
ide o samotnú zmluvu, tak nájomcovia dostali zľavu 50 eur, pretože pôvodný nájom bolo 650 eur. Už na
začiatku stratil nájom za jeden mesiac, keďže to bolo z ich strany naťahovanie. Pôvodne bola navrhnutá
doba 4 roky, že tam zotrvajú, pretože aj on som chcel mať istotu, že bude mať stálych nájomcov, a to
aj skrz hypotéku. Bolo to tak dohodnuté aj z dôvodu, že nájomné bolo po dohode znížené na 600 eur.

Nesúhlasili s tým, ale nakoniec sa dohodli a do zmluvy sa dala doba nájmu 3 rokov, tj. že sa zaväzujú
tam zostať 3 roky. Celá vec sa mu zdala veľmi nespravodlivá a žaloba špekulatívna a nevedel, prečo by
mali vracať peniaze žalobkyni. Oni im vždy vychádzali v ústrety a celé je to nespravodlivé, pričom aj to,
že podali žalobu tak, že im bola doručená, teda platobný rozkaz, medzi sviatkami, považoval za účelové
z ich strany. Nevidel dôvod, prečo by sa im mala vrátiť kaucia. O jeden mesiac nájomného prišli pred

začiatkom zmluvného vzťahu a jeden mesiac nájomného nie je dodnes uhradený. Mohli to podať na súd,
ale neurobili to. Je zaujímavé, že dovtedy všetko fungovalo a dohodlo sa. Nechceli ich obrať o kauciu,
ale veľmi dobre vedia, ako to bolo, aká bola poskytnutá zľava a na čo bola daná kaucia. Ešte sa s nimi
dohodlo, že ak by našli nájomcu, ktorý bude v nájme pokračovať, tak kaucia im nebude účtovaná a bude
vrátená. Čakali opäť len na ich vyjadrenie a byt ani ďalej neinzerovali. Vyjadrili sa až koncom mesiaca,

ale Lucke bolo doručené ukončenie až neskôr. Jeden mesiac zostal sporný, jeden nedoplatený nájom.
Na upresnenie uviedol, že nájomcovia uviedli, že nemajú nikoho iného a potom doručili výpoveď. Od
úplného začiatku si dohadovali všetko spolu, tj. žalobkyňa, jej priateľ, Lucka a on. Spôsob uzatvárania
zmluvy ako v tomto prípade, využívali pravidelne aj pri ostatných zmluvách. Žalobkyňa komunikovala
ohľadne tejto zmluvy s obidvoma. S ním skôr tie technické veci a zmluvné skôr s G.. Bola to komunikácia

aj cez SMS. V bytom dome vlastnil jeden byt. Byt z ekonomického dôvodu, aby utiahol hypotéku, rozdelil
na dve časti. Inak by bol neprenajímateľný. Preto ho musel rozdeliť, tj. žalobcovia bývali v jednej časti
a tá pani v druhej časti. Aj v zmluve nazývajú byt ako „časť“. Jedno volali asi mezonet. A nájomcovia boli
vopred o tom informovaní. On úpravy v byte nerobil. Byt je takto rozdelený. Nespomínal si presne, ale
myslel si, že v čase, keď robil stavebné úpravy, nadstavba už bola skolaudovaná. Od nepamäti to má

tak, že byt bol rozdelený. On býval v tej mezonetovej časti a spodná časť sa prenajímala za účelom, aby
mohol platiť hypotéku. Nevedel odpovedať, čo bolo súčasťou kúpnej zmluvy, ktorú podpisoval, teda ani
to, či je kolaudačné alebo stavebné povolenie. Mal vedomosť aj o zmluve, ktorá je uzatvorená medzi
žalovanou a žalobkyňou. Robili ich súbežne. Nájomcovia vždy vedeli, čo je predmetom nájmu, teda ktoré
miestnosti. Nespomínal si, či je tam aj výmera miestností. Dôvodom na uzatváranie zmluvy so žalovanou

bola tá skutočnosť, že sa o to starala, upratovala a mala z toho províziu. Všetky nájmy prebiehali cez
účty, čo potvrdzuje, že to išlo súbežne. Nespomínal si, či bol osobne prítomný pri uzatváraní zmluvy
medzi žalobkyňou a žalovanou. Bola to kovidová doba a nevedel, či sa to skenovalo alebo posielalo.
Určite bol ale osobne prítomný pri finálnom dohadovaní podmienok zmluvy. Kaucia bola účtovanážalobkyni tým spôsobom, že sa jej nevrátila, keďže nedodržala podmienky zmluvy a to dĺžku trvania
zmluvy,;fakticky vrátili len časť zľavy, ktorú im poskytli. Každý byt mal samostatné ovládanie kúrenia,
pričom podlahové kúrenie zasahovalo aj do spoločnej chodbičky a spodnej časti mezonetu. Nespomínal

si,kdesanachádzalprenosnýtermostatnaovládaniepodlahovéhokúreniavspodnejčastibytu.Osobne
tamchodil,možnoajdvakrátdennenastavovaťteplotynakúrení,pretoževprípadežalobcovišlooveľmi
malú časť a bolo to potrebné upraviť tak, aby priestory boli rovnomerne vykurované a nie prekurované.
Mal by mať k dispozícii kúpnu zmluvu ohľadne predmetného bytu. Ak bol náhodou pracovne preč, išla
tam Lucka, ale spravidla to nastavoval večer. Nájomníci mu posielali údaje o teplote v priestoroch.

8. Svedok Q. N. uviedol, že v r. 2020 na jar sa rozhodli so žalobkyňou, že pôjdu spolu bývať. Na
facebookovej skupine vyhľadali byt, kontaktovali tam uvedenú osobu, tj. žalovanú. S ňou sa dohadovali
a boli si aj obzrieť byt. V máji začali v byte bývať a po roku aj niečo dali výpoveď z nájmu a to najskôr
mailom a potom poštou. Informácie o tejto žalobe mal v podstate od začiatku. Naďalej je žalobkyňa jeho
priateľka a je prirodzené, že sa o tejto veci aj bavia. Dôvodom tejto žaloby je podľa ich názoru to, že
samotná zmluva je neplatná, keďže žalovaná prenajímala to, čo jej nepatrilo. Depozit vo výške 900 eur

platila žalobkyňa z jej účtu. Pred uzavretím zmluvy komunikovali so žalovanou, od ktorej si byt aj prebrali
a dostali informácie ohľadne bytu. Pokiaľ si pamätal, komunikovali výlučne so žalovanou. Zmluvu, ktorú
podpísali, mali dopredu k dispozícii a mali ju k nahliadnutiu. Nemali voči nej pripomienky v tom čase,
pretože si dôverovali. Pokiaľ si pamätal, pred podpisom zmluvy boli na obhliadke bytu raz. Poznal
F. O. M., spoznali sa neskôr, keď riešil technické problémy na byte. Na SMS a mailovú komunikáciu

si vôbec nepamätal, môže byť, že sa realizovala. Kľúče od bytu im odovzdala po jeho obhliadnutí
žalovaná. Odovzdanie bytu bolo už komplikované, pretože žalovaná s nimi odmietala komunikovať. Dňa
31.08.2021 odovzdali byt takým spôsobom, že si ho nakamerovali, aby bolo vidieť v akom je stave
a kľúče od bytu poslali poštou doporučeným listom na adresu žalovanej. Zmluva bola dohodnutá na
dobu určitú 1 rok s tým, že sa mala obnovovať až na tri roky, bolo to tak čudne dohodnuté. Pokiaľ

si dobre pamätal, suma nájmu bola 600 eur mesačne. Žalovaná im nedoručila žiadne vyúčtovanie po
ukončení nájmu. Suma 600 eur mala zahrňovať nájomné za bývanie, energie a možno internet, ale to
si presne nepamätal. Pomimo žiadne energie neplatili. Výmeru bytu nevedel. V inzeráte bola uvedená
výmera okolo 70 m2. Keď byt užívali, myslel si, že to bolo menej ako uvádzaná výmera. Celý priestor bol
rozdelený na dve bytové jednotky, nie dosť umne, pretože všetko bolo počuť a mali aj spoločné kúrenie.

Suma 900 eur mala slúžiť ako depozit.

9. Právny zástupca žalovanej uviedol, že v tomto prípade má dispozičné právo so žalobou žalobkyňa.
Žalovaná sa v priebehu konania vyjadruje k jednotlivým tvrdeniam žalobkyne, ale s poukazom na to,
čo aj odznelo v priebehu konania, nie je zrejmé, aké dokazovanie má v tom ktorom momente žalovaná

navrhnúť. V prvom rade sa tu rieši neplatnosť nájomnej zmluvy a z dôvodu toho boli vypočuté strany
sporu ako aj svedkovia.

10. Právny zástupca žalobkyne uviedol, že tu je záväzný právny názor odvolacieho súdu, v zmysle
ktorého treba riešiť spôsob uzatvorenia predmetnej zmluvy ako aj to, o akú zmluvu sa jedná. Ďalšou

otázkou je dôvod zadržania kaucie, pričom odznelo zo strany žalovanej, že by sa malo jednať o
zmluvnú pokutu. Poukázal na to, že výpoveď nájmu je výkonom práva a ten nemožno
sankcionovať zmluvnou pokutou. Výpoveďou svedka nebola podľa jeho názoru preukázaná skutočnosť,
že by informoval žalobkyňu o tom, že je vlastníkom bytu, i keď tvrdil, že sa zúčastňoval spoločných
stretnutí. Prezentoval sa ako priateľ žalovanej, inštalatér, ale ani raz nepovedal, že je vlastníkom bytu.

Až v prípade, že by súd dospel k záveru, že zmluva je platná ako aj je platné zadržanie
kaucie, z dôvodu zmluvnej pokuty, bude potrebné riešiť vymedzenie predmetu bytu. Podľa zmluvy
nie je špecifikované, čo je konkrétne predmetom nájmu. Žalobkyňa si uplatnila nárok titulom vydania
bezdôvodného obohatenia, pričom súd je ten, ktorý si vyrieši otázku, o aký nárok sa má jednať. Podľa
odôvodnenia uznesenia odvolacieho súdu žalovaná podľa jeho názoru nepreukázala dôvod zadržanie

kaucie.

11. Právny zástupca žalobkyne sa v záverečnom zhrnutí veci pridržiaval doterajších písomným podaní
a ústnych vyjadrení. Nad rámec uviedol, že v rámci vykonaného dokazovania žalobkyňa preukázala
zaplatenie sumy 900 eur žalovanej a žalovaná nepreukázala právny dôvod, podľa ktorého by si mala

týchto 900 eur ponechať. Žalovaná na jednej strane tvrdila, že pomáha p. M. s prenájmom bytu,
nakoľko on nestíhal a nemal čas. Na druhej strane ale žalovaná sa snažila produkovať množstvo
dôkazov preukazujúcich, že v podstate celú zmluvu dohadoval p. M. ako vlastník bytu. Jediným účelom
takéhoto konania mohlo byť iba to, že záujemcov o prenájom bytu úmyselne, opakovanie a dlhodobouvádzali a uvádzajú do omylu a následne využívajú takto vzniknutý podnájomný vzťah na nedôvodné
ukončovanie nájomných zmlúv. Žalovaná priznala, že za takéto konanie poberá províziu, pričom ide
o viazanú živnosť, ktorú nemá. Toto potvrdil aj svedok M.. Zo všetkých listinných dôkazov vyplynulo,

že ani raz nebol spomenutý podnájom, ale žalovaná vystupovala ako prenajímateľka. Aj s ohľadom na
zmätočnosť predmetu nájmu, nebolo možné očakávať od žalobkyne, že si bude preverovať vlastníctvo
bytu. Aj z doručeného protokolu zo dňa 25.05.2020 vyplýva , že žalovaná konala ako prenajímateľ
bez toho, aby bol uvedený vlastník alebo skutočnosť, že ide o vzťah nájomcu a podnájomcu. Ak by aj
samotná zmluva spĺňala podmienky zákona, tak už len takéto uvádzanie do omylu, robí zmluvu relatívne

neplatnou. Záverom uvádzam, že žalovaná vôbec nepreukázala, prečo by si mala ponechať 900 eur
a preto navrhol, aby súd žalobe vyhovel a žalobkyni priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu.

12. Právny zástupca žalovanej v záverečnom zhrnutí veci považoval žalobu za maximálne špekulatívnu
a účelovú. Žalobkyňa podala žalobu z dôvodu, že žalovaná nemohla uzavrieť nájomnú zmluvu, lebo
nebola vlastníkom bytu. Po vrátení veci odvolacím súdom nijak neupresnila dôvod podania žaloby, pre

ktorý by jej mala byť suma 900 eur vrátená, len sa snažila všetky skutočnosti ohľadne uzavretia nájomnej
zmluvy a užívania predmetu nájmu spochybniť. Sama však vo svojom výsluchu uviedla ako dôvod
podania žaloby bezdôvodné obohatenie z dôvodu neplatnosti nájomnej zmluvy a z dôvodu, že žalovaná
nebola vlastníkom predmetu nájmu. Opätovne uviedol, že žalovaná nikdy neuviedla, že mala záujem
uzavrieť podnájomnú zmluvu, ale od začiatku tohto sporu tvrdila, že mala záujem uzavrieť nájomnú

zmluvu a nájomná zmluva medzi stranami aj bola uzavretá. Poukázal na skutočnosť, že nájomnú zmluvu
môže uzavrieť aj osoba odlišná od vlastníka nehnuteľnosti. (Rozsudok KS Žilina, spisová značka 13
Cob/14/2019, KS Nitra, spisová značka 5 Co/299/2017). Žalovaná mala uzavretú nájomnú zmluvu s F.
M., ktorým bol vlastníkom bytu a mala oprávnenie v zmysle článku 6 ods. 6.7 nechať túto nehnuteľnosť
do nájmu inej tretej osoby. Uvedené bolo navyše potvrdené aj výsluchom žalovanej a svedka F. M..

Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že žalobkyňa aj svedok pán N. od počiatku rokovali nielen
so žalovanou, ale aj F. M., ktorý je vlastníkom bytu. Z predložených SMS správ je zjavné, že už od apríla
2020, pán N. aktívne komunikoval práve s Ing. Molnárom o uzavretí nájomnej zmluvy a o jednotlivých
podmienkach. Z uvedeného je zrejmé, že skutočnosť, kto bol majiteľom bytu, im bola známa a nikdy
pred nimi nebola zatajovaná. Tvrdenie, že nevedeli, kto je F. M., je zjavne účelové, keďže pán N. s F. M.

komunikoval o uzavretí nájomnej zmluvy ako aj o jej podmienkach, respektíve aj o oddialení zaplatenia
nájmu. Z vykonaného dokazovania je preto zjavné, že vlastníka bytu poznali a v tejto súvislosti
neboli nijakým spôsobom uvedení do omylu. Čo sa týka podmienky dĺžky nájmu, bolo preukázané, že
zmluvné strany sa dohodli na dlhšej dobe nájmu - 3 roky a z uvedeného dôvodu dostali
nižšie nájomné, ako bola pôvodná výška nájomného, za ktorý mala žalovaná záujem byt prenajímať.

Kprolongačnejdoložkesasúdvyjadrilvosvojompredchádzajúcomrozsudkuauznaljuzaplatnú,pričom
ani odvolací súd tento právny názor žiadnym spôsobom nespochybnil. Takisto sa už z uvádzanej SMS
komunikácie je zrejmé, že na dĺžke nájmu 3 roky sa zmluvné strany vopred dohodli. V neposlednom
rade dĺžku nájmu 3 roky potvrdila aj samotná žalobkyňa. Žalujúca strana mala zmluvu k dispozícii
vopred, pričom si ju preštudovali, prijali a nijakým spôsobom nepripomienkovali. Mali ju k dispozícii viac

ako 2 týždne pred podpisom a z SMS správ je zrejmé, že obsah zmluvy bol v súlade s ich ústnou
dohodou. Čo sa týka predmetu nájmu, z dokazovania je zrejmé, že žalobkyňa s jej priateľom si byt
prebrali na základe preberacieho protokolu, nemali k nemu žiadne pripomienky a byt nerušene užívali.
Pred podpisom nájomnej zmluvy sa minimálne 2 krát videli. Zo strany žalobkyne neprišlo k vzneseniu
žiadnych námietok voči predmetu zmluvy, uvedené nespochybňovala ani pri podaní žaloby, ale až po

vrátení veci odvolacím súdom. Skutočnosť, ako je byt zapísaný na liste vlastníctva, respektíve, že nie
je rozdelený, je absolútne právne irelevantná, pretože je bežnou praxou, že sa prenajíma len časť bytu
alebo dokonca len 1 izba. Rozsah bytu bol v nájomnej zmluve v článku 2 presne definovaný. Nesúhlasil s
názorom žalobkyne, že výpoveď zo zmluvy je výkon práva, ktorý nemožno sankcionovať, a to z dôvodu,
že žalobkyňa bola sankcionovaná za nedodržanie doby nájmu. Zmluvné strany sa dohodli na dobe

nájmu a z tohto dôvodu dostala žalobkyňa nižšiu cenu nájmu. Z uvedeného dôvodu si preto žalovaná
poistila uvedené zmluvnou pokutou. Ak pristúpi k argumentácii žalobkyne v tomto smere, nájomná
zmluva uzavretá na dobu určitú by vlastne nemala žiadne opodstatnenie, keďže jej nedodržanie by
nebolo možné sankcionovať. Dokazovaním bolo preukázané, že na obsahu zmluvy sa vopred dohodli.
Bolo by preto v rozpore s dobrými mravmi, aby si žalobkyňa dohodla konkrétnu podmienku -

zmluvnú pokutu za nedodržanie doby nájmu z dôvodu nižšej ceny nájmu a následne takúto podmienku
nedodrží a dovoláva sa jej neplatnosti. Ide o zjavne zneužívanie práva. Poukázal na skutočnosť, ktorá je
v tomto konaní nesporná, a to nezaplatenie nájmu za mesiac september 2021, čo potvrdila aj žalobkyňa.
Preto suma vo výške nájmu za mesiac september 2021 vo výške 600 eur je nesporná a nemôžesa jednať o bezdôvodné obohatenie žalovanej. V zmysle nájomnej zmluvy, konkrétne článok 4 ods.
4.4., sa zmluvné strany dohodli na zmluvnej pokute vo výške 900 eur za nedodržanie doby nájmu 3
roky, pričom z dokazovania je zjavné, že si túto podmienku individuálne dohodli, a to z dôvodu nižšej

ceny za nájom, keďže žalobkyňa nezaplatila nájomné za mesiac september 2021. Žalovaná zadržala
kauciu ako zmluvnú pokutu, pričom ešte mala nárok aj na zaplatenie nájomného za mesiac september
2021. Mal za to, že dokazovaním bolo jednoznačne preukázané, že: F. M. od začiatku komunikoval
so žalobkyňou, t.j. nemohla byť uvedená do omylu tým, kto je vlastníkom predmetu nájmu; oprávnenie
žalovanej prenajímať predmetný byt; žalobkyňa mala zmluvu vopred k dispozícii a nemala k nej žiadne

pripomienky; dôvod dohodnutia si zmluvnej pokuty za nedodržanie doby nájmu, ktorým bola znížená
cena za nájomné; nezaplatenie nájomného za mesiac september 2021; skutočnosť, že by byt pred
podpisom zmluvy minimálne 2 krát videli, prevzali na základe preberacieho protokolu a nemali k nemu
žiadne pripomienky. Mal za to, že súdu jednoznačne preukázala žalovaná platnosť nájomnej zmluvy a
oprávnenie žalovanej zmluvu uzavrieť. Tak isto bol preukázaný dôvod zadržania zábezpeky - kaucie vo
výške 900 eur z dôvodu nedodržania doby nájmu vo výške troch rokov, ako aj nezaplatenie nájomného

za mesiac september 2021. Jediným, kto počas tohto konania preukázateľne neuvádzal pravdu, je
žalobkyňa. Zo strany žalovanej nikdy neprišlo k zneužívaniu nájomnej zmluvy ani k jej špekulatívnemu
ukončeniu, pretože z dokazovania je zjavné, že zmluvu ukončila žalobkyňa. Je zjavné, že žalovaná
so svojim priateľom zmluvu dodržiavala a predmet nájmu mohla žalobkyňa s jej priateľom nerušene
užívať. Čo sa týka podstatných náležitostí zmluvy, mal za to, že sú uvedené v čl. 4, konkrétne 4.1

až 4.4, kde je teda konkrétne uvedená aj výška nákladov spojená s užívaním bytu. Neplatnosti alebo
nezrozumiteľnosti tejto zmluvy za žalobkyňa počas celého trvania nájmu nedomáhala a predmet nájmu
nerušene užívala. Celý postoj žalobkyne a jej priateľa a účelovosť podanej žaloby je celkom zjavná
v kontexte ich účelových výpovedí. Žalobu navrhol zamietnuť.

13. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s listinnými dôkazmi, ktoré predložili strany sporu,
výsluchom strán sporu, svedkov F. M. a p. N., ich vyjadreniami, pričom zistil nasledovný skutkový
a právny stav.

14. Dňa 13.05.2020 bola uzatvorená zmluva, označená ako nájomná zmluva, medzi žalovanou ako

prenajímateľom a žalobkyňou ako aj Q. N., ktorí boli nájomcami. Predmetom zmluvy bol záväzok
prenajímateľa prenechať nájomcovi na dočasné užívanie byt na K. L. M. XX, R., č. 5-B časť mezonet
a záväzok nájomcu zaplatiť za užívanie bytu dohodnuté nájomné ako aj úhrady za plnenia poskytované
s užívaním bytu. Nájomná zmluva sa uzatvorila na dobu určitú, od 01.06.2020 do 01.06.2021 (čl. 3.1).
Zmluvné strany sa dohodli na tom, že po uplynutí dohodnutej doby nájmu podľa bodu 3.1 zmluvy, sa

zmluva automaticky obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná, a to vždy na 1
kalendárny rok. Uvedené neplatí v prípade, ak ktorákoľvek zo zmluvných strán najneskôr 3
mesiace pred uplynutím doby nájmu písomne oznámi druhej zmluvnej strane, že sa zmluva na ďalší
kalendárny rok automaticky neobnovuje (čl. 3.2). Nájomné bolo dohodnuté vo výške 600 eur/mesačne.
(4.1). Zmluvné strany sa dohodli, že v nájomnom je zahrnutá úhrada za plnenia poskytované s užívaním

predmetu nájmu – teplo, elektrická energia, plyn, spotreba teplej a studenej vody, odvoz a likvidácia
odpadu. Internet, satelitná parabola, upratovanie spoločných priestorov (4.2). Podľa čl. 4.4 sa zmluvné
strany dohodli na vratnom depozite vo výške 900 eur ako kaucia. Kaucia bola splatná pri podpise zmluvy
a slúži ako záloha na opravy a pokutu za nedodržanú celkovú dĺžku nájmu 3 roky, porušenie zákazu
fajčenia a porušenia zákazu domácich zvierat v priestoroch bytu. Kaucia môže byť použitá aj na úhradu

nedoplatku za energie a vodu v prípade, že ich spotreba sa zvýši o viac ako 30% od bežných výdavkov,
ktoré predstavujú 32 eur/mesiac elektrina, 30 eur/mesiac plyn, voda 20 eur/mesiac. Môže byť taktiež
použitá pri meškaní platby nájmu alebo pri nedoplatku nájmu. V prípade použitia kaucie na uvedené
prípady, musí byť kaucia doplnená do pôvodnej výšky do 3 dní od písomnej výzvy. Podľa čl. 7.1 nájomný
vzťah založený touto zmluvou končí: a) uplynutím dojednanej doby nájmu, b) vzájomnou

písomnou dohodou obidvoch zmluvných strán, c) písomnou výpoveďou, ktorú môže dať nájomca ako
aj prenajímateľ v zmysle zákonom stanovených dôvodov. Výpovedná doba je trojmesačná a začína
plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej zmluvnej strany,
formou doporučeného listu na adresu uvedenú v záhlaví zmluvy (čl. 7.2). Podľa čl. 8.2 zmluva nadobúda
platnosť dňom podpisu oboma zmluvnými stranami a účinnosť od 1.6.2020. Zmluvné strany prehlásili,

že si zmluvu pred jej podpísaním prečítali, že bola uzavretá podľa ich pravej a slobodnej vôle, určite,
vážne, zrozumiteľne a nie v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok, jej obsahu rozumejú a na
znak súhlasu bez akýchkoľvek výhrad zmluvu pri plnom vedomí podpisujú (čl. 8.5). Zmluva je podpísaná
žalobkyňou, p. N. a žalovanou.15. Podľa informatívneho výpisu z LV č. XXXX, k. ú. R. zo dňa 01.11.2021, je F. O. M. výlučným
vlastníkom bytu, ktorý je predmetom nájomnej zmluvy medzi stranami sporu zo dňa 13.05.2020. Na LV

je uvedené, že ide o byt č. X-X, 5. mezaním, podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, na
príslušenstva a podiel k pozemku 9615/255455.

16. V zmysle potvrdenia o zrealizovaní transakcie zo dňa 19.05.2020, bola zo stany žalobkyne z jej účtu
(IBAN: C. XX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX) vykonaná úhrada sumy 900 eur ako depozit

v prospech účtu C. XX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, ktorý je v zmluve označený v čl. 4.3 ako účet
prenajímateľa – žalovanej.

17. Výzvou na dobrovoľné vydanie bezdôvodného obohatenia zo dňa 28.09.2021 žalobkyňa vyzvala
žalovanú na vrátenie sumy 900 eur (depozit) titulom vydania bezdôvodného obohatenia do 3 dní
od doručenia výzvy. Dôvodom bolo zistenie, že žalovaná nie je vlastníčkou nehnuteľnosti, ktorá je

predmetom nájmu a preto je podľa žalobkyne nájomná zmluva zo dňa 13.05.2020 absolútne neplatná.
Prenajímateľom môže byť fyzická osoba alebo právnická osoba (obec), ktorá byt vlastní. Výzva bola
doručená žalovanej dňa 05.10.2021.

18. Dňa 13.05.2020 bola medzi žalovanou ako nájomcom a F. O. M. ako prenajímateľom uzatvorená

nájomná zmluva s rovnakým predmetom nájmu ako v nájomnej zmluvy medzi stranami sporu. Podľa čl.
4.1 nájomné bolo dohodnuté vo výške 600 eur/mesačne, v období jún 2020 až december
2020 je výška nájomného vo výške 500 eur mesačne. V čl. 6.7 sa zmluvné strany dohodli, že nájomca
môže prenechať predmet nájmu do užívania (nájmu) inej tretej osobe. Ostatné ustanovenia sú obdobné
ako pri nájomnej zmluve medzi žalobkyňou, p. N. a žalovanou, odlišný je účet prenajímateľa, na ktorý

má žalovaná platiť nájomné.

19. V zmysle prehľadu platieb žalovaná uhradila sumu 600 eur na účet uvedený v nájomnej zmluve,
uzatvorenejmedziňouavlastníkombytu(C.XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX)vroku2021,predstavujúci
nájom za 3-6/2021.

20. Výpoveď zmluvy o nájme bytu nájomcom zo dňa 28.05.2021, podpísaná žalobkyňou a p. N., bola
adresovaná žalovanej s tým, že vypovedajú nájomný vzťah na uvedený byt v trojmesačnej lehote.
Výpoveď bola doručená žalovanej dňa 17.06.2021.

21. Dňa 25.05.2020 bol podpísaný medzi stranami sporu a p. N. preberací protokol, podľa ktorého
žalovaná ako prenajímateľka odovzdala byt žalobkyni a jej priateľovi ako nájomcom, čo potvrdili svojim
podpisom. V protokole bolo uvedené zariadenie bytu.

22. Žalovaná predložila SMS komunikáciu, podľa ktorej p. Beľa ako priateľ žalobkyne a nájomca

komunikoval s F. M. ešte pred uzatvorením zmluvy ohľadne predmetného bytu, teda od 07.04.2020
do 20.05.2020 a žalobkyňa od 02.06.2020 do 04.06.2020. Okrem toho žalovaná predložila emailové
správy, v ktorých p. Beľa žalovanej uviedol okrem iného, že ....s Vašim priateľom sme sa dohadovali....
(12.05.2020). Žalovaná dňa 29.04.2020 posielala mail p. N. s tým, aby kontaktoval kľudne ju alebo
priateľa.

23. Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v

zákone.

24. Podľa § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu
a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob
ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva

neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

25. Podľa § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal,
ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.26. Podľa § 35 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka, prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo
opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo

chcel účastník prejaviť. Právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového
vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s
jazykovým prejavom.

27. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne,

určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

28. Podľa § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

29. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z
účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

30. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

31. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

32. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje
vykonávací predpis.

33. Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka v platnom znení, výška úrokov z omeškania je o 5 percentuálnych
bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania
splnením peňažného dlhu.

34. Medzi stranami sporu je nesporné, že dňa 13.05.2020 bola medzi stranami sporu podpísaná zmluva
v zmysle § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom na strane nájomcu okrem žalobkyne vystupoval
aj druhý nájomca p. Q. N. a na strane prenajímateľa žalovaná. Predmetom tejto zmluvy, s účinnosťou
od 01.06.2020, malo byť prenechanie bytu nájomcom na dočasné užívanie. Žalobkyňa v skutočnosti

aj do užívania vstúpila a aj byt užívala. Dňa 19.05.2020 realizovala žalobkyňa úhradu sumy 900 eur,
predstavujúcu depozit, na účet prenajímateľa, uvedený v nájomnej zmluve.

35. Spornou zostala skutočnosť, či samotná nájomná zmluva je absolútne neplatným právnym úkonom
s poukazom na § 37 a § 39 Občianskeho zákonníka, resp. relatívne neplatným podľa § 49a Občianskeho

zákonníka. Zároveň súd musel posúdiť, či došlo na strane žalovanej k bezdôvodnému obohateniu na
úkor žalobkyne z dôvodu, že žalovaná nebola vlastníčkou prenajímaného bytu ako aj tým, či vznikol
žalovanej nárok na ponechanie si sumy 900 eur titulom zmluvnej pokuty, resp. iným právnym titulom.

36. Nájom bytu typicky vzniká nájomnou zmluvou. Zmluvou o nájme bytu prenecháva prenajímateľ

nájomcovi za odplatu (nájomné) byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo na dobu neurčitú.
Zmluva o nájme je kauzálnym, konsenzuálnym a odplatným typom zmluvy. Zmluva o nájme bytu je
osobitným druhom nájomnej zmluvy. Právna úprava nájmu bytu, ktorá je obsiahnutá v ust. § 685 až § 716
Občianskeho zákonníka, sa vzťahuje na právne pomery nájmu, ktorých predmetom je byt. Predstavuje
teda lex specialis vo vzťahu k všeobecnej úprave nájomnej zmluvy (§ 663 až § 684 Občianskeho

zákonníka). Pre zmluvu o nájme bytu zákon nepredpisuje písomnú formu. Možno ho preto uzavrieť
písomne, ústne alebo konkludentne.37. Z dikcie § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že podstatnými náležitosťami zmluvy o nájme
bytu sú tiež dojednanie o spôsobe výpočtu nájomného, úhrada plnenia spojené s užívaním bytu alebo
o ich výške. Občiansky zákonník tu vychádza zo zásady, že zmluva o nájme bytu je odplatnou zmluvou

a dohoda o nájomnom musí byť jej súčasťou. V judikatúre je ustálený výklad o tom, že
výška nájomného (spôsob jeho výpočtu) a výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (spôsob jej
výpočtu) predstavujú samostatné obsahové náležitosti zmluvy o nájme bytu a tomu musí zodpovedať
aj ich vyjadrenie v nájomnej zmluve. Ak spôsob výpočtu nájomného nie je dostatočne
určitý, aby spĺňal predpoklady určitosti právneho úkonu, išlo by o neplatné dojednanie (§ 37 ods. 1

Občianskeho zákonníka). Všeobecne možno za „plnenia spojené s užívaním bytu“ považovať také
plnenie, ktoré je obvykle poskytované pri užívaní bytu a ktoré umožňuje užívať byt na účely bývania. Ak
zmluva neobsahuje kogentné náležitosti predpísané zákonom, alebo trpí niektorou z vád uvedených v
§ 37 a nasl., je absolútne neplatná.

38. Z vykonaného odkazovania mal súd hlavne výsluchom strán sporu preukázané, že mali úmysel

uzatvoriť zmluvu o nájme bytu. I keď bola zmluva o nájme bytu medzi žalobkyňou ako jednou z nájomcov
a žalovanou ako prenajímateľkou uzatvorená dňa 13.05.2020 v písomnej forme, súd dospel k záveru,
že tento právny úkon je absolútne neplatný.

39. Pojmovým znakom zmluvy o nájme bytu ako dvojstranného právneho úkonu je existencia prejavu

vôle smerujúceho k uzavretiu takejto zmluvy, a to ako na strane nájomcu, tak aj na strane prenajímateľa.
Zmluva o nájme bytu musí ďalej vyhovovať všeobecným náležitostiam právnych úkonov (§ 34 a nasl.
Občianskeho zákonníka), ale tiež náležitostiam stanoveným v § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Ustanovenie § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka ustanovuje, čo sa považuje za podstatné náležitosti
(esenciálne náležitosti) nájomnej zmluvy, ktorých absencia má za následok neplatnosť nájomnej zmluvy.

Podľa tohto ustanovenia sú nimi: a) označenie predmetu a rozsahu užívania, b) výška nájomného a
výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

40. Samotný zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak
právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti, sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych

úkonovjeupravenávintenciáchObčianskehozákonníka.VObčianskomzákonníkujeuplatnenázásada
absolútnej neplatnosti. V §40a a § 775 sú taxatívne vymedzené, ktoré právne úkony sa považujú za
relatívne neplatné. Tento taxatívny výpočet nie je možné analogicky rozširovať. Z uvedeného vyplýva,
že povinnosťou súdu (ex offo) je skúmať, či ten ktorý právny úkon má podstatné náležitosti tak, ako to
ukladá Občiansky zákonník.

41. Uvedenie výšky nájomného alebo spôsobu jeho výpočtu ako podstatnej náležitosti zmluvy znamená,
že v zmluve o nájme bytu musí byť dojednaná buď výška nájomného číselne uvedenou sumou, alebo
aspoň spôsob jeho výpočtu. Podobne podstatnou náležitosťou je dojednanie o výške úhrad za plnenia
spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Dojednanie o výške úhrad za plnenia spojené

s užívaním bytu musí byť samostatným dojednaním mimo dojednania o výške nájomného. Ide o
samostatné náležitosti nájomnej zmluvy, ako aj samostatné povinnosti nájomcu nimi založené. Pokiaľ
nie sú takto osobitne dojednané nájomné a úhrady za služby spojené s nájmom, nájomná zmluva je
neplatná. Dostatočne určito a zrozumiteľne je spôsob výpočtu úhrad za plnenia spojené s nájmom
dojednaný vtedy, ak k určitej konkrétnej sume, ktorú bude nájomca povinný platiť je možné dospieť

priamo na základe údajov uvedených v nájomnej zmluve. Inak môže takéto ustanovenie pre svoju
neurčitosť spôsobiť absolútnu neplatnosť celej zmluvy o nájme bytu (je zrejmé, že nestačí dojednať
výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, napríklad iba tak, že nájomca bude znášať alikvotnú
časť nákladov, ak nie je zrejmé, ako sa určí jej výška). Podľa súdnej praxe „spôsobom výpočtu“ úhrady
za plnenia spojené s užívaním bytu je potrebné rozumieť také dojednania, ktoré obsahuje údaje, na

ktorých základe je možné pomocou objektívne určiteľných hľadísk vykonať výpočet úhrady za služby,
t. j. dospieť ku konkrétnej peňažnej sume.

42.Zmluvaonájmebytumusípresvojuplatnosťobsahovaťajoznačeniezmluvnýchstrán,tedanájomcu
a prenajímateľa, ktorí musia riadne prejaviť vôľu zmluvných strán zmluvu uzatvoriť. Prenajímateľom

môže byť iba osoba, ktorá je oprávnená s bytom disponovať do tej miery, že ho môže nájomcovi
prenajať, spravidla vlastník bytu. Pokiaľ to tak nie je, nájomná zmluva je neplatná. Ak je byt v podielovom
spoluvlastníctve viacerých osôb, vyžaduje sa rozhodnutie spoluvlastníkov v súlade s pravidlami o
rozhodovaní o hospodárení s vecou. Zmluvu o nájme bytu možno uzatvoriť aj v zastúpeníprenajímateľa na základe plnomocenstva udeleného pre jednotlivý prípad, ale aj pre určitý okruh konaní
(správu domu, ak zahŕňa aj splnomocnenie na takéto konanie), musí však byť z nájomnej zmluvy zrejmé,
že je podpísaná splnomocnencom.

43. Z vykonaného dokazovania jednoznačným a určitým spôsobom nebolo možné zistiť podstatné
náležitosti nájomnej zmluvy zo dňa 13.05.2020, a to výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené
s užívaním bytu, ani spôsob ich výpočtu. Svedok N. potvrdil, že nájomné bolo dohodnuté sumou 600
eur mesačne; zahrňovala nájomné za bývanie, energie a možno internet, pomimo sa žiadne energie

neplatili. Suma 900 eur mala slúžiť ako depozit. Právny zástupca žalovanej tvrdil, že podľa čl. 4, bod
4.1.,4.2 zmluvy, sa zmluvné strany dohodli na výške nájomného 600 eur, pričom táto suma zahŕňala aj
úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, teda tieto dve položky neboli rozdelené. Poukázal na čl. 4.4.
zmluvy, kde sú uvedené položky spojené s energiami. Ide o bežné výdavky. A ak by vznikol nedoplatok,
tak by ho museli nájomcovia uhradiť. V zmluve si rozdelili iba náklady na energiu vo výške 32 + 30 + 20
eur a vo zvyšnej sume sú zahrnuté ostatné položky podľa čl. 4.2 zmluvy, a to úhrady za plnenia spojené

s užívaním bytu.

44. S poukazom na takto zistený skutkový stav dospel súd k názoru, že podľa zmluvy mali nájomcovia
uhrádzať sumu 600 eur ako dohodnuté nájomné, pričom podľa čl. 4.2 sa zmluvné strany dohodli, že
v nájomnom je zahrnutá úhrada za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu. Súd je toho

názoru, že konkrétne položky plnení v spore neboli žalovanou preukázané, tj. nie je zrejmé, na základe
akých údajov, resp. akým spôsobom bola vypočítaná takáto úhrada, resp. preddavky za služby spojené
s užívaním - teplo, elektrická energia, plyn, spotreba teplej a studenej vody, odvoz a likvidácia odpadu,
internet, satelitná parabola, upratovanie spoločných priestorov (4.2). Napriek tomu, že žalovaná tvrdila,
že v čl. 4.4 sú uvedené položky spojené s energiami, pričom malo ísť o bežné výdavky (náklady na

energiu vo výške 32 + 30 + 20 eur), je súd toho názoru, že v nájomnej zmluve nie sú vyjadrené určito
podstatné náležitosti v zmysle § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to výška nájomného a
výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. V nájomnej zmluve je v čl.
4, bod 4.1 uvedená suma 600 eur, ktorú mali platiť nájomcovia do 15. dňa mesiaca predchádzajúceho
mesiacu, za ktorý je nájomné platené. V tejto sume bola zahrnutá úhrada za plnenia poskytované

s užívaním predmetu nájmu, teda boli v tomto ustanovení vymenované všetky druhy poplatkov súvisiace
s prevádzkovaním predmetného bytu. Súd konštatuje, že v žiadnom ustanovení nájomnej zmluvy nebolo
výslovne uvedené dojednanie zmluvných strán o tom, koľko z mesačnej platby (600 eur) predstavuje
odplata za užívanie bytu (nájomné) a koľko predstavujú úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu,
prípadne spôsob ich výpočtu. Ak aj žalovaná tvrdila, že sú uvedené v čl. 4.4. zmluvy, súd to nemal

hodnovernepreukázané,pretožetamboliuvedenélen3položky,pričomvčl.4.2išlo o8položiek.
Okrem toho čl. 4.4 zmluvy sa podľa názoru súdu viazal k vratnému depozitu, tzv. kaucii a spôsobu jej
prípadného použitia.

45. Výška nájomného (resp. spôsob jeho výpočtu) a výška úhrady za plnenia spojené s

užívaním bytu (resp. spôsob jej výpočtu) predstavujú samostatné podstatné obsahové náležitosti zmluvy
o nájme bytu. Absencia týchto podstatných obsahových náležitostí nájomnej zmluvy, resp. niektorej
z nich, spôsobuje jej absolútnu neplatnosť pre rozpor s ust. § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ak
zmluvné strany v predmetnej zmluve zakotvili povinnosť nájomcom (teda aj žalobkyni) platiť žalovanej
každý mesiac 600 eur, právny úkon nie je dostatočne určitý, pretože z neho nie je zrejmé, aká časť

tejto sumy predstavuje nájomné a aká časť úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu. Povinnou
náležitosťou právneho úkonu je v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka jeho určitosť, ktorá sa
týka nielen určenia účastníkov, ale aj podstatných náležitostí právneho úkonu. Neurčitosť predmetnej
nájomnej zmluvy nebolo možné odstrániť ani výkladom prejavu vôle zmluvných strán podľa § 35 ods.
2 Občianskeho zákonníka. Z výsluchu strán napokon ani nevyplynulo, že by bolo dostatočne určito

dohodnuté zmluvnými stranami, aká časť z mesačnej platby uvedenej v zmluve predstavuje nájomné a
aká časť úhrady za služby spojené s užívaním bytu. Keďže podstatné náležitosti nájomnej zmluvy, a to
výška nájomného, ako aj služby spojené s užívaním bytu, neboli dojednané určite, zrozumiteľne
a jednoznačne, je potrebné konštatovať, že medzi stranami sporu nevznikol platný nájomný vzťah.
Nájomnú zmluvu súd vyhodnotil ako absolútne neplatný právny úkon podľa § 37 Občianskeho zákonníka

(napr. rozsudok KS v Trenčíne, sp. zn. 19Co/106/2017, KS v Nitre, sp. zn. 9Co/355/2017, KS v Banskej
Bystrici, sp. zn. 12Co/55/2019).46. Okrem uvedeného súd poukazuje na to, že sa nestotožňuje s názorom žalovanej, že bola oprávnená
podpísať zmluvu o nájme bytu, pretože táto skutočnosť zo zmluvy nevyplývala. Z obsahu zmluvy a ani
protokoluoodovzdaníbytunevyplýva,žebyžalovanákonalavmenevlastníkabytuabolanatoosobitne

splnomocnená. Okrem toho mal súd preukázané, že byt tak ako je evidovaný na liste vlastníctva, je
rozdelený na 2 časti a každá z nich je prenajímaná osobitne, z dôvodu čoho bol i predmet zmluvy
vymedzený ako časť mezonet. V zmluve a ani v protokole nie je uvedená výmera predmetu nájmu.

47. Súd nemal preukázané, že by medzi stranami sporu došlo k uzatvoreniu platnej ústnej zmluvy

o nájme, pretože nebolo preukázané, že by sa strany sporu dohodli na všetkých podstatných
náležitostiach zmluvy, teda aj na výške nájomného ako aj výške úhrad za plnenia spojené s užívaním
bytu (napr. rozsudok KS v Trenčíne, sp. zn. 17Co/122/2022). Ani preberací protokol zo dňa 25.05.2020
nemožno považovať za dôkaz, ktorý by preukazoval platné uzatvorenie zmluvy o nájme. Tento protokol
nemožno považovať ani za zápisnicu, ktorú má na mysli § 686 ods. 1 posledná veta Občianskeho
zákonníka.

48. S poukazom na to, že súd vyhodnotil zmluvu o nájme bytu za neplatný právny úkon, zaoberal sa
nárokom žalobkyne, ktorá titulom bezdôvodného obohatenia požadovala zaplatenie sumy 900 eur od
žalovanej. Bolo nesporné, že žalobkyňa uhradila žalovanej sumu 900 eur ako depozit ako aj to, že
sumu 600 eur mesačne uhradili nájomcovia žalovanej za obdobie, počas ktorého v byte bývali. Súd

vykonaným dokazovaním dospel k záveru, že nájomcovia (tj. žalobkyňa a jej priateľ) odišli z bytu ku
dňu 31.08.2021 a do tohto obdobia mali zaplatené všetky platby, spojené s užívaním bytu. Je pravdou,
že výpoveď z nájmu bytu bola žalovanej doručená až v priebehu júna 2021 a 3-mesačná výpovedná
lehota podľa zmluvy mala uplynúť k 30.09.2021. Z vykonaného dokazovania súd ale zistil, že o výpovedi
znájmubytumalažalovanávedomosťužvmáji2021,pretožejejtobolooznámenémailom,alesamotná

výpoveď jej bola doručená až v júni 2021.

49. Súd preto po ustálení neplatnosti nájomnej zmluvy pristúpil ku skúmaniu, či sa žalovaná na úkor
žalobkyne bezdôvodne obohatila zadržaním sumy 900 eur (§ 457 Občianskeho zákonníka). Suma
900 eur mala podľa žalovanej predstavovať kauciu z dôvodu nedodržania doby nájmu počas 3 rokov

ako aj pre nezaplatenie nájomného za mesiac 9/2021. Na základe toho, že súd vyhodnotil zmluvu
o nájme ako neplatný právny úkon, je potrebné uviesť, že nemožno vyhodnotiť časť zmluvy o dojednaní
zmluvnej pokuty (pokuty za nedodržanú celkovú dobu nájmu 3 roky) ako platné dojednanie. V tomto
prípade platí, že ak platne nevznikne hlavný – zabezpečovaný záväzok, nemožno hovoriť ani o platnom
uzavretí dohody o zmluvnej pokute. Tam, kde nie je hlavný záväzok, nemôže samostatne vzniknúť

a existovať záväzok akcesorický. Bez platného záväzku nemôže dôjsť ani k porušeniu povinností z neho
vyplývajúcich. Na základe toho žalovanej nemohol vzniknúť nárok na zadržanie kaucie 900 eur. Ak aj
žalovaná uvádzala, že žalobkyňa neuhradila nájomné za 9/2021, súd mal preukázané, že v mesiaci
september 2021 nájomcovia už byt neužívali a nájomné za celé obdobie užívania bytu mali v plnom
rozsahu uhradené. Keďže zmluva o nájme bolo vyhodnotená ako neplatná od počiatku (ex tunc), nebolo

možné, aby súd prípadne uložil žalobkyni povinnosť zaplatiť nájomné za september 2021.

50. Súd zistil, že žalovaná sa na úkor žalobkyne bezdôvodne obohatila v sume 900 eur, ktorú od nej
obdržala dňa 19.05.2020 a nevrátila ju žalobkyni i napriek tomu, že bola žalovanou na jej vrátenie výzvou
zo dňa 28.09.2021.

51. Na základe toho súd žalobe vyhovel a žalovanú zaviazal zaplatiť žalobkyni sumu 900 eur. Zároveň
priznal žalobkyni aj úrok z omeškania, pričom mal za to, že pri nároku na vydanie bezdôvodného
obohatenia nie je upravená splatnosť; preto treba vychádzať z § 563 Občianskeho zákonníka, v zmysle
ktorého splatnosť nastáva nasledujúci deň po dni, keď bol dlžník vyzvaný na zaplatenie. V nadväznosti

na to súd priznal žalobkyni nárok na úrok z omeškania z dlžnej sumy až odo dňa 09.10.2021, pretože mal
preukázané, že výzva žalobkyne zo dňa 28.09.2021 bola doručená žalovanej dňa 05.10.2021, pričom
požadovanú sumu v lehote určených 3 dní od doručenia výzvy žalobkyni neuhradila, čím sa dostala
odo dňa 09.10.2021 do omeškania. Súd o výške úrokov z omeškania rozhodol podľa ustanovenia § 3
nariadeniavládyčíslo87/1995Z.z.vplatnomznení,podľaktoréhovýškaúrokov zomeškaniajeo5

percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania splnením peňažného dlhu, pričom základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky
ku dňu 09.10.2021 bola 0,00 %. Ak teda súd nepriznal úrok z omeškania žalobkyni od 19.05.2020,tj. odo dňa uhradenia sumy 900 eur, súd v prevyšujúcej časti žalobu (tj. v časti nepriznaného úroku
z omeškania) zamietol.

52. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

53. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

54. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

55. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobkyňa bola v konaní procesne úspešná v celom rozsahu, keďže
súd jej žalobe vyhovel, priznal žalobkyni voči žalovanej nárok na plnú náhradu trov konania, a to tak pred
súdom prvej inštancie ako aj pred odvolacím súdom. Strany sporu nenavrhli a ani súd nezistil existenciu

dôvodov hodných osobitného zreteľa, pre ktoré by mal postupovať podľa § 257 CSP a náhradu trov
konania žalobkyni nepriznať.

Poučenie:

Proti rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Nitra.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie (§ 127 CSP), proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len
tým, že ( § 365 ods. 1 CSP)
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania ä § 365 ods. 3 CSP) .